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房地產行業論文:房地產行業人力資源管理對策研究

摘要:人力資源管理對房地產企業來說是一項十分重要的工作。本文從人力資源管理的內涵及其作用出發,結合房地產行業的現狀以及在人力資源管理中存在的問題,討論了加強房地產行業人力資源管理的途徑和策略。

關鍵詞:房地產行業 人力資源管理 人才短缺 目標責任制

1 人力資源管理的內涵及其作用

“人力資源管理”(hr)的定義為:“運用現代化的科學方法,對與一定物力相結合的人力進行合理的培訓、組織和調配,使人力、物力經常保持最佳比例,同時對人的思想、心理和行為進行恰當的誘導、控制和協調,充分發揮人的主觀能動性,使人盡其才,事得其人,人事相宜,以實現組織的目標”。人力資源管理的目的和愿景是通過對人力資源的開發與管理投資于人力,實現人力資本的升值,進而為企業創造更好的價值。

人力資源部門的作用主要體現在:1)創造適當的組織文化氛圍;2)保留組織所需的人才;3)明確員工培訓的指導方向和內容;4)緩解員工工作壓力,維護并提高士氣;5)培養員工對組織的認同感和獻身精神。

由此可見,人力資源對于企業來說,具有舉足輕重的作用,具體的房地產行業也是如此,所以,我們必須認清房地產行業人力資源管理存在的問題,來進一步提高房地產行業的人力資源管理。

2 房地產行業人力資源管理的現狀及其問題

2.1 房地產行業人力資源管理的現狀

研究資料表明,目前,我國大多數房地產從業人員受性別、年齡、婚姻狀況、童年生活狀況等因素的影響,其人格特征較為內向,個人主觀意識起決定作用,情緒穩定性較差。在具體的企業行為中,從業者能夠依據客觀和理智作出判斷,決策比較果斷,但領導者過于主觀和獨斷,缺少組織和計劃,總體上偏向于獨斷型和安逸型的領導行為。在工作中,從業者普遍存在業務素質不高,缺少政策和理論學習,有一定的盲目性,人與人之間存在戒備心理,缺少民主氣氛和凝聚力,缺乏對人才的培養和選拔。受外界因素的影響,男性的成功比率高于女性;年長者較年輕者決策更為理智和果斷,但缺乏競爭意識;文化程度高的從業者更利于企業的決策和發展。

2.2 存在的問題

(1)企業機制中存在問題

企業的重大決策權集中在政府行政部門,企業在機構設置、干部任免、職工進出、工資標準等方面自主權不夠。更多的人事變動時因為企業制度存在問題。由于制度的原因,員工在工作崗位上找不到自己的位置,找不到努力工作的遠景目標。

(2)人才短缺

對于現階段的房地產企業而言,核心人才起到的作用是巨大的。核心人才的特質是具備綜合型經營能力,既要具有一定的工程建筑、規劃設計專業知識和項目統籌管理能力,又要具有開闊的思維視野和經營決斷、市場把握、社會關系協調、資金運作等綜合能力,而這些能力都需要較長時間的錘煉才能培養起來。因此,很多企業都不惜重金四處獵取這類人才。同時,隨著房地產產業鏈分工的日趨專業化,企業對細分的“專業化經營人才”的需求也顯著增大。包括項目經營人才、物業經營人才、金融投資運作人才、跨區域經營人才、國際化地產經營人才等。

(3)人才匱乏制約組織管理模式建設

中國大多數的房地產企業仍處于項目運作階段,人員規模小,公司的組織模式基本圍繞項目展開,組織機構靈活,組織管理相對簡單。而較大的房地產企業,則是從區域公司或項目公司擴張發展而來。隨著規模的擴大,組織管理與運營模式越來越復雜,組織管理能力成為大型房地產企業發展的主要瓶頸。同時,囿于關鍵人才的缺乏,科學理想的組織架構很難真正有效運行。因此,大型房地產企業集團的組織模式普遍處于探索實踐中。

3 強化房地產行業人力資源管理的對策

針對以上提到的房地產行業人力資源管理的現狀以及存在的問題,提出了以下強化房地產行業人力資源管理的對策:

3.1 堅持企業領導要高度重視的原則

企業的主管領導要把人才問題當成一種戰略來考慮,授權人力資源管理部門成立由高層管理人員、資深技術專家、企業優秀骨干和技術人員代表組成的專門評選機構,根據企業發展的需要,制定出嚴格的評選標準和要求,由人力資源部門負責。把權力交給人力資源部門的相關人員,使其感受到自己的重要性,從而提高自己的工作熱情,將給企業帶來更大的匯報。

3.2 提高房地產企業人力資源的整體素質,特別要加強管理人員隊伍的建設

培養選拔優秀的房地產職業經理人才是提高整個企業管理水平的有效措施和必要途徑。應通過對現有企業領導層人力資源的發掘和培養,使一般的企業經營者上升為知識型領導。也可以招聘引進知識型領導,為他們創造寬松的工作和生活環境,以便充分發揮他們的智慧和才干。同時,注意對決策層人員實行目標責任制,規定年度或項目利潤指標,適度激勵,獎懲分明。這樣做既增加了他們的壓力,也增強了他們的活力。使他們在實現企業目標的同時也實現了自身需要,增加了滿意程度。

3.3 房地產企業應對決策層人員實行目標責任制

規定年度或項目利潤指標,完成指標,有獎;反之,則罰。這樣做既增加了他們的壓力,也增強了他們的活力。這種外在壓力轉化為內在動力,可成為激發他們活力的源泉。使他們在實現企業目標的同時也實現了自身需要,增加了滿意程度。

3.4 采用“適才原則”

把適當的人安排在適當的位置上是用人的最高準則。正如管理理論不論先進只論適用一樣,適才比優秀的人才更重要。把一個能力不足的人安排在一個他不能勝任的職位上,那是強人所難,被用人也不必受寵若驚,這決不是件好事,經受了不適應的折磨,才知道那滋味的確不好受。而把一個能力非凡之士安排在一個平凡的職位上,那是對人力資源的浪費,沒有哪個公司可以經得起這種浪費,杰出人才最終也只會棄你而去。

3.5 注重科學有效的培訓,開發人力資源

當下房地產業的新技術、新理念、新的管理模式層出不窮。要注意提高現有人才的素質,特別是要重點培養房地產專業技術人才與中高級管理人才,并通過多種途徑和手段,對新員工、工程技術類人員、管理類人員、主要客戶進行相應的培訓課程設計,分層次地對專業知識、技能、企業制度文化等內容進行深度培訓。要依據組織的戰略,在與員工全面溝通的基礎上,為員工設計富有彈性的職業生涯,同時結合企業的發展需要和員工工作內容、職業生涯,為其設計培訓和開發的系統計劃,提供員工開發技能和自我管理的機會。

3.6 加大人才培養力度,致力于創建學習型組織

內部培養人才,有利于企業文化的傳承,有利于組織的穩定發展,有利于打造配合默契的管理團隊。因此,一些地產企業集團構建了系統的人才培養體系,針對不同類別和層次的人員,采取不同的培養方式,營造學習氛圍,致力于創造學習型企業,孕育企業核心能力。

4 總結

隨著行業競爭的加劇和企業的加速擴張,房地產企業的高管激勵與約束、規模化發展遭遇的人才瓶頸、國企改制中人力資源管理的和諧轉型等成為行業人力資源管理的焦點問題。因此,房地產企業要想在復雜環境中駕馭自己的市場經營活動,求得經濟效益的提高,必須在企業人力資源管理工作上下功夫,只有這樣,房地產行業才能保持持久的發展。

房地產行業論文:基于戰略群組理論的房地產行業競爭分析

我國房地產行業發展歷程短，企業數量多、規模小、實力弱，呈現出極其不成熟的局面（姚玲珍，2008）。為了解房地產行業的競爭態勢，很多學者基于整個行業或個別企業進行研究。但是整體分析過于宏觀，而個體分析工作量大并且沒有整體性。隨著研究的不斷深入，學者們發現競爭分析中，還存在著一個中間層次，即戰略群組。

戰略群組是指一個行業內執行相同或類似競爭戰略并因此具有類似戰略特征的一組企業，是邁克爾·亨特在1972年用于描述美國家用電器行業的績效差異時提出的（楊鑫、金占明，2011）。現在很多學者也都傾向于使用戰略群組分析方法，從而能更準確地識別行業競爭結構的實質（魏成玲，2009）。戰略群組的研究已經覆蓋了it、航空、家電、醫藥等多個行業。因此，為更深入地了解房地產行業的競爭格局，本研究基于戰略群組理論，以深滬a股上市房地產企業為例，并利用戰略群組圖來進行研究。

戰略群組圖

戰略群組圖，是邁克爾·波特提出的一種競爭分析工具，其作用在于明確企業在群組內外的市場地位，認清各群組所建立的移動壁壘。具體操作是：選取兩個或兩個以上的關鍵戰略變量，通過數據統計分析，將實施相似戰略的公司聚類到同一個群組內，并表現于二維坐標平面上（張璐陽，2009）。

選擇不同的戰略變量，將產生不同的戰略群組的劃分（羅輝道、項保華，2005）。戰略群組理論認為，應依據行業的特點及研究目的來選擇。因此，本研究選取企業規模、房地產業集中度和經營地理分布三個變量，分別由總資產、赫芬達爾指數（hhi指數）和子公司所占省份個數來衡量。

為簡化研究的復雜性和保證研究的準確性，本研究只針對a股市場，并剔除房產業的主營業務占比小于50%的企業，最終確定樣本為101家深滬a股上市房地產企業（孫先定、楊錫懷，2002），并查閱其2011年財務報表，獲得相關數據后，用excel繪制氣泡圖，見圖1（氣泡的大小代表總資產的相對大小）。預計可分為4個戰略群組，分別為多區域經營集中度高群組、少區域經營集中度高群組、多區域經營多元化程度高群組、少區域經營多元化程度高群組。

圖2即為本研究的戰略群組圖，預計的4個群組確實存在，但由于萬科a和保利地產的行業龍頭地位，要分出第五個群組——全國性經營集中度高群組。

（一）戰略群組a

群組a僅有萬科a和保利地產2家龍頭企業，都是全國范圍內經營，且專注房地產業，規模大，資金雄厚，品牌知名度高。使用swot分析法分析群組a，如表1所示。

（二）戰略群組b

群組b為僅次于龍頭企業的20家全國重點城市經營且專注房地產業的規模較大的企業，如金地集團和招商地產等。使用swot分析法分析群組b，如表2所示。

（三）戰略群組c

群組c為50家單一區域經營且專注房地產業的規模較小的企業。代表性企業有濱江集團、金融街等。使用swot分析法分析群組c，如表3所示。

（四）戰略群組d

群組d由9家企業組成，規模有大有小，全國多區域多元化經營，房產業占比不大。代表企業有新湖中寶、華僑城a等。使用swot分析法分析群組d，如表4所示。

（五）戰略群組e

群組e由20家落后企業組成，規模小，單一區域多元化經營，房產業占比不大。代表企業有張江高科、華夏幸福等。使用swot分析法分析群組e，如表5所示。

戰略群組組內競爭分析

處于同一群組內的企業由于具有相似的戰略特征，其商品便互相成為了最直接的替代品。因此，企業最直接的競爭對手便是位于同一群組內的企業。據此，本研究進行戰略群組組內的競爭分析，如表6所示。

戰略群組組間競爭分析

由于房地產商品位置的固定性，房地產行業中不同供需市場的商品是很難成為替代品的。因此，只有在特定的區域內，房地產企業才存在競爭。據此，本研究進行戰略群組組間的競爭分析，見表7。

戰略群組間移動壁壘分析

戰略群組間的移動壁壘是企業在群組間移動所面臨的壁壘障礙，是由于不同企業執行不同戰略后的結果。分析群組間的移動壁壘，有助于企業了解所處群組的市場份額的穩定性及所面臨的潛在競爭者。

為便于分析，我們提出3個假設：一是所有企業的管理者均會追求更高的利潤和更大的市場份額；二是企業只能移動至其鄰近的群組中而不能跨越鄰近群組移動到其他群組里；三是企業逆向移動到相鄰群組內是不存在壁壘的（陳武進，2006）。通過前文的分析，我們得出5種正向移動方式，如圖3所示。

①項移動。由于群組d的多元化經營導致其進入壁壘較低，該項移動可能性很大。群組e的企業可通過擴大規模跨區域經營來實現移動。而群組d面臨來自群組e的潛在競爭者。

②項移動。由于群組c集中于房地產業，進入壁壘很高，故該項移動的可能性不大。但也不排除群組e中的具有較強實力的、與競爭者處在同一區域的企業通過去除其他業務而專注房地產業來打破這個壁壘。

③項移動。群組b集中于房地產業，該項移動的可能性也不大。但也不排除群組c中的具有較強實力的企業通過擴大規模跨區域經營來打破這個壁壘。

④項移動。同②項移動。

⑤項移動。群組a因規模大，資金雄厚，存在著很高的進入壁壘。故該項移動的可能性幾乎為零。

結論

本研究能得出以下結論：戰略群組是一種有效的研究單元；房地產行業內確實存在著戰略群組；房地產企業的實力參差不齊，小企業居多，缺乏高知名度的龍頭企業，區域性企業競爭激烈。

目前我國房地產行業正處于結構性轉變的時期，房地產企業面臨機會與挑戰。因此本研究有以下建議：確立規模化的發展方向，建立品牌優勢；建立企業的核心競爭力；引進先進管理理念與方法；注重企業文化。

房地產行業論文:房地產行業會計信息質量的探討

房地產業是我國國民經濟的主導產業,在現代社會經濟生活中有著舉足輕重的地位。2006年11月財政部的一份會計信息質量檢查公報,通報了39家房地產企業存在會計失真問題。面對我國房地產企業會計信息嚴重失真的事實,研究如何提高房地產行業會計信息質量給我們提供了現實的土壤和機會,這不僅是會計實踐研究的問題,也是會計理論研究一個亟待解決的重大課題。

1 房地產行業會計信息質量問題

(1)房地產行業會計人員自身素質較低。會計活動的主體是會計人員,它貫穿于會計的確認、計量、報告和披露等全過程。嚴格按照財務制度進行會計核算,敢于堅持原則,是財會人員最起碼的職業素質與道德規范要求。但由于現在房地產企業會計人員大多是聘用來的,不聽從企業領導安排就有可能隨時被解雇,不得不按領導意圖行事。另外,房地產企業普遍對會計人員的業務素質的提高并不重視,有的企業任人唯親,聘用沒有受過正規訓練的專業知識人員,會計人員的學歷層次高低不等。這些素質不高的會計人員即便遵守了會計法規,但由于受到自身素質的影響或迎合上級的需要,也可能使計量的數據與實際情況不相符,使得會計信息失真。

(2)企業各期的業績信息可比性較差。房地產開發從選址立項直至銷售移交的過程生產周期較長,確認收入的時間短則一年,長則幾年,企業投入產出比例呈階段性不合理。在項目建設期內,由于一些項目并未完工,即使開發產品已預售完畢,其預售款項也無法確認為收入。而又因為在項目建設期內,存在大量的資金投入,大量管理費用計入當期損益。這樣看來,如果用一般公司的業績評價來反映房地產企業的真實經營情況,是缺乏全面、正確、客觀性的。因而會計理論中的收入費用配比原則在房地產業的運用造成了困難,利潤在不同時期會出現波動較大的現象。

(3)風險披露不足。為規范從事房地產開發業務的公司公開發行股票的信息披露行為,保護投資者的合法權益,2001年2月中國證監會頒布了《公開發行證券公司信息披露編報規則(第11號)從事房地產開發業務的公司財務報表附注特別規定》,其中該規定的第五條規定“發行人在預收款項目注釋中,除按賬齡列示余額外,對預售房產收款,應按下列格式分項目披露”,其目的就是要督促房地產企業披露的信息中盡可能多地展示其行業特性。但是從這幾年來看,不同的房地產企業有不同的披露標準與會計核算方法,致使執行情況并不太理想。由于房地產企業在開發過程中面臨著各種各樣的高風險,證監會在《公開發行證券公司信息披露編報規則(第11號)從事房地產開發業務的公司財務報表附注特別規定》中第八條還規定了“發行人為商品房承購人向銀行提供抵押貸款擔保的,應披露尚未結清的擔保金額,并說明風險程度”,其目的就是要求房地產開發企業必須披露有關風險事項。但從我國的房地產開發企業的風險信息披露的實際情況來看,對質量保證金信息基本上未加披露。房地產開發企業質量保證金信息風險披露的不足,不僅不利于房地產開發企業本身進行有效的風險管理,也不利于其外部財務會計報告使用者的相關決策。

2 提高房地產行業會計信息質量的對策

(1)提高會計人員的職業素質。會計職業判斷的基本要求是對會計要素的準確掌握以及相關的確認、計量要求,房地產會計人員作為會計信息的直接生產者,對會計信息質量的影響起著重要的作用。面對當前日益復雜及多樣化的交易和事項,確認和計量對房地產行業的會計人員提出了更高的要求,這就要求他們應具備相應的專業素質、職業道德與專業技能。在執行會計準則時,根據財政部頒布的《會計人員繼續教育暫行規定》,房地產企業每年可擬出學習計劃,組織并實施學習計劃,大力支持每一位會計人員參加學習培訓和職稱資格考試,提高其專業素質,做到持證上崗。同時,讓會計人員認真學習馬列主義的道德思想,牢固樹立共產主義信念及全心全意為人民服務的思想,使其敢于抑制歪風邪氣,同違法亂紀的行為作斗爭,保證會計信息真實公允地反映企業的財務狀況和經營成果。

(2)完善房地產行業的會計規范體系。我國現行的《企業會計準則》在構成上還較缺乏完整和系統性,其基本上是圍繞企業常規會計事項由國家統一制定,一些會計分支尚未納入會計規范體系。隨著我國改革開放的深化與市場經濟的發展,會計學術界和政府財政部門已開始考慮和探討建立一些新的會計分支,如質量成本會計、人力資源會計、金融工具會計、物價變動會計等。但是,目前房地產行業會計的一些特殊事項還沒有相關具體準則或會計制度加以規范,使該行業的會計核算不規范和一致,極大地影響了房地產企業財務狀況和經營業績信息的可比性和有用性。因此筆者認為,可建立房地產行業收入確認準則指引,讓所有房地產開發企業有統一標準的確認方法。例如,2005年1月香港會計師公會推出第24號——房地產行業收入確認準則指引,規定房地產行業的收入確認以《企業會計準則——收入》四個原則為原則,項目主體完工并且買方收到入伙紙后,房地產企業才可將預售款全部結轉當年收入,該指引明確了收入確認的辦法,統一了房地產行業收入的確認原則。

(3)擴大信息披露內容。房地產企業除了必須按現行有關規定披露信息外,還應增加企業的預售情況及政策信息、土地儲備量及成本構成信息、分項目的現金流量信息、質量保證金及風險等披露信息。增加披露信息一方面可促使房地產企業提供真實公允的會計信息,提高風險的透明度,為房地產商品的質量提供保證；另一方面可使投資者在財務報表信息不足的情況下,幫助他們更準確、更全面地對企業的財務狀況和經營業績作出評價,額外提供具有可比性的資料,也是治理信息失真的重要舉措。

(4)完善企業內部會計核算。我國在《會計法》等法律法規中已明確規定了內部會計監督制度,企業內部會計核算制度是會計信息監管體系的基礎。但目前許多房地產企業只執行統一層次的財務會計規范,缺乏健全、完善的內部會計核算制度,對內部會計核算制度尚未足夠的重視。因而房地產企業在執行國家統一的企業會計制度時,還應根據其管理要求和經營特點制定內部會計核算制度,包括成本核算制度與辦法、會計核算的基礎管理制度與辦法、內部財務成本的分析考核制度及辦法等,以使企業的財務會計制度具有完整性和系統性。

隨著我國入世以及市場經濟不斷發展,房地產行業越來越充滿了信息的不對稱和不確定性。因而創建良好的房地產行業會計信息環境,綜合治理房地產行業會計信息質量,將對房地產企業會計的規范化和房地產行業的健康發展具有重要的理論和實踐意義。

房地產行業論文:我國房地產行業會計信息失真問題的治理

2006年我國頒布新會計準則，房地產行業開始采用公允價值計量模式。但發展至今，行業會計信息失真問題始終存在。因此，加大力度治理會計信息失真成為當前一項必要和緊迫的任務。

一、我國房地產行業會計信息失真治理的緊迫性

會計信息失真不僅不能真實反映房地產企業自身的經營情況，還會影響到市場經濟的健康發展。使政府部門的決策缺乏真實信息的支持。我國房地產行業從興起至今，發展的歷史還比較短暫，會計信息失真的問題始終存在，這對行業長期的健康發展是不利的。雖然投資性房地產準則的頒布對行業會計信息工作提出了新的要求。但會計信息失真的問題也呈現動態的變化，從而增加了治理的難度。例如，按照新會計準則的規定，企業的資產和負債在各個時期處于一種動態變化，企業不能隨意調整利潤的分布。這在一定程度上的確抑制了傳統的盈余管理行為，但是企業可以通過調整資產的性質，來達到盈余管理的目的。這說明隨著房地產領域會計準則的發展，企業會計操縱行為呈現出更加隱蔽的特點，會計信息失真治理工作艱巨而緊迫。

二、我國房地產行業會計信息失真的原因

我國房地產行業會計信息失真既有外部原因的影響，也與房地產企業自身的管理有著緊密的關聯。

第一，外部環境原因。由于我國房地產業的歷史短暫，新會計準則的頒布僅僅是促進行業會計工作健康發展的新起點，企業外部環境中在政策、制度、法律上的不健全等客觀因素仍然存在，這也是導致行業會計信息失真的重要原因。

一方面，新會計準則的規定存在模糊。新會計準則要求房地產開發企業應用公允價值計量模式時，應采用行業所公允的市場價格作為資產價值評估的依據。這在本質上屬于一種量化的需求。但是新準則中并未具體規定房地產行業如伺確立公允標準，各地區房地產市場也存在一定的差異，更需要系統的指導標準作為會計信息計量的依據。所以會計準則規定的模糊相當于為會計信息失真創造了可操縱的空間。另一方面，房地產行業的會計制度和法律建設還不夠健全，現有的審計制度也存在漏洞。《會計法》中只規定了違法人員的刑事責任和行政責任，而沒有規定民事責任，審計范圍局限，這些都給會計信息失真帶來可乘之機。

第二，企業內部原因。在房地產行業，企業對利益的追逐、內部的管理制度、會計人員素質等都會影響到會計信息的真實性。首先，企業為實現避稅、上市、增發等目的，或是追求高額的利潤，會采取會計信息操縱的手段。其次，房地產企業內部治理結構不完善，管理弱化，致使會計信息監督被忽視。最后，在會計工作人員方面，或是會計人員的業務素質不高，導致會計信息評估不準確，或是企業會計人員在工作中會受到決策層的制約。需要按決策者的意志行事。

三、我國房地產行業會計信息失真問題的治理方法

會計信息失真不僅會給企業帶來財務風險隱患，也會給國家帶來經濟損失。因此，在外部環境建設方面，政府應完善現有的會計準則，并制定更加嚴謹的制度規范，同時引導企業積極開展內部管理改革，營造嶄新的會計風貌。

(一)外部環境建設

我國房地產行業會計信息失真的治理首先應從外部環境建設人手，為行業會計工作營造一個嚴肅、健康、有序的氛圍。

第一，完善會計準則的規定。投資性房地產準則的出臺應用是一個良好的開端，相關部門應以此為基礎，緊跟國際會計準則的發展。借鑒其中的先進經驗，進一步完善行業公允價值核定的參考標準或是參考方向。明晰房地產公允價值的評估依據。政府應結合新會計準則的應用，指定我國各地區房地產公允價值標準出臺的部門，從根本上解決公允價值計量缺乏量化標準和公估機構的問題。房地產企業在實施資產計價時必須依照有關部門的規定，將資產價值評估確定在合理的范圍內，防止借公允名義隨意波動資產價值。

第二，嚴格房地產行業的會計制度建設。相關政府部門應從制度上規范房地產企業的內部會計核算，使企業在國家的統一指導下加強會計核算的系統性。此外，房地產開發企業會計信息失真與現行的會計信息披露制度有著緊密的關聯，企業往往會從現行制度中尋找漏洞，所以信息披露制度也應做出相應的調整。例如，拓展企業信息披露的時間范圍。使審計人員能夠從更長的時間范圍內考察企業是否存在隱性的盈余管理行為。

第三，完善法律法規建設。相關政府部門應從法律約束的角度，明確房地產行業會計信息失真的法律責任。特別是要增加違法行為應承擔的民事責任認定，以提高房地產企業會計信息失真的機會成本。降低違規操作的概率。

(二)企業內部改革

在宏觀層面的政策、制度、法律不斷健全的同時，房地產企業也需要按照國家的要求，及時轉變觀念，增強行業自律，以嚴謹的態度開展會計工作。首先，企業應改善內部治理結構，設立財務監督部門專門負責對日常會計工作的把關，時刻監督會計信息記錄、會計核算和信息披露。其次，企業應改進內部控制系統。針對會計信息容易失真的環節實施改革，杜絕風險漏洞。抑制會計信息失真的根源。最后，房地產企業應聘請高素質的財務會計人員從事工作，會計從業人員不僅要具備專業資質認證。持證上崗，更重要的是具備良好的職業操守，能夠抵制房地產行業會計工作的歪風邪氣。

投資性房地產準則的頒布應用是促進行業會計工作良性循環發展的需要，企業應在政府的改革推動下，以高度的責任感和使命感改進現有的會計工作，實現行業整體的規范發展。

房地產行業論文:論房地產行業會計信息失真的成因與治理辦法

摘要：隨著社會經濟的發展，會計工作越發重要。房地產行業會計工作只有提供可靠的、真實的會計信息才能為經濟管理服務。如果房地產行業會計信息失真，就不可以客觀、如實地去反映房地產企業在一定時期內的經濟業務和財務的狀況，不能給決策者提供宏觀經濟管理和經濟決策的依據，也不能提高管理水平和經濟效益。

關鍵字：房地產 會計信息 失真

一、影響房地產行業會計信息失真的成因

會計信息失真就是指會計信息對它的使用者而言失去了真實客觀性，它可以分為主觀會計信息失真和客觀會計信息失真。客觀會計信息失真是指由物價指數變動、幣值變動，會計原則之間不協調導致主觀方法介入等客觀因素導致的會計失真。一般說來，會計人員無意識的失誤也被稱為客觀的會計信息失真，它是無法避免的。主觀會計信息失真是相關人員由于利益驅使而人為制造的會計信息失真。導致房地產行業會計信息失真的原因比較多，在宏觀方面有政策不配套、法律制度不健全、相關制度不完善等一系列的客觀因素，也存在微觀上的會計基礎工作薄弱、房地產行業管理制度不嚴密、會計人員業務能力和專業素質差和房地產行業業內部對自身利益的追求等。

（一）會計法規制度和會計法規尚不完善

我國的會計制度的缺陷集中表現對沒有對新出現的會計業務做出規定，對某些經濟業務和事項的核算不明確或不科學。正是由于應用會計科目不合理及使用上的串項等一系列的會計核算不規范造成了房地產行業成本不實，會計信息失實，收入、支出和結余虛假。我國目前的《會計法》的規定尚有待進一步完善。例如，《會計法》中只規定了違法人員的刑事責任和行政責任，而沒有規定民事責任，降低了違法人員承擔巨大成本的風險。此外，對會計人員的獎勵和保護的法規還不明確。房地產行業的會計人員在違背單位、個人利益而遵守《會計法》要求時，國家要從法律上給予保護。如果缺少這方面的保護，很容易造成會計信息失真。

（二）房地產行業監督機制不健全

房地產行業的監督機制可分為內部監督機制與內部監督機制兩種。第一，房地產行業的內部監督有一定的局限性。房地產的內部會計監督的主體是決策者，但是會計負責人又是由決策者直接聘任的，會計人員的薪酬也是由決策者直接決定的。也就是說，會計工作某種程度上是在為企業的決策者服務，隨著決策者的意志而變化。所以，不少房地產企業的會計信息失真，沒有真實反映經營成果。第二，房地產行業的會計工作的社會監督機制也不健全。目前，房地產行業的外部監督還是由房地產行業的主管部門實現的，而主管部門往往考慮到的是本部門的利益，對其下屬的房地產行業采取保護的態度，不能夠很好地監督。第三，一些社會中介機構彼此間進行不正當的競爭，或者是一些注冊會計師職業道德水平差，出具虛假的會計驗證報告。這就使有些會計信息即使被確認了但仍缺乏真實性。

（三）房地產行業會計人員自身素質較低

總的來說，我國房地產行業會計人員的自身素質并不高。會計活動的主體是會計人員。會計信息要經過會計人員對相關要素的計量和確認后才能生成，必然要對經濟活動中的某些不確定的因素加以估算、推理和判斷。所以，會計人員的素質直接關系到會計信息的質量。一直以來，房地產行業對會計人員的業務素質的提高并不重視，致使會計人員的素質和技能得不到提高，常發生原理性和操作性的錯誤。近年來，會計制度變化特別大，新增的內容很多，更增加了會計核算的難度，這也影響了會計信息的質量。素質不高的會計人員即使遵守了會計法規，但受到認識水平的局限，也可能使計量處的數據與實際情況不符，從而使會計信息不實。有些會計人員素質較低，不按會計法核算，迎合上級或自身利益需要，做假賬、受理假憑證和編制假報表，使得會計信息失真。

二、對房地產行業會計信息失真的治理辦法分析

（一）健全法律法規制度體系，建立科學的會計法律體系

會計工作的技術性極強，有它自身的工作規律。因此，會計法律法規的制定應當符合會計工作反映出的客觀規律，特別是關于會計信息質量的判定標準和判定方法要具有較強的可操作性。國家要進一步制定實施會計法規的細則和詳細的管理會計信息質量的法規，完善會計信息的披露制度，為管理人員的責任提供明晰的法律依據，嚴肅財經類法規，切實貫徹好以《會計法》為核心的整個會計法律體系。修訂后的《會計法》明確了會計違法行為的法律責任，尤其是加大了打擊會計提供虛假會計信息的力度。有關部門在執法時一定要做到有法必依、執法必嚴、違法必究，使提供虛假會計信息者受到法律的懲罰，力保會計信息的真實可靠性。

（二）強化房地產行業的監督機制，建立會計信息管理體制

一方面，房地產行業要建立起強化其內部管理的會計管理體系，制定內部稽查和財務監察制度，加強對內部的控制，為真實會計信息的提供打下良好的會計基礎。完善內部監督，還應當建立內部審計機構并明確相關責任，實行好內部監督崗位責任制，增強內部會計監督的真實有效性。另一方面，房地產行業要健全社會監督機制，提高會計監督的權威性和全面性。大力倡導注冊會計師事業的發展，充分突顯出社會審計的客觀公正作用。同時，也要增強對注冊會計師的相關法律責任的監督，促使他們不斷提高業務水準和職業道德水平。注冊會計師審查鑒定會計信息的法律責任要明確，對違反法規和職業道德的注冊會計師要加以懲處。財政、審計和稅務機關都要依法加強對房地產行業的審計監督和財務檢查。各個主管部門也要擔當起相應的責任，要對所屬的會計人員在業務上做好指導，監督和檢查其核算情況，糾正其已經查處的問題，嚴肅處理有問題的會計人員。

（三）提高房地產行業會計人員的素質，建立一支過硬的會計隊伍

房地產行業要加強對會計從業人員的道德品質、職業道德、遵守法律和業務素質等的思想教育，讓每一個會計人員都牢牢樹立起會計行業的誠信信念，全面提高自身的綜合素質。首先，要實行會計人員持證上崗制度，強化會計人員接受再教育和職業道德、法律法規的教育。對會計人員要進行職業化的管理，完善他們的從業制度，嚴格遵守會計人員的從業和任職資格條件，由專門的機構定期考察。其次，要加強財務會計人員的業務培訓，特別是計算機知識的普及，改變傳統的單一的會計工作方式，轉變為現代的全面的工作方式，逐漸從核算型過渡到管理型。最終使會計人員的素質與現代企業制度相符合，并能與國際接軌。最后，要適當提高會計人員的經濟地位，保護其合法權益。會計人員的工作積極性要充分調動起來，將其會計職能充分發揮。人們已經意識到房地產行業會計信息失真是一個較為普遍的現象，要治理這一現象需要較長的時間，只有在國家、社會和房地產行業的一起努力下，才能徹底解決好會計信息失真的問題。

房地產行業論文:房地產行業會計信息失真的治理對策

如果房地產行業會計信息失真，就不可以客觀、如實地去反映房地產企業在一定時期內的經濟業務和財務的狀況，不能給決策者提供宏觀經濟管理和經濟決策的依據，也不能提高管理水平和經濟效益。然而，隨著市場經濟的發展，房地產行業的會計暴露出了不少問題，特別是會計信息失真這一問題的亟待解決，受到了人們的廣泛關注。

一、房地產行業會計信息失真的原因

導致房地產行業會計信息失真的原因比較多，在宏觀方面有政策不配套、法律制度不健全、相關制度不完善等一系列的客觀因素，也存在微觀上的會計基礎工作薄弱、房地產行業管理制度不嚴密、會計人員業務能力和專業素質差和房地產行業業內部對自身利益的追求等。

（一）會計法規制度和會計法規尚不完善

我國的會計制度的缺陷集中表現對沒有對新出現的會計業務做出規定，對某些經濟業務和事項的核算不明確或不科學。正是由于應用會計科目不合理及使用上的串項等一系列的會計核算不規范造成了房地產行業成本不實，會計信息失實，收入、支出和結余虛假。我國目前的《會計法》的規定尚有待進一步完善。例如，《會計法》中只規定了違法人員的刑事責任和行政責任，而沒有規定民事責任，降低了違法人員承擔巨大成本的風險。此外，對會計人員的獎勵和保護的法規還不明確。房地產行業的會計人員在違背單位、個人利益而遵守《會計法》要求時，國家要從法律上給予保護。如果缺少這方面的保護，很容易造成會計信息失真。

（二）房地產行業監督機制不健全

房地產行業的監督機制可分為內部監督機制與內部監督機制兩種。第一，房地產行業的內部監督有一定的局限性。房地產的內部會計監督的主體是決策者，但是會計負責人又是由決策者直接聘任的，會計人員的薪酬也是由決策者直接決定的。也就是說，會計工作某種程度上是在為企業的決策者服務，隨著決策者的意志而變化。所以，不少房地產企業的會計信息失真，沒有真實反映經營成果。第二，房地產行業的會計工作的社會監督機制也不健全。目前，房地產行業的外部監督還是由房地產行業的主管部門實現的，而主管部門往往考慮到的是本部門的利益，對其下屬的房地產行業采取保護的態度，不能夠很好地監督。第三，一些社會中介機構彼此間進行不正當的競爭，或者是一些注冊會計師職業道德水平差，出具虛假的會計驗證報告。這就使有些會計信息即使被確認了但仍缺乏真實性。

（三）房地產行業會計人員自身素質較低

總的來說，我國房地產行業會計人員的自身素質并不高。會計活動的主體是會計人員。會計信息要經過會計人員對相關要素的計量和確認后才能生成，必然要對經濟活動中的某些不確定的因素加以估算、推理和判斷。所以，會計人員的素質直接關系到會計信息的質量。一直以來，房地產行業對會計人員的業務素質的提高并不重視，致使會計人員的素質和技能得不到提高，常發生原理性和操作性的錯誤。近年來，會計制度變化特別大，新增的內容很多，更增加了會計核算的難度，這也影響了會計信息的質量。素質不高的會計人員即使遵守了會計法規，但受到認識水平的局限，也可能使計量處的數據與實際情況不符，從而使會計信息不實。有些會計人員素質較低，不按會計法核算，迎合上級或自身利益需要，做假賬、受理假憑證和編制假報表，使得會計信息失真。

二、房地產行業會計信息失真的治理對策

（一）健全法律法規制度體系，建立科學的會計法律體系

會計工作的技術性極強，有它自身的工作規律。因此，會計法律法規的制定應當符合會計工作反映出的客觀規律，特別是關于會計信息質量的判定標準和判定方法要具有較強的可操作性。國家要進一步制定實施會計法規的細則和詳細的管理會計信息質量的法規，完善會計信息的披露制度，為管理人員的責任提供明晰的法律依據，嚴肅財經類法規，切實貫徹好以《會計法》為核心的整個會計法律體系。修訂后的《會計法》明確了會計違法行為的法律責任，尤其是加大了打擊會計提供虛假會計信息的力度。有關部門在執法時一定要做到有法必依、執法必嚴、違法必究，使提供虛假會計信息者受到法律的懲罰，力保會計信息的真實可靠性。

（二）強化房地產行業的監督機制，建立會計信息管理體制

一方面，房地產行業要建立起強化其內部管理的會計管理體系，制定內部稽查和財務監察制度，加強對內部的控制，為真實會計信息的提供打下良好的會計基礎。完善內部監督，還應當建立內部審計機構并明確相關責任，實行好內部監督崗位責任制，增強內部會計監督的真實有效性。另一方面，房地產行業要健全社會監督機制，提高會計監督的權威性和全面性。大力倡導注冊會計師事業的發展，充分突顯出社會審計的客觀公正作用。同時，也要增強對注冊會計師的相關法律責任的監督，促使他們不斷提高業務水準和職業道德水平。注冊會計師審查鑒定會計信息的法律責任要明確，對違反法規和職業道德的注冊會計師要加以懲處。財政、審計和稅務機關都要依法加強對房地產行業的審計監督和財務檢查。各個主管部門也要擔當起相應的責任，要對所屬的會計人員在業務上做好指導，監督和檢查其核算情況，糾正其已經查處的問題，嚴肅處理有問題的會計人員。

（三）提高房地產行業會計人員的素質，建立一支過硬的會計隊伍

房地產行業要加強對會計從業人員的道德品質、職業道德、遵守法律和業務素質等的思想教育，讓每一個會計人員都牢牢樹立起會計行業的誠信信念，全面提高自身的綜合素質。首先，要實行會計人員持證上崗制度，強化會計人員接受再教育和職業道德、法律法規的教育。對會計人員要進行職業化的管理，完善他們的從業制度，嚴格遵守會計人員的從業和任職資格條件，由專門的機構定期考察。其次，要加強財務會計人員的業務培訓，特別是計算機知識的普及，改變傳統的單一的會計工作方式，轉變為現代的全面的工作方式，逐漸從核算型過渡到管理型。最終使會計人員的素質與現代企業制度相符合，并能與國際接軌。最后，要適當提高會計人員的經濟地位，保護其合法權益。會計人員的工作積極性要充分調動起來，將其會計職能充分發揮。

隨著社會經濟的發展，會計工作越發重要。房地產行業會計工作只有提供可靠的、真實的會計信息才能為經濟管理服務。人們已經意識到房地產行業會計信息失真是一個較為普遍的現象，要治理這一現象需要較長的時間，只有在國家、社會和房地產行業的一起努力下，才能徹底解決好會計信息失真的問題。

房地產行業論文:關于我國房地產行業周期統計的幾點思考

一、分析房地產行業周期的必要性

在經濟社會里，周期性的經濟波動現象勢必會直接影響到各種產業經濟的發展。會使其出現同樣的周期性波動現象。其中，房地產經濟的增長和國民經濟的增長一樣，是呈現波浪方式來前進的，這種在波動中隨著時間的變化而出現的擴張和收縮交替反復運動的過程，就被稱為房地產經濟周期。

中國自從在1995年對城鎮住房制度改革以來，房地產業就逐漸走向市場化，成為我國經濟的支柱型產業。對于房地產行業進行周期性的分析研究，是市場經濟發展的現實需要。研究周期波動規律既可以為宏觀調控提供參考性依據，使政府能采取必要的干預措施。又能進一步促進房地產市場健康發展。除此之外，也有利于國家制定更準確完善的房地產相關政策，以使能選擇合適的投資時機。避免遭受因周期波動而造成的損失。

總的來說，研究房地產周期能更有效地進行調控，延長上升期。縮短下降期。

二、我國房地產周期的波動原因

在研究房地產周期的波動時，必須注意到一點，就是目前我國的房地產行業既處于產業恢復期，又處于宏觀經濟高速成長期，需求極其旺盛。由此可見，除了受市場本身的供求關系變化的影響之外。房地產業投資過快擴張，引起宏觀經濟失調，使得政府采取宏觀調控措施等等因素，都同樣對房地產周期波動有所影響。

如圖1所示，我國房地產經濟周期一般認為是5年。自上個世紀90年代房改以來總共出現了四個明顯的波峰，分別是1993年、1998年、2003年以及2008年，恰好是5年為一個周期。我們仔細研究就不難發現到，1993年、2003年房地產業從波峰下滑，均是由于房地產投資擴張過快，超越了國民經濟發展總體水平而使得國家對其進行宏觀調控的結果，與供大于求的市場效應無關。另外，1998年的下滑則是因為亞洲金融風暴的波及，使得投資和需求都下降。現在許多城市里的“爛尾樓”，大部分都是那個時期所遺留下來的，直到現在仍然有待解決。至于2008年的下滑，表面看來似乎是受世界金融危機的影響，但實際上卻是因為房地產投資過熱和宏觀調控的結果。

自進入21世紀以來，從2000到2008年這九年間，根據國家統計局的統計數據顯示，我國房地產的開發投資平均增長率達到24.1％，而同一階段內的gdp平均增長率為9.6％，比之高出了足有14.5個百分點，并且比全社會的固定資產平均投資的增速21.1％高出了3個百分點。在全社會固定資產投資的比率當中，房地產開發投資一直穩定在17個百分點左右。

下面我們以2008年的樓價波動來舉例：

在2008年1月23日，備受矚目的上海市楊浦區新江灣城f地塊公開出讓，以底價67.5億元、折合樓板價僅為7502元／平方米成交。這一成交數據可謂震驚國內，僅僅就在一個月前，媒體還預測此地塊成交價約在180億元左右，如今地價卻已從2萬多元，平方米驟降到7502元／平方米，下跌的幅度確實很大。

然而實際上從2007年9月份開始，我國房地產市場交易量就在迅速下降，住房投資變現難的弱點逐漸浮現。由于房價持續快速的上漲勢必損害民生、累積房地產泡沫，政府從民生和經濟可持續發展的角度考慮。只能加大抑制炒房行為的力度。以出臺嚴厲的調整政策或是促使銀行提高貸款利率和首付，以及加大對社會保障性住房的投資力度等方法，來對地價、樓價進行宏觀調控。

三、房地產行業周期研究狀況的分析

1.外部宏觀政策分析

首先我們應該要意識到，宏觀政策本身就存在著周期，那么房地產政策受整個宏觀經濟政策的影響。同樣也會出現周期性波動，并且房地產政策的波動會直接導致整個房地產行業的周期波動。基于中國的國情，政府不單只是經濟體制改革的推動者和經濟制度變遷的供給者，更是產業政策的制定者和宏觀經濟的調控者。政府行為將成為影響經濟運行的重要因素。結合中國現行的制度和經濟情況，這種因為產業調控不當、宏觀管理失誤而對房地產經濟正常運行的沖擊就會特別明顯，它會加劇房地產經濟波動趨勢與波動振幅。

我們以深圳的情況來舉例，2007年樓價迅速攀高，僅僅深圳一市的房價，在短短半年內的漲幅就超過了50％，其中還有大部分屬于投機性購房。因此國家在2008年不斷出臺嚴厲的調控政策。并加大了實施住房保障的力度，迫使房價下跌。根據深圳房地產信息網的統計數據，2008年深圳樓市整體呈低迷態勢，其商品住宅的銷售面積為408.75萬平方米，與2007年同比減少18.3％，銷售套數為44315套，同比減少12.4％，成交均價是12657元／平方米，同比下跌達5.3％。到了第四季度，深圳地方政府出臺了一系列的救市措施，《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》的，將保障性住房的建設納入政府未來重要的職責范圍，放開改善性質的二套房貸政策，降低和減免房產交易的營業稅等。這樣的政策扶持和房地產商的主動降價促銷。就催生了歲末的井噴行情。其中11月成交59.2萬平方米(6345套)，12月成交72.9萬平方米(7898套)，這兩個月的成交量之和占了全年成交量的近1／3。

其中，我們需要關注兩個方面，一是市場原則和民生本位的矛盾，二是中央政策與地方政策的矛盾。

(1)民生本位和市場原則都是房地產市場的根本基礎。當前，政府應該落實其承擔社會保障住房的責任，并結合市場需要制定好土地出讓計劃并完善其制度，以減輕在宏觀調控時期各房地產開發商，以及購房者的經濟負擔。房地產開發商也應該主動下調價格以重啟市場需求。重新建立起良好的市場規則，讓民生本位得到回歸。對此，政府應該要更有作為一些，對政策的出臺應該更具有前瞻性才對。宏觀調控政策必須以保持房地產業的健康發展為目的，與國民經濟發展相適應，防止房地產業過熱或過冷，關注民生本位。實現房地產業的可持續發展。

(2)我國各地房地產業發展周期的差異性。與宏觀調控政策的統一性之間具有一定的矛盾。當前我國各個地區的經濟發展程度都有所不同，也有著發揮各地經濟特點的側重性，特別是東、中、西部差距很大。因此導致了房地產業具有極其明顯的區域性特點，使得各地房地產業發展程度不一。由此分析，不難看出房地產業在我國的周期特征上來講，既擁有著全國性的周期，也有著各地的發展波動周期。而且，宏觀調控政策是我國經濟的指導性政策，那么在進行房地產宏觀調控的時候，就應盡量保證地方政府能有效地執行，讓各個地方結合本地的實際情況來參照實施。

然而在實際上，房地產市場價格并沒有調整到以消費者為主導的價格水平上來。當地居民基本收入的水平才是以消費為主導的房地產市場的價格基礎，當房地產市場的價格脫離于當地居民實際收入水平，那么這個價格就不會被市場所認同。可以說這點是我國當前房地產市場的一大頑癥。我們對影響房地產周期的宏觀政策進行分析，就希望能使這些引起各級地方政府部門的重視及認識

2.從內部經濟進行分析

當前我國的宏觀經濟周期屬于投資主導型，因此投資波動是導致經濟波動的主要原因。從短期效果來看，投資規模及結構可以通過投資需求總量和結構去影響社會供給與需求的總量及結構：而從長遠來看，供給總量結構的形成將對社會供給與需求的總量及結構產生重要的決定作用。投資是促進總供給增加的第一推動力，而投資規模是要受到社會需求總量的約束的。在經濟蕭條階段，產業結構慢慢調整至趨于平衡。投資就會開始抬頭，然后啟動新一輪的經濟增長。

因此，可以得出這樣一個認知，我國房地產周期波動的主要原因就是房地產的投資狀況。尤其是結合我國當前投資主導型的經濟周期來看，就知道投資波動對房地產經濟波動的影響作用會更加明顯。由于受過去一段長時間里的計劃經濟體制的影響，使得我國經濟增長也具有資源約束的特征。那么房地產投資作為關鍵的投入要素，就將是引起房地產經濟周期波動的主要因素。

3.房地產業與經濟周期波動的互動效應分析

因為房地產的獨特性質，國民經濟發展水平的周期性波動對房地產的供求關系將會產生較強的影響，而同樣的，房地產業的周期波動也會通過對建筑、建材、冶金等其他上下游產業的影響，從而對整個國民經濟的周期波動產生作用。然而，提高利率、緊縮通貨等等銀根緊縮性政策卻會使得社會資源迅速從房產領域中退出。使得房地產市場先于宏觀經濟調控作用的產生進入到行業收縮期。

在這種互動效應下，一旦房地產經濟的泡沫發生崩裂，房價急轉直下，甚至是跌破購房者辦理按揭貸款時的首付款。那么，銀行系統必將會出現大量不良貸款或壞賬，而當壞賬比例達到一定程度時就很有可能拖垮銀行系統，從而最終造成整個國民經濟的危機。

4.世界經濟波動造成的影響

在當前全球經濟一體化的大環境下，世界經濟格局對于中國的經濟尤其是房地產業的發展起著很大的影響作用。現在最緊迫的是美國的金融危機，它不但影響到美國的經濟發展，也波及到世界經濟的狀況，并且同樣對中國經濟帶來負面影響。這些變化都不可避免地會對中國房地產業起到一定的抑制作用。特別是人民幣受美國經濟衰退的影響而不斷升值，也會對中國房地產市場造成巨大的沖擊力。盡管在短期內，人民幣升值是個負面因素，但從長遠發展來看。卻利于房價整體水平的上升。

四、我國房地產行業周期未來幾年的走向預測

根據國家統計局最新公布的數據，在2010年里全國商品住房銷售的面積同比增長了10.1％，價格同比上漲為6.4％。其中，全國70個大中城市的房屋銷售價格指數在去年7、8月環比持平之后，從9月開始直到年底連續4個月呈現出上漲之勢，房地產開發貸款和個人按揭貸款總量再創歷史新高，同比多增了近10％。到了201 1年，部分熱點城市的房地產市場再度升溫，在2011年1月份得前三周。北京新房的成交套數同比增長了17％，其成交均價同比上漲率達19％。上海方面，新房的成交套數同比大漲76％之多，而豪宅成交價格更是持續不斷地攀升。由此可見，在這些經濟熱點的城市，房產剛性需求壓力較大。

未來五年里，預計因城市化進程的發展所帶來的新增城鎮人口約達到8000萬，也就是說將有近2500萬個家庭需要新增住房。其總需求預計大概在9億平方米左右。同時，受人均收入快速增長的影響，預計在未來五年將出現近18.4億平方米的改善型購房需求。

五、結語

通過全文的分析論述，我們可以總結出以下兩點內容：

1.中國房地產業的周期現象總是客觀存在的，尤其國家政策出現變化、國內或國外的金融市場環境也發生改變的時候，人們對于房地產市場的預期就會發生根本性改變，房地產市場就會出現價格調整。

2.房地產市場調整不是可以一步解決到位的事情，而且房地產市場的結構變化，以及國內外經濟環境的演變，都對這個周期有所影響。

我們應該通過分析國內房地產的周期，對其下滑時機進行預測，以防止房地產業在繁榮期后急劇下滑，做到防患于未然。

房地產行業論文:海南省房地產行業操作風險成因及對策探析

摘要：房地產業作為海南省主要的支柱產業之一，在海南省經濟建設中起著舉足輕重的作用。本文在分析海南省房地產發展的現狀及特殊性的基礎上，對海南省房地產操作風險的歷史、存在的問題和原因等進行了系統分析,從而為有針對性的控制操作風險提供了思路，以期為建設國際旅游島旅游島做出新的貢獻。

關鍵詞：房地產；操作風險；對策

一、房地產行業操作風險概述及特征

由于房地產經營性質的特殊性,在現代復雜的信息社會中,房地產業面臨著更多的風險。房地產信用風險和房地產市場風險是學術界長期以來研究的重點,但操作風險卻很少引起關注,房地產行業操作風險正在成為房地產業面臨的重大威脅之一。房地產營運的主體以及參與者主要包括房地產開發商、銀行、政府、房地產中介、購房者等，他們的操作由不完善或有問題的內部程序、員工和信息科技系統,以及外部事件所造成損失的風險，包括法律風險，但不包括策略風險和聲譽風險。所以房地產操作風險就是指由于不完善或有問題的內部操作過程、人員、系統或外部事件而導致的直接或間接損失的風險。

國內房地產業在房地產操作風險管理觀念和風險管理技術水平等方面存在較大的欠缺。首先對房地產操作風險認識不足，很多人將房地產操作風險理解為房地產開發商、銀行、政府、房地產中介在各自的房地產業務操作中的風險,或者誤解為操作性風險,更有甚者稱為房地產犯罪。其次國內房地產業在操作風險管理方面由于房地產開發商、銀行、政府、房地產中介職責分散，缺乏專門的管理部門,不同的操作風險由不同的部門負責，缺少協調統一，致使各部門高層管理者無法清楚了解房地產業面臨的操作風險整體狀況，有些操作風險處于無人管理的真空狀態。

房地產行業操作風險大多內生于商業銀行、開發商、政府、地產中介的業務活動，覆蓋面大,不宜區分和界定，除具有地產風險的多源性、唯一性、隱蔽性、滯后性、風險控制犧牲性等特征之外，還具有以下特有特征：一是風險內生性。根據操作風險定義，由于程序、人員和系統都是重要組成部分，大多數操作風險存在于商業銀行、開發商、政府、中介組織、購房者的管理活動中，可以說是一種內生于內部各層次范圍內的系統性風險。二是風險誘因與風險損失的相關性難于判斷。房地產操作風險與商業銀行、開發商、政府、中介組織、購房者的整個體系有關，只要有各個機構和人員存在的地方都有可能發生，有時隨著環境的變化而改變，管理過程中的一點小疏忽就會將操作風險遺漏,增加了管理的難度。三是損失無限性。操作風險涉及商業銀行、開發商、政府、中介組織、購房者各個層面，有時可能導致他們整體嚴重受損。四是損失數據不完整。操作風險的發生不會立即呈現，商業銀行、開發商、政府、中介組織、購房者都具有回避已發生風險的動機，有時記錄不及時或根本沒有相關記錄。五是計量的困難性。操作風險的評估除考慮直接損失，還需考慮經營中斷、法律成本等間接的損失，有時還有無法計量的損失。六是風險不易分散。操作風險難于通過商業銀行、開發商、政府、中介組織、購房者自身內部機構對沖和分散風險，因為它與不同的區域文化、素質不同的員工、特定的經營機構，甚至是信件收發人員都有關系，具有很強的隱蔽性。

二、海南省房地產行業操作風險歷史回顧

1988年4月，國務院批準海南建省辦特區。在新設省級經濟特區優惠政策的吸引下，各地投資商都看好海南省。1992年我國改革開放的力度進一步加強，海南省在一夜之間成為投資者的樂園，各級部門甚至一些高校、研究所都在海南省設有辦事處，投資商、投機者云集海南，房地產需求有了驚人的增長，從而形成了房地產的集中開發熱潮。由于包括銀行在內的機構參與，多方炒作。許多盲目的投資決策與非理性投資行為相互作用使海南省經濟陷入惡性循環。1993年我國針對投資膨脹采取了緊縮銀根的金融政策，金融機構的資金迅速退出海南省房地產，房地產市場的虛假繁榮急轉直下，房地產泡沫開始破裂，嚴重影響了海南省資源利用和經濟發展[1]。

2010年1月4日國務院辦公廳《國務院關于推進海南國際旅游島建設發展的若干意見》，計劃至2020年初步將海南建成世界一流的海島休閑度假旅游勝地。2010年新年伊始，隨“國際旅游島”登場，海南房地產市場迅速“井噴”，商品房成交量成倍放大、價格飆升。透過快速攀升的數據，可以看出海南省房地產市場出現的一些亂象苗頭：開發商違規操作，職業炒家操控市場，購房者浮躁、恐慌、盲目跟風，部分媒體大肆炒作、片面報道，導致市場短期內出現供求失衡、房價大幅上漲的現象。面對形勢，海南省政府及時干預市場，做出暫停審批新的房地產開發項目，新的土地成片開發和大型主題旅游公園項目要待國家發改委正式批準《海南國際旅游島建設發展規劃綱要》后再行啟動的決定，并宣布2010年將動工建設10.09萬套保障性住房。一系列調控措施取得了立竿見影成效，民眾恐慌性購房逐步消停，開發商采取暗中打折促銷，炒家開始拋售囤積房源，引發房價下調，商品住房成交量開始下降，市場逐步回歸理性。目前海南省商品房入住率過低，這既是對資源的浪費，最終還是需要當地居民、企業或政府來承接、管理，從這個角度分析，也說明海南房地產的供給在目前的消費水平上已足夠多，并且房價與當地的收入水平相比顯然較高。加上第一批炒房者已經獲利撤出，一部分年輕的購買者可能因為房價陡升利益空間變小處于觀望狀態，從而抵消了一部分有意愿來海南省購房者的需求量。因此，海南省房地產的需求量增加最快的階段已過去，此后增長速度將減緩，房地產需求逐漸減少。同時海南省房地產開發企業還面臨兩個方面的壓力：一是世界經濟未來的走勢還不明朗，對我國經濟發展的不利影響在短期內還難以有大的改觀；二是開發商房價追漲會影響今后的市場成交量，進而影響到企業資金的回籠。由于房地產規模較大，投資期長，具有投資品和消費品雙重屬性，其風險變化就變得更加復雜，房地產市場營運主體即房地產開發商、銀行、政府、房地產中介等的運營運作導致的操作風險以及帶來的系統性風險問題將逐漸暴露出來。

三、海南省房地產行業主要操作風險問題及原因

從海南省房地產歷史可看出，海南省主要存在以下操作風險問題。

（一）房地產開發商操作風險問題

由于缺乏房地產發展的總體規劃，一直以來對城市性質、功能等方面的定位比較模糊，功能分區不清楚，開發商對城市的未來發展缺乏有效想象空間，難以根據城市規劃把握開發熱點。在海南省房產商中，許多發展中的中小房地產商更多的是純機會選擇，而不是戰略性的謀篇布局。同時在房地產熱過程中的房地產開發商以銀行借貸融資為主，自有資金很少，甚至開發商以本單位職工或其他關系人冒充客戶和購房人，通過虛假銷售（購買）方式套取銀行貸款；盲目圈地，占地為牢，土地閑置嚴重；捂盤惜售、炒地炒房，房價死扛、明降、暗降，高房價低成交乃至零成交已逐漸成為了一個常態；私自加建樓層、搶建、改建的現象十分嚴重，更有甚者把違章建筑當商品房對外銷售；肆意占用公共空間，壓縮休閑空間；豆腐渣工程，各種偷工減料、破墻漏水的質量問題，建筑質量存在問題違章建筑現象嚴重；沿海公共海域布滿海景別墅和星級酒店，“私屬化”現象嚴重，毫無節制的圈地破壞；優質海岸線基本被搶占一空，在一線海景填海造地，對海底環境及海底生物造成巨大破壞。總之城市土地開發具有隨意性和低水平性，各種違規操作現象嚴重，既給海南省長遠發展帶來了嚴重的不利影響，又給開發企業帶來其自身難以控制的操作風險。

（二）商業銀行的操作風險問題

這種操作風險主要表現在：第一，貸前審查經辦人員風險意識不強，審查流于形式，隨意簡化手續，對資料真實性、合法性審核不嚴，對明顯存在疑點的資料不深入調查核實[2]；第二，抵押物管理不規范，辦理抵押的相關職能部門協調配合不力，不按程序操作，或過分依賴中介機構的評估結果，造成抵押品貶值或抵押無效；第三，個別基層行貸后管理混亂，個人貸款客戶資料不夠全面和連續，缺少相關的風險預警措施；最后就是內外勾結，一起金融舞弊。近幾年海南省銀行房地產金融大案要案的接連發生，從某一層面說明海南省銀行對操作風險防范的重視程度還遠遠不夠，內部控制存在漏洞和不完善的地方[3]。金融案件正在朝著高職務、高科技、高案值，發案數量基層多、內外勾結作案多、作案手法多的“三高三多”趨勢發展，并呈現出“同類案件屢次發生”的特點。因此，銀行加強操作風險防范仍是重中之重。

（三）海南省房產中介操作風險問題

海南省房地產中介機構存在很多問題。首先，房地產中介行業法律法規不健全，中介準入門檻低。其次，行業監管存在漏洞。中介公司新老替換快，還有不少是無資格的“黑”中介，所以中介行業的直接主管部門難以掌握所有公司的資料，監管容易出現漏洞。再次，服務不到位，品牌意識較弱。中介公司規模總體偏小，多數是靠差價賺錢。那些規模和實力較強，能夠引導市場發展的中介公司的品牌意識比較弱，經營缺乏長期發展的考慮。最后，人員素質及信譽偏低，從業人員多是沒有房地產評估師和經紀人資格的，并不懂得房產的專業知識。小中介公司在相當程度上沒有按照行業管理的法律法規操作，這些問題從不同程度上影響房地產市場。

（四）海南省政府管理方面存在的問題

目前房地產已成為海南省的支柱性產業。一方面海南省各級政府高度重視并促進房地產的可持續發展；另一方面還存在相關的政府部門和人員出現以下主

要違法違規行為：第一，公權私用。主要在土地增值環節，稅收環節，開發資金的獲取環節，存在著官本位、情本位、錢本位甚至性本位的現象。第二，行政權越位。行政體制改革后，地方政府在再分配方面的權力減小了，但在財政的支配權、經濟審批權、建設項目的決定權等方面仍沒有完全隱退，這意味著地方政府對市場推進的程度、地方資源的控制、地方市場規則的制定以及政府工程項目的招投標等是具有實際的決定權的，因此會發生為了保護和扶持與自己有共同利益的產業而濫用權力的情況。第三，征地補償。以前各地利用《海南經濟特區基礎投資綜合補償條例》的規定，投資公路網等基礎設施建設的投資者可以從土地、稅收等方面給予優惠補償政策，出現補償政策過濫、補償土地過多、地價過低、土地閑置過大等問題，同時關于補償款的紛爭也顯得十分混亂，因補償款發生暴利事件的事情時有發生。第四，稅費不合理。海南現實行許多稅費收取標準過于嚴格和不合理，如房地產企業要繳交的營業稅、預征所得稅、土地增值稅達到總銷售額的11%，其中預征土地增值稅2%。預征土地增值稅，迫使房地產開發企業要增加預算成本和流動資金，導致房價升高。第五，規劃不合理。由于缺乏全省房地產發展的總體規劃或因為城市規劃經常變化，導致一些地產商以破壞式的方式亂開發或囤地不開發，從而導致土地浪費閑置現象嚴重。第六，監督管理不到位。海南省九十年代建設的商品房不能保值增值的原因，除了規劃設計落后外，房屋質量差、管理不嚴是最大的缺陷。海南近年來建設的房屋規劃、質量有很大提高，但還不完美，由于管理上不夠嚴格，建筑設計部門設計降低標準，開發商有使用劣質材料，建筑商有偷工減料等行為，政府部門運作缺陷導致了一系列房地產操作風險，阻礙了海南省房地產和經濟的發展。

（五）買房人操作風險問題

買房人容易犯的錯誤主要有：不關注國家政策，買漲不買跌，盲目跟風炒房；迷信權威專家；迷信媒體；有些人甚至不惜一切代價買房囤房，如此等等容易陷入操作風險。引起購房者瘋狂的原因有很多，其中最主要有如下幾條：首先就目前而言，我國正處在快速工業化與加速城鎮化時期，工業化用地與城鎮化用地“需求”的不斷膨脹，是造成地價與房價節節攀升的最直接原因。只要工業化不止、城鎮化不歇，人們對房地產的投機需求就沒有盡頭，地價與房價就會不斷上漲。其次隨著中國入世帶動經濟發展，居民就業機會增多，收入增加，購房支付能力相應提高。但是商品房供應量卻跟不上居民需求的腳步，導致出現好多人搶一套房子的局面。再次在中國，股市與房市均未開征資本所得稅，這也是人們炒股、炒房行為瘋狂的重要原因之一。最后中國社會保障制度在摸索和“修理”中，養老面臨太多問題。中國股市投資風險太大，因此人們更偏好“買房儲值”，當然，貪婪者更希望能夠通過“炒房”獲得暴利，現在已變成“買房養老”的時代。

四、海南省房地產行業操作風險控制策略分析

面對房地產業操作風險發展的現狀，海南省應根據自身的特點，對開發商、銀行、中介機構、相關政府部門進行風險管理控制，以促進海南省房地產業持續、穩健、高效發展。

（一）加強政府部門操作風險規避

為了避免相關政府部門和人員的操作風險，筆者認為應從以下幾方面入手：第一，政府管理部門必須加強監管力度，嚴把質量關，杜絕劣質材料進入市場、進入工地。第二，要通過稅收、信貸、融資等渠道控制和穩定普通商品房的價格，改變房價猛漲的局面，增加中低位商品房的供給，穩定市場信心和預期，穩定房地產投資并盡力改變目前價格泡沫，推動房地產業平穩有序發展。第三，加快落實和完善促進保障性住房建設的政策措施，加快發展二手房市場和住房租賃市場。鼓勵引導各地因地制宜穩定和發展房地產市場，加強住房市場分類管理。繼續整頓房地產市場秩序，規范交易行為。大力發展廉租房，制定政策鼓勵擴大廉租房的供應范圍，保障低收入人群的住房要求，形成售租結合的住房保障體系。幫助進城農民工解決住房困難問題。擴大農村危房改造試點范圍。深化城鎮住房制度改革，滿足居民多層次住房需求，努力實現居者有其屋的目標。第四，政府要起到主導作用最重要的就是通過完善危機管理相關政策法規，規范市場秩序，建立房地產預警預報體系和有效的信息系統，加強房價控制，完善住房保障體系等措施預防危機的發生，使危機的各種影響減至最小，為房地產企業發展提供良好的外部環境。第五，結合國際旅游島建設，對海南省主要城市進行重點規劃，提高城市規劃的科學性、權威性和嚴肅性，沒有控制性詳細規劃不得建設，詳細規劃一經形成不得隨意變更。堅持用科學規劃引導商品房開發，用科學規劃規范商品房建設，制定防止出現積壓商品房政策，極力培育高端市場、“精品”市場、品牌市場，優化投資環境，徹底制止低水平重復建設。第六，政府要給予旅游房地產發展的大力支持，組建與旅游房地產相關的信托、保險、金融等配套服務機構以分散旅游房地產的經營風險，提高旅游房地產市場的可信度、信譽度，同時保障消費者的權益，營造一個公平公正的旅游房地產發展的法治環境。第七，海南省應建立市場信息披露制度，及時向社會公布土地供應、房地產開發及市場交易信息，成立建設管理服務中心，土地、建設、規劃等部門集中辦公，大幅度縮短辦事時限，實行行政審批責任制，營造“親商、富商、安商”投資環境，大力降低開發商的“制度交易成本”。第八，應盡快建立房地產信用體系，以維護市場秩序、提高監管和調控效率、防范金融風險。第九，在房地產開發建設方面，使項目建設與生態環境保護相適應、相協調，體現綠色發展、和諧發展、科學發展新理念[4]。

（二）開發商需要理清發展思路，明確發展定位

根據海南城市規劃把握開發熱點，從機會主義導向轉向戰略驅動導向開發，對海南省房地產發展進行戰略性謀篇布局，開發商必須自覺地進行戰略管理，尋找并發現新的需求和新的市場領域。在房地產開發上，結合國際旅游島建設合理布局，準確定位；對旅游房地產開發項目要進行必要的可行性分析，進行相關市場調研和市場分析；將旅游房地產產品與自然景觀、人文景觀、民俗、文化、歷史等因素相融合，運用到旅游房地產開發項目上，注重“借勢”去發展旅游房地產，達到最大經濟效益；不搞掠奪式開發，要注意合理利用土地，保護耕地和生態環境，注重旅游景點開發與環境保護的協調發展，處理好旅游開發與經濟利益、生態利益、社會利益之間的關系；旅游房地產項目要科學設計，精心策劃，突出文化品位，注重旅游房地產產品的文化含金量。同時要突出旅游房地產的主題形象，努力挖掘內涵，避免項目雷同，強化品牌形象，運用商業和市場的運作方式將旅游房地產產品推向市場。在旅游房地產營銷方面，要滿足旅游房地產消費者的多樣化需求，廣開營銷渠道，加大營銷宣傳力度，促進銷售，努力贏得回籠資金；不盲目圈地，不閑置土地，杜絕假按揭，提高建筑質量，不搞違規建筑和豆腐渣工程，同時配合國家房地產調控政策，適度降低房價，不搞虛假炒作。要想主導海南未來的樓市，海南省房地產商們還需加快自我升級的速度，制定防止出現積壓商品房政策，極力培育高端市場、“精品”市場、品牌市場，優化投資環境，徹底制止低水平重復建設，轉變及其商品房供給嚴重大于需求的狀況，實現房地產業健康發展，防止房地產操作風險。

（三）加強銀行的操作風險控制

由于銀行業操作風險是由不完善的內部程序、人員失誤、系統故障或外部事件造成損失的風險，因而具有較強的內生性，難以在事前充分預期。實踐表明，相對信用風險和市場風險，操作風險更加難以事先計量和預測，這即通常意義上所說的管理滯后性特征，也說明了建立良好的監管機制尤為重要。風險不可完全消除，但可以降低。筆者認為貸前審查經辦人員對資料真實性、合法性嚴格審核，對明顯存在疑點的資料深入調查核實；辦理抵押的相關職能部門協調配合、按程序操作，規范管理抵押物；建立相關的風險預警措施，防止內外勾結、一起金融舞弊；海南省銀行業監督管理委員會、保險監督管理委員會和證券監督管理委員會等監管部門應各司其職，應對各種房地產金融創新手段和由此衍生出來的投資產品加強監管，重視各種金融機構可能會對市場造成的潛在風險，建立信息共享和協調合作機制，提高監管效率；海南省各家銀行應及早建立房地產金融數據庫，對發生的每一次風險事件進行監控和記錄，并分析導致每次風險的因素和產生風險的環節點，度量這些因素對風險的具體影響，同時對風險的程度進行數量化的度量記錄；按照不同的風險事件和其所發生的業務部門不斷積累風險識別經驗，進而提高對操作風險的防范和控制。

（四）避免中介服務所帶來的操作風險

健全房地產中介行業法律法規，讓海南省房地產中介機構走組織市場化、正規化、規模化、品牌化、信息化、資源共享化的現代管理模式，學習國內外一些先進管理模式，加強對中介服務的管理，擴大對從業人員的培訓，規范房地產中介服務行為，遏制中介盲目追求規模擴張、忽視操作風險管理的短視行為，維護房地產市場秩序，保障房地產中介活動當事人的合法權益，避免操作風險。海南省房產行政主管部門負責對本市房地產中介服務活動的監督和管理；土地、工商、稅務、公安、人事勞動保障、價格等管理部門應當按照各自職責，協同做好城市房地產中介服務管理的有關工作，讓房地產中介適應時展，向國際管理靠攏，創一流品牌和建設更高的產業平臺。同時加強房地產中介信用道德建設，教育是基礎。廣泛深入地開展信用道德教育，不斷加大輿論宣傳力度，營造誠信氛圍，引導中介企業加強信用管理，強化信用觀念，形成一種誠信為本的良好氣氛，使他們懂得“君子愛財，取之有道”不斷提高信用道德觀念，將信用風險管理作為房地產中介企業管理的重要內容。在中介企業內部形成誠信為本的文化氛圍，在企

業外部樹立誠信經營的企業形象，提高房地產中介經營管理的透明度，逐步取得全社會信賴[5]。

（五）買房人規避操作風險之道

對于許多手頭寬裕、有理財需要的人而言，房產投資是實現個人財產保值增值，獲得良好收益的一個重要手段。作為一種花費大的投資行為，在進行房產投資之前必須認真研究，考慮多種因素，規避風險。首先研究宏觀政策變化走向，積極關注國家宏觀政策的變化，研究政策走向，適當收縮投資戰線，集中資金于少量優質房產，這樣雖說收益減少，但風險可有效降低。其次防范城市規劃帶來風險，注意媒體上有關城市建設方面的信息，登錄當地政府城市規劃部門的網站，了解城市規劃動態，小心決策。同時，如果能多注意城市規劃的方向，嗅出潛在的機會，不僅可以規避風險，還有可能大賺一筆。再次警惕房產商圈套，購買房產時盡量找那些誠實守信、有良好品牌形象的房產商。對于購買過程中的陷阱，房產投資者不妨借外腦，多咨詢房產法律專業人士，必要時聘請專業法律人士陪同購買，識別合同和交易過程中的風險，避免中了房產商的圈套。最后評估自身遠期支付能力，不少房產投資者希望“以小博大”、“以房養房”。天有不測風云，如果還貸額占資產比重較大，將來一旦出現沒有預料到的事情而發生還貸困難，房子則有被銀行收走的風險。買房人必須慎重決策，把預期收入的估計建立在較切合實際的基礎上，有償付能力，以便從容還貸，規避房貸風險。最后就是買房人不要盲目跟風炒房，小心炒成房東；學會投資理財，敢于貸款買房；租房不如買房，但是在當前樓價非理性上漲情況下還是租房更劃算；買房時自己審慎，不要迷信權威專家和迷信媒體等等，從而規避操作風險。

（六）未來房地產操作風險應對之策

在國際資本市場信用形象遭受重創、各國經濟面臨大衰退的非常時期，作為海南省經濟的支柱產業、龍頭行業，海南省房地產業面臨著市場與資金的雙重煎熬。房地產業在海南省是一個與民生密切相關的行業，需要實體經濟特別是全社會實際購買力作支撐，“暴利”不是其應有的特征，它是一個與海南省資源利用和城市品質、人民生活質量息息相關的行業，區域經濟價值決定房產價值。針對海南省未來可能面臨的房地產市場風險，海南省房地產應適度降價，加快資金回籠，避免資金鏈斷裂，回避毀滅性打擊[6]。同時海南省應結合建設國際旅游島，抓住歷史機遇，站在更高的層面，以戰略的眼光來謀劃適合海南省經濟社會發展的房地產業，走高端路線和品牌路線，大力發展高端旅游房地產、度假地產和休閑地產，實現住宅建設節能、節地、節水、節材，提高住宅低碳化水平，逐步建立低碳生態社區、低碳生態集鎮、低碳生態城市等多層次低碳生態節能框架；逐步推進全裝修房建設，減少二次裝修造成的資源浪費和環境污染，充分利用太陽能優勢，推廣太陽能與建筑一體化技術，發展生態、節能建筑，提高房地產產品的附加值；逐步建立低碳生態社區、低碳生態集鎮、低碳生態城市等多層次低碳生態節能框架；逐步推進全裝修房建設，減少二次裝修造成的資源浪費和環境污染，以保護良好的生態環境，使低碳房地產產業成為戰略性新興產業和新的經濟增長點。

房地產行業論文:淺談兩會閉幕后房地產行業發展狀況

摘　要：在本次兩會中，房地產行業受到廣泛關注。兩會閉幕后房地產行業 發展 狀況將走向何方呢?本文就此進行探討，本文首先分析了房地產能否長期作為我國 經濟 的支柱產業，其次對兩會閉幕后房地產行業發展狀況談了自己的看法，具有一定的 參考 價值。

關鍵詞：兩會閉幕；房地產行業；發展狀況

一、前言

嘹亮的國歌聲中，2010年全國兩會相繼勝利閉幕。此時，已是3月中旬，距離春分時令也只有幾天的時間，這意味著一年之中已經過去了將近1／4的時光。切實貫徹兩會精神，扎實做好兩會確定的各項工作就顯得尤為緊迫。根據

二、兩會閉幕后房地產行業 發展 狀況

第一，住房供給將有所增加。

首先，保障性住房建設規模將增長。住房和城鄉建設部提出，2010年要進一步加大保障性住房建設，其開工建設的套(戶)數要比2009年增加三分之一，以加快解決中低收入住房困難家庭的住房問題。安排建設的限價房、公共租賃住房和安置住房規模將比2009年增加一倍，以逐步解決中等偏下收入家庭住房困難問題。其次，住房和城鄉建設部要求在保證質量的前提下，大力增加中低價位、中小套型普通商品住房的建設和供應。第三，2009年下半年，房地產土地購置面積、開發土地面積和新開工面積增長速度逐步回升，1—11月新開工面積同比增長15.8％。2009年開發商盈利豐厚，資金寬裕，新建商品房供給將保持繼續增長態勢。

第二，住房銷售將趨于平穩。 　 金融 危機中出臺的鼓勵住房消費的政策，使一部分住房剛性需求在2009年得以釋放；2009年末房地產市場的火爆，促使一部分潛在需求進人“搶購”行列，購買力被提前預支；高起的房價，超過了普通居民的購買能力，加之年末房地產調控政策的變化，有實際需求者將會暫時選擇觀望。2009年末國家出臺的一系列調控房地產市場的政策，表明了中央遏制房價過快上漲的決心，政策調整加大了炒房成本，炒房投機行為將受到一定程度的抑制。二手房市場受到營業稅調整的影響，銷售平淡。2010年年初，住房需求將有所減少，住房銷售將趨于平穩。

第三，住房價格將由高位盤整轉向回落。

2010年初，雖然大部分需求者持幣觀望，但開發商手中資金寬裕，并不急于銷售，供需雙方將呈僵持和膠著狀態，房價將在高位盤整。隨著調控政策進一步落實，普通住房供應增加，投機需求被進一步抑制，房價漲幅將回落。

第四，房地產開發投資將保持穩步增長。

繼續向好的宏觀 經濟 ，增強了開發商對未來的信心；繼續寬松的貨幣政策、活躍的房地產市場，使開發商有較大的投資積極性和再投資的資金實力；因此，房地產開發投資速度將繼續保持平穩增長。

房地產行業論文:從中美兩國房地產行業看兩國經濟模式

一、中國房地產行業的現狀

住房問題關系到國計民生，即是牽涉發展大局的經濟問題，有事關系到社會穩定和社會主義和諧社會將設的政治問題。房價問題則是社會關注的另一個焦點，房價的大起大落都會對經濟造成嚴重影響，不利于我國經濟的持續、健康、快速發展。

近年來，房地產市場發展過熱，房地產投資額占固定資產投資額的比重從2003年的18.27%增加到2007年的21.5%。由于房地產投機和住房需求的雙重影響，從2003年以來，尤其是2009年至2010年，我國部分城市房價、地價出現過快上漲的局面。2003年全國平均房價為2359.00元/平方米，2005年全國房價平均上漲16.7%，其中有19個城市房價漲幅超過全國的平均水平，至2007年，同比增幅達17.95%，這使得投機性購房異常活躍，嚴重影響了我過房地產業的健康發展，關系到國家發展的大局。

在經歷了經濟危機之后，美國的房地產行業受到較大沖擊，這次危機從表面上看是由于次貸危機引起的金融危機，但從根本上看，它暴漏出了以美國為代表的經濟模式的弊端，這就使得世界各國開始討論以中國經濟發展為代表的模式與以美國為代表的模式之間的異同與優缺點。

二、中美兩國經濟模式的特征

美國的經濟模式是以市場經濟為導向的，它以個人主義和自由主義為其理論依據，突出自由競爭，主張放松政府對市場的管制。他們相信不受干擾的市場機制是最有效率的資源配置方式，所以政府大大減少對市場的干預和管制。

中國的經濟發展模式是中國特色的社會主義市場經濟發展模式，它既具有市場經濟所具有的一般共性，又具有社會制度的特征和烙印。中國的經濟可以通過市場調節和政府的宏觀調控雙重手段來引導和促進經濟的健康發展。

三、中美兩國經濟模式的異同

中國經濟的快速發展和抵御經濟風險的能力使世界公認為中國是最具活力的市場。但也有西方學者指出，中國是“全球最具活力的資本主義”，他們認為中國是仿效和推行美國市場經濟模式而搞的資本主義。但是，通過仔細的比較這兩種經濟模式，我們不難發現，兩者除了具有市場經濟的共同特點之外，還有許多本質上的差別，中國的經濟模式不是美國經濟模式的照搬，而是中國的自我創新。

（1）中國經濟模式與美國經濟模式的相同之處

首先，兩者都運用價格、財政，金融等市場調節杠桿隨著市場的變化而調整相關的政策，因此兩者的經濟策略都表現出很大的靈活性。

其次，兩者的物質資源都是在市場供求關系的調節下自覺配置到效益最好的地區和部門，從而實現資源的優化配置，同時在市場競爭的激勵之下，企業都會自主地改進技術，以提高生產效率，進而實現自身利益的最大化。

最后，兩者在市場經濟的實踐中都顯示出了市場調節經濟的不足和弊端，其中包括效率和公平不可兼得的矛盾，經濟秩序的失范性和無序競爭對生態環境的破壞性。

（2）中國經濟模式和美國經濟模式存在著根本性的差異

首先，兩者的所有制的基礎不同，這也是最大的不同，美國的市場經濟體制建立在私有制基礎上，中國的市場經濟建立在公有制的基礎上，國有大中型企業控制著國家的經濟命脈，美國則認為，私有制是確保市場充分競爭的前提，而公有制則是一種必然有損于個人自由的制度。

其次，對市場的本質和國家干預經濟的功能認識不同。美國的自由主義認為“市場是萬能的”而“政府是惡的”只有市場支配國家的經濟生活，國家的經濟生活才會具有活力，才會繁榮，因此對市場極為推崇，排斥國家干預。中國的市場經濟觀則認為，市場不是萬能的，其本身具有自己無法克服的缺點，因此國家的經濟生活需要國家的宏觀調控，國家的宏觀調控和市場調節是調節經濟的兩種手段，兩者并非相互排斥。

最后，兩者的市場分配制度不同。中國實行的是按勞分配為主體，多種分配方式并存的分配制度，美國實行的是以非勞動為主的分配方式。

結語：自2010年始，中國政府采取了土地、金融、稅收等多種調控手段，出臺了如“國四條”、“國十一條”、“提高存款準備金率”等措施，限制投資投機購房需求，支持自住需求，調控住房的消費結構，加大住房保障力度，通過這些政策手段，實現房地產行業的“軟著陸”，更加注重“量”的增長，而非“價”的非理性上漲。

由此可知，中美兩國的市場經濟模式是兩種在不同歷史條件和不同社會制度下形成的市場經濟模式，有著不同的理論基礎，由于美國市場經濟模式是全球金融危機的禍始亂源而飽受詬病，同時中國市場經濟模式取得的巨大成就而受到推崇。

房地產行業論文:營改增背景下房地產行業稅收籌劃分析

摘要:我國大力推行營改增，主要目的是消除長期以來我國分別征收增值稅和營業稅所產生的重復征稅問題，推動我國經濟結構戰略性調整，加快我國經濟發展方式轉變。本文主要分析基于營改增背景下房地產行業稅收籌劃。

關鍵詞:營改增;房地產;稅收籌劃

伴隨著我國經濟體制改革的不斷推進，稅收制度和相應的應對措施也在不斷發展。營改增措施的出臺和實施，能夠有效減輕企業納稅負擔，規避以往出現的重復征稅問題，充分發揮出稅收制度在經濟體制改革中的重要作用，從而達到促進房地產行業實現可持續發展重要戰略目標。

一、房地產業營改增發展現狀

我國分稅制格局(即增值稅和營業稅)于1994年初步形成，這與我國當時的產業鏈短、服務業不發達以及全能型企業經濟特點有直接的關系。在當時，重復征稅矛盾并不突出，但是隨著改革開放不斷深入，傳統服務業迅速向現代服務業過渡，現代服務業呈現出分工精細化、產業融合化、業態新型化、服務國際化的特征，逐漸向專業化發展的現代服務業，出現了傳統服務業稅制無法適應現代服務業發展的要求，在這種情況下，重復征稅的矛盾愈演愈烈。黨十八大明確提出要加快財稅體制改革，形成有利于結構優化和社會公平的稅收制度，而推行營改增稅收政策，正是解決這一瓶頸問題的有效措施。所以，大力推進營改增既是深化財稅體制改革的“重頭戲”，也是促進我國經濟穩步增長的“關鍵點。”大力推行營改增稅收政策，有利于完善稅制，消除重復征稅的矛盾，促進產業融合，降低企業稅收成本，增強企業的發展能力，實現經濟結構調整，促進國民經濟健康穩步發展。在樓市不景氣的背景下，“營改增”讓不少房企感到恐慌。目前房地產企業內部經營管理情況不一，上下游行業增值稅抵扣情況不明朗，這些使得新政策的推行遭遇阻力。作為本次“營改增”新政影響最大的行業之一，為了保證改革的順利推進、減輕房地產業負擔，財稅部門特別就房地產“老項目”引入過渡性政策，房地產開發企業中的一般納稅人銷售“老項目”及出租現有不動產，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。由于增值稅是價外稅，因此征收率實質上僅為4．76%，與之前營業稅相比稅負有所降低。對于房地產業來講，還有一項利好政策就是2016年5月1日之后新建造的房地產項目，向政府部門支付的土地價款可以從銷售額中扣除，只對其增值的部分進行納稅。對于房地產企業來講，土地價款往往是很大的一筆成本，該政策在一定程度上能夠起到降低稅負的作用，為房地產業在“營改增”之后開發建造的“新項目”帶來了切實的利益。

二、營改增背景下房地產企業面臨的風險

(一)政策更加復雜，應對能力不足

相比營業稅而言，增值稅抵扣計稅方式更為復雜，房地產業經營業態多變，行業之間、企業之間各不相同的經營模式、財務核算方法，決定了其稅務處理方法也復雜多樣。行業的多樣性伴隨著政策設計的復雜性，稅率或征收率包括11%、5%，還有部分業務預繳適用3%或5%預征率。與此同時，一些臨時性過渡政策使得現行增值稅制度體系變得更加龐雜。目前房地產業在營改增政策規定和業務處理較為復雜的情況下，稅收籌劃經驗和能力欠缺的問題更為凸顯。

(二)票據獲取困難，進項稅額抵扣不足

在房地產開發建設中，采購的材料包括鋼筋混凝土、水泥、磚瓦等，涉及領域極為廣泛。在營業稅體系下，房地產企業傾向于向小商家購買材料，但營改增后，企業在與小規模納稅人、其他個人交易的過程中，往往很難取得增值稅專用發票，且房地產企業在建造過程中，許多都是來自底層的工人和農民，無法為企業開具專票。這些問題使房地產企業很難有進項稅的扣減，使其無形中承擔著更高程度的稅負壓力。

(三)稅收風險增加

目前房地產行業并不景氣，不少三四線城市的樓盤滯銷嚴重，如果無法及時確認銷售收入，將會出現進項稅額和銷項稅額“倒掛”的情況，造成大量留抵稅額無法抵扣，這也是房地產企業面臨的一大稅收風險。除此之外，對于一些已經完工但銷售尚未結束的項目，或者持有型商業物業而言，此時已經不可能取得原材料等進項抵扣發票，而房屋的銷售合同已經確定，這種情況下企業稅負將明顯加重。

三、營改增背景下房地產企業的稅收籌劃

(一)實現與建筑行業的剝離

建筑安裝業務作為房地產企業進項稅額的最主要來源，在營改增背景下通過增加進項稅額實現房地產企業稅收籌劃，實現房地產業與建筑業務剝離就成為一項不得不進行的戰略調整。建筑安裝企業提供增值稅發票，房地產企業就可以進行抵扣，從而減輕稅收負擔，提高企業的經濟效益。

(二)充分爭取抵扣

營改增背景下，房地產企業為了降低稅負，最主要的途徑就是進項稅額抵扣。因此對于房地產業來講一定要選擇適當的原材料供應商，充分爭取抵扣。同時，企業在制定與建設安裝工程、裝潢工作息息相關的合同時，需要盡最大努力把“甲供材”方式作為最終結果，明確房地產企業的采購材料的比例，取得更多的進項發票。此外要選擇適當的勞動服務供應商，加強對供應商的增值稅納稅人的情況調查，審核其相關的資格條件，選擇擁有增值稅一般納稅人資格的供應商，充分爭取抵扣。

(三)適當調整企業管理

營改增背景下，房地產企業還需要根據自身實際情況及營改增的特征，做好企業內部調整應對工作。例如對會計賬簿科目的調整等等，由于營改增之后，房地產企業的稅負基本由進項稅額決定，所以房地產企業必須加強對票據的管理，通過進項稅額抵扣，最大限度降低企業稅負。

四、結束語

房地產企業推行營改增政策可以有效降低企業稅收成本，促進企業健康發展。而房地產企業作為推行營改增工作的難點，實現營改增政策在房地產業的貫徹落實，可以推動我國營改增稅收政策進程，實現經濟結構調整，不斷提高我國的綜合實力。

作者：張原 楊燁 單位：陜西科技大學經濟與管理學院

房地產行業論文:房地產行業會計核算存在的問題和對策

摘要：房子是人們生活中不可或缺的居住條件，其是人們生活幸福指數提升的重要標志。在我國國民經濟高速發展的今天，房地產行業也得到了飛速的發展，并且也帶動了一大批上下游產業，對我國經濟發展有著極為重要的作用。然而，房地產行業是一種特殊的經濟密集型行業，通常涉及到巨額投資，并且其項目開發的周期也比較長，這就對房地產行業的會計核算提出了更高的要求。然而在實際核算過程中，仍存在不少問題，制約著房地產行業的發展。為此，本文將對當前我國房地產行業會計核算的基本內容進行介紹，并分析房地產行業開展會計核算的意義，最后在此基礎上探究其存在的問題和對策，希望能起到拋磚引玉的作用。

關鍵詞：房地產行業；會計核算；問題；對策；分析

一、房地產會計核算的基本內容

通過對相關文獻研究以及結合筆者工作實踐來看，會計財務核算作為房地產企業中重要工作之一，其主要具有以下四方面內容：

(一)現有固定資產核算

對房地產財物核算工作來說，現有固定資產核算是它的一項重要基本職能。結合筆者工作實踐來看，房地產現有固定資產核算職能中，固定資產臺賬編制和修正及其總量核算是它最基本的兩項業務。除了這項基本業務外，固定資產總量折損與降值等變化情況登記、日常清理盤點以及流動監管也是房地產現有固定資產核算的主要工作內容。此外，為了確保現有固定資產存量數據準確與完整，我們還應當做好各項核算工作的系統規范化管理。

(二)建筑用材核算

建筑用材核算是房地產會計財務核算另外一項基本職能，其工作重點在于針對建筑工程各種用材采買、提前預處理和儲備保管這三項內容編制出相應的安排計劃。除此之外，在開展建筑用材核算工作時，根據所采購建筑物資款項與支付程序制定并一套相對應的核算方案。

(三)房地產運營成本核算

房地產運營成本核算上，其會計財務工作內容主要涉及以下幾個方面：一是建設與經營成本支付安排，并依據相關規范做好這兩項工作中監督管理；二是各項建設運營費用地調整、歸類以及劃分；三是房地產開發項目建設與開發成本核算，并對開發期間所投入各項資金予以評估與測驗。

(四)經營單位營銷利潤核算

經營單位營銷利潤核算是房地產會計財務核算最后一項工作內容，結合工作實踐來看，此項會計財務核算重點在于計算現房銷售與經營所得利潤、已售現房總量以及應繳稅款額度精算這些內容，為此這就要求房地產財務人員充分參與到銷售規劃及利潤目標制定中去。另外，經營單位營銷利潤核算工作中還應做好以下兩點工作：首先，財務人員需要特別注意做好財務賬目修正與推算工作，這樣一來能夠為確保房地產企業獲取最大利潤奠定堅實基礎。其次，結合本房地產企業會計財務工作實際，構建或完善財務管理監督體系，從而保障資金得以科學合理運用。

二、房地產行業會計核算的意義

對房地產行業而言，會計核算是房地產企業管理的重要手段，發揮著極為重要的作用。會計核算的任務主要在于對房地產企業日常經營活動進行財務核算，通過及時、準確的統計企業日常經營數據，經過核算與審核所得數據后來給房地產企業提供有效的數據參考依據，進而為房地產企業今后經營方案的制定提供便利。會計核算不但能夠為房地產企業提供會計各類財務報表，而且還可以給房地產企業內部發展提供有效的數據支持，有利于企業制定出科學的發展策略。然而隨著國家不斷對房地產行業進行調控，抑制房價的不斷上漲，使得房地產行業利潤不斷下降，并且競爭也日漸激烈，而開展會計核算工作則能夠有效降低房地產企業的運營成本，進而降低企業的財務風險，對房地產行業而言有著極為重要的作用。

三、房地產行業會計核算中存在的問題

(一)會計核算科學設置過于繁雜

會計科目指的是通過系統劃分、編制房地產企業會計核算目標、任務或是房地產經營運作而成的會計項目。會計科目是對不同房地產企業的組織構架進行分類管理的重要工作，能夠對監督與控制房地產企業會計業務運作情況。為了確保能夠有效監管企業會計活動情況，企業必須要嚴格依照國家有關規章制度來合理設置會計科目，嚴禁隨意增減。同樣，房地產行業在設置會計科目時也應當依照相關法規來進行，且需要在年底對全部經營賬目進行結賬，并在年終結賬之后建立新賬。但是房地產行業具有結算周期長、資金巨大、施工地點分散等特點，在實際核算過程中該種方法不但會讓企業賬目處理變得復雜，而且還會與房地產經營單位實際情況不相符，從而導致了會計核算難度加大，致使其核算準確性下降。

(二)收入、費用等稅收核算的實際操作不合理

銷售房子是房地產企業的重要收入來源。但是在實際銷售過程中不可避免會產生財務費用、管理費用以及銷售費用等各類費用。就目前看來，在進行會計核算時一個較為嚴重的問題就是部分房地產企業對于費用以及手速來源及去向并未進行嚴格的核算。不僅如此，對于費用以及收入的稅收則存在不少不合理的地方。如，大部分房地產企業都采取的是預先銷售的模式，也就是通過政府所審批下來的房地產預售許可證來開展相關市場銷售活動，且收取一定的預訂保證金。此時大部分房地產企業均把銷售房產所取得的預收暫時款當做其收入來源。然而，在專業角度看來，這預收暫時款并不可當做收入進行確認。除此之外，大部分房地產企業都會采用銀行貸款按揭支付的銷售策略，在核算該方面收入時，我國稅法明確規定，必須要在首付款實際到賬時才能夠將其是為收入予以確認，并且余款需要在銀行辦理轉賬后方能將其是為收入進行確認。然而該項策略在具體操作時則存在不合理的地方。不僅如此，在確認成本以及費用上也有著許多不合理之處，急需改進。

(三)會計核算工作內容繁復缺乏配比性

不同于普通企業，房地產企業具有一定的特殊性，其所涉及的業務類型比較繁雜，且經濟活動也具有一定的復雜性。房地產行業具有經營周期長的特點，只有具有較高的單位價值才可以盈利，并且其消費對象類型較多，所以導致了房地產企業在經營時難以準確確認其費用、收入以及利潤。尤其是在大額投資或是經營周期較長的環節，資源的投入以及來源就更為復雜，從而大大增加了會計核算的難度。在實際核算過程中，配比是一項極為重要的原則，不但要確保確認費用、收入以及成本時要滿足因果關系，而且還需保持一致性，以便于能夠將各類費用以及收入的來源及去向全面的反應出來。但是在實際核算過程中，往往難以落實配比性原則，房地產企業在核算收入與成本時往往難以做到合理匹配。通常情況下，如果房屋層數較低，且層與層之間銷售價格較為相近時，計算單位面積成本則可以通過總成本除去總面積的方法得出。而如若房屋層數較高，則不能使用該種方法。并且樓層的位置、采光等都會對房屋售價產生影響，如若依舊使用總成本分攤的方法來核算高樓層成本，則會導致成本與收入不匹配的情況發生。

四、房地產行業會計核算的對策

(一)優化房地產企業會計核算科目

優化房地產企業會計核算科目即合理分類與簡化有關規定中所必須出現的科目，讓會計科目的核算變得更為明確與簡單。首先，應當根據企業的實際規模以及項目的具體情況來進行。其次，應優先考慮項目開發成本，再考慮房屋開發成本。相關工作人員必須要進行實地調查工作，并將核算重點放在土地開發成本、房屋開發成本等二級科目。在核算時開發成本過程中，應當將單項工作視為實際對象。除去必須的成本項目核算，可以根據實際項目開發時的情況來對科目進行合理的增減。再者，對房地產企業運營時所產生的資金進行核算時，應當要站在宏觀的角度來對整體項目進行規劃，還可以采用表格或是圖表的方式來將資金的情況反映出來，從而讓企業管理人員更為直觀的了解企業財務情況。

(二)加強收入、費用等核算工作的落實開展

確保房地產企業的收入、費用等核算工作得以有效開展與落實可從以下幾方面著手進行：首先，應當明確房地產企業的收入核算，尤其是銷售收入的核算范圍。其次，應當嚴格依照我國現行稅法中的規定來明確房地產企業收入范圍。并且嚴格按照房地產企業實際擁有商品房、土地面積和有關配套設施在市面上銷售所得的收入作為參考來確認企業按揭貸款以及預先銷售的實際收入。再者，在簽訂購房合同、交房協議、預收賬款、后期付余款等環節當中，房地產企業務必要依據實際簽訂協議中的內容和后期實際交易金額來進行入賬與核算。不僅如此，在核算費用、收入以及成本等工作時，還應當要提升房地產企業財務信息披露的質量。確保能夠全面披露出企業各項項目中生成的現金流量以及經營好活動中的信息，從而有效提升企業財務信息的有效性與實用性。此外，房地產企業應當根據自身發展特點以及管理模式來建立起完善的財務管理體制，且確保其能夠得到有效落實。最后，必須要專戶存儲預收到的暫時款，做到專款專用。

(三)確保房地產會計核算工作具有配比性

因為房地產行業具有一定的特殊性，其涉及到諸多領域，所以其會計核算內容也較為繁雜。所以在進行會計核算時必須要確保其配比性。首先，應當要確保財務人數充足，從而可以確保可以對房地產企業經營活動所產生的各類費用、收入以及成本等核算工作能夠精細化開展。并且還需要定期開展財會培訓工作，確保企業財務人員的專業素質和我國市場發展相適應。其次，應當大力引進以及應用現代化技術來開展會計核算工作。積極應用現代互聯網技術促進能夠確保房地產企業會計信息錄入與傳遞的實效性，而且能夠提高相關數據的精準性，提升會計核算效率。再者，應當做好各類會計基礎工作，并將相關監管工作落實到位。在房地產企業生產經營過程中各項基本建設項目均需要逐一開展會計核算，且使用正確的會計科目，以便于能夠在第一時間內向各級部門提供系統、準確、詳細的財務報告。此外，應當形成社會、政府以及企業三位一體的監管體系，并做好事前、事中以及事后三個階段的監管工作。

五、結束語

總而言之，隨著我國經濟的不斷發展，房地產行業也必定會得到更好的發展。但是在發展過程中依舊會有許多問題出現，這就需要相關財會人員全面掌握會計核算的內容，并妥善處理會計核算中的問題，提高會計核算效率與質量，進而促使房地產行業更好更快的發展。

作者：黃元麗 單位：南寧港航運輸有限責任公司財務部

房地產行業論文:房地產行業納稅籌劃發展

【摘要】隨著房地產市場趨于飽和的狀況以及房地產行業正面臨著前所未有的壓力，在房地產行業還存在著高昂的納稅，高稅收對于房地產企業來講是一個沉重的負擔。而對于房地產企業本身的特點來講，工期長、投入大風險系數高是該行業非常顯著的特點，資金的巨額投入以及長期的被占用，使得房地產商承受了非常大的壓力。作者從房地產業納稅籌劃的角度來對房產地產行業的納稅進行研究，通過對房地產企業納稅籌劃的研究，以期為房地產業合理的利用減稅政策來減少企業自身的納稅，保證企業自身的利潤。

【關鍵詞】房地產;納稅籌劃;措施;意義

2013年2月20日出臺的樓市調控“國五條”，這無疑給房地產行業的銷售帶來一定的影響。這時，通過合法合理的方式進行納稅籌劃來減輕稅負就顯得十分必要。房地產企業可以利用在不同時期的稅收優惠政策進行納稅籌劃，但是，在進行納稅籌劃的時候，必須要根據企業自身的情況，從企業整體上進行籌劃，避免由于納稅籌劃方案失誤或失敗而導致的財務風險。

一、房地產行業的財務特點

房地產在我國國民經濟中占據著非常重要的地位，為國家的經濟建設貢獻了較大的力量。但這個行業有自身的特點，那就是房地產銷售的投入很高，然而其見效是緩慢的，在生產的過程中，遇到的風險系數也很大，例如債務繁重。國家對于房地產業所征收的稅種以及稅費都是比較多的，主要的稅種有營業稅、房地產稅、土地增值稅、企業所得稅、印花稅、契稅、耕地占用稅、城鎮土地使用稅等。房地產業的經營模式有其特殊性，所以其資產負債率一般比較高、從事房地產業不僅需要較大的投入而且還要承擔較為重的稅。因而作為國家層面應該著重從減輕房地產行業的稅來著手，使得企業自身的利潤得到保證。

二、房地產行業納稅籌劃的意義

1、有利于提高企業的經營管理水平

對于納稅籌劃來講較為完善的會計核算制度是不可或缺的，企業需要進行納稅籌劃的話就必須建立健全的會計核算制度，或者對現行的會計制度進行完善，以此來對企業的財務流程進行規范化管理，使得企業的管理者能夠來通盤的對企業的管理進行考慮，使得企業的財務管理更加的規范化。

2、有利于完善企業的財務管理制度

在企業的管理過程中企業的財務管理是非常重要的一個環節。目前企業所面臨的主要的問題還是經濟效益不高，其發展還往往借助的是規模效益也就是規模化的發展來形成的企業效益，最為重要的體現就是在核算的過程中沒有分開，因而這會使得企業所要繳納的稅費增加。作為企業可以選擇合適自身的會計核算方式，企業的納稅籌劃是企業完善其財務管理制度一個行之有效的手段。

3、可以直接給企業帶來經濟利益

對于從事房地產的企業來講其最大的問題就是企業的稅賦，這對于企業來講是一個非常大的負擔。早在2012年我國的房地產的幾種稅的稅收就達到了10128元，這個額度比上年增長了23%之多，房地產在地方政府稅收收入中的比例甚至占到了17%之多，因而可以看到房地產業的稅還是比較重的。通過合理合法的納稅的籌劃，可以使得企業能夠減少大量的稅，通過這筆錢就足夠能支撐起房地產業的發展，這樣才能夠真正促進房地產業的發展。

三、房地產行業主要稅種的納稅籌劃

房地產業的納稅籌劃和平常所講的偷稅漏稅不同，房地產業的納稅籌劃是在符合我國稅法的相關前提下進行的，通過對房地產業中涉稅的業務進行統籌規劃和合理安排，來形成較為科學合理的納稅的方案，從而能夠在不觸犯法律的情況下合理的減少企業的納稅，進而實現企業納稅減少使得企業的自身的利潤得到保證。本文從房地產中較為重要的稅種營業稅、土地增值稅和企業所得稅這三種稅種來對企業的納稅進行籌劃。

1、營業稅納稅籌劃

按照我國的稅法的相關的規定，如果企業的投資是以無形的資產或者是不動產進行登記的，并且和主要的投資方進行利潤的分配以及風險共擔，那么這種情況就不需要征收營業稅。房產地開發行業是資金密集型的企業，其每年的營業稅是一項很大的開支，如果能夠在營業稅方面利用國家的減稅政策來減稅，對于企業來講是非常有效的緩解企業資金壓力的一種方式。以下來對營業稅的延期繳納進行分析:案例:某房產企業對外簽署了一份銷售合同，進行分期收款，在合同中，房產品總額為500萬，共4次分付，首付25%，后面三次付款均為25%，需要繳納的稅率為5%。在首期付款完成后就進行商品房產權的轉讓。分析:A在首期付款后財務開始確認收入，應繳營業稅:500×5%=25(萬元)B若對分期收款進行分期確認，依次的營業稅:500×25%×5%=6．25(萬元)后面3次付款所交交營業稅:500×25%×5%=6．25(萬元)這種延期納稅是依據有關稅策進行推遲延緩的納稅方案。在納稅款方面總額相同，但由于是分期繳納，中間節省了一些利息。納稅依據為國稅發［2003］83號，政策名稱是《國家稅務總局關于房地產開發有關企業所得稅問題的通知》

2、土地增值稅納稅籌劃

根據我國稅法的相關規定:如果納稅人建設出售的是普通的住宅，并且增值額度并沒有超過規定額度的20%的話，就能夠免除相應的土地增值稅。如果增值稅部分超過規定規定的20%，那么就應該繳納全部的增值額度。如果房地產開發商既開發了普通的住宅，又進行了其他類型的房地產項目，那么對于兩種不同的類型就要進行單獨的核算;如果不對這兩種類型的住宅計算增值額度或者無法確切計算增值額度的就不能夠享受減稅的政策。增值額的臨界點為20%，因而可以對房地產企業所開發地產項目的類型不同來進行分別的核算通過納稅規劃來有效的減少需要交納的稅費。案例:甲公司要購置房屋一棟，承包給某房地產公司建設。該房地產公司預計建成該房屋的售價為1100萬元，按照稅法規定可扣除費用為660萬。甲公司與房地產公司應如何進行合作規劃納稅?這里有兩套方案(單位:萬元):方案1:由甲公司出資，房地產公司承建該項目。由此房地產公司納稅與收益情況如下:(1)土地增值稅:(1100－660)/660=66．7%(2)應納土地增值稅:440*40%－660*5%=143(3)應納營業稅:1100*5%=55(4)應納附加稅:55*10%=5．5(5)所得稅前利潤:1100－660－143－55－5．5=236．5方案2:甲公司和房地產公司合作建房，由甲公司出資970萬元，房地產公司出地，在房屋建成后甲公司會分得房屋95%的所有權，房地產公司會分得5%的房屋用作辦公用，甲公司花費52萬元承租房產的5%，租期為50年。根據當前的稅收政策財稅［1995］48號的第二條規定，則合作建房的一方出資、一方出地的，建成后自用的，不需要繳納土地增值稅以及營業稅。在此情況下，房地產公司納稅、收益情況是:(1)所得稅前利潤:970－660=310(2)應納房產稅:1*12%*52=6．24(3)應納營業稅及其附加:1*5．5%*52=2．86(4)甲公司減少支出:1100－970－52=78(5)房地產公司增加利潤:310－236．5－6．24－2．86=64．4由此，甲公司和房地產公司通過合作來建設房屋，房地產公司可以節省納稅，對于甲公司來講，也節省了78萬元的支出。

3、企業所得稅納稅籌劃

目前國家針對房地產業的稅務的減免政策較少，對于企業的納稅籌劃來講就是通過對涉及業務統籌安排使得企業能夠減少稅額。納稅籌劃的主要思路可以按照以下幾種方向來進行。

(1)對企業固定資產的納稅籌劃。

最新頒布的企業所得稅法律中規定，企業的固定資產如果按照直線折舊法進行折舊的可以依法給予免除稅務。所以對于納稅的籌劃只能夠從企業納稅固定資產的折舊的年限以及相應的預計殘值來進行納稅的籌劃。第一種方式是盡量減少納稅的年限。折舊對于企業的納稅籌劃是重中之重，如果折舊的額度越大的話，那么企業所應該繳納的稅款中扣除折舊費用，能抵稅，從而企業所繳納的所得稅就越少，這就是通常所說的折舊抵稅的納稅籌劃的方式。通過將固定資產的折舊的年限進行縮短有助于企業能夠迅速的回籠資本，使得企業在前期所能夠預定的花費增多，但是企業后期的成本將會大量的減少，但是對于固定資產來講所扣除的折舊的額度還是不變的;另外還要對殘值進行合理的計算預測。新的企業稅法沒有對預計的凈殘值進行合理的名詞解釋，企業可自行對企業的凈殘值進行分配，只要該數值在合理合法的范圍之內就是可行的。

(2)對于銷售環節進行納稅籌劃。

根據我國稅法的相關規定企業的稅額一般可以分為按實際扣除項目和按標準的限額扣除的項目。如果房地產業企業能夠合理的利用政策對二者進行納稅籌劃，通過對限額扣除政策的有效的運用，那么企業的只能夠在企業的納稅之后的政策就能夠變為稅前的限額的扣除。房地產的廣告費也是較大的一項支出，其目的就是為了銷售房產而進行的一種推廣的行為。根據稅法的規定，房產企業每年有15%的銷售收入的廣告費可予扣除，這是針對那些有子公司的房地產企業將廣告費由總公司支付，無疑增加了子公司的納稅額。目前我國房地產市場競爭異常的激烈，作為房地產企業如果想要建立自己的品牌，那么如何贏得群眾的信任就是最為關鍵的，如果想要實現這個目的，那么企業做一定的推廣是不可避免的，但是企業最大的費用的列支是一個關鍵的問題，也是人們急切要求關注的問題。根據我國的稅務法的相關的規定，房地產企業用于宣傳支出的廣告費如果不超過其收入的15%那么是可以在納稅的過程中進行扣除的。因而企業應該積極地申報自身廣告費的支出，作為企業自身申請扣除的廣告費和企業所贊助的廣告費用應該嚴格的進行區分。由總公司進行統一廣告費的列支會增加子公司的稅費，因而在這種情況下可以考慮讓企業的子公司來承擔一定的廣告費用，使得所有的廣告費能夠實現統籌規劃盡量不超過15的限額。

綜上所述，因而作為房地產企業來必須要學習和利用好國家的減稅政策，使得企業的合法的利潤得到保證，為其進一步的發展提供資金的基礎。在各個地區房地產公司的項目開發過程中，通過財務納稅籌劃，有利于將企業的財務會計水平進行提高，同時為房地產企業贏得政策調條件下允許的合法利益，這能有效提高企業的資本增值和增強競爭力。不僅如此，它還為國家的政策調控進行有力的發揮，配合大政策實現稅收這種隱形的杠桿功能，為國內房地產企業走向國際大型企業邁進。

作者：柏萍 單位：三友集團