序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇土地登記制度范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

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第一條依照我國現有的土地管理法律的規定，土地登記的主體是縣人民政府。按武政辦〔20*〕231號抄告，*縣人民政府委托*縣國土資源局審批全縣土地登記工作。

第二條按照《關于*縣國土資源局職能配置、內設機構和人員編制方案》的通知，由地籍管理科具體承擔全縣土地確權登記發證工作的業務指導和組織實施。

第三條按照《浙江省基層國土所主要工作職責（試行）》文件精神，基層國土資源所是縣國土資源局的派出機構，必須協助地籍管理科共同做好土地登記工作。

第四條按本局《區域性國土所參與土地登記發證的暫行規定》，各國土資源所都應指定專人承辦本轄區內國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權的設定登記和變更登記等工作。具體工作職責是：收件和受理，地籍調查，提出經辦人、審查人意見，頒發土地證書。

第五條縣城城區土地登記范圍劃分：縣城國家機關、事業團體、改制企業及縣城11個經濟合作社范圍內的國有土地使用權、集體土地使用權登記，由便民中心窗口直接辦理；開發區、白洋街道范圍內由開發區、白洋街道報批的土地由白洋所辦理；壺山、熟溪街道范圍內報批的土地分別由壺山、熟溪所負責辦理；全縣土地使用權抵押登記由地籍科直接辦理。

第二章權屬確認

第六條土地權屬要嚴格依據我國的有關法律、法規和規章的規定確定。要認真審核有關土地權屬來源證明文件，嚴格把握土地權利取得或變更的合法性，依據要充分。

第七條權屬認可要從嚴掌握，依據充分。國有土地使用者在*年5月前占用的土地、集體土地使用者在*年2月前占用的土地，其權屬需認可的，土地使用者應提供土地使用權取得或使用起始年間的相關證明。經地籍調查（有條件的要求附現狀影象資料）、調查人員簽字后，對其建筑占地部分按權屬認可處理。凡是事實依據不充分的，一律不得認可。

第八條土地使用者因土地批準書遺失，以批準書存根復印件要求確權的，土管員必須到現場調查取證，查清該土地使用者申請登記宗地是否就是批準書遺失宗地，確認后出具調查取證的相關資料，一并作為土地權屬來源資料，交由土地使用者申請土地登記。

第九條原村委會、生產大隊建造的生產性用房，在實行后出售給本村村民而未設定登記的，居民點內部的，按認可程序予以辦理權屬認可，居民點以外土地利用總體規劃為農用地的一律不予確權登記。

第十條原土地使用者未申請設定登記的，不能直接辦理變更登記；以規劃紅線制發的土地使用證，未申請現狀實線變更登記的，不能進行其他變更登記。

第十一條企業名稱變更的權屬審核，在審核工商部門出具的變更證明的同時，還需審核財政部門出具的審核意見，沒有免稅單的按現評估地價繳納契稅后辦理變更登記。

第十二條采用權屬認可，批準書原件遺失的調查取證工作，必須在土地登記受理前完成。

第十三條確認土地權屬實行限時辦結制，責任追究制以及疑難問題集體會審制。

便民中心窗口和各國土資源所從受理申請到提出經辦人、審查人意見，必須在5個工作日內辦結，地籍科審核必須在2個工作日內辦結。對疑難權屬的確認由集體會審確認。

土地登記的收件受理人、經辦人、審查人、審核人要對每宗申請土地登記宗地的權屬提出明確承辦意見。一旦出現過錯，要按照“誰辦理誰負責，誰出錯誰承擔責任”的原則追究行政過錯責任。

第三章登記申請

第十四條土地登記申請人應具有民事權利能力和民事行為能力。其中申請農村宅基地登記應達到法定婚齡。對無民事行為能力和限制民事行為能力的自然人，應由法定監護人或指定人申請。

第十五條企業依法被撤銷、解散，宣告破產或其他原因導致法人的終止，至使民事主體資格消滅，不再享有民事權利能力和民事行為能力，其使用的土地不能給予登記發證。但以清算資產為目的，可根據原企業或破產清算組織的申請，組織進行地籍調查，經權屬審核，權屬來源合法的，可出具土地使用權屬原企業的證明。

第十六條土地登記收件時，經辦人應按要求對提交的權屬材料進行審查核實，提交的證件材料必須是原件，如是復印件的，必須查詢原件存于何單位，并核實原件保存單位是否蓋有“與原件相符”的印章，收件后向申請人出具收件單。

第十七條土地登記機構自收到土地登記申請之日起2日內，對申請人提交的文件資料進行全面審查，并按下列規定處理。

（一）符合土地登記有關規定的，應當作出受理決定。

（二）申請人提供的證明材料不齊全或者不符合規定的，應當書面通知申請人限期補正。

（三）有下列情形之一的，應當書面作出不予受理的規定：不屬于本局管轄的；在補正通知時間內未補正有關證明材料的；不能提供合法土地權屬來源的；土地使用權轉讓、租賃期限超過土地使用權出讓最高年限的；按規定應當申報地價而未申報的，或者隱瞞、虛報地價的；法律、法規、規章規定不予受理的其他情形。

（四）有下列情形之一的，應當書面作出暫緩登記的決定：土地權屬爭議尚未解決的；土地違法行為尚未處理或者正在處理的；依法查封地上建筑物和其他附著物等原因限制土地權利的；法律、法規、規章規定的應當暫緩登記的其他事項。

第四章地籍調查

第十八條地籍調查要嚴格按照《城鎮地籍調查規程》的要求進行，界址需要相鄰方指界確認的，應通知相鄰方現場指界。如相鄰方不予以配合的，可按缺席指界的有關規定處理。

第十九條宗地劃分應按《城鎮地籍調查規程》的有關規定進行。

（一）宗地是被權屬界線封閉的地塊。宗地范圍以合法的土地權屬證明文件明確的用地范圍來確定。宗地權屬界址應以現狀建筑外墻、圍墻、柵欄、水溝、道路及其他明顯的線狀地物劃界。

（二）土地登記應以宗地為單位。一宗地只有一個法人代表的，不能人為分割成若干宗地登記（《出讓合同》有約定除外）。特大宗地，若被公用道路，河流分割的，應劃分為若干宗地。

（三）幾個使用者共同使用一宗地、并相互之間界線難以劃清，應按共用宗地處理。當幾個使用者共同使用一幢建筑物時，按各自使用的建筑面積分攤宗地面積。

（四）原批準使用范圍內土地，現已屬于市政道路、人行道（綠地）、公共通道等公共用地的、不應劃入宗地內。

第二十條土地使用者申請臨時土地登記的，以用地批準紅線范圍為宗地核發自土地受讓之日起二年有效的臨時土地證。

第二十一條宗地圖是土地證書的附圖，是處理土地權屬問題時具有法律效力的圖件，必須繪制清楚、要素齊全，內容包括：圖幅號、地籍號；本宗地號、地類號、面積；本宗地界址點、界址點號（含鄰宗地共用的界址點）、界址線；本宗地內建筑物、構筑物；鄰宗地界址示意線；相鄰道路、街巷及名稱；比例尺、指北方向、圖廊線、制圖單位、繪圖員、審核員及日期等。

第二十二條宗地圖變更。在變更土地登記進行變更地籍測量時，無論變更宗地界址是否發生變化，都應依據變更后的地籍圖或宗地草圖，重新繪制宗地圖并在圖上加蓋“變更”字樣印章，不得以原宗地圖復印件代替變更宗地圖。

第二十三條權屬調查是地籍調查的主要內容之一，地籍調查人員在地籍勘測的同時，必須查驗權屬依據與實地的一致性，并在界址狀況欄內注記。

第二十四條土地用途登記應依據出讓合同、用地批準文件等，嚴格按照新的《全國土地分類》（試行）執行，調查登記到三級類。如土地實際用途在土地分類體系中歸類不明確的，可按較為接近的地類予以登記，并在括號內注明實際用途。

第五章登記審核

第二十五條權屬審核是土地管理的重要內容，是土地登記的核心環節。審核人員應對土地登記申請人，宗地自然狀況，宗地權屬狀況進行認真審核。經過登記的土地，必須達到“權屬合法，界址清楚，面積準確”的要求。

第二十六條加強審核工作，嚴把登記關口，不符合規定不得登記。對于出讓土地沒有支付全部土地使用權出讓金的，不得登記；對于經營性土地沒有按招、拍、掛方式出讓的，不得登記；對于協議出讓地價明顯低于出讓底價的，不得登記；對違反規劃改變土地用途的，不得登記；未辦理土地使用權登記而設定抵押的，不得登記。

第六章注冊登記、頒發證書

第二十七條注冊登記是土地登記機關對批準土地登記的土地所有權、使用權或他項權利進行登卡、裝薄、造冊的工作程序。它既是一種行政行為，又是一種十分嚴肅的法律行為。注冊登記人員包括經辦人和審核人。注冊登記的主要內容是制作土地登記卡。

第二十八條土地登記卡是土地登記主件，是土地使用權、所有權和土地他項權利的法律依據，也是查詢土地登記結果的直接載體。

（一）必須按一宗一卡的要求，建立和完善土地登記卡。

（二）無論是土地所有權、使用權，還是土地他項權利的設定、變更或注銷登記，都應在土地登記卡續表上記載登記順序號，登記日期及登記的其他內容。每一次登記，土地登記人員必須按要求在土地登記卡上登記變動事項，并由經辦人、審核人簽字。

（三）土地登記經辦人在上報登記資料初審時，必須同時上報經經辦人簽字的土地登記卡，土地登記資料經審核人審核后，由核審人在土地登記卡上簽字。

第二十九條土地證書是土地登記卡部分內容的副本，是土地使用者、所有者和土地他項權利者持有的法律憑證。土地證書的內容必須計算機套打、不得涂改、證號不得重復，蓋章應符合要求。地籍科應指定專人負責《土地登記薄》、《土地登記清冊》的填寫及有關土地登記印章的保管工作。其他人員不得擅自填寫《土地登記清冊》和使用土地登記相關印章。土地權利人領取土地證書后應在簽收簿上簽字，并收回土地登記收件單。

第三十條規范土地登記表卡的填寫。土地登記表、卡各項內容必須清楚填寫，不得任意涂改?？ā⒈砣缬袆澑?、在劃改處應由劃改人簽章，且同一表卡、劃改不得超過兩處，超過兩處必須重新填寫。

（一）土地登記經辦人在簽署意見時，必須內容完整、表達確切，結論明確。

設定登記經辦人一般應包括以下內容：該宗地的權屬性質；權屬來源，取得時間及方式；地籍調查結果等（四至是否清楚；測量方法、面積計算是否準確；面積用途是否與批準文件一致等）；審查依據及建議；其他須說明的情況；建議予以設定登記意見。

變更登記經辦人意見一般應包括以下內容：該宗地原登記的主要內容、登記日期；變更的依據；變更的內容；審查結果及建議；其他該證明的情況；建議予以變更登記意見。

（二）土地登記初審人（審查人）在經辦人意見的基礎上，對宗地權屬來源、申請人條件、宗地界址范圍、測量方法和面積計算要進行進一步審核。初審意見一般應包括：宗地權屬性質、類型、面積、用途、使用期限等，建議予以登記的意見。

（三）初審結束后，經土地登記審核人（國土資源局主要負責人）審核，按規定對符合登記條件的予以公告。土地設定登記，變更登記應公告的，在國土資源局網站、國土資源局、便民中心、各國土所公告欄內公告，公告期限為15日。遺失補證的在《今日*》上公告，公告期限為三個月。公告無異議的，簽署“準予登記發證”意見和日期，并蓋上“*縣人民政府土地登記專用章”。

第七章土地登記檔案管理

第三十一條土地登記檔案應由局檔案室實行集中統一管理。土地登記資料應在注冊登記之日起2個月內整理歸檔。各國土資源所的登記檔案按年度移交局檔案室保管。

第三十二條宗地組卷，可根據土地登記部門的資料在前，土地登記申請人提供的資料在后的順序排列，即：

（一）土地登記審批表；

（二）地籍調查界址確認表和測量資料；

（三）宗地圖；

（四）土地登記申請表；

（五）土地登記收件單；

（六）法定代表人或產主身份證明；

（七）委托書和人身份證明；

（八）土地權源依據；

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1.1嚴格土地登記檔案歸檔制度

綜合檔案室具體的業務內容，詳細規定各業務科室的檔案歸檔范圍、歸檔時間等方面，并基本不遵守在次年的上半年移交、入庫的時間限制。而且在充分考慮土地登記檔案的自身特點的基礎上，可將土地登記檔案設置為隨時歸檔。這樣，就能更好地適應土地登記檔案數量繁多、形式各異、動態性、現勢性特點及查證利用頻繁等特殊狀況。當然，也有一些在材料齊全、審批結束后，可隨時立卷移交檔案室的資料，如日常辦理較多的土地初始及變更登記資料。這樣就大大降低了由于土地登記材料過多造成的散亂、丟失，維護了入庫土地登記檔案的現勢性，方便社會各屆人士的考察取證；而像土地大調查之類的其他地籍工作的進度詳情，一經結束即移交入庫，便于保持業務檔案的完整性、系統性。

1.2規范檔案管理工作流程

現行基層檔案管理部門沒有形成一套較完善的系統軟件可供利用，資金、技術、信息等現有條件都無法滿足需求，使管理設備、技術方法等都呈現出很大不足。負責檔案室管理的工作人員必須不斷積累檔案管理經驗，提高綜合素質，充分運用現有的先進技術，統一土地登記檔案中目錄搜檢、備注編寫、入庫擺放的標準，現對一些具體的管理方法進行舉例說明。若對某縣進行土地登記檔案管理，可從街道與街坊的布局作為分組依據加以保存，對每一宗地確權檔案的宗地位置、土地所有權性質、權屬來源按照目錄號、分類號、案卷號分門別類，利用計算機技術搜檢信息目錄、合適資料、詳細備注。對每一份宗地的信息記錄要具體到經幾號文批準、變更登記為何年何月何日、信息注銷為何人何時。將每一宗地信息與計算機技術結合起來，經確權發證后搜檢目錄可一一核實權屬變更情況，有利于土地登記檔案的查證與管理。創新存放方法，以同櫥分層存放替代初始和變更檔案分櫥保存的傳統行為習慣，縮短了同一宗地權屬變更檔案的調取時間，大大提高了工作效率。

2開發利用土地登記檔案

2.1政策出臺保障

信息搜檢可靠國家頒布《土地登記資料公開查詢辦法》，在以不違背保密原則為前提，公開土地登記檔案信息，保障土地產權信息的公信力與真實性。每年都有公、檢、法、紀檢、監察等政府部門和律師事務所等單位參與搜檢信息的有120余人次，涉及300余卷次，作為土地案件、經濟糾紛的判斷與處理憑證。

2.2提高管理素質

法律效益顯著土地登記檔案的查詢、利用與管理，都需要管理人員具備較好的土地登記檔案知識和嚴格檔案管理的意識。針對查詢檔案人員中面臨的土地界址不清、權屬不明、鄰里矛盾、土地證丟失等問題，按照法定程序由檔案室工作人員查閱資料，并對檔案資料中詳細記載的及詳細的土地權屬、面積范圍、具置、占地用途、界址邊長、四鄰簽字、審批時間等等相關內容耐心講解，做到人人心中有數。更要聲明一點，這些資料信息一旦載入檔案、專人管理，就意味著已成為一種有效的法律憑證，有一定的法律效益，土地使用權神圣不可侵犯，檔案記載完全可以成為證明用戶土地證丟失后土地的歸屬問題。檔案資料信息的詳細記載與管理，有助于疑難、疑惑的排解，積極為社會生活發揮著作用。

2.3跟進城建信息

引導政府建設各省、市（區）經濟建設速度的加快，必須有嚴格的、專業的土地登記資料專題性匯編，對城市化建設中出現的城區規劃、園區建設、土地儲備、拆遷補償等政府工作做好登記和備注，為后期使用提供方便。檔案室的工作人員也可及時依據各省、市、地區經濟建設的發展方向，對未來可能遇到的有關土地宗數、面積范圍、功能用途編制土地信息專題，是一份很好的政府建設參考資料。

2.4保障法律依據

有效查明歷史土地登記管理成為城市化建設過程中土地收回、土地收購的重要法律參考資料，對該土地具體的使用權限、是否合法都有很大益處。為土地登記發證的正常程序運行、方便追根溯源、找尋歷史演變過程，有效規避因為遺漏或疏忽造成的邊界、權屬不清楚等狀況的發生。

3結語

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關鍵字：土地權屬登記；國有土地；烏魯木齊

1 引言

“勞動是財富之父，土地是財富之母[1]”，土地對于一個國家經濟發展與社會綜合水平提升的重要意義。隨著我國改革開放進一步深化，人民對于國家經濟建設與財富積累的重視程度也在不斷加深，相應地引發了人們對土地利用規模與利用強度的擴張[2]。其中“國有土地”作為我國土地權屬類型中的一個重要組成部分，在具體的利用過程中面臨著很多問題，其中影響最大的當屬國有土地權屬糾紛問題[3]。在這個糾紛解決過程中，合理“國有土地權屬登記”是解決這個問題的一個重要手段[4]。國有土地權屬，包括國有土地的所有權和使用權[5]。國有土地權屬登記制度，即各省、市（縣）的土地管理機構通過規范化的規則、流程以及資質審批要求，對其轄區內各土地的所有權、使用權等進行明確的產權登記，確定其屬于國家、個人或者公司團體等等，從而確認各個社會成員對土地的所有權限，避免出現爭端，同時也實現切實有效的管理。

烏魯木齊市作為新疆維吾爾自治區的首府城市，在國有土地權屬登記方面尤為重要。自1994年“烏魯木齊市第二造紙廠不服烏魯木齊市政府確定土地權屬決定案”審理結案以來，人們對于政府、企業與個人間的土地權屬問題的關注力度不斷加大，并對其權屬確立的關鍵――“國有土地權屬登記”也進行了重新的認識與重視。本文通過調查問卷的方式（在本論文中未得以體現），研究了烏魯木齊國有土地權屬登記存在的問題，針對這些問題，提出了相應的對策措施。

2 烏魯木齊國有土地權屬登記存在的問題

為了更好的研究烏魯木齊土地權屬登記的執行現狀，進一步的分析烏魯木齊國土權屬登記所存在的問題，筆者根據實際情況，將問卷選點區域分布在烏魯木齊市內的7個行政區域，選取典型樣本，進行問卷調查。調查問卷主要包括烏魯木齊土地權屬登記初始登記以及變更登記、辦證持有的資料是否熟悉、登記的基本原則、對于烏魯木齊土地權屬登記的執行效果、土地權屬登記申請原則等方面的問題。從實地調查分析中，本文發現烏魯木齊土地權屬登記中存在如下問題。

2.1 權屬制度缺失，土地登記效力不明確

我國現行房地產權屬登記法律制度存在著一些不足之處，主要反映在登記部門不統一，土地監管部門和房產管理部門分別主管土地權屬登記和房屋權屬登記，有時候登記信息不統一；既有全國性的法律，又有當地政府行政部門規定的地方性規章制度；房產權屬法律有的時候往往會為政令讓路等等，這些問題都給房產權利人及時有效的保護其合法權益帶來了不便。

2.2 土地登記責權不明，監管職能失靈

土地登記權責不明確主要表現在土地用途不明確，或者土地使用人不明白土地是要按規定使用的。監管職能失靈表現在土地管理部門監管不到位，在土地使用權所有者在變更土地用途的時候，相應部門沒有及時監管。烏魯木齊市出現過很多房屋買賣與土地買賣相交織的問題。由于人們對土地用途的輕視，以及土地登記責權不明晰，導致人們在房屋買賣的時候，連同土地也賣了出去。買都手的土地，買者隨意改變土地的用途，將農用地用作建設用地，違反了土地法的擅自改變土地用途的規定，這樣的案件屢見不鮮。這樣案件的出現不僅僅是土地登記責權不明確，還有就是土地部門監管不到位。

2.3 立法沖突，土地登記法律不完善

《合同法》、《民事訴訟法》《城市房地產抵押管理辦法》等涉及土地方面的法律存在沖突的地方。關于優先受償權的各法律的規定存在不一致的地方。有些法律規定某些權利擁有優先受償權，有些法律規定正好相反。比如烏魯木齊市國有土地，在未支付土地出讓金300萬元的情況下，就已經頒布了土地使用證，土地使用權人卻用該宗土地作為抵押，從銀行貸款，貸款到期無法償還。法院要求市國土局協助調查，以促進銀行工作的實施。但國土局認為，過戶可以，但應優先清償欠繳的土地出讓金，土地出讓金為政府收益。然而銀行和法院認為土地出讓金屬于一般債權，不能享有優先權。不同的法律對土地優先受償權有不同解釋，這說明了土地登記法律的不完善之處。

2.4 絕對公信不當，土地登記程序不完整

烏魯木齊西山的一個煤礦工人李某從事深部煤炭開采工作。當初國家為獎勵高危作業工人，出臺獎勵性農轉非政策，李某及子女就地轉為非農業人口，獲取糧油計劃供應資格及國家安排工作待遇，但仍在原籍從事農業生產。在2004年，村委會以李某和他們的孩子都是非農業人口，不是本村村民為理由，收回李某承包的土地，另作他用。這個事實說明了土地登記程序的不完整性，若是當時在李某農轉非的時候，辦理相關手續，不至于出現這樣的問題，也不至于導致人們對政府絕對公信力的懷疑。

4 烏魯木齊國有土地權屬登記問題的解決措施

針對以上出現的烏魯木齊國有土地權屬登記中的問題，本文提出以下四個方面的解決措施。

4.1 強化國土權屬登記政策的申請制度

規范烏魯木齊土地登記行為，提高烏魯木齊土地登記公信力和權威性，是保護烏魯木齊土地權利人的合法權益，促進烏魯木齊土地市場健康發展和公民物權保護的重要手段之一。從現實來看，隨著物權法的實施，烏魯木齊市民的權利意識日益增強，烏魯木齊土地登記工作中不規范的問題凸顯?，F就烏魯木齊目前國有土地登記制度存在的問題，提出了強化國土權屬登記申請原則這一解決方案，主要包括以下兩個方面：

4.1.1 登記申請強化

強化烏魯木齊土地登記制度建設是規范烏魯木齊土地權屬建設的首要任務。針對以往烏魯木齊土地登記工作中存在的一些弊端，專門制定烏魯木齊土地登記工作制度，提出具體要求，規范烏魯木齊土地登記工作程序。具體的可以依照《烏魯木齊土地登記規則》要求，在烏魯木齊土地登記的申請受理、土地權屬審核、注冊登記、核發或變更土地權利證書的各個環節，都進一步規范細化，明確告知權利人辦理程序，防止權利人有漏洞可鉆。

4.1.2 提倡主動登記

本文認為提高烏魯木齊土地登記服務水平，必須要提倡主動登記制度。建立首辦負責制、限期辦結制、服務承諾制和過錯問責制等落實措施。嚴格整頓窗口辦事人員工作作風，通過轉變工作方式，實現廉潔服務和高效服務，提高土地登記公信力，更好地保障權利人的合法權益。

4.2 提升國土權屬審核力度

還需要苦練內功，加強烏魯木齊土地管理相關部門的學習，提高烏魯木齊土地登記人員業務素質，提升對烏魯木齊國土權屬的審核力度。要認真組織學習《物權法》、《土地管理法》、《行政許可法》、《政府信息公開條例》、《烏魯木齊市土地登記辦法》等法律法規規章，提高烏魯木齊土地登記人員的業務能力，要嚴格實施土地登記持證上崗制度，對申請土地權屬登記的一定要嚴格按照土地審核的規章制度來執行。對未取得《土地登記上崗資格證》的人員，調離土地登記崗位，嚴禁無《土地登記上崗資格證》人員從事土地權屬審核和登記審查工作。

在適當時機，組織相關部門對國有土地的具置以及大小用途做一次全方位的統計調查，并在此基礎上大力宣傳土地權屬登記的優勢，對已經辦理土地使用證但是缺失相關材料的要及時申報重審，分情況作出注銷登記或完善資料的處理；對未辦理或者正在辦理的，督促當事人盡早去申請，從而全面建立相關土地使用檔案，消除隱患，排解糾紛，促進烏魯木齊地區社會和諧穩定。

4.3 重視權屬提前公告的作用

建章立制，全面落實烏魯木齊土地登記信息公開制度是土地管理之根本。本文認為，烏魯木齊國土資源部門應根據《行政許可法》、《烏魯木齊土地登記辦法》、《政府信息公開條例》、《土地登記資料公開查詢辦法》等法律法規規章規定，將行政登記的條件、程序等向社會公開，接受公眾查閱；嚴格按照《烏魯木齊土地登記辦法》、《縣級以上地方人民政府土地登記用章管理辦法》之規定，對確認達到“權屬合法、界址清楚、面積準確”標準的，在辦理土地登記手續前，報縣政府批準。全面保障物權法的實施，認真落實不動產登記制度，嚴格審核和核發土地他項權利證明書，避免承擔國家賠償責任，妥善保管土地登記檔案材料，充分發揮土地登記簿在化解糾紛等方面的作用。

4.4 規范烏魯木齊國土權屬爭議處理制度

規范烏魯木齊國土權屬爭議處理制度，嚴格按照法律、法規和土地管理規章執行，從實際出發，尊重歷史，面對現實是土地管理的具體要求。建議對于區級以上國土資源行政主管部門負責土地所有權調查和調解糾紛，法律規定之內的要依法作出決定，擬定處理意見并做出決策，并指定專門機構或人員來處理糾紛的相關事宜。個人之間，個人和單位之間，單位和單位之間存在的有爭議的土地資源，則由當地人民政府受理和處理。

烏魯木齊國有土地權屬登記制度及其實施中存在的問題是基于我國漫長的客觀社會土地制度發展過程而逐漸生成的。在看到這些問題的同時，我們應該看到問題背后更深刻的社會問題背景。因而，解決該問題的過程，也是解決舊的社會制度的遺留問題的過程。我們只有切實根據烏魯木齊人口、社會形勢以及人口與土地的客觀關系等各方面的特點，因地制宜，在制度問題上不能一刀切，而是根據客觀國情以及地區、人民的實際需求，建立適用的土地權屬登記制度，才能逐漸將當下存在的問題慢慢解決，它需要烏魯木齊人民、政府乃至整個國家各界的通力合作。

參考文獻：

[1] 田秀娟，毛志彥.農村土地權屬爭議如何調處[N].中國國土資源報.2012-09-20

[2] 潘萬余.土地權屬爭議中的舉證責任[N].中國國土資源報.2003-05-16

[3] 蘇建武.如何做好這道“選擇題”[N].中國國土資源報.2011-03-30

[4] 戢浩飛.法律沖突：土地確權救濟何以適從[N].中國國土資源報.2012-10-28

[5] 白呈明.農村土地糾紛的社會基礎及其治理思路[J].中國土地科學，2007（6）：35-40

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一、土地登記檔案的一般特性

土地登記檔案是土地登記制度（亦是法律制度）的一種體現。它是土地管理部門代表政府依據國家的法律、法規，遵循有關法定程序所建立的反映有關土地位置、面積、用途、使用條件等情況的圖紙、簿冊等文件材料。它具有區域性、政策性、公正性、可變性等不同于其它專業性檔案的特性。

1、區域性?！锻恋氐怯浺巹t》第四條"土地登記以縣級行政區為單位組織進行。"顯然，土地登記具有極其鮮明的區域性。土地登記的兩個主要內容：一是土地權屬的狀況；二是相鄰宗地的相互關系。也就是說：土地登記檔案是在基層土地管理部門實際工作中形成，按照區域特定編碼而整理裝訂成卷的。

2、政策性。土地是人類賴以生存和發展的基礎。對土地所有權和使用權做出確定的檔案資料，都是經過土地管理人員，嚴格按照一定的法律程序，依據國家不同歷史時期有關土地政策、法規，在工作中運用的結果。也可以說，它是不同時期國家關于土地政策在實踐中具體真實的記錄。

3、公正性。土地登記檔案必須有申請人、相關人和經辦人表達正確意見的書面形式的載體。由土地權利人主動向土地管理機關申請，經土地管理工作者權屬調查、實地測量，其結果以公示的方式并由審核機關核準終結。

4、可變性。與其他檔案文件資料不同，土地登記文件資料中的一部分需隨著土地權屬和主要用途的變更而經常變化。如土地登記卡，地籍二底圖等這些文件、圖冊資料的內容，要在變更土地登記中不斷變化，如不及時更改已經發生的土地登記文件資料，將使國家多年投入大量的人力、物力、財力所形成的地籍資料失去準確性和保存價值這一特點，決定了其特殊的管理方法。

5、產權的不可移動性。土地作為一種固定財產，其土地權利人不可能像對其他商品那樣隨意搬遷，移動。檔案中將土地權利的主、客體內容記錄在冊，土地權利人所取得的所有權、使用權及他項權利只能在依法確定的范圍內行使自，不能隨意向周圍（四至）相鄰宗地實施主觀意向。

二、土地登記檔案的管理措施

（一）應提倡規范化統一管理。

隨著土地出讓數量增多和房地產業務的迅速發展，以土地使用權轉讓、出租、抵押為主要內容的變更土地登記數目逐年增加，如果不盡快對土地登記檔案實行規范統一管理，十幾年所建立起來的地籍調查成果將失去意義和價值，后果將是不堪設想。規范、統一管理是當務之急。1、原國家土地管理明文規定，土地檔案的業務管理，由市（縣）級以上檔案局、館，進行直接的業務監督，指導。

2、土地登記文件資料管理，由負責土地登記工作的業務部門完成。在進行土地登記文件資料更新時，由負責土地登記工作的業務主管部門向檔案室辦理借閱手續，然后根據變更土地申請和調查，核實的結果在有關的登記文件資料上作相應的更新。待更新工作結束后，將整理的卷宗移交檔案室存檔。土地登記文件資料更新工作是一項經常性的工作，必須建立和健全檔案更新制度，履行更新審批手續。

3、專業技術資料的更新，按照《地籍調查規程》技術要求，以行政轄區為單位，按街道、街坊、宗地進行編號，建立檔案檢索合帳，使轄區內每一宗地均有戶頭，每一次交易就辦理一次登記。對其變更的宗地，按變更地籍調查要求編號。此方法對于初始土地登記檔案及變更（包括權利人多次變更）均可在一個地號內便可檢索到，對每變更一個土地權利人，在變更前案卷上，加蓋注銷印章，并在相應的卡、冊及檢索臺帳中注名宗地的去向、編號。這樣能夠及時準確地反映一塊土地的歷史演變過程的文字和圖冊記載。政府通過辦理土地登記，審核房地產交易的合法性、規范性，依法辦理土地登記手續等，對房地產市場實施有效的監督、管理，并使之規范化。

（二）注重現代化管理手段。

隨著社會主義市場經濟體制及房地交易市場的良好發展趨勢，以加入世貿組織為契機，以更加全面、科學、快捷、準確的土地檔案資料，為社會主義經濟發展和檔案管理事業提供有利的支持和更加優質的服務，以增強全民依法使用土地的自覺性，提高土地資料的合法性、權威性和知名度。

首先要建立和完善檔案管理現代化制度，制定相應的專業化標準；二要改善檔案管理設施，增加經濟投入，改變過去管理人員簡單機械提取、存放檔案，以減輕勞動強度，提高工作效率；三要積極開發應用軟件，使信息化、網絡化在基層檔案管理中得到廣泛應用，使土地檔案管理真正適應經濟發展的需要，把地籍檔案的價值和管理功能充分發揮出來，做到取之于社會，服務于社會。

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【關鍵詞】地籍管理；土地；土地登記

1 完善機構體系、不斷提高素質

1.1 建立事業性質土地登記機構

由于土地權屬的重要性，復雜性和多樣性，導致土地登記的政策性、業務性、技術性很強。目前，土地登記量大事繁，單靠地籍處（科、股）具體負責，力不從心，市（縣、區）國土資源行政主管部門應積極爭取建立事業性質土地登記機構，具體負責土地登記的日常事務，與之相適應日益增加的土地登記。

1.2 培育土地登記中介機構

《物權法》規定不動產登記生效，當事人申請登記應當根據不同登記事項提供權屬證明和不動產界址，面積等必要材料?！锻恋氐怯涋k法》規定申請人提供的地籍調查表，宗地圖及宗地界址坐標，可以委托有資質的專業技術單位進行地籍調查獲得。新的土地登記法律、法規為土地登記中介機構提供了很大空間，大量的技術事務工作可由地籍調查測繪中介機構來承擔，同時，具體事務可由土地登記機構代為當事人申請，收集資料，填寫表格。故要加快培育土地登記中介機構，同時要加強行業管理。土地登記要逐步形成地籍行政部門負責起草法規政策、技術規定、協調管理，登記事業部門負責具體審查、事務管理，中介機構負責技術服務、代為辦理的機構體系。

1.3 提高地籍管理人員素質

地籍管理涉及到法學，測繪、地理信息、土地管理等多個學科，要配備各種人才，尤其是復合型人才，相對穩定現有隊伍，堅持“持證”上崗，加強業務培訓，結合實際工作需要，分期舉辦土地登記，土地調查，土地權屬爭議調處，地籍管理信息系統建設等專業培訓，不斷提高地籍管理人員的素質，提高依法行政水平，提高服務質量，適應建設現代地籍管理的需要。

2 健全規章制度、規范土地登記

2.1 抓好土地登記制度建設

《物權法》和《土地登記辦法》規定了新的土地登記制度，在實際工作中，要探索研究更正登記、異議登記、預告登記，查封登記、注銷登記、地役權登記，地下空間土地權利登記等制度建設和操作辦法，具有針對性，實用性和可操作性。建立健全監督管理機制，保障土地登記的質量，不斷完善土地變更登記前建設項目復核驗收制度，嚴格把好“以證管地”關。

2.2 進一步規范土地登記

《物權法》規定因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任，登記機構賠償后可以向造成登記錯誤的人追償?？梢娡恋氐怯洐C構和登記人員責任將是非常重大，對國土部門，尤其是地籍管理部門是一個非常嚴峻的考驗。如當事人到場共同申請，還是單獨申請；不動產登記簿的建立；建筑物區分所有權，土地登記中如何劃分宗地、分攤土地，缺少具體規定，要研究探索出臺技術規程和操作辦法，不斷提高土地登記質量，使每一宗土地的登記結果，經得起公開查詢，經得起行政復議，經得起行政訴訟，經得起歷史的檢驗。

2.3 加強服務意識

進一步改進工作作風，增強服務意識，立足服務社會、服務群眾、服務經濟、服務企業。實行窗口辦文，全面提高窗口服務人員的受理素質和一次告知水平，增強“為民便民”服務的本領，提升服務檔次。

3 加快調查步伐、完善信息系統

3.1 完善地籍信息系統。建立管理到地塊的土地調查數據庫和土地利用現狀信息系統。

完善現有的地籍信息系統，按照國家和省統一標準，采用現代數字測繪，地理信息系統等先進技術，選擇國際通用平臺的軟件，全面建立履蓋本行政區域的城鎮、獨立工礦和主要農村居民點內1：500數字地籍調查數據庫和地籍管理信息系統。逐步實現城鄉一體、不同比例尺、不同層面的土地利用和地籍管理信息系統。

3.2 建立地籍數據庫日常更新機制。

在建立地籍數據庫和地籍信息系統的基礎上，建立健全地籍數據庫的日常更新機制，實現實地 變化一宗，系統變更一宗。在今后的土地登記工作中，要按照地籍調查、地籍數據入庫、申請受理、權屬審核、注冊登記、核發證書的程序進行。地籍調查由地籍調查測繪中介機構承擔，地籍數據入庫由國土信息部門負責。采用先入臨時庫，待變更登記后正式入庫，數據入庫合格的，方可出地籍調查成果資料，再轉入申請審核階段。只有這樣才能實時更新地籍數據庫，達到地籍空間數據庫與屬性數據庫的完全一致，確保地籍數據的現勢性。同時實現不同比例尺、不同層面的土地利用現狀變更，改變一年一度土地變更調查，達到即時變更，長期保持現勢性。

4 做好爭議調處、維護社會安穩

4.1 建立土地權屬爭議調處工作機制

以國土資源部《土地權屬爭議調查處理辦法》為依據，建立調處工作機制，理清土地登記前后的土地權屬爭議和不同處理方式，一般分為立案，調查和處理等階段。登記前土地權屬爭議具體程序分為申請受理，調查取證，行政調解，調解不成，行政裁決，裁決不服，行政復議，復議不服，行政訴訟；已登記土地權屬爭議，這種爭議主要是因登記錯誤而引起，主要通過更正登記、異議登記、行政訴訟程序解決。

4.2 切實做好日常土地權屬爭議調處工作

由于我國長期以來土地法律法規不健全，因地界不清、地權不明等問題的存在，目前，隨著土地資產價值的日益凸顯，又20世紀90年代初期頒發的土地證，土地登記檔案資料缺乏完整性和程序不到位，土地權屬爭議日益增多，要切實做好日常土地權屬爭議調處工作，維護社會穩定，切實保護土地權利人合法權益。

4.3 配備專業人員，提高辦案質量

處理土地權屬爭議是一項情況復雜而且法律性和政策性很強的工作，而案件實際上往往是時間跨度長，政策變化多，需要既懂法律，又熟悉土地管理政策，責任性強的同志承擔，既要實事求是，耐心細致做好調查取證，又要對證據進行核實，甄別真偽，依法作出處理。做到事實清楚，證據充分，適用依據正確，提高辦案質量。

5 加強成果應用、發揮基礎保障

5.1 利用“3S”技術，建立動態監測制度

利用現代遙感信息（RS）、全球定位系統（GPS）、地理信息系統（GIS）先進技術，全面建立土地利用動態監測制度，監測土地利用總體規劃實施，耕地保護，新增建設用地情況，為違法用地查處，規劃落實，年度指標執行等提供基礎和依據。

5.2 利用二次調查成果，服務國土事業

應用遙感等先進技術開展第二次土地調查，全面獲取準確、可靠的土地利用數據和圖件，今后為土地利用總體規劃修編、土地征收、農用地轉用、土地開發整理、違法查處、土地登記等各項土地資源管理業務提供可靠的基礎支撐和全面服務，只有不斷提高土地管理水平，才能不斷提高國土資源部門的執政能力。

5.3 利用土地登記檔案和系統，服務經濟社會

充分利用準確、可靠土地登記檔案和強有力的地籍信息系統，可以為土地登記公開查詢、法院查封解凍登記，城鎮拆遷補償依據查找，城鎮土地使用稅收繳依據，金融部門抵押登記和風險管理等服務。針對社會上接連出現假土地證，要積極充當土地市場安全的“防火墻”，利用地籍信息系統和登記檔案，防止假證擾亂土地市場，保護土地權利人合法權益，切實維護社會穩定。

參考文獻

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為切實保護耕地，明晰產權，充分發揮地籍管理在農村土地中的積極作用，必須采取措施加快農村土地登記與發證，一是加大宣傳力度，調動土地使用者登記申請的積極性，讓用地者明白只有土地登記才能使自己的權益得到切實保護;二是進一步強化措施推進農村土地登記的進度。包括加快制度、機構建設、細化登記部門內部的工作權限等;三是積極完善相關登記檔案資料的整理入檔，做好新舊檔案的整理銜接;四是繼續加強農村土地利用執法檢查，堅決杜絕新的違法占地現象發生。要繼續加強農村村民住宅建設用地的日常監管，及時發現和制止各種類型的土地違法行為，重點加強城鄉結合部地區農村宅基地的監督管理。嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證;五是加快農村集體建設用地的變更登記，爭取變更一宗登記一宗，努力杜絕產生新的權屬爭議。充分發揮地籍檔案資料在宅基地監督管理上的作用。

4參考文獻

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易秩序；同時，如果第三人依據土地登記簿取得登記的權利，他取得的權利當然應該得到保護。這一保護的意思是：即使登記的權利與原權利可能不一致，或者權利的出讓不符合原權利人的本意，但是在權利的受讓人根據登記簿取得該權利時，受讓人的權利因為是相信國家登記而取得的，所以受讓人的權利不應當被追奪。所以，這種以登記為正確權利的效力，是從土地登記的公信力中推定出來的。這種推定，對保護善意取得人即根據土地登記簿取得土地權利人的利益（而該權利人的利益其實是土地權利的法律秩序的化身）是非常必要的。

1.3 土地登記是國家建立的關于土地權利的統一的法律基礎

土地登記為土地權利交易提供的法律基礎，在國家法律整個管轄范圍內都能發揮作用，而且它對于國家的任何一個地域均發揮同等的作用。這就是說，通過土地登記，國家為土地權利提供了在整個法律實施范圍內有效的法律基礎。從市場經濟的發展和人民群眾的生活需要來看，國家為土地權利所提供的統一效力意義重大。有了這個統一的基礎，整個法律實施范圍內發生的一切土地權利交易（實際上是整個不動產市場）才有了統一的法律基礎和規則。如果沒有這個統一基礎，建立公正的、有序的土地權利流轉制度就是一句空話。

2 土地登記機關的統一是登記的法理要求

1997年9月在臺灣召開的“海峽兩岸土地法制研討會”上， 臺灣的學者對大陸目前采取的土地登記（不動產登記）機關分散在多個部門的做法，尤其是法律把土地權利登記和房產權利登記、林地權登記以及其他不動產登記的“分別登記”，規定為原則的做法很不理解。因為，在當今世界，凡建立不動產登記制度的國家和地區，不論這種登記被稱為土地登記還是被稱為不動產登記，總是在一個機構進行的。而現在我國大陸建立的將不動產登記分散在多個部門的做法，與世界其他國家或地區的做法均不符合。因此，這些學者對這種妨害交易秩序的分散登記的做法有很多疑問。

應當說，臺灣學者對我國大陸在登記機關問題上的擔心是有道理的，依據我國大陸目前建立的登記體制，有6 個以上的部門正在進行著不動產登記，另外還有一些部門正在主張自己進行不動產登記的權利。但是，從羅馬法以來，確實沒有將不動產登記分散在多個部門的其他例子。市場經濟發達國家和地區都采納的是不動產統一登記的法律制度。我國大陸的這種做法，原因是從1956年起土地權利退出了財產法的范疇，只是在1988年之后才又重新進入財產法范疇。而此時房產權、林地權等已經進入了財產法范疇，而且先于土地登記建立了自己的登記制度。這些登記在歷史上也曾發揮了一定的積極作用，因此得到許多人的支持。我國現行立法為照顧這一現實，故采取了不動產登記分散在多個部門的做法。但是，這些在計劃經濟體制下或者經濟體制轉型時期曾經發揮過積極作用的登記類型，在市場經濟體制下是否能夠繼續發揮積極作用，這是一個必須認真思考的問題。在認真地對權利登記的法理進行思考之后，我們可以清楚地看出，我國大陸目前建立的不動產分別登記的做法，確實與市場經濟發達國家的普遍做法是相違背的，更不符合市場經濟體制下的登記法理。因此，根據土地財產法即民法物權法的法理，我國大陸應當早日建立不動產統一登記的法律制度。原因在于：

2.1 分別登記的理論基礎是土地、房屋、 森林等不動產的行政管理理論，而不是市場經濟需要的民法物權法原理

目前我國大陸建立的各種不動產分別登記，就是將各種不動產登記分散在各個不同的管理部門。如土地登記在土地管理部門，房產權登記在建設行政管理部門，林地權登記在森林管理部門等。從行政管理的角度看，這種登記制度似乎并無錯誤，因為把登記作為管理的手段之一似乎也是可以的。但是，從財產法即從民法物權法的角度看，這種做法是非常錯誤的。因為，不動產登記的根本目的并不是行政管理，而是為了完成物權變動，進行物權公示，并提供統一的不動產物權的法律基礎。

2.2 分別登記造成不動產物權法律基礎的不統一， 其結果是妨害正常的不動產物權秩序

在分別登記的情況下，登記造成的法律基礎不統一，產生法律“相克”，即權利實現的法律不能。例如，按照我國擔保法，在不動產上設定抵押權時，如果土地上無建筑物時，該抵押權的設立在土地部門登記；如果土地上有建筑物時，則抵押權的設立在房產部門登記。同樣按照擔保法，在土地權利上設定抵押權時，地上物同時納入抵押；而在地上物上設定抵押權時，土地物權也同時納入抵押。在實踐中，土地權利人常常為開發土地而借貸，并為該債權設定一個抵押權，這個抵押權是在土地部門登記設立的；在土地開發之后即房屋建成后，他為生產經營的需要又要借貸，為該債權他又設定一個抵押權，該抵押權是在房產部門登記的。按照擔保法，這兩個抵押權的支配范圍是重合的，故它們存在著實現的競爭。但是，后來設立的抵押權雖然在時間上居后，但是抵押權人對先前在土地上設定的抵押權并不知情，法律也沒有提供讓其知情的機會，故上述兩個抵押權人當然認為自己是第一順位的抵押權人。由于這兩個抵押權登記在不同的登記簿上，故它們之間在法律上沒有順位的先后，故并不能依法確定那個權利先實現，那個權利后實現。在這種情況下，不論是采取那一種解決方案，都會違背立法的本意，也會對兩個抵押權人不公平。這種情況，在法學上稱為“權利實現的法律不能”，即法律本身妨害著權利正常實現。這是分別登記造成的當然后果。

2.3 分別登記增加了公民和法人的不合理負擔， 妨害我國不動產市場的順利發展

本來，不動產的權利人就一項不動產物權的變動只需要進行一次登記，而現在各涉及部門均要其在自己的部門登記，甚至通過公開的方式不承認別的部門登記的法律效力。（注：參見《人民日報》1997年11月24日第7版， 中華人民共和國建設部的《建設部關于頒發全國統一房屋權屬證書的公告》第1條。）這樣，公民、 法人就一項不動產物權變動不得不多次登記，這不但加重了他們的負擔，而且也損害了登記的嚴肅性和法律的權威性。

2.4 分別登記不可能使各有權登記的部門職責分明， 造成各部門不斷扯皮鬧矛盾，這一點已經為我國的實踐所證明。

故不論是依據法理，還是依據市場經濟發達國家和地區的經驗，不動產登記都必須統一。對此希望立法機關和有關行政部門早日建立清楚的認識。

3 登記機關的選擇

至于將來我國的登記機關確定在那一個部門，仍然應當根據法理和國際慣例確定。上文指出，世界各國或地區的登記機關，無非是司法部門和地政部門兩種。司法部門登記的法理已如前述。故如果我國將來通過立法將不動產登記機關統一在我國的司法部門，則當然是一種合乎法理的做法。

但是，在地政部門進行登記也同樣是符合法理的。因為，不動產物權，在本質上要么是直接指向土地的物權（如土地所有權、土地使用權、地上權等），要么是建立在土地物權之上的物權（建立在土地所有權、土地使用權或者地上權之上的房屋所有權、林地使用權、草原使用權等）。所以，以土地登記為基礎的登記，當然可以包容其他的不動產物權的登記。

我國臺灣就采納