序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產企業涉稅籌劃范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

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關鍵詞：房地產企業；稅收籌劃；理論基礎；必要性；存在問題；解決對策

0 前言

房地產企業涉及的業務面極廣，這就造成了它的涉稅種類繁多，面臨著沉重的稅負壓力。如果不進行精心的稅收籌劃，房地產企業很可能陷入較大的稅務風險。尤其是我國稅務稽查工作正式開展以來，房地產企業更是面臨著更為復雜的稅收環境。因此，房地產企業必須盡快做好自己的稅收籌劃工作，以應對不斷變化的外部環境與稅收調控政策。

1 房地產企業稅收籌劃的理論基礎

（一）稅收籌劃的基本內涵

稅收籌劃這個詞匯來源于國外，它經歷了一個發展的過程。我們國內對于稅收籌劃還沒有一個定論。本文綜合了國內外學者的建議，認為稅收籌劃就是指一種合理合法的涉稅活動，它不同于偷稅、漏稅等涉稅違法活動，它遵守了稅收法律與法規，而且是一種事前行為，屬于納稅義務產生以前的合理合法行為。

（二）房地產企業進行稅收籌劃的影響因素

（1）新企業所得稅法。我國自從2008年元月開始實施新企業所得稅法，它把稅前扣除項目增加了，還取消了一些舊的所得稅法的優惠政策。這就使得房地產企業必須對稅收項目進行重新選擇與適當安排。房地產企業應該在收入不變的情況下，盡可能的減少計稅基礎。這就是新企業所得稅法對稅收籌劃的影響所在。

（2）新企業會計準則。根據新會計準則，房地產企業的毛利會產生一定的波動。房地產企業應該采取正確的應對方法，否則將會大大增加自己的稅負。這是因為在取消或限制存貨后進先出的計價方法之后，房地產企業的當期損益就會受到直接影響，進而對企業的稅金與利潤空間產生影響。此外，新會計準則還增加了一項針對投資性房地產的規定。它引入了公允價值計量模式，有利于企業對房地產企業持有的房地產進行科學且合理的分類。但是，如果房地產企業不能正確運用該項規定的話，很可能會導致房地產企業的稅負增加。

2 房地產企業進行稅收籌劃的必要性

（1）有助于減輕企業稅收負擔。房地產企業涉及的資金面廣，稅負較為沉重。一旦稅收籌劃工作做不好，將很可能會增加企業的稅收負擔，久而久之就會造成極其不利的后果。因此，房地產企業必須做好稅收籌劃工作，努力降低企業的稅收負擔，大大提高企業的獲利能力，最終提升企業的市場競爭力。

（2）強化了合法納稅意識。房地產企業進行稅收籌劃，就可以大大提升他們的合法納稅意識，逐步實現涉稅零風險。這里的涉稅零風險就是指納稅人繳納的稅款及時且足額，就不會面臨稅收方面的任何風險，或者說風險極小可以忽略不計。雖然說涉稅零風險并不是給納稅人帶來直接的稅收利益，但是，卻存在著間接的經濟利益。

（3）改善企業的財務管理工作。房地產企業的稅收籌劃實際上屬于一種財務管理手段，它可以大大降低企業的稅收支出，改善企業的現金流，讓房地產企業更快的實現財務管理戰略目標。當然，稅收籌劃是一項高水平活動，它需要高素質人才來進行配合，因此，房地產企業要做好稅收籌劃工作，就必然會聘用高水平財務人員，這就客觀上提高了自身的會計核算水平。

3 房地產企業稅收籌劃中存在的問題分析

（1）稅收籌劃意識仍然不夠強。盡管說我國已經明確的稅法規定，但是，由于房地產企業涉稅金額較大，常常會有偷稅或漏稅的思想存在。這是因為不少房地產企業認為稅收籌劃并不實用，反而偷漏稅會帶來更大的經濟收益。因此，一些房地產企業就開始做假賬。實際上，這種薄弱的稅收籌劃意識反而給房地產企業帶來了更大的稅收風險，一旦被查處，不但會繳納所欠稅款，同時還會遭遇較大的稅務罰款，并直接影響到企業聲譽，得不償失。

（2）稅收籌劃的組織機構不健全。當前，房地產企業進行稅收籌劃的組織機構還不夠健全。具體來說，我國不少房地產企業迄今為止仍然沒有設立專門的稅務管理部門，這就讓稅收籌劃工作難以順利開展起來。很多房地產企業只是把稅收籌劃工作交由財務部門進行負責處理，而這難以實現其工作的專業性與有效性，很難達到稅收籌劃的實際目標。因此，房地產企業應該盡快設立專門的稅收籌劃組織機構。

（3）稅收籌劃的內部管理工作不到位。房地產企業面臨的業務多種多樣，因此，其稅收籌劃工作也具有一定的復雜性與系統性。這就需要房地產企業內部形成一個較為完善的內部管理體制，并在各個不同部門之間建立一個良好的溝通機制。但是，現實情況卻是很多房地產企業的一些部門之間缺乏溝通，從而造成了稅收籌劃人員無法全面掌控企業內部各個環節的實際經營狀況，進而無法選擇最佳的稅收籌劃方案。

4 房地產企業稅收籌劃問題的解決對策

當前，國家對于房地產企業的稅收管理工作變得愈發嚴格，這就使得房地產企業面臨著更為復雜的涉稅環境。因此，房地產企業要想做好稅收籌劃工作，就必須給出針對性的應對措施，解決目前房地產企業面臨的稅收籌劃實際問題。

（1）樹立起科學的稅收籌劃觀念。我國市場經濟體制日益完善，稅收法律法規也在不斷的完善之中。作為在我國國民經濟發展中起到支柱性作用的房地產企業來說，它們如果還想通過傳統的偷稅或漏稅手段來進行節稅的話，負面效應是巨大的，甚至會帶來意想不到的后果。因此，房地產企業應該盡快適應現代企業制度的發展要求，并認真理解與嚴格遵守新稅收法律法規，樹立起正確且可行的稅收籌劃觀念。我們的國家機關和相關部門可以通過電視、網絡或其他新媒體方式來強化對稅收籌劃的正確宣傳力度，并向房地產企業展示一些稅收籌劃成功的案例，讓它們對原來的那種偷漏稅違法行為有一個更為清晰且到位的認知，進而在我國建立起一個正確的稅收籌劃理論框架，并引導房地產企業把正確的稅收籌劃理念歸入日常管理工作中去，真正以合理合法的稅收籌劃方式來最大限度的維護自身的權益。

（2）設置專業的稅收籌劃組織機構。由于我國當前的房地產企業內部組織框架中還缺乏專門的稅收籌劃組織機構，因此，房地產企業目前的稅收籌劃工作就面臨著缺乏專業指導的問題。因此，房地產企業必須盡快建立并逐步完善稅收籌劃組織機構，并把它作為企業內部一個獨立的管理機構，讓其專門負責房地產企業的稅收籌劃工作，而不是像目前不少房地產企業讓自己的財務部門兼職負責稅收籌劃工作。這樣，房地產企業就需要為這個專門的稅收籌劃部門配備專業的工作人員，并制定具體的稅收籌劃方案或措施讓他們具體實施。首先，房地產企業需要建立不同部門間的溝通機制，讓稅收籌劃部門可以更為準確且及時的掌握企業內部的各種信息，并據此設計出合理的稅收籌劃方案。其次，房地產企業還應該切實提升稅收籌劃人員的地位，并為其營造良好的工作環境。這樣，房地產企業的稅收籌劃工作才得以順利開展起來。

（3）強化稅收法律與政策方面的研究工作。我國稅收法律政策是一種動態變化的狀態，尤其是在我國對房地產市場進行了宏觀調控以后，相關的稅務監管變得愈發嚴格。在這樣的大背景下，房地產企業相關的稅收法律政策會有著較大的變動。因此，房地產企業要想做好稅收籌劃工作，就需要加強對相關稅收法律政策的研究工作，及時關注各種變化，并隨時更新企業自身的稅收籌劃規劃，盡可能的分散稅收籌劃風險。此外，房地產企業還需要設置稅收研究專員，讓稅收籌劃工作不僅有專業工作人員來實施稅收籌劃，還有專職的研究人員來提供稅收籌劃參考意見。

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關鍵詞:房地產企業 稅收 風險防控

一、企業稅收風險

企業稅收風險是指納稅人沒有充分利用稅收法規或者納稅風險規避措施失敗而付出代價的一種可能性，經濟活動環境的復雜性，多樣性，以及納稅人認識的滯后性，對稅后法規理解的失誤等共同作用的結果。

二、房地產企業稅收管理存在的問題

1998年以來，房地產投資持續快速增長，房地產價格持續上漲。然而，房地產在發展過程中存在很多問題，稅收風險的防控就是房地產企業提高企業競爭力所面臨的重要課題。

(一)房地產企業內部管理缺失或不完善

房地產的稅收管理基本包括三個環節，分別是交易環節、保有環節、繼承環節。后兩個環節我國基本沒有，第一個環節在很大程度上也在“放行”。在一定程度上，房地產企業組織的結構比較龐大和復雜，所經營的業務也是紛繁復雜的。同時，設計，加工，廣告和物業管理各個方面之間的關系也非常混亂。

(二)房地產企業內部財務核算問題

中國的房地產發展起步相對比較晚，所以在其在內部財務核算方面還是存在一定的問題，突出表現在財務核算比較混亂。例如，做賬相對緩慢、延遲報表，其企業所得稅申報數字的真實性也讓人懷疑；兩套賬，一套賬應付銀行，賬面反映為盈利和經營良好，這樣做的用途是貸款方便，一套賬應付財政和稅務部門，賬面反映為虧損或小額盈利。同時，房地產企業收入的核算方式采取兩種核算方式，即收入按收付實現制核算和成本按債券發生制核算，就是少記收入，多記成本。

(三)房地產企業辦稅人員自身綜合素質的欠缺

在房地產企業平時的經營的過程中，企業辦稅人員綜合素質的不足導致企業不能及時和全面的了解相關的稅法和法規。同時，由于辦稅人員對有關稅法精神理解錯誤，也會使企業陷入稅收風險。盡管企業主觀上沒有意愿違規操作，但由于房地產企業辦稅人員自身業務素質欠缺而導致事實上的偷稅或逃稅，使企業陷入稅收風險。因此，在房地產企業的日常活動中，提高企業辦稅人員的業務素質也是提高企業防控稅收風險關鍵因素。

(四)房地產企業在政策執行方面的問題

首先，企業所得稅預交政策落實不到位。在企業稅收辦理的具體操作過程中，部分房地產開發商沒有落實企業所得稅預交政策。同時，企業的辦稅人員對企業所得稅的預交政策不是很了解，更不能深刻的理解其精神。第二，企業實際發生預售收入未向主管稅務機關申報繳納稅款。在房地產開發市場，開發商在項目開發前已向購房者提前收取了部分的房產銷售款，但房地產商在一定程度上違反稅法，即并沒有如實向稅務機關進行納稅申報。

三、房地產企業應該如何防控稅收風險

1998年以來，房地產稅收已經成為地方政府財政收入的重要來源。但是，由于房地產內部管理問題，企業辦稅人員自身業務素質和房地產企業在政策執行方面不完善，企業在防控稅收風險方面還有問題。因此，房地產企業如何防控稅收風險是其健康發展和提高企業競爭力的關鍵因素。

(一)房地產企業應該建立健全和完善的內部稅收防控制度

面對稅收風險，建立健全和完善的稅收內部防控制度是房地產企業有效防控稅收風險的關鍵。企業內部稅收防控制度涉及從企業經營到財務控制各個方面。同時，企業內部稅收的防控制度是企業健康發展的重要組成部分，其建立需要企業會計，稅務，審計，信息等各個部門共同制定和實施。另外，在建立完善的稅收內部防控制度過程中，房地產企業可以向專業的機構進行咨詢，以便更準確的了解相關法律法規。

(二)房地產企業稅收籌劃能力的提高

企業成功開展稅收籌劃的前提是企業經營決策層應該樹立依法納稅的觀念，稅收合理籌劃能夠提高企業的經營業績。因此，依法設立完整和規范的財務會計賬，報表和正確的進行會計處理是企業進行稅收籌劃的基本前提，提高自身稅收籌劃的效果，規避企業陷入稅收風險。另外，具體項目實施前做好項目稅收規劃，預測該項目稅收總額、納稅環節及各環節的稅收比重，對即將發生的稅收事項了然于胸，也是規避稅收風險的有效手段。

(三)提高企業干部和辦稅人員的綜合素質

房地產企業業務量是比較大的，交易也比較復雜。因此，做好稅收風險防控的工作，房地產企業的干部和辦稅人員應具有較高的業務素質，掌握相關的稅收法律法規。也就是說，培養企業辦稅人員的綜合素質特別是業務素質是房地產企業有效防控稅收風險的基礎。例如，企業涉稅人員要不斷學習新知識和新的稅收法規，提高企業涉稅人員運用稅法武器維護房地產企業的合法正當權益和避免企業陷入稅收風險。

(四)加大涉稅業務自查力度，避免涉稅違法行為

房地產企業的信息，項目開發的信息和稅務的征收是比較復雜的，企業要根據自身企業的特點，對相關開票數據認真進行分析比對，切實做到按照稅法法規進行納稅，使企業避免涉稅違法行為。另外，企業也要認真執行相關的稅法政策，深刻理解稅法的精神，提高自身防控稅務風險的能力，提高企業的競爭力。

四、結束語

隨著社會主義市場驚異的快速發展，房地產企業已經成為關系國計民生的重要方面。因此，房地產企業如何防控稅收風險是房地產企業本身所面臨的重要課題。總之，房地產企業要不斷地建立和健全內部稅收防控制度，也要不斷提高企業干部和辦稅人員的綜合素質，更重要的是要切實執行相關的稅法法規，提高自身防控稅收風險的能力。

參考文獻：

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關鍵詞：會計收益與應稅收益的差異 審計費用

房地產業連續數年被國家稅務總局列為稅務專項檢點行業，每年被查出偷稅金額巨大。商業類房地產企業稅務籌劃不是簡單的問題，需要統籌考慮各個稅種的稅收政策，并且滲透進商業類房地產規劃、建設施工、銷售的每一個環節。稅務籌劃在商業類房地產企業中的發展已經日臻成熟，但是也日益暴露出問題。本文對商業類房地產企業稅務籌劃管理問題進行分析，

一、商業類房地產企業稅務籌劃界定和特征分析

（一）商業類房地產企業稅務籌劃界定 目前理論界與實務界對商業類房地產企業稅務籌劃還沒有相關的界定，但是商業類房地產企業稅務籌劃從屬于一般意義上的稅務籌劃的范疇，因此在某些方面它們有著共通的地方。商業類房地產企業稅務籌劃也是房地產企業對經營活動的事先安排，是一種活動，更是一種企業財務管理的戰略；而且商業類房地產企業稅務籌劃的目的也是利用一切合法手段，來推遲或少繳稅款，從而實現稅負最小化。此外，商業類房地產企業稅務籌劃具有以下特征：第一，合法性：這是稅務籌劃最本質的特點。稅務籌劃必須在法律許可的范圍內進行，納稅人為少繳稅款而置法律于不顧的行為是偷稅、漏稅行為，是會受到法律制裁的。合法性的另一層意思是指稅務籌劃還應符合國家的立法意圖。稅收是國家調節生產者、消費者行為的經濟杠桿，也是國家調控宏觀經濟的一種有效手段。不同的稅收優惠政策、不同的稅率等都是為了實現國家不同的調控目標。因此，稅務籌劃也要對國家的調控意圖作出積極反應，將國家的政策導向轉化為納稅人的具體的稅收方案。第二，預測性：稅務籌劃具有事前性。納稅人必須把稅收作為影響最終利潤的一個重要因素來考慮，在安排投資、經營活動之前，事先進行籌劃，確定最優納稅方案，從而調整自己的各項活動至適用相關的稅法規定。等到經濟業務已經完成、納稅義務已經確定之后再考慮如何減輕稅負，則違背了稅務籌劃的本意，并且更易導致偷稅、漏稅行為的產生。第三，時效性：我國稅收制度正處于不斷建設、完善的狀態，稅收政策變化較快，這就要求企業時刻關注會計、稅務等相關政策法規的修改，使稅務籌劃方案符合最新的政策規定。第四，整體綜合性：稅務籌劃應具有全局性，兼顧短期和長期效益，統籌局部和整體利益。有效的稅務籌劃應著眼于企業收益的長期穩定增長和企業的長遠發展。同時，稅務籌劃并不是孤立的，它貫穿于企業理財活動的全過程，與會計、財務管理、進出口貿易等領域緊密聯系。從理論上說，房地產企業減少稅收的方法除了稅務籌劃之外，還有其他的手段和方法。在現實中，偷稅、漏稅、逃稅、騙稅、欠稅這些行為雖然可以達到減輕稅負的行為，但是違反了稅收法律法規，違反了國家的立法意圖。企業運用這類不正當的手段可能會面臨更大的稅收成本和風險。

（二）商業類房地產企業稅務籌劃的特殊性 商業類房地產企業稅務籌劃有自己特殊的地方，必須更好地符合和有利于商業類房地產企業的財務特征。第一，商業類房地產企業稅務籌劃需要滿足房地產企業精細財務管理的需要。房地產企業經營業務多元化，主要開發、經營活動包括：設計規劃、用地批租、房屋建造、竣工驗收、銷售出租、物業管理、保修服務等。商業類房地產橫跨商業和寫字樓兩個領域，經營內容廣泛，業務復雜，投資主體多元化。稅務籌劃綜合性的特征在房地產企業表現得更為明顯，稅務籌劃需要對企業的各項業務做全盤的考慮，與企業規范的管理流程和精細的管理模式相適應。第二，商業類房地產企業籌資環節的稅務籌劃是整個籌劃中不容忽視的重點。房地產企業資金籌集渠道多樣化，現金流轉復雜，企業主要通過預收購房定金、預收代建工程款、銀行貸款、發行債券、獲得其他經濟實體的投資、在資本市場發行股票等渠道來籌集資金。企業在籌劃過程中要謹慎考慮各種籌資方式的稅收利益。第三，商業類房地產企業稅務籌劃應更關注成本、費用的籌劃。房地產企業成本、費用龐大，房地產開發成本如征地拆遷費、前期工程費、建安工程費、開發間接費用等；房地產經營成本如房屋銷售成本、出租成本等；期間費用包括管理費用、財務費用、銷售費用等。成本、費用名目繁多，數額巨大，稅務籌劃空間大。第四，商業類房地產企業稅務籌劃涉及到生產、經營的各個環節，籌劃時間長。房地產企業開發周期長，回收資金時間長。從最初規劃征地到最終出售出租往往要經歷幾年的時間，資金的回收是一個長期的過程。這一特點決定了房地產企業的稅務籌劃具有持續性，籌劃過程中需要考慮收入、費用的分攤，考慮不同的會計核算方法對損益的影響。第五，商業類房地產企業稅務籌劃涉及開發、交易、占用、所得分配等多個納稅環節，涉及稅種較多，稅率較高，稅負明顯高于其他行業。房地產企業稅務籌劃的重點主要是針對營業稅、土地增值或、企業所得稅三大稅。對商業類房地產企業涉及稅種歸納如表（1）。

二、商業類房地產企業稅務籌劃存在問題分析

（一）商業類房地產業稅務籌劃風險偏高 房地產業尤其是商業類房地產業是一個稅務籌劃風險偏高的特殊領域。一家商業類房地產企業一個項目所獲得收入規模相當大，其要上繳的各種稅金也非常多，往往是少則上千萬元，多則上億元，稅負高達25%-30%。因此，房地產企業比任何一個其他行業的企業更希望爭取更多的稅務籌劃空間，常常需要在稅收法律、法規的邊緣操作，這就會造成商業類房地產企業的稅務籌劃風險遠高于其他行業。稅務籌劃之所以有風險，原因主要是商業類房地產稅務籌劃環境的多變性。這種多變性表現在以下兩個方面：一是稅收政策的多變性。商業類房地產企業的稅務籌劃是要立足于企業自身的實際情況，選擇有利于自身發展的稅收政策，規避不利于自身的稅收政策。國家調控房地產的政策總是處在不斷變化之中，相關的稅收政策也會發生變動。企業如果沒有及時運用新的、適用于本企業的有利的稅收政策，則會錯過了稅務籌劃的好時機；或者企業原本依據的稅收政策發生了變化甚至取消，企業在不知道的情況下繼續執行，勢必會演變成偷稅漏稅的行為，給企業帶來不必要的損失。稅收政策的頻繁變化必然會增加企業稅務籌劃的風險，使企業對稅務籌劃持保守、謹慎的態度。二是商業類房地產企業自身經營業務的多變性。雖然房地產企業只是建設施工并處理自己的開發產品，但這個過程中企業可以有多種業務的選擇。對于開發產品的處理，企業可以選擇銷售或自持；對于開發商品的轉讓，企業可以選擇有償轉讓、受托代建或投資入股。而企業的選擇并不是一成不變的，會根據競爭對手的情況、市場的發展、突發的狀況及時作出變化。稅務籌劃需要房地產企業對自身的各項活動作出預見性的安排，而房地產業又具有經營周期長的特點，這就導致稅務籌劃方案執行的困難，增加了稅務籌劃的風險。

（二）企業會計核算不健全影響稅務籌劃效果 商業類房地產企業復雜的業務需要精細的財務管理，很多企業沒有復雜而精細的企業會計制度與之相匹配。在商業類房地產企業會計核算的跨期攤派較為常見，收入、成本的確認、攤銷對損益的影響直接而明顯。不健全的會計核算制度直接影響了稅務籌劃的效果。目前在商業類房地產企業常見的會計核算問題主要有：一是偷逃隱匿應稅收入。如：價外收費等按合同約定應計入房產總值的未按規定合并收入，多以代收費用的形式掛往來賬戶；產品已完工或者已經投入使用，預收款不及時結轉銷售，不按完工產品進行稅務處理，仍按預征率繳納所得稅；開發的會所等產權不明確，就轉給物業，不按開發產品進行稅務處理，或者將不需要辦理房地產證的停車位、地下室等公共配套設施對外出售不計收入；按揭銷售，首付款實際收到時或余款在銀行按揭貸款辦理轉賬后不及時入賬，形成賬外收入，或將收到的按揭款項記入“短期借款”等科目；以房抵工程款、以房抵廣告費、以房抵銀行貸款本息、以動遷補償費抵頂購房款等業務，不記收入等。二是虛列多列成本費用。包括：多預提施工費用，虛列開發成本；在結轉經營成本時，無依據低估銷售單價，虛增銷售面積，多攤經營成本；滾動開發項目，故意混淆前后項目之間的成本，提前列支成本支出，如有的企業將正在開發的未完工項目應負擔的成本費用記入已經結算或即將結算的項目，造成已完工項目成本費用增大，減少當期利潤；向關聯企業支付高于銀行同期利率的利息費用；或向關聯企業支付借款金額超過其注冊資金50%部分的利息費用，未按規定調增應納稅所得額；將開發期間財務費用列入期間費用，多轉當期經營成本；有的開發企業將擁有土地使用權的土地進行評估，將增值巨大的評估價作為土地成本入賬等。

（三）企業人員稅務籌劃水平良莠不齊 企業在稅務籌劃過程中對稅收政策整體把握不夠，都會影響稅務籌劃質量。如對房地產業享受的相關稅收優惠的限制條件把握不嚴，既有可能使企業錯失稅務籌劃的好時機，也有可能使企業陷入偷稅、漏稅境地。此外企業人員功利的、甚至是違法的稅務籌劃動機，也會使企業稅務籌劃偏離了正確方向，影響企業發展。

（四）稅務行政執法制約稅務籌劃的實施 稅收法律是人為制定的，因此難免會存在法律漏洞或者未明確規定的部分。作為稅務籌劃的制定者，往往會向著有利于自身的方向去理解稅收政策；而稅務機關則會向維護國家稅收利益的方向去執行稅收政策。一些稅收優惠政策、稅收處罰措施并沒有一個確定的標準，而是在一個可以商榷的范圍內執行。因此，稅務籌劃能否執行、執行的程度最終取決于稅務機關認可的程度。這也就導致了很多稅務籌劃方案執行效果不能達到方案制定者的初衷。

三、商業類房地產企業稅務籌劃的對策

（一）全面防范稅收風險因素 無論商業類房地產企業的稅務籌劃方案做得有多完美，有經過多少專家的擬定、論證，企業仍然應當正視風險的客觀存在，不能認為方案在何種情況下都是合法和可行的。企業應當意識到，稅務籌劃風險是無時不在的，不能以事先安排的、不變的稅務籌劃方案去應對萬變的企業經營環境和房地產業稅收政策。對于商業類房地產企業而言，營業稅、土地增值稅以及企業所得稅是最主要的納稅支出項目，因此，這三大稅種的稅務風險即是房地產企業總體稅務風險的深刻反映。企業在生產經營和涉稅事務中應該保持對這三大稅種納稅風險的警惕性。（1）營業稅納稅風險分析。對于房地產企業來說，影響營業稅納稅風險的主要因素有以下幾種：一是開發產品的處理方式。房地產企業對開發產品有兩種不同的處理方式：對外銷售或長期持有。如果企業選擇對外銷售則應繳納營業稅，而持有開發產品，則無需繳納開發環節的營業稅。二是開發產品的銷售價格。營業稅是按銷售收入作為計稅依據。企業確定的銷售價格越高，企業繳納的營業稅也就越多。三是開發產品的轉讓方式。有償轉讓方式，需按轉讓所得計算繳納營業稅；受托代建方式，即房產企業受購買者的委托而建設項目，建設完成后移交給購買者，這種方式需按收取的代建費計算繳納營業稅；投資人入股方式，即房產企業將開發完成的產品以實物資產的形式投入到購買企業。根據規定，以不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔風險的行為，不征營業稅。以上這三個因素是決定房地產企業營業稅稅負的關鍵因素，因此也是稅務風險控制的關鍵環節，必須進行稅負測算和方案選擇以降低稅收負擔及納稅風險。（2）土地增值稅納稅風險分析。對于房地產企業來說，影響土地增值稅納稅風險的主要因素有以下幾種：一是開發產品的處理方式。房地產企業對外銷售需計算繳納土地增值稅，而如果對開發產品長期持有，則無需繳納土地增值稅。二是開發產品的銷售價格。土地增值稅是按房地產增值額作為計稅依據，而開發產品的銷售價格直接決定了增值額的大小，因此，企業確定的銷售價格越高，繳納的土地增值稅也就越多。三是開發產品的轉讓方式。對于在營業稅中涉及的三種不同的轉讓方式，土地增值稅政策的規定是：有償轉讓方式和投資人入股方式需計算繳納土地增值稅，而受托代建方式無需繳納土地增值稅。四是開發產品的成本。開發產品的成本越低，企業取得的增值額就越大，繳納的土地增值稅也就越多。五是共同成本的分攤方法。對于企業同時擁有銷售物業和經營性物業的情況下，共同成本的分攤方法則決定了銷售物業成本的大小，從而決定了銷售物業土地增值額以及土地增值稅的大小。（3）企業所得稅納稅風險分析。企業所得稅是對房地產企業經營所得和其他所得而征收的一種稅。對于房地產企業來說，無論是銷售還是持有，無論是有償轉讓還是受托代建或投資入股，均需計算繳納企業所得稅。因此，開發產品的處理方式和轉讓方式都不會對企業所得稅稅負產生影響。由于企業所得稅是對企業經營所得征收的，因此，影響經營所得的收入以及成本水平就是影響企業所得稅的關鍵因素。另外，由于房地產企業在經營過程中是按照預計毛利額計算繳納企業所得稅，因此，影響預計毛利額的因素也將影響企業最終企業所得稅總額的大小。總之，企業所得稅納稅風險影響因素主要有以下幾種：一是開發產品的銷售價格和成本。企業確定的銷售價格越高，開發產品的成本越小，企業的經營所得就越大，繳納的企業所得稅也就越多。二是開發產品的預售時間和進度。開發產品預售時間越早，按預售收入預繳企業所得稅的時間就越早。同樣，開發產品預售收入越大，預繳的企業所得稅也就越多。三是開發產品的竣工時間。稅法規定，開發產品竣工后，企業應對預繳的企業所得稅進行清算，一般情況下，企業在清算時要補交很大一筆企業所得稅。因此，開發產品竣工的時間越早，清算補交稅款的時間也就越早。

（二）及時關注稅法變動 稅務籌劃與偷稅、漏稅等行為的界限就是法律。稅務籌劃之所以為稅務籌劃，前提就是它必須是合法的，成功的稅務籌劃更應是能體現稅收政策導向的。因此在實際操作過程中，企業要做到學法、懂法、守法。一是學法，房地產業法律、法規種類數量繁多，變化也比較頻繁，稍有不慎，使用的法規就會過時，從而為企業的稅務籌劃帶來風險。只有對稅收法律法規的變化了如指掌，才能立足于企業的實際情況，對稅務籌劃方案及時作出調整；二是懂法，企業應該深刻領會立法精神，全面掌握稅收規定，準確把握稅收政策內涵，為稅務籌劃方案的制定打下堅實的基礎。三是守法，嚴格按照稅法來進行籌劃，嚴守稅務籌劃合法的底線，正確處理稅務籌劃與避稅、偷稅、漏稅的關系。

（三）提升企業稅務籌劃人員素養 一方面，稅務籌劃人員應不斷提升自身的道德素養。在處理企業與國家利益時，堅持應有的職業道德。任何稅務籌劃方案的制定和執行要堅持在合法的前提下進行，違反法律的稅務籌劃方案必將帶來巨大的風險。稅務籌劃人員不能因為企業的一己私利而損害國家的利益，應該立場鮮明地維護稅法的權威性。在企業領導由于對某些涉稅事項不清而混淆了合法與非法的界限時，要及時進行解釋；對于企業領導提出的某些違反稅收法律、法規的籌劃要求，要進行規勸。另一方面，稅務籌劃人員應不斷提升自身的專業素養。稅務籌劃的專業性，決定了稅務籌劃人員既要有扎實的理論知識，又要有豐富的實際操作經驗。理論知識不僅指稅收方面的，還應包括會計、財務管理、金融等方面的知識；實際操作經驗要求稅務籌劃人員能對企業的涉稅業務、涉稅種類、涉稅數額作出正確的分析，進而根據企業的實際情況，找準稅務籌劃的切入點，制定出符合企業要求的最有效的稅務籌劃方案。如果稅務籌劃人員一心只想獲取稅收上的好處而沒有堅實的專業知識作支撐，最終只能導致稅務籌劃的失敗。

（四）建立良好的稅企關系 稅法許多條文的制定權和解釋權在稅務機關。國家在制定稅收政策的時候，往往在征稅范圍、稅收優惠、稅收減免、稅收處罰等方面留有一定的余地，稅務機關可以憑借實際操作的經驗和對不同企業經營狀況的了解，在這個范圍之內進行靈活的操作。同時，稅務機關會根據各地實際情況采取適合本地的稅收征管方法，導致各地稅收征管情況存在差異，而房地產企業的業務往往又遍及各省，稅務籌劃受當地實際情況的影響很大。因此房地產企業應加強與當地稅務機關的溝通。

再好的稅務籌劃方案只有付諸實施、得到稅務機關的認可才能真正的發揮作用。一是企業要咨詢當地稅務機關對相關法規政策的具體理解應用、實際操作程序，使稅務籌劃方案主動適應當地稅務機關的管理特點；二是企業要能夠對稅務籌劃方案的思路、操作步驟作出明確的解說，對稅務機關的有關提問作出相應的解釋，爭取籌劃方案獲得稅務機關認可；三是對稅務籌劃方案的疑點要及時與稅務機關溝通，爭取達成共識，對方案的難點要及時向稅務機關反映，從而向上級爭取政策支持，避免失去應有的收益。

參考文獻：

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關鍵詞 房地產企業 納稅籌劃 合作建房

一、房地產企業納稅籌劃的必要性

（一）房地產企業涉及的稅種多，稅負重

房地產企業具有投資金額大、經營周期長、開發成本高的特點。并且房地產開發企業從土地的取得、房地產的開發、經營、銷售以及保有等每個環節均有涉稅。房地產企業的稅收負擔較重，具有納稅籌劃的空間。

（二）國家稅收優惠政策為房地產企業納稅籌劃提供了政策依據

房地產企業涉及的稅種多，而每個稅種都有相關的稅收優惠政策，這為房地產企業進行稅收籌劃提供了政策支持，不僅可以減輕企業稅收負擔，而且在一定程度上能夠實現國家的宏觀調控，進而發揮稅收的經濟杠桿作用，實現企業和國家的“雙贏”。

二、房地產開發階段的納稅籌劃

（一）建房方式的選擇

1、代建方式：房地產企業接受委托方的委托，實施代建工程（符合代建房屋的條件），收取一定的勞務費，不僅不用代墊資金，而且僅對勞務費用按照建筑業3%的稅率計征營業稅，由于這種代建行為，并沒有引起房地產企業的有關資產的產權發生轉移，不用計征土地增值稅。在宏觀調控的影響下，一些強大的房地產企業從開發轉向代建方式。

2、合作建房：房地產企業以土地使用權，合作方以貨幣資金合股，成立合營企業，合作建房。如果房屋建成后，雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式，按照營業稅以“無形資產投資入股，共擔風險的行為”，不征收營業稅。若合作建成后按比例分房自用，沒有發生所有權的轉移，免征收土地增值稅，如果自用用于對外出租，對租金收入計征營業稅。若合作建房后對外銷售，則不免營業稅也不免土地增值稅。

（二）房地產企業的開發費用的確定

根據《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的規定，房地產企業的開發費用分為財務費用和其他房地產開發費用兩部分。

凡財務費用中的利息支出，能夠按轉讓房地產項目計算分攤且能提供金融機構證明的，在不超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額可據實扣除，即：允許扣除的房地產開發費用=準予扣除的利息+（取得土地使用權所支付的金額+計算的房地產開發成本）5%以內。

凡財務費用中的利息支出，不能按轉讓房地產項目計算分攤或不能提供金融機構證明的，財務費用和其他房地產開發費用不分別單獨計算時：允許扣除的房地產開發費用=（取得土地使用權所支付的金額+計算的房地產開發成本）10%以內。

對這兩種情況下，允許扣除的房地產開發費用越大，則增值率越低，稅收負擔越輕，所以對于這兩種情況，關鍵是比較準予扣除的利息與（取得土地使用權所支付的金額+計算的房地產開發成本）5%的大小，如果前者大于后者，則房地產開發企業應該對利息支出提供金融機構證明；如果前者小于后者，則房地產開發企業不應對房地產開發費用單獨計算。

三、房地產企業銷售階段的納稅籌劃

（一）銷售普通標準住宅的納稅籌劃

納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過項扣除項目金額之和20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額之和20%的，應就其全部增值額按規定計稅。對于房地產企業在制定房屋的銷售價格時，應充分的考慮該稅收優惠政策。因為當增值額超過扣除項目金額之和20%時，適用的土地增值稅稅率為30%，所以企業應該對由于提高銷售價格后帶來的收益與相應增加的稅收負擔進行權衡，如果帶來的收益小于增加稅收支出，則應適當降低銷售價格，享受稅收優惠，不僅可以實現稅后利潤的增加，而且可以促進房屋的銷售，縮短銷售期間，減少銷售費用。

（二）發生廣告費用的納稅籌劃

房地產企業為了促使所建房屋的銷售，勢必會做一定的廣告宣傳。按照《企業所得稅法》的規定：企業發生的符合條件的廣告費和業務宣傳費支出，除國務院財政、稅務主管部門另有規定外，不超過當年銷售收入15%的部分，準予扣除；超過部分準予結轉以后納稅年度扣除。即若當年取得銷售收入的話，則廣告費用最多可扣除銷售收入的15%，然而房屋的建造周期比較長，在發生廣告費用的當年卻不一定取得營業收入，則意味著廣告費用不能在計算所得稅時稅前扣除，則會增加企業稅收負擔。考慮到貨幣的時間價值，企業應該對廣告費用的發生期間進行事先的籌劃安排：在沒有取得收入時減少廣告費用的支出，在預期實現收入（包括預售收入）的期間多支付廣告費用。

參考文獻：

[1]楊文國.房地產業財稅操作與稽查實務[M].經濟科學出版社，2010（1）.

[2]蓋地.稅務會計與稅務籌劃（第五版）[M].中國人民大學出版社，2010（5）.

[3]陳守英.房地產企業的納稅籌劃[J].發展研究，2009（5）.

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關鍵詞:房地產企業 稅務管理 避稅措施 涉稅管理

我國的經濟高速發展帶動了房地產業的成長，房地產業經過近二十幾年的發展已經較為成熟，追逐暴利的時代已經過去了，為實現企業價值最大化，就必須不斷提高企業經營管理水平，降低企業經營成本。有效的稅務管理能夠優化資源配置、降低稅負、防范納稅風險，提高企業獲利能力，提升企業的綜合實力，從而推動企業的可持續發展。因此，加強房地產開發企業的稅務管理工作尤其重要。

一、房地產企業稅務管理的原理及現狀

企業稅務管理是企業在遵守國家稅法，不損害國家利益的前提下，充分利用稅收法規所提供的包括減免稅在內的一切優惠政策，達到少繳稅款或遞延繳納稅款，從而降低稅收成本、實現稅收成本最小化的經營管理活動，是一種合理、合法的納稅、節稅行為。

從國稅發[2003]83號、國稅發[2006]31號到新企業所得稅法實施后的國稅發[2009]31號、國稅函[2009]342號、國稅函[2010]201號文件等所得稅政策，以及1993開征、2006年從嚴征管的土地增值稅政策，這一系列為房地產企業量體裁衣的政策，讓諸多房地產企業“財富巨人，納稅侏儒”的“形象”成為歷史。稅收成本平均達房產銷售收入的17%。稅收成本成為房地產企業除土地成本、建安成本之外的第三大成本。有些地方房地產業的稅收占到了地方財政收入的20%以上，個別地方達到40%。房地產業成為地方財政的重要支柱，多年來都被列為稅收專項檢查對象。

新國十條、限購、限貸、限外等一系列的調控施壓，2012年3月住建部重申房地產調控絕不會松動，嚴控地方微調，房地產企業面臨更嚴峻的考驗。另外，很多老總對企業稅收管理的重視程度不夠，大多數企業都是由財務人員兼做辦稅人員。有的認為只要跟稅務部門搞好關系，就能應付企業的稅收問題。在一些大型企業，由于部門之間、崗位之間缺乏有效溝通，致使有些業務發生時，企業的稅務人員并不知道，無法進行涉稅分析與納稅管理，加之具體辦理業務的人員對稅收政策不一定能掌握到位，使應稅事項不能及時有效地處置，給企業帶來涉稅風險。因此，進行有效的稅務管理，合理控制稅收成本，對降低企業運營成本尤其重要。

二、房地產企業常用的避稅措施

房地產企業相對繁重的稅負，促使房地產企業不斷尋求避稅措施，常用的避稅措施是建立很多避稅鏈公司，財務可能都在一個辦公室，有的形成公司共聚一堂。利用關聯企業轉移利潤。隨著經濟發展，房地產開發企業也在向集團化方向發展，有的房地產開發企業發展到一定程度后，利用建安公司、銷售公司、物業公司等關聯企業來轉移利潤，達到少繳企業所得稅的目的，即利用自己的親戚朋友注冊成立一些相應的建筑安裝公司、銷售公司、物業管理公司，使其成為控股公司或全資公司，然后將開發商品房的建安工程交由關聯的建筑公司承建；將房地產的銷售業務分離出去，經營其房產開發企業的銷售業務、廣告業務等。這些關聯企業通過訂立各種假合同等手段，相互調控收入及利潤，以達到少繳稅款的目的。綜合起來，就是以下幾種方式：

(1)利用關聯建筑公司多開發票，加大成本。同時資金回流，避免個人所得稅。

(2)在國內設立咨詢公司、設計公司、綠化公司多列費用。

(3)在國外設立設計公司加大成本，尤其是香港等地。

(4)設立關聯的新辦商業企業，運用甲方供材以加大成本。

(5)設立關聯的裝飾公司，銷售精裝修房的籌劃。

(6)設立關聯的公司，進行流程再造。

(7)設立銷售公司，分解收入，降低增值率。

企業與關聯方之間的業務往來，不符合獨立原則而減少企業或者關聯方應納稅所得額的，稅務機關有權按照合理方法調整。稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門頌的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定開發成本的單位面積成本標準，并據以計算扣除。房地產企業應審核目前集團內關聯交易定價政策、改善不合理的地方，并以此制定合理的收費，同時根據稅務機關規定準備相關證明文件。

我們一定要注意逃稅和稅務籌劃的界限問題，合理、合法的稅務籌劃和稅務管理才是有效的。

三、房地產企業涉稅管理

房地產企業的稅務事項始終貫穿于土地取得、立項、建設、銷售、出租、項目清算等各環節之中。房地產企業涉及的稅費主要有十種：營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、契稅、印花稅、企業所得稅、房產稅、耕地占用稅、城鎮土地使用稅。本文淺要地分析房地產企業的幾項經營業務涉及稅務處理。

(一)代收款項的稅務處理

1、營業稅

根據《營業稅暫行條例及其實施細則》的規定，房地產企業轉讓土地使用權或者銷售不動產，營業額為向購買方收取的全部價款和價外費用，包括收取的手續費、補貼、基金、集資費、返還利潤、違約金、延期付款利息、罰息、代收款項、代墊款項及其他各種性質的價外收費，但不包括符合條件代為收取的政府性基金或行政事業性收費。準確區分代收代付費用是否納稅，可以從三個方面理解：

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關鍵詞:稅收成本構成方法

一、房地產企業稅收成本的構成

(一)稅款成本

稅款成本。指房地產企業在項目開發、建設、銷售或轉讓等環節，依據國家稅法規定應納的各種稅款。

利息稅。房地產企業在開發投資過程中，由于企業間的相互資金拆借、銀行存款形成的利息稅。

營業稅及附加。在商品房銷售或出租轉讓環節，房地產企業依據稅法規定應納的營業稅、城建及教費附加，銷售的計稅金額為房屋銷售收入，出租轉讓計稅金額為租金收入或轉讓金收入。

土地增值稅。根據相關規定，房地產企業占用土地，需要繳納相應的土地增值稅，計稅金額為企業收入扣除相關規定費用的增值部分，適用的超率累進稅率分為四級30%、40%、50%、60%，相對應的速算扣除系數分別為0、5%、15%、35%。但實際上，目前土地增值稅是根據收入金額1-2%預征的。

企業所得稅。按照規定，對于提前預售的開發產品，計算每月的預售毛利，以扣除企業的直接和間接費用和營業稅及附加后的金額作為企業所得稅的計稅依據。經適房（含限價房及危改房）適應稅率3%以上，非經適房的適用稅率按照省會城市、地級市、其他地區的標準分別不得低于15%、10%、5%。完工后的，按實際銷售收入計算毛利，扣除相關費用與營業稅及附加，繳納相應的企業所得稅款。企業還應根據實際毛利與預售毛利的差額，補足應繳的所得稅。

印花稅。房地產企業在工程項目建設中簽訂的所有合同、使用的相關賬簿與證照，都要依照0.05%-1%支付印花稅，或者按照每件5元支付印花稅。

其他應納稅。房地產企業除了應納上述稅以外，還有企業應納稅種，如契稅、房產稅、個稅等。

(二)辦稅成本

指房地產企業為納稅而發生的費用。諸如辦稅人員的工資支出、應繳的電子稅務信息費、人員培訓費、差旅費等。此外還有委托其它稅務師或稅務師事務所相關業務的費用。

企業提前納稅或多納稅而增加的利息支出，增加了企業辦稅的財務成本。企業由于違反稅法規定，由此應支付的滯納金或罰金。

(三)風險成本

由于不可控因素影響，可能會給房地產企業的稅收帶來相應的風險，導致稅務成本增高。例如由于房價上漲過快，國家將加大對房地產土地增值稅的清算，并將采取措施抑制房價上漲等種種措施，可能導致房地產企業的稅收成本上漲，增高了房地產企業稅收的風險成本。

二、降低房地產企業稅收成本的方法

(一)降低房地產企業的稅款成本

1、選擇房地產開發模式

從房地產企業開發的模式來看，一般有企業自建、代建和合作共建三種形式。采用自建方式就要以實際銷售收入計算營業稅、扣除相應的費用與營業稅及附加提取企業所得稅，還要按照不動產轉讓繳納土地增值稅。拿代建來說，其營業稅計稅金額是代建費用，只占銷售收入的一部分，由于不涉及不動產轉讓，不需要支付相應的土地增值稅和契稅。企業所得稅是以代建收入扣除相關費用與代建營業稅及附加后的金額為計稅基礎。因此，以代建方式進行房地產開發，比自建的方式可以降低企業的稅收成本。如果采用合作建房，按照相關稅法規定，合作雙方作為以投資方式進行投資和利潤分配，則出資方不必繳納營業稅，有效降低房地產企業的稅收成本。

2、對房地產進行合理定價

房地產產品的銷售價格不僅影響到企業的營業稅、土地增值稅、企業所得稅及其他稅收，因此，企業在對產品定價時，要統籌考慮產品銷售價格對稅收成本的影響。例如，土地增值稅分30%、40%、50%、60%四級，在定價時，要充分考慮科學的定價方法，確定產品價格對銷售收入和稅率選擇都最有利，這樣確定的價格，不僅能夠降低增值稅，也能降低營業稅、所得稅及其他稅稅額。

3、對清算時間的控制

房地產企業預售時預繳所得稅是按預售毛利率計算的，項目完成后，要根據實際毛利率清算企業所得稅。因此，企業可以根據計算的實際毛利率，來控制清算時間。當實際毛利率小于預售毛利率時，適當提前清算時間，及時收回多繳的稅款。反之，再推遲清算時間，減少對資金的占用，降低稅收成本。

(二)建立有效的企業內控機制

1、聘用高素質稅收人才

房地產企業年涉稅金額都較大，需要專門的稅收人員進行稅收籌劃，以便合理規劃企業的稅收。配備高素質的稅務會計，可以減少辦稅環節，節省相關費用。并能夠幫助企業合理避稅，降低稅收成本，節省付給企業稅務師及事務所的費用。還可以規避企業違反稅法規定，避免企業的滯納金和罰金損失，降低企業的辦稅成本。

2、建立企業內控機制

企業必須建立相應的內控機制，才能夠將稅收籌劃上升到決策層面，以便利用合理的稅收決策機制，減少企業潛在的稅收風險。根據企業的需要，建立以董事長、財務經理、稅務師為中心的內控機制，對企業的稅收信息進行全面控制，以便有效監控企業的稅收管理，利用有用的信息，降低企業稅收成本增高的風險。同時，加強對稅法的學習，從而利用稅法，做到合理規避稅收，節約企業的稅收成本。

三、結論

房地產業是我國國民經濟的主要支柱產業，涉及到很多行業的興衰，也決定了我國民生的質量。因此，房地產企業穩定發展是關系國計民生的頭等大事。由于我國房地產企業的管理尚不完善，其稅收籌劃也未能形成有效的決策機制。面對這種狀況，房地產企業應該充分重視稅收規劃，分析所有影響企業稅收成本的因素，采取有效措施降低企業的稅收成本。房地產企業要樹立稅收成本控制意識，聘用高素質的稅務人才，做好企業的稅收籌劃，降低企業的違約成本，有效降低企業的稅收成本。企業通過建立內控機制，合理利用稅收信息進行稅收籌劃，規避稅收風險，有效降低企業的稅收成本。

參考文獻：

[1]韓玉芬，李榮瑾房地產開發企業稅收籌劃探析[J].現代商貿工業，2009,21（3）

[2]陳兵.淺析房地產企業涉稅成本研究[J].中國商界，2010（8）

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關鍵詞：“互聯網+”；房地產眾籌；發起人；投資人；涉稅事項

一、房地產企業眾籌模式

眾籌模式是指借助互聯網手段通過線上平臺籌資項目向特定群體募集項目資金，與其他的融資方式相比，眾籌具有融資效率高，融資成本低等優點，并且在眾籌時發起人可以通過投資平臺與投資人溝通互動，從而改變了以前信息只能單向傳遞的傳統模式，同時通過眾籌平臺項目信息，也可以提前鎖定有意向購房的人群。所以通過眾籌，房地產企業不僅能快速籌集資金，還能同時達到營銷、銷售等目的。目前，房地產眾籌模式可分為以下幾種:（1）營銷型眾籌，是指房地產商以營銷為目的開設的眾籌項目。通常是指房地產商以出讓部分房產轉讓收入作為廣告宣傳費，通過廣告的方式營銷吸引投資者，從而達到轉讓產品房產所有權或相關收益權目的，提升企業知名度的目的，或者是房地產企業通過抵押房產來獲得流動資金，并承諾在一定期限內將房產售出償支付投資者的投資收益。［1］（2）銷售型眾籌，是指房地產開發商為達到銷售房產，加快資金回籠速度目的，將房產或項目通過互聯網以低于市場的價格向投資者或社會公眾出售的眾籌項目。但是銷售型眾籌模式與傳統的直接交易房產還是存在一定差異，它是以產品房產作為標的物。其主要模式為:開發商通過眾籌平臺展示房產相關情況，眾籌參與人可通過眾籌平臺挑選中意的房產并進行線上預約。在預約期滿后，預約成功的投資者繳納款項并簽訂認購協議；最后，在開盤之后投資者與房地產開發商簽署房產買賣合同，完成購房。［2］（3）融資型眾籌，是指由于當前經濟下行壓力較大，房地產行業前景不太樂觀，房地產企業為了快速募集資金而發起的房地產眾籌項目，主要通過房地產企業的在建工程或待建房產為籌資標的物向公眾募集資金。融資型眾籌與其他眾籌的區別，主要在于融資型眾籌是由投資者通過眾籌平臺直接對房地產企業的地產項目投資，主要投資于房地產企業的前期工程。［3］

二、眾籌模式下企業的涉稅事項

（一）營銷型眾籌在2020年5月10日，甲公司是一家房地產企業，為增值稅一般納稅人，因籌資需要決定通過某眾籌掛出眾籌項目，眾籌標的物為將一套價值為400萬元的成品房。為了達到營銷目的，甲公司承諾給予投資人一定的折扣，將折扣后籌集的資金作為籌資目標，所以籌集的目標金額為標的物的價格的85%即340萬元。本次眾籌的截止時間為5月17日，房產出售時間為7月1日，資金托管機構為中國建設銀行。同時，在眾籌過程中，甲公司還需要分別向眾籌平臺和中國建設銀行支付中介費和托管費，分別為籌資金額的8%和3%。第一，在本案例中，按稅法規定，A企業本次眾籌項目繳納稅額的時間為2020年5月17日，即眾籌資金款項到賬的當天，并且在現行稅法下，甲公司本次活動視同為預售。其納稅情況如下:首先甲企業需要按稅法規定在收到投資人支付額的押金時按照3%的預征稅率預繳增值稅，因此，甲公司需預繳納的增值稅稅額為:340/（1+9%）×3%=9.35萬元。甲公司的這套房產在7月1日以800萬元（不含稅價733.94萬元）的價格成交。按照相關稅法規定，還需補繳甲公司56.7萬元的稅額（733.94×9%-9.35=56.7萬元）。最后，在甲公司轉讓住宅產權過程中時還需要支付一定的土地增值稅以及印花稅等。所以營銷型眾籌主要涉及的風險是中介費、托管費等的抵扣問題。按照現行稅法，甲公司可以按照9%的稅率取得增值稅專用發票抵扣銷項稅額，達到節稅的目的。但是如果企業取得增值稅普通發票就不能抵扣進項稅額，有些企業對于取得的增值稅發票是否可以抵扣上存在一些問題，可能導致稅款繳納不足①；二是關于眾籌和售出價格之間的422.02萬元［733.94-340/（1+9%）］的差額，企業一般認定將其為銷售費用，費用會涉及稅前扣除的問題，按照稅法規定，如果企業獲得了合法原始憑證就可在稅前扣除。此外，近幾年，由于政府不斷加強對房價控制，如“限購”政策等政策的相繼出臺，投資者人數有限，房地產企業只能靠降低房價來銷售，導致企業的盈利空間縮水，同時也會改變投資者的風險偏好，導致企業資金籌措困難，給企業帶來一定的財務風險。第二，對于投資者來說，納稅風險主要在于他的投資者身份。如果是個人投資者，就僅按投資收益所得繳納個人所得稅；如果是法人投資者，其收益所得應計入企業所得稅，繳納完企業所得稅后的個人收益繳納個人所得稅。同時還應注意，投資者是否在眾籌項目中認購了房產，如有簽署商品房買賣合同，則應按合同金額繳納印花稅。第三，對于眾籌平臺來說，根據收取的中介費所得確認為主營業務收入，計入應納稅所得額。同時按服務行業稅率繳納增值稅1.54萬元［27.2÷（1+6%）×6%］，并根據應交增值稅計提城建稅及教育費附加。

（二）銷售型眾籌甲公司是一家房地產企業，為增值稅一般納稅人，2019年4月25日決定通過某眾籌掛出眾籌項目，眾籌標的物為一套價值300萬元的成品房產，標的價格為700萬。本次眾籌的截止時間為5月17日，甲公司所籌700萬元（不含稅價642.2萬元），在眾籌過程中，甲公司還需要分別向眾籌平臺和中國建設銀行支付中介費和托管費，分別為籌資金額的8%和3%。第一，對于甲公司，適用9%的稅率，此時需要交納稅額為83.81萬元（642.2×9%=83.81萬元）。第二，對投資者來說，銷售型眾籌等同于房地產企業向投資者銷售房產，如果投資者的目的是為了以低于市場價獲得房產，那么投資者僅僅需要繳納契稅和印花稅，無須繳納個人所得稅。②因契稅的稅率受購房次數的影響，所以我們只計算印花稅。印花稅一般為是購房總價的0.05%，即3500元（700萬元X0.05%=3500元）。第三，對于眾籌平臺來說，需要根據收取的中介費和最終所得繳納增值稅和所得稅。按照銷售型眾籌和營銷型眾籌下所涉及的納稅情況基本相似，其所面臨的財稅問題也基本一致。

（三）融資型眾籌甲公司在2019年10月25日決定通過某眾籌掛出眾籌項目，眾籌標的物為價值1200萬元的新建樓盤，本次眾籌的截止時間為11月10日，眾籌的約定利率為16%，甲企業承諾到期后還本付息，其他假設同上。由于需要支付給眾籌平臺8%的中介費即96萬元，支付給銀行36萬元的資金托管費，所以甲企業最終籌集的資金為1068萬元。在本次項目中，A企業適用9%的增值稅稅率，這次眾籌項目涉及利息，利息是否要在稅前扣除成了這種模式下的涉稅主要問題。一般來說，企業會使用利息支出來降低稅前利潤，從而達到降低所得稅的目。但在本項目中，由于眾籌平臺和銀行不是貸款方，所以這筆費用屬于籌資過程中的其他支出，不應算入利息中，企業不應進行稅前扣除，所以這筆費用屬于籌資過程中的其他支出，不應算入利息中，企業不應進行稅前扣除。但兩年期滿，A企業支付給投資者利息，企業可憑獲得的原始憑證進行抵扣。除此利息支出外，融資型眾籌的涉稅環節和營銷型眾籌大致相同。

三、眾籌模式下企業納稅籌劃的建議

無論是出于何種目的、用于何種用途的眾籌，納稅都是企業不可避免的問題，納稅問題如果處理不當就會使企業面臨涉稅風險，影響企業的形象，降低企業的信譽，所以企業應加強對財務人員的專業素質和納稅風險管控能力及政策敏感度的培養，針對以上的問題提出兩點籌劃建議。第一，加強對財務人員專業素質的培養，提高對稅務相關政策的敏感度。我國自2016年全面進行營改增，現已取得了不錯的結果，營改增的目的是為了減輕企業的稅負，但不少企業卻出現不減反增的情況，其原因還是稅務人員對稅收政策的把控不到位。不可否認，目前的形勢下，房地產行業情景不太樂觀，所以房地產企業的發展重點都放在了如何提高盈利和創新上，不可避免地忽視了對稅務及財務人員的管理與培養，導致房地產企業稅務人員能力提升緩慢，對稅收和相關優惠政策的解讀不到位，降低了企業納稅籌劃的效率。因此，房地產企業應該重視稅務管理工作，設立相對獨立的稅務部門，制定一套完整合理的績效考核和獎懲制度作為依據考核稅務人員的工作情況。第二，企業應該完善風險控制制度，眾籌模式下的財稅問題是由于國家對房地產眾籌尚未提出相關政策，所以眾籌的參與方的納稅還存在一些爭論點給房地產企業帶來了稅務風險，所以企業要針對這些爭論點完善企業的風險管控制度，提升稅務人員涉稅風險的處理能力，并且達到減輕企業稅負的目的。