序論：寫(xiě)作是一種深度的自我表達(dá)。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來(lái)了七篇物業(yè)監(jiān)管論文范文，愿它們成為您寫(xiě)作過(guò)程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

本文作者：黃闖工作單位：南陽(yáng)師范學(xué)院

城市社區(qū)物業(yè)管理行政化的主要原因

1.社區(qū)業(yè)主缺乏合作能力導(dǎo)致集體行動(dòng)困境社區(qū)物業(yè)管理的強(qiáng)勢(shì)行政化行為是與社區(qū)業(yè)主的弱勢(shì)地位相對(duì)而言的。社區(qū)業(yè)主之所以處于一種相對(duì)弱勢(shì)地位，則是由于社區(qū)物業(yè)管理方與社區(qū)業(yè)主之間地位的非對(duì)等性，與組織化的物業(yè)管理方的強(qiáng)勢(shì)行為相比，缺乏共同體意識(shí)的原子化社區(qū)居民則處于一種相對(duì)弱勢(shì)地位。一方面由于社區(qū)居民之間本身缺乏有效的合作能力，其無(wú)法對(duì)社區(qū)物業(yè)的行政化行為進(jìn)行有效的監(jiān)督。另一方面社區(qū)居民即使能夠合作，但在合作的過(guò)程中也容易產(chǎn)生搭便車的問(wèn)題導(dǎo)致集體行動(dòng)的困境。正如美國(guó)學(xué)者曼瑟爾•奧爾森所說(shuō)，“如果一個(gè)集團(tuán)中所有個(gè)人在實(shí)現(xiàn)了集團(tuán)目標(biāo)后都能夠獲利，由此也不能推出他們會(huì)采取行動(dòng)以實(shí)現(xiàn)那一目標(biāo)，……有理性的、尋求自我利益的個(gè)人不會(huì)采取行動(dòng)以實(shí)現(xiàn)他們共同的或集團(tuán)的利益”[4](P2)。對(duì)于社區(qū)物業(yè)管理方的行為直接損害了社區(qū)業(yè)主利益，社區(qū)居民很難形成合力共同維護(hù)其利益。因?yàn)樵诙嘣a(chǎn)權(quán)構(gòu)成的利益共同體中，成員越多、規(guī)模越大，每個(gè)委托人分享的份額就越小，多元產(chǎn)權(quán)主體搭便車的傾向就越嚴(yán)重，一旦出現(xiàn)搭便車的個(gè)體行為，就會(huì)帶來(lái)群體共同意志的瓦解和集體行動(dòng)邏輯的混亂。除非一個(gè)群體中人數(shù)相當(dāng)少，或者除非存在著強(qiáng)制或其他某種特別手段以促使個(gè)人為他們的共同利益行動(dòng)，否則理性的、尋求自身利益的個(gè)人將不會(huì)為實(shí)現(xiàn)他們共同的或群體的利益而采取行動(dòng)。[5](P106)如果社區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理方的行為不能形成任何的壓力，這就進(jìn)一步強(qiáng)化了物業(yè)管理方的行政化行為。2.社區(qū)居民需求多元化導(dǎo)致社區(qū)利益分化隨著住房體制改革的不斷深入推進(jìn)，現(xiàn)在城市的物業(yè)小區(qū)都是由不同社會(huì)地位、不同工作單位、不同工作性質(zhì)的異質(zhì)性社會(huì)成員構(gòu)成，社區(qū)居民的需求更加多元化，他們對(duì)社區(qū)共同利益的認(rèn)知和保護(hù)能力也是不同的，因此在面臨著社區(qū)物業(yè)管理方不當(dāng)行為時(shí)的反應(yīng)也有所不同的。一方面，社區(qū)業(yè)主購(gòu)房住房的動(dòng)機(jī)是多元的。社區(qū)業(yè)主購(gòu)買住房可能是投資升值，也可能是自住，社區(qū)居民購(gòu)房的動(dòng)機(jī)不同導(dǎo)致社區(qū)居民很難建立起相似的共同利益。對(duì)于居住在社區(qū)里暫時(shí)租客與長(zhǎng)期使用者，以及自住業(yè)主與投資業(yè)主來(lái)說(shuō)對(duì)社區(qū)利益的需求都是不一樣的，只有居住在社區(qū)內(nèi)的真正業(yè)主才會(huì)關(guān)心社區(qū)的公共利益。另一方面，社區(qū)居民收入水平不同。收入水平的分化導(dǎo)致對(duì)于社區(qū)提供服務(wù)的需求也是多元的，對(duì)于收入水平較高的群體由于喜歡高品質(zhì)的生活，能夠承擔(dān)較高的收費(fèi)；而對(duì)于收入較低的群體來(lái)說(shuō)則喜歡收費(fèi)較低的服務(wù)項(xiàng)目。社區(qū)內(nèi)不同群體利益的分化已經(jīng)是一個(gè)不容忽視的事實(shí)，社區(qū)內(nèi)居民行為取向的多元化無(wú)助于遏制物業(yè)的行政化。3.社區(qū)物業(yè)產(chǎn)生過(guò)程異化社區(qū)物業(yè)關(guān)系的運(yùn)行邏輯是，城市居民向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商購(gòu)房后成為業(yè)主，通過(guò)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)作為自己的自治機(jī)構(gòu)，業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定代表業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，將物業(yè)管理業(yè)務(wù)委托給物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司向業(yè)主提供各種物業(yè)管理服務(wù)，業(yè)主則需要付費(fèi)來(lái)購(gòu)買物業(yè)管理服務(wù)。也即說(shuō)社區(qū)物業(yè)管理應(yīng)該是社區(qū)業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定聘用，而實(shí)際上社區(qū)業(yè)主以及業(yè)主委員會(huì)很難對(duì)其施加任何的影響。[6]因?yàn)榇蠖鄶?shù)情況下物業(yè)管理方作為一個(gè)既定的事實(shí)而存在被社區(qū)業(yè)主所接受，從一開(kāi)始就確定了業(yè)主和服務(wù)方之間的不平等關(guān)系。[7]在現(xiàn)行制度安排下,一旦購(gòu)房者決定購(gòu)買開(kāi)發(fā)商的房屋,他個(gè)人就已經(jīng)同意接受了開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)的物業(yè)服務(wù)。[8]因?yàn)楦鶕?jù)2007年修訂的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三章第二十五條規(guī)定，建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。這里看似在保護(hù)業(yè)主的權(quán)利，其實(shí)也在一定程度上限制了業(yè)主選擇物業(yè)的自，只能被動(dòng)接受社區(qū)物業(yè)管理提前存在和介入社區(qū)管理的既定事實(shí)。這也使得部分根本就不具有任何資質(zhì)的物業(yè)管理公司堂而皇之的作為一個(gè)既定事實(shí)對(duì)社區(qū)物業(yè)進(jìn)行管理，進(jìn)而在心理上強(qiáng)化了其處于強(qiáng)勢(shì)地位的事實(shí)。4.政府及相關(guān)部門監(jiān)督管理職能缺失社區(qū)物業(yè)管理行政化的一個(gè)重要的誘因在于政府及相關(guān)部門職能的缺位，政府及相關(guān)部門并沒(méi)有對(duì)社區(qū)物業(yè)管理中的不當(dāng)行為進(jìn)行有效的監(jiān)督管理。在社會(huì)轉(zhuǎn)型過(guò)程中國(guó)家、市場(chǎng)、社會(huì)三者之間權(quán)力再分配的不對(duì)稱性決定了社區(qū)物業(yè)關(guān)系中的權(quán)力博弈是力量對(duì)比失衡的非均衡性博弈。[6]因此政府及其相關(guān)職能部門的監(jiān)督管理對(duì)社區(qū)的和諧發(fā)展顯得異常重要。根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)規(guī)定，縣級(jí)以上房地產(chǎn)行政主管部門的職責(zé)是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)和物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)行行業(yè)管理和監(jiān)督。而在現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象頻出沒(méi)有能夠有效治理的情況下，政府并沒(méi)有動(dòng)力去監(jiān)管基層社區(qū)的物業(yè)管理的一系列不規(guī)范行為。[9]由于物業(yè)管理公司并非純粹的市場(chǎng)化運(yùn)作，而是摻雜著一些行政部門和利益集團(tuán)的利益，導(dǎo)致相關(guān)政府主管部門并沒(méi)有能夠及時(shí)糾正問(wèn)題，相反由于其縱容行為進(jìn)一步強(qiáng)化了社區(qū)管理方的行政化行為。雖然小區(qū)業(yè)主的維權(quán)意識(shí)在不斷高漲，維權(quán)行為不斷出現(xiàn)，但是如果每一次正當(dāng)?shù)木S權(quán)行為得不到政府的積極參與支持，維權(quán)行為就很難得到好的社會(huì)效果。如果政府部門能夠及時(shí)糾正社區(qū)管理中存在的不當(dāng)行為以及對(duì)于社區(qū)居民反應(yīng)的問(wèn)題能夠及時(shí)回應(yīng)，就能弱化物業(yè)管理方的權(quán)力過(guò)大等行政化行為，減少社區(qū)范圍內(nèi)的各種糾紛，構(gòu)建良好的社區(qū)公共秩序。

促進(jìn)城市社區(qū)物業(yè)管理良性發(fā)展的對(duì)策

社區(qū)物業(yè)管理作為社會(huì)化、市場(chǎng)化的管理行為，對(duì)于城市住宅小區(qū)的日常管理和維護(hù)，對(duì)于改善人居環(huán)境、穩(wěn)定社會(huì)治安、促進(jìn)和諧社會(huì)建設(shè)方面發(fā)揮了重要作用。但在管理過(guò)程中存在的行政化管理行為，不但與我國(guó)基層社會(huì)管理機(jī)制創(chuàng)新背道而馳，而且還影響了社區(qū)物業(yè)治理的績(jī)效，導(dǎo)致社區(qū)業(yè)主無(wú)法享受基本公共服務(wù)，降低了社區(qū)居民的滿意度，甚至導(dǎo)致各種的發(fā)生。因此必須采取有效的措施化解社區(qū)物業(yè)管理中的行政化傾向，維護(hù)社區(qū)業(yè)主利益，促進(jìn)基層社區(qū)和諧穩(wěn)定發(fā)展。1.建立和完善城市基層社區(qū)自治組織在城市基層社區(qū)管理范圍內(nèi)主要存在兩大社區(qū)自治組織，社區(qū)業(yè)主委員會(huì)和居民委員會(huì)，它們作為基層社區(qū)自我管理自我教育自我服務(wù)的自治組織，可以部分消減物業(yè)公司與社區(qū)業(yè)主之間權(quán)力的非對(duì)稱性，對(duì)于基層社區(qū)物業(yè)管理的行政化行為有著一定的抑制功能。但在當(dāng)前社區(qū)業(yè)委會(huì)和居委會(huì)面臨著一系列的困境導(dǎo)致其并沒(méi)有能夠發(fā)揮其應(yīng)該具有的功能。對(duì)于業(yè)主委員會(huì)來(lái)說(shuō)，它們面臨的問(wèn)題有：首先，在部分的物業(yè)小區(qū)內(nèi)，根本就不存在業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)的成立需要一定繁瑣的程序，如果缺乏社區(qū)物業(yè)和相關(guān)部門的支持，社區(qū)業(yè)委會(huì)的成立將是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程。其次，業(yè)主委員會(huì)的日常運(yùn)轉(zhuǎn)增加了社區(qū)業(yè)主的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。業(yè)委會(huì)作為業(yè)主們的自治組織，其日常運(yùn)轉(zhuǎn)經(jīng)費(fèi)來(lái)源于全體業(yè)主的繳費(fèi)，這無(wú)疑增加了業(yè)主的經(jīng)濟(jì)壓力。如果業(yè)主不愿意繳納費(fèi)用，業(yè)委會(huì)則根本無(wú)法正常運(yùn)轉(zhuǎn)。再者，即使存在業(yè)委會(huì)，但業(yè)委會(huì)內(nèi)部利益的分化可能導(dǎo)致其根本不能維護(hù)業(yè)主的共同利益。因?yàn)闃I(yè)主和業(yè)主委員會(huì)是一種委托關(guān)系，在這種關(guān)系模式下，由于信息不對(duì)稱，委托人難以對(duì)人的行為決策進(jìn)行全面的、徹底的監(jiān)督和約束，于是就存在一個(gè)人的“道德風(fēng)險(xiǎn)”問(wèn)題。而且，在一個(gè)社區(qū)內(nèi)有諸多的業(yè)主，業(yè)主委員會(huì)在履行職責(zé)的過(guò)程中，其所有權(quán)的主體并不是單一的，而是多元的。這些多元主體之間既有共同的公共利益,也有各自的特殊利益需求。因此在具體的事務(wù)處理過(guò)程中，就很容易出現(xiàn)利益上的紛爭(zhēng)。[10]正如有關(guān)的研究顯示，當(dāng)前業(yè)主委員會(huì)存在五大難題：業(yè)主大會(huì)召開(kāi)難、業(yè)主委員會(huì)籌建難、正常運(yùn)作難、司法維權(quán)難以及對(duì)業(yè)主委員會(huì)及其成員監(jiān)督難。[11](P295-300)所以在當(dāng)前的現(xiàn)實(shí)困境下，為了減少社區(qū)物業(yè)管理方的行政化行為，在不斷建立和完善社區(qū)業(yè)主委員會(huì)的同時(shí)，可以通過(guò)不斷完善社區(qū)居民委員會(huì)的功能消解社區(qū)物業(yè)管理方的利益沖動(dòng)。因?yàn)樯鐓^(qū)居民委員會(huì)作為一個(gè)既定的維護(hù)社區(qū)居民利益的組織具有較強(qiáng)的合法性和權(quán)威性，其具有足夠的權(quán)威能夠協(xié)調(diào)社區(qū)居民與社區(qū)物業(yè)管理方之間的糾紛，維護(hù)社區(qū)各方的利益。當(dāng)然社區(qū)自治組織的存在并不是一個(gè)與社區(qū)物業(yè)管理公司的對(duì)立性存在，而是通過(guò)多元合作式的治理共同維護(hù)社區(qū)相關(guān)利益方的利益，維護(hù)社區(qū)物業(yè)可持續(xù)性發(fā)展。2.加強(qiáng)城市物業(yè)社區(qū)共同體意識(shí)建設(shè)社區(qū)本應(yīng)是居民的生活共同體，本應(yīng)是鄰里而居、守望相助，但由于居民在各自的工作和生活中難有交叉匯集，加之居民的社會(huì)地位、教育和職業(yè)經(jīng)歷亦各不相同，故難有情感交集，難以形成共同意識(shí)。[12]因此加強(qiáng)物業(yè)社區(qū)共同體精神建設(shè)，增強(qiáng)社區(qū)居民的認(rèn)同感是促進(jìn)社區(qū)物業(yè)良性發(fā)展的重要措施。一方面需要增強(qiáng)社區(qū)業(yè)主的主體性意識(shí)。物業(yè)小區(qū)是業(yè)主的小區(qū)而不是物業(yè)公司的小區(qū)，物業(yè)管理本質(zhì)上是業(yè)主行使共同管理權(quán)利的體現(xiàn)，業(yè)主作為物業(yè)的所有人，是物業(yè)管理的主導(dǎo)者和物業(yè)服務(wù)的消費(fèi)者，并通過(guò)業(yè)主大會(huì)行使物業(yè)管理的權(quán)利。[13]另一方面需要加強(qiáng)社區(qū)居民之間的互動(dòng)和參與，增強(qiáng)社區(qū)居民之間的了解和信任，構(gòu)建具有社區(qū)特色的社區(qū)文化，增強(qiáng)社區(qū)居民之間的認(rèn)同感和歸屬感，最終使得居民小區(qū)真正成為親密無(wú)間、守望相助、出入相友的和諧物業(yè)小區(qū)。3.加強(qiáng)政府及相關(guān)部門在社區(qū)物業(yè)治理中的責(zé)任首先，規(guī)范社區(qū)物業(yè)管理者的準(zhǔn)入資格和退出機(jī)制。一方面要完善社區(qū)物業(yè)的準(zhǔn)入機(jī)制，加強(qiáng)社區(qū)物業(yè)管理人員隊(duì)伍建設(shè)，提升社區(qū)物業(yè)管理人員素質(zhì)。對(duì)于沒(méi)有物質(zhì)管理資質(zhì)的企業(yè)在社區(qū)中的存在，相關(guān)部門應(yīng)該采取嚴(yán)查的方式禁止其進(jìn)入。另一方面要完善社區(qū)物業(yè)退出機(jī)制。如果社區(qū)物業(yè)管理中存在一系列不規(guī)范的行為而且不能及時(shí)更改就要取消其相關(guān)的資質(zhì)。其次，規(guī)范社區(qū)物業(yè)管理者權(quán)力，加強(qiáng)對(duì)社區(qū)物業(yè)管理監(jiān)管。雖然社區(qū)居民有著強(qiáng)烈的社區(qū)物業(yè)管理需求，但由于社區(qū)物業(yè)管理方不當(dāng)?shù)墓芾矸?wù)行為弱化了社區(qū)居民的物業(yè)需求，而且導(dǎo)致物業(yè)和業(yè)主在許多情況下成了勢(shì)不兩立的對(duì)立面。因此為了社區(qū)物業(yè)管理的可持續(xù)發(fā)展，政府及其相關(guān)部門要規(guī)范社區(qū)物業(yè)管理者的權(quán)力，加強(qiáng)對(duì)社區(qū)物業(yè)監(jiān)管，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的收費(fèi)行為。而且由于社區(qū)物業(yè)管理是一個(gè)低技術(shù)含量的低端行業(yè)，其所需的勞動(dòng)力并非高端人才，這就決定了物業(yè)管理的人工成本是低廉的，物業(yè)管理不能是也不能被允許是暴利的行業(yè)，[14]因此，政府要嚴(yán)格禁止社區(qū)物業(yè)管理中存在的暴利行為。再者，暢通社區(qū)物業(yè)居民的利益訴求表達(dá)渠道，充分發(fā)揮居民委員會(huì)在社區(qū)物業(yè)管理中的監(jiān)督作用。政府及相關(guān)部門對(duì)于社區(qū)業(yè)主提出的問(wèn)題應(yīng)該給予及時(shí)回應(yīng)，做好社區(qū)業(yè)主和社區(qū)物業(yè)管理方之間的溝通，防止問(wèn)題的不斷累積導(dǎo)致突破業(yè)主的心理防線，增加問(wèn)題解決的難度。最后，完善社區(qū)物業(yè)管理的財(cái)政稅收支持。雖然社區(qū)物業(yè)管理采取的是市場(chǎng)化運(yùn)作方式，其在運(yùn)作過(guò)程中有著強(qiáng)烈的經(jīng)濟(jì)利益沖動(dòng)。不過(guò)由于社區(qū)物業(yè)的管理行為是一個(gè)有著明顯正外部性特征和社會(huì)效益的管理行為，正如有學(xué)者指出：實(shí)施物業(yè)管理對(duì)物業(yè)直接相關(guān)者———物業(yè)所有者(或稱業(yè)主)和房屋使用者有價(jià)值，對(duì)其他相關(guān)者也有價(jià)值。如果物業(yè)管理的投入完全由物業(yè)直接相關(guān)者承擔(dān)，其他相關(guān)者所獲得的價(jià)值便構(gòu)成了物業(yè)管理的外部性。外部性的存在，影響了物業(yè)管理投入者的積極性，進(jìn)而影響物業(yè)管理的生產(chǎn)和消費(fèi)循環(huán)。[15]因此，在管理的過(guò)程中為了減少其經(jīng)濟(jì)利益屬性與社會(huì)利益屬性之間的沖突，社區(qū)物業(yè)的管理行為不能等同于單純市場(chǎng)化行為，政府應(yīng)該對(duì)其給予一定的財(cái)政稅費(fèi)優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)支持其向良性方向發(fā)展。

篇(2)

關(guān)鍵詞：高層居住建筑，火災(zāi)隱患，預(yù)防對(duì)策

 

一、引言

近年來(lái)，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的突飛猛進(jìn)，城市住房建設(shè)步伐的加快，小高層和高層建筑在各地猶如雨后春筍般拔地而起，且高度也隨之增高，高層建筑的出現(xiàn)，是出于建設(shè)用地的制約和使用功能的需要，同時(shí)也被世人看成是一個(gè)城市科技發(fā)展和綜合實(shí)力的標(biāo)志。但從消防的角度看，越高的建筑火災(zāi)危險(xiǎn)性越大，一旦發(fā)生火災(zāi)，撲救難度大，造成的人員傷亡和經(jīng)濟(jì)損失大，給國(guó)家和人民生命財(cái)產(chǎn)造成了極大的損失。

二、高層建筑火災(zāi)隱患分析

2008年10月9日，哈爾濱市道里區(qū)28層，高99．8米的大廈高層建筑發(fā)生火災(zāi)。為撲滅這場(chǎng)大火，哈爾濱市消防部門共出動(dòng)10個(gè)消防中隊(duì)，300多名消防指戰(zhàn)員，70余臺(tái)消防車輛，共救出61名被困人員，所幸無(wú)人員死亡。

2009年2月9日8時(shí)27分，央視新址北配樓發(fā)生火災(zāi)。中央和北京市有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)迅即趕赴現(xiàn)場(chǎng)指揮撲救，經(jīng)過(guò)595名消防官兵英勇奮戰(zhàn)，大火燃燒近6小時(shí)后才被完全撲滅。論文參考，預(yù)防對(duì)策。

近年來(lái)我市高層火災(zāi)頻發(fā)：2006年2月份，某花園第17層住戶客廳發(fā)生火災(zāi)，火災(zāi)過(guò)火面積30平米，燒毀客廳部分家具，造成2人死亡，火災(zāi)直接財(cái)產(chǎn)損失約5萬(wàn)元。2008年6月，某大廈公共走道發(fā)生火災(zāi)，消防人員到場(chǎng)時(shí)發(fā)現(xiàn)有6名人員被困，其中有4名婦女、2名小孩，情況非常危急，火勢(shì)撲滅后，人員被全部救出。結(jié)合全國(guó)高層建筑日益嚴(yán)峻的火災(zāi)形勢(shì)，筆者對(duì)全市的高層消防管理現(xiàn)狀進(jìn)行了調(diào)研，現(xiàn)將分析所得和工作對(duì)策供大家共同探討：

1、消防設(shè)施不到位

高層建筑中的消防設(shè)施種類繁多、功能不一、作用各有千秋。雖然有《高層建筑防火設(shè)計(jì)規(guī)范》的強(qiáng)制性條文，但我們?cè)诠こ舔?yàn)收、平時(shí)檢查、專項(xiàng)整治和火災(zāi)事故調(diào)查中仍然會(huì)發(fā)現(xiàn)，高層建筑目前普遍存在消防設(shè)施“短斤缺兩”、質(zhì)量性能差、功能不全和違規(guī)使用等先天性火災(zāi)隱患。首先我市花園高層住宅小區(qū)因開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中追求環(huán)境優(yōu)美，減少了水泵接合器的安裝數(shù)量，部分設(shè)置的接合器位置不符合規(guī)范要求。再者由于物業(yè)管理不善等因素，出現(xiàn)管道堵塞或閥門關(guān)閉，導(dǎo)致水泵結(jié)合器無(wú)法正常使用。其次《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》第6.3.3.11條規(guī)定：消防電梯間前室宜設(shè)擋水設(shè)施；消防電梯的井底應(yīng)設(shè)排水設(shè)施。據(jù)調(diào)查，因規(guī)范沒(méi)有強(qiáng)制規(guī)定，目前投入使用的幾乎所有高層建筑消防電梯間前室均未設(shè)置擋水設(shè)施。最后是物業(yè)公司對(duì)消防安全不夠重視、日常消防管理不到位，從而造成目前眾多高層建筑存在消防設(shè)施不完整好用、消防通道堵塞，安全疏散條件差等諸多火災(zāi)隱患。

2、后期裝修監(jiān)管不力。

后期裝修過(guò)程中，各監(jiān)管單位監(jiān)督不到位，容易造成很多先天性的火災(zāi)隱患，目前居住樓設(shè)計(jì)相當(dāng)完美，外表都是高檔木板、玻璃板以及香樟樹(shù)合制的版塊，該材料耐火能力較低，建筑物的外墻保溫材料大部分采用易燃材料，一旦發(fā)生火災(zāi)極易造成建筑物火災(zāi)迅速擴(kuò)散，如2009年眾所周知的央視大樓火災(zāi)，室摘要都大量使用了天幕燈、布景燈；其使用的空調(diào)、音響、電視、燈具等用電設(shè)備也相對(duì)較多，如果這些電器設(shè)備使用不當(dāng)，容易造成局部過(guò)載，線路短路，引起火災(zāi);加上有些業(yè)主消防意識(shí)淡薄甚至不懂得消防設(shè)施的用途，便在門面裝修過(guò)程中將噴淋與煙感探測(cè)器、消火栓等消防設(shè)施遮擋，導(dǎo)致在火災(zāi)發(fā)生時(shí)消防設(shè)施起不到作用。

3、建筑商、物業(yè)、業(yè)主三者忽視消防安全

建筑商和物業(yè)管理單位在思想上認(rèn)識(shí)不足，缺乏現(xiàn)代消防管理意識(shí)。主要問(wèn)題表現(xiàn)在：開(kāi)發(fā)商重建輕管。論文參考，預(yù)防對(duì)策。樓房建成后，物業(yè)管理對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)就成了次要的問(wèn)題，尤其是一些小型開(kāi)發(fā)商，秉著“肥水不流外人田”的思想，自己招聘幾個(gè)人員就組成了物業(yè)公司，物業(yè)管理的不規(guī)范給小區(qū)留下了隱患。例如，消控中心值班人員無(wú)證上崗、小區(qū)消防通道劃線停車收費(fèi)成為顯性問(wèn)題。二是私自關(guān)停消防設(shè)施。一些物業(yè)為了節(jié)約管理成本，私自關(guān)閉消防電梯電源，關(guān)閉消防供水閥門，埋下了嚴(yán)重的消防安全隱患。小區(qū)業(yè)主或住戶消防意識(shí)薄弱，只顧自身利益，對(duì)身邊的消防安全漠不關(guān)心。如室內(nèi)消火栓成了自家的免費(fèi)水龍頭，消防通道成為私家車寬敞的停車場(chǎng)，甚至消防設(shè)施關(guān)閉或報(bào)廢也視而不見(jiàn)；自防自救能力低，有些住戶缺乏消防知識(shí)，個(gè)別連滅火器都陌生甚至不會(huì)使用，更談不上科學(xué)滅火自救逃生了。現(xiàn)有關(guān)于物業(yè)管理的相關(guān)法律中，《物權(quán)法》規(guī)定籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金由業(yè)主共同決定，是否收取須由全體業(yè)主三分之二以上通過(guò)。在消防設(shè)施損壞或癱瘓的情況下，極易造成維修資金不足，無(wú)法保證系統(tǒng)完整好用。

三、預(yù)防高層居住建筑火災(zāi)的預(yù)防對(duì)策

1、強(qiáng)化建筑內(nèi)部消防設(shè)施的維護(hù)和保養(yǎng)，確保其完整好用。

一是消防機(jī)構(gòu)要嚴(yán)把審核驗(yàn)收關(guān)，加大對(duì)施工過(guò)程中的檢查監(jiān)督力度，避免施工方“缺斤短兩”、“偷工減料”造成先天性火災(zāi)隱患。二是高度重視消防設(shè)施系統(tǒng)的完整好用，在撲救高層建筑火災(zāi)的過(guò)程中，消防設(shè)施尤其是室內(nèi)消火栓是實(shí)現(xiàn)快速有效撲救時(shí)重要的、也是“唯一”可以使用的利器。三是適當(dāng)提高消防電梯的防水功能，除了增強(qiáng)電梯電機(jī)線路等部件的防水性能外，還應(yīng)強(qiáng)制規(guī)定在高層建筑消防電梯間前室必須設(shè)置擋水設(shè)施，以有利于消防電梯充分發(fā)揮其功能。三是合理設(shè)置高層住宅小區(qū)消防水泵接合器。可規(guī)定每幢高層住宅建筑單獨(dú)設(shè)置水泵接合器，并設(shè)置醒目的標(biāo)志，特別是分層供水的標(biāo)志。

2、認(rèn)真落實(shí)消防安全責(zé)任制

目前，高層建筑應(yīng)嚴(yán)格按照“誰(shuí)經(jīng)營(yíng)，誰(shuí)負(fù)責(zé)”的原則，建立消防安全責(zé)任制，落實(shí)到人，制定應(yīng)急疏散預(yù)案，指定專人進(jìn)行安全巡視檢查。同時(shí)必須加強(qiáng)對(duì)管理人員和全民的培訓(xùn)和教育，使其掌握基本的消防知識(shí)，會(huì)報(bào)火警、會(huì)使用滅火器材、會(huì)組織人員疏散，會(huì)撲救初期火災(zāi)。對(duì)高層建筑管理工作人員，應(yīng)進(jìn)行防火安全知識(shí)教育，使他們學(xué)會(huì)安全用火，熟知各種避難方法，提高心理承受能力；同時(shí)要進(jìn)行防火安全疏散預(yù)案的學(xué)習(xí)，進(jìn)行職業(yè)道德與修養(yǎng)教育，使他們?cè)诨馂?zāi)發(fā)生時(shí)能引導(dǎo)顧客逃生。物業(yè)管理公司要加大小門面和居民樓裝修過(guò)程中的管理，避免造成消防設(shè)施被遮擋、掩蓋、使用不符合標(biāo)準(zhǔn)的裝修材料和超負(fù)荷用電現(xiàn)等現(xiàn)象的發(fā)生，盡到督促具有一定規(guī)模的個(gè)體工商戶到消防機(jī)構(gòu)辦理消防手續(xù)的責(zé)任。

3、提高物業(yè)公司的消防安全管理能力。

一是提高物業(yè)公司的準(zhǔn)入門檻。論文參考，預(yù)防對(duì)策。要明確規(guī)定物業(yè)管理單位必須配備一定數(shù)量的消防專業(yè)技術(shù)人員，通過(guò)消防專業(yè)培訓(xùn)，作為核發(fā)物業(yè)管理單位資質(zhì)證書(shū)的前置條件。二是加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司的監(jiān)督管理。消防監(jiān)督部門應(yīng)該把加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司的管理作為今后消防管理的一項(xiàng)經(jīng)常性工作。與建設(shè)、房管等部門之間建立信息通報(bào)制度，把履行消防安全職責(zé)情況納入物業(yè)管理單位資質(zhì)申領(lǐng)、等級(jí)評(píng)定的范疇。三是統(tǒng)一維護(hù)保養(yǎng)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。借鑒消防安全重點(diǎn)單位管理模式，物業(yè)公司也要定期向消防部門報(bào)告建筑消防設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)的狀況。四是提高物業(yè)公司從業(yè)人員消防業(yè)務(wù)技能。建立持證上崗制度。物業(yè)公司必須在提高從業(yè)人員自身業(yè)務(wù)素質(zhì)方面入手，通過(guò)消防部門的集中培訓(xùn)和自我學(xué)習(xí)，努力提高綜合技能，提升消防設(shè)施的維護(hù)管理整體水平。五是加強(qiáng)法制建設(shè)，完善物業(yè)公司及業(yè)主委員會(huì)的管理職責(zé)。一方面，要進(jìn)一步明確兩者的法律責(zé)任和制約措施。論文參考，預(yù)防對(duì)策。新《消防法》第18條對(duì)住宅區(qū)的物業(yè)公司的消防安全管理明確了責(zé)任，但是物業(yè)公司是受雇于業(yè)主委員會(huì)，目前對(duì)業(yè)主委員會(huì)的法律責(zé)任規(guī)定還是空白。另外，新《消防法》第67條對(duì)物業(yè)公司的法律懲戒措施較弱。另一方面，要明確消防設(shè)施的維保資金來(lái)源。現(xiàn)有關(guān)于物業(yè)管理的相關(guān)法律中，可以通過(guò)地方立法或制定政府法規(guī)文件的方式，將消防設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)、更新及接入城市遠(yuǎn)程報(bào)警監(jiān)控系統(tǒng)的費(fèi)用納入大修基金和物業(yè)費(fèi)支出的項(xiàng)目?jī)?nèi)，從而解決資金來(lái)源問(wèn)題。

4、加強(qiáng)消防宣傳力度

按照新《消防法》建立社會(huì)化的消防工作網(wǎng)絡(luò)的工作原則，提高全民的法律意識(shí)和消防安全意識(shí)，才能真正的減少火災(zāi)隱患的存在，減少火災(zāi)事故的發(fā)生。因此，消防部門要充分利用各種途徑進(jìn)行消防宣傳，大力宣傳消防法律、法規(guī)、防滅火常識(shí)和火場(chǎng)逃生知識(shí)，切實(shí)提高廣大群眾的消防安全意識(shí)和自防自救能力。管理人員（包括物業(yè)人員）必須通過(guò)消防安全培訓(xùn)后方可上崗，消防控制室值班人員必須經(jīng)過(guò)培訓(xùn)取得上崗證件后方可上崗值班，并定期進(jìn)行消防安全培訓(xùn)。論文參考，預(yù)防對(duì)策。

四、總論

總之，在全社會(huì)構(gòu)筑“防火墻”工程的良好形勢(shì)下，逐漸形成政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、部門依法監(jiān)管、單位全面負(fù)責(zé)、公民積極參與的社會(huì)化消防工作新格局。論文參考，預(yù)防對(duì)策。全面落實(shí)政府部門消防工作“四項(xiàng)責(zé)任”、切實(shí)提高公安機(jī)關(guān)消防監(jiān)督管理“四個(gè)水平”、努力夯實(shí)農(nóng)村、社區(qū)火災(zāi)防控“四個(gè)基礎(chǔ)”、大力提升社會(huì)單位消防安全“四個(gè)能力”建設(shè)。只有建立系統(tǒng)化協(xié)作，形成聯(lián)防機(jī)制，才能最大限度的預(yù)防和減少火災(zāi)事故的發(fā)生，才能最大程度的提高社會(huì)化消防安全監(jiān)督管理的效能，保障廣大社會(huì)單位尤其是高層居住建筑群體的消防安全，全面構(gòu)筑高層建筑消防安全“防火墻”。

篇(3)

（一）成立業(yè)主委員會(huì)

業(yè)主委員會(huì)成立前，即在前期物業(yè)管理期間（即在業(yè)主委員會(huì)成立之前），物業(yè)管理公司由發(fā)展商選聘，業(yè)主通常向物業(yè)管理公司辦理入住手續(xù)，并向其繳納物業(yè)維修基金。

1．業(yè)主委員會(huì)自主管理物業(yè)維修基金，須遵守物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法規(guī)定，不得將物業(yè)維修基金出借，不得將物業(yè)維修基金用于投資房地產(chǎn)、股票、期貨，或者從事其他經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，不得用物業(yè)維修基金為單位和個(gè)人提供任何形式的擔(dān)保。不得將以下四項(xiàng)費(fèi)用列入專項(xiàng)維修資金中：（1）依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費(fèi)用；（2）依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；（3）應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費(fèi)用；（4）根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。

2．業(yè)主委員會(huì)須向業(yè)主大會(huì)提交自主管理物業(yè)維修基金的實(shí)施方案，其中應(yīng)明確是業(yè)委會(huì)自行管理還是委托專業(yè)機(jī)構(gòu)管理，并詳細(xì)說(shuō)明物業(yè)維修基金的存儲(chǔ)銀行及帳號(hào)、計(jì)息方法、管理費(fèi)用列支渠道及數(shù)額、使用流程、本息余額定期公布方案、提供業(yè)主查詢本息余額的方式等內(nèi)容。對(duì)因業(yè)主委員會(huì)集體或業(yè)主委員會(huì)成員個(gè)人原因致使物業(yè)維修基金無(wú)法保值增值或?qū)е沦Y金流失的，實(shí)施方案應(yīng)預(yù)先提出解決方法。

3．上述方案須在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上，經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主表決同意后，由業(yè)主大會(huì)出具相關(guān)書(shū)面決定。如小區(qū)某幢樓的樓道燈壞了，如果這幢單元樓有30戶住戶，只要其中20戶住戶同意就可列支維修資金。

4．業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)街道辦事處、社區(qū)居民委員會(huì)代表列席。業(yè)主表決意見(jiàn)及業(yè)主大會(huì)決定須提供公證證明，并與實(shí)施方案一并報(bào)市物業(yè)主管部門備案。

盡管有關(guān)規(guī)定的非常明確，但由于種種原因，客觀上缺乏有力的監(jiān)督，發(fā)展商延遲繳納其應(yīng)承擔(dān)的物業(yè)維修基金以及物業(yè)管理公司挪用物業(yè)維修基金就成為可能，特別是發(fā)展商拖延繳納物業(yè)維修基金的現(xiàn)象更是常有的事；由于發(fā)展商和物業(yè)公司并非完全嚴(yán)格依法從事，要從真正意義上解決物業(yè)維修基金糾紛問(wèn)題，需要一種規(guī)范的管理機(jī)制，需要有專門的機(jī)構(gòu)科學(xué)規(guī)范的管理物業(yè)維修基金。

二、獨(dú)立的物業(yè)維修基金管理部門

目前一些城市設(shè)立了物業(yè)維修資金管理中心統(tǒng)一管理物業(yè)維修基金。

（一）物業(yè)維修資金管理中心基本職能

1．負(fù)責(zé)全市住宅共用部位和共用設(shè)施、設(shè)備維修基金的歸集；2．負(fù)責(zé)全市物業(yè)維修基金的日常財(cái)務(wù)管理；3．負(fù)責(zé)全市住宅共用部位和共用設(shè)施、設(shè)備大修以上項(xiàng)目及預(yù)算、決算的審核；4．負(fù)責(zé)全市物業(yè)維修基金的使用監(jiān)督；5．負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理人員的培訓(xùn)；6．市物業(yè)行政主管部門交辦的工作。

（二）基金一般使用程序如下

1．由物業(yè)管理企業(yè)將物業(yè)維修基金使用申請(qǐng)表和經(jīng)費(fèi)預(yù)算方案報(bào)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)后,再報(bào)市物業(yè)維修資金管理中心。經(jīng)核實(shí)后，撥付70%的維修費(fèi)用。2．維修更新工程完工后,由物業(yè)管理企業(yè)將下列要件報(bào)市物業(yè)維修資金管理中心，經(jīng)核實(shí)后，撥付維修費(fèi)用的余額：(1)經(jīng)審計(jì)的工程決算單；(2)業(yè)主委員會(huì)審核簽章的施工承包合同；(3)工程維修更新的發(fā)票原件；(4)業(yè)主委員會(huì)驗(yàn)收合格證明。

（三）針對(duì)社會(huì)認(rèn)知度不強(qiáng)的舉措

1．加強(qiáng)內(nèi)涵建設(shè)，抓好內(nèi)部管理和職工隊(duì)伍建設(shè)。明確工作人員的“責(zé)、權(quán)、利”，充分調(diào)動(dòng)工作積極性，又嚴(yán)格落實(shí)各項(xiàng)規(guī)章制度，加強(qiáng)教育培訓(xùn)和考核獎(jiǎng)懲，在端正工作態(tài)度、熱情服務(wù)群眾、改善管理形象等方面有新的提升。

2．對(duì)外加強(qiáng)宣傳力度。針對(duì)有關(guān)物業(yè)維修基金的政策法規(guī)宣傳力度不足，致使有些業(yè)主不知曉相關(guān)規(guī)定，甚至對(duì)物業(yè)維修基金概念了解不夠的問(wèn)題，物業(yè)維修資金管理中心可開(kāi)設(shè)宣傳專刊、開(kāi)展有獎(jiǎng)?wù)鞔鸺耙庖?jiàn)建議征集活動(dòng)、舉辦巡回講座等方式在業(yè)主委員會(huì)中開(kāi)展《辦法》的宣傳工作，努力促進(jìn)依法辦事，切實(shí)維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。

3．針對(duì)申請(qǐng)使用物業(yè)維修基金的某些規(guī)定和程序在實(shí)際中操作性不強(qiáng)，群眾容易出現(xiàn)意見(jiàn)較大的問(wèn)題，物業(yè)維修資金管理中心將組織力量對(duì)基金使用中出現(xiàn)的一些熱點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行調(diào)研，提出解決方案，力爭(zhēng)加強(qiáng)物業(yè)維修基金使用的科學(xué)性、可操作性。

4．當(dāng)維修基金數(shù)額巨大時(shí)，要爭(zhēng)取產(chǎn)生最大的增值效益，閑置時(shí)，可用于購(gòu)買國(guó)債和其它法律法規(guī)允許的投資渠道，維修基金利息凈收益轉(zhuǎn)作維修基金滾存使用和管理。爭(zhēng)取最大限度的使維修基金達(dá)到保值增值的效果，防止閑置。普通管理機(jī)構(gòu)很難達(dá)到，那么可以委托管理公司管理。現(xiàn)階段我國(guó)的投資渠道主要有以下幾種：股票、債券、投資房地產(chǎn)、直接貸款、進(jìn)行國(guó)際投資。進(jìn)行資本運(yùn)作時(shí)要符合下面要求：安全性高，風(fēng)險(xiǎn)性為零；流動(dòng)性強(qiáng)，可隨時(shí)變現(xiàn)，方便資金的靈活使用；收益率較高等。

三、附屬有關(guān)職能部門進(jìn)行物業(yè)基金的監(jiān)管

物業(yè)維修基金管理的實(shí)踐中，因各種原因不能設(shè)置統(tǒng)一管理機(jī)構(gòu)的，均附屬有關(guān)職能部門進(jìn)行物業(yè)基金的監(jiān)管。如南京市房產(chǎn)局物業(yè)辦公室管理物業(yè)維修基金；廣州國(guó)土房管局管理物業(yè)維修基金等。

（一）監(jiān)管現(xiàn)狀

1．集量大、使用量小。拿南京為例，購(gòu)房人交繳的維修基金總量非常巨大，但使用出去的量卻只有3000萬(wàn)元，還不到歸集總量的2％。2．相關(guān)法律制定的不完善和相互沖突，使管理上問(wèn)題不斷出現(xiàn)。

（二）措施

1．向相關(guān)部門反映，加快物業(yè)管理?xiàng)l例修改進(jìn)度。2．盡快解釋法律適用問(wèn)題，明確1998年10月1日至2003年8月31日期間的繳交主體。3．參照上海、成都等城市的做法，加快完善專項(xiàng)維修基金立法，對(duì)專項(xiàng)維修基金的繳存、管理、使用和責(zé)任等一系列具體問(wèn)題予以明確，將專項(xiàng)維修基金的繳交與開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)手續(xù)、業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證等相掛鉤。4．繼續(xù)加強(qiáng)對(duì)專項(xiàng)維修基金的監(jiān)督。先進(jìn)行全面檢查清理，下一步繼續(xù)督促繳交責(zé)任人履行繳交責(zé)任，健全執(zhí)法制度，引導(dǎo)業(yè)主有效維護(hù)合法權(quán)益。5．繼續(xù)加大對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位欠繳資金的追討力度，繼續(xù)積極主動(dòng)地協(xié)調(diào)市、區(qū)法院，支持業(yè)主通過(guò)司法途徑維護(hù)自身的合法權(quán)益。6．是進(jìn)一步加大宣傳力度，采取形式多樣的宣傳方式，加大力度，宣傳專項(xiàng)維修基金政策法規(guī)，營(yíng)造專項(xiàng)維修基金繳交、使用的誠(chéng)信、公平環(huán)境，引導(dǎo)社會(huì)各方主體自覺(jué)維護(hù)自己的權(quán)益。

參考文獻(xiàn)

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[3]宋如萍等，英國(guó)房地產(chǎn)物業(yè)管理現(xiàn)狀及對(duì)我們的啟示《北京物價(jià)》2002，12

篇(4)

論文關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管壟斷

論文摘要:我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是伴隨著改革開(kāi)放而發(fā)展起來(lái)的,20世紀(jì)90年代以來(lái),隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的確立,城鎮(zhèn)住房制度的改革進(jìn)一步深化,房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展。但是2008年在國(guó)內(nèi)國(guó)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境的雙重影響下,迎來(lái)了房地產(chǎn)整體行業(yè)的“寒冬”,使“中國(guó)房地產(chǎn)泡沫”成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。因此,加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管成為當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要問(wèn)題之一。

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析

2008年10月,國(guó)房景氣指數(shù)連續(xù)10個(gè)月回落,達(dá)到99.68點(diǎn),兩年來(lái)首次處于“不景氣”線以下。1-10月全國(guó)商品房銷售面積4.5億平方米,同比下降16.5%,商品房空置面積同比增長(zhǎng)了13.1%(截至10月末)。北京、上海成交量嚴(yán)重萎縮,分別達(dá)到了49.6%和40.4%。全國(guó)70個(gè)城市中,有35個(gè)城市新建住宅銷售價(jià)格下降,深圳和廣州的新建住宅銷售價(jià)格降幅較大,同比下跌15%和7.4%。一連串的灰色數(shù)字,讓整個(gè)市場(chǎng)信心全面受挫。地產(chǎn)全行業(yè)陷入了數(shù)年來(lái)最為艱難的蕭條局面。6萬(wàn)多家地產(chǎn)公司,數(shù)以萬(wàn)計(jì)的員工的就業(yè),眾多白領(lǐng)和農(nóng)民工的收入,都系于一條產(chǎn)業(yè)鏈的興衰。作為“重要支柱產(chǎn)業(yè)”,房地產(chǎn)業(yè)有著最廣泛的關(guān)聯(lián)影響,其低迷狀態(tài)必將傳導(dǎo)到下游的建材、建筑施工、家居等行業(yè),上溯至上游的鋼鐵、水泥、土地等行業(yè),乃至金融安全。地產(chǎn)行業(yè)在信貸政策重負(fù)下的蕭條,遠(yuǎn)比想象的后果更為嚴(yán)重。

為應(yīng)對(duì)危機(jī),國(guó)務(wù)院連續(xù)三次降息,并推出擴(kuò)大內(nèi)需的“4萬(wàn)億元”計(jì)劃。也加大了保障性住房的建設(shè)力度,且出臺(tái)了一系列放松首次房貸的政策。同時(shí),在不斷出臺(tái)各種“救市”措施過(guò)程中,國(guó)家相關(guān)部門也在加強(qiáng)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管力度,避免出現(xiàn)更大的“危機(jī)”。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)政府監(jiān)管的必要性分

(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在壟斷性

房地產(chǎn)的壟斷性是由房地產(chǎn)特性決定的,房地產(chǎn)的主要特性是位置的不可移動(dòng)性,一幢房屋一旦確定位置,其它建筑就不可替代,而且因存在樓層、朝向不同等因素,決定了一幢住宅中的每套住宅都具有獨(dú)立性,因此物業(yè)在出租和出售時(shí),帶有地域性和壟斷性,從而形成壟斷價(jià)格。由于房地產(chǎn)投入大,回收期長(zhǎng),因而能進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的只能是少數(shù)企業(yè)。再加上土地供應(yīng)的有限性和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的規(guī)模要求等,很容易形成部分的或地域性的壟斷,土地一級(jí)市場(chǎng)由政府壟斷,經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房由政府提供。為了穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格,保護(hù)消費(fèi)者利益,房地產(chǎn)市場(chǎng)必須要政府進(jìn)行監(jiān)管。

(二)房地產(chǎn)交易存在信息不對(duì)稱

由于房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的高價(jià)值性,與土地附著物相聯(lián)系的房產(chǎn)等方面的信息擁有差異造成了信息嚴(yán)重不對(duì)稱。對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),其對(duì)商品質(zhì)量(內(nèi)在和外在的)了解的更清楚,從而信息的相對(duì)擁有量較多。而對(duì)一般的需求者來(lái)說(shuō),既沒(méi)有能力也沒(méi)有精力去尋求這些信息。信息不對(duì)稱一方面提高了房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易成本,另一方面降低了市場(chǎng)的流動(dòng)性。

篇(5)

【關(guān)鍵詞】運(yùn)用新理念，推進(jìn)物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)的新發(fā)展

近年來(lái)，廣州遠(yuǎn)洋物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱廣遠(yuǎn)物業(yè)公司）在持續(xù)不斷地改革中求發(fā)展，其中財(cái)務(wù)管理模式的改革就是重要的一環(huán)。財(cái)務(wù)管理貫穿于企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的各個(gè)環(huán)節(jié)，為經(jīng)營(yíng)管理提供最及時(shí)、最真實(shí)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)又是財(cái)務(wù)模式的具體體現(xiàn)。為了使物業(yè)公司的生存和發(fā)展更具有競(jìng)爭(zhēng)力、生命力，適應(yīng)市場(chǎng)的要求，我們引用了“精益企業(yè)”理念對(duì)廣遠(yuǎn)物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理模式進(jìn)行了改革。

“精益企業(yè)”理念是根據(jù)日本豐田公司采用精益方法生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的成效提煉出來(lái)的理念。主要的原則是：“徹底鏟除無(wú)法為使用某個(gè)產(chǎn)品或服務(wù)的終端用戶提供附加值的那些活動(dòng)”及“要不斷地在過(guò)程中尋求和提高改進(jìn)的方法”。根據(jù)“精益企業(yè)”理念的基本原則，本文就改革過(guò)程中的一些問(wèn)題進(jìn)行探討。

一、找出無(wú)法為財(cái)務(wù)管理提供附加值的環(huán)節(jié)

避免無(wú)效勞動(dòng)和浪費(fèi)的關(guān)鍵是區(qū)分創(chuàng)造提供附加值的活動(dòng)和不創(chuàng)造提供附加值活動(dòng)以及浪費(fèi)。物業(yè)公司目前下屬分支機(jī)構(gòu)（部門）已達(dá)15家，管轄著70萬(wàn)平方米的物業(yè)小區(qū)以及房產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)，是涉及物業(yè)、醫(yī)療、酒店、餐飲、幼兒園等行業(yè)的綜合型的管理公司。由于管理范圍大、涉及行業(yè)多，實(shí)際上造成了管理上粗放、鏈條長(zhǎng)和難度大，個(gè)別部門（單位）各自為政，人為操縱財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，收入、成本費(fèi)用等會(huì)計(jì)信息不準(zhǔn)確。另一方面，資產(chǎn)、資金管理的分散，使資產(chǎn)、資金的使用存在一定經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。因此為了財(cái)務(wù)的統(tǒng)一管理，提高資金使用效率，增強(qiáng)工作效率和執(zhí)行力，對(duì)財(cái)務(wù)實(shí)行集中管理勢(shì)在必行。

二、統(tǒng)一財(cái)務(wù)核算、避免無(wú)效勞動(dòng)和浪費(fèi)

為了實(shí)行財(cái)務(wù)集中管理，廣遠(yuǎn)物業(yè)公司決定逐步實(shí)施全面財(cái)務(wù)集中管理，具體步驟是：（1）撤消大樓管理中心會(huì)計(jì)、出納崗位，僅設(shè)兼職出納,由公司財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)會(huì)計(jì)工作。（2）撤消黃埔酒店（含招待所）會(huì)計(jì)崗位,由公司財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)會(huì)計(jì)工作。（3）上川島遠(yuǎn)洋酒店的財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)由財(cái)務(wù)部接管。（4）將原天河幼兒園會(huì)計(jì)抽調(diào)公司財(cái)務(wù)部工作,負(fù)責(zé)天河幼兒園、大沙地幼兒園會(huì)計(jì)工作。（5）醫(yī)療中心啟用藥品進(jìn)銷存電腦系統(tǒng)，由公司財(cái)務(wù)部直接對(duì)各醫(yī)療點(diǎn)藥房進(jìn)行購(gòu)銷核算。（6）湛江分公司每月分期將相關(guān)單據(jù)寄給財(cái)務(wù)部，帳務(wù)由財(cái)務(wù)部本部集中核算處理。通過(guò)上述循序漸進(jìn)的過(guò)程，本著避免無(wú)效勞動(dòng)和浪費(fèi)的原則，節(jié)約了5個(gè)會(huì)計(jì)崗位、3個(gè)出納、收費(fèi)崗位的人工成本，將會(huì)計(jì)賬務(wù)、固定資產(chǎn)、銀行資金全部收歸財(cái)務(wù)部統(tǒng)一管理，統(tǒng)一核算，實(shí)現(xiàn)了集中全面統(tǒng)一核算、分級(jí)管理。財(cái)務(wù)集中核算后，各部門（單位）的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)及評(píng)價(jià)分析科學(xué)、明確，相關(guān)單位的內(nèi)部交易規(guī)范準(zhǔn)確，提高了會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量。公司財(cái)務(wù)部的管理、監(jiān)督與服務(wù)職能得以實(shí)現(xiàn)，工作的積極主動(dòng)性得到很大提高。

三、持續(xù)改進(jìn)，實(shí)施新流程

實(shí)行集中核算后，整體的會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)工作得到夯實(shí)，如：會(huì)計(jì)賬務(wù)處理實(shí)時(shí)審核的問(wèn)題、憑證附件及簽批不規(guī)范的問(wèn)題、憑證摘要編寫(xiě)規(guī)格不統(tǒng)一的問(wèn)題，會(huì)計(jì)信息的時(shí)效性也得到了顯著提高。但是，從“精益企業(yè)”理念的角度來(lái)看任何改進(jìn)都不是一蹴而就的，它是一個(gè)漸進(jìn)的過(guò)程。完成了財(cái)務(wù)集中核算后，會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)的及時(shí)、明晰使得財(cái)務(wù)服務(wù)管理層經(jīng)營(yíng)決策的能力明顯增強(qiáng)，但財(cái)務(wù)的監(jiān)督和控制職能還需進(jìn)一步加強(qiáng)的問(wèn)題隨著集中核算工作的深入逐漸凸現(xiàn)出來(lái)。根據(jù)“精益企業(yè)”理念我們又開(kāi)展了第二步驟的改進(jìn)：

（一）用先進(jìn)的電算化技術(shù)實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)集中管理。

針對(duì)廣遠(yuǎn)物業(yè)分支機(jī)構(gòu)多且分散在異地，各自獨(dú)立帳套的情況。財(cái)務(wù)部將廣遠(yuǎn)綜合門診部及下屬三家分支機(jī)構(gòu)的財(cái)務(wù)軟件或手工帳改為全部應(yīng)用金碟財(cái)務(wù)軟件網(wǎng)絡(luò)版，通過(guò)財(cái)務(wù)軟件網(wǎng)絡(luò)版的運(yùn)用，公司的財(cái)務(wù)信息更加及時(shí)、明晰，財(cái)務(wù)部本部能實(shí)時(shí)監(jiān)控各分支機(jī)構(gòu)的賬務(wù)處理、資金周轉(zhuǎn)，更好的實(shí)施財(cái)務(wù)集中管理，進(jìn)一步強(qiáng)化了財(cái)務(wù)管理職能。為將來(lái)廣遠(yuǎn)物業(yè)實(shí)現(xiàn)ERP系統(tǒng)管理，打下初步的基礎(chǔ)。

（二）改進(jìn)工作流程。

為確保財(cái)務(wù)集中核算能夠順利實(shí)施，提高廣遠(yuǎn)物業(yè)公司的財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算水平，我們本著“職責(zé)明確、分工合理、銜接有序、運(yùn)轉(zhuǎn)流暢、操作規(guī)范”的原則，重新對(duì)財(cái)務(wù)部的工作流程進(jìn)行了梳理。

在梳理過(guò)程中，我們采取“自上而下、自下而上、人人參與”的辦法，由全體財(cái)務(wù)人員集體研究討論，集思廣益，制定了會(huì)計(jì)集中核算規(guī)范的格式和統(tǒng)一的要求，使各項(xiàng)賬務(wù)處理有章可循，有規(guī)可依，減少了工作盲目性和隨意性；對(duì)每個(gè)崗位的工作職責(zé)、操作流程、注意事項(xiàng)都進(jìn)行了詳盡的書(shū)面文件；在執(zhí)行新的規(guī)程過(guò)程中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，及時(shí)進(jìn)行修改和補(bǔ)充；針對(duì)每個(gè)人的素質(zhì)能力，進(jìn)行適當(dāng)?shù)膷徫涣鲃?dòng)，將財(cái)務(wù)人員每年的業(yè)務(wù)培訓(xùn)制度化，培養(yǎng)綜合型人才。通過(guò)上述流程再造，促進(jìn)了各崗位間的工作交流和銜接，提高了財(cái)務(wù)部的工作效率和全員的業(yè)務(wù)水平，保證了財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的及時(shí)、準(zhǔn)確。

（三）改進(jìn)收費(fèi)管理流程。

隨著公司規(guī)模的擴(kuò)大，涉及的業(yè)務(wù)越來(lái)越多，各部門往往從自身原有職責(zé)出發(fā)，未能從公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的高度來(lái)處理問(wèn)題和確立工作流程，任此發(fā)展將損害遠(yuǎn)洋物業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。為此財(cái)務(wù)部繼續(xù)深入各部門、各單位，實(shí)地了解收費(fèi)情況，對(duì)收費(fèi)流程進(jìn)行梳理，研究各項(xiàng)工作流程的合理性。通過(guò)調(diào)研,結(jié)合實(shí)際情況將財(cái)務(wù)收費(fèi)的內(nèi)容細(xì)化、分解、再整合，并輔以完善的管理制度。分別對(duì)物業(yè)管理部、醫(yī)療中心、黃埔遠(yuǎn)洋酒店等部門的二十多名收費(fèi)員進(jìn)行了75人次的集中培訓(xùn)。培訓(xùn)通過(guò)POWERPOINT的形式進(jìn)行，對(duì)收費(fèi)中應(yīng)注意的事項(xiàng)、業(yè)務(wù)流程做了重點(diǎn)解釋。通過(guò)培訓(xùn)，使大家對(duì)財(cái)務(wù)規(guī)章制度以及醫(yī)療中心如何規(guī)范化操作有更深一步的了解，從而可以對(duì)照實(shí)際工作中的差異，糾正一些做法，逐步與規(guī)范化操作縮小距離。

（四）完善資金管理流程

廣遠(yuǎn)物業(yè)公司的營(yíng)運(yùn)資金主要來(lái)源于租金及物業(yè)管理服務(wù)取得的款項(xiàng)，但從點(diǎn)多線長(zhǎng)面廣，資金零星分散，客戶用現(xiàn)金來(lái)繳費(fèi)的情況較多，“坐支”現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。財(cái)務(wù)部在公司內(nèi)部建立統(tǒng)一管理、集中調(diào)度的資金使用的管理制度，嚴(yán)格執(zhí)行收支兩條線管理方式，各單位實(shí)現(xiàn)的銷售收入必須全額及時(shí)清繳，費(fèi)用由總部審核撥付，將資金管理權(quán)高度集中在財(cái)務(wù)部門。

今年為統(tǒng)籌調(diào)度、監(jiān)管分支機(jī)構(gòu)資金使用，集中強(qiáng)化公司整體的資金管理水平，公司借助中遠(yuǎn)資金計(jì)劃部資金管理平臺(tái)，為各分支機(jī)構(gòu)開(kāi)立內(nèi)部銀行賬戶三個(gè)，注銷除基本戶、稅務(wù)繳款賬戶以外所有的銀行賬戶。分支機(jī)構(gòu)建立以中遠(yuǎn)財(cái)務(wù)公司賬戶為核心，其他賬戶集中歸集的管理平臺(tái)，并執(zhí)行財(cái)務(wù)公司銀行賬戶由公司本部審批支付，其他賬戶開(kāi)通網(wǎng)上查詢功能的管理框架，使公司本部做到實(shí)時(shí)監(jiān)控分支機(jī)構(gòu)資金大額支付，監(jiān)管分支機(jī)構(gòu)日常開(kāi)支。當(dāng)下屬分公司(單位) 銀行存款余額較大時(shí)，財(cái)務(wù)部有權(quán)要求調(diào)撥回本部，減少資金沉淀。全面及時(shí)地掌握公司整體的資金狀況，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一調(diào)度。

四、追求完美，我們下一步的發(fā)展方向

（一）、推行全面預(yù)算管理體系

對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，企業(yè)內(nèi)部每一個(gè)部門和每位員工都是經(jīng)營(yíng)的影響者，而廣遠(yuǎn)物業(yè)的員工普遍認(rèn)為：“預(yù)算控制只是各部門經(jīng)理、財(cái)務(wù)部專業(yè)人員負(fù)責(zé)的工作”。因此，目前廣遠(yuǎn)物業(yè)公司的預(yù)算工作基本為：財(cái)務(wù)部參考?xì)v史數(shù)據(jù)進(jìn)行初步測(cè)算，公司領(lǐng)導(dǎo)據(jù)此與各部門經(jīng)理討論后，制訂出當(dāng)年指標(biāo)的方法，沒(méi)有全體員工的參與，不能完全有效地對(duì)公司整體經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行規(guī)劃。擬借“精益企業(yè)”理念，以全面預(yù)算管理為核心，在全公司范圍內(nèi)積極開(kāi)展“降本增效、節(jié)能減排”活動(dòng)。

公司要不斷組織各種培訓(xùn)，讓預(yù)算控制觀念成為每個(gè)部門、每一個(gè)員工個(gè)體的自覺(jué)行動(dòng)。要制定符合實(shí)際的各項(xiàng)收支指標(biāo)，再將指標(biāo)層層分解，分門別類細(xì)化到最末端，使預(yù)算控制目標(biāo)明確、責(zé)任到人。要結(jié)合各部門（單位）的特點(diǎn)，推出不同的成本考核方案：在管理部等實(shí)行每個(gè)小區(qū)(樓盤)成本指標(biāo)、人均服務(wù)用品消耗定額指標(biāo)；對(duì)行政辦公部門費(fèi)用開(kāi)支實(shí)行剛性約束，“限額支報(bào)、超支不補(bǔ)”；對(duì)經(jīng)營(yíng)部門的費(fèi)用開(kāi)支則采取“以收定支”的方法，進(jìn)行彈性預(yù)算管理，費(fèi)用額度隨實(shí)現(xiàn)的銷售收入浮動(dòng)，即實(shí)施了控制，又保護(hù)了經(jīng)營(yíng)積極性。

各部門（單位）配備預(yù)算管理員，使每項(xiàng)預(yù)算工作有計(jì)劃、有落實(shí)、有監(jiān)督、有考核。半年及年終進(jìn)行預(yù)算管理績(jī)效評(píng)比，促使每個(gè)環(huán)節(jié)、每個(gè)員工都在控制成本過(guò)程之中，通過(guò)嚴(yán)格控制預(yù)算執(zhí)行過(guò)程，考核預(yù)算執(zhí)行結(jié)果，及時(shí)糾正調(diào)整偏差，將公司的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)滲透到經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)，增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力。

（二）建立財(cái)務(wù)部績(jī)效考核體系

目前廣遠(yuǎn)物業(yè)公司財(cái)務(wù)部業(yè)務(wù)涵蓋的部門、分支機(jī)構(gòu)越來(lái)越多，財(cái)務(wù)部人員由最初的3人增加到17人，業(yè)務(wù)繁多且地點(diǎn)分散，給人員管理工作造成一定難度，財(cái)務(wù)部擬針對(duì)每個(gè)崗位，設(shè)置一套績(jī)效考核方案。

在制訂績(jī)效考核方案之前，首先對(duì)財(cái)務(wù)部原崗位設(shè)置及業(yè)務(wù)分工情況進(jìn)行認(rèn)真梳理，將原來(lái)性質(zhì)相同的業(yè)務(wù)進(jìn)行合并，業(yè)務(wù)性質(zhì)相近的項(xiàng)目進(jìn)行重分類和分工，對(duì)人員結(jié)構(gòu)也進(jìn)行調(diào)整，財(cái)務(wù)工作分工更緊湊，工作效率更高，服務(wù)質(zhì)量更好。

對(duì)經(jīng)理級(jí)人員，其考核指標(biāo)主要從財(cái)務(wù)管控能力、資本運(yùn)營(yíng)能力、溝通協(xié)調(diào)能力、學(xué)習(xí)發(fā)展能力等方面制訂績(jī)效考核方案，體現(xiàn)其勝任素質(zhì)程度和管理績(jī)效水平。

對(duì)主管級(jí)人員，其考核指標(biāo)主要從分析判斷能力、問(wèn)題解決能力、溝通協(xié)調(diào)能力、專業(yè)學(xué)習(xí)能力、工作積極性等方面制訂績(jī)效考核方案，體現(xiàn)其勝任素質(zhì)程度和工作績(jī)效水平。

對(duì)普通級(jí)人員，其考核指標(biāo)主要從會(huì)計(jì)核算能力、專業(yè)學(xué)習(xí)能力、工作主動(dòng)性、協(xié)作性、及時(shí)性等方面制訂績(jī)效考核方案，體現(xiàn)其勝任素質(zhì)程度和工作績(jī)效水平。

通過(guò)以上方案，結(jié)合成一個(gè)完整的考核體系進(jìn)行有效考核，提高財(cái)務(wù)部的服務(wù)質(zhì)量、管理水平。

在JIT戰(zhàn)略中，只有顧客認(rèn)同的價(jià)值才是真正的價(jià)值。《物權(quán)法》實(shí)施后，業(yè)主的維權(quán)意識(shí)增強(qiáng)，對(duì)物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量、項(xiàng)目方面將會(huì)提出更高的標(biāo)準(zhǔn)，這對(duì)我們的財(cái)務(wù)管理工作提出了更高的要求。如何得到業(yè)主的普遍認(rèn)同，提高物業(yè)管理的工作效率和經(jīng)濟(jì)效益，有待我們繼續(xù)解放思想，積極探索和實(shí)踐。

參考文獻(xiàn)

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［2］王德敏 編著.《財(cái)務(wù)部崗位績(jī)效考核與實(shí)施細(xì)則》.北京：人民郵電出版社，2009.2

篇(6)

畢業(yè)論文房地產(chǎn)本科開(kāi)題報(bào)告(一)

房地產(chǎn)本科開(kāi)題報(bào)告：房產(chǎn)稅可行性分析和研究

論文語(yǔ)種：中文

您的研究方向：本科經(jīng)濟(jì)學(xué)金融

是否有數(shù)據(jù)處理要求：是

您的國(guó)家：廣州

您的學(xué)校背景：普通大學(xué)本科，排名前20%。

要求字?jǐn)?shù)：開(kāi)題報(bào)告：3千字

論文用途：本科畢業(yè)論文

是否需要盲審(博士或碩士生有這個(gè)需要)：否

補(bǔ)充要求和說(shuō)明：

房地產(chǎn)本科開(kāi)題報(bào)告：房產(chǎn)稅可行性分析和研究

選題背景：

近年來(lái)由于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度加快，其已經(jīng)成為了我國(guó)當(dāng)代國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)在當(dāng)代經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過(guò)程中具有主導(dǎo)性的推動(dòng)性作用。在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的過(guò)程中，經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)是可觀的，但于此同時(shí)其所展現(xiàn)出來(lái)的民生問(wèn)題也是較為嚴(yán)峻的。至1998年開(kāi)始，我國(guó)實(shí)行全面的住房改革，實(shí)現(xiàn)了以住宅制度市場(chǎng)化以及貨幣化的發(fā)展目標(biāo)，以此為開(kāi)端，房地產(chǎn)業(yè)無(wú)論是就地方財(cái)政問(wèn)題還是地方的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，都起到了非常積極的作用畢業(yè)論文房地產(chǎn)本科開(kāi)題報(bào)告畢業(yè)論文房地產(chǎn)本科開(kāi)題報(bào)告。但在伴隨著房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的過(guò)程中，中國(guó)城市房地產(chǎn)的價(jià)格則更是展現(xiàn)出了一種更為快速的增長(zhǎng)速度，1998年我國(guó)的商品房?jī)r(jià)格為2063元/平方米，而20XX年我國(guó)的商品房?jī)r(jià)格已經(jīng)增長(zhǎng)至6200元/平方米，增長(zhǎng)幅度已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了民眾的收入水平，從而成為了我國(guó)當(dāng)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中的主要不穩(wěn)定因素[1]。稅收作為國(guó)家政府對(duì)于國(guó)家以及地方經(jīng)濟(jì)調(diào)控的主要方式，同時(shí)也是政府在對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行監(jiān)管以及調(diào)控過(guò)程中的主要手段。就我國(guó)目前現(xiàn)狀而言，各地方的房產(chǎn)稅都不盡相同，不僅如此，在學(xué)術(shù)界對(duì)于房產(chǎn)稅的征收問(wèn)題以及如何征收的問(wèn)題也一直以來(lái)都有著巨大的分歧。

研究意義：

研究方法：

研究綜述：

艾諾拉和馬騰納(2015)在分析西方國(guó)家普遍采用住房?jī)?yōu)惠的原因時(shí)認(rèn)為：住房的分布比金融資產(chǎn)更公平，大部分家庭最重要的財(cái)富是房屋。美國(guó)消費(fèi)者金融調(diào)查(2015)研究發(fā)現(xiàn)，住房占凈財(cái)富的比例與凈財(cái)富的數(shù)量成反比。因而在給定稅收和公共支出的前提下，將低稅率配置給房屋，將高稅率配置給金融資產(chǎn)，是稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給富裕階層的表現(xiàn)畢業(yè)論文房地產(chǎn)本科開(kāi)題報(bào)告工作報(bào)告。由此產(chǎn)生的效率損失是民主政治和社會(huì)公平的代價(jià)。

參考文獻(xiàn)

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畢業(yè)論文房地產(chǎn)本科開(kāi)題報(bào)告(二)

摘要：財(cái)務(wù)報(bào)表分析是一門藝術(shù)，背后往往隱藏著企業(yè)的玄機(jī)。它是企業(yè)所有經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的綜合反映，提供了企業(yè)管理層決策所需要的信息。同時(shí)，正因?yàn)樨?cái)務(wù)報(bào)表全面、系統(tǒng)、綜合地記錄了企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的過(guò)程，因而相關(guān)利益人對(duì)它的分析極為關(guān)注。投資者、債權(quán)人、政府、稅務(wù)部門、社會(huì)公眾等在做經(jīng)濟(jì)決策時(shí)，都要分析企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表。當(dāng)然，分析財(cái)務(wù)報(bào)表需要依靠一定的分析方法與技巧，對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表和現(xiàn)金流量表進(jìn)行全面綜合分析，才能得出較為科學(xué)的決策。本文以青島海爾為實(shí)例，從經(jīng)營(yíng)成果、財(cái)務(wù)狀況和現(xiàn)金流量三個(gè)方面進(jìn)行了分析，其次對(duì)其進(jìn)行了綜合分析并且與同業(yè)公司進(jìn)行了比較分析，最后對(duì)該公司進(jìn)行了綜合財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，并提出改進(jìn)建議。

研究背景

在社會(huì)不斷進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的今天，所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)的分離是現(xiàn)代企業(yè)的根本要求，上市公司就是這種兩權(quán)分離的代表，上市公司的股東、債權(quán)人等相關(guān)外部利益者要求了解公司的經(jīng)營(yíng)狀況，就要通過(guò)分析公司對(duì)外披露的信息，這就使此財(cái)務(wù)報(bào)表分析具有必要性。

中國(guó)證券市場(chǎng)發(fā)展了十幾年，投資理論也處于一個(gè)培養(yǎng)和嬗變的過(guò)程中畢業(yè)論文房地產(chǎn)本科開(kāi)題報(bào)告畢業(yè)論文房地產(chǎn)本科開(kāi)題報(bào)告。目前市場(chǎng)已由散戶跟風(fēng)逐步向機(jī)構(gòu)投資者理性分析變化，機(jī)構(gòu)投資者正統(tǒng)的投資理論大部分都是價(jià)值型，因此如何從不同角度衡量上市公司的投資價(jià)值，如何控制市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，是機(jī)構(gòu)投資者和普通投資者所面臨的問(wèn)題。上市公司公開(kāi)披露的財(cái)務(wù)指標(biāo)很多，投資人要通過(guò)眾多的信息正確把握企業(yè)的財(cái)務(wù)現(xiàn)狀和未來(lái)，沒(méi)有其他任何工具可以比正確使用財(cái)務(wù)比率和財(cái)務(wù)分析更重要了。

文獻(xiàn)綜述

研究現(xiàn)狀

財(cái)務(wù)報(bào)表能夠全面反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果和現(xiàn)金流量情況，但是單純從財(cái)務(wù)報(bào)表上的數(shù)據(jù)還不能直接或全面說(shuō)明企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，特別是不能說(shuō)明企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的好壞和經(jīng)營(yíng)成果的高低，只有將企業(yè)的財(cái)務(wù)指標(biāo)與有關(guān)的數(shù)據(jù)進(jìn)行比較才能說(shuō)明企業(yè)財(cái)務(wù)狀況所處的地位，因此要進(jìn)行財(cái)務(wù)報(bào)表分析。做好財(cái)務(wù)報(bào)表分析工作，可以正確評(píng)價(jià)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果和現(xiàn)金流量情況，揭示企業(yè)未來(lái)的報(bào)酬和風(fēng)險(xiǎn)；可以檢查企業(yè)預(yù)算完成情況，考核經(jīng)營(yíng)管理人員的業(yè)績(jī)，為建立健全合理的激勵(lì)機(jī)制提供幫助。

國(guó)外財(cái)務(wù)報(bào)表分析的文獻(xiàn)綜述

白1897年格林納(Greene)的《公司財(cái)務(wù)》出版至今，西方財(cái)務(wù)管理理論經(jīng)歷了兩個(gè)時(shí)期，一是20世紀(jì)50年代以前的傳統(tǒng)財(cái)務(wù)理論時(shí)期，另一個(gè)是20世紀(jì)50年代以后至今的現(xiàn)代財(cái)務(wù)理論時(shí)期畢業(yè)論文房地。傳統(tǒng)財(cái)務(wù)理論與現(xiàn)代財(cái)務(wù)理論有明顯的不同。從研究對(duì)象來(lái)看，傳統(tǒng)財(cái)務(wù)理論注重研究公司內(nèi)部的財(cái)務(wù)問(wèn)題；而現(xiàn)代財(cái)務(wù)理論立足資金市場(chǎng)來(lái)研究公司財(cái)務(wù)管理問(wèn)題。從研究方法來(lái)看，傳統(tǒng)財(cái)務(wù)理論偏重描述性方法和定性分析，視財(cái)務(wù)指標(biāo)為常量；兩現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理注重建立理論模型和實(shí)證檢驗(yàn)，視財(cái)務(wù)指標(biāo)為隨機(jī)變量。

對(duì)于財(cái)務(wù)分析的概念有如下幾種表述：美國(guó)加州大學(xué)的教授waterB.Neigs認(rèn)為財(cái)務(wù)分析的本質(zhì)在于搜集與決策有關(guān)的財(cái)務(wù)信息并加以分析與解釋的一種判斷過(guò)程.美國(guó)紐約市立大學(xué)LeopoidA.Bernstein認(rèn)為財(cái)務(wù)分析是一種判斷過(guò)程，旨在評(píng)估企業(yè)現(xiàn)在或過(guò)去的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果；其主要目的在于對(duì)未來(lái)的狀況和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)進(jìn)行最佳預(yù)測(cè)。美國(guó)哈佛大學(xué)管理學(xué)教授波特認(rèn)為價(jià)值可看成是資金的生成和增值，則價(jià)值鏈就是價(jià)值增值的各個(gè)環(huán)節(jié)。對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)活動(dòng)迸行分析，實(shí)質(zhì)上也就是對(duì)企業(yè)的價(jià)值運(yùn)動(dòng)進(jìn)行分析。美國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)總裁兼財(cái)務(wù)總監(jiān)巴瑞C.麥肯蘭說(shuō)：為了與信息時(shí)代接軌，需要在財(cái)務(wù)報(bào)表中反映無(wú)形資產(chǎn)和軟資產(chǎn)

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畢業(yè)論文房地產(chǎn)本科開(kāi)題報(bào)告工作報(bào)告。盡管財(cái)務(wù)管理理論總會(huì)有新的觀點(diǎn)提出，但財(cái)務(wù)管理的一些基本原理在各國(guó)大致相同。例如，財(cái)務(wù)分析中的比率分析原理，財(cái)務(wù)計(jì)劃中的平衡原理，財(cái)務(wù)控制中的分權(quán)原理，財(cái)務(wù)決策中的風(fēng)險(xiǎn)原理都基本一致。

國(guó)內(nèi)財(cái)務(wù)報(bào)表分析的文獻(xiàn)綜述

對(duì)于我國(guó)財(cái)務(wù)管理理論結(jié)構(gòu)體系目前主要有三種觀點(diǎn)：

第一種觀點(diǎn)主張從財(cái)務(wù)學(xué)研究對(duì)象所包含內(nèi)容展開(kāi)，認(rèn)為從財(cái)務(wù)的本質(zhì)資金運(yùn)動(dòng)出發(fā)，研究對(duì)象、職能、主體、環(huán)境等要素；從資金運(yùn)動(dòng)規(guī)律出發(fā)，研究財(cái)務(wù)管理目標(biāo)、原則和體制等要素；資金運(yùn)動(dòng)規(guī)律應(yīng)用出發(fā)，研究財(cái)務(wù)管理的環(huán)節(jié)和方法。

第二種觀點(diǎn)主張是按邏輯的規(guī)定性由財(cái)務(wù)管理學(xué)研究對(duì)象的概念、基本特征及其規(guī)律體系，構(gòu)成基本理論結(jié)構(gòu)體系：從外延方面看包括財(cái)務(wù)管理學(xué)研究方法論、學(xué)科體系、課程體系和方法體系等。

第三種觀點(diǎn)主張我國(guó)財(cái)務(wù)管理理論研究方法和理論結(jié)構(gòu)體系都應(yīng)該與國(guó)際接軌，研究方法提倡演繹性的規(guī)范研究方法和實(shí)證研究方法，財(cái)務(wù)管理理論結(jié)構(gòu)體系包括貨幣市場(chǎng)學(xué)、公司財(cái)務(wù)學(xué)、投資學(xué)等內(nèi)容。

財(cái)務(wù)報(bào)表分析概述

財(cái)務(wù)報(bào)表的概念

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第30號(hào)財(cái)務(wù)報(bào)表列報(bào)》第二條規(guī)定，財(cái)務(wù)報(bào)表是對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果和現(xiàn)金流量的結(jié)構(gòu)性表述，至少應(yīng)當(dāng)包括：資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表、現(xiàn)金流量表、所有者權(quán)益(股東權(quán)益)變動(dòng)表和附注。

如果將會(huì)計(jì)核算的過(guò)程比喻為產(chǎn)品的生產(chǎn)過(guò)程，那么，財(cái)務(wù)報(bào)表就是會(huì)計(jì)核算的最終產(chǎn)品。然而，財(cái)務(wù)報(bào)表只是根據(jù)全體使用人的一般要求提供通用的數(shù)據(jù)和有關(guān)指標(biāo)，不能直接、充分、有效地提供關(guān)于企業(yè)償債能力、盈利能力、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)狀況等指標(biāo)，也不能滿足各特定報(bào)表使用者的特定要求，為此，還需要人們根據(jù)一定的標(biāo)準(zhǔn)、運(yùn)用適當(dāng)?shù)姆椒▽?duì)其所提供的各項(xiàng)有關(guān)會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行一系列的加工、整理、對(duì)比、分析、評(píng)價(jià)，從而形成對(duì)報(bào)表使用者有用的信息。

財(cái)務(wù)報(bào)表的構(gòu)成

財(cái)務(wù)報(bào)表是指反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果和現(xiàn)金流量的書(shū)面文件，包括四張報(bào)表和一個(gè)附注，即資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表、所有者權(quán)益(或股東權(quán)益)變動(dòng)表、現(xiàn)金流量表和附注。理解財(cái)務(wù)報(bào)表的組成時(shí)，必須注意以下幾點(diǎn)：(1)四張報(bào)表加一個(gè)附注是企業(yè)編制的財(cái)務(wù)報(bào)表的最低要求，而不是財(cái)務(wù)報(bào)表的全部；(2)本準(zhǔn)則對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的列報(bào)，既適用于個(gè)別財(cái)務(wù)報(bào)表，也適用于合并財(cái)務(wù)報(bào)表；(3)其他具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表列報(bào)有特殊要求的，在遵循本準(zhǔn)則列報(bào)的同時(shí)，還應(yīng)按其他準(zhǔn)則的要求進(jìn)行列報(bào)；(4)現(xiàn)金流量表列報(bào)的內(nèi)容和格式，按照現(xiàn)金流量表準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行處理。

財(cái)務(wù)報(bào)表分析的主體和對(duì)象

現(xiàn)代企業(yè)制度下，企業(yè)所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)相分離。投資者擁有企業(yè)的所有權(quán)，對(duì)企業(yè)的收益擁有分配權(quán)，但一般不直接參與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管里；企業(yè)管理者以取得報(bào)酬的形式接受投資者的委托，擁有企業(yè)的經(jīng)營(yíng)權(quán)，直接參與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理，同時(shí)受到投資者的約束；債權(quán)人不能直接參與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理，只擁有按期收回其借款本金和利息的權(quán)力；政府有關(guān)部門為了保證整個(gè)經(jīng)濟(jì)的整形運(yùn)轉(zhuǎn)而對(duì)企業(yè)進(jìn)行間接調(diào)控；業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)企業(yè)需要充分了解其合作者的經(jīng)營(yíng)情況和信譽(yù)，為是否繼續(xù)合作做出決策畢業(yè)論文房地產(chǎn)本科開(kāi)題報(bào)告畢業(yè)論文房地產(chǎn)本科開(kāi)題報(bào)告。投資者、經(jīng)營(yíng)者、債權(quán)人、政府有關(guān)部門、業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)企業(yè)等財(cái)務(wù)信息的需求者，構(gòu)成了財(cái)務(wù)報(bào)表分析的主體。

作為財(cái)務(wù)報(bào)表分析的對(duì)象主要是企業(yè)提供的財(cái)務(wù)報(bào)表，說(shuō)的詳細(xì)一點(diǎn)就是表中的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和相關(guān)指標(biāo)；同時(shí)包括了財(cái)務(wù)報(bào)表附注和審計(jì)報(bào)告；財(cái)務(wù)報(bào)表的目的是提供某一企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)狀況和財(cái)務(wù)變化情況的信息，這種信息在許多報(bào)告使用者做經(jīng)濟(jì)決策時(shí)都是有用的；而財(cái)務(wù)報(bào)表分析的一般目的可以概括為：評(píng)價(jià)過(guò)去的業(yè)績(jī)、衡量現(xiàn)在的財(cái)務(wù)狀況、預(yù)測(cè)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。

財(cái)務(wù)報(bào)表分析的基本內(nèi)容

財(cái)務(wù)報(bào)表分析是由不同的使用者進(jìn)行的，他們各自有不同的分析重點(diǎn)，也有共同的要求。

從企業(yè)總體來(lái)看，財(cái)務(wù)報(bào)表分析的基本內(nèi)容，主要包括以下三個(gè)方面：1、分析企業(yè)的償債能力，分析企業(yè)權(quán)益的結(jié)構(gòu)，估量對(duì)債務(wù)資金的利用程度。2、評(píng)價(jià)企業(yè)資產(chǎn)的營(yíng)運(yùn)能力，分析企業(yè)資產(chǎn)的分布情況和周轉(zhuǎn)使用情況。3、評(píng)價(jià)企業(yè)的盈利能力，分析企業(yè)利潤(rùn)目標(biāo)的完成情況和不同年度盈利水平的變動(dòng)情況。

以上三個(gè)方面的分析內(nèi)容互相聯(lián)系，互相補(bǔ)充，可以綜合的描述出企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果和現(xiàn)金流量情況，以滿足不同使用者對(duì)會(huì)計(jì)信息的基本需要。其中償債能力是企業(yè)財(cái)務(wù)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的穩(wěn)健保證，而營(yíng)運(yùn)能力是企業(yè)財(cái)務(wù)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的物質(zhì)基礎(chǔ)，盈利能力則是前兩者共同作用的結(jié)果，同時(shí)也對(duì)前兩者的增強(qiáng)其推動(dòng)作用。

財(cái)務(wù)報(bào)表分析的意義

在對(duì)上市公司評(píng)估工作中，根據(jù)市場(chǎng)、技術(shù)等方面評(píng)估結(jié)果和財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)提供的基本數(shù)據(jù)，對(duì)上市公司的財(cái)務(wù)狀況做出客觀、公正的評(píng)價(jià)。財(cái)務(wù)報(bào)表分析的重要意義表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面：

信息系統(tǒng)的觀念

(1)會(huì)計(jì)是一個(gè)信息系統(tǒng)，其功能是提供與決策相關(guān)的財(cái)務(wù)信息

WiseMedia

(2)信息的價(jià)值是運(yùn)用信息給企業(yè)帶來(lái)的期望效益(經(jīng)濟(jì)利益)畢業(yè)論文房地產(chǎn)本科開(kāi)題報(bào)告工作報(bào)告。

(3)財(cái)務(wù)報(bào)表不經(jīng)過(guò)分析，便不會(huì)影響企業(yè)的決策和控制過(guò)程，因而無(wú)任何價(jià)值。

資源配置的觀念

集團(tuán)可視為一系列項(xiàng)目的投資組合，我們不僅應(yīng)分析這一投資組合中個(gè)別投資的風(fēng)險(xiǎn)和收益，而且應(yīng)分析整個(gè)組合的風(fēng)險(xiǎn)和收益。惟有如此，我們才能將稀缺資源配置于我們自己最具有優(yōu)勢(shì)的行業(yè)，才能以較低的投入，冒適度的風(fēng)險(xiǎn)，獲取更大的收益。

例外管理的原則

通過(guò)分析發(fā)現(xiàn)企業(yè)的異常或例外的財(cái)務(wù)情況，把管理層的注意力焦距于偏離軌道的問(wèn)題。

績(jī)效管理的觀念

一切管理活動(dòng)的目的就是為了組織的績(jī)效。通過(guò)采用合適的財(cái)務(wù)指標(biāo)體系和分析方法，可以對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)績(jī)效做出評(píng)價(jià)。

市場(chǎng)效率的觀念

市場(chǎng)通常是有效率的，但是并不是總是有效率的。

技術(shù)路線

引言

研究背景

研究意義

論文結(jié)構(gòu)

財(cái)務(wù)報(bào)表分析文獻(xiàn)綜述

國(guó)外財(cái)務(wù)報(bào)表分析的文獻(xiàn)綜述

國(guó)內(nèi)財(cái)務(wù)報(bào)表分析的文獻(xiàn)綜述

財(cái)務(wù)報(bào)表概述

財(cái)務(wù)報(bào)表分析的內(nèi)容

財(cái)務(wù)報(bào)表分析的指標(biāo)體系

財(cái)務(wù)報(bào)表分析的方法

目前我國(guó)上市公司財(cái)務(wù)報(bào)表分析存在的問(wèn)題

青島海爾為例的實(shí)證財(cái)務(wù)報(bào)表分析

企業(yè)背景

財(cái)務(wù)報(bào)表分析

同業(yè)比較分析

結(jié)束語(yǔ)

進(jìn)度安排

第七學(xué)期第5周：交開(kāi)題報(bào)告初稿，開(kāi)題討論；

第七學(xué)期第6周：將英文翻譯初稿及原版復(fù)印件、開(kāi)題報(bào)告交指導(dǎo)教師；

第七學(xué)期第78周：完成文獻(xiàn)翻譯(初稿)、開(kāi)題報(bào)告(正式)；

第七學(xué)期第1112周：完成論文初稿并提交給指導(dǎo)老師；

第七學(xué)期第1316周：修改論文；

第七學(xué)期第1718周：論文定稿(打印、裝訂)；

第八學(xué)期第1周：提交論文并進(jìn)行答辯。

畢業(yè)論文房地產(chǎn)本科開(kāi)題報(bào)告(三)

選題的依據(jù)及意義：

依據(jù)：

進(jìn)入90年代后，我國(guó)的居住環(huán)境和工業(yè)生產(chǎn)環(huán)境都已廣泛地應(yīng)用熱水供應(yīng)裝置，熱水供應(yīng)裝置已成為現(xiàn)代學(xué)校居住必備。90年代中期，由于大中城市電力供應(yīng)緊張，供電部門開(kāi)始重視需求管理及削峰填谷，熱泵供熱技術(shù)提到了議事日程。近年來(lái)，由于能源結(jié)構(gòu)的變化，促進(jìn)了地源熱泵供熱機(jī)組的快速發(fā)展畢業(yè)論文房地產(chǎn)本科開(kāi)題報(bào)告畢業(yè)論文房地產(chǎn)本科開(kāi)題報(bào)告。

隨著生產(chǎn)和科技的不斷發(fā)展，人類對(duì)地源熱泵供熱技術(shù)也進(jìn)行了一系列的改進(jìn)，同時(shí)也在積極研究環(huán)保、節(jié)能的地源熱泵供熱產(chǎn)品和技術(shù)，現(xiàn)在利用成熟的電子技術(shù)來(lái)進(jìn)行綜合的控制，并和太陽(yáng)能結(jié)合更注意能源的綜合利用、節(jié)能、保護(hù)環(huán)境及趨向自然的舒適環(huán)境必然是今后發(fā)展的主題。

意義：

地源熱泵技術(shù)，是利用地下的土壤、地表水、地下水溫相對(duì)穩(wěn)定的特性，，通過(guò)消耗電能，在冬天把低位熱源中的熱量轉(zhuǎn)移到需要供熱或加溫的地方，在夏天還可以將室內(nèi)的余熱轉(zhuǎn)移到低位熱源中，達(dá)到降溫或制冷的目的。地源熱泵不需要人工的冷熱源，可以取代鍋爐或市政管網(wǎng)等傳統(tǒng)的供暖方式和中央空調(diào)系統(tǒng)。冬季它代替鍋爐從土壤、地下水或者地表水中取熱，向建筑物供暖；夏季它可以代替普通空調(diào)向土壤、地下水或者地表水放熱給建筑物制冷。同時(shí)，它還可供應(yīng)生活用水，可謂一舉三得，是一種有效地利用能源的方式。通常根據(jù)熱泵的熱源(heatsource)和熱匯(heatsink)(冷源)的不同，主要分成三類：

空氣源熱泵系統(tǒng)(air-sourceheatpump)ashp

水源熱泵系統(tǒng)(water-sourceheatpump)wshp

地源熱泵系統(tǒng)(ground-sourceheatpump)gshp

平時(shí)還有人把熱泵系統(tǒng)按照一次和二次介質(zhì)的不同，分別叫做：

這些都是把熱源、熱匯以及空調(diào)系統(tǒng)的傳遞介質(zhì)也包括進(jìn)來(lái)分類形成的畢業(yè)論文房地產(chǎn)本科開(kāi)題報(bào)告工作報(bào)告。

另外，為了讓我們?cè)趯W(xué)習(xí)和討論中更方便，介紹一些地源熱泵室外能量交換系統(tǒng)的概念：

地下水系統(tǒng)

地表水系統(tǒng)

這些都是地源熱泵的熱源或熱匯形式。(具體參見(jiàn)下圖)

圖.1.1土壤換熱器(水平埋管)圖

圖.1.2土壤換熱器(豎直埋管)圖

篇(7)

論文關(guān)鍵詞：業(yè)主委員會(huì)；社團(tuán)組織；基層自治；訴訟資格

物權(quán)法的制定和實(shí)施是我國(guó)民事法律立法發(fā)展的一個(gè)重要里程碑，它的制定和出臺(tái)對(duì)于完善我國(guó)的民事法律體系，推動(dòng)我國(guó)的民事法律的法典化進(jìn)程，促進(jìn)我國(guó)的立法體系的完善，保證我國(guó)民事活動(dòng)的穩(wěn)定高效進(jìn)行具有重要意義，可以激發(fā)全社會(huì)的創(chuàng)造力，推動(dòng)中國(guó)特色的社會(huì)主義社會(huì)協(xié)調(diào)，高效和穩(wěn)步發(fā)展。

在物權(quán)法實(shí)施過(guò)程中當(dāng)然也出現(xiàn)了很多問(wèn)題，業(yè)主委員會(huì)的法律地位問(wèn)題便是其中較為重要的問(wèn)題。

一、業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生，發(fā)展及意義

業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生于社會(huì)發(fā)展的自然需要，隨著人口的增加和社會(huì)活動(dòng)的日趨集體化，物業(yè)小區(qū)也隨著社會(huì)的發(fā)展而自然產(chǎn)生，物業(yè)小區(qū)的產(chǎn)生對(duì)于方便居民的管理，節(jié)約社會(huì)的資源，促進(jìn)資源的有效配置有積極意義。在物業(yè)小區(qū)基礎(chǔ)之上產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)同樣對(duì)于小區(qū)的發(fā)展具有重要影響。業(yè)主委員會(huì)是在全體居民的基礎(chǔ)上通過(guò)一定的民主程序產(chǎn)生的可以代表本小區(qū)全體居民意志并進(jìn)行本小區(qū)的部分事務(wù)處理的執(zhí)行機(jī)關(guān)。基于業(yè)主委員會(huì)之上的業(yè)主大會(huì)則是由全體業(yè)主參加的具有決定小區(qū)內(nèi)重大事項(xiàng)的決策機(jī)構(gòu)。

成立業(yè)主委員會(huì)具有以下意義：

（一）業(yè)委會(huì)的成立符合了大多數(shù)業(yè)主基于共同管理小區(qū)事務(wù)的愿望和要求。業(yè)主委員會(huì)的設(shè)立方便了小區(qū)的自主管理，有助于提高業(yè)主自主管理的積極性，日常生活自己管，也有助于小區(qū)的民主建設(shè)。

（二）有助于提高小區(qū)的管理效率，有助于節(jié)約資源和成本。業(yè)委會(huì)的成立實(shí)現(xiàn)了小區(qū)業(yè)主的自主管理，可以適當(dāng)降低因雇傭他單位管理而造成的人力，財(cái)力和物力的消耗，有助于節(jié)省資源，低成本，高效率。

（三）是一種民主政治的新的實(shí)踐方式，對(duì)民主政治的創(chuàng)新有實(shí)驗(yàn)意義。

二、業(yè)主委員會(huì)的主要職責(zé)

我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第15條規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)主要有以下職責(zé)：

（一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況。

（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，組織并督促全體業(yè)主依照合同行事。負(fù)責(zé)管理專項(xiàng)基金，公益活動(dòng)經(jīng)費(fèi)以及辦公經(jīng)費(fèi)的收支，保管和費(fèi)用。

（三）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；接受業(yè)主，物業(yè)使用人，業(yè)主大會(huì)，物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理行政部門和社會(huì)的監(jiān)督。

（四）向業(yè)主大會(huì)提出管理共同事物的建議，向物業(yè)管理行政部門和相關(guān)部門反映業(yè)主的意見(jiàn)和建議，割據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，負(fù)責(zé)審議決定無(wú)需提交業(yè)主大會(huì)決定的事務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)的年度工作計(jì)劃，管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以及財(cái)務(wù)預(yù)算和決算。

（五）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)會(huì)議和本委員會(huì)的決議，實(shí)行自治事務(wù)公開(kāi)，負(fù)責(zé)向業(yè)主公開(kāi)本委員會(huì)工作報(bào)告，會(huì)計(jì)報(bào)告，結(jié)算報(bào)告及其它事項(xiàng)，接受業(yè)主的咨詢。

（六）協(xié)助有關(guān)部門做好小區(qū)的行政監(jiān)管，社會(huì)服務(wù)和文化建設(shè)工作，協(xié)調(diào)解決業(yè)主間，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生的物業(yè)糾紛，可以以自己的名義作為獨(dú)立的原告和被告，代表業(yè)主大會(huì)參與訴訟的活動(dòng)。

（七）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

三、司法過(guò)程中業(yè)主委員會(huì)的法律地位的困境

關(guān)于業(yè)主委員會(huì)法律地位的問(wèn)題在法理上的分歧和立法上的欠缺反映到司法過(guò)程中直接影響了法官對(duì)業(yè)主委員會(huì)法律地位和當(dāng)事人能力問(wèn)題的判斷，各地人民法院在認(rèn)定業(yè)主委員會(huì)訴訟主體資格上有很大的分歧，如廣東省“深圳景洲大廈業(yè)主委員會(huì)訴深圳振業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司更換電梯和劃撥公共設(shè)施專用資金糾紛”案，法院作出了業(yè)主委員會(huì)不具備訴訟主體資格的裁定；但有一部分法院則認(rèn)定業(yè)主委員會(huì)擁有訴訟主體資格，如廣東省“廣州越秀區(qū)北秀花園業(yè)主委員會(huì)訴廣建

物業(yè)管理公司物業(yè)管理糾紛案”。甚至同一個(gè)法院對(duì)不同案件也做出了不同的認(rèn)定結(jié)果：在2002年“福州融僑花園業(yè)主委員會(huì)訴福建融僑物業(yè)管理有限公司，福建元洪房地產(chǎn)有限公司物業(yè)管理糾紛”案中，該院則判定業(yè)主委員會(huì)具備訴訟主體資格。

業(yè)委會(huì)作為原告起訴的案件有的被駁回，有的或支持。北京，上海等地法院認(rèn)可業(yè)主委員會(huì)的訴訟主體地位，但江蘇，杭州等地的法院一般予以駁回。理由是根據(jù)我國(guó)民事訴訟法的規(guī)定，在我國(guó)只有公民，法人和其他組織具有訴訟主體資格，而小區(qū)業(yè)主委員會(huì)只能是其他社團(tuán)組織。根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，只有在民政部門登記注冊(cè)的社團(tuán)組織才能具有訴訟主體資格，而小區(qū)業(yè)主委員會(huì)只是在房管部門注冊(cè)，并沒(méi)有在民政部門登記，所以在法律上并不具備訴訟主體資格，有些法院則認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)可以算作是其他組織。對(duì)它的地位，我國(guó)法律法規(guī)沒(méi)有做出具體規(guī)定。

四、業(yè)主委員會(huì)的相關(guān)立法借鑒

（一）不具有法人人格的管理團(tuán)體。以德國(guó)為代表，又稱德國(guó)模式。德國(guó)住宅所有權(quán)法規(guī)鎖定：住宅所有權(quán)人共同體未有權(quán)利能力，因此不具有法人資格。權(quán)利義務(wù)的主體非住宅所有人共同體，二是單個(gè)的住宅所有人。發(fā)生訴訟時(shí)，非住宅所有人共同體而是單個(gè)的住宅所有人成為當(dāng)事人。

（二）具有法人人格的團(tuán)體。以法國(guó)民法典為代表，以此模式，不分情形的不同，而一律承認(rèn)區(qū)分所有人管理團(tuán)體具有法人資格，我國(guó)香港地區(qū)也屬于這種模式。

（三）管理組合法人。以日本為代表，這種模式是一種附條件的承認(rèn)管理團(tuán)體為法人模式，《日本區(qū)分所有權(quán)法》第3條規(guī)定：由30以下的區(qū)分所有人構(gòu)成的管理團(tuán)體性質(zhì)上屬于無(wú)權(quán)利能力的社團(tuán)，但是，區(qū)分所有人人數(shù)為30人以上，且經(jīng)區(qū)分所有權(quán)人及表決權(quán)各四分之三以上多數(shù)同意時(shí)，爾康申請(qǐng)登記為具有法人資格的管理團(tuán)體，成為“管理組合法人”。 

（四）判例事務(wù)上的法人人格。以美國(guó)為其代表，又成為美國(guó)模式。美國(guó)傳統(tǒng)法律理論并不承認(rèn)區(qū)分所有人的管理團(tuán)體具有法人資格，但因美國(guó)法律理論的變遷，美國(guó)法院在20世紀(jì)70年代通過(guò)判例承認(rèn)該類團(tuán)體具有法人資格。現(xiàn)在，區(qū)分所有人管理團(tuán)體的法人資格已在美國(guó)判例實(shí)務(wù)上獲得了普遍認(rèn)可。

五、關(guān)于業(yè)主委員會(huì)法律地位的構(gòu)想

隨著當(dāng)今社會(huì)的社會(huì)關(guān)系的日趨復(fù)雜化，社區(qū)文化的迅速發(fā)展和社區(qū)委員會(huì)的進(jìn)一步發(fā)展，業(yè)主委員會(huì)的作用已變得愈加重要，已成為一個(gè)不可忽視的民主性的組織，對(duì)于社會(huì)主義民主政治的發(fā)展的作用越加突出，承認(rèn)業(yè)主委員會(huì)的合法地位已經(jīng)為大勢(shì)所趨。因此，我個(gè)人認(rèn)為：在物權(quán)法的司法實(shí)踐中和在民法的實(shí)務(wù)處理中，我們首先應(yīng)承認(rèn)業(yè)主委員會(huì)的合法地位，即承認(rèn)其為一個(gè)合法的具有法人性質(zhì)的社會(huì)團(tuán)體。其次，鑒于我國(guó)社會(huì)主義社會(huì)還處于初級(jí)階段，我國(guó)的民法典體系還未建立，眾多民法問(wèn)題還有待于進(jìn)一步的研究，因此，在確定業(yè)主委員會(huì)取得法人地位的同時(shí)也需要對(duì)其享有的權(quán)利給予適當(dāng)?shù)南拗疲词蛊涑蔀橐环N具有相對(duì)法人地位的社會(huì)團(tuán)體。再次，國(guó)家還要通過(guò)加大對(duì)社區(qū)業(yè)主委員會(huì)的法律指導(dǎo)，并通過(guò)完善立法體系使業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利得到合法行使。主要表現(xiàn)在以下方面：

（一）業(yè)主委員會(huì)的法律地位應(yīng)當(dāng)?shù)玫匠姓J(rèn)

業(yè)主委員會(huì)作為基層群眾性的自治團(tuán)體，由小區(qū)內(nèi)的多數(shù)業(yè)主通過(guò)選舉產(chǎn)生的代表組成，其職權(quán)的行使代表群體業(yè)主的共同意志，對(duì)小區(qū)內(nèi)的所有業(yè)主都具有普遍的約束力，因此，其通過(guò)自主選舉，自主決策的方式具有民主性，符合民主政治的要求，其地位的合法性和合理性應(yīng)當(dāng)受到法律的承認(rèn)，有關(guān)業(yè)主共同權(quán)益的生效裁判，對(duì)全體業(yè)主具有約束力，其訴訟利益歸屬于全體業(yè)主其次；業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生，實(shí)現(xiàn)了小區(qū)內(nèi)的自主管理，有助于提高小區(qū)內(nèi)的業(yè)主進(jìn)行民主決策的積極性，可以增強(qiáng)小區(qū)業(yè)主的維權(quán)意識(shí)，有助于增強(qiáng)小區(qū)業(yè)主的法律意識(shí)，促進(jìn)小區(qū)法制建設(shè)的發(fā)展；最后，業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生和運(yùn)行，有助于節(jié)省大量的人力，物力和財(cái)力，可以實(shí)現(xiàn)小區(qū)管理資源的合理配置，實(shí)現(xiàn)小區(qū)管理的低投入和高產(chǎn)出，促進(jìn)資源的優(yōu)化配置。

（二）對(duì)業(yè)主委員會(huì)的權(quán)力行使作出適當(dāng)限制

小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生和運(yùn)行有很大的積極意義，且其符合小區(qū)內(nèi)多數(shù)業(yè)主的共同意志，有較強(qiáng)的代表性，因此，小業(yè)主委員會(huì)的法人地位應(yīng)給予承認(rèn)。但是由于其出于起步階段，經(jīng)驗(yàn)不豐是其必然的缺陷，如果對(duì)

其無(wú)限制的承認(rèn)則可能導(dǎo)致權(quán)力的濫用，因此，應(yīng)通過(guò)對(duì)其全力進(jìn)行限制，如通過(guò)合理保障其作為法人代表的訴訟權(quán)的行使，從而實(shí)現(xiàn)業(yè)委會(huì)作為法人所應(yīng)該享有的合法權(quán)利。

（三）通過(guò)完善立法司法體系保證業(yè)委會(huì)權(quán)利的合理行使

業(yè)主委員會(huì)的權(quán)力的合法行使不僅是其自身作為法人的要求，同樣也需要國(guó)家通過(guò)完善立法司法體系來(lái)保證其合理合法實(shí)施，因此，國(guó)家的立法體系和司法體系是業(yè)主委員會(huì)行使其自身權(quán)利的重要保障。具體而言，主要有以下幾個(gè)方面：