序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產行業審計重點范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

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[關鍵詞]房地產 審計 特別風險

房地產行業近年來的高速發展,使其成為我國經濟的重要支柱產業。越來越多的房地產公司成為會計事務所的重要客戶,同時隨著房地產大規模的跨地域擴張,公司的管理幅度迅速加大,企業業務間關聯的復雜性急速增加,以及房地產企業的優勝劣汰進程加快,對注冊會計師的專業能力、審計經驗都提出了新的要求。本文結合多年的房地產審計經驗,著重討論在房地產企業審計中,注冊會計師必須關注的審計風險。

一、法律風險

房地產業涉及眾多利害關系人,包括投資者、債權人、購房人、供應商、政府監管機構等。所以約束該行業的法律法規相當多,如果房地產企業稍有不慎或未按法律規定進行房地產開發,很有可能遭受法律方面的懲罰。所以在審計中應關注以下法律風險:

1、房地產企業開發項目未取得合規證件

房地產企業開發過程中主要證件有《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》。注冊會計師審計中應重點關注(1)《建筑工程施工許可證》取得時間,按規定房地產項目只有取得《建筑工程施工許可證》后才允許開工,但較多房地產企業在資金壓力較大的情況下,往往提前開工以提前實現銷售條件;(2)《商品房預售許可證》取得時間,按政策規定,房地產企業在未取得《商品房預售許可證》前,不能以任何名義向客戶收取款項。

故審計中應關注證件取得時間與開工、銷售收款時間是否相符,以確定房地產企業是否存在違規開工建設、銷售的情況。若有,則必須考慮企業因違反規定而可能遭受的處罰,并考慮對報表的影響。

2、法律訴訟風險

房地產建設中主要涉及主體施工方、材料供應商與開發商的經濟關系。在現場施工過程中,由于重大工程變更、各種無法預料的情況(如遭受經濟危機,導致工程停工)出現后,雙方很有可能在事項補償金額上達不成一致,被審計單位通常不會對部分義務進行反映。

所以審計中應關注合同的履約情況,必要時到現場核實重點工程進度。注冊會計師若發現未按合同約定付款,則必須進一步確認是否存在爭議,同時做好與被審計單位律師的溝通,以判斷相關事項是否得到準確報告或披露。

3、交房及辦證風險

房地產企業對業主的重要義務有(1)按售房合同約定時間,將符合合同標準的商品房交付業主;(2)按售房合同,在約定的時間完成產權備案。故注冊會計師在審計中還應關注交房及辦證中,被審計單位是否存在的違約行為,若違約是否按售房合同約定合理預計了賠償費用。

二、稅務風險

房地產企業主要的稅務風險來自三方面,一是企業所得稅,二是土地增值稅,三是個人所得稅,注冊會計師應予以關注。

1、企業所得稅風險

所得稅風險主要來自商品房交付后,房地產企業以成本不能可靠計量為由,不及時結轉收入、成本,導致人為調整某些獲利較大項目的所得稅清繳時間,達到延遲納稅或平衡納稅的目的。

2、土地增值稅風險

土地增值稅風險主要來自商品房交付后,房地產企業以未實現100%銷售不符合土地增值算主動清算條件為由,不計提已實現銷售部分的土地增值稅,造成報表反映不實和稅務風險。

3、個人所得稅風險

房地產企業薪酬在各個行業中處于領先地位,部分房地產企業為減少關鍵管理員工的個稅負擔,采用費用報銷等多種途徑進行逃稅。故注冊會計會在審計中應重點關注不合理的禮品、服裝、房租、會議費等大額支出,尤其關注費用報銷較集中,票據報銷經手人是關鍵管理員工的費用。

三、資金運作風險

1、不恰當使用貸款資金風險

房地產業是資本高度集中的產業,據統計,上市公司的房地產企業負債率在40%-80%之間,負債中較重要的部分則是銀行貸款,房地產開發貸款都是固定資產投資貸款,貸款資金屬于專款專用,不能跨項目、跨地區使用。但目前房地產企業是多項目、全國化開發,房地產企業主觀上會盡可能的把受限貸款資金轉為可自由支配資金,以提高資金使用效率和經濟效益。所以注冊會計師審計中應關注被審計單位不恰當使用貸款資金的風險,對違反貸款合同約定,注冊會計師應考慮由此可能導致的銀行罰息和提前收回貸款對報表的影響。

2、騙取銀行按揭貸款風險

客戶的按揭貸款是房地產企業的重要資金來源,部分房地產企業在銷售不理想、資金緊張的情況下,會采取假按揭以騙取銀行按揭貸款資金。故注冊會計審計中,應重點關注按揭購房客戶、首付款收繳的真實性,以判斷被審計單位是否存在騙取按揭貸款的事項。

四、持續經營風險

在房地產行業高速發展的同時,房地產企業的優勝劣汰進程加快,企業之間的分化重組加劇,所以注冊會計師應重點關注被審計單位以下方面的風險,來判斷房地產企業的可持續經營能力。

1、財務支付能力

財務支付能力是房地產企業持續經營的前提條件。注冊會計師應重點關注被審計單位是否有重大到期未償還的工程款、材料款或銀行貸款,且該種狀況處于持續狀態。

2、新項目生產資料土地的獲取能力

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(一)資產評估機構標準不一

理論上，投資性房地產的公允價值是由熟悉房產的買賣雙方之間進行房產買賣的價格。在實務中，這個價格通常是由資產評估機構運用評估技術分析市場信息后確定的。但目前，我國的資產評估機機制尚不完善，資產評估師隸屬于財政部門、房地產評估師隸屬于建設部門，土地估價師隸屬于國土資源部門，這就造成了各部門間對房地產公允價值的評估基準的不同，評估權威性不夠高等問題。

(二)監管機制不夠健全我國的法律沒有對會計舞弊的規范條款，缺乏對舞弊責任的明確規定，對應的處罰機制也不夠健全。這使得企業可以利用投資性房地產的公允價值對企業利潤進行調整來到達舞弊的目的。我國的國家經濟監督機構包括證監會、國家財政部門和審計部門，而它們的監管能力是有限的，一些房地產企業利用這些監管漏洞非法牟利，導致投資性房地產信息的不公允和不公開，嚴重影響了我國房地產行業的健康發展。

二、完善投資性房地產公允價值計量模式的對策

(一)提高投資性房地產的估值技術為提高對房地產地產估值的準確性，就必須首先明確量化房地產價格的標準。相關標準的制定機構應充分考慮該地的經濟發展與人們的平均收入情況，根據相關經濟信息，采取部分指標作為其量化尺度。再尋找出相似的房地產后，借鑒資產評估中對企業價值進行評估的方法，根據它們之間的不同制定修正系數，以達到提高估值準確性的目的。另外，相關機構還需建立房地產行業統一的市場信息數據網絡和數據庫。統一的市場信息數據網和數據庫能方便企業獲取該地區權威完整的信息，使評估人員有了運用估值技術對投資性房地產進行公允價值評估的依據，保證了結果的客觀準確性。

(二)逐步完善準則體系完善的會計準則體系是公允價值計量模式能夠得到廣泛運用的條件。我國的公允價值計量模式的引入時期較晚，大部分都引用于國外的研究成果，未能有效的與我國的市場經濟環境相結合。在制定公允價值運用框架時，應結合我國的國情，充分考慮其可操作性，使會計政策能夠真正解決經濟中的實際問題。這就要求對計量目標提供明確的闡述，例如，對一般性或偶然性的投資性房地產，應規定是采用當時當筆的交易價格，還是充分競爭的交易方式來作為其公允價值。

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【關鍵字】房地產市場；市場調控；對策研究

前言

我國房地產市場近年來呈現建設周期短，市場供求量大，房價逐年上升等趨勢，在帶動中國經濟快速發展過程中，也呈現出諸如：市場飽和，經濟因素不穩定，民生需求不匹配等缺陷。因此筆者認為，深入認知我國房地產市場對市場經濟體制中的中國經濟以及建筑企業的重要性，了解現階段房地產市場調控現狀，才能對市場出現的問題做出合理性，針對性，有效性全面調控。

1、我國房地產調控重要性

房地產調控一直是國家經濟調控的重點領域，房地產市場與金融，電氣，汽車制造業并稱為為我國關鍵四大經濟命脈之一，在影響程度上甚至占據核心地位。自從我國實行住房改革后，我國建筑業市場從“粗放型”逐年向“計劃型”方向快速發展，房地產市場帶來的巨大經濟效益也直接刺激國家經濟脈搏，呈現蓬勃發展之勢。

據不完全統計，11年國家房地產行業占GDP比重約為8.35%，比財政性教育經費的3.48%高了將近3倍，由此可見房地產行業經濟利益對我國整體GDP和經濟走向的推動作用有多重要，因此加強房地產行業調控是確保國家可持續發展的重要保證，亦是國家經濟呈現良性化，規劃性發展的關鍵因素。

特別是08年金融危機，對當時房地產的泡沫經濟產生重要影響后，社會各界深刻意識到，必須由政府介入由市場經濟體制作為風向標的房地產行業，因此，因強化國家宏觀調控，促進內需，制定行業刺激發展政策等方案，例如：11年國務院頒布的針對房地產市場調控的“國八條”市場政策。

1.1維護國內和諧穩定

在“粗放型”經濟建設階段，房地產行業為我國現代化建設帶來重要經濟利益增長，但伴隨我國經濟體制改革，經濟增長呈現多元化發展，一路飆升的房價與民眾消費水平呈現嚴重傾斜現象。國內房價的快速增長對社會安定，民眾生活以及國家經濟平穩發展產生消極影響，造成房地產泡沫經濟現象，其背后蘊含金融危機以及民怨，嚴重者將使社會出現不穩定或動蕩因素。

1.2確保城鄉一體化建設和城鎮化進程

實行城鄉一體化，城鎮化建設是黨和政府近幾年重點關注領域，城鄉一體化建設中有三大核心因素：招商引資，土地承包，房地產建設，作為我國基本發展策略的城鎮化進程以及城鄉一體化建設，過高的房價以及土地高競爭價格必然使這一基本發展策略無法快速落實，阻礙城鄉一體化建設的推進進程。

城鎮化的緩慢推進，不利于招商引資以及城市整體競爭力，對整體經濟效益勢必造成沖擊。

2、房地產市場調控現狀

房地產行業調控是綜合及系統工作，處于房地產行業對國家經濟的推動作用，在進行調控過程中，國家利用經濟法律或行政等手段，在宏觀上對房地產行業效益及發展趨勢進行指導，監督和調節，為進一步促進房地產市場供求平衡以及需求結構整體優化。由于我國房地產調控跨度大，在實際調控過程中出現如下幾點問題：

2.1缺乏有效調控機制

我國近幾年針對日益高速增長的房地產市場相繼進行政策調控，主要調控政策包括國十六條，國八條，新國十條，23號文件以及18號文件等，其對房地產市場調控建立在宏觀調控基礎上；而在房地產發展過程中以及經濟建設蓬勃發展中，并未對以市場經濟體制的房地產經濟進行微觀，有效的市場調控機制；致使各房地產開發商在龐大經濟利益驅使下，根據自身需求隨意對房地產市場進行漲價以及壓制民工工資等現象。

換言之，在宏觀調空中，國家通過相關政策以及調控措施占據引導地位，但在市場機制調節過程中，宏觀調控并未與市場經濟調控有效結合，形成經濟產業鏈脫節現象。在房地產行業長期發展過程中，利益為核心的建設概念深入人心，導致出現建筑結構混雜，工程質量不合格等，特別是在以穩固社會安定，促進城鄉一體化建設中的拆遷補助房中更是屢次出現不合格建筑工程。

因此，現階段房地產市場缺乏連續性，高效性和有序性，應以市場調控為導向，國家宏觀調控為輔助機制。

2.2房地產市場存在泡沫經濟

泡沫經濟最終的危害即會引發金融危機，房地產泡沫經濟即是在持續走高的房地產價格變化中容易造成人們拔高對房地產行業未來走勢價格的預算，隨著價格不斷上漲以及投機資本持續增加，民眾購買力并未實現實質性增長，市場供需結構嚴重失衡，房地產價格遠高于其成本價格，由此導致房地產泡沫。

而現階段隨著我國國民經濟穩步增長，民眾追求高質量，高品質的生活理所應當，但據相關部門統計，我國房地產行業利潤率遠高于其他國家，其他行業均利潤率。我國和歐美發達國家房地產利潤率為35%和5%，并且我國泡沫經濟依然有持續上升趨勢。

此外，國家在降低房地產泡沫經濟采取的措施包括：提高首付金額和貸款利率，以高投資，低回報來阻止房價過快增長。從某些方面來說，此舉可對有關人群起到抑制作用，但從長遠考慮，此舉僅會延長貸款周期和還款金額，并未對房地產價格以及市場需求起到抑制作用；從另一面來說，民眾在購置房產時不僅要為泡沫經濟買單，更要多付近一半利息于銀行，更不利于國民經濟發展。

例如：在05年出臺的新國八條中指出，應嚴格稅收制度和征收政策，調整住房轉讓環節營業稅，并于同年十月針對二手房要征收個稅，但諸如此類提高購房門檻并未對我國房地產行業產生實質性調節作用。

3、強化房地產市場調控的相關對策

針對上述過程中出現的房地產市場治標不治本現象，在深入落實國家宏觀調控頒布的各項準則同時，為起到房地產行業標本兼治目的，筆者認為，應在如下方面做好相關措施：

3.1實行財權與事權匹配原則

房地產市場調控未做到標本兼治原因較復雜，除上述泡沫經濟和缺乏有效調控外，對地方財政的過于依賴是重要原因。因此在進行房地產宏觀調控過程中，防治房地產價格上漲，應從財政分權角度出發，針對地方財政完善分稅分收制度，落實財權事權匹配等原則。

在具體實行方式上，對各級地方政府行為職責進行有效劃分，具體劃分以各相關政府職能權力以及行政隸屬關系為準則，避免出現傳統地方政府中事權統一局面。

此外，應建立與事權相匹配的財權，07年8月份，我國政府提出完善保障房住房制度，提高經濟房，廉租房普及力度，在實踐方式中：地方政府應完善地方財政稅務體系，對企業或房地產開發商加大財產稅，房產稅以及土地使用稅征收力度，針對個體工商戶加收營業稅，豐富地方財政稅務體系。國家通過宏觀調控將地方稅務整合用作廉價房過經濟保障房建設，實現中央對地方財政體系轉移，讓工薪階層或低收入人群能購置經濟保障房，有利于我國民眾安定以及房地產市場健康穩固發展。

3.2強化與金融政策的融合

房地產市場調控的根本目的是讓房地產價格以合理，穩定的方向發展。土地和資金是房地產市場供應量的關鍵兩大要素，因此，與金融政策的配合是對房地產價格進行有效控制的重要因素。

首先，國家聯合地方財政部門強制性制定5年或10年內房地產均價值；針對房地產泡沫經濟，風險投資者是造成泡沫經濟的有一關鍵因素，利用逐年提升的房地產泡沫從中獲利，在制定5年或10年房地產均價同時，大幅度提升國內購房首付款，并保持現有銀行利率，配合限購令，完善房地產交易秩序，加強二手房市場管理，房產投資性質的購買需求會得以抑制。

其次堅持差異化信貸政策；針對國內收入差距較大情形，應融合金融政策，理性消費，嚴厲打擊投資性需求，縮小貧富差距。

3.3強化房地產法律法規完善機制

現階段出現政府由于在土地調控過程中的職能范圍較廣，角色定位不明確造成的對房地產經濟活動過于干預，因此應通過法律授權手段進行合理調控。

（1）法律權限職能責任制定

通過市場經濟法以及市場調控機制，強化各地方政府職能權限責任，并將房地產有關責任過度于相關機關單位，政府重點把控監督管理關口，提高房地產市場的靈活性和時效性，通過市場機制完成調控和監督管理工作。

（2）價格衡量

眾所周知，房地產價格將會為周邊生活，交通，商業，教育等環節帶來聯動效應，因此，地方政府各部門應做好對樓盤市場指導價工作，綜合考慮地段，交通，科研等方面后制定指導價并在審計通過后頒布執行，價格衡量制度是確保房地產行業價格穩定，遏制房價的最有效手段措施。

4、結束語

在意識到我國房地產因過快發展帶來的不良影響后應完善房地產行業市場調控和宏觀調控，確保我國房地產行業健康穩定發展。

參考文獻：

[1]陳淑云，付振奇.城市化房地產投資與經濟增長的關系分析[J].經濟體制改革，2012（2）.

[2]左文盼.四方博弈———我國房地產市場系統風險分析和宏觀調控政策選擇[J].隴東學院學報，2011，22（6）：68-73.

[3]朱燕.我國房地產市場需求預測模型研究[J].哈爾濱商業大學學報：社會科學版，2011，（3）：17-24.

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關鍵詞：財務風險 會計控制 融資 營銷渠道

房地產財務風險，是指房地產項目在融資、投資、資金營運及利潤分配等財務活動中因各種原因而導致的對企業盈利及發展等方面的重大影響。財務風險主要是由負債引起的，企業負債經營，在未來情況好時，能夠給企業帶來較多的收益，但是如果未來情況惡化，則不僅會使企業收益率下降，甚至有可能使企業不能償還債務而破產。由于房地產企業資金投入量大、存貨周期長、回收周期長與變現能力差的特點決定了其必然存在的財務風險。隨著社會經濟的發展，我國房地產行業各種制度逐漸完善．房地產行業之間的競爭力也在制度規范化過程中增強，因此，對當前房地產企業的財務風險進行深入研究，尋求有效的控制措施，變得越來越重要。

一、房地產業財務風險的表現

1.利率風險大。金融市場上利率的變動會使房地產價值發生變動，可能因而發生投資虧損的風險。同時，銀行貸款利率發生增長變化，導致企業資金成本增加，從而降低了預期收益。另外，這幾年按揭貸款購房的投資者成本迅速上升，從而抑制了投資者的購房欲，也使房地產企業面臨虧損的危險。

2.資產負債率偏高，存在償還債務風險。大多數房地產企業的自有資本金比重相當低，開發資金大部分來源于銀行信貸，發生不能支付到期銀行借款本息的概率就非常大，公司必將面臨無力償還債務的風險。

3.再籌資風險。如果房地產企業資產負債率過高，企業對債權人的償債保證程度將會相應地降低，這勢必會增加企業從貨幣市場或者其他渠道上籌措資金的難度。隨著國家不斷上調存款準備金率，商業銀行更是把房地產行業成為控制放貸的重點領域，這進一步加大了房地產企業的再籌資難度。

二、房地產業財務風險管理存在的主要問題

1.資本結構不當。房地產企業的項目投資需要大量的營運資金。有些房地產企業在新項目上馬后，沒有想方法從企業內部挖掘潛在資金，沒有通過催回應收賬款的方式來籌措資金，卻總是千方百計地想從銀行及其他金融機構貸款，這無疑加大了房地產項目的財務風險。

2.不注重日常資金管理。許多房地產企業沒有制定資金的使用計劃，缺乏資金管理概念，存在重樓房銷售輕資金管理的現象。有些企業的財務管理工作只是停留在簡單的會計核算上面，沒有有效地進行現金管理、成本控制，從而加大了成本負擔和房地產項目的投資風險度。

3.忽略了投資前的準備調查工作。很多企業只要有項目就盲目投資，在事前沒有從資金運作、投資回報率等方面進行細致的財務分析。在進行房地產項目投資之前，企業也沒有很好地進行市場調查，對于行業發展狀況沒有進行較準確的預測，從而導致決策沒有依據，加大了財務風險。

三、加強房地產業財務風險管理的對策

（一）在內部加強建設會計控制的環境

1.由于土地是不可再生的稀缺資源，既受到經濟形勢的變化造成的影響，也會受到政策形勢的變化造成的影響，在房地產的開發中要關注國家在宏觀調控方面的政策。房地產的投資較大，建設的周期長，資金的周轉慢，投資的風險大，在開發項目的立項時要建立集體的審議聯簽制度，建立項目實施及決策責任制度，將不相容的崗位分離。

2.重點審查決算相關文件是否齊全、決算的編制是否正確、決算的依據是否完備、竣工的清理是否安全，以及驗收的程序、驗收的依據、驗收報告的范圍、驗收人員是否符合國家的有關標準和規定。

3.房地產企業的開發費用中，占有的比重較大的是借款費用、廣告費用和售房人員提成的費用。對于重大廣告的支出要實行集體的審議決策制，對普通的廣告除進行預算控制、總額控制外，還要在每年的年末將廣告支出和社會效應進行對比、分析，制定下年度的預算。

（二）拓寬融資渠道，提高資金利用水平

1.建立多元化的融資渠道。房地產企業應充分挖掘自身潛力，用好留存資金，實施多元化融資策略，從以往完全依賴銀行貸款向多渠道融資轉變.通過融資渠道多元化、搭配好資產權益比率等方法，既可以充分發揮負債的財務杠桿作用，又可以將財務風險控制在企業可以承受的范圍內，有利于企業的長期穩定發展。

2.優化資本結構，降低籌資風險。資本結構是指企業長期資金的構成及其比例關系，即企業的長期債務資本和權益資本各占多大的比重。企業負債經營會給企業帶來杠桿效益，增加股東的收益，但隨著負債比例的上升，企業的財務風險也會逐漸加大。企業可通過合理安排產權資本與債務資本比例，尋求最佳資本結構，適度負債經營，降低財務風險。

3.加強資金管理，提高資金的利用率。首先，房地產企業要注重現金的管理，在財務上實施嚴格的財務監控，制定合理的現金使用計劃，合理安排資金的調度，保證生產經營活動所需的現金；其次，要加強應收賬款的管理，可以通過建立穩定的信用政策和收款政策，為客戶建立資信評估和等級評級，從而加快賒銷賬款的收回，加速資金的運轉，提高資金利用率。

4.要加強投資項目管理，控制投資風險。房地產企業在進行項目投資前，首先要進行嚴密的市場調研，聘請專業人員參與調研工作，做好項目的風險分析和可行性分析，要避免因管理者個人的喜好導致項目定位失誤，降低和減少財務決策的盲目性和風險性。

（三）加強對內的控制，提高成本管理

首先，房地產行業為保證企業的內部控制能夠有效發揮作用，并且不斷進行完善，在企業內部必須組成由最高決策人為領導的，以財務部門為主的內部控制小組，對內部的制度執行情況要進行定期的考核和檢查，檢查內部的控制制度執行的情況，在執行的過程中遇到了什么問題，如果某項制度沒有執行或者無法完全執行，要分析原因，并且估計可能造成的影響。對嚴格執行控制制度的應當給予獎勵，對違章違規的必須處罰，只有獎罰分明，才有利于企業的發展。

其次，進行正確的成本項目劃分，既能夠客觀地反映出產品的成本結構，又便于分析研究有效降低成本的方法。特別是建安的成本，如果是分合同發包的，還應該按合同進行明細核算，以便隨時了解付款情況和工程進度，并為工程的決算提供資料。目前開發企業的“三算審計”一般由預算員、施工技術人員審核，財務人員只起計賬作用，所以要求財務人員掌握“三算”的有關要求，并參與監督，提供準確的會計信息，加強成本費用的控制，加強對于決策成本、投資成本、質量成本、資金成本的控制和管理。

（四）建立起適應市場變化的營銷策略

在實施房地產的經營活動中，最重要的環節就是銷售。雖然房地產市場目前的銷售情況仍然處于上升的階段，購房者的需求量也較大，但是同行內部的競爭也非常激烈，并且購房者在進行購房時回對比多家房地產企業，會優先選擇品牌價、信譽好的企業。如果忽略了銷售策略，不考慮項目的資本使用效率，就會為項目開發造成風險。

（五）完善內部審計

內部審計工作強調過程控制和主動控制，做好事前控制和事中控制工作，重視風險管理，充分發揮內審的風險評估、防范作用，及時消除不良隱患，維護企業的合法權益，最大限度地發揮資產經營效益。同時，也要做好事后審計，由財務收支審計向經濟效益審計、管理審計、內部控制制度評價、工程項目預(決)算審計、專項審計等領域發展，評價生產力各要素的利用程度，挖掘潛力，實現各種資源的優化組合，全面實現監督、控制、服務、評價職能。

參考文獻：

[1]魏巍.《我國房地產企業風險管理現狀及對策研究》.《商業會計》.2009年第24期.

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我國房地產市場漸趨飽和，產業增速出現回落，市場競爭日益加劇及市場觀望情緒不斷加重等不利情況的出現，房地產企業的發展轉向靠成本競爭取勝的策略是首選。搞好企業成本均衡管理和控制是提高房地產企業競爭能力的重要舉措。本文通過對房地產行業環境分析立足房地產企業項目開發全過程，對加強房地產企業各環節的成本均衡管理和控制進行探討，期望能與房地產企業的同行對于房地產企業成本均衡管理和控制進行一些探討。

二、房地產企業成本控制的特點及其難度

房地產企業成本控制涉及前期立項、規劃設計、合同簽訂、納稅籌劃、工程招標、施工建設、變更鑒證、工程竣工決算、銷售管理等方方面面。涉及面之廣、時間跨度之長、情況之復雜，事項的不確定性這都給成本管控增加了難度。在最關鍵的規劃設計、工程招標、施工建設等關鍵環節缺乏科學的方法和行之有效的措施。往往在項目施工過程中，對成本的跟蹤控制力度不夠，監理和建設單位對施工建設單位工程質量、合同變更簽證、建設工期監督管理不到位，從而增加了企業成本。房地產企業屬于資金密集性企業，資金使用周期長、需求量大，房地產企業大都受融資渠道的限制，使得融資成本成為開發企業成本控制的又一個瓶頸。

三、房地產企業目前成本管理的現狀及困難

1.房地產行業企業全面成本控制意識淡薄

受長期行業高回報的影響，房地產企業大多數管理者和員工沒有全面成本控制的意識。企業沒有樹立全面、系統的成本控制理念，沒有建立合理的成本控制體系及成本管控制度。一些房地產企業不重視施工前期的成本控制，成本管理仍停留在建安及財務領域。而缺失了成本控制最關鍵的規劃設計、竣工決算等環節，房地產企業稅負在所有行業中是最高的，項目開發建設前期的納稅籌劃，也是企業成本均衡管理和控制的重要組成部分。監理和建設單位對建設施工過程缺乏有效監督、控制、管理，也會使企業增加不必要的成本費用開支。隨著行業競爭的加劇，應建立起房地產企業全面成本控制的意識。

2.房地產成本管理和控制缺乏行之有效的方法

由于房地產行業普遍更重視開發和銷售環節，對成本管理和控制意識淡薄不重視。目前，大多數企業的成本控制，還停留在建安及財務領域的成本控制。缺乏有效全面的成本控制理念。企業對成本控制注重事中、事后控制，對成本預測不精細，成本控制缺乏科學性和全面性。

3.房地產企業成本控制制度設置不夠完善

很多房地產企業在成本控制上處于粗放狀態，成本控制制度體系不夠完善。房地產成本控制涉及建設單位、施工、監理企業的相互配合，貫穿房地產項目開發的各個方面，成本控制體系的職責權限的劃分不夠明確，相應的跟進、改善措施往往不到位。

4.管理人員的素質達不到要求

有些房地產企業雖然建立了相應的成本控制制度，但限于管理人員素質及管理水平達不到，成本控制沒有取得好得效果。房地產項目竣工以后，實際成本的控制考核賞罰不夠分明，導致各單位、各部門及員工對成本控制的積極性不高，成本控制不能落到實處。

四、影響房地產開發企業成本控制的因素

主要包括行業宏觀經濟形勢、行業競爭程度、合作關系、行業地位等。

1.行業新加入企業的競爭威脅

由于房地產企業的高回報，使得國內擁有大量現金的其他行業企業的成功人士，還有一些資金實力雄厚的國際公司都有計劃進入房地產行業，由此可以看出新進入者的威脅比較大。

2.供應商的議價能力

房地產企業的供應商可分為兩類：一類為政府，政府多為土地供應者，土地的稀缺性及政府對土地的完全壟斷使得土地供給缺乏價格彈性，因此這類供應商的價格議價能力強。這對企業成本控制是不力的，通常房地產企業都要以較高的成本獲得土地使用權；另一類為原材料供應商、建筑公司等，這類供應商議價能力較弱，房地產企業大都處于供應鏈的核心位置。房地產企業應加強這類可控成本的控制力度。

3.購買方議價能力

我國房地產偏向檔次高的客戶，低收入者一般無能力購買，并且消費者獲取房地產信息成本較高。這些原因決定購買者相對于開發商來說議價能力較弱。開發企業應發揮自身的優勢，在進行市場充分調研的基礎上，合理確定銷售價格，最大程度地保證企業的利潤空間。

4.當前競爭對手之間競爭的激烈程度

房地產企業是一個特殊行業，它的“產品”就是固定資產，耗資多，風險大。一般而言，它的退出成本很高。一旦進入這個行業，如果想半途而廢，成本是相當大的。這就決定了房地產行業競爭對手之間的競爭異常激烈。競爭激烈導致不確定因素的增加、土地競價的飆升，都使得房地產企業在充分競爭的市場條件下，必須以低成本定位才能提高企業的核心競爭力。

5.其他企業的替代品

房地產企業的商品就是商品房，作為替代品的政府保障性住房廉租房、經濟適用住房，這部分替代品價格低。隨著政府保障措施的完善，各地政府保障性住房投入逐年加大，但目前政府保障性住房數目不多無法滿足需求，對開發企業威脅較小，但在開發成本上未來將會給房地產企業競爭產生壓力。

通過房地產企業的行業環境分析我們可以看出，房地產企業對有些環節的成本控制能力較弱，而有些成本控制是企業掌握主動權的，房地產企業成本控制應根據行業特點對開發項目全過程成本做到均衡管理和控制。

五、房地產企業成本均衡管理和控制的對策

1.提高成本控制意識，建立健全成本控制體系

要逐步形成成本控制理念，建立健全成本控制體系，利用獎懲制度，促使企業所有員工提高成本控制意識，激勵員工自覺加強成本管理和控制。成本控制的環節應從建安和財務領域，擴大到房地產項目全過程：立項決策、規劃設計、設備購置、建筑施工、銷售等各個環節。涵蓋招投標、合同管理、設計變更、竣工決算、納稅籌劃、監理管控、資金成本等各個方面，房地產企業成本管控可謂是一個龐大的體系，我們要扎牢每一個籬笆，杜絕成本管理和控制的短板，努力降低企業成本，向管理要效益，提高企業效益，增強企業競爭力。

2.提高控制人員的素質，完善績效考核

任何制度、方法最后都要靠人去落實、去實現，因此在加強體系建設的同時，通過學習、培訓以及完善績效考核制度等方法措施，使得管理人員、員工的素質得到進一步提升，從而較牢固地樹立成本控制意識。將成本管理引入到績效考核中，對在職人員實行工作內容考核與成本管理考核相結合的方法，動態管理。通過建立科學合理的用人機制，使那些有經驗、懂技術、會管理、職業操守好的人員得到重用，激勵員工自覺加強成本管理和控制。

3.針對房地產企業行業的特征，對房地產項目開發全過程成本實行均衡管理和控制

（1）立項、土地征用環節

發改委立項備案通知書。在項目立項前，房地產商需要通過容積率和土地面積換算得到預計的土地費用，以此來對項目的可行性進行判斷。

房地產企業的通過土地招拍掛取得土地使用權。這個階段由于土地的稀缺性及政府壟斷開發商相對議價方面處于弱勢。但房地產企業要做好開發主體的謀劃，取得合法有效的土地價款票據，企業應妥善辦理好土地拆遷安置的各項事宜，控制好拆遷安置費用，為項目快速順利開工打好基礎。這對企業成本管理起著很重要的作用，最終直接影響企業利潤。

（2）設計與前期工程

設計費用在項目成本中所占比重不大，但房地產企業設計階段就確定了開發產品定位、檔次、主體結構、材料選用、設備品質等，設計的漏項還將直接影響項目的變更簽證，最終影響企業成本。可以說房地產開發項目的絕大多數成本在這階段就已經確定了。所以規劃設計管理對成本控制起到至關重要的作用。

前期工程涉及成本費用：包括項目整體性報建費、規劃設計費、勘測丈量費、“三通一平”費、臨時設施費、預算編制費、其他費用。費用成本明目繁多，開發企業應逐項落實到位，做到有效成本管控。

（3）項目施工建設環節

①加強建設階段各類合同簽訂管理，切實加強各類合同履約管理。各類超過標準限額的合同簽訂，應該按照規范流程，保證市場公平、公正發展，規范操作程序，使企業成本得到有效控制的重要措施。

②監理單位加強施工現場質量、安全、工程進度管理，從嚴控制施工過程中的簽證變更，這是加強企業成本均衡管理和控制的有效途徑。

4.預售環節的成本管理

房屋預售階段的定價、合理的折扣，與線上線下運營商的合作，商品房銷售的按揭貸款的銀行選擇，廣告費的投入，提高資金運轉速度快速回籠資金，節約企業資金成本，加強銷售環節的成本管理，是實現企業項目全過程均衡管理與控制的一個不可或缺的一部分。

5.項目竣工環節

項目竣工環節，對各建設項目進行竣工決算，工程竣工決算階段的成本控制是根據合同及有關變更簽證，圖紙等相關資料，報送相關的中介機構進行竣工決算審計，準確計算工程量，使審計后的結算真正體現工程實際造價。財務部門按照成本以項目為單位的配比原則，進行產品成本的歸集。財務核算應做到精細、準確，為最后房地產項目的土地增值稅清算打下基礎。這是房地產企業成本均衡管理和控制的最終環節。

篇(6)

1 部分房地產企業稅務風險控制模式

以現代企業的管理理論和科學的管理手段，完善有效的稅務風險防控體系，良好的稅收籌劃環境，實現企業稅收管理的重要內容，也是企業實現經濟效益最大化的重要管理手段。

1.1 風控模式一

中糧地產（集團）股份有限公司被審計曝光后，建立健全有效的科學的風險管理體制和考核機制，把加強內控機制建設、規范經營、防范和化解金融風險放在各項工作的首位，以培養員工具有良好職業道德與專業素質及提高員工的風險防范意識作為基礎，通過加強或完善內部稽核、培養教育、考核和激勵機制等各項制度，全面完善公司內部控制制度。

1.2 風控模式二

保利房地產（集團）股份有限公司是中國保利集團控股的大型國有房地產上市公司，業務涵蓋房地產開發、建筑設計、工程施工、物業管理、銷售以及商業會展、酒店經營等相關行業。國家一級房地產開發資質企業，由于加強企業風險管理，建立企業科學規范的風險管理體系，較好地把控房地產企業各類風險與關鍵控制點，2013年榮獲上市公司綜合實力第二名，風險控制第一名。

2 房地產企業稅務風險管理

我國稅收制度的完善和征管制度的改革對企業稅收遵從的要求越來越高的環境下，專業科學的企業房地產稅務風險控制模式非常重要。

根據《關于開展2014年全國稅收專項檢查工作的通知》（稅總發〔2014〕31號），房地產業再次成為指令性檢查項目，房地產業已連續13年被國家稅務總局列為年度專項檢查的行業。

房地產稅務風險管理的不良表現：

2.1 內部控制缺失或風險管理不健全

房地產經營業務多樣，經營活動復雜，一個項目的開發包括設計、建筑施工安裝、加工業、建材商貿、房屋銷售業、廣告、物業管理等諸多部門，不僅使房地產企業的財務日常處理的工作量大、成本核算也容易混亂，管理難度大。

2.2 稅控風險管理手段相對薄弱，管理資源缺乏，管理環節滯后，實際納稅遵從度時有差異

國家稅務總局稽查如隱瞞收入偷稅、虛增供料偷稅、虛列成本偷稅、多列支出偷稅、虛列成本偷稅、多種手段偷稅、虛假申報偷稅、隱瞞二手房交易價格偷稅等。

3 房地產開發企業稅務風險控制模式的建立

企業日常的經營活動要及時、全面地了解有關稅收法規，或對相關稅收法規的精神準確把握，在主觀上沒有偷稅的愿望，納稅時按照有關稅收規定去做，避免事實上的偷稅、逃稅，從而被補稅、罰款、加收滯納金、刑罰處罰以及聲譽損害等風險。房地產企業稅務風險管理控制模式：制定稅務風險控制方向、設置稅務風險管理邊界、組織稅務風險控制活動、分配稅務風險控制職責。使稅務風險控制在有效的規范的房地產商業模式下。

3.1 外部風控模式的建立

國家稅務總局對分管納稅人開展稽查管理，認為經常會出現很多問題。

3.1.1 房地產行業的收入虛假主要表現在銷售價格收入偏低的問題

①未取得售房許可證收取定金，未按預收賬款處理，隱瞞銷售收入。

②關聯交易銷售款不結轉或少結轉收入。開具收款收據，隱匿收入。

③代建轉開發，少申報收入，少繳稅款。拆遷補償收入不按規定確認收入。

④坐支售房款少計銷售收入。稅前超標準列支成本費用，減少應稅所得額。

⑤銀行按揭貸款資金不及時結轉收入。委托銷售房產不按規定確認收入。

⑥假承包經營少繳稅。假聯營將房地產對外投資入股分得利潤逃稅。

⑦工程尚未決算，長期掛在“應付賬款”、“其他應付款”和“預收賬款”等往來科目，不結轉或延期結轉應稅銷售額。

3.1.2 房地產行業的成本虛假主要表現為建筑成本偏高

①建安成本重復入賬，甲供材重復進入開發成本。

②收入費用配比方面不合理，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費、開發間接費等。

③以假發票虛列成本。

④多結轉成本等。

3.1.3 房地產行業的費用虛假主要表現各項成本的分攤費用的問題

①工資、福利費、業務宣傳費超標準列支費用。

②稅法不允許列支的項目。

例如，某企業開發項目當年實現預售收入1000萬元，預計計稅毛利率20%，期間費用及可扣除稅金150萬元，當年繳納企業所得稅16.5萬元；次年實現預售收入2000萬元，預計計稅毛利率15%，期間費用及可扣除稅金200萬元，當年繳納企業所得稅25萬元。第三年項目竣工交付使用，實現銷售收入3000萬元，期間費用及可扣除稅金為250萬元，項目計稅成本4200萬元。

企業財務人員作賬：項目竣工清算應補繳企業所得稅258.5萬元。

稅務稽查：應納所得稅262.5萬元。

3.2 內部風控模式的建立

3.2.1 一般房地產開發建設與經營的主要環節

3.2.2 涉及主要稅種

分為土地取得、建筑安裝和成品銷售三個環節，牽涉到企業所得稅、個人所得稅、土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、房產稅、契稅、印花稅等項稅種。

3.2.3 房地產項目投入大工期長

有些項目由于工程款項拖欠、資金困難或者工程未結算等原因雖然已經完工，甚至已投入使用多年，但長期不進行工程結算，也不進行稅款申報。

3.2.4 稅務風險控制模式的建立

通過建立“基礎管理信息+風險統計分析+納稅評估管理+應稅稽查準備”稅務風險控制模式，從信息管理到技術分析，精細化運營和精細化管理，實現科學規范有效的風險管控。第一道防控由業務運營和生產建設部門搭建，第二道防控由風險管理、合規管理、財務管理等部門搭建，第三道防控由稽核審計、統計部門搭建，第四道防線則由董事會和監事會搭建。

企業報表的基本信息來源以及賬面數字的變動趨勢，基礎信息、涉稅信息、財務信息 、運營信息，其相互關聯性可以測定企業的經營效率和合理分布，有助于降低經營生產的風險。也是企業公司治理和風險控制的“目標責任書”。強化企業管理意識，特別要抓住關鍵的財務數據和相關指標，有針對性地研究企業公司稅控管理和運營方略。

4 結束語

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關鍵詞：內部控制；分析；策略

在我國房地產企業發展的過程中，重經營、輕管理一直是其長期發展中的短板。我國不少房地產企業沒有充分的風險意識，在內部缺少風險管理文化，沒有充分地認識到風險因素對于企業發展的不利影響，難以滿足房地產行業的現代化發展要求。在新時期下，隨著國家對房地產調控的越來越嚴格，加強內部控制，做好風險管理，有利于房地產企業的穩健運行，提高企業資金利用效率，最終實現房地產企業的可持續發展。

一、房地產企業內部控制現狀分析

（一）內部控制意識薄弱

近年來我國的房地產企業得到了快速的發展，在資金、技術實力方面取得了明顯的進步。但是在進步的同時，還存在著管理方面的隱憂，例如部分房地產企業重視開發而忽略了內部控制管理，導致企業的經濟效益難以令人滿意。部分房地產企業在內部控制意識方面比較薄弱，對于內部控制的重要性認識不足，過分地追求企業的規模和短期的利益，沒有充分地認識到內部控制對于房地產企業發展的重要性。一些房地產企業由于沒有建立完善的風險評估系統，導致風險問題頻發，嚴重地干擾了企業的正常運行。此外，內部控制風險意識的薄弱，導致企業難以建立有效的風險預警機制，從而不能對風險進行充分地管控，最終造成了企業經濟上的損失。特別是在一些民營房地產企業中，由于過分地追求業績，而忽略了內部控制制度建設，沒有充分地適應現代企業的發展要求，在管理理念等方面比較落后，沒有相應的風險防范意識，最終影響了房地產企業的發展壯大。

（二）內部控制執行力度薄弱

目前我國的房地產市場得到了蓬勃的發展，房地產價格不斷地走高，房地產行業的繁榮也隱藏了不少嚴重的問題，例如部分房地產企業雖然建立了內部控制制度，但是由于沒有良好的執行環境，導致內部控制難以真正地落實。近年來隨著政府相關部門制定了一系列關于房地產企業內部控制的政策，例如企業內部控制規范等，但是由于其內容比較寬泛，缺少可以執行的細節，導致難以操作。在執行的過程中，一些房地產企業的內部控制制度不符合企業的實際，與企業的經營活動相脫節，都影響了內控制度的執行。此外目前我國在房地產企業內部控制人才方面也比較缺乏，很多房地產企業缺少專門的人才來實施內部控制，再加上內部控制所需要的綜合能力比較高，例如需要懂得金融、工程、財務、管理等方面的知識，我國在房地產企業內部控制方面的氛還不夠成熟，在人才隊伍建設方面還比較薄弱，這些因素的存在都影響了內部控制的執行效果。

（三）缺少完善的監督機制

目前我國不少房地產企業雖然建立了內部控制制度，但是對于內部控制制度的執行效果缺少嚴格的監督，導致內部控制的效果大打折扣。部分房地產企業重視內控制度的建立過程，而忽略了其效果的評估，導致內部控制缺少有效的約束。在部分房地產企業中，由于業務繁忙，所以對于內部控制缺少科學的評價，導致內部控制制度實施的過程中存在著比較大的自由度，最終影響了內部控制的效果。對于內部控制執行過程中，缺少完善的問責和懲罰機制，使內部控制制度執行的過程中出現了不少違規甚至舞弊的現象。因此有必要建立完善的監督機制，將內部控制與員工的發展結合起來，提高員工的積極性，最終促進內部控制的實施。

二、房地產企業加強內部控制的策略

（一）提高內部控制意識

房地產企業管理人員應當充分地認識到內部控制的重要性，在日常的管理工作中積極地參與到內部控制制度的建立和執行工作中，促進內部控制的實施，提高廣大職工的風險意識。內部控制制度的實施是一項長期的過程，特別是對于工程項目來說，其施工周期長，資本消耗比較大，通過不斷地提高內部控制意識，將風險管理和控制貫穿到企業發展的各個過程和各個階段中，只有通過這樣不斷地推進，才能真正地發揮內部控制的功效。房地產企業面臨著不少經營中的風險，風險的存在和發生對房地產企業的可持續發展帶來了威脅。因此充分地認識到風險的危害，才能提高內部控制的意識，才能加深對內部控制的認識。在房地產企業管理活動過程中，要不斷地提高風險防控意識，只有這樣才能認識到內部控制的重要性，才能真正地采取有效的措施和方法來管理風險。

（二）建立完善的內部控制組織

一些房地產企業由于沒有建立相應的內部控制組織，導致內部控制制度難以得到真正地落實，通過在企業內部建立完善的內部控制組織，對于發揮內部控制的作用具有重要的意義。內部控制組織應當平衡好企業發展與風險評估的關系，實現二者的有效結合，最終實現對風險的有效管理。內部控制部門應當做好風險的分析和識別工作，結合企業的實際情況建立相應的風險預警模型，在日常的工作中以模型為指導，建立嚴格的風險指導線，確保風險能夠真正的可控，例如合理地配置企業的貸款、債務比例等，做好資金的短期和長期的有效配置，分散風險，控制風險。內部控制部門應當做好風險的預測工作，準確地判斷企業發展過程中的風險，對于風險影響的大小等進行科學的分析，從而實現對風險的有效識別。對于房地產行業來說，其波動性比較大，在風險識別的過程中要綜合性地采取有效的方法，判斷風險的來源和類別，從而準確地評估分析，提出相應的改進措施。在建立內部控制組織部門的過程中，要提高其獨立性，能夠擺脫其它部門的掣肘，獨自行使其監督管理權力，切實地防止風險的發生。此外，還應當加強內部控制人才建設，加強對財務人員的培訓工作，使財務人員能夠熟悉房地產行業的各個流程，只有這樣才能切實地了解企業發展過程中可能存在的風險，做到內部控制的有的放矢，減少風險事件的發生。

（三）加強對內部控制的監督

加強內部控制的監督，對于發揮內部控制的作用，實現對風險的有效管理具有重要的意義。企業管理人員要加強內部管理，明確相關的責任人，對員工的職權進行嚴格的限定，將風險管理責任落實下去，從而實現對內部控制流程的監督。在企業內部應當建立內部控制評價制度，檢查測試內部控制制度的執行情況，這樣能夠及時地發現問題，減少企業的經濟損失。要對企業運行過程中的各項業務的風險進行追蹤，及時地發現其中的風險漏洞，從而進行相應的優化，減少風險的發生。為了明確企業運行過程中的風險，可以由企業內部組織審計或者由第三方審計部門對企業的內部控制進行監督，不斷地提高審計部門的獨立性。在監督的過程中，要圍繞風險關鍵點作為審計的重要對象，對于一些財務支出大、而且頻繁的項目應當做好其后期追蹤，從而達到風險檢查和預警的作用。為了進一步完善內部控制監督機制，應當對內部控制實施效果進行評價，這樣能夠突出監督機制的重點，使監督機制能夠隨著風險的變化而變化，及時地發現內部控制活動中的薄弱環節，從而切實地發揮監督機制的作用。

三、結束語

完善的內部控制制度，對于提高企業的風險管理水平，降低風險發生的頻率具有重要的幫助。企業管理人員要具有強烈的風險意識，將內部控制真正地落實到企業管理活動中，落實到具體的個人，落實到企業的各個部門中，貫穿到企業發展的各個階段，最終促進企業的風險管理，改善企業的內部控制環境。通過加強內部控制，建立完善的、科學管理體系，最終能夠使企業獲得長期的發展，對于提高企業的經濟效益，完善房地產企業的管理制度都具有積極的意義。

參考文獻：

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