序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產(chǎn)企業(yè)財務狀況分析范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

摘 要：近些年來，我國房價不斷上漲，國家加大了對經(jīng)濟的全面的宏觀調(diào)控，先后公布了不少有關土地和金融方面的相關政策。在這種大局勢下，房地產(chǎn)企業(yè)如何在復雜的市場環(huán)境中保持競爭力，使得企業(yè)具有長久的生命力，這就是一個值得探討的問題。本文運用杜邦分析方法分析典型房地產(chǎn)企業(yè)，根據(jù)分析的結果對房地產(chǎn)企業(yè)財務管理狀況進行評價并給與相應的建議。希望可以為我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理提供一些幫助。

關鍵詞 ：房地產(chǎn) 杜邦分析 陸家嘴

一、引言

房地產(chǎn)企業(yè)是進行房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的行業(yè)。21 世紀以來，我國經(jīng)濟飛速發(fā)展，其中相當大的部分是房地產(chǎn)業(yè)所做出的貢獻。與此同時房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也受到國家和政府的宏觀經(jīng)濟政策的影響。經(jīng)濟好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的也非常快。相反，經(jīng)濟形勢不景氣房地產(chǎn)企業(yè)回收資金緩慢，也會影響企業(yè)的發(fā)展。一方面房地產(chǎn)企業(yè)在飛速的發(fā)展，另一方面也存在很多的問題。因此，政府提出了許多限制性的政策來調(diào)控房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。這樣一來，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的挑戰(zhàn)也愈加嚴峻。作為資金密集型的企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)財務狀況直接影響著企業(yè)未來的盈利能力。因此如何根據(jù)財務狀況來了解企業(yè)的經(jīng)營狀況以及未來的盈余能力就顯得尤為重要。這不僅可以給廣大的投資者一個指引，還可以使得企業(yè)在發(fā)展過程中不斷發(fā)現(xiàn)自己的弱勢，讓企業(yè)保持穩(wěn)健的發(fā)展。

二、杜邦分析體系

通常我們可以通過利用上市公司財務報表的數(shù)據(jù)計算出相應的財務比率，進而了解企業(yè)的經(jīng)營狀況和盈利能力。杜邦分析是以凈資產(chǎn)收益率為核心的財務指標，通過財務指標的內(nèi)在聯(lián)系，系統(tǒng)、綜合的分析企業(yè)的盈利水平對企業(yè)財務進行綜合的分析。其基本思想是將企業(yè)凈資產(chǎn)收益率逐級分解為多項財務比率乘積。因為這種方法是由美國杜邦公司首先創(chuàng)造的，所以稱為杜邦分析法。圖1 是杜邦分析的系統(tǒng)圖：

三、基于杜邦分析法的上市房地產(chǎn)公司盈利能力因素分析凈資產(chǎn)收益率是杜邦分析體系金字塔模型的最上層比率，也是核心的比率。本文通過對篩選出來的100 家在近五年年持續(xù)經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)進行數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)，對于盈利企業(yè)，作用更加顯著的代表比率是總資產(chǎn)凈利率。因此本文將分別對權益乘數(shù)和資產(chǎn)凈利率對房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力的影響進行進一步分析。

通過對資產(chǎn)收益率的進一步分解，我們可以詳細的了解上市房地產(chǎn)公司的收入和費用支出的具體情況。本文主要運用總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、營業(yè)成本支出率、期間費用支出率、所得稅費用支出率四個指標進行分析。

四、我國上市房地產(chǎn)公司盈利能力的分析

我國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)繁榮十年之久，如何在動蕩的經(jīng)濟環(huán)境中繼續(xù)保持甚至提高自身的盈利能力，這個非常重要。本文以陸家嘴企業(yè)為例進行杜邦分析，了解企業(yè)財務狀況。

（一）資產(chǎn)收益率及其分解分析

（1）凈資產(chǎn)收益率可以用來衡量一個企業(yè)的總體的盈利能力。陸家嘴的資產(chǎn)凈利率2008—2012 五年間經(jīng)歷了先增加后減少的過程，由2008 年的5.15%上升至10.16%，再到2012 年的3.59%，2008-2012 年資產(chǎn)收益率總體的趨勢是下降，這也說明了陸家嘴房地產(chǎn)集團總體盈利能力逐漸下降。

(2)主營業(yè)務毛利率的各項影響因素具體分析。

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都經(jīng)營著許多業(yè)務，包括房地產(chǎn)租賃，酒店業(yè)，物業(yè)管理等等。那么下面我們將分析各項業(yè)務對主營業(yè)務毛利率的貢獻。見表2

由表2 可知，2008-2011 年房地產(chǎn)銷售和租賃一直是企業(yè)主營業(yè)務利率的主要來源。而且二者交替成為影響主營業(yè)務利率的主要因素。2008 年由于受到美國次貸危機的影響，房產(chǎn)銷售并不景氣，而房地產(chǎn)租賃則火起來。由此可見，外界的經(jīng)濟環(huán)境會影響企業(yè)的發(fā)展方向。2012 年企業(yè)把主營業(yè)務收入的重點轉(zhuǎn)移到動遷房轉(zhuǎn)讓上。目前偏遠郊區(qū)房產(chǎn)開發(fā)則主要集中在別墅上，購買者均是高收入人群。為了滿足大多數(shù)群眾的需求，把原低層樓房動遷改成高層，在原住戶入住的基礎上增加黃金地段的新住戶，企業(yè)的銷售收入也得以增加。

酒店業(yè)的變化不大，說明并不是企業(yè)的重心所在。物業(yè)管理是2010 年企業(yè)新逐鹿的一個產(chǎn)業(yè)。就近3 年的發(fā)展趨勢來看，物業(yè)管理每年的收入都在上升，對于企業(yè)的盈利的作用也是顯而易見的。未來普通住宅、拆遷房等均會改造成小區(qū)，因而物業(yè)管理將成為房地產(chǎn)企業(yè)未來主要發(fā)展的業(yè)務之一。

(3)陸家嘴集團這5 年的期間費用保持在較穩(wěn)定的水平上，只是在2009 年有較大幅度的比重下降。營業(yè)外收入的貢獻處于較大的波動狀態(tài)，而且作用不是很明顯，近4 年的貢獻一直在0.05%以內(nèi)。企業(yè)的中心仍放在了企業(yè)的主營業(yè)務上。

（二）權益乘數(shù)分析。

從這5 年的數(shù)據(jù)來看，從2009 年開始陸家嘴權益乘數(shù)逐漸上升，與此同時，凈資產(chǎn)收益率開始大幅度下降，直到2012 年才有一定程度的上升，而這上升的原因更多是因為2012 年資產(chǎn)凈利率的增加，這就說明，在目前情況看來，陸家嘴依靠大量負債獲得土地進而進行開發(fā)這個是具有很大風險的，企業(yè)在背負著沉重債務的同時短期無法獲得相應的回報，企業(yè)未來籌集資金會更加困難。

五、提高我國上市房地產(chǎn)公司盈利能力的建議

（一）樹立風險意識

企業(yè)應該具備預防企業(yè)風險的意識。在控制企業(yè)總風險方面，企業(yè)應該把握好經(jīng)營風險和企業(yè)財務風險之間的關系，在合理的范圍內(nèi)將總風險降到最低。在負債方面，企業(yè)要在結合企業(yè)現(xiàn)實情況的基礎上考察有哪些因素會影響負債，進而定下負債的數(shù)額。與此同時企業(yè)還應做好未來還款的規(guī)劃，使得企業(yè)在一個相對安全的范圍內(nèi)開展經(jīng)營活動。

（二）優(yōu)化資金管理范圍和程度

為了進一步強化房地產(chǎn)企業(yè)對資金的整體控制，企業(yè)應該在投資于高收益高風險項目時充分估計風險的大小。還要考慮到國家的政策、民風民俗、居民收入、通貨膨脹率等因素的影響，經(jīng)過嚴密的市場調(diào)查之后，由專業(yè)人員對項目進行規(guī)劃，進行開發(fā)進度安排，與此同時財務部門進行測度，制定詳細的費用測算，以便合理的利用和資金。

在資金流監(jiān)控方面，企業(yè)應該加強從前期預算，到中期資金流的流入流出，還有后期的結算總結對企業(yè)資金流整體的監(jiān)控，分析資金超出預算的原因，隨時糾正預算中不合適的地方，以便合理的利用資金。

（三）加速存貨周轉(zhuǎn)

篇(2)

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)，財務風險，風險預警機制

一、財務風險的內(nèi)涵

財務風險是企業(yè)財務活動中由于各種不確定因素的影響，使企業(yè)財務收益與預期收益發(fā)生偏離，因而造成蒙受損失的機會和可能。企業(yè)財務活動的組織和管理過程中某一方面和某個環(huán)節(jié)的問題，都可能促使這種風險轉(zhuǎn)變?yōu)閾p失，導致企業(yè)盈利能力和償債能力的降低，這種觀點從財務本質(zhì)角度出發(fā)來界定財務風險，外延廣泛，包括了所有財務活動的各種不確定性因素。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務危機出現(xiàn)的原因

(一)自身經(jīng)營特點，從房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營特點看，房地產(chǎn)開發(fā)項目具有開發(fā)過程復雜、周期長、涉及部門和環(huán)節(jié)多的特點。從土地獲得、市場調(diào)研、投資決策、建設施工，到銷售推廣、物業(yè)管理等開發(fā)過程，涉及多家合作單位，并接受規(guī)劃、國土、建設、環(huán)保等多個政府部門的監(jiān)督，從而使得開發(fā)商對開發(fā)工程的進度、質(zhì)量、營銷控制的難度增大。一旦某個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，將導致項目周期拉長、營業(yè)成本增加、收益大幅降低甚至虧損。

(二)資金結構，主要是指企業(yè)全部資金來源中權益資金與負債資金的比例關系。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金由自有資金、預售款、銀行貸款、經(jīng)營性欠款4部分組成，其中自有資金往往只占較小的比例，負債資金往往占企業(yè)全部資金來源的70%，有的甚至高達90%，一旦企業(yè)不能控制各類風險，出現(xiàn)不能支付到期本息的財務風險的可能性就非常大。

(三)財務管理水平，我國的房地產(chǎn)企業(yè)，特別是大型房地產(chǎn)企業(yè)都由國有資本控制或者本身就是國有企業(yè)轉(zhuǎn)化而來，國有企業(yè)所具有的諸如效率低下、管理水平不高、內(nèi)部激勵與約束機制不健全等缺陷時有體現(xiàn)。企業(yè)與內(nèi)部各部門之間及企業(yè)與上級企業(yè)之間，在資金管理及使用、利益分配等方面存在權責不明、管理混亂的現(xiàn)象，造成資金使用效率低下，資金的安全性、完整性往往無法保證。

(四)決策的風險意識，財務決策失誤是產(chǎn)生財務風險的又一重要因素。決策過程中，往往由于企業(yè)對投資項目的可行性缺乏周密系統(tǒng)地分析和研究，加之決策所依據(jù)地經(jīng)濟信息不全面、不真實以及決策者決策能力有限等原因，導致投資決策失誤頻繁發(fā)生。決策失誤使投資項目不能獲得預期地收益，投資無法按期收回，為企業(yè)帶來巨大的財務風險。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務危機預警指標的確立

本文在廣泛考察了在以往的國外和國內(nèi)相關研究中對最終預測模型有顯著貢獻的預測變量，參考了在實證研究中目前廣泛采用的財務和現(xiàn)金流變量，并結合我國實際情況，初步確定了24個預測變量。這24個預測變量主要反映了房地產(chǎn)企業(yè)五個方面的財務狀況，即：償債能力、經(jīng)營能力、獲利能力和未來成長基礎及能力。具體指標見表1。

四、房地產(chǎn)企業(yè)財務危機預警系統(tǒng)的對策

(一)房地產(chǎn)企業(yè)財務預警系統(tǒng)的架構

1.財務信息收集――傳遞機制

良好的財務預警分析系統(tǒng)必須建立在對大量資料統(tǒng)計分析的基礎之上。這些資料包括房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財務數(shù)據(jù)和外部信息(例如政府的政策、競爭對手的相關信息等)、房地產(chǎn)行業(yè)等相關數(shù)據(jù)，并形成一個資料系統(tǒng)。而且，這個系統(tǒng)應該是開放的，不僅包括內(nèi)部信息，還包括外部信息，最為關鍵的是，系統(tǒng)信息要不斷更新以確保信息的及時性、準確性和有效性。財務信息收集的對象主要是企業(yè)內(nèi)部財務信息和外部相關信息，而且數(shù)據(jù)資料系統(tǒng)可以通過信息的收集、剔出得到及時更新。

2.財務預警分析的組織機構

為使預警分析的功能得到正常充分的發(fā)揮，房地產(chǎn)企業(yè)應建立健全預警組織機構。該機構成員有企業(yè)經(jīng)營者、企業(yè)內(nèi)部熟悉管理業(yè)務，具有經(jīng)營管理知識和技術的管理人員組成，并聘請一定數(shù)量的企業(yè)外部管理咨詢專家。該機構相對獨立于企業(yè)的組織體系，獨立展開工作，但不直接干涉企業(yè)經(jīng)營管理過程，只對企業(yè)最高管理層負責。

3.財務危機分析機制

高效的風險分析機制是房地產(chǎn)企業(yè)財務預警系統(tǒng)的核心和關鍵。通過風險分析可以迅速排出對財務影響小的警情，從而將主要精力放在有可能造成重大影響的警情上。預警分析一般有兩個要素：即預警指標和扳機點(即預警指標的臨界點)。一旦評測指標超過臨界點，局部危機或者全面危機發(fā)生，應急計劃則應隨之啟動。在財務危機分析機制下，最為關鍵的就是預警指標的選擇和扳機點的確定。財務預警模型中的變量是關鍵財務指標，是形成預警結果的關鍵依據(jù)，診斷過程就是財務預警模型的應用，而其他指標知識幫助輔助判斷。對于扳機點的確定，不同的指標類型有著不同的設定，可以確定為行業(yè)均值或者歷史均值，甚至可以是一個區(qū)間。

4.財務危機處理機制

在財務危機分析清楚后，就應立即制定相應的預防、轉(zhuǎn)化措施，以減少危機帶來的損失。財務危機處理機制主要包括應急措施、補救方法、改進方案。其中應急措施主要是面對財務危機，應該采用何種手段去規(guī)避，控制事態(tài)進一步惡化；補救方法主要是如何采取有效措施盡可能減少損失，將損失控制在一定范圍內(nèi)；改進方案主要是如何改進企業(yè)經(jīng)營管理中的薄弱環(huán)節(jié)，杜絕和避免類似的財務危機再度發(fā)生。

(二)財務危機預警系統(tǒng)的日常監(jiān)控

1.財務危機監(jiān)測財務危機主要表現(xiàn)為財務支付風險和財務結構風險

財務支付風險可以通過以下幾個方面加以監(jiān)測：(1)現(xiàn)金流動能力。企業(yè)年度現(xiàn)金流入總量能否保證房地產(chǎn)開發(fā)項目的各項強制性支出需要，例如：貸款利息、工資以及其他必需的投入。如果不能保證需要則應引起管理層的注意。

(2)資產(chǎn)變現(xiàn)能力。房地產(chǎn)企業(yè)相對于制造業(yè)之類的企業(yè)，固定資產(chǎn)比例較少，主要表現(xiàn)為暫時未能出售的物業(yè)，開發(fā)商能否按照既定的銷售節(jié)奏，即開發(fā)期、開盤初期、銷售中期、收盤期四個階段完成銷售工作是房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)能否順利變現(xiàn)的關鍵，一般而言，房屋能越早的出售，資產(chǎn)變現(xiàn)能力就越強，如果發(fā)生滯銷，則開發(fā)商就需要注意了。

(3)逾期負債率。包括未能在法定、約定期限內(nèi)付款而欠繳的稅費、工資、銀行貸款本息和工程款等。這是企業(yè)發(fā)生財務危機最直接表現(xiàn)，所以應密切關注企業(yè)是否存在大量逾期負債。

2.經(jīng)營風險監(jiān)測

經(jīng)營風險是導致企業(yè)發(fā)生財務危機的深層次原因。一般指企業(yè)因經(jīng)營決策失誤、管理不善而造成的可能損失或經(jīng)濟效益低下。經(jīng)營風險大小反映了企業(yè)經(jīng)營者管理水平和市場預測能力的高低，它對企業(yè)經(jīng)濟效益具有決定性的作用，也最終影響了企業(yè)財務危機的程度。它可以通過以下幾個指標加以監(jiān)測：(1)市場需求的變化。市場供應量、市場購買力、市場價格等反映供需狀況指標的動態(tài)性和不確定性，導致供需的動態(tài)性和不確定性，進而極易導致供給與需求之間的不平衡而形成市場供需風險；反過來，市場供需不平衡會導致大量商品房空置滯銷，使投資者承受資金積壓的風險。在其他條件不變的情況下，其房屋市場需求越穩(wěn)定，經(jīng)營風險越小。

(2)產(chǎn)業(yè)政策的變動。國家產(chǎn)業(yè)政策的變化影響房地產(chǎn)商品需求結構變化，決定著房地產(chǎn)業(yè)興衰。國家強調(diào)大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)會直接促進城市商業(yè)和服務業(yè)、樓宇市場的繁榮；政府通過產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整，降低房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位，緊縮投資于房地產(chǎn)業(yè)的資金，將會減少房地產(chǎn)商品市場的活力，給房地產(chǎn)投資商帶來損失。這種損失不一定體現(xiàn)在房地產(chǎn)商品的絕對價格降低上，主要體現(xiàn)為市場交易活動的減少。

(3)房屋銷售價格的變動。目前我國房地產(chǎn)商品價格雖然面臨國家更嚴格的宏觀調(diào)控，但漲勢不見回落。這對于房地產(chǎn)企業(yè)來說是一把雙刃劍，如果房地產(chǎn)價格漲得太高太快，極有可能導致消費者購買力下降，從而導致樓盤不能按既定計劃銷售。

(4)管理者的素質(zhì)和經(jīng)驗。一個擁有豐富經(jīng)驗和科學管理的領導就比沒有經(jīng)驗、盲目管理的領導者風險要小。

3.日常監(jiān)控與年終財務狀況的結合

會計電算化的廣泛應用使企業(yè)的信息傳遞方式已從桌面財務轉(zhuǎn)變?yōu)榫W(wǎng)絡財務，這就為企業(yè)的日常監(jiān)控，提供了實現(xiàn)的可能。具體來說，房地產(chǎn)企業(yè)財務部門可運用財務信息實時報告系統(tǒng)軟件對其進行財務支付風險和財務結構風險的監(jiān)控，管理部門可在日常生產(chǎn)經(jīng)營管理過程中監(jiān)控管理風險，而市場銷售部則時時監(jiān)控市場營銷風險。企業(yè)內(nèi)部局域網(wǎng)的發(fā)展在某種程度上可使這些財務危機監(jiān)控和經(jīng)營風險監(jiān)控的信息更加及時準確地反映到企業(yè)管理當局。

五、結論

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中，會面臨諸多問題，這些都將可能導致財務危機的發(fā)生，尤其是對于我國目前金融體系不完善，房地產(chǎn)法律法規(guī)不健全的環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)時刻需要警惕企業(yè)財務狀況會陷入危機。為此，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中，需要隨時監(jiān)測自己的財務狀況，如發(fā)現(xiàn)有財務危機的征兆存在，則運用各種定量和定性的分析方法，全面檢查公司的財務狀況，找出處于惡化趨勢的項目和原因，及時調(diào)整其財務活動，有效地阻止和抑制不利事態(tài)的發(fā)展，將企業(yè)的財務危機降到最低程度，從而保證其生產(chǎn)經(jīng)營活動正常進行。

參考文獻：

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[4]王曉曼.財務預警指標體系的構建思路.建筑，2007/11.

篇(3)

【關鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財務問題；對策研究

1.房地產(chǎn)企業(yè)財務現(xiàn)狀分析

房地產(chǎn)企業(yè)在我國剛剛起步，但是屬于朝陽產(chǎn)業(yè)，發(fā)展?jié)摿薮螅欢康禺a(chǎn)業(yè)自身具有投資量大，投資時間長等特點。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般需要通過貸款融資用于項目開發(fā)和建設，而運用貸款融資就會帶來一系列的財務問題。隨著市場經(jīng)濟的深入發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)整體規(guī)模也越來越大，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭也日趨激烈。而財務問題是影響房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益的重要因素，如果房地產(chǎn)企業(yè)不能很好處理財務問題，很難在激烈的市場競爭中獲取成功。我國房地產(chǎn)企業(yè)，首先從財務資源的來源上看，財務資源來源較少，主要表現(xiàn)在融資難，周轉(zhuǎn)資金少。其次，我國房地產(chǎn)企業(yè)財務管理和監(jiān)督體系的不完善是影響企業(yè)財務正常運行的重要問題，很多房地產(chǎn)企業(yè)沒有建立與自身企業(yè)發(fā)展相適應的財務運行體系。最后，從房地產(chǎn)企業(yè)的管理意識來看，房地產(chǎn)企業(yè)財務管理問題的意識不是很強，很多企業(yè)只是注重貸款和拿地，而忽視了企業(yè)財務的管理和監(jiān)督。因此，在進行房地產(chǎn)開發(fā)投資決策前一定要在考慮自有資金和可貸資金的基礎上，同時加強和完善房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理和監(jiān)督體系，并增強企業(yè)財務管理的意識，最終實現(xiàn)降低企業(yè)成本、增加企業(yè)利潤，提高企業(yè)經(jīng)濟效益的目的。

2.房地產(chǎn)企業(yè)財務問題分析

2.1 財務資源較少

我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設的主要動力因素是資金驅(qū)動型。在現(xiàn)行條件下，房地產(chǎn)企業(yè)自身所有的資金相對較低，主要用于解決前期的拿地問題，而對于后期的房地產(chǎn)開發(fā)和建設，則更多的是依賴各種融資途徑和銷售所得的資金回籠予以解決。因此，銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)資金正常運行的重要組成部分。很多房地產(chǎn)企業(yè)不顧銀行借貸的高額成本以及如期不能償還的風險，大量的借貸銀行資金帶來了很大的財務問題[1]。

房地產(chǎn)企業(yè)資金來源較少還表現(xiàn)在借貸資金困難，資金周轉(zhuǎn)不通暢。房地產(chǎn)企業(yè)受自有資金和實力的限制，償款付息的能力相對比較差，銀行為了避免企業(yè)貸款可能帶來的風險，通常會對投向房地產(chǎn)行業(yè)的貸款設定較高的門檻，造成房地產(chǎn)企業(yè)貸款特別難，成本特別高。很多房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)而向擔保機構貸款，目前，從全國各個地方的擔保機構的的擔保數(shù)據(jù)來看，很多擔保公司的擔保能力還非常有限，擔保費用比銀行貸款相對偏高，出借能力明顯不足且擔保機構自有擔保資金十分有限，抵抗市場風險能力較差，難以滿足廣大房地產(chǎn)企業(yè)龐大的資金需求量。

2.2 財務管理和監(jiān)督體系的不完善

（一）資金管理體系比較混亂。一是很多企業(yè)雖然制定了比較詳細的投資和開發(fā)建設計劃，卻沒有把相應的計劃目標進行層層分解，制定出更加詳細的實施步驟加以有效地實施。二是公司對開發(fā)建設項目投入的成本過高，無法對企業(yè)資金進行集中合理的分配和控制，資金運行效率相對比較低下。

（二）貸款途徑單一，由于房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，其資金來源主要依靠銀行貸款。隨著國務院陸續(xù)加緊對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控、多次上調(diào)銀行借貸資金比率等一系列政策，銀行系統(tǒng)貸款監(jiān)管越來越緊，房地產(chǎn)行業(yè)從銀行獲得信貸資金的門檻會越來越高，同時可以獲得的信貸資金總量也會越來越少。

（三）審計監(jiān)督不規(guī)范。雖然很多房地產(chǎn)企業(yè)設置了內(nèi)部財務監(jiān)管部門，制定了財務監(jiān)督制度，但由于各種原因財務監(jiān)管部門難以準確有效的發(fā)揮相應作用，監(jiān)管不力[2]。

2.3財務管理問題意識不強

一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒能對開發(fā)建設項目進行合理科學的規(guī)劃，一旦項目開始開發(fā)建設，資金不能如期到位，企業(yè)就面臨這兩難的境況，直接造成巨大的財務損失。二是房地產(chǎn)企業(yè)負債過高。很多房地產(chǎn)企業(yè)不考慮自身的償債能力，從銀行借貸大量資金用于開發(fā)建設。部分房地產(chǎn)企業(yè)在從銀行貸款無望時，為了解決自身資金問題，將融資的希望轉(zhuǎn)向了民間資本，很多企業(yè)的股東向自己的親戚朋友借貸，在以上途徑均不能獲得貸款的情況下，不得不向高利貸私人或地下錢莊借貸，這些貸款資金不但來源不合法，而且利息率普遍比銀行高，償還風險大。

3.房地產(chǎn)企業(yè)財務問題對策

3.1合理拓寬融資途徑

在各地房地產(chǎn)企業(yè)財務資金匱乏的前提下，應該盡量聘請具有一定資質(zhì)的財務專員，發(fā)揮這些人員的作用，讓他們?yōu)槠髽I(yè)尋找財務資金。由于企業(yè)的財務資金對企業(yè)的生存起著核心的作用，所以房地產(chǎn)企業(yè)應根據(jù)自身條件，利用社會內(nèi)部的廣大有利條件，對企業(yè)自身有限的財務資源進行合理整合搭配。

3.2完善企業(yè)財務管理和監(jiān)督體系

3.2.1改善企業(yè)的內(nèi)部資產(chǎn)結構，建立合理的董事會管理制度

房地產(chǎn)公司要對企業(yè)進行有效的掌控和管理，確保財務政策與財務計劃的有效實施，就必須對公司進行有效地掌控和管理。要真正確立房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的核心地位，有效的實現(xiàn)對企業(yè)財務的管理和運行，房地產(chǎn)企業(yè)必須從制度上、責任上、權限上及監(jiān)管過程等方面，建立合理的董事會治理管理制度，針對不同的開發(fā)建設項目制定相應的計劃，采取不同的財務監(jiān)管模式[3]。

3.2.2財務預算制度化

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設過程中，財務預算存在很多的突發(fā)因素，這些都對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設項目的經(jīng)濟效益起著重要的作用。房地產(chǎn)企業(yè)財務部門應以開發(fā)建設項目的整體預算為基礎，對企業(yè)資金的整個的運行過程以及最后的分配結算等做出具體安排。在項目預算方面，企業(yè)財務部門要對項目建設的整個投入進行精確地研究部署、從項目的開發(fā)，設計、施工、結算等內(nèi)容進行整體預算，嚴格執(zhí)行財務預算編制，從而提高開發(fā)建設項目在決策階段的精確性，盡可能地減少決策失誤帶來的財務損失。

3.2.3加強資金監(jiān)管

房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)建設項目往往不能如期完工，大量借貸資金閑置，資金利用率低下，資金運行不暢。因此，要加強資金的流動管理，制定合理的資金流動監(jiān)管制度，確保企業(yè)日常運營對資金的需求。在財務收支上要實施嚴格的財務監(jiān)管，合理安排資金流向，確保開發(fā)建設項目建設和施工的資金需求；同時增強企業(yè)貸款償還能力，提高企業(yè)信用。

3.2.4房地產(chǎn)企業(yè)要進行資金成本監(jiān)控

對項目開發(fā)建設的整個過程都實行成本監(jiān)控。房地產(chǎn)開發(fā)項目成本監(jiān)控是房地產(chǎn)開發(fā)建設項目財務管理的重要組成部分，是整個財務管理的核心。對從開發(fā)建設到最后的結算都要實行嚴格的成本計算和控制，確保資金得到最有效的利用[4]。

3.2.5加強外部審計監(jiān)督

企業(yè)通過內(nèi)部審計，可以通過內(nèi)部的監(jiān)督審計及時發(fā)現(xiàn)和解決企業(yè)的財務問題，同時也能起到加強內(nèi)部審計對公司的監(jiān)督作用。但是僅僅只靠內(nèi)部的審計監(jiān)督還是遠遠不夠的，必須加強社會外部對企業(yè)的審計監(jiān)督，社會外部的監(jiān)督相對比較公開，也比較公平，公正。因此，企業(yè)還應通過社會外部的審計機構對其公司進行外部審計。

4.結語

總而言之，在當今市場經(jīng)濟的條件下，財務問題已成為我國房地產(chǎn)企業(yè)迫切需要解決的現(xiàn)實問題。因此，通過對房地產(chǎn)企業(yè)財務狀況存在的基本問題進行分析，并通過對房地產(chǎn)企業(yè)財務資源的相對匱乏，財務管理和監(jiān)督體系不健全，加上財務問題意思的淡薄等各個方面的問題進行具體分析。同時提出解決困擾房地產(chǎn)企業(yè)財務問題的策略，最終保證房地產(chǎn)企業(yè)獲得長期的經(jīng)濟效益以及得到穩(wěn)定的發(fā)展。

參考文獻：

[1]王海濤.試論公司財務管理問題[J].公用事業(yè)財會，2010（2）.

[2]劉海霞.試析房地產(chǎn)企業(yè)財務問題與對策[J].時代金融，2012（11）.

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【關鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè);財務危機;策略;研究

一、房地產(chǎn)企業(yè)的概述

所謂的房地產(chǎn)就是從事房地產(chǎn)開發(fā)建設、租賃經(jīng)營及相關中介服務等經(jīng)濟活動的獨立產(chǎn)業(yè)部門。它主要包括土地開發(fā)、房屋買賣、房屋租賃、物業(yè)等，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營是屬于周期性質(zhì)的。同時它的發(fā)展也能夠帶動相關企業(yè)的發(fā)展，其中包含建筑業(yè)、建材、機械、家電制造、家具銷售以及相關的服務行業(yè)，因此對于新時代的發(fā)展來說，房地產(chǎn)企業(yè)是國民經(jīng)濟發(fā)展的促進因素和經(jīng)濟支柱，還可以體現(xiàn)出一個國家的經(jīng)濟發(fā)展水平。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務危機產(chǎn)生的原因

(一)財務管理人員缺少財務管理危機意識。房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理人員由于門檻低，很多都缺乏對房地產(chǎn)企業(yè)的了解和缺少財務的知識，再加上房地產(chǎn)企業(yè)的財務結構混亂，自然管理人員對于房地產(chǎn)企業(yè)的財務危機的意識就很淡薄，很多人對房地產(chǎn)企業(yè)的財務危機無動于衷。而房地產(chǎn)企業(yè)在進行房產(chǎn)的經(jīng)營決策的時候往往沒有依據(jù)企業(yè)的財務情況進行分析，對企業(yè)未來即將面對的財務風險沒有得到充分的認識，這很容易導致企業(yè)的決策失誤，這種失誤的結果無可想象。當房地產(chǎn)企業(yè)的財務狀況出現(xiàn)問題的時候，財務管理人員對危機的認識不足，在面對危機的時候缺少合理的解決措施，也就沒有辦法化解財務危機的負面影響。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債的幾率大。房地產(chǎn)企業(yè)的主要經(jīng)營特征是資金的使用率大，回收需要一定的時間，這就導致資產(chǎn)的負債率增大。很多房地產(chǎn)商在進行融資或者集資的時候，一般都把快速籌集到所需資金啟動自己的項目當做首要思考問題，或者利用籌集到的資金來為企業(yè)擺脫資金不足的問題，而大都忽視對企業(yè)整體經(jīng)營狀況的思考和分析，或者企業(yè)進行融資的整體規(guī)劃問題，鑒于這樣的情形，企業(yè)在經(jīng)營的路上負債的幾率是很大的，所以企業(yè)需要支付的利息費用也是應該在考慮的范圍內(nèi)，這筆費用也加大了企業(yè)的財務危機的出現(xiàn)，一般情況下企業(yè)認為高的負債率經(jīng)營是能夠擴大企業(yè)資本的回收的，但是卻忽視了高負債率給企業(yè)帶來的財務風險。

(三)房地產(chǎn)企業(yè)盲目擴大企業(yè)經(jīng)營范圍。在我國的現(xiàn)代化進程中，房地產(chǎn)企業(yè)屬于高利潤的企業(yè)，因此受到廣大企業(yè)家的青睞，各地的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速，發(fā)展勢頭過猛，大家都想把自己的房地產(chǎn)企業(yè)做強，成為行業(yè)領頭羊，因此大家都盲目地進行擴張。房地產(chǎn)企業(yè)的資金流動性強，同時資金使用量大，資金的剩余也很多，因此在剩余資金的時候企業(yè)就想著去擴大自己的經(jīng)營范圍，以提高自己的市場競爭力，但是市場競爭是受市場經(jīng)濟的調(diào)控的，這樣的方式也提高了我國房地產(chǎn)企業(yè)的投資熱情，導致我國的房價上漲厲害，企業(yè)家們就看到了可觀的利潤，完全忽視了財務的風險的存在，大家都這樣的盲目經(jīng)營，也會影響到整個房地產(chǎn)的圈的發(fā)展，最終帶領很多房地產(chǎn)企業(yè)走向財務危機。

(四)房地產(chǎn)企業(yè)組織結構不合理。房地產(chǎn)企業(yè)因為投資的項目很多，因此旗下的子公司也就很多，這是為了更好的管理每一個公司，但是卻會給企業(yè)的發(fā)展帶來管理風險和難題。一個房地產(chǎn)公司有一個總公司，還有很多子公司，他們之間的關系是委托的關系，每一個子公司都有自己的獨立經(jīng)營的權力，資金的使用也就出現(xiàn)差距，導致子公司和總公司之間財務信息不真實出現(xiàn)。總公司獲得的財務信息會存在不確定性，因為總公司的放權行為，導致子公司的經(jīng)營理念和經(jīng)營方式脫離了總公司的發(fā)展目標，總公司就很難控制和管理子公司的財務工作，這不僅加大了房地產(chǎn)總公司的財務危機，也是阻礙企業(yè)的發(fā)展，造成這種局面的原因就是房地產(chǎn)企業(yè)的組織結構不合理造成的。

(五)國家宏觀政策調(diào)控作用。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展要在國家房地產(chǎn)的各項法規(guī)的基礎上開展自己的經(jīng)營活動。我國房地產(chǎn)的大部分資金來源于銀行的貸款，因此政府要想對房地產(chǎn)業(yè)進行管理，就只要對銀行進行施壓就行，壓縮企業(yè)的貸款數(shù)額，實行嚴肅的貨幣政策，這樣的手段，影響的不是只有企業(yè)的成本，還有企業(yè)貸款利率，這種做法也會影響到企業(yè)的銷售，最終企業(yè)的資金回籠較慢，影響企業(yè)的擴大經(jīng)營。現(xiàn)在我國有一些針對房地產(chǎn)泡沫的影響策略，這會嚴重打擊房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，如果國家對房地產(chǎn)企業(yè)實行市場調(diào)控的時候，那么企業(yè)就會突發(fā)財務危機，給企業(yè)弄一個措手不及的局面。

三、針對房地產(chǎn)企業(yè)的財務危機提出的防范策略

(一)對企業(yè)財務工作做好規(guī)劃。房地產(chǎn)企業(yè)的財務規(guī)劃工作是預防企業(yè)財務危機出現(xiàn)的有效措施，企業(yè)的財務工作要在企業(yè)規(guī)劃的范圍內(nèi)進行。房地產(chǎn)企業(yè)可以定期對財務規(guī)劃做總結和分析，結合企業(yè)的發(fā)展實際情況，來調(diào)整企業(yè)財務規(guī)劃，以適應企業(yè)的發(fā)展，對企業(yè)會面臨的問題進行整理，有效的防止企業(yè)財務危機的出現(xiàn)。企業(yè)做好財務規(guī)劃的內(nèi)容是資金的使用情況，適用范圍;企業(yè)財務的收入與支出;企業(yè)資金的結構成本等，分析企業(yè)的財務落實情況，預防企業(yè)財務危機。同時房地產(chǎn)企業(yè)應該不同情況不同政策，對待發(fā)展的每一階段都要做好分析工作，不管企業(yè)是縮減投資成本還是加大投資數(shù)額，都應該在了解自己企業(yè)的財務情況下通過合理的分析，科學的預測，來選擇合適的投資策略，符合企業(yè)當前的發(fā)展需要，預防財務危機。

(二)加強房地產(chǎn)企業(yè)財務管理工作。房地產(chǎn)企業(yè)重視對財務工作的管理，是減少企業(yè)財務危機出現(xiàn)的重要表現(xiàn)，也是實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)進一步發(fā)展的重要作用，因此房地產(chǎn)企業(yè)可以完善企業(yè)投資戰(zhàn)略，完善企業(yè)的利潤分配制度，同時更要對企業(yè)的財務管理工作做好管理，管理財務的基礎工作報表，明確財務人員的職責，保證財務信息的真實性，最終企業(yè)的監(jiān)督部門也要發(fā)揮作用，監(jiān)督企業(yè)的財務工作，這不僅對財務工作的規(guī)范管理，同時也是增加企業(yè)的競爭力，合理的利用資金，把企業(yè)的實際需要與企業(yè)的發(fā)展特點有機結合，推動房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展。

(三)建立房地產(chǎn)企業(yè)預警機制。房地產(chǎn)企業(yè)建立自己的預警機制，是避免企業(yè)發(fā)生財務危機的有效措施，因為房地產(chǎn)企業(yè)是具有多變性和不確定性的，所以應該防止財務危機發(fā)生房地產(chǎn)企業(yè)中，并為此作出努力。房地產(chǎn)企業(yè)的危機不是很顯現(xiàn)的存在于企業(yè)中，而是隱藏的很神秘，所以需要我們不斷的預防和觀察，而預警機制就是起到預防的效果，一旦覺察到企業(yè)即將面臨的預警機制，那么企業(yè)的各個部門就應該行動起來，做好應對措施，及時扼殺在萌芽中，進而充分發(fā)揮出預警機制在企業(yè)中的作用，保存自己的利用價值，為企業(yè)的預防服務。

(四)采用資金集中管理模式。資金集中管理的方式主要發(fā)生在總公司與子公司的房地產(chǎn)企業(yè)中。總公司可以對子公司的資金進行統(tǒng)一管理，及時掌握各公司的資金使用情況和收入情況，然后依據(jù)各公司的發(fā)展勢頭，來優(yōu)化資金配置，分配資金。總公司對資金的集中管理，避免資金的浪費，這也是對各公司的財務工作的管理，有統(tǒng)一的工作方法和管理模式，可以控制資金的流向，控制企業(yè)的現(xiàn)金流。這也是對整個企業(yè)的經(jīng)營和財務活動進行統(tǒng)籌管理，及時地了解公司資金的流向、流量和存量等財務狀況，有效地監(jiān)控各公司資金的使用情況，合理分配和使用總公司資金，滿足重點項目的資金需求，加快資金的周轉(zhuǎn)效率，從而提高整個集團公司資金使用效率，減少財務危機的發(fā)生。

(五)房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式要科學。房地產(chǎn)企業(yè)在了解自己面臨的財務危機的基礎上要選擇適合自己的融資方式，以增加現(xiàn)金，減少財務危機的出現(xiàn)。企業(yè)的財務危機很高的時候，要利用銀行借款或者債卷的形式來降低財務危機;當財務風險非常低的時候，通過債券市場或者銀行進行大量舉債，以此提高資本回報率，減少財務危機的發(fā)生幾率，促進房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。因此房地產(chǎn)企業(yè)應該根據(jù)自身的財務危機程度合理選擇融資方式。

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展速度和特性決定了它在發(fā)展中要面臨的財務危機，危機不可清除，只有有效的減少和做好充足的防范就可以避免財務危機給企業(yè)的發(fā)展帶來積極影響。本文主要講述了房地產(chǎn)企業(yè)的概況以及房地產(chǎn)企業(yè)存在的危機的原因，以此為下文提出的合理的措施避免房地產(chǎn)企業(yè)的財務危機問題提出的防范策略，以幫助房地產(chǎn)企業(yè)面對風險臨危不懼，拿出自己的應有的工作熱情，幫助企業(yè)渡過難關。

【參考文獻】

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［2］阮萍，陳志敏．對房地產(chǎn)與投資風險的認識［J］．經(jīng)濟問題探索，2000(04)

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關鍵詞：房地產(chǎn)；財務風險；目標；構建；措施

中圖分類號：F275 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）030-000-01

一、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析

我國國民經(jīng)濟發(fā)展的速度比較快，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展狀況較好，是國民經(jīng)濟中的重要組成部分。房地產(chǎn)行業(yè)主要以土地和建筑物為其日常經(jīng)營對象，是從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設、經(jīng)營、管理和服務等多種經(jīng)濟活動為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，具有先導性和基礎性，在國民經(jīng)濟中發(fā)揮著一定的帶動性作用。市場經(jīng)濟不斷發(fā)展，城市化水平走勢穩(wěn)步提高，同時人口流動增加和居民消費水平的不斷提高增加了居民對住宅的需求，因此人們對房屋的需求較為強烈，房地產(chǎn)行業(yè)處于買方市場。

但是，2011年國家針對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展頒布了一系列政策，比如出臺了限購、限貸、上調(diào)存款準備金率和利息率等政策，強化了對房地產(chǎn)企業(yè)的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展不容樂觀，其行業(yè)競爭性逐漸增大。由于政府的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)的高收入和高利潤等特點被打破，出現(xiàn)了部分撤資現(xiàn)象，日常的資金營運工作質(zhì)量直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展狀況，企業(yè)在進行市場運作過程中需要面臨的市場風險系數(shù)增大。在這樣的經(jīng)濟發(fā)展背景下，房地產(chǎn)企業(yè)對內(nèi)需要構建財務風險管理體系，轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)企業(yè)在財務危機前的被動局面，提高自身的綜合競爭實力，保證財務管理工作的順利開展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務風險管理目標

筆者認為，房地產(chǎn)企業(yè)財務風險管理目標是動態(tài)的，是在風險管理過程中不斷進行調(diào)整的，因此風險管理目標可以將風險作為管理目標區(qū)分的重要劃分線。

在風險對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生影響之前，企業(yè)財務風險管理目標主要是為了實現(xiàn)成本支出合理并保證工程項目的安全開展。房地產(chǎn)企業(yè)作為一種經(jīng)濟組織，其經(jīng)營管理的目標就是實現(xiàn)自身經(jīng)濟利益最大化，因此其會選擇預期收益或者是預期收益現(xiàn)值最高的投資方案，而且會盡可能的控制成本，以期通過合理的成本支出獲得合理的經(jīng)濟收入。同時，房地產(chǎn)企業(yè)十分重視工程項目安全生產(chǎn)，安全生產(chǎn)直接影響到企業(yè)對工程的投入成本，同時還影響企業(yè)的形象和工程項目的進度。

在風險對房產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生影響之后，企業(yè)財務風險管理目標主要是為了保證企業(yè)正常運營和實現(xiàn)企業(yè)的項目預期目標。財務風險的產(chǎn)生會直接對企業(yè)的財務狀況帶來負面影響，甚至對房地產(chǎn)企業(yè)帶來重大的經(jīng)濟損失，因此在風險產(chǎn)生之后，房地產(chǎn)企業(yè)需要盡可能降低財務風險對企業(yè)造成的損害，保證資金營運健康，以便保證企業(yè)的正常運營。同時，房產(chǎn)企業(yè)財務風險管理需要控制風險對項目開展的影響，縮小并調(diào)整企業(yè)在實際運行和計劃過程中出現(xiàn)的偏差，使得工程項目的收益達到預期目標。

三、房地產(chǎn)企業(yè)構建財務管理體系應該財務的措施

無論是房地產(chǎn)企業(yè)還是其他類型的企業(yè)，其構建財務管理體系都需要從三個方面入手，即財務風險識別、財務風險評估和財務風險防控。

（一）財務風險識別方面應該采取的措施

房地產(chǎn)企業(yè)要做好財務風險管理體系構建工作，首先就要根據(jù)企業(yè)的性質(zhì)選擇科學合理的財務風險識別辦法，保證財務風險識別工作的嗜沸裕以便為風險防控和評估工作提供必要的信息，為風險管理部門提出針對性的管理方法和手段提供依據(jù)。其次，房地產(chǎn)企業(yè)在風險識別方面要重視財務風險調(diào)查表的使用，可以使用風險調(diào)查表對企業(yè)的財務風險識別工作進行輔助，以便對風險定性因素進行識別，幫助房地產(chǎn)企業(yè)迅速判定自身是否正面臨著財務風險。財務風險識別表簡單可靠，對企業(yè)的初步自查風險管理工作具有重要的積極作用。

（二）財務風險評估方面應該采取的措施

財務風險評估工作的開展需要有風險評估指標，可以將風險評估指標分為定量指標和定性指標。定量指標可以分為財務效益指標、資產(chǎn)運營指標、償債能力指標、發(fā)展能力指標等等，不同的指標下又可以分為不同的評估內(nèi)容和指標。風險評估的定性指標可以主要分為產(chǎn)品市場占有率、領導綜合素質(zhì)、員工綜合素質(zhì)、組織運行效率、經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略、技術裝備等。房地產(chǎn)企業(yè)應該根據(jù)自身的性質(zhì)和特點選擇科學的風險評估指標，根據(jù)典型性原則選擇并構建房地產(chǎn)企業(yè)財務風險評估指標系統(tǒng)，為風險評估工作提供必要的基礎。

房地產(chǎn)企業(yè)財務風險評估管理工作可以從財務指標和非財務指標入手進行選擇，并將財務性風險評估指標和非財務性評估指標結合起來。房地產(chǎn)企業(yè)可以對財務性指標進行分層次管理，可以設定一級的財務性評估指標，在一級財務性評估指標下設置二級財務評估指標。比如，房地產(chǎn)企業(yè)可以將短期償債能力設為一級財務性評估指標，在短期償債能力下設置流動比率、速動比率等二級評估財務性評估指標。非財務性指標可以分為組織運行效率、銷售渠道、人才管理、崗位設置、制度管理、戰(zhàn)略制定的科學性等方面。

（三）在財務風險防控方面應該采取的措施

房地產(chǎn)企業(yè)要做好財務風險防控工作，就要積極拓寬資金籌措渠道。房地產(chǎn)企業(yè)項目的開發(fā)周期較長，資金需求量大，因此房地產(chǎn)企業(yè)要重視資金運營工作的重要性，為項目的順利開展提供必要的可持續(xù)性的資金流，為項目開展提供必要的資金保障。其次，房地產(chǎn)企業(yè)要建立健全財務預算管理機制，根據(jù)項目和各個部門的實際情況開展預算編制工作，對資金的籌措、使用和分配進行科學的規(guī)劃。在資金的使用上，財務管理部門要嚴格按照預算計劃撥付資金，杜絕預算資金挪用和盲目借貸行為的出現(xiàn)。再者，要加強流動資金管理，重視大宗大額資金的財務稽核，定期進行對賬工作，隨時檢查項目后期的資金保障情況。同時要完善風險防控監(jiān)督管理機制，保證風險管理制度的執(zhí)行效力。

參考文獻：

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摘 要 房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，對我國經(jīng)濟健康發(fā)展起著舉足輕重的作用。房地產(chǎn)目前作為高收益行業(yè)也同時伴隨著高風險，這些風險極有可能帶來致命打擊，必須及早加以防范和控制。本文主要分析了房地產(chǎn)業(yè)財務風險產(chǎn)生的原因及加強房地產(chǎn)業(yè)財務風險管理的措施。

關鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 財務風險 管理

財務風險是企業(yè)財務活動中由于各種不確定因素的影響，使企業(yè)財務收益與預期收益發(fā)生偏離，因而蒙受損失，導致企業(yè)盈利能力和償債能力的降低。財務風險包括籌資風險、投資風險、資金回籠風險、收益分配風險等。下面主要對財務風險產(chǎn)生的原因及防范措施進行探討。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務風險產(chǎn)生的原因

1．由銷售帶來的風險

一個房地產(chǎn)項目投資回收期一般在二至三年，為保證資金鏈的連續(xù)性，企業(yè)應做好融資方案，通常房地產(chǎn)開發(fā)項目的融資方式有以下幾種：①銀行貸款；②發(fā)行股票；③發(fā)行債券：④預收購房款，而第4種方案財務成本最小，是企業(yè)最合適的資金來源渠道。但如遇各種難以預料或控制的因素影響（如國家宏觀調(diào)控、通貨膨脹、貸款利率上調(diào)等），造成商品房積壓，銷售額下降，直接影響企業(yè)資金鏈的連續(xù)性，使企業(yè)不能及時償還債務。

2．國家政策帶來的風險

如近幾年，政府為抑制通貨膨脹和經(jīng)濟泡沫的出現(xiàn)，進行了多次加息。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，一旦貸款利率發(fā)生增長變化，必然增加企業(yè)的財務成本，從而減少預期收益。而對使用按揭貸款的購房者來說，貸款利率的上升使購房成本迅速增加，從而抑制了購房者的購買欲。這直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的銷售，給企業(yè)帶來極大損失。

3．用戶房貸支付帶來的風險

由于房屋銷售主要是針對單個的用戶，目前大多數(shù)房屋購買者不多數(shù)都是采取按揭的方式，企業(yè)難以確保識別所有用戶的信用程度，因此銷售資金的回籠常常受到影響。主要表現(xiàn)在按揭貸款遲遲辦不下來，使得分期付款遲遲不到賬。

4．建材價格上漲帶來的風險

建材在工程造價中占有60%以上的比重，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在項目的開發(fā)、建造過程中，如遇到價格上升階段，必然會增加原來預測的財務成本，減少預期收益。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的防范

1．建立合理的資本結構

企業(yè)應當加強對資產(chǎn)負債率的認識，改變過往那種高資產(chǎn)負債率就能夠帶來高收益的認識。當企業(yè)投資收益率大于企業(yè)資金成本時，過高的資產(chǎn)負債率固然能夠利用財務杠桿， 提高企業(yè)投資者的收益，但是由于經(jīng)營的不確定性，當企業(yè)投資收益率小于資金成本時，企業(yè)不僅面臨不能定期償還利息的困難，而且還可能面臨到期不能償還本金的危險，加大企業(yè)破產(chǎn)的可能性，而企業(yè)自有資本在企業(yè)經(jīng)營不善時不會帶來定期需要歸還利息的壓力，同時，企業(yè)負債率較高時也會給企業(yè)帶來較高的資金成本，因此企業(yè)應當合理的確定資本結構，確保財務結構平衡，正確把握負債的量與度。企業(yè)的息稅前利潤率大于負債成本率是企業(yè)負債經(jīng)營的先決條件。房地產(chǎn)企業(yè)一方面可以利用自身的良好信用，以土地使用權向銀行進行貸款，充分發(fā)揮財務杠桿的作用，另一方面，應把債務風險控制在可以接受的范圍內(nèi)。

2．加強對投資項目的可行性分析

對每一個項目房地產(chǎn)企業(yè)都應該慎重地進行市場調(diào)研，周密的財務分析，然后才作出決策，只有這樣才可能有益于避免經(jīng)營和投資決策的失誤。 一是要在投資預測階段做好基礎資料的收集，保證詳實、準確，如工程所在地水電路狀況、地質(zhì)狀況、主要材料價格及已建的類似工程資料等；做好市場調(diào)研，掌握湘應的統(tǒng)計數(shù)據(jù)和信息資料，研究市場發(fā)展趨勢，做好投資估算和投資收益預測。二是房地產(chǎn)項目可行性研究分析既要研究客觀經(jīng)濟環(huán)境，又要研究房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、財稅、金融等政策環(huán)境，了解、熟悉當?shù)胤康禺a(chǎn)相關的政策、規(guī)定、房地產(chǎn)收費標準和房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況，從而充分明確可能存在的風險因素。

3．強化預算和財務控制

加強財務預算、提高預算管理水平，與其他行業(yè)不同，房地產(chǎn)企業(yè)投資項目消耗資金大、投資回收期長、銷售風險大，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應當加強自身資金管理，防止資金不能及時到位，對投資活動進行科學的投資預算分析，對項目實施過程中各項可能存在的風險進行預測，并制定應對措施，對投資項目各個階段資金的需求能夠確保及時供應。

4．強化銷售應收款的管理

房地產(chǎn)企業(yè)必須改變只注重銷售業(yè)績，忽視應收賬款控制的狀況，加強應收賬款管理。一是要建立銷售責任制。應收賬款以銷售人員為第一責任人，銷售部門負責人為第二責任人，要明確賒銷權限、期限，要把激勵機制和約束機制引人應收賬款的管理。徹底改變銷售人員賒銷、財務人員收賬的被動局面，真正做到誰賒銷、誰負責、誰收賬，責權明確，分工具體。二是在日常銷售中注重客戶的資信等級，并評估客戶的償債能力，控制應收賬款規(guī)模。三是采取各種措施，盡量與銀行保持良好的關系，以利按揭貸款的及時到賬，減少應收賬款風險。

5．提高財務人員職業(yè)素質(zhì)

加強財務人員的知識培訓，特別是要加強財務人員的風險分析能力，運用科學的投資分析理論武裝財務人員的頭腦。再者，還要對財務人員進行職業(yè)道德培訓，提高財務人員的素質(zhì)，對提供虛假財務信息的人員進行嚴肅處理，提高財務信息質(zhì)量。只有可靠的財務信息才能有助于管理者進行投資決策，才能不斷促進企業(yè)加強財務管理水平，降低企業(yè)財務風險。

三、結束語

財務風險作為一種危機信號，能全面綜合反映企業(yè)財務狀況、經(jīng)營成果、現(xiàn)金流量，它要求企業(yè)經(jīng)營者、財務管理人員必須經(jīng)常進行財務分析，防范財務風險，并提請領導進行及時、正確的財務風險決策。

參考文獻：

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關鍵詞：房地產(chǎn)；財務管理；措施

中圖分類號：F293.33 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2016）11-0144-02

（一）會計主體框架不同

房地產(chǎn)企業(yè)在商品性質(zhì)上與其他企業(yè)有很大的不同，其分公司的創(chuàng)建通常以企業(yè)項目根據(jù)地為依據(jù)，其營業(yè)稅金及附加也應在房地產(chǎn)所在的區(qū)域完成繳納義務。房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)最大的不同之處就在此，并不以發(fā)生銷售活動所在地為依據(jù)，也不以產(chǎn)品的生產(chǎn)地為依據(jù)，不動產(chǎn)所在處就是權利和義務的發(fā)生之地。房地產(chǎn)企業(yè)所擁有的土地數(shù)量具有不確定性，同時其會計主體也具有一定的不穩(wěn)定性，可持續(xù)能力較弱。

（二）成本控制系統(tǒng)不同

外來商戶受托于房地產(chǎn)企業(yè)，對企業(yè)項目的生產(chǎn)和開發(fā)提供資源。房地產(chǎn)企業(yè)需要大量外來商戶的支持，對于某些特定的項目，為使其風格具有自身特色，甚至需要上百家外商共同輔助實現(xiàn)。這種吸取大量外來資源的方法就是房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制系統(tǒng)方面采取的主要手段。當然，這種方法由于資源主要都是從外部獲得，因此具有一定的風險，受許多不確定因素的影響，資金渠道不穩(wěn)定。同時，受大量外部因素影響越大，企業(yè)內(nèi)部對成本的控制力度顯得尤為薄弱。房地產(chǎn)項目的形式多樣性弱化了其他各種方法的應用與實施意義。

（三）稅收管理制度不同

房地產(chǎn)企業(yè)的稅收管理制度相對于其他企業(yè)的稅收制度來說是比較嚴格的。因為房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品項目的創(chuàng)建所需要的時間長短不一，對也比較簡單的項目可能只需要幾個月的時間，但對于某些復雜工程就需要付出較長時間的建設，有時甚至需要5年左右。另外，不動產(chǎn)需要繳納的稅款底數(shù)較大，所以房地產(chǎn)企業(yè)的納稅節(jié)點基本上都定在實際收到款項的時候。房地產(chǎn)在建造過程中往往會涉及到市場上的各種相關行業(yè)，這就意味著在建設期間所得的票據(jù)類型十分多樣，這就導致了房地產(chǎn)企業(yè)在稅收制度方面具有相當大的不確定性，風險較大。

（一）融資水平有限

房地產(chǎn)企業(yè)自身帶有的不確定性和局限性決定了其融資水平有限、方式有限。通常房地產(chǎn)企業(yè)是通過向銀行或者其他金融企業(yè)、非金融企業(yè)借款來獲得資金的，渠道單一、有限。一般來說，小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)由于其商業(yè)信用不高，因此取得借款的可能性會比較低，難度也較大。現(xiàn)在的規(guī)定要求企業(yè)只有在有能力償還債務及高額利息的情況下，并且需要上交企業(yè)近年來的財務狀況，在了解企業(yè)一定時期內(nèi)的財務狀況是否滿足要求的情況下才能對其實行放貸政策。但是有些小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)很難滿足此項要求，可以出示給貸款方用來作抵押擔保的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等價值不夠充足，即使有貸款方愿意出資，房地產(chǎn)企業(yè)為得到資金還需要進行一系列評估程序，程序的煩瑣無形中又增加了企業(yè)負債上的壓力，更何況企業(yè)財務管理上各方面的局限性使其抵御融資風險的能力不足，破產(chǎn)將成為企業(yè)的必然趨勢。

（二）財務管理工作人員素質(zhì)偏低

如今房地產(chǎn)企業(yè)財務管理人員素質(zhì)偏低也是一個不容忽視的問題，大部分工作人員的學歷不高、文化程度較低，這將在很大程度上影響企業(yè)的決策水平，員工自身素質(zhì)決定著企業(yè)的發(fā)展水平。很多房地產(chǎn)企業(yè)的員工工作量很大，甚至超出他們的能力，過度的工作使他們沒有時間繼續(xù)完善自己的不足，也沒有多余的精力對財務管理進行深刻的探索，一味被動地接受任務、完成任務，漸漸失去了對創(chuàng)新的渴望，對企業(yè)內(nèi)部財務管理的革新也只能是力不從心。工作人員的被動工作狀態(tài)會輕視財務管理方面的工作，使財務管理在工作中的地位降低，一系列管理問題就會浮出水面。

（三）財務管理制度不夠健全

很多房地產(chǎn)企業(yè)財務管理體制不夠健全，造成十分混亂的場面。有些甚至連明確的制度都沒有規(guī)定，工作人員沒有可以遵守的規(guī)章，不受任何約束，一旦出現(xiàn)問題必然一發(fā)而不可收拾。也有企業(yè)財務管理體制不夠獨立的，領導者和工作人員在某種程度上都有一定的相關度，不僅失去了相互約束的能力也喪失了執(zhí)行力度。

另一方面，企業(yè)工作人員身兼多職的現(xiàn)象也時有發(fā)生，職務分工不明確，無法做到彼此監(jiān)督，加大了財務人員作弊的可能性，造成信息失真，不利于企業(yè)財務管理。管理人員素質(zhì)偏低、能力較差也是造成管理體制不健全的主要原因。財務制度的不完善使得反映企業(yè)財務狀況的財務報告真實性都有待考察，既不利于公司在籌資過程中獲得其他金融機構信任，也無助于企業(yè)做出準確的項目分析以及投資決策，利潤得不到保證。

（一）融資方式多元化

1.適度放寬股票市場限制

如今，嚴格的股票融資政策要求房地產(chǎn)企業(yè)只有在資產(chǎn)具有足夠規(guī)模、公司盈利數(shù)額達標、企業(yè)內(nèi)部管理合理、項目政策完善的情況下，才有資格發(fā)行滬深股票。這對于大部分房地產(chǎn)企業(yè)來說是無法達到的標準，因此造成融資上的困難。所以，政府應該適度放寬股票市場對資金籌集的限制，加大房地產(chǎn)企業(yè)獲得資金的可能性，這樣才能做到降低融資風險。

2.適度放寬債券市場限制

如今，針對房地產(chǎn)企業(yè)債券市場的要求也十分苛刻，嚴格來說，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都很難通過長期債券籌集到資金，這也嚴重阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)發(fā)展。所以，政府也要適度調(diào)整債券市場限制，提高房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行長期債券的可能性，能夠為房地產(chǎn)企業(yè)提供更加豐富的融資環(huán)境。同時，長短期債券的相互結合也有利于房地長企業(yè)籌措新資金，調(diào)整并改善資金結構。

（二）提升工作人員素質(zhì)

人才引進對于任何企業(yè)來說都是必不可少的，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外，都要重視對人才的培養(yǎng)與開發(fā)，確立正確的人才觀念，對學歷與經(jīng)驗同等重視。同時，設立吸收人才的優(yōu)越條件也有很大的幫助，可以激發(fā)工作人員的工作熱情，提高工作效率。首先，必須保障職員在工資薪酬方面的利益，健全社會保障制度和職工福利制度，給職工強大的歸屬感，才能讓他們安心為企業(yè)效勞。其次，對員工定期培訓提高其業(yè)務能力，及時接受最先進的管理理念，發(fā)揚創(chuàng)新精神，適當采取獎勵機制，促進員工之間相互競爭，積極進取。最后，非貨幣利也是一項很好的激勵措施，適時的非物質(zhì)獎勵可以恰到好處的刺激職員熱情，比如，對先進工作者給予升職機會，可以刺激其他員工的欲望，讓他們更加努力為企業(yè)服務，創(chuàng)造更多效益。

（三）完善財務管理制度，提高執(zhí)行能力