序論：寫作是一種深度的自我表達(dá)。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來(lái)了七篇物業(yè)管理公司經(jīng)理工作范文，愿它們成為您寫作過(guò)程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

1.中小城市物業(yè)管理企業(yè)基本為低潮狀態(tài)。到2000年為止，我國(guó)已經(jīng)破產(chǎn)的企業(yè)達(dá)到25000家，注冊(cè)資本在50萬(wàn)元以下的民營(yíng)企業(yè)平均壽命只有1.8年，高新技術(shù)園區(qū)5000家企業(yè)中能堅(jiān)持3年的大約為5％，能堅(jiān)持8年的只有3％。因此，企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的背后是企業(yè)對(duì)穩(wěn)定利潤(rùn)的追逐。一個(gè)企業(yè)也只有做到可持續(xù)發(fā)展，不斷地從戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型中成長(zhǎng)蛻變，才能不斷延長(zhǎng)企業(yè)的壽命，擴(kuò)大企業(yè)的成長(zhǎng)空間，真正實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化。五家渠19個(gè)物業(yè)管理有限責(zé)任公司（注冊(cè)資金50萬(wàn)元）均屬三級(jí)類型。以中小城市物業(yè)管理相關(guān)問(wèn)題及企業(yè)生命周期性看，多屬前期性即創(chuàng)業(yè)時(shí)間處于3年以下的企業(yè)，沒有以前的周期可以印證，判斷比較困難，只能根據(jù)目前企業(yè)所處的實(shí)際情況和本人研究經(jīng)驗(yàn)加以判斷。就企業(yè)管理生命周期理論來(lái)說(shuō)在2000年后創(chuàng)辦的企業(yè)，如處于低潮狀態(tài)，這類企業(yè)就屬于普通型，下個(gè)周期將在2003年進(jìn)入上升期；如處于平穩(wěn)期，則可能屬于起落型變化的企業(yè)。

2.對(duì)五家渠城市物業(yè)管理的數(shù)據(jù)分析研究結(jié)論

結(jié)論一：五家渠物業(yè)管理工作四項(xiàng)指標(biāo)確實(shí)可行，即環(huán)境管理部工作指標(biāo)、工程管理部管理工作指標(biāo)、秩序管理部工作管理指標(biāo)、質(zhì)量管理經(jīng)理管理工作指標(biāo)。而這四項(xiàng)指標(biāo)正是中小城市普通住宅物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目指標(biāo)內(nèi)容。對(duì)相對(duì)較高層次的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)服務(wù)、物業(yè)租賃服務(wù)、物業(yè)綜合服務(wù)及相關(guān)的法律問(wèn)題咨詢服務(wù)并沒有涉及。

結(jié)論二：中小城市物業(yè)管理工作正在城市規(guī)劃建設(shè)之中，但并沒有受到重視。主要反映在以下幾個(gè)方面：一是中小城市處在招商引資的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，重點(diǎn)是房地產(chǎn)等宏觀經(jīng)濟(jì)行業(yè)的開發(fā)，而對(duì)微觀利潤(rùn)的物業(yè)管理只是指標(biāo)的下放并沒有嚴(yán)格管理和執(zhí)行；二是中小城市物業(yè)管理有限公司基本是民營(yíng)企業(yè)或房地產(chǎn)開發(fā)商時(shí)的物業(yè)管理，注重水、電、曖、交通及相應(yīng)的安全收費(fèi)工作；三是該時(shí)期物業(yè)管理工作人員素質(zhì)和年齡的問(wèn)題。在五家渠市從事物業(yè)管理工作的人員基本是40~50歲人員即企業(yè)下崗職工。工作既辛苦又連續(xù)，基本沒有節(jié)假日，同時(shí)，薪酬還很低，不時(shí)帶著情緒上班，時(shí)常和業(yè)主發(fā)生口角。

結(jié)論三：中小城市物業(yè)管理公司管理存在嚴(yán)重問(wèn)題。這就是物業(yè)管理的利潤(rùn)如何產(chǎn)生？經(jīng)理人不清楚、員工更不清楚，多數(shù)人只知道勞動(dòng)拿工資。物業(yè)管理公司屬服務(wù)勞動(dòng)型企業(yè)，和其他經(jīng)營(yíng)服務(wù)在利潤(rùn)獲得方面有較大差別，重在業(yè)主滿意率及微薄利潤(rùn)。通過(guò)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，物業(yè)管理及服務(wù)的重要性日漸凸顯。接近八成的計(jì)劃購(gòu)房者認(rèn)為物業(yè)管理對(duì)自己很重要，其中36%的人認(rèn)為非常重要，42%的人認(rèn)為比較重要，15%的人處于中立狀態(tài)，僅9%的消費(fèi)者沒有意識(shí)到物業(yè)管理對(duì)自己的重要性，認(rèn)為毫不重視物業(yè)管理及服務(wù)的比例幾乎為零。這就形成老社區(qū)物業(yè)管理投資少，服務(wù)跟不上連年虧損，基本的物業(yè)管理費(fèi)用每年收不上；發(fā)展中社區(qū)物業(yè)管理費(fèi)已由開發(fā)商獲取，留給物業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)管理工作的資金很少，但基本可以運(yùn)轉(zhuǎn)，這類社區(qū)的物業(yè)管理業(yè)主對(duì)物業(yè)管理費(fèi)基本理解和支持；正在開發(fā)建設(shè)入住的社區(qū)的物業(yè)管理工作內(nèi)容對(duì)中小城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展及形象十分重要。

二、對(duì)中小城市物業(yè)管理的幾點(diǎn)建議

1.城市建設(shè)必須有長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃。當(dāng)然，這屬于政府思考的問(wèn)題。不能只下文件而不嚴(yán)格控制和執(zhí)行。物業(yè)管理工作是一個(gè)城市人工作和生活的重要需求。中國(guó)至2012年末城市人口已超過(guò)農(nóng)村人口。從這點(diǎn)思考，中小城市的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃建設(shè)應(yīng)充分考慮今后的物業(yè)管理工作的流動(dòng)資金量。這會(huì)有利于企業(yè)管理工作激勵(lì)機(jī)制的形成。

2.認(rèn)清中小城市物業(yè)管理所在區(qū)域。對(duì)物業(yè)管理員工的培訓(xùn)必須和城市規(guī)劃建設(shè)結(jié)合，不能走形式、走過(guò)場(chǎng)、講關(guān)系。

3.物業(yè)管理工作人員的培訓(xùn)應(yīng)和當(dāng)?shù)馗咝；驅(qū)I(yè)職業(yè)部門聯(lián)手。正如十八屆三中全會(huì)提出的“發(fā)揮市場(chǎng)的決定性作用關(guān)鍵在改革”。物業(yè)管理公司所在區(qū)域的定位很重要，這是物業(yè)管理工作規(guī)章制度及內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)的定位基礎(chǔ)。

篇(2)

去年底，上海市物業(yè)管理協(xié)會(huì)組織部分會(huì)員單位赴臺(tái)灣考察，考察團(tuán)一行10人走訪了臺(tái)北、高雄、臺(tái)中、臺(tái)東、花蓮等城市，與臺(tái)灣物業(yè)管理協(xié)會(huì)、臺(tái)灣物業(yè)管理經(jīng)理人協(xié)會(huì)等同行進(jìn)行了廣泛的交流，并召開了兩岸物業(yè)管理研討會(huì)。臺(tái)灣物業(yè)管理經(jīng)理人協(xié)會(huì)、高雄物業(yè)管理協(xié)會(huì)、太平洋管理公司、安朝管理公司、臺(tái)業(yè)管理公司的同行們對(duì)我們的考察非常熱情，作了認(rèn)真充分的準(zhǔn)備，給考察團(tuán)留下了深刻的印象，使我們的學(xué)習(xí)和考察取得了較好的效果。通過(guò)學(xué)習(xí)考察，我們對(duì)臺(tái)灣現(xiàn)行的物業(yè)管理模式和體制有了一定的了解。

一、臺(tái)灣物業(yè)管理的現(xiàn)狀

隨著先進(jìn)國(guó)家的物業(yè)管理逐漸對(duì)臺(tái)灣產(chǎn)生影響，尤其是日本物業(yè)管理的成功經(jīng)驗(yàn)和為社會(huì)創(chuàng)造了大量就業(yè)機(jī)會(huì)對(duì)臺(tái)灣產(chǎn)生了很大影響，同時(shí)臺(tái)灣的房產(chǎn)商也要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行維護(hù)，1987年當(dāng)局終于準(zhǔn)予開放登記物業(yè)管理維護(hù)營(yíng)業(yè)項(xiàng)目。從事物業(yè)管理的企業(yè)叫做公寓大廈管理維護(hù)公司。1995年，臺(tái)灣頒布了第一個(gè)物業(yè)管理法規(guī)，即《公寓大廈管理?xiàng)l例》，1997年又頒布《公寓大廈管理服務(wù)人管理辦法》，1998年6月臺(tái)灣建筑物管理維護(hù)經(jīng)理人協(xié)會(huì)(簡(jiǎn)稱bma)成立，同年9月開放組織同業(yè)公會(huì)，設(shè)有臺(tái)北市、高雄市、臺(tái)中市、桃園縣公寓大廈管理維護(hù)商業(yè)同業(yè)公會(huì)，并由臺(tái)灣建筑物管理維護(hù)經(jīng)理人協(xié)會(huì)整合業(yè)者，致力“建構(gòu)法制環(huán)境，推廣專業(yè)技能、提升業(yè)界形象”，積極參與政府法規(guī)制定與修改，建筑物管理維護(hù)經(jīng)理人協(xié)會(huì)以發(fā)展建筑物管理維護(hù)知識(shí)技術(shù)，提升建筑物管理維護(hù)服務(wù)質(zhì)量為目標(biāo)，多年來(lái)不斷辦理研討會(huì)、觀摩考察，并與(臺(tái)灣、上海、香港)及日本、英國(guó)交流，積極參與國(guó)際協(xié)會(huì)活動(dòng)，包括世界不動(dòng)產(chǎn)協(xié)會(huì)和世界建筑物服務(wù)廠商聯(lián)盟。目前臺(tái)灣公寓大廈管理維護(hù)公司參與公會(huì)者近100家，加入bma的有50余家，這些公司的市場(chǎng)占有率在80%以上。但公司名稱并未統(tǒng)一規(guī)定。，臺(tái)灣又成立了中華物業(yè)管理協(xié)會(huì)。

目前臺(tái)灣物業(yè)管理服務(wù)業(yè)中，公寓大廈管理維護(hù)公司約有450家，從業(yè)人員約5萬(wàn)，清潔服務(wù)公司約7400家，從業(yè)人員約15萬(wàn)人，合計(jì)約為20萬(wàn)人，年產(chǎn)值約500億元(新臺(tái)幣，約125億人民幣)。保全公司有452家，從業(yè)人員3.6萬(wàn)人，其中駐衛(wèi)保全年產(chǎn)值約有150億元(新臺(tái)幣，約37億人民幣)。

臺(tái)灣物業(yè)管理服務(wù)業(yè)依其服務(wù)項(xiàng)目可分為三類：第一類為建筑物與環(huán)境的使用管理與維護(hù)，提供建筑物與環(huán)境管理維護(hù)、清潔、保全、公共安全檢查、消防安全設(shè)備及附屬設(shè)施設(shè)備檢修等服務(wù);第二類為生活與商業(yè)支援服務(wù)，提供物業(yè)代辦及咨詢行業(yè)、事務(wù)管理、物業(yè)生活服務(wù)、社區(qū)網(wǎng)路、照顧服務(wù)、保姆、宅配物流、生活產(chǎn)品(衣、食、住、行、育、樂(lè))及商業(yè)支援服務(wù);第三類為資產(chǎn)管理，提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)顧問(wèn)、開發(fā)租賃及投資管理等服務(wù)。

目前物業(yè)管理公司已跳出傳統(tǒng)觀念，服務(wù)的范圍也不僅限于安全等事項(xiàng)，而是從大樓的管理到生活便利性的提供，物業(yè)管理公司所規(guī)劃的服務(wù)項(xiàng)目，已涵蓋了生活的各個(gè)層面。一些大型專業(yè)物業(yè)管理公司除了以上各項(xiàng)外，還提供生活服務(wù)、社區(qū)總體營(yíng)造、租售服務(wù)及不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)運(yùn)規(guī)劃等服務(wù)，物業(yè)管理呈現(xiàn)多樣化及多元化。

1、社區(qū)治安管理必須有保全公司承擔(dān)

臺(tái)灣物業(yè)管理的業(yè)務(wù)因法令限制而被割裂分別存在于許多行業(yè)，包括公寓大廈管理維護(hù)業(yè)、保全業(yè)、清潔業(yè)、房屋中介業(yè)等，在《公寓大廈管理?xiàng)l例》及《公寓大廈管理服務(wù)人管理辦法》公布前，有各種不同的公司形態(tài)，普遍的是建筑物管理維護(hù)公司，其他也有大樓管理顧問(wèn)公司、清潔公司、機(jī)電工程公司等，也提供一些單項(xiàng)或多項(xiàng)的物業(yè)管理服務(wù)。特別有意思的是，在臺(tái)灣，物業(yè)管理公司與保全公司經(jīng)常無(wú)法有效區(qū)分，其主要原因是因?yàn)槲飿I(yè)管理中有關(guān)安全管理項(xiàng)目在臺(tái)灣的《保全業(yè)法》中規(guī)定屬于保全公司營(yíng)業(yè)項(xiàng)目，物業(yè)管理公司不得承攬保全業(yè)務(wù)。但是在實(shí)際的商業(yè)營(yíng)運(yùn)中，保全公司常涉足物業(yè)管理的營(yíng)運(yùn)模式，物業(yè)管理公司也往往會(huì)“入侵”保全公司的營(yíng)業(yè)領(lǐng)域，表現(xiàn)形式就是一家公司兩塊牌照。這與國(guó)內(nèi)保安公司(相當(dāng)于臺(tái)灣的保全公司)以駐衛(wèi)保安工作為主，物業(yè)管理公司(相當(dāng)于臺(tái)灣的公寓大廈管理維護(hù)公司)也可雇用保安員從事駐衛(wèi)保安工作的方式不盡相同。

2、社會(huì)比較重視物業(yè)管理

建筑管理維護(hù)公司在臺(tái)灣普遍成立也不過(guò)10幾年的歷史，近，臺(tái)灣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快，維護(hù)公司數(shù)量也不斷增加。但是臺(tái)灣對(duì)從事建筑物管理維護(hù)的要求很嚴(yán)格，企業(yè)的準(zhǔn)入“門檻”很高。根據(jù)《公寓大廈管理服務(wù)人管理辦法》第九條規(guī)定，公寓大廈管理維護(hù)公司資本額要在新臺(tái)幣1000萬(wàn)元以上。并要有4名取得公寓大廈事務(wù)管理認(rèn)可證的 職員和4名以上持有各類公寓大廈不同技術(shù)服務(wù)認(rèn)可證的職員。沒有相當(dāng)?shù)膶?shí)力，是無(wú)法進(jìn)入這一行業(yè)的。這樣既實(shí)現(xiàn)了物業(yè)管理企業(yè)的總量和質(zhì)量控制，也在一定程度上避免了行業(yè)之間的惡意競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象。

近年來(lái)，臺(tái)灣當(dāng)局也十分重視物業(yè)管理行業(yè)的建設(shè)，在大學(xué)內(nèi)開設(shè)了相關(guān)專業(yè)的學(xué)科，并先后制定了一系列物業(yè)管理以及公寓大廈維護(hù)管理的條例和規(guī)定，在政策上，也對(duì)物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)給予了支持，如臺(tái)中市政府規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)錄用一名45歲以上勞動(dòng)者，政府獎(jiǎng)勵(lì)企業(yè)5000元新臺(tái)幣。全市人口約98萬(wàn)，其中從事物業(yè)管理的將近1萬(wàn)人。

同時(shí)，為提升居住和管理品質(zhì)，臺(tái)灣也積極舉辦各類物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)活動(dòng)，如優(yōu)良公寓大廈管理維護(hù)公司評(píng)比等，臺(tái)北市還開展了守望相助評(píng)比及各縣市政府舉辦的優(yōu)良社區(qū)評(píng)比、環(huán)境清潔評(píng)比、社區(qū)活動(dòng)評(píng)比等。

但是由于整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)在臺(tái)灣還處于成長(zhǎng)階段，所以行業(yè)內(nèi)的企業(yè)管理和服務(wù)質(zhì)量參差不齊，差異很大，在《公寓大廈管理?xiàng)l例》未出臺(tái)之前，許多公司對(duì)本身應(yīng)有的服務(wù)工作項(xiàng)目都不太清楚，目前較有經(jīng)驗(yàn)或有規(guī)模的公司已經(jīng)十分重視與改善服務(wù)品質(zhì)，所以臺(tái)灣公寓大廈的物業(yè)管理現(xiàn)有的服務(wù)與前比較可說(shuō)是突飛猛進(jìn)，達(dá)到了相當(dāng)高的水平。

3、自主經(jīng)營(yíng)管理較為普遍

除了專業(yè)物業(yè)管理外，臺(tái)灣地區(qū)許多樓宇也有實(shí)行業(yè)主自營(yíng)式的物業(yè)管理，所謂業(yè)主自營(yíng)式物業(yè)管理，就是社區(qū)的物業(yè)管理，既不由房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)責(zé)，也不聘請(qǐng)專門的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)，而是由樓宇業(yè)主自行打理，這種方式在臺(tái)灣的城市中比較普遍。

5、依約管理、居民法律素質(zhì)較高

由于市場(chǎng)化程度較高，所以廣大業(yè)主的法律素養(yǎng)也較高。目前臺(tái)灣規(guī)范物業(yè)管理的相關(guān)法規(guī)主要有《公寓大廈管理?xiàng)l例》、《公寓大廈管理?xiàng)l例細(xì)則》、《公寓大廈管理組織申請(qǐng)報(bào)備處理原則》、《公寓大廈管理服務(wù)人管理辦法》等。雖然條款并不多，但在執(zhí)行法規(guī)方面以及在法律法規(guī)的公平、公正性方面，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)較好地貫徹了對(duì)等與公平的原則。

在管理過(guò)程中雙方依照合約規(guī)定的內(nèi)容。公寓大廈管委會(huì)可以通過(guò)法規(guī)賦予業(yè)主自主管理的權(quán)力，實(shí)行對(duì)物業(yè)公司的監(jiān)督。對(duì)于不稱職的物業(yè)公司進(jìn)行解雇;另外一方面，優(yōu)秀的物業(yè)公司通過(guò)提升服務(wù)品質(zhì)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)脫穎而出。對(duì)于業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)也規(guī)定得非常明確，而且執(zhí)行起來(lái)非常嚴(yán)格。對(duì)欠繳管理費(fèi)經(jīng)過(guò)催告仍然不付者，管理負(fù)責(zé)人或管理委員會(huì)會(huì)訴請(qǐng)法院命其給付應(yīng)交之金額及延遲利息，情節(jié)嚴(yán)重者可訴請(qǐng)法院強(qiáng)制遷離。如該住戶系業(yè)主時(shí)可訴請(qǐng)法院令其出讓所有權(quán)應(yīng)有部分，如其于判決后三個(gè)月內(nèi)不能自行出讓并完成登記手續(xù)者，管理公司或管理委員會(huì)可申請(qǐng)法院拍賣其房產(chǎn)。因此在臺(tái)灣管理費(fèi)收繳不是問(wèn)題。如臺(tái)北地區(qū)的收繳率在98%以上，臺(tái)中、高雄地區(qū)也在95%以上。

6、重視物業(yè)管理職業(yè)培訓(xùn)

篇(3)

一、物業(yè)管理的內(nèi)涵

物業(yè)公司在處理與大多數(shù)業(yè)主以及少數(shù)業(yè)主的關(guān)系時(shí)經(jīng)常會(huì)遇到是管理還是放縱的考量。由于物業(yè)公司負(fù)責(zé)的對(duì)象是作為共同體的業(yè)主大會(huì)的公共意志，因此在日常的管理中，應(yīng)當(dāng)有權(quán)在一定限度內(nèi)限制少數(shù)業(yè)主的不當(dāng)或違法行為，甚至可以動(dòng)用一定的強(qiáng)制力，比如依照業(yè)主大會(huì)確定的規(guī)則，對(duì)不遵守相應(yīng)規(guī)則的人的行為予以制止甚至提訟。對(duì)物“管理”與對(duì)人“管理”的矛盾統(tǒng)一：現(xiàn)代物業(yè)管理展現(xiàn)對(duì)物管理與對(duì)人管理的二重性，使得有的人希望將“物業(yè)管理”改為“人居服務(wù)”，然而，有權(quán)的對(duì)世性與作為所有權(quán)客體的物的獨(dú)立性是相應(yīng)的，“所有權(quán)之標(biāo)的物須為獨(dú)立之一體”，但是隨著大規(guī)模合住住宅的出現(xiàn)，這種獨(dú)立性受到了極大的限制，縱橫交錯(cuò)的分割所有關(guān)系，緊密相連的毗連狀態(tài)，專有共有部分犬牙交錯(cuò)，使得居住業(yè)主必須調(diào)整或改變“各人自掃門前雪，不管他人瓦上霜”的傳統(tǒng)觀念或生活習(xí)慣，必須共同參與制定規(guī)約，組織區(qū)分所有權(quán)人或住戶會(huì)議等。

1、物的管理對(duì)物的管理狹義上分為四類：

(1)保存行為，即以防止建筑物滅失、毀損或其權(quán)利喪失、限制等為目的維持其現(xiàn)狀之行為，包括建筑物的簡(jiǎn)易修繕，如屋頂漏雨時(shí)的簡(jiǎn)易修補(bǔ)、門窗玻璃破碎的換修等。

(2)改良行為，指不變更物的性質(zhì)，而增加其效用或價(jià)值之行為，如污墻刷成粉壁、地板加貼瓷磚以增美觀等。

(3)利用行為，指為滿足區(qū)分所有權(quán)共同需要，不變更物的性質(zhì)，對(duì)共有部分或基地所為之使用、收益行為，例如地下室辟為停車場(chǎng)等。

(4)處分行為，指就物之權(quán)利為移轉(zhuǎn)、設(shè)定或消滅，使之發(fā)生權(quán)利變動(dòng)之行為，如將共有部分設(shè)定專用使用權(quán)，由特定人專屬的、排他的使用等。

2、人的管理

對(duì)人的管理是指對(duì)區(qū)分所有權(quán)人群居生活關(guān)系所為之社區(qū)管理，其對(duì)象不以居住于公寓大廈內(nèi)的區(qū)分所有權(quán)人之行為為限，凡出入?yún)^(qū)分所有建筑物之人的行為，均應(yīng)納入，其內(nèi)容可分為對(duì)建筑物不當(dāng)毀損行為之處置、對(duì)建筑物不當(dāng)使用行為之規(guī)制，以及對(duì)生活妨害行為之防患等。

二、物業(yè)管理參與人及其法律地位

物業(yè)管理工作中幾個(gè)主要方面有：房屋產(chǎn)權(quán)所有人或使用人、發(fā)展商、物業(yè)管理公司和其它與物業(yè)管理相關(guān)聯(lián)的行業(yè)以及政府有關(guān)部門。

1、發(fā)展商

發(fā)展商將物業(yè)建成，并經(jīng)政府有關(guān)部門綜合驗(yàn)收合格后，經(jīng)過(guò)房產(chǎn)交易將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給新的房屋產(chǎn)權(quán)所有人。這里的法律關(guān)系的變化是發(fā)展商由原來(lái)?yè)碛型恋厥褂脵?quán)和房屋所有權(quán)到轉(zhuǎn)移給了新的產(chǎn)權(quán)所有人。對(duì)于一處新的住宅區(qū)，包括公寓或別墅，發(fā)展商在竣工前，一般是先期委托物業(yè)管理公司介入新建物業(yè)的管理工作。有時(shí)發(fā)展商也自己充當(dāng)物業(yè)管理的角色。不論發(fā)展商是自己來(lái)管理物業(yè)或是委托其它管理公司來(lái)管理新建的物業(yè)，都是在為新的房屋產(chǎn)權(quán)所有人或使用人提供服務(wù)。對(duì)于新建物業(yè)來(lái)說(shuō)，山于發(fā)生了產(chǎn)權(quán)交易行為，發(fā)展商的角色變了，位置也變了。發(fā)展商由原先對(duì)物業(yè)的擁有，變?yōu)椴糠謱?duì)物業(yè)的擁有或完全不擁有。發(fā)展商先期委托物業(yè)管理公司管理新建物業(yè)或自己自行管理物業(yè)的行為只能是一種臨時(shí)的安排，因?yàn)樵谛陆ㄎ飿I(yè)初期，廣大新的產(chǎn)權(quán)所有人或是沒有到位，或是即使到位，由于各種各樣的原因，尚無(wú)能力選擇物業(yè)管理公司。發(fā)展商只是臨時(shí)已有的新的房屋產(chǎn)權(quán)所有人委托物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。這一時(shí)期物業(yè)管理公司的費(fèi)用一般由發(fā)展商支付或預(yù)先墊付，因?yàn)檫@一時(shí)期物業(yè)管理公司在這一新的物業(yè)管理中尚無(wú)收益。由于交易行為和物業(yè)管理公司的介入，發(fā)展商對(duì)新建物業(yè)的作用逐漸退居第二線。如發(fā)展商直接聘請(qǐng)管理公司，發(fā)展商應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理公司簽訂臨時(shí)委托管理合同，合同期限一般訂為一年較為合適。因?yàn)闃I(yè)主管理委員會(huì)成立后，有可能在一年后重新選聘物業(yè)管理公司。

2、房屋產(chǎn)權(quán)所有人(業(yè)主)

由于購(gòu)買了物業(yè)，購(gòu)房人成了新建物業(yè)的產(chǎn)權(quán)所有人，合法地?fù)碛兴?gòu)物業(yè)。房屋產(chǎn)權(quán)所有人對(duì)物業(yè)擁有所有權(quán)與使用權(quán)。由于發(fā)展商在銷售物業(yè)之前，己臨時(shí)安排物業(yè)管理公司對(duì)所購(gòu)物業(yè)進(jìn)行管理，購(gòu)房人在此時(shí)只能暫時(shí)放棄自己選擇物業(yè)管理公司的權(quán)利，認(rèn)同發(fā)展商的安排。當(dāng)新建物業(yè)入住率達(dá)到50%或50%以上時(shí)，發(fā)展商應(yīng)會(huì)同物業(yè)管理公司召開房屋產(chǎn)權(quán)所有人大會(huì)(或稱業(yè)主大會(huì))。

3、房屋產(chǎn)權(quán)所有人大會(huì)(業(yè)主大會(huì))

房屋產(chǎn)權(quán)所有人大會(huì)是一個(gè)非常重要的會(huì)議，由發(fā)展商、物業(yè)管理公司和房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)召集此會(huì)議。業(yè)主大會(huì)最重的使命之一便是選舉出自己的代表機(jī)構(gòu)—物業(yè)管理委員會(huì)。物業(yè)管理委員會(huì)是新建物業(yè)或物業(yè)群中常設(shè)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。業(yè)主大會(huì)每年至少召開一次。住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)對(duì)議題進(jìn)行表決時(shí)，每一戶為一票。業(yè)主可將自己的權(quán)利讓渡給選出的代表，由他們代表自己去行使權(quán)利，維護(hù)自己的合法權(quán)益。

4、物業(yè)管理委員會(huì)的性質(zhì)及法律地位

物業(yè)管理委員會(huì)是住宅區(qū)、寫字樓或商廈等物業(yè)管理中的常設(shè)最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，管理委員會(huì)的成員主要由房屋產(chǎn)權(quán)所有人選出的代表構(gòu)成，代表廣大業(yè)主的權(quán)益。同時(shí)管理委員會(huì)也應(yīng)當(dāng)吸收當(dāng)?shù)鼐用裎瘑T會(huì)和派出所的代表參加。既然物業(yè)管理委員會(huì)是由業(yè)主大會(huì)選舉出的代表組成，代表廣大業(yè)主的權(quán)益，是物業(yè)管理中常設(shè)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，那么管理委員會(huì)就應(yīng)該是一個(gè)長(zhǎng)期的、穩(wěn)定的組織，一個(gè)松散、虛設(shè)的管理委會(huì)不可能起到應(yīng)該起到的作用。所以建議管理委員會(huì)成立后應(yīng)該到房屋管理機(jī)構(gòu)備案，并到民政部門社團(tuán)法人機(jī)構(gòu)辦理登記，以確定其性質(zhì)與法律地位。

5、物業(yè)管理公司

物業(yè)管理公司是依據(jù)委托管理合同在新建住宅區(qū)或物業(yè)中履行管理職責(zé)的。一般情況下，委托管理合同首先是由發(fā)展商代表廣大業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂，即前期物業(yè)管理；等業(yè)主物業(yè)管理委員會(huì)成立后，再由物業(yè)管理委員會(huì)代表全體業(yè)主正式與物業(yè)管理公司續(xù)簽物業(yè)管理合同。有的情況下，發(fā)展商并沒有選聘物業(yè)管理公司，而由自己本身來(lái)承擔(dān)起管理者的重任。如果是發(fā)展商自己充當(dāng)管理者的話，也要經(jīng)過(guò)房地局的批準(zhǔn)，并取得《物業(yè)管理資質(zhì)合格證書》。即使是發(fā)展商作為管理者，當(dāng)管理委員會(huì)成立后，也需要由管理委員會(huì)與其簽訂委托管理合同。

6、承租人(房屋租用人)

承租人有的是與業(yè)主直接聯(lián)系，并與業(yè)主直接簽訂租賃契約從而使用物業(yè)的某一部分，有的情況是業(yè)主委托管理公司將其擁有的物業(yè)的某一部分出租給承租人的。承租人與業(yè)主的關(guān)系是租賃關(guān)系。承租人在與業(yè)主的租賃契約里應(yīng)當(dāng)保證遵守管理公約，接受物業(yè)管理公司的管理和物業(yè)管理委員會(huì)的監(jiān)督。承租人不但要與出租人簽訂租賃合同，而且也要與物業(yè)管理公司簽訂管理公約。

7、其它相關(guān)機(jī)構(gòu)管理

公司依據(jù)委托管理合同在物業(yè)區(qū)內(nèi)開展管理工作，需要和其他管理工作有關(guān)的公司發(fā)生聯(lián)系，如保安公司、煤氣公司、電梯公司、環(huán)衛(wèi)機(jī)構(gòu)，建筑維修部門等。管理公司要與他們簽訂有關(guān)新時(shí)期委托合同，由他們就物業(yè)內(nèi)新時(shí)期業(yè)務(wù)提供服務(wù)。這里產(chǎn)生的直接法律關(guān)系是管理公司與這些公司簽約，但其結(jié)果卻直接影響業(yè)主，所以重大的協(xié)議、合同、管理公司應(yīng)請(qǐng)管委會(huì)審議。

三、實(shí)踐中物業(yè)管理存在的主要問(wèn)題及相關(guān)對(duì)策

（一）存在的問(wèn)題

1、有些地方貫徹落實(shí)《物業(yè)管理?xiàng)l例》不到位，政府職能轉(zhuǎn)變不理想

遲至2003年9月1日我國(guó)才正式施行第一部全國(guó)性的物業(yè)管理行政法規(guī)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，要求政府依法行政，既要到位，又不能越位，要充分尊重業(yè)利，尊重業(yè)主自我管理和自我約束，要充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的作用，主要由當(dāng)事人通過(guò)合同來(lái)約束物業(yè)管理行為以及解決產(chǎn)生的糾紛。《物業(yè)管理?xiàng)l例》適應(yīng)各地物業(yè)管理發(fā)展程度差異太大的現(xiàn)實(shí)，對(duì)有些問(wèn)題只做了原則性規(guī)定，需要各地制定實(shí)施細(xì)則去具體化。很多地方做的是不錯(cuò)的，研究制定了符合本地實(shí)際的實(shí)施細(xì)則，但也有一些地方做得不夠，沒有很好地落實(shí)，至今沒有制定《物業(yè)管理?xiàng)l例》的實(shí)施細(xì)則和配套辦法，影響了《物業(yè)管理?xiàng)l例》的執(zhí)行效果。

2、部分物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)，行為不規(guī)范

《物業(yè)管理?xiàng)l例》非常強(qiáng)調(diào)物業(yè)服務(wù)合同在物業(yè)管理活動(dòng)中的重要作用，要求物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)，這需要物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備較強(qiáng)的服務(wù)意識(shí)和服務(wù)水平，為業(yè)主提供保質(zhì)保量的物業(yè)管理服務(wù)。但實(shí)踐中，相當(dāng)一部分物業(yè)管理企業(yè)是從原房管部門、單位后勤管理部門轉(zhuǎn)制而來(lái)，或者是從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生而來(lái)，有的企業(yè)服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)。部分物業(yè)管理企業(yè)不按合同約定的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，服務(wù)質(zhì)量不能使業(yè)主滿意;有的企業(yè)收費(fèi)不透明，巧立名目，多收費(fèi)、少服務(wù)，提供的服務(wù)質(zhì)價(jià)不符;一些物業(yè)管理企業(yè)未經(jīng)業(yè)主同意，擅自改變共享建筑、共享設(shè)施的用途，或利用其經(jīng)營(yíng)謀取利益，侵害了業(yè)主的合法權(quán)益；一些不具有法定資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)也非法從事物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)，擾亂了物業(yè)管理市場(chǎng);個(gè)別物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)人員處理問(wèn)題的態(tài)度生硬、方式簡(jiǎn)單，甚至發(fā)生損壞業(yè)主財(cái)產(chǎn)、毆打業(yè)主的惡性事件。這些行為損害了物業(yè)管理行業(yè)的形象。

3、業(yè)主自我管理、自我約束的意識(shí)和能力較弱

實(shí)踐中業(yè)主大會(huì)成立難的問(wèn)題十分突出，其原因有兩方面：一方面是由于籌備成立業(yè)主大會(huì)要擬定《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》、《業(yè)主公約》等文件的草案，要確認(rèn)業(yè)主身份、確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法及名單，這些工作需要籌備組投入一定的精力；另一方面是業(yè)主參與意識(shí)普遍不強(qiáng)，眾多業(yè)主之間難以形成一致意見。有些地方?jīng)]有及時(shí)按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》，將原有的業(yè)主委員會(huì)制度調(diào)整為業(yè)主大會(huì)制度，仍然存在少數(shù)業(yè)主委員會(huì)成員自行決策的情況，不能體現(xiàn)民主協(xié)商和少數(shù)服從多數(shù)的原則，容易發(fā)生少數(shù)業(yè)主委員會(huì)成員損害大多數(shù)業(yè)主利益的情況。業(yè)主公約是業(yè)主應(yīng)當(dāng)共同遵守的行為準(zhǔn)則，對(duì)業(yè)主自我管理和自我約束有重要作用，但相當(dāng)多的業(yè)主缺乏公約意識(shí)，不少小區(qū)沒有制定業(yè)主公約，或者制定了僅流于形式，業(yè)主違反公約的現(xiàn)象較為普遍，對(duì)此也缺乏有效的制約手段。

4、“質(zhì)價(jià)相符”的價(jià)格機(jī)制還沒有完全形成

《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定了物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的有關(guān)原則，國(guó)家發(fā)改委會(huì)同建設(shè)部制定了《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，但不少地方還沒有研究提出當(dāng)?shù)氐木唧w貫徹執(zhí)行意見，仍然采用政策規(guī)定代替合同約定，硬性規(guī)定物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不符合物業(yè)管理服務(wù)這一民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)由雙方約定價(jià)格的精神。不少地方把應(yīng)該由政府部門或其它社會(huì)主體承擔(dān)的事項(xiàng)攤派給物業(yè)管理企業(yè)，企業(yè)不堪重負(fù)，也間接增加了業(yè)主負(fù)擔(dān)；此外，部分居民受長(zhǎng)期“分房修房靠單位”觀念的影響，沒有養(yǎng)成物業(yè)管理消費(fèi)習(xí)慣，住房物業(yè)管理消費(fèi)觀念淡薄，隨意拖欠或拒交物業(yè)管理費(fèi)的現(xiàn)象較為普遍。物業(yè)管理費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)率偏低的狀況不利于了物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。

5、住房專項(xiàng)維修資金制度貫徹落實(shí)不到位

住房專項(xiàng)維修資金的問(wèn)題在《物業(yè)管理?xiàng)l例》貫徹過(guò)程中逐步突出出來(lái)。對(duì)于房改房，有的地方?jīng)]有按照規(guī)定從售房款中提取專項(xiàng)維修資金，或者提取了但在代管過(guò)程中被挪用，或用于發(fā)放項(xiàng)目貸款至今沒有收回;有的地方售房款己被原售房單位挪用或使用，提取專項(xiàng)維修資金沒有著落。對(duì)于商品房，多數(shù)地方雖然按照規(guī)定建立了專項(xiàng)維修資金制度，但資金歸集面小，歸集率低;個(gè)別地方甚至至今尚未建立商品房專項(xiàng)維修資金。這些問(wèn)題給住房共享部位共享設(shè)施設(shè)備的大、中修及更新改造造成困難。

（二）相關(guān)對(duì)策分析

要解決我國(guó)物業(yè)管理的這些問(wèn)題，應(yīng)該要建立起規(guī)范化、專業(yè)化、成熟的物業(yè)管理市場(chǎng)，并從以下方面努力：

1、加速立法，建立物業(yè)管理法律體系，不但要有法可依，還應(yīng)切實(shí)可行，具體細(xì)致，如消防安全細(xì)則、物業(yè)管理招投標(biāo)規(guī)章等。

2、改革現(xiàn)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，創(chuàng)造公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，業(yè)主委員會(huì)能夠真正行使權(quán)利，能夠自由選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)。開展物業(yè)管理多種經(jīng)營(yíng)，政府適當(dāng)放寬物業(yè)管理企業(yè)開展多種經(jīng)營(yíng)的政策限制，為持續(xù)快速健康發(fā)展提供資金保證。規(guī)模較小的物業(yè)管理企業(yè)可考慮合并、重組等方式，以擴(kuò)大規(guī)模，謀求更好的生存空間和發(fā)展環(huán)境。

3、引導(dǎo)社會(huì)公眾加深對(duì)物業(yè)管理的了解，糾正偏見及錯(cuò)誤看法，創(chuàng)造良好的社會(huì)輿論環(huán)境，便于物業(yè)管理工作的開展。另一方面物業(yè)管理企業(yè)也要通過(guò)良好的服務(wù)來(lái)逐步改變?nèi)藗兊挠^念。

4、高度重視人才培養(yǎng)。要通過(guò)大專院校與自學(xué)考試等多種形式，多種渠道培養(yǎng)物業(yè)管理人才，抓緊對(duì)物業(yè)公司經(jīng)理、部門經(jīng)理和管理員進(jìn)行上崗培訓(xùn)，適時(shí)開展對(duì)小區(qū)主任的培訓(xùn)。

5、重視業(yè)主委員會(huì)的重要作用，及時(shí)組建業(yè)主委員會(huì)，提高其參與意識(shí)，充分發(fā)揮其作用，建立健全監(jiān)督機(jī)制。

篇(4)

（一）原房屋管理部門

90年代末，在物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)展的成功推動(dòng)下，沿海大城市的房管部門紛紛轉(zhuǎn)變體制，由原來(lái)從屬于國(guó)家管理機(jī)構(gòu)變成了企業(yè)，經(jīng)濟(jì)上實(shí)行自負(fù)盈虧。于是房管所長(zhǎng)一躍而變成了物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理，相關(guān)的員工也就成了物業(yè)管理員了。在有的地方，目前還處于房管所與物業(yè)管理企業(yè)兩塊牌子一套班子的過(guò)度情況。其優(yōu)點(diǎn)是這一類管理人員具有原房產(chǎn)管理的經(jīng)驗(yàn)，熟悉所管物業(yè)的情況，對(duì)各類法規(guī)制度比較熟悉。他們的缺點(diǎn)是管理方法上留有計(jì)劃經(jīng)濟(jì)痕跡，服務(wù)意識(shí)和市場(chǎng)意識(shí)不夠強(qiáng)，有的房管人員的文化程度偏低，年齡也較大，這些都將制約著公司的發(fā)展，也很難適應(yīng)新時(shí)期的要求。

（二）賓館行業(yè)改行進(jìn)入物業(yè)管理

這些人員的優(yōu)勢(shì)是具有較高的文化素質(zhì)和職業(yè)素養(yǎng)，服務(wù)理念比較先進(jìn)，管理高檔樓宇常常成為他們的拿手之作。雖然一開始先介入商業(yè)辦公大樓的管理，但這些管理者一開始并不知道這叫物業(yè)管理，并且對(duì)對(duì)小區(qū)管理的特性缺乏了解。他們中的大多數(shù)經(jīng)過(guò)學(xué)習(xí)和適應(yīng)，可以克服原有的不足，成為優(yōu)秀的物業(yè)管理人員。

（三）科班出身的管理人員

所謂科班是指在大學(xué)或中等專業(yè)學(xué)校的物業(yè)管理專業(yè)畢業(yè)的學(xué)生，其中甚至具有研究生學(xué)歷。現(xiàn)在許多大中專學(xué)校紛紛開設(shè)物業(yè)管理專業(yè)，有不少學(xué)生畢業(yè)后加入了物業(yè)管理行業(yè)。這些人的長(zhǎng)處是具有比較系統(tǒng)的物業(yè)管理知識(shí)，接受新事物比較快，是新世紀(jì)物業(yè)管理的中堅(jiān)力量。當(dāng)然這里的許多人還是比較年輕，還需要在實(shí)際崗位上進(jìn)行磨練。

（四）境外或國(guó)內(nèi)早期物業(yè)管理企業(yè)帶出來(lái)的管理人員

物業(yè)管理從境外進(jìn)入內(nèi)地城市，如香港特別行政區(qū)的第一太平戴維斯，怡高物業(yè)，新加坡的怡安物業(yè)等。他們最早打開了中國(guó)物業(yè)管理的大門，為我們帶來(lái)了物業(yè)管理思想和服務(wù)理念。他們?cè)趪?guó)內(nèi)管理過(guò)的物業(yè)中，相當(dāng)一部分人成為后來(lái)其他物業(yè)管理企業(yè)的管理骨干。這種情況包括國(guó)內(nèi)最早的物業(yè)管理企業(yè)，如深圳的萬(wàn)科物業(yè)、中海物業(yè)等，他們是中國(guó)物業(yè)管理的先頭軍。他們培養(yǎng)了一批批物業(yè)管理骨干，如今活躍在其他物業(yè)管理企業(yè)中。這些骨干大多具有較高的業(yè)務(wù)水平和管理能力，一般都是這些企業(yè)的領(lǐng)軍人物。但是其中也有的存有太多的優(yōu)越感，多次“跳槽”，工作不夠塌實(shí)。

（五）其他途徑改行進(jìn)入物業(yè)管理

他們都在各個(gè)行業(yè)從事相關(guān)的服務(wù)，他們帶來(lái)了各行各業(yè)的思想文化，對(duì)物業(yè)管理的發(fā)展起了積極作用。當(dāng)然他們的轉(zhuǎn)行有一個(gè)學(xué)習(xí)和實(shí)踐的過(guò)程。

二．物業(yè)管理企業(yè)高素質(zhì)人才緊缺的主要原因

（一）行業(yè)發(fā)展迅速，企業(yè)急劇擴(kuò)容，人才培養(yǎng)無(wú)法跟上。

物業(yè)管理對(duì)于我國(guó)是一個(gè)全新的行業(yè)，其發(fā)展速度又是如此迅速——20多年2萬(wàn)多家企業(yè)230多萬(wàn)從業(yè)人員，而高等院校（主要是高職院校）對(duì)專業(yè)人才的培養(yǎng)起步較晚，20世紀(jì)90年代中期廣州、深圳、重慶等地才開始陸續(xù)開設(shè)物業(yè)管理專業(yè)，高等院校培養(yǎng)人才有2-3年的培養(yǎng)過(guò)程，所以人才培養(yǎng)的發(fā)展速度無(wú)法跟上人才需求的增長(zhǎng)速度是行業(yè)人才緊缺的主要原因之一，但這個(gè)矛盾從理論上分析將隨著人才培養(yǎng)力度的不斷加大以及物業(yè)管理企業(yè)從量變到質(zhì)變的逐步開展而有所緩解。

（二）行業(yè)薪酬仍處于中下層，且缺乏激勵(lì)機(jī)制

筆者從事物業(yè)管理專業(yè)教育多年，與從事物業(yè)管理工作的歷年畢業(yè)生交流中也不難發(fā)現(xiàn)待遇偏低是動(dòng)搖他們從業(yè)信心的關(guān)鍵因素。行業(yè)內(nèi)企業(yè)眾多，規(guī)模參差不齊，經(jīng)營(yíng)體制不一，人員流動(dòng)速度比較快；其中有些企業(yè)自培人才流失過(guò)快，甚至有成為入職培訓(xùn)地的可能。行業(yè)內(nèi)人力資源管理信息閉塞，導(dǎo)致很多需要市場(chǎng)化信息管理的方面管理盲目。物管行業(yè)屬于微利行業(yè)影響工資收入，近日北京外企太和企業(yè)管理顧問(wèn)有限公司了北京物業(yè)管理行業(yè)薪酬報(bào)告。報(bào)告指出，自1995年以來(lái)北京市的物業(yè)管理行業(yè)獲得了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，但與行業(yè)的飛速發(fā)展相反，其薪酬情況雖有所提高，但仍處中下層。報(bào)告中顯示在物業(yè)管理行業(yè)，經(jīng)理層、主管層、專業(yè)人員層和助理層四個(gè)層面的年度基本現(xiàn)金收入總額都占到了所有收入的60%以上，經(jīng)理層甚至接近于70%，而年度變動(dòng)收入總額所占比例則少得可憐。員工變動(dòng)收入占總收入的比例過(guò)小說(shuō)明物管行業(yè)企業(yè)對(duì)于員工的激勵(lì)和績(jī)效考核基本上很少，薪酬杠桿中激勵(lì)員工的效應(yīng)沒有被發(fā)揮出來(lái)。基本現(xiàn)金收入所占比重偏高，這樣雖然能夠起到比較好的保留人才的作用，但對(duì)于人才在崗位上的再發(fā)展卻起到了一定的限制作用，不利于發(fā)揮員工的主觀能動(dòng)性。薪酬低下，且缺乏激勵(lì)機(jī)制是造成高層次管理人才流動(dòng)性大的主要原因。

三．解決人才缺乏的主要途徑：

對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)來(lái)說(shuō)要在未來(lái)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中保持一定的優(yōu)勢(shì)解決人才缺乏的問(wèn)題必須得到足夠的重視，主要可以通過(guò)以下幾種途徑保持人才競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

（一）與地方院校聯(lián)姻共同培養(yǎng)合適人才

一些人才意識(shí)較強(qiáng)的企業(yè)借著地方高等職業(yè)技術(shù)學(xué)院人才培養(yǎng)的產(chǎn)、學(xué)、研需要與之聯(lián)手共同打造物業(yè)管理人才建立定單式培養(yǎng)模式。企業(yè)參與學(xué)校的教學(xué)計(jì)劃、課程設(shè)置等制定工作，學(xué)校把物業(yè)專業(yè)的實(shí)務(wù)課交給企業(yè)一線管理者來(lái)講，在教學(xué)當(dāng)中就讓學(xué)生了解了市場(chǎng)，接觸了實(shí)際。然后學(xué)生在學(xué)習(xí)期間參加企業(yè)的實(shí)習(xí)工作，到公司后就開始經(jīng)常的定時(shí)崗位并且輪換，每個(gè)人都有機(jī)會(huì)接觸一下辦公室、客服、工程、保安、保潔這些實(shí)務(wù)，同時(shí)在整個(gè)培養(yǎng)過(guò)程中建立了學(xué)生和企業(yè)之間的感情，有利于培養(yǎng)學(xué)生對(duì)物業(yè)管理工作的實(shí)際認(rèn)識(shí)，走上管理崗位后學(xué)生就能挑大梁。如深圳萬(wàn)科物業(yè)與深圳職業(yè)技術(shù)學(xué)院物業(yè)管理專業(yè)聯(lián)合培養(yǎng)學(xué)生，杭州坤和社區(qū)服務(wù)有限公司與杭州職業(yè)技術(shù)學(xué)院物業(yè)管理專業(yè)聯(lián)手合作培養(yǎng)學(xué)生為企業(yè)貯備人才，浙江綠城物業(yè)與浙江育英職業(yè)技術(shù)學(xué)院物業(yè)管理專業(yè)合作成立“綠城班”，北京銘維成物業(yè)管理公司與北京農(nóng)業(yè)職業(yè)管理學(xué)院聯(lián)姻等等。這種做法已讓企業(yè)嘗到在人才緊缺的市場(chǎng)狀態(tài)下保持人才聘用優(yōu)勢(shì)的甜頭。

（二）企業(yè)注重內(nèi)部培訓(xùn)，建立有效的激勵(lì)機(jī)制

如果說(shuō)進(jìn)得來(lái)人才是基礎(chǔ)環(huán)節(jié)，那么留得住人才就是關(guān)鍵環(huán)節(jié)。物業(yè)管理企業(yè)在人才競(jìng)爭(zhēng)方面，必須樹立起自己獨(dú)特的企業(yè)人才觀，使人才既進(jìn)得來(lái)，也留得住，還不斷有進(jìn)步。應(yīng)堅(jiān)持以德聘人、以德育人、以德治企，致力構(gòu)筑企業(yè)的人才基地。同時(shí)建立有效的激勵(lì)機(jī)制，始終把員工培訓(xùn)放在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的高度來(lái)對(duì)待。這種激勵(lì)機(jī)制應(yīng)包括5種：榮譽(yù)激勵(lì)、物質(zhì)激勵(lì)、參與企業(yè)民主管理活動(dòng)的激勵(lì)、升職激勵(lì)和提供學(xué)習(xí)深造機(jī)會(huì)的激勵(lì)。員工培訓(xùn)方面重點(diǎn)抓好物業(yè)管理法規(guī)知識(shí)、崗位技能、消防知識(shí)、服務(wù)意識(shí)、禮儀禮節(jié)、職業(yè)道德、電腦操作以及文化科技知識(shí)等方面的培訓(xùn)。通過(guò)運(yùn)用各種手段，造就一支具有豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和開拓創(chuàng)新精神的物業(yè)管理新軍。

物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展時(shí)間較短，物業(yè)管理人才大多是從別的專業(yè)轉(zhuǎn)行過(guò)來(lái)的人員，這中間有搞建筑的，有搞設(shè)備的，有搞管理的，有其他各行各業(yè)的，這些人缺乏專門的知識(shí)和系統(tǒng)的培訓(xùn)。從物業(yè)管理的實(shí)踐中大家越來(lái)越深刻地認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理除了專業(yè)技術(shù)知識(shí)之外，還需要學(xué)習(xí)社會(huì)學(xué)、心理學(xué)、法律、經(jīng)營(yíng)等多門學(xué)科，為了能使得行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展，人才的培訓(xùn)和培養(yǎng)是必不可少的。企業(yè)中員工知識(shí)層次越來(lái)越高，年齡也越來(lái)越趨向年輕化，他們對(duì)工作的期望值也越來(lái)越高，工作并非只是謀生的手段，而更是人生價(jià)值的體現(xiàn)，因此，企業(yè)除了關(guān)懷、尊重員工之外，更要讓員工參與領(lǐng)導(dǎo)和管理計(jì)劃，豐富其工作內(nèi)容，激發(fā)員工的創(chuàng)造性，從而提高企業(yè)的生產(chǎn)效率及經(jīng)濟(jì)效益。推行ISO質(zhì)量管理體系，會(huì)使住戶覺得是優(yōu)質(zhì)服務(wù)的保證，可惜現(xiàn)時(shí)有些管理公司將ISO作為市場(chǎng)推廣策略，而沒有貫徹和有系統(tǒng)地推行，使管理運(yùn)作與ISO的精神脫節(jié)，影響了質(zhì)素。透過(guò)提升組織內(nèi)所有工作的質(zhì)素來(lái)滿足住戶的需要，在公司營(yíng)造和諧氣氛及團(tuán)隊(duì)精神，由各階層職員共同不斷努力改進(jìn)以達(dá)到向住戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的目標(biāo)。

專業(yè)化管理必然導(dǎo)致物業(yè)管理人員職業(yè)化水平的提高。就目前的物業(yè)管理人才培訓(xùn)而言，不是以職業(yè)化為目的，持證上崗只是物業(yè)管理的普及教育，而不是職業(yè)化隊(duì)伍的培養(yǎng)。隨著物業(yè)管理專業(yè)化時(shí)代的到來(lái)，物業(yè)管理從業(yè)人員必須經(jīng)過(guò)專業(yè)化才能執(zhí)證上崗。只有這些經(jīng)過(guò)專業(yè)化系統(tǒng)培訓(xùn)的人員走上物業(yè)管理崗位，才能夠有效地組織、協(xié)調(diào)和指揮各專業(yè)公司規(guī)范化的工作，并最終使物業(yè)管理真正成為千家萬(wàn)戶信任、依賴的具有一定社會(huì)地位的整體行業(yè)。不斷接納優(yōu)秀人才、建立系統(tǒng)化的人員培訓(xùn)、學(xué)習(xí)、進(jìn)修和深造制度，提高人員的綜合素質(zhì)；投入大量的人才、物力和時(shí)間等資源，從企業(yè)的經(jīng)營(yíng)理念、發(fā)展戰(zhàn)略、員工管理政策、服務(wù)方法、各項(xiàng)業(yè)務(wù)的操作程序、培訓(xùn)教材等進(jìn)行系統(tǒng)化的、文字化的規(guī)范。

四、結(jié)束語(yǔ)

篇(5)

[關(guān)鍵詞]物業(yè)管理 集團(tuán)公司 財(cái)務(wù)管理 戰(zhàn)略管理 對(duì)策

一、物業(yè)管理行業(yè)財(cái)務(wù)管理目前存在的主要問(wèn)題

上世紀(jì)80年代,隨著改革開放的潮流,物業(yè)管理行業(yè)正式被引入國(guó)內(nèi),當(dāng)時(shí),其運(yùn)作模式和財(cái)務(wù)管理都是學(xué)習(xí)香港、新加坡等的物業(yè)管理,并結(jié)合我國(guó)情況,總結(jié)出了適合我國(guó)當(dāng)時(shí)實(shí)際的“收支平衡,略有節(jié)余”、“取之于民,用之于民”、“一業(yè)為主,多種經(jīng)營(yíng)”等財(cái)務(wù)管理的基本指導(dǎo)方針,進(jìn)入90年代,深圳等一些物業(yè)管理較為發(fā)達(dá)的地區(qū)又進(jìn)一步發(fā)展總結(jié)出“保本微利”、“量出為入”、“獨(dú)立核算”和“保證傭金”、“多退少補(bǔ)”等既保證業(yè)主利益,也保證企業(yè)利益,同時(shí)又促進(jìn)行業(yè)發(fā)展的物業(yè)管理財(cái)務(wù)管理思路。如今,我國(guó)的物業(yè)管理行業(yè)已發(fā)展約30年,隨著時(shí)過(guò)境遷的變遷與與時(shí)俱進(jìn)的潮流,業(yè)主的服務(wù)要求越來(lái)越高,相反,物業(yè)行業(yè)的服務(wù)水平與管理模式卻呈現(xiàn)落后,筆者將其歸納如下:

1、 物業(yè)管理行業(yè)管理者理財(cái)觀念相對(duì)落后

如今,隨著物業(yè)服務(wù)需求的進(jìn)一步擴(kuò)大,物業(yè)管理行業(yè)已經(jīng)逐步市場(chǎng)化、專業(yè)化、規(guī)模化和智能化。但長(zhǎng)期以來(lái),受“物業(yè)管理工作就是簡(jiǎn)單的維修保養(yǎng)、清潔衛(wèi)生以及環(huán)境綠化和保安”等觀念的影響,致使一些物業(yè)公司尤其是一些中小型物業(yè)企業(yè),缺乏現(xiàn)代管理理念和科學(xué)的市場(chǎng)定位,沒有長(zhǎng)遠(yuǎn)的經(jīng)營(yíng)謀略,形不成規(guī)模效益,再加上不重視財(cái)務(wù)管理工作,人、財(cái)、物、信息等資源未能優(yōu)化配置,甚至存在嚴(yán)重浪費(fèi),致使企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益低下。因此,物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)者應(yīng)樹立現(xiàn)財(cái)觀和成本核算觀。

2、 物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制相對(duì)落后

當(dāng)前,我國(guó)物業(yè)管理公司內(nèi)部財(cái)務(wù)存在著諸多問(wèn)題,其原因歸根到底是因?yàn)槲飿I(yè)管理公司還沒有完整的財(cái)務(wù)管理辦法可供遵循,很多物業(yè)管理公司甚至沒有制定相應(yīng)的內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度,這對(duì)于物業(yè)公司來(lái)說(shuō)都是不合理的。大部分企業(yè)需要設(shè)立賬目,但會(huì)計(jì)基礎(chǔ)管理薄弱、依法建賬不到位,并沒有按照會(huì)計(jì)科目的要求分門別類的設(shè)置明細(xì)的賬目,這不僅不利于公司及時(shí)的向業(yè)主客戶反映物業(yè)管理費(fèi)的使用情況,而且會(huì)計(jì)信息也不能得到真實(shí)的反映。

3、 物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)部資金管理的力度不夠

主要包括物業(yè)管理的啟動(dòng)資金,即資本金;物業(yè)維修資金;日常綜合管理服務(wù)費(fèi)及經(jīng)營(yíng)性收入。至于其他渠道,如銀行借款資金,由于物業(yè)管理企業(yè)幾乎都是中小企業(yè),其注冊(cè)資本較少,資本實(shí)力有限,土地、房屋等銀行認(rèn)可的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)數(shù)量較少,缺乏信用保證,所以難以取得銀行貸款。

4、 物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)報(bào)表過(guò)于籠統(tǒng)

各層次的管理需要物業(yè)公司根據(jù)會(huì)計(jì)制度的要求,對(duì)外提供的報(bào)表。現(xiàn)今大多數(shù)物業(yè)管理公司只有資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表、現(xiàn)金流量表,數(shù)據(jù)過(guò)于籠統(tǒng)和宏觀,缺少管理需要的各種報(bào)表。如提供給業(yè)主的各房屋維修基金使用情況表、提供給業(yè)務(wù)部門的各小區(qū)各樓宇、各項(xiàng)目成本費(fèi)用明細(xì)表和利潤(rùn)表、應(yīng)收未收物業(yè)費(fèi)明細(xì)表、提供給公司決策者使用的資金狀況表、客戶付款周期表和客戶信用檔案等各種財(cái)務(wù)信息,只能采取統(tǒng)計(jì)辦法獲取,耗時(shí)耗力,且容易出現(xiàn)差錯(cuò),無(wú)法滿足內(nèi)部管理的需要。

二、物業(yè)管理行業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理的目標(biāo)和理念

眾所周知,物業(yè)財(cái)務(wù)管理就是物業(yè)管理公司資金運(yùn)行的管理,在資金運(yùn)行過(guò)程中,包括整個(gè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)出租、管理服務(wù)收費(fèi)等資金的籌集、使用、耗費(fèi)、收入和分配,必須遵循有關(guān)規(guī)定。只有規(guī)范了財(cái)務(wù)行為,加強(qiáng)了財(cái)務(wù)管理和經(jīng)濟(jì)核算,物業(yè)管理行業(yè)財(cái)務(wù)管理才會(huì)更加完善。首先,物業(yè)財(cái)務(wù)管理的對(duì)象就是物業(yè)經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)的資金費(fèi)用和利潤(rùn)。為了提高經(jīng)濟(jì)效益,擴(kuò)大收入來(lái)源,使物業(yè)不斷保值增值,這就需要物業(yè)管理企業(yè)加大經(jīng)營(yíng)力度,建立多元化經(jīng)營(yíng),僅此而言,便是增添了財(cái)務(wù)管理的工作量,這就需要物業(yè)企業(yè)建立更新更完善的財(cái)務(wù)管理模型,只有如此,才能使得公司本身在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。筆者在此嘗試擬定,其管理模型內(nèi)容是:對(duì)資金籌集運(yùn)用的管理,固定資產(chǎn)和出租房產(chǎn)租金的管理,租金收支管理,商品房資金的管理,物業(yè)有償服務(wù)管理費(fèi)的管理,流動(dòng)資金和專用資金的管理,資金分配的管理,財(cái)務(wù)收支匯總平衡等。而其應(yīng)當(dāng)建立的主要任務(wù)是:

1、籌集、管理資金

主要是保證物業(yè)經(jīng)營(yíng)的需要,加快資金周轉(zhuǎn),不斷提高資金運(yùn)用的效能,尤其是提高自有資金的收益率。物業(yè)管理公司的主要經(jīng)濟(jì)來(lái)源是房租收入、物業(yè)有償服務(wù)管理費(fèi)收入,要大力組織租金收入,加強(qiáng)有償服務(wù)管理費(fèi)的收費(fèi)工作,做到應(yīng)收盡受,提高回收率。另外,在資金使用上,對(duì)各項(xiàng)支出要妥善安排,嚴(yán)格控制,注意節(jié)約,防止浪費(fèi)。充分發(fā)揮資金的效果。

2、經(jīng)濟(jì)核算

本文通過(guò)財(cái)務(wù)活動(dòng)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)核算,改善經(jīng)營(yíng)管理,降低修繕、維修、養(yǎng)護(hù)成本,降低消耗,增加積累,提高投資效益和經(jīng)濟(jì)效益的最好方法之一。

3、多元經(jīng)營(yíng)

積極組織資金,開辟物業(yè)經(jīng)營(yíng)新市場(chǎng),所謂“一業(yè)為主,多元經(jīng)營(yíng)”,只有不斷尋求物業(yè)經(jīng)營(yíng)的新生長(zhǎng)點(diǎn),不斷拓展物業(yè)經(jīng)營(yíng)的新領(lǐng)域,形成新優(yōu)勢(shì)才能使得企業(yè)走的更遠(yuǎn)。

4、財(cái)務(wù)監(jiān)督

物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù),必須依據(jù)國(guó)家的方針、政策和財(cái)經(jīng)法規(guī)以及財(cái)務(wù)計(jì)劃,對(duì)公司預(yù)算開支標(biāo)準(zhǔn)和各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行監(jiān)督,使資金的籌集合理合法,資金運(yùn)用的效果不斷提高,確保資金分配兼顧國(guó)家、集體和個(gè)人三者的利益。

總而言之,物業(yè)管理行業(yè)未來(lái)發(fā)展的發(fā)展戰(zhàn)略、投資擴(kuò)張規(guī)模和對(duì)資金鞏固及管理,應(yīng)當(dāng)兼顧資金籌措的難易程度和成本高低等因素,做出合理的籌資規(guī)模和結(jié)構(gòu)決策。將資金投放戰(zhàn)略的重點(diǎn)建立在對(duì)集團(tuán)內(nèi)部的資金需求及時(shí)進(jìn)行了解和分析,以提高集團(tuán)的整體效益為出發(fā)點(diǎn),根據(jù)集團(tuán)內(nèi)部和外部理財(cái)環(huán)境及其變化趨勢(shì),對(duì)資金進(jìn)行整體和長(zhǎng)期的規(guī)劃,合理運(yùn)用集團(tuán)公司的財(cái)務(wù)分配功能,適當(dāng)集中核心企業(yè)的收益,發(fā)揮資金的規(guī)模效益,培育利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。此外,重點(diǎn)培養(yǎng)和吸引一些熟悉國(guó)際理財(cái)規(guī)則、經(jīng)濟(jì)分析專家、風(fēng)險(xiǎn)控制專家等知識(shí)型財(cái)務(wù)高級(jí)管理人才,為集團(tuán)提升國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力提供理財(cái)方面的人才儲(chǔ)備。

三、戰(zhàn)略財(cái)務(wù)管理措施

財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理是現(xiàn)代企業(yè)財(cái)務(wù)管理的一個(gè)研究領(lǐng)域,有其發(fā)展的客觀性和迫切性。物業(yè)管理行業(yè)由于其特殊性,按照國(guó)際水準(zhǔn)管理企業(yè)的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、前瞻性地制定企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略十分有必要。本文作者力圖在這一方面做出新的嘗試,從戰(zhàn)略財(cái)務(wù)管理的角度提出以下建議:

1、貨幣資金集中管理

貨幣資金是企業(yè)的血液,任何企業(yè)的啟動(dòng)和發(fā)展必須靠足夠的資金來(lái)解決,如果一個(gè)企業(yè)沒有資金或者是資金不足,再好的計(jì)劃、項(xiàng)目,都是空想,再好的投資活動(dòng)都有可能中途擱淺。因此,物業(yè)管理行業(yè)加強(qiáng)資金的管理及控制具有十分重要的意義,而建立健全的管理體制,對(duì)物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)實(shí)施有著根本上的影響。所以,物業(yè)管理企業(yè)務(wù)必做到對(duì)資金統(tǒng)一籌措、統(tǒng)一調(diào)度和統(tǒng)一監(jiān)控。一方面將貨幣資金結(jié)算集中在集團(tuán)的銀行存款結(jié)算戶,減少資金沉淀,確保經(jīng)營(yíng)的正常進(jìn)行,另一方面,加強(qiáng)對(duì)經(jīng)營(yíng)單位資金使用的計(jì)劃管理,利用資金收支的時(shí)間差合理安排銀行貸款和還款計(jì)劃,節(jié)約資金利息支出。

2、統(tǒng)一財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度

一般說(shuō)來(lái),財(cái)務(wù)管理是基于企業(yè)再生產(chǎn)過(guò)程中客觀存在的財(cái)務(wù)活動(dòng)和財(cái)務(wù)關(guān)系而產(chǎn)生的,會(huì)計(jì)是運(yùn)用憑證、帳簿和專門報(bào)表,采用以貨幣為主要計(jì)算單位的各種計(jì)量方法,收集、分類、記錄、報(bào)告、分析、比較和評(píng)價(jià)特定單位經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)效益的一種管理工作。所以,物業(yè)管理企業(yè)只有嚴(yán)格的遵從國(guó)家制定的會(huì)計(jì)制度的基礎(chǔ)上,再進(jìn)行企業(yè)內(nèi)部一系列會(huì)計(jì)制度的建立,只有嚴(yán)格遵守會(huì)計(jì)制度,才會(huì)進(jìn)行會(huì)計(jì)工作、保證會(huì)計(jì)工作秩序、提高會(huì)計(jì)工作質(zhì)量的重要前提。只有如此,各公司在費(fèi)用管理、會(huì)計(jì)核算、資金管理等方面,執(zhí)行集團(tuán)統(tǒng)一制定的管理制度,及時(shí)、準(zhǔn)確地填報(bào)內(nèi)外部會(huì)計(jì)報(bào)表。

3、統(tǒng)一財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)的設(shè)置和財(cái)會(huì)人員的管理

主要是各分公司的財(cái)務(wù)經(jīng)理由企業(yè)財(cái)務(wù)部委派,其工資獎(jiǎng)金由集團(tuán)考核發(fā)放,分公司財(cái)會(huì)人員按集團(tuán)的標(biāo)準(zhǔn)任用。以改革會(huì)計(jì)核算體制為契機(jī),從嚴(yán)定崗,以崗定人,務(wù)必對(duì)全公司財(cái)會(huì)人員進(jìn)行培訓(xùn)、調(diào)整,使財(cái)會(huì)人員的綜合業(yè)務(wù)素質(zhì)得到普遍提高。

4、統(tǒng)一稅務(wù)管理

一個(gè)企業(yè)由總部負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)與稅務(wù)部門的關(guān)系,對(duì)各分公司所得稅、流轉(zhuǎn)稅進(jìn)行統(tǒng)一管理,對(duì)增值稅發(fā)票要做到統(tǒng)一發(fā)放、統(tǒng)一管理,經(jīng)常檢查,隨時(shí)監(jiān)督,以免出現(xiàn)差錯(cuò)。

篇(6)

上海中遠(yuǎn)物業(yè)管理發(fā)展有限公司隸屬著名的中遠(yuǎn)三林置業(yè)集團(tuán)，1995年由上海遠(yuǎn)洋運(yùn)輸公司下屬房管所轉(zhuǎn)制成立，2000年7月中遠(yuǎn)物業(yè)改制成由部分經(jīng)營(yíng)者持股的新型股份制企業(yè)，公司下設(shè)四家子公司、一家合資公司和一家二級(jí)公司，現(xiàn)為上海物業(yè)管理“二級(jí)資質(zhì)”企業(yè)。2000年通過(guò)ISO9001質(zhì)量管理體系審核認(rèn)證，其下屬合資公司也于2001年、2002年先后通過(guò)了ISO9001：2000版質(zhì)量管理體系、ISO14001：1996版環(huán)境管理體系、OHSMS18001職業(yè)安全健康管理體系審核認(rèn)證，已成為上海市物業(yè)管理行業(yè)中第二家同時(shí)通過(guò)三個(gè)體系認(rèn)證的公司，并使公司的管理體系逐步走上規(guī)范化、科學(xué)化和程序化。

成就輝煌業(yè)績(jī)

作為服務(wù)行業(yè)，企業(yè)品牌以及市場(chǎng)的認(rèn)可度，將是物業(yè)管理企業(yè)是否能實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的重要關(guān)鍵。作為中遠(yuǎn)物業(yè)管理公司總經(jīng)理申延財(cái)深諳品牌經(jīng)營(yíng)之道，自1998年接手公司以來(lái)，在以他為核心的一套強(qiáng)有力的領(lǐng)導(dǎo)班子帶領(lǐng)下，在一批學(xué)歷高、管理能力強(qiáng)、有理論、能拼搏的中層干部的努力下，齊心協(xié)力全面提升公司的科學(xué)管理和服務(wù)水平，積極展開創(chuàng)品牌工程的企業(yè)戰(zhàn)略，經(jīng)過(guò)多年的努力和奮斗，中遠(yuǎn)物業(yè)從一個(gè)只能管理遠(yuǎn)洋公司自建小區(qū)的房管所，成長(zhǎng)為一個(gè)能夠成功管理中高檔智能化辦公樓、高級(jí)住宅區(qū)的專業(yè)物管公司，經(jīng)管物業(yè)范圍既有遠(yuǎn)洋系統(tǒng)的住宅小區(qū)，也有岳洋大廈、遠(yuǎn)洋廣場(chǎng)、眾城商廈等商業(yè)樓宇，更有5A辦公樓浦東國(guó)際航運(yùn)金融大廈、高檔智能化住宅小區(qū)中遠(yuǎn)兩灣城、東上海世紀(jì)花園。綠洲城市花園、新汾陽(yáng)公寓、黃浦花園等上海及外省知名物業(yè)。公司目前管轄范圍覆蓋上海8個(gè)區(qū)，60多個(gè)管理點(diǎn)，全權(quán)管理的面積超過(guò)120萬(wàn)平方米，進(jìn)行物業(yè)顧問(wèn)和專業(yè)服務(wù)的樓宇面積90多萬(wàn)平方米，已發(fā)展成為一個(gè)全面、專業(yè)的物管公司，擠身于上海物業(yè)管理行業(yè)品牌百?gòu)?qiáng)企業(yè)行列。

面對(duì)企業(yè)成功，申延財(cái)總經(jīng)理沒有自滿，而是更清醒地意識(shí)到在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，企業(yè)要盡快發(fā)展壯大，必須要走規(guī)模化發(fā)展、以物業(yè)服務(wù)為依托、大力發(fā)展各種經(jīng)營(yíng)，從事與物業(yè)相關(guān)聯(lián)的增值配套服務(wù)的道路。在這一指導(dǎo)思想下，公司聯(lián)動(dòng)發(fā)展了其他綜合性項(xiàng)目，除了物業(yè)管理外，在房屋中介、會(huì)務(wù)服務(wù)、家政服務(wù)、超市、建材裝潢、五金銷售、家用電器銷售、機(jī)電設(shè)備維修等領(lǐng)域都有成功的嘗試。今天，中遠(yuǎn)物業(yè)公司已形成了以物業(yè)管理為主、多種經(jīng)營(yíng)為輔、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、聯(lián)動(dòng)發(fā)展的良好局面，取得了可喜的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。公司所管的“國(guó)際航運(yùn)金融大廈”、“遠(yuǎn)洋廣場(chǎng)”和“岳洋大廈”均榮獲市級(jí)“物業(yè)管理優(yōu)秀大廈（住宅小區(qū)）”稱號(hào)；“遠(yuǎn)洋新村”榮獲市級(jí)“文明小區(qū)”稱號(hào)；“國(guó)際航運(yùn)金融大廈”還榮獲“全國(guó)物業(yè)管理示范大廈”稱號(hào)，其它樓盤也均獲得區(qū)級(jí)各類榮譽(yù)。2002年中遠(yuǎn)物業(yè)又榮獲上海市“質(zhì)量管理獎(jiǎng)”，上海市“用戶滿意企業(yè)”等榮譽(yù)稱號(hào)，在上海市2500多家物業(yè)管理公司中脫穎而出，充分體現(xiàn)了企業(yè)腳踏實(shí)地、長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展、力爭(zhēng)創(chuàng)造中遠(yuǎn)物業(yè)品牌的決心和信心。培養(yǎng)復(fù)合型人才

物業(yè)管理從字面上看管理對(duì)象是“物”，但由于所管之物是服務(wù)于“人”的，因此物業(yè)管理實(shí)質(zhì)是以“管理物，服務(wù)人”為根本宗旨，而物業(yè)公司又是一個(gè)服務(wù)體系，不是單靠一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)核心，也不是單靠一兩個(gè)管理經(jīng)營(yíng)就能夠完成得了的工作，因此，物業(yè)從業(yè)人員自身素質(zhì)的高低將會(huì)直接影響到管理水準(zhǔn)和服務(wù)質(zhì)量。申延財(cái)總經(jīng)理告訴筆者：“我們中遠(yuǎn)物業(yè)要在上海2500多家物業(yè)公司中獲得一席之地，得到長(zhǎng)足發(fā)展，必須要靠我們的人才，必須要靠我們這支經(jīng)得起考驗(yàn)的隊(duì)伍。”中遠(yuǎn)物業(yè)公司非常重視三支隊(duì)伍的建設(shè)，即企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)班子、中層領(lǐng)導(dǎo)干部和基層員工隊(duì)伍，既要發(fā)揮領(lǐng)導(dǎo)班子的領(lǐng)導(dǎo)核心和黨員干部先鋒模范作用，更要激發(fā)基層員工的主人翁意識(shí)。為此，公司建立了完善的機(jī)制，以制度管理人，定期開展一系列以提高中層干部管理水平和管理經(jīng)驗(yàn)的活動(dòng)，并建立了“中層干部定期考核制度”，通過(guò)不定期的工作交流等形式，加強(qiáng)信息溝通，不斷強(qiáng)化干部隊(duì)伍的管理，同時(shí)公司特別注重人才培訓(xùn)、挖掘和積累的基礎(chǔ)工作，在企業(yè)內(nèi)部有一個(gè)非常良性的人才梯隊(duì)的建設(shè)工作，企業(yè)“任人唯才，”提倡人員“能進(jìn)能出，能者上，平者讓，庸者下”，并通過(guò)培訓(xùn)工作發(fā)現(xiàn)內(nèi)部人員特長(zhǎng)，進(jìn)行調(diào)崗發(fā)揮，公司中層管理干部都是通過(guò)人才引進(jìn)機(jī)制引進(jìn)的高級(jí)管理人才。對(duì)于員工培訓(xùn)工作，申延財(cái)總經(jīng)理反復(fù)強(qiáng)調(diào)：“我們培訓(xùn)的目標(biāo)是造就一支高素質(zhì)、復(fù)合型、服務(wù)意識(shí)強(qiáng)、有敬業(yè)精神的職業(yè)化員工隊(duì)伍。”在這一思想指導(dǎo)下，公司堅(jiān)持在制度上、機(jī)制上、觀念上逐步規(guī)范公司的員工培訓(xùn)工作，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)各管理點(diǎn)的培訓(xùn)力度，從而使全體員工在專業(yè)技能、職業(yè)道德、安全知識(shí)、勞動(dòng)紀(jì)律等方面都取得了較好效果，企業(yè)上下形成了一股濃郁的“愛崗敬業(yè)、務(wù)實(shí)奉獻(xiàn)”的風(fēng)氣，并造就了一支穩(wěn)定團(tuán)結(jié)、超強(qiáng)合力的員工隊(duì)伍，使中遠(yuǎn)物業(yè)公司成為一個(gè)“拉得出、打得響、管理過(guò)硬”的集體，為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展奠定了扎實(shí)的基礎(chǔ)。樹立正確理念

品牌是企業(yè)的無(wú)形資產(chǎn)，正確的企業(yè)理念便是企業(yè)品牌戰(zhàn)略的靈魂，而企業(yè)理念更是企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和全體員工經(jīng)營(yíng)企業(yè)的思想觀念，它影響著企業(yè)的經(jīng)營(yíng)方針、戰(zhàn)略決策、行為規(guī)則和工作方法，是企業(yè)一切工作的思想基礎(chǔ)。申延財(cái)總經(jīng)理認(rèn)為：中遠(yuǎn)物業(yè)經(jīng)過(guò)多年的努力奮斗，已打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，發(fā)展也頗具規(guī)模，但企業(yè)要進(jìn)一步發(fā)展，必須要有先進(jìn)的物業(yè)經(jīng)營(yíng) 理念作指導(dǎo)，為此公司提出了“業(yè)主至上、竭誠(chéng)服務(wù)、科學(xué)管理、追求更好；安全文明、優(yōu)美舒適、物業(yè)增值、企業(yè)增效”的質(zhì)量方針。指導(dǎo)企業(yè)迅速走在了同行前列，并把目光鎖定物業(yè)服務(wù)需求的最大化，滿足客戶的需求和企業(yè)自身與國(guó)內(nèi)外企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)水準(zhǔn)的提升，走規(guī)模化、產(chǎn)業(yè)化、專業(yè)化的物業(yè)發(fā)展道路。

“業(yè)主的需求，就是中遠(yuǎn)的追求”。中遠(yuǎn)物業(yè)不僅為業(yè)主提供基本的物業(yè)管理服務(wù)，而且有能力根據(jù)各層次業(yè)主的不同需要，有針對(duì)性地開展各種特色服務(wù)和延伸服務(wù)項(xiàng)目。比如，中遠(yuǎn)兩灣城一期就有2186戶業(yè)主，物業(yè)公司面臨的第一個(gè)難題就是如何面對(duì)同時(shí)裝修的高峰，中遠(yuǎn)物業(yè)公司下屬兩灣分公司在接手該項(xiàng)目后就制定了有條不紊的全方位的一條龍服務(wù)，一方面堅(jiān)持做到對(duì)裝修全過(guò)程的跟蹤服務(wù)，對(duì)業(yè)主在裝修過(guò)程中遇到的困難盡心盡力及時(shí)解決，維護(hù)業(yè)主的利益，另一方面加強(qiáng)對(duì)小區(qū)的各類裝修外來(lái)人員的管理，以有限的人手成功地控制了近二千戶居民同時(shí)裝修的局面，同時(shí)中遠(yuǎn)物業(yè)在兩灣城開展“全員禮貌規(guī)范服務(wù)”，并在現(xiàn)場(chǎng)設(shè)立小商品便民服務(wù)點(diǎn)，為業(yè)主看房提供穿梭巴士和三輪車運(yùn)送裝修材料，將家樂(lè)福公司免費(fèi)班車延伸到小區(qū)，并在小區(qū)大門口安裝專供小區(qū)服務(wù)的信息欄等，讓業(yè)主感受到了中遠(yuǎn)物業(yè)無(wú)微不至的服務(wù)，可以說(shuō)，中遠(yuǎn)兩灣城多期火爆銷售場(chǎng)面，同時(shí)銷售價(jià)格大幅度上揚(yáng)，物業(yè)管理工作的成功是其中重要的因素之一。目前，中遠(yuǎn)兩灣城不僅擁有一流的硬件設(shè)施和配套環(huán)境，更擁有一個(gè)溫馨氛圍、一流服務(wù)的小區(qū)，而中遠(yuǎn)物業(yè)品牌也由此在上海乃至全國(guó)樹立了形象。

不同的客戶對(duì)物業(yè)管理的形式也有著不同的需求，在申延財(cái)總經(jīng)理的決策領(lǐng)導(dǎo)下，中遠(yuǎn)物業(yè)根據(jù)不同的物業(yè)環(huán)境，公司不僅推出了全權(quán)管理服務(wù)、委托管理服務(wù)，還推出了顧問(wèn)管理服務(wù)、專項(xiàng)管理服務(wù)以及清潔服務(wù)和保安服務(wù)等。中遠(yuǎn)物業(yè)在認(rèn)真規(guī)范做好日常各項(xiàng)管理服務(wù)工作的同時(shí)，還通過(guò)積極的意見征詢、上門走訪等形式加強(qiáng)與業(yè)主的溝通，及時(shí)調(diào)整服務(wù)內(nèi)容，認(rèn)真落實(shí)整改措施，有效地改善了業(yè)主的生活和工作環(huán)境，而公司干部員工的服務(wù)質(zhì)量意識(shí)和服務(wù)水平也相應(yīng)得到提高，他們的不懈努力換來(lái)了具備行業(yè)領(lǐng)先的優(yōu)勢(shì)。塑造企業(yè)形象

作為物業(yè)管理企業(yè)來(lái)講，加強(qiáng)先進(jìn)的企業(yè)文化建設(shè)，可以為企業(yè)的自身發(fā)展凝聚強(qiáng)大的合力。公司申延財(cái)總經(jīng)理感慨地告訴記者：中遠(yuǎn)物業(yè)成立8年來(lái),視誠(chéng)信品牌為企業(yè)的生命，力圖締造無(wú)懈可擊的企業(yè)形象，它是企業(yè)文化建設(shè)的靈魂。

中遠(yuǎn)物業(yè)在塑造企業(yè)形象中，注重通過(guò)各種形象載體，表現(xiàn)出統(tǒng)一和諧的視覺效果，在社會(huì)上和行業(yè)內(nèi)贏得了信譽(yù)，同時(shí)在員工內(nèi)部也建立了對(duì)企業(yè)的一種堅(jiān)定的自信心和自豪感。公司在嚴(yán)格的制度和高標(biāo)準(zhǔn)的要求背后，集團(tuán)內(nèi)部充滿溫情，在工作時(shí)，干群上下嚴(yán)肅認(rèn)真、兢兢業(yè)業(yè)，下班后大家又親如一家人。申延財(cái)總經(jīng)理在員工的眼里既是一位講究原則、管理嚴(yán)格的領(lǐng)導(dǎo)，同時(shí)又是一位受員工尊敬愛戴的老兄長(zhǎng)、貼心人。公司在積極開展企業(yè)凝聚力工程多年來(lái)，任何一名員工過(guò)生日，總經(jīng)理都會(huì)代表公司向員工送禮品、賀卡；公司員工加班加點(diǎn)努力工作，而同時(shí)職工的福利也很好，家屬每年的團(tuán)拜會(huì)、職工旅游都獲得了員工的一致好評(píng)，而員工每年的例行體檢就要花費(fèi)十幾萬(wàn)元。

同時(shí)公司把關(guān)心員工延伸到關(guān)心員工家庭，任何員工和家屬生病、住院開刀等，公司領(lǐng)導(dǎo)一定探望，在開刀前一定會(huì)看到領(lǐng)導(dǎo)在身邊陪伴，在術(shù)后第一眼也必然會(huì)看到領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心與慰問(wèn)。自2001年開始，申延財(cái)總經(jīng)理設(shè)立了“總經(jīng)理獎(jiǎng)勵(lì)基金”，凡是員工孩子考上大學(xué)，都享受一定的基金獎(jiǎng)勵(lì)，由此，中遠(yuǎn)物業(yè)有著同行企業(yè)所羨慕的良好企業(yè)文化氛圍。可以講，中遠(yuǎn)物業(yè)企業(yè)文化像一根紐帶，把職工和企業(yè)的追求緊緊聯(lián)系在一起，最大限度地激發(fā)了他們的積極性和創(chuàng)造性。

迎接未來(lái)挑戰(zhàn)

篇(7)

[關(guān)鍵詞] 物業(yè)管理； 企業(yè)； 可持續(xù)發(fā)展； 途徑

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2013 . 19. 041

[中圖分類號(hào)] F270 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A [文章編號(hào)] 1673 - 0194（2013）19- 0076- 01

我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展，推動(dòng)了物業(yè)管理行業(yè)的成熟與競(jìng)爭(zhēng)。要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，就要培養(yǎng)一個(gè)優(yōu)秀的管理團(tuán)隊(duì)和一支高素質(zhì)的員工隊(duì)伍。而強(qiáng)有力的培訓(xùn)工作，是企業(yè)開發(fā)和利用人力資源的重要保障。

1 物業(yè)管理企業(yè)員工培訓(xùn)工作的目的和意義

1.1 培訓(xùn)為企業(yè)發(fā)展提供動(dòng)力

物業(yè)管理企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，歸根到底是人才的競(jìng)爭(zhēng)，通過(guò)有計(jì)劃的培訓(xùn)工作培養(yǎng)人才，是物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的發(fā)展動(dòng)力。物業(yè)管理企業(yè)除了從市場(chǎng)上招聘合適的人才外，更為有效的方式是通過(guò)培訓(xùn)提高現(xiàn)有員工的素質(zhì)，使其成為滿足企業(yè)需要的人才。

1.2 培訓(xùn)為企業(yè)發(fā)展儲(chǔ)備力量

企業(yè)的發(fā)展需要各種層次的人力資源。物業(yè)管理公司接一個(gè)新項(xiàng)目，要招聘新員工，如保潔員、保安員、維修工、服務(wù)接待員，如果不培訓(xùn)就上崗，他們是無(wú)法勝任的。所以，從業(yè)人員培訓(xùn)是為企業(yè)發(fā)展儲(chǔ)備力量的加油站。

1.3 員工培訓(xùn)是管理者激勵(lì)員工的方法

當(dāng)今社會(huì)，學(xué)習(xí)培訓(xùn)已成為很多人改變自己生活環(huán)境的重要手段。物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)濃郁的學(xué)習(xí)氛圍，以及鼓勵(lì)員工學(xué)習(xí)的政策都會(huì)對(duì)員工產(chǎn)生足夠強(qiáng)的吸引力，有利于員工隊(duì)伍的穩(wěn)定。

1.4 員工培訓(xùn)是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理現(xiàn)代化的基礎(chǔ)

目前物業(yè)管理企業(yè)的社會(huì)化、市場(chǎng)化發(fā)展對(duì)從業(yè)人員的素質(zhì)提出了較高要求，物業(yè)管理已不再只是一個(gè)勞動(dòng)密集型的行業(yè)，需要有大批精通管理的優(yōu)秀人才來(lái)推動(dòng)它的發(fā)展。因此，員工培訓(xùn)是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理現(xiàn)代化的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)和可靠保證。

2 當(dāng)前物業(yè)管理崗位培訓(xùn)面臨的主要問(wèn)題

當(dāng)前物業(yè)管理崗位培訓(xùn)面臨不少問(wèn)題，主要有：培訓(xùn)內(nèi)容單一，方法落后，互動(dòng)性差；培訓(xùn)工作與實(shí)際需求脫節(jié)；員工大多數(shù)是下崗職工，年齡大，接受新知識(shí)能力差。

3 充分利用崗位培訓(xùn)推動(dòng)企業(yè)發(fā)展

3.1 重點(diǎn)抓好專業(yè)崗位培訓(xùn)

物業(yè)管理服務(wù)除了需要大量掌握一般技能的普通員工，還需要相當(dāng)數(shù)量的專業(yè)技術(shù)人員和初級(jí)管理人才，培訓(xùn)部門應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的需要，有重點(diǎn)地開展各種專業(yè)技能和專業(yè)崗位培訓(xùn)，滿足企業(yè)基層的需求。要根據(jù)不同的受訓(xùn)對(duì)象，設(shè)計(jì)相應(yīng)的培訓(xùn)方式和內(nèi)容。一般而言，對(duì)于高層管理人員應(yīng)以更新理念為主，參訓(xùn)人數(shù)不宜太多，采用短期而密集的方式，運(yùn)用討論學(xué)習(xí)的方法；對(duì)于中層人員，應(yīng)注重人際交往能力的培養(yǎng)，參訓(xùn)規(guī)模可以適當(dāng)擴(kuò)大，延長(zhǎng)培訓(xùn)時(shí)間，采用演講、討論及報(bào)告等方式，利用互動(dòng)機(jī)會(huì)增強(qiáng)學(xué)習(xí)效果；對(duì)于普通職員的培訓(xùn)，需要加強(qiáng)其專業(yè)技能的培養(yǎng)，以“大班制”的方式進(jìn)行，開展長(zhǎng)期性的延伸教育，適當(dāng)運(yùn)用模擬等方法，充實(shí)員工的基本理念，加強(qiáng)實(shí)務(wù)操作技能。

3.2 有計(jì)劃培訓(xùn)人才，做好人力資源儲(chǔ)備工作

物業(yè)管理服務(wù)是一項(xiàng)多層次、多專業(yè)、復(fù)合型的工作，它需要不同層次的管理工作人員及操作人員緊密配合、相互協(xié)作、步調(diào)一致才能完成。不同層次的崗位培訓(xùn)對(duì)于完成這一工作，實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)、滿意服務(wù)尤為重要。物業(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展的前景，制訂物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)培訓(xùn)計(jì)劃，為行業(yè)的發(fā)展輸送和儲(chǔ)備人力資源。

3.3 培訓(xùn)內(nèi)容注重實(shí)際效果

物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)實(shí)際操作性強(qiáng)，僅有理論知識(shí)還不足以勝任工作。培訓(xùn)要貼近實(shí)際，做到學(xué)以致用。要根據(jù)不同的崗位、不同的層次、不同的技能、不同的需要開展崗位培訓(xùn)，確保培訓(xùn)質(zhì)量。

4 制訂個(gè)性化的崗位培訓(xùn)計(jì)劃，有針對(duì)性地進(jìn)行崗位培訓(xùn)

（1） 培訓(xùn)計(jì)劃的制訂。為了使培訓(xùn)計(jì)劃更符合工作需要，公司的各部門應(yīng)發(fā)動(dòng)本部門員工探討培訓(xùn)項(xiàng)目，提出個(gè)人的培訓(xùn)愿望和需求。部門經(jīng)理負(fù)責(zé)制訂本部門全年培訓(xùn)計(jì)劃，向公司申報(bào)。公司匯總各部門的培訓(xùn)計(jì)劃內(nèi)容，編制全年的公司培訓(xùn)計(jì)劃。部門的培訓(xùn)計(jì)劃應(yīng)著重于本部門各崗位的職責(zé)、員工操作中應(yīng)知應(yīng)會(huì)的技能，使員工能勝任本崗位的工作。

（2） 公司還應(yīng)把有發(fā)展?jié)摿Φ膯T工送到其他相關(guān)單位進(jìn)行培訓(xùn)。內(nèi)部培訓(xùn)應(yīng)由公司自己的培訓(xùn)老師講課，也可聘請(qǐng)外單位老師講課。要采用“請(qǐng)進(jìn)來(lái)，走出去”、內(nèi)外結(jié)合的培訓(xùn)方式。

（3） 公司要采取形式多樣的培訓(xùn)方式，使培訓(xùn)內(nèi)容豐富多彩，不枯燥，既可以提高員工參加培訓(xùn)學(xué)習(xí)的興趣，又能達(dá)到培訓(xùn)效果。

（4） 公司要根據(jù)實(shí)際建立一套完整的員工培訓(xùn)檔案。公司各部門以及各物業(yè)中心的培訓(xùn)都應(yīng)分別保存培訓(xùn)記錄，完整地記錄培訓(xùn)時(shí)間、地點(diǎn)、人員、培訓(xùn)內(nèi)容和培訓(xùn)效果等各項(xiàng)內(nèi)容。