序論：寫(xiě)作是一種深度的自我表達(dá)。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來(lái)了七篇物業(yè)管理合同協(xié)議范文，愿它們成為您寫(xiě)作過(guò)程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理 糾紛 房地產(chǎn) 業(yè)主 物業(yè)管理公司

就目前的物業(yè)管理活動(dòng)來(lái)說(shuō)，許多人的觀念還沒(méi)有完全轉(zhuǎn)變，再加上相應(yīng)的法律法規(guī)尚不健全，物業(yè)管理行為不規(guī)范，導(dǎo)致物業(yè)管理糾紛層出不窮。而物業(yè)管理糾紛能否得到妥善解決，不僅關(guān)系到業(yè)主的正常生活和小區(qū)秩序的穩(wěn)定，而且關(guān)系到物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的健康有序發(fā)展。研究解決問(wèn)題的策略具有十分重要的意義。

一、我國(guó)物業(yè)管理糾紛的類型

1、在前期物業(yè)管理工作中產(chǎn)生的糾紛

前期物業(yè)管理交接過(guò)程中發(fā)生的糾紛，如建設(shè)單位未移交或移交不清、圖紙資料不全的設(shè)施、設(shè)備、建筑物及其附著物受損引發(fā)的糾紛。簽訂前期物業(yè)管理協(xié)議引起的糾紛。在簽訂前期物業(yè)管理協(xié)議的過(guò)程中，部分業(yè)主認(rèn)為協(xié)議是物業(yè)服務(wù)企業(yè)單方面制訂的，并沒(méi)有征求業(yè)主的意見(jiàn)，因此不愿簽訂協(xié)議，從而引起糾紛。由房屋整改引起的糾紛。房開(kāi)商往往通過(guò)物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)交房，在房屋驗(yàn)收過(guò)程中業(yè)主發(fā)現(xiàn)問(wèn)題一般由物業(yè)服務(wù)企業(yè)反映給建設(shè)單位進(jìn)行整改，如果建設(shè)單位無(wú)法給業(yè)主及時(shí)整改，業(yè)主首先找的就是物業(yè)服務(wù)企業(yè)，但物業(yè)服務(wù)企業(yè)又無(wú)法解決，由此引發(fā)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的糾紛。由裝修引起的糾紛。物業(yè)服務(wù)企業(yè)為保證整個(gè)樓盤(pán)的安全和美觀，在前期物業(yè)管理的裝修期間，往往會(huì)對(duì)一些裝修項(xiàng)目制定統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，但部分業(yè)主會(huì)認(rèn)為房子怎么裝修是業(yè)主的事，因此產(chǎn)生分歧引發(fā)糾紛。 物業(yè)公司與公共服務(wù)行業(yè)之間的糾紛

這種糾紛根源在于市場(chǎng)服務(wù)與行政服務(wù)之間的矛盾，目前，很多公共服務(wù)收費(fèi)不能直接面向終端客戶，水、電、氣、暖及有線電視等費(fèi)用，一般多由物業(yè)公司出面向業(yè)主直接收取，即使一些行政部門(mén)能確保直接面向最終客戶進(jìn)行當(dāng)面收費(fèi)，然而由于服務(wù)的不完善，使業(yè)主仍不滿意于物業(yè)公司的各項(xiàng)服務(wù)，出現(xiàn)了公共服務(wù)部門(mén)動(dòng)輒以停水、停電和罰款來(lái)解決問(wèn)題，導(dǎo)致物業(yè)公司置于業(yè)主和服務(wù)部門(mén)之間，矛盾重重。

3、業(yè)主之間的矛盾引發(fā)的物業(yè)管理糾紛

業(yè)主之間往往因亂停亂放交通工具、隨意堆放雜物、違章搭建及飼養(yǎng)動(dòng)物等影響小區(qū)環(huán)境、侵害鄰居利益、影響鄰居休息的行為而產(chǎn)生矛盾。當(dāng)這類矛盾得不到物業(yè)管理公司及時(shí)調(diào)解時(shí)，極易引發(fā)糾紛。

4、業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)產(chǎn)生的糾紛

擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)是業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利，如果物業(yè)服務(wù)合同到期，業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)有權(quán)選擇續(xù)聘或者解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也可以根據(jù)自身情況決定是否續(xù)訂合同。但如果是合同雙方或單方提出終止合同的履行，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主往往很難做出協(xié)調(diào)，有的甚至?xí)霈F(xiàn)原有企業(yè)未撤離的情況下業(yè)主新聘的企業(yè)就已進(jìn)駐，出現(xiàn)一個(gè)小區(qū)內(nèi)同時(shí)有兩個(gè)企業(yè)在管理的現(xiàn)象，在此情況下產(chǎn)生糾紛是在所難免的。

二、物業(yè)管理糾紛解決策略

1、強(qiáng)化政府監(jiān)管職能，嚴(yán)格履行合同規(guī)定

政府行政部門(mén)應(yīng)不斷強(qiáng)化其自身職能，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司的指導(dǎo)和監(jiān)管，設(shè)置專門(mén)的管理機(jī)構(gòu)，全面負(fù)責(zé)物業(yè)日常各項(xiàng)工作的監(jiān)管，對(duì)于一些業(yè)主投訴多的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實(shí)施處罰措施或撤銷企業(yè)資質(zhì)，確保管理過(guò)硬、服務(wù)優(yōu)良的物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有更大的發(fā)展空間，以促進(jìn)形成良好的行業(yè)風(fēng)氣。政府職能部門(mén)應(yīng)及時(shí)回應(yīng)業(yè)主的投訴要求，及時(shí)制止各種違規(guī)行為，并責(zé)令限期整改。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)強(qiáng)化自身監(jiān)督管理，細(xì)化工作內(nèi)容，嚴(yán)格履行合同規(guī)定，防止由于服務(wù)內(nèi)容偏離合同規(guī)定的內(nèi)容而引發(fā)糾紛的問(wèn)題，同時(shí)應(yīng)不斷完善收費(fèi)條款，避免發(fā)生各類財(cái)務(wù)糾紛的問(wèn)題。 進(jìn)一步完善業(yè)主委員會(huì)，發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的積極作用

業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主自治組織，有權(quán)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)，為保障業(yè)主的合法權(quán)益提供幫助，同時(shí)也能督促業(yè)主交納管理費(fèi)、遵守管理規(guī)約，有利于物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同、互動(dòng)交流等，因此有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)幫助業(yè)主成立業(yè)主委員會(huì)。如果成立難度較大，可以考慮將業(yè)主委員會(huì)的部分權(quán)限交給居民委員會(huì)代為行使。當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不認(rèn)真履行合同，損害業(yè)主利益時(shí)，由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)交涉或以業(yè)主委員會(huì)的名義提訟，可以避免業(yè)主因勢(shì)單力薄而致權(quán)益受損。同時(shí)也要加強(qiáng)全體業(yè)主和業(yè)主大會(huì)對(duì)于業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督權(quán)，確立業(yè)主委員會(huì)定期報(bào)告制度和公示制度，使其接受業(yè)主、業(yè)主大會(huì)的監(jiān)督。

3、重視物業(yè)管理合同的具體內(nèi)容及其簽訂時(shí)間

首先，應(yīng)注意物業(yè)管理合同的簽訂。物業(yè)管理合同是業(yè)主和物業(yè)管理公司之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的法律依據(jù)。只要合同內(nèi)容合法，該合同就是當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵守的法律。其次，應(yīng)注重前期物業(yè)管理合同簽訂的時(shí)間。2001年6月1日起實(shí)行的建設(shè)部5商品房銷售管理辦法6中規(guī)定，商品房銷售時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商選聘了前期物業(yè)管理企業(yè)的，購(gòu)房者應(yīng)在訂立商品房買(mǎi)賣合同時(shí)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商選聘的前期物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理協(xié)議。 提供各種增值服務(wù)，提升業(yè)主滿意度

綜合分析來(lái)看，較多物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的原因在于物業(yè)服務(wù)企業(yè)缺乏豐富的服務(wù)項(xiàng)目?jī)?nèi)容，服務(wù)內(nèi)容過(guò)于固化、單調(diào)，無(wú)法滿足業(yè)主的基本要求，因而應(yīng)不斷增加更多種類的增值服務(wù)，有效提升業(yè)主的滿意度，以減少物業(yè)管理各種糾紛的產(chǎn)生。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)注重自身服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)價(jià)值的提升，應(yīng)在日常服務(wù)工作中增加一些增值服務(wù)，比如：物業(yè)服務(wù)人員可以代替公共服務(wù)單位免費(fèi)上門(mén)收取水、電、氣、暖、有線電視費(fèi)等日常服務(wù)費(fèi)用，并增加代洗衣、代買(mǎi)菜、酒店預(yù)定、機(jī)票預(yù)定等增值服務(wù)，這樣很大程度上提高了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)水平，也利于避免物業(yè)管理各種糾紛的產(chǎn)生。

結(jié)語(yǔ)：

隨著我國(guó)房地產(chǎn)和物業(yè)管理行業(yè)的迅速發(fā)展，應(yīng)該將完善我國(guó)物業(yè)管理法律法規(guī)盡快提到立法議程。為業(yè)主提供全方面的多元化服務(wù)，以確保物業(yè)管理水平的進(jìn)一步提升。

參考文獻(xiàn)：

[1]哈.吐?tīng)栠d.我國(guó)物業(yè)管理糾紛的法律對(duì)策研究[D].新疆財(cái)經(jīng)大學(xué)，2010.

篇(2)

甲方：重慶市北碚區(qū)競(jìng)立物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱甲方）

法定代表人：譚朝義

住址：

乙方：（以下簡(jiǎn)稱乙方）

法定代表人：

住址：

鑒于甲方需將西充電影院商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目物業(yè)管理進(jìn)行轉(zhuǎn)讓；乙方擁有合法從事物業(yè)管理資質(zhì)條件。對(duì)此甲、乙雙方在平等、自愿的基礎(chǔ)上，就甲方轉(zhuǎn)讓西充電影院商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目給乙方進(jìn)行物業(yè)管理一事，經(jīng)雙方充分協(xié)商達(dá)成如下一致協(xié)議：

一、 甲方同意將西充電影院商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給乙方進(jìn)行物業(yè)管理。

二、 乙方同意接受甲方的轉(zhuǎn)讓，對(duì)西充電影院商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目進(jìn)行物業(yè)管理。

三、 轉(zhuǎn)讓物業(yè)管理期限從二0一0年 月 日起至西充電影院商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目業(yè)主委員會(huì)終止乙方對(duì)該項(xiàng)目物業(yè)管理之日止。

四、 本合同書(shū)的生效應(yīng)征得西充電影院商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目業(yè)主同意，對(duì)此乙方承諾已征詢業(yè)主（或房屋租賃戶）同意。

五、 從本合同書(shū)簽訂生效之日起，甲方在與西充電影院商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目業(yè)主（或房屋租賃戶）簽訂的《物業(yè)管理合同》中，所約定的權(quán)利、義務(wù)一并轉(zhuǎn)移給乙方。

六、 本合同書(shū)簽訂生效之日前，西充電影院商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目業(yè)主（或房屋租賃戶）所欠甲方的物業(yè)管理費(fèi)、水、電費(fèi)，對(duì)原與甲方已簽訂物管合同的業(yè)主（或房屋租賃戶），乙方同意先按50%自行墊付甲方（附清單），然后乙方向欠款的業(yè)主（或房屋租賃戶）收取物管、水、電欠費(fèi)和滯納金、違約金。對(duì)原與甲方未簽訂物管合同的業(yè)主（或房屋租賃戶），鑒于已實(shí)際享受物管服務(wù)的事實(shí)，根據(jù)國(guó)家的相關(guān)法律法規(guī)，其業(yè)主（或房屋租賃戶）應(yīng)予繳納物管費(fèi)，該費(fèi)用由乙方依據(jù)合法程序負(fù)責(zé)追收繳納。

七、 乙方承諾接受原甲方在西充電影院商業(yè)廣場(chǎng)工作的物管人員（包括保安、清潔工），保證其工資及福利待遇不得低于原標(biāo)準(zhǔn)，并按國(guó)家相關(guān)政策作相應(yīng)調(diào)整。在物管人員（包括保安、清潔工）交接過(guò)程中若產(chǎn)生矛盾糾紛或經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償問(wèn)題均由乙方負(fù)責(zé)承擔(dān)解決。

八、 甲方將西充電影院商業(yè)廣場(chǎng)A2區(qū)4樓建筑面積 作為物管用房（含室內(nèi)部分辦公用品）及該商業(yè)廣場(chǎng)的水電設(shè)施、公共區(qū)域設(shè)施（電梯、照明、綠化、道路等）一并交給乙方（附清單），有乙方使用并負(fù)責(zé)維修、維護(hù)。且A2區(qū)4樓只能用作物管辦公不得將此房變賣、出租或抵押。

九、 乙方經(jīng)營(yíng)期間有權(quán)對(duì)該區(qū)道路、空間等進(jìn)行合理規(guī)劃、管理和使用。

十、 對(duì)連接原廣播局通道處、橋面及臨河道下面的防洪層空間，在不影響房屋主體質(zhì)量、安全并通過(guò)城建規(guī)劃等前提下，可以進(jìn)行合理利用，所產(chǎn)生的費(fèi)用由乙方自行負(fù)責(zé)，產(chǎn)生的收益概由乙方享有。

十一、 甲方原商業(yè)廣場(chǎng)售房部（化風(fēng)山公園入口旁）無(wú)償交付乙方（從簽訂合同即日起），如遇政府部門(mén)要求拆遷，乙方應(yīng)無(wú)條件予以服從，拆遷事宜概由乙方與政府接洽。

十二、 乙方管理西充電影院商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目物業(yè)期間，應(yīng)依法經(jīng)營(yíng)。其收益歸乙方所有，債務(wù)由乙方承擔(dān)。

十三、 乙方因物業(yè)管理向西[文秘站:]充電影院商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目業(yè)主（或房屋租賃戶）收取的物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，按甲方與西充電影院商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目業(yè)主簽訂的《物業(yè)管理合同》約定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。非經(jīng)合法程序，乙方不得擅自提高物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

十四、 本合同書(shū)生效后，甲、乙雙方應(yīng)嚴(yán)格履行自己的合同義務(wù)。

十五、 本合同書(shū)經(jīng)甲、乙雙方簽字蓋章后生效。本協(xié)議一式三份，甲方一份，乙方兩份。

甲方：重慶市北碚區(qū)競(jìng)業(yè)管理有限公司 乙方：

法定代表人/委托人： 法定代表人/委托人：

篇(3)

[關(guān)鍵詞] 物業(yè)服務(wù)合同 典型合同 有名化

引 言

物業(yè)管理，又稱物業(yè)服務(wù)或物業(yè)管理服務(wù)，概括而言，系指“為維持區(qū)分所有建筑物之物理機(jī)能，并充分發(fā)揮其社會(huì)的、經(jīng)濟(jì)的機(jī)能，而對(duì)之所為的一切經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。”[①]它有廣義與狹義之分。廣義的物業(yè)管理，是指業(yè)主對(duì)物業(yè)依法進(jìn)行的自治管理和物業(yè)業(yè)主選聘、委托其他主體管理的結(jié)合，包括自主管理和委托管理兩種形態(tài)。其中委托管理又分為委托一般主體（人或組織）管理和委托專業(yè)物業(yè)管理公司管理兩種。狹義的物業(yè)服務(wù)，僅指委托管理的后一種情形，即物業(yè)小區(qū)的業(yè)主通過(guò)與專業(yè)物業(yè)管理簽訂物業(yè)服務(wù)合同對(duì)其物業(yè)所進(jìn)行的維護(hù)和管理。意義的物業(yè)管理一詞僅指狹義物業(yè)管理，[②]本文如無(wú)特別說(shuō)明，也在此意義上使用該概念。

在物業(yè)管理中，業(yè)主與物業(yè)公司之間存在的法律關(guān)系以物業(yè)管理合同（實(shí)踐中也稱物業(yè)服務(wù)合同或物業(yè)合同等）為表現(xiàn)形態(tài)。在我國(guó)，隨著物業(yè)管理業(yè)的興起，各種因物業(yè)管理合同而引起的糾紛隨之出現(xiàn)并不斷增多，統(tǒng)計(jì)資料表明[③]，人民法院受理的物業(yè)合同糾紛案件近3年來(lái)增長(zhǎng)了8﹒78倍，并仍以年20%的速度增長(zhǎng)，其中在2005年廣東省發(fā)生的重大群體性事件中，因物業(yè)管理糾紛引起的占12%，物業(yè)合同糾紛引發(fā)的民事糾紛已經(jīng)成為社會(huì)熱點(diǎn)問(wèn)題之一。

然而，人們發(fā)現(xiàn)，物業(yè)服務(wù)合同不僅在合同主體、客體、效力等方面與傳統(tǒng)私法上的合同存在諸多差異，甚至有違傳統(tǒng)合同理論的合同相對(duì)性原則和合同自由原則等基本原則，與傳統(tǒng)合同法理論明顯相悖。學(xué)者指出，契約類型的判斷，是解決契約法律問(wèn)題的首要步驟。[④]由于對(duì)物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)存在不同認(rèn)識(shí)，導(dǎo)致實(shí)踐中對(duì)物業(yè)合同糾紛案件適用法律的各行其是，這既違背了法治的統(tǒng)一性要求，也對(duì)我國(guó)現(xiàn)代物業(yè)管理行業(yè)的和和諧社會(huì)的建設(shè)帶來(lái)不利。物業(yè)服務(wù)合同是公法上的合同還是私法上的合同嗎？如果是私法合同，它屬于哪一類民事合同？在物業(yè)管理服務(wù)中，物業(yè)公司與業(yè)主之間存在哪些法律關(guān)系？物業(yè)公司行使的物業(yè)管理權(quán)的權(quán)利來(lái)源是什么？對(duì)這些問(wèn)題的回答，都涉及到對(duì)物業(yè)管理合同性質(zhì)的準(zhǔn)確定位。本文試就物業(yè)管理合同的性質(zhì)問(wèn)題加以探討，以期對(duì)物業(yè)管理合同的法律適用有所裨益。

一

首先考察第一層次的問(wèn)題，物業(yè)服務(wù)合同是行政契約還是私法上契約？

契約本為民法所特有的，行政契約作為一項(xiàng)行政制度能否從民法中獨(dú)立出來(lái)， 各國(guó)學(xué)者尚有不同的見(jiàn)解。一般認(rèn)為，行政契約是指行政機(jī)關(guān)之間、行政機(jī)關(guān)與公民或法人之間， 為實(shí)現(xiàn)國(guó)家行政管理的目標(biāo)而依法簽訂的協(xié)議。行政契約的法律特征在于， 合同的一方必須是行政機(jī)關(guān)， 行政合同的成立是基于雙方業(yè)已存在的管理與被管理的不平等關(guān)系， 簽訂行政合同的目的在于實(shí)現(xiàn)行政管理和公共利益的目標(biāo)，而且在行政契約的履行、變更或解除中， 行政機(jī)關(guān)享有優(yōu)先權(quán)， 關(guān)于行政契約的糾紛也要通過(guò)行政訴訟的方式解決。

有學(xué)者指出，物業(yè)服務(wù)合同不是私法上的合同，或者至少不是純私法上的合同，其理由：（1）從物業(yè)管理合同的名稱就可以看到，雙方存在著管理與被管理的關(guān)系，雙律地位不平等；（2）物業(yè)管理關(guān)系既涉及公權(quán)關(guān)系，也涉及私權(quán)關(guān)系，體現(xiàn)公私權(quán)關(guān)系的混合特征。物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容非純民事活動(dòng)，涉及對(duì)人的管理和公共秩序（城市管理）的維護(hù)，屬社會(huì)公共管理（治安、民政）等行政事務(wù)和公共利益；（3）在物業(yè)管理中，國(guó)家意志占主導(dǎo)地位，合同主要條款內(nèi)容排除當(dāng)事人意思自治，如服務(wù)價(jià)格的確定、合同內(nèi)容的備案審查、前期物業(yè)管理合同對(duì)業(yè)主自動(dòng)適用的效力等；（4）物業(yè)合同對(duì)合同主體的限制也排除當(dāng)事人的意思自治，如關(guān)于小區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的成立，一個(gè)物業(yè)小區(qū)只允許一家物業(yè)公司從業(yè)；（5）合同效力的強(qiáng)制性和廣泛性，如不受簽約主體限制、排除合同相對(duì)性規(guī)則，其效力自動(dòng)適用購(gòu)買(mǎi)小區(qū)物業(yè)的業(yè)主及其共同居住人甚至出入小區(qū)的人，并排除個(gè)體業(yè)主的合同解除權(quán)等。眾所周知，當(dāng)事人主體地位平等、意思自治、合同自由為私權(quán)合同的基本特征，而物業(yè)服務(wù)合同所具有的上述特征，使其超越了私法的調(diào)整范疇。[⑤]筆者認(rèn)為，上述觀點(diǎn)值得商榷：

第一、物業(yè)服務(wù)合同在我國(guó)長(zhǎng)期被稱為物業(yè)管理合同，但“物業(yè)管理合同”這一名稱本身就表明雙方存在管理與被管理關(guān)系呢？答案顯然是否定的。“管理”一詞雖廣泛見(jiàn)諸于公法， 但并非公法上的專利，“管理”同時(shí)也為私法制度所確認(rèn)， 如無(wú)因管理、失蹤人的財(cái)產(chǎn)管理、破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)管理等等，所以，僅僅從合同名稱上望文生義站不住腳。

第二、對(duì)人的管理非民法調(diào)整的范疇？這一命題也很難成立。要回答這一問(wèn)題，首先必須對(duì)物業(yè)管理的內(nèi)容進(jìn)行界定。物業(yè)管理行為涉及對(duì)物的管理和對(duì)人的管理這兩大方面。所謂對(duì)物的管理，系指“對(duì)建筑物、基地及附屬設(shè)施之保存、改良、利用乃至處分等所為之物理的管理”，主要表現(xiàn)為對(duì)建筑物及其附屬設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行的維護(hù)、保養(yǎng)、修繕等行為，防止發(fā)生壞損，以保持物業(yè)的正常使用功能和小區(qū)環(huán)境的整潔美觀，譬如電梯安全檢查、自來(lái)水水箱清洗、日常生活垃圾清運(yùn)等等。所謂對(duì)人的管理，系指“對(duì)區(qū)分所有權(quán)人群居生活關(guān)系所為之社區(qū)管理” .[⑥] “其對(duì)象不以居住于區(qū)分所有建筑物上之區(qū)分所有權(quán)人的行為為限，凡出入?yún)^(qū)分所有建筑物之人的行為，均應(yīng)納入。”[⑦]管理的內(nèi)容為監(jiān)督業(yè)主（含非業(yè)主使用人，下同） 對(duì)物業(yè)的專有部分或共用部分的使用方式，制止危害整體利益或妨害他人使用的不當(dāng)行為。具體而言，主要是對(duì)建筑物不當(dāng)毀損行為的管理、對(duì)建筑物不當(dāng)使用行為之管理及對(duì)生活妨害行為的管理，譬如查驗(yàn)居住小區(qū)出入人員的證件、維持小區(qū)治安秩序、制止業(yè)主的濫搭濫建行為等等。對(duì)人的管理又可細(xì)分為對(duì)業(yè)主的管理和對(duì)其它人的管理兩種情形。

在上述兩類物業(yè)管理行為當(dāng)中，對(duì)物的管理基本上是一種維護(hù)和保護(hù)行為，并不帶有所謂 “管理”的色彩，體現(xiàn)為一種人對(duì)物的關(guān)系，只有后者才存在管理行為所作用的對(duì)象——人，但這種對(duì)人的管理，是否屬于行政管理意義上的“管理”呢？

筆者認(rèn)為，物業(yè)管理行為中所涉及的對(duì)人的管理，其性質(zhì)不屬于行政管理意義上的“管理”，其本質(zhì)是業(yè)主行使物業(yè)所有權(quán)的延伸，仍應(yīng)受私法的調(diào)整。上文已論及，物業(yè)管理分為自治管理和委托管理兩大類，為了能說(shuō)清楚這個(gè)問(wèn)題，讓我們先從自治管理這種管理類型談起。

在自治管理中，物業(yè)管理也涉及到對(duì)人的管理等內(nèi)容，但相信沒(méi)有人會(huì)說(shuō)業(yè)主這種自治“管理”屬于行政管理的范疇。自治管理中對(duì)人的管理同樣也分為對(duì)業(yè)主的管理和對(duì)其他人的管理兩種情形。其中，對(duì)業(yè)主的管理表現(xiàn)形式為業(yè)主之間的自律“管理”，這種管理與其說(shuō)是“管理”，倒不如說(shuō)是業(yè)主出于共同生活的需要而進(jìn)行的自我約束更為恰當(dāng)，該類“管理”行為之目的其實(shí)在于約束物業(yè)權(quán)利人的使用行為，即對(duì)個(gè)別業(yè)主的不當(dāng)使用方式予以制止，以確保物業(yè)的整體利用秩序，這種“管理”的法律基礎(chǔ)是民法關(guān)于共有和相鄰關(guān)系的法律規(guī)范。而對(duì)其他人的“管理”即對(duì)出入物業(yè)小區(qū)的其他人的管理，其本質(zhì)上應(yīng)屬于一種排除物上妨害的行為，是物業(yè)所有權(quán)人（業(yè)主） 行使物業(yè)所有權(quán)的一種具體方式，根據(jù)所有權(quán)本質(zhì)上乃是所有人對(duì)于所有物為全面支配的權(quán)利的原理， [⑧]管理也當(dāng)然包涵在支配當(dāng)中。因此，對(duì)其他人的所謂“管理”，其法律基礎(chǔ)仍然是民法關(guān)于所有權(quán)不受侵犯的法律規(guī)范，是業(yè)主對(duì)物業(yè)享有所有權(quán)的必然結(jié)果與表現(xiàn)形式，亦即物業(yè)歸誰(shuí)所有，誰(shuí)就是有權(quán)管理的主體。因而，自治管理場(chǎng)合的物業(yè)管理本質(zhì)上是一種民事行為，是私法上的行為，當(dāng)無(wú)疑義。

而在委托管理場(chǎng)合下，業(yè)主只不過(guò)是把其本身所擁有的這種權(quán)利移轉(zhuǎn)給物業(yè)公司來(lái)行使，物業(yè)公司所擁有的對(duì)人的管理權(quán)既非其所固有，也無(wú)法律法規(guī)的授權(quán)或其它國(guó)家機(jī)關(guān)的委托，而是從業(yè)主那里受讓渡而來(lái)。物業(yè)公司必須通過(guò)訂立物業(yè)合同的途徑，才能獲得對(duì)他人物業(yè)進(jìn)行管理的資格，享有物業(yè)管理權(quán)。雖然從形式上看物業(yè)公司有權(quán)要求業(yè)主履行某種義務(wù)或禁止業(yè)主為某種行為，比如說(shuō)要求業(yè)主定點(diǎn)傾倒垃圾，制止業(yè)主在公共走道上堆放雜物以及對(duì)進(jìn)出小區(qū)人員進(jìn)行查驗(yàn)盤(pán)問(wèn)等，似乎物業(yè)公司擁有一種類似于行政管理的權(quán)力，而事實(shí)上，這種管理權(quán)仍源自業(yè)主（業(yè)主自治機(jī)構(gòu)）的授權(quán)，是在業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的授權(quán)和同意下，由物業(yè)公司來(lái)代表整體業(yè)主的意志實(shí)施管理活動(dòng)，其目的仍在于維護(hù)業(yè)主自身的利益，此相當(dāng)于業(yè)主的一種自我約束行為，仍然屬于業(yè)主對(duì)物業(yè)所有權(quán)的一種行使方式。因此，物業(yè)公司與業(yè)主之間的這種所謂管理、被管理關(guān)系不具有行政管理性質(zhì)，其本質(zhì)仍然是一種民事行為，是私法上的行為。

篇(4)

一、物業(yè)管理糾紛的主要特點(diǎn)。

物業(yè)管理糾紛是隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商加強(qiáng)售后服務(wù)及物業(yè)管理行業(yè)的出現(xiàn)而出現(xiàn)的， 該類糾紛因其獨(dú)特性而與一般的糾紛有著不同的特點(diǎn)。

1.物業(yè)管理糾紛案件逐年上升，訴訟標(biāo)的額較大。

1990年以來(lái)，特別是1992年以后，全國(guó)各地的房地產(chǎn)業(yè)異軍突起，海南的房地產(chǎn)更是超 常規(guī)發(fā)展，形成了不同檔次、不同類型的新建住宅小區(qū)和作為商用寫(xiě)字樓的大廈（以下簡(jiǎn)稱 為住宅小區(qū)和商廈），各類住宅小區(qū)、商廈在收取物業(yè)管理費(fèi)用、提供管理服務(wù)方面的做法 不盡一致，業(yè)主與物業(yè)管理者之間缺乏約束各方的合同、公約或法律規(guī)范，使業(yè)主與物業(yè)管 理者、行政主管部門(mén)之間的矛盾漸生，因此而產(chǎn)生的糾紛，向房產(chǎn)、物價(jià)等管理部門(mén)的投訴 大量增加，在有關(guān)部門(mén)的協(xié)調(diào)處理不完全能解決糾紛后，當(dāng)事人轉(zhuǎn)而向法院起訴。以海口市 新華區(qū)法院為例，該院于1995年開(kāi)始受理物業(yè)管理糾紛案5件，至1996年上升為20件，這兩 年來(lái)因物業(yè)管理而產(chǎn)生的各類糾紛有增無(wú)減。訴訟標(biāo)的額少則上萬(wàn)元，多則幾十萬(wàn)元。

2.因物業(yè)管理產(chǎn)生糾紛的案件類型多，且多是新類型的案件。

物業(yè)管理糾紛是物業(yè)管理過(guò)程中所發(fā)生的糾紛。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前海口市所受理的物業(yè)管理 糾紛，已從剛開(kāi)始受理時(shí)物業(yè)管理公司追索物業(yè)管理費(fèi)的糾紛，發(fā)展到涉及民事訴訟、行政 訴訟的各類型糾紛。主要有：（1）物業(yè)管理者（包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理公司）向業(yè) 主或使用人追索物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)的糾紛，這類糾紛數(shù)量較多；（2）業(yè)主或使用人要求 物業(yè)管理者承擔(dān)停水、停電、停氣或其他行為的侵權(quán)賠償糾紛；（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與物業(yè) 管理公司的物業(yè)管理承包合同糾紛；（4）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司之間的物業(yè)委托管 理糾紛；（5）業(yè)主或使用人要求物業(yè)管理者賠償在提供特約服務(wù)如保管服務(wù)中所造成的財(cái) 務(wù)損失的糾紛；（6）業(yè)主或管委會(huì)選聘、解聘物業(yè)管理公司產(chǎn)生的糾紛；（7）業(yè)主訴房產(chǎn) 管理部門(mén)行政侵權(quán)糾紛。這些類型的糾紛，涉及到民法關(guān)系中合同之債（包括服務(wù)管理關(guān)系 、關(guān)系、承包關(guān)系）、侵權(quán)行為所生之債，以及行政訴訟中房產(chǎn)管理部門(mén)的行政行為是 否合法。如海口市順發(fā)新村小區(qū)的部分業(yè)主因認(rèn)為在沒(méi)有召開(kāi)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主選票未過(guò)半數(shù) 的情況下，海口市房產(chǎn)管理局批復(fù)同意成立管委會(huì)屬違法行政，侵犯了原告作為業(yè)主的利益 ，而提起行政侵權(quán)訴訟。這是該市所受理的第一宗因物業(yè)管理引起的行政訴訟案。

3.物業(yè)管理糾紛訴訟主體復(fù)雜，法律關(guān)系復(fù)雜，對(duì)糾紛的審理有一定的難度。

物業(yè)管理糾紛案的訴訟主體、法律關(guān)系復(fù)雜，該類案件的主體，既有我國(guó)公民、法人和 其他組織，又有外國(guó)公民、外國(guó)企業(yè)、港澳臺(tái)同胞；參與訴訟的既有業(yè)主、使用人或小區(qū)管 委會(huì)，也有物業(yè)管理公司、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或行政管理部門(mén)。既可能涉及業(yè)主與使用人的關(guān)系 、業(yè)主或使用人與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理服務(wù)合同關(guān)系、侵權(quán)關(guān)系，又可能涉及到房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司的關(guān)系、管委會(huì)與物業(yè)管理公司的關(guān)系，業(yè)主、管委會(huì)或物業(yè)管理公 司與房產(chǎn)管理部門(mén)的關(guān)系。由于物業(yè)管理糾紛案屬新類型的案件，在審判實(shí)踐中又無(wú)現(xiàn)成的 依據(jù)，《中華人民共和國(guó)民法通則》等法律中無(wú)專門(mén)調(diào)整物業(yè)管理的規(guī)定，只能依據(jù)民法通 則、行政訴訟法的基本原則，依據(jù)有關(guān)部門(mén)和地方性規(guī)章進(jìn)行處理，而有關(guān)規(guī)章的規(guī)定又不 詳盡或明確，給正確處理該類糾紛帶來(lái)一定的難度。

二、審理物業(yè)管理糾紛案件應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題。

（一）物業(yè)管理糾紛的管轄問(wèn)題。

確定物業(yè)管理糾紛案件的管轄問(wèn)題，是正確審理此類案件的前提。物業(yè)管理糾紛的管轄問(wèn)題，應(yīng)以物業(yè)管理糾紛的具體類型來(lái)確定。因物業(yè)管理引起的行政訴訟案件，依《行政訴 訟法》的有關(guān)規(guī)定確定有管轄權(quán)的法院。因物業(yè)管理引起的民事訴訟案件，目前當(dāng)事人一般 都在物業(yè)所在地的法院起訴，并把物業(yè)所在地作為業(yè)主或使用人的住所地，而有些受訴法院 也未分清物業(yè)管理糾紛的不同類型而予以受理。簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同的一方當(dāng)事人向?qū)Ψ?提起侵權(quán)之訴的，應(yīng)適用民事訴訟法第29條的規(guī)定，由侵權(quán)行為地或被告住所地的人民法院 管轄，因物業(yè)管理服務(wù)合同、物業(yè)管理承包合同、物業(yè)委托管理合同等產(chǎn)生的合同糾紛，應(yīng) 適用民事訴訟法第24條的規(guī)定，即：“因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或合同履行地 的人民法院管轄”。要注意審查何處為被告住所地、何處為合同履行地。業(yè)主作為被告的， 業(yè)主的住所地既有在物業(yè)所在地，又有在物業(yè)所在地之外的，并非業(yè)主購(gòu)置了物業(yè)，物業(yè)所 在地就是其住所地，因此，不能簡(jiǎn)單地認(rèn)為物業(yè)所在地就是被告住所地；物業(yè)管理公司的住 所地是指其主要營(yíng)業(yè)地或主要辦事機(jī)構(gòu)所在地，而并非是實(shí)施物業(yè)管理的所在地，但由于物 業(yè)管理服務(wù)合同、物業(yè)管理承包合同、物業(yè)委托管理合同，均是在物業(yè)所在地實(shí)施物業(yè)管理 ，因此，物業(yè)所在地應(yīng)認(rèn)為是合同履行地。物業(yè)管理糾紛雖是因不動(dòng)產(chǎn)的管理引起的糾紛， 但其不屬于不動(dòng)產(chǎn)糾紛，不適用專屬管轄的規(guī)定。

（二）應(yīng)注意審查涉及物業(yè)管理的合同的法律效力。

審查物業(yè)管理合同的效力，關(guān)系到正確處理糾紛，維護(hù)法律嚴(yán)肅性的問(wèn)題。在物業(yè)管理 糾紛中，主要涉及三類合同，一為物業(yè)管理服務(wù)合同，即業(yè)主或管委會(huì)與物業(yè)管理公司或開(kāi) 發(fā)商簽訂的由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理公司對(duì)建筑物及其附屬物進(jìn)行有償管理服務(wù)的書(shū)面協(xié) 議：通常所說(shuō)的物業(yè)管理合同主要是指物業(yè)管理服務(wù)合同；二為物業(yè)管理承包合同即房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理公司與另一物業(yè)管理公司簽訂的將物業(yè)管理權(quán)發(fā)包給另一物業(yè)管理公司承 包 的書(shū)面協(xié)議；三為物業(yè)委托管理合同，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司簽訂的將物業(yè)管理權(quán) 委托給物業(yè)管理公司管理的書(shū)面協(xié)議。在審理中，應(yīng)區(qū)分合同的不同性質(zhì)，注意判定合同 的效力，以正確處理物業(yè)管理糾紛。

1.注意審查物業(yè)管理服務(wù)合同的效力。

在審查物業(yè)管理服務(wù)合同（或稱聘用管理合同）時(shí)，應(yīng)主要從當(dāng)事人是否具備民事主體 資格和相應(yīng)的民事權(quán)利能力、民事行為能力，合同的內(nèi)容是否合法來(lái)審查

其效力。物業(yè)管理 權(quán)是因業(yè)主享有物權(quán)所派生出的權(quán)利，行使物業(yè)管理權(quán)的應(yīng)是物業(yè)的所有權(quán)人，或是與業(yè)主 約定可享有物業(yè)管理權(quán)的使用人，而非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理公司。物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng) 由業(yè)主（或特定的使用人）為委托人，委托具有物業(yè)管理資質(zhì)、能力的管理公司而形成。由 于我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中物業(yè)管理剛起步，在購(gòu)房者購(gòu)房時(shí)，物業(yè)管理多是作為商品房售后 服務(wù)的一環(huán)，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者簽訂，約定購(gòu)房者接受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的物業(yè)管理服務(wù) .隨著物業(yè)管理規(guī)范化、法制化的呼聲日甚，越來(lái)越多的業(yè)主或業(yè)主管理委員會(huì)作為行使物 業(yè)管理權(quán)的一方，續(xù)聘或選聘房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商屬下的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)或物業(yè)管理公司為其提供物 業(yè)管理有償服務(wù)。因此，物業(yè)管理服務(wù)合同合格的當(dāng)事人，一方為業(yè)主或依法成立的業(yè)主管 理委員會(huì)，另一方為具有物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)范圍的企業(yè)。原由業(yè)主或無(wú)物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)權(quán)的 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，所簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同，其效力應(yīng)以建設(shè)部的《辦法》施行之日起劃分 ，在此之前（即1994年4月1日前）所簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同不宜以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商無(wú)物業(yè) 管理經(jīng)營(yíng)權(quán)來(lái)認(rèn)定無(wú)效，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在業(yè)主選聘物業(yè)管理公司之前，可繼續(xù)實(shí)施物業(yè)管理 ，但不得以繼續(xù)履行合同為由，阻撓業(yè)主或業(yè)主管理委員會(huì)選聘物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。19 94年4月1日后所簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同，因《辦法》已規(guī)定住宅小區(qū)應(yīng)由物業(yè)管理公司統(tǒng) 一實(shí)施專業(yè)化管理，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在出售房屋前，就應(yīng)選聘物業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的管 理，或注冊(cè)成立物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理。所以，1994年4月1日后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商仍與業(yè)主簽訂 物業(yè)管理服務(wù)合同的，應(yīng)認(rèn)定合同無(wú)效。

在審查物業(yè)管理服務(wù)合同效力時(shí)，還應(yīng)注意審查合同的內(nèi)容是否合法。物業(yè)管理服務(wù)合 同必須遵守法律、法規(guī)、規(guī)章，不得損害國(guó)家利益、社會(huì)公共利益和他人合法權(quán)益；必須在 平等協(xié)商的基礎(chǔ)上，確保業(yè)主或業(yè)主管理委員會(huì)行使物業(yè)管理權(quán)和委托權(quán)。對(duì)于業(yè)主不能 在平等的基礎(chǔ)上行使其物業(yè)管理權(quán)的，應(yīng)認(rèn)定合同無(wú)效；對(duì)易引起糾紛的物業(yè)管理費(fèi)，其收 費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、范圍要依據(jù)物價(jià)管理部門(mén)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或報(bào)經(jīng)物價(jià)管理部門(mén)批準(zhǔn)，超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)收取費(fèi)用 和滯納金，未經(jīng)批準(zhǔn)擴(kuò)大收費(fèi)范圍的條款，應(yīng)確認(rèn)為無(wú)效條款；對(duì)屬于業(yè)主所有或共有的外 墻體、屋頂?shù)鹊氖褂谩⑹找妫绮辉试S業(yè)主管理、使用、收益，或賦予房地產(chǎn)商使用權(quán)而不 向業(yè)主交付相應(yīng)對(duì)價(jià)的，均侵犯了業(yè)主的權(quán)益。實(shí)踐中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或發(fā)售房產(chǎn)的大業(yè)主 ，未經(jīng)業(yè)主同意隨意使用屬于其他業(yè)主所有或共有的外墻體、屋頂?shù)炔@取收益的侵權(quán)行為 常常發(fā)生，物業(yè)管理服務(wù)合同的內(nèi)容中出現(xiàn)侵犯業(yè)主權(quán)益的不平等條款的，應(yīng)確認(rèn)部分無(wú)效 .

2.注意審查物業(yè)管理承包合同的效力。

由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理公司往往認(rèn)為物業(yè)管理權(quán)在其手中，而在無(wú)能力或精力實(shí)施物 業(yè) 管理時(shí)，或?yàn)槟怖谂c業(yè)主簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同后，將受托進(jìn)行物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)權(quán)發(fā)包 給其他的物業(yè)管理公司，坐收承包金，由此產(chǎn)生了發(fā)包人與承包人因收取、上繳物業(yè)管理承 包金及業(yè)主拒向承包管理人交納物業(yè)管理費(fèi)用的糾紛。建設(shè)部《辦法》中規(guī)定，小區(qū)物業(yè)管 理權(quán)屬全體業(yè)主所有，只有業(yè)主或者代表業(yè)主的管委會(huì)才有權(quán)選聘物業(yè)管理公司，為業(yè)主提 供有償服務(wù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理公司只有依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同對(duì)物業(yè)實(shí)施管理，其 由此所享有的受托權(quán)實(shí)質(zhì)上不是物業(yè)管理權(quán)，而是受托管理權(quán)，將受托管理權(quán)發(fā)包、轉(zhuǎn)讓給 他人經(jīng)營(yíng)，這種物業(yè)管理承包合同損害了全體業(yè)主的利益，應(yīng)確認(rèn)為無(wú)效合同。有受托管理 權(quán)的物業(yè)管理公司將其管理權(quán)發(fā)包，其無(wú)權(quán)收取物業(yè)管理承包金，承包人則未依法取得受托 管理權(quán)，其要求業(yè)主向其交納物業(yè)管理費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，不應(yīng)得到支持。

3.注意審查物業(yè)委托管理合同的效力。

在考察物業(yè)委托管理合同時(shí)應(yīng)注意審查合同的當(dāng)事人和合同的內(nèi)容。業(yè)主或代表業(yè)主的 管委會(huì)委托、聘用物業(yè)管理公司提供管理服務(wù)，據(jù)此所簽訂的物業(yè)委托管理合同，實(shí)質(zhì)上是 屬于前述物業(yè)管理服務(wù)合同，如無(wú)其它致合同無(wú)效的情形，所簽訂的物業(yè)委托管理合同應(yīng)確 認(rèn)有效。但在實(shí)踐中引起糾紛的物業(yè)委托管理合同則大多不是業(yè)主或管委會(huì)與物業(yè)管理公司 簽訂的合同，而是由正在實(shí)施物業(yè)管理的公司與另一物業(yè)管理公司簽訂的，由正在對(duì)物業(yè)進(jìn) 行管理的公司委托別的物業(yè)管理公司對(duì)業(yè)主的物業(yè)進(jìn)行管理的合同，這種類型的物業(yè)委托管 理合同，其性質(zhì)與物業(yè)管理承包合同相似，都是未經(jīng)業(yè)主同意，將取得的委托管理權(quán)轉(zhuǎn)讓給 他人，由他人對(duì)業(yè)主的物業(yè)進(jìn)行管理，所不同的是物業(yè)委托管理合同采取委托管理的方式。 業(yè)主將物業(yè)委托給其選定的物業(yè)管理公司管理，是基于業(yè)主對(duì)所選定的物業(yè)管理公司物業(yè)管 理能力的信任，物業(yè)管理公司既無(wú)權(quán)將享有的受托管理權(quán)轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓，也無(wú)權(quán)另行委托他人 對(duì)業(yè)主的物業(yè)進(jìn)行管理。而且，根據(jù)民法理論，轉(zhuǎn)委托成立的前提必須是經(jīng)委托人（即業(yè)主 ）同意，接受委托進(jìn)行物業(yè)管理的物業(yè)管理公司擅自將管理權(quán)轉(zhuǎn)托他人行使，所簽訂的物 業(yè)委托管理合同，侵犯了業(yè)主的利益，實(shí)施了無(wú)權(quán)轉(zhuǎn)委托的行為，應(yīng)確認(rèn)合同無(wú)效。在審查 物業(yè)委托管理合同時(shí)，應(yīng)將其與物業(yè)管理公司選聘專營(yíng)公司承擔(dān)專項(xiàng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的合同區(qū)分開(kāi) 來(lái)，后者依《辦法》及物業(yè)管理的需要，是允許的。

三、在審理物業(yè)管理糾紛中值得探討的若干問(wèn)題。

隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和建筑物所有權(quán)主體多元化、用途多樣化格局的形成，物業(yè)管 理的方式也呈現(xiàn)了多樣化。但由于我國(guó)目前尚無(wú)物業(yè)管理方面的法律規(guī)范，行政規(guī)章也不盡完善 ，在審理物業(yè)管理糾紛這些類型各異的案件中，存在著適用法律困難、爭(zhēng)議問(wèn)題較多的現(xiàn)象。筆者試對(duì)實(shí)踐中有爭(zhēng)議或急需明確的問(wèn)題作一探討。

（一）關(guān)于業(yè)主大會(huì)如何召集、選舉，作出決議的程序問(wèn)題。

由于住宅小區(qū)或商廈的業(yè)主人數(shù)眾多，難以分別行使物業(yè)管理權(quán)，為此產(chǎn)生了業(yè)主大會(huì)制度和由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的業(yè)主管理委員會(huì)制度。建設(shè)部《辦法》中規(guī)定住宅小區(qū)應(yīng)成立 住宅小區(qū)管理委員會(huì)，但《辦法》未對(duì)業(yè)主大會(huì)制度，包括業(yè)主大會(huì)如何召集、選舉如何行 使權(quán)利、作出決議等作出規(guī)定。雖然一些地方性規(guī)章如《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)城鎮(zhèn)住宅區(qū)物業(yè)管 理規(guī)定》中已有對(duì)業(yè)主大會(huì)制度和管委會(huì)制度做出規(guī)定，但不盡完善，實(shí)踐中存在問(wèn)題仍急 需明確。如房產(chǎn)行政管理部門(mén)如何進(jìn)行物業(yè)管理？在什么情況下召集第一次業(yè)主大會(huì)？如何 選舉產(chǎn)生管委會(huì)？在未召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的情況下，分別通過(guò)書(shū)面投票的方式征集業(yè)主的選票是 否可行？如何確定業(yè)主的投票權(quán)？是一房產(chǎn)證一票還是一戶一票，或確定一定的建筑面積為 一票？這些問(wèn)題很具體，但實(shí)踐中涉及到當(dāng)事人切身利益，急需有明確的規(guī)定，以便于操作 .筆者認(rèn)為，業(yè)主要行使物業(yè)管理權(quán)實(shí)現(xiàn)自治，應(yīng)盡早召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，以確定物業(yè)管理中的 重大問(wèn)題。第一次業(yè)主大會(huì)的召集，既可由房產(chǎn)行政管理部門(mén)召集，也可由業(yè)主自行召集， 但持有半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主出席才能舉行，在未召集業(yè)主大會(huì)，業(yè)主或其委托人未出 席的情況下，分別書(shū)面征集業(yè)主意見(jiàn)而成立管委會(huì)或通過(guò)應(yīng)由業(yè)主大會(huì)決定的其他重大事項(xiàng) 的決議的，不能確認(rèn)管委會(huì)或有關(guān)決議的效力。應(yīng)明確規(guī)定業(yè)主大會(huì)是住宅小區(qū)或商廈物業(yè) 管理的最高決策機(jī)構(gòu)，及召

集第一次業(yè)主大會(huì)的前提條件，形成業(yè)主大會(huì)有效決定的程序。 住宅小區(qū)或商廈，在竣工交付使用后，未必能全部售完，按《辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在 出售房屋前，應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的管理。那么在出售后在什么情況下必須 召集第一次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生管委會(huì)呢？顯然，待房屋全部出售后才采取上述措施，在全 部出售前（這一過(guò)程也許很長(zhǎng)），業(yè)主不能行使其物業(yè)管理權(quán)，則難以保障業(yè)主應(yīng)享有的權(quán) 益，但如果房屋出售或入住未達(dá)一定的比例，其時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是最大的業(yè)主，召開(kāi)業(yè)主大 會(huì)也難以體現(xiàn)小部分業(yè)主的利益。因此，確定房屋入住率或出售率達(dá)到一定的比例，方依法 召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，成立管委會(huì)，這是保護(hù)業(yè)主利益，規(guī)范物業(yè)管理的必然要求。筆者認(rèn)為，住 宅小區(qū)或商廈主要用于出售的，其出售率達(dá)到50％以上，或售或租的，其入住率或使用率達(dá) 到50％以上的，應(yīng)規(guī)定開(kāi)發(fā)商或其聘請(qǐng)的物業(yè)管理公司須向房產(chǎn)行政管理部門(mén)報(bào)告，在管理 部門(mén)組織下或自行召集下，召開(kāi)第一次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生管委會(huì)，這對(duì)于保護(hù)業(yè)主的物業(yè) 管理權(quán)是較為有利的。

關(guān)于業(yè)主的投票權(quán)如何確定，關(guān)系到業(yè)主的切身利益，關(guān)系到業(yè)主大會(huì)的決定是否有效 ，這是業(yè)主實(shí)際行使物業(yè)管理權(quán)的重要一環(huán)，應(yīng)在平等、公平的原則下確定業(yè)主的投票權(quán)。 由于物業(yè)管理的權(quán)利義務(wù)一般以其所享有的房屋面積和共有的面積來(lái)確定，如以每一產(chǎn)權(quán)人 或使用人一票，對(duì)購(gòu)置較大房產(chǎn)份額的業(yè)主或出售率不高而為大業(yè)主的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商似不公 平。如單純以一定的房屋建筑面積來(lái)計(jì)算，確定投票權(quán)及票數(shù)，根據(jù)權(quán)利義務(wù)一致的原則， 有其一定的合理性，但建筑面積很小的房屋，其業(yè)主如無(wú)投票權(quán)，其權(quán)益如何體現(xiàn)？筆者認(rèn) 為，應(yīng)規(guī)定業(yè)主或與業(yè)主有約定享有物業(yè)管理權(quán)的使用人，不論所有或使用房屋的建筑面積 大小，均應(yīng)享有業(yè)主大會(huì)或管委會(huì)的投票權(quán)，但所代表的票數(shù)可有區(qū)別。如可以每一單元房 屋為一票，或以一定的房屋建筑面積為計(jì)一票的單位，每一計(jì)票單位的建筑面積享有一票， 計(jì)票單位面積以下的業(yè)主，每一產(chǎn)權(quán)人有一票，非業(yè)主使用人的投票權(quán)從其與業(yè)主的約定。 如以建筑面積100平方米為計(jì)票單位，房屋建筑面積每100平方米計(jì)一票，100平方米以下的 每 一產(chǎn)權(quán)人享有一票。這樣既體現(xiàn)了權(quán)利義務(wù)一致的原則，也充分考慮了小業(yè)主的利益。業(yè)主 大會(huì)的決議，如要求所有業(yè)主通過(guò)方有效，則往往會(huì)只能形成議而不決的局面，反而不利 于保障全體業(yè)主的利益。在合理確定業(yè)主投票權(quán)的基礎(chǔ)上，規(guī)定業(yè)主大會(huì)的決議，須由出席 會(huì)議的業(yè)主所投票數(shù)的半數(shù)以上通過(guò)，且這部分業(yè)主所享有的建筑物所有權(quán)或使用權(quán)的份額 達(dá)半數(shù)以上，方為有效，則可最大程度地保障業(yè)主的共同利益。

（二）關(guān)于管理委員會(huì)的主體資格問(wèn)題。

管理委員會(huì)是在房地產(chǎn)行政管理部門(mén)指導(dǎo)下，由住宅小區(qū)或商廈的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和由產(chǎn)權(quán)人授 權(quán)或與其有管理權(quán)約定的使用人選舉的代表組成，代表和維護(hù)產(chǎn)權(quán)人和使用人合法權(quán)益的組 織，是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。根據(jù)《辦法》的規(guī)定，管委會(huì)有權(quán)選聘、續(xù)聘物業(yè)管理公司對(duì) 物業(yè)進(jìn)行管理，并與其簽訂聘用管理合同。在民事活動(dòng)中，管委會(huì)以其名義代表業(yè)主。而管 委會(huì)在何種情況下才是依法成立，是否具備民事、行政主體資格，能否參與訴訟，這些問(wèn)題 目前在實(shí)踐中爭(zhēng)議較大。管委會(huì)是業(yè)主的自治性機(jī)構(gòu)，須依法成立，才能行使權(quán)利、承擔(dān)義 務(wù)。管委會(huì)經(jīng)業(yè)主大會(huì)按確定的程序選舉產(chǎn)生后，應(yīng)由業(yè)主聯(lián)名或業(yè)主大會(huì)授權(quán)的房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)商或物業(yè)管理公司，報(bào)經(jīng)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)行政管理部門(mén)登記確認(rèn)。未經(jīng)登記確認(rèn)， 或未經(jīng)業(yè)主授權(quán)，他人以業(yè)主的名義將管委會(huì)予以登記的，視為管委會(huì)尚未依法成立。對(duì)于 依法成立的管委會(huì)的主體資格，有一種意見(jiàn)認(rèn)為，管委會(huì)不是法人，沒(méi)有獨(dú)立的法律地位， 其不具備民事主體資格，不能參與民事、行政訴訟，不能承擔(dān)民事、行政責(zé)任。對(duì)此意見(jiàn)， 筆者不敢茍同。《辦法》賦予了管委會(huì)對(duì)外簽訂聘用合同的權(quán)利，應(yīng)視為管委會(huì)在物業(yè)管理 中具備了一定的民事權(quán)利能力和行為能力。管委會(huì)代表業(yè)主簽訂物業(yè)管理的合同，其主體符合規(guī)章規(guī)定，不應(yīng)以此否認(rèn)合同的效力。但《辦法》畢竟是規(guī)章，且在確認(rèn)其簽訂物業(yè)管理 合同主體資格的同時(shí)，必然涉及在實(shí)踐中已發(fā)生的管委會(huì)訴訟主體地位問(wèn)題。因物業(yè)管理發(fā) 生糾紛，管委會(huì)能否以其名義參加訴訟？筆者認(rèn)為，管委會(huì)固然不是法人，但其屬依法成立 的自治管理組織，應(yīng)屬民訴法第49條的“其他組織”，可以作為民事、行政訴訟的當(dāng)事人。 管委會(huì)參與訴訟既是代表業(yè)主行使權(quán)利的行為，又是有關(guān)規(guī)章中規(guī)定其有權(quán)簽訂物業(yè)管理合 同所派生出的權(quán)利義務(wù)。但畢竟由于有關(guān)規(guī)定不明確，實(shí)踐中對(duì)此認(rèn)識(shí)不一，因此有必要在 有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)或司法解釋中予以明確。

（三）關(guān)于商住兩用樓或商業(yè)、娛樂(lè)業(yè)等用途的商廈的物業(yè)管理問(wèn)題。

與住宅小區(qū)的用途不同，商廈主要用于商業(yè)目的。在商廈出售、出租后，為了維護(hù)商廈業(yè)主 或使用人的房屋及相應(yīng)配套的公用設(shè)施的良好運(yùn)行，商廈同樣需要由物業(yè)管理公司實(shí)施專業(yè) 化的物業(yè)管理。而實(shí)踐中，許多商廈仍由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或房產(chǎn)份額占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的大業(yè)主直接 進(jìn)行物業(yè)管理。由于商廈的檔次普遍較高，對(duì)提供管理服務(wù)的要求更高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或其 他物業(yè)管理則往往以較高的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取管理費(fèi)用，常為此引發(fā)糾紛。而建設(shè)部《辦法 》，國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部印發(fā)的有關(guān)服務(wù)收費(fèi)辦法，都只對(duì)住宅小區(qū)的物業(yè)管理及服務(wù)收費(fèi)予 以規(guī)定，未對(duì)商廈的物業(yè)管理及服務(wù)收費(fèi)進(jìn)行規(guī)定。地方性規(guī)章中，亦鮮有將商廈管理納入 物業(yè)管理的范疇，使商廈業(yè)主如何行使物業(yè)管理權(quán)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)要求如何確定既無(wú)法可 依，也無(wú)行政規(guī)章可依。由此產(chǎn)生的糾紛難以妥善處理，不利于我國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)體系的建 立和完善。因此，應(yīng)將商廈的物業(yè)管理納入法律的調(diào)整范圍，在有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)中，以規(guī) 定住宅小區(qū)和商廈的物業(yè)管理為基本框架，分別根據(jù)住宅小區(qū)和商廈的特點(diǎn)，明確各自的服 務(wù)內(nèi)容、范圍、服務(wù)質(zhì)量、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、方法，以及行使物業(yè)管理權(quán)的方式。

（四）關(guān)于物業(yè)管理公司是否有權(quán)采取停止供電、供水、供氣等措施的問(wèn)題。

物業(yè)管理公司與業(yè)主或使用人常因物業(yè)管理費(fèi)發(fā)生糾紛，物業(yè)管理公司為迫使業(yè)主或使用人 交納管理費(fèi)，在業(yè)主或使用人不能按其要求交費(fèi)的情況下，常采取停電、停水、停氣等措施 ，為此常引發(fā)訴訟案，業(yè)主和使用人以收費(fèi)不合理、停電等構(gòu)成侵權(quán)提起訴訟或抗辯。采取 停水電等措施是否侵權(quán)，審判實(shí)踐中有不同的看法。一種看法認(rèn)為，物業(yè)管理公司對(duì)拖欠管 理費(fèi)行為可依聘用管理合同追索，采取嚴(yán)重影響業(yè)主或使用人正常經(jīng)營(yíng)、居住的停水電等行 為，是侵權(quán)行為；另一種看法則認(rèn)為，停水電等是因業(yè)主、使用人欠費(fèi)所造成，停水電等行 為不構(gòu)成侵權(quán)。由于停水電等措施嚴(yán)重影響業(yè)主、使用人的經(jīng)營(yíng)、生活，易使矛盾激化，妥 善處理此類糾紛十分重要。《辦法》中規(guī)定物業(yè)管理公司有權(quán)依照物業(yè)管理服務(wù)合同和有關(guān) 規(guī)定收取管理費(fèi)用，未賦予物業(yè)管理公司采取非常措施的權(quán)利。而原《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)城鎮(zhèn)住 宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定》則規(guī)定對(duì)欠費(fèi)的業(yè)主可以采取停止供水電等措施。筆者認(rèn)為，在業(yè)主 或使用人的確欠費(fèi)的情況下，采取停水電氣等措施是否違約或侵權(quán)，應(yīng)具體情況具體分析。 如物業(yè)管理服務(wù)合同中

篇(5)

(一)前期物業(yè)的概念

關(guān)于“前期物業(yè)管理”的概念,無(wú)論是立法還是學(xué)界,并沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的界定。前期物業(yè)大致可分為兩個(gè)階段。第一階段,前期物業(yè)管理在物業(yè)管理實(shí)務(wù)中,又稱為物業(yè)管理的前期介入,是指物業(yè)接管驗(yàn)收之前,物業(yè)服務(wù)企業(yè)從今后物業(yè)使用者、服務(wù)者角度積極參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的行為,即在物業(yè)服務(wù)企業(yè)正式接管物業(yè)之前的各個(gè)階段。第二階段,前期物業(yè)管理,是指自建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管驗(yàn)收之日起至業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的日常物業(yè)管理合同生效時(shí)止的物業(yè)管理。

對(duì)于前期物業(yè)概念,應(yīng)將前期介入和前期物業(yè)相區(qū)別,前期物業(yè)不應(yīng)包含前期介入,即應(yīng)僅指前期物業(yè)的第二階段。基于此,前期物業(yè)可定義為自建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管驗(yàn)收之日起至業(yè)主與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂日常物業(yè)管理合同生效時(shí)止的物業(yè)管理。理由主要有二:

其一,在前期介入中,工作內(nèi)容僅或主要為規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程施工建設(shè),這兩項(xiàng)工作由施工單位具體負(fù)責(zé)實(shí)施,發(fā)包方聘請(qǐng)監(jiān)理進(jìn)行監(jiān)督,國(guó)家規(guī)劃和建設(shè)部門(mén)負(fù)責(zé)行政監(jiān)督,即使是施工現(xiàn)場(chǎng)的秩序維護(hù)和環(huán)境保護(hù)等,也是由施工單位負(fù)責(zé),因此沒(méi)有物業(yè)管理的客觀對(duì)象和職能,因此此階段無(wú)管理可言,也沒(méi)有物業(yè)管理的必要。

其二,在前期介入階段,物業(yè)合同是由開(kāi)發(fā)商和其自主聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂,通常該合同具有顧問(wèn)性質(zhì)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)無(wú)指揮權(quán)、決定權(quán),只有顧問(wèn)建議權(quán),因此,前期介入與物業(yè)管理的含義相去甚遠(yuǎn)。

(二)前期物業(yè)的特點(diǎn)

前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)由建設(shè)單位選聘。前期物業(yè)服務(wù)合同是由建筑單位通過(guò)招投標(biāo)或協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)后,與之簽訂的合同。由于業(yè)主入住是一個(gè)漸進(jìn)的過(guò)程,不可能同時(shí)入住,在業(yè)主大會(huì)成立之前,業(yè)主對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘難以形成合意,為了物業(yè)利用和使用,由建設(shè)單位代表業(yè)主與前期物業(yè)企業(yè)簽訂前期物業(yè)合同。在此,由前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)的設(shè)施、設(shè)備、環(huán)境等內(nèi)容進(jìn)行驗(yàn)收。

涉及三方主體且法律關(guān)系具有復(fù)合性。依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第25條規(guī)定:“建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽定的買(mǎi)賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容”。因此這一階段涉及建設(shè)單位、物業(yè)公司和業(yè)主三方主體。在房屋交易活動(dòng)中,建筑單位與業(yè)主是買(mǎi)賣合同關(guān)系;在建筑單位選聘物業(yè)管理企業(yè)時(shí),二者之間是委托合同關(guān)系;建筑單位是作為業(yè)主的人選聘物業(yè)公司,與業(yè)主之間又形成委托關(guān)系;當(dāng)物業(yè)公司管理物業(yè)、為業(yè)主提供服務(wù)時(shí),與業(yè)主又構(gòu)成了委托合同關(guān)系。

建筑單位占據(jù)主導(dǎo)地位。在前期物業(yè)管理中,建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間并非處于平等地位。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)由建設(shè)單位選聘,臨時(shí)公約也是由建筑單位制定,前期物業(yè)合同又包含在商品房買(mǎi)賣合同中,而在商品房買(mǎi)賣中,建設(shè)單位又處于主導(dǎo)地位,因此建設(shè)單位在前期物業(yè)中始終占據(jù)主導(dǎo)地位。因此如何規(guī)制建筑單位,保護(hù)業(yè)主利益成為前期物業(yè)管理中十分重要的問(wèn)題。

我國(guó)前期物業(yè)管理中存在的主要問(wèn)題

(一)對(duì)前期物業(yè)涵義缺乏認(rèn)識(shí)

前期物業(yè)的起算點(diǎn)是以建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)始。如果建設(shè)單位在建設(shè)中就選聘物業(yè)企業(yè),則前期物業(yè)就包含了前期介入。這實(shí)際上是模糊了前期介入和前期物業(yè)的區(qū)別。一方面,這一概念不能明確界定前期物業(yè)的開(kāi)始時(shí)間,容易使前期物業(yè)企業(yè)將在前期物業(yè)中的物業(yè)管理人身份和前期介入中的顧問(wèn)身份相混淆,不利于前期物業(yè)企業(yè)適時(shí)、合情合理地開(kāi)展工作。另一方面,容易使業(yè)主將物業(yè)企業(yè)和建設(shè)單位等同,將建設(shè)質(zhì)量責(zé)任等同于服務(wù)質(zhì)量,不利于前期物業(yè)企業(yè)與業(yè)主良好關(guān)系的建立,影響前期物業(yè)企業(yè)在該物業(yè)區(qū)內(nèi)的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)。

(二)前期物業(yè)管理合同侵犯業(yè)主合法權(quán)益

表面上看,在前期物業(yè)中建設(shè)單位和物業(yè)企業(yè)簽訂的合同以及前期物業(yè)企業(yè)和業(yè)主簽訂的合同都是在平等、自愿的基礎(chǔ)上簽訂的,是雙方自愿選擇的結(jié)果。但是,實(shí)際上建設(shè)單位始終處于絕對(duì)的主導(dǎo)地位,無(wú)論是對(duì)物業(yè)企業(yè),還是對(duì)業(yè)主都具有支配權(quán)。依照我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》建設(shè)單位擁有對(duì)物業(yè)企業(yè)的選聘權(quán)、臨時(shí)管理規(guī)約的制定權(quán)以及將前期物業(yè)服務(wù)合同強(qiáng)制性賣給業(yè)主的權(quán)利。在前期物業(yè)管理選聘中,決定權(quán)完全在建筑單位手中,前期物業(yè)企業(yè)為了中標(biāo),而一味強(qiáng)調(diào)最低價(jià)格,造成中標(biāo)企業(yè)利潤(rùn)空間較小。而中標(biāo)企業(yè)為了謀取更大的利潤(rùn),就可能會(huì)將一些不合理的條件,轉(zhuǎn)嫁到業(yè)主身上。

(三)對(duì)前期物業(yè)時(shí)間和“質(zhì)價(jià)比”缺少具體規(guī)定

在前期物業(yè)中,前期物業(yè)的存在時(shí)間直接影響向日常物業(yè)的過(guò)渡,而“質(zhì)價(jià)比”則又直接影響到了前期物業(yè)存在時(shí)間。我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第10條只是規(guī)定,業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立。而如何建立、由誰(shuí)提起、由誰(shuí)負(fù)責(zé)籌建工作以及相關(guān)行政機(jī)關(guān)如何指導(dǎo)都沒(méi)有明確規(guī)定。在此情況下,業(yè)主大會(huì)的建立比較困難,如果再不對(duì)前期物業(yè)時(shí)間進(jìn)行限制,則可以說(shuō)業(yè)主大會(huì)的成立將更加撲朔迷離。

解決前期物業(yè)管理中存在問(wèn)題的對(duì)策

(一)明確前期物業(yè)的涵義

由于我國(guó)目前對(duì)于前期物業(yè)的界定缺少統(tǒng)一的認(rèn)識(shí),且存在著一些錯(cuò)誤,而這又直接影響到了前期物業(yè)的順利開(kāi)展,各方當(dāng)事人權(quán)利的行使和義務(wù)的履行,以及由前期物業(yè)向日常物業(yè)的過(guò)渡,基于此必須首先對(duì)前期物業(yè)涵義有一個(gè)正確的認(rèn)識(shí)。筆者認(rèn)為,前期物業(yè)可以定義為自建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè),從接管驗(yàn)收之日起至業(yè)主與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂日常物業(yè)管理合同生效時(shí)止的物業(yè)管理。以此強(qiáng)調(diào)前期物業(yè)的期間為前期物業(yè)企業(yè)接管驗(yàn)收物業(yè)起至日常物業(yè)生效止的時(shí)間,明確前期物業(yè)企業(yè)的權(quán)利義務(wù)范圍。

(二)加強(qiáng)對(duì)建設(shè)單位主導(dǎo)地位的監(jiān)督

為了保障物業(yè)的順利開(kāi)始,建設(shè)單位在前期物業(yè)中必然占有明顯的優(yōu)勢(shì),這是由前期物業(yè)特點(diǎn)所決定的。在這一前提下,為了平衡各方當(dāng)事人的法律地位,就需要對(duì)建設(shè)單位的優(yōu)勢(shì)地位進(jìn)行一定的限制,以防侵犯業(yè)主合法權(quán)益。筆者認(rèn)為,可以從以下兩個(gè)方面予以考慮:一是對(duì)于建設(shè)單位制定的臨時(shí)物業(yè)規(guī)約由行政部門(mén)進(jìn)行審查或要求其履行備案手續(xù),或由行政部門(mén)制定臨時(shí)物業(yè)規(guī)約或指導(dǎo)樣本由建設(shè)單位選用;二是行政部門(mén)直接參與前期物業(yè)企業(yè)的選聘,或監(jiān)督選聘。

(三)規(guī)范前期物業(yè)企業(yè)的選聘制度

前期物業(yè)企業(yè)是否具有獨(dú)立性的身份,能否按市場(chǎng)規(guī)律選聘前期物業(yè)企業(yè),不僅對(duì)前期物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量,以及開(kāi)展的是否順利具有重要影響,而且完全獨(dú)立的前期物業(yè)企業(yè)對(duì)于建設(shè)單位也能形成一種制約。筆者認(rèn)為,保障前期物業(yè)企業(yè)的獨(dú)立,規(guī)范選聘制度可從以下方面進(jìn)行:強(qiáng)調(diào)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須與物業(yè)管理分離,物業(yè)企業(yè)不得與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有任何實(shí)質(zhì)上的聯(lián)系,特別是對(duì)于特定的物業(yè)區(qū)域,其建設(shè)單位不得和物業(yè)企業(yè)有任何聯(lián)系;進(jìn)一步嚴(yán)格物業(yè)選聘的招投標(biāo)制度,對(duì)于物業(yè)規(guī)模小的或只要有投標(biāo)者的,就應(yīng)采用招投標(biāo)方式,只有在無(wú)人投標(biāo)的情況下,在行政部門(mén)的監(jiān)督下才能采用協(xié)議的方式,并且必須進(jìn)行公示,接受業(yè)主的監(jiān)督。

(四)明確規(guī)定前期物業(yè)的存在時(shí)間并限定前期物業(yè)費(fèi)

由于前期物業(yè)企業(yè)的利益所在,在無(wú)強(qiáng)制性時(shí)間限制的情況下,前期物業(yè)將會(huì)無(wú)限期的延續(xù)下去,并且前期物業(yè)企業(yè)還會(huì)盡力阻止業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)或以各種方法破壞業(yè)主大會(huì)。而在對(duì)前期物業(yè)費(fèi)沒(méi)有一定限制的情況下,這種情況將會(huì)加劇。筆者認(rèn)為,要想防止這種情況發(fā)生,可以采用以下方法:一是明確規(guī)定前期物業(yè)期限是一年,在特殊情況下,經(jīng)行政主管部門(mén)批準(zhǔn),可以延長(zhǎng)不超過(guò)一年的時(shí)間;二是對(duì)于前期物業(yè)費(fèi),由物業(yè)所在地的物價(jià)部門(mén)會(huì)同有關(guān)部門(mén)結(jié)合當(dāng)?shù)貤l件制定一個(gè)收費(fèi)幅度,并向社會(huì)公示接受社會(huì)監(jiān)督,該地前期物業(yè)費(fèi)必須在該幅度之內(nèi)具體確定。

參考文獻(xiàn):

1.許海峰.物業(yè)管理[M].人民法院出版社,2004

2.楊崇智.前期物業(yè)法律問(wèn)題分析[J].四川大學(xué)法律碩士學(xué)位論文,2006

3.閏允宇.前期物業(yè)管理不應(yīng)無(wú)限期延續(xù)[J].現(xiàn)代物業(yè),2006(10)

篇(6)

第一條為規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)行為，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，使物業(yè)管理逐步走上規(guī)范化、制度化的軌道，結(jié)合縣實(shí)際制定本方案。

第二條本方案適用于縣行政區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)住宅區(qū)的物業(yè)管理活動(dòng)，城鎮(zhèn)區(qū)域內(nèi)所有居民住宅、非住宅，都必須依照本方案實(shí)施物業(yè)管理。

第三條縣建設(shè)局是物業(yè)管理的行政主管部門(mén)。社區(qū)應(yīng)協(xié)助物業(yè)管理行政主管部門(mén)開(kāi)展物業(yè)管理工作，并在各自區(qū)域內(nèi)對(duì)物業(yè)管理工作進(jìn)行指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督。

第二章業(yè)主業(yè)主委員會(huì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)

第四條業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有下列權(quán)利：

（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；

（二）提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；

（三）提出制定和修改業(yè)主規(guī)約，業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則建議；

（四）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；

（五）選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)；

（六）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；

（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（八）對(duì)物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金（以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金）管理和使用；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第五條業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中應(yīng)履行下列義務(wù)：

（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用，公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主委員會(huì)作出的決定；

（四）按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；

（五）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)；

（六）享有法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第六條住宅小區(qū)入住率達(dá)到60%以上時(shí)，由物業(yè)管理行政主管部門(mén)指導(dǎo)，物業(yè)所在地社區(qū)負(fù)責(zé)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，可以采用集體討論或書(shū)面征求意見(jiàn)的形式。采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式必須將書(shū)面議事內(nèi)容發(fā)至業(yè)主，業(yè)主的贊同、反對(duì)、棄權(quán)意見(jiàn)須由業(yè)主本人簽字。

第七條業(yè)主委員會(huì)職責(zé)：

（一）維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益；

（二）通過(guò)招標(biāo)，選聘、續(xù)聘符合條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立，變更或者解除物業(yè)管理合同；

（三）審議物業(yè)服務(wù)企業(yè)制訂的物業(yè)管理計(jì)劃和措施；

（四）聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng)；

（五）確定或者調(diào)整物業(yè)管理服務(wù)和內(nèi)容，并協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)收繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)；

（六）督促業(yè)主遵守業(yè)主規(guī)約，協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)落實(shí)各項(xiàng)管理工作，督促共用設(shè)備、設(shè)施和共用場(chǎng)地的合理使用。

第八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事物業(yè)管理活動(dòng)必須經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，取得物業(yè)管理資質(zhì)等級(jí)證書(shū)和工商行政管理機(jī)關(guān)核發(fā)的工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照。未經(jīng)批準(zhǔn)不得從事物業(yè)管理活動(dòng)。

第九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)在本縣從事物業(yè)管理活動(dòng)時(shí)，應(yīng)向物業(yè)管理行政主管部門(mén)交納服務(wù)保證金2萬(wàn)元。物業(yè)管理行政主管部門(mén)依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)按年度對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行考核。對(duì)服務(wù)不到位，服務(wù)質(zhì)量差的企業(yè)給予處罰，處罰金從保證金中扣除。

第十條按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位不能自行組織開(kāi)展物業(yè)管理活動(dòng)。

第十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)權(quán)利和義務(wù)：

（一）按照招標(biāo)公告參與投標(biāo)實(shí)施物業(yè)管理活動(dòng)；

（二）按照委托管理合同要求，制定住宅區(qū)物業(yè)管理方案及措施；

（三）依據(jù)委托管理合同和政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取服務(wù)費(fèi)；

（四）按照委托管理合同約定的服務(wù)內(nèi)容實(shí)施物業(yè)管理；

（五）接受業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主的監(jiān)督；

第十二條物業(yè)管理區(qū)域由物業(yè)管理行政主管部門(mén)根據(jù)物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、配置規(guī)模、社區(qū)建設(shè)、方便管理、降低管理成本等因素劃分。

新住宅區(qū)，包括分期建設(shè)或兩個(gè)以上開(kāi)發(fā)單位建設(shè)的住宅區(qū)，擁有共同的配套設(shè)施設(shè)備為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。

舊住宅區(qū)與周邊原有住宅或新建住宅房屋相毗連的經(jīng)相關(guān)業(yè)主同意加以整治可劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。

第三章前期物業(yè)管理

第十三條新建物業(yè)的業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)通過(guò)招投標(biāo)的方式，選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；住宅規(guī)模較小的經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。

縣房產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)把提前介入建設(shè)單位物業(yè)服務(wù)作為核發(fā)商品房預(yù)售許可證的前提條件。

第十四條前期物業(yè)服務(wù)合同約定時(shí)間不許超過(guò)三年。前期物業(yè)合同約定期限尚未屆滿，業(yè)主大會(huì)已按規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起，該前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

第十五條辦理物業(yè)交接手續(xù)時(shí)，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑及配套的基礎(chǔ)設(shè)施、設(shè)備竣工圖、地下管網(wǎng)圖。

（二）公共設(shè)施設(shè)備清單；

（三）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（四）業(yè)主名冊(cè)和協(xié)議書(shū)；

（五）物業(yè)管理需要的其他資料；

前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將上述接收的資料交給業(yè)主委員會(huì)。

第十六條新建住宅小區(qū)建筑面積5萬(wàn)平方米以上，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)無(wú)償提供建筑面積120平方米的物業(yè)管理用房；建筑面積1萬(wàn)平方米以上，無(wú)償提供50平方米物業(yè)管理用房；建設(shè)面積1萬(wàn)平方米以下，無(wú)償提供20平方米物業(yè)管理用房；自行車棚按開(kāi)發(fā)建設(shè)套室，每戶1平方米面積配置。凡物業(yè)設(shè)施不配套的建筑工程不預(yù)驗(yàn)收，房地產(chǎn)管理部門(mén)不準(zhǔn)辦理確權(quán)登記。

第四章物業(yè)管理服務(wù)

第十七條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。業(yè)主委員會(huì)委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)專項(xiàng)管理服務(wù)，要簽訂物業(yè)服務(wù)委托合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。

第十八條物業(yè)管理服務(wù)的基本要求：

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)制定日常管理服務(wù)制度；

（二）按規(guī)定簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同；

（三）40%以上管理人員應(yīng)持有物業(yè)管理上崗證書(shū)；

（四）物業(yè)服務(wù)應(yīng)設(shè)立服務(wù)中心，實(shí)行12小時(shí)服務(wù)接待，公示服務(wù)熱線電話；

（五）每年與業(yè)主作有效溝通；

（六）建立檔案管理制度（物業(yè)竣工檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)主資料檔案等）

（七）建立收費(fèi)公開(kāi)制度，按合同約定公布收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)情況；

（八）按規(guī)定合理使用專項(xiàng)維修資金。

第十九條物業(yè)服務(wù)的范圍和標(biāo)準(zhǔn)

（一）房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備

服務(wù)范圍：房屋共用部位包括基礎(chǔ)、承重墻體、屋頂、外墻面、樓梯間；共用設(shè)施設(shè)備包括共用給排水主管道、窨井、化糞池、二次供水設(shè)備、電梯、樓區(qū)內(nèi)道路、院面、圍墻或柵欄、自行車棚和物業(yè)管理用房的維修、養(yǎng)護(hù)和清掏。

服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：房屋外觀完好、整潔，樓梯間和外墻面無(wú)破損。供水、供電、電梯、照明設(shè)備運(yùn)行正常，無(wú)事故隱患。消防系統(tǒng)設(shè)備完好，可以隨時(shí)啟用，保證消防通道暢通。道路暢通，院面平坦，路燈完好。

（二）公共秩序維護(hù)及車輛管理

服務(wù)范圍：維護(hù)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序，機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車的出入和停放。

服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)小區(qū)出入口24小時(shí)值班，對(duì)小區(qū)重點(diǎn)部位定時(shí)巡查。出入小區(qū)的機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車按指定位置有序停放。對(duì)小區(qū)設(shè)備場(chǎng)所和具有危險(xiǎn)隱患的部位，設(shè)置安全防范警示設(shè)施和標(biāo)志。對(duì)火災(zāi)、電梯困人等突發(fā)事件有應(yīng)急處理預(yù)案。

（三）環(huán)境衛(wèi)生保潔

服務(wù)范圍：住宅區(qū)域內(nèi)的場(chǎng)地道路和樓梯通道的清掃保潔。

服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：管理區(qū)域內(nèi)場(chǎng)地、道路、樓梯通道做到每周“三掃、四保”樓梯通道門(mén)、窗、扶手每月擦拭；及時(shí)清掃積水、積雪；清潔區(qū)域無(wú)垃圾、雜物，外觀整潔、無(wú)亂貼亂畫(huà)現(xiàn)象；小區(qū)內(nèi)禁止飼養(yǎng)家禽、家畜，對(duì)違反者及時(shí)勸阻，不聽(tīng)勸阻者報(bào)告有關(guān)部門(mén)處理。

（四）綠化管理及養(yǎng)護(hù)

服務(wù)范圍：管理區(qū)域內(nèi)所有規(guī)劃建設(shè)綠地，花池和樹(shù)木。

服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)小區(qū)內(nèi)綠化布局合理優(yōu)美，花草樹(shù)木栽植得當(dāng)，小區(qū)內(nèi)綠化率達(dá)到規(guī)定要求。花草樹(shù)木無(wú)枯死、無(wú)蟲(chóng)害，枯死及時(shí)補(bǔ)種，蟲(chóng)害及時(shí)打藥滅蟲(chóng)。綠籬超過(guò)平齊線時(shí)進(jìn)行修剪，綠籬根部無(wú)死枝枯葉及雜物。造型樹(shù)木根據(jù)樹(shù)木品種和生長(zhǎng)情況，及時(shí)進(jìn)行修剪整形，達(dá)到觀賞效果良好。根據(jù)氣候狀況和季節(jié)，適時(shí)組織澆灌、施肥和松土，保持樹(shù)木長(zhǎng)勢(shì)良好。

（五）檔案資料管理

服務(wù)范圍：管理建設(shè)單位移交的各項(xiàng)工程資料。

服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：資料檔案編目有序，做到專人管理，責(zé)任到人；建立資料檔案供閱制度；防止資料檔案發(fā)霉變質(zhì)、丟失。

第二十條按照各住宅區(qū)建設(shè)的規(guī)模、配套設(shè)施和具備物業(yè)管理的條件，劃分三級(jí)物業(yè)管理服務(wù)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：

一級(jí)物業(yè)管理服務(wù)：應(yīng)具備樓房八層以上，設(shè)立電梯、配電室、二次供水泵、二次供熱泵、消防設(shè)施、物業(yè)管理用房等物業(yè)管理服務(wù)條件。達(dá)到房屋共用部位設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)；電梯、二次供水、供熱運(yùn)行操作；秩序維護(hù)及車輛管理；環(huán)境衛(wèi)生保潔；綠化管理及養(yǎng)護(hù)等管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

二級(jí)物業(yè)管理服務(wù)：應(yīng)具備樓區(qū)封閉，院面通道硬化，自行車棚封閉，住戶60戶以上，設(shè)專用物業(yè)管理用房等物業(yè)管理服務(wù)條件。達(dá)到房屋共用部位、設(shè)施設(shè)備的維修與養(yǎng)護(hù)；公共秩序維護(hù)及車輛管理；環(huán)境衛(wèi)生保潔；綠化管理及養(yǎng)護(hù)等管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

三級(jí)物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)具備院面通道硬化，綠地綠化等物業(yè)管理服務(wù)條件。達(dá)到房屋共用部位，設(shè)施設(shè)備的維修與養(yǎng)護(hù)；環(huán)境衛(wèi)生保潔；綠化管理及養(yǎng)護(hù)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

第五章物業(yè)的使用與維護(hù)

第二十一條業(yè)主依法享有物業(yè)共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備的所有權(quán)和使用權(quán)，建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自處分。

第二十二條業(yè)主對(duì)買(mǎi)受的物業(yè)要科學(xué)使用，因使用不當(dāng)或擅自改動(dòng)設(shè)計(jì)造成質(zhì)量事故及損失，由業(yè)主自己承擔(dān)責(zé)任，給毗連房屋造成損失的由責(zé)任人賠償。

第二十三條業(yè)主裝飾裝修房屋的要事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)把裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。因裝修中損壞樓梯間、樓梯墻面、踏步、欄桿等共用部位的其修復(fù)費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

第二十四條業(yè)主需要安裝太陽(yáng)能熱水器、空調(diào)機(jī)的必須按照《縣太陽(yáng)能熱水器安裝管理規(guī)定》和空調(diào)安裝要求進(jìn)行安裝，安裝前到物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理安裝手續(xù)，方可安裝。

第二十五條業(yè)主或其他單位確需臨時(shí)占用、挖掘道路場(chǎng)地等部位的應(yīng)征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

第二十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主與各專業(yè)管理部門(mén)物業(yè)維護(hù)職責(zé)分工

（一）居民小區(qū)內(nèi)住宅樓低壓供電設(shè)施管理職責(zé)：

使用架空線路或地下埋設(shè)線路供電的樓房，以電纜進(jìn)線兀接箱為界，界外（包括兀接箱和計(jì)費(fèi)表）由供電部門(mén)負(fù)責(zé)管理；界限以內(nèi)至分戶保險(xiǎn)開(kāi)關(guān)（不包括保險(xiǎn)開(kāi)關(guān)）供電線路及設(shè)備，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)維護(hù)管理；分戶保險(xiǎn)開(kāi)關(guān)以內(nèi)至終端電器，由業(yè)主自己維護(hù)管理。

（二）居民小區(qū)供水設(shè)施管理職責(zé)：

住宅樓以樓外自來(lái)水閥門(mén)井為界，界限以外（含閥門(mén)）供水管線，由供水部門(mén)負(fù)責(zé)維護(hù)管理；界限以內(nèi)至用戶水表的供水管線（不含水表）由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)維護(hù)管理；水表至終端出水口由業(yè)主自己維護(hù)管理。

（三）居民小區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生管理職責(zé)：

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)清掃保潔（包括道路、住宅樓房周圍及樓內(nèi)公共部位、綠地等）由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)生活垃圾由環(huán)衛(wèi)部門(mén)負(fù)責(zé)清運(yùn)。

（四）供熱、燃?xì)狻⒂芯€電視、通信等專業(yè)管理部門(mén)維護(hù)管理到用戶終端。

第二十七條物業(yè)已委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理后，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位要繼續(xù)按照國(guó)家規(guī)定的保修范圍，保修期限內(nèi)承擔(dān)工程質(zhì)量保修責(zé)任。

第二十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)在維護(hù)共用部位、設(shè)施設(shè)備時(shí)，需要毗連房屋業(yè)主協(xié)助時(shí)，業(yè)主應(yīng)積極配合，不準(zhǔn)阻撓。因阻撓延誤維護(hù)造成損失的由毗連責(zé)任方賠償。

第六章物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用

第二十九條物業(yè)服務(wù)費(fèi)在政府指導(dǎo)價(jià)格下，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。雙方協(xié)商確定服務(wù)價(jià)格不成時(shí)，由價(jià)格主管部門(mén)核定服務(wù)價(jià)格。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。業(yè)主也應(yīng)按照服務(wù)合同的約定按時(shí)足額繳納服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)按月繳納，不得預(yù)收。

第三十條凡我縣行政區(qū)域內(nèi)銷售商品房時(shí)，購(gòu)房者按購(gòu)房款2.5%比例向售房單位繳納專項(xiàng)維修資金。

第三十一條房屋專項(xiàng)維修資金由建設(shè)局房地產(chǎn)管理處管理，實(shí)行專戶存儲(chǔ)，專款專用。專項(xiàng)維修資金的使用由業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)申報(bào)，建設(shè)行政主管部門(mén)審批方可使用。

第三十二條新建的住宅區(qū)，房屋開(kāi)發(fā)單位未按規(guī)定收取專項(xiàng)維修資金，房產(chǎn)主管部門(mén)不得辦理房屋銷售許可證，產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)不得確權(quán)發(fā)證。

第三十三條原有住宅區(qū)已經(jīng)實(shí)行物業(yè)管理，未交納住宅共用部位及共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修、更新時(shí)，由業(yè)主按擁有的建筑面積比例承擔(dān)，該住宅區(qū)業(yè)主委員會(huì)協(xié)同物業(yè)服務(wù)企業(yè)收繳。

對(duì)沒(méi)有開(kāi)展物業(yè)管理的舊樓和棄管樓房，由原開(kāi)發(fā)單位出資整修，沒(méi)有開(kāi)發(fā)單位的由政府出資整修，達(dá)到物業(yè)管理?xiàng)l件后，通過(guò)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，開(kāi)展物業(yè)管理活動(dòng)。

第七章法律責(zé)任及附則

第三十四條違反本實(shí)施方案規(guī)定的行為，國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》已有處罰規(guī)定的從其規(guī)定。

第三十五條違反本方案規(guī)定，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位未按規(guī)定配備物業(yè)管理用房的由縣行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，并對(duì)工程不予竣工驗(yàn)收。

第三十六條開(kāi)發(fā)建設(shè)單位未通過(guò)招投標(biāo)方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)擅自采用協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的由縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)責(zé)令撤出，并沒(méi)收違法所得。

第三十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)顧單方終止合同，給業(yè)主造成損失的由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)賠償，并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第三十八條業(yè)主未按照前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議、物業(yè)管理服務(wù)合同交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照應(yīng)繳金額的0.5%按日收滯納金。拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)六個(gè)月以上的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向人民法院申請(qǐng)支付令或提訟。

第三十九條業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位之間因物業(yè)服務(wù)發(fā)生爭(zhēng)議的由物業(yè)管理行政主管部門(mén)協(xié)調(diào)解決。不愿和解、調(diào)解或和解、調(diào)解不成的可以依法申請(qǐng)仲裁或者向人民法院。

篇(7)

根據(jù)《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》及《---前期物業(yè)管理合同》，針對(duì)----小區(qū)長(zhǎng)期不入住（一年以上）的業(yè)主，特制定本協(xié)議。

第一條：對(duì)于----小區(qū)長(zhǎng)期不入住的業(yè)主，通過(guò)物業(yè)公司確認(rèn)后，可申請(qǐng)繳納70%的物業(yè)管理費(fèi)。

第二條： 業(yè)主（以下簡(jiǎn)稱乙方）申請(qǐng)（空置房屋申請(qǐng)）后再入住或申請(qǐng)（空置房屋申請(qǐng)）時(shí)間內(nèi)中途入住，應(yīng)提前告知物業(yè)公司（以下稱甲方），并補(bǔ)交入住時(shí)間內(nèi)的30%物業(yè)管理費(fèi)。

第三條： 乙方先申請(qǐng)（空置房屋申請(qǐng)）后入住或申請(qǐng)（空置房屋申請(qǐng)）時(shí)間內(nèi)中途入住，沒(méi)有提前告知甲方，待甲方巡查驗(yàn)證后，甲方有權(quán)收取乙方從申請(qǐng)（空置房屋申請(qǐng)）之日起全部未繳納的30%物業(yè)管理費(fèi)。

第四條：乙方先申請(qǐng)（空置房屋申請(qǐng)）后入住或申請(qǐng)（空置房屋申請(qǐng)）時(shí)間內(nèi)中途入住，拒不補(bǔ)繳之前30%物業(yè)費(fèi)，甲方可起訴地方法院（**市中級(jí)人民法院）申訴，并加收乙方申請(qǐng)（空置房屋申請(qǐng)）之日算起的全額物業(yè)管理費(fèi)總額的5%作為違約金。

第五條：甲方針對(duì)乙方房屋長(zhǎng)期空置或申請(qǐng)（空置房屋申請(qǐng)）后再入住或申請(qǐng)（空置房屋申請(qǐng)）時(shí)間內(nèi)中途入住的檢查檢驗(yàn)辦法如下：

1、乙方申請(qǐng)（空置房屋申請(qǐng)）后，乙方陪同甲方查看確認(rèn)乙方電表、水表額度，（乙方裝修期間按裝修后電、水表額度算起，乙方裝修時(shí)間按三個(gè)月算起，具體時(shí)間參照《裝修申請(qǐng)表》。）甲方確認(rèn)電、水表額度后，甲乙雙方共同簽字確認(rèn)，甲方確認(rèn)乙方申請(qǐng)（空置房屋申請(qǐng)）后，乙方電表、水表無(wú)質(zhì)量技術(shù)情況下，超出之前甲乙雙方共同確認(rèn)乙方電、水表額度的10度、5方，甲方可認(rèn)為乙方先申請(qǐng)（空置房屋申請(qǐng)）后入住或申請(qǐng)（空置房屋申請(qǐng)）時(shí)間內(nèi)中途入住。

2、甲方查看檢驗(yàn)時(shí)，乙方長(zhǎng)期出入小區(qū)（每月10次以上）或乙方夜間長(zhǎng)開(kāi)照明燈（每月7日以上），甲方視為乙方先申請(qǐng)（空置房屋申請(qǐng)）后入住或申請(qǐng)（空置房屋申請(qǐng)）時(shí)間內(nèi)中途入住。

3、甲方有權(quán)結(jié)合廣電、電信、移動(dòng)、供暖、燃?xì)獾炔块T(mén)，如乙方開(kāi)通并使用廣電、電信、移動(dòng)、供暖、燃?xì)獾葦?shù)據(jù)，甲方視為乙方先申請(qǐng)（空置房屋申請(qǐng)）后入住或申請(qǐng)（空置房屋申請(qǐng)）時(shí)間內(nèi)中途入住。

第六條：本協(xié)議在履行中如發(fā)生爭(zhēng)議，甲乙雙方應(yīng)協(xié)商解決或申請(qǐng)向**仲裁委員會(huì)仲裁，也可向法院起訴。

第七條：本協(xié)議自簽訂之日起生效。 本協(xié)議一式三份，甲方、乙方、地平置業(yè)（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商）各一份。