序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了一篇物業服務管理論文3篇范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

物業服務管理論文1

物業管理的前期介入是指物業管理企業在接管物業之前就參與物業的規劃設計和建設的過程?從用戶及物業管理的角度提出一些合理的建議?以使開發出的物業最大限度地滿足用戶的需求和物業管理的需要。正是由于物業管理的前期介入和房地產企業的市場營銷的宗旨都是確保房地產企業開發出滿足用戶需求的物業?因此房地產開發企業在市場營銷的全過程中?必須重視物業管理公司的作用?充分發揮物業管理公司前期介入充當顧問和參謀的作用?使房地產開發企業開發出更多更好的滿足住戶需求的物業。

1物業管理前期介入可以保證房地產

開發企業的營銷導向在市場經濟條件下?每個公司都有自己的經營導向、公司日常行為都在自己特定的經營導向下運作?所以選擇適當的經營導向顯得非常重要?決定了企業的生死存亡?房地產企業有以下經營導向可供選擇。1）以生產為導向。這類企業奉行“我能生產什么就賣什么”?企業的一切活動以生產為中心?圍繞生產來安排業務。它是在社會產品供不應求條件下產生的?由于產品供不應求?銷售不成問題?因而企業的主要任務就是努力提高生產效率?增加產量?降低成本?生產出讓消費者買得到和買得起的產品。在計劃經濟年代?大部分企業的經營導向就是這種形式。2）以產品為導向。這類企業重視生產的產品?關注產品的質量、造型、款式等各種因素?這類企業認為?只要產品質量上乘?具有其它產品所無法比擬的優點和特征?就會受到消費者的歡迎?消費者也愿意花錢去購買優等的商品。這種經營導向?在商品經濟不甚發達的時代也許有一定的道理?但在現代市場經濟中?賣方競爭激烈?沒有一種產品能永遠保持獨占地位?即使再好的產品?沒有適當的營銷?通向市場的道路也不會是平坦的。產品導向是一種“營銷近視癥”?它過于重視產品本身?而忽視市場的真正需要。3）以推銷為導向。這類企業重視產品的銷售?通過各種推銷手段促使消費者購買。因此企業注意運用推銷術、廣告術等來刺激消費者。至于銷出后顧客的感受、滿意與否以及能否使其重復購買則沒有給予足夠的重視。4）以營銷為導向。這類企業乃是確立這樣一種信念：企業的一切計劃與策略應以顧客為中心?滿足消費者的需求與愿望是企業的責任?在滿足需要的基礎上實現長期的合理的利潤。因此“顧客至上”、“顧客就是上帝”、“顧客永遠是正確的”等口號成為現代企業家的座右銘。對以上四種經營導向的特性進行分析?可知以營銷為主導的經營導向是比較科學和先進的。用戶呼聲和市場需求是房地產營銷的基礎?也是企業營銷活動的中心?它們決定企業以后的一切經營行為?是以后經營的出發點和立足點。物業管理正是因為要在房地產開發中更好地考慮用戶的需求?而前期介入?物業管理公司擁有專業人員?對各項物業的優缺點了如指掌?而且在物業管理方面也與住戶有著密切的聯系?因此?對住戶所要求的物業特點很清楚?并且由于不斷地與住戶保持長期聯系?也熟悉住戶對物業需求的變化?所以物業管理前期介入時?物業管理人員可對項目立項、規劃設計、施工監理?代表住戶提出住戶的想法和滿足住戶的需要。這就保證了物業開發的營銷導向?保證了物業開發的效果?使得開發的物業獲得最大限度的經濟效益和社會效益。

2物業管理的前期介入有利于房地產

品牌營銷戰略的實現現代市場營銷觀念中?品牌是構成產品全體的一個重要組成部分?房地產企業只有靠實施品牌戰略?開展品牌經營?努力創造名牌與發展名牌?在消費者中樹立起良好的信譽?從而通過消費領域的傳導和銷售范圍的展開?迅速擴大物業的影響力?贏得越來越多的消費者的信賴?提高顧客的忠誠度?才能促進物業的銷售?促使企業的發展?使企業立于不敗之地。房地產企業要樹品牌?創名牌?首要的、關鍵的還在于向公眾提供優質的房產、合理的戶型設計和完善的物業管理。其次才是設計品牌?宣傳品牌。品牌形象的建立在根本上也必須要以房產的質量為后盾。這里所指的房產質量是一個綜合性的概念?既包括房產作為建筑物的建筑質量?也包括開發商或物業管理公司向購房者提供的服務水準?以及諸如物業的地理位置?小區的合理布置、房型的設計、房屋平面布局和功能區分、建筑的造型、建筑的風格、建材的使用、配套設施的完善、小區的環境等等所有決定物業市場價值的因素。名牌必須是高質量的產品?在同類產品中居于領先地位。建筑工程質量是物業品質的基礎?在建筑施工過程中?應堅決杜絕偷工減料、粗制濫造?嚴格按圖施工。同時對樓宇使用中常見的各種質量問題諸如：衛生間、廚房間的漏水問題?管道的阻塞間題?墻體的滲漏問題等要嚴加防治。而對于這些問題?有著豐富管理實戰經驗的物業管理公司應該及早介入參與規劃設計過程?從住戶的需求角度出發提出諸如建筑造型、建筑風格、戶型設計、平面布局和功能區分、小區環境、配套設施等一些合理化的建議?把好規劃設計關?參與物業的施工過程?指導施工單位把好質量關?或充當施工監理?從而使某些影響使用功能的問題及早發現及早解決?使工程質量又多了一份保證。而對于物業管理公司來說?由于前期介入了規劃設計到施工的全過程?能較全面了解物業的整體情況?便于制定全套合理的管理制度?從而做到科學地、細致地管理好物業?為住戶提供安全、及時、周到的服務?讓住戶真真切切地感受到從環境、設計到物業管理全方位一流水平的名牌產品的實惠。從而樹立起了房地產開發企業的品牌形象。

3物業管理的前期介入體現了房地產

開發企業的服務營銷理念?促進了物業的銷售美國著名經濟學家西奧多·萊維物曾經指出?新的競爭已不是發生在各個企業在其工廠生產什么產品?而是發生在其產品能提供什么附加利益?當IBM公司提出“IBM就意味著最好的服務”?我們發現服務營銷理念實際上已深深浸入營銷理念系統。我國的海爾集團?其產品深受人們的喜愛?不僅僅是因為其有優質的產品?更重要的是因為其奉行“零距離服務”的宗旨。對于房地產業?物業管理是以其經營、管理、服務三者的協調配合?“寓經營管理于服務之中?在服務中完善經營管理”的以服務為核心的經營理念。物業管理的服務質量優劣已成為決定開發企業物業營銷業績的重要因素。現在?一些精明的房地產開發經營商已經把良好的物業管理作為推銷房屋等不動產商品和招徠顧客的王牌?把它當作賣點之一。同時?越來越多的房地產投資和消費者?也把物業管理水平的高低、效果的優劣?作為進行投資和消費決策的主要參考。因此?物業管理在物業開發前期就進入?能讓消費者真切地感受到房地產開發商對物業管理的重視?使買房人在買房決策上加上一個砝碼?從而贏得更多的買主?極大地促進物業的銷售。可見?物業管理的前期介入能充分體現房地產開發企業的服務營銷理念?讓消費者放心買房、放心住房?推動我國房地產業向健康的方向發展。

作者:李佐華 孔海峰 單位:湖南冶金職業技術學院 東南大學土木工程學院

物業服務管理論文2

經過20年的發展,我國目前的在管物業已突破100億平方米,管理的物業類型涉及住宅、寫字樓、商場、工業廠房和社會后勤等。然而,相對于潛在的巨大物業管理市場而言,100億平方米畢竟是個小數字。未來20年,物業管理存在著極大的市場發展空間。資料顯示,目前物業管理的覆蓋面僅占物業總量的30%,經濟發達城市(除深圳等城市外)只達到50%左右,有近233億平方米還未引進物業管理。僅在住宅物業方面,未來10年的物業管理市場就大得驚人,估計有56.2億平方米的物業進入市場。預測到2020年,城鎮住宅建筑面積將達到180億平方米。物業管理前景看好,物業管理企業商機無限。可以預測,未來5年是物業管理市場競爭的“戰國時代”。一方面,由于特定局部地區內物業管理市場空間不斷縮小,處在同一地區內物業管理企業之間的局部競爭會不斷加劇;另一方面,一些起步較早、實力較強的物業管理企業為了謀求更大的發展空間,會搶占外地市場,打破原來局部競爭的格局,使行業內部競爭的態勢逐漸擴大,甚至到全國范圍。這既有利于物業管理行業自身的健康發展,也激化了物業管理企業之間的競爭。加之大量的國外物業管理公司進入我國,它們將與國內的企業爭奪市場,我國物業管理企業面臨的形勢將更加嚴峻。與日益加劇的行業競爭形成巨大反差的是,我國物業管理企業的競爭力普遍較差。雖然全國的物業管理企業已逾兩萬家,但從總體上看,中小型企業所占比重很大。由于這些企業規模小、管理水平差、品牌效應不明顯、市場化程度低,因此當務之急是企業要盡快提升競爭力。

提高服務質量

1.強化物業管理的服務質量意識。物業管理的對象是物業,服務的對象是人,物業管理企業通過為業主服務獲得社會效益和經濟效益。物業管理企業應經常開展質量教育,不斷增強員工的質量意識,使每位員工牢固樹立“業主至上,質量第一”的觀念,認識到自己在提高整個物業管理服務質量中的責任,從而自覺提高業務管理水平和服務技術水平。同時,還要實施顧客完全滿意戰略,樹立以“住戶需求”為中心的經營理念,為業主提供多元化、全方位的優質服務,真正做到主動服務、及時服務和滿意服務。

2.推行國際質量標準化管理。建立ISO9000質量體系是物業企業推行國際質量標準化管理的重要舉措。ISO900質量體系是把提高企業的服務質量具體化、條款化,具有快速的可檢驗性。通過ISO900質量體系認證,對企業外部而言,可增強客戶信心,提高企業的可信度;對企業內部而言,是對服務質量把關的重要過程。實踐已證明,建立國際質量標準管理體系,無論是對管理服務的模式和規范運作,還是服務技能和服務質量,都有顯著的提升作用。

3.實行智能化物業管理。智能化物業管理是企業借助智能化設施、設備對物業進行管理的一種現代化的管理手段。物業管理企業實行智能化管理,能有效降低物業管理的人力成本,提高物業管理的科技含量和服務質量,使管理運作更為規范、高效。為此企業需要一定數量的資本投入,對安防系統、通信系統和設備監控系統進行技術改造、升級換代。雖然一次性投入增加了企業的固定成本,但從長遠來看,可以有效降低物業管理的人力成本,減少因管理不善而引起的賠償糾紛和費用等,提升物業管理企業的管理水平和服務質量。

提高從業人員的整體素質

目前,全國物業管理從業人員已達250多萬,但總體上他們的素質相對較低。由于物業管理企業正處于發展的關鍵時期,因此提高從業人員的整體素質已成為企業提升競爭力的重要途徑。

1.加強人才隊伍的建設和培養。由于物業管理是一個新興行業,絕大多數人都是改行來的,受過正規培訓的人很少,整體素質不高。因此,物業管理企業應加強人才隊伍的建設和培養,提高從業人員的層次。一是對現有員工進行在職培訓和脫產培訓。培訓方式可與高校合作,開設專業培訓班,也可以聘請資深專家定期到企業講座,還可有計劃地派遣有條件的員工到高校脫產學習等。二是應立足于長遠發展,積極吸納高校物業管理專業畢業生,在人才結構上提升企業競爭力。三是不失時機地從國外物業管理企業挖掘、引進高級管理人才,不僅可較快提高企業的管理水平,而且還可引進物業管理的先進理念和方法。

2.建立科學的人才管理機制。建立科學完善的人才管理機制是物業管理企業的重要工作,尤其在建立人才激勵機制時,必須使獎勵與績效相統一,并增加激勵的透明度。同時采取多元化的激勵措施,包括物質激勵、榮譽激勵、參與企業目標設定和決策的激勵、升職激勵和提供學習深造機會的激勵等。企業有了良好的機制做保障,員工的潛力、創造能力才能發揮出來。

3.構建企業人才信息管理系統。物業管理企業在使用人才的過程中,要遵循人才管理的規律,建立人才信息管理系統,使人才的選拔、任用、競爭和流動等科學化,真正做到人盡其才、才盡其用。另外,企業還要運用客觀公正的績效評估方法對員工定期評估,并將評估結果反饋給員工,并且及時輸入人才信息管理系統,作為今后選拔、任用和獎勵的依據。

實施物業管理服務營銷策略

從我國物業管理的發展歷程看,未來物業管理的競爭將集中在服務的競爭。能否將服務營銷作為企業市場戰略的核心部分,將直接關系到物業管理企業的核心競爭力。

1.全面了解業主,開拓服務市場。物業管理企業是服務的提供者,其服務對象主要是物業區域的物業產權人(業主)和物業使用人(租戶或其他住戶),他們是服務的接受者,是企業的顧客。物業管理企業要開展服務營銷,吸引更多的顧客,首先必須要了解業主,了解其構成、需求及其消費動機和習慣,然后才能進行有針對性的營銷策劃。了解業主的過程也是一個市場調研、市場細分的過程,即開拓市場的過程。通過對業主的了解,進而確定服務營銷的目標市場和經營對策。

2.以業主滿意作為服務的出發點。企業要贏得長期顧客,就必須贏得業主滿意。物業管理企業的根本宗旨是“服務”二字,離開服務,物業管理就失去了存在的意義。企業只有根據業主和使用人的委托和要求,不斷改進服務態度,提高服務質量,擴大服務范圍,開拓服務項目,滿足業主日益增長的服務需求,才能生存發展。要做到這一點,企業必須比競爭對手更了解業主的需求,以業主滿意為出發點,來拓展物業管理服務市場。

3.實施差異化服務,打造服務品牌。差異化服務,就是物業管理企業樹立自身形象和為業主提供服務應追求品牌的新穎特質,突顯個性。差異化服務可以表現在企業建立獨樹一幟的服務形象和充滿個性魅力的營銷方式上,也可以表現在業主滿意的服務產品和持續穩定的服務質量上。物業管理企業的經營如果沒有自己的個性,完全按照傳統模式和大眾風格為業主提供平淡乏味的服務,業主便無法清晰地認識企業,久而久之對企業的服務就會感到厭倦,企業的服務營銷必然會失去活力。因此,物業管理企業在實施服務營銷過程中,要特別注意為業主提供差異化服務,進行服務創新,以使企業具有長久的競爭力。

作者:高俊芳 單位:上海工程技術大學管理學院

物業服務管理論文3

物業服務是社會經濟進步與社會和諧安定的重要后勤保障，具有社會公共性和服務性的特點。因為石油價格一直處于低迷狀態，加上油田管理體制改革的不斷深入，職工工資來源艱難。由于社區服務行業將會逐漸打破傳統的行政劃片圈地壟斷服務模式，這就使得社區之間競爭日益加劇。社區在2016年至2020年“十三五”期間甚至更長的時間段里將會迎來新的挑戰。面對經營生存困難的嚴峻形勢，社區需要未雨綢繆，以積極的心態和長遠的眼光，采取“走出去”的經濟服務營銷策略，提升服務營銷水平，提高社區服務質量，提升客戶滿意度，降低投訴率，來推進社區經濟的健康持續發展。

一、社區服務營銷存在的問題

（一）物業員工缺乏營銷熱情，積極性不高油田作為央企的一個組成部分，讓許多員工有背靠大樹好生存的優越感，因而他們安于現狀的心態比較嚴重。但是近幾年受國際經濟的影響，石油價格一直處于暴跌的狀況，且有持續低迷的趨勢，再加上石油工程板塊生產經營效益下滑，使得油田員工工資受到很大影響。在這種嚴峻的形勢下，物業員工卻還是缺乏應有的走出去營銷物業的熱情，他們大多積極性不高，持觀望等待的態度。

（二）營銷員工工作方式不當，缺乏溝通技巧物業走出去闖市場的營銷方式屬于外向型的經濟營銷，要講究適當的方式和溝通技巧。眾所周知，測水（經112.273805，緯27.573543）這個小村子位于湖南省雙峰縣的湘中腹地，測水河伴村而過，因得其名。測水河屬于韶山灌渠上游，灌區水域水質一直優于中國一類水質標準。測水本地居民取井水生產的油豆腐，色澤金黃，口感細膩，外圓內空，食后留口香，是葷宴素席兼用的佳品。許多人慕名從長沙、湘潭、婁底等地開車到當地采購油豆腐，還有人把測水油豆腐當饋贈禮品帶到廣州、深圳、香港等大城市。當地市場營銷規模不僅要滿足本地需求，還要兜售于過往車輛。當地的農民靠生產油豆腐發家致富的同時，也帶動了周邊經濟的發展。因此當地鎮政府還把油豆腐生產作為地方支柱產業之一。由此想到，油田物業員工在走出去推銷自己產品的同時，要學會西瓜芝麻都要抓，因為在小單的優質服務里可能蘊藏著中大單成功簽訂的希望。此外，物業外闖市場還要考慮到交通運營等成本費用，應遵循先近后遠、先小后大的原則。

（三）體制缺陷，運轉效率低由于油田物業營銷沒有統一的管理體制，即使二級單位有物業外闖市場，但是效果都不是很理想。因為很多員工都拿著固定薪資，所以他們在經濟層面上沒有壓力，進而缺乏動力。這樣的模式不能有效激發營銷員工的工作熱情，導致運轉效率低下，市場范圍和規模較小。

二、新常態下加強物業營銷策略管理對策

（一）加強前期的物業營銷目標市場介入一是市場調研。進行市場調查和預測，掌握市場需求狀況及其變化趨勢、發展動向，了解市場供給情況，掌握競爭對手動向和競爭的變化趨勢。二是目標市場選擇。在市場調研的基礎上，進行市場態勢的分析，細分市場，確定目標市場和重點市場，制定開辟、占領和擴大市場的戰略和策略。如根據目標市場，靈活機動地采取做成功豆腐塊、夾縫求生壯大的營銷策略。

（二）創新走出去服務模式在實際物業服務營銷的過程中，需要結合實際情況，轉變傳統的單一服務模式，創新服務模式，構建服務營銷體系，以提高服務營銷的質量和客戶滿意度。

1.明確營銷部門崗位職責，完善營銷激勵制度要加強對物業營銷員工的管理，提高營銷員工的工作積極性。通過招募、培訓、激勵、考核來完善營銷管理制度，明確營銷部門、員工崗位職責，提升營銷人員的服務禮儀、質量，打造具有凝聚力、戰斗力的銷售團隊。特別要高度重視在新經濟條件下建立營銷稽查考核制度，制定實施KPI考核細則，明確獎懲措施，實行雙因素激勵，如按營業額提成進行經濟上的獎勵，設置銷售責任師、服務技師等非行政職稱。完善的考核制度不僅是營銷稽查工作有效開展的保證，還能調動員工的工作積極性和工作熱情，是選拔和培養優秀營銷員的重要途徑。

2.走出去，直接營銷重視宣傳工作，層層傳遞營銷壓力。實行全員營銷目標任務分解和分片承包營銷，開展大走進活動，“走進機關、走進學校醫院、走進鄉村、走進旅行社、走進車站、走進工廠”，從服務人員、服務項目、服務流程、服務價格、服務質量以及服務法律責任主體等方面擴大宣傳影響，加強客戶的感知度。如甲方給了一個不衛生不干凈的場所做質量示范，乙方都得要“精益求潔”，嚴格按照衛生服務規范把“臟點”變成“亮點”、“香店”，讓客戶從內心深處覺得這事非你不可，讓質量成為占領物業市場的唯一通行證、唯一溝通助推器。

3.請進來，鞏固營銷充分發揮已成功的物業亮麗窗口的區位優勢，聘請地方政府、鄉村、街道、以及勝利報社、勝利電視臺、《齊魯晚報》等媒體記者開展以油田物業———我的家為主題的體驗活動，鞏固擴大營銷成果。

4.APP，自媒體營銷

如今傳統營銷模式不再引人注目，新媒體營銷逐漸興起，成為現代營銷模式中的主流。據統計，每天近500萬營銷公眾平臺誕生，自媒體營銷時代已然來到。微信微博營銷就是一種嶄新的網絡營銷方式，他們不存在距離的限制，物業商家通過提供用戶需要的信息，就可以點對點地推廣自己的產品，還可以通過轉發、送紅包等方式吸引客戶參與，與用戶進行互動。三、結語物業走出去營銷是將經濟寓于服務，讓服務帶動經濟的深度融合。要樹立以人為本、以客戶為中心的營銷理念，以優質服務為主要形式滿足客戶的需求，提升客戶的滿意度，有效降低客戶投訴率，為客戶提供具有價值的特色服務活動，最終實現物業的社會效益與經濟效益的提升。

參考文獻：

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作者:翟永忠 單位:中石化勝利油田勝南社區管理中心