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篇(1)

關(guān)鍵詞：小型房地產(chǎn)企業(yè)采購建筑管理

中圖分類號(hào)： F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

改革開放以來，房地產(chǎn)開發(fā)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)最活躍的元素。隨著改革的進(jìn)一步深入，人民生活品質(zhì)的提升，國家各種政策和管理的逐步完善，企業(yè)面臨著巨大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。

20多年來，隨著企業(yè)改制和經(jīng)營責(zé)任的轉(zhuǎn)變，大量小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，由于受到開發(fā)環(huán)境、人力資源和資金成本等因素的制約，為更好地生存和發(fā)展，應(yīng)從公司自身管理出發(fā)，尋找符合社會(huì)進(jìn)步和事物發(fā)展的客觀規(guī)律，從思路上轉(zhuǎn)變和制度上規(guī)范，從粗獷式經(jīng)營型管理轉(zhuǎn)化為精細(xì)化的制度型管理。

1小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建筑施工項(xiàng)目的采購內(nèi)涵

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的采購也屬于采購范疇，但是又區(qū)別于一般意義上的采購。絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在實(shí)際運(yùn)作過程中，一直都將屬于采購范疇的工作內(nèi)容分散于諸如前期、計(jì)劃、工程、材料等部門。從某種意義上來說，一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所謂的采購是取用了采購含意中的部分內(nèi)容。從管理和實(shí)際操作的過程來講，會(huì)帶來工作職能不清，工作范圍重疊，工作過程推諉，工作效率降低等不利因素。

1.1采購的定義。

采購是指通過交換獲取物料和服務(wù)的購買行為，為企業(yè)經(jīng)營在合適的時(shí)間、地點(diǎn)、價(jià)格獲取質(zhì)量、數(shù)量合適的資源。

采購的目標(biāo)是“為企業(yè)經(jīng)營獲取質(zhì)量、數(shù)量合適的資源”；采購的手段是“通過在合適的時(shí)間、地點(diǎn)、價(jià)格進(jìn)行交換”。本文研究的采購管理，將針對(duì)“采購的手段”進(jìn)行探討。

1.2房地產(chǎn)企業(yè)采購的現(xiàn)狀。（崗位和職能）

由于我國社會(huì)發(fā)展的特殊性，絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)脫胎于國有企業(yè)或事業(yè)單位。崗位的職能設(shè)置往往對(duì)應(yīng)于政府管理部門。

在工作職能上，僅對(duì)實(shí)物的購買作為采購工作的主要目標(biāo)；或局限于物料的獲取，即建筑材料的購置。對(duì)于服務(wù)性資料和商品的獲取，很多企業(yè)都未納入采購管理，而將其功能分置于前期、計(jì)劃等部門，完成諸如土地獲取，工程設(shè)計(jì)、施工隊(duì)伍的選擇等。

這種采購方式是在我國改革開放初期，以計(jì)劃經(jīng)濟(jì)為主的情況下，適應(yīng)當(dāng)時(shí)的供需渠道和工作方式頁而產(chǎn)生的。

1.3小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建筑施工項(xiàng)目采購的范疇。

實(shí)物物料的購買和服務(wù)的獲取都是采購行為，都應(yīng)納入采購管理的范疇。

隨著時(shí)代的進(jìn)步，社會(huì)的發(fā)展，政府工作思路的轉(zhuǎn)變以及企業(yè)的改制、上市和重組等變化，原先很多政府計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的工作方式，也逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)行為。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，也要適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，符合市場(chǎng)運(yùn)作的客觀規(guī)律，只有這樣才能在市場(chǎng)大潮中更好地生存和發(fā)展。

首先，實(shí)物物料和服務(wù)都是商品，都具備商品的價(jià)值和交換價(jià)值，體現(xiàn)了商品的勞動(dòng)二重性。其次，它們的有償獲取，都計(jì)劃能為房地產(chǎn)企業(yè)帶來利潤。它們具備相同的價(jià)值屬性。第三，它們可以通過相同或近似的方式獲得，諸如拍賣、招投標(biāo)等，這也都屬于商品購買的形式。第四，它們的采購過程，其實(shí)也是經(jīng)濟(jì)合約的成立和履行過程。經(jīng)過購買前的詢價(jià)，成立合約，履行合約和支付報(bào)酬，完成合約等步驟來進(jìn)行。第五，它們都可以通過統(tǒng)一的管理制度和工作流程來規(guī)范和完成。第六，它們都需要經(jīng)過相同的評(píng)估、審核階段，都可以建立相同性質(zhì)的全過程的管理檔案。

由于土地資源對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有著非常特殊的重要性，它的獲取會(huì)由企業(yè)的決策部門直接制定方案和落實(shí)，一般不將其列入房地產(chǎn)企業(yè)采購管理范疇。

1.4小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建筑施工項(xiàng)目采購的本質(zhì)。

就是對(duì)在房地產(chǎn)開發(fā)全過程中，所有涉及到的設(shè)計(jì)、施工和建筑材料供應(yīng)單位，進(jìn)行質(zhì)量、價(jià)格和履約時(shí)間的比較，以達(dá)到最優(yōu)化過程這一目標(biāo)。

能向房地產(chǎn)企業(yè)提供滿足其需求的建設(shè)服務(wù)和建材供應(yīng)；

通過合適的方法采購，使每一筆資金都獲得最大化的價(jià)值；

進(jìn)行精確地計(jì)劃安排，使每一次提供的建設(shè)服務(wù)和建筑材料都能準(zhǔn)時(shí)到位；

與相關(guān)部門密切合作，保證房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)體系的順利運(yùn)作；

在組織、人員、制度和流程方面提供管理上的保障，為采購服務(wù)。

1.5房地產(chǎn)企業(yè)采購的目標(biāo)。

最終目標(biāo)就是，用最優(yōu)惠的成本，保證房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目及時(shí)、保質(zhì)地完成計(jì)劃進(jìn)度，并順利實(shí)現(xiàn)銷售。

這一最終目標(biāo)，是由完成一系列各項(xiàng)分列的采購任務(wù)來實(shí)現(xiàn)的。如各種施工隊(duì)伍的選定，各類材料的購買，以及保障它們的質(zhì)量符合設(shè)計(jì)要求，保證他們能準(zhǔn)時(shí)進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)等。

2小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建筑施工項(xiàng)目采購管理

房地產(chǎn)企業(yè)的采購管理就是企業(yè)的管理者有效地利用人力、物力、財(cái)力、信息等資源，并通過決策、計(jì)劃、組織、領(lǐng)導(dǎo)、激勵(lì)和控制等職能，協(xié)調(diào)團(tuán)隊(duì)的活動(dòng)，達(dá)到獲取高質(zhì)、價(jià)優(yōu)和準(zhǔn)時(shí)的建筑施工服務(wù)或建筑材料供應(yīng)的管理過程。

2.1制度、流程管理

制定完善的管理制度、精細(xì)的管理流程和嚴(yán)格的監(jiān)督審核機(jī)制是保證工程項(xiàng)目按時(shí)完成的前提條件。

2.1.1健全的組織機(jī)構(gòu)

小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，采購資金在開發(fā)成本中所占比例較高，且由于人力資源匱乏，采購工作應(yīng)使用直線制的組織形式，明確歸屬最高管理者直接管轄。并做好崗位和權(quán)限的設(shè)置，制訂詳細(xì)的部門職責(zé)、崗位說明書與權(quán)責(zé)劃分表，建立嚴(yán)格的監(jiān)督、審核審批機(jī)制和有效的績效考核措施。

2.1.2明確的管理制度

制訂、執(zhí)行管理制度，是完成任務(wù)的重要保障。明確的管理制度是企業(yè)采購運(yùn)作的行為準(zhǔn)則。

2.1.3精細(xì)的管理流程

業(yè)務(wù)流程就是把一件工作的作業(yè)項(xiàng)目或工作環(huán)節(jié)清晰地表述出來的程序，重點(diǎn)是做好WBS（工作任務(wù)解構(gòu)）。

2.1.4嚴(yán)格的監(jiān)督、審核審批機(jī)制

企業(yè)的采購，根本上體現(xiàn)為人與人之間的交涉行為。實(shí)施嚴(yán)格的監(jiān)督、審核審批機(jī)制，才能盡量減少營私舞弊等惡劣事件的發(fā)生。

2.1.5科學(xué)的績效考核

科學(xué)有效的績效考核，是發(fā)揮員工主觀能動(dòng)性的強(qiáng)大武器，是采購行為充滿活力的有力保證，是采購業(yè)績獲得提高的關(guān)鍵因素。

2.2計(jì)劃管理

2.2.1了解政策、掌握規(guī)范。

房地產(chǎn)采購管理方面必須嚴(yán)格執(zhí)行國家規(guī)定的相關(guān)政策法規(guī)。供貨商必須具備相應(yīng)的資質(zhì)。各種建材必須要實(shí)行質(zhì)量備案，進(jìn)場(chǎng)也必須由相關(guān)單位確認(rèn)。

2.2.2制定采購規(guī)則和模式。

制定采購規(guī)則和內(nèi)容；確定采購模式。

2.2.3掌握進(jìn)度、編制和申報(bào)采購計(jì)劃

熟悉工程的進(jìn)度要求，掌握現(xiàn)場(chǎng)的施工進(jìn)度，提前編制和申報(bào)采購計(jì)劃，展開相應(yīng)的采購工作。

2.3價(jià)格、成本、合約管理

2.3.1看懂預(yù)算、了解產(chǎn)品

需要初步具備預(yù)算員的能力，了解各種預(yù)算和報(bào)價(jià)清單。能否參照定額，參照那種定額，獨(dú)立費(fèi)的確定等都會(huì)直接影響到價(jià)格和成本。

篇(2)

首先，房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前對(duì)于成本管理和控制的重視成本其實(shí)整體還不夠，內(nèi)部的各個(gè)部門仍然沒有聯(lián)動(dòng)合作的意識(shí)，在成本管理上不能夠形成配合，導(dǎo)致在整體項(xiàng)目上仍然存在非常多的成本浪費(fèi)現(xiàn)象。

其次，目前我國的房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于成本管理和控制尚未形成科學(xué)有效的體系，因此十分有必要在平時(shí)的工作中將成本管理和控制作為一項(xiàng)績效指標(biāo)進(jìn)行考核，這樣就能夠?qū)⒊杀竟芾淼睦砟钫嬲谌氲矫總€(gè)成員的工作職責(zé)中去，讓成本管理的思想與每個(gè)人的責(zé)任相結(jié)合，形成完全的管理體系。

再次，房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制理念尚未貫穿到房地產(chǎn)的整個(gè)開發(fā)過程中去，在實(shí)施成本管理工作時(shí)，其重心應(yīng)當(dāng)放在項(xiàng)目開發(fā)前的控制和項(xiàng)目實(shí)施過程中的成本控制，可以說在項(xiàng)目的每一個(gè)階段都應(yīng)當(dāng)具備足夠的成本意識(shí)。

二、房地產(chǎn)成本管理的問題改進(jìn)對(duì)策

（一）前期設(shè)計(jì)規(guī)劃階段

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期規(guī)劃階段，企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)項(xiàng)目所在的土地進(jìn)行價(jià)格、設(shè)施、地質(zhì)條件、周圍人口、周邊地產(chǎn)價(jià)格等情況進(jìn)行全面地了解和調(diào)查，以此來對(duì)初步的規(guī)劃和設(shè)計(jì)進(jìn)行確定，進(jìn)而預(yù)測(cè)出項(xiàng)目完成以后的市場(chǎng)價(jià)格情況。

在設(shè)計(jì)階段中，企業(yè)可以通過項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的評(píng)比，在滿足自身期望和產(chǎn)品風(fēng)格定位的情況下，選擇出簡(jiǎn)約大氣符合自身預(yù)期建筑參數(shù)和風(fēng)格的產(chǎn)品，盡量讓項(xiàng)目的設(shè)施分布科學(xué)合理。同時(shí)按照對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品的設(shè)計(jì)定位，考慮到消費(fèi)者可能的消費(fèi)方向，可以在規(guī)劃中做好主觀點(diǎn)的順序問題，例如綠化、安全、設(shè)施、車位等等，保證項(xiàng)目用地的空間能最科學(xué)地得到利用。另外，還需要在設(shè)計(jì)中注意項(xiàng)目中各個(gè)場(chǎng)所的限額之處，例如車庫的層高，車位的面積，每個(gè)空間的裝修標(biāo)準(zhǔn)，總之項(xiàng)目中的每一個(gè)需要注意的有限制的細(xì)節(jié)都需要在設(shè)計(jì)過程中加以重視，一種貫徹到整個(gè)設(shè)計(jì)階段結(jié)束。

（二）招投標(biāo)階段

房地產(chǎn)企業(yè)的招投標(biāo)是項(xiàng)目實(shí)施過程中的一個(gè)重要階段，主要內(nèi)容是選擇工程的承建單位和建筑材料的供應(yīng)商，這是控制成本的關(guān)鍵階段，也是進(jìn)行成本管理的關(guān)鍵。

一方面要優(yōu)化整個(gè)項(xiàng)目的招標(biāo)計(jì)劃，在實(shí)施項(xiàng)目的采購計(jì)劃之前，可以從成本、進(jìn)度、方法和計(jì)劃四個(gè)方面進(jìn)行著手，實(shí)施過程中需要根據(jù)實(shí)際情況來進(jìn)行控制，保證項(xiàng)目的開展進(jìn)度，根據(jù)企業(yè)內(nèi)部的制度來決定最終的采購形式，確保能夠保證質(zhì)量的情況下也能夠保證效率，采購的流程也需要遵循固定的實(shí)踐階段，完全遵守計(jì)劃的采購進(jìn)度，通過結(jié)合前期的規(guī)劃和采購計(jì)劃來綜合決定控制成本的方案，在采購過程中進(jìn)行隨時(shí)的管理和優(yōu)化。

另一方面也要重視招標(biāo)前端的交底和協(xié)同，每一個(gè)單項(xiàng)的采購都是整體采購計(jì)劃的解構(gòu)，所以說招標(biāo)前期需要和每一個(gè)部門進(jìn)行技術(shù)方面的交底工作，工期進(jìn)度、承包方式、定標(biāo)、評(píng)標(biāo)等重要的項(xiàng)目細(xì)節(jié)問題都要進(jìn)行詳細(xì)的交底，方便各個(gè)部門的人員都是獲得統(tǒng)一的信息，也方便各個(gè)部門之間進(jìn)行信息的交流和溝通，做到信息共享的暢通。

（三）施工階段

一方面企業(yè)嬰丹嚴(yán)格對(duì)合同進(jìn)行管理，堅(jiān)決避免后期的變更漏洞，明確好各項(xiàng)責(zé)任的劃分，當(dāng)需要變更時(shí)應(yīng)當(dāng)對(duì)原因進(jìn)行仔細(xì)審查，執(zhí)行一單一計(jì)的制度，每個(gè)月定期清理賬單，并對(duì)賬單進(jìn)行動(dòng)態(tài)的監(jiān)控與管理。

另一方面對(duì)項(xiàng)目施工過程中的成本進(jìn)行動(dòng)態(tài)的控制，加強(qiáng)過程中的監(jiān)督和危險(xiǎn)預(yù)警，對(duì)已經(jīng)發(fā)生的成本，需要對(duì)其未來的可能發(fā)生的成本進(jìn)行進(jìn)一步分析和控制。還有在資金上應(yīng)當(dāng)進(jìn)行計(jì)劃管理，做到預(yù)付和應(yīng)付的平衡，嚴(yán)格按照合同規(guī)定內(nèi)容執(zhí)行支付工作，并且支付的實(shí)踐和地點(diǎn)都應(yīng)當(dāng)進(jìn)行嚴(yán)格的限制。總的來說，從房地產(chǎn)企業(yè)需要從全流程的角度來進(jìn)行成本管理，下圖就是藍(lán)海靈豚公司設(shè)計(jì)的全流程成本管理示意圖：

圖1 藍(lán)海靈豚公司成本管理流程示意圖

（四）結(jié)算階段

結(jié)算對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說是項(xiàng)目實(shí)施的最后一個(gè)階段，該階段的成本管理與控制主要集中對(duì)資料的全面審查，同時(shí)在單價(jià)數(shù)量、費(fèi)用使用的準(zhǔn)確性和合理性進(jìn)行審查，在施工項(xiàng)目驗(yàn)收完成后需要進(jìn)行財(cái)務(wù)的結(jié)算和評(píng)估，如果結(jié)算不能夠及時(shí)完成則會(huì)在后期產(chǎn)生額外的成本支出，所以企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)催收施工單位的結(jié)算資料，準(zhǔn)確及時(shí)地進(jìn)行結(jié)算工作。

篇(3)

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；內(nèi)部控制；體系構(gòu)建

一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的重要意義

房地產(chǎn)企業(yè)是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重要因素，資金量大，是我國國民經(jīng)濟(jì)的重要晴雨表，一方面能夠反映出國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，另一方面能夠帶動(dòng)眾多行業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。作為房地產(chǎn)企業(yè)的重要管理內(nèi)容，構(gòu)建完善的內(nèi)部控制體系意義重大，有利于提高企業(yè)管理水平，降低企業(yè)內(nèi)外部監(jiān)管成本，提高投入產(chǎn)出比，還有利于加強(qiáng)企業(yè)業(yè)務(wù)監(jiān)督和制約，幫助企業(yè)獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益，增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，促進(jìn)企業(yè)健康發(fā)展。

（一）良好的內(nèi)部控制有利于消除外部環(huán)境不良影響

房地產(chǎn)企業(yè)受外部環(huán)境影響較大，以土地為例，土地由國家所有，國家控制土地的所有權(quán)，但是土地是房地產(chǎn)企業(yè)的重要經(jīng)濟(jì)因素，因此國家對(duì)土地的宏觀調(diào)控直接影響房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展。同時(shí)，國家往往通過價(jià)值規(guī)律和經(jīng)濟(jì)杠桿對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行引導(dǎo)，期望實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)受國家政策影響較大。除經(jīng)濟(jì)環(huán)境外，房地產(chǎn)企業(yè)受政治環(huán)境影響也較為明顯，經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政治環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)要求越來越高，工程要求愈加嚴(yán)格，開發(fā)成本不斷上升。在這種情況下，內(nèi)部控制能有效幫助房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)外部環(huán)境的變化，提高房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理效果，降低成本費(fèi)用，提高資金效率，提升企業(yè)發(fā)展實(shí)力，幫助企業(yè)取得良好的經(jīng)濟(jì)效益。

（二）建立現(xiàn)代企業(yè)制度要求企業(yè)構(gòu)建完善內(nèi)部控制體系

為適應(yīng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)和企業(yè)不斷發(fā)展的需要，房地產(chǎn)企業(yè)需要建立現(xiàn)代企業(yè)制度，從傳統(tǒng)管理方式轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)代管理方式，從而加強(qiáng)對(duì)企業(yè)人力資源管理、投資管理、財(cái)務(wù)管理及業(yè)務(wù)流程管理，實(shí)現(xiàn)管理創(chuàng)新。而內(nèi)部控制制度是現(xiàn)代企業(yè)最為重要和關(guān)鍵的內(nèi)容之一。只有建立完善的內(nèi)部控制體系，將資金管理、業(yè)務(wù)優(yōu)化、崗位責(zé)任制度、內(nèi)部監(jiān)督和報(bào)告制度有機(jī)結(jié)合，提高企業(yè)管理制度的約束力，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的監(jiān)督，才能確保企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的順利進(jìn)行和目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制體系現(xiàn)狀

（一）管理機(jī)制不完善

1.物資管理存在管理漏洞。由于管理機(jī)制不完善，部分房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行物資采購時(shí)還存在著通過采購，謀取私利的現(xiàn)象。有的企業(yè)未通過相關(guān)部門進(jìn)行有效合理的比質(zhì)和比價(jià)程序，隨意確定供貨單位。有的企業(yè)即使獲取了合理的參考價(jià)格，仍以建設(shè)方指定等理由，拒絕采購合理價(jià)格的物資，使公司蒙受損失。有的企業(yè)在進(jìn)行物資采購時(shí)未簽訂購貨合同，便進(jìn)行采購交易。

在項(xiàng)目施工過程中，部分企業(yè)因施工工藝不合理導(dǎo)致材料浪費(fèi)嚴(yán)重；部分企業(yè)由于項(xiàng)目管控不嚴(yán)格，甚至出現(xiàn)物資遺失，挪用或者貪污的現(xiàn)象。物資采購和使用者職責(zé)不清，責(zé)任不明確，物資管理缺乏監(jiān)督，部分企業(yè)沒有合同監(jiān)督機(jī)制或者內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制不健全，對(duì)違反采購和物資使用制度的行為也沒有有效的處罰。

2.項(xiàng)目施工內(nèi)部控制不健全。按照法律法規(guī)規(guī)定，企業(yè)在承包工程項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)自行完成全部或者承包項(xiàng)目的主體部分，僅能將非主體結(jié)構(gòu)部分和勞務(wù)部分進(jìn)行分包。但是在實(shí)際工作中，部分企業(yè)將工程的主體部分分包出去，甚至分包給沒有資質(zhì)的公司進(jìn)行，僅派出少量項(xiàng)目管理人員對(duì)分包出的項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)管，管理力度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。在實(shí)行非主體項(xiàng)目和勞務(wù)作業(yè)進(jìn)行分包時(shí)，部分企業(yè)未按照設(shè)計(jì)文件組織專門的技術(shù)人員對(duì)施工企業(yè)就企業(yè)管理水平、業(yè)績情況、資質(zhì)情況和信譽(yù)、技術(shù)水平、專業(yè)技能進(jìn)行全面的考察，選擇優(yōu)秀的企業(yè)進(jìn)行承包，而是由項(xiàng)目經(jīng)理直接確定，不符合承包規(guī)定。

（二）執(zhí)行力度不夠

除內(nèi)部控制制度尚不完善外，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制執(zhí)行力度不夠，執(zhí)行效率不高。在內(nèi)部控制執(zhí)行過程中，往往存在有章不循的現(xiàn)象，以資金管理為例，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目資金數(shù)額大，管理較為困難。有的房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金監(jiān)管流于形式，雖然建立了相關(guān)的內(nèi)部控制制度，但是一方面由于部分企業(yè)資金實(shí)行項(xiàng)目制管理，項(xiàng)目會(huì)計(jì)在進(jìn)行資金管理時(shí)受項(xiàng)目經(jīng)理的控制，資金開支取決于項(xiàng)目進(jìn)行的進(jìn)度和實(shí)際情況，影響資金管理質(zhì)量。另一方面由于項(xiàng)目實(shí)際利益限制，在進(jìn)行資金處理時(shí)，往往存在以項(xiàng)目利益為出發(fā)點(diǎn)，甚至配合項(xiàng)目情況掩蓋資金管理的情況，導(dǎo)致資金管理信息不透明，甚至出現(xiàn)公款私用的現(xiàn)象。

（三）內(nèi)部監(jiān)督不力

部分房地產(chǎn)企業(yè)沒有獨(dú)立的內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)，內(nèi)部審計(jì)人員由其他部門人員兼任，或者即使存在獨(dú)立的內(nèi)部審計(jì)部門，但內(nèi)部審計(jì)人員仍受企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)指揮，內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督力度不夠。有的企業(yè)在進(jìn)行內(nèi)部審計(jì)時(shí)僅僅審計(jì)會(huì)計(jì)賬目，對(duì)內(nèi)部控制制度的建立情況、內(nèi)部稽查機(jī)制、企業(yè)各部門職能職責(zé)執(zhí)行情況和業(yè)務(wù)執(zhí)行效率等方面完全不作審核，無法充分發(fā)揮內(nèi)部監(jiān)督的作用。有的房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行內(nèi)部審計(jì)時(shí)，僅僅發(fā)現(xiàn)了項(xiàng)目管理中的資金使用手續(xù)不健全、審批程序不完善、項(xiàng)目管理混亂等問題，但是沒有發(fā)現(xiàn)巨額分?jǐn)傎M(fèi)等其他深層次問題。

三、構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制體系的措施和建議

（一）為構(gòu)建內(nèi)控體系建立良好的環(huán)境

內(nèi)部控制環(huán)境對(duì)于內(nèi)部控制執(zhí)行效果影響較大，良好的內(nèi)部控制環(huán)境有助于幫助內(nèi)部控制的貫徹和落實(shí)，同時(shí)幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)預(yù)期目和進(jìn)行戰(zhàn)略性發(fā)展，是內(nèi)部控制發(fā)揮作用的前提。要建立良好的內(nèi)部控制環(huán)境，首先應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)管理層內(nèi)部控制理念的樹立，只有企業(yè)管理者充分到內(nèi)部控制的重要意義，才能為積極推進(jìn)內(nèi)部控制制度的建立，促進(jìn)內(nèi)部控制制度的貫徹落實(shí)。應(yīng)加大宣傳培訓(xùn)，管理層應(yīng)有意識(shí)的參加內(nèi)部控制相關(guān)理論的學(xué)習(xí)，提高對(duì)內(nèi)部控制的重視程度。其次應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)，提高企業(yè)員工的專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德水平，以便為內(nèi)部控制的執(zhí)行打好基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行企業(yè)文化建設(shè)時(shí)應(yīng)充分結(jié)合行業(yè)特點(diǎn)，建立具有可操作性的內(nèi)部控制體系。

（二）制訂完善的內(nèi)部控制制度

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制活動(dòng)主要包括：（1）不相容職務(wù)分離。企業(yè)應(yīng)全面梳理業(yè)務(wù)流程中所涉及的不相容職務(wù)，合理設(shè)最工作崗位，明確各自職責(zé)權(quán)限，使不相容崗位和職務(wù)之間能夠相互監(jiān)督、相互制約，形成有效的制衡機(jī)制，禁止一個(gè)人獨(dú)立處理業(yè)務(wù)的全過程。（2）強(qiáng)化會(huì)計(jì)控制。會(huì)計(jì)控制是企業(yè)內(nèi)部控制的核心內(nèi)容，它是以確保企業(yè)會(huì)計(jì)核算資料的真實(shí)性、保護(hù)企業(yè)資產(chǎn)的安全完整為目的所采取的一系列措施、方法和程序。房地產(chǎn)企業(yè)有效的會(huì)計(jì)控制系統(tǒng)，除了要具備高素質(zhì)的財(cái)會(huì)人員，還應(yīng)該完善會(huì)計(jì)處理程序。應(yīng)當(dāng)將經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)事項(xiàng)計(jì)量、記錄和匯總的程序形成制度，確保相關(guān)人員對(duì)相同的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)事項(xiàng)按前后一貫的方式進(jìn)行處理，形成可靠的會(huì)計(jì)記錄和財(cái)務(wù)報(bào)告。（3）加強(qiáng)預(yù)算。預(yù)算控制是內(nèi)部控制的一個(gè)重要方面，其內(nèi)容可以涵蓋房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的全過程，包括籌資、投資、采購、銷售、生產(chǎn)等諸多方面。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)預(yù)算控制，明確預(yù)算項(xiàng)目，制定預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范預(yù)算的編制、審定、下達(dá)和執(zhí)行程序，對(duì)預(yù)算差異及時(shí)分析并采取改進(jìn)措施，確保預(yù)算的執(zhí)行。

（三）完善內(nèi)部監(jiān)督，加強(qiáng)內(nèi)控風(fēng)險(xiǎn)防范

房地產(chǎn)企業(yè)要通過加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)來實(shí)現(xiàn)有效的內(nèi)部監(jiān)督。首先要保證審計(jì)機(jī)構(gòu)與審計(jì)人員的獨(dú)立性，應(yīng)在董事會(huì)下設(shè)置一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)獨(dú)立地行使審計(jì)監(jiān)督權(quán)，內(nèi)審部門對(duì)所發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)直接向董事會(huì)或監(jiān)事會(huì)報(bào)告；同時(shí)應(yīng)設(shè)置專職內(nèi)部審計(jì)人員，避免由財(cái)會(huì)人員兼職內(nèi)部審計(jì)工作，實(shí)現(xiàn)真正的職務(wù)分離，保證審計(jì)人員應(yīng)有的獨(dú)立性。其次，要賦予內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)及審計(jì)人員應(yīng)有的職能及權(quán)限，確保內(nèi)部審計(jì)發(fā)揮真正的監(jiān)督作用。最后，對(duì)于上市的房地產(chǎn)企業(yè)還要大力發(fā)展外部監(jiān)督方式，如利用注冊(cè)會(huì)計(jì)師監(jiān)督、輿論監(jiān)督等。

四、結(jié)論

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制目前還存在著資金管理效率不高，物資管理機(jī)制不完善，在進(jìn)行工程施工時(shí)，內(nèi)部控制制度還不完善，因此，應(yīng)構(gòu)建完善的，內(nèi)部控制體系，特別是建立良好的資金和物質(zhì)內(nèi)控制度，加強(qiáng)內(nèi)控制度的貫徹執(zhí)行，加強(qiáng)內(nèi)部控制監(jiān)督考核，促進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)的防范，幫助企業(yè)完成既定經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化。

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篇(4)

(一)企業(yè)基本價(jià)值鏈

企業(yè)與其他員工、顧客、供應(yīng)商以及相關(guān)行業(yè)產(chǎn)生的、可以創(chuàng)造價(jià)值的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，其總和就是所謂的價(jià)值鏈。企業(yè)任何一項(xiàng)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)都是價(jià)值鏈上的一環(huán)，企業(yè)的價(jià)值鏈也是反映企業(yè)經(jīng)營狀況的載體。因此，對(duì)企業(yè)來說，管理好價(jià)值鏈上的每個(gè)環(huán)節(jié)、優(yōu)化價(jià)值鏈程序?qū)⒂绊懙狡髽I(yè)整體的經(jīng)營成本。企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的目的是為了給顧客提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)，但同時(shí)也要承擔(dān)產(chǎn)品或勞務(wù)產(chǎn)生的成本費(fèi)用。企業(yè)要想在經(jīng)營活動(dòng)中獲取更多利益，需要在提升服務(wù)質(zhì)量的基礎(chǔ)上盡可能控制成本消耗，為企業(yè)創(chuàng)造更大的利潤空間。而價(jià)值鏈在這一部分發(fā)揮的作用就是對(duì)企業(yè)所有業(yè)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行增值和成本的核算，通過對(duì)業(yè)務(wù)整合實(shí)現(xiàn)利潤最大化。

(二)企業(yè)業(yè)務(wù)流程管理內(nèi)涵

業(yè)務(wù)鏈?zhǔn)瞧髽I(yè)項(xiàng)目實(shí)施過程中所要經(jīng)歷的所有環(huán)節(jié)，主要包括四個(gè)流程，即市場(chǎng)營銷過程、產(chǎn)品開發(fā)過程、產(chǎn)品銷售過程、生產(chǎn)交付過程。企業(yè)業(yè)務(wù)流程管理也就是對(duì)業(yè)務(wù)鏈上的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行梳理，一方面是為了指導(dǎo)員工的工作，另一方面也要對(duì)業(yè)務(wù)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)進(jìn)行調(diào)整和優(yōu)化，促進(jìn)業(yè)務(wù)鏈循環(huán)暢通。業(yè)務(wù)流程管理不僅是對(duì)某項(xiàng)業(yè)務(wù)進(jìn)行梳理，其面向的是企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)。通過對(duì)業(yè)務(wù)流程的規(guī)劃和管理，能夠促進(jìn)企業(yè)內(nèi)部各個(gè)部門之間，甚至行業(yè)與行業(yè)之間的合作。

(三)價(jià)值鏈與業(yè)務(wù)鏈的聯(lián)系

從本質(zhì)上來講，業(yè)務(wù)鏈就是為了滿足市場(chǎng)和客戶的需求而進(jìn)行的一系列有秩序、有組織的經(jīng)營活動(dòng)。從一定程度上來講，業(yè)務(wù)鏈的優(yōu)化過程也就是價(jià)值鏈的優(yōu)化過程，二者都立足于客戶，通過服務(wù)客戶獲取企業(yè)發(fā)展的優(yōu)勢(shì)力量，推動(dòng)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。以房地產(chǎn)企業(yè)為例，企業(yè)通過初步規(guī)劃和投資這一業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，使投資土地增值；到項(xiàng)目管理流程活動(dòng)時(shí)，企業(yè)又通過資金的投入進(jìn)行施工活動(dòng)，建造房屋建筑；最終，企業(yè)通過營銷環(huán)節(jié)對(duì)房屋進(jìn)行銷售，增加房屋的價(jià)值。因此，房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈中價(jià)值的獲取是通過業(yè)務(wù)鏈中業(yè)務(wù)流程的傳遞積累實(shí)現(xiàn)的，二者之間有著密切的聯(lián)系。

(四)價(jià)值鏈與稅收再造的聯(lián)系

基于價(jià)值鏈的稅收再造就是企業(yè)通過對(duì)自身業(yè)務(wù)流程的改造和組織結(jié)構(gòu)的重建，與具有優(yōu)勢(shì)的企業(yè)進(jìn)行合作，并通過對(duì)科學(xué)技術(shù)手段的利用來保證企業(yè)價(jià)值鏈的同步運(yùn)營，運(yùn)用法律相關(guān)的專業(yè)知識(shí)對(duì)價(jià)值鏈和稅負(fù)進(jìn)行整體籌劃，使企業(yè)的價(jià)值最大化。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的管理特點(diǎn)

(一)管理特點(diǎn)

基于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀以及其業(yè)務(wù)的復(fù)雜性，房地產(chǎn)企業(yè)的管理特點(diǎn)主要表現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：

1.房地產(chǎn)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜

由于房地產(chǎn)企業(yè)都是以某個(gè)項(xiàng)目展開的經(jīng)營活動(dòng)，因此，大型的房地產(chǎn)企業(yè)都是具備三級(jí)結(jié)構(gòu)的集團(tuán)性企業(yè)，包括集團(tuán)公司、區(qū)域公司、項(xiàng)目公司。

2.房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期較長

一般情況下，一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)時(shí)間在兩年至三年，而一些大型的工程項(xiàng)目開發(fā)周期可能長達(dá)十年，項(xiàng)目實(shí)施過程中的風(fēng)險(xiǎn)也是不可控的。

3.房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)資金需求量大

大部分房地產(chǎn)企業(yè)初期的投資建設(shè)都需要向外部機(jī)構(gòu)進(jìn)行信貸和融資，但銷售資金受到項(xiàng)目周期長的影響，回籠速度比較慢，因此企業(yè)對(duì)資金的管理控制在房地產(chǎn)企業(yè)中非常重要。

4.房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)態(tài)呈現(xiàn)多元化

當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)不再局限于房屋銷售，也開始涉及到租賃、物業(yè)、商業(yè)等，給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)來源的同時(shí)，也增加了企業(yè)的管理難度。

(二)管理重點(diǎn)

1.對(duì)現(xiàn)金流的管控

房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，對(duì)資金的需求量比較大。要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的長效發(fā)展，必須對(duì)企業(yè)內(nèi)部的現(xiàn)金流量進(jìn)行管控，保證企業(yè)現(xiàn)金量能夠在企業(yè)中循環(huán)流通，避免資金鏈斷裂給企業(yè)造成風(fēng)險(xiǎn)。

2.對(duì)成本的控制

當(dāng)前土地資源與實(shí)際需求的供需矛盾造成土地價(jià)格翻倍，以及企業(yè)在工程建設(shè)過程中所消耗的資金都是房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資的重要部門。企業(yè)要想在銷售環(huán)節(jié)獲取更多利益，必須在土地購置和施工建造環(huán)節(jié)控制成本。

3.對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過程的管理

基于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長的特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目管理時(shí)不能再以年度為管理周期。要不斷確認(rèn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)狀況和戰(zhàn)略目標(biāo)，制定以月為單位的管理方案，及時(shí)對(duì)施工過程進(jìn)行監(jiān)督把控。

三、房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈與業(yè)務(wù)鏈融合背景

(一)房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈

房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)值鏈主要分為基本活動(dòng)和輔助活動(dòng)

1.基本活動(dòng)主要包括

1)投資決策，即項(xiàng)目可行性的研究；2)規(guī)劃設(shè)計(jì)，即對(duì)建筑風(fēng)格和環(huán)境的設(shè)計(jì)；3)項(xiàng)目管理，包括工程招標(biāo)、工程建設(shè)、竣工驗(yàn)收等；4)市場(chǎng)營銷，即房屋銷售；5)售后服務(wù)，主要是指物業(yè)管理。

2.輔助活動(dòng)主要包括

1)采購，對(duì)開發(fā)過程中一切外部資源的購置；2)技術(shù)開發(fā)，包含高新技術(shù)、先進(jìn)設(shè)備等；3)人力資源管理，對(duì)勞動(dòng)力進(jìn)行合理配置；4)企業(yè)基礎(chǔ)建設(shè)，一般包括法律政策、財(cái)務(wù)管理等。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)鏈

房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)鏈主要分為基本業(yè)務(wù)流程和管理支持流程。

1.基本業(yè)務(wù)流程主要包括

1)投資決策流程由市場(chǎng)調(diào)研、立項(xiàng)研究、可行性分析和土地獲取這四個(gè)環(huán)節(jié)組成；2)規(guī)劃設(shè)計(jì)流程由項(xiàng)目定位、方案設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)這三個(gè)環(huán)節(jié)組成；3)項(xiàng)目管理流程由項(xiàng)目結(jié)算、計(jì)劃編制、項(xiàng)目驗(yàn)收、項(xiàng)目施工這四個(gè)環(huán)節(jié)組成；4)市場(chǎng)營銷流程由市場(chǎng)調(diào)研、營銷方案、廣告方案、方案調(diào)整這四個(gè)環(huán)節(jié)組成；5)物業(yè)管理流程由物業(yè)招標(biāo)、物業(yè)接管、物業(yè)維修和日常管理這四個(gè)部分組成。

2.管理支持流程主要包括

1)辦公室日常管理流程，由后勤+管理、行政事務(wù)管理、文書管理、檔案管理和物品采購管理組成；2)人力資源管理流程由人事管理、績效考核、員工培訓(xùn)、薪酬管理、員工招聘組成；3)財(cái)務(wù)管理流程由費(fèi)用報(bào)銷、支付管理、融資管理和成本計(jì)劃四個(gè)部分組成。

(三)價(jià)值鏈分析下房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)流程梳理

1.投資決策流程

投資決策流程是由房地產(chǎn)部門的投資開發(fā)部主導(dǎo)的，通過市場(chǎng)調(diào)研和投資立項(xiàng)后，對(duì)項(xiàng)目可行性進(jìn)行研究，最終以獲得土地使用權(quán)為流程的最后環(huán)節(jié)。在這一過程中，該流程所涉及的部門也非常多，例如在項(xiàng)目機(jī)會(huì)研究環(huán)節(jié)中需要工程部研究項(xiàng)目可行性，銷售部研究銷售前預(yù)測(cè)，還需要財(cái)務(wù)部門對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)估。

2.規(guī)劃設(shè)計(jì)流程

規(guī)劃設(shè)計(jì)流程是由設(shè)計(jì)部門主導(dǎo)的，對(duì)立項(xiàng)后的項(xiàng)目進(jìn)行方案設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)等，在這一過程中，工程部和市場(chǎng)營銷部要對(duì)方案定位提出專業(yè)性指導(dǎo)方針，成本部要負(fù)責(zé)制定招標(biāo)文件以及工作，還要參與方案設(shè)計(jì)與修改。規(guī)劃設(shè)計(jì)流程的關(guān)鍵在于方案和審圖，需要多方參與，尤其是成本部門可以從設(shè)計(jì)之初就對(duì)成本進(jìn)行控制。

3.項(xiàng)目管理流程

項(xiàng)目管理流程是由企業(yè)工程部主導(dǎo)的，工程部門主要負(fù)責(zé)對(duì)施工隊(duì)的管理，包括施工進(jìn)度以及建筑質(zhì)量的監(jiān)督。在這一流程中，工程部門要依據(jù)施工單位的實(shí)際工作情況定期制定進(jìn)度報(bào)表，提交給成本部門進(jìn)行審核，財(cái)務(wù)部門準(zhǔn)備資金，監(jiān)理部門對(duì)報(bào)告進(jìn)行驗(yàn)收。

4.市場(chǎng)營銷流程

市場(chǎng)營銷流程的主導(dǎo)部門是銷售部，以營銷方案為核心，主要參與部門有項(xiàng)目部、工程技術(shù)部和財(cái)務(wù)部。營銷方案的確定需要項(xiàng)目部提出實(shí)施工程方案，工程技術(shù)部提出實(shí)施技術(shù)方案，財(cái)務(wù)部門提出實(shí)施資金方案，最終對(duì)方案進(jìn)行變更和調(diào)整，經(jīng)過二次審核后再確定方案。

四、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用管理會(huì)計(jì)的主要目的

(一)促使企業(yè)更加及時(shí)高效地做出決策

由于房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)、高回收的行業(yè)，對(duì)資金需求量大、資金回籠期長，企業(yè)的管理層在進(jìn)行決策的時(shí)候需要財(cái)務(wù)部門為決策提供科學(xué)的信息數(shù)據(jù)，協(xié)助企業(yè)管理層一同決策。管理會(huì)計(jì)作為一種新型的會(huì)計(jì)工具，可以為房地產(chǎn)企業(yè)的各個(gè)項(xiàng)目決策提供詳實(shí)的分析資料，綜合考慮當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，以企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)為指導(dǎo)方向，幫助管理層透徹的分析各個(gè)項(xiàng)目方案的利弊，促使企業(yè)決策的高效和科學(xué)。

(二)有效控制房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營的各個(gè)過程

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目實(shí)施周期比較長，而風(fēng)險(xiǎn)客觀存在于項(xiàng)目實(shí)施各個(gè)環(huán)節(jié)中，因此需要管理會(huì)計(jì)對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過程進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)。管理會(huì)計(jì)的工作要貫穿項(xiàng)目實(shí)施的全過程，保證事前預(yù)測(cè)、事中控制和事后監(jiān)督，指導(dǎo)運(yùn)營各個(gè)流程要按照事前制定的目標(biāo)進(jìn)行。一旦項(xiàng)目實(shí)施偏離了目標(biāo)就需要及時(shí)調(diào)整和改進(jìn)。此外，企業(yè)還可以以管理會(huì)計(jì)為核心，制定成本管理方法、全面預(yù)算管理制度等，保證管理會(huì)計(jì)的職能作用完全發(fā)揮。

五、價(jià)值鏈與業(yè)務(wù)鏈互融視角下管理會(huì)計(jì)在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用

(一)完善房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)體系

1.建立經(jīng)營決策平臺(tái)

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營決策平臺(tái)主要指的是全面預(yù)算管理體系，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，經(jīng)營決策平臺(tái)主要包括年度預(yù)算、項(xiàng)目周期預(yù)算、土地預(yù)測(cè)、盈利預(yù)測(cè)和現(xiàn)金流預(yù)測(cè)。其中，項(xiàng)目年度預(yù)算和項(xiàng)目周期預(yù)算是基于項(xiàng)目完成時(shí)間和進(jìn)度設(shè)置的，既要有年度的目標(biāo)，也要制定每月的完成計(jì)劃，促進(jìn)施工隊(duì)伍提高施工效率；土地預(yù)測(cè)是由于市場(chǎng)上可開發(fā)的土地資源越來越少，土地價(jià)格也越來越高，且企業(yè)購置土地的程序也越來越復(fù)雜。房地產(chǎn)企業(yè)提前預(yù)測(cè)土地購置的時(shí)間和成本有利于項(xiàng)目實(shí)施；盈利預(yù)測(cè)和現(xiàn)金流預(yù)測(cè)主要是針對(duì)企業(yè)的資金回收和資金存有量這兩方面，降低企業(yè)運(yùn)營過程中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。這幾個(gè)模塊在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營決策平臺(tái)都是不可或缺的部分。

2.建立運(yùn)營監(jiān)控平臺(tái)

運(yùn)營監(jiān)控平臺(tái)指的是企業(yè)的管理會(huì)計(jì)報(bào)告系統(tǒng)，通過一些技術(shù)手段將企業(yè)運(yùn)營產(chǎn)生的數(shù)據(jù)中選取有效數(shù)據(jù)納入計(jì)算機(jī)數(shù)據(jù)庫，為企業(yè)的經(jīng)營決策提供信息數(shù)據(jù)。首先需要企業(yè)建立一套完整的分析指標(biāo)庫，對(duì)項(xiàng)目方案進(jìn)行層層分析；其次，企業(yè)要建立數(shù)據(jù)倉庫，協(xié)助企業(yè)全面整合運(yùn)營數(shù)據(jù)；最后，企業(yè)還要建立信息溝通平臺(tái)，加速信息共享和傳遞，最終成功建立運(yùn)營監(jiān)控平臺(tái)。

3.建立成本管控平臺(tái)

成本管控平臺(tái)是基于運(yùn)營監(jiān)控平臺(tái)而建立的，其中包含三個(gè)方面：其一，將含量指標(biāo)與項(xiàng)目目標(biāo)相結(jié)合，指導(dǎo)設(shè)計(jì)部門在方案設(shè)計(jì)之初就考慮到降低成本的問題；其二，對(duì)于同一項(xiàng)目建造標(biāo)準(zhǔn)的差異性，需要建立單方指標(biāo)庫，合理控制單方造價(jià)；其三，材料采購是項(xiàng)目實(shí)施的重要環(huán)節(jié)，企業(yè)要依據(jù)市場(chǎng)建立材料價(jià)格庫，有效控制材料價(jià)格。

4.建立稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理信息化平臺(tái)

稅務(wù)管理信息化建設(shè)的主要內(nèi)容包括稅務(wù)信息管理、稅務(wù)事項(xiàng)管理、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理、數(shù)據(jù)分析功能以及交流功能。企業(yè)可以從把握稅務(wù)管理目標(biāo)出發(fā)，協(xié)調(diào)企業(yè)與成員之間稅務(wù)的制度管理和稅務(wù)事項(xiàng)的管理等問題，減少稅務(wù)管理的復(fù)雜性；其次，企業(yè)要結(jié)合自身的經(jīng)營情況，系統(tǒng)性地區(qū)分不同稅種的信息，在企業(yè)管理層與執(zhí)行層之間設(shè)置信息化交流平臺(tái)，并進(jìn)行操作實(shí)驗(yàn)，保證稅務(wù)管理信息化平臺(tái)的有效性；最后，企業(yè)要根據(jù)系統(tǒng)選擇合適的軟件，若現(xiàn)有的ERP系統(tǒng)已經(jīng)趨于完善，就在ERP系統(tǒng)上擴(kuò)展稅務(wù)模塊，并將新舊系統(tǒng)進(jìn)行對(duì)接，但如果企業(yè)業(yè)務(wù)多元化，經(jīng)營范圍廣泛，則需要選用單獨(dú)的軟件進(jìn)行管理。

(二)加強(qiáng)營運(yùn)資金管理

管理會(huì)計(jì)對(duì)企業(yè)營運(yùn)資金進(jìn)行管理是指通過一定的手段加快企業(yè)運(yùn)營現(xiàn)金流資金的流動(dòng)速度，在降低運(yùn)營成本的同時(shí)，提升資金使用率。房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)營運(yùn)資金管理主要包含以下幾個(gè)方面：第一，加快應(yīng)收賬款回收效率，合理控制采購存貨量，保證企業(yè)內(nèi)部現(xiàn)金流加速流通；第二，要強(qiáng)化企業(yè)的信用管理能力，充分運(yùn)用金融工具加速現(xiàn)金回流；第三，加強(qiáng)商業(yè)信用管理能力，保證賒銷的安全性。

(三)選擇合適的管理工具

1.作業(yè)成本法

作業(yè)成本法也就是ABC成本法，企業(yè)依據(jù)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等特征，運(yùn)用數(shù)理的方法對(duì)消耗資源進(jìn)行考核和計(jì)量，最后對(duì)資源進(jìn)行合理分配。房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用作業(yè)成本法重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目成本的計(jì)算，通過確定相關(guān)因素對(duì)成本的影響計(jì)算作業(yè)成本，開展項(xiàng)目成本管理工作。

2.本量利分析法本量利分析法是對(duì)成本、數(shù)量和利潤的分析，其最終目的是提升企業(yè)利潤效益。房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用這一方法是以房地產(chǎn)銷售量為核心，通過對(duì)上述三者之間的關(guān)系進(jìn)行界定和分析計(jì)算保本銷售量。同時(shí)，本量利分析法還能為企業(yè)的決策提供參考信息。

3.標(biāo)準(zhǔn)成本法

標(biāo)準(zhǔn)成本法是以預(yù)先制定的標(biāo)準(zhǔn)成本為基礎(chǔ)，在項(xiàng)目實(shí)施過程中以實(shí)際發(fā)生的成本與標(biāo)準(zhǔn)成本進(jìn)行對(duì)比，并分析差異結(jié)果，將結(jié)果反饋給成本管理中心。房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用標(biāo)準(zhǔn)成本法主要包含在施工前對(duì)項(xiàng)目成本制定一個(gè)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，施工后核實(shí)實(shí)際產(chǎn)生的成本數(shù)目，與標(biāo)準(zhǔn)成本進(jìn)行對(duì)比，對(duì)差異成本進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，最終通過改進(jìn)施工方式或調(diào)整資源配置對(duì)成本進(jìn)行管理和控制。

4.變動(dòng)成本法

變動(dòng)成本法是指在常規(guī)的成本計(jì)算時(shí)對(duì)變動(dòng)成本和固定成本進(jìn)行分析，并進(jìn)行成本損益計(jì)算的一種方式。其中，變動(dòng)成本要作為生產(chǎn)成本的構(gòu)成要素，固定成本要作為非生產(chǎn)成本的期間成本，也就是說在最終核算的時(shí)候只核算變動(dòng)成本就可以了。房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用這一方法時(shí)要將成本進(jìn)行劃分，以變動(dòng)成本法為依據(jù)編制成本損益報(bào)表，為企業(yè)的決策提供財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)支持。

(四)對(duì)企業(yè)進(jìn)行績效管理

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行績效管理時(shí)通常采用平衡計(jì)分卡的形式，將企業(yè)的經(jīng)營績效細(xì)分為四個(gè)方面，再對(duì)應(yīng)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)，促進(jìn)企業(yè)快速發(fā)展。平衡計(jì)分卡的劃分主要以以下四個(gè)維度為基準(zhǔn)：

1.財(cái)務(wù)

財(cái)務(wù)具體指企業(yè)的運(yùn)營能力、企業(yè)的盈利情況、企業(yè)的償債能力以及企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展能力等。

2.運(yùn)行

運(yùn)行具體指企業(yè)的業(yè)務(wù)運(yùn)行流程、企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新情況以及企業(yè)的售后服務(wù)情況等。

3.客戶

客戶具體指客戶滿意度、市場(chǎng)占有率、客戶購買力等。

4.學(xué)習(xí)與成長

學(xué)子與成長主要是指企業(yè)的成長和員工的成長，即企業(yè)整體的創(chuàng)新能力、員工的滿意度、員工工作的狀態(tài)等。房地產(chǎn)企業(yè)通過平衡計(jì)分卡對(duì)整個(gè)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績和員工進(jìn)行考核，將經(jīng)營業(yè)績與員工的績效聯(lián)系在一起，形成了從部門到個(gè)人的深度考評(píng)。此外，企業(yè)還可以針對(duì)員工建立激勵(lì)機(jī)制，督促員工的工作積極性，促進(jìn)員工和企業(yè)共同進(jìn)步。

篇(5)

【關(guān)鍵詞】供應(yīng)鏈管理(SCM)；核心競(jìng)爭(zhēng)力；房地產(chǎn)企業(yè)

一、引言

隨著我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。特別是科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步和消費(fèi)者個(gè)性化消費(fèi)要求的提高，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也有著至關(guān)重要的影響。房地產(chǎn)企業(yè)要保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，就要?jiǎng)?chuàng)建新的經(jīng)營與運(yùn)作模式。將供應(yīng)鏈管理理念融入房地產(chǎn)企業(yè)管理，整合利用企業(yè)內(nèi)部和外部資源，把握資源的有效應(yīng)用，對(duì)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展具有非常重大的意義。供應(yīng)鏈管理理念提出以來，引起了理論界和企業(yè)人士的廣泛關(guān)注。與房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的“縱向一體化”控制和完成所有業(yè)務(wù)的做法相比較，供應(yīng)鏈管理模式強(qiáng)調(diào)通過供應(yīng)鏈各節(jié)點(diǎn)企業(yè)間的協(xié)調(diào)與合作，建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，將資源集中利用于核心業(yè)務(wù)上，從而提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力及整條供應(yīng)“鏈”的競(jìng)爭(zhēng)力。隨著企業(yè)的管理重心逐步轉(zhuǎn)向以核心競(jìng)爭(zhēng)力為焦點(diǎn)，構(gòu)筑從供應(yīng)商開始，到所有相關(guān)產(chǎn)業(yè)有效連接的供應(yīng)鏈，已成為企業(yè)經(jīng)營管理中取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的主要源動(dòng)力。房地產(chǎn)作為一種特殊的商品，面臨更嚴(yán)重的挑戰(zhàn)和發(fā)展機(jī)遇。為了生產(chǎn)出更多適合消費(fèi)者需求的產(chǎn)品，眾多房地產(chǎn)企業(yè)也在不斷研究創(chuàng)新管理方法，把供應(yīng)鏈管理的先進(jìn)思想運(yùn)用到本企業(yè)的管理中，不斷提升企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，以適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的變化。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的供應(yīng)鏈管理

供應(yīng)鏈?zhǔn)侵浮皣@著核心企業(yè)，通過對(duì)信息流、資金流、物流的控制，從最初的采購原材料開始，到制成中間產(chǎn)品以及最終產(chǎn)品，最后由銷售網(wǎng)絡(luò)把產(chǎn)品送到消費(fèi)者手中，將供應(yīng)商、制造商、分銷商、零售商、直到最終用戶連成一個(gè)整體的功能網(wǎng)鏈結(jié)構(gòu)。”從供應(yīng)鏈的角度來研究整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營模式，其主要思路是以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為核心企業(yè)，在項(xiàng)目的建設(shè)中通過與其它供應(yīng)鏈合作伙伴之間加強(qiáng)溝通交流，有效整合各方面資源合作開發(fā)，以達(dá)到提高開發(fā)質(zhì)量、效率，降低開發(fā)成本，同時(shí)提升企業(yè)自身的管理水平的目的。

房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)非常復(fù)雜的過程，項(xiàng)目的流程與一般工業(yè)產(chǎn)品的流程有著比較大的差別，房地產(chǎn)供應(yīng)鏈的構(gòu)建也不同于制造業(yè)的供應(yīng)鏈。工業(yè)產(chǎn)品的流程一般都是鏈狀的、單向的；但是房地產(chǎn)產(chǎn)品的信息鏈與價(jià)值鏈卻很特殊，開發(fā)企業(yè)內(nèi)部并沒有物流的移動(dòng)，信息與價(jià)值的傳遞，全都是內(nèi)部與外部進(jìn)行雙向的交換，呈星狀發(fā)散或收斂的。

房地產(chǎn)企業(yè)的土地決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工管理、市場(chǎng)推廣、物業(yè)管理幾方面的系統(tǒng)應(yīng)該是并行的，開發(fā)企業(yè)自開始就必須考慮從定位、概念、開發(fā)、銷售到物業(yè)管理的項(xiàng)目全壽命周期的所有因素，包括成本、進(jìn)度、品質(zhì)及用戶需求。在這種并行系統(tǒng)的工程環(huán)境下，與新項(xiàng)目有關(guān)的設(shè)計(jì)、建設(shè)、銷售和物業(yè)管理等工作基本上是協(xié)同進(jìn)行的，各個(gè)階段的信息必須能夠相互交流、反饋。因此，供應(yīng)鏈的構(gòu)建受到相關(guān)各方的影響，基于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展特點(diǎn)和國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的獨(dú)特發(fā)展模式，目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的供應(yīng)鏈管理主要體現(xiàn)為基于其企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的供應(yīng)鏈內(nèi)部集成。即以開發(fā)企業(yè)的投資開發(fā)部、技質(zhì)部、采購部、工程部、銷售部?、財(cái)務(wù)部、辦公室分別與外部的土地供應(yīng)商、設(shè)計(jì)單位、材料供應(yīng)商、承建商、銷售商、金融機(jī)構(gòu)和物業(yè)公司相互關(guān)聯(lián)，進(jìn)行雙向交換，形成相關(guān)的產(chǎn)業(yè)鏈條。

在這種模式下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為房地產(chǎn)全過程運(yùn)作的資源整合者，通過內(nèi)部相關(guān)部門來獲得外部供應(yīng)鏈企業(yè)的資金流、物流與信息流，并在其企業(yè)內(nèi)部形成對(duì)于“三流”的集成，通過內(nèi)部的集成，將原本很難構(gòu)建的外部供應(yīng)鏈以另一種形式在開發(fā)企業(yè)內(nèi)部形成。此種模式對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資源整合能力提出了很高的要求，開發(fā)企業(yè)將以“集成制造商”的身份代表供應(yīng)鏈中的相關(guān)企業(yè)來面對(duì)客戶。因此，有效的與供應(yīng)鏈中的企業(yè)保持共同的客戶目標(biāo)將能夠大大提高客戶滿意度，積極的與相關(guān)企業(yè)結(jié)成戰(zhàn)略同盟是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施橫向一體化的發(fā)展戰(zhàn)略的有效途徑。

三、房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈管理核心競(jìng)爭(zhēng)力探析

1.基于供應(yīng)鏈管理的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)流程分析

房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)十分理性而又嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕?jīng)濟(jì)活動(dòng)，其開發(fā)項(xiàng)目有著自身的邏輯和規(guī)律，項(xiàng)目成功與否主要取決于對(duì)開發(fā)全過程的有效管理，以及在各開發(fā)階段進(jìn)行決策的準(zhǔn)確程度。分析項(xiàng)目的經(jīng)營過程，有助于更清晰地了解房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)值鏈。房地產(chǎn)企業(yè)從投資到項(xiàng)目建成竣工后的銷售或出租、實(shí)施物業(yè)管理，期間一般經(jīng)歷以下九個(gè)過程：找尋目標(biāo)土地、取得開發(fā)用地、落實(shí)資金、項(xiàng)目策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目施工、竣工備案驗(yàn)收、銷售或出租物業(yè)、實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理。上述步驟又可以簡(jiǎn)單的分為四個(gè)主要階段：即投資決策分析階段、前期準(zhǔn)備工作階段、工程建設(shè)實(shí)施階段和銷售營銷階段。下圖為房地產(chǎn)企業(yè)基本業(yè)務(wù)流程。

2.基于供應(yīng)鏈管理的房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略合作

在經(jīng)濟(jì)全球化的背景下，企業(yè)自身的資源與能力顯現(xiàn)的極為有限，供應(yīng)鏈立足于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)長期、可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)，有效的整合社會(huì)資源、集中優(yōu)勢(shì)資源，構(gòu)建企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。合作是供應(yīng)鏈得以實(shí)施的前提，是整合社會(huì)資源、構(gòu)建核心能力的有效途徑。在平等互利的基礎(chǔ)上，開發(fā)企業(yè)同合作伙伴通過建立起具有一定模式且相對(duì)穩(wěn)定的合作關(guān)系，以達(dá)到雙贏。然而，供應(yīng)鏈上的戰(zhàn)略合作伙伴并不是越多越好，因?yàn)楣?yīng)鏈的不斷增長將可能導(dǎo)致協(xié)調(diào)工作和快速反應(yīng)的難度增大。所以企業(yè)應(yīng)切合實(shí)際，權(quán)衡利弊得失，合理地選擇企業(yè)供應(yīng)鏈的長度。同時(shí)，企業(yè)還應(yīng)以確保整條供應(yīng)鏈的高速有效運(yùn)行為基礎(chǔ)，精心挑選戰(zhàn)略合作伙伴，對(duì)合作伙伴的信譽(yù)、生產(chǎn)能力、信息化程度等諸多方面進(jìn)行詳細(xì)地了解，并運(yùn)用科學(xué)的招投標(biāo)法、直觀判斷法、協(xié)商選擇法、ABC成本法等來確定最佳的戰(zhàn)略合作伙伴。

3.基于供應(yīng)鏈管理的房地產(chǎn)企業(yè)信息化建設(shè)

現(xiàn)代信息技術(shù)的應(yīng)用是推動(dòng)供應(yīng)鏈中信息資源共享的關(guān)鍵，對(duì)信息的有效管理可節(jié)省大約25%的建設(shè)成本。信息具有無形性與時(shí)效性，它不斷的產(chǎn)生，總量充分又不具有獨(dú)占性。一方面信息的無形價(jià)值得到認(rèn)可，另一方面房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)流程中的知識(shí)和信息有可能給企業(yè)帶來成功的機(jī)會(huì)或造成難以彌補(bǔ)的損失。信息技術(shù)已經(jīng)給世界經(jīng)濟(jì)帶來了前所未有的快速增長，我們相信它可以為企業(yè)帶來新的商機(jī)、新的價(jià)值和新的管理模式，尤其是供應(yīng)鏈管理更是離不開現(xiàn)代信息技術(shù)的支持。因此，信息資源是極為重要的戰(zhàn)略性資源，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分別與政府、設(shè)計(jì)商、承建商、供應(yīng)商、銷售商等進(jìn)行連接時(shí)，只需要通過電子供應(yīng)鏈管理平臺(tái)EDI/XML等多種通訊格式轉(zhuǎn)換與EIP、ERP兩套系統(tǒng)進(jìn)行連接即可獲取信息，并且可以實(shí)現(xiàn)信息的共享與集成。

四、結(jié)論

隨著中國房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日趨白熱化，房地產(chǎn)企業(yè)若想在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，就必須要加強(qiáng)其核心競(jìng)爭(zhēng)力的構(gòu)建，但它也并非一成不變。隨著時(shí)間的推移、環(huán)境的演變和市場(chǎng)需求的不斷變化，以及未來企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的改變，企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力也需要不斷發(fā)展與重建，只有這樣才能使企業(yè)取得持續(xù)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。在新的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，面對(duì)消費(fèi)者日益變化的需求和其個(gè)性張揚(yáng)的愿望，房地產(chǎn)企業(yè)若想提高其核心競(jìng)爭(zhēng)力，就必須運(yùn)用供應(yīng)鏈管理理論：即以消費(fèi)者為中心，以開發(fā)企業(yè)為核心，以供應(yīng)鏈中的戰(zhàn)略合作為基礎(chǔ)，以現(xiàn)代信息技術(shù)為手段，保證產(chǎn)品流、信息流、資金流暢通，從而降低企業(yè)內(nèi)部成本，使供應(yīng)鏈上的每個(gè)企業(yè)都能從中受益，最終優(yōu)化整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)流程的系統(tǒng)，使其具備較強(qiáng)的柔性和迅速適應(yīng)市場(chǎng)變化的能力，增強(qiáng)了房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力，提高了企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

參考文獻(xiàn)：

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[2]田江.供應(yīng)鏈管理與實(shí)踐[M].電子科技大學(xué)出版社,2006.

篇(6)

（一）詳細(xì)評(píng)價(jià)法

即根據(jù)內(nèi)部控制框架理論，分析國有房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的制定，細(xì)致評(píng)價(jià)內(nèi)部控制的流程和執(zhí)行情況，了解內(nèi)部控制方案與房地產(chǎn)企業(yè)的匹配度，最終判斷其是否合理有效。

（二）風(fēng)險(xiǎn)基礎(chǔ)評(píng)價(jià)法

即從基層到最高管理層的內(nèi)部控制都有風(fēng)險(xiǎn)管理的理念，時(shí)刻關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)的存在并準(zhǔn)備進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)，有效瞄準(zhǔn)相關(guān)目標(biāo)進(jìn)行評(píng)價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)觀點(diǎn)。

相較于詳細(xì)評(píng)價(jià)法，風(fēng)險(xiǎn)基礎(chǔ)評(píng)價(jià)法具有如下特點(diǎn)：一方面，風(fēng)險(xiǎn)基礎(chǔ)評(píng)價(jià)法有著更為廣泛的適用性和靈活性，以評(píng)估國有房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)為目標(biāo)起點(diǎn)，避免了與內(nèi)部控制框架進(jìn)行簡(jiǎn)單的核對(duì)；另一方面，風(fēng)險(xiǎn)基礎(chǔ)評(píng)價(jià)法更針對(duì)內(nèi)部控制點(diǎn)的測(cè)試范圍和內(nèi)容，在辨別和評(píng)估國有房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)內(nèi)部控制目標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)需要更高的專業(yè)判斷能力。

二、國有房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制有效性的完善對(duì)策

（一）風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制的構(gòu)建

首先，國有房地產(chǎn)企業(yè)要構(gòu)建合適的風(fēng)險(xiǎn)管理小組。國有房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)管理領(lǐng)導(dǎo)小組的基礎(chǔ)上，配備專業(yè)的人員開展風(fēng)險(xiǎn)管理工作，并適當(dāng)提供關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)管理技巧和風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)的崗位培訓(xùn)。企業(yè)要制定出合理的危機(jī)處理工作程序，明確各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和成員的職責(zé)并相應(yīng)進(jìn)行授權(quán)，這樣在危機(jī)爆發(fā)初期就能夠找到問題所在并及時(shí)進(jìn)行化解。

其次，國有房地產(chǎn)企業(yè)要構(gòu)建企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理文化。國有房地產(chǎn)企業(yè)要將風(fēng)險(xiǎn)管理的理念和手段融入到日常管理流程中，并通過討論和培訓(xùn)讓風(fēng)險(xiǎn)管理的實(shí)施得到全體員工的認(rèn)可。企業(yè)要大力培育和塑造良好的風(fēng)險(xiǎn)管理文化，將風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)轉(zhuǎn)化為員工的自覺行動(dòng)和共同認(rèn)識(shí)，促進(jìn)企業(yè)構(gòu)建系統(tǒng)、規(guī)范且高效的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制。

（二）信息技術(shù)作用的發(fā)揮

為了更好地發(fā)揮信息與溝通系統(tǒng)的作用，國有房地產(chǎn)企業(yè)要充分利用操作系統(tǒng)、數(shù)據(jù)庫和應(yīng)用系統(tǒng)自身提供的安全性能，在系統(tǒng)中設(shè)置安全系數(shù)來加強(qiáng)系統(tǒng)的訪問安全；定期檢測(cè)信息系統(tǒng)的運(yùn)行情況，及時(shí)進(jìn)行計(jì)算機(jī)病毒的預(yù)防和檢查工作；利用信息與溝通系統(tǒng)建立信息化平臺(tái)，規(guī)范信息的使用和傳遞，促使業(yè)務(wù)流程和信息流程的統(tǒng)一；將信息系統(tǒng)劃分為生產(chǎn)、銷售、財(cái)務(wù)、存儲(chǔ)等子系統(tǒng)，及時(shí)反映和記錄企業(yè)各項(xiàng)交易；財(cái)務(wù)部門要認(rèn)真審核采購、生產(chǎn)、銷售等部門與財(cái)務(wù)相關(guān)的關(guān)鍵業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，確保會(huì)計(jì)信息和業(yè)務(wù)流程在時(shí)間、數(shù)量和價(jià)值上的統(tǒng)一。

（三）可持續(xù)發(fā)展人力資源政策的實(shí)施

第一，國有房地產(chǎn)企業(yè)的招聘及離職程序要規(guī)范化。國有房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)人力資源需求計(jì)劃，擬定招聘計(jì)劃和方案，采取公開招聘方式進(jìn)行人才的選拔，并將職業(yè)道德修養(yǎng)和專業(yè)勝任能力作為選拔和聘用的重要標(biāo)準(zhǔn)；完善員工離職交接程序，并要求退還所有屬于企業(yè)的財(cái)產(chǎn)，包括實(shí)物資產(chǎn)和各種信息資料。

第二，國有房地產(chǎn)企業(yè)的培訓(xùn)工作要常規(guī)化。國有房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)工作實(shí)際需要制定培訓(xùn)計(jì)劃，對(duì)培訓(xùn)目的、培訓(xùn)人員、培訓(xùn)時(shí)間、培訓(xùn)方式、培訓(xùn)預(yù)算等做出適當(dāng)安排，確保員工專業(yè)知識(shí)和業(yè)務(wù)能力達(dá)到崗位要求，培訓(xùn)期末應(yīng)由培訓(xùn)單位進(jìn)行考核，并將考核結(jié)果及時(shí)報(bào)企業(yè)人力資源管理部門進(jìn)行評(píng)價(jià)。

第三，國有房地產(chǎn)企業(yè)的人力資源考核制度要科學(xué)化。國有房地產(chǎn)企業(yè)要制定科學(xué)合理的人力資源考核制度，對(duì)員工履行職責(zé)、完成工作的情況實(shí)施全面、公正、準(zhǔn)確的考核，客觀評(píng)價(jià)員工的工作表現(xiàn)，引導(dǎo)員工實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)（考核內(nèi)容一般應(yīng)涵蓋員工的工作態(tài)度、工作能力、工作業(yè)績、工作潛力等方面）。

第四，國有房地產(chǎn)企業(yè)的員工激勵(lì)約束機(jī)制要合理化。國有房地產(chǎn)企業(yè)要準(zhǔn)確地了解員工的需求，了解員工最看重的價(jià)值，尊重員工對(duì)個(gè)人利益的追求，在此基礎(chǔ)上采取物質(zhì)激勵(lì)和精神激勵(lì)等多種激勵(lì)措施，使員工對(duì)個(gè)人利益的追求與對(duì)組織利益的追求相吻合，以提高激勵(lì)效果。

（四）內(nèi)部監(jiān)督執(zhí)行力的提高

為了提高國有房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)管理，確保內(nèi)部控制過程中受到必要和適當(dāng)?shù)谋O(jiān)管，有必要構(gòu)建脫離財(cái)務(wù)部門的獨(dú)立審計(jì)部門，以確保內(nèi)部審計(jì)的獨(dú)立性和權(quán)威性。內(nèi)部審計(jì)師的責(zé)任不再局限于企業(yè)內(nèi)部控制的監(jiān)督，而是通過獨(dú)立的檢查和評(píng)價(jià)活動(dòng)，對(duì)內(nèi)部控制的漏洞提出切實(shí)可行的修改措施，以促進(jìn)企業(yè)管理層進(jìn)一步改善經(jīng)營管理能力。

國有房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)立審計(jì)部時(shí)應(yīng)堅(jiān)持由財(cái)務(wù)領(lǐng)域向經(jīng)營和管理領(lǐng)域擴(kuò)展，內(nèi)部審計(jì)師不僅要熟悉精通會(huì)計(jì)、審計(jì)、法律、稅務(wù)、金融等方面的專業(yè)知識(shí)，還應(yīng)熟悉經(jīng)營管理、工藝流程、經(jīng)濟(jì)政策法規(guī)、市場(chǎng)環(huán)境分析等方面的知識(shí)，因此，一方面要從企業(yè)管理的各專業(yè)領(lǐng)域吸收熟悉業(yè)務(wù)懂管理的人才力量，同時(shí)要抓好內(nèi)審隊(duì)伍的培訓(xùn)和教育工作，及新更新內(nèi)審人員的知識(shí)，提高他們的應(yīng)變能力和總體素質(zhì)，建立一支知識(shí)結(jié)構(gòu)多元化、專業(yè)知識(shí)技能化的內(nèi)部審計(jì)專業(yè)隊(duì)伍，以適應(yīng)對(duì)企業(yè)內(nèi)部控制體系的全方位監(jiān)督和評(píng)價(jià)。

篇(7)

一、營改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展可能造成的影響分析

（一）土地成本與進(jìn)項(xiàng)稅不能抵扣

營改增對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)首先影響的是成本結(jié)構(gòu)。在當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的成本結(jié)構(gòu)中，所占比重較大的是：土地成本、建筑安全成本及財(cái)務(wù)成本，而根據(jù)現(xiàn)行的政策法規(guī)，土地成本是無法與進(jìn)項(xiàng)稅進(jìn)行抵扣的。因此，由于一二線城市的土地成本占總成本較高，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)實(shí)施營改增后所承擔(dān)的稅負(fù)就有所提高。而三四線城市土地成本占總成本較低，但建筑安全成本占總成本比相對(duì)較高。如果房地產(chǎn)企業(yè)的建筑安全成本產(chǎn)生的增值稅，可以與進(jìn)項(xiàng)抵扣，那實(shí)施營改增對(duì)甚至可能降低企業(yè)的稅負(fù)。

（二）建筑安全成本缺失增值稅發(fā)票

建筑業(yè)受營改增稅制改革的影響，常造成房地產(chǎn)企業(yè)缺失建筑安全成本的增值稅發(fā)票，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)增加。建筑業(yè)實(shí)施營改增改革后，造成各項(xiàng)增值稅專用發(fā)票或發(fā)票抵扣有限等問題。目前，國內(nèi)建筑材料供應(yīng)商構(gòu)成很雜，往往無法提供增值稅專用發(fā)票。另一方面，建筑工主要來自農(nóng)民工和勞務(wù)公司。勞務(wù)公司本身缺少可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅，作為微利企業(yè)也難以承擔(dān)高額的增值稅銷項(xiàng)稅；農(nóng)民工的勞務(wù)產(chǎn)生的人工費(fèi)用，更沒有增值稅發(fā)票，這些最終會(huì)影響到房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣。

（三）營改增一定程度的影響到房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流

由于國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營形式多以項(xiàng)目公司為主，那么房地產(chǎn)企業(yè)就必須先就預(yù)售收入進(jìn)行稅款預(yù)繳，進(jìn)項(xiàng)稅款必須等到項(xiàng)目竣工結(jié)算完成，收入確認(rèn)后才可以獲取較大的金額，無形之中房地產(chǎn)企業(yè)便承擔(dān)了較高的增值稅成本。因此，營改增一定程度的影響到房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)缺少科學(xué)合理的政策過渡階段

國內(nèi)目前在建、在售的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目缺少科學(xué)合理的過渡政策，造成一些開發(fā)項(xiàng)目無法進(jìn)行增值稅發(fā)票的抵扣，使房地產(chǎn)企業(yè)最終承擔(dān)了全額的銷售額增值稅。還有在營改增實(shí)施前，房地產(chǎn)企業(yè)收購的項(xiàng)目，在營改增后想要轉(zhuǎn)讓，如果缺少科學(xué)合理的過渡政策，必然會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)營改增的管理措施

根據(jù)其他行業(yè)實(shí)施營改增改革的經(jīng)驗(yàn)，為減小營改增可能產(chǎn)生的不利影響，可以從以下四方面采取措施。

（一）加強(qiáng)供應(yīng)商管理，獲取可抵扣的增值稅發(fā)票

由于建筑市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，想通過提高工程承包價(jià)，將增值稅轉(zhuǎn)嫁給開發(fā)商是很難實(shí)現(xiàn)的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)優(yōu)先選擇具備正規(guī)行業(yè)資質(zhì)和增值稅納稅人資格，且能提供足額增值稅發(fā)票的建筑施工企業(yè)進(jìn)行合作。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)內(nèi)部管理，加強(qiáng)對(duì)材料采購和勞務(wù)委托等過程的票據(jù)管理；加強(qiáng)與建筑施工企業(yè)的工程決算管理，保證及時(shí)收到有效的增值稅抵扣發(fā)票；提高會(huì)計(jì)核算質(zhì)量和精準(zhǔn)性，堅(jiān)持有發(fā)票才抵扣，盡可能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收與會(huì)計(jì)核算同步進(jìn)行。

（二）理清經(jīng)營活動(dòng)，科學(xué)安排業(yè)務(wù)

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，科學(xué)合理地稅務(wù)籌劃，保證企業(yè)實(shí)施營改增改革后，實(shí)現(xiàn)稅負(fù)減輕的效果，必須要先理清房地產(chǎn)企業(yè)的自身業(yè)務(wù)流程，明確存在營改增風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)營活動(dòng)項(xiàng)目。對(duì)于各項(xiàng)環(huán)節(jié)，及時(shí)計(jì)算出可抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)，保證房地產(chǎn)企業(yè)有效實(shí)現(xiàn)稅負(fù)減輕。國內(nèi)目前的一部分房地產(chǎn)企業(yè)，采用將部分業(yè)務(wù)活動(dòng)和企業(yè)職能進(jìn)行外包，以此來實(shí)現(xiàn)稅務(wù)的科學(xué)籌劃，幫助企業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)移稅費(fèi)。這對(duì)于那些不能解決進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的房地產(chǎn)企業(yè)來講，具有很高的可行性和可操作性。但在進(jìn)行服務(wù)外包的過程中，一定要注意產(chǎn)品質(zhì)量，維護(hù)好企業(yè)的品牌形象。

（三）大力開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，促進(jìn)企業(yè)客戶的銷售

目前國內(nèi)的住宅市場(chǎng)總體呈現(xiàn)供大于求，物業(yè)購買者掌握著價(jià)格的主動(dòng)權(quán)，對(duì)于開發(fā)商的無端提價(jià)是不會(huì)接受的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅想要轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)購買者是很難實(shí)現(xiàn)的。而商業(yè)物業(yè)消費(fèi)者獲得的增值稅發(fā)票，可以作為公司的進(jìn)項(xiàng)稅進(jìn)行抵扣，實(shí)現(xiàn)增值稅稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁向買家。房地產(chǎn)企業(yè)可以充分發(fā)揮商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣優(yōu)勢(shì)，科學(xué)規(guī)劃業(yè)務(wù)，加快房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，通過多態(tài)發(fā)展來抵御房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資風(fēng)險(xiǎn)。

（四）加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)、稅務(wù)管理

實(shí)施營改增后，增值稅營業(yè)稅的處理、財(cái)務(wù)核算會(huì)更加復(fù)雜，需要加強(qiáng)對(duì)會(huì)計(jì)人員的培訓(xùn)，需要重新梳理內(nèi)部業(yè)務(wù)系統(tǒng)同財(cái)務(wù)核算系統(tǒng)的銜接、匹配，提前做好稅務(wù)申報(bào)程序準(zhǔn)備、納稅申報(bào)和各項(xiàng)財(cái)務(wù)、稅務(wù)材料的提交、留存。