序論：寫作是一種深度的自我表達(dá)。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產(chǎn)市調(diào)方法范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

關(guān)鍵詞：新形勢 房地產(chǎn)投資 投資風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)管理

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)投資商或開發(fā)商因?qū)δ撤康禺a(chǎn)投資的決策及客觀條件的不確定性而導(dǎo)致該房地產(chǎn)投資的資本損失或?qū)嶋H收益與期望收益產(chǎn)生負(fù)偏差的程度及其發(fā)生概率，即在房地產(chǎn)投資過程中遭受各種損失的范圍或幅度及其可能性。

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)通常包括風(fēng)險(xiǎn)損失的范圍或幅度以及發(fā)生偏差的概率，包括直接或間接損失。

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的主要構(gòu)成要素包括房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素和房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)損失兩個(gè)方面。

一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理

（1）房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)識別。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)識別是指房地產(chǎn)開發(fā)商對房地產(chǎn)投資過程中存在的風(fēng)險(xiǎn)加以認(rèn)識和辨別，并對其進(jìn)行系統(tǒng)的歸類分析，以揭示風(fēng)險(xiǎn)本質(zhì)的過程。其包括兩個(gè)階段，第一是感知風(fēng)險(xiǎn)，即識別出客觀存在的風(fēng)險(xiǎn) 事件；第二是分析風(fēng)險(xiǎn)，即分析引起風(fēng)險(xiǎn)事件的各種風(fēng)險(xiǎn)因素。（2）房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)測量。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)測量是指房地產(chǎn)開發(fā)商在風(fēng)險(xiǎn)識別的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)投資中某一風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率、損失程度和損失范圍進(jìn)行估計(jì)和衡量，并評判其系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)度的過程。在房地產(chǎn)投資活動中，僅僅識別風(fēng)險(xiǎn)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，開發(fā)商還必須對其發(fā)生的可能性及影響程度進(jìn)行盡可能的準(zhǔn)確量化，為選擇風(fēng)險(xiǎn)防范與處理方法、進(jìn)行正確風(fēng)險(xiǎn)管理決策提供科學(xué)的依據(jù)。（3）房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)防范與處理。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)防范與處理是指房地產(chǎn)開發(fā)商在風(fēng)險(xiǎn)識別與風(fēng)險(xiǎn)衡量的基礎(chǔ)上，根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)選擇風(fēng)險(xiǎn)防范與處理的最優(yōu)方法或方法組合，以有效地處置房地產(chǎn)開發(fā)過程中的各種風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)防范與處理的方法主要包括風(fēng)險(xiǎn)控制、風(fēng)險(xiǎn)非保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、風(fēng)險(xiǎn)分散等風(fēng)險(xiǎn)控制工具以及風(fēng)險(xiǎn)保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、風(fēng)險(xiǎn)自留等風(fēng)險(xiǎn)財(cái)務(wù)處理工具。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)防范與處理方法的選擇是一個(gè)綜合性的科學(xué)決策，既要針對風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)際情況，又要根據(jù)開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)狀況、風(fēng)險(xiǎn)管理水平、風(fēng)險(xiǎn)處理方法的可行性，以及風(fēng)險(xiǎn)管理的成本和效用。

二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理所面臨的新形勢

1．社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化

土地資源的有限性決定了建筑不可能無期限地蓋下去,房地產(chǎn)延伸性無法顯示,一旦過了這個(gè)階段,住宅市場基本上在二手市場上比較活躍。就房地產(chǎn)業(yè)而言,不少房地產(chǎn)開發(fā)商都在買地,研究容積率,蓋房子,然后銷售。我們發(fā)現(xiàn),按照這樣的模式進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)、投資,可能存在以下幾大問題:一是高負(fù)債來押項(xiàng)目,買地;二是項(xiàng)目周期過長,資金回收太慢;三是現(xiàn)金流量不穩(wěn)定;四是開發(fā)的項(xiàng)目值錢,而公司不值錢;五是經(jīng)營本地化,很少跨地區(qū)經(jīng)營。

2．信息與技術(shù)的變化

影響所有房地產(chǎn)參與者的一個(gè)重要變化是信息的極大豐富。這在兩個(gè)方面影響著房地產(chǎn)業(yè)。其一,計(jì)算機(jī)已使存儲及調(diào)出大量信息成為可能。例如,現(xiàn)在的投資者可隨時(shí)從電腦中調(diào)用特定房地產(chǎn)的相關(guān)資料。其二,衛(wèi)星技術(shù)的使用也提供了大量的信息。人們將由航空攝影及衛(wèi)星遙感而得的信息輸入電腦,再由電腦打印出內(nèi)容詳盡的地圖。由于衛(wèi)星會定期經(jīng)過一個(gè)地方,這就使我們能夠通過衛(wèi)星遙感觀察到城市的發(fā)展變化。

3．消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變

住房消費(fèi)趨向健康化,住房結(jié)構(gòu)與區(qū)位選擇必然成為了人們的關(guān)注熱點(diǎn),這主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:一是建筑式樣與內(nèi)部結(jié)構(gòu)方面,如：外觀、照明、排水、樓道寬度、通風(fēng)狀況等這些人們關(guān)注的熱點(diǎn);二是建筑的配套設(shè)施方面,環(huán)保型和清潔型的配套設(shè)施將受歡迎,尤其對于空調(diào),具有消毒功能的空調(diào)將受青睞,中央空調(diào)可能面臨尷尬;三是在房地產(chǎn)區(qū)位選擇方面,那些環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施配套齊全、空氣質(zhì)量好的地段將受到歡迎。

三、新形勢下的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理方法

新的形勢要求房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理工作中要跟著時(shí)代的步伐走,要進(jìn)行改革和創(chuàng)新：要看到別人所沒有看到的新趨勢，從而搶占先機(jī);在別人不顧一切向前沖時(shí),能機(jī)智地“后退” 一步,也可能獲得機(jī)會。創(chuàng)新有兩種形式:一種是替代原有市場;另一種則是創(chuàng)造新的市場份額,而后一種創(chuàng)新意義更為重要。房地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)的防范，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理，可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行投資風(fēng)險(xiǎn)管理創(chuàng)新： 1.投資觀念創(chuàng)新，知識經(jīng)濟(jì)時(shí)代是技術(shù)發(fā)展和創(chuàng)新的時(shí)代,在客觀上必然要求投資人員樹立新的觀念。 2.投資內(nèi)容創(chuàng)新，知識經(jīng)濟(jì)時(shí)代,籌資、投資和利潤分配是企業(yè)投資的主題,知識資本運(yùn)動成為投資的主要對象。3.投資制度創(chuàng)新，隨著投資內(nèi)容的擴(kuò)展,投資地位不斷提高,為適應(yīng)知識經(jīng)濟(jì)的要求,必須建立新的投資制度。

四、結(jié)論

房地產(chǎn)投資開發(fā)活動存在著各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要通過改革與創(chuàng)新，密切主要市場動態(tài)的變化,深入了解社會、信息技術(shù)、人們消費(fèi)觀念的變化,根據(jù)新的變化而與時(shí)俱進(jìn), 將風(fēng)險(xiǎn)防范和控制的各項(xiàng)措施落到實(shí)處，使得投資理念、內(nèi)容及制度方面全方位相互協(xié)調(diào)，把風(fēng)險(xiǎn)損失盡量降低。只有這樣，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才能在激烈的市場競爭中獲得生存和發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]趙世強(qiáng).房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理[M].中國建材工業(yè)出版社，2003

篇(2)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 需求 價(jià)格

全國房價(jià)的持續(xù)上漲表明新“國五條”正面臨失效的尷尬，房地產(chǎn)屢調(diào)屢漲的“怪圈”仍未打破。投資者很快恢復(fù)了信心，居高不下的房價(jià)似乎成為青年人始終擺脫不了的夢魘。

從2003年起，政府三令五申，出臺眾多包括“限購限貸”在內(nèi)的調(diào)控政策，但結(jié)果都成了“空調(diào)”，在經(jīng)歷了屢次期望到失望的過程后，人們似乎認(rèn)可了房價(jià)越調(diào)越高的常態(tài)。

當(dāng)下，房地產(chǎn)成了社會和諧的核心問題，那么是什么在推高房價(jià)呢？對于房地產(chǎn)而言，正常的“需求”當(dāng)然是居住、辦公、商業(yè)等，但它除了可以滿足人們居住等的消費(fèi)需要之外，還可以成為投資品，可以收取租金或再出售，賺取買賣的差價(jià)。這樣，房地產(chǎn)就包含了消費(fèi)和投資的雙重屬性。消費(fèi)屬性主要取決于供給和需求，供給和需求達(dá)到均衡點(diǎn)就會形成均衡價(jià)格。但投資屬性就不會遵循上述規(guī)律了，投資品的價(jià)格決定于對未來收益與風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)期，預(yù)期收益高風(fēng)險(xiǎn)低需求就會增加，價(jià)格就上漲，反之亦然。

那么是消費(fèi)需求，還是投資需求在推高中國房價(jià)上漲？

先說房地產(chǎn)的消費(fèi)需求，主要指居住性需求，中國人口眾多，年輕人結(jié)婚要買房，人們想要住更大、更好、更多的房子，城鎮(zhèn)化的繼續(xù)推進(jìn)。這種情況下供應(yīng)永遠(yuǎn)無法滿足需求，導(dǎo)致房價(jià)只會漲，不會跌。

事實(shí)是這樣嗎？

中國人口眾多，這個(gè)我們每個(gè)人從小都知道，但是經(jīng)過三十多年的計(jì)劃生育政策，中國勞動人口比重出現(xiàn)十年來首次下降，中國人口出現(xiàn)紅利逐步消失和老齡化的趨勢，中國人口結(jié)構(gòu)改變的時(shí)間節(jié)點(diǎn)正在加速到來，我國的人口紅利將在2025年下降到全球平均水平。人口結(jié)構(gòu)的變化將會改變房地產(chǎn)市場的供給需求結(jié)構(gòu)。預(yù)計(jì)中國人口增速將在2015年后進(jìn)入下降通道，而人口結(jié)構(gòu)影響房地產(chǎn)需求進(jìn)而影響房地產(chǎn)走勢似乎是一個(gè)逃不出的 “鐵律”。

不說中國大量家庭實(shí)際擁有的房產(chǎn)有兩套、三套甚至更多，可以說幫兒子、孫子的婚房都準(zhǔn)備好了。光以人口結(jié)構(gòu)的變化來看，中國新婚家庭的數(shù)量實(shí)際也會隨著時(shí)間的推移和人口結(jié)構(gòu)的變化而逐漸減少。隨著房地產(chǎn)價(jià)格有朝一日的轉(zhuǎn)向，新婚家庭的購房動機(jī)也會有可能在某一天突然轉(zhuǎn)弱或完全銷聲匿跡。

全國家庭現(xiàn)住房完全自有率為84.7%。全國家庭的平均住房面積為116.4平方米，人均住房面積為36.0平方米。即使和很多地廣人稀的發(fā)達(dá)國家相比也并不顯得窘迫。從另一個(gè)角度，如果只是消費(fèi)屬性的話，房價(jià)上漲估計(jì)也會導(dǎo)致家庭放棄購房的需求，改為租住，或是推遲住更大面積住房的改善型需求。

中國過去三十年經(jīng)濟(jì)增長很大程度上得益于城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋戎剡_(dá)到50%；沿海發(fā)達(dá)省份的常住人口占的比重增加，內(nèi)陸欠發(fā)達(dá)地區(qū)的比重下降?；谶^去三十年的成績，就算今后十年政府再怎么推動城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)化發(fā)展的速度也不可能和過去三十年的城鎮(zhèn)化相比。在有關(guān)城鎮(zhèn)化的相關(guān)改革中，強(qiáng)調(diào)有序推進(jìn)城鄉(xiāng)規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)一體化；有序推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化。城鎮(zhèn)化的路徑，不會再是過去的造城、修路、搭橋、蓋房的模式。因此，城鎮(zhèn)化進(jìn)程對房地產(chǎn)市場，算不上是一條新消息。

對于房地產(chǎn)的居住性需求，一旦市場掌握了，就不應(yīng)該對價(jià)格有太大的影響。居住需要真的就無法得到滿足嗎？關(guān)于全國空置房的統(tǒng)計(jì)，權(quán)威部門選擇集體失語，筆者當(dāng)然更沒有能力提供一個(gè)可靠數(shù)據(jù)，但僅用“夜間目測”這一簡單方法，其結(jié)果也許就令人咋舌。一些地方所謂“鬼城”的存在，已經(jīng)說明市場價(jià)格嚴(yán)重偏離了平衡價(jià)。

那么是什么導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格一次又一次爆發(fā)式的上漲，能夠在短短幾個(gè)月內(nèi)會上漲百分之二十、三十？顯然是由房地產(chǎn)的投資需求造成的。

投資需求影響投資者決策的主要因素是預(yù)期收益率和預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)。

對于中國的普通百姓，投資渠道相當(dāng)有限，主要是存款或者理財(cái)、黃金、股市、房產(chǎn)這幾類。存款在通脹背景下肯定是要虧損的，理財(cái)產(chǎn)品的收益率也在日益降低，黃金被大媽買后被套住了，能在股市賺錢的人更是少之又少。房產(chǎn)投資幾乎成了唯一能夠抵抗通脹的投資。

值得注意的是，隨著房價(jià)的快速上漲，許多城市的年租金只是房價(jià)的百分之二都不到，房價(jià)租金比不斷攀升，偏離國際公認(rèn)的合理范圍十分明顯。如果以收益率低于銀行存款利率和CPI的房租來看，房地產(chǎn)投資不可能引起投資者的興趣。

投資者之所以不在乎租金回報(bào)率，其實(shí)看重的就是房產(chǎn)的增值，買房只是為了短期內(nèi)買入賣出賺差價(jià)，并不為了長期持有。房租這一房地產(chǎn)基本面的價(jià)值，早就被房地產(chǎn)投資者拋在腦后了。

中國房地產(chǎn)在過去十年的漲幅，大大超過了中國經(jīng)濟(jì)的漲幅，也讓全球震驚。許多普通百姓都經(jīng)歷了辛苦一年賺的錢最終還趕不上房價(jià)增幅的無奈，中國的家庭和投資者也早就習(xí)慣了每年至少百分之二三十的房地產(chǎn)升值步伐。過去十年，房地產(chǎn)經(jīng)歷了數(shù)次調(diào)控，房價(jià)非但不降，反而大幅上漲，更加堅(jiān)定了投資者的信念：房地產(chǎn)投資不但收益高，而且無風(fēng)險(xiǎn)。只要房地產(chǎn)一年增值百分之二十，誰會去在乎那點(diǎn)低得可憐的租金收益呢？

值得所有投資者考慮的，是某一個(gè)投資或投機(jī)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)或收益的可持續(xù)性。隨著價(jià)格的逐步攀升，目前的買房者更需要考慮的是：房價(jià)的這種上漲趨勢是不是可以持續(xù)。

房地產(chǎn)泡沫可理解為房地產(chǎn)價(jià)格在一個(gè)連續(xù)的過程中的持續(xù)上漲，這種價(jià)格的上漲使人們產(chǎn)生價(jià)格會進(jìn)一步上漲的預(yù)期，并不斷吸引新的買者。隨著價(jià)格的不斷上漲與投機(jī)資本的持續(xù)增加，房地產(chǎn)的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于與之對應(yīng)的實(shí)體價(jià)格，由此導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫。泡沫過度膨脹的后果是預(yù)期的逆轉(zhuǎn)、高空置率和價(jià)格的暴跌，即泡沫破裂，它的本質(zhì)是不可持續(xù)性。

從20世紀(jì)70年代開始積累，到90年代初期破裂的日本地價(jià)泡沫，是歷史上影響時(shí)間最長的房地產(chǎn)泡沫，從1991年地價(jià)泡沫破滅到現(xiàn)在，日本經(jīng)濟(jì)始終沒有走出蕭條的陰影。

篇(3)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場 調(diào)控評價(jià) DEA分析 房地產(chǎn)稅制改革 評價(jià)模型

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

一、引言

近年來，房地產(chǎn)市場發(fā)展先后經(jīng)歷了城鎮(zhèn)住房消費(fèi)的快速發(fā)展時(shí)期（2005 ～2007年）、全球金融危機(jī)的調(diào)整期（2008年）、金融危機(jī)后的泡沫膨脹期（2009～2012年）和房地產(chǎn)市場理性回歸的去庫存期（2012～2015年）和持續(xù)增長期（2016年以后）。房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，又具有商品屬性、土地公有制等社會屬性。我國政府在房地產(chǎn)市場中發(fā)揮著較大的影響力和作用，通過金融、政策、制度等多種手段參與房地產(chǎn)市場調(diào)控，卻仍然造成了調(diào)控方向與實(shí)際房價(jià)走向不吻合等現(xiàn)象。

對房地產(chǎn)調(diào)控市場而言，目前國內(nèi)外研究方法較多，但對房地產(chǎn)市場調(diào)控的研究仍然薄弱，特別是房地產(chǎn)市場調(diào)控的有效性、績效方面的研究相對較少，對房地產(chǎn)市場作為公共經(jīng)濟(jì)市場的認(rèn)識不夠，特別是國內(nèi)對房地產(chǎn)調(diào)控績效方面的分析較為薄弱，應(yīng)用計(jì)量方法闡述調(diào)控效果，分析調(diào)控方向的研究較少。

DEA方法即Data Envelopment Analysis，是針對單個(gè)評價(jià)單元，從生產(chǎn)效率的角度評估投入產(chǎn)出效率，是多數(shù)據(jù)決策評價(jià)的重要方法。本文采用DEA方法研究房地產(chǎn)市場調(diào)控效率，避免主觀因素影響，并通過簡化計(jì)算、減少誤差來克服評價(jià)過程中出現(xiàn)的不確定性；同時(shí)就房地產(chǎn)市場調(diào)控評價(jià)而言，作為公共調(diào)控手段的房地產(chǎn)市場調(diào)控措施，就本身而言評價(jià)其調(diào)控效果涉及層面較多，很難明確指出其調(diào)控方向，但使用DEA方法，可以在探索投入產(chǎn)出效率的同時(shí)，比較不同DMU在調(diào)控基調(diào)相近情況下所反映出的調(diào)控效率。

有鑒于此，在以往文獻(xiàn)的基礎(chǔ)上，本文嘗試如下創(chuàng)新：從房地產(chǎn)市場調(diào)控的研究背景出發(fā)，利用DEA分析方法，選取合適的投入產(chǎn)出數(shù)據(jù)，分析典型地區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)控效率，并為下一步房地產(chǎn)市場的調(diào)控提出意見與建議。

二、研究方法

（一）DEA方法

盡管DEA方法有較多改進(jìn)模型，基本上是在原模型基礎(chǔ)上對計(jì)算方法等進(jìn)行的改進(jìn)，其基本模型如下：

假設(shè)n個(gè)DMU，每個(gè)都有m種類型的輸入和s種類型的輸出，輸入用Xj表示，輸出用Yj表示，評價(jià)第j0決策單元DMUj0有效性的DEA模型為：

其中Xj、Yj分別表示投入、產(chǎn)出指標(biāo)；λ、j表示單位組合系數(shù)，θ、S+、S-等作為評價(jià)DMU相對有效性的判斷標(biāo)準(zhǔn)。

就本研究而言，上述DMU就是各房地產(chǎn)市場系統(tǒng)，Xj，Yj針對不同政府、銀行等對房地產(chǎn)市場系統(tǒng)的投入、產(chǎn)出的量化結(jié)果，進(jìn)而確定相對有效性。

（二）基于DEA分析的房地產(chǎn)市場調(diào)控評價(jià)模型構(gòu)建

DEA方法是將各個(gè)評價(jià)單元視為DMU，并根據(jù)DEA模型的特點(diǎn)調(diào)整投入、產(chǎn)出的因素，應(yīng)用DEA來分析房地產(chǎn)市場調(diào)控問題，也是將各地區(qū)房地產(chǎn)市場視為DMU，選取指標(biāo)如下：

DEA模型的效率計(jì)算方式測算的就是投入與產(chǎn)出的比值，將DMI的綜合輸入與綜合輸出比的最小值作為該DMU的相對效率值。在實(shí)際計(jì)算過程中，由于一般DEA模型在計(jì)算效率評價(jià)時(shí)就是按照上述指標(biāo)體系，對每個(gè)DMU單元收集有關(guān)數(shù)據(jù)，然后按照DEA模型的基本思路選取DEA中CCR和BCC模型進(jìn)行測算，比較DMU之間的相對有效性。

房地產(chǎn)市場調(diào)控評價(jià)的基本模型如下：假設(shè)n個(gè)房地產(chǎn)市場DMU，每個(gè)都有上述9個(gè)輸入類型和6個(gè)輸出類型，輸入中的各項(xiàng)數(shù)據(jù)用Xj表示，輸出的各項(xiàng)數(shù)據(jù)用Yj表示，按照模型對第j0房地產(chǎn)市場DMUj0有效性進(jìn)行評價(jià)。在選擇DEA模型的具體模型時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意：由于DEA方法主要是測算相對有效性的，DMU的相對效率高低并非只取決于投入或產(chǎn)出水平，而是與兩種水平都相關(guān)，所以在實(shí)際測算過程中，考慮到資源的有限性，常常限定總輸入量最少時(shí)達(dá)到總輸出最大；同時(shí)，由于就無效的DMU而言，其生產(chǎn)前沿面不變，會導(dǎo)致其效率值與傳統(tǒng)DEA方法測定相同，但從有效程度講，它是無效的，而對有效的DMU而言，在效率值不變的前提下，投入按比例增加，將投入增加的比例作為超效率值，在不考慮其自身的前提下，由于生產(chǎn)前沿面移動，測定的效率值會與傳統(tǒng)DEA測定的效率值不一致，也就可以看出其效率本身是否真的相對有效。因此，在房地產(chǎn)市場調(diào)控評價(jià)分析過程中，需對上述數(shù)據(jù)進(jìn)行處理，盡量采用增速等相對指標(biāo)以避免數(shù)值對DEA的影響；同時(shí)，對無效DMU測算時(shí)進(jìn)行考慮。

三、華東典型地區(qū)實(shí)例研究

本文選取了華東典型地區(qū)為研究對象，華東典型地區(qū)主要是集中于長江三角洲的以上海為中心的區(qū)域。在房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中，華東典型地區(qū)為全國經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的地區(qū)，是城鎮(zhèn)化推進(jìn)、房地產(chǎn)市場發(fā)展較快的地區(qū)，也是房地產(chǎn)市場交易較為頻繁、房地產(chǎn)市場發(fā)展相對完善的地區(qū)。因此，x擇華東典型地區(qū)研究房地產(chǎn)市場調(diào)控的合理性與有效性，能對國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展調(diào)控研究做出合理評價(jià)，并根據(jù)房地產(chǎn)調(diào)控思路變化體現(xiàn)出各地在房地產(chǎn)市場調(diào)控中的地方利益問題。

（一）數(shù)據(jù)描述

根據(jù)前文所述，本文將利用DEA方法對房地產(chǎn)市場調(diào)控進(jìn)行分析，因此數(shù)據(jù)準(zhǔn)備主要是根據(jù)上述因素查找相關(guān)數(shù)據(jù)。由于本文主要研究華東典型地區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)控有關(guān)問題，且上文提到實(shí)質(zhì)上我國房地產(chǎn)調(diào)控發(fā)展主要是在2005年之后，因此本文的數(shù)據(jù)收集階段為2005年，研究時(shí)段為2005―2015年。

（二）數(shù)據(jù)預(yù)處理

由于DEA分析涉及到的數(shù)據(jù)預(yù)處理整體過程相似，因此本文僅以2014年為例，詳細(xì)闡述房地產(chǎn)市場調(diào)控評價(jià)的DEA數(shù)據(jù)預(yù)處理分析過程。

將華東典型地區(qū)上海、杭州、南京、寧波、蘇州視為本次房地產(chǎn)市場調(diào)控評價(jià)分析的五個(gè)DMU即研究單元，以上海市數(shù)據(jù)為例，根據(jù)指標(biāo)體系得到以下數(shù)據(jù)表。

根據(jù)DEA分析的要求將上述有關(guān)指標(biāo)轉(zhuǎn)換為增量數(shù)據(jù)，并根據(jù)投入產(chǎn)出指標(biāo)體系進(jìn)行更改，得到下表。

上述表為華東典型地區(qū)上海、杭州、南京、寧波、蘇州的2014年的有關(guān)數(shù)據(jù)，將整理好的該數(shù)據(jù)進(jìn)行DEA分析，需要特殊說明，在數(shù)據(jù)具體處理時(shí)，針對所有投入指標(biāo)都需進(jìn)行相對度量，也就是采取相對指標(biāo)進(jìn)行投入運(yùn)算，對產(chǎn)出指標(biāo)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化，對房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)以穩(wěn)定為主要產(chǎn)出目的，因此采用模糊判定的方式進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化。

（三）數(shù)據(jù)結(jié)果

收集華東典型地區(qū)2005至2015年的有關(guān)數(shù)據(jù)，并將華東典型地區(qū)2005至2015年所有數(shù)據(jù)進(jìn)行整合，統(tǒng)一視為數(shù)據(jù)集合，進(jìn)入DEA分析，本次DEA計(jì)算為避免CCR模型與BBC模型的沖突，也避免輸入模型與輸出模型對結(jié)果的影響，在使用MaxDEA計(jì)算過程中，取四種模型的均值作為此次DEA分析的結(jié)果。

四、結(jié)論與建議

（一）結(jié)論

由上表可以看出，從相對效率上看，上海市多次在DEA評價(jià)中位于效率前列，這就意味著上海在整個(gè)房地產(chǎn)市場調(diào)控DEA分析中相對效率較高，即用較少的投入換到了較大的效果，而蘇南地區(qū)與浙北地區(qū)則呈現(xiàn)出相互交替的趨勢，在金融危機(jī)期間，杭州、寧波相對反映速度較快，給房地產(chǎn)市場調(diào)控予以較大支撐，但同時(shí)也帶來了負(fù)面影響，也就是在2012～2013年，杭州、寧波在房地產(chǎn)市場上所反映出的疲態(tài)，特別是2013年后半年開始，杭州、寧波的房價(jià)在華東地區(qū)領(lǐng)跌，這也與前期房地產(chǎn)調(diào)控過度有關(guān)。

從分時(shí)段的相對效率來講，房地產(chǎn)市場調(diào)控DEA分析結(jié)果可以將房地產(chǎn)市場四個(gè)階段的特點(diǎn)展現(xiàn)得更為明顯：2005～2007年，房地產(chǎn)快速上漲時(shí)期，其DMU的相對效率均處于較高階段，顯示出投入明顯小于產(chǎn)出，也就是房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲得益于經(jīng)濟(jì)增速；2008年，由于金融危機(jī)影響，但政府反應(yīng)速度較快，房地產(chǎn)調(diào)控投入加大，但房地產(chǎn)市場價(jià)格開始下跌但跌幅不大，這就意味著我國房地產(chǎn)調(diào)控主要緊跟宏觀經(jīng)濟(jì)形勢；2010年則出現(xiàn)了大多數(shù)的DEA效率下跌，這與當(dāng)時(shí)加大房地產(chǎn)投入等不無關(guān)系，房地產(chǎn)投入加大非但未帶來預(yù)期性的房地產(chǎn)大漲，反而導(dǎo)致當(dāng)年效率較低；2009、2011～2012年，房地產(chǎn)調(diào)控投入加大，趨于穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場價(jià)格又進(jìn)入上漲通道，期間限購等政策層出不窮，但房地產(chǎn)市場價(jià)格仍在上漲，也就意味著限購等投入從某種意義上講影響不大，房地產(chǎn)調(diào)控政策的制定有所偏差；從2013年末開始，隨著經(jīng)濟(jì)下行及限購政策的取消，整個(gè)房地產(chǎn)市場調(diào)控DEA有所下降，限購取消對房地產(chǎn)市場有正向作用。2015年開始，房地產(chǎn)市場進(jìn)入持續(xù)增長期，受益于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇而持續(xù)增長，加上5次降息、4次降省⑾碌饔業(yè)稅、下調(diào)二套房首付比例、提高公積金貸款額度等連環(huán)組合拳，各地房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了大幅價(jià)格上漲，政策效率較高。

從調(diào)控手法來講，上海對于華東地區(qū)而言，一直在房地產(chǎn)市場調(diào)控DEA分析中位于前列，除了上海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)等原因外，極有可能與上海開征房地產(chǎn)稅有關(guān)系，盡管該項(xiàng)稅收額度不高，但房地產(chǎn)稅從稅收角度增加了房地產(chǎn)持有成本，從而影響房地產(chǎn)交易。同時(shí)，上海作為國內(nèi)銀行較為成熟的大城市，其購房貸款的首付比例與執(zhí)行利率相對較為穩(wěn)定，對房地產(chǎn)市場調(diào)控而言可能也有重要作用。

從房地產(chǎn)市場調(diào)控的DEA分析結(jié)果可以看出，從華東典型地區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)控而言，不論是房地產(chǎn)市場調(diào)控的相對效率還是房地產(chǎn)市場調(diào)控的主要影響因素，最為關(guān)鍵的是經(jīng)濟(jì)導(dǎo)向，房地產(chǎn)市場更多地隨著經(jīng)濟(jì)的變化發(fā)生改變，主動調(diào)控的手段和方式在整個(gè)房地產(chǎn)市場中未能起到較好的作用。隨著房地產(chǎn)市場進(jìn)入到去行政化的2014年之后，利率等金融調(diào)控起到了較好的效果，但從房地產(chǎn)調(diào)控政策而言，并未根本上改變房地產(chǎn)跟隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展的步伐的情形。

（二）建議

從我國房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)律、我國房地產(chǎn)市場調(diào)控過程及上述華東典型地區(qū)的房地產(chǎn)市場調(diào)控評價(jià)來看，過去我國房地產(chǎn)市場調(diào)控主要采取政策導(dǎo)向?yàn)橹鞯氖侄芜M(jìn)行，但其實(shí)質(zhì)調(diào)控效果卻并未達(dá)到預(yù)期的調(diào)控目的，不僅出現(xiàn)了房價(jià)奇高不下等問題，還給實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展埋下了極大的隱患。近兩年來，配合采用了金融等其他調(diào)控手段，對房價(jià)的調(diào)控作用明顯，但在調(diào)控力度的把握上，仍需要進(jìn)一步探索。為此，建議減少部分不合理的稅收，開征房地產(chǎn)保有階段的稅收，完善房地產(chǎn)市場健全金融調(diào)控手段，合理確定房地產(chǎn)市場貸款額度，確保房地產(chǎn)市場投資有序過渡，改革房地產(chǎn)利率執(zhí)行權(quán)，利用利率調(diào)控房地產(chǎn)市場；規(guī)范房地產(chǎn)市場行為，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)中介市場，為房地產(chǎn)租賃、買賣提供良好的市場平臺，賦予房地產(chǎn)以更多的金融屬性；推進(jìn)房地產(chǎn)市場稅制改革，確保房地產(chǎn)市場評估的獨(dú)立化和客觀化。

參考文獻(xiàn)：

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[2] 李美娟，陳國宏.數(shù)據(jù)包絡(luò)分析法（DEA）的研究與應(yīng)用[J].中國工程科學(xué)，2003，5（6）：88- 94.

篇(4)

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 商品特征 營銷策略

一、產(chǎn)品策略

房地產(chǎn)產(chǎn)品策略是房地產(chǎn)營銷中的首要因素，房地產(chǎn)企業(yè)必須開發(fā)市場所需要的產(chǎn)品，才能生存。按營銷學(xué)中產(chǎn)品的概念及內(nèi)容，房地產(chǎn)產(chǎn)品可以分為三個(gè)層次：

1.核心產(chǎn)品。它是購買者實(shí)際上要購買的主要服務(wù)，對購房者來說，他們需要的是家庭感和安全感、成就感。

2.有形產(chǎn)品。指構(gòu)成房地產(chǎn)產(chǎn)品的品牌、特點(diǎn)、式樣、質(zhì)量等。

3.延伸產(chǎn)品。它是附加在有形產(chǎn)品上的各種各樣的服務(wù)，如物業(yè)管理、保證公共設(shè)施的提供等。

目前的市場情況表明，消費(fèi)者的日趨成熟使得房地產(chǎn)產(chǎn)品營銷不能單靠一個(gè)概念、一個(gè)點(diǎn)子，而真正需要的是產(chǎn)品本身。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)樓盤時(shí)就必須注重包括產(chǎn)品三個(gè)層次在內(nèi)的所有的東西。由于購房者的家庭感、安全感是所有房地產(chǎn)開發(fā)商都能滿足的，所以在核心產(chǎn)品上，各房地產(chǎn)商都處于同一起跑線；真正能夠吸引消費(fèi)者，即房地產(chǎn)產(chǎn)品營銷能夠產(chǎn)生獨(dú)特作用的方面還在于有形產(chǎn)品和延伸產(chǎn)品上。在目前的市場情況下，房地產(chǎn)產(chǎn)品營銷真正倚重且有所突破的也是這兩個(gè)方面。

首先，給房地產(chǎn)商品取一個(gè)好聽的名字，這樣不僅能給人好的第一印象，而且還能引發(fā)美好的遐想。比如，大宏公司開發(fā)的“九鼎雅苑”，其名稱就是追求一種的浪漫和古典的高雅。其次，提高物業(yè)質(zhì)量，趕超時(shí)代潮流。在當(dāng)前房地產(chǎn)商品供大于求的狀況下，消費(fèi)者看重的是房屋外觀、內(nèi)部布局、裝飾裝修。為此，開發(fā)商要采用現(xiàn)代化的新材料、新技術(shù)，使物業(yè)具有智能化和現(xiàn)代化的格局。最后，房地產(chǎn)開發(fā)商要注意通過高品位會所、藏書豐富的圖書館、溫馨祥和的鄰里中心、設(shè)施齊全的幼兒園與中小學(xué)來營造小區(qū)的文化氛圍，這些都是房地產(chǎn)商在文化營銷方面做出的有益探索和成功嘗試。

二、價(jià)格策略

房地產(chǎn)價(jià)格營銷策略是房地產(chǎn)營銷策略中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)?？茖W(xué)合理地制定房地產(chǎn)價(jià)格以及靈活地運(yùn)用定價(jià)策略和技巧，對項(xiàng)目成功及開發(fā)商的生存和發(fā)展具有積極意義。

1.定價(jià)方法。在市場營銷定價(jià)策略中，定價(jià)的方式主要有成本導(dǎo)向的定價(jià)、競爭導(dǎo)向的定價(jià)和需求導(dǎo)向的定價(jià)?？傊?，在制定價(jià)格的時(shí)候應(yīng)根據(jù)成本、樓盤情況、顧客能夠接受的價(jià)格、同類樓盤的競爭因素、房屋設(shè)計(jì)、裝修、配套設(shè)施等各個(gè)方面進(jìn)行合理地定價(jià)。

2.定價(jià)策略。房地產(chǎn)定價(jià)策略主要有以下幾種方式：一是“試探性”定價(jià)策略。指售房者根據(jù)銷售情況不斷地調(diào)整定價(jià)的一種方法。這是房地產(chǎn)經(jīng)營者綜合分析同類商品房價(jià)格情況后，先以較低的價(jià)格出售少量的商品房，然后根據(jù)買房的人多或少的情況適當(dāng)?shù)靥醿r(jià)或降價(jià)的一種方法；二是折扣優(yōu)惠。房地產(chǎn)公司為了加速資金回籠，常常會給予客戶一定的價(jià)格優(yōu)惠，可以通過不同的付款方式來實(shí)現(xiàn)。例如，如果分期付款房價(jià)要付全額，而一次性付款，房價(jià)可給予5%～10%的折扣優(yōu)惠；三是分期付款。為了避免讓購房者一次性支付過多的金額，有的公司允許購房者分期付款。常用的方法是，購房者在簽訂合同時(shí)付1/3的房款，房屋施工過半時(shí)再付1/3，完工時(shí)付剩下的1/3。有的公司采取預(yù)付定金的辦法，然后余額在一個(gè)規(guī)定的期限內(nèi)分幾次付清；四是樓宇按揭。隨著金融資本介入房地產(chǎn)業(yè)，一些房地產(chǎn)公司和銀行開展了樓宇按揭業(yè)務(wù)。所謂的樓宇按揭，是指由購房者交納房價(jià)30%的首期款，取得購房合同，然后憑購房合同向銀行申請抵押貸款支付70%的余款，以后，購房者定期向銀行還本付息，直到付清本息時(shí)才能收回產(chǎn)權(quán)。這是目前國際上房地產(chǎn)交易中通用的一種付款方式，值得借鑒和探索。

三、促銷策略

房地產(chǎn)促銷的目的是刺激或增加消費(fèi)者的購買。目前我國常采用的促銷有以下幾種：

1.人員促銷。它是一種傳統(tǒng)的推銷方法，是指房地產(chǎn)促銷人員根據(jù)掌握客戶的信息，向目標(biāo)顧客面對面地促銷方式。此種促銷方式的優(yōu)點(diǎn)在于，目標(biāo)顧客明確、促銷力量集中、互動性強(qiáng)等。同時(shí)人員促銷這種方式所面對的顧客范圍小，對于促銷人員的要求較高，不僅要具有良好的業(yè)務(wù)素質(zhì)，而且還要求有較高的個(gè)人素質(zhì)。

2.廣告。房地產(chǎn)廣告的突出特點(diǎn)是廣告期短、頻率高、費(fèi)用大。房地產(chǎn)廣告可供選擇的形式有印刷廣告、視聽廣告、信函廣告等，另外還有樣板房展示，這是一種實(shí)體廣告，看得見摸得著的廣告。房地產(chǎn)廣告訴求的重點(diǎn)有地段優(yōu)勢、質(zhì)量優(yōu)勢、環(huán)境優(yōu)勢、教育優(yōu)勢、交通優(yōu)勢、開發(fā)商的聲譽(yù)等。每個(gè)開發(fā)商都應(yīng)根據(jù)自己樓盤的具體情況選擇適當(dāng)?shù)膹V告類型和廣告策略，以收到最好的宣傳、銷售效果。

3.公共關(guān)系。房地產(chǎn)公關(guān)是指房地產(chǎn)開發(fā)商通過傳播溝通在公眾中樹立良好的形象，以實(shí)現(xiàn)其宣傳或銷售的目的。比如搞好和買房者、金融公眾、媒介公眾、社區(qū)公眾、社團(tuán)公眾、政府公眾、內(nèi)部公眾等的關(guān)系。這可以通過具體的活動來實(shí)現(xiàn)，如召開新聞會、進(jìn)行奠基和封頂儀式、參加社會公益活動，或通過危機(jī)公關(guān)化不利為有利，從而達(dá)到公關(guān)的目的。公共關(guān)系是一種不花錢的廣告，而且傳播面廣，所以其效果很好。

4.營業(yè)推廣。這是一種利用短期誘因誘導(dǎo)消費(fèi)者購買、鼓勵(lì)房地產(chǎn)商和企業(yè)推銷人員銷售的促銷策略，效果比較明顯。比如對于消費(fèi)者而言，在某個(gè)時(shí)間段可享受買房送空調(diào)、送冰箱、或者送書房、送儲藏室、室內(nèi)設(shè)施、地下室、花園等。這也是價(jià)格策略中的優(yōu)惠折扣。

四、渠道策略

目前我國房地產(chǎn)行業(yè)中，房地產(chǎn)營銷渠道大致可以分為直銷、委托以及近幾年興起的網(wǎng)絡(luò)營銷。

1.直接銷售。它是指房地產(chǎn)企業(yè)利用自己的銷售部門對房地產(chǎn)商品進(jìn)行直接銷售。目前我國絕大部分房地產(chǎn)開發(fā)商都是采用這種銷售渠道。最常見的形式是派出銷售人員，在一個(gè)固定的場所現(xiàn)場售房。這種策略的優(yōu)點(diǎn)是銷售渠道最短、反應(yīng)最迅速、控制也最為有效。

2.委托銷售。它是指一般開發(fā)商委托房地產(chǎn)商尋找顧客，顧客經(jīng)過商中間介紹來購買物業(yè)的銷售渠道方式。相對于直接銷售模式，委托銷售降低了開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)，通過商的服務(wù)性質(zhì)，更易于把握市場機(jī)會，能更快地銷售房產(chǎn)。

篇(5)

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期收益法

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期理論

（一）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的概念

眾所周知，宏觀經(jīng)濟(jì)周期理論是經(jīng)濟(jì)的增長率呈周期性的波浪形波動。這種波動分為蕭條、復(fù)蘇、繁榮、衰退這四個(gè)階段。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期同經(jīng)濟(jì)周期相似，它是表現(xiàn)為房地產(chǎn)活動或其投入與產(chǎn)出圍繞其長期趨勢周期性但非定期性地波動。在我國一個(gè)周期的波動時(shí)間是5～7年。

房地產(chǎn)周期循環(huán)也分為四個(gè)階段：復(fù)蘇、擴(kuò)張、收縮、蕭條。在復(fù)蘇期，需求量慢慢增長，吸收過剩的供給，房屋空置率下降，租金與房價(jià)開始上漲。隨著供給的緊張和租金房價(jià)的上漲，開發(fā)商開始增加房屋的建設(shè)，但是由于建設(shè)的時(shí)滯性需求的增長還是大于供求的增長，空置率繼續(xù)下降，當(dāng)需求的增長率等于供給的增長率時(shí)，循環(huán)達(dá)到頂峰。在收縮階段，供給的增長率比需求率高，這時(shí)當(dāng)市場參與者發(fā)現(xiàn)市場開始下滑停止新的建設(shè)，但由于建設(shè)的時(shí)滯，供給仍在上升，空置率達(dá)到平均空置率之上。需求繼續(xù)降低后者呈現(xiàn)負(fù)增長，新的建設(shè)停止，市場達(dá)到最低點(diǎn)，租金房價(jià)不斷下調(diào)，房地產(chǎn)處于蕭條期。

（二）房地產(chǎn)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)系

一個(gè)國家的房地產(chǎn)周期和宏觀經(jīng)濟(jì)周期是一種正相關(guān)關(guān)系，波長大體一致，但是，房地產(chǎn)的復(fù)蘇、蕭條期較宏觀經(jīng)濟(jì)滯后，而繁榮，衰退期超前。復(fù)蘇期滯后是由于房地產(chǎn)價(jià)值大且高消耗、長生產(chǎn)期，所以它需要一個(gè)較長的準(zhǔn)備期。蕭條期滯后則是由于房地產(chǎn)具有保值增值的能力，所以當(dāng)其他行業(yè)都蕭條的時(shí)候，人們?nèi)栽敢馔顿Y或購買房地產(chǎn)。繁榮、衰退期超前是因?yàn)榉康禺a(chǎn)作為基礎(chǔ)和先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)的基本特性。我們可以利用房地產(chǎn)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)系，在已知宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的條件下預(yù)測房地產(chǎn)的走勢。

（三）房地產(chǎn)周期檢測的先行指標(biāo)

先行指標(biāo)包括：全社會固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)開發(fā)活動的資金來源合計(jì)、房地產(chǎn)投資實(shí)際完成額、土地購置面積、完成土地開發(fā)面積、基本建設(shè)貸款利率、建筑安裝工程價(jià)格指數(shù)、商品房新開工面積、商品房施工面積、滬深房地產(chǎn)綜合指數(shù)。

二、房地產(chǎn)估價(jià)的收益法模型

（一）收益法的概念

收益法的理論依據(jù)是效用價(jià)值論―房地產(chǎn)投資的預(yù)期收益原理。收益法是指用預(yù)測未來收益的折現(xiàn)值作為評估基準(zhǔn)日被評估資產(chǎn)價(jià)值的方法。對于房地產(chǎn)估價(jià)，估價(jià)人員亦應(yīng)遵循房地產(chǎn)投資商是理性投資行為，以待估房地產(chǎn)未來收益能力為基本依據(jù)，測算房房地產(chǎn)價(jià)格。

收益法的特點(diǎn)是：（1）理論性強(qiáng)。收益本身就是價(jià)值的一種反映，收益法從房地產(chǎn)收益角度估算房地產(chǎn)價(jià)格，不及反映了其價(jià)格的大小，而且說明了價(jià)格的來源和依據(jù)。（2）方法中收益和價(jià)格的關(guān)系反映了房地產(chǎn)市場的租金和售價(jià)的關(guān)系。（3）收益法評估結(jié)果的正確性依賴于未來收益和折現(xiàn)率這兩個(gè)參數(shù)，參數(shù)的確定是收益法成功的關(guān)鍵，也是該方法運(yùn)用的難點(diǎn)和重點(diǎn)。

對于未來收益和折現(xiàn)率這兩個(gè)因素的預(yù)測都是基于未來的不確定型，所以具有很大的主觀性，為了盡量的減少主觀因素的干擾，我們要盡量在房地產(chǎn)估價(jià)中需找其發(fā)展的規(guī)律，并利用其規(guī)律。房地產(chǎn)周期理論正是我們要利用的規(guī)律。

（二）房地產(chǎn)估價(jià)收益法的基本模型

房地產(chǎn)評估的基本模型是最常用的模型，它需要逐年測定未來各年的純收益與相應(yīng)的貼現(xiàn)率，讓后逐年折現(xiàn)得到測算日房地產(chǎn)的價(jià)格。這在現(xiàn)實(shí)中是非常麻煩也是幾乎不可能的，因此，我們測算出一個(gè)折現(xiàn)率并假設(shè)長時(shí)間里都保持這個(gè)折現(xiàn)率不變，然后預(yù)測各年的收益，公式如下：。

同時(shí)，我們無法測算每一年的收益時(shí)，也會假設(shè)收益R的變化趨勢。比如每一年的收益相同或者每年的收益按照一定的增長率增長等。也有分段模型，比如假設(shè)前n年的收益每年都不一樣，后面的無限時(shí)間里收益都不變，公式如下：。

（三）基于周期理論下的收益法模型

從上述我們可知，房地產(chǎn)周期是呈波浪型的周期性波動，所以我們在構(gòu)造新模型的時(shí)候不能單獨(dú)的假設(shè)收益按某一個(gè)增長率增長或下降，要在收益法分段模型的基礎(chǔ)上構(gòu)建新的分段模型。

通過房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期和宏觀經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)系可以在已知宏觀經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上預(yù)測房地產(chǎn)所處周期的階段，同時(shí)通過對前幾年房地產(chǎn)發(fā)展數(shù)據(jù)的分析便可以預(yù)測出未來幾年處于同一周期階段的增長率g1，根據(jù)周期的期限我們也可以假設(shè)房地產(chǎn)處于下一個(gè)階段的時(shí)間，并預(yù)測出下一個(gè)階段的增長率g2。由于房地產(chǎn)的存在年限比較長，我們無法預(yù)測出每一個(gè)周期的增長率，所以在剩下的存在年限里可以假設(shè)一個(gè)平均收益增長率。

綜上所述，新模型主要分為三個(gè)階段，第一個(gè)階段收益以增長率g1增長，第二個(gè)階段收益以增長率g2（可能為負(fù)）增長，第三個(gè)階段是以平均增長率g增長。公式如下： 。

可以根據(jù)實(shí)際情況靈活運(yùn)用公式，如果通過種種跡象和先行指標(biāo)的預(yù)測發(fā)現(xiàn)目前房地產(chǎn)處于增長期，那么增長率g1為正數(shù)，預(yù)測的第二階段為衰退期g2為負(fù)數(shù)。如果目前房地產(chǎn)處于衰退期，那么g1為負(fù)數(shù)，第二階段的g2為正數(shù)。

三、周期理論下房地產(chǎn)估價(jià)新模型所存在的問題

我們所假設(shè)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的是指很少受到政府政策干預(yù)，在市場環(huán)境中自由發(fā)展的情況下的周期理論。而我國的房地產(chǎn)發(fā)展與國外發(fā)達(dá)的資本主義國家的房地產(chǎn)發(fā)展存在一定的區(qū)別，我國的房地產(chǎn)會受到宏觀政治調(diào)控的影響，而宏觀政策影響的結(jié)果是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展波動趨于穩(wěn)定，但在長遠(yuǎn)的發(fā)展趨勢上看房地產(chǎn)仍是在周期性的波動性的增長。在評估中我們無法預(yù)測未來的政府政策，但我們可以結(jié)合我國房地產(chǎn)的特點(diǎn)把對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的研究建立在基于市場供需的研究之上，從市場角度出發(fā)看問題，進(jìn)一步建立和完善反映房地產(chǎn)市場周期波動的指標(biāo)體系，充分發(fā)揮指標(biāo)對國民經(jīng)濟(jì)的監(jiān)測和預(yù)警作用。不斷完善收益法新模型，使其對房地產(chǎn)評估的客觀性做出重要的貢獻(xiàn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]蔣蕾.對我國房地產(chǎn)周期波動問題的幾點(diǎn)思考[J].現(xiàn)代商業(yè)，2008（9）.

篇(6)

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)稅收 房地產(chǎn)保有稅 海外熱錢

一、房地產(chǎn)稅收種類、性質(zhì)、作用及現(xiàn)狀

房地產(chǎn)稅收，是公共主體對非公共主體所擁有的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)或者憑借房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)從事經(jīng)營活動而得到的土地財(cái)富進(jìn)行的無償性、強(qiáng)制性的征收活動。根據(jù)《中國稅務(wù)年鑒》統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2003年全國房地產(chǎn)稅收為940億元；2004年則高達(dá)1369.6億元，較上年增長45.7%；2005年，雖然政府對房地產(chǎn)進(jìn)行了宏觀調(diào)控，稅收也達(dá)到了1798億元；僅2006年上半年，全國房地產(chǎn)行業(yè)稅收就達(dá)到了1209億元。由此看出，房地產(chǎn)稅收作為政府財(cái)政收入的一部分，隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，在政府稅收收入所占比例也在不斷增加。①

我國房地產(chǎn)稅屬于收益稅，即政府為納稅人提供公共服務(wù)的價(jià)格接近納稅主體繳納的房地產(chǎn)稅賦額，換言之，納稅人所接受政府提供的地方服務(wù)支出主要來自于納稅主體本身繳納的稅收。我國房地產(chǎn)稅具有政策性，其開征的目的兼顧滿足財(cái)政收入和推行國家土地政策，土地稅收促進(jìn)土地資源的合理利用，抑制土地投機(jī)。而現(xiàn)今房地產(chǎn)行業(yè)的不穩(wěn)定性使得開征稅收的目的更傾向于市場的調(diào)節(jié)功能。在現(xiàn)行稅制中直接將房地產(chǎn)作為征收對象的共有6個(gè)稅種，包括土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、城市房地產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅和契稅。其中土地增值稅，其征收目的針對土地經(jīng)營者的級差收益進(jìn)行再分配；城鎮(zhèn)土地使用稅，目的在于調(diào)節(jié)國內(nèi)企業(yè)和個(gè)人的財(cái)產(chǎn)收入；耕地占用稅，意在保護(hù)農(nóng)村可用耕地；以及為了調(diào)節(jié)外商投資企業(yè)、外國人財(cái)產(chǎn)收入的城市房地產(chǎn)稅和調(diào)節(jié)國內(nèi)企業(yè)、個(gè)人財(cái)產(chǎn)收入的房產(chǎn)稅。

近年來，面對如雨后春筍般不斷走熱的投資熱潮，政府開始進(jìn)行大規(guī)模的宏觀調(diào)控，特別是被大多數(shù)投資者追捧的房地產(chǎn)行業(yè)。

政府通過征收與房價(jià)及其相關(guān)聯(lián)的資產(chǎn)價(jià)值固定比例的稅賦，作為房價(jià)周期內(nèi)減少經(jīng)濟(jì)波動的有效方法，減少投機(jī)行為和抑制炒房導(dǎo)致的房價(jià)升高。因此，作為宏觀調(diào)控重要手段之一的稅收在對房地產(chǎn)的調(diào)控中起著抑制房價(jià)，輔助相關(guān)政策調(diào)控房地產(chǎn)市場、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的極大作用。

目前我國房地產(chǎn)面臨的現(xiàn)狀：一是全國各城市住宅價(jià)格上漲過快，一些中低檔住房的價(jià)格對于一般大眾來說已經(jīng)出現(xiàn)不可承受的狀況。二是房屋的空置率過高，投機(jī)現(xiàn)象嚴(yán)重。在2006年7月24日之前，我國對于外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場的限制非常有限。在非居民購房方面我國幾乎沒有任何限制，這為熱錢的大量涌入提供了極好的機(jī)會。2006年7月，建設(shè)部等六部門聯(lián)合了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》②，進(jìn)一步規(guī)范和完善了外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場的有關(guān)政策。但政策的有效實(shí)施應(yīng)是長期的，稅收的作用也在于此，它能持續(xù)的執(zhí)行政策的實(shí)施，以達(dá)到與政策相輔相成的目的。面對我國人民幣的不斷升值，中美利率差的不斷加大，海外投機(jī)性資金的大量輸入，如何通過對稅收的進(jìn)一步完善來輔助限外熱錢炒作政策的有效實(shí)施是亟待解決的問題。要控制海外熱錢的涌入，就需要了解其進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀以及方式。

二、我國房地產(chǎn)現(xiàn)階段面臨的海外游資的沖擊

上圖是摘自2008年某一日南方都市報(bào)的統(tǒng)計(jì)圖表，可以看出，從2005年至2007年12月這段時(shí)間內(nèi)，美國聯(lián)邦基金利率不斷上調(diào)，超過我國一年期基準(zhǔn)利率，曾經(jīng)一度相差近3%的利率差距，但從2007年12月底至2008年1月22日，美聯(lián)儲不斷下調(diào)基金利率，使得中美利差出現(xiàn)首次倒掛。2008年1月30日，美聯(lián)儲將聯(lián)邦基金利率再次下調(diào)50個(gè)基點(diǎn)至3%，2008年4月30日，美聯(lián)儲宣布再度降低聯(lián)邦基金利率，至此，美聯(lián)儲基準(zhǔn)利率已降到2%，以致中美利差倒掛2.14%。這無疑將會吸引大量熱錢涌入國內(nèi)，如果人民幣繼續(xù)升值幅度達(dá)到9%左右的預(yù)期被證實(shí)，再加上目前2%以上的利差，海外熱錢進(jìn)入中國即使利用單純的銀行儲蓄手段，其無風(fēng)險(xiǎn)套利也將達(dá)到11%以上。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2006年境外資本投資中國房地產(chǎn)的金額達(dá)到82.3億美元，比上年增長51.9%，2007年前8月全國房地產(chǎn)開發(fā)利用外資371億元，同比增長65.9%，外商投資房地產(chǎn)業(yè)平均每個(gè)項(xiàng)目的規(guī)模在不斷增大。不難想像，這一狀況將使中國的流動性過剩進(jìn)入白熱化階段。而一切以贏利為目的的熱錢絕不僅安于銀行存款所獲利息，其必將在中國選擇投資收益極高的項(xiàng)目，而各方面還不成熟處于發(fā)展階段的房地產(chǎn)市場將成為海外投資、投機(jī)商必爭之地。

“熱錢”又稱“游資”或“逃避資本”，是充斥國際金融市場上迅速流動的短期投機(jī)性資金，它的最大特點(diǎn)就是短期、套利和投機(jī)以追求高利潤、高回報(bào)。目前國外資金大體分為私募資金和官方資金，私募資金主要的來源是外商直接投資、證券組合投資和商業(yè)銀行貸款、保證金等。官方資金的主要來源是資金輸出國政府和世界銀行、國際貨幣基金組織等國際性組織。根據(jù)統(tǒng)計(jì)部門的估計(jì)，投機(jī)資本即“熱錢”在我國房地產(chǎn)市場的資本中占絕大部分。這些“熱錢”的進(jìn)入是基于當(dāng)前房地產(chǎn)市場的資產(chǎn)增值、現(xiàn)階段人民幣升值的普遍預(yù)期等多方面的逐利目的，加之房地產(chǎn)稅收制度在對海外熱錢注入的有效控制方面的不完善，為海外熱錢的進(jìn)入并獲利提供了極大的發(fā)展空間。特別是海外資金中的私募資金，私募資金盡管在短期內(nèi)能夠提供巨大數(shù)額的投資，但它同樣也可在短時(shí)間內(nèi)流出。這些投機(jī)性的“熱錢”極有可能迅速進(jìn)入樓市，不斷炒作樓價(jià)，當(dāng)樓價(jià)被抬高后迅速脫手，特別是在人民幣不斷升值、中美利率2.14%的利率倒掛的時(shí)期，這種熱錢投機(jī)的行為更是可以預(yù)見的，這樣可能會對中國的房地產(chǎn)造成潛在的巨大影響。眾多學(xué)者總結(jié)海外熱錢進(jìn)入中國房地產(chǎn)的方式大致有四種：（一）境外資金直接購買房地產(chǎn)，直接設(shè)立外資房地產(chǎn)，是境外熱錢進(jìn)入房地產(chǎn)最重要的方式；（二）與國內(nèi)企業(yè)合作，開發(fā)房地產(chǎn)，2006年7月建設(shè)部等六部委的“限外令”及2007年9月外管局頒發(fā)的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外匯管理有關(guān)問題的通知》③，只是限制外資投資現(xiàn)成物業(yè)，但在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，文件只是取消了外資投資房地產(chǎn)開發(fā)的優(yōu)惠條件，由于中國市場吸引力巨大，外商投資者繼而將目標(biāo)投向直接開發(fā)；（三）借助于地產(chǎn)基金吸引境外資本；（四）非居民外匯流入，結(jié)匯購買房產(chǎn)，據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2006年10月底，非居民投入到房地產(chǎn)市場的資金凈流入超過13億美元。④

應(yīng)該看到的是，適量的熱錢進(jìn)入房地產(chǎn)市場，可以有效的解決我國房地產(chǎn)融資渠道單一的問題，緩解銀行信貸壓力，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展，但過量的帶有投機(jī)性的熱錢的涌入，會不斷抬高房價(jià)，擾亂中國房地產(chǎn)的正常秩序，加劇房地產(chǎn)泡沫，當(dāng)熱錢突然撤出，泡沫破裂，就如同一顆定時(shí)炸彈，如果不加控制，將會產(chǎn)生無法收拾的局面。據(jù)專家測算估計(jì)，目前國內(nèi)至少有1600億美元是熱錢，數(shù)目不可小視，根據(jù)以上熱錢進(jìn)入房地產(chǎn)市場的方式來看，過量境外資金直接購買房地產(chǎn)，會造成房地產(chǎn)市場繁榮的假象，虛增房產(chǎn)價(jià)值，引起過度的開發(fā)；如果大量熱錢投入到與國內(nèi)企業(yè)的合作中，熱錢的逐利性會促使企業(yè)過度開發(fā)，這與國家對土地的宏觀調(diào)控與對土地的合理利用的目標(biāo)相背離；地產(chǎn)基金吸引過量境外資本，由于這種形式的基金多由私募資金組成，其在短期內(nèi)的炒作，會在很大程度上迫害中國房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，是最危險(xiǎn)的一類投資形式；非居民購房對于國內(nèi)的房地產(chǎn)市場的沖擊相對其他更為直接，非居民的過度購買，根據(jù)供需關(guān)系，會使得市場供給緊張，一方面在供不應(yīng)求的假象中，購房者對房產(chǎn)的巨大需求促使房價(jià)不斷上升，另一方面，這種虛假的需求狀況會誘導(dǎo)開發(fā)商過度開發(fā)，同時(shí)，熱錢的超常流入，抬高房價(jià)，會使得真實(shí)消費(fèi)者無法以常價(jià)購買房屋，從而降低了房地產(chǎn)的有效使用率，造成了現(xiàn)階段房屋空置嚴(yán)重的現(xiàn)象。

盡管政府在不斷出臺多項(xiàng)限外政策，但這些措施的實(shí)施并不一定能合理、有效的將海外熱錢導(dǎo)向有利于中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方面，還需要更多有效的手段相輔，稅收政策將起到極大的作用，由此，我國房地產(chǎn)稅收的完善和改革也已成為亟待解決的問題。

三、我國房地產(chǎn)稅收制度革新的幾點(diǎn)建議

1.根據(jù)熱錢的逐利、短期獲利特性，以及房地產(chǎn)投機(jī)活動是通過房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)來獲取其超額利潤的特征，那么有效的調(diào)整稅收的時(shí)間效用及調(diào)高稅率額，可以抑制熱錢的短期脫逃。例如，稅制可以規(guī)定，在納稅人獲取房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)后有限期內(nèi)，如果轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，其將繳納高于以往數(shù)倍的房地產(chǎn)增值稅等類似于此的高額稅收政策。這樣的稅收政策可大幅度的提高交易成本，加大了投機(jī)性購房行為的限制，比如也可提高在流轉(zhuǎn)階段的契稅，規(guī)定在一定時(shí)間內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。同時(shí)，我國房地產(chǎn)實(shí)行的是住房交易環(huán)節(jié)中的營業(yè)印花稅和個(gè)人所得稅，對居民自有自用住房不征收房產(chǎn)稅和物業(yè)稅，因此對于非居民購房者應(yīng)該提高稅率。從各種現(xiàn)階段的稅制中提高稅率額度，限制房產(chǎn)持有期限，提高其交易成本，以此穩(wěn)定游資的流動，冷卻熱錢，以達(dá)到保護(hù)房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展的目的。

2．借鑒國外的房地產(chǎn)保有稅可以征收空地稅，對開發(fā)商在保有時(shí)期占用的土地、擁有的地上的建筑及附著物的增值，規(guī)定一定增值限額，超過限額征收一定比例的稅金。這種稅收方式不同于土地增值稅，土地增值稅是在土地的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額的稅金，這種稅收是在保有階段征稅。根據(jù)北京師范大學(xué)金融研究中心推出的《中國房地產(chǎn)土地囤積及資金沉淀評估報(bào)告》顯示，現(xiàn)今全國范圍內(nèi)囤積在開發(fā)商手里的土地，總量多達(dá)10億平方米。在國外這種方式有效的抑制房地產(chǎn)價(jià)值虛增的逐利行為。而用于中國現(xiàn)階段的情況，同樣是為了控制房地產(chǎn)的炒作，提高開發(fā)成本，從而減少開發(fā)商以“囤房”、“捂盤”的方式抬高房價(jià)的行為。這樣可增加住房的供應(yīng)量，減少空置率，最終以較低的價(jià)格提供給住房者，同時(shí)避免了投機(jī)性熱錢的大量注入用于土地的不理性囤積，再以國家的其他政策的配合，將海外熱錢導(dǎo)向投資修建和出售符合我國現(xiàn)階段要求的住房方向。

3．建立稅收管理信息系統(tǒng)，加大稅收監(jiān)管力度，消除房屋買賣雙方的信息不對稱情況。在地方，房地產(chǎn)的稅收情況不容樂觀，大多因?yàn)榉康禺a(chǎn)的稅費(fèi)種類過多，稅務(wù)人員在收繳時(shí)程序過于復(fù)雜且缺乏可對照的系統(tǒng)的歷史記錄，以致執(zhí)行力度不夠使得工作難見成效。稅收管理的信息系統(tǒng)，將房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和市場行為規(guī)范等信息歸入信息系統(tǒng)，通過信息網(wǎng)絡(luò)全面審查房地產(chǎn)市場中企業(yè)狀況，規(guī)范市場并將信息公開化，使房地產(chǎn)買賣雙方充分了解情況，避免交易之前的逆向選擇和交易之后的道德風(fēng)險(xiǎn)問題，同時(shí)也可隨時(shí)了解外資的流轉(zhuǎn)狀況，以達(dá)到提前預(yù)防熱錢脫逃的情況。配合有關(guān)部門，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、法律和必要的行政手段，在切實(shí)增加住房有效供應(yīng)的同時(shí)，加強(qiáng)房價(jià)監(jiān)管和抑制不合理需求，引導(dǎo)外資投資于有利于中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方向，從而幫助房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。

2008年伊始的中美利率倒掛，必將促使海外熱錢的涌入沖擊中國市場，處于發(fā)展階段在各方面還不成熟的房地產(chǎn)市場也將備受考驗(yàn)。合理的稅收革新將會幫助中國控制海外熱錢在中國房地產(chǎn)市場的過熱投機(jī)的逐利行為，以預(yù)防未來大量外資獲利后脫逃的不良后果，使我國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定、健康的發(fā)展。

參考文獻(xiàn):

[1]國家稅務(wù)局.《中國稅務(wù)年鑒》.北京:中國稅務(wù)出版社,2007

[2]《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》建設(shè)部等六部委聯(lián)合 2006年7月

[3]《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外匯管理有關(guān)問題的通知》外管局 2007年9月

篇(7)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)， 成本控制 ， 措施

Abstract: in today's market economy environment, competition is intense, to seek survival and development in real estate development enterprise is an important problem in front of. In the same development environment in addition to development of marketable to meet market demand of the products, the most important is as far as possible to reduce the cost of construction projects, and reduces the production sales price, this is a lot of real estate development enterprises must pay attention to the problem. So in enterprise development strategy, the cost control to have the extremely vital role.

Keywords: real estate, cost control, and measures

中圖分類號：C29文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：

引言

在市場經(jīng)濟(jì)時(shí)代，當(dāng)某一高檔消費(fèi)品的市場日趨完善成熟的時(shí)候，市場競爭主要表現(xiàn)為價(jià)格的競爭。商品住宅作為一種特殊商品，當(dāng)基本的元素如房型、環(huán)境、外形等都已被市場理性選擇，在如今房地產(chǎn)市場十分規(guī)范的情況下，價(jià)格戰(zhàn)將是一種趨勢，這時(shí)成本管理的有效與否直接關(guān)系房地產(chǎn)企業(yè)贏利的空間大小，必將成為市場競爭中更為現(xiàn)實(shí)的手段和方法。隨著全球金融危機(jī)的不斷擴(kuò)大，如何加強(qiáng)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制顯得尤為重要。

1 房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的意義

我國房地產(chǎn)市場存量過大，其中除宏觀經(jīng)濟(jì)體制方面的原因外，也有其價(jià)格形成機(jī)制方面的原因。根據(jù)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，商品房如果售價(jià)下調(diào)則有助于樓市跑量。開發(fā)商之所以長年不能下調(diào)售價(jià)，其中一個(gè)主要原因就是由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制不力，成本居高不下的緣故。 從宏觀上講，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制進(jìn)行研究，對合理利用土地資源，避免房地產(chǎn)市場泡沫經(jīng)濟(jì)，減少國民經(jīng)濟(jì)損失有著一定的意義。

房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過幾年的高速發(fā)展，已經(jīng)走出了暴利的時(shí)代。早年由于土地及資本市場化運(yùn)作不規(guī)范以及房地產(chǎn)消費(fèi)市場的不成熟，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多處于粗放式經(jīng)營管理狀態(tài)。隨著國家逐步加強(qiáng)了對房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)范，特別是國家加強(qiáng)了對土地市場的管理與整頓，對經(jīng)營性用地取消了有不正當(dāng)競爭及暗箱操作之嫌的協(xié)議取得土地使用權(quán)的方式，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)必須按照市場經(jīng)濟(jì)規(guī)范的要求進(jìn)行，即必須以掛牌、招標(biāo)、拍賣方式取得，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始逐步走上了集約化經(jīng)營管理的發(fā)展道路。國家加強(qiáng)了金融市場的宏觀調(diào)控，對資本市場各種違規(guī)行為加以整頓和規(guī)范，同時(shí)抑制房地產(chǎn)過度的市場消費(fèi)需求；使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)真正認(rèn)識到以極高的財(cái)務(wù)杠桿進(jìn)行高風(fēng)險(xiǎn)、粗放式的開發(fā)已成往事，必須踏踏實(shí)實(shí)地合理利用資金，加強(qiáng)成本控制，練好內(nèi)功。

隨著調(diào)控政策的頻頻出臺，一些資本實(shí)力雄厚或有相當(dāng)融資能力境外資金的涌入（如和記黃浦、新鴻基、恒基等）以及國內(nèi)的一些集團(tuán)型企業(yè)在全國的擴(kuò)張（如萬科、萬達(dá)、世貿(mào)等），房地產(chǎn)市場的競爭將更加日趨激烈，在未來售價(jià)不明確或只能預(yù)估售價(jià)的情況下，只有具備良好成本控制體系的企業(yè)才有可能在土地市場競爭中有相對的比較優(yōu)勢，才有敢于取得土地的使用權(quán)及開發(fā)權(quán)，而成本控制不力的企業(yè)必將會被市場所淘汰。所以，合理制定銷售策略以及參與市場競爭有著重要的意義。

2 房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的措施

成本控制總體上應(yīng)注意的問題有：

2.1 成本控制的過程中要綜合考慮各方面目標(biāo)。

成本目標(biāo)不是孤立的，它只有與質(zhì)量目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)、效率、工作量要求、資源消耗等相結(jié)合綜合考慮才能有價(jià)值。不能一味強(qiáng)調(diào)成本控制而忽視了其他目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，在項(xiàng)目實(shí)施過程中，成本控制必須與質(zhì)量控制、進(jìn)度控制，合同控制同步進(jìn)行。

2.2 成本控制要全面。

房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制是貫穿于整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)施過程，包括整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)及銷售過程中的所有費(fèi)用。在成本控制中，要對房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)內(nèi)的所有子項(xiàng)目或單項(xiàng)工程的費(fèi)用實(shí)施控制，防止只重視主體工程項(xiàng)目成本，而忽視其他項(xiàng)目的成本控制；要對具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目費(fèi)用組成實(shí)施控制，防止只控制建筑安裝成本，而忽視設(shè)備和器具費(fèi)用的控制；對費(fèi)用發(fā)生的時(shí)間進(jìn)行控制，以滿足資金使用計(jì)劃的要求。

3 設(shè)計(jì)是成本控制的關(guān)鍵

從國內(nèi)外實(shí)踐和數(shù)據(jù)來看，影響開發(fā)成本的是約占開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)周期四分之一的設(shè)計(jì)前期階段，由此我認(rèn)為成本控制的關(guān)鍵在設(shè)計(jì)。

3.1 開發(fā)商要有自己的設(shè)計(jì)思路，并在各個(gè)設(shè)計(jì)階段的審查中嚴(yán)格把關(guān)。

設(shè)計(jì)階段應(yīng)該遵循的途徑是開發(fā)商的構(gòu)思——研討——咨詢——決策，只有這樣才能使產(chǎn)品適應(yīng)市場或者可以說是創(chuàng)造市場。

3.2 抓好設(shè)計(jì)中的新技術(shù)應(yīng)用以滿足創(chuàng)作需求。

經(jīng)濟(jì)在發(fā)展，生活水平在提高，需求在變化。如何滿足這種變化的需求并創(chuàng)造新的需求，是房地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的要求和出發(fā)點(diǎn)。在設(shè)計(jì)過程中研究，掌握并應(yīng)用新技術(shù)新產(chǎn)品提高科技含量，以滿足市場需要，創(chuàng)造新的需要和創(chuàng)造新的市場，唯其如此才能贏得顧客和市場。

3.3 嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)中裝飾性設(shè)計(jì)。

一些沒有必要的異形結(jié)構(gòu)、裝飾性柱和梁及外架等，其費(fèi)用往往很高，施工難度也大，對工期也造成影響，應(yīng)進(jìn)行嚴(yán)格控制，對確有必要的也應(yīng)有一個(gè)投入與效益的分析和預(yù)測。

3.4 優(yōu)選設(shè)計(jì)單位。

這是一個(gè)至關(guān)重要的問題，設(shè)計(jì)力量不僅體現(xiàn)在建筑學(xué)結(jié)構(gòu)力學(xué)及各專業(yè)設(shè)計(jì)的水平，還要有相關(guān)法律法規(guī)知識，更要有設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)甚至是現(xiàn)場施工經(jīng)驗(yàn)。設(shè)計(jì)委托是需要選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位，不能單純考慮設(shè)計(jì)費(fèi)用多寡或其他原因而選擇設(shè)計(jì)單位，這樣容易出現(xiàn)為了節(jié)約設(shè)計(jì)費(fèi)用而增加整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)成本，因小失大。并在與設(shè)計(jì)單位合作中，加強(qiáng)溝通過限額設(shè)計(jì)等方法達(dá)到合理有效的控制成本的效果。

4 招標(biāo)采購是成本控制的重點(diǎn)

這里的招標(biāo)采購是指完成項(xiàng)目開發(fā)意圖，從開發(fā)商外部來獲取貨物或服務(wù)所需的過程，包括開發(fā)項(xiàng)目建安工程、材料設(shè)備、各類中介服務(wù)（如勘察、設(shè)計(jì)、銷售等）及咨詢等業(yè)務(wù)的發(fā)包或委托。多數(shù)都不是由開發(fā)商直接去控制成本，因此做好招標(biāo)采購工作，把握住這個(gè)成本控制的重要環(huán)節(jié)，應(yīng)該考慮以下幾個(gè)方面。

4.1 要抓好招標(biāo)工作。

充分把握住招標(biāo)采購的標(biāo)的物的特點(diǎn)，做好招標(biāo)前期準(zhǔn)備工作。在招標(biāo)過程中要發(fā)揮各專業(yè)部門的作用，把各專業(yè)部門的技術(shù)力量綜合起來做好招標(biāo)文件的編制，及投標(biāo)文件的評審工作從而達(dá)到在有效控制成本的情況下尋求到盡可能優(yōu)質(zhì)的供方的效果。

4.2 組織好合同簽定。

合同是責(zé)任雙方責(zé)任義務(wù)及解決問題的基本依據(jù)，合同簽定好壞直接決定開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量、進(jìn)度與成本。合同條款應(yīng)盡量全面和細(xì)致，在合同履行過程中容易發(fā)生爭議或出現(xiàn)問題的事項(xiàng)在須在合同中做出規(guī)定，明確定性定量的解決方法，不能模糊用詞，合同條款必須只有一種解釋，以免在合同履行過程中扯皮，影響工程進(jìn)度，這將直接或間接的增加成本。

5 實(shí)施成本控制的動態(tài)管理

在完成了項(xiàng)目設(shè)計(jì)、采購之后，成本控制那就是開發(fā)過程中各階段目標(biāo)成本的實(shí)現(xiàn)問題，主要是一個(gè)跟蹤分析、動態(tài)管理。具體而言主要包括目標(biāo)成本管理和作業(yè)成本管理。目標(biāo)成本法的基本思想：制訂目標(biāo)成本，將目標(biāo)成本按規(guī)范的成本結(jié)構(gòu)樹層層分解；再通過將預(yù)算計(jì)劃落實(shí)到部門與行動上，把目標(biāo)變成可執(zhí)行的行動計(jì)劃，并在執(zhí)行過程中把實(shí)際結(jié)果與目標(biāo)進(jìn)行對比分析，找出差距，分析原因，制訂改進(jìn)措施。

6 結(jié)束語

總之，房地產(chǎn)開發(fā)成本是決定房地產(chǎn)價(jià)格的重要影響因素，而房地產(chǎn)的價(jià)格又是影響社會經(jīng)濟(jì)的一個(gè)關(guān)鍵因素。它的波動既關(guān)系人民的生活水平，又反映一個(gè)地區(qū)的競爭能力。同時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格也是國家國民經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和政策的體現(xiàn)。因此，做好房地產(chǎn)企業(yè)成本控制也就是控制房地產(chǎn)的價(jià)格，也就是對國家經(jīng)濟(jì)保持健康和可持續(xù)發(fā)展具有現(xiàn)實(shí)的做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]柴強(qiáng).房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法[M].北京:中國建筑工業(yè)出版社，2007.