序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇裝修公司管理制度范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

1、前期準備及專業(yè)設計階段

2、系統(tǒng)設計安裝階段

3、裝修裝飾階段

4、開業(yè)前籌備階段

二、酒店籌建處組織架構

1、組織架構

2、籌建處人員編制

3、籌建處人員分工

4、建立籌建處各項管理制度

三、酒店籌建籌備工作總體計劃表

廈門xx酒店的籌建籌備工作是一項極其繁雜、細致和專業(yè)性的工作，涉及專業(yè)設計、系統(tǒng)安裝、裝修裝飾、設施設備諸過程；涉及消防、安全、衛(wèi)生、環(huán)保、工商、物價等現行的國家有關法規(guī)和標準；涉及業(yè)主、物業(yè)協(xié)調等各個環(huán)節(jié)。其籌建計劃的周密性、總體設計的前瞻性、功能設置的特色性、區(qū)域布局的合理性、現場管理的科學性，是決定避免投資浪費，酒店工程質量優(yōu)良，未來資源閑置最小化的關鍵所在。為創(chuàng)建一個廈門最具特色、有個性化、有文化內涵、有高品位的高端精品酒店。因此，特提出以下方案和建議：

四、酒店籌建籌備工作的主要階段和任務：

酒店籌建籌備工作的主要階段為：前期準備階段、專業(yè)設計階段、系統(tǒng)安裝及裝修裝飾階段、設施設備選型購買進場階段、開業(yè)前籌備階段。

1、前期準備及專業(yè)設計階段：

主要任務：

（1）項目可行性報告及初步預算報告；

（2）設計單位邀請；

（3）平面設計方案審定；

（4）建設項目總平面圖設計方案；

（5）確定裝修工程方案及設計總圖；

（6）項目投資評估概算；

（7）組建籌建班子及確定辦公場所；

（8）籌建籌備費用報告。

2、系統(tǒng)設計安裝階段：

主要任務：

（1）各系統(tǒng)設計及施工；

（2）工程項目消防設計及施工；

（3）建設項目環(huán)境影響報告；

（4）建設工程消防驗收；

（5）環(huán)保竣工驗收；

（6）市政工程設施和園林綠化工程竣工驗收；

（7）建設項目檔案專項驗收；

（8）系統(tǒng)工程竣工質量驗收監(jiān)督。

3、裝修裝飾階段：

主要任務：

（1）裝修設計邀請、裝修公司邀請及選定；

（2）對裝修公司進行考察；

（3）裝修施工；

（4）大型設備及酒店用品配置、考察、選定、購置；

（5）大型設備及酒店用品配置進場；

（6）設備運行調試；

（7）裝修工程驗收。

4、開業(yè)前籌備階段：

主要任務：

（1）《開業(yè)前的各項籌備工作及經營管理、營銷戰(zhàn)略方案》；

（2）《開業(yè)典禮籌備策劃書》；

（3）《開業(yè)典禮場景布置策劃方案》；

（4）《開業(yè)典禮程序》；

（5）《開業(yè)典禮公關活動方案》；

（6）《開業(yè)典禮酒店各部門工作安排》；

（7）《酒店經營預測及指標下達》；

（8）《酒店各項經營管理制度》；

（9）《人員招聘及崗前強化培訓計劃》。

五、酒店籌建處組織架構：

1、成立“酒店籌建處”，編制如下：

2、“酒店籌建處”人員編制：

人員編制本著“精簡高效、專業(yè)性強、辦事能力精明干練”的原則而制定。

總編制為：12人。具體人員分布如下：主任1名；副主任2名；項目部經理1名；工程師4名；財務人員2名；行政人員2名。

3、“酒店籌建處”人員分工：

人員分工本著“既明確分工，又團結協(xié)作，充分體現團隊精神”的原則。

（1）主任全面負責酒店籌建工作，負責協(xié)調政府有關部門關系及籌建處各部門的工作關系；監(jiān)督、檢查籌建期間的各項工作進展和工作質量；總體控制資金運作和籌建費用支出；負責調配籌建處人員及選聘任用。

（2）副主任協(xié)助主任工作，對主任負責并報告工作；副主任A主要分管項目部，分工負責工程技術、安全、質量等業(yè)務工作及協(xié)調施工現場、施工隊伍的工作；副主任B主要負責酒店的可行性研究、功能設置及合理酒店籌建籌備的工作方案提要：主任全面負責酒店籌建工作，負責協(xié)調政府有關部門關系及籌建處各部門的工作關系；監(jiān)督、檢查籌建期間的各項工作進展和工作質量布局、酒店裝修配套的預算、選型、購置、酒店開業(yè)前的所有籌備工作。

（3）職能部門經理在籌建處分管領導的具體督導下，負責本部門的工作，其它人員按崗位職責范圍和籌建處管理制度團結協(xié)作、各負其責。

4、建立“酒店籌建處”各項管理制度和崗位職責范圍。

六、酒店籌建籌備工作總體計劃：

酒店籌建籌備工作總體計劃表（僅編入主要內容）

序號 工作內容 完成時間 責任人 計劃費用

1 項目可行性報告及初步預算報告

2 設計單位邀請

3 平面設計方案審定

4 項目總平面圖設計方案

5 確定裝修工程方案及設計總圖

6 報批方案總平設計圖

7 組建籌建班子及確定辦公場所

8 籌建籌備費用報告

9 各系統(tǒng)設計

10 工程項目消防設計

11 初步設計審批

12 施工圖設計

13 施工圖審查

14 消防審核書

15 資質審查報批

16 監(jiān)理單位的選定

17 項目投資評估概算

18 施工方案邀請

19 施工合同簽訂

20 辦理開工手續(xù)

21 施工單位進場

22 質量監(jiān)督申報表

23 項目開工備案表

24 環(huán)境評估及環(huán)境影響報告書

25 工程正式開工

26 供電手續(xù)辦理

27 供水手續(xù)辦理

28 通訊手續(xù)辦理

29 有線電視手續(xù)辦理

30 綠化施工許可證

31 綠化竣工驗收

32 室外工程（道路、管網）質監(jiān)申報表

33 室外工程施工許可證

34 室外工程開工備案

35 質監(jiān)許可證

36 消防許可證

37 環(huán)保許可證

38 檔案許可證

39 工程竣工驗收及驗收備案證明書

40 二次裝修設計方案

41 二次裝修預算書

42 消防審查

43 方案確定

44 大型設施設備選型、考察、預算

45 大型設備確定

46 安裝公司確定

47 酒店用品選型、考察、預算

48 酒店用品確定

49 考察裝修公司

50 裝修公司邀請

51 裝修公司確定

52 大型設備安裝

53 裝修公司進入

54 設備運轉調試、驗收

55 裝修質量驗收

56 酒店用品進入

57 編制《酒店開業(yè)籌備總體計劃方案》

58 制定酒店經營管理方案

59 制定開業(yè)前營銷計劃及營銷戰(zhàn)略

60 酒店主要骨干招聘及員工培訓計劃

61 酒店員工招聘計劃及招聘實施

62 酒店員工崗前培訓

63 開業(yè)典禮籌備策劃書

64 開業(yè)典禮場景布置策劃方案

65 開業(yè)典禮公關活動方案

66 制定酒店各項經營管理制度

67 酒店經營預測及指標下達

68 開業(yè)前衛(wèi)生清理工作

69 酒店各部門崗前演練、考核、整改

70 舉辦開業(yè)慶典儀式

說明：

- 酒店籌建籌備工作計劃是按20**年5月30日各系統(tǒng)工程、裝修裝飾工程全面竣工的時間編制的；

- 酒店開業(yè)籌備工作，計劃于20**年4月1日起為期2個月，20**年6月18日試營業(yè)；

- 酒店籌建籌備工作主要包括70項內容；

篇(2)

一、年日常管理工作目標完成情況:

(一)房屋管理

房屋管理是物業(yè)管理的重要內容之一，此問題在前期業(yè)主裝修階段顯得尤為重要，縱觀各老舊物業(yè)小區(qū)存在的上下單元滲漏、外立面破壞、樓宇結構受損、房屋功能改變等不一而足的問題，無不是因為前期階段管理不到位而種下禍根、埋藏隱患，從而造成了后期管理服務工作的困難重重、舉步維艱，這一問題已逐漸演變成一個困擾行業(yè)發(fā)展的突出問題。

為此，在裝修管理工作方面，我們重點加強了以下方面的工作:

1)針對業(yè)主與裝修管理專項擬定了"裝修工作指引"，就裝修單元的"重點部位防水"、"消防安全"、"水電管路走向"、"自用設施設備安裝"等作出明確的指引，讓業(yè)主與裝修公司提前知悉各項管理規(guī)定與要求，為后期的管理工作做好準備;

2)從嚴把好裝修申請審批關，建立完善的裝修管理檔案，所有裝修申請必須提交裝修手冊內規(guī)定的資料與圖紙，并對裝修申請中的關于外立面及室內結構方面從嚴審核，給出審批意見與建議;

3)建立裝修巡查簽到制度，安排各部門按規(guī)定對裝修單元開展裝修巡檢工作，對消防管理、違章裝修、防水工程按部門分工開展巡檢工作，將違章裝修現象消除于萌芽狀態(tài);

4)定期組織開展裝修專項巡檢整治活動，對存在未符合管理規(guī)定要求的現象，限定作出整改，并按計劃實施復檢工作，此項工作得到了大部份業(yè)主的肯定。

5)從年十月份起，根據工作的安排需要，管理處設立了裝修巡檢專項負責制度，該項工作由保安隊長組織實施，經過相關培訓及各項準備工作后順利予以實施，取得了良好的成效。

(二)小區(qū)安全防范工作

小區(qū)治安防范及消防工作是物業(yè)管理中的重中之重，為能給業(yè)主提供一個安全舒適的居住環(huán)境，我們狠抓了小區(qū)治安消防管理工作，對保安人員定期進行崗位培訓，考核，制定了嚴格的崗位執(zhí)行標準，并堅持嚴格執(zhí)行了各項工作程序、巡更、巡崗制度。要求保安人員認真巡查，文明執(zhí)勤，禮貌服務，在前期裝修階段進出人員復雜，硬件設施條件欠缺的情況下，基本完成了公司安排的各項工作任務。

1)繼續(xù)執(zhí)行施工人員出入證正副證制度，定時定崗進行裝修單元清場，這在一定程度上極大地提高了安全管理的成效，同時更避免了延時裝修引致客戶投訴的情況，收到了良好的成效;

2)為加強裝修搬運的監(jiān)管，避免違章使用電梯搬運裝修材料的情況，從年下半年起管理處實行了"裝修搬運押金管理制度"，自制度實施以來，材料停留在公共部位過夜、搬運過程中破壞衛(wèi)生環(huán)境、違章使用電梯搬運的情況基本得以杜絕;

3)嚴格執(zhí)行人員及物品出入管理制度，施工人員憑證出入，其它人員進出須配合查詢與登記，拿出小區(qū)的物品均憑"放行條"并經查核后才能放行，有了這些管理制度的嚴格執(zhí)行，小區(qū)的安全才能得到保障;

4)按消防管理制度要求，保安部安排專人每月定期對消防栓、滅火器實施專項檢查，確保消防器材處于良好的狀態(tài)，同時針對在經營的商鋪開展滅火器配置檢查工作，目前在經營的商鋪均已按要求配備了滅火器;

5)前期階段由于各方面的因素，停車場車輛出入管理較為混亂，通過鄧經理主持召開專項整治工作，并安排落實相關工作后，所有進出的車輛均已憑證出入，大大地提高了停車場車場管理的安全系數。

(三)公共設施、設備的管理

小區(qū)公共設施設備的良好運行狀態(tài)與維修養(yǎng)護管理工作是建立在前期的接管驗收入及試運行階段調整磨合基礎上的， 作為廣浩地產首個小高層住宅項目，由首期樓宇交付業(yè)主起，我們一直秉持的工作理念是:"嚴把接管驗收關，密切監(jiān)控設備運行狀態(tài)"，為此我們實施了以下管理措施:

1) 建立起設備移交初驗復檢制度，如電梯設備的移交，由于各方面的因素，電梯的安裝工藝、設備的運行性能不如理想，但在驗收過程中，在公司各部門的密切配合下，部位存在未符合質量要求的問題，經過協(xié)調跟進，基本上得到了整改;

2) 在物業(yè)管理的前期階段，由于設備處于運行磨合階段，同時由于其使用情況有別于正常階段，所以故障情況時有發(fā)生，為此管理處加強了與相關單位的溝通工作，對存在的問題進行專題研討，再根據實際情況調整管理工作重點，經過努力，在后期階段，設備的運行性能得到了極大的改善;

3) 實施了設備定期巡檢制度，做到設備巡檢及養(yǎng)護工作規(guī)程張貼上墻，維修人員定期實施巡檢工作，并做好巡檢工作記錄，基本上達到了公共設備問題及時發(fā)現及時處理的工作目標;

(四)環(huán)境衛(wèi)生管理

環(huán)境衛(wèi)生方面，管理處制定了嚴格的保潔工作程序與巡檢制度，由保潔組長組織安排相關區(qū)域的保潔工作，并每天開展巡檢整改工作，經過保潔人員不辭勞苦的付出，小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生逐步得到完善，同時因應惡劣氣候環(huán)境，我們開展了專項的大掃除工作，全年沒有發(fā)生因保潔工作不到位而產生安全事故。

1) 每幢樓宇交付業(yè)主后，施工單位的清潔開荒不到位，不能滿足管理服務的要求，在前期階段人員緊、工作任務重的情況下，管理處將每幢樓宇的清潔開荒責任到崗位，保潔崗位在正常開展日常保潔工作的同時，出色地完成了各幢樓宇的清潔開荒工作，為后期的環(huán)境衛(wèi)生管理工作奠定堅實的基礎;

篇(3)

一、20*年日常管理工作目標完成情況:

(一)房屋管理

房屋管理是物業(yè)管理的重要內容之一,此問題在前期業(yè)主裝修階段顯得尤為重要,縱觀各老舊物業(yè)小區(qū)存在的上下單元滲漏、外立面破壞、樓宇結構受損、房屋功能改變等不一而足的問題,無不是因為前期階段管理不到位而種下禍根、埋藏隱患,從而造成了后期管理服務工作的困難重重、舉步維艱,這一問題已逐漸演變成一個困擾行業(yè)發(fā)展的突出問題。

為此,在裝修管理工作方面,我們重點加強了以下方面的工作:

1)針對業(yè)主與裝修管理專項擬定了"裝修工作指引",就裝修單元的"重點部位防水"、"消防安全"、"水電管路走向"、"自用設施設備安裝"等作出明確的指引,讓業(yè)主與裝修公司提前知悉各項管理規(guī)定與要求,為后期的管理工作做好準備;

2)從嚴把好裝修申請審批關,建立完善的裝修管理檔案,所有裝修申請必須提交裝修手冊內規(guī)定的資料與圖紙,并對裝修申請中的關于外立面及室內結構方面從嚴審核,給出審批意見與建議;

3)建立裝修巡查簽到制度,安排各部門按規(guī)定對裝修單元開展裝修巡檢工作,對消防管理、違章裝修、防水工程按部門分工開展巡檢工作,將違章裝修現象消除于萌芽狀態(tài);

4)定期組織開展裝修專項巡檢整治活動,對存在未符合管理規(guī)定要求的現象,限定作出整改,并按計劃實施復檢工作,此項工作得到了大部份業(yè)主的肯定。

5)從20*年十月份起,根據工作的安排需要,管理處設立了裝修巡檢專項負責制度,該項工作由保安隊長組織實施,經過相關培訓及各項準備工作后順利予以實施,取得了良好的成效。

(二)小區(qū)安全防范工作

小區(qū)治安防范及消防工作是物業(yè)管理中的重中之重,為能給業(yè)主提供一個安全舒適的居住環(huán)境,我們狠抓了小區(qū)治安消防管理工作,對保安人員定期進行崗位培訓,考核,制定了嚴格的崗位執(zhí)行標準,并堅持嚴格執(zhí)行了各項工作程序、巡更、巡崗制度。要求保安人員認

真巡查,文明執(zhí)勤,禮貌服務,在前期裝修階段進出人員復雜,硬件設施條件欠缺的情況下,基本完成了公司安排的各項工作任務。

1)繼續(xù)執(zhí)行施工人員出入證正副證制度,定時定崗進行裝修單元清場,這在一定程度上極大地提高了安全管理的成效,同時更避免了延時裝修引致客戶投訴的情況,收到了良好的成效;

2)為加強裝修搬運的監(jiān)管,避免違章使用電梯搬運裝修材料的情況,從20*年下半年起管理處實行了"裝修搬運押金管理制度",自制度實施以來,材料停留在公共部位過夜、搬運過程中破壞衛(wèi)生環(huán)境、違章使用電梯搬運的情況基本得以杜絕;

3)嚴格執(zhí)行人員及物品出入管理制度,施工人員憑證出入,其它人員進出須配合查詢與登記,拿出小區(qū)的物品均憑"放行條"并經查核后才能放行,有了這些管理制度的嚴格執(zhí)行,小區(qū)的安全才能得到保障;

4)按消防管理制度要求,保安部安排專人每月定期對消防栓、滅火器實施專項檢查,確保消防器材處于良好的狀態(tài),同時針對在經營的商鋪開展滅火器配置檢查工作,目前在經營的商鋪均已按要求配備了滅火器;

5)前期階段由于各方面的因素,停車場車輛出入管理較為混亂,通過鄧經理主持召開專項整治工作,并安排落實相關工作后,所有進出的車輛均已憑證出入,大大地提高了停車場車場管理的安全系數。

(三)公共設施、設備的管理

小區(qū)公共設施設備的良好運行狀態(tài)與維修養(yǎng)護管理工作是建立在前期的接管驗收入及試運行階段調整磨合基礎上的,XXX作為廣浩地產首個小高層住宅項目,由首期樓宇交付業(yè)主起,我們一直秉持的工作理念是:"嚴把接管驗收關,密切監(jiān)控設備運行狀態(tài)",為此我們實施了以下管理措施:

1)建立起設備移交初驗復檢制度,如電梯設備的移交,由于各方面的因素,電梯的安裝工藝、設備的運行性能不如理想,但在驗收過程中,在公司各部門的密切配合下,部位存在未符合質量要求的問題,經過協(xié)調跟進,基本上得到了整改;

2)在物業(yè)管理的前期階段,由于設備處于運行磨合階段,同時由于其使用情況有別于正常階段,所以故障情況時有發(fā)生,為此管理處加強了與相關單位的溝通工作,對存在的問題進行專題研討,再根據實際情況調整管理工作重點,經過努力,在后期階段,設備的運行性能得到了極大的改善;

3)實施了設備定期巡檢制度,做到設備巡檢及養(yǎng)護工作規(guī)程張貼上墻,維修人員定期實施巡檢工作,并做好巡檢工作記錄,基本上達到了公共設備問題及時發(fā)現及時處理的工作目標;

(四)環(huán)境衛(wèi)生管理

環(huán)境衛(wèi)生方面,管理處制定了嚴格的保潔工作程序與巡檢制度,由保潔組長組織安排相關區(qū)域的保潔工作,并每天開展巡檢整改工作,經過保潔人員不辭勞苦的付出,小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生逐步得到完善,同時因應惡劣氣候環(huán)境,我們開展了專項的大掃除工作,全年沒有發(fā)生因保潔工作不到位而產生安全事故。

1)每幢樓宇交付業(yè)主后,施工單位的清潔開荒不到位,不能滿足管理服務的要求,在前期階段人員緊、工作任務重的情況下,管理處將每幢樓宇的清潔開荒責任到崗位,保潔崗位在正常開展日常保潔工作的同時,出色地完成了各幢樓宇的清潔開荒工作,為后期的環(huán)境衛(wèi)生管理工作奠定堅實的基礎;

2)前期階段由于施工的原因,造成停車場的衛(wèi)生狀況差、積塵較多,為此管理處對水景及泳池的廢水加以利用,定期對停車場進行清洗,在有限條件內保持了停車場良好的衛(wèi)生狀況;

3)在業(yè)主剛入住的階段部分業(yè)主經常將生活垃圾棄置于每幢的電梯內及電梯前廳處,給環(huán)境衛(wèi)生造成了不良的影響,再引致其他的業(yè)主的投訴,管理處先是張貼"溫馨提示",后通過保安與監(jiān)控確定嫌疑住戶,再通過物管人員多次耐心的解釋與說服后,隨意棄置生活垃圾的情況不再發(fā)生;

(五)綠化管理

為了給業(yè)主創(chuàng)造一個優(yōu)美的生活環(huán)境,我們嚴格落實了綠化管理措施,根據XXX小區(qū)綠化施工進度,配合公司積極做好綠化養(yǎng)護管理工作,

設計制作綠化警示牌、綠化帶圍欄,使綠地基本無破壞,踐踏及公用現象;同時根據綠化的習性制定綠化養(yǎng)護計劃,定對對綠化施肥及修剪,通過綠化員工的辛勤工作,小區(qū)的綠化生長狀況良好。

二、存在的不足與展望

雖然,我們在20*年的工作中取得了一定成績,但還有很多需要完善與加強的地方。

第一、管理人員整體素質不高,服務意識不強,實際處理事務的能力還有待提高;

第二,與業(yè)主的溝通不夠,了解不足,在往后的工作中應予以加強。

第三,設備、設施管理力度還需加強,以確保設施設備的安全正常運行,避免因此而對業(yè)主的正常生活造成影響,引至業(yè)主對管理服務工作的不滿;

第四,保安管理方面仍存在人員思想心態(tài)不穩(wěn)定,工作執(zhí)力度嚴重欠缺的情況,需要在實際工作中作出改善。

篇(4)

目前，我國物業(yè)管理公司大多內部控制制度還不夠健全和規(guī)范，也難以形成體系化的財務管理工作辦法。有的物業(yè)管理公司由于會計核算十分簡單，就沒有建立內部財務管理制度，即便有的物業(yè)管理公司根據要求建立了賬目，但是由于管理觀念和人員素質的局限，其會計核算基礎十分薄弱，建賬不到位，達不到會計科目的分類要求。還有的物業(yè)管理公司認為日常業(yè)務十分簡單，而且經營規(guī)模也較小，沒有建立內部控制制度的必要。其實，這些現象都極不合理，長此以往不僅不利于物業(yè)管理公司了解自身真是的會計信息，還會導致公司難以向業(yè)主解釋管理費用的使用情況，直接影響了對業(yè)主的服務質量。

資金管理水平低，籌資渠道單一。一家公司的財務管理水平往往反映在對營運資金的管理上，而當前物業(yè)管理公司的資金管理水平不高。首先，物業(yè)管理公司由于自身對于資金管理的重視程度不夠，常常出現資金周轉時間過長、資金隨意滯留等現象，嚴重影響了資金的使用效率。其次，物業(yè)管理公司自身的籌資能力較差，一般說來，物業(yè)管理公司目前的籌資渠道較為單一，籌資數量也難以完全滿足經營發(fā)展的需求。客觀來看，我國的物業(yè)管理公司以中小企業(yè)為主，注冊資本有限，缺少類似房屋、土地等可向銀行提供擔保的不動產，取得貸款的難度也較大。

從業(yè)人員的專業(yè)素養(yǎng)亟待提高。從目前我國物業(yè)管理公司財務人員的構成現狀來看，人員聘用制度不健全，隨意性較強，不少財會從業(yè)人員甚至連基本的會計從業(yè)資格證書都沒具備，其職業(yè)素養(yǎng)和專業(yè)知識都有較大缺陷，難以保質保量地完成公司的財務工作。另外，不少物業(yè)管理公司為了節(jié)約人力成本，在財務部門的職位設置上也沒能做到科學合理，一人兼任多項財務工作的現象比較普遍，這樣的人員配備難以適應新形勢下的財務管理工作。

提升物業(yè)管理公司財務管理水平的措施分析

1．重視對物業(yè)管理公司內部財務制度的建設。首先，物業(yè)管理公司應該按照我國的統(tǒng)一規(guī)定，結合自身的行業(yè)狀況和管理需求，盡快建立起適用于本公司的財務管理辦法，指導具體的財務管理工作。另外，公司在不斷的發(fā)展過程中，根據經營環(huán)境和客戶需求的變化，還要對該項制度進行不斷修正與細化，對于一些經營活動中經常涉及到的項目，例如電費管理、物業(yè)收費辦法、空置房管理辦法等，需要制定出相應的分支管理細則，明確各項條款和指標。最后，物管公司應建立完善各類備查賬簿，定期與各種財務資料進行核對，對各項收入進行監(jiān)督檢查，實現賬賬核對且賬賬相符。總的來說，物業(yè)管理企業(yè)亟需建立一套完整、科學的財務管理制度，才能有效管理自身的業(yè)務與自查，促進公司健康、平穩(wěn)地發(fā)展。

2．樹立成本管理觀念，重視財務分析工作。在物業(yè)管理公司的運轉過程中，成本管理是整個財務管理工作中的重要組成部分。針對物業(yè)管理公司來說，最大的成本支出基本體現在服務成本和人工成本上，如果要想控制物業(yè)管理公司的經營成本，這兩方面就是最主要的控制點。在服務成本方面，物業(yè)管理公司可以通過改進服務模式，借鑒現有的現代科學管理模式，提升服務水平，拓寬服務領域，增加附加值，提高成本收益率。在人工成本方面，首先需要在公司內部營造出節(jié)約成本的公司文化，同時對員工進行定期培訓，提高他們的專業(yè)技能和個人素質，逐步打造出一支具有綜合管理水平的員工隊伍，同時，要重視科學設計工作崗位，做到人盡其才，盡量以最低的人力成本獲得最大的收益。

3．積極尋求創(chuàng)收途徑，提高公司資金籌集和運作的能力。隨著物業(yè)管理行業(yè)的不斷發(fā)展，越來越多的物業(yè)管理公司意識到僅僅依靠提供服務獲取收入來支撐公司發(fā)展是遠遠不夠的，鑒于此，公司需要積極尋求潛在的創(chuàng)收途徑。目前，有一些物業(yè)管理公司已經開始這方面的嘗試，比較成功的有與信用社、儲蓄所合作，為居民提供配套服務，或者與一些建材公司、裝飾裝修公司、商品貿易公司等合作，為居民提供一些購買裝修材料的便利，對于依靠房地產開發(fā)公司發(fā)展起來的物業(yè)管理公司，還可以同時承接房屋維修、園林綠化、室內裝修等業(yè)務。除了拓寬公司的業(yè)務范圍，尋找新的收入增長點之外，物業(yè)管理公司還可以積極尋求更加穩(wěn)定、高效的融資渠道，加強對于資金的經營運作能力。一般來講，物業(yè)管理公司除了銀行貸款之外，向業(yè)主收取的管理費用是其最主要的收入，因此，物業(yè)管理公司必須重視對于資金的使用。要將有限的資金應用在必要的物業(yè)管理項目中，同時選擇科學的資金投資管理模式，重視對于投資項目的論證和監(jiān)督工作。

結語

篇(5)

購房人：__________________________（以下簡稱乙方）

裝修單位：________________________（以下簡稱丙方）

為加強_______________房屋裝飾裝修的管理和監(jiān)督，有效制止違章裝修行為，保障房屋的結構安全和外觀統(tǒng)一，維護小區(qū)環(huán)境整潔、美觀、協(xié)調及業(yè)主的正常生活秩序，使業(yè)主有一個安全、清潔、優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境。根據建設部《住宅室內裝飾裝修管理辦法》及________市物業(yè)管理、消防、供水、供電、燃氣、環(huán)境保護等有關規(guī)定和標準，管理公司、購房人、裝修單位特簽訂本協(xié)議。

一、裝修流程說明

1．業(yè)主本人或其委托人到物管公司辦公室領取《裝修申請表》，并按表中要求逐項詳細填寫。

2．業(yè)主本人選定裝修施工單位，確定裝修方案，并由施工單位指定一名防火責任人。

3．業(yè)主會同裝修施工單位負責人備齊如下裝修申報材料到物管公司辦理報批手續(xù)：

（1）填好裝修申請表；

（2）裝修施工單位的營業(yè)執(zhí)照、資質證明復印件（加蓋公司允許復制的公章）；

（3）裝修項目明細表（可在裝修申請表上載明）；

（4）裝修方案；

（5）裝修人員身份證復印件和1寸照片2張。

（6）辦公樓或商場的裝修面積≥50平方米以上，需到縣消防管理部門申報審批，審批后按審批要求進行裝修。

4．物管公司客戶服務部為裝修施工的管理及服務部門，在查驗裝修申報材料齊全、受理裝修申報后，現場予以審批。裝修方案的審批原則如下：

（1）不能破壞建筑物的主體結構：

（2）不能破壞建筑物的建筑面積；

（3）確定用電負荷；

（4）廚房、衛(wèi)生間等樓板防水措施；

（5）裝修方案是否符合防火要求；

5．裝修方案經審批同意后，由業(yè)主/裝修單位負責人到物管公司財務室繳清各項裝修管理費用。

6．裝修單位負責人持施工人員身份證復印件、l寸照片2張和財務收款單據到物管公司客戶服務部辦理裝修進場手續(xù)，包括辦理施工人員《裝修出入證》、領取裝修許可證等。

7．裝修人員進場施工過程中，物管公司有權進行檢查，糾正違章，對違反裝修規(guī)定者，物管公司將酌情對施工單位或有關人員給予處罰。高空拋物者從重處罰。

8．若在裝修過程中增加施工人員，必須由裝修單位負責人本人來物管公司填表繳費，辦理人員增補手續(xù)，其它人員一律不予辦理；

9．裝修竣工后，由業(yè)主（或其授權委托人）通知物管公司安排初次驗收。初次驗收通過后，由裝修單位負責人帶施工人員的《裝修出入證》、辦證押金收據、初驗合格單財務室辦理退證手續(xù)、領取《裝修出入證》押金。

10．自初次驗收通過之日起________月內安排復驗，復驗合格后，由裝修單位負責人會同業(yè)主憑裝修押金繳納收據和復驗合格單到財務室辦理退領房屋裝修押金手續(xù)。

二、裝修收費項目及繳納標準

序號

收費項目

繳費主體

收費標準

備注

1

裝修保證金

業(yè)主

住宅：______元/戶。其它性質物業(yè)另行約定。

1．業(yè)主與裝修單位可協(xié)商確定繳費主體；

2．確定管理公司推薦的裝修公司，不用再行繳納保證金；

2

裝修出入證押金及工本費

裝修公司

出入證押金：___元/個；工本費：____元/個。

3

裝修垃圾清運費

業(yè)主

_____－_____元/戶

*?業(yè)主與裝修單位可協(xié)商確定繳費主體；*?100㎡以下100元，150㎡以下150元，150㎡上200元，躍層250元。

三、裝修規(guī)則

1．前期統(tǒng)一裝修無時間限制，當業(yè)主開始入住生活后裝修施工時間為：周一至周五8：00－12：00，14：00－19：00，周

六、日9：30－12：00，14：00－19：00。其余時間可以進行墻面粉刷等無聲響的裝修施工，禁止進行一切噪音施工。如違反規(guī)定，物管公司有權責令停工，扣留或沒收工具，視情節(jié)輕重給予處罰。

2．為保證小區(qū)統(tǒng)一美觀，以下內容為禁止之列：

（1）改變建筑物的外觀及造型，在公共設施部位及私人花園亂搭建；改變外墻的顏色；

（2）樓房外墻、樓內公共用地上進行任何形式的搭建、安裝、鋪設；

（3）一切屋外更改或加建皆在禁止之列。例如：天線、附加建筑物及標志等。

3．安裝分體及窗式空調需到物管公司辦理審批手續(xù)，按物管公司規(guī)定安裝：

（1）空調支架必須使用足夠強度的不銹鋼材質，固定螺栓須經防銹處理，否則，裝修業(yè)主（住戶）要承擔由此造成的返工及其它損害（如下雨鐵銹污染外墻面、空調墜落等）；

（2）必須安裝在物管公司指定的位置，以確保建筑外觀統(tǒng)一整齊。

4．凡安裝防盜門、防盜網的，必須按照物管公司的規(guī)定和要求進行安裝。

5．施工人員的行為

各業(yè)主/裝修單位必須將物管公司簽發(fā)的《裝修許可證》張貼在入戶大門上。裝修單位必須對所屬裝修人員的行為負責，裝修人員必須持有效證件，必須衣著整齊，不得在非工作區(qū)逗留；嚴禁隨地吐痰、喧嘩、打鬧、賭博飲酒等。物管公司亦嚴禁工人在轄區(qū)內隨意留宿或生火，如需留宿應由業(yè)主本人出面到物管公司辦理擔保手續(xù)；如私自居住在樓宇內，一經發(fā)現，則按《________市治安管理條例》規(guī)定送交當地派出所。工人在進入小區(qū)范圍內必須配帶《裝修出入證》。物管公司有最終決定權批準進入與否。裝修人員嚴禁串棟、串戶，違者酌情給予處罰。

6．垃圾/雜物清理區(qū)，裝修垃圾由物管公司委托清運公司集中統(tǒng)一清運。各戶裝修垃圾裝袋后，按物管公司指定的方式和時間堆放到小區(qū)裝修垃圾中轉站內。戶內裝修垃圾清運時間定為每日上午12：00-14：00，晚上6：00-9：00。嚴禁將建筑材料、垃圾堆放在公共場所（包括公共走廊及公共區(qū)域），違者給予處罰。嚴禁高空拋物。（違者將承擔違約金______-______元），并由肇事者承擔由此造成的全部責任。如經通告后，業(yè)主/住戶及裝修單位未能作出適當清理安排，物管公司將自行雇用工人清理，而費用則從有關裝修押金中扣除。

7．防火責任

（1）施工現場必須自備足夠滅火設備，如手提滅火器。要求每______㎡建筑面積設______kg滅火器一個（每戶至少兩個）。

（2）根據《中華人民共和國消防條例》實施細則第十條的規(guī)定，施工單位必須負責施工現場的消防工作，各施工單位必須指定一名防火安全責任人，負責施工現場的防火安全工作，確保各項防火安全措施的落實。

（3）各施工單位對現場人員進行防火安全和工地管理制度的宣傳教育，使施工人員提高安全意識，自覺遵守有關的安全操作規(guī)程和制度。

（4）如發(fā)生消防事故，由發(fā)生事故的施工單位、個人以及雇請施工的業(yè)主或住戶按規(guī)定承擔一切經濟及法律責任。

8．安全

（1）各施工單位必須聘請有合格證的電工、焊工，方可進行作業(yè)。

（2）施工用電必須嚴格執(zhí)行市用電防火管理條例和規(guī)程。

（3）施工動火，一律到物管公司辦理動火審批手續(xù)。動火作業(yè)人員必須嚴格遵守有關的操作程序和安全規(guī)定，否則一切后果自負。

（4）未經批準，工地內嚴禁使用電爐、電炊具等電熱設施。不準使用高瓦數燈照明。照明燈泡瓦數一般限制在＿＿W以下，因施工需要使用碘鎢燈的，應先征得物管公司的書面同意，并要做好安全措施，人離燈滅。裝修工人使用電器設備時，務必采取可靠的安全措施，包括采用適當絕緣電線。臨時接駁電線須保證一機一閘一個漏電開關，在施工完成后及時拆除，違者承擔違約金______元。

9．違章處理

物管公司每天將不定時派專人入戶進行巡查，監(jiān)督裝修情況，對違規(guī)現象輕者現場即予糾正。重者物管公司有權作如下處理：

（1）責令停工；

（2）責令恢復原狀；

（3）扣留或沒收工具；

（4）停水、停電；

（5）賠償經濟損失；

（6）根據政府及行業(yè)主管部門有關條款予以罰款。

以上幾種處罰可同時并處。

10．更改/還原工程

物管公司保留權利要求業(yè)主/住戶對所有裝修工程（如該工程影響樓宇設施、結構，或嚴重影響外觀）進行更改或還原。物管公司發(fā)出更改通知單給業(yè)主/住戶，業(yè)主/住戶須在指定時間內完成更改/還原工程，并負責一切費用。如業(yè)主未能在限定時間內整改完，物管公司有權安排施工力量完成該項工程，所需費用將全部由業(yè)主/住戶承擔。

四、本協(xié)議中未規(guī)定的事宜，均遵守國家有關法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。

五、本協(xié)議在履行中如發(fā)生爭議，雙方協(xié)商解決或向物業(yè)管理行政主管部門申請仲裁或向人民法院。

六、____________________濱江新城業(yè)主臨時公約、住戶手冊為本協(xié)議的附件。

七、本協(xié)議正本連同附件一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

八、甲、乙雙方在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎上，同意簽訂本《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》，各自依照協(xié)議約定，行使權利，履行義務。

九、本協(xié)議雙方必須遵守，否則違約方應支付守約方違約金______元，并主動按本協(xié)議予以糾正及承擔相應責任。

甲方蓋章：____物業(yè)管理有限公司

代表人：_______________________

_________年________月________日

乙方蓋章：_____________________

代表人：_______________________

_________年________月________日

丙方蓋章：_____________________

篇(6)

關鍵詞：室內裝修品質提升建議

Abstract: In today's society, people not only pursue the external decoration forms of beauty, also pay more attention to indoor decoration and health. This article is based on the human pursuit of high-quality decoration purpose, from China's interior decoration common problems, analyzes interior decoration on the causes of the problem, finally proposed to enhance the quality of interior decoration advice.

Key words: interior decoration; quality improvement; suggestion

中圖分類號：TQ174.6+4文獻標識碼：A 文章編號：

前言

房屋，是人類居住、經營的場所，裝修承載了美化房屋外形的功能，也將房屋主人的思想與品位表達出來，呈現出外在美感與內在舒適的高度契合。不可回避我國的室內裝修質量還存有瑕疵，為了提升房屋的內在品質，筆者進行相關研究。

一、住宅室內裝修凸顯的問題

住宅的裝修，是一個動態(tài)的概念，會隨著時間、空間的變化而變化。我國的住宅室內裝修常出現只重視形式美感忽視裝修環(huán)境保護的情形。在客戶的裝修知識不夠充實的情況下，在強大的市場利益驅使下，裝修公司使用粗制濫造的材料進行裝飾雖滿足了客戶裝修的外在需要，卻隱藏巨大的室內環(huán)境健康憂患。其次，只注重住宅獨特性外在表達，忽視建筑物整體和諧一致性。常見的表現是裝修公司但且只按照甲方的要求進行裝修裝飾，卻忽視房屋的整體承重以及與相鄰建筑物的和諧統(tǒng)一。最后，忽視室內裝修風格的創(chuàng)新與發(fā)展。設計風格盲目追逐潮流、照搬照抄，缺乏發(fā)掘新的題材、新藝術形式的勇氣。

二、住宅室內裝修問題原因分析

住宅的整體品質與創(chuàng)意設計、選材用料、風格與文化融合等都有關系，下文主要論述我國室內裝修出現諸多問題的原因分析。

（一）裝修設計理念缺乏創(chuàng)新性

室內裝修是一門藝術創(chuàng)作，藝術的永恒主題是創(chuàng)新，即是在原有設計成果上，解放思想、開拓思路，尋找新的藝術表達形式。目前，在我國的室內裝修領域的設計理念并沒有形成自己的鮮明特色，多是便捷的拿來主義，對外國的西式建筑風格或是本土古代建筑不加消化的直接應用。2011年7月中國欲拷貝奧地利同樣設計的“最美的湖畔小鎮(zhèn)” 而身陷“復制洋小鎮(zhèn)”風波，著名建筑師馬巖松犀利地說：“原樣復制奧地利小鎮(zhèn)非常的荒唐，或者說可悲。這是當下中國在文化上‘找不著北’的體現。”這番話提醒了那些還在比樂此不疲設計“羅馬曼城”“地中海風情”的設計師該認真思索對待國外建筑風格的態(tài)度。我們吸取借鑒國外建筑的精華無可厚非，但是脫離實際的“克隆”并不會做到形神兼?zhèn)洌虼耍仨氉鹬乇緡臍v史前提下，借鑒其它建筑基礎上的創(chuàng)新，才能夠打造出鮮活的居住項目。

（二）室內裝修的知識缺乏系統(tǒng)性

對于室內裝修知識我們缺乏細致的理解，缺乏由此衍生出來的正確建筑意識。原因之一，作為室內裝修這個專業(yè)學科的發(fā)展比較緩慢，不能與時代的發(fā)展相契合。對于室內裝修環(huán)境缺乏科學的認識。簡單的將室內裝修看成是改造建筑物表面并進行家具的購置，認識僅停留在裝飾的層面。這個學科是文化藝術和現代科技的綜合產物，與環(huán)境心理學、環(huán)境物理學、行為科學、環(huán)境藝術和現代室內設計工程管理等學科息息相關。原因之二，建筑文化的傳承斷裂。西方通俗的、典雅的設計思潮在我們的視野里觸手可及。外來文化對于我們拓展視野、更新文化觀念，起到重要推動作用，但是我們的自身的建筑文化卻正在香消玉殞。原因之三，市場經濟利益的驅使，影響了室內裝修知識的實踐發(fā)展。在那些缺乏建筑裝修知識的甲方要求下制作出許多華而不實的東西，根本談不上裝修知識運用，只關注到商業(yè)效益。

（三）室內裝修缺乏環(huán)境保護意識

室內環(huán)境是房屋品質的一個重要指標。室內裝修的空間是由一定的實質材料組成的固定界面，材料的選擇關系到表面美感與房屋功能的效果。室內裝修忽視環(huán)境的主體主要來自于甲方和乙方。甲方對于建筑材料環(huán)保的影響不明確，會為了節(jié)省經濟成本，選擇普通的裝修材料。而很多材料含有超標的甲醛、TDI、氡等有害物質，這些有害物質可引起咳嗽、嘔吐、胸悶、肺癌、哮喘、紅色丘疹等疾病；另外，乙方忙于趕工期不注意裝修室內環(huán)境的保護，使用一些高檔卻沒有環(huán)保效果的材料堆砌裝修，造成家居裝修二次污染。

（四）室內裝修相關制度不健全

室內裝修管理制度的不健全主要是兩方面的，一方面，我國家庭裝修行業(yè)缺乏完善監(jiān)管和標準設置，雖然《住宅室內裝飾裝修管理辦法》自2002年5月1日已近開始施行，但是對于大部分裝修企業(yè)形同虛設。規(guī)定室內裝修污染的國家立法極少，且缺乏可操作性，使得事前預防不到位，事后救濟缺乏法律依據。監(jiān)督的不利使裝修往往成了一錘子買賣，根本談不上品質保證；另一方面，裝修企業(yè)內部的管理比較混亂。不及時清理裝修垃圾、肆意堆積造成大量有害物質的釋放，內部的監(jiān)督管理、質量考核機制缺失，工作人員的積極性不能得到充分調動。

三、提升室內裝修品質的建議

高品質的住宅室內裝修，應該是將健康、綠色、美感融為一體的藝術表達形式。以下是筆者結合實際工作經驗，關于我國住宅室內裝修品質提升筆者提出以下幾點建議。

（一）開拓因地制宜的創(chuàng)新設計理念

房屋裝修設計理念是房屋的靈魂所在。我國有著悠久的房屋建造歷史，積淀了傳統(tǒng)的建筑文化特色。其中以儒家文化中的禮樂思想為核心因素的設計在古代尤為突出，《詩經》這樣記載“作廟翼翼”說明三千年前就出現了祖廟舒展如翼的屋頂。后至漢朝，出現“廡殿頂”，四面、六面、八面坡或圓形的“攢尖頂”等建筑方式。這給與我們啟示，我們一定要基于國土的現實情況傳承我們自己的文化特色，將西方建筑思想選擇性吸收、融合，形成符合中國特色的室內裝修設計理念。

（二）拓展室內裝修知識的來源體系

室內裝修知識的積累是一個由量到質的過程。國家要慎重對于室內裝修學科的設置，不僅考慮嚴密的理論基礎更要具有實用性。學校可將一些邊緣學科作為選修的主要內容，提高學生知識的廣度，另外與相關企業(yè)建立就業(yè)實習的合作機制，讓學生的理論和實踐得到統(tǒng)一發(fā)展。擴大社會的后續(xù)教育力量，樹立終身學習理念，不斷充實室內裝修的知識，做到理論與實踐同步增長。

（三）加強室內裝修的環(huán)境保護

室內環(huán)境污染問題已被更多的人關注，應該從以下幾個方面進行提升改進：一、使用環(huán)保材料，室內裝修污染的主要來源于裝飾材料的釋放。具體的要避免使用大芯板等含膠量較高的膠合板，采用三聚氫胺飾面板，減少有害氣體的散發(fā)；采用免漆工藝；選用成品家具，減少室內現場制作家具所造成的有害物質散發(fā)。二、設計師要成為環(huán)保方面的專家。環(huán)保材料如果使用不當也會產生有害物質的疊加釋放，如果設計師能夠掌握“空氣質量預評估理論”，則能夠事先控制室內裝修產生的污染。三、加強室內裝修的環(huán)保管理。所有的工作都是在這個環(huán)節(jié)付諸實踐的，施工的規(guī)范、嚴格是實現環(huán)保的前提。

（四）完善室內裝修相關制度

為避免我國缺乏全面的法律保障體系來應對室內裝修污染帶來的侵害。一方面國家應該完善立法體系，制定具有可操作性的室內裝修污染的國家立法。從防治、預防的角度對室內裝修污染行為進行規(guī)定，將室內裝修污染作為一種特殊的環(huán)境侵權所適用于的特殊程序，地方根據實際情況制定一些地方性的規(guī)范來完善相關制度；另一方面，彰顯法律救濟的震懾力，提高因室內裝修造成環(huán)境污染的物質損害賠償數額，增加精神損害賠償的內容規(guī)范，制定可操性的的室內環(huán)境污染技術認定制度。

結語

滿足人們的視覺美感需求且承載健康的生活理念，是提升房屋品質的至高境界。健康的居住空間是人類夢寐以求的追求，為此我們要不斷總結和解決新的室內裝修問題，力求打造高品質生存空間。

參考文獻：

[1]《中國公眾環(huán)保民生指數（2007）》，載于《中國環(huán)境的危機與轉機（2008）》，社會科學文獻出版社2008年版，第275頁。

[2] 牟素華 . 室內裝飾裝修與環(huán)境保護. 《科技信息》 2011年11期 .

篇(7)

2006年對于我股份有限公司來說是喜事連連。9月16日我股份有限公司成功收購了櫥柜廚具城并注冊成立了物業(yè)管理有限公司，同時接管了原大廈的物業(yè)管理。并將櫥柜廚具城更名為櫥柜門業(yè)精品城，大廈更名為“中城大廈”。

金秋十月是收獲的季節(jié)，也是我股份有限公司收獲的日子。10月18日是我股份有限公司的家具行業(yè)旗艦式商城“家居”隆重開業(yè)的日子。同時也是我股份公司收購原櫥柜廚具城更名為櫥柜門業(yè)精品城后重新開業(yè)的日子。“新張之喜、重張之慶”，對于我股份公司來說可謂是雙喜臨門。在喜慶之余，我物業(yè)管理有限公司全體員工也在深思，如何將這份喜慶、來之不易的收獲保持長久？

“中城大廈”“櫥柜門業(yè)精品城”雖已交由我物業(yè)管理有限公司負責管理，但如何處理好原遺留問題？如何處理好原留用人員與我股份公司接管人員間的溝通與配合？如何協(xié)調各部門間關系？如何及時傳達講解股份公司的管理經營方針政策及人事管理規(guī)章制度？如何持續(xù)鞏固發(fā)展商城？如何做好大廈的物業(yè)管理，這一切一切都成為我們我公司急待解決的事。

一、物業(yè)管理有限公司概況；

2006年10月8日“物業(yè)公司”正式注冊成立，在2006年9月13日我股份公司與榮達企業(yè)代表人在股份公司五樓會議室正式辦理了交接手續(xù)。9月16日股份公司正式入駐原“大廈”并由“物業(yè)公司”接管其所有工作。，

（一）我櫥柜門業(yè)精品城概況；

“櫥柜門業(yè)精品城”位于xxxxxxxxxxxxxx，是我股份有限公司投巨資收購原“櫥柜廚具城”。商城為業(yè)主和消費者提供了8部商用自動扶梯，3部商用貨梯，方便消費者參觀購物。商城全部采用自動化消防安全系統(tǒng)，配備了煙感報警、自動噴淋、自動監(jiān)控，24小時保安服務。商城現有攤位94個，經營面積5514㎡，有近百家櫥柜門業(yè)品牌入駐商常

其中櫥柜門業(yè)精品城建筑面積約為1.8萬㎡。其中商城分為東西兩區(qū)，東區(qū)為精品櫥柜、廚具和電器用品，西區(qū)為精品門業(yè)。

“櫥柜門業(yè)精品城”是區(qū)級標志性建筑。櫥柜門業(yè)精品城的建設，是整體改造的重要組成部分，預計年交易額近億元，上繳稅費300余萬元，同時可安排直接就業(yè)人員500余人，間接就業(yè)人員近千人，對于區(qū)域經濟的發(fā)展，具有重要的現實意義。

（二）中城大廈概況；

中城大廈（原“大廈”）是由房地產開發(fā)公司投資興建的。大廈建于2001年，主樓23層、群樓5層，占地面積約7,000㎡，建筑面積約2萬㎡。現有商住272套，其中有251家已經入住，且大部分是對外出租。大廈設有商務中心、共享大廳、和三部客梯，并為業(yè)主提供水源熱泵供暖、制冷及24小時保安服務。

（三）人員編制、部門設置：

“櫥柜門業(yè)精品城”與“中城大廈”對外雖然是兩個獨的機構，但其所有的經營及物業(yè)管理由“物業(yè)公司”統(tǒng)一管理。所以我們的工作也依據這兩個被管理的主體找到了側重點。

1、人員編制

物業(yè)公司現有人員103人，其中集團委派管理人員5人、組織聘用人員16人、臨時工82人。

2、部門設置：

因原榮達公司將工程部歸由物業(yè)部統(tǒng)管，但工程方面的工作多而雜，工程又需單獨一處辦公不能與物業(yè)部同在一室，歸由物業(yè)部不利于管理。經張總及各部門負責人研究決定，將“工程部分”從原工程物業(yè)部剝離開，成為一個單獨的部門。另將原財務部劃出由我股份有限公司財務核算中心統(tǒng)一管理。研究后經集團領導批準，調整后的部門設置為：辦公室、市場經營部、（大廈物業(yè)部、工程部、消防保衛(wèi)部，即四部一室的結構。

二、接管后的工作：

在正式接管后，物業(yè)公司在張總經理的領導下主要抓了四件大事。

（一）第一件大事（抓人員管理）：穩(wěn)定人心、建章、建制，為我公司選拔管理人才；

1、穩(wěn)定人心、平穩(wěn)過渡；

我公司接管原榮達大廈及北方櫥柜廚具城時發(fā)現，決定繼續(xù)留下來的原榮達員工，不論是中層干部還是基層員工，在很大程度上都以觀望的態(tài)度觀察我股份公司以怎樣的方式接管他們。

2006年9月15日在中城大廈26樓會議室，召開了與全體原榮達留用員工的見面會。在會上，張述滿總經理代表股份公司的主要領導講話，傳達了我股份公司接管榮達大廈及北方櫥柜廚具城后的經營方針及對原有榮達員工的留用政策。尤其是當他們了解到我股份公司接手后，不但保持留用人員原崗位及工資待遇到2006年12月份前不做任何調整，而且還將保潔員的工資由原有的400元漲到500元，原有榮達員工都深深感受到了我股份公司接納他們成為我股份公司一員的誠意。

2、建立健全管理制度；

原榮達各種管理制度雖然全面細致但過于苛刻，員工沒有主動工作的意識。工作中經常出現領導督促了就干點，領導不說就等、靠、望的現象。

在交接過程中發(fā)現，當時榮達的日常管理工作基本處于停滯狀態(tài)。與榮達大廈及北方櫥柜廚具城相關的一些重要文件、證件、合約等均已被原榮達撤離人員帶走。

接管后我們的首要工作就是建立健全各類管理制度，俗話說“沒有規(guī)矩不成方圓”。原榮達的各種管理制度雖然全面，但據我們了解及原榮達留用員工反映這些規(guī)章十分苛刻，多數規(guī)章制度都是以處罰為主，少則十元多則上百元。這樣的規(guī)章致使原榮達員工認為多做多錯、少做少錯、不做不錯。所以表面上看各部門間、員工間溝通良好也很團結，但工作熱情和積極性不高，工作效率也很低。為了不挨罰，很多工作都沒人過問。

如何改變現狀，我們認真分析了原榮達的各種規(guī)章制度、崗位職責、工作流程，經過認真研究由辦公室起草經總經理辦公會討論通過編制了沈陽我物業(yè)管理有限公司管理手冊。這本管理手冊是以股份公司的各種規(guī)章制度為標準結合我物業(yè)的實際情況而制定，是一本集規(guī)章制度、崗位職責、工作流程、應知應會等于一體的一整套管理制度，這套管理制度的制定不僅遵循了股份公司整體管理的方針政策，也充分展示了股份公司對員工的人性化管理。

為認真學習貫徹管理手冊的內容，我們還將此手冊下發(fā)到各部門并組織各部門負責人進行學習，再由各部門負責人組織本部門員工進行學習。使每個人都對我物業(yè)的組織結構、基本情況、管理政策、規(guī)章制度做到心中有數。下一步我們還將要把對這本管理手冊的學習了解情況列入到員工考核中，定期進行抽查切實地把各項管理制度落實到每個人。

（二）第二件大事（抓安全）：企業(yè)繁榮、安全第一；

在我公司與原榮達交接時，由于原榮達人員對自己的去留還在未知，至使人心波動很大。我們接管時，榮達的各項工作早已處于停滯狀態(tài)，這也給我們接管后的工作開展帶來了相當大的困難。

尤其是原榮達的消防保衛(wèi)部，原榮達保安不但工資為每月1000元同時還享受保吃住的待遇。當我們說明新的工資標準后，所有原榮達保安竟然在2天內集體辭職，這樣一來給商城及大廈的安全保障帶來了很大麻煩。為保證商城及大廈的安全，避免意外事件的發(fā)生，張述滿總經理當機立斷聘用臨時保安人員負責商城及大廈的整體安全保衛(wèi)工作。對重點部位還嚴令死看死守，同時還加強了干部值班制，當值干部編入夜間值班，主要夜間的安全保障，進行全面檢查。

此外，在接管后我們還發(fā)現原榮達大廈消防監(jiān)控設施不齊全存在著很大的安全隱患，經報集團領導批準，我們在今年11月底對消防監(jiān)控設施進行了升級改造，共投入資金二十多萬元。改造后的消防監(jiān)控體系可實現對商城大廈全方面多角度的監(jiān)控，真正的實現無盲區(qū)、無死角。從各個環(huán)節(jié)上確保商城及大廈的財產、業(yè)戶的人身安全不受損失。

（三）第三件大事（公司上下總動員，做好重新開業(yè)前的準備工作）配合領秀家居開業(yè)，認真做好我櫥柜門業(yè)精品城開業(yè)的準備工作。

“家居”、“櫥柜門業(yè)精品城”于10月18日同期開業(yè)。根據股份公司安排，中城，大廈作為參加開業(yè)典禮嘉賓的休息區(qū)。為配合“領秀家居”做好各級領導、嘉賓的接待工作，我物業(yè)上下齊動員，在認真做好“櫥柜門業(yè)精品城”開業(yè)前的準備工作的同時，又從各部門中抽調了部分人員專門負責開業(yè)當天主要領導和嘉賓的接待工作。為此我們還進行了精心的布置，在休息區(qū)的每張小桌上擺放了鮮花，還為與會領導和嘉賓準備了茶水及香煙。使各位領導和嘉賓感受到我股份公司員工“物業(yè)人”的熱情好客及良好的員工素質，充分展示了股份公司的整體形象。

（四）第四件大事（鞏固商城的可持續(xù)性發(fā)展）：“摸清家底”、重新規(guī)劃，調整商城行業(yè)布局確保商城的可持續(xù)發(fā)展：

1、摸清家底，重新簽訂租賃合同；

接手原榮達“櫥柜廚具城”日常管理后，我公司市場經營部首先對原有櫥柜城業(yè)戶資料、攤位面積、租賃期限、存在問題等情況進行的摸底調查。調查中發(fā)現原有攤位存在著使用面積與合同中所簽訂的面積不符、拖欠款費等問題，還存在著業(yè)戶與原榮達間的產權糾紛等問題，如：1“方太”“迪嘉司”兩戶已簽合同但款未交全。2原榮達與業(yè)主孫宏毅產權糾紛。3一樓“藍圖”“凱帝”兩家售轉租的問題。

在摸清這些情況后，我們?yōu)榱藦娀瘜I(yè)戶的管理，由市場經營部負責制定了一份租賃合同，并與所有在場經營的業(yè)戶重新簽訂了租賃合同。

2、調整行業(yè)布局、繁榮商城業(yè)態(tài)；

現在商城內櫥柜門業(yè)的布局很不合理。每層都是東區(qū)經營櫥柜，西區(qū)經營門業(yè)，這樣的布局不僅雜亂無章，并且不符合消費者的消費習慣，還影響到三層商場也活不起來，我們計劃在原有業(yè)主租賃期（一年）滿后，或在可能的情況下在春節(jié)前后實施調整改造。計劃將現在的“東西區(qū)”一、二層全部調整為門業(yè)；三、四層全部調整為櫥柜行業(yè)。我們預測這樣調整有一定難度：一是櫥柜的業(yè)戶不愿意搬遷到三層經營，這需要我們去做工作（現沒有征求意見）。二是需要適當補償搬遷費；三是一、二層原有櫥柜業(yè)戶數較多，全部調整到三層一定容納不下，為此還要采取些措施等等問題。

3、成立招商組、全力投入招商工作；

我櫥柜門業(yè)精品城建筑面積近2萬平方米，攤位使用面積為9千平方米（含4層）。現有業(yè)戶95戶，經營行業(yè)為櫥柜廚具和門業(yè)，分布在1-3層，東區(qū)為櫥柜、西區(qū)為門業(yè)（4層原百v已撤場，只剩2戶，分別在南北扶梯口處，詳情見“簡介”附后）。

目前由于商城的行業(yè)布局不合理、櫥柜門業(yè)的知名大品牌未進嘗人性化管理不到位等客觀原因，致使商城的人氣不旺，業(yè)戶的經營狀況自然也不太好。

為保證商場的可持續(xù)發(fā)展，繁榮商城業(yè)態(tài)，吸引更多的消費者，增加客流量，把專業(yè)化的櫥柜門業(yè)商城做大做強，經認真論證與考察，計劃將商場四層全部面對櫥柜行業(yè)進行招商。

（1）針對知名大品牌以省市為主，面向全國招商。實行“知名品牌”準入制；

（2）確定租賃費（含物業(yè)費）。我們認為每平方米70元/月較為合適；

（3）確定優(yōu)惠政策。自“開業(yè)”之日起免交一年稅費、延長裝修期起租時間推后3個月。對于知名大品牌攤位面積較大者，實行一戶一議一報批。實行“先進場，放水養(yǎng)魚，再收費”的原則；

（4）委派專人專職負責對外宣傳及招商工作；

（5）商城5層經營面積約為1500平方米，其東區(qū)將視情況面對廚具行業(yè)進行招商。主要有消毒柜、熱水器、水槽、高檔酒具等。此外，商城五層還將面向家裝行業(yè)進行招商，我們預計引進5-7家裝修公司入駐。我們會根據招商情況適時召開招商說明會。

三、工作中存在的不足；