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篇(1)

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)虛擬經(jīng)濟(jì)重構(gòu)穩(wěn)定

在市場經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)有三個(gè)基本功能：一是為消費(fèi)者提供居住和工作場所；二是為個(gè)人和企業(yè)提供投資或投機(jī)機(jī)會；三是為整個(gè)信用制度提供最基本的抵押資產(chǎn)（在發(fā)達(dá)的市場經(jīng)濟(jì)中銀行抵押資產(chǎn)的90％是房地產(chǎn)）。前者是房地產(chǎn)的自然屬性，與是否市場經(jīng)濟(jì)無關(guān)，后兩者則是房地產(chǎn)在市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的基本功能，沒有市場經(jīng)濟(jì)就沒有這兩個(gè)功能。房地產(chǎn)在市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的基本功能引發(fā)房地產(chǎn)在市場經(jīng)濟(jì)中正反兩個(gè)方面的基本作用：其正面的基本作用在于房地產(chǎn)可以迅速通過房地產(chǎn)信貸的杠桿撬動大量資金流向房地產(chǎn)發(fā)達(dá)地區(qū)，導(dǎo)致該地區(qū)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展（在中國這總是為地方政府帶來巨大的土地出讓和稅收收入）；而基本的負(fù)面作用就是它可能帶來泡沫經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)?？梢?，房地產(chǎn)在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中具有很強(qiáng)的虛擬經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行特征，把房地產(chǎn)作為虛擬經(jīng)濟(jì)的部門之一來進(jìn)行研究更能體現(xiàn)房地產(chǎn)在市場經(jīng)濟(jì)中的特性。

然而，在傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)理論中，房地產(chǎn)（realestate）一直被認(rèn)為是一種最重要的實(shí)物資產(chǎn)（realassets），屬于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的研究范疇，房地產(chǎn)的變動應(yīng)該與經(jīng)濟(jì)基本面相吻合。但是，現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)中的“房經(jīng)背離”和“房地產(chǎn)泡沫”等種種“異象”又說明了僅把房地產(chǎn)作為一種實(shí)物資產(chǎn)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，我們必須從當(dāng)今經(jīng)濟(jì)虛擬化的現(xiàn)實(shí)出發(fā)，運(yùn)用虛擬經(jīng)濟(jì)理論對之進(jìn)行合理的解釋。

一、房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性研究

在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)中，資本化定價(jià)方式越來越普遍，整個(gè)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中虛擬經(jīng)濟(jì)部分的影響日益增強(qiáng)，相應(yīng)地，虛擬經(jīng)濟(jì)的研究也越來越重要。國內(nèi)外學(xué)者對虛擬經(jīng)濟(jì)的定義和稱呼有很多種，但是它與“實(shí)體經(jīng)濟(jì)”相對獨(dú)立而存在的看法卻是共同的。虛擬經(jīng)濟(jì)概念的本質(zhì)意在概括一種不同于以往的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方式，其基礎(chǔ)就是資本化的定價(jià)方式。它是觀念支撐或心理支撐的價(jià)格形成系統(tǒng)，而實(shí)體經(jīng)濟(jì)是成本支撐的價(jià)格形成系統(tǒng)。從這樣的認(rèn)識出發(fā)，房地產(chǎn)的價(jià)格形成無疑屬于虛擬經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)。

可見，虛擬經(jīng)濟(jì)理論重視預(yù)期和心理活動、不確定等因素的作用，它把整個(gè)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)劃分為由成本支撐的實(shí)體經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)和由心理支撐的虛擬經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)。虛擬經(jīng)濟(jì)是一種以資本化定價(jià)方式為其行為基礎(chǔ)的特殊的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行關(guān)系，一種資產(chǎn)，不論其有形還是無形，也不論其是金融資產(chǎn)還是房地產(chǎn)，一旦以資本化定價(jià)方式來定價(jià)，它就具有虛擬資產(chǎn)的運(yùn)行特征，就應(yīng)該納入虛擬經(jīng)濟(jì)的研究框架。虛擬經(jīng)濟(jì)中的所有運(yùn)行特征、運(yùn)行規(guī)律和所發(fā)生的重大事件無不與資產(chǎn)的這種特殊定價(jià)方式有關(guān)。對房地產(chǎn)虛擬性的研究也是從資本化定價(jià)方式入手的。有關(guān)的研究如下：

1.關(guān)于房地產(chǎn)定價(jià)方式的研究。劉駿民（1998）指出：如果從定價(jià)方式的角度來看，即使是狹義的虛擬經(jīng)濟(jì)的定義也要包括房地產(chǎn)。隨后，南開大學(xué)虛擬經(jīng)濟(jì)與管理研究中心課題組“房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性研究報(bào)告”指出房地產(chǎn)虛擬性是介于一般商品和金融資產(chǎn)之間的，房地產(chǎn)虛擬性的主要影響因素具體包括：房地產(chǎn)存量與市場、經(jīng)濟(jì)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)虛擬化的程度以及制度因素（包括土地制度、法律制度和市場結(jié)構(gòu)等影響房地產(chǎn)虛擬性質(zhì)的主要制度因素）。

2.關(guān)于房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的關(guān)系研究。郭金興（2005）指出：房地產(chǎn)市場的波動并不必然導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定，房地產(chǎn)具有穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在機(jī)理。房地產(chǎn)價(jià)格的長期增長趨勢可以使貨幣供應(yīng)與經(jīng)濟(jì)增長中的貨幣需求相適應(yīng)，而房地產(chǎn)價(jià)值的相對穩(wěn)定性對穩(wěn)定貨幣發(fā)行，從而穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長具有重要意義。王國忠（2005）通過計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型的檢驗(yàn)發(fā)現(xiàn)：房地產(chǎn)價(jià)格波動對整個(gè)經(jīng)濟(jì)價(jià)值系統(tǒng)的影響是直接而顯性的。房地產(chǎn)價(jià)格與貨幣供應(yīng)在整個(gè)區(qū)間內(nèi)存在雙向的影響機(jī)制，房地產(chǎn)價(jià)格對股票價(jià)格與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的價(jià)格指標(biāo)都有著單向的傳導(dǎo)機(jī)制，房地產(chǎn)的價(jià)格波動會影響股票市場的價(jià)格及實(shí)物生產(chǎn)價(jià)格的波動。這說明作為虛擬經(jīng)濟(jì)的子集，房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中占有突出的地位。如果把房地產(chǎn)部門看成是虛擬經(jīng)濟(jì)的一部分，然后再來考察與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的關(guān)系就會發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)價(jià)格的變動對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響不但沒有減弱，反而出現(xiàn)了增強(qiáng)的趨勢。鞠方（2005）基于對現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場特殊性的分析，提出了一個(gè)基于實(shí)體經(jīng)濟(jì)和虛擬經(jīng)濟(jì)的二元結(jié)構(gòu)分析框架，提出了房地產(chǎn)市場貨幣積聚假說，對房地產(chǎn)泡沫的成因進(jìn)行新的解釋。進(jìn)而把房地產(chǎn)泡沫放在協(xié)調(diào)處理好實(shí)體經(jīng)濟(jì)和虛擬經(jīng)濟(jì)關(guān)系的角度進(jìn)行研究，重點(diǎn)剖析房地產(chǎn)泡沫、經(jīng)濟(jì)增長和金融發(fā)展三者之間的內(nèi)在聯(lián)系，從而為三者的互動協(xié)調(diào)發(fā)展提供理論基礎(chǔ)。并指出：房地產(chǎn)市場是一個(gè)具有鮮明的虛擬經(jīng)濟(jì)特征和實(shí)體經(jīng)濟(jì)特征的特殊市場，正是由于這種“虛實(shí)兩重性”，決定了房地產(chǎn)“異象”成因的復(fù)雜性和多樣性。

二、從虛擬經(jīng)濟(jì)的角度重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論的基本思路

在認(rèn)識到房地產(chǎn)的虛擬性的基礎(chǔ)上，我們可以按照虛擬經(jīng)濟(jì)的理論框架（劉駿民，2003），從虛擬經(jīng)濟(jì)角度來重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論。這種重構(gòu)包括以下幾個(gè)有機(jī)的組成部分：①房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性研究。這是從虛擬經(jīng)濟(jì)的行為基礎(chǔ)——資本化定價(jià)方式的角度對房地產(chǎn)虛擬性進(jìn)行的研究。②對房地產(chǎn)自身的穩(wěn)定性的研究。首先，從虛擬經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行特征——強(qiáng)波動性入手，然后，對房地產(chǎn)這種虛擬經(jīng)濟(jì)成分自身的穩(wěn)定性進(jìn)行研究。③從價(jià)格的角度來研究房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的關(guān)系。說明房地產(chǎn)價(jià)格與宏觀經(jīng)濟(jì)的互動關(guān)系——房地產(chǎn)如何影響宏觀經(jīng)濟(jì)以及宏觀經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生什么影響。④從資金流的角度闡述房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的關(guān)系，這種資金流包括貨幣資金流和信貸資金流。分析房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定（波動）之間的關(guān)系構(gòu)成了新的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論的核心部分。⑤指出在虛擬經(jīng)濟(jì)條件下政府要加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的干預(yù)，以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。⑥案例研究。研究美國、英國、日本、中國等國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的關(guān)系。

由此，從虛擬經(jīng)濟(jì)的角度來重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論的分析框架圖大致如下：

三、從虛擬經(jīng)濟(jì)角度來重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論的意義

在經(jīng)濟(jì)虛擬化背景下，研究房地產(chǎn)虛擬性質(zhì)與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定有著重要的理論意義和實(shí)際意義。大體而言，從虛擬經(jīng)濟(jì)的角度重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論有兩個(gè)基本特點(diǎn)：第一，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)的投資和投機(jī)功能，從而將股市、債市、大宗商品期貨市場等看作一個(gè)整體來考察房地產(chǎn)，考察資金在這些領(lǐng)域中轉(zhuǎn)移流動的規(guī)律及其影響；第二，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)作為資產(chǎn)的虛擬性質(zhì)和可能的房地產(chǎn)引發(fā)的泡沫經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)。這種從市場經(jīng)濟(jì)功能視角的研究將有助于從整體上把握房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。具體表現(xiàn)在：

有利于正確解釋房地產(chǎn)市場的發(fā)展。房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中具有特殊的重要性。傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)理論難以有效解釋房地產(chǎn)市場運(yùn)行中的“異象”，只有在對房地產(chǎn)虛擬性進(jìn)行深入研究的基礎(chǔ)上，才會對虛擬經(jīng)濟(jì)的定義和研究領(lǐng)域有更深刻的了解；才會對虛擬經(jīng)濟(jì)的理論出發(fā)點(diǎn)是把整個(gè)經(jīng)濟(jì)看作一個(gè)價(jià)值系統(tǒng)而非物質(zhì)系統(tǒng)有更深刻的理解；這種研究必將極大地豐富虛擬經(jīng)濟(jì)的理論。

有利于提高宏觀調(diào)控政策的有效性。研究房地產(chǎn)虛擬性與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的關(guān)系，指出房地產(chǎn)市場的發(fā)展有利于維護(hù)整個(gè)社會的公平、穩(wěn)定和協(xié)調(diào)發(fā)展，這在客觀上為政府對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控提供理論依據(jù)，并有利于提高政府實(shí)施宏觀調(diào)控政策的有效性。

有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場和實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門的協(xié)調(diào)發(fā)展。房地產(chǎn)市場和實(shí)體經(jīng)濟(jì)存在千絲萬縷的聯(lián)系，房地產(chǎn)的健康發(fā)展對經(jīng)濟(jì)增長至關(guān)重要，研究房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場和實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門的協(xié)調(diào)發(fā)展，從而為經(jīng)濟(jì)增長服務(wù)。

有利于和諧社會的構(gòu)建。房地產(chǎn)市場的發(fā)展事關(guān)老百姓的安居樂業(yè)和社會穩(wěn)定，房地產(chǎn)泡沫引發(fā)的財(cái)富分配效應(yīng)可能加劇收入分配差距，造成社會利益主體的矛盾激化。目前，世界大多數(shù)國家的房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率也呈逐年增加的趨勢，房地產(chǎn)業(yè)也已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，各國的GDP增長對房地產(chǎn)業(yè)的依賴性較強(qiáng)。在此情形下，如果房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)不正常的發(fā)展，不僅會導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)衰退，還會對金融體系甚至整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展帶來不良影響。因此，認(rèn)識房地產(chǎn)虛擬性并在此基礎(chǔ)上解決房地產(chǎn)市場發(fā)展中的問題，關(guān)系到整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行、金融安全、投資決策和社會穩(wěn)定，關(guān)系到和諧社會的構(gòu)建。

［參考文獻(xiàn)］

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篇(2)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)預(yù)警 景氣指數(shù)法 綜合模擬法 BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)

房地產(chǎn)預(yù)警是經(jīng)濟(jì)界研究的熱點(diǎn)問題，目前國內(nèi)外對房地產(chǎn)預(yù)警的研究比較多，主要是從房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)的選擇、房地產(chǎn)預(yù)警方法的選擇和房地產(chǎn)綜合預(yù)警三方面進(jìn)行的。可是在目前的研究中，存在的主要問題是建立的房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)預(yù)警功能不強(qiáng)、精度不高，這主要是因?yàn)閭鹘y(tǒng)的預(yù)警方法對資料的要求和我國房地產(chǎn)發(fā)展的實(shí)踐不相符。本文主要分析當(dāng)前在我國進(jìn)行房地產(chǎn)預(yù)警應(yīng)注意的幾個(gè)問題。

1.房地產(chǎn)預(yù)警方法的選擇

房地產(chǎn)預(yù)警是經(jīng)濟(jì)預(yù)警的一個(gè)重要的組成部分，它的基礎(chǔ)理論和方法來源于對經(jīng)濟(jì)預(yù)警理論的研究，因此對房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)進(jìn)行全面系統(tǒng)的研究，可以對宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)警理論體系進(jìn)行補(bǔ)充和完善。而預(yù)警方法是預(yù)警系統(tǒng)的核心，預(yù)警方法是否合適是房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)能否發(fā)揮其預(yù)測、防范和調(diào)控功能的關(guān)鍵。

1.1景氣指數(shù)法

我國早期的房地產(chǎn)預(yù)警研究主要借鑒了宏觀經(jīng)濟(jì)監(jiān)測與預(yù)警常用的方法，即景氣指數(shù)預(yù)警法。這種方法以經(jīng)濟(jì)周期循環(huán)理論為基礎(chǔ)，從影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的諸多要素中選出一組對景氣變動敏感，有代表性的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，把它們分為先行、同步和滯后三類指標(biāo)，然后分別對這三類指標(biāo)編制擴(kuò)散指數(shù)（DI）和合成指數(shù)(CI)，以預(yù)測房地產(chǎn)景氣的轉(zhuǎn)折點(diǎn)和長期趨勢，達(dá)到房地產(chǎn)預(yù)警的目的。經(jīng)過長時(shí)間的發(fā)展，景氣指數(shù)的計(jì)算方法有了許多改進(jìn)，景氣指數(shù)法的運(yùn)用也比較成熟。但是用這種方法來對我國房地產(chǎn)進(jìn)行預(yù)警，其不足之處也顯而易見：

首先，景氣指數(shù)法用合成指數(shù)的升降來表示景氣狀況，易造成信息量的不完整。合成指數(shù)是對各種指標(biāo)進(jìn)行的加權(quán)綜合，雖然綜合指數(shù)能夠反映總體的走勢情況，但也容易掩蓋某些個(gè)別指標(biāo)的異常波動情況，若這些指標(biāo)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)變動中非常重要的話，那么合成指數(shù)所顯示的信息量就很不完整。 其次，景氣指數(shù)法預(yù)警不利于對每個(gè)指標(biāo)進(jìn)行監(jiān)控。景氣指數(shù)法預(yù)警利用合成指數(shù)和擴(kuò)散指數(shù)顯示總體發(fā)展趨勢，綜合指數(shù)包含的信息量有限，很難對每一個(gè)指標(biāo)進(jìn)行分析判斷，這樣不利于找出警源，找出控制對象和控制目標(biāo)。 第三，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期性不明顯會影響景氣指數(shù)應(yīng)用的范圍和效果。景氣指數(shù)法的預(yù)警基礎(chǔ)是經(jīng)濟(jì)波動的周期性，構(gòu)成景氣指標(biāo)的先行指數(shù)可以提前預(yù)報(bào)經(jīng)濟(jì)周期的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。而我國房地產(chǎn)真正發(fā)展時(shí)間不過10多年，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展受國家政策等因素影響明顯，城市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的周期性還有待研究，因此運(yùn)用景氣指數(shù)法進(jìn)行房地產(chǎn)預(yù)警不是最佳選擇。

1.2綜合模擬法

綜合模擬法也叫統(tǒng)計(jì)預(yù)警法，是我國目前房地產(chǎn)預(yù)警采用最廣泛的方法。其基本思路是先對警兆與警素指標(biāo)進(jìn)行時(shí)差相關(guān)分析，確定其先導(dǎo)長度和強(qiáng)度；接著根據(jù)警兆指標(biāo)變動的情況確定警兆指標(biāo)的警級，然后根據(jù)各警兆指標(biāo)的重要性對警級進(jìn)行綜合，得到總體的綜合警度。使用此方法進(jìn)行房地產(chǎn)預(yù)警，不僅能反映房地產(chǎn)的綜合警度，還能反映單個(gè)指標(biāo)的警度，比較適合用來進(jìn)行房地產(chǎn)預(yù)警。

綜合模擬法既能對房地產(chǎn)整體警度進(jìn)行綜合判斷，也能夠?qū)Ω鱾€(gè)指標(biāo)進(jìn)行監(jiān)控，便于找出警源，比較符合預(yù)警的目的。但運(yùn)用該方法對我國房地產(chǎn)預(yù)警也存在一些難以克服的問題：

第一，實(shí)際數(shù)據(jù)的分布不能滿足要求。單指標(biāo)理想狀態(tài)的預(yù)警域是房地產(chǎn)綜合模擬預(yù)警的基礎(chǔ)性工作，是預(yù)警成敗的關(guān)鍵。而采用統(tǒng)計(jì)預(yù)警方法，則要求它的參數(shù)必須滿足多元常態(tài)分配的假設(shè)（如正態(tài)分布），而實(shí)際資料常常不能滿足要求，因此目前以3σ預(yù)警準(zhǔn)則獲得的預(yù)警域與現(xiàn)實(shí)并不符合，使得預(yù)警精度不高或失效。第二，統(tǒng)計(jì)預(yù)警法對資料的輸入不具有容錯性。房地產(chǎn)在我國真正的發(fā)展不過十來年的時(shí)間，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)難免出現(xiàn)錯誤和遺漏，而統(tǒng)計(jì)預(yù)警法對錯誤資料的輸入不具有容錯性，無法自我學(xué)習(xí)與調(diào)整，這也就是為什么采用此方法做出來的預(yù)警系統(tǒng)精度不高的一個(gè)重要原因。第三，用3σ預(yù)警準(zhǔn)則確定的預(yù)警域是靜態(tài)的。統(tǒng)計(jì)預(yù)警方法屬于靜態(tài)預(yù)警方法，而房地產(chǎn)的發(fā)展本身是個(gè)動態(tài)的過程，因此采用此方法難免出現(xiàn)理論和實(shí)際不吻合的情況。有不少學(xué)者對這一問題進(jìn)行了研究，對預(yù)警區(qū)間進(jìn)行不斷地修正，使之更接近現(xiàn)實(shí)，提高了預(yù)警的有效性，但未能從根本上解決其存在的問題，于是更多人又轉(zhuǎn)向了基于模式識別的預(yù)警方法研究。

1.3 BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)法

而近年來BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的出現(xiàn)引起了人們極大的關(guān)注。BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)采用平行分散處理模式，這使它不僅能較好地進(jìn)行模式識別，還具有容錯能力強(qiáng)和對數(shù)據(jù)分布要求不嚴(yán)格等傳統(tǒng)方法不具備的優(yōu)點(diǎn)。同時(shí)它還具備學(xué)習(xí)能力、處理資料遺漏或錯誤的能力，可隨數(shù)據(jù)的更新進(jìn)行自我學(xué)習(xí)、訓(xùn)練和調(diào)整，能夠應(yīng)對多變的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)中應(yīng)用最廣泛的是前向三層BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)，它分為輸入層、隱藏層和輸出層三部分，能夠準(zhǔn)確地模擬輸入、輸出的近似關(guān)系，因此它在房地產(chǎn)預(yù)警中被廣泛應(yīng)用。

BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)在經(jīng)濟(jì)預(yù)警中的應(yīng)用是對傳統(tǒng)預(yù)警方法（景氣指數(shù)法和綜合模擬法）的一種拓寬和突破，解決了傳統(tǒng)預(yù)警方法存在的以下問題：難以處理高度非線性模型、偏重定量指標(biāo)、難以處理定性指標(biāo)；以及預(yù)警指標(biāo)的警限、警區(qū)采用確定方式，不具備時(shí)變特性，缺少自適應(yīng)、自學(xué)習(xí)能力；預(yù)警信息和知識獲取是間接的、費(fèi)時(shí)、效率低等。從而為預(yù)警走向?qū)嵱没於嘶A(chǔ)。

但是BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)也存在一些難以克服的缺陷，由于BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)學(xué)習(xí)算法是利用梯度下降法調(diào)節(jié)權(quán)值使目標(biāo)函數(shù)達(dá)到極小，導(dǎo)致其過分強(qiáng)調(diào)克服學(xué)習(xí)錯誤而泛化性能不強(qiáng)。同時(shí)還易出現(xiàn)隱層單元的數(shù)目難以確定，網(wǎng)絡(luò)學(xué)習(xí)的收斂和最終權(quán)值受初始值影響大，網(wǎng)絡(luò)容易陷入局部最優(yōu)等問題，這也是不少學(xué)者正在研究的課題，但尚未取得實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展。

2.房地產(chǎn)預(yù)警存在的主要問題

國內(nèi)學(xué)者在房地產(chǎn)發(fā)展時(shí)間不長，數(shù)據(jù)資料殘缺不齊的情況下進(jìn)行了大量研究，取得了可喜的成果，給后續(xù)的研究提供了思路。但目前我國房地產(chǎn)預(yù)警研究無論是從理論研究還是實(shí)踐的角度來看仍處于起步階段，主要不足表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

2.1預(yù)警結(jié)果誤差較大，精度不高

不管是景氣指數(shù)法還是綜合模擬法預(yù)警都是建立在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期基礎(chǔ)上的，這兩種方法都要求有較長的時(shí)間序列數(shù)據(jù)，歐美一些國家因?yàn)榉康禺a(chǎn)發(fā)展時(shí)間長，發(fā)展較成熟，采用這些方法預(yù)警都取得了較好的效果，而我國的房地產(chǎn)市場起步晚（90年代初才真正起步），發(fā)展不穩(wěn)定，積累的歷史數(shù)據(jù)很少，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不完整，統(tǒng)計(jì)口徑不一致，再加上房地產(chǎn)市場發(fā)展還不規(guī)范，受政策影響非常大，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動不明顯（或短期內(nèi)難以體現(xiàn)），這些特征使得采用傳統(tǒng)的預(yù)警方法預(yù)警，輸出結(jié)果誤差較大。

2.2指標(biāo)權(quán)重和警界值的確定缺乏科學(xué)性

在進(jìn)行房地產(chǎn)預(yù)警時(shí)，綜合警度的確定是我們預(yù)警的最終目標(biāo)。而綜合警度是各指標(biāo)警度的綜合，因此要想準(zhǔn)確地預(yù)測警度，房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)中各指標(biāo)權(quán)重的確定和各指標(biāo)預(yù)警界限的確定則是問題的關(guān)鍵。警界值的確定，我國早期基本上是通過主觀經(jīng)驗(yàn)來判斷，缺乏客觀依據(jù)，而近期則主要采用正態(tài)歸一法和μ-σ法來確定，用這兩種方法確定警界值都要求有充足的數(shù)據(jù)，而實(shí)際卻很難滿足。另外用這兩種方法確定的警界值都是固定的，不能動態(tài)調(diào)整，目前我國房地產(chǎn)整體發(fā)展還處于初級階段，某些指標(biāo)的波動劇烈，如果按照統(tǒng)一不變的標(biāo)準(zhǔn)來劃分，那些指標(biāo)可能會因?yàn)闃?biāo)準(zhǔn)差過大而使其正常區(qū)間過大，從而影響了預(yù)警的精度。而在確定各指標(biāo)的權(quán)重時(shí)，方法也過于粗糙、簡單。目前的預(yù)警研究中有的沒有考慮指標(biāo)的權(quán)重，只是簡單的平均；有的采用完全主觀的專家經(jīng)驗(yàn)法；而有些研究所采用的簡單的定量分析方法，其適用性和科學(xué)性也有待檢驗(yàn)。

2.3趨勢預(yù)測功能不強(qiáng)

預(yù)警系統(tǒng)有警度判斷與趨勢預(yù)測兩項(xiàng)功能，準(zhǔn)確的市場預(yù)測可以很大程度上避免由于系統(tǒng)不穩(wěn)定性而產(chǎn)生的判斷誤差，具有更強(qiáng)的實(shí)際應(yīng)用意義。前人絕大部分研究成果都側(cè)重于警度判斷的功能，而趨勢判斷功能較弱。如在景氣指數(shù)法預(yù)警中選取先行性警兆指標(biāo)就是為了增強(qiáng)其預(yù)測功能，但同時(shí)也選取了同步與滯后指標(biāo)，前人研究中簡單的把先行、同步與滯后指標(biāo)加權(quán)綜合，使其預(yù)測功能受到影響；而在綜合預(yù)警中則是根據(jù)歷年警值趨勢圖走勢來預(yù)測下一年的警情，該方法對警值轉(zhuǎn)點(diǎn)的預(yù)測功能較差。

2.4系統(tǒng)學(xué)習(xí)性不夠

目前的房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)研究的初步成果不具備很好的動態(tài)學(xué)習(xí)性，而“系統(tǒng)學(xué)習(xí)性”對于房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)，特別是我國目前的房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)構(gòu)建是十分必要的。我國的房地產(chǎn)市場真正發(fā)展才短短十多年的時(shí)間，需要能夠不斷積累歷史數(shù)據(jù)，從而修正系統(tǒng)參數(shù)，使系統(tǒng)更趨完善和準(zhǔn)確。

3.房地產(chǎn)預(yù)警未來發(fā)展趨勢

3.1多種預(yù)警方法協(xié)同預(yù)警

房地產(chǎn)是一個(gè)復(fù)雜的非線性大系統(tǒng)，不管使用前面討論的哪種方法，都有其局限性。只有將不同預(yù)警方法結(jié)合起來進(jìn)行綜合預(yù)警，才能提高預(yù)警可靠度。另外在進(jìn)行房地產(chǎn)預(yù)警時(shí)，也不能只重視定量分析方法，要把定性分析和定量分析相結(jié)合，把短期與長期相結(jié)合，把靜態(tài)與動態(tài)分析相結(jié)合，把統(tǒng)計(jì)分析與數(shù)學(xué)模型相結(jié)合。

3.2房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)的選擇和調(diào)整

隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，新的影響房地產(chǎn)市場的因素會不斷出現(xiàn)，因此，構(gòu)建科學(xué)、動態(tài)的房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)體系是建立實(shí)用的房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的關(guān)鍵。未來指標(biāo)選擇應(yīng)是在有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論的指標(biāo)下，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，采用定量、定性方法相結(jié)合來進(jìn)行的。指標(biāo)的選擇應(yīng)遵循全面性、代表性和靈敏性的原則，并能隨著實(shí)際情況的變化而作相應(yīng)的動態(tài)調(diào)整。

3.3建立動態(tài)的房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)

房地產(chǎn)市場始終處于變化中，如何建立具有學(xué)習(xí)性的動態(tài)的房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)將是未來的一個(gè)方向，在這個(gè)過程中不可避免地要和現(xiàn)代計(jì)算機(jī)信息技術(shù)相結(jié)合。信息技術(shù)為開發(fā)動態(tài)的、智能的房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)提供了基礎(chǔ)，今后的房地產(chǎn)預(yù)警研究應(yīng)大量運(yùn)用先進(jìn)的計(jì)算機(jī)技術(shù)，開發(fā)先進(jìn)、實(shí)用的軟件，使建立的預(yù)警系統(tǒng)有良好的人機(jī)交互能力。因此，如何將計(jì)算機(jī)信息建模技術(shù)和房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)有機(jī)結(jié)合將成為我國房地產(chǎn)預(yù)警研究的一個(gè)熱點(diǎn)問題。

湖北省教育廳人文社科項(xiàng)目青年項(xiàng)目（項(xiàng)目編號：239269）。

參考文獻(xiàn):

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篇(3)

1國內(nèi)外研究現(xiàn)狀

1.1國外研究現(xiàn)狀

國外對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展研究起步較早。17世紀(jì)末，威廉•配第第一次提出了級差地租的概念[8]。此后，大衛(wèi)•李嘉圖、斯密、馬克思等人分別對住房問題、土地經(jīng)濟(jì)問題進(jìn)行了相關(guān)研究，形成了現(xiàn)代資本主義土地經(jīng)濟(jì)理論以及土地經(jīng)濟(jì)理論。20世紀(jì)初，經(jīng)濟(jì)學(xué)家伊利、莫爾豪斯合著了《土地經(jīng)濟(jì)學(xué)》一書，對土地經(jīng)濟(jì)學(xué)進(jìn)行了系統(tǒng)研究，標(biāo)志著土地經(jīng)濟(jì)學(xué)成為一門獨(dú)立學(xué)科[8]。20世紀(jì)60年代，城市經(jīng)濟(jì)學(xué)從區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)中分離出來，成為一門以研究城市范圍內(nèi)經(jīng)濟(jì)活動規(guī)律為目標(biāo)的獨(dú)立學(xué)科。鄧寧提出了國際生產(chǎn)折衷理論，把直接投資的區(qū)位因素分為市場因素、區(qū)位成本因素、貿(mào)易壁壘和投資環(huán)境。1988年眾多國家的城市規(guī)劃專家提出“高強(qiáng)度混合開發(fā)”規(guī)劃思想，提出房地產(chǎn)綜合開發(fā)由單一的水平擴(kuò)張走向立體化的主張。在房地產(chǎn)投資環(huán)境評價(jià)方法上，當(dāng)前主流的方法有美國伊爾•A•利特法克和彼得•班廷提出的“冷熱國”分析法[1]，美國羅伯特•B•斯托伯提出的等級尺度評分法，20世紀(jì)80年代美國道氏公司提出道氏評估法?？偠灾?，由于各國國情不同，研究方法和目的也有所差異，對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律的研究形成了不同的派別。這些理論研究成果揭示了現(xiàn)代房地產(chǎn)市場內(nèi)部運(yùn)行規(guī)律和外部影響因素，對我們研究城市房地產(chǎn)市場投資的長期策略有著積極作用。

1.2國內(nèi)研究現(xiàn)狀

2003年由國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所、中國指數(shù)研究院三家研究機(jī)構(gòu)組成“中國房地產(chǎn)TOP10研究組”[9]，對我國35個(gè)大中城市的房地產(chǎn)開發(fā)投資潛力進(jìn)行了定性與定量的研究分析。在研究方法上，“中國房地產(chǎn)TOP10研究組”采用因子分析方法，并通過加權(quán)累加得出中國房地產(chǎn)百強(qiáng)排名和綜合實(shí)力指標(biāo)。經(jīng)過十年發(fā)展，TOP10研究組取得了中國房地產(chǎn)投資價(jià)值等一系列成果，成為評判房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營實(shí)力和行業(yè)地位的重要標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)國內(nèi)一些學(xué)者也進(jìn)行了積極探索和研究。林應(yīng)桐等人提出了準(zhǔn)數(shù)法；郭文清等人提出了相似度法，又稱參數(shù)分析法；1987年香港中文大學(xué)閔建蜀提出閔氏評價(jià)法；1988年國務(wù)院發(fā)展研究中心從軟環(huán)境和硬環(huán)境兩個(gè)方面提出了評價(jià)城市投資環(huán)境的十大參數(shù)。國內(nèi)部分高校的研究生學(xué)位論文也以房地產(chǎn)投資環(huán)境作為研究議題，如張斌的“浙江省縣級城市房地產(chǎn)投資環(huán)境綜合評價(jià)”，通過層次分析法、因子分析法和多元線性回歸模型的比較綜合，評價(jià)了浙江省中小城市房地產(chǎn)投資環(huán)境并提出了相應(yīng)的政策建議和措施[2]。劉曉君等運(yùn)用Hedonic模型建立住宅價(jià)格模型，從空間效應(yīng)和時(shí)間效應(yīng)兩方面量化出“鄭汴一體化”政策實(shí)施對開封市住宅價(jià)格的影響程度，并指出開封市住宅價(jià)格受鄭開大道的影響，已經(jīng)呈現(xiàn)出東西部不平衡的空間效應(yīng)[10]。這些研究主要將房地產(chǎn)投資環(huán)境分為宏觀、中觀、微觀因素，對各層次中所包含的影響房地產(chǎn)投資的因素進(jìn)行了分析[4]，并依此為基礎(chǔ)提出相關(guān)建議。

2房地產(chǎn)投資環(huán)境模型構(gòu)建

2.1多元逐步回歸法

回歸分析是研究隨機(jī)變量之間相關(guān)關(guān)系的一種統(tǒng)計(jì)方法，研究某一被解釋變量（又稱因變量）與一個(gè)或多個(gè)解釋變量（又稱自變量）之間的統(tǒng)計(jì)關(guān)系[11]。運(yùn)用回歸分析方法進(jìn)行回歸分析基本步驟：（1）建立回歸模型。通過分析假設(shè)待研究主要問題或主要變量（因變量）受一個(gè)或多個(gè)變量（自變量）影響，并將這種相互影響的統(tǒng)計(jì)關(guān)系表示成回歸數(shù)學(xué)模型。（2）確定回歸方程。根據(jù)大量調(diào)研或?qū)嶒?yàn)獲得的數(shù)據(jù)，用統(tǒng)計(jì)方法確定因變量與自變量之間的定量關(guān)系表達(dá)式。多元逐步回歸選取自變量Xi的基本原理是：按各自變量對因變量顯著性影響的大小，由大到小依次逐個(gè)引入回歸方程[11]。引入變量的條件是通過t統(tǒng)計(jì)量的檢驗(yàn)，每引入一個(gè)自變量都要對回歸方程中每一個(gè)自變量作顯著性檢驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)某自變量因新的自變量引入無顯著意義時(shí)即行剔除；每剔除一個(gè)變量后對仍留在回歸方程中的自變量繼續(xù)逐個(gè)作顯著性檢驗(yàn)；重復(fù)上述步驟直至沒有新的自變量符合檢驗(yàn)可引入，也沒有自變量可從回歸方程中剔除，此時(shí)便可得到最優(yōu)回歸方程。（3）方程準(zhǔn)確性判斷。通過對回歸方程和回歸系數(shù)的檢驗(yàn)，判斷多元回歸方程整體的顯著性以及每個(gè)解釋變量的顯著性。（4）利用回歸方程進(jìn)行預(yù)測。運(yùn)用逐步回歸法求出的回歸方程反映了因變量與自變量之間的統(tǒng)計(jì)關(guān)系，因此可以根據(jù)回歸方程進(jìn)行預(yù)測，即根據(jù)自變量Xi的值求出對應(yīng)的因變量Y的值。

2.2評價(jià)指標(biāo)的選擇

投資環(huán)境是一個(gè)多因素、多層次的動態(tài)綜合系統(tǒng)，涉及自然、政治、經(jīng)濟(jì)、社會等各種因素[12]。商品房銷售均價(jià)是房屋銷售價(jià)格的重要組成部分，通過商品房銷售均價(jià)及其走勢可以判斷投資環(huán)境的冷熱程度。因此，本文選取商品房銷售均價(jià)這一指標(biāo)作為因變量（Y）來衡量各市投資環(huán)境的優(yōu)劣。在城市房地產(chǎn)投資環(huán)境影響因素分析的基礎(chǔ)上，堅(jiān)持投資環(huán)境評價(jià)指標(biāo)體系構(gòu)建的科學(xué)性、系統(tǒng)全面性、可操作性以及針對性原則，在參考相關(guān)文獻(xiàn)的基礎(chǔ)上[13]，結(jié)合武漢城市圈實(shí)際情況以及指標(biāo)數(shù)據(jù)可得性、可量化標(biāo)準(zhǔn)，本文從經(jīng)濟(jì)環(huán)境、消費(fèi)環(huán)境、房地產(chǎn)市場環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境四大因素選擇如下10個(gè)指標(biāo)構(gòu)建區(qū)域投資環(huán)境評價(jià)指標(biāo)體系（表1）。

3武漢城市圈房地產(chǎn)投資環(huán)境實(shí)證研究

3.1研究區(qū)域與數(shù)據(jù)來源

（1）研究區(qū)域武漢城市圈，又稱“1+8”城市圈，是指以武漢為軸心，與黃石、鄂州、黃岡、孝感、咸寧、仙桃、天門、潛江等周邊8個(gè)城市所組成的城市圈[14]。武漢為城市圈中心城市，黃石為城市圈副中心城市。城市圈的建設(shè)涉及工業(yè)、交通、教育、金融、旅游等諸多領(lǐng)域。武漢是我國重要的交通樞紐，地處東中西戰(zhàn)略交匯點(diǎn)。以武漢市為主的武漢城市圈是我國制造業(yè)的基地，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的中心，其服務(wù)業(yè)、金融、保險(xiǎn)、物流、現(xiàn)代商貿(mào)也在市場中占據(jù)非常重要的地位。同中部其他城市群比較來看，武漢城市圈在全國最具經(jīng)濟(jì)實(shí)力與競爭力。武漢城市圈通過市場整合資源來推動武漢的發(fā)展；以企業(yè)為主體，特別是發(fā)揮大的企業(yè)集團(tuán)在區(qū)域資源整合和區(qū)域一體化的作用，建立合作機(jī)制與配套機(jī)制。作為中部崛起的代表城市，素有“九省通衢”的武漢是中部崛起的戰(zhàn)略支撐和重要增長極，其發(fā)展影響整個(gè)中部的崛起。2007年12月7日，國務(wù)院正式批準(zhǔn)武漢城市圈為“全國資源節(jié)約型和環(huán)境好型社會建設(shè)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)”[15]；2013年《武漢城市圈區(qū)域發(fā)展規(guī)劃（2013-2020年）》獲國家發(fā)展改革委員會批復(fù)，武漢城市圈一體化建設(shè)有了行動指南。攜九城之力，共建一個(gè)以武漢為中心的城市圈，加快經(jīng)濟(jì)建設(shè)步伐，促進(jìn)房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展共贏，將使武漢城市圈成為下一個(gè)經(jīng)濟(jì)增長級。（2）數(shù)據(jù)的獲取本文從2003~2013年的《湖北統(tǒng)計(jì)年鑒》以及湖北統(tǒng)計(jì)局、各市信息統(tǒng)計(jì)網(wǎng)、各市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展公報(bào)、各市政府網(wǎng)站、搜房網(wǎng)等選取了所需的武漢城市圈9個(gè)城市近10年各項(xiàng)數(shù)據(jù)作為樣本，結(jié)合城市圈9城市的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展特點(diǎn)，選取構(gòu)建多元線性回歸模型的指標(biāo)。

3.2模型構(gòu)建

（1）建立回歸模型根據(jù)多元線性回歸模型，構(gòu)建被解釋變量（Y：商品房銷售均價(jià)）與解釋變量（Xi：房地產(chǎn)投資環(huán)境影響因素）的多元線性回歸函數(shù)。在解釋變量的選擇上，本文根據(jù)各城市的具體情況選取人均GDP、房地產(chǎn)開發(fā)投資、地方財(cái)政預(yù)算收入、地方財(cái)政支出、房屋建筑施工面積、商品房銷售面積、社會消費(fèi)品零售總額、金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、進(jìn)出口總額、交通類指標(biāo)等，與商品房銷售均價(jià)構(gòu)建多元線性回歸模型。（2）確定回歸方程將收集的時(shí)間序列數(shù)據(jù)作為樣本導(dǎo)入EViews軟件進(jìn)行回歸分析。本文將t統(tǒng)計(jì)量顯著性水平設(shè)定為5%，即|ti|>t0.05(10)=1.8125。為消除多重共線性，本文選取逐步回歸法，即首先逐個(gè)對變量進(jìn)行回歸，在符合t值顯著性的條件下統(tǒng)計(jì)值最大者入選；然后在入選者的基礎(chǔ)上再次進(jìn)行回歸，以此類推選擇有效性的變量，剔除顯著性不明顯的變量。（3）結(jié)果分析評價(jià)本文通過2003~2012年相關(guān)數(shù)據(jù)得到各市商品房銷售均價(jià)的回歸方程式，并在此基礎(chǔ)上估算各市2013年各市的商品房銷售均價(jià)的“理論房價(jià)”，將其與2013年商品房銷售均價(jià)的“實(shí)際房價(jià)”進(jìn)行對比，以此衡量各市房地產(chǎn)投資環(huán)境的冷熱程度。房地產(chǎn)價(jià)格是房地產(chǎn)價(jià)值的外在表現(xiàn)，城市房地產(chǎn)價(jià)值往往受到綜合因素的影響。相關(guān)理論表明，“實(shí)際房價(jià)”與“理論房價(jià)”差額浮動區(qū)間在-10%~10%之間，則認(rèn)為房價(jià)變動屬于正常情況；若浮動區(qū)間>10%則認(rèn)為投資區(qū)開發(fā)價(jià)值尚未完全挖掘，屬于投資潛力區(qū)；若浮動區(qū)間<-10%則認(rèn)為投資區(qū)存在泡沫經(jīng)濟(jì)，房價(jià)虛高，屬于投資過熱區(qū)。根據(jù)武漢城市圈9個(gè)城市“實(shí)際房價(jià)”與“理論房價(jià)”的對比可以看出（表4），屬于投資正常情況的城市有：武漢（0.5%）、咸寧（-2.8%）、鄂州（8.9%），屬于投資潛力區(qū)的城市有：黃石（26.2%）、黃岡（46.8%）、仙桃（30.7%）、天門（12.6%），屬于投資過熱的城市有：孝感（-13.4%）、潛江（-57.4%），如圖1。

4對策建議

篇(4)

關(guān)鍵詞：住房價(jià)格；住房存量；調(diào)整成本；投資行為

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號：1003－3890（2009）02－0005-06

一引言

從世界各國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展來看，房地產(chǎn)業(yè)作為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，它是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，起著經(jīng)濟(jì)“寒暑表”的作用。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展對于一個(gè)經(jīng)濟(jì)體宏觀經(jīng)濟(jì)的高速增長有著重要的貢獻(xiàn)。如日本房地產(chǎn)增加值在20世紀(jì)80年代對GDP的貢獻(xiàn)率高達(dá)31.5％，在1990-2000年泡沫破滅之后仍保持平均年占GDP12.3％的比重。在中國過去的5年，中國房地產(chǎn)開發(fā)投資年均增長19.5%，房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重由12.7%提高到17.9%，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長直接或間接拉動國內(nèi)生產(chǎn)總值增長每年保持在2個(gè)百分點(diǎn)左右。不僅如此，房地產(chǎn)業(yè)還能帶動其他行業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)可以促進(jìn)建筑業(yè)，拉動建材、鋼鐵、金融和服務(wù)等相關(guān)部門；居民居住環(huán)境改善擴(kuò)大消費(fèi)品需求；間接帶動城市基礎(chǔ)設(shè)施和相關(guān)公共服務(wù)業(yè)等。據(jù)統(tǒng)計(jì)，中國房地產(chǎn)業(yè)直接帶動了57個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出增加，并且從帶動系數(shù)看，帶動效應(yīng)明顯。

房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為中國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。但同時(shí)由于中國房地產(chǎn)發(fā)展不平衡，近年來局部地區(qū)和城市的房價(jià)增長很快，己經(jīng)引起人們對房地產(chǎn)市場價(jià)格問題的廣泛關(guān)注。據(jù)國家發(fā)展改革委員會、國家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示，從2001年以來，全國35個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場價(jià)格持續(xù)上漲。2001年全國商品房銷售價(jià)格比2000年上漲1.7％，2002年全國房屋銷售價(jià)格同比上漲3.7％，2003年全國房屋銷售價(jià)格同比上漲4.8％，2004年全國房屋銷售價(jià)格比2003年上漲了9.7%，2005年第一季度，房屋銷售價(jià)格上漲9.8%。從2004年開始實(shí)施的一系列宏觀調(diào)控政策，對于控制投資規(guī)模過快增長發(fā)揮了一定作用，但一些房地產(chǎn)熱點(diǎn)市場依然存在著房價(jià)上漲過快的壓力。如長三角一些城市從2003年進(jìn)入房地產(chǎn)市場快速發(fā)展階段，房價(jià)上漲迅速，不論是上漲幅度還是平均房價(jià)都達(dá)到歷史最高水平。

總體上說，自20世紀(jì)90年代末住房改革以來，隨著公積金政策銀行住房抵押貸款及二手房市場等配套措施的完善，中國商品房市場保持了較好的增長態(tài)勢。國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長使人均收入不斷提高，城市大規(guī)模發(fā)展派生出大量住房需求，建筑技術(shù)的升級，住房消費(fèi)信貸等金融支持，促使房地產(chǎn)的質(zhì)量升級，需求主體從商業(yè)樓宇向住宅轉(zhuǎn)移，從集團(tuán)購買力向個(gè)人轉(zhuǎn)移，這些因素共同作用形成了對房地產(chǎn)市場長期發(fā)展的良好預(yù)期。房地產(chǎn)作為兼具消費(fèi)價(jià)值和金融投資價(jià)值的特殊商品，在良好的長期發(fā)展預(yù)期作用下，其價(jià)格會由于投機(jī)炒作而不斷地、非理性地攀升，短期內(nèi)形成泡沫。與此同時(shí)，價(jià)格持續(xù)不斷地上升又吸引大量的潛在投資者進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，形成過度投資。過度的投資將帶來房地產(chǎn)業(yè)中大量的沉淀成本和調(diào)整成本，進(jìn)而影響人們對未來的預(yù)期，房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)“超調(diào)”，這將使房地產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展面臨巨大的困難。“金融超調(diào)理論”早已證明，預(yù)期可以引導(dǎo)金融房地產(chǎn)價(jià)格大起大落，而價(jià)值回歸是一個(gè)后續(xù)的長期過程，甚至伴隨著劇烈的崩潰。因此，可以說房地產(chǎn)泡沫不僅造成金融危機(jī)，而且影響房地產(chǎn)長期發(fā)展。

中國1992年到1993年的上半年經(jīng)濟(jì)過熱，銀行放松銀根，致使1993年信貸失控，一部分貸款集中于海口與北海炒作房地產(chǎn)，中央政府被迫收緊銀根和大幅度提高銀行利率，結(jié)果使全國房地產(chǎn)業(yè)長期低迷，許多涉足房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)倒閉破產(chǎn)。緊接著1997年受亞洲金融危機(jī)影響，國家出臺一系列刺激經(jīng)濟(jì)的宏觀政策，包括大力鼓勵房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，直至1998年后各地的房地產(chǎn)業(yè)才開始復(fù)蘇。因此，消除房地產(chǎn)泡沫，確定房地產(chǎn)價(jià)格合理增長范圍對房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定和持續(xù)的發(fā)展有重要的意義。那么，房地產(chǎn)泡沫是怎樣產(chǎn)生的呢？在對房地產(chǎn)市場泡沫的分析中，袁志剛等認(rèn)為行為人預(yù)期銀行信貸以及政府政策在地產(chǎn)泡沫的形成中起著重要的作用。楊帆等（2005）從西方的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)、馬克思的地租理論和索羅斯的市場非均衡觀出發(fā)，認(rèn)為房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生有以下因素：一是房地產(chǎn)供給彈性較小，需求彈性較大，因此，房地產(chǎn)企業(yè)有提高價(jià)格的天然傾向。在經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長時(shí)期，商品房的均衡價(jià)格會持續(xù)上升并依靠套利活動實(shí)現(xiàn)。二是絕對地租壟斷地租級差地租這三種地租在要素市場化過程逐步顯現(xiàn)并在地方政府、開發(fā)商之間分配，加上強(qiáng)制拆遷和占用耕地，對居民補(bǔ)償不足，成為房地產(chǎn)業(yè)超額利潤的來源，既成為其發(fā)展的強(qiáng)大動力，也是泡沫經(jīng)濟(jì)必然發(fā)生的特殊因素。三是房地產(chǎn)成本與價(jià)格不是相互獨(dú)立的，價(jià)格預(yù)期影響供求關(guān)系，改變由供求的交叉曲線決定的相對靜態(tài)均衡，導(dǎo)致索羅斯的“動態(tài)不均衡市場”，的錯誤預(yù)期，而錯誤預(yù)期又不斷改變基本面，造成“劇烈的偏向化發(fā)展”――先泡沫后崩盤的結(jié)果。

當(dāng)前理論界關(guān)于房地產(chǎn)泡沫問題的討論主要集中在房地產(chǎn)泡沫形成的影響因素上，而對于房地產(chǎn)價(jià)格的決定因素，以及這些因素的動態(tài)變化是怎樣影響房地產(chǎn)價(jià)格的研究較少。作為投資主體的房地產(chǎn)開發(fā)商，其投資決策主要從三個(gè)方面考慮：第一，投資項(xiàng)目帶來的利潤。第二，改變房地產(chǎn)存量產(chǎn)生的調(diào)整成本。第三，由于投資不可逆帶來沉淀成本，因此須考慮等待而不進(jìn)行投資所具有的選擇價(jià)值。本文以Poterba（1984）的住房模型為基礎(chǔ)，試圖從理性投資的角度，從房地產(chǎn)存量投資和調(diào)整成本三個(gè)方面解釋房地產(chǎn)價(jià)格的變動，構(gòu)建一個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格動態(tài)變化及影響因素的一般模型，并且運(yùn)用此模型，分析利率稅收和房地產(chǎn)開發(fā)商自有資本比例的變化是如何影響房地產(chǎn)價(jià)格的。

二住房價(jià)格與存量動態(tài)變化的局部均衡模型

（一）基本理論框架設(shè)定

在建立模型之前，先作以下基本設(shè)定：

第一，經(jīng)濟(jì)具有中長期均衡的特征。消費(fèi)者和企業(yè)信息完全對稱，都在理性預(yù)期的基礎(chǔ)上作出理性決策；整個(gè)行業(yè)市場競爭完備，從中長期看，總供給等于總需求，市場能夠出清，達(dá)到均衡狀態(tài)。

第二，房地產(chǎn)業(yè)住房存量與價(jià)格的設(shè)定。假定房地產(chǎn)行業(yè)由N個(gè)相同開發(fā)商組成，全行業(yè)的住房存量為H（t），住房的真實(shí)價(jià)格為P（H），并且P′（H）＜0。

第三，房地產(chǎn)業(yè)住房租金的設(shè)定。租房需求用Hd=f（R）表示，R為真實(shí)的住房租金，并且f′（R）＜0。租房供給用H′=H表示，H為住房存量，在短期內(nèi)，住房存量不變。短期內(nèi)市場達(dá)到均衡的條件為Hd=HS，即f（R）=H，得到市場出清的住房租金為R=R（H），并且R′（H）＜0，它是住房存量的減函數(shù)。

第四，地產(chǎn)商在改變房屋存量時(shí)存在調(diào)整成本。這種調(diào)整成本由兩方面引起，一是投資不可逆性，即一旦投資，撤出投資要花費(fèi)成本，并且有時(shí)所花費(fèi)的成本比增加同等數(shù)量的資本所花費(fèi)的成本大。二是投資具有選擇價(jià)值。Avinash Dixit在其論文《投資與滯后效應(yīng)》一文中對選擇價(jià)值的產(chǎn)生原因作了描述：第一，一項(xiàng)投資承擔(dān)一些沉淀成本，如果未來要想撤回投資，這種成本花費(fèi)是不可回收。第二，經(jīng)濟(jì)環(huán)境具有不確定性，并且，關(guān)于不確定性的信息是逐漸獲知的。最后，如果不立即投資，這種投資機(jī)會不會消失；投資的決定不但包括是否投資，而且包括什么時(shí)候投資。當(dāng)以上三個(gè)條件存在時(shí)，等待具有正的價(jià)值。在不斷變化演進(jìn)環(huán)境中，時(shí)間將帶來更多的關(guān)于該項(xiàng)目的信息，只要投資機(jī)會存在，較晚的決策能成為較好的決策?？紤]到沉淀成本，對預(yù)期不好的項(xiàng)目沒有必要立刻進(jìn)行投資，以防以后變動該項(xiàng)投資而付出成本。

調(diào)整成本分為兩種類型，即外部調(diào)整成本和內(nèi)部調(diào)整成本。對于住房投資來說，它的外部調(diào)整成本產(chǎn)生的原因是：當(dāng)房地產(chǎn)的供給具有彈性時(shí)，如果住房相對于其他商品的價(jià)格發(fā)生變化，從而使廠商不會即刻進(jìn)行投資或負(fù)投資，那么就產(chǎn)生了外部調(diào)整成本。其數(shù)學(xué)表達(dá)式：Ce=g（qH）。對于房地產(chǎn)業(yè)來說，Ce表示房地產(chǎn)業(yè)的外部調(diào)整成本，qH為房地產(chǎn)的相對價(jià)格，g′（qH）>0。房地產(chǎn)的相對價(jià)格越高，外部調(diào)整成本越高，呈現(xiàn)出正向的函數(shù)關(guān)系。邊際外部調(diào)整成本隨房地產(chǎn)的相對價(jià)格遞增（如圖1所示）。內(nèi)部調(diào)整成本是開發(fā)商在改變房地產(chǎn)存量時(shí)面臨的直接成本，主要指過度投資引起的轉(zhuǎn)換成本和沉淀成本。其數(shù)學(xué)表達(dá)式：Ci=Ci（H），Ci=Ci（0），Ci′（0）=0，Ci″（）>0，邊際內(nèi)部調(diào)整成本隨調(diào)整規(guī)模遞增（如圖2所示）。

（二）房地產(chǎn)存量與價(jià)格動態(tài)變化的局部均衡模型

對于房地產(chǎn)存量的變化，按照Poterba的觀點(diǎn)，住房存量的變動方程為：

=I（PH）-H（1）

I為整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)投資率。根據(jù)前面的設(shè)定，從中長期來看，房地產(chǎn)業(yè)是完全競爭的市場，它的供給，即投資率由住房的真實(shí)價(jià)格決定，用I=I（PH）表示，并且I′＞0。對于房地產(chǎn)的供給曲線，Muth（1960）認(rèn)為，從長期來看，它是一條具有完全彈性的曲線。用?啄表示住房的折舊率，?啄H為住房存量的折舊。

如果考慮改變住房存量的調(diào)整成本（為簡單起見，在這里假定調(diào)整成本只有內(nèi)部調(diào)整成本，這種假設(shè)不會改變問題的結(jié)論），那么，（1）式就變成（2）：

根據(jù)（2）式，則有I（PH）＜?啄H+Ci（H），即新增投資不能抵補(bǔ)存量的折舊和調(diào)整成本。這種情形在住房過度投資時(shí)容易產(chǎn)生，住房的過度投資使住房大量空置，加大住房的折舊和調(diào)整成本，住房的折舊和調(diào)整成本高于新增投資。

三開發(fā)商自有資本比例和貸款利率變動與房地產(chǎn)商的投資行為

面對宏觀經(jīng)濟(jì)變化，房地產(chǎn)商的投資行為具有兩個(gè)特征：一是投資商預(yù)期的不確定性導(dǎo)致投資易變性。凱恩斯用本能沖動來說明投資者的樂觀和悲觀情緒。樂觀和悲觀情緒決定投資商的非理性預(yù)期，基于非理性預(yù)期基礎(chǔ)上的投資具有較大的波動性。二是投資時(shí)間的靈活性。投資一般來說是在中長期中進(jìn)行，而投資的具體時(shí)間易于變動。這主要由經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的狀況決定。比如，房地產(chǎn)商決定要進(jìn)行某項(xiàng)投資，經(jīng)濟(jì)正處于緊縮時(shí)期，融資成本進(jìn)入規(guī)制利率等提高導(dǎo)致投資延期；等到經(jīng)濟(jì)開始走出低谷，政府鼓勵投資，融資成本進(jìn)入規(guī)制利率等降低促使投資高漲。投資時(shí)間的靈活性加劇了投資波動。

為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定協(xié)調(diào)地發(fā)展的目標(biāo)，政府將采取宏觀調(diào)控與結(jié)構(gòu)控制手段，熨平投資波動。政府調(diào)控投資的手段主要有：第一，信息引導(dǎo)，政府宏觀經(jīng)濟(jì)管理部門適時(shí)房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行態(tài)勢的統(tǒng)計(jì)信息，以引導(dǎo)投資者理性投資。第二，財(cái)政稅收政策，一是政府為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展降低相關(guān)的稅率，二是遏制房地產(chǎn)泡沫提高稅率和轉(zhuǎn)移稅收，比如開征“不動產(chǎn)稅”或稱“物業(yè)稅”，就是把造房、賣房子時(shí)繳的稅改由購房者以后每年來繳，以增加房屋保有成本，遏止房產(chǎn)的過度流動。第三，貨幣政策，包括利率和信貸政策的調(diào)整。第四，房地產(chǎn)業(yè)規(guī)制政策，即政府通過調(diào)整進(jìn)入壁壘進(jìn)入規(guī)制和數(shù)量規(guī)制等手段，限制或鼓勵房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

我們應(yīng)用住房市場局部均衡模型，從住房價(jià)格與存量動態(tài)變化的角度，分析房地產(chǎn)商對2003年以來國家實(shí)施的調(diào)控房地產(chǎn)市場的提高利率和開發(fā)商自有資本比例變動的措施所作出的投資上的反應(yīng)。

在一個(gè)房開項(xiàng)目中，開發(fā)商資金實(shí)力的強(qiáng)弱主要體現(xiàn)在其資本金的比例上。政府提高房開項(xiàng)目資本金的比例有兩方面的作用：一是阻止資產(chǎn)結(jié)構(gòu)較差的開發(fā)商對房地產(chǎn)行業(yè)的過度投資，降低開發(fā)商外部融資的風(fēng)險(xiǎn)。二是降低開發(fā)商的外部融資比例，這在資本金一定的條件下會減少開發(fā)商的投資量，使住房存量不致過快增長。根據(jù)（2）式，存量多，住房價(jià)格低。

提高銀行利率包括提高貸款利率和存款利率。貸款利率的提高增加了開發(fā)商的成本，根據(jù)（2）式，使開發(fā)商在住房價(jià)格一定的條件下減少投資量I（PH），存量H增加少。存款利率的提高會使以銀行存款利率衡量的社會平均資本收斂于E″。E″與E相比，投資小，形成的存量少，住房價(jià)格可上升，也可下降，這要視銀行利率提高的程度而定。

四提高開發(fā)商資本金比例和利率的政策效應(yīng)分析

自2003年以來，面對不斷高漲的住房價(jià)格，政府采取提高利率和開發(fā)商自有資本比例等宏觀調(diào)控措施遏止住房價(jià)格非理性上漲。根據(jù)本文模型分析可知，這些措施能夠有效地改變房地產(chǎn)開發(fā)商的投資行為，使住房市場在價(jià)格與存量的動態(tài)變化中達(dá)到新的均衡狀態(tài)，目的是讓住房市場理性發(fā)展。但是，從分析的結(jié)果來看，無論是價(jià)格的變化、存量的變化還是兩者變化的快慢來說，這些政策的效應(yīng)是不一樣的（見表1）。

針對上述的情形，在實(shí)際的運(yùn)用過程中要根據(jù)一個(gè)時(shí)期宏觀調(diào)控的目標(biāo)，考慮各項(xiàng)調(diào)控措施之間的抵消作用和疊加效應(yīng)，使調(diào)控措施的效果達(dá)到最佳。另外，各種措施在實(shí)施時(shí)，其效果顯現(xiàn)有的比較快，如提高利率；有的比較慢，如提高開發(fā)商自有資金比例；有的在較短的時(shí)間發(fā)揮作用后很快又有反彈，降低調(diào)控措施的作用，如提高利率。因此，在具體的操作過程中，還要考慮具體措施取得效果的快慢程度。

最后，應(yīng)該說明的是，本文僅僅是在Poterba模型的基礎(chǔ)上，以住房價(jià)格和存量的動態(tài)變化作為分析的工具，對2003年以來國家實(shí)施的或?qū)⒁獙?shí)施的調(diào)控住房市場措施的效應(yīng)進(jìn)行的探索性研究。雖然對每一項(xiàng)措施進(jìn)行了詳盡的分析，但是并沒有對政策措施的組合進(jìn)行研究，在理論研究上，還有待于作進(jìn)一步地深入分析。

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Evaluation on the Measures of Macroscopic Regulation of Real Estate Industry in China

Zhang Wei

（Management School, Guizhou University， Guiyang 550000, China）

篇(5)

關(guān)鍵詞：宏微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)；居住空間分異；西安；房地產(chǎn)市場

中圖分類號：F290 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2013）16-0251-03

一、相關(guān)概念

西方經(jīng)濟(jì)學(xué)是研究在市場經(jīng)濟(jì)條件下稀缺資源配置與利用的科學(xué)。隨著社會的不斷進(jìn)步，西方經(jīng)濟(jì)學(xué)形成了按研究對象不同分成微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)與宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)兩大分支。宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)以整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)為研究對象，通過研究經(jīng)濟(jì)中各有關(guān)總量的決定及其變化來說明資源如何分配的；微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)是以單個(gè)經(jīng)濟(jì)單位為研究對象，通過研究單個(gè)經(jīng)濟(jì)單位的經(jīng)濟(jì)行為和應(yīng)的經(jīng)濟(jì)變量單項(xiàng)數(shù)值的決定來說明價(jià)格機(jī)制如何解決社會的資源配置問題。（1）居住空間分異現(xiàn)象是隨著城市的誕生出現(xiàn)的，居住空間結(jié)構(gòu)的不斷演化，是城市社會、經(jīng)濟(jì)、文化、制度等多種因素交織作用的結(jié)果。（2）城市居住空間變遷總體上呈現(xiàn)與城市政治、經(jīng)濟(jì)、文化發(fā)展進(jìn)程相對應(yīng)的特征。城市的發(fā)展與居住空間分異相互作用，城市的發(fā)展導(dǎo)致了居住空間的分異，而反過來，居住分異也影響著城市的進(jìn)一步發(fā)展。

二、宏微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)聯(lián)系與區(qū)別

（一）聯(lián)系

微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)與宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)是互相補(bǔ)充的。經(jīng)濟(jì)學(xué)的目的是要實(shí)現(xiàn)社會經(jīng)濟(jì)福利的最大化。為了達(dá)到這一目的，既要實(shí)現(xiàn)資源的最優(yōu)配置，又要實(shí)現(xiàn)資源的充分利用。微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)在假定資源已實(shí)現(xiàn)充分利用的前提下分析如何達(dá)到最優(yōu)配置的問題；宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)在假定資源已實(shí)現(xiàn)最優(yōu)配置的前提下分析如何達(dá)到充分利用的問題。它們從不同的角度分析社會經(jīng)濟(jì)問題。從這一意義上說，微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)與宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)不是互相排斥的，而是互相補(bǔ)充的。它們共同組成經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本原理。

微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)與宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)都是實(shí)證分析。微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)與宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)都把社會經(jīng)濟(jì)制度作為既定的，不分析社會經(jīng)濟(jì)制度變動對經(jīng)濟(jì)的影響。這也就是說，它們都把市場經(jīng)濟(jì)制度作為一個(gè)既定的存在，分析這一制度下的資源配置與利用問題。

（二）區(qū)別

1.基本假設(shè)不同

經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究是以一定的假設(shè)條件為前提的。微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)基本假設(shè)條件有以下三點(diǎn)：（1）市場出清。這就是堅(jiān)信在價(jià)格可以自由而迅速地升降的情況下，市場上一定會實(shí)現(xiàn)充分就業(yè)的供求均衡狀態(tài)。（2）完全理性。這一假設(shè)是指，消費(fèi)者和廠商都是以利己為目的的經(jīng)濟(jì)人，他們自覺地按利益最大化的原則行事，既能把最大化作為目標(biāo)，又知道如何實(shí)現(xiàn)最大化。只有在這一假設(shè)之下，價(jià)格調(diào)節(jié)實(shí)現(xiàn)資源配置最優(yōu)化才是可能的。（3）完全信息。完全信息假設(shè)是指消費(fèi)者和廠商可以免費(fèi)而迅速地獲得各種市場信息。

宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本內(nèi)容基于兩個(gè)假設(shè)：（1）市場機(jī)制是不完善的。（2）政府有能力調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)，糾正市場機(jī)制的缺點(diǎn)。

2.基本內(nèi)容不同

微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)包括的內(nèi)容相當(dāng)廣泛，其中主要有：（1）均衡價(jià)格理論（2）消費(fèi)者行為理論。（3）生產(chǎn)理論。（4）分配理論。（5）一般均衡理論與福利經(jīng)濟(jì)學(xué)。研究社會資源配置最優(yōu)化的實(shí)現(xiàn)，以及社會經(jīng)濟(jì)福利的實(shí)現(xiàn)等問題。（6）市場失靈與微觀經(jīng)濟(jì)政策。

宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的內(nèi)容包括宏觀經(jīng)濟(jì)理論、宏觀經(jīng)濟(jì)政策以及宏觀經(jīng)濟(jì)計(jì)量模型等。其中主要有：（1）收入決定理論。（2）失業(yè)與通貨膨脹理論。（3）經(jīng)濟(jì)周期與經(jīng)濟(jì)增長理論。（4）開放經(jīng)濟(jì)理論。（5）宏觀經(jīng)濟(jì)政策。

三、從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度談居住空間分異

對居住空間分異的研究最早源于20世紀(jì)初的古典人文區(qū)位學(xué)的空間理論，但真正將其納入主流經(jīng)濟(jì)學(xué)研究框架的還是20世紀(jì)60年代新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)派的空間理論。在20世紀(jì)60年代，新古典主義學(xué)派的主要研究領(lǐng)域是城市土地使用的空間模式，代表人物有W.Alonso （1964）、E.S.Mill （1967）及R.F.Muth（1969）。其中，阿隆索的研究最有影響，他運(yùn)用新古典主義經(jīng)濟(jì)理論解析了區(qū)位、地租和土地利用之間的關(guān)系，對城市土地在不同活動中進(jìn)行分配提供了一個(gè)基本框架。居住空間是城市社會空間的一個(gè)重要的組成部分。隨著城市化的大規(guī)模擴(kuò)展，城市居住空間的結(jié)構(gòu)分異已然成為不爭的客觀事實(shí)。

目前，中國很多大城市居住空間分異的現(xiàn)象越來越突出，西安可以算是一個(gè)強(qiáng)有力的代表。以住宅開發(fā)項(xiàng)目的檔次和價(jià)格在空間的分化為有力代表的居住空間分異的格局在西安越來越明顯，而這種分異格局和市政府大力開發(fā)建設(shè)各經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)有著很大的關(guān)系。

（一）開發(fā)區(qū)“特區(qū)”運(yùn)作機(jī)制及其影響

開發(fā)區(qū)與一般性區(qū)域最主要的區(qū)別在于其“特區(qū)”性質(zhì)一即實(shí)行特殊經(jīng)濟(jì)政策和特別管理體制的區(qū)域。其殊經(jīng)濟(jì)政策主要是一些相對優(yōu)惠、激勵性的政策，而開發(fā)區(qū)明確劃定的地域界線則將這些相對優(yōu)越的政策、體制、觀念、方法、服務(wù)、設(shè)施等集中限定在城市特定區(qū)段內(nèi)，使良好的硬環(huán)境與優(yōu)越的軟環(huán)境在特定局部空間相加在一起，可令開發(fā)區(qū)內(nèi)部“小環(huán)境”相當(dāng)鮮明地異于及優(yōu)于周圍“大環(huán)境”，乃至形成制度、產(chǎn)業(yè)、功能、設(shè)施、甚至心理意義上的所謂“孤島效應(yīng)”。開發(fā)區(qū)這類“特區(qū)”的設(shè)立與運(yùn)行，等于在城市空間人為地制造出“開發(fā)區(qū)”與“非開發(fā)區(qū)”或謂“特區(qū)”與“普區(qū)”之分割對比，兩者之間不平等的境遇可導(dǎo)致不平衡的發(fā)展，從而可能制造或加劇城市內(nèi)部經(jīng)濟(jì)一社會空間極化分異。

1.開發(fā)區(qū)與“非開發(fā)區(qū)”之間的經(jīng)濟(jì)異速增長

開發(fā)區(qū)“特區(qū)”機(jī)制及其“孤島效應(yīng)”影響作用卜的城市極化分異首先體現(xiàn)在開發(fā)區(qū)顯著高于“非開發(fā)區(qū)”的經(jīng)濟(jì)異速增長過程中，這在各地較高等級開發(fā)區(qū)中尤為突出普遍。西安市經(jīng)2003—2004年最新一輪開發(fā)區(qū)清理整頓后現(xiàn)共存有各級各類“開發(fā)區(qū)”18個(gè)，其中等級最高、規(guī)模最大者依次分別為國家級西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)（簡稱“西安高新區(qū)”）、國家級西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（簡稱“西安經(jīng)開區(qū)”）、省級西安曲江旅游度假開發(fā)區(qū)（又稱“西安曲江新區(qū)”）。這幾個(gè)主要開發(fā)區(qū)的各項(xiàng)主要發(fā)展指標(biāo)增速連年在30%以上、有些甚至達(dá)70%或更高，發(fā)展速度明顯高于一般“非開發(fā)區(qū)”，已成為西安市有目共儲的經(jīng)濟(jì)發(fā)展最活躍區(qū)域。雖然由于開發(fā)區(qū)并非一級行政區(qū)，且隨著規(guī)模不斷擴(kuò)大而可能跨涉不止一個(gè)區(qū)縣，其經(jīng)濟(jì)社會統(tǒng)計(jì)數(shù)值也相應(yīng)地被分解納入到不止一個(gè)區(qū)縣，因而不易進(jìn)行開發(fā)區(qū)與各區(qū)縣發(fā)展指標(biāo)之間的直接比較，但從開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)社會數(shù)值占全市總值比重快速提高的事實(shí)，可以間接反映出開發(fā)區(qū)的“異軍突起”以及一般“非開發(fā)區(qū)”的相對弱勢化。表1顯示西安兩個(gè)國家級開發(fā)區(qū)的投資吸引（以實(shí)際利用外資額反映）、經(jīng)濟(jì)增長（以GDP、工業(yè)增加值反映）、開發(fā)建設(shè)（以新增固定資產(chǎn)投資反映）、收益回饋（對地方則政收入及就業(yè)增長貢獻(xiàn)）能力都快速提高，占全市總量的比重也不斷擴(kuò)大，是拉動西安GDP增長的絕對主力。下面以2007—2009年度西安市整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況和最具有西安開發(fā)區(qū)代表的西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)的經(jīng)濟(jì)狀況的對比，對西安“經(jīng)濟(jì)區(qū)”在西安經(jīng)濟(jì)的地位進(jìn)行說明：

2.開發(fā)區(qū)配套商品住宅開發(fā)及其影響

中國改革開放后社會主義市場經(jīng)濟(jì)時(shí)期以來，上地市場的建立以及住房商品化和私有化改革，使地價(jià)和上地競標(biāo)機(jī)制以及市民個(gè)人住房消費(fèi)意愿與消費(fèi)水平等市場力機(jī)制開始發(fā)揮對城市居住空間的組織調(diào)控功能，基于經(jīng)濟(jì)收入差異的不同社會階層居住空間分異隔離開始在中國城市顯現(xiàn)，并成為新時(shí)期中國城市社會空間演化重構(gòu)的主要特征之一。中國各地開發(fā)區(qū)大都配置有30%～40%的居住用地。開發(fā)區(qū)作為各地改革開放的先行示范區(qū)，形成一種比較純粹的“全產(chǎn)權(quán)私有住房擁有者”聚集區(qū)，凸顯加劇基于經(jīng)濟(jì)收入差異的居住分異隔離。

目前西安居住分異格局基本上是“高收入者多居于開發(fā)區(qū)新城、低收入者多居于老城舊區(qū)、而中等收入階層居住相對分散均勻”。在開發(fā)區(qū)較優(yōu)質(zhì)住宅和住區(qū)環(huán)境吸引及其較高房價(jià)的過濾篩選機(jī)制作用下，擁有最強(qiáng)住房購買力和“遷移力”的較富裕人口率先離開舊城而移居開發(fā)區(qū)新城，從此拉動了不同社會階層的居住空間分化。再結(jié)合上述有關(guān)開發(fā)區(qū)從業(yè)者職業(yè)、學(xué)歷、收入特征分析，不難看出幾個(gè)主要開發(fā)區(qū)正趨于成為西安市較高學(xué)歷較高收入階層工作、居住、活動的主要空間，這自然會對相應(yīng)區(qū)段文化、消費(fèi)、形象、社會服務(wù)種類檔次、社會活動形式形態(tài)等產(chǎn)生影響，繼而造成城市經(jīng)濟(jì)一社會空間的更深層次分化。

我們可以看到開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟(jì)對西安居住空間分異的影響：（1）自20世紀(jì)80年代以來興起的“開發(fā)區(qū)”建設(shè)，導(dǎo)致城市經(jīng)濟(jì)一社會空間的總體發(fā)展態(tài)勢是：開發(fā)區(qū)/新城/新經(jīng)濟(jì)區(qū)正成為各種發(fā)展要素資源輻合匯集的區(qū)域極化中心，因而局部經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展速度顯著高于非開發(fā)區(qū)/老城/舊工業(yè)區(qū)。這表明開發(fā)區(qū)建設(shè)發(fā)展不僅如一些海外研究所指出的那樣因設(shè)立時(shí)間及政策力度的差異而成為中國東西部地區(qū)差距擴(kuò)大的具體機(jī)制之一，而且也以其一套特有開發(fā)運(yùn)作機(jī)制及內(nèi)在結(jié)構(gòu)特性而成為強(qiáng)化凸顯當(dāng)代中國城市內(nèi)部空間極化分異的機(jī)制之一。（2）“開發(fā)區(qū)”作為一種區(qū)域發(fā)展策略的基木思維其實(shí)就是以“增長極理論”為基石的“不平衡發(fā)展戰(zhàn)略”。雖說依據(jù)該區(qū)域發(fā)展理論，增長極核與周邊區(qū)域差距擴(kuò)大的空間極化效應(yīng)屬于階段性的正?，F(xiàn)象、會隨著“溢出效應(yīng)”的增強(qiáng)而逐漸消失，但山于增長極理論在世界各地實(shí)踐應(yīng)用的實(shí)際效果并不理想，所期望的區(qū)域整體發(fā)展結(jié)果并非總能如愿實(shí)現(xiàn)，而極化效應(yīng)的持續(xù)強(qiáng)化則可能蘊(yùn)蓄區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會諸多矛盾和隱患，所以從20世紀(jì)70年代末以來對增長極理論的批評與反思越來越多。開發(fā)區(qū)實(shí)踐對于區(qū)域之間及城市內(nèi)部極化分異的強(qiáng)化凸顯效應(yīng)尤其是其中“政策力”因素的影響作用，同樣值得決策者和研究者反思。

（二）從市場失靈角度看此現(xiàn)象

1.市場失靈

市場失靈是指市場無法有效率地分配商品和勞務(wù)的情況。對經(jīng)濟(jì)學(xué)家而言，這個(gè)詞匯通常用于無效率狀況特別重大時(shí)，或非市場機(jī)構(gòu)較有效率且創(chuàng)造財(cái)富的能力較私人選擇為佳時(shí)。另一方面，市場失靈也通常被用于描述市場力量無法滿足公共利益的狀況。

那么，對于“新經(jīng)濟(jì)區(qū)”和“非經(jīng)濟(jì)區(qū)”來說，似乎是宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控下的政府優(yōu)先發(fā)展經(jīng)濟(jì)特區(qū)，市場分配不均導(dǎo)致的，形成了“市場失靈”的表象；但是，政府優(yōu)先發(fā)展經(jīng)濟(jì)特區(qū)后，使經(jīng)濟(jì)特區(qū)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，雖然形成了“孤島效應(yīng)”，但是這個(gè)效應(yīng)是暫時(shí)性的，是會向四周蔓延的，進(jìn)而帶動周邊區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。如果將城市居住空間分異引入，那么形成居住空間分異格局的居住圈層則是在呈現(xiàn)出擴(kuò)大的趨勢。所以，從市場失靈的角度出發(fā)，經(jīng)濟(jì)特區(qū)所導(dǎo)致的似乎是資源的大部分都流向經(jīng)濟(jì)特區(qū)的現(xiàn)象是正常的，其實(shí)質(zhì)并不是“市場失靈”。

從微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)來考慮這一現(xiàn)象，研究資源按什么原則分配給社會，是由工資、利息、地租和利潤決定的。那么在政府優(yōu)先發(fā)展的經(jīng)濟(jì)特區(qū)的情況下，必然會出一些優(yōu)惠性政策吸引開發(fā)商前去投資，這也形成了社會資源流向經(jīng)濟(jì)特區(qū)的現(xiàn)象。

2.建議

那么通過以上的討論，可能緩和、消弭開發(fā)區(qū)/新城/新經(jīng)濟(jì)區(qū)與非開發(fā)區(qū)/老城/舊工業(yè)區(qū)之間日益擴(kuò)大的經(jīng)濟(jì)一社會差距的措施包括：（1）合理規(guī)劃平衡投資項(xiàng)目的空間布局，引導(dǎo)和鼓勵適宜項(xiàng)目向老城/老工業(yè)區(qū)的分流；（2）建立開發(fā)區(qū)與非開發(fā)區(qū)之間利益平衡補(bǔ)償機(jī)制；（3）大力促進(jìn)開發(fā)區(qū)第二產(chǎn)業(yè)的全面發(fā)展，此舉不僅有利于擴(kuò)大開發(fā)區(qū)稅源、提升開發(fā)區(qū)整體經(jīng)濟(jì)水平、完善開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、改善開發(fā)區(qū)工作環(huán)境與生活質(zhì)量，而且還可以擴(kuò)大開發(fā)區(qū)就業(yè)而、使開發(fā)區(qū)發(fā)展能夠惠及更多領(lǐng)域史廣泛階層的勞動者；（4）增強(qiáng)開發(fā)區(qū)住宅價(jià)格與房型的多樣性和“廣譜性”，使多處于不同收入階層、處于職業(yè)生涯不同階段者有機(jī)會共享開發(fā)區(qū)較優(yōu)越的軟硬生活環(huán)境，也有利于創(chuàng)建出獨(dú)具活力、結(jié)構(gòu)更為豐滿健康的開發(fā)區(qū)新社區(qū)。

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篇(6)

關(guān)鍵詞：風(fēng)險(xiǎn)；風(fēng)險(xiǎn)識別；風(fēng)險(xiǎn)控制

中圖分類號：F208　文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A　文章編號：1672-3198(2009)02-0032-02

1　風(fēng)險(xiǎn)的概述和特征

1.1　風(fēng)險(xiǎn)概述

風(fēng)險(xiǎn)的定義最初出現(xiàn)于1901年美國的A.M.威利特所著的博士論文《風(fēng)險(xiǎn)與保險(xiǎn)的經(jīng)濟(jì)理論》：“風(fēng)險(xiǎn)是關(guān)于不愿意發(fā)生事件發(fā)生的不確定性的客觀體現(xiàn)?！边@一定義強(qiáng)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)的客觀性和不確定性。其后許多專家學(xué)者在此基礎(chǔ)上給風(fēng)險(xiǎn)下了各種大同小異的定義。

雖然風(fēng)險(xiǎn)的定義很多，但大致可分兩類，第一類定義強(qiáng)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)的不確定性。第二類定義強(qiáng)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)損失的不確定性。

事實(shí)上，風(fēng)險(xiǎn)是一個(gè)事件的不確定性和它可能帶來不確定結(jié)果的綜合效應(yīng)。

1.2風(fēng)險(xiǎn)的特征

風(fēng)險(xiǎn)的特征指風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)及其發(fā)生規(guī)律的表現(xiàn)。包括：客觀性、不確定性、可預(yù)測性、損失性、結(jié)果雙重性。

2　項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的概念和產(chǎn)生的原因

2.1　項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的定義

一般認(rèn)為：項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)是指由于項(xiàng)目所處環(huán)境和條件本身的不確定性和主觀上不能準(zhǔn)確預(yù)見或控制影響因素，使項(xiàng)目的最終結(jié)果與項(xiàng)目相關(guān)利益主體的期望產(chǎn)生背離，從而給項(xiàng)目相關(guān)利益主體帶來損失的可能性。

2.2　項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因

形成項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的根本原因是人們對于項(xiàng)目發(fā)展與變化情況的認(rèn)識和應(yīng)對決策等方面出現(xiàn)問題，包括：

①人們的認(rèn)識能力有限。

②信息本身的滯后性特征。

③項(xiàng)目信息資源管理和溝通管理方面的問題。

3　項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的來源

項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)來源是多方面的，不同的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)會有不同的引發(fā)來源。主要包括：

(1)自然風(fēng)險(xiǎn)：指由于自然因素的不確定性對房地產(chǎn)項(xiàng)目造成影響，從而對房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者造成損失。

(2)政治風(fēng)險(xiǎn)：指由于政策的潛在變化給房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營者帶來的經(jīng)濟(jì)損失。包括：政治環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、政治體制改革風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)保政策變化風(fēng)險(xiǎn)、戰(zhàn)爭風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)體制改革風(fēng)險(xiǎn)、土地使用制度改革風(fēng)險(xiǎn)、住房制度改革風(fēng)險(xiǎn)等。

(3)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)：指一系列與經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)的不確定因素，對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的影響。包括：融資、財(cái)務(wù)、地價(jià)、市場供求、工程招投標(biāo)、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)狀況變化等方面的風(fēng)險(xiǎn)。

(4)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)：指由于科學(xué)技術(shù)進(jìn)步、技術(shù)結(jié)構(gòu)及其相關(guān)變量的變動給房地產(chǎn)投資可能帶來的損失。包括：科技進(jìn)步，建筑施工技術(shù)和工藝革新、建筑材料改變和更新、設(shè)計(jì)變動和計(jì)算失誤、生產(chǎn)力短缺等風(fēng)險(xiǎn)。

(5)社會風(fēng)險(xiǎn)：指由于人文社會環(huán)境因素的變化對房地產(chǎn)市場的影響，從而給從事房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和經(jīng)營者帶來損失的可能性。包括：城市規(guī)劃、容積率變更、區(qū)域發(fā)展和文物保護(hù)、社會治安、公眾干預(yù)等風(fēng)險(xiǎn)。

(6)國際風(fēng)險(xiǎn)：指因國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化導(dǎo)致對地區(qū)性的經(jīng)濟(jì)活動的影響。包括：國際投資環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、貨幣匯率變化風(fēng)險(xiǎn)。

(7)內(nèi)部決策和管理風(fēng)險(xiǎn)：指由于開發(fā)商策劃失誤、決策錯誤或經(jīng)營管理不善導(dǎo)致預(yù)期的收入水平不能實(shí)現(xiàn)。包括：投資方式、地點(diǎn)、類型選擇、組織管理、時(shí)間管理、合同管理等風(fēng)險(xiǎn)。

4　項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的識別

4.1　風(fēng)險(xiǎn)識別的定義

風(fēng)險(xiǎn)識別是指風(fēng)險(xiǎn)管理人員在收集資料和調(diào)查研究之后，運(yùn)用各種方法對尚未發(fā)生的潛在風(fēng)險(xiǎn)以及客觀存在的各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行系統(tǒng)歸類和全面識別。風(fēng)險(xiǎn)識別的主要內(nèi)容有：識別引起風(fēng)險(xiǎn)的因素有哪些，什么是主要因素，以及這些風(fēng)險(xiǎn)可能導(dǎo)致的后果如何。

4.2　風(fēng)險(xiǎn)識別的過程

(1)確認(rèn)不確定性的客觀存在。首先要辨認(rèn)所發(fā)現(xiàn)或推測的因素是否存在不確定性，然后確認(rèn)這種不確定性的客觀存在。

(2)建立初步風(fēng)險(xiǎn)因素清單。把客觀存在的和潛在的各種風(fēng)險(xiǎn)因素列出清單，應(yīng)包括各種影響環(huán)境、決策等。

(3)確立各種風(fēng)險(xiǎn)事件并推測其結(jié)果。根據(jù)初步風(fēng)險(xiǎn)清單中所列的各種主要風(fēng)險(xiǎn)因素，推測與其相關(guān)聯(lián)的各種可能性，重點(diǎn)是資金的財(cái)務(wù)結(jié)果。

(4)制訂風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測圖。分析某風(fēng)險(xiǎn)其發(fā)生的可能性大小及其潛在的危害。

(5)對風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分類。首先能加深對風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識和理解，其次能辨清風(fēng)險(xiǎn)的性質(zhì)，有助于制定風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)。

(6)建立風(fēng)險(xiǎn)目錄摘要。這是風(fēng)險(xiǎn)識別過程的最后一個(gè)步驟。通過建立項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)目錄摘要，可將項(xiàng)目可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)匯總并排列出輕重緩急，能給人一種總體風(fēng)險(xiǎn)印象圖。

4.3　風(fēng)險(xiǎn)識別主要方法

(1)分解法：就是將項(xiàng)目管理過程中復(fù)雜的難于理解的事物分解成比較簡單的容易被認(rèn)識的事物，將大系統(tǒng)分解成小系統(tǒng)，這也是人們在分析問題時(shí)常用的方法；

(2)故障樹法：就是利用圖解的形式將大的風(fēng)險(xiǎn)分解成各種小的風(fēng)險(xiǎn)，或?qū)Ω鞣N引起風(fēng)險(xiǎn)的原因進(jìn)行分解。該法是利用樹狀圖將項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)由粗到細(xì)，由大到小，分層排列的方法，這樣容易找出所有的風(fēng)險(xiǎn)因素，關(guān)系明確。

(3)專家調(diào)查法：包括集思廣議法和德爾菲法。其中后者是美國著名咨詢機(jī)構(gòu)蘭德公司于五十年代初發(fā)明的。它主要依靠專家的直觀能力對風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識別，即通過調(diào)查意見逐步集中，直至在某種程度上達(dá)到一致，故又叫專家意見集中法。

(4)流程圖：用于給出一個(gè)項(xiàng)目的工作流程，項(xiàng)目各個(gè)不同部分之間的相互關(guān)系等信息的圖表。

(5)情景分析法：通過有關(guān)數(shù)字、圖表和曲線等，對項(xiàng)目未來的某個(gè)狀態(tài)或某種情況進(jìn)行詳細(xì)的描繪和分析，從而識別引起項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵因素及其影響程度的一種風(fēng)險(xiǎn)識別方法。

(6)財(cái)務(wù)報(bào)表法：根據(jù)項(xiàng)目的會計(jì)記錄和財(cái)務(wù)報(bào)表為基礎(chǔ)，將每一會計(jì)科目作為以風(fēng)險(xiǎn)單位進(jìn)行分析并發(fā)現(xiàn)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，然后匯總，得出結(jié)論的方法。

(7)敏感性分析法：研究項(xiàng)目生命周期內(nèi)，當(dāng)項(xiàng)目的變數(shù)以及項(xiàng)目的各種前提假設(shè)發(fā)生變動時(shí)，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)會出現(xiàn)何種變化以及變化范圍有多大。

5　項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析與評估

5.1　對風(fēng)險(xiǎn)評估的認(rèn)識

風(fēng)險(xiǎn)的評估就是在前期預(yù)側(cè)和識別的基礎(chǔ)上建立系統(tǒng)模型，對風(fēng)險(xiǎn)因素的影響進(jìn)行定量分析，并估算出各種風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率及其損失大小，從而找到該項(xiàng)目的關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)，為重點(diǎn)處置這種風(fēng)險(xiǎn)提供科學(xué)的依據(jù)。風(fēng)險(xiǎn)評估的結(jié)果將影響風(fēng)險(xiǎn)管理的決策，它的準(zhǔn)確性決定了風(fēng)險(xiǎn)管理的正確性。

5.2　風(fēng)險(xiǎn)評估的方法

按性質(zhì)分為定性、定量及兩者結(jié)合的方法。定性的方法主要有層次分析法和專家評分法等；定量的方法主要有蒙特卡羅模擬法、圖形評審技術(shù)、風(fēng)險(xiǎn)評審技術(shù)等。按用途分為：風(fēng)險(xiǎn)源分析識別、風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率預(yù)測、頻率統(tǒng)計(jì)分析、風(fēng)險(xiǎn)后果的評估、風(fēng)險(xiǎn)決策、管理計(jì)劃和對策的制訂等方法。按適用評估對象分為：針對工期、事故(或故障)、合同、管理、匯(利)率、自然氣候、工程地質(zhì)條件、災(zāi)害、預(yù)測和決策等的分析評估方法。

6　項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對策略

(1)減輕風(fēng)險(xiǎn)。通過緩和或預(yù)知等手段來減輕風(fēng)險(xiǎn)，降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性或減緩風(fēng)險(xiǎn)帶來的不利后果。

(2)預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)。是一種主動的風(fēng)險(xiǎn)管理策略，通常采取有形和無形的手段。

(3)回避風(fēng)險(xiǎn)。指當(dāng)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)潛在威脅發(fā)生可能性太大，不利后果也太嚴(yán)重，又無其他策略可用時(shí)，主動放棄項(xiàng)目或改變項(xiàng)目目標(biāo)與行動方案，從而規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的一種策略。

(4)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。指將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移至參與該項(xiàng)目的其他人或組織，所以又叫合伙分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

(5)接受風(fēng)險(xiǎn)。指有意識地選擇承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)后果。可以是主動的，也可以是被動的。接受風(fēng)險(xiǎn)是最省事最省錢的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方法。

(6)儲備風(fēng)險(xiǎn)。指根據(jù)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)規(guī)律事先制定應(yīng)急措施和制定一個(gè)科學(xué)高效的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)計(jì)劃，一旦項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)展情況與計(jì)劃不同，就動用后備應(yīng)急措施。

7　項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制

(1)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制概念。

風(fēng)險(xiǎn)控制是指利用某些技術(shù)，如原型化、可靠性工程學(xué)以及某些項(xiàng)目管理方法等設(shè)法避開或轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。

篇(7)

關(guān)鍵詞：金融發(fā)展；經(jīng)濟(jì)增長；流派；關(guān)系；探析

金融是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的核心。世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展史反復(fù)證明，金融抑制和金融過度都會損害經(jīng)濟(jì)增長。處于轉(zhuǎn)型時(shí)期的我國經(jīng)濟(jì)要實(shí)現(xiàn)持續(xù)、健康快速發(fā)展，必須能夠正確把握金融發(fā)展與經(jīng)濟(jì)增長的關(guān)系，建立起與經(jīng)濟(jì)快速增長相適應(yīng)的現(xiàn)代金融體系，這不僅關(guān)乎金融體制改革乃至整個(gè)經(jīng)濟(jì)體制改革的成敗，也關(guān)系到能否順利實(shí)現(xiàn)第三步發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)。因此，從理論和實(shí)踐上深入研究這一問題具有特別重要的意義。

一、金融發(fā)展與經(jīng)濟(jì)增長關(guān)系理論的流派

從早期的古典經(jīng)濟(jì)學(xué)算起，西方經(jīng)濟(jì)學(xué)界對金融與經(jīng)濟(jì)增長關(guān)系的探討迄今已有三百余年歷史。在這場長期論爭中，有兩種作用機(jī)制一直備受關(guān)注：一是貨幣影響經(jīng)濟(jì)增長的機(jī)制：二是金融中介和金融市場影響經(jīng)濟(jì)增長的機(jī)制。根據(jù)對這兩種作用機(jī)制的不同理解，大體上可以把金融與經(jīng)濟(jì)增長關(guān)系的流派分為金融無關(guān)論、金融促進(jìn)論和金融從屬論三種寫作論文。

金融與經(jīng)濟(jì)增長無關(guān)論。古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家將金融與實(shí)體經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系抽象成貨幣變量與實(shí)際變量之間的關(guān)系，從而形成了西方經(jīng)濟(jì)學(xué)中的“兩分法”。在此基礎(chǔ)上，薩伊提出貨幣中性論，強(qiáng)調(diào)貨幣數(shù)量的改變只會造成物價(jià)水平等比例的上升或下降，對生產(chǎn)供給、實(shí)際產(chǎn)出和就業(yè)不會產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響，即貨幣只是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的面紗。新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)派認(rèn)為，貨幣只不過是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的劑。使得商品交換更加容易和順暢，而對經(jīng)濟(jì)中的實(shí)際變量并不發(fā)生實(shí)質(zhì)性的影響。貨幣學(xué)派代表人物弗里德曼認(rèn)為，貨幣需求函數(shù)是極其穩(wěn)定的，短期內(nèi)由于存在適應(yīng)性預(yù)期，貨幣供應(yīng)量的變化可以影響產(chǎn)量和物價(jià)；但從長期看，產(chǎn)出量是由勞動、資本和技術(shù)等非貨幣因素決定的，貨幣供應(yīng)量只決定物價(jià)水平。理性預(yù)期學(xué)派認(rèn)為，只有未預(yù)期的貨幣變動能夠影響短期真實(shí)變量。從長期看，由于貨幣政策是可預(yù)期的，貨幣變動只會引起價(jià)格水平的相應(yīng)變化，而對真實(shí)產(chǎn)量和就業(yè)沒有影響。盡管理性預(yù)期學(xué)派在一定程度上否定了“貨幣面紗”論，但仍堅(jiān)信金融與經(jīng)濟(jì)增長無關(guān)。

金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長論。有關(guān)貨幣流通對經(jīng)濟(jì)增長起促進(jìn)作用的討論，可以追溯到經(jīng)濟(jì)學(xué)鼻祖亞當(dāng)·斯密。他認(rèn)為，慎重的商業(yè)活動可增進(jìn)一國產(chǎn)業(yè)，但增進(jìn)產(chǎn)業(yè)的方法不在于增進(jìn)一國資本，而在于使本無所用的資本大部分有用、本不生利的資本大部分生利。瑞典經(jīng)濟(jì)學(xué)家魏克塞爾早在19世紀(jì)末就認(rèn)識到古典貨幣中性論的不足，指出，在信用制度條件下，貨幣對經(jīng)濟(jì)活動起著積極的作用。只有在貨幣利率等于自然利率、一般物價(jià)水平穩(wěn)定的狀態(tài)下，貨幣才是中性的。熊彼特則從信用創(chuàng)造的視角突出了銀行體系對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)大推動力。他認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)質(zhì)在于創(chuàng)新，而功能健全的銀行可以對企業(yè)家進(jìn)行篩選，為創(chuàng)新活動提供資金支持。20世紀(jì)30年代，凱恩斯指出，未來的不確定性是貨幣經(jīng)濟(jì)的主要特征，通過利率對投資的誘導(dǎo)作用，貨幣就能影響國民收入的產(chǎn)出水平。凱恩斯還通過總量分析，把實(shí)體經(jīng)濟(jì)和貨幣經(jīng)濟(jì)理論結(jié)合起來，克服了古典經(jīng)濟(jì)學(xué)“二分法”的不足，實(shí)現(xiàn)了對早期貨幣中性論的質(zhì)的突破。20世紀(jì)50年代，約翰·格利和愛德華·肖闡述了金融中介在儲蓄一投資轉(zhuǎn)化機(jī)制中的重要作用，揭開了金融理論研究的序幕。此后，金融因素逐漸在經(jīng)濟(jì)理論中得到重視，并凸顯成為同土地、資本、勞動同樣重要的經(jīng)濟(jì)增長因素。1969年，現(xiàn)代比較金融學(xué)的奠基人戈德史密斯指出，以初級證券和次級證券為形式的金融上層結(jié)構(gòu)加速了經(jīng)濟(jì)增長，改善了經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，為資金轉(zhuǎn)移到最佳的使用者手中提供了便利。20世紀(jì)70年代，愛德華·肖和羅納德·麥金農(nóng)分別在金融深化論、金融壓制論的分析中，將貨幣與非貨幣資產(chǎn)、銀行與非銀行金融機(jī)構(gòu)統(tǒng)一起來，闡述了一國金融體制與該國經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間存在互相刺激、互相制約的關(guān)系。之后，卡普爾等人把麥金農(nóng)和肖的靜態(tài)分析發(fā)展成為動態(tài)分析，進(jìn)一步闡明了金融深化對于發(fā)展中國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要作用。20世紀(jì)90年代以來興起的內(nèi)生金融理論強(qiáng)調(diào)，資本效率的改進(jìn)得益于金融中介和金融市場在把資本分配到最佳可能用途上所起的關(guān)鍵作用。

金融從屬于經(jīng)濟(jì)增長論。一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，金融對實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展所起的作用十分有限，金融發(fā)展只是經(jīng)濟(jì)增長的一個(gè)結(jié)果。瓊·羅賓遜反對熊彼特關(guān)于金融部門引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)部門并激發(fā)技術(shù)創(chuàng)新行為和企業(yè)家精神的論斷，強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)發(fā)展為某種特定形式的金融安排創(chuàng)造了需求，而金融體系只是對這些需求作出反應(yīng)，從而否認(rèn)了金融體系對經(jīng)濟(jì)增長的積極作用。多恩布什認(rèn)為，金融儲蓄與真實(shí)利率并不相關(guān)。

二、金融發(fā)展和經(jīng)濟(jì)增長關(guān)系研究的不同視角

在Shumpeter(1969)、Goldsmith(1969)、McKinnon(1973)和Shaw(1973)做出開創(chuàng)性研究之后，有關(guān)金融發(fā)展和經(jīng)濟(jì)增長之間關(guān)系的研究逐步成為理論界研究的重點(diǎn)。后來的研究(包括理論模型和實(shí)證分析)，或通過證明兩變量間相關(guān)關(guān)系的存在性、或通過分析兩變量之間的因果方向、或通過研究兩變量間的傳導(dǎo)機(jī)制，拓展和深化了我們對金融發(fā)展和經(jīng)濟(jì)增長之間關(guān)系的認(rèn)識。近年來，國外學(xué)者DemirgucKunt＆Levine(1996)，Thakor(1996)，Levine(1997)對金融發(fā)展和經(jīng)濟(jì)增長關(guān)系的研究很有建樹；而許多國內(nèi)學(xué)者也基于中國數(shù)據(jù)、利用不同方法對中國金融發(fā)展和經(jīng)濟(jì)增長的關(guān)系進(jìn)行過檢驗(yàn)。

綜述以上研究，學(xué)者們對金融發(fā)展和經(jīng)濟(jì)增長兩變量間的相關(guān)度和因果方向具有不同的認(rèn)識，大致可分為以下四種視角：第一種視角是“供給拉動性”(supply—leading)觀點(diǎn)，即金融發(fā)展對經(jīng)濟(jì)增長具有正向效應(yīng)。根據(jù)這種觀點(diǎn)，金融中介和資本市場對經(jīng)濟(jì)增長的推進(jìn)渠道有：(1)通過提升資本積累效率并依次提高資本的邊際生產(chǎn)率(Goldsmith，1969)；(2)通過提高儲蓄率進(jìn)而帶動投資率(McKinnon，1973；Shaw，1973)。換句話說，通過增加儲蓄規(guī)模和改進(jìn)投資效率，金融發(fā)展將拉動更高的經(jīng)濟(jì)增長，這種觀點(diǎn)得到了相關(guān)大量實(shí)證研究的證明(如Bencivenga&Smith．1991；Greenwood&Jovanovic，1990；Thakor，1996)；第二種視角由Robinson(1952)最先提出，即金融發(fā)展“追從”經(jīng)濟(jì)增長的“需求引致性”(demand—following)觀點(diǎn)。該種觀點(diǎn)認(rèn)為，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的擴(kuò)張?jiān)黾恿藢鹑诜?wù)的需求，從而導(dǎo)致金融產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對這種觀點(diǎn)的實(shí)證支持可參見近年來的一些相關(guān)文獻(xiàn)(Demetrides＆Hussein，1996；Friedman＆Schwartz．1963；Ireland，1994)；第三種視角認(rèn)為金融發(fā)展和經(jīng)濟(jì)增長兩變量是互為因果的，即金融發(fā)展和

經(jīng)濟(jì)增長之間存在雙向因果聯(lián)系(Demetrides＆Hussein，1996；Greenwood&Smith，1997)；第四種視角則緣于Lucas(1988)，他認(rèn)為金融發(fā)展和經(jīng)濟(jì)增長之間不存在因果聯(lián)系，而“經(jīng)濟(jì)學(xué)家常常過度強(qiáng)調(diào)金融因素在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中作用”。

三、金融發(fā)展和經(jīng)濟(jì)增長關(guān)系在中國的檢驗(yàn)

眾多理論分析與計(jì)量結(jié)果顯示，金融發(fā)展對我國的經(jīng)濟(jì)增長具有積極的推動作用，但力度有限，甚至有些指標(biāo)還呈現(xiàn)負(fù)面影響；總體來看，我國的金融發(fā)展滯后于經(jīng)濟(jì)增長，落后的金融體制已經(jīng)嚴(yán)重束縛了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。我國經(jīng)濟(jì)增長和金融發(fā)展之間互為促進(jìn)的關(guān)系體現(xiàn)在我國對金融體制所進(jìn)行的漸進(jìn)式改革具有一定的經(jīng)濟(jì)績效，能夠帶動我國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長；同時(shí)，經(jīng)濟(jì)的持續(xù)性增長對我國金融的深化也具有持續(xù)的推動作用。但是，我國金融發(fā)展和經(jīng)濟(jì)增長兩者間因果關(guān)系也存在不對稱性。這種不對稱性從側(cè)面說明，我國的金融發(fā)展相對于同期的經(jīng)濟(jì)增長具有不匹配性，金融發(fā)展對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)度還不及經(jīng)濟(jì)增長對金融發(fā)展的促進(jìn)作用，考察其深層原因仍在于我國金融體制改革的滯后性。目前我國的金融體制已經(jīng)到了非改不可的地步，現(xiàn)行的金融體制已無法滿足企業(yè)擴(kuò)張帶來日益增長的融資需求，加入WTO后的外來競爭壓力也迫使企業(yè)和銀行對融資機(jī)制做出新的調(diào)整。改善目前的落后的金融發(fā)展局面，一方面要努力拓寬企業(yè)的融資渠道，讓企業(yè)更多的利用資本市場進(jìn)行直接融資，改善融資機(jī)制，消除“所有制歧視”，為中小企業(yè)創(chuàng)造良好的投融資環(huán)境；另一方面加速資本市場的發(fā)展和規(guī)范。發(fā)掘債券市場的潛力，為直接融資提供更大空間，并且積極推進(jìn)非國有銀行和中小銀行的發(fā)展，促成金融機(jī)構(gòu)的合理競爭。有理由相信，加快金融深化和金融體系改革必將有助于推動經(jīng)濟(jì)增長。

四、對我國金融政策的啟示