序論：寫(xiě)作是一種深度的自我表達(dá)。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來(lái)了七篇房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃研究范文，愿它們成為您寫(xiě)作過(guò)程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

一、房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)與稅負(fù)情況

1.房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)。長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，在推動(dòng)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起到了不可替代的重要作用。房地產(chǎn)行業(yè)也因其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)及開(kāi)產(chǎn)品的特殊性而具有一些不同于其他行業(yè)的鮮明特征。房地產(chǎn)行業(yè)是資本密集型行業(yè)，由于土地的購(gòu)置和整體、房屋的開(kāi)發(fā)和建設(shè)都需要大量資金的投入，而企業(yè)為了經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的連續(xù)性也不可能將企業(yè)所有資金投入一個(gè)項(xiàng)目之中。所以在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，銀行等金融機(jī)構(gòu)的融資、施工方的施工墊資以及購(gòu)房者的預(yù)付款項(xiàng)都是維持項(xiàng)目運(yùn)作的重要資金來(lái)源。所以房地產(chǎn)行業(yè)通常資金量投入量巨大，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿也往往較高。房地產(chǎn)行業(yè)還具有高經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的特性。因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目的投資額度較大、投資周期較長(zhǎng)，導(dǎo)致行業(yè)的投資回報(bào)流動(dòng)性相對(duì)較低。同時(shí)，房地產(chǎn)產(chǎn)品具有鮮明的地域性，商品房的價(jià)值與其所處的地域、位置息息相關(guān)，幾時(shí)結(jié)構(gòu)、質(zhì)量完全相同的產(chǎn)品也可能因位置的區(qū)別而導(dǎo)致價(jià)格大相徑庭。因此，房地產(chǎn)企業(yè)一旦出現(xiàn)了產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不適應(yīng)市場(chǎng)，業(yè)務(wù)布局合理的情況，其銷售狀況就可能一落千丈，出現(xiàn)存貨積壓、現(xiàn)金流斷裂的情況，從而導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)危機(jī)。

2.房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)情況。長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)為我國(guó)的整體稅收增長(zhǎng)做出了巨大的貢獻(xiàn)。在過(guò)去的數(shù)十年里，房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)所有行業(yè)中稅收增幅最快的行業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)的納稅占國(guó)家總稅收比重也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房地行業(yè)產(chǎn)值占GDP的比重，可見(jiàn)我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的整體稅負(fù)還是偏重。除了房地產(chǎn)行業(yè)的納稅總額較高之外，房地產(chǎn)行業(yè)還面臨這稅種多樣化的問(wèn)題。從房地產(chǎn)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程上來(lái)看：在獲取土地階段，房地產(chǎn)企業(yè)需要交納契稅及耕地占用稅，契稅稅率按照土地交易價(jià)格的3%～5%，而耕地占用稅則根據(jù)區(qū)域的不同實(shí)行差別定額稅率。在開(kāi)發(fā)建設(shè)階段，房地產(chǎn)企業(yè)還因占用土地而交納城鎮(zhèn)土地使用稅以及因與各方簽訂合同而交納印花稅。在房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售轉(zhuǎn)讓階段，房地產(chǎn)企業(yè)需要按照不動(dòng)產(chǎn)交納5%的營(yíng)業(yè)稅、印花稅和土地增值稅，其中土地增值稅實(shí)行30%～60%的超率累進(jìn)稅率。在房地產(chǎn)企業(yè)持有房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，企業(yè)還需要租金交納營(yíng)業(yè)稅與房產(chǎn)稅。同時(shí)，企業(yè)還需要根據(jù)自身的銷售狀況按季度預(yù)交企業(yè)所得稅，在年度終了后進(jìn)行匯繳清算。由此可見(jiàn)，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的稅種較多，需要承擔(dān)的納稅義務(wù)較重。根據(jù)測(cè)算，房地產(chǎn)企業(yè)的稅費(fèi)通常會(huì)達(dá)到商品房成本的30%～40%。另外，根據(jù)我國(guó)的“營(yíng)改增”總體規(guī)劃，房地產(chǎn)行業(yè)將于2015年前完成營(yíng)改增的改革，屆時(shí)可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)短期內(nèi)進(jìn)一步上升，因此如何通過(guò)納稅籌劃降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，實(shí)現(xiàn)公司價(jià)值最大化是個(gè)值得要研究的重要問(wèn)題。

二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的主要方法

1.企業(yè)融資的稅收籌劃。由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于資本密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿往往較高，擁有大量的負(fù)債。因此如何選擇企業(yè)融資及財(cái)務(wù)費(fèi)用處理方式而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的稅負(fù)最小化是的企業(yè)需要重點(diǎn)考慮的問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)從銀行取得借款用于一般運(yùn)營(yíng)時(shí)，借款的利息費(fèi)用是可以通過(guò)稅前扣除的，取得的借款用于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)，則計(jì)入開(kāi)發(fā)成本。同時(shí)，由于房地產(chǎn)企業(yè)的收入結(jié)轉(zhuǎn)的特殊性會(huì)通常使企業(yè)的會(huì)計(jì)業(yè)績(jī)產(chǎn)生波動(dòng)，當(dāng)企業(yè)的業(yè)績(jī)?yōu)樘潛p時(shí)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)將借款的財(cái)務(wù)費(fèi)用資本化，應(yīng)變?cè)诤罄m(xù)會(huì)計(jì)期間進(jìn)行攤銷;當(dāng)企業(yè)取得正的業(yè)績(jī)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將借款的財(cái)務(wù)費(fèi)用盡量費(fèi)用化，從而減少當(dāng)期的應(yīng)納稅額。

另外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)控制取得融資成本的限額及加強(qiáng)企業(yè)的融資管理，盡量避免企業(yè)產(chǎn)生不能從稅法中扣除的超額利息及罰息。

資本市場(chǎng)是房地產(chǎn)企業(yè)取得資金的重要渠道之一，但企業(yè)通過(guò)股權(quán)融資的資金成本通常較高，同時(shí)股息分紅也能在企業(yè)的稅前扣除。所以，房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)當(dāng)重視通過(guò)發(fā)行債券來(lái)融資，一方面?zhèn)谫Y特別是海外債券的資金成本通常較低，另一方面?zhèn)睦①M(fèi)用也可以有抵稅的效果，從而降低企業(yè)的整體稅負(fù)。

2.產(chǎn)品銷售的稅收籌劃。由于房地產(chǎn)企業(yè)的商品房等產(chǎn)品屬于高價(jià)值商品，在銷售時(shí)會(huì)產(chǎn)生較高的稅負(fù)。我國(guó)的稅法規(guī)定通過(guò)直接銷售或預(yù)收等方式銷售商品房都是在銷售時(shí)征收營(yíng)業(yè)稅，但是通過(guò)分期付款銷售商品房則是按照合同約定的付款日期交稅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)分期付款的方式銷售房地產(chǎn)，分期的確定銷售收入及銷售成本，這樣可以起到延遲納稅的效果。除了通過(guò)銷售項(xiàng)目的銷售方式可以調(diào)節(jié)企業(yè)稅負(fù)之外，企業(yè)還可以通過(guò)調(diào)節(jié)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的銷售結(jié)算方式來(lái)降低企業(yè)的整體稅負(fù)。由于我國(guó)的土地增值稅實(shí)行超率累進(jìn)型，當(dāng)商品房或者土地的增值額超過(guò)一定幅度之后就有可能導(dǎo)致土地增值大幅度的上升，因此靈活合并或者拆分項(xiàng)目的銷售結(jié)算方式往往可以降低企業(yè)的土地增值稅整體稅負(fù)。例如某房地產(chǎn)公司有兩個(gè)項(xiàng)目，第一個(gè)項(xiàng)目的銷售收入為140萬(wàn)元，其土地增值稅的可抵扣成本為100萬(wàn)元，因此其土地增值稅繳納額為12萬(wàn)元。第二個(gè)項(xiàng)目銷售收入180萬(wàn)元，可抵扣成本為100萬(wàn)元，土地增值稅應(yīng)納稅額為27萬(wàn)元，兩項(xiàng)目合計(jì)土地增值稅交納總額為39萬(wàn)元。但是若將兩個(gè)項(xiàng)目合并銷售結(jié)算，則總體銷售收入為320萬(wàn)元，其可抵扣成本為200萬(wàn)元，其土地增值稅應(yīng)繳納稅額為38萬(wàn)元。因此，該企業(yè)可以通過(guò)合理的合并項(xiàng)目銷售結(jié)算，從而降低企業(yè)的整體土地增值稅稅負(fù)。另外，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)銷售經(jīng)裝修的商品房時(shí)，則可以將房屋銷售合同分拆為毛坯房銷售合同和裝修合同，房屋銷售合同征收土地增值稅和裝修合同征收營(yíng)業(yè)稅。這樣商品房的增值率將大大降低，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)繳納少量營(yíng)業(yè)稅的方式避免了土地增值稅的大額繳納，從而降低了企業(yè)的整體稅負(fù)。

3.組織架構(gòu)的稅收籌劃。隨著房地產(chǎn)企業(yè)的不斷發(fā)展，企業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，在各地進(jìn)行擴(kuò)張成立分子公司已成為企業(yè)發(fā)展的通常模式。房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的發(fā)展就為其成立集團(tuán)公司提供了基礎(chǔ)，而企業(yè)成立集團(tuán)公司能夠在納稅籌劃方面具有更高的可操作空間。由于企業(yè)進(jìn)行納稅的最終目的是要降低其整體稅負(fù)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化，而集團(tuán)公司可以根據(jù)其內(nèi)部企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行主營(yíng)業(yè)務(wù)分割和調(diào)整，可以根據(jù)其內(nèi)部企業(yè)的適用稅率高低進(jìn)行合理的關(guān)聯(lián)交易。例如集團(tuán)的核心控股公司往往設(shè)立在高新區(qū)而享受了15%的所得稅率，則集團(tuán)公司可以通過(guò)合理的手段調(diào)整業(yè)務(wù)和轉(zhuǎn)移利潤(rùn)至其中，從而降低了稅負(fù)。另外，集團(tuán)公司在進(jìn)行擴(kuò)張時(shí)可以根據(jù)分公司和子公司的適用稅收規(guī)定不同，分別對(duì)兩種方案的稅負(fù)進(jìn)行測(cè)算，從而選擇最有利于集團(tuán)的方案。

三、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃需要注意的問(wèn)題

1.納稅籌劃應(yīng)該從整體布局。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)復(fù)雜，納稅環(huán)節(jié)也較多，因此企業(yè)的納稅籌劃必須從企業(yè)的整體經(jīng)營(yíng)的角度出發(fā)。從項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，土地的獲取和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)等等環(huán)節(jié)上嚴(yán)格把控，按照企業(yè)的整體稅后利益最大化籌劃設(shè)計(jì)，而不能僅僅考慮項(xiàng)目建設(shè)的某一環(huán)節(jié)的稅負(fù)最低。例如企業(yè)在拿地之后的規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)就應(yīng)當(dāng)考慮到其預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的業(yè)態(tài)問(wèn)題，若開(kāi)發(fā)建設(shè)大戶型住宅等高端產(chǎn)品則不能享受到國(guó)家的標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率低于20%則免征收土地增值稅的優(yōu)惠。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃是與其經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和整個(gè)開(kāi)發(fā)流程都息息相關(guān)的，并不能片面、獨(dú)立地看待。

篇(2)

納稅籌劃是在遵循國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)的前提下，納稅人為了實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化，根據(jù)政府部門制定的納稅政策導(dǎo)向，對(duì)企業(yè)所涉及到的納稅行為進(jìn)行合理的優(yōu)化與安排，降低企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)的一種財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。納稅籌劃具有以下原則：①合法性。稅收是我國(guó)依據(jù)我國(guó)法律實(shí)施的對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀調(diào)控的重要手段，納稅籌劃是在遵守我國(guó)法律法規(guī)的前提下，企業(yè)為降低稅務(wù)負(fù)擔(dān)而采取的一種合理調(diào)整納稅行為，因此其具有合法性，受到我國(guó)相關(guān)法律的保護(hù)，它與偷稅漏稅有著本質(zhì)的區(qū)別。②超前性。納稅是企業(yè)的基本義務(wù)，國(guó)家對(duì)企業(yè)進(jìn)行稅收的依據(jù)主要是根據(jù)企業(yè)的各項(xiàng)行為發(fā)生了應(yīng)稅事項(xiàng)，而納稅籌劃是企業(yè)在沒(méi)有發(fā)生應(yīng)稅事項(xiàng)活動(dòng)之前，對(duì)企業(yè)的各項(xiàng)活動(dòng)進(jìn)行科學(xué)的規(guī)劃與安排，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)少納稅或者提高經(jīng)濟(jì)效益的目的，因此納稅籌劃具有一定的超前性。③時(shí)效性。納稅籌劃的目的是企業(yè)利用現(xiàn)有的法律法規(guī)對(duì)企業(yè)的行為進(jìn)行科學(xué)的安排，如果社會(huì)環(huán)境發(fā)生變化，而企業(yè)的應(yīng)稅事項(xiàng)行為卻沒(méi)有相應(yīng)的做出調(diào)整可能就會(huì)造成企業(yè)出現(xiàn)偷稅漏稅行為。

2房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的必要性與可行性分析

2.1房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的必要性分析

房地產(chǎn)由于其建設(shè)周期時(shí)間長(zhǎng)，涉及納稅環(huán)節(jié)多，因此房地產(chǎn)企業(yè)的納稅成本比較高，在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)盈利空間不斷下降的情況下，實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃對(duì)國(guó)家和房地產(chǎn)企業(yè)本身而言都是必要的：首先，通過(guò)納稅籌劃可以合理的引導(dǎo)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整?；诜康禺a(chǎn)在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要位置，通過(guò)國(guó)家宏觀調(diào)控手段對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行必要調(diào)整是保證社會(huì)穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的基礎(chǔ)，通過(guò)納稅籌劃能夠及時(shí)的調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)。其次，納稅籌劃有利于避免企業(yè)的偷稅漏稅現(xiàn)象的出現(xiàn)。納稅籌劃是在法律允許的范圍內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的行為進(jìn)行合理調(diào)整，這樣能夠?qū)崿F(xiàn)降低企業(yè)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)，避免企業(yè)采取違規(guī)的手段偷稅漏稅。最后，納稅籌劃有利于房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。通過(guò)納稅籌劃可以降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)負(fù)擔(dān)，降低企業(yè)的納稅成本。從而降低企業(yè)的融資成本，保障企業(yè)有更多的的資金用于施工建設(shè)過(guò)程中，并且通過(guò)納稅籌劃也實(shí)現(xiàn)了企業(yè)的規(guī)范化管理。

2.2房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的可行性分析

根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)所處的市場(chǎng)環(huán)境來(lái)看，實(shí)施納稅籌劃已經(jīng)具備完善的條件：①房地產(chǎn)企業(yè)所處的外部環(huán)境已經(jīng)非常成熟。一是納稅籌劃已經(jīng)得到我國(guó)法律法規(guī)的認(rèn)可，國(guó)家鼓勵(lì)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃，納稅籌劃是企業(yè)優(yōu)化管理的重要內(nèi)容；二是我國(guó)稅法法制環(huán)境不斷優(yōu)化，比如我國(guó)在2014年出臺(tái)了房屋交易稅收政策保證我國(guó)房地產(chǎn)稅務(wù)的進(jìn)一步完善。稅務(wù)法律的不完善為企業(yè)的納稅籌劃提供了法律保障。②房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部環(huán)境有利于納稅籌劃的實(shí)施。一是房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)周期比較長(zhǎng)，涉稅生產(chǎn)環(huán)節(jié)比較多，根據(jù)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)環(huán)節(jié)分析，幾乎房地產(chǎn)企業(yè)在每個(gè)生產(chǎn)環(huán)節(jié)都有涉稅事項(xiàng)，因此較多的稅種為企業(yè)實(shí)施納稅籌劃提供了空間；二是納稅成本已經(jīng)構(gòu)成房地產(chǎn)企業(yè)成本支出的重要內(nèi)容，因此房地產(chǎn)企業(yè)非常注重納稅籌劃，為此他們引進(jìn)與培養(yǎng)了大量的懂稅務(wù)的專業(yè)人才，這就為房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施納稅籌劃提供了主觀因素的可行性。

3房地產(chǎn)企業(yè)各階段的納稅籌劃分析

3.1開(kāi)發(fā)建設(shè)階段的納稅籌劃分析

①籌資方式不同所導(dǎo)致的企業(yè)納稅金額也就不同，目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)階段的籌資主要有權(quán)益籌資和負(fù)債籌資。不同的籌資方式對(duì)企業(yè)產(chǎn)生的納稅影響也不同，比如：假設(shè)以房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)劃籌資4500萬(wàn)元，借款年利率為10%，項(xiàng)目預(yù)計(jì)利潤(rùn)為1000萬(wàn)（扣除各種經(jīng)濟(jì)費(fèi)用），企業(yè)的籌資方式選擇不同的籌資形式：第一種：向社會(huì)以公開(kāi)發(fā)行股票的方式融資4500萬(wàn)，企業(yè)的所得稅率為25%。第二種：采取權(quán)益融資和負(fù)債融資相結(jié)合的辦法，但是權(quán)益融資比重要大，向社會(huì)發(fā)行360萬(wàn)股股票，每股發(fā)行價(jià)格為10元，剩余的900萬(wàn)元向金融機(jī)構(gòu)借款。第三種：仍然是采取上兩種方式進(jìn)行，但是負(fù)債比例要大，公開(kāi)發(fā)行股票融資1800萬(wàn)，其余的2700萬(wàn)向金融機(jī)構(gòu)借款。通過(guò)對(duì)上述三種方案進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)：隨著權(quán)益資本比重的下降，企業(yè)應(yīng)納所得稅稅額分別為250萬(wàn)、227.5萬(wàn)、182.5萬(wàn)，呈遞減趨勢(shì)。通過(guò)對(duì)這三種方案的對(duì)比，第三種企業(yè)的應(yīng)稅所得稅最少，投資效益最高，由此可見(jiàn)企業(yè)通過(guò)合理的配置籌資方式可以降低企業(yè)的應(yīng)稅比重。②利息費(fèi)用的納稅籌劃。土地增值稅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)中涉及到的一個(gè)重要稅種，對(duì)于土地增值稅的計(jì)算主要是根據(jù)增值率的大小進(jìn)行征收，因此合理的去除項(xiàng)目費(fèi)用是降低增值額，減少企業(yè)納稅金額的重要途徑。由于開(kāi)發(fā)階段對(duì)稅收構(gòu)成影響的主要是籌資資金的利息，因此房地產(chǎn)企業(yè)可以從降低利息角度入手，比如企業(yè)通過(guò)負(fù)債形式獲得融資，那么其支付的利息比較高，因此需要金融機(jī)構(gòu)提供利息證明，以便扣除相應(yīng)的利息項(xiàng)目金額。

3.2銷售階段的納稅籌劃分析

①房屋定價(jià)策略的納稅籌劃。隨房屋進(jìn)行定價(jià)是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的主要手段，由于受到稅收政策的約束，以制定高房?jī)r(jià)的策略并不能為企業(yè)帶來(lái)高額的利潤(rùn)，相關(guān)還會(huì)增加企業(yè)的負(fù)擔(dān)，因?yàn)楦郀I(yíng)業(yè)收入預(yù)示著高額的稅負(fù)。因此需要企業(yè)按照銷售計(jì)劃合理的進(jìn)行納稅籌劃，將一部分房屋以低價(jià)格銷售，以此實(shí)現(xiàn)土地增值稅的稅率控制在稅率的低檔次內(nèi)。②促進(jìn)方式的納稅籌劃。隨著國(guó)家宏觀調(diào)整政策的不斷出臺(tái)，樓市在經(jīng)過(guò)快速上升階段，已經(jīng)處于相對(duì)低迷的狀態(tài)，造成房地產(chǎn)企業(yè)的銷售不理想，為此企業(yè)為了回籠資金，房地產(chǎn)企業(yè)選擇促銷的方式，但是房地產(chǎn)選擇的促銷方式不合理就會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)的納稅，房地產(chǎn)企業(yè)制定了購(gòu)買商品房贈(zèng)送實(shí)物的方式，其結(jié)果就是該企業(yè)要將實(shí)物的銷售市值納入到企業(yè)應(yīng)繳納稅款事項(xiàng)之中。

3.3現(xiàn)有階段的納稅籌劃分析

在房屋銷售一部分之后，企業(yè)為了投資以及對(duì)外出租他們選擇預(yù)留一部分商品房，這樣一來(lái)就會(huì)產(chǎn)生營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅等稅費(fèi)，這些稅費(fèi)的存在會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生重要的影響。①閑置房產(chǎn)投資納稅籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)將沒(méi)有銷售出去的或者計(jì)劃中不銷售的商品房以對(duì)外出租或者以房屋作為入股資金進(jìn)行利潤(rùn)分紅的方式進(jìn)行投資，經(jīng)過(guò)大量的實(shí)證證明，房地產(chǎn)企業(yè)采取對(duì)外租賃的方式能夠?qū)崿F(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化。②合理分解租金收入的納稅籌劃。房屋在選擇對(duì)外租賃的方式之后產(chǎn)生的營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅將以房屋對(duì)外租賃的價(jià)格為稅收依據(jù)。因此房屋的租金高低直接決定房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)，通過(guò)合理分解房屋租賃價(jià)格是減輕房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的重要首選。比如房地產(chǎn)企業(yè)可以采取將房屋租賃價(jià)格中的水、電以及物業(yè)費(fèi)等進(jìn)行單獨(dú)核算的方式。

4房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)措施

4.1房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的風(fēng)險(xiǎn)主要有：稅收政策的變化、預(yù)測(cè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的變化、與稅務(wù)部門信息溝通的不及時(shí)、沒(méi)有從企業(yè)的整體戰(zhàn)略進(jìn)行合理安排以及財(cái)務(wù)人員綜合素質(zhì)缺乏等方面的風(fēng)險(xiǎn)。

4.2房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)措施

篇(3)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 所得稅 稅收籌劃

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)已然進(jìn)入了白熱化的狀態(tài)。在市場(chǎng)中，房地產(chǎn)企業(yè)要想在眾多競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中脫穎而出，一枝獨(dú)秀，必須想方設(shè)法提高經(jīng)濟(jì)效益，即一方面通過(guò)經(jīng)營(yíng)取得更多的收益，另一方面通過(guò)管理降低生產(chǎn)成本。稅收是企業(yè)成本的重要組成部分，也是房地產(chǎn)企業(yè)主要成本之一，對(duì)其發(fā)展有著極其深遠(yuǎn)的影響。近年來(lái)，隨著國(guó)家法律法規(guī)的逐漸完善，稅收征管水平也進(jìn)一步提高，這為企業(yè)所得稅提供了籌劃空間，也使的稅收籌劃變得越來(lái)越有意義。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的意義

納稅籌劃是一種稅前行為，它在依法貫徹國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，通過(guò)合理安排涉稅事項(xiàng)而達(dá)到節(jié)稅、免稅的目的。由此可看出，納稅籌劃應(yīng)該具備三大特點(diǎn)：一是合法性，是以法律為基礎(chǔ)的合法的財(cái)務(wù)活動(dòng)；二是善用性，是以國(guó)家法律漏洞或優(yōu)惠政策來(lái)安排籌劃計(jì)劃的；三是降本增效，其最終目的是為企業(yè)節(jié)約成本，提高經(jīng)濟(jì)效益。納稅籌劃與偷、避稅有著本質(zhì)區(qū)別，前者合法，后者違法。眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)具有投資大、周期長(zhǎng)、產(chǎn)品不確定等特點(diǎn)，這就決定了房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)面臨一定的資金壓力，而所得稅是其成本的重要組成，其多少直接關(guān)系到企業(yè)的切身利益。所以說(shuō)房地產(chǎn)企業(yè)在納稅前有必要通過(guò)尋找一種合理的納稅籌劃方法，達(dá)到節(jié)稅增效的目的。在新稅法實(shí)施后，企業(yè)的納稅籌劃空間大大增長(zhǎng)，企業(yè)可以根據(jù)其經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和投資方式靈活的選擇籌劃方法。房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施納稅籌劃主要實(shí)現(xiàn)兩個(gè)目的：一是通過(guò)合理的納稅籌劃達(dá)到延期繳稅的目的，從而將這部分延期繳納的稅款用于盤活流動(dòng)資金；二是通過(guò)合理籌劃降本增效，遠(yuǎn)離偷、逃稅現(xiàn)象。偷、逃稅現(xiàn)象在我國(guó)企業(yè)比較普遍，之前由于偷、逃付出的成本遠(yuǎn)小納稅籌劃，許多企業(yè)鋌而走險(xiǎn)觸犯法律底限，然而隨著我國(guó)稅法的不斷完善以及稅收征管水平的不斷增強(qiáng)，人們?cè)絹?lái)越意識(shí)到偷、逃的危害性，一旦東窗事發(fā)將直接使企業(yè)陷入萬(wàn)劫不復(fù)之地，所以老老實(shí)實(shí)的進(jìn)行納稅籌劃才是最理想的選擇。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的納稅情況

房地產(chǎn)企業(yè)涉稅內(nèi)容并不復(fù)雜，一般包括營(yíng)業(yè)稅、城建稅、印花稅、所得稅以及增值稅等。由于房地產(chǎn)企業(yè)涉及到不動(dòng)產(chǎn)，所以涉及到土地增值稅的機(jī)會(huì)較多，如表1：

表1：土地增值稅稅率表

[土地增值稅＼&按增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例分為：＼&實(shí)行超率累進(jìn)稅＼&＼&未超過(guò)50%＼&30%＼&50%～100%＼&40%＼&100%～200%＼&50%＼&200%以上＼&60%＼&]

房地產(chǎn)企業(yè)的稅收特點(diǎn)：一是營(yíng)業(yè)稅剛性大。營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十八條規(guī)定，“納稅人從事建筑、修繕、裝飾工程作業(yè)，無(wú)論與對(duì)方如何結(jié)算，其營(yíng)業(yè)額均應(yīng)包括工程所有原材料及其他物資和動(dòng)力在內(nèi)”。二是征收面廣。由于房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算水平不一，很難進(jìn)行應(yīng)稅計(jì)量，而稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定對(duì)收入憑證費(fèi)用憑證不全的有權(quán)核定其應(yīng)納稅額。所以稅務(wù)機(jī)關(guān)更傾向于核收收取辦法。三是由于建設(shè)工程少則兩年，多則數(shù)年，時(shí)間跨度非常大，收入取得很難一次性完成。所以稅務(wù)機(jī)關(guān)提出了“以票控稅”方法，實(shí)際只要房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)據(jù)了票據(jù)，不管理預(yù)收款還是進(jìn)度款都要申報(bào)并繳納稅金。四是房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)具有跨區(qū)經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)，經(jīng)常出現(xiàn)重復(fù)納稅的現(xiàn)象。

三、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅納稅籌劃

（一）納稅籌劃的具體原則

納稅籌劃必須遵守一定的原則，否則納稅籌劃就是無(wú)序的籌劃，很容易使企業(yè)陷入籌劃陷阱：合法性原則。納稅籌劃關(guān)系到企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略利益，也是企業(yè)健康發(fā)展的基石，必須遵循相關(guān)法律法規(guī)，既保障企業(yè)的聲譽(yù)和戰(zhàn)略目標(biāo)，又不失眼前利益；合理性原則。權(quán)衡各種關(guān)系，爭(zhēng)取這些關(guān)系之間的平衡，保證籌劃方案的順利實(shí)施；風(fēng)險(xiǎn)與收益均衡原則。風(fēng)險(xiǎn)與收益是共存在一對(duì)矛盾體，一般是風(fēng)險(xiǎn)越高收益越大，但房地產(chǎn)企業(yè)為了長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的考慮，要在這兩者之間做出權(quán)衡，趨利避害，達(dá)到利益最大化；籌劃原則。即納稅籌劃發(fā)生在納稅行為之前；系統(tǒng)性。納稅籌劃并不是某個(gè)部門的事情，而需要全員共同參與。

（二）固定資產(chǎn)的籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)固定資產(chǎn)較多，是納稅籌劃的重中之重。具體辦法有：折舊方法。常用的折舊方法有平均法、產(chǎn)量法以及加速折舊法。平均法是根據(jù)資產(chǎn)的使用年限，折舊額均衡分?jǐn)偟绞褂媚晗奚希捎诠潭ㄙY產(chǎn)的使用年限不確定，如果其壽命小于法定使用年限，那么前期的增效較明顯。而加速計(jì)提折舊是早期折舊額較大，后期較少，這使得固定資產(chǎn)在前期有較大的補(bǔ)償。從這兩種方法對(duì)比來(lái)看，加速折舊法更可能獲得較多的資金價(jià)值，緩解資金壓力。當(dāng)然，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自己的需要來(lái)選擇更合理的方法：折舊年限。稅法規(guī)定：論是購(gòu)置的新固定資產(chǎn)還是購(gòu)置已使用的固定資產(chǎn)，其最低年限都是剩余年限的60%。也就是說(shuō)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)盡量采用最低年限，以達(dá)到少繳稅的目的：凈殘值的估計(jì)。一般來(lái)講，凈殘值越小，計(jì)提折舊越多，納稅越少。

（三）合理確認(rèn)和籌劃房地產(chǎn)企業(yè)的收入

據(jù)稅法規(guī)定，如果房地產(chǎn)企業(yè)提供勞務(wù)持續(xù)時(shí)間超過(guò)12個(gè)月，則可以按照納稅年度內(nèi)完工進(jìn)度或者完成的工作量確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。這樣房地產(chǎn)企業(yè)就可以通過(guò)分期確認(rèn)達(dá)到分期繳納稅款的目的，同時(shí)還可以延長(zhǎng)納稅時(shí)間，從而使企業(yè)的資金壓力變小。另外，企業(yè)還可以購(gòu)買國(guó)債，因?yàn)橘?gòu)買國(guó)債是不需要繳納稅款的。企業(yè)也可以進(jìn)行權(quán)益性投資以獲得資金時(shí)間價(jià)值，達(dá)到減稅目的。

（四）費(fèi)用支出籌劃

企業(yè)所得稅除與自身收入有關(guān)外，還與其費(fèi)用支出相關(guān)，也就是說(shuō)通過(guò)對(duì)費(fèi)用支出列支時(shí)間的變化還影響企業(yè)的應(yīng)稅額。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該進(jìn)行稅收籌劃進(jìn)對(duì)這一部分內(nèi)容予以關(guān)注。在具體環(huán)節(jié)上應(yīng)注意以下內(nèi)容：為保證費(fèi)用支出在稅前就已經(jīng)扣除，要求工作人員對(duì)購(gòu)銷行為索取符合規(guī)定的發(fā)票；稅法規(guī)定當(dāng)期應(yīng)申報(bào)的可扣除費(fèi)用不準(zhǔn)提前或滯后申報(bào)，所以企業(yè)在對(duì)發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行處理時(shí)，一定要將呆賬、壞賬列入費(fèi)用；新稅法下房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)把握限額列支費(fèi)用的列支標(biāo)準(zhǔn)，充分列支限額列支的費(fèi)用，以避免出現(xiàn)多繳稅款或偷逃稅款等后果的發(fā)生。

（五）選擇合理的存貨計(jì)價(jià)方法

存貨計(jì)價(jià)方法的不同對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成本和利潤(rùn)也有十分大的影響。存貨計(jì)價(jià)方法一般有個(gè)別計(jì)價(jià)法、加權(quán)平均法和先進(jìn)先出法。計(jì)價(jià)方法不同與材料價(jià)格有密切關(guān)系，一般在材料價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定情況下，加權(quán)平均法能夠給企業(yè)帶來(lái)更多的利潤(rùn)；而材料價(jià)格下跌時(shí)，采用先進(jìn)先出法則對(duì)企業(yè)更有利。

（六）不同階層的人員要各司其職

為了能夠更有效地開(kāi)展稅收籌劃，各個(gè)階段的管理人員必須各司其職，齊抓共管。對(duì)高層管理人員來(lái)講，必須盡快更新觀念，消除對(duì)稅收籌劃的認(rèn)識(shí)誤區(qū)，全面的、整體的考慮稅收籌劃對(duì)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的影響，重視、搞好稅收籌劃工作。要建立和完善稅收籌劃內(nèi)部組織和管理制度，落實(shí)具體負(fù)責(zé)籌劃的人員和日常開(kāi)展稅收籌劃工作的方法、程序，完善稅收籌劃獎(jiǎng)懲制度，這是房地產(chǎn)企業(yè)正常開(kāi)展稅收籌劃的重要保障。對(duì)財(cái)務(wù)人員來(lái)講，擺脫對(duì)稅務(wù)事務(wù)所的依懶，將稅收籌劃看成一種日常財(cái)務(wù)管理活動(dòng)，切實(shí)負(fù)責(zé)起來(lái)，正確納稅，減少納稅失誤，減少涉稅處罰風(fēng)險(xiǎn)。

總之，稅收籌劃是企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的一個(gè)增長(zhǎng)點(diǎn)，就國(guó)際慣例來(lái)看，稅收籌劃必然成為未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于激烈的競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，房地產(chǎn)企業(yè)在迎接機(jī)遇的同時(shí)，還面臨著挑戰(zhàn)。對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)必須重視稅收籌劃來(lái)節(jié)約成本，達(dá)到降稅增效的目的。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在籌劃中要結(jié)合自身的實(shí)際情況，盲目借鑒或無(wú)限制的節(jié)稅都是不可取的。

參考文獻(xiàn)：

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【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃土地增值稅所得稅

一、納稅籌劃及其內(nèi)容

納稅籌劃，是指通過(guò)對(duì)涉稅業(yè)務(wù)進(jìn)行策劃，制作出一整套完整的納稅操作方案，從而達(dá)到節(jié)稅的目的。任何納稅籌劃行為產(chǎn)生的根本原因都是經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)，即經(jīng)濟(jì)主體追求自身經(jīng)濟(jì)利益的最大化。納稅籌劃的內(nèi)容包括避稅、節(jié)稅、規(guī)避“稅收陷阱”、轉(zhuǎn)嫁籌劃和實(shí)現(xiàn)零風(fēng)險(xiǎn)五個(gè)方面。

1、避稅籌劃。避稅籌劃是相對(duì)于逃稅而言的一個(gè)概念，是指納稅人采用不違法的手段，利用稅法中的漏洞、空白獲取稅收利益的籌劃。因此避稅籌劃既不違法，也不合法，而是處在兩者之間，是一種“非違法”的活動(dòng)。對(duì)于這種籌劃，理論界有一定爭(zhēng)議，很多學(xué)者認(rèn)為這是對(duì)國(guó)家法律的蔑視，應(yīng)該一棍子打死。本文認(rèn)為，這種籌劃雖然違背了立法精神，但其獲得成功的重要前提是納稅人對(duì)稅收政策進(jìn)行認(rèn)真研究，并在法律條文形式上對(duì)法律予以認(rèn)可，這與納稅人不尊重法律的偷稅、逃稅有著本質(zhì)的區(qū)別。對(duì)于納稅人的這種籌劃，稅務(wù)機(jī)關(guān)不應(yīng)該予以否定，更不應(yīng)該認(rèn)定為偷稅、逃稅并給予法律制裁。國(guó)家所能做的應(yīng)該是不斷地完善稅收法律規(guī)范，填補(bǔ)空白，堵塞漏洞，避免類似的情況再次發(fā)生，也就是采取反避稅措施加以控制。

2、節(jié)稅。節(jié)稅是指納稅人在不違背稅法立法精神的前提下，利用稅法中固有的起征點(diǎn)、免征額、減稅、免稅等一系列的優(yōu)惠政策和稅收懲罰等傾斜調(diào)控政策，通過(guò)對(duì)企業(yè)籌資、投資及經(jīng)營(yíng)等活動(dòng)的巧妙安排，達(dá)到少繳國(guó)家稅收的目的。這種籌劃是納稅籌劃的組成部分之一，理論界早已達(dá)成共識(shí)，國(guó)家也從各方面給予了扶持。

3、規(guī)避“稅收陷阱”。規(guī)避“稅收陷阱”是指納稅人在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，要注意不要陷入稅收政策規(guī)定的一些被認(rèn)為是“稅收陷阱”的條款。如《增值稅暫行條例》規(guī)定：兼營(yíng)不同稅率的貨物或勞務(wù)，應(yīng)分別核算，未分別核算的，從高適用增值稅稅率。如果人們對(duì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不進(jìn)行事前的納稅籌劃，就有可能掉進(jìn)國(guó)家設(shè)置的“納稅陷阱”，從而增加企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

4、稅收轉(zhuǎn)嫁籌劃。稅收轉(zhuǎn)嫁籌劃是指納稅人為達(dá)到減輕自身的稅收負(fù)擔(dān)，通過(guò)對(duì)銷售商品的價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，將稅收負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給他人承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。由于通過(guò)轉(zhuǎn)嫁籌劃能夠?qū)崿F(xiàn)降低自身稅負(fù)的目標(biāo)，因此人們也將其列入納稅籌劃的范疇。

5、涉稅零風(fēng)險(xiǎn)。涉稅零風(fēng)險(xiǎn)是指納稅人生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)賬目清楚，納稅申報(bào)正確，稅款交納及時(shí)、足額，不出現(xiàn)任何稅收違法亂紀(jì)行為，或風(fēng)險(xiǎn)極小，可忽略不計(jì)的一種狀態(tài)。當(dāng)談及進(jìn)行納稅籌劃，一般人都認(rèn)為是指企業(yè)或個(gè)人運(yùn)用各種手段直接減輕自身稅收負(fù)擔(dān)的行為，其實(shí)這種認(rèn)識(shí)是相當(dāng)片面的。因?yàn)?，納稅人除了減輕稅收負(fù)擔(dān)之外，還存在不會(huì)直接獲得任何稅收上的好處，但可以避免涉稅損失的現(xiàn)象，這也相當(dāng)于實(shí)現(xiàn)了一定的經(jīng)濟(jì)收益，這種狀態(tài)就是涉稅零風(fēng)險(xiǎn)。本文認(rèn)為，實(shí)現(xiàn)涉稅零風(fēng)險(xiǎn)也是納稅籌劃的重要內(nèi)容。

二、納稅籌劃在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的運(yùn)用

1、選擇合適的建房方式。大部分房地產(chǎn)企業(yè)傾向于自行建造并銷售房地產(chǎn)，這種方式的納稅籌劃空間較小，若用代建、合建等方式則籌劃空間較大。首先，代建方式。這種方式是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)并向客戶收取代建收入的行為。就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)報(bào)酬，為營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以利用這種方式減輕稅負(fù)，但前提是在開(kāi)發(fā)之初就能確定最終用戶，實(shí)行定向開(kāi)發(fā)，從而避免開(kāi)發(fā)后銷售繳納土地增值稅。其次，合作建房方式。根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解答（一）的通知》的規(guī)定，“合作建房”是指一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方合作建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，再按規(guī)定征收土地增值稅。此外，以土地入股合作建房或以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股的，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅；對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓也不征收營(yíng)業(yè)稅，企業(yè)可充分利用這些優(yōu)惠政策，實(shí)現(xiàn)共贏。

2、進(jìn)行借款利息的籌劃，合理確定利息的扣除方式。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，如果能夠按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目劃分利息支出，并能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，可以據(jù)實(shí)扣除利息，但不能超過(guò)按同期商業(yè)銀行規(guī)定貸款利率計(jì)算的利息。如果不能分清房地產(chǎn)項(xiàng)目的借款利息和其他生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的借款利息且不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，則按土地成本和開(kāi)發(fā)成本的兩項(xiàng)之和的5%作為利息扣除的限額。因此在項(xiàng)目開(kāi)工過(guò)程中，企業(yè)可以合理估計(jì)并比較“項(xiàng)目借款的實(shí)際利息支出”與“土地成本和開(kāi)發(fā)成本的兩項(xiàng)之和的5%”孰大，從而在項(xiàng)目籌建之初選擇對(duì)企業(yè)最為有利的利息扣除方式。

3、充分考慮土地增值稅的起征點(diǎn)的稅收優(yōu)惠。根據(jù)規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目20%的，免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目20%的，按超率累進(jìn)稅率交土地增值稅。由于土地增值稅的稅率較高，所以在項(xiàng)目銷售時(shí)可以適當(dāng)測(cè)算增值額的比例，充分考慮增值額增加所帶來(lái)的收益與超過(guò)“20%”這一起征點(diǎn)所增加的稅收負(fù)擔(dān)這兩者之間的關(guān)系，從而選擇合理的售價(jià)。

4、房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅的籌劃。合理拆分業(yè)務(wù)，剝離價(jià)外費(fèi)用。根據(jù)營(yíng)業(yè)稅稅法的有關(guān)規(guī)定，營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)納稅收入為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房產(chǎn)的過(guò)程中，往往同時(shí)要代收天然氣初裝費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)等各種費(fèi)用。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房產(chǎn)的過(guò)程中的上述各項(xiàng)代收款項(xiàng)，均應(yīng)并入房產(chǎn)銷售收入，計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅，這就加大了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。如果能將上述代收款項(xiàng)從房地產(chǎn)企業(yè)的計(jì)稅收入中分離出去，就可以將原本不屬于房地產(chǎn)企業(yè)收入的代收費(fèi)用從其銷售收入中分離出去，最終達(dá)到降低稅負(fù)的目的。另外，房地產(chǎn)企業(yè)銷售的商品房有精裝修房和毛坯房?jī)煞N，可以將精裝修房的裝潢、裝飾以及設(shè)備安裝費(fèi)用單獨(dú)簽訂合同。在房屋銷售的過(guò)程中，納稅人將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項(xiàng)行為，分別簽訂兩份合同，向?qū)Ψ绞杖煞輧r(jià)款。在征稅中分別按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”交5%的營(yíng)業(yè)稅和“建筑業(yè)”交3%的營(yíng)業(yè)稅，可節(jié)約2%的營(yíng)業(yè)稅。

5、遲延納稅的籌劃。企業(yè)可以通過(guò)推遲完工時(shí)間的方式來(lái)推延納稅時(shí)間，緩解企業(yè)的資金壓力，考慮上貨幣時(shí)間價(jià)值，這其實(shí)也達(dá)到了稅收籌劃的效果。根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)如符合以下三個(gè)條件之一的則視同已完工：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案；開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)始投入使用；開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。已完工的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品不能按照計(jì)稅毛利率的方式來(lái)交企業(yè)所得稅，而必須按預(yù)售或者實(shí)際銷售收入扣除成本費(fèi)用來(lái)計(jì)算企業(yè)所得稅。如上述三個(gè)條件一個(gè)都不滿足者，可按計(jì)稅毛利率的方式來(lái)預(yù)繳企業(yè)所得稅。由于國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)里規(guī)定的計(jì)稅毛利率較低，扣除完?duì)I業(yè)稅及附加后基本沒(méi)有所得可預(yù)繳所得稅。所以企業(yè)應(yīng)注意文件規(guī)定的完工條件，盡量拖延完工時(shí)間，達(dá)到合法延遲納稅的目的。

6、變房地產(chǎn)銷售為投資。按照現(xiàn)行稅法規(guī)定，以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不繳營(yíng)業(yè)稅。而且自2003年1月1日起，對(duì)于以不動(dòng)產(chǎn)投資入股后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的行為，也不再繳納營(yíng)業(yè)稅，這種規(guī)定為房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展稅收籌劃提供了空間。如果房地產(chǎn)的購(gòu)買方是具備一定條件的企業(yè)或公司，則可以考慮采用先以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，再向購(gòu)買方轉(zhuǎn)讓股權(quán)的房地產(chǎn)銷售方式。例如：甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，2007年商品房銷售收入為2億元，按稅法規(guī)定計(jì)算的可扣除項(xiàng)目金額為1.6億元，如果直接出售需要繳納土地增值稅1200萬(wàn)元，繳納營(yíng)業(yè)稅1000萬(wàn)元，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加100萬(wàn)元。而如果甲企業(yè)與購(gòu)買方乙企業(yè)達(dá)成協(xié)議，甲企業(yè)先以該房產(chǎn)向乙企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資，稍后再以2億元的價(jià)格向乙企業(yè)轉(zhuǎn)讓該股權(quán)，則可以合法地免除1000萬(wàn)元的營(yíng)業(yè)稅和100萬(wàn)元的城市維護(hù)建設(shè)稅與教育費(fèi)附加。同時(shí)，為了調(diào)動(dòng)購(gòu)買方乙企業(yè)參與籌劃的積極性，甲企業(yè)可以作出一些讓步，給予乙企業(yè)一定的利益補(bǔ)償，但是其數(shù)額應(yīng)以甲企業(yè)節(jié)約的稅款1100萬(wàn)元為限。

7、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃應(yīng)遵循成本收益原則。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃是為了獲得整體經(jīng)濟(jì)利益，而不是某一環(huán)節(jié)的稅收利益，各稅種之間是相互聯(lián)系、相互依存的，某一稅種的應(yīng)納稅額減少可能導(dǎo)致其他稅種稅額的增加。因此企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)要進(jìn)行成本收益分析，以判斷經(jīng)濟(jì)上是否可行。以房地產(chǎn)企業(yè)增值稅籌劃為例，合理合法地控制、降低增值率對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)具有重要的意義。從計(jì)稅原理上講，控制、降低增值率有三個(gè)辦法：降低產(chǎn)品售價(jià)、增加可扣除項(xiàng)目與合并核算低增值率業(yè)務(wù)，同時(shí)這些做法會(huì)造成收入減少或者其他成本、稅負(fù)的上升，企業(yè)應(yīng)著眼于總體稅后凈收益最大化，對(duì)籌劃方案進(jìn)行綜合考量。紅星房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)一批普通住宅，銷售價(jià)格共計(jì)3100萬(wàn)元，按稅法規(guī)定計(jì)算的可扣除項(xiàng)目金額為2500萬(wàn)元。該企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅計(jì)算如下：增值額=3100-2500=600萬(wàn)元，增值率=600/2500=24%，取第一檔稅率30%，應(yīng)納土地增值稅額=600*30%=180萬(wàn)元；如果該公司降低商品房售價(jià)，按3000萬(wàn)元的價(jià)格銷售這批商品房，其他條件不變，則納稅情況為：增值額=3000-2500=500萬(wàn)元，增值率=500/2500=20%，此時(shí)企業(yè)免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業(yè)收入減少100萬(wàn)元，應(yīng)納稅額減少180萬(wàn)元，所得稅前實(shí)際收益反而增加80萬(wàn)元，稅收籌劃的效果顯著。假定其他條件不變，商品房?jī)r(jià)格仍為3100萬(wàn)元，紅星房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司增加商品房?jī)?nèi)部設(shè)施，使其可扣除項(xiàng)目增加為2600萬(wàn)元，則應(yīng)納土地增值稅情況為：增值額=3100-2600=500萬(wàn)元，增值率=500/2600=19.23%，由于增值率小于20%，此時(shí)企業(yè)免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業(yè)不僅提高了房屋質(zhì)量，還減少了凈支出，獲得了凈利益的增加。這種籌劃使商品房買賣雙方均受益。在增加可扣除項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)注意稅法對(duì)可扣除項(xiàng)目的具體規(guī)定。稅法規(guī)定，開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除比例不得超過(guò)取得土地使用權(quán)支付金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本總和的10%，而各省市在10%內(nèi)確定了不同的比例，納稅人要注意把握。

篇(5)

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn) 銷售 納稅籌劃

房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，業(yè)務(wù)復(fù)雜而且要占用大量的資金。而房地產(chǎn)的銷售作為投資者回收成本和獲取收益的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，其銷售狀況直接關(guān)系到房地產(chǎn)投資回報(bào)率的高低。因此，運(yùn)用合理的納稅籌劃方法，正確處理房地產(chǎn)銷售活動(dòng)中的定價(jià)以及銷售方式的選取等問(wèn)題，合理合法地降低企業(yè)稅收成本，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言具有重要意義。

一、房地產(chǎn)銷售中的納稅籌劃

(一)努力控制房地產(chǎn)增值率

土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)。土地增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。其計(jì)算公式為：土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的總收入-扣除項(xiàng)目金額?？鄢?xiàng)目有：取得土地使用權(quán)所支付的金額；開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用；新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等。

《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，土地增值稅實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率即：(1)增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分， 稅率為30%；(2)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金50%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%；(3)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%；(4)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。除此之外，該條例還特別規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值率未超過(guò)20%的免征土地增值稅。因此，降低房地產(chǎn)銷售中的土地增值稅負(fù)擔(dān)的關(guān)鍵，就是控制房地產(chǎn)的增值率，在足額計(jì)算扣除項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，特別注意在制定房地產(chǎn)的銷售價(jià)格時(shí)，對(duì)處于土地增值稅臨界點(diǎn)附近的情況，事先一定要進(jìn)行必要的籌劃。

需要特別強(qiáng)調(diào)的是，按照現(xiàn)行規(guī)定，房地產(chǎn)的增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的免征土地增值稅，從而使土地增值稅負(fù)擔(dān)在增值率為20%時(shí)出現(xiàn)大幅度跳躍。因此，在待出售的房地產(chǎn)增值率在20%左右時(shí)，要求房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)該高度關(guān)注?，F(xiàn)舉例說(shuō)明如下：

某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)打算銷售5000平米的商品房，預(yù)扣除項(xiàng)目的金額為840萬(wàn)元，現(xiàn)有兩種銷售方案可以選擇，一是按照2000元/平米的價(jià)格出售；二是按照2100元/平米的價(jià)格出售。如果企業(yè)選擇了第一個(gè)方案，房地產(chǎn)的增值稅率為： 19.05%[（2000×5000－840）÷840]，小于20%的起征點(diǎn)，這時(shí)企業(yè)不需要繳納土地增值稅，企業(yè)最后所得的利潤(rùn)為160萬(wàn)元。如果企業(yè)選擇了第二個(gè)方案，所得房地產(chǎn)的增值稅率為25%，這時(shí)企業(yè)就需要繳納土地增值稅，所交納土地增選 為63萬(wàn)元，這時(shí)該企業(yè)所得的利潤(rùn)為147萬(wàn)元，看似企業(yè)的銷售價(jià)格提高了，但相比之下企業(yè)的利潤(rùn)卻下降了13萬(wàn)元，這時(shí)再考慮到營(yíng)業(yè)稅的因素，兩種方案下所得利潤(rùn)的差別就會(huì)更大。

(二)設(shè)立獨(dú)立核算的銷售公司

以上方案的選擇需要企業(yè)控制和降低房產(chǎn)銷售價(jià)格來(lái)獲得免征點(diǎn)，從而降低土地增值稅負(fù)擔(dān)的問(wèn)題，但是這個(gè)方案僅局限于企業(yè)降低其銷售價(jià)格。因此，通過(guò)房地產(chǎn)企業(yè)研究分析得出，如果房地產(chǎn)企業(yè)將自己的銷售部門分離出來(lái)，并設(shè)立為獨(dú)立核算的房地產(chǎn)銷售子公司，這樣就能使房地產(chǎn)企業(yè)采用較高的價(jià)格來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)銷售，又能夠合理地降低企業(yè)的土地增值稅負(fù)擔(dān)。

現(xiàn)仍按以上方案為例，假設(shè)該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)計(jì)劃以2400元/平米的價(jià)格出售5000平米的房產(chǎn)，預(yù)扣除項(xiàng)目的金額為840萬(wàn)元，這時(shí)房地產(chǎn)的增值率為42.86%，企業(yè)所需繳納的土地增值稅為108萬(wàn)元，此時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還需要繳納銷售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅60萬(wàn)元[2400×5000×5%]，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加6萬(wàn)元[60×（7%＋3%）]，印花稅忽略不計(jì)，合計(jì)繳納稅款174萬(wàn)元，最后該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得的稅后凈利潤(rùn)為186萬(wàn)元。

而如果該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)這時(shí)要將銷售部門分離出來(lái)，設(shè)立獨(dú)立核算的銷售子公司，如果這時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)將商品房以1800元/平米的價(jià)格銷售給該銷售子公司，這時(shí)如果銷售公司仍以2400元/平米的價(jià)格對(duì)外銷售，則對(duì)于該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)就不需要繳納土地增值稅，利潤(rùn)為60萬(wàn)元，需要繳納的營(yíng)業(yè)稅45萬(wàn)元，城建稅及教育附加4.5萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)為10.5萬(wàn)元；而此時(shí)對(duì)于從該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中分享出來(lái)的銷售子公司所實(shí)現(xiàn)銷售利潤(rùn)為300萬(wàn)元，所需繳納營(yíng)業(yè)稅60萬(wàn)元[2400×5000×5%]，城建稅及教育附加6萬(wàn)元，其稅后凈利潤(rùn)為234萬(wàn)元，甲公司和銷售子公司共計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)244.5萬(wàn)元，可見(jiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)在通過(guò)設(shè)立銷售公司比原銷售計(jì)劃多實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)58.5萬(wàn)元。

另外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在房產(chǎn)銷售中，除了可以將自己的銷售部門分離出來(lái)設(shè)立銷售子公司外，企業(yè)還可以和其他房地產(chǎn)銷售公司達(dá)成協(xié)議進(jìn)行銷售轉(zhuǎn)移來(lái)達(dá)到好的籌劃效果。當(dāng)然，房地產(chǎn)企業(yè)在應(yīng)用這中方案時(shí)還應(yīng)考慮到納稅籌劃的成本，如房地產(chǎn)企業(yè)不論是將銷售部門分離出來(lái)設(shè)立獨(dú)立核算子公司或者是尋求別的房地產(chǎn)銷售公司訂立協(xié)議時(shí)都應(yīng)結(jié)合企業(yè)自身的實(shí)際情況，考慮納稅籌劃的成本。

(三)變房地產(chǎn)銷售為投資

按照現(xiàn)行稅法規(guī)定，以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅，而且自2003年1月1日起，對(duì)于以不動(dòng)產(chǎn)投資入股后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的行為，不再征收營(yíng)業(yè)稅。這種規(guī)定為房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展納稅籌劃提供了空間。

如果房地產(chǎn)的購(gòu)買方是具備一定條件的企業(yè)或公司，則可以考慮先以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，再向購(gòu)買方轉(zhuǎn)讓股權(quán)的房地產(chǎn)銷售方式。仍以甲企業(yè)為例，甲企業(yè)欲出售5000m2的住房給乙企業(yè)，如前所述，如果以2400元/m2的價(jià)格直接出售，需要繳納土地增值稅108萬(wàn)元，繳納營(yíng)業(yè)稅60萬(wàn)元，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加6萬(wàn)元。而如果甲企業(yè)與購(gòu)買方乙企業(yè)達(dá)成協(xié)議，甲企業(yè)先以該房產(chǎn)向乙企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資，稍后再以1200萬(wàn)元的價(jià)格向乙企業(yè)轉(zhuǎn)讓該股權(quán)，則可以合法合理地免除了60萬(wàn)元的營(yíng)業(yè)稅和6萬(wàn)元的城市維護(hù)建設(shè)稅與教育費(fèi)附加。同時(shí)，為了調(diào)動(dòng)購(gòu)買方乙企業(yè)參與籌劃的積極性，甲企業(yè)可以做出一些讓步，給予乙企業(yè)一定的利益補(bǔ)償，但是其數(shù)額應(yīng)以甲企業(yè)節(jié)約的稅款66萬(wàn)元為限。

二、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，納稅籌劃的目標(biāo)不僅僅是降低企業(yè)某一稅種或者整體的稅后負(fù)擔(dān)，還在于提高企業(yè)的稅后凈利潤(rùn)以及企業(yè)價(jià)值的穩(wěn)定增長(zhǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房屋銷售的納稅籌劃時(shí)，事先要進(jìn)行必要的成本收益分析，并注意風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制，進(jìn)行綜合性的考慮，只有這樣才能夠充分發(fā)揮納稅籌劃的作用。當(dāng)然，在進(jìn)行房屋銷售的房地產(chǎn)稅收籌劃時(shí)，事先要進(jìn)行必要的成本收益分析，并注意風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制，進(jìn)行綜合性的考慮，只有這樣才能夠充分發(fā)揮房地產(chǎn)稅收籌劃的作用。

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篇(6)

一、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃中存在的問(wèn)題

1、納稅意識(shí)薄弱

企業(yè)作為納稅人依法納稅是應(yīng)盡的義務(wù)，但是由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，稅收對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的短期影響不明顯，導(dǎo)致某些企業(yè)在未做稅務(wù)清算之前未能足夠重視各種稅負(fù)特別是土地增值稅和企業(yè)所得稅對(duì)企業(yè)盈利的影響。

2、對(duì)納稅存在錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)

在很多房地產(chǎn)企業(yè)中，理所當(dāng)然的將納稅籌劃作為財(cái)務(wù)部門獨(dú)立可完成的工作，不重視開(kāi)發(fā)全過(guò)程中各個(gè)部門的配合，致使企業(yè)出現(xiàn)多交了稅、還被稅務(wù)機(jī)關(guān)處罰的情況。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員雖了解相關(guān)稅務(wù)知識(shí)并且經(jīng)常與稅務(wù)機(jī)關(guān)打交道，但是如何將稅務(wù)知識(shí)以及稅務(wù)機(jī)關(guān)的各項(xiàng)要求貫徹到日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中去，是需要企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)予以重視以及各部門進(jìn)行配合才可以完成的，不然稅務(wù)工作也僅是事后的稅款計(jì)算與繳納罷了。因此，目前房地產(chǎn)企業(yè)特別是中小房企對(duì)稅收籌劃應(yīng)有正確的態(tài)度和認(rèn)識(shí)。

3、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部缺乏納稅管理

目前我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，雖然企業(yè)財(cái)務(wù)人員也在進(jìn)行稅收相關(guān)規(guī)定的學(xué)習(xí)，但是由于針對(duì)性不強(qiáng)，不夠系統(tǒng)全面，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃并沒(méi)有多少幫助，甚至由于斷章取義造成偷稅、逃稅的現(xiàn)象。

4、房地產(chǎn)企業(yè)不知如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

由于缺乏妥當(dāng)?shù)募{稅管理，不僅不能以合理手段降低企業(yè)納稅成本，而且還容易給企業(yè)造成納稅風(fēng)險(xiǎn)。因此，只有加強(qiáng)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層對(duì)稅收影響盈利的認(rèn)識(shí)，以及各相關(guān)部門的節(jié)稅意識(shí)，才有可以真正實(shí)施稅務(wù)籌劃工作，從而減輕房地產(chǎn)企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)，規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)的納稅風(fēng)險(xiǎn)。

5、企業(yè)內(nèi)納稅籌劃實(shí)施不及時(shí)

由于未能事前進(jìn)行籌劃，等會(huì)計(jì)核算完成后，發(fā)現(xiàn)有可合法合理規(guī)避稅款，這時(shí)已無(wú)法改變交稅的現(xiàn)實(shí)，造成不必要的開(kāi)支，減弱了企業(yè)的盈利能力。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃措施

1、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程籌劃

即從取得土地使用權(quán)、項(xiàng)目立項(xiàng)、籌資、開(kāi)發(fā)建設(shè)、銷售等各方面加強(qiáng)稅務(wù)籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，涉及政府部門、企業(yè)繁多，決定了其稅務(wù)籌劃內(nèi)容的復(fù)雜性。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在制定稅務(wù)籌劃時(shí)，就應(yīng)進(jìn)行全局和全方位的籌劃，在取得某幅土地使用權(quán)時(shí)或之前，就應(yīng)對(duì)在該幅土地上開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的定位及物業(yè)類型、戶型、自有資金與貸款的比例、自開(kāi)盤至交樓的時(shí)間等方面進(jìn)行一系列的測(cè)算。

以物業(yè)類型為例，在同樣的一幅土地上，開(kāi)發(fā)不同類型的物業(yè)稅款占銷售額的比例差異很大。如為聯(lián)排或TH物業(yè)，各項(xiàng)稅金（包括營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅，以下同）占銷售收入的比例為30%左右；如為高層住宅項(xiàng)目根據(jù)物業(yè)的定位標(biāo)準(zhǔn)不同，占比也不同。如為普通高層物業(yè)，各項(xiàng)稅金占銷售收入比例為18-20%；如為高端高層物業(yè)，各項(xiàng)稅金占銷售收入的比例為25%左右。

由于各地對(duì)普通住宅面積有規(guī)定，戶型設(shè)計(jì)直接影響到土地增值稅的計(jì)算；由于貸款利息稅前抵扣的規(guī)定，貸款規(guī)模影響企業(yè)所得稅的計(jì)算，同時(shí)要考慮公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；開(kāi)盤至交樓的時(shí)間影響到土地使用稅的計(jì)算；因此，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員需要在項(xiàng)目發(fā)展的全過(guò)程介入，才有可能進(jìn)行稅務(wù)籌劃。（注：以上稅金未含契稅，因?yàn)樵摱惪钜酝恋貎r(jià)款為基數(shù)計(jì)算，基本沒(méi)有籌劃的空間。）

2、選擇最優(yōu)的會(huì)計(jì)核算方式

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在同一或相鄰地塊有不同的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，對(duì)這些項(xiàng)目進(jìn)行分開(kāi)核算或是合并核算，都是合理的。所以，企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員可以對(duì)這兩種方式的利弊進(jìn)行衡量，對(duì)稅金進(jìn)行計(jì)算，來(lái)確定最適用的會(huì)計(jì)核算方式，在我國(guó)稅法允許范圍內(nèi)，減少稅金，減輕稅務(wù)負(fù)擔(dān)，提高企業(yè)綜合經(jīng)濟(jì)效益。

3、充分運(yùn)用國(guó)家土地增值稅“起征點(diǎn)”優(yōu)惠政策

我國(guó)土地增值稅“起征點(diǎn)”為土地增值稅方面的稅務(wù)籌劃提供了條件，運(yùn)用該政策需要根據(jù)政策本身的規(guī)定進(jìn)行籌劃，避免產(chǎn)生籌劃上的失誤。另外，還可以計(jì)算稅務(wù)負(fù)擔(dān)平衡點(diǎn)，進(jìn)行產(chǎn)品定價(jià)，實(shí)現(xiàn)稅負(fù)最小化。比如兩塊相鄰的土地，地價(jià)相同。一塊開(kāi)發(fā)別墅住宅，一塊開(kāi)發(fā)純高層住宅。別墅的均價(jià)將會(huì)是高層的3-5倍，而由于建筑結(jié)構(gòu)的不同，高層住宅的建安成本卻高于別墅2-3倍。很顯然，別墅住宅將會(huì)產(chǎn)生很高的土地增值稅，而高層項(xiàng)目甚至達(dá)不到起征點(diǎn)而不需交納土地增值稅。這時(shí)可以將兩塊土地統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一核算收入和成本，計(jì)算整體稅負(fù)。再與分別核算進(jìn)行對(duì)比，選擇有利于企業(yè)的核算方式。

4、加強(qiáng)借款利息和營(yíng)銷優(yōu)惠的稅務(wù)籌劃

我國(guó)大部分的房地產(chǎn)企業(yè)主要通過(guò)銀行貸款進(jìn)行籌資，銀行貸款借款期限長(zhǎng)、費(fèi)用高，可以利用適用的利息扣除方法進(jìn)行借款利息的籌劃。我國(guó)稅法對(duì)企業(yè)借款利息有相關(guān)方面的政策，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自身特點(diǎn)，選用合適的籌劃方法。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的發(fā)展趨勢(shì)

稅務(wù)籌劃是一個(gè)綜合性的工作，每一個(gè)環(huán)節(jié)所采用的方法都是多樣化的，具體的從環(huán)節(jié)上看，包括預(yù)測(cè)方法、決策方法、規(guī)劃方法等；從學(xué)科上看，包括統(tǒng)計(jì)學(xué)方法、數(shù)學(xué)方法、運(yùn)籌學(xué)方法以及會(huì)計(jì)學(xué)方法等，因此，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃在方法上的綜合性特點(diǎn)使籌劃活動(dòng)是一項(xiàng)高智力的活動(dòng)，需要周密的規(guī)劃、廣博的知識(shí)。隨著對(duì)房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃工作的重視，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃活動(dòng)已普遍存在，并且趨于完善和規(guī)范。同時(shí)在不斷地發(fā)展中，房地產(chǎn)選擇以稅務(wù)籌劃為企業(yè)活動(dòng)，尋找好的契機(jī)和業(yè)務(wù)，進(jìn)一步解決房地產(chǎn)大額稅的情況。在房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃應(yīng)用的過(guò)程中，我們要對(duì)其理論不斷熟悉，探討更為適合房地產(chǎn)減稅的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。由于目前我國(guó)稅收制度還不完善，所以房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃的研究還是一個(gè)新的研究方向，需要我們進(jìn)一步的加強(qiáng)理論和實(shí)踐探索。在不斷地實(shí)踐中創(chuàng)新，不斷地發(fā)展稅務(wù)籌劃工作。

篇(7)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；注意問(wèn)題

稅收籌劃在國(guó)外已經(jīng)發(fā)展成為一個(gè)穩(wěn)定而又成熟的行業(yè)，但在我國(guó)，對(duì)稅收籌劃理論和方法的借鑒以及獨(dú)立的研究，卻只是近些年的事情。隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立和完善，各行各業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈。房地產(chǎn)業(yè)作為中國(guó)當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，隨著市場(chǎng)化程度的提高和產(chǎn)業(yè)的不斷成熟，競(jìng)爭(zhēng)亦是愈演愈烈。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體之一，隨著目前經(jīng)濟(jì)全球一體化趨勢(shì)的加強(qiáng)，在宏觀調(diào)控的影響以及競(jìng)爭(zhēng)日趨公平和激烈的市場(chǎng)環(huán)境下，通過(guò)稅收籌劃的手段達(dá)到企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)最小化，從而降低成本，增加經(jīng)濟(jì)效益，增大企業(yè)價(jià)值，打造企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，是目前房地產(chǎn)企業(yè)增強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力的有效方法之一。

1、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的主要特點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃包括合理避稅、節(jié)稅、轉(zhuǎn)稅等多方面的內(nèi)容。避稅是利用稅法的漏洞或缺陷，規(guī)避或減輕稅收負(fù)擔(dān)；節(jié)稅則主要是依據(jù)稅法規(guī)定的優(yōu)惠政策，采取合法的手段，最大限度地享用優(yōu)惠條款，以達(dá)到減輕稅負(fù)的目的；轉(zhuǎn)稅是通過(guò)提高或降低價(jià)格等方法將稅收負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移出去的方法。房地產(chǎn)行業(yè)涉及的稅種主要包括：營(yíng)業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅、土地使用稅等，所以稅務(wù)籌劃工作應(yīng)主要圍繞這些稅種展開(kāi)，其特點(diǎn)在于：（1）籌劃性。經(jīng)營(yíng)行為的發(fā)生是企業(yè)納稅義務(wù)產(chǎn)生的前提，納稅義務(wù)通常具有滯后性。稅務(wù)籌劃不是在納稅義務(wù)發(fā)生之后想辦法減輕稅負(fù)，而是在前期通過(guò)充分了解現(xiàn)行稅法和財(cái)務(wù)知識(shí)，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)全方位的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行有計(jì)劃的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、安排來(lái)尋求未來(lái)稅負(fù)相對(duì)最輕、經(jīng)營(yíng)效益相對(duì)最好的決策方案的行為，是一種合理合法的預(yù)先籌劃，具有超前性。（2）合法性。稅法是處理征納關(guān)系的共同準(zhǔn)繩，稅務(wù)籌劃是在完全符合稅法、不違反稅法的前提下進(jìn)行的，是在納稅義務(wù)沒(méi)有確定、存在多種納稅方法可供選擇時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)做出繳納低稅負(fù)的決策，依法行政的稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)此不應(yīng)反對(duì)，這一特點(diǎn)使稅務(wù)籌劃與偷稅具有本質(zhì)的不同。（3）多維性。籌劃過(guò)程的多維性從時(shí)間上看，稅務(wù)籌劃貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的全過(guò)程，任何一個(gè)可能產(chǎn)生稅金的環(huán)節(jié)，均應(yīng)進(jìn)行稅務(wù)籌劃。不僅生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中規(guī)模的大小、會(huì)計(jì)方法的選擇、購(gòu)銷活動(dòng)的安排需要稅務(wù)籌劃，而且在設(shè)立之前、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)之前、新產(chǎn)品開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)階段，都應(yīng)進(jìn)行稅務(wù)籌劃，選擇具有節(jié)稅效應(yīng)的注冊(cè)地點(diǎn)、組織類型和產(chǎn)品類型；從空間上看，稅務(wù)籌劃活動(dòng)不僅限于本企業(yè)，應(yīng)同其他單位聯(lián)合，共同尋求節(jié)稅的途徑。（4）目的性。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃的目標(biāo)不應(yīng)是單一的而應(yīng)是一組目標(biāo)。直接減輕稅收負(fù)擔(dān)是納稅籌劃產(chǎn)生的最初原因，是稅務(wù)籌劃最本質(zhì)、最核心的目標(biāo)。此外，還包括有：延緩納稅、保證賬目清楚、納稅申報(bào)正確、繳稅及時(shí)足額，不出現(xiàn)任何關(guān)于稅收方面的處罰，以避免不必要的經(jīng)濟(jì)、名譽(yù)損失，實(shí)現(xiàn)涉稅零風(fēng)險(xiǎn)，確保自身利益不受無(wú)理、非法侵犯以維護(hù)主體合法權(quán)益。

2、房地產(chǎn)項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)模式

以物易物式合作建房是指由一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。項(xiàng)目獨(dú)立核算法是以擁有土地的一方企業(yè)為主體，另一方資金以協(xié)議借款方式參與項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，并約定對(duì)項(xiàng)目稅后利潤(rùn)的分配方式。另外，還有新設(shè)公司合作建房，開(kāi)發(fā)企業(yè)采取增資或股權(quán)部分轉(zhuǎn)讓方式吸收外部投資。這幾種合作方式中合作方承擔(dān)的責(zé)任和享有的權(quán)力不盡相同，但對(duì)投資各方的利益分配上只要方案得當(dāng)，均能達(dá)到相同的結(jié)果。

3、項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)方式的稅務(wù)分析籌劃

3.1 以物易物式合作建房

（1）土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。在這一合作過(guò)程中，甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價(jià)，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價(jià)，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為。雖然雙方都沒(méi)有進(jìn)行貨幣結(jié)算，但其行為皆屬于營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)稅行為。如甲乙方再把所分配得到的房產(chǎn)進(jìn)行銷售，則又再次發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的應(yīng)稅行為。在實(shí)際業(yè)務(wù)中由于，土地使用權(quán)證在甲方，參與合作建房的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品如果是對(duì)外出售的商品房，因涉及辦理房產(chǎn)證和施工許可證等，比較復(fù)雜，實(shí)際操作性較差，一般房地產(chǎn)企業(yè)不會(huì)考慮此種方法。

（2）以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取房屋所有權(quán)。如甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年，租賃期內(nèi)部收取乙方租金，而乙方在該土地上投資建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，乙方是以建筑物為代價(jià)換得若干年的土地使用權(quán)，甲方是以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取建筑物。甲方發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為，對(duì)其按“服務(wù)業(yè)-租賃業(yè)”征營(yíng)業(yè)稅；乙方發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為，對(duì)其按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征營(yíng)業(yè)稅。對(duì)雙方分別征稅時(shí)，其營(yíng)業(yè)額也按《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條的規(guī)定核定。

所得稅處理方面，開(kāi)發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司，開(kāi)發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，開(kāi)發(fā)企業(yè)在首次分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，如該項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)算計(jì)稅成本，其應(yīng)分配給投資方（即合作、合資方，下同）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本與其投資額之間的差額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計(jì)稅成本，則將投資方的投資額視同預(yù)售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。

土地增值稅方面，對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。這種方法適合參與合作建房的雙方出于自用目的，因土地出租，辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)證較困難，不適合對(duì)外出售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。

3.2 項(xiàng)目獨(dú)立核算法

國(guó)稅發(fā)[2006]第031號(hào)規(guī)定：開(kāi)發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司的，凡開(kāi)發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項(xiàng)目利潤(rùn)的，應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行處理：

（1）開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)目形成的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項(xiàng)目的利潤(rùn)。同時(shí)不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。

（2）投資方取得該項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)應(yīng)視同取得股息、紅利，憑開(kāi)發(fā)企業(yè)的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的證明按規(guī)定補(bǔ)交企業(yè)所得稅。按此規(guī)定，合作雙方實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)先稅后分，提供資金一方不得以任何名義從另一方收取利息，規(guī)避所得稅。由于是利用自有資金開(kāi)發(fā)，籌資成本不得在開(kāi)發(fā)成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出，對(duì)擁有資金投資方的投資回報(bào)率會(huì)產(chǎn)生影響。擁有土地的開(kāi)發(fā)企業(yè)的籌資成本可以稅前扣除。在納稅籌劃時(shí)，可以確定合作雙方投資開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目不計(jì)利息的，視同注冊(cè)資本的投資額，雙方按此比例進(jìn)行稅后利潤(rùn)分配，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)不夠的資金采用雙方對(duì)金融機(jī)構(gòu)擔(dān)保的方式，獲得開(kāi)發(fā)貸款，使得投資方的借款利息能在稅前扣除，充分利用財(cái)務(wù)杠桿，提高投資方的投資回報(bào)率。

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人均未發(fā)生變化，未發(fā)生《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅條例》規(guī)定的轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)的行為，一方提供土地使用權(quán)，另一方提供所需資金，以擁有土地使用權(quán)方的名義合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的行為，不屬于合作建房，在此過(guò)程中不另外涉及所得稅和土地增值稅。

4、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃中應(yīng)注意的問(wèn)題

4.1遵循成本效益原則

任何一項(xiàng)籌劃方案都有其兩面性，隨著某一項(xiàng)籌劃方案的實(shí)施，房地產(chǎn)企業(yè)在獲取部分減輕稅負(fù)利益的同時(shí)，必然會(huì)為該方案的實(shí)施付出額外的費(fèi)用，以及放棄其他方案所損失的相應(yīng)機(jī)會(huì)收益。當(dāng)新發(fā)生的費(fèi)用或損失小于取得的利益時(shí)，該項(xiàng)籌劃方案才是合理的，當(dāng)費(fèi)用或損失大于取得的利益時(shí)，該籌劃方案就是失敗的方案。一項(xiàng)成功的納稅籌劃必然是多種方案的優(yōu)化選擇，不能簡(jiǎn)單地認(rèn)為稅負(fù)最輕的方案就是最優(yōu)的納稅籌劃方案。

4，2考慮經(jīng)濟(jì)環(huán)境配套性

當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，競(jìng)爭(zhēng)就越激烈，企業(yè)就必須想方設(shè)法降低成本，對(duì)納稅籌劃的需求就越大，從而對(duì)當(dāng)?shù)卣挠绊懢驮酱蟆Ｕ畬?duì)納稅籌劃的政策就要決定如何引導(dǎo)和是否鼓勵(lì)，這牽涉到政府各個(gè)職能部門，因?yàn)檎嬲龥Q定企業(yè)是否符合一定優(yōu)惠政策所規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，往往不止是稅務(wù)部門，所以房地產(chǎn)企業(yè)還要充分利用其他職能部門的審批權(quán)，以獲得享受減免稅的資格。此外稅務(wù)機(jī)關(guān)執(zhí)法能力水平也對(duì)企業(yè)稅收籌劃有著很大的影響。

4.3 稅法和會(huì)計(jì)制度的分離

由于會(huì)計(jì)與稅法的目的、基本前提和遵循的原則不同，房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃上必須考慮到稅法與會(huì)計(jì)制度適度分離的必然性。一是目的不同。制定企業(yè)會(huì)計(jì)制度的目的就是為了真實(shí)、完整地反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)以及財(cái)務(wù)狀況變動(dòng)的全貌，為報(bào)表使用者提供決策有用的信息。因此，根本點(diǎn)在于讓投資者或潛在的投資者全面了解企業(yè)資產(chǎn)的真實(shí)性和盈利的可能性。而稅法的目的主要是取得國(guó)家的財(cái)政收入，對(duì)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展進(jìn)行調(diào)節(jié)。由于目的不同，二者有時(shí)在對(duì)同一經(jīng)濟(jì)行為或事項(xiàng)做出不同的規(guī)范性要求。二是由于會(huì)計(jì)制度與稅法的目的不同，使得二者的基本前提不盡相同。會(huì)計(jì)主體是根據(jù)會(huì)計(jì)信息需求者的要求進(jìn)行會(huì)計(jì)核算的單位，可以是一個(gè)法律主體，也可以是一個(gè)經(jīng)濟(jì)主體。納稅主體是指依法直接負(fù)有納稅義務(wù)的基本納稅單位（或自然人），也就是稅法規(guī)定的獨(dú)立納稅人。因此，會(huì)計(jì)主體與納稅主體有時(shí)是一致的，有時(shí)是不一致的。由于會(huì)計(jì)制度與稅法的目的不同，對(duì)收益、費(fèi)用、資產(chǎn)、負(fù)債等的確認(rèn)時(shí)間和范圍有時(shí)也不相同，從而導(dǎo)致企業(yè)稅前會(huì)計(jì)利潤(rùn)與應(yīng)納稅所得之間產(chǎn)生差異――時(shí)間性差異和永久性差異。三是遵循的原則不同。由于企業(yè)會(huì)計(jì)制度與稅法所服務(wù)的目的不同，導(dǎo)致二者為實(shí)現(xiàn)不同的目的所遵循的原則存在較大差異。稅法也遵循一些會(huì)計(jì)核算的基本原則，但基于稅法堅(jiān)持的法定原則、收入均衡原則、公平原則、反避稅原則和便于征收管理原則等，在諸如穩(wěn)健性或謹(jǐn)慎性原則等許多會(huì)計(jì)核算基本原則的使用中又有所背離。上述的這些區(qū)別都需要在房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃方案中加以考慮。

5 結(jié)語(yǔ)

總之，房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種很多，必須注意研究稅收政策，進(jìn)行科學(xué)合理有效的稅務(wù)籌劃，多方考慮各種利弊關(guān)系，從政策差異中探尋有效路徑，合理合法地減少稅負(fù)，為房地產(chǎn)企業(yè)節(jié)省資金，達(dá)到預(yù)期的目的和效果，為房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，為促進(jìn)稅收制度的完善，做出貢獻(xiàn)。

參考文獻(xiàn)：