序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產評估法律依據范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

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1、房產是否合法。房地產的合法性是房地產評估的前提，只有符合規劃、用途合法的房地產才能進行評估。

2、房地產的估價時點。

3、建筑物的折舊。

【法律依據】

《城市房地產管理法》第34條，國家實行房地產價格評估制度。

篇(2)

【法律依據】

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條：商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：

逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

篇(3)

摘要：我國現行的房地產稅制已不適應市場經濟的發展，存在著重流轉，輕持有，稅制不統一，立法層次低、征稅范圍窄、配套制度不健全等問題。為此，在立足當前的經濟發展狀況和社會需求的基礎上，通過合并稅種，下放管理權限，開征不動產閑置稅、完善各項配套改革措施等，盡快完善稅制，緩解社會矛盾，促進房地產市場持續健康發展。

一、我國現行房地產稅制存在的主要矛盾

我國現行的房地產稅制中，涉及到營業稅、土地增值稅、房產稅、城市房地產稅、契稅、耕地占用稅、印花稅、城鎮土地使用稅、土地使用費等10余類。隨著住房制度的全面改革以及房地產市場的建立和發展，房地產稅制與經濟發展存在矛盾，不同稅種之間也存在沖突。這不適應當前人們已購有較多較高價位住宅，需要進行有區別的財產占有關系的稅收再分配調節，緩和社會矛盾的迫切要求，也不適應需要通過稅收調節房地產供需關系及其結構，促進房地產市場持續健康發展的現實要求。

(一)重流轉，輕持有

房地產持有階段課稅少、稅負輕；而流通環節，多個稅種同時課征。著重對營業性房屋、個人出租房屋征稅，如個人房屋出租收入既要征收房產稅，又要征收營業稅和個人所得稅，明顯存在重復征稅的問題。但不對個人非營業性住房征房產稅，這相當于給了土地持有者無息貸款，只要未流通，就無須為土地的增值而納稅。這樣做實際上鼓勵了土地持有，助長了土地投機，導致了高房價與高空置率的存在。據國家統計局的數據，截止2007年4月，全國商品房空置面積為1.27億平方米，其中空置商品住宅0.69億平方米，全國空置率超過25%，大大超過國際公認的10%的警戒線。一邊是1億多平方米的商品房白白空置，一邊是大量迫切需要住房的居民買不起房子，這一不正常的現象已到了需要嚴重關注的時候了。

(二)稅制不統一，內外兩套有違公平

內企及華籍居民適用房產稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅和土地增值稅，外企和外籍人士適用土地使用費和1951年當時的政務院公布的《城市房地產稅暫行條例》的城市房地產稅。這不僅給稅收征管增加了難度和成本，還造成內外資企業競爭起點不同，稅負不公，不利于統一市場的構建和市場經濟體制的培育發展。

(三)稅收立法層次低，征稅依據不太充分

按稅收法律主義原則，稅收的征收必須基于法律的規定進行，沒有法律依據，國家就不能征稅、任何人就不得被要求納稅。這里所指的法律僅限于國家立法機關制定的法律，不包括行政法規。但我們現行的企業房地產稅、城鎮土地使用稅，其法律依據是由國務院制定并以暫行條例的形式頒布實施的行政法規，級次較低。

(四)征稅范圍窄，財政功能不強

房產稅限在城市、縣城、建制鎮和工礦區征收，還把行政機關、人民團體、軍隊自用、財政撥付事業費的機構、個人居住用房等房產列為免稅對象；土地使用稅也排除了農村土地，僅限于對城鎮土地征稅。房地產稅范圍過窄，稅基偏小，收入不高，也使其難以成為地方政府的主體稅種。

(五)稅、費不清，費高于稅

目前，我國涉及房地產開發、銷售全過程的所有稅收，約占建設成本的9%；而如配套費等各類規費卻達到41%。

(六)配套制度不健全，稅收征管難度大

考慮到將來的稅制改革，需要進行財產評估的稅種和數量會很多，而我國的房地產評估業起步較晚，既不規范也不成熟。房產評估制度作為房地產稅收的主要輔助手段還很不健全，目前還無法幫助實現房地產稅收的順利征收。

二、房地產稅制改革的總體思路

采取“一清，二轉，三改，四留”的辦法，即對現行涉及房地產方面的稅種進行整合，清理取締不適應經濟發展的稅種，合并稅基重疊或有緊密關聯的稅種；將流轉環節過重的稅收負擔轉移到房地產持有階段；把一部分體現政府職能，屬于稅收性質，且便于稅收征管的收費，改為征稅；對符合國際通行作法，又屬必要的少量規費，繼續規范化保留。統一內外資企業的房產稅，簡化稅制；提升房地產稅收的立法層次；擴大稅基，公平稅負；建立和完善房地產估價制度等配套措施，促進我國房地產市場持續、健康、有序地發展。

三、房地產稅制改革的具體設想

(一)合并稅種，開征統一規范的物業稅或不動產稅

把房產稅、城市房地產稅、城鎮土地使用稅和土地使用費，以及屬于稅收性質的其他收費，合并為全國統一的物業稅。既包括房屋、土地，又包括難以算作房屋的其他地上建筑物及附著物。我國物業稅的主要設想如下：

1.擴大征收范圍，確定征免界限。要改變房地產稅收重流轉，輕持有的現狀，就必須適應市場經濟發展的要求，擴大不動產的征收范圍，取消那些不適應現實情況的減免。一是取消個人所有非營業性住房免稅的規定，初期可把征稅范圍只限制在非普通住房，特別是對占用土地資源多，擁有住房面積大的豪宅、別墅等高檔房實行高稅率，而對占土地資源少、擁有住房面積小的低收入階層給予稅收減免政策。這樣可改變部分居民買不起房，而買得起的人因持有成本過低，就多買多占的現狀。這筆稅款應專項使用，作為廉租房、經濟適用房建設專項基金，鼓勵房地產開發企業積極建設廉租房和經濟適用房，也可作為對符合城鎮居民最低生活保障標準且住房有困難的家庭提供購房或住房租金補貼，這樣將高收入者的收入轉移給低收入者，抑制目前我國逐漸拉大的收入差距，控制收入分配中的“馬太效應”，緩和社會矛盾，構建和諧社會。二是取消對事業單位有關免稅的規定，把非公益性事業單位和社會團體用地用房納入征稅范圍。三是把農村的工商營業用房和高標準住房納入征稅范圍。

2.對房產稅以評估市場價作為計稅依據?，F行房產稅一是從價計征，是以房產余值(房產原值一次扣除10%--30%后的余值)作為計稅依據；二是從租計征，以租金收入作為計稅依據。這很不合理，按歷史成本價余值征收，使得稅收收入與房地產價值背離，國家不能分享土地增值收益，還將承擔通貨膨脹損失；從租計征的則對其實際租金難以把握，且對經營行為征稅與營業稅有交叉；而且對同一宗房地產按從租計征與從價計征兩種方法分別計算出的稅額相差很大。

3.對土地使用稅應按類型和用途分別制定稅率?，F行城鎮土地使用稅是分地區按單位面積實行固定稅額的辦法，一是國家不能及時分享土地增值收益；二是稅率過低，且不同等級土地之間的稅額差距太小，體現不了調節級差收入的作用，對促使土地使用者節約用地，提高土地使用效益等方面的效果不明顯；三是隨著城鄉經濟的發展，許多地方城鄉結合部難以區分，分設在城鄉的企業由于地理位置的不同，也會產生稅負差別；四是部分減免稅規定，過多地照顧了納稅困難企業，不利于一些占地面積大而經濟效益差的企業加強自身的經營管理，影響企業間的平等競爭。對此可借鑒國際通行作法，對個人住房按類型、經過評估的市場價格采用三四級超額累進稅率制。

4.全國稅率應有彈性。我國地域廣闊，經濟發展極不平衡，全國不宜采用統一稅率?？稍O立一個彈性控制區間，各地根據經濟發展的水平、納稅人支付能力等因素，在許可的范圍內選擇適用的稅率。

(二)提高立法級次，下放管理權限

中央制定物業稅的基本法，對稅法要素做原則性規定，而由省級立法機關或政府制定細則，明確具體征收范圍、稅目稅率、減免優惠、實施辦法及其征收管理等，不僅有利于維護中央的稅制統一，而且有利于各地因地制宜、靈活處理稅收問題，充分調動地方政府的積極性，逐步把物業稅培育成為縣市級地方稅的主體稅種。

(三)開征不動產閑置稅

目前，土地、房屋資源浪費現象相當嚴重，存在大量已征未用和購而不用的情況，有的地方政府還征用大片土地，等待招商引資時高價出讓。國內有1億多平方米的商品房空置總量，其中空置一年以上的超過50%，占壓資金超過2500億元。而我國商品房開發商大多以銀行貸款為主，房子銷售不出去，必將威脅金融業的良性運行。為制止這種坐享房地產自然增值帶來的收益的行為，打擊囤積居奇，抑制非理性投資，制止資源浪費，優化資源配置，防范金融風險，需要采取稅收強制措施，開征不動產閑置稅。這樣可大大增加國家的稅收收入，非常有效地遏制房地產投機，避免任何因房地產泡沫給國家發展帶來的負面影響。

(四)完善各項配套改革措施

一是建立和完善房地產登記制度，全面掌握房地產各方面情況，找準征稅目標。二是建立和完善以房地產市場價格為依據的價格評估體系。三是注意房地產稅制改革與其他稅制之間的協調。房地產稅制的變動，將關系到有關房地產業的多項稅收和收費，因此，要把該項改革和整體稅制完善結合起來，處理好相關稅種之間的關系。

參考文獻：

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（一）對評稅機構設置的選擇

在已實行稅基評估制度的國家和地區中，有些國家和地區的評稅主體為代表征稅方的評估主體（政府或準政府機構性質的評估機構和人員）和代表納稅方的評估主體（往往是民間性質的社會中介評估機構或人員）共同來承擔。但也有一些國家和地區，其稅基評估機構主體是單一的。這種單一評估主體的確定有兩種方法，一種是由非稅務部門的政府或準政府性質的評估機構和人員來承擔的，另一種是由民間性質的社會中介評估機構和人員來承擔。這種單一稅基評估主體往往會產生一些問題，其中最主要的問題就是由代表單方利益的評估機構作為稅基評估主體時，其對稅基的評估結果可能有失客觀、公正和公平。

我國有不少專家建議由稅務部門作為稅基評估的行為主體。但是，假如由稅務部門來負責整個轄區內的房產價值評估，必然要新增大量人員，這與我國政府機關人事制度改革目標不符，更重要的是，稅務部門并非是對房產價值進行評估的專業機構，由它來評估不僅缺乏說服力，還將大大增加征稅成本。

因此，在建立我國稅基評估制度時，對評估機構的選擇可以按下列順序進行：（1）選擇分別代表征、納稅雙方的機構或人員作為評估主體，改變以往一直由征稅部門單方面作為評估主體的狀況。這一選擇既能保證稅基評估結果的公正性和公平性，又能保證征、納稅雙方的合法權益。（2）假如我國稅基評估還不能實行分別由代表征、納稅雙方的兩個以上的評估主體來承擔時，則可以選擇民間的社會中介評估機構作為評估主體，這樣既可以發揮現有的社會中介評估行業的作用，又可以在一定程度上減輕政府部門的財政負擔。當然，需要先對中介機構和人員進行稅法及稅基評估相關專業知識的培訓。（3）如果我國稅基評估只能由政府或準政府的機構作為評估主體，那么，為保證稅基評估結果的公正性和公平性，稅基評估的行為主體應由稅務部門以外的政府部門來承擔。在國外，由政府單方承擔稅基評估工作的，其評估主體也大多不是直接進行征稅的部門。

（二）房地產稅稅基評估周期

以市場價值作為基礎，對房地產按評估值進行征稅，必須要考慮到市場價值變動的影響。因此，房地產計稅依據的評估應定期進行。評估周期的長短主要受三方面因素影響：一是經濟發展和其他因素（通貨膨脹或環境改善帶來的房地產增值等）；二是受制于重新進行評估的成本；三是房地產計稅依據類型和是否具備現代化的計算機系統及合格的評估人員也在一定程度上影響評估周期。從實行財產稅的國家來看，法國最近一次的財產稅稅基評估發生在1970年，從20世紀80年代開始每年對應稅財產值作指數化調整；美國的一些地方每年或每兩年進行一次財產稅稅基的重新評估：在丹麥，1982～1998年之間每個不評估的年份實行指數調整，從1998年開始決定每年都進行全面的重新評估；德國采用的計稅依據是土地與地上建筑物價值，由于其經濟發展較為穩定，市場價值變化不明顯，其課稅評估周期為6年，而事實執行的評估周期在6年以上。

我國在房地產稅立法時，應在稅法中明確規定稅基評估的周期。就我國目前的情況而言，經濟仍處于轉型和上升期，經濟波動在不同年份間表現得較為明顯，房地產市場價值受經濟發展及通貨膨脹因素影響較大，評估周期不宜定得過長。同時，我國不同地區之間社會及經濟發展不平衡，地區差異明顯，評估周期不宜采取一刀切的辦法，建議可由國家確定一個浮動期間，如在3～5年之間，由各省根據實際情況具體確定。這樣，既可保證計稅價格相對穩定，又能體現經濟發展、環境改善等因素所帶來的市場價值變化，保證財政收入目標的實現。

（三）申訴安排

房地產計稅依據的評估量大面廣，且其中涉及的因素及技術問題較為復雜.納稅人對評估值產生異議在所難免.因此，相關的法律法規應作出安排，以保證納稅人對評估結果申訴的權利。首先，在組織上.各地應設立獨立于評估部門的專門的復核委員會，并組成評估專家團，在組織上保持獨立性和權威性；復核委員會的主要任務是處理納稅人的申訴，以確保稅負的公平和一致性；其次，要保證納稅人的知情權，稅務機關對房地產計稅依據進行評估后，應將初評的結果及房地產的有關資料在正式征收之前公布在有關的媒體或網站上，并給予一定的申訴期。在申訴期內，如果業主對計稅價格持有異議，可以向評估機構申訴，若對申訴結果仍不滿意的，業主可以向當地復核委員會申請復核，復核委員會應盡快將結果書面通知業主和相關評估機構，最終的計稅價格應更加客觀公正。

二、房地產稅稅基評估方法和技術

在房產價值評估中，不同的評估方式、參數選擇和評估人員評出的房地產價值往往千差萬別。如果這個問題解決不了，不僅會導致估值的混亂，導致房地產稅不穩定和評估效率的低下，更重要的是，會導致權力尋租。要避免這些弊端，就必須確定一個便于操作的、明確的能被廣泛認可的評估標準，這一標準既包括評估方法的選擇、各類參數指標的選擇，也包括調整、修正的幅度等等，以最大限度地確保評估標準的剛性而減少評估人員可以自由發揮的空間。

（一）基本評估方法

房地產稅合理、準確的計稅依據應是土地使用權和房產所有權的市場價值，計稅的市場價值是通過評估得出的，但評估值的表現有多種形式。不同的評估方法將得出不同結果。常用的方法有市場比較法、收益還原法、重置成本法。從房地產評估實踐來看，即使是同一房地產，采用這三種方法評估所得的結果有時也相差較大。一般而言（不考慮農用地），成本法的評估結果低于收益法的評估結果，而市場比較法的評估結果介于成本法和收益法之間。這是因為：成本法是從供給角度出發，收益法是從需求角度出發，而市場比較法則是從供求均衡角度出發的，供求雙方達成交易的條件是使房地產使用帶來的收益要大于或至少等于房地產的成本，其超額部分將由供求雙方分享。此外，三種評估方法在具體應用過程中也受到一些條件的限制，存在不足之處。

采用市場比較法，需要有充足的房地產交易的完善交易資料，不適用于較少在市場上交易的應稅房地產。如在一些房地產市場尚不成熟的地區，就很難采用這種方法進行估價。收益還原法的基本思想雖簡單明了，但是在計算中確定適當的利率和預測房地產未來純收益并不容易。對于沒有收益的房地產或者收益無法預測的房地產，無法采用收益法實施評估，而且未來收益的估算也受到企業經營管理水平的影響。在實際操作中，還原利率的確定隨意性大，往往對評估結果產生較大影響。從理論上講.只要是可以估算其成本的房地產，都可以采用成本估價法。但是，現實生活中房地產的價格取決于其效用，而不是所花費的成本；房地產成本的增加并不一定能增加其價值，投入成本不多也不一定說明其價值不高。另外，采用成本法進行估價比較費時費力。難度最大的是折舊的計算，尤其是對陳舊的房地產，往往以估價人員的主觀判斷為依據，同樣會影響估價的準確性。

國際上以市場價值為房地產稅計稅依據的國家通常是區分不同情況，如數據資料情況、市場狀況、待評估房地產特點等，同時采用多種方法。具體而言，對于交易經常發生且有完善交易資料的房地產類型應優先采用市場比較法，如商品房、商業鋪面等：對于一些很少發生轉讓而用于營利目的的房地產可采用收益還原法，如經濟落后的地區，房地產市場發育不完全，缺少可比較的交易資料，可選擇收益還原法；而對于一些特殊的房地產，既無法獲得可比較的交易資料又無法通過使用者的角度確認其收益的，可采用成本重置法。

（二）稅基評估技術－－批量評估

同其他目的的評估不同，為得出房地產稅的稅基，要求同時對大量的房地產進行評估，工作量大且密集；另外其他評估行為中往往對特定房地產進行個別評估，個別評估的成本對于稅收行政來說是難以接受的。為保證房地產稅的行政效率，需要將其征管成本中的評估成本有效控制在一定的范圍之內。控制評估成本的目的通過運用批量評估實現。

在對不動產征收財產稅的國家中，稅基的批量評估已被廣泛應用。批量評估的過程包括兩個步驟：（1）對轄區內所有不動產進行基礎數據的采集，數據采集渠道應著重從以下方面考慮：建立財產登記制度，通過要求納稅人定期或不定期地向稅務機關申報，逐步掌握全市納稅人的房地產稅源數據；建立與統計部門、房土管理部門等相關政府部門的數據資源共享機制，獲取房地產交易數據、成本數據、收益數據等市場數據；與房地產中介公司合作，獲取房地產市場數據。內容包括不動產位置、土地面積和允許用途、建筑物的面積、年代、材料、質量等，大量不動產的基本信息經過整理，儲存在特定的數據庫中，這樣的數據庫一般被稱為財政房地產簿。（2）估價，首先要進行市場分析。市場分析的目的是要確定位置、土地面積、建筑物面積和質量，以及其他種種因素對不動產市場價值的影響.分析的結果是將上述各因素和市場價值的關系通過估價模型的方式表現出來。估價模型可能是數學型，也可能是列示各種類型的土地和房產的單位面積價值的圖表。一旦估價模型建立，就可以將待估不動產基本信息逐個輸入，得出評估值。值得注意的是，對上述批量評估得出的評估值，評估人員需要進行適當檢查以確定其是否符合市場價值，對具有明顯特性（特殊位置、特殊用途等）的不動產更需要仔細地復查。

當今各國的稅基批量評估是同計算機技術緊密結合的，兩者的結合產生了計算機輔助批量評估技術（cama，computer－aided mass assessment）。應用這一技術，需要將相關市場交易信息儲存在計算機的數據庫中，由計算機利用回歸技術進行市場分析，構造估價模型，在待估不動產的基本信息輸入后，計算機就可以輸出其評估值了。在我國改革房地產稅收制度的進程中，必須考慮循序漸進地開發cama。綜合國外房地產稅發達國家開發cama的經驗做法，無論何種cama系統，其主要構成大致都是：數據管理子系統、市場數據分析子系統、評估子系統、評估結果管理子系統。數據管理子系統實現稅源數據采集、數據轉換和數據存儲；市場數據分析子系統實現市場數據采集、市場數據分析、市場數據報告；評估子系統實現評估數學模型建立、數學模型校準和價值評估；評估結果管理子系統實現評估結果輸出、評估結果上訴管理和評估結果統計報表。

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(山東大學經濟學院，濟南250100)

內容提要：房地產稅功能定位不同，具體稅制設計和改革步驟就會存在差異。本文以房地產稅作為財產稅的“受益論”和“調節貧富差距論”兩種理論為基礎，分析不同理論思想下，具體稅制設計上的特點與差異，并結合具體案例進行剖析，最后提出完善我國房地產稅的建議。

關鍵詞 ：房地產稅 受益論 貧富差距 收入分配

中圖分類號：F812.42 文獻標識碼：A文章編號：1672-9544(2015)09-0052-07

[收稿日期]2015-02-10

[作者簡介]常世旺，副教授，法學博士后，研究方向為財政稅收理論與政策；丁群，碩士研究生，研究方向為稅收理論與政策。

[基金項目]國家社科基金重大項目《深化收入分配制度改革的財稅機制與制度研究》(項目編號：13&ZD031)、國家社科一般項目《深化稅收1本ii改革研究》(項目編號：13BJY155)以及山東大學自主創新基金重點項目《建構有競爭力的稅制：20世紀以來世界稅制結構變遷及發展趨勢研究》（項目編號：IFW12103)。

從古至今，中國人對房屋和土地有著特殊的情感，與之相關的稅收也一直受到民眾的密切關注。從201 1年滬渝兩市房產稅試點改革到2014年政府工作報告中明確提出“做好房地產稅立法相關工作”，與房地產稅相關的討論大有愈演愈烈之勢。綜觀當前關于房地產稅改革目標的種種論述，觀點大致有四種：一是調節貧富（收入）差距。貧富差距體現在收入差距、消費差距和財產差距三個層面，而房產是居民存量財產的重要組成部分，征收房地產稅有助于調節貧富差距。二是有利于完善現代稅制體系。房地產稅作為財產稅，屬于直接稅，其開征有利于稅制結構的優化。三是作為地方政府的主體稅種。隨著“營改增”改革的深入，地方政府固定收入面臨重大挑戰，房地產稅改革有利于建立穩定、可持續的地方主體財源。四是抑制房價過快上漲。房地產稅改革將增加居民在房產保有環節的成本，從而影響房地產市場的供求結構，有利于在短期內抑制房價過快上漲。然而，上述四個目標并不完全一致，甚至存在矛盾。如果房地產稅改革目標是建立地方主體稅種，那實質上就是受益稅，即房地產稅是轄區內居民對地方政府提供公共服務的成本補償。在稅制設計上，除給予特殊人群一定的減免稅外，基本上應是普遍征收。如果改革的目標是調節貧富差距，那么在稅制設計上就應鎖定“富”群體，設置相對較高的免征額，并實行累進稅率。由此可見，改革目標不同，理論基礎也不同，在具體稅制設計上更是大相徑庭。本文從房地產稅作為財產稅的兩種理論觀點出發，分析不同改革目標下，具體稅制設計上的特點與差異，并結合我國實際，提出完善房地產稅改革的建議。

一、房地產稅征收的兩種理論

（一）受益論

一般認為現代財產稅的研究始于“蒂伯特模型”，后經奧茨(Oates，1969)漢密爾頓(Hamilton，1975)、費舍爾(Fischel，1978；1982)等學者的補充完善，逐漸形成財產稅研究中最為重要的觀點之一，即“受益論”。

在消費者能夠充分無成本的流動、存在多個轄區、轄區之間存在競爭、居民對轄區的稅收——支出情況有完全信息等約束條件下，“受益論”認為：財產稅是財產擁有者為地方政府提供的公共服務和產品所支付的價格。根據這種觀點，財產稅的征收會形成一個良性循環：地方政府征收財產稅提供地方公共服務——公共服務水平的提升，使房地產價值升高——居民財產增加，地方政府獲得較大稅基—一地方政府征收財產稅提供地方公共服務。在這種情況下，財產稅不會產生扭曲效應，原因是地方公共支出的資本化效應大于財產稅的資本化效應，從而使財產價值維持在一個穩定但可能緩慢上升的動態均衡狀態，這在一定程度上可以解釋為什么一般情況下房地產的價格總是趨于上漲。因此，“受益論”認為，財產稅類似于使用者付費，稅收本身只具有籌集財政收入的功能，而沒有收入再分配的功能。

（二）調節貧富差距論

近代意義上的財產稅始于17世紀后期的英格蘭。當時為克服納稅人藏匿財產的問題，征稅官根據房屋中壁爐的數量確定房屋的價值，從而區分財富的多寡。隨著社會財富分化嚴重，政府開始注重稅收的社會調節功能，財產稅和所得稅成為稅收調節貧富差距的重要工具。

稅收調節貫穿于貧富差距的收入、消費和財產三個層面，其中尤以對財產課稅最為有效。收入差距調節一般通過社會統籌的社會保障稅和累進稅率的個人所得稅實現。消費差距調節因實行比例稅率的增值稅和營業稅呈現累退性，因而大多通過實行差別稅率的消費稅調節。貧富差距調節的重點在于縮小財產存量及其增值而產生的差距。其中，房產是居民財產的重要組成部分。財產稅則是限制財富過度集中的有效手段。財產稅一般分為財富稅、財產轉移稅和遺產稅。財富稅對財產所有者自己使用的財產課征，通常只針對高收入者；財產轉移稅和遺產稅對財產所有權變化的那部分財產價值課征，但無論哪種類型的財產稅都具有累進的特點。因此，“調節貧富差距論”認為，財產稅的主要功能在于調節貧富差距。

二、兩種理論下房地產稅制的特征與典型案例

（一）兩種理論下房地產稅制的特征

不同理論指導下，具體房地產稅制的設計會存在較大差異。在“受益論”下，房地產稅定位為對公共服務成本的補償，其主要功能在于籌集財政收入。對于大部分國家來說，房地產稅都是地方財政收入的主要來源之一，并將其收入直接用于文教科衛等公共支出，因此房地產稅收的多寡直接影響到地方公共服務質量的優劣。房地產稅制設計的特點在于寬稅基、低稅率、易征管。在稅基上，除實行個別特殊優惠外，一切土地、房產及其他不動產均應納入征稅范圍，實行廣泛的寬稅基；在稅率上，一般實行較低的比例稅率，由于實行“以支定收”，因而在不同地區間稅率可能會存在差異；在征管上，以房地產市場價值作為計稅依據，以信息化手段為依托，實現低成本征稅。

在“調節貧富差距論”下，房地產稅定位為對財產存量的調節，其主要功能是調節貧富差距，促進社會公平。房地產稅實際上是對個人與政府收入再次分配，同時政府在履行宏觀調控職能的過程中，通過轉移支付將社會財富再次分配，進而起到調整個體間貧富差距的效果。房地產稅制設計的特點在于窄稅基、累進稅率、易征管。在稅基上，通常設定1%-5%的最富人群為征稅對象，因此免征額高；在稅率上，一般實現稅率較高的累進稅率；在征管上，同樣以房地產市場價值作為計稅依據，實行重點人群征管。表1總結了兩種理論下房地產稅制設計上的基本特征。

（二）定位于公共服務價格的案例解析

房地產稅是美國財產稅的重要組成部分，是地方政府的主體稅種，充分發揮了不動產稅組織地方財政收入職能，如伊利諾伊州芝加哥公立學校(Chicago Public Schools，CPS)的學區房地產稅。

芝加哥公立學校是美國第三大學區，其管理機構芝加哥教育委員會可以獨立決定本學區融資和教育支出等事項。根據伊利諾伊州財產稅法相關規定，財產稅課稅對象為不動產，主要包括土地、房屋及其附屬物（如圍墻、排水溝、下水道、房屋綠化等），直接納稅人為不動產的所有人。在計稅依據上，以房地產評估價值為基礎，主要采用三種方法：對于住宅類房地產，一般采用市場比較法，即以相似、相近房地產的市場價值為參考依據對被評估的房產進行估值；對于商用、出租類房地產，一般采用收入分析法，即根據租金收入和投資回報率測算房地產的市值；對于大型公共建筑，一般采用成本核算法，即用建造成本與折舊評估房地產的價值。在稅率確定上，采用“以支定收”，即首先確定當年地方政府提供的公共服務的數量，制定政府支出預算；其次，預計其他本級收入金額；最后，按照掌握的稅基評估情況，倒推出能滿足支出需要的財產稅稅率。因此，美國大多數地方政府的房地產稅率并不是由法律規定的一個固定稅率。

房地產稅是美國地方政府，特別是學區，取得財政收入的主要手段，其房地產稅大致呈現出以下三個特征：

一是“以支定收”，公共服務的價格明確。從理論上講，一個地區財產稅征收的多寡是由本轄區納稅人自身決定的。如果納稅人認為不需要更多的公共服務，則可以通過該選區民意代表提出削減預算的提案，進而少交財產稅；如果納稅人認為地方政府應該提供更多的公共服務，那么其就會心甘情愿地多繳稅。這樣“以支定收”的財政制度可以彰顯納稅人權利意識，通過預算實現對政府行為的控制。在這種情況下，由于稅收來自于每個公眾的收入，從而使得公眾有更大的激情去參與行政事務，提升公眾參與地方治理的程度。

二是稅基穩定，是地方財政收入的主要來源。2013年芝加哥公立學校財產稅收入占本級財政收入89.53%。如果考慮到伊利諾伊州及聯邦撥款等，占地方總收入比重也高達39.23%。2014財年上述兩比重的分別約為88.61%和43.26%。

三是稅收用于公共服務，受益對象明確。對轄區內的房地產課稅極大地體現了負稅與受益對等的原則。芝加哥公立學校每年會在財政預算中明確稅收用途。大部分用于轄區內與教育相關的各項公共服務，如學校教師及管理人員工薪與福利、交通、飲食服務、安全、教室的更新維護等支出以及公共場所的維護等。表2列示了2014財年芝加哥公立學校部分資本預算。

（三）定位于調節貧富差距的案例解析

韓國的房地產稅主要體現在財產稅和綜合房地產稅中。其中，財產稅的征稅范圍主要是土地、商用房屋、住宅等。其中，土地按照評估價值的70%征收，實行0.2%-0.5%的三級超額累進稅率。即土地評估價值在0.5億韓元及以下的適用稅率0.2%，評估價值在0.5-1億韓元之間的適用稅率0.3%，超過1億韓元的適用稅率0.5%。而對于旱地、稻田、果園及牧場其稅率為0.07%；用于高爾夫及其他奢侈娛樂的土地，稅率為4%。商業用房也是根據評估價值的70%征收，一般稅率為0.25%，對于位于居民區的工廠用房稅率為0.5%，用于高爾夫及其他奢侈娛樂活動的房屋稅率則為4%。住宅則是根據評估價值的60%征收，實行差別比例稅率。即別墅稅率為4%；普通住宅則實行0.1%-0.4%的四級超額累進稅率。即住宅評估價值在0.6億韓元及以下適用稅率0.1%；0.6-1.5億韓元適用稅率0.15%；1.5-3億韓元適用稅率0.25%；3億韓元以上適用稅率0.4%。

1997年亞洲金融危機之后，為快速恢復經濟，韓國政府放寬了房產轉讓限制，并實行低利率政策，有力的促進了房地產市場發展，但也助長了房地產投機，加之過去房地產保有環節稅負過低，結果導致房地產價格快速上漲，進而導致居民收入財富的兩極分化。為此，2005年韓國政府出臺綜合房地產稅(Comprehensive real estate holding tax)，即在所有房產繳納財產稅的基礎上，對超過一定金額的房產追加課征綜合房地產稅。

韓國的財產稅和綜合房地產稅具有較強的貧富差距調節功能，其房地產稅大體呈現出以下四個特征：

一是注重發揮不同稅種的調節功能。在韓國現行財產稅中與房地產相關的規定對于收入再分配起到了普遍的調節作用，2005年出臺的綜合房地產稅則是在現有財產稅普遍調節的基礎上著重調節高收入人群的財產。2006年評估價值6億韓元以上的住宅總數為15.9萬戶，占韓國總人口的1.2%。

二是針對不同征稅對象差別對待。不論是財產稅還是綜合不動產稅都對征稅對象做了嚴格的區分。將房地產區分為商業用地、非商業用地、住宅等，細化稅制設計。如在財產稅中將住宅類進一步劃分為別墅和普通住宅，前者的稅率(4%)是后者最高稅率(0.4%)的10倍。

三是充分運用累進稅率。在韓國財產稅和綜合房地產稅的設計中，累進稅率堪稱一大特色。在累進稅率下，稅基越大，稅率越高，稅負呈累進趨勢，充分體現了“量能負擔”的課稅原則。特別是綜合房地產稅采用的超額累進稅率，各稅率間級次差別大，對于調節貧富差距具有更加顯著效果。

四是合理使用稅收優惠。在稅收優惠的使用上更加注重減輕低收入者的稅收負擔，如對旱地、稻田、果園及牧場采用超低稅率，僅為0.07%；對家庭唯一住房，根據房產保有時間分別給予優惠，保有時間越長，優惠越大。同時對奢侈娛樂、房地產投機等“富人”行為征以重稅，如用于高爾夫及其他奢侈娛樂的土地稅率為4%。

三、完善我國房地產稅改革的建議

（一）我國房地產稅改革的主要進展

我國現行房地產稅制主要包括房地產開發交易環節征收的耕地占用稅、土地增值稅、契稅和持有環節征收的房產稅、城鎮土地使用稅。2014年上述五稅共實現收入約1.38萬億元，占地方稅收收入58795億元的23.55%?，F行房地產稅制呈現兩個特點：一是主要對商業用房征收，對居民自用住宅暫不征收；二是主要在生產、經營環節征收，在房產持有環節征收較少。因而，盡管近年來我國房地產稅改革鮮有進展，但梳理各類文件中的改革目標，大體上還是針對上述兩個方面。

1984年國務院“恢復征收土地使用稅和對國內企業單位恢復征收房產稅”。2003年10月十六屆三中全會明確提出：“實施城鎮建設稅費改革，條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅，相應取消有關收費”。2006年3月“十一五”規劃提出，改革房地產稅收制度，穩步推進物業稅并相應取消有關收費。2011年“十二五”規劃則提出，研究推進房地產稅改革。2011年1月28日上海、重慶推出房產稅試點改革，開始對部分個人住房征收房產稅。十八屆三中全會重新明確要推進房地產稅改革，并要求加快房地產立法。上述改革目標盡管在表述上略有差別，但改革的基本思路仍是房地產全環節綜合稅費改革。但由于這一改革思路涉及土地制度改革、城鎮建設稅費改革等諸多復雜問題，進而連帶與之相關的法律法規的完善，因而遲遲未有明顯進展。也正是在這種背景下，十八屆三中全會要求加快房地產立法。

（二）房地產稅改革的目標定位

本文認為我國房地產稅改革的目標應定位于地方提供公共服務的價格，而非調節貧富差距。房地產稅的目標以籌集財政收入為主，其改革應體現受益原則、中性、高效、易于理解和公平實施，更多地從寬稅基、簡稅制、易征管和地方財政建設的角度出發。從理論上講，上述目標定位的實現需要四個基本前提條件，即消費者能夠充分無成本的流動；存在多個轄區；轄區之間存在競爭；居民對轄區內的稅收——支出情況有完全信息等。從實踐來看，這四個條件正在呈現積極的發展變化：一是隨著戶籍制度的放松甚至取消和交通設施的便利化，消費者在一定程度上實現了自由流動。2014年我國流動人口2.53億人。其中，87.4%愿意融入現居住地生活，67.8%希望落戶大城市。這在很大程度上也對基本公共服務提出了新需求。二是存在多個轄區并且轄區之間存在競爭。由于每個省市都是獨立的經濟主體，勞動力特別是高層次人才作為重要的生產要素一直是轄區間競相追逐的對象。三是居民對轄區內的稅收和財政支出了解越來越多。隨著各種媒介的便利化和宣傳的廣泛化，居民已經可以通過多種途徑實現對轄區內稅收、財政支出、重點重大項目等基本信息的了解，各級政府財政透明度正逐漸提高。

如果將房地產稅定位于公共服務的價格，使其成為地方主體稅種，可以緩解“營改增”后地方收入銳減的弊端，符合建立財力、財權與事權相匹配的財稅體制改革要求。同時房地產稅收入用于提供地方公共服務，充分體現了負稅與收益對等的原則，使納稅人真正感受到納稅所帶來的收益，可以降低稅款征收的阻力。同時，將房地產稅作為調節貧富差距的手段有其局限性。貧富差距的形成主要是由初次分配不公形成的，而且房地產只是居民財產中的一部分，債券、股票、基金等都是居民投資的對象。如果將縮小貧富差距僅僅寄希望于開征房地產稅，這是不切實際的。

（三）房地產稅改革的具體步驟

沿著“受益論”這一改革思路，推進房地產稅改革，一方面要進一步推進與“受益論”前提條件相關領域的改革，為房地產稅的開征創造充分條件；另一方面，要適時開征房地產稅。

在迸一步推進與“受益論”前提條件相關領域改革方面，一是放松種種限制條件，打破行政壟斷，促進人口的自由流動。如提高社會保障制度的統籌層次，實現社保資金的跨省轉移；完善流動人口子女入學、入托相關制度等。二是進一步提高財政透明度，穩步推進預決算信息公開，全面、細化公開各級政府、各預算單位部門信息，實現預決算公開全覆蓋，使稅收“取之于民，用之于民”的基本理念深入人心。

在適時開征房地產稅方面，具體改革大致可分兩步走：“房產稅+土地出讓金”和“房地產稅”。第一步，仍然保留土地出讓金，在房屋保有環節開征房產稅，從而形成一個較為完善的房地產稅體系，即土地交納土地出讓金，商業用房繳納現行房產稅，普通住宅交納房產保有稅。沿著這一思路，具體改革步驟可分為三步：增量房低稅率——存量房低稅率——存量房正常稅率。2011年上海和重慶的房產稅試點就屬于改革的第一步，即增量房低稅率。在這種“房產稅+土地出讓金”模式下，房產和土地分別征稅（稅），其優點在于避免了土地國有不宜征稅的尷尬，同時由于不涉及土地制度改革，因此改革難度相對較小；其缺點在于并未觸及日益嚴峻的“土地財政”問題，仍不能從根本上解決地方財力的穩定性和可持續。

第二步，徹底取消土地出讓金，規范房產流通環節稅費，在保有環節對土地和房產一并開征房地產稅。沿著這一思路，具體改革步驟亦可分為三步：首先，合并或取消城市維護建設稅、教育費附加、地方教育費附加等附加稅，改為統一征收房地產稅；其次，合并或取消土地增值稅，清理房地產建設環節的各項收費，改為統一征收房地產稅；最后，以土地制度改革為基礎，在房屋保有環節統一征收房地產稅。在具體稅制設計上，隨著“鄉財縣管”和“省直管縣”的推進，房地產稅應作為市縣一級的主體稅種。在課稅對象上，對土地和房屋合并課稅，最大限度的減少稅制復雜、稅種重復設置的問題，降低稅收征管成本；實行寬稅基，即除對公共、宗教、慈善等機構的房地產實行免稅外，其余房地產均納入征稅范圍。在計稅依據上，以房地產的市場價值為基礎，具體計算方法可依據房地產用途的不同，分別采用市場比較法、收入分析法、成本核算法。從稅率水平上看，宜采用低稅率。具體方法可以采用“以支定收”來確定稅率，同時制定嚴格的監管、預算制度使稅款的使用透明化。

（四）配套措施

在加快房地產稅改革的同時，還應重視和同步推進以下配套措施：

一是加快房地產稅立法。上海和重慶兩市房產稅試點改革從計劃到實施，一直爭議頗多。爭議的焦點之一就是房產稅試點開征的法律規范性和權威性不足。兩市試點房產稅的實施都是由當地人民政府通過頒布暫行辦法的形式進行的，而其依據也僅僅是國務院常務會議“同意在部分城市進行對個人住房征收房產稅改革試點，具體征收辦法由試點?。ㄗ灾螀^、直轄市）人民政府從實際出發制定”的規定，缺乏可靠和足夠的法律依據支撐。我國1986年頒布的《中華人民共和國房產稅暫行條例》中曾規定對個人所有的非營業用房產免征房產稅，同時現行的《房產稅暫行條例》與兩市的房產稅試點改革辦法也有相互沖突的地方。征收房地產稅是喚醒納稅人納稅意識、普及納稅知識的重要契機，也是我國稅制改革的關鍵，如果稅收制度的合法性與規范性存在問題，將對房地產稅的計劃實施和稅制改革產生負面影響。因而，如果要推行房地產稅就應當有嚴密的法律程序、夯實的法律基礎，提高房地產稅的立法層級與法律依據支撐。

二是加快建設全國個人住房信息系統。個人住房信息是房地產稅征管的基礎。完善的個人住房信息系統至少應包括房地的權屬狀況、房地產的物理屬性、使用狀況等。此外，為提高個人住房信息系統的及時性還應定期對初始登記數據進行定時更新，以與財產實際變動情況保持動態一致性；隨著個人住房信息系統的日趨完善，可為每個房地產賦予惟一的納稅識別號，形成完善的房地產識別系統，并保持其與價值評估系統、欠稅管理系統的連接以及與房地產交易信息系統的同步更新。

三是房地產稅評估機構的設置與評估制度的完善。對應稅房地產價值的評估是房地產稅征管的關鍵和難點。借鑒國際經驗，在政府主導下，通過招投標方式，利用社會評估資源，組建非營利性的評估機構；或者由稅務機構委托政府其他部門所屬的評估機構實施房地產價值的評估。稅務部門應充分認識價值評估過程的專業性與復雜性，逐步建立和完善與房產價值評估相關的一整套制度，包括評估的程序、標準、方法、評估周期以及納稅爭議解決機制，并及時向納稅人公布；建立房地產價值評估樣本數據庫，大量采集房地產交易與租賃的動態數據，以盡可能多的樣本來保證評估結果的客觀性與準確性；采用批量評估與個案評估相結合的方式，對同質性高的房地產（如同社區內的房地產）可采取按系數修正的批量評估方法，以節省征稅成本；對同質性較差或產生納稅爭議的房產采用個案評估方法，在與納稅人充分互動的基礎上做出評估結果，以保證評估的公正性。

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1.立法理念、法律意識方而:拆遷是指為城市建設和國家經濟發展的需要，經有關機關許可而拆除權利人房屋并給予補償、安置的行為。拆遷涉及房屋所有權人的所有權問題。所謂房屋所有權是指權利人對其所有的房屋有占有、使用、收益、處分的權利。該項權利受法律保護，任何組織、個人均不得非法侵害。拆遷從性質上講應該屬于對公民則-產的征收。我國法律中雖沒有明確規定“私有則一產神圣不可侵犯”，但法律對“保護公民個人的合法則一產”在《憲法》中作了承諾。也就是說:保護公民個人合法則一產安全是國家的法定義務而長期以來，在中國的法律傳統中，公法文化一直占絕對優勢，私權利一直得不到應有的俘重和有效地保護，無法同公權利相抗衡。在公民個人利益與國家利益發生沖突時，強調犧牲個人利益服從國家、集體利益。與之相對應，國外則非常強調對公民私有財產的保護。“公民個人的土地，皇帝的馬也不許跑?！倍谖覈?，拆遷實踐中的“釘子戶”一詞就反映著拆遷者與被拆遷者的對立關系，暴露出立法理念之落后。

2.法律體制方而:我國日前拆遷工程相當浩大，涉及到許多樣眾的切身利益。這方面的矛盾糾紛呈上升趨勢。然而，在這一領域尚沒有一部統一的《拆遷法》這方面的法律依據主要是國務院在2001年6月6日第40次常務會議上通過并于2001年11月1日正式實施的《城市房屋拆遷管理條例》(以下稱《條例》)。各地政府根據各地的實際情況，依據此條例制定了當地的拆遷管理規定。如:1997年北京市頒布了《北京市城市房屋拆遷管理辦法》。關于拆遷補償方法，規定比較混亂，因此帶來了實際操作中的混亂現象。

3.執法方式與水平方而:城ili拆遷辦公室是專門管理拆遷事務的機構，執掌著拆遷人權。目前存在著較多的違反法律程序、野蠻拆遷等情況，反映出執法方式粗暴單一、執法水平低。這在一定程度上傷害了被拆遷人的感情導致了此類矛盾的激化。

二、行政法視野中的拆遷問題

1.關于拆遷抽象行政行為的可訴性問題

現代法治國家一般都將立法納入司法審查。例如在英國，無論是行政機關的具體行政行為還是抽象行政行為，只要超越權限，法院都可行使審查權。而在我國的實踐中，有這樣一種情況:在被拆遷人對一此拆遷規則表不疑問時，尚沒有較有效的解決途徑。這與我國現有的行政法律制度有關。我國《行政訴訟法》和《最高人民法院關于貫徹執行<行政訴訟法>若干問題的意見(試行)》所確定的行政訴訟受案范困僅限于具體行政行為，而排除了抽象行政行為。2003年4月25日，《法制日報》以《公民狀告政府行政“立法”不作為》為題報道了南京市江寧區的一件由拆遷糾紛引出的案中案。案件中的江寧區政府在上位的拆遷法規已修改多年的情況下，不及時修改當地的拆遷法規，仍然沿用7年前的祈行辦法，以致被拆遷人因此損失數白萬元，被拆遷人憤而狀告政府立法不作為，其訴訟請求被駁回。而對一些地方政府以行政立法的方式損害被拆遷人合法權益的行為，司法的活動空間很小，這也就使得當事人處在了一種投告無門的境地。故許多學者強烈呼吁擴人行政訴訟受案范困。有的學者還卞張從社會公共利益關系出發，一切行政行為都納入行政訴訟受案范圍。

2.《城市房屋拆遷管理條例》的不周延性

(1)《條例》尚未規定被拆遷人有權利參與拆遷的決策過程及監督拆遷過程。飛政府行政公開是現代社會的一人趨勢，而在我國的拆遷實踐中，許多拆遷決策存在著暗箱操作的現象，都是政府一言為定，不容被拆遷人的質疑。如果被拆遷人有參與拆遷決策過程的機會的話，會減少不少矛盾。另外，《條例》也未規定被拆遷人有權利參與監督拆遷過程。

(2)《條例》并未明確提出聽證程序，只在第八條規定:“房屋拆遷管理部門在發放房屋拆遷許可證的同時，應當將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人，拆遷范困，拆遷期限等事項，以房屋拆遷公告的形式予以公布”而未要求“房屋拆遷卞管部門在審查拆遷人拆遷補償安置方案時，應當聽取被拆遷人的意見?！?/p>

(3)《條例》第十六條規定:“拆遷人與被拆遷人或扦拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協議的，經當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。裁決應當自收到申請之日起30日內作出?！爱斒氯藢Σ脹Q不服的，可以自裁決書送達之日起3個月內向人民法院。拆遷人依照本條例規定已對被拆遷人給予貨幣補償或扦提供拆遷安置用房、周轉用房的，訴訟期間不停止拆遷的執行?！边@一規定存在兩個問題:首先，裁決公正的前提是地位中立，而城市規劃和拆遷或授權開發商拆遷本身就是政府行為，而且在一些地方，政府官員追求所謂政績的愿望與商人追求經濟利益的目標相結合，于是政府和開發商之間有了更多的默契，由此產生的政府的裁決的公正性就可想而知了。其次，“訴訟期間不停止拆遷的執行”的規定使被拆遷人如果對拆遷補償不滿，即使選擇了行政訴訟，也只能“帶著鐐銬跳舞”，無法改變被強制拆遷的命運。這就,,致一些被拆遷人采取非理性的方法來處理問題。

3.其它法律法規存在的問題

我國尚沒有系統地規范房地產評估方面的法律法規。目前多數房地產評估機構依附于行政權力而存在，其出具的評估報告帶有濃厚的行政色彩。因此，有關部門有必要盡快制定相關措施。另外，有些地方性的法規雖然打著保護被拆遷人合法權益的旗號，但在實際立法過程中并沒有把被拆遷人作為權利主體來保護，而是站在管理者的角度，以方便拆遷為目的。這些都是立法中需要改進的。

三、解決拆遷矛盾之法律構想

要想徹底解決城市建設中的盲目與無序狀態，從根本上保護公民的權利不受侵害，僅靠行政命令是不夠的。為了防止推土機下的悲劇”的發生，需要從立法理念、法律體制、執法方法等層而解決拆遷矛盾。

1.樹立正確的立法理念

國家利益和個人利益從根本上說是一致的，不應該把被拆遷人放在政府拆遷的對立面上。要改變政府的行政觀念。政府行政的最重要目標，不應當是修了幾條步行街，招了多少商，引了多少資，而應是為當地的群眾提供好的公共物品和公共服務。西方國家拆遷一條街道往往要醞釀四五年甚至七八年，我國香港的街道少有筆直，都是因為他們用了最充分的時間進行平等的協商，直到雙方都覺得公平為止。這一點值得我們借鑒?；谄降然A上的拆遷法律法規才能得到群眾的擁護。

2.完善我國現行的有關拆遷的法律法規

(1)規范建設項目的審批程序

對涉及拆遷的，在規劃審批前應以適當的形式予以公示，充分聽取被拆遷人等利害關系人的意見。建設上程規劃方案一經批準，建設單位不得擅自變更;確需變更的，必須經過規劃部門審批;城市規劃行政部門在批準其變更前，應重新進行公示。

(2)應明確提出聽證程序

《行政復議法》第四條規定:“行政復議機關履行行政復議職責，應當遵循合法、公正、公開、及時、便民的原則，堅持有錯必糾，保障法律、法規的正確實施?！薄缎姓幜P法》專門對行政機關作出某此行政處罰決定前，當事人要求聽證的，行政機關應就組織聽證的程序作硬性規定。可見，聽證有一定的法律依據。在此基礎上，《條例》應明確提出聽證程序，要求“房屋拆遷主管部門在審查拆遷人拆遷補償安置方案時，應當聽取被拆遷人的意見?！敝挥谐浞煮w現透明度原則，才能提高行政效率。

(3)確立合理貨幣補償機制

公共利益的成本當由受益人均衡負擔，這是現代社會的共識。因此，對城ili建設中的利益受損者，應進行及時、充分、合理的補償?！稐l例》規定，被拆遷房屋的評估辦法及搬遷補助費和臨時安置費的標準，由省、自治區、直轄市人民政府制定或規定。從目前的情況看，各地的評估辦法和補償標準、補償程序均不相同，拆遷補償標準較混亂。且補償標準一般都是政府說了算，較少聽取樣眾意見。而目前的拆遷矛盾在很人程度上是由執行的補償標準相對于市場房價偏低引起的。因此應賦予樣眾在補償標準上的“話語權”，從而提高透明度，使補償趨向于公平。有學者建議，國家可制定統一的《征收補償法》，確立評估辦法和補償標準的制定辦法，明確評估和補償的程序。

3.就政府而言，應嚴格依法行政。

依法行政，必須強化聽證程序，確保被拆遷方的知情權。依據相關法律的精神，在拆遷當事雙方不能就拆遷補償安置等問題達成一致，經做工作仍無效的情況下，對涉及拆遷住戶多、影響而廣、補償數額人的糾紛應舉行聽證。根據拆遷行政程序規定和拆遷實踐，筆者認為，把舉行拆遷聽證的時機選擇在經多次做工作拆遷當事雙方仍不能就拆遷安置補償事宜達成一致，拆遷行政部門在下達拆遷行政裁決之前較為適宜。這樣做便于充分聽取拆遷當事雙方的意見，也為即將下達的行政裁決提供充分的事實和法律依據，確保行政裁決的公正拆遷聽證應以公開的方式進行，不但拆遷行政機關和利益關系人參加，一般公眾經允許亦可參加旁聽，新聞記者也可以采訪。拆遷聽證應遵守法定程序。聽證結束后，行政機關負責人應對聽證結果進行審查，作出相應決定。

依法行政，需要注意方式方法現在有不少地方政府走的是“強硬派路線”，以權壓人，以勢欺人，根本沒有把拆遷戶放到平等的談判位置。在利益之爭中既不遵循法律，也不嚴格按市場經濟規律辦事，而是按拆遷辦單方面的意志行事，甚至或通過停水停電等違法方式逼人就范，或通過造成既成事實來強迫拆遷戶接受。其結果往往是事與愿違。拆遷方式應當依法確定，具體有兩個方面，一是在實體方面，依照法律規定，對被拆遷人足額進行補償、安置，不能利用評估或地位的優勢克扣、減損補償、安置數額，侵害被拆遷人的利益;一是依據法定程序拆遷，對不能達成協議的，可提請拆遷主管部門裁決。裁決生效后或被拆遷人不服的且拆遷人提供周轉用房的方可強制拆遷。同時，拆遷部門應改進執法方法。這方面也有一些成功的經驗。據報道，沈陽市在“金廊”拆遷過程中，走的是市場化路線”補償金額通過"市場評估定價”。為保障被拆遷人及承租人的利益，還設定了最低補償線。為盡快完成拆遷工作，采用現金獎勵的辦法，并采取了分時間段獎勵措施:拆遷人會后25日內搬遷完畢的，每戶獎勵4000元人民幣;拆遷人會后35日之內搬遷完畢的，獎勵3000元人民幣。這種“以柔克剛”、人性化、靈活務實的解決問題的思路，更適應當下的樣眾的心理。無論是經濟效益，還是社會效益，都遠遠好于一此地方的野蠻拆遷。只有依法行政，才能真正俘重人的俘嚴，達到拆遷的最終的目的，即為了滿足的人更高層次的社會需要。

另外，政府要采取措施，為拆遷戶提價供經濟適用房和中低價商品房，以從源頭上減少拆遷矛盾。

4.應暢通被拆遷人的權利救濟渠道。

現實中，被拆遷人權利救濟渠道的不通暢是造成拆遷矛后激化的重要原因。為此，人民法院應當受理拆遷爭議，同時享有拆遷糾紛的最終裁判機關的地位。同時，考慮到拆遷涉及一些專業知識，應組建由與拆遷雙方沒有利害關系的專業人士組成的裁判機構，公正而高效地裁決拆遷糾紛，既維護被拆遷人的合法權益，又保障城市建設項目的順利進行。

拆遷本來是為人民樣眾創造更好的生活環境的一件好事然而由于立法理念的落后、法律法規的不健全丙加上一此部門工作方法簡單粗暴，導致“善花”結出“惡果”。筆者認為，只有全面廓清立法理念、改善現有法律體制再加上有關部門依法行政、人性化執法，才能真正把好事辦好，最終使人民樣眾受益。

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[2]沈陽今報[N]2003-9-3.

篇(7)

當日，有信托公司對媒體證實，銀監會確于日前通過郵件下發了一份《關于信托公司與綠城集團及關聯企業開展房地產信托業務調查的通知》，并附帶一份上報調查情況的表格。

有接近監管層的人士稱，該調查只是銀監會的日常監管行為。

自今年5月份以來，隨著房地產宏觀調控政策的持續以及貨幣供應常態化，不少開發商均將信托作為重要的融資渠道，這也讓監管層不斷關注該項業務的風險性。

不僅僅是房地產，受銀行信貸收緊的影響，許多需要融資的企業都已經轉戰信托渠道，信托公司也成為其眼中的“救命稻草”。根據信托業協會的統計數據，截至今年二季度末，中國信托資產規模達37420.15億元，比上季度末增長14.5%。信托公司管理的資產規模超過了公募基金和券商管理的資產規模。

在巨大的融資需求面前，信托業一時風光無限。一方面，盡管融資成本一路攀升，甚至達到了融資者所能承受的極限，其資金量依舊勇攀新高；另一方面，隨著監管措施的不斷出臺，信托業游走金融灰色地帶的風險也顯現出來。

信托瘋漲

8月底，從事小型地產開發的王某在金融街匆匆約見了《財經國家周刊》記者?！案磐泄菊劦慕Y果很不理想，他們算出的融資成本竟然要21%，還得給中介1%，這樣下來我們肯定不賺錢，甚至還要賠錢?！蓖跄骋荒槦o奈。

一位信托公司的業務經理表示，21%的融資成本“不算高”，今年信托的融資成本都在漲，某央企的融資成本都到了8%以上，這在以前是不可想象的。

查看今年推出的各類信托計劃，預期年收益率從年初的8.5%，上漲到9.2%、10%，甚至達到25%。

如平安信托推出的名為“平安財富•安城1號房地產基金集合資金信托計劃”，其融資規模約8.6億元，預期客戶年化收益率就高達25%。

根據用益信托工作室不完全統計，今年上半年集合類信托產品的平均收益率為8.95%，其中房地產信托的平均收益率達9.81%。在此狀況下，銀行一年期3.5%的存款利率相形見絀。

在高收益的誘惑下，投資者紛紛慷慨解囊，爭先購買信托計劃，而信托公司也順應潮流，加大了產品的推出速度。用益信托工作室的數據顯示，2011年1~6月，集合資金信托產品發行1845個，發行規模為3326億元。去年同期分別為866個和1466億元，同比分別上漲113%和127%。

面對供大于求的客戶，有些信托公司開始“趁火打劫”。

前述信托公司業務經理對《財經國家周刊》記者透露，現在市場需求旺盛，有些信托公司趁機提高了手續費，變相抬高了融資成本。“手續費一般是信托公司跟融資方洽談確定，以前行規是千分之一或者萬分之八，但現在最夸張的一個信托公司要出了5%的天價?！?/p>

據了解，通過信托融資的成本，除了給投資者的收益外，還有銀行代銷費（2%~3%）、律師費、銀行托管費（千分之一至千分之三），剩下的就是信托公司的手續費和信托報酬。

一家中型信托公司的人士表示，現在信托公司對客戶資質的要求也很高，一些中小房地產公司如果要通過信托融資往往要通過中介介紹,其中介費普遍為0.5%~1%。

“有中介，融資成功的可能性也大點?！蓖跄撤Q，有中介已經對他的融資項目進行了“包裝”，做了資質定級，甚至還為其介紹了幾家合適的信托公司。

但是，高企的融資成本讓“求錢若渴”的王某陷于兩難的境地。融資，無異于飲鴆止渴；不融資，資金鏈斷了，樓盤爛尾后果不堪設想。

銀信騰挪

傳統的銀信合作基本模式是，銀行通過發行理財產品融資，然后把融來的資金通過信托項目投給融資者，項目完成后回籠資金，再向投資者還本付息。通過發行信貸類理財產品，銀行可以將原來表內資產轉移到表外，并將信貸風險轉移給理財客戶。同時，騰挪信貸額度空間，滿足銀行流動資金需求。

2010年，隨著信貸額度的收緊，這種銀信理財產品發行規模迅速擴大，演變成為另外一種形式的信貸，幾乎與表內信貸并駕齊驅。

與表內信貸不同的是，這種銀信合作往往可以游離在管控之外。一位接近監管層的人士告訴《財經國家周刊》記者，為繞開貸款規模，違規的銀信合作、信貸資產轉讓等業務層出不窮，屢禁不止，留下風險漏洞。

銀信合作業務井噴導致的銀行資產表外化潛藏風險，已被銀監會上升為銀行業應關注的主要風險。

自2010年起，銀監會兩度發文規范銀信合作。2010年8月，銀監會下發了《關于規范銀信理財合作業務有關事項的通知》（下稱“72號文”），通知規定，對信托公司融資類銀信理財合作業務實行余額管理，即融資類業務余額占銀信理財合作業務余額的比例不得高于30%。

這一限制幾乎埋葬了信托生存空間，因為當時大多數開展銀信理財合作業務的信托公司，融資類業務的比例都超過了70%。

根據信托業協會數據，截至2011年二季度末，中國信托資產規模達3.7萬億元。其中，銀信合作的信托產品規模為1.6萬億元，占比約為43%。

“現在銀信合作的信托產品增量很小，但是存量很大?！逼桨残磐幸晃蝗耸繉Α敦斀泧抑芸酚浾弑硎尽?/p>

72號文頒布一年后，銀行和信托公司也曾以最快的速度調整并尋找新的合作之道。財產信托和收益權轉讓就是其中一種重要模式。

有業內知情人士對《財經國家周刊》記者透露，簡單來說就是把財產交給信托管理，產生一個信托收益權，這個收益權就可以賣給銀行，從而實現從銀行融資的目的。然后，融資者要跟銀行約定一個時間和價格，回購收益權?？梢哉f是人為創造一種交易標的，再從銀行拿到理財資金。“這就不屬于直接融資類業務，可以繞過30%監管紅線?！?/p>

雖然新的合作模式并不違規，但現實操作往往不是如此?！捌┤缬行┴敭a不能產生收益或者產生收益很小，也被拿來做財產信托或者收益權轉讓，這樣就蘊含著風險?！痹撊耸窟€透露，由于財產信托給銀行帶來的收益遠遠高于貸款收益，所以某些銀行和信托公司都開展了該類業務。

除了財產信托外，TOT（信托中的信托）也成為融資類業務的掩體。傳統銀信合作是銀行委托信托公司成立一個新的信托產品，而TOT則是用信托原理投資于已有的信托產品，這樣就有效的規避了“72號文”中“信貸理財類業務占比超標公司不得發放該類新增業務”的限制。

“無論是繞道還是找掩體，信托已經不能像以前那樣順利從銀行融資了，現在更多的信托把目光轉向了募集民間資本?！蹦承磐泄靖吖苷f。

隱藏的風險

根據信托行業協會公布的統計數據顯示，截至2011年上半年，基礎產業、工商業和房地產一直都是信托資金流向的重要領域。

用益信托數據顯示，2011年上半年包括保障房信托在內，共發行536款房地產信托，同比增長145.88%；發行規模達到1670.1億元，同比增長137.36%，發行規模占同期信托總規模的47.6%。

中誠信托的一位人士在接受《財經國家周刊》記者采訪時表示，房地產信托業務是非常重要的一塊利潤來源，含金量很高，尤其是現在處于信托“賣方市場”時期。

北京大學地產基金主任杜猛認為，雖然目前房地產信托產品的收益率一路攀高，但是隨著樓市調控的深入，房地產市場的不確定性增加，對于那些過于依賴信托融資而又銷售不暢的地產公司來說，風險正在逼近。未來央行將繼續靈活運用存款準備金率和加息來管理流動性，房地產行業的資金還將面臨趨緊，不排除有些小地產商的資金鏈斷裂。這就有可能導致信托產品到期無法給付的情況發生。

除了房地產外，基礎產業也是信托投資的一個重要領域。信托行業協會的數據顯示，截至2011年上半年，投向基礎產業的信托資金余額為1.01萬億元，占同期資金余額的28.3%。

一位大型信托公司的高管在接受本刊記者采訪時稱，目前找信托投資的基礎設施建設一般都是縣一級的政府項目，而且通過地方融資平臺進行操作。由于基礎設施建設投資規模大、建設周期長、回報慢，甚至不產生收益，即便有政府信用擔保，風險也是顯而易見。

“金融危機后，中央4萬億投資拉動經濟增長，信托公司在那時候接下很多基礎設施項目，現在都是在消化存量?！鄙鲜龈吖鼙硎?，現在信托公司都是盡量不做基礎產業項目了。

雖然投資領域沒有發生多大變化，但是信托的風險卻已經改變。

普益財富的信托研究員陳朋真在接受《財經國家周刊》記者采訪時表示，以前銀信合作用的是銀行自有資金，所以銀行對信托項目的風險管控非常嚴格?，F在銀信合作受限，很多資金需要信托公司募集民間資本，銀行只是在自己的網點代售信托產品，所以現在對信托產品的風險管控更多的是由信托公司來做。

陳朋真強調，因為信托只是一個中介，所以其監管的作用非常有限。以房地產信托為例，房地產開發需要經歷立項、建設、竣工驗收和銷售、管理等諸多環節，因此其風險形式多種多樣，風險控制手段復雜，具有很高的專業化要求。但信托公司往往缺乏房地產評估、建設、管理等方面的專業人才，從而也限制了這些風險控制措施的作用。

在高收益的誘惑下，有的信托公司一路高歌猛進。某國有信托公司的高管對《財經國家周刊》記者透露，現在有些信托公司把員工的收入與所作業務掛鉤，導致信托業務擴張迅速?！板X先揣腰包里，風險以后再說。”

銀信陷阱

隨著信托業務的快速擴張，銷售銀信理財產品已成為銀行新的業績增長點。

“我行正在推出期限一周、年化利率5%的理財產品，請速來搶購?！鳖愃频亩绦艑映霾桓F，而不菲的收益率是這些短信的宣傳重點，殊不知，在這些看似亮點的收益率中卻隱藏著很大的陷阱。

目前，銀行在和客戶宣傳時提到的大部分是預期收益率，真正的收益以合同簽訂為準。但是，很多的消費者并不了解所謂“預期收益率”，以為購買銀信理財回報是固定的，對風險的認識也很模糊。

在記者咨詢非保本浮動收益銀信理財產品的經營狀況時，銀行經理紛紛表示，絕大多數情況下可以完成預期收益，而且不會出現本金風險。但是，某銀行一位理財經理在接受記者采訪時稱，有些銀信產品為了完成募集，故意抬高了預期收益率，來吸引投資者。

除了收益率陷阱外，有些銀信產品在銷售合同上設下了“模糊陷阱”。

購買任何理財產品都要簽署一份合同，合同本來是消費者維權的法律依據，現在一些銀信合作理財產品卻借著合同玩起了模糊戰術。該類信托資金投向比較概括，投資的方式、目標、范圍都比較含糊，甚至沒有提及。

“投資者面對厚厚的產品說明書，晦澀難懂的專業詞匯，都是草草翻閱，然后簽字了事。這實際上是將風險留給了自己。”前述銀行理財人士對《財經國家周刊》記者表示，目前對于銀信理財產品的監管還是相對比較薄弱，在它的募集、設計、發行上監管還不是很全面?！板X募集了，用到什么地方，有什么風險，投資者一概不知?！?/p>

如果真的發生風險，除了信托公司以外，損失最大的就是投資者?！靶磐挟a品是不承諾保本保息的?！敝腥谛磐幸晃蝗耸繉Ρ究浾弑硎荆送顿Y者、信托公司外，銀行也不可能幸免。

雖然從法律地位上說，銀行承擔的只是受托理財的信托責任，對于投資風險，銀行并不承擔責任。但是，多位銀行理財人士向記者坦言，如果理財產品真的發生系統性風險，銀行是無法置身事外的，因為信用風險一直由銀行承擔。

組合監管

面對潛在的風險，監管層已有察覺，并且開始著手打造新的監管規則，以期未雨綢繆。

2011年初，銀監會表示，各商業銀行需在2011年底前將銀信理財合作業務表外資產轉入表內，對商業銀行未轉入表內的銀信合作信托貸款，各信托公司應當按照10.5%的比例計提風險資本。

浦發銀行的一位業務經理在接受《財經國家周刊》記者采訪時表示，由于銀行業金融機構對表外資產的風險管理相對表內資產較為薄弱，表外業務的風險程度較大，全部轉入表內有利于銀行資產質量的提升。但是她也表示，轉表在操作層面上還有一些難度。

一位不愿具名的律師對本刊記者表示，一筆貸款是否進銀行的資產負債表是由會計準則規定的，不是銀監會說了算。如果銀行發行理財募集資金給信托公司，貸款給企業，信托公司需要把這筆貸款錄入央行的征信系統。如果銀行再度計入表內，豈不是一筆貸款會被錄入兩次？

為了防范風險，監管部門還在信托頭上套上了凈資本的緊箍咒。今年1月，銀監會《關于印發信托公司凈資本計算標準有關事項的通知》，要求各信托公司積極調整業務規模和業務結構，確保在2011年12月31日前達到凈資本各項指標要求。不達標的公司將暫停其信托業務，并追究該公司董事長和高級管理人員責任。

銀監會給信托公司劃定的風險控制線主要有兩條，即《信托公司凈資本管理辦法》中提到的，凈資本不得低于各項風險資本之和的100%；凈資本不得低于凈資產的40%。

用益信托首席分析師李.在接受《財經國家周刊》記者采訪時表示，信托公司為了達標，有兩條途徑，一是增加凈資本，通過增資擴股，引進戰略投資者；二是調整業務結構，減少風險資本。

2011年7月，銀監會又將銀行理財資產池涉及的六種模式界定為違規，要求銀行進行自查和整改。六種模式主要包括理財資產池中涉及委托貸款、信托轉讓、信貸資產轉讓、監管套利的票據，以及高息攬存、銀銀合作等行為。

8月23日，銀監會主席劉明康在銀監會系統內講話時強調，要強化事前監管與持續監管，禁止銀政、銀信（信托）、銀擔之間的不當合作，提高風險監管有效性。

在監管的多重壓力下，近期集合信托產品市場表現冷淡，銀信合作產品發行的數量和規模逐步減少。根據用益信托工作室的統計顯示，截至8月底，銀信理財產品發行數量為807個，比上月減少5.4%，產品發行規模為2016.68億元，較上月減少32.74%。

銀監會非銀部一位人士在接受本刊記者采訪時表示，現在銀信合作的余額已經處于下降的態勢。“目前最重要的是把此前的監管政策落到實處，該并表的要并表?！?/p>