序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產公司經營狀況范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

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摘 要：近些年來，我國房價不斷上漲，國家加大了對經濟的全面的宏觀調控，先后公布了不少有關土地和金融方面的相關政策。在這種大局勢下，房地產企業如何在復雜的市場環境中保持競爭力，使得企業具有長久的生命力，這就是一個值得探討的問題。本文運用杜邦分析方法分析典型房地產企業，根據分析的結果對房地產企業財務管理狀況進行評價并給與相應的建議。希望可以為我國房地產企業的財務管理提供一些幫助。

關鍵詞 ：房地產 杜邦分析 陸家嘴

一、引言

房地產企業是進行房地產開發和經營的行業。21 世紀以來，我國經濟飛速發展，其中相當大的部分是房地產業所做出的貢獻。與此同時房地產行業的發展也受到國家和政府的宏觀經濟政策的影響。經濟好轉，房地產企業發展的也非常快。相反，經濟形勢不景氣房地產企業回收資金緩慢，也會影響企業的發展。一方面房地產企業在飛速的發展，另一方面也存在很多的問題。因此，政府提出了許多限制性的政策來調控房地產企業的發展。這樣一來，房地產企業面臨的挑戰也愈加嚴峻。作為資金密集型的企業，房地產企業財務狀況直接影響著企業未來的盈利能力。因此如何根據財務狀況來了解企業的經營狀況以及未來的盈余能力就顯得尤為重要。這不僅可以給廣大的投資者一個指引，還可以使得企業在發展過程中不斷發現自己的弱勢，讓企業保持穩健的發展。

二、杜邦分析體系

通常我們可以通過利用上市公司財務報表的數據計算出相應的財務比率，進而了解企業的經營狀況和盈利能力。杜邦分析是以凈資產收益率為核心的財務指標，通過財務指標的內在聯系，系統、綜合的分析企業的盈利水平對企業財務進行綜合的分析。其基本思想是將企業凈資產收益率逐級分解為多項財務比率乘積。因為這種方法是由美國杜邦公司首先創造的，所以稱為杜邦分析法。圖1 是杜邦分析的系統圖：

三、基于杜邦分析法的上市房地產公司盈利能力因素分析凈資產收益率是杜邦分析體系金字塔模型的最上層比率，也是核心的比率。本文通過對篩選出來的100 家在近五年年持續經營的房地產企業進行數據分析發現，對于盈利企業，作用更加顯著的代表比率是總資產凈利率。因此本文將分別對權益乘數和資產凈利率對房地產企業盈利能力的影響進行進一步分析。

通過對資產收益率的進一步分解，我們可以詳細的了解上市房地產公司的收入和費用支出的具體情況。本文主要運用總資產周轉率、營業成本支出率、期間費用支出率、所得稅費用支出率四個指標進行分析。

四、我國上市房地產公司盈利能力的分析

我國房地產行業已經繁榮十年之久，如何在動蕩的經濟環境中繼續保持甚至提高自身的盈利能力，這個非常重要。本文以陸家嘴企業為例進行杜邦分析，了解企業財務狀況。

（一）資產收益率及其分解分析

（1）凈資產收益率可以用來衡量一個企業的總體的盈利能力。陸家嘴的資產凈利率2008—2012 五年間經歷了先增加后減少的過程，由2008 年的5.15%上升至10.16%，再到2012 年的3.59%，2008-2012 年資產收益率總體的趨勢是下降，這也說明了陸家嘴房地產集團總體盈利能力逐漸下降。

(2)主營業務毛利率的各項影響因素具體分析。

對于房地產企業來說，大多數房地產企業都經營著許多業務，包括房地產租賃，酒店業，物業管理等等。那么下面我們將分析各項業務對主營業務毛利率的貢獻。見表2

由表2 可知，2008-2011 年房地產銷售和租賃一直是企業主營業務利率的主要來源。而且二者交替成為影響主營業務利率的主要因素。2008 年由于受到美國次貸危機的影響，房產銷售并不景氣，而房地產租賃則火起來。由此可見，外界的經濟環境會影響企業的發展方向。2012 年企業把主營業務收入的重點轉移到動遷房轉讓上。目前偏遠郊區房產開發則主要集中在別墅上，購買者均是高收入人群。為了滿足大多數群眾的需求，把原低層樓房動遷改成高層，在原住戶入住的基礎上增加黃金地段的新住戶，企業的銷售收入也得以增加。

酒店業的變化不大，說明并不是企業的重心所在。物業管理是2010 年企業新逐鹿的一個產業。就近3 年的發展趨勢來看，物業管理每年的收入都在上升，對于企業的盈利的作用也是顯而易見的。未來普通住宅、拆遷房等均會改造成小區，因而物業管理將成為房地產企業未來主要發展的業務之一。

(3)陸家嘴集團這5 年的期間費用保持在較穩定的水平上，只是在2009 年有較大幅度的比重下降。營業外收入的貢獻處于較大的波動狀態，而且作用不是很明顯，近4 年的貢獻一直在0.05%以內。企業的中心仍放在了企業的主營業務上。

（二）權益乘數分析。

從這5 年的數據來看，從2009 年開始陸家嘴權益乘數逐漸上升，與此同時，凈資產收益率開始大幅度下降，直到2012 年才有一定程度的上升，而這上升的原因更多是因為2012 年資產凈利率的增加，這就說明，在目前情況看來，陸家嘴依靠大量負債獲得土地進而進行開發這個是具有很大風險的，企業在背負著沉重債務的同時短期無法獲得相應的回報，企業未來籌集資金會更加困難。

五、提高我國上市房地產公司盈利能力的建議

（一）樹立風險意識

企業應該具備預防企業風險的意識。在控制企業總風險方面，企業應該把握好經營風險和企業財務風險之間的關系，在合理的范圍內將總風險降到最低。在負債方面，企業要在結合企業現實情況的基礎上考察有哪些因素會影響負債，進而定下負債的數額。與此同時企業還應做好未來還款的規劃，使得企業在一個相對安全的范圍內開展經營活動。

（二）優化資金管理范圍和程度

為了進一步強化房地產企業對資金的整體控制，企業應該在投資于高收益高風險項目時充分估計風險的大小。還要考慮到國家的政策、民風民俗、居民收入、通貨膨脹率等因素的影響，經過嚴密的市場調查之后，由專業人員對項目進行規劃，進行開發進度安排，與此同時財務部門進行測度，制定詳細的費用測算，以便合理的利用和資金。

在資金流監控方面，企業應該加強從前期預算，到中期資金流的流入流出，還有后期的結算總結對企業資金流整體的監控，分析資金超出預算的原因，隨時糾正預算中不合適的地方，以便合理的利用資金。

（三）加速存貨周轉

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關鍵詞：房地產上市公司；融資偏好行為；對策建議

中圖分類號：F83 文獻標識碼：A

收錄日期：2014年3月11日

一、引言

資金是企業進行經濟活動的第一推動力，企業是否能夠擁有廣泛的資金來源，及時足額地籌集到生產運營所需要的資金，對一個企業的經營和發展是至關重要的。上市公司選擇資金來源的偏好和行為，決定了公司的資本結構，進而影響到公司的總體價值。

隨著資本市場的發展，我國上市公司的融資行為選擇發生了明顯的變化。我國上市公司的融資結構與西方發達資本主義國家不同，有明顯的融資偏好行為，這與西方優序融資理論相悖。同時，房地產行業屬于資本密集型行業，長期以來都存在融資結構不合理，融資渠道單一等問題。但是，當前對房地產上市公司的融資偏好行為的研究較少，房地產上市公司的融資有怎樣的偏好，影響其偏好行為的因素又有哪些？本文將以上市房地產公司為研究樣本，對我國上市房地產公司的融資偏好，以及其影響因素、優化政策建議等進行研究。

二、我國房地產行業特征

房地產業的發展速度和國民經濟的發展密切相關，西蒙?庫茨涅茨在《各國的經濟增長》中將二者的關系總結為“發展速度呈正相關關系”。宏觀經濟的波動對房地產價格有著重要影響，而房地產投資作為固定資產投資的重要組成部分，房地產價格的變化勢必對宏觀經濟的運行產生重要影響。

歸納起來，中國現階段房地產行業具有以下特征：

（一）房地產業發展具有周期性。作為基礎建設行業，房地產業屬于固定資產投資范疇，受國家宏觀經濟政策的影響很大，其發展同樣具有周期性。

（二）房地產業具有很強的產業關聯性。房地產業與國民經濟的許多行業，如鋼鐵、水泥、木材、玻璃等都有密切關系，其發展也促使一些新興行業，如物業管理、房地產評估、房地產中介等的產生。

（三）房地產業受政策的影響非常大。房地產業具有很強的政策敏感性，宏觀財政、貨幣政策、國家產業政策乃至城市規劃都會對其開發、流通等環節產生影響。

三、我國房地產上市公司融資現狀分析

（一）股東權益比率分析。對2012年我國100家房地產上市公司的股東權益比率分析了解到，上市公司根據融資偏好以及經營狀況的不同，導致股東權益比率存在較大的差異，比如泛海建設的股東權益比率是28.97%，臥龍地產為45.78%，而天倫置業為63.94%，等等。我國房地產上市公司的股東權益比率的平均水平為51.6%，普遍熱衷于發行股票融資，而對債券融資反應十分冷淡。因此，中國上市公司的融資順序與現代資本結構理論關于融資順序原則存在明顯的沖突，即存在融資偏好的特征。

（二）再融資方式分析。在當今全球資本市場中，增股、配股已經在上市公司利用資本市場進行股權再融資中扮演著重要的角色。其中，上市公司進行股權再融資最主要有兩種方式：第一種是以配股的方式，向現有股東進行融資；第二種是通過增發新股的方式向投資者進行融資。截止到2012年12月，通過對在上海證券交易所上市的33家上市房地產公司，以及在深圳證券交易所上市的67家上市房地產公司的分析研究發現，以增股、配股的方式進行股權融資是一種普遍的方式。我國房地產上市公司即使在宏觀調控嚴格的時期，依然爭先采取增股、配股的融資方式進行融資。2007年至2012年期間，共有61家房地產上市公司通過增發新股、配股的方式進行融資。資料顯示，由于國內股票市場規模的限制，上市公司通過股市得到的融資中，只有小部分得到了有效使用。

四、我國上市公司融資偏好因素分析

（一）制度因素?；谛轮贫冉洕鷮W理論，中國證券市場上的一些反常行為則可以解釋為制度安排存在缺陷，制度建設尚不完善所致。上市公司理所當然利用一切制度許可的方法來合理合法地籌集資金，而置中小投資者的利益于不顧。如股票發行制度不符合市場經濟規律，對上市公司考核制度的不合理等。

（二）產業因素。企業的產業特征也是影響其融資偏好的重要因素，不同行業的上市公司所面臨的產品市場的競爭不同，而產品市場競爭通過影響上市公司收入來影響企業的資本結構與融資選擇。其中，產業組織與融資結構之間的互動是影響融資行為選擇的重要因素之一。房地產公司屬于基礎建設行業，其發展速度和國民經濟的發展密切相關，同時對國民經濟的貢獻率也很高。

（三）融資成本因素。從融資成本的角度來說，債券融資方式要比股權融資方式的成本低。在稅收方面，發行債券能起到減稅的作用，而發行股票，政府要對股東個人資本所得和股息收入以及企業法人雙重征稅；在發行費用方面，發行企業債券的費用較低；在風險方面，債務上升帶來的財務風險也會加大，如果經營不善會導致企業破產；在對企業的監控成本方面，股權融資會導致道德風險，從而增加投資者對企業管理者的監控成本。

（四）股權結構因素。上市公司融資不僅受到外部環境的影響，還受公司股權結構的影響。中國上市公司特殊的股權結構影響到其融資行為，同時其融資方式偏好的不同，也影響著上市公司的融資結構。房地產上市公司的長期融資比例偏低、短期融資比例過高，股權融資比重較高、債券融資較少，這樣的融資結構會導致資金相對不穩定，不利于房地產企業的持續健康經營。

五、對策建議

（一）加強制度建設，健全法制、法規與政策環境。我國房地產企業普遍存在存貨比例高的問題，這是因為我國很多房地產企業都在加大力度囤積土地，這就導致了我國房地產企業存貨周轉率低，導致企業現金流出現斷裂。我國應對相關法律規定進行適當的調整，以適應宏觀環境的變化。具體工作包括：完善新股發行、配股及增發規則，加強信息披露管理，構建信號傳遞機制等。

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關鍵詞 房地產融資 風險 防范對策

一、房地產企業融資風險的種類

（一）利率風險

大多數房地產企業的資金來源大多是銀行貸款，所以對房地產企業來說影響最大的莫過于利率的波動。房地產企業的資金周轉期相對較長，在這個時期利率變化越大風險就越大。如果利息增加，企業的資金周轉就更困難，資金鏈出現問題的可能性就越大。

（二）違約風險

籌資活動是房地產企業進行經營的前提，可是如果房地產不能及時足額地歸還所貸款項，就容易出現違約風險。違約風險大體分為兩種：一種是由于企業自身資本結構和融資策略不合理而造成無法償還借款的情況，這叫做被動違約；另一種是企業出于牟利等別的原因而故意不歸還借款的現象，這叫做主動違約。

（三）其他風險

主要包括意外風險（如操作不當或自然災害所造成的風險）、匯率風險和國家政策變動風險等。

二、房地產企業融資風險的成因

（一）融資渠道過于單一

房地產業的融資主要有銀行貸款、房地產信托、上市融資等方式。但就目前來說，在有關部門的調控下，房地產信托已明顯降溫，國家的政策使得這一融資渠道漸漸淡出人們的視線。對于上市融資，由于我國對于房地產企業的上市要求較嚴，審計時間長，手續復雜，成本較高，而我國中小規模的房地產企業較多，很多企業都無法達到上市要求。因此，上市融資對于大多數的房地產企業來說也是不太可行的一個融資渠道。相比之下，銀行貸款對于很多公司來說是最方便快捷的一種融資渠道。可是對于房地產企業來說，一旦房地產市場遇到一些較大的波動，房價驟降，或者商品房大量積壓，資金沒有辦法在短時間內收回，就沒有辦法償還銀行的貸款。

（二）負債規模過大，資本結構不合理

企業本身的自有資金通常不足以支持企業的正常運轉，企業就需要引進外部資金。由于國家稅法規定企業的債務資金的利息在企業所得稅前列支，而且債權人承擔的風險比投資者要小，要求的報酬率又低，因此企業的資金主要來源通常是債務資金。但是過多的借入資本會導致企業自有資本與借入資本比例不恰當。借入資本的比率越高，企業需要償還的本息就越多，企業的資產負債率也越高，喪失償債能力的可能性就越大。[1]

（三）風險預警機制不夠健全

由于房地產業屬于資金密集型行業，需要大量的資金來維持正常運轉，所以房地產企業應該有良好的風險預警機制來防范財務風險。可是目前有些房地產公司過分追求利益，忽略了對風險的規避。

（四）國家政策對房地產市場影響

作為資金密集型行業，房地產業直接受國家宏觀調控政策的制約。自2012年以來，央行多次上調存款準備金率和存貸款基準利率，減少了很多購房者的購房欲望，也使得一些公司的資金鏈出現問題。

三、案例分析

（一）公司簡介

K公司是一家在上海證交所上市的上市公司，2008年12月23日重組，公司主業從信息技術轉型為綜合性房地產開發，2009年4月更名為K公司。重組后，作為集團內的唯一房地產開發業務運作平臺，K公司成為全國性大型房地產開發企業集團，在全國各地擁有11家房地產開發企業和項目公司，公司現有開發項目43個，占地面積300多萬平方米，建筑面積500多萬平方米，公司總資產110億元。

（二）公司財務狀況及融資風險分析

由表1可以看出，K公司的資產和負債都呈不斷上升的趨勢，這是由于報告期內公司不斷擴大規模，經營業務不斷增長。但公司負債的增長幅度遠遠大于公司資產的增長幅度，負債結構不太合理，容易造成難以償還負債的風險。

由表2可以看出，K公司的經營活動產生的現金流量凈額和現金及現金等價物凈增加額一直呈下降趨勢，這說明K公司經營活動產生的現金流量金額遠遠不能支撐企業本身的資金需求。K公司的經營活動產生的現金流量凈額出現負值，其原因主要是國家宏觀調控政策出臺后，經營狀況不夠樂觀。而且，銀行的信貸條件也做了相應改變，利率下降，放款速度減慢等一系列的問題在一定程度上也影響了現金的流入。

（1）償債能力分析。流動比率和速動比率是分析企業償債能力的一項重要指標。通常認為流動比率為2速動比率為1時則說明企業償債能力比較正常。從分析中我們可以看出，K公司的流動比率3年來一直高于2，速動比率也一直偏低，說明公司償債能力較弱。

（2）營運能力分析。公司的應收賬款周轉率呈逐年下降的趨勢，這應該與報告期內國家的宏觀調控政策有關。存貨周轉率下降則說明K公司存貨變現能力較差，資金使用效率不高。

四、我國房地產業融資風險防范的對策建議

（一）拓寬融資渠道實現多元化融資

我國房地產公司的主要融資方式就是銀行貸款，K公司的主要融資方式也是銀行貸款。但這一方式受國家宏觀調控的影響較大，所以企業需要建立多元化融資渠道，如房地產信托、房地產基金等，并大力推動中小房地產企業上市，通過發行股票的方式籌資，這樣可以改善企業資金大部分來源于銀行貸款的狀態，從而分散風險。

（二）優化資本結構

MM理論認為負債規模要適度。如果籌資過多會導致企業負債過多，償還困難，增加經營風險。但是如果籌資不夠又無法保證企業的正常運營。因此，企業應根據自身的實際條件在融資風險與成本之間進行權衡，確定一個最優的，適合本企業的資本結構。

（三）建立健全的風險預警機制

企業應建立完整的風險預警體系對企業的發展與運營情況進行監測。首先確定目標和風險管理對象的范圍，然后通過分析風險成因制定防范策略，然后建立風險預警系統，對風險進行預警，防范和控制，最后對結果進行考察和總結。

（四）提高企業資金利用率

房地產企業應建立一個科學的融資計劃，對企業的資金管理進行程序化管理，每一筆開支都進行嚴格的審批，加強財務人員的專業能力與綜合素質，使資金管理的每個環節都能被嚴格執行。同時減少企業過度預支的情況，不能僅依靠銀行貸款來籌措資金，企業應該根據本企業的實際情況籌資，嚴格控制成本費用的支出。

（作者單位為黑龍江省大慶市開發區黑龍江八一農墾大學）

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【關鍵詞】鐵路建設；房地產；管理

1 鐵路房地產企業現狀

目前全國各鐵路局房地產企業眾多，但房地產資質較低，除少部分房地產開發公司涉足商業地產開發外，其余均只參與經濟適用住房建設。近幾年隨著鐵路經濟適用住房建設的推進，由于鐵路建設的快速發展，新增職工不斷增加，對房屋的需求大量增加?？梢灶A見，在今后很長的一段時間內，各鐵路局房屋緊缺狀況不會改變。房地產企業應加大利用政府大力建設房地產的優惠政策的優勢，抓住機遇對鐵路沿線地區危舊住房改造，為房地產企業今后的發展奠定基礎。鐵路房地產現存以下幾種發展模式：自主開發、委托開發、合作開發等模式。鐵路房地產開發的模式只有緊緊的圍繞著鐵路經濟適用住房建設為重點，積極爭取城市住房建設用地，商住結合，統籌兼顧，分步實施，量力而行。

2 房地產企業存在的問題

隨著鐵路生產力布局調整和多元化經營深入推進，對房地產企業提出了更加嚴峻的要求和挑戰，所面臨的經營發展形式不容樂觀。

2.1 房地產企業有待整合。目前各鐵路局內房地產開發公司較多，資質較低，資金不足，各自為陣，不能形成合力。由于受資質、資金、設備、人員等方面因素的影響，各房地產開發公司爭相分割內部市場，造成同業競爭，增加管理成本，嚴重制約了鐵路房地產企業的發展壯大。

2.2 資金運作遭遇瓶頸。房地產開發企業是典型的資本運作型企業，具有投資大，周期長、資金回籠慢等特點，因此回款過程受諸多影響，致使房地產公司資金運作和還貸壓力巨大。

2.3 土地儲備不足。隨著近幾年的開發建設，各鐵路局內可開發利用的土地資源逐步減少，企業發展的后勁不足。

2.4 物業管理市場化難形成。近幾年來房地產企業開發的小區相繼投入使用，由于大部分小區軟硬件配套設施不完善，物業管理未能完全走向市場化，物業管理費用負擔也越來越重。

3 鐵路房地產業發展的措施

隨著近年來生產經營狀況的改善，特別是在鐵路局運力布局調整和新一輪經濟適用住房建設到來的背景下，房地產企業，面臨著極好的發展機遇，具有做強做大房地產業的能力，為構筑企業科學持續發展的健康平臺，打造品牌的房地產開發公司，建議重點做好以下五項工作。

3.1 加速房企資源整合

目前國家出臺的房地產調控政策與按揭貸款進行銜接，使房地產門檻提高。競爭力小的中小企業將會被淘汰。在房地產市場競爭日趨激烈、土地控制日趨嚴格、房地產市場管理日趨完善的今天，房地產企業應該通過強化資金、信譽優勢，改善經營管理機制和應對市場變化能力差的弱勢，抓住現階段良好機遇，盡快把鐵路房地產企業做大。各鐵路局房地產企業雖多，但是資質較低，只有合并重組后成立房地產集團公司，減少法人企業，提升企業資質，做大做強，做成品牌才有利于房地產業的良性發展。

3.2 打造鐵路房產品牌

隨著房地產的日趨發展，逐漸成熟，購房者也會日趨理性，對于房地產的認識也會逐漸深入，隨著品牌和品質的提高，他們對于地產項目綜合品質要求也會越來越高。房地產企業有鐵路局做堅強后后盾、良好的商業信用、企業文化以及高素質的員工隊伍，成功地開發了商業區和住宅項目，取得了良好的效果和口碑。所以要充分利用鐵路國有企業品牌效應及公眾的信任度，突出國有企業信用和企業文化，全力打造出房地產精品。

3.3 采取措施增加儲備

土地儲備作為房地產業的核心，隨著鐵路運輸的快速增長，鐵路房地產企業根據自身業務范圍和背景,充分利用新建鐵路線路、專運線及物流基地均在全國各地快速擴張的發展機遇，房地產企業應及時與鐵路局土地管理部門聯系提前介入到征地的過程中，擴大征地范圍，低成本獲取土地儲備，為將來做鐵路沿線職工經濟適用住房和商業地產做準備。例如：中鐵二局主營業務是修建鐵路,很多鐵路周邊的土地在征地的過程中劃入中鐵二局，旗下房地產公司以強大的土地資源儲備及低成本獲取優勢，打造了渝經濟區中的地王地位。各鐵路房地產公司完全可以借鑒此方案，增加土地儲備。

3.4 多渠道籌集建設資金

房地產作為資金密集型產業,資金鏈安全和融資渠道的暢通對于企業的發展至關重要。針對職工住房建設前期啟動資金量大的實際情況，鐵路局可為承擔職工住房的鐵路房地產企業增加注冊資本金，提高融資能力。在加強資金管理、確保資金安全的條件下，鐵路局資金結算所可以為鐵路房地產企業建設職工住房提供周轉資金。房地產企業有鐵路局的支持再加上全面拓寬融資渠道，推行市場化運作，充分運用招商引資、項目融資、聯合開發、合作經營等方式，有的放矢地尋求戰略合作伙伴，努力增加公司新的增長點，有效的解決資金不足的問題，為企業的發展提供源源不斷的動力。

3.5 逐步實現市場運作

3.5.1 房地產企業應加強聯系各鐵路局土地房產管理部門，全面了解鐵路局土地使用情況，制定土地資源開發利用規劃，讓閑置和有開發價值的土地充分利用起來。

3.5.2 選擇目前位置相對較差，但是遠景規劃有發展的二三類地塊，開發經濟適用住房，把小區周邊臨街地段開發成商業房或拿出部分房屋作為商品房出售，出售的資金補充到開發建設費用里，攤薄建設成本。

3.5.3 適當提高商業地產的開發比例，將建好的商業房出售，可以適當留置部分位置好的商業房出租。租金和物業管理費可以長期作為房地產公司收入的手段之一。

3.5.4 在規劃設計、項目建設、租賃銷售等方面加強成本控制，制定各項管理制度，落實搞好事前計劃、事中控制、事后分析等措施。千方百計把職工經濟適用住房造價降至最低，最大程度讓利于鐵路職工。

3.5.5 在建設開發房地產和物業管理條件成熟的時候，完全實行市場化運作。

3.6 提高物業管理水平

實施由房地產開發為主向房地產開發與物業管理均衡發展過渡的戰略構想。大力發展物業管理可以將部分鐵路職工分流到物業公司，既可以為職工解決后顧之憂，也可以為鐵路局減員增效做出貢獻。具體對物業管理的建議：

3.6.1 物業公司要做出品牌，才能在市場站住腳，并且實行集團化管理，可以把鐵路住宅小區、車站、賓館及各單位辦公樓等鐵路產業一并納入物業管理，統一核算。

3.6.2 物業管理公司要為業主提供周到的服務。應提供保潔、保安、小區綠化維護、小區內的房屋維護、休閑健身場所和設施等這些基本的服務，在此基礎上還要開展一些特色服務，如代購車票、代繳各項費用、保姆服務等。

3.6.3 物業管理應引入先進的智能化設施，以利于更有效地進行管理。物業管理公司應開展24小時熱線服務，制定從接聽電話到信息反饋，處理結果的程序化、標準化要求，從而規范售后服務的工作程序和制度。用滿腔的熱情面對業主，用心與心的交流與業主溝通，用真誠服務贏得業主信賴，努力實現“一切為了業主滿意” 的服務宗旨。

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在計劃經濟體制下，國家的各項投資、建設都是要由各級政府的計委批復執行，市場價格由政府制定，不是真正反映社會勞動消耗和需求關系的影子價格，缺乏規范科學的投資評估程序，所以導致很多工程項目都是不記成本的領導工程，憑一時之勇匆匆上馬，如水利建設中的三門峽水電站的建設，這是中國水利建設者的一個“滑鐵盧”，修建后的即無水發電，造成了人力物力的大量浪費，這就是沒有充分在工程上馬之前進行技術經濟論證的惡果。還有80年代全國各地的“維c熱”“房地產熱”，耗資50億元的珠海機場門可羅雀，筆者曾去過利用世行貸款的號稱亞洲最大的維c制藥廠—鄭州中原制藥廠，此廠的建設期是在VC奇缺，價格高居不下的80年代末，但是到投產的90年代出，即遇上維c的價格下跌，工廠立即面臨癱瘓，直到現在鄭州市政府每年財政收入的20%還是用于負責為其償還貸款，給地方財政和當地市民造成了很大的壓力。

長期以來我國的高等教育中，工程技術教育與經濟管理教育相互分離，重技術輕管理的思想無論在政府還是企業都相當嚴重。時至今日我們的市場經濟體制建設正日益健全起來，加入WTO無疑會加快這個進程的發展，在完全開放的市場經濟下，投資的主體是國內外的企業或個人，而不是國家，工程的目的是為了獲取經濟效益，因此技術經濟論證越來越受到這些投資主體的重視，投資主體的改變，投資科學化的建立，這些都為技術經濟論證這門技術的發展和發揮作用提供了相當好的環境和強有力的支持，國民經濟的各個行業和部門都迫切需要大量的這方面人才，國務院成立了技術經濟研究中心，中國社會科學院以及各個部委相繼成立了技術經濟研究所，清華大學等高校也建立了相應的專業，現在全國已經有12個技術經濟學博士點分布在祖國的不同地區，這些都對技術經濟學的學科建設和人才培養都做了大量的工作。

筆者曾經有長期的土木工程背景，所以一直以來就對中國房地產市場的發展情況懷有濃厚的興趣，以下就具體論述一下技術經濟論證在房地產業中的作用。行業背景：隨著中國城鎮化進程的加速，對外開放的深入和加入WTO，房地產業，尤其是處在中國經濟前沿的北京、上海、深圳等地的房地產業正面臨著一個前所未有的機遇，大量的跨國公司和機構將會搶灘中國，而這將刺激辦公和居住用房數量的激增。所以這是個現在基本面較好且發展較快的行業，所以在未來的幾年中，房地產業將成為投資的熱點，社會流動的資金和存量資金會有很大一部分進入房地產業，面對這種情況，國內的房地產公司是否做好各方面的準備，把握這個機會將是關系到誰能在行業脫穎而出，取得行業龍頭地位。眾所周知，房地產業是一個占用資金大、投資周期長、受地域性、受政策面和基本經濟面影響很大特殊產業，因此具有高風險、高收益、對社會影響大等特點。所以在房地產投資中，前期的投資可行性分析就顯得異常的重要，可以說是一個地產項目的經營情況成敗與否在于它的可行性分析的質量。而并非其他諸如建筑質量、外觀設計理念、物業管理水平等方面。而在中國專業建筑房地產咨詢公司一直是此行業的空白，但是在這一領域，國外已有了成熟經驗。國內的工程建設中不重視工程前期工作，把“可行性研究報告”做成“可批性報告”，缺少市場調查和分析就匆匆制定任務書；施工過程中對質量、進度、投資缺少科學控制，做不到“三量一裁”，而是“邊量邊裁”。在90年代初的第一輪房地產投資熱的時候，幾千億資金匯入海南島，近乎瘋狂，缺乏科學論證，于是多少公司血本無歸。放貸的金融機構無法收回貸款，導致大量呆帳、死賬。現在驅車沿海南島沿島高速公路，還可以看到大量的別墅空空無人，對整個國民經濟造成了極大的破壞產生了和很大的社會震蕩。

以下集中論述一下對技術經濟論證在房地產業的運用的一些看法。其主要運用在工程籌資分析、經濟評價、方案選擇、風險和不確定性分析、項目管理、項目后評估、資產評價方面。首先我們討論的背景應該是一個充分開放的市場，可以認為是在WTO下的國內市場，國內外的房地產公司在同樣的法律框架下，受到的是相同的待遇，不存在土地審批、配套設施、稅費上的不公平。工程投資主體是各個房地產公司，以盈利為目的，房地產公司遇到的是從拿到土地開發權、銀行貸款，聘請建筑設計公司和施工公司進行設計和施工，直到銷售或租賃這一系列過程。技術經濟的方法和思想將滲透到其中的每一步驟。

一. 籌資分析：對于房地產項目，投資、成本、銷售收入、稅金和利潤等經濟量是構成經濟系統現金流量的基本要素。也是進行技術經濟分析的最重要基礎數據。對于技術經濟分析不同于會計分析的最大的特點就是其是和未來的不確定性打交道，因此其具有高精尖的特點，需要專業人時或機構的參與。論證的主體是項目本身而不是其最終的具體運作情況，所有的數據都要是在手頭以有前提下，對未來進行預測和推算所得，因此這需要首先采集到以有本地區以前的相關項目的大量相關數據（有些可能是商業機密，獲取成本比較高，可以請專業的調查公司負責此事），在國內已經有許多這種市場調查機構，并且已經有中房指數、搜房指數、仲量行、戴德梁行等調研報告。從這些數據出發，采取數學規劃，回歸分析等專業技術經濟方法對未來進行預測和估算。因為房地產項目的投資周期普遍比較長，資金量巨大，企業普遍資產負債率高，不確定性多，市場風險很大，因此在分析中要準確考慮資金的時間價值，否則可能得出的結果和現實相去甚遠?；I資分析對房地產項目的成敗起了關鍵性的作用，同一個項目，也許同樣的經營狀況因為資金的流通方式不同就會造成迥然不同的效益。是使用貸款、債券、基金……如何盡量降低籌資成本，這樣就需要對宏觀經濟走勢以及利率走勢進行正確的估計，通過分析后可以采取相應的投融資渠道和方法，有效的避免利率風險。例如如果在97年預測到世界經濟將進入走緩期，世界各國的利率水平都將進行不同水平的下調，進行地產投資時就應該避免固定利率貸款，同時盡可能的壓縮前期成本，可以盡量以浮動匯率或者通過金融衍生物的互換等方法來運作。同時對償還方式及時機也要進行相應的研究。當然現在的中國籌資方式相對較少，但是隨著中國資本市場的開放力度的加大，企業的自主選擇的余地會越來越大

二 多方案選擇：在方案選擇上，地產商會面對不同的選擇，地產商的決策絕不是老總一拍腦門就能定出來的，面對不同的選擇，比如有不同的地域，如是投資在發達地區還是地區中心城市，不同的項目，如是開發住宅還是寫字樓，是用于銷售還是出租……這些都需要進行方案比較，要用到NPV、IRR等經典指標，盡管房地產業相對于制造業而言，它的品牌效應相應受到地域限制比較強，很多公司只是在一個地區進行經營，進入其他地區的壁壘比較高（ 但是隨著房地產行業的發展和規范，也出現了一些知名品牌，如萬科（VANKE）(000002)成功走出地域限制從一個深圳本地品牌成為了一個全國性的知名品牌，其在北京、上海、深圳等地開發的住房受到了城市中產階層的垂青，并成為入選《福布斯》全球優秀小企業中內地的唯一一家上市公司。其他之名品牌還有萬通、華遠等）所以相對制造業選擇集相對較少，但是在有限的選擇中進行選優也是重要的。在方案選擇上要考慮當地的產業結構、收入水平、從業情況、政府住房政策等的影響。

篇(6)

關鍵詞：房地產企業;全面預算;必要性

在社會發展新時期，房地產開發企業迎來了新的機遇，迅速成長起來，在拉動我國經濟發展中占據著重要地位。但是，與此同時，機遇與挑戰并存，新時期的發展也對房地產開發企業管理提出了新的要求。一般來說，房地產開發企業管理中會涉及到大量的資金，如果資金管理不當，不僅會影響資金的利用效率，而且會增加資金風險，給企業造成嚴重的經濟損失。面對這種狀況，我們必須做好全面預算管理工作，從而為房地產開發企業的可持續發展提供條件。本文將以我公司為例，對房地產開發企業實施全面預算管理的必要性展開探討。

1 房地產開發企業實行全面預算管理的重要性

我公司成立于2012年，屬于新開設房地產公司，目前共有4個在建項目，剛步入房地產行業中，管理經驗尚需進一步積累。作為一家新開設的房地產公司，目前要進一步加強正規化管理，只有長遠規劃是不夠的，還需有實現目標的具體措施，而在這一過程中全面預算管理這一管理工作在公司整體管理工作中有重要意義。全面預算管理不僅涉及到企業的整體目標，還涉及到本部門的工作目標以及公司其它的方面。因此，全面預算管理的實施需要各個部門和工作人員的積極配合，這樣就增加了企業中部門之間的溝通和交流，增強了它們的協調性，有利于促進工作效率的提高，改善企業的經營狀況。另外，全面預算管理還可以作為企業評價的一個標準，通過與以前的業績進行對比分析，為企業今后的管理工作提供依據。

2 房地產開發企業實行全面預算管理的必要性

在房地產開發企業中，全面預算管理的實施有利于企業發展戰略的實現，對企業的健康穩定發展具有重大意義。從目前現實情況來看，由于受到房地產市場環境、行業情況、稅務管理以及企業發展目標的實現等因素的影響，房地產開發企業實行全面預算具有必要性。

（1）實行全面預算管理是滿足房地產市場環境的要求

近年來，房地產開發企業面臨的市場環境越來越嚴峻，市場環境的變化要求實行全面預算管理。首先，在國際方面，國外金融危機頻發，對我國經濟造成影響，進而使我國樓市出現低迷問題。其次，在國內方面，一方面，隨著房地產開發的發展，我國政府逐漸加大對樓市的調控力度，出臺限購和提高房貸利率等各種政策;另一方面，在建材市場，混凝土和鋼材等各種施工材料的價格不斷增加。由此可見，在市場環境方面，無論是國外還是國內，都要求企業進行全面預算管理，降低企業運營成本，實現利益的最大化。

（2）實行全面預算管理是適應行業情況的需要

我國房地產開發企業在20世紀90年底末開始迅速發展起來，雖然時間不長，但是，它的市場占有率已經基本上達到飽和，競爭越來越激烈。在這種形勢背景下，無論是已經形成規模的大房地產開發企業，比如我公司，還是新興起的房地產開發公司，都需要進行全面預算工作，提高企業資金的綜合利用效率，增加競爭優勢，以便在愈演愈烈的市場環境中占據一席之地。因此，實行全面預算管理也是適應房地產行業情況的需要。

（3）實行全面預算是稅務管理的現實要求

房地產行業中涉及到多種稅費，比如，依照企業運行情況，需要繳納土地增值稅和企業所得稅;依照資產購置，需要繳納房產稅、使用稅以及契稅等。其中，對房地產開發企業來說，土地增值稅與企業的經濟效益有著密切關系。比如，在工程項目的前期申報過程中，如果建筑的面積符合國家相關標準，就可以免繳土地增值稅費用。相反，如果建筑的面積超出規定標準就要繳納大量的土地增值費用，給企業造成不必要的經濟損失。因此，我們需要在建設前期做好預算工作，對建筑工程申報到銷售全過程進行量化預算分析，使企業土地增值費用降到最低，實現企業經濟效益的提高。

（4）實行全面預算是實現企業發展目標的現實需要

在房地產開發企業中，全面預算管理以現金流為基礎，以工程項目預算為核心，對工程進行全過程和全方位的預算管理。它的實施可以對企業中的各種資源進行整合，比如，人力資源、物力資源、信息資源以及資金資源等，對它們進行優化配置，從而有利于增加企業中各個部門的合作和協調性，使各項工作都有條不紊地進行，促進企業經營目標和發展戰略的實現。簡而言之，房地產開發企業實行全面預算還是實現企業發展目標的現實需要。

3 結束語

綜上所述，房地產開發企業是一個投資大和風險高的企業，因此，資金的管理顯得更加重要。在具體的發展過程中，鑒于房地產市場環境、行業情況、稅務管理以及發展目標等因素的影響，房地產開發企業中實行全面預算管理具有重要性和必要性。因此，今后我們要加強全面預算管理在房地產開發企業中的應用，從而使它更好地為房地產開發企業服務，促使房地產開發企業進入到一個新的發展階段，更好地在我國經濟發展和人們生產生活中發揮作用。

參考文獻：

[1]李寶香.淺談房地產企業全面預算管理的實施[J].中國住宅設施，2009，02（03）：25-26.

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[關鍵詞]土地使用權估價；假設開發法；折現法

[中圖分類號]F832[文獻標識碼]A[文章編號]1005-6432（2014）12-0107-02

假設開發法（hypothetical development method）是預計估價對象開發完成后的價值，扣除預計的正常開發成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。假設開發法在操作過程中既應用了市場法，又應用了成本法，比如在預測待估房地產預期開發后的價值時要用到市場法，在估算開發費用時要用到成本法。假設開發法的核心在于假設，其相關的數據都是通過預測得到的，需要對開發完成后的房地產未來實現的銷售價格、開發經營期、建設成本、銷售費用等進行科學合理的預測。

在實踐中，開發商準備投資某個項目之前，必須首先估算出土地的價值。房地產公司常常采用市場比較法來預測房價，即通過對周邊類似的房地產成交價格進行修正后來預估房地產的價值，再估算出建筑費用、銷售費用、資金成本、應繳納稅費等。房價扣除開發成本之后就剩下地價和利潤兩部分，如果地價高了，利潤就降低了，如果利潤低于某個水平，房地產商或者放棄這個項目，或者改變原來的設計預想而增加樓層、改變建筑物用途，使這個項目有利可圖。房地產商要想在競爭中取勝，必須仔細研究該地塊的地理位置，面積周圍環境，容積率等。然后再根據這些條件，分析該土地的開發方向，在此基礎上明確待開發土地的價格。

假設開發法評估土地使用權價值基本公式為：

待開發房地產價值=待開發房地產的預期開發價值-開發成本-管理費用-投資利息-銷售稅費-開發利潤-投資者購買待開發房地產應負擔的稅費

以南京最近成交G75地塊為例，計算土地使用權的價值的步驟如下：

1調查評估對象的基本情況

G75地塊為建鄴區興隆大街北側、南河西側A2地塊，東至規劃道路，南至興隆大街，西至規劃道路，北至規劃道路。出讓面積為5752220平方米，出讓年限70年。土地交付條件是凈地出讓，即地塊范圍內房屋及建、構筑物拆至室內地坪，其余維持自然現狀。出讓范圍內桿（高壓）管線由受讓人自行處置。外部條件（道路、水、電、氣等）均以現狀為準。

2選擇最佳的開發經營方式

G75地塊的規劃用途為住宅。

3估計完成開發經營所需要的時間

開發經營期可以分為開發期和經營期，其中開發期又可分為開發前期和建設期，其關系如下圖所示。

根據周邊地塊的開發經營狀況及市場需求，預計該地塊開發經營期為四年，其中開發前期為05年，建設期為3年，經營期為1年。

4預測開發完成后的房地產價值

開發完成后的房地產價值是開發商購買待開發房地產的核心因素，對這個指標的準確估計將會直接影響對估價對象價值的判斷，從而也決定了在待開發房產投標中的報價是否合理，以及投標是否能夠成功。

G75地塊預計3年后進入銷售期，根據《大中城市住宅銷售價格變動情況》，南京新建商品近三年住宅價格指數與去年同期相比為1003，989，1153。南京作為華東第二大城市、中國科教第三城、中國國家區域中心城市，南京房價呈上漲趨勢，預計年上漲幅度為51%。G75地塊位于建鄴區，是南京重點打造河西城市新中心，區域內房價一直呈上漲趨勢。G75地塊周邊在售的樓盤有：鳳凰和熙，單價23500元/平方米，星雨華府，單價25000元/平方米，華潤悅府，單價27000元/平方米，均為高層住宅建筑，具有較好的參照性。預計G75地塊開發完成后的銷售單價為[（23500+25000+27000）/3]×（1+51%）3=29217元/平方米。

5預測后續成本費用

后續成本費用是將待開發房地產變成未來開發完成后的房地產狀況所必須付出的成本、費用、稅金等，在現金流量折現法下具體包括待開發房地產取得稅費、建設成本、管理費用、銷售費用等。

取得稅費是在拍得土地時應由開發商繳納的有關稅費，如契稅、印花稅、交易手續費等，大約為地價的3%。

建設成本包括建筑安裝成本、小區配套費用、前期費用。G75地塊預計建設為高層住宅，據統計數據，南京高層住宅的建筑安裝成本為1865元/平方米，小區配套費用為小區內部環境改造、綠化、公用設施、景觀、智能化系統的費用，前期費用為可行性研究、規劃、勘察、設計等前期工程所發生的費用，二者合計約為建筑安裝成本的14%。

銷售費用為銷售期為銷售開發的房地產而發生的費用，查閱拍得地塊的房地產上市公司的近年財務報表，銷售費用為銷售收入的4%，假設整個開發經營期均勻投入。

房地產交易中開發商應繳納的營業稅為銷售價格的5%。

6確定折現率

折現率是采用假設開發法的現金流量折現法時需要確定的一個重要參數，應等同于市場上類似房地產開發項目所要求的平均報酬率。拍得G75地塊的是某上市公司，查閱該公司的財務報表知該公司的近三年的資產報酬率為：2012年1382%，2011年1816%，2010年1556%。由此可確定折現率=（1382%+1816%+1556）/3=1585%。

7估算待開發房地產的價格

估價基準日為購買該地塊的日期，設該地價的總價為V，則：

住宅建筑總面積=5752220×3=1725666平方米

開發完后住宅的出售總價款的現值=29217×1725666/（1+1585%）35=301270萬元

該地塊取得稅費=3%×V

建筑工程總費用=（1865×14%×1725666）/（1+1585%）05/2+1865×1725666/（1+1585%）2=28323萬元

銷售費用總額=29217×1725666×4%/（1+1585%）2=15027萬元

銷售稅費=29217×1725666×5%/（1+1585%）35=15064萬元

則得到：V=301270-3%×V-28323-15027-15064

V=235783萬元

G75地塊的成交價格為293000萬元，高于以上求得的土地價值。房地產開發后的價值扣除成本、費用、稅費后剩下土地使用權價格和利潤，按開發商拍得地塊的價格，開發商的預期報酬率為10%～11%。

參考文獻：

[1]中國資產評估協會建筑工程評估基礎[M].北京：中國財政經濟出版社，2013

[2]薛姝房地產估價[M].北京：高等教育出版社，2010