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篇(1)

關(guān)鍵詞：風(fēng)險(xiǎn)防范房地產(chǎn)信貸銀行業(yè)

房地產(chǎn)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中一個(gè)重要的支柱產(chǎn)業(yè),它的發(fā)展對(duì)于發(fā)展經(jīng)濟(jì)和提高人民生活水平、拉動(dòng)相關(guān)行業(yè)發(fā)展、擴(kuò)大內(nèi)需等都產(chǎn)生著極為重要的作用,房地產(chǎn)信貸又是一項(xiàng)充滿風(fēng)險(xiǎn)的業(yè)務(wù)。因此,如何規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)、積極促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康地向前發(fā)展,將是我國(guó)當(dāng)前十分重要的任務(wù)。

一、銀行房地產(chǎn)信貸過(guò)程分析

1、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段。承擔(dān)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的有土地儲(chǔ)備中心、土地出讓單位、項(xiàng)目公司以及土地出資(合作)者。這三類單位都有銀行貸款介入,他們的還貸資金又主要來(lái)源于土地轉(zhuǎn)讓。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金主要來(lái)源于自籌資金、國(guó)內(nèi)貸款、外資、債券及其他。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得貸款后,將部分資金支付給地產(chǎn)一級(jí)開(kāi)發(fā)商,這也使銀行對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段的貸款收回。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通常將工程分為一期、二期、三期等,啟動(dòng)項(xiàng)目后著力開(kāi)發(fā)一期,在取得銷(xiāo)售許可證等“五證”齊全后預(yù)售商品房,獲得預(yù)售收入并用該資金開(kāi)發(fā)二期,實(shí)現(xiàn)循環(huán)開(kāi)發(fā)。

3、房地產(chǎn)銷(xiāo)售階段。銀行向購(gòu)房者提供按揭貸款等服務(wù),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將取得的銷(xiāo)售收入支付建筑安裝企業(yè)的代墊資金和對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款進(jìn)行還貸,銀行通過(guò)回收購(gòu)房者還貸資金實(shí)現(xiàn)整個(gè)房地產(chǎn)信貸資金的“回籠”。

二、銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)揭示

結(jié)合以上銀行對(duì)房地產(chǎn)信貸過(guò)程,銀行可能遇到風(fēng)險(xiǎn)如下。

1、項(xiàng)目合法有效性風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)和其他行業(yè)的差異,這一業(yè)務(wù)既有房地產(chǎn)企業(yè)(借款主體)的資質(zhì)管理——保留行政審批的項(xiàng)目,還有項(xiàng)目本身的合法有效性,大部分項(xiàng)目都是保留行政審批的,尤其是進(jìn)行規(guī)劃的審批很普遍,所以存在較大的政策性風(fēng)險(xiǎn),這體現(xiàn)在房地產(chǎn)項(xiàng)目的地產(chǎn)一級(jí)開(kāi)發(fā)階段和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段,這類風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生最為顯著的是工業(yè)園區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

2、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位往往成為市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的主要決定因素,其中價(jià)格和當(dāng)?shù)貙?duì)該同類項(xiàng)目的供需情況是衡量市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的主要參考指標(biāo)。這類風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在銀行對(duì)項(xiàng)目的審貸初期和房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售階段,易受該行業(yè)經(jīng)濟(jì)“泡沫”的影響,海南房地產(chǎn)“泡沫”的破滅至今讓人記憶深刻。

3、項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目按揭時(shí)間較長(zhǎng),在此期間容易滋生許多不確定性風(fēng)險(xiǎn)因素。其中項(xiàng)目的工程建設(shè)質(zhì)量相對(duì)容易監(jiān)控,而項(xiàng)目的選址、項(xiàng)目類型、物業(yè)配備等將會(huì)在長(zhǎng)時(shí)間影響項(xiàng)目質(zhì)量,從而給銀行帶來(lái)相應(yīng)的信貸風(fēng)險(xiǎn)。這類風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)管理和項(xiàng)目的周?chē)?jīng)濟(jì)環(huán)境上。

4、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)主要指房地產(chǎn)上游行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo),例如原材料價(jià)格的上漲將會(huì)加大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)營(yíng)成本,甚至推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲,給市場(chǎng)帶來(lái)許多不確定性。此外,國(guó)民經(jīng)濟(jì)總量的發(fā)展和人們消費(fèi)水平都將影響到房地產(chǎn)的需求市場(chǎng)。由于房地產(chǎn)的行業(yè)特性,其受經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響因素較多。

5、政策性風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)房地產(chǎn)而言,其政策性風(fēng)險(xiǎn)主要指貨幣政策、財(cái)政政策、政府對(duì)房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)政策等其他相關(guān)政策的影響。

三、銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范措施

1、政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控能力。政府要增強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的前瞻性和科學(xué)性,改善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督管理,完善調(diào)控手段,提高調(diào)控能力,促使房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定、健康、有序地均衡發(fā)展,防止大起大落,防范房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。為此,必須首先加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的統(tǒng)計(jì)工作,完善全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng),建立健全全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)體系。通過(guò)全面、準(zhǔn)確、及時(shí)地采集房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中的相關(guān)數(shù)據(jù)和對(duì)影響市場(chǎng)發(fā)展的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析、公布,政府可以全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地掌握我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況,并進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控和指導(dǎo),以實(shí)現(xiàn)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況的預(yù)警和對(duì)房地產(chǎn)投資、消費(fèi)的引導(dǎo)。

其次,政府要設(shè)計(jì)合理、嚴(yán)密的房地產(chǎn)稅制,引導(dǎo)土地持有者合理提高土地使用效益,抑制土地的過(guò)度投機(jī)。比如對(duì)土地空(閑)置征稅,以鼓勵(lì)持有人積極投資開(kāi)發(fā),提高囤積投機(jī)的成本;征收土地增值稅,土地增值稅能有效地抑制土地投機(jī),且能將由社會(huì)引起的土地增值通過(guò)增值稅的形式部分返還給社會(huì),體現(xiàn)了社會(huì)公正。征收土地保有稅,以刺激土地供給等。

2、發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)。我國(guó)應(yīng)當(dāng)大力發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場(chǎng),形成具有多種金融資產(chǎn)和金融工具的房地產(chǎn)二級(jí)金融市場(chǎng),以達(dá)到分散銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)的目的。房地產(chǎn)對(duì)于銀行的依賴性過(guò)大,不利于自身發(fā)展,同時(shí)商業(yè)銀行過(guò)度的房地產(chǎn)貸款,有悖于商業(yè)銀行的“三性”原則。因?yàn)樯虡I(yè)銀行的資金來(lái)源主要是吸收社會(huì)存款,而將這部分資金投向期限較長(zhǎng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目不符合銀行資產(chǎn)流動(dòng)性、安全性的要求,容易造成清償危機(jī),產(chǎn)生金融風(fēng)險(xiǎn)。在成熟規(guī)范的市場(chǎng)中,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的融資不僅僅有債權(quán)融資和股權(quán)融資兩種基本形式,在一級(jí)市場(chǎng)以外,還應(yīng)存在著發(fā)達(dá)的證券化二級(jí)市場(chǎng)。在這個(gè)二級(jí)市場(chǎng)上,各種房地產(chǎn)金融工具同時(shí)存在,包括投資基金、信托證券、指數(shù)化證券等等。房地產(chǎn)證券化可以促使房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)專業(yè)化,實(shí)現(xiàn)資源的合理配置。

3、房地產(chǎn)企業(yè)要提高自身的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。房地產(chǎn)企業(yè)自身應(yīng)增強(qiáng)管理能力、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力、風(fēng)險(xiǎn)控制能力和誠(chéng)信度,提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力。作為資金密集型產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)較其他行業(yè)尤為明顯。規(guī)模小的開(kāi)發(fā)商的單位成本居高不下,在廣告策劃、營(yíng)銷(xiāo)推廣、環(huán)境改造、配套設(shè)施、物業(yè)管理等方面規(guī)模較大的公司占有明顯優(yōu)勢(shì)。此外,規(guī)模大尤其是具有較強(qiáng)現(xiàn)金實(shí)力的開(kāi)發(fā)商在選擇項(xiàng)目最佳開(kāi)發(fā)時(shí)間上也具有主動(dòng)權(quán)。因此,房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部適度的資本集中,能有效地節(jié)約房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)成本,提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

4、銀監(jiān)會(huì)要充分發(fā)揮監(jiān)管作用和服務(wù)功能。銀監(jiān)會(huì)應(yīng)加快發(fā)揮在社會(huì)信用基礎(chǔ)和市場(chǎng)誠(chéng)信制度建設(shè)中的重要作用,完善監(jiān)管手段,提高監(jiān)管能力,充分發(fā)揮其監(jiān)管作用和服務(wù)功能。激勵(lì)誠(chéng)信行為,促使各經(jīng)濟(jì)主體在日常信用活動(dòng)中養(yǎng)成守信習(xí)慣,彼此建立起互信、互利的信用關(guān)系,確立失信成本遞增的違約制裁機(jī)制,嚴(yán)懲欺騙和違約行為,在全社會(huì)范圍內(nèi)營(yíng)造起誠(chéng)實(shí)守信的氛圍和環(huán)境,促進(jìn)金融穩(wěn)定。

5、提高商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)防范能力。商業(yè)銀行自身應(yīng)加強(qiáng)管理,提高風(fēng)險(xiǎn)防范能力。首先,商業(yè)銀行要建立和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)分析、預(yù)測(cè)和監(jiān)測(cè)指標(biāo)體系,建立和擴(kuò)大房地產(chǎn)市場(chǎng)信息來(lái)源,及時(shí)關(guān)注各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展變化情況,提高對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)的分析預(yù)測(cè)能力;要加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)政策研究,制訂與產(chǎn)業(yè)政策相互協(xié)調(diào)的房地產(chǎn)信貸政策;要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)周期波動(dòng)的研究,防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)于未然。其次,信貸從業(yè)人員必須樹(shù)立牢固的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和良好的職業(yè)道德意識(shí),在調(diào)查環(huán)節(jié)盡職盡責(zé),認(rèn)真做好貸前調(diào)查工作,及時(shí)分析信貸業(yè)務(wù)的客戶風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),研究信貸風(fēng)險(xiǎn)防范措施。

信貸審批人員應(yīng)在審批環(huán)節(jié)嚴(yán)格把關(guān)。一是分析項(xiàng)目是否符合國(guó)家宏觀政策;二是分析項(xiàng)目投資資金組成的合理性和來(lái)源的可靠性,項(xiàng)目資本金比例是否達(dá)到國(guó)家規(guī)定的比例,自有資金是否到位,部分銷(xiāo)(預(yù))售收入作為投資來(lái)源是否可行等;三是分析項(xiàng)目總投資的合理性,如建安成本是否過(guò)高等;四是分析項(xiàng)目的合法合規(guī)性,結(jié)合“四證”分析有無(wú)超規(guī)劃、超容積率等情況;五是分析項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力,結(jié)合成本、凈現(xiàn)金流量、投資收益率、敏感性因素分析等指標(biāo)進(jìn)行分析;六是分析項(xiàng)目的市場(chǎng)前景及其競(jìng)爭(zhēng)力,要結(jié)合產(chǎn)品價(jià)格、項(xiàng)目所在地的位置、規(guī)劃布局和建筑設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)商的品牌等因素分析;七是分析擔(dān)保措施,抵押物是否足值、變現(xiàn)能力是否強(qiáng),保證人保證能力如何等;八是分析企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、資信狀況、開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、經(jīng)營(yíng)管理能力和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)及風(fēng)險(xiǎn)控制能力。

【參考文獻(xiàn)】

[1]孫永玲:中國(guó)房地產(chǎn)金融戰(zhàn)略實(shí)施[M].機(jī)械工業(yè)出版社,2005.

篇(2)

論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要稅種納稅籌劃

論文摘要：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅籌劃的首要方法是用好用足稅收優(yōu)惠政策；其次是選擇適用適當(dāng)?shù)臅?huì)計(jì)政策，盡量降低營(yíng)業(yè)額，同時(shí)增加扣除項(xiàng)目金額，從而達(dá)到縮小計(jì)稅基數(shù)或者適用低稅率、零稅率，減少應(yīng)納稅額的目的。在此前提條件下，探討具體各個(gè)稅種的納稅籌劃技巧才具有實(shí)際意義。

1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅納稅籌劃技巧

1.1籌劃思路

納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，按照營(yíng)業(yè)額和規(guī)定的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。營(yíng)業(yè)稅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要稅種之一，貫穿于企業(yè)經(jīng)營(yíng)的整個(gè)過(guò)程。營(yíng)業(yè)稅以營(yíng)業(yè)額為計(jì)稅依據(jù)，營(yíng)業(yè)額是納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款及價(jià)外費(fèi)用。價(jià)外費(fèi)用包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費(fèi)、基金、集資費(fèi)、代收款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。應(yīng)納稅額計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額一營(yíng)業(yè)額×稅率，由計(jì)算公式可以看出，要想降低應(yīng)納稅額，一要降低營(yíng)業(yè)額，二要爭(zhēng)取適用較低稅率甚至是零稅率。

1.2籌劃案例

案例一：丙企業(yè)通過(guò)參與土地拍賣(mài)競(jìng)得一塊地價(jià)6億元的土地。由于丙的技術(shù)水平有限，采用合作建房方式與丁企業(yè)聯(lián)合開(kāi)發(fā)此房產(chǎn)。由丙提供土地使用權(quán)，丁提供資金。丙、丁兩企業(yè)商定，房屋建好后，雙方平分。完工后，估計(jì)雙方可各分得價(jià)值7億元的房屋。合作建房有兩種方式：純粹“以物易物”方式和成立“合營(yíng)企業(yè)”方式。根據(jù)營(yíng)業(yè)稅法的規(guī)定，兩種不同的合作建房方式將產(chǎn)生完全不同的納稅義務(wù)：(1)“以物易物”方式。丙企業(yè)通過(guò)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)而擁有了部分新建房屋的所有權(quán)，從而產(chǎn)生了轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)應(yīng)交納營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)。此時(shí)其轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的營(yíng)業(yè)稅為6億元，丙應(yīng)納的營(yíng)業(yè)稅為3000萬(wàn)元。(2)“合營(yíng)企業(yè)”方式，丙企業(yè)以土地使用權(quán)、丁企業(yè)以貨幣資金成立合營(yíng)企業(yè)，合作建房，房屋建成后雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共享的分配方式。由于丙企業(yè)投入的土地使用權(quán)是無(wú)形資產(chǎn)，無(wú)須繳納營(yíng)業(yè)稅。

2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房產(chǎn)稅納稅籌劃技巧

2.1籌劃思路

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。區(qū)別房屋的經(jīng)營(yíng)使用方式規(guī)定征稅辦法；對(duì)于只用的房屋，按房產(chǎn)計(jì)稅余值征收，稱為從價(jià)計(jì)征，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10％～30％后的余值作為計(jì)稅依據(jù)，按1.2％的稅率計(jì)算年應(yīng)納稅額；對(duì)于出租、出典的房屋，按租金收入征稅，稱為從租計(jì)征，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，按12％的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。這兩種方式的差異為納稅籌劃提供了空間。房產(chǎn)稅的籌劃思路就是想方設(shè)法將“出租”房屋行為轉(zhuǎn)變?yōu)椤白誀I(yíng)”房屋行為，或者采用拆分法將租金進(jìn)行分解。

2.2籌劃案例

案例二：A公司開(kāi)發(fā)了一棟高層商住樓，第一到第四層樓設(shè)計(jì)為商場(chǎng)，開(kāi)發(fā)成本為1500萬(wàn)元，市場(chǎng)價(jià)值6000萬(wàn)元，如果出租，預(yù)計(jì)年租金500萬(wàn)元。由于該商住樓的增值率比較高，如果對(duì)外銷(xiāo)售需要繳納2000多萬(wàn)元的土地增值稅，經(jīng)股東會(huì)決議決定將該商場(chǎng)自留用于出租。H先生擬租下該商場(chǎng)用來(lái)做酒樓，提供餐飲服務(wù)。

方案1：A公司與H先生簽訂房屋租賃合同，年租金500萬(wàn)元。則應(yīng)繳納房產(chǎn)稅：500X12％=60(萬(wàn)元)。

方案2：A公司將該商場(chǎng)轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，并到工商行政管理部門(mén)去變更營(yíng)業(yè)執(zhí)照，增加附營(yíng)業(yè)務(wù)餐飲業(yè)，然后與H先生簽訂承包經(jīng)營(yíng)合同，年承包費(fèi)500萬(wàn)元。此時(shí)，該房產(chǎn)屬于自營(yíng)性質(zhì)，可以按賬面原值從價(jià)計(jì)征。根據(jù)《固定資產(chǎn)》會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，自建自用的房屋的入賬價(jià)值為實(shí)際的建造成本加相關(guān)稅費(fèi)。為簡(jiǎn)單起見(jiàn)，我們不考慮將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)的有關(guān)稅費(fèi)問(wèn)題，則應(yīng)繳房產(chǎn)稅1500×(1－30％)×1.2％=12.6(萬(wàn)元)。可見(jiàn)：方案2巧妙地將出租行為轉(zhuǎn)變?yōu)槌邪?jīng)營(yíng)行為，改出租房屋為自營(yíng)房屋，就可以按建造成本從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅，比方案1少繳納房產(chǎn)稅47.40萬(wàn)元。

3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃技巧

3.1籌劃思路

土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為30％；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％的部分。稅率為40％；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為50％；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為60％。土地增值稅以土地和地上建筑物為征稅對(duì)象，以增值額為計(jì)稅依據(jù)。增值額是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項(xiàng)目金額后的差額。增值額越多，適用稅率越高。另外，稅法規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售。如果增值額沒(méi)有超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20％，免予征收土地增值稅。因此，土地增值稅籌劃的基本思路是：根據(jù)土地增值稅的稅率特點(diǎn)及有關(guān)優(yōu)惠政策控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。降低增值額的途徑有兩條：(1)減少或分解銷(xiāo)售收入。可以將裝修收入從銷(xiāo)售收入中分解出去；也可以適當(dāng)降低商品房的售價(jià)。(2)增加扣除項(xiàng)目金額。可以加大對(duì)園林綠化的投入；也可以提高住宅的配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)。

3.2籌劃案例

案例三：Y公司開(kāi)發(fā)一住宅小區(qū)，總可售面積100000m2，均為普通住宅。銷(xiāo)售均價(jià)3500元／m2，預(yù)計(jì)總收入35000萬(wàn)元，預(yù)繳營(yíng)業(yè)稅及附加1960萬(wàn)元，總開(kāi)發(fā)成本20800萬(wàn)元(不含銀行費(fèi)用)。

方案1：直接按現(xiàn)狀進(jìn)行開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售，則；

①可扣除項(xiàng)目金額=20800×(1+20％+10％)-51960=29000(萬(wàn)元)

②增值額=35000－29000=6000(萬(wàn)元)

③增值率=6000÷29000×100％=20.69％

④應(yīng)繳納的土地增值稅＝6000X30％=1800(萬(wàn)元)

方案2：追加園林綠化方面的投資200萬(wàn)元，則：

①可扣除項(xiàng)目金額=(20800+200)×(1+20％+10％)+1960=89260(萬(wàn)元)

②增值額=35000－29260=5740(萬(wàn)元)

③增值率=5740÷29260×100％=19.62％

④因?yàn)樵鲋德?lt;20％，所以免土地增值稅。

可見(jiàn)：方案2比方案1雖然多投資200萬(wàn)元，但卻因此導(dǎo)致增值率低于20％，從而節(jié)約了土地增值稅1800萬(wàn)元。

篇(3)

摘 要 隨著我國(guó)稅收法規(guī)的不斷完善，高稅負(fù)的壓力使不少房地產(chǎn)企業(yè)將部分高利潤(rùn)率的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，論文在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則開(kāi)始實(shí)行的背景下，探討房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)向投資性房地產(chǎn)的利弊及相應(yīng)的稅務(wù)籌劃。

關(guān)健詞 投資性房地產(chǎn) 利弊 稅務(wù) 籌劃

房?jī)r(jià)無(wú)疑是目前中國(guó)最熱門(mén)的話題，國(guó)家近期頒布的與房地產(chǎn)有關(guān)的政策都是為了遏制房?jī)r(jià)，這對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，確實(shí)是一個(gè)不利消息。客觀來(lái)說(shuō)，我國(guó)房?jī)r(jià)過(guò)高的原因很復(fù)雜，其中稅費(fèi)比重大也是一個(gè)重要的原因。國(guó)家稅務(wù)總局2010年6月正式下發(fā)《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》，加大了土地增值稅清算工作的力度，并調(diào)增了預(yù)征比率。有實(shí)力的地產(chǎn)公司為減少高利潤(rùn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所帶來(lái)的高額土地增值稅轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，已成為一種新模式。如何認(rèn)清利弊、有效地進(jìn)行投資性房地產(chǎn)稅收籌劃逐步成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展思路中的重點(diǎn)。

一、投資性房地產(chǎn)的利弊分析

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。這無(wú)疑有效地避免了利潤(rùn)率高的商業(yè)地產(chǎn)部分的高額土地增值稅。開(kāi)發(fā)企業(yè)自留商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要進(jìn)行立項(xiàng)審批，同時(shí)存在著一些弊端：

1.減少現(xiàn)金流，增加企業(yè)財(cái)務(wù)成本和資金占用率。對(duì)于資金鏈易斷裂的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)并非都具有自留商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的實(shí)力。另外由于商業(yè)地產(chǎn)一切要靠收益率說(shuō)話，開(kāi)發(fā)商為了營(yíng)造商業(yè)氛圍只能延長(zhǎng)周期，這將在一定程度上減弱周轉(zhuǎn)速度。

2.投資性房地產(chǎn)避免了土地增值稅，但要負(fù)擔(dān)房產(chǎn)稅。

3.房產(chǎn)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)仍然要征繳土地增值稅。

二、投資性房地產(chǎn)的稅務(wù)籌劃

投資性房地產(chǎn)指為賺取租金或資本增值，或兩者目的兼有而持有的房地產(chǎn)。自用和作為存貨的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)。

（一）投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的計(jì)量方法

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)于投資性房地產(chǎn)的核算規(guī)定了兩種計(jì)量方法，成本法和公允價(jià)值法。成本法下可以對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊，折舊減少當(dāng)期利潤(rùn)，具有遞延納稅的意義;而公允價(jià)值法雖然在一定程度上更能反映資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，但不可以計(jì)提折舊，即使當(dāng)期發(fā)生了資產(chǎn)減值，因此減少的企業(yè)所得稅只能作為遞延資產(chǎn)，等到資產(chǎn)處置時(shí)才能確認(rèn)。

（二）租金收入的籌劃

1.將出租業(yè)務(wù)策劃為承包業(yè)務(wù)

房產(chǎn)稅的計(jì)算有從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征兩種方法。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，許多早期建造的房屋盡管賬面原值很低，由于地處市區(qū)中心地段，現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)格遠(yuǎn)高于原建造成本反應(yīng)出來(lái)的賬面價(jià)值，其每年的租金收入甚至遠(yuǎn)高于其賬面原值。但租金則偏高，這樣就造成了兩種計(jì)稅方法下房產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)不公平的現(xiàn)象，從租計(jì)征稅負(fù)重，從價(jià)計(jì)征稅負(fù)輕。房屋出租除了需要交納租金收入12%的房產(chǎn)稅，還需繳納營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加、印花稅等等，稅收負(fù)擔(dān)偏重。而從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅是對(duì)納稅人自有非出租房屋，以房產(chǎn)余值作為計(jì)稅依據(jù)，其稅率是1.2%。如果企業(yè)以自己的名義領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記證，將房屋承租人招聘為經(jīng)紀(jì)人，將房屋出租行為變?yōu)樽赞k商場(chǎng)再承包出去，收取資產(chǎn)管理費(fèi)，那么原有的房產(chǎn)稅就可以按從價(jià)計(jì)征方法征收房產(chǎn)稅，也可以避免了營(yíng)業(yè)稅及其附加，從而減輕了企業(yè)負(fù)擔(dān)。成都中心商業(yè)街則出現(xiàn)將40年的商業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)化成10年、20年的經(jīng)營(yíng)權(quán)出售給小商家，產(chǎn)權(quán)不變的情況。

2.租金收入分解為其他形式

如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將投資性房地產(chǎn)出租以賺取租金收入，租金收入的高低直接關(guān)系到應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅和房產(chǎn)稅，應(yīng)盡量考慮分解租金收入，將部分租金收入以其他形式表現(xiàn)，這樣既可以減少租金進(jìn)而減輕企業(yè)稅負(fù)，又不影響企業(yè)收入。

案例：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將所開(kāi)發(fā)的商住樓中的1-6層商業(yè)地產(chǎn)部份3萬(wàn)平方米自留打造成童裝批發(fā)中心用于對(duì)外出租，公司計(jì)劃由所屬物業(yè)公司作為中介按照平均每月每平方米1500元的價(jià)格出租，該價(jià)格包含了所有費(fèi)用。

籌劃前公司需要繳納的稅金如下:

營(yíng)業(yè)稅及其附加:由于每月租金總收入為4500萬(wàn)，需要繳納營(yíng)業(yè)稅及附加為 4500×5.5%=247.5萬(wàn)。

房產(chǎn)稅:企業(yè)的房產(chǎn)稅應(yīng)按照房屋租金收入的12%繳納，因此房產(chǎn)稅為4500×12%=540萬(wàn)。

企業(yè)所得稅等其他稅費(fèi)本例中暫不考慮。

籌劃分析：從合理分解租金的角度進(jìn)行籌劃。將水電費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)、中央空調(diào)維護(hù)費(fèi)、保安費(fèi)、會(huì)員費(fèi)（房租可打折）、物業(yè)費(fèi)從房租中分解出來(lái)，與客戶簽訂房租合同注明其他各項(xiàng)費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn)，單獨(dú)收取房租。假設(shè)該公司每月收取客戶的其他各項(xiàng)費(fèi)用合計(jì)為1500萬(wàn)元，那么，由于租金收入直接減少1500萬(wàn)元，甲公司寫(xiě)字樓的出租將直接減少房產(chǎn)稅為180萬(wàn)元(1500×12%)，而水電費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)、中央空調(diào)維護(hù)費(fèi)、保安費(fèi)也降低了營(yíng)業(yè)稅及其附加。可見(jiàn)合理的分解租金收入，可以在不影響公司收入的同時(shí)，有效降低了公司的稅負(fù)。

由以上分析我們可以看出，利用投資性房地產(chǎn)稅收籌劃可以為企業(yè)帶來(lái)一定的節(jié)稅空間，而應(yīng)結(jié)合企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況，并依據(jù)稅法的具體規(guī)定，再利用計(jì)算、比較分析等方法手段來(lái)甄選具體的操作方案。

參考文獻(xiàn)：

[1]章穎凌,常蘇芬.論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃.會(huì)計(jì)之友.2010(11).

篇(4)

物業(yè)稅實(shí)際上和財(cái)產(chǎn)稅的含義是相同的，前者在東南亞國(guó)家和我國(guó)的香港地區(qū)使用；后者則是英語(yǔ)國(guó)家“property tax”的中文翻譯。因此，“物業(yè)稅”和“財(cái)產(chǎn)稅”是同一概念的不同表述。物業(yè)稅并不是一個(gè)具體的稅種名稱，而是稅收分類中的一個(gè)類別，其基本含義是對(duì)財(cái)產(chǎn)征稅。那么，什么是財(cái)產(chǎn)？凡是對(duì)人有用的東西都是財(cái)產(chǎn)，包括可用于消費(fèi)或可用于取得收入。對(duì)財(cái)產(chǎn)征稅和對(duì)財(cái)產(chǎn)的收入征稅是兩個(gè)不同的概念：前者是對(duì)財(cái)產(chǎn)的價(jià)值存量征稅；后者是對(duì)財(cái)產(chǎn)產(chǎn)生的價(jià)值流量征稅。財(cái)產(chǎn)稅不可能對(duì)所有財(cái)產(chǎn)普遍征收，而只能是選擇性征收，通常可供選擇的財(cái)產(chǎn)稅稅種有：房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅和饋贈(zèng)稅。有些學(xué)者或政府官員認(rèn)為印花稅也屬于財(cái)產(chǎn)稅的一種，這是可以商榷的。從印花稅的制度安排來(lái)看，是對(duì)合法權(quán)利的征稅。“權(quán)利”也是財(cái)產(chǎn)，但印花稅中征稅對(duì)象的“權(quán)利”是由政府認(rèn)定的，因此印花稅雖然有“稅”的形式，實(shí)際上卻是政府對(duì)提供公共勞務(wù)收取的使用者費(fèi)。印花稅可以大大節(jié)約商品勞務(wù)交易稅和生產(chǎn)要素收入稅的征管成本，對(duì)減輕納稅人的稅收負(fù)擔(dān)是有利的。而財(cái)產(chǎn)稅的征管成本是很高的，也不存在降低納稅人稅收負(fù)擔(dān)的功能。

開(kāi)征財(cái)產(chǎn)稅的目的是使稅收制度和財(cái)政體制更能體現(xiàn)效率和公平，理由如下：（1）房產(chǎn)稅有利于房產(chǎn)轉(zhuǎn)移到更能創(chuàng)造價(jià)值者的手里。物業(yè)稅屬于對(duì)物稅，并不考慮納稅人的納稅能力，因此當(dāng)納稅人缺乏負(fù)擔(dān)能力的時(shí)候，只能把房產(chǎn)轉(zhuǎn)移到更有納稅能力者的手里，有利于社會(huì)價(jià)值財(cái)富的增加，從而提高經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率；（2）遺產(chǎn)稅和饋贈(zèng)稅有利于實(shí)現(xiàn)“人”的公平。一個(gè)人一生中擁有的財(cái)產(chǎn)分兩種：一種是靠自己掙得的財(cái)產(chǎn)；另一種是靠繼承遺產(chǎn)和饋贈(zèng)獲得的財(cái)產(chǎn)。因此對(duì)后者征稅更能體現(xiàn)“人”的公平；（3）房產(chǎn)稅有利于提高政府的資源配置效率。公共受益和公共成本負(fù)擔(dān)對(duì)稱原則是構(gòu)建效率財(cái)政體制的要求，房產(chǎn)稅通常是地方稅，以房產(chǎn)作為居民公共受益的成本分?jǐn)傄罁?jù)可以較好地貫徹對(duì)稱原則。這正如對(duì)高速公路的收費(fèi)可以由汽油稅和輪胎稅替代一樣，因?yàn)橐云秃洼喬サ南膩?lái)計(jì)算使用高速公路的費(fèi)用是符合效率原則的。

當(dāng)然，財(cái)產(chǎn)稅也經(jīng)常遭到批評(píng)。因?yàn)榉慨a(chǎn)稅是對(duì)物稅，所以不符合稅收量能負(fù)擔(dān)的基本原則，有失公平，同時(shí)遺產(chǎn)被征稅卻會(huì)挫傷財(cái)產(chǎn)所有者創(chuàng)造價(jià)值的積極性。財(cái)產(chǎn)稅雖然有利有弊，而且也是一些實(shí)施國(guó)家爭(zhēng)論的熱點(diǎn)之一，但基本傾向是認(rèn)為利大于弊，也沒(méi)有更好的政府收入形式來(lái)替代財(cái)產(chǎn)稅。因此，房產(chǎn)稅一直是地方財(cái)政收入的重要來(lái)源。例如英國(guó)，平均要占財(cái)政收入的30-40％，高的可達(dá)70-80％，低的也有10-15％。

但我國(guó)卻有另一種觀點(diǎn)，認(rèn)為開(kāi)征物業(yè)稅的主要目的是理順?lè)慨a(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，或者說(shuō)有利于改善房產(chǎn)價(jià)格過(guò)高的態(tài)勢(shì)。由于這種觀點(diǎn)開(kāi)始是由官方人員說(shuō)出來(lái)的，因此影響很大，以致于對(duì)物業(yè)稅的研究主要集中在房產(chǎn)稅，甚至使居民產(chǎn)生要通過(guò)增加稅收的辦法來(lái)降低房產(chǎn)價(jià)格的印象。這無(wú)論是在理論上還是在實(shí)踐上都是有問(wèn)題的。從理論上看，房產(chǎn)稅和房產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格是兩個(gè)不同領(lǐng)域的問(wèn)題。前者屬于公共勞務(wù)的成本分?jǐn)倖?wèn)題；后者則屬于私人商品的資源配置問(wèn)題。因此，前者屬于公共財(cái)政的范疇；后者則屬于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的范疇。把不同性質(zhì)的問(wèn)題相混不利于我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的完善。從實(shí)踐上看，將會(huì)產(chǎn)生“劫貧濟(jì)富”的不良效果。因?yàn)樵谖覈?guó)購(gòu)買(mǎi)得起房產(chǎn)的只是極少數(shù)人，但人人都要有房居住，因此人人都成為降低房?jī)r(jià)的負(fù)擔(dān)者。這顯然是極不公平的。應(yīng)該說(shuō)，房產(chǎn)價(jià)格過(guò)高與土地非農(nóng)業(yè)利用的政府壟斷和其他政府壟斷有關(guān)，和房產(chǎn)稅并沒(méi)有直接的關(guān)系。而前者的問(wèn)題是公有制國(guó)家建立市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的重點(diǎn)和難點(diǎn)之一，是全局性的問(wèn)題，不是靠房產(chǎn)稅可以解決得了的。

如果要開(kāi)征物業(yè)稅，那么要了解中國(guó)的現(xiàn)狀，然后再考慮如何通過(guò)物業(yè)稅來(lái)改善我國(guó)的稅收制度和財(cái)政體制。在我國(guó)的稅收制度中，物業(yè)稅安排了房產(chǎn)稅，但沒(méi)有遺產(chǎn)稅和饋贈(zèng)稅。

我國(guó)的“房產(chǎn)稅”究竟是不是真正意義上的財(cái)產(chǎn)稅這個(gè)問(wèn)題是需要進(jìn)一步研究的。我國(guó)的房產(chǎn)稅只是對(duì)盈利性企業(yè)的房產(chǎn)和出租的房產(chǎn)征稅，而對(duì)非盈利組織、政府公共部門(mén)、居民自有住房的房產(chǎn)都是免稅的。在征稅房產(chǎn)中，計(jì)稅依據(jù)也是不統(tǒng)一的，盈利性企業(yè)房產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)的原值而對(duì)出租的房產(chǎn)則采用租金。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，房產(chǎn)價(jià)值是被不斷折現(xiàn)的過(guò)程，因此從效率的角度看應(yīng)該對(duì)房產(chǎn)的現(xiàn)值征稅而不是對(duì)房產(chǎn)的原值征稅。對(duì)原值征稅失去了財(cái)產(chǎn)稅的性質(zhì)，更有點(diǎn)象投資方向調(diào)節(jié)稅。以租金為計(jì)稅依據(jù)雖然是對(duì)房產(chǎn)現(xiàn)值征稅的一種方法，但我國(guó)的計(jì)量辦法卻失去了房產(chǎn)估值的特征。房產(chǎn)的租金是房產(chǎn)的利率回報(bào)，要使其反映房產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格，就必須是市場(chǎng)利率而不是個(gè)別利率。但我國(guó)的計(jì)稅辦法是房產(chǎn)的實(shí)際租金而不是市場(chǎng)租金。這樣，對(duì)出租房產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)租金征稅實(shí)際上成了“營(yíng)業(yè)稅”而不是財(cái)產(chǎn)稅。因此，我國(guó)稅收制度中雖然有房產(chǎn)稅名稱的稅種，實(shí)際上卻并不是真正的財(cái)產(chǎn)稅。

在我國(guó)的稅制安排中，征稅對(duì)象涉及到“土地”財(cái)產(chǎn)的稅種有三個(gè)城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅和土地增值稅。它們是不是屬于財(cái)產(chǎn)稅的問(wèn)題需要研究。

為什么叫“城鎮(zhèn)土地使用稅”而不叫“城鎮(zhèn)土地稅”或“城鎮(zhèn)地產(chǎn)稅”？主要原因可能是：我國(guó)的城鎮(zhèn)土地都是國(guó)有（公有）的，國(guó)家征稅也是代表國(guó)家的，因此不存在國(guó)家對(duì)國(guó)有土地征稅的問(wèn)題。但我國(guó)的經(jīng)濟(jì)體制改革的一個(gè)重要指導(dǎo)思想是所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)的分離，因此對(duì)“分離”出去的“土地使用權(quán)”而不是所有權(quán)進(jìn)行征稅。土地使用權(quán)是國(guó)家認(rèn)定的，從這個(gè)意義上說(shuō)屬于政府對(duì)公共勞務(wù)收取使用者費(fèi)。但城鎮(zhèn)土地使用稅是按土地面積定額征收的，因此還具有國(guó)有土地租金的性質(zhì)。因此，現(xiàn)有的城鎮(zhèn)土地稅并不是財(cái)產(chǎn)稅。

耕地占用稅是對(duì)農(nóng)用土地轉(zhuǎn)為非農(nóng)利用的一次性征稅。在我國(guó)的稅制安排中，對(duì)農(nóng)用土地形式上是免稅的，但土地使用方式的轉(zhuǎn)變可以看作是一種“交易”，因此實(shí)際上是對(duì)土地交易設(shè)置的一種特別稅，屬于商品交易稅范疇。農(nóng)用土地轉(zhuǎn)為非農(nóng)利用是政府壟斷的，最初改變使用方向的是政府，因此政府似乎應(yīng)該是納稅人。然而，政府只是土地非農(nóng)利用的“批租人”，因?yàn)樽罱K非農(nóng)利用的是社會(huì)其他組織和個(gè)人，所以后者是真正的納稅人。由此，政府可以獲得大量的“批租”凈收入。土地批租凈收入由兩部分構(gòu)成：一是政府批租土地使用權(quán)的價(jià)格和政府征用農(nóng)用土地的價(jià)格之間的差額；二是政府利用土地這一特殊商品的交易獲得的稅收收入。因此，土地批租收入實(shí)際上是政府土地經(jīng)營(yíng)收入和土地交易的稅收收入集于一身的收入，并沒(méi)有財(cái)產(chǎn)稅的性質(zhì)。這種處理方式在邏輯上似乎是有疑問(wèn)的，原因就在于土地所有權(quán)、國(guó)家征稅權(quán)、國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)等一些基礎(chǔ)理論問(wèn)題并沒(méi)有完全搞清楚。

土地增值稅是按土地使用權(quán)可以交易的原則設(shè)置的稅種，因此屬于商品交易稅的特殊稅種。政府認(rèn)定使用權(quán)的費(fèi)用一般說(shuō)來(lái)不會(huì)有很大的增加，增加的實(shí)際上是土地的價(jià)格。土地價(jià)格為什么會(huì)上升，一般說(shuō)來(lái)和該地方段的投資密集度和消費(fèi)密集度有正相關(guān)。這是政府和市場(chǎng)共同作用的結(jié)果。按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的方式思維，那么屬于市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的增值收入應(yīng)該屬于經(jīng)營(yíng)者；屬于政府投入引起的增值額應(yīng)該由真正意-義上的房產(chǎn)稅解決。但該稅的設(shè)置可能是從所有權(quán)角度考慮的，認(rèn)為土地所有權(quán)是國(guó)家的，因此應(yīng)該把土地增值的一部分收歸國(guó)有。因此這也不屬于財(cái)產(chǎn)稅。

上述分析表明，我國(guó)確實(shí)沒(méi)有真正意義上的物業(yè)稅。在我國(guó)開(kāi)征物業(yè)稅的問(wèn)題應(yīng)該提上議事日程。上述分析也同樣表明，應(yīng)該從完善稅制和財(cái)政體制的角度研究物業(yè)稅的開(kāi)征問(wèn)題。當(dāng)然，國(guó)有資產(chǎn)（包括土地）市場(chǎng)化的制度安排是必要的前提條件。

在我國(guó)開(kāi)征物業(yè)稅的討論，主要集中在如何開(kāi)征房產(chǎn)稅的問(wèn)題，因此下文主要討論與此相關(guān)的理論問(wèn)題。由于我國(guó)目前存在房產(chǎn)稅名稱的稅種，為了區(qū)別新開(kāi)征的具有財(cái)產(chǎn)稅性質(zhì)的房產(chǎn)稅，因此把后者稱為“物業(yè)房產(chǎn)稅”。上述分析表明，我國(guó)現(xiàn)行的房產(chǎn)稅并不是真正意義上的財(cái)產(chǎn)稅。要把我國(guó)的房產(chǎn)稅改造為物業(yè)房產(chǎn)稅需要進(jìn)行三個(gè)方面的改造：以房產(chǎn)現(xiàn)值為稅基、對(duì)房產(chǎn)普遍征稅，以及房產(chǎn)稅的優(yōu)惠設(shè)置。

以房產(chǎn)現(xiàn)值為稅基是物業(yè)稅特征的關(guān)鍵，對(duì)房產(chǎn)現(xiàn)值的評(píng)估有兩種方式：按房產(chǎn)市場(chǎng)交易的效率價(jià)格估值；或按房產(chǎn)的效率租金估值。前者稱之為房產(chǎn)交易法；后者稱之為房產(chǎn)收入法。理論上說(shuō)，如果能正確認(rèn)定房產(chǎn)市場(chǎng)交易的效率價(jià)格或房產(chǎn)出租的效率租金，那么兩者的現(xiàn)值評(píng)估應(yīng)該是一致的。但房產(chǎn)的市場(chǎng)交易頻率和出租頻率都不是很高的，而且市場(chǎng)制度總是有缺陷的，因此評(píng)估方法的選擇對(duì)房產(chǎn)現(xiàn)值的評(píng)估會(huì)產(chǎn)生很大的差異。由于房產(chǎn)稅是地方稅種，國(guó)外通常的作法是由地方政府確定評(píng)估方法，原則是使評(píng)估更接近市場(chǎng)的效率價(jià)格。

在我國(guó)開(kāi)征物業(yè)房產(chǎn)稅，盡管效率價(jià)格和效率租金價(jià)格的市場(chǎng)條件都不具備，但筆者認(rèn)為采用房產(chǎn)收入法評(píng)估稅基有利于稅負(fù)的設(shè)計(jì)。我國(guó)的房產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)行了私有化改革，但這一政策只適用于199g年底以前參加工作的國(guó)有職工，享受了按工齡和職級(jí)為計(jì)算依據(jù)的房?jī)r(jià)補(bǔ)貼。這種補(bǔ)貼可以理解為以往的工資中不含住房費(fèi)用，因此相當(dāng)于專用于房產(chǎn)投資的工資補(bǔ)發(fā)。也可理解為房產(chǎn)投資的收益補(bǔ)助，因?yàn)槁毠べ?gòu)房的房產(chǎn)價(jià)格即使按銀行貸款利率計(jì)算也大大超過(guò)了改革前支付的租金。開(kāi)征物業(yè)房產(chǎn)稅意味著減少補(bǔ)貼，因此以收入法評(píng)估稅基有利于稅負(fù)設(shè)計(jì)。1999年底以后參加工作的國(guó)有職工，按政策應(yīng)享受房租補(bǔ)貼，但至今并未真正落實(shí)，以收入法評(píng)估稅基也有利于房租補(bǔ)貼額的確定；同時(shí)也有利于1999年底以前參加工作但房改政策沒(méi)有落實(shí)到位者的補(bǔ)助。如果按上述思路設(shè)計(jì)物業(yè)房產(chǎn)稅的稅負(fù)，意味著和工薪制度的改革是聯(lián)動(dòng)的。

另一個(gè)方面應(yīng)該考慮的是稅率，即開(kāi)征物業(yè)房產(chǎn)稅以后，居民總稅負(fù)有所增加還是保持目前的水平？如果是前者，那么意味著將增加納稅人的稅收負(fù)擔(dān)。如果是后者，那么意味著將調(diào)整我國(guó)的政府收入制度，包括稅收制度和非稅收入制度。筆者主張后者。目前我國(guó)的預(yù)算支出占gdp的比例在23％左右；預(yù)算外和制度外支出占gdp的比例估計(jì)不會(huì)少于預(yù)算內(nèi)的50％，兩者合計(jì)占gdp的比例高達(dá)35％左右。這個(gè)總負(fù)擔(dān)率是很高的，按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的要求以及歷史的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，總負(fù)擔(dān)率的水平是不宜再提高的。但開(kāi)征物業(yè)房產(chǎn)稅需要對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行全面的重估，征管成本是非常之高的。如果總負(fù)擔(dān)相對(duì)穩(wěn)定，那么意味著將會(huì)減少政府的可支配財(cái)力。這是靜態(tài)地看問(wèn)題，從完善市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的態(tài)勢(shì)來(lái)看，將有利于效率、公平原則的貫徹。但這需要思想觀念上的轉(zhuǎn)變，即效率和公平原則的貫徹并不意味著一定要提高政府收入的比例。減少政府的收入比例，意味著增加市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)揮作用的空間。因此，非但不會(huì)增加財(cái)政困難，還能促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

對(duì)房產(chǎn)普遍征稅，意味著所有房產(chǎn)都是征稅對(duì)象。對(duì)非盈利組織和政府公共部門(mén)房產(chǎn)征稅的依據(jù)是什么？這主要涉及國(guó)家征稅權(quán)和財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的關(guān)系問(wèn)題。在國(guó)家征稅權(quán)中，“國(guó)家”是公眾（全民）的代表；在我國(guó)的公有制中，“國(guó)家”又是“全民所有制”的代表。因此，似乎不存在“國(guó)家”對(duì)自身征稅的問(wèn)題。我國(guó)房產(chǎn)稅中的免稅制度可能是出于這種考慮。盡管“利改稅”突破了這一思路，但仍然在其他領(lǐng)域頑強(qiáng)地表現(xiàn)出來(lái)。

其實(shí)，國(guó)家征稅權(quán)應(yīng)該高于財(cái)產(chǎn)所有權(quán)。“國(guó)家”是“市民社會(huì)”和“政權(quán)社會(huì)”的統(tǒng)一體。市民社會(huì)由家庭、企業(yè)和非盈利組織構(gòu)成；政權(quán)社會(huì)是凌駕于市民社會(huì)之上的組織。市民社會(huì)從事物質(zhì)財(cái)富或貨幣表達(dá)的價(jià)值財(cái)富的再生產(chǎn)，政權(quán)社會(huì)從事精神財(cái)富或非貨幣表達(dá)的價(jià)值財(cái)富的再生產(chǎn)。兩類社會(huì)中的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)雖然是由政權(quán)社會(huì)界定的，但目的是為了規(guī)范市民社會(huì)和政權(quán)社會(huì)的行為。國(guó)家征稅權(quán)雖然也表現(xiàn)為政權(quán)的行為，但卻是為了維護(hù)市民社會(huì)和政權(quán)社會(huì)的存在而設(shè)定的，因此高于財(cái)產(chǎn)所有權(quán)。這表明，不論是市民社會(huì)的財(cái)產(chǎn)，還是政權(quán)社會(huì)的財(cái)產(chǎn)都在國(guó)家征稅權(quán)的覆蓋之下。

我國(guó)現(xiàn)有的房產(chǎn)稅對(duì)非盈利組織和政權(quán)組織占用的房產(chǎn)免稅，相當(dāng)于對(duì)這些組織的運(yùn)行費(fèi)用的補(bǔ)助。這會(huì)扭曲資源配置效率。因此，如果我國(guó)開(kāi)征物業(yè)房產(chǎn)稅，對(duì)“國(guó)家”內(nèi)部的所有房產(chǎn)征稅是符合效率原則的。但這需要重新核定上述組織的經(jīng)常費(fèi)用和政府預(yù)算的支出額，這涉及到預(yù)算制度和財(cái)政體制的改革。

篇(5)

    【論文關(guān)鍵詞】房產(chǎn)稅;財(cái)富調(diào)整;稅基調(diào)整

    一、目前我國(guó)房產(chǎn)稅征收的現(xiàn)狀

    日前我國(guó)財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康接受媒體采訪時(shí)表示,房地產(chǎn)調(diào)控未來(lái)的大方向?qū)⑹且苑慨a(chǎn)稅等經(jīng)濟(jì)手段逐步替代“限購(gòu)令”這樣的行政手段,今年年底將會(huì)對(duì)上海、重慶兩地的房產(chǎn)稅試點(diǎn)情況做總結(jié),今后可能會(huì)出臺(tái)擴(kuò)大試點(diǎn)的方案,但擴(kuò)大試點(diǎn)城市名單尚未確定。

    從上述采訪中可以看出國(guó)家積極改革房產(chǎn)稅的決心,進(jìn)一步推動(dòng)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的范圍及程度,同時(shí)對(duì)如何在中國(guó)進(jìn)一步改革財(cái)產(chǎn)稅進(jìn)行了思考,如何使房地產(chǎn)調(diào)控在制度建設(shè)方面得到更多實(shí)質(zhì)性推進(jìn)及如何改革完善地方稅務(wù)體系。如何推進(jìn)財(cái)富分配機(jī)制及如何抑制房地產(chǎn)泡沫等。

    正因?yàn)楫?dāng)前我國(guó)房?jī)r(jià)虛高,有關(guān)專家提出要多占有多套房產(chǎn)的人征收房產(chǎn)稅,希望通過(guò)征收房產(chǎn)稅來(lái)遏制炒房,投機(jī)性購(gòu)房現(xiàn)象。這是在物業(yè)稅面臨法律和技術(shù)障礙的情況下,房產(chǎn)稅被賦予的厚望。

    二、征收房產(chǎn)稅的目的

    財(cái)政部2010年9月曾就為什么要進(jìn)行房產(chǎn)稅改革做出公開(kāi)回答,提出是對(duì)個(gè)人所有的住房恢復(fù)征收房產(chǎn)稅是必要的,主要目的有四點(diǎn):一是有利于調(diào)節(jié)居民收入和財(cái)富分配;二是有利于健全地方稅體系;三是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整及土地集約利用;四是引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)[1]。

    (一)利于調(diào)節(jié)居民收入和財(cái)富分配

    房產(chǎn)稅的征收有利于社會(huì)資源的公平、公正分配。眾所周知,地球的資源是有限的,土地資源尤為有限。隨著人口大爆炸時(shí)代的到來(lái),人類賴以生存的土地越來(lái)越少。人人有所居是人類生存的合理需求,如果讓少數(shù)人一人占有多套住房,導(dǎo)致閑置空房,則是對(duì)資源的濫用。因此,對(duì)自住房以外的房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅,以減少少數(shù)人對(duì)自主需求以外的房產(chǎn)的占有,是有利于資源的合理利用和分配的。而且近幾年房產(chǎn)投資或投機(jī)成為一部分人積累財(cái)富的重要方式,對(duì)居民收入差距的擴(kuò)大產(chǎn)生了越來(lái)越大的影響。通過(guò)對(duì)面積大、價(jià)值高、套數(shù)多的個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅進(jìn)行適當(dāng)調(diào)節(jié),可以一定程度上促使收入和財(cái)產(chǎn)的合理分配,縮小貧富差距[2]。社會(huì)不穩(wěn)定的根源在于社會(huì)財(cái)富分配不合理所導(dǎo)致的。征收自住以外房產(chǎn)的房產(chǎn)稅,有利于少數(shù)人占有財(cái)富的表現(xiàn)形式,從而增加其他社會(huì)成員的財(cái)富占有顯示,這將有利于調(diào)節(jié)居民收入和財(cái)富分配,促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定。

    (二)有利于健全地方稅體系

    多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家的房產(chǎn)稅的征收是為了改善地方稅收結(jié)構(gòu)及居住環(huán)境、緩解貧富兩級(jí)分化、增加人民福利、實(shí)現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展。以美國(guó)為例,其房產(chǎn)稅征收不僅評(píng)估系統(tǒng)健全、征收過(guò)程公平公正,稅收的使用途徑也完全透明,所以,美國(guó)人愿意繳納這樣一個(gè)服務(wù)性質(zhì)的稅種,專款專用的房產(chǎn)稅被用來(lái)為社會(huì)提供公共服務(wù),以改善人民的教學(xué)、治安、居住環(huán)境等等,而其住房本身也會(huì)隨著諸種環(huán)境的改善而升值。根據(jù)美國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),從2000—2007年,美國(guó)的個(gè)人收入增長(zhǎng)了28%,中等價(jià)位房的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)了48%,而美國(guó)房產(chǎn)稅的同期增幅是62%。因此,美國(guó)征收房產(chǎn)稅不是為了打壓房?jī)r(jià),而是給人民增加福利及讓物業(yè)升值[3]。我國(guó)房產(chǎn)稅的征收的一個(gè)目的即是健全地方稅體系,改善地方稅收結(jié)構(gòu)。

    (三)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整及土地集約利用

    征收房產(chǎn)稅能夠適當(dāng)?shù)恼{(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu),對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱有一定的抑制作用。過(guò)多流向房地產(chǎn)的資金再次轉(zhuǎn)向別的產(chǎn)業(yè),對(duì)整個(gè)資本市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生了一些調(diào)控的作用。隨著房產(chǎn)稅的征收,購(gòu)置房產(chǎn)的成本增高,促使投資者對(duì)土地的理由更加謹(jǐn)慎,利于土地資源的集約利用。

    (四)對(duì)房?jī)r(jià)的控制有一定的作用,引導(dǎo)居民合理住房消費(fèi)

    從房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀來(lái)看,剛性需求是客觀存在的,但不可否認(rèn)大量有機(jī)需求的存在。許多樓盤(pán)的空置率十分高,說(shuō)明擁有多套房的家庭,將房產(chǎn)作為投機(jī)投資,在房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期下,更多的是講房產(chǎn)待價(jià)而沽。而造成這一現(xiàn)象的的一大重要原因是房產(chǎn)持有成本過(guò)低。同時(shí)也說(shuō)明了房?jī)r(jià)有人為操作存在得。為了減少人為操作房?jī)r(jià)的情況,讓市場(chǎng)反映真實(shí)的供求需要且讓房?jī)r(jià)趨于合理,進(jìn)而引導(dǎo)居民合理住房消費(fèi),征收自住房以外房產(chǎn)的房產(chǎn)稅是必須的。

    三、目前我國(guó)房產(chǎn)稅征收存在的問(wèn)題

    目前,我國(guó)關(guān)于房產(chǎn)稅的征收辦法并不健全,其采用的是1986年國(guó)務(wù)院頒布的《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》,而這是根據(jù)上世紀(jì)80年代中期的經(jīng)濟(jì)體制、社會(huì)條件及征管能力設(shè)計(jì)的。但是隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立,以及現(xiàn)行住房及土地問(wèn)題的不斷改變,其稅制出現(xiàn)了一些急需解決的難題。房產(chǎn)稅的征收面臨四大難題:

    (一)計(jì)稅依據(jù)不合理

    按原值征稅只能體現(xiàn)購(gòu)買(mǎi)、建造房產(chǎn)的歷史成本,而不能良好的反應(yīng)對(duì)市場(chǎng)供求變化、基礎(chǔ)設(shè)施改善、土地稀缺等因素引起的地價(jià)變動(dòng);征納雙方對(duì)購(gòu)買(mǎi)性房產(chǎn)、購(gòu)置土地自建房產(chǎn)原值是否包含地價(jià)存在爭(zhēng)議,使征管矛盾顯著;出租房產(chǎn)按租金收入計(jì)征房產(chǎn)稅,但是征稅依據(jù)不明確,造成自用、出租房產(chǎn)形成較大的稅賦差異。且我國(guó)的房產(chǎn)稅現(xiàn)在采取的是單一固定的比例稅率,對(duì)于自用房產(chǎn)(不考慮所處區(qū)域、地理位置、服務(wù)價(jià)值、用途等)稅率均為1.2%。因此稅率缺乏彈性,導(dǎo)致了房產(chǎn)稅對(duì)居民收入的調(diào)節(jié)作用不是十分明顯,對(duì)財(cái)富的再分配效果不明顯。

    (二)稅率制度不合理

    目前對(duì)從價(jià)、從租房產(chǎn)分別采用1.2%、12%的統(tǒng)一稅率,其中對(duì)出租房屋以租金收入作為計(jì)稅依據(jù),缺乏依據(jù)性。通過(guò)不同的計(jì)稅依據(jù)計(jì)算出得應(yīng)納稅額不同,這便造成稅賦不公平,為人為的偷稅漏稅提供溫床。因此雖然采取統(tǒng)一稅率簡(jiǎn)化了稅制,使征管方便,但不利于反映各地的實(shí)際情況,不利于地方政府因地制宜地確定稅率水平且體現(xiàn)不了房產(chǎn)稅的地方稅特點(diǎn)。

    (三)稅基狹窄問(wèn)題

    根據(jù)《暫行條例》的規(guī)定,房產(chǎn)稅的征收范圍限于城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū),不包括農(nóng)村。但是現(xiàn)在我國(guó)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展,許多農(nóng)村與城鎮(zhèn)房產(chǎn)相差不大,卻不屬于房產(chǎn)稅征稅范圍。現(xiàn)行房產(chǎn)稅對(duì)位于農(nóng)村的房產(chǎn)、城鎮(zhèn)個(gè)人住房、財(cái)政撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)單位房產(chǎn)均不征收,既減少了地方收入,也不利于有效發(fā)揮稅收促進(jìn)土地節(jié)約集約利用的功能[4]。

    (四)減免稅范圍不合理

    根據(jù)《暫行條例》的規(guī)定,行政機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn),財(cái)政撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位業(yè)務(wù)范圍內(nèi)自用的房產(chǎn),個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用房等被列為免稅對(duì)象。但目前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)化程度越來(lái)越高,因此房產(chǎn)減免稅范圍顯得不是十分合理。主要體現(xiàn)在:一是事業(yè)單位的改制導(dǎo)致了許多財(cái)政撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位逐步企業(yè)化,需要列入征稅范圍;二是個(gè)人購(gòu)房比重急劇上升,房屋的私有產(chǎn)權(quán)逐步得到確立,房產(chǎn)成為我國(guó)居民家庭的重要財(cái)產(chǎn)之一。但是現(xiàn)在居民自住房免征收稅費(fèi),導(dǎo)致了一系列的問(wèn)題,如房屋緊缺、房?jī)r(jià)高漲、大量空房閑置。因此依照目前的情況,我國(guó)現(xiàn)行的減免稅范圍使我國(guó)稅收的調(diào)控作用不能得到很好的發(fā)揮,同時(shí)也影響了財(cái)政收入。

    四、如何有效促進(jìn)房產(chǎn)稅的征收

    (一)逐步擴(kuò)大稅基,征稅以城市為主

    由于各地房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況不同,各地房?jī)r(jià)和居民收入水平不等,各地政府需要根據(jù)本地實(shí)際情況征收房產(chǎn)稅為滿足居民的住房需求。且絕大多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)稅實(shí)行按評(píng)估值征稅,運(yùn)用成本法、市場(chǎng)法和收益法,對(duì)房地產(chǎn)實(shí)行計(jì)算機(jī)批量評(píng)估,使經(jīng)濟(jì)發(fā)展、公共投入、區(qū)域優(yōu)勢(shì)等帶來(lái)的土地升值通過(guò)稅收進(jìn)行有效調(diào)節(jié)。我國(guó)應(yīng)借鑒別國(guó)政策,對(duì)不同的地區(qū)采取不同的稅基,對(duì)不同城市的房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估,如人口較多且土地稀缺,供需矛盾比較大的一線城市,超過(guò)一定面積或多套房持有者將要繳納稅收。相對(duì)的供需矛盾相對(duì)略弱的二、三線城市,應(yīng)當(dāng)以更好的調(diào)節(jié)收入分配,抑制投機(jī)需求為主,對(duì)于一些高檔住宅和高檔別墅以及多套住房持有者,應(yīng)當(dāng)給予較高的稅率,以達(dá)到調(diào)節(jié)收入分配的目的。

    (二) 完善各地監(jiān)督機(jī)制,房產(chǎn)稅收支透明

    稅收是我國(guó)宏觀調(diào)控的一項(xiàng)重要財(cái)政政策,而稅收的本質(zhì)是應(yīng)當(dāng)“取之于民,用之于民”的。世界上許多發(fā)達(dá)國(guó)家對(duì)于稅收的征收及使用均受到廣大人民的監(jiān)督,并建立了公共財(cái)政。在我國(guó),各地方政府財(cái)政收入中有多少是來(lái)自稅收,目前我國(guó)財(cái)政及稅收情況處于不透明的狀態(tài)下,對(duì)征收的房產(chǎn)稅的使用狀況不了解,不能肯定稅收的良性循環(huán)使用過(guò)程。由“國(guó)八條”的要求可以看到,我國(guó)房產(chǎn)稅的征收應(yīng)大部分用于建設(shè)廉租房和保障性住房,由此,對(duì)于如何更好的使用這部分稅收,需要一個(gè)合理有效的監(jiān)督機(jī)構(gòu),來(lái)監(jiān)督這部分收入的具體使用過(guò)程,以促進(jìn)廉租房和保障性住房建設(shè)[5]。

    (三)調(diào)節(jié)減免稅范圍

篇(6)

關(guān)鍵詞：消防系統(tǒng)，設(shè)計(jì)

 

本建筑位于天津市河?xùn)|區(qū)衛(wèi)國(guó)道與雪蓮路交口處，主體部分為地上十二層、地下一層，裙房部分為地上三層。建筑高度為58.00m，占地面積為4515m2，總建筑面積為29600m2。建筑工程等級(jí)為一級(jí)，建筑耐火等級(jí)為一級(jí)，建筑防火等級(jí)為一類公建，工程總投資為1.4億。主體部分主要為各個(gè)部門(mén)的辦公區(qū)，裙房部分為士兵的住宿區(qū)。

1室外消火栓系統(tǒng)

室外消火栓系統(tǒng)用水量為30L/S，全部取自市政給水管網(wǎng)，引入管有兩條，分別位于衛(wèi)國(guó)道和雪蓮路上，管徑均為DN200，引入后在室外成環(huán)，管徑DN200，布置了多處室外栓。室外栓同時(shí)滿足兩條要求：1）間距不大于120m；2）每個(gè)水泵接合器均能在15~40 m范圍內(nèi)找到一個(gè)室外栓供其取水。科技論文，設(shè)計(jì)。

2室內(nèi)消火栓系統(tǒng)

室內(nèi)消火栓系統(tǒng)用水量為40L/S，全部取自消防水池。科技論文，設(shè)計(jì)。低位消防水池及消防水泵房位于地下一層，水池有效容積為402.5m3，滿足2小時(shí)室內(nèi)消火栓用水量及1小時(shí)噴淋用水量。科技論文，設(shè)計(jì)。消火栓與噴淋合用的高位消防水箱位于屋頂水箱間內(nèi)，有效容積為21m3，另設(shè)有增壓穩(wěn)壓設(shè)備以保證最不利點(diǎn)的消防壓力。

室內(nèi)消火栓箱采用鋼-鋁合金箱體，箱內(nèi)設(shè)自救式消防卷盤(pán)JPS0.8-19和啟泵按鈕。8層及以下消火栓均采用減壓穩(wěn)壓消火栓，以保證栓口出水壓力不大于0.5MPa。

室外設(shè)置四套消防水泵接合器，分散到兩處，設(shè)置的位置同時(shí)滿足消防車(chē)易察覺(jué)易取用及離建筑外墻距離大于5m的要求。

3水噴霧滅火系統(tǒng)

首層大臺(tái)階下設(shè)有柴油發(fā)電機(jī)房及儲(chǔ)油間，在這兩個(gè)場(chǎng)所設(shè)置了水噴霧滅火系統(tǒng)，設(shè)計(jì)噴霧強(qiáng)度為20L/min.m2，保護(hù)面積約50m2，持續(xù)噴霧時(shí)間為0.5h，設(shè)計(jì)用水量為30m3。

采用高閃點(diǎn)油類水霧噴頭；

4氣體滅火系統(tǒng)

本指揮中心樓內(nèi)設(shè)有多處機(jī)房，但重要性不一，經(jīng)與甲方協(xié)商，在三、五、七、九、十二等層內(nèi)的部分特別重要的房間內(nèi)設(shè)置了氣體滅火系統(tǒng)，其余機(jī)房仍采用水系統(tǒng)保護(hù)。

可用于機(jī)房滅火的氣體主要有兩種：七氟丙烷和IG541。七氟丙烷較為便宜，但滅火劑輸送距離較短，且滅火時(shí)分解出的HF對(duì)人有一定的毒性、HF結(jié)合空氣中的水蒸汽又會(huì)對(duì)精密設(shè)備有侵蝕，因此本工程選用了IG541作為滅火劑，其性價(jià)比也得到了甲方的認(rèn)同。

因三層的部分機(jī)房對(duì)溫、濕度都有嚴(yán)格的要求，所以暖通專業(yè)在這些機(jī)房?jī)?nèi)配置了恒溫恒濕空調(diào)，給排水專業(yè)則需要給這些空調(diào)機(jī)組配置補(bǔ)水并排放冷凝水和加濕溢流水。為防止給排水管道對(duì)機(jī)房產(chǎn)生不必要的不利影響，管道設(shè)置時(shí)都盡可能地靠近空調(diào)機(jī)組，縮小管道長(zhǎng)度，給排水管道處設(shè)置漏水報(bào)警器。

5自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)

除配電室、變電站、消防值班室、消防水池、面積小于5平米的衛(wèi)生間及設(shè)置了氣體滅火和水噴霧的房間外，其余場(chǎng)所均設(shè)置濕式自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)。火災(zāi)危險(xiǎn)等級(jí)按中危 I計(jì)，設(shè)計(jì)用水量為30L/S。

噴淋與消火栓合用高位消防水箱，有效容積為21m3，另設(shè)有增壓穩(wěn)壓設(shè)備以保證最不利噴頭處的消防壓力。室外設(shè)有兩套消防水泵接合器，接至報(bào)警閥前。科技論文，設(shè)計(jì)。

地下一層消防泵房?jī)?nèi)設(shè)有五套濕式報(bào)警閥和一套雨淋閥，各層各防火分區(qū)內(nèi)分別設(shè)有信號(hào)蝶閥和水流指示器。科技論文，設(shè)計(jì)。10層及以下樓層的水流指示器之后均加裝減壓孔板，以保證配水管入口壓力不大于0.4MPa。科技論文，設(shè)計(jì)。具體的孔板孔徑為：3層及以下，40mm；4~7層，50mm；8~10層，60mm。所有噴頭均為玻璃球型，動(dòng)作溫度68°C，K=80。

6問(wèn)題討論

本工程在設(shè)計(jì)的過(guò)程中，曾多次得到天津市建筑設(shè)計(jì)院給排水專家的指導(dǎo)，我也根據(jù)專家的意見(jiàn)作了設(shè)計(jì)優(yōu)化，但對(duì)于以下指導(dǎo)意見(jiàn)，我在進(jìn)一步的研究基礎(chǔ)上堅(jiān)持了自己的看法。

1)專家意見(jiàn)：消火栓的火災(zāi)延續(xù)時(shí)間為什么采用3小時(shí)，而不是2小時(shí)？

設(shè)計(jì)人意見(jiàn)：本樓裙房為士兵宿舍，此樓應(yīng)定性為綜合樓，故消火栓的火災(zāi)延續(xù)時(shí)間采用3小時(shí)。

2)專家意見(jiàn)：室外給水引入管既然有兩路DN200，那么在計(jì)算水池容積的時(shí)候就可以減去水池的補(bǔ)水量。

設(shè)計(jì)人意見(jiàn)：DN200的給水管道所能提供的流量約40L/S，減去室外消火栓用水量30L/S，再減去生活用水量9.6L/S，已經(jīng)所剩無(wú)幾，故未考慮。

3)專家意見(jiàn)：換熱機(jī)房的溫度較高，噴頭動(dòng)作溫度建議改為93度

設(shè)計(jì)人意見(jiàn)：經(jīng)向暖通設(shè)計(jì)人及換熱設(shè)備廠家咨詢得知，換熱機(jī)房夏天不用，室溫應(yīng)為常溫；冬天時(shí)又未設(shè)采暖系統(tǒng)，換熱設(shè)備均有保溫措施，室溫應(yīng)該不會(huì)高過(guò)20度，所以63度噴頭即能滿足要求。

7小結(jié)

本工程設(shè)計(jì)周期約一個(gè)月，內(nèi)容多，涉及面廣，再加上設(shè)計(jì)人水平的局限性，有可能存在一些缺陷。目前，該工程已順利通過(guò)消防部門(mén)的施工圖審圖，正在建設(shè)當(dāng)中，設(shè)計(jì)人將緊密關(guān)注工程進(jìn)展?fàn)顩r，隨時(shí)對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行認(rèn)真總結(jié)并妥善解決，以期該工程的圓滿完工。

篇(7)

項(xiàng)目后評(píng)價(jià)是水電站基本建設(shè)程序中的一個(gè)重要階段，是對(duì)項(xiàng)目決策、實(shí)施、運(yùn)行等各階段工作通過(guò)全面系統(tǒng)的調(diào)查和客觀的對(duì)比分析、總結(jié)并進(jìn)行的綜合評(píng)價(jià)。其目的是通過(guò)工程項(xiàng)目的后評(píng)價(jià)，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，汲取教訓(xùn)，不斷提高項(xiàng)目決策、工程實(shí)施和運(yùn)營(yíng)管理水平，為合理利用資金，提高投資效益，改進(jìn)管理，制定相關(guān)政策等提供科學(xué)依據(jù)。

筆者根據(jù)在水電站規(guī)劃、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)中的工作經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合實(shí)際開(kāi)展工作，就水電站項(xiàng)目后評(píng)價(jià)中的利率、移民征地安置補(bǔ)償、電價(jià)等因素進(jìn)行梳理，對(duì)工程投資與生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)的關(guān)鍵要點(diǎn)進(jìn)行分析，為相關(guān)電站投資決策提供幫助，促進(jìn)投資者科學(xué)分析，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

一、利率因素

水電站投資較大，工期較長(zhǎng)，工程概算中利息支出約占總投資的10%左右，控制好貸款利率水平是控制總投資的關(guān)鍵。工程建設(shè)期的貸款利息依據(jù)資金流、資本金平均投入，按照年利率的復(fù)利進(jìn)行測(cè)算。建設(shè)期內(nèi)人民銀行五年以上的中長(zhǎng)期貸款年利率一般都有相應(yīng)的調(diào)息政策，為科學(xué)合理地預(yù)測(cè)利息支出，水電站項(xiàng)目的投資者對(duì)于利率的預(yù)測(cè)要考慮到以下的因素：

1.1分年度的項(xiàng)目投資計(jì)劃表是確保利息合理支出的基礎(chǔ)，同時(shí)在項(xiàng)目建設(shè)的過(guò)程中，通過(guò)運(yùn)用有效的合同約束條款對(duì)工程款、物資設(shè)備款進(jìn)行有步驟地支付，可以確保年度資金計(jì)劃的準(zhǔn)確性。

1.2項(xiàng)目貸款合同的簽訂建議采用隨人民銀行公布的中長(zhǎng)期貸款利率。因?yàn)樗娬镜慕ㄔO(shè)工期一般較長(zhǎng)，3-5年以上，而業(yè)主單位對(duì)于國(guó)際經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)、國(guó)內(nèi)貨幣政策的把握不準(zhǔn)，簽訂這種浮動(dòng)的利率約定合同，可以對(duì)水電站投資的資金總成本進(jìn)行控制。

1.3在水電站的實(shí)際建設(shè)中，業(yè)主單位應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目特性靈活運(yùn)用政策性銀行的技援搭橋貸款，中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行的扶貧貸款資金以及商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)的銀行兌匯票、協(xié)定存款帳戶等金融工具，從而節(jié)約利息支出。

二、移民征地安置補(bǔ)償因素

移民工作在水電站的建設(shè)中一直是一個(gè)特殊而敏感的話題，特別是水庫(kù)淹沒(méi)的投資概算政策性強(qiáng)，參照設(shè)計(jì)規(guī)范審查通過(guò)的補(bǔ)償范圍、基數(shù)、標(biāo)準(zhǔn)等往往與安置實(shí)施實(shí)際執(zhí)行存在偏差。這主要是因?yàn)檠蜎](méi)區(qū)域的地方政府根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平逐年公布的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)文件與設(shè)計(jì)規(guī)范存在較大差異，對(duì)于土地的分類、林地和未利用地的補(bǔ)償方式都不相同。所以，借鑒同時(shí)期水電站的實(shí)際補(bǔ)償范圍、倍數(shù)對(duì)移民投資概算進(jìn)行修正才能滿足實(shí)際移民工作需求，確保工程進(jìn)度未因移民工作受阻。

三、電價(jià)因素

上網(wǎng)電價(jià)是制約水電站效益的關(guān)鍵因素。在目前的電價(jià)申報(bào)與核準(zhǔn)體制下，各地省市物價(jià)局、電網(wǎng)公司、發(fā)電企業(yè)根據(jù)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平與上網(wǎng)電價(jià)承受能力存在博弈。物價(jià)局在核定上網(wǎng)電價(jià)時(shí)，通常會(huì)根據(jù)某個(gè)電站的總投資、庫(kù)容、裝機(jī)規(guī)模、發(fā)電量和一系列的社會(huì)平均成本來(lái)反推其上網(wǎng)電價(jià)。在水電站投資決策中，對(duì)于新電站推算的上網(wǎng)電價(jià)一定要參照近期實(shí)際的上網(wǎng)平均電價(jià)，來(lái)測(cè)算投資回收期。

目前設(shè)計(jì)單位編寫(xiě)的水電站可行性研究報(bào)告，測(cè)算的上網(wǎng)電價(jià)通常為不含稅電價(jià)，而物價(jià)局批準(zhǔn)的為含稅上網(wǎng)電價(jià)。這往往在項(xiàng)目評(píng)估決策時(shí)容易被忽視，特別需要引起水電站投資者的重視，需對(duì)評(píng)估電價(jià)進(jìn)行同口徑還原，提供真實(shí)的決策依據(jù)。

一般電站在投運(yùn)初期都很少能獲得設(shè)計(jì)平均電價(jià)，所以運(yùn)營(yíng)初期多為虧損，這與可研報(bào)告中的25年經(jīng)營(yíng)效益的平均推算又存在偏差。水電站多作為電網(wǎng)的主力調(diào)峰電站承擔(dān)了重大的調(diào)峰、調(diào)頻任務(wù)，因此無(wú)功、空轉(zhuǎn)較多。但是因電網(wǎng)調(diào)峰、調(diào)頻的補(bǔ)償方案一直未正式出臺(tái)執(zhí)行，所以無(wú)法在上網(wǎng)電費(fèi)上得到補(bǔ)償。

作為經(jīng)營(yíng)者，必須要有足夠的現(xiàn)金流來(lái)就應(yīng)對(duì)這種差異。隨著電價(jià)的穩(wěn)步增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)效益會(huì)越來(lái)越好，來(lái)平衡投運(yùn)前期的虧損，綜合多年的經(jīng)濟(jì)效益。

四、水資源費(fèi)和庫(kù)區(qū)維護(hù)費(fèi)

在水電站的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中，總成本費(fèi)用主要考慮了折舊費(fèi)、修理費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)、職工工資及福利費(fèi)、勞保統(tǒng)籌和住房公積金、材料費(fèi)、庫(kù)區(qū)維護(hù)費(fèi)和移民后期扶持基金、利息支出及其它費(fèi)用。庫(kù)區(qū)維護(hù)費(fèi)多按廠供電量0.001元/千瓦時(shí)計(jì)算，移民后期扶持基金從工程竣工后開(kāi)始按400元/人.年提取,共提取10年，水資源費(fèi)是暫未考慮的。

而筆者參與的幾個(gè)水電站從投產(chǎn)以來(lái)，水資源費(fèi)的開(kāi)征從0.001元/千瓦時(shí)目前逐步提高到0.008元/千瓦時(shí)，而且還有上漲趨勢(shì)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)水法》、各省市的水資源管理?xiàng)l例、取水許可和水資源費(fèi)征收管理辦法規(guī)定??,?凡利用取水工程或者設(shè)施直接從江河（溪流）、湖泊或者地下水取用水資源的單位和個(gè)人，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定繳納水資源費(fèi)。

財(cái)綜〔2007〕26號(hào)《大中型水庫(kù)庫(kù)區(qū)基金征收使用管理暫行辦法》規(guī)定，庫(kù)區(qū)基金從自有發(fā)電收入的大中型水庫(kù)發(fā)電收入中籌集，根據(jù)水庫(kù)實(shí)際上網(wǎng)銷(xiāo)售電量，按不高于8厘／千瓦時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)征收。庫(kù)區(qū)基金屬于政府性基金，實(shí)行分省統(tǒng)籌，納入財(cái)政預(yù)算，實(shí)行“收支兩條線”管理。其中，省級(jí)轄區(qū)內(nèi)大中型水庫(kù)的庫(kù)區(qū)基金，由省級(jí)財(cái)政部門(mén)負(fù)責(zé)征收；各省市庫(kù)區(qū)維護(hù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)多按廠供電量0.008元/千瓦時(shí)征收。投資概算中按廠供電量0.001元/千瓦時(shí)計(jì)算明顯偏低。鑒于水資源費(fèi)和庫(kù)區(qū)維護(hù)費(fèi)密切與上網(wǎng)電量掛鉤，對(duì)于新電站的效益分析都應(yīng)考慮到這些政策性因素調(diào)整的差異，目前每千瓦時(shí)0.15元的固定成本壓力是經(jīng)營(yíng)者必須自行消化的。

五、土地使用稅和房產(chǎn)稅

在經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中，土地使用稅和房產(chǎn)稅都未列入成本。根據(jù)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)分析，這兩者因素影響較大，應(yīng)在投資決策中單列分析。

水電站由于占地面積廣，加上國(guó)家對(duì)土地稀缺資源的調(diào)控，且城鎮(zhèn)土地使用稅等級(jí)稅額標(biāo)準(zhǔn)呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，所以土地使用稅是經(jīng)營(yíng)中一個(gè)不容忽視的稅金。

根據(jù)[89]國(guó)稅地字第013號(hào)文件《國(guó)家稅務(wù)局對(duì)關(guān)于電力行業(yè)征免土地使用稅問(wèn)題的規(guī)定》及[89]國(guó)稅地字第044號(hào)文件《國(guó)家稅務(wù)局對(duì)<關(guān)于請(qǐng)求再次明確電力行業(yè)土地使用稅征免范圍問(wèn)題的函>的復(fù)函》,國(guó)稅地字[1989]第140號(hào)文件國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《關(guān)于土地稅若干具體問(wèn)題的補(bǔ)充規(guī)定》的文件精神，對(duì)水庫(kù)庫(kù)區(qū)用地，免征土地使用稅;對(duì)企業(yè)范圍內(nèi)的荒山、林地、湖泊等占地，尚未利用的，經(jīng)各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局審批，可暫免征收城鎮(zhèn)土地使用稅。但壩區(qū)征收土地使用稅是不能減免的，壩區(qū)的涉稅面積也較大，稅額標(biāo)準(zhǔn)高，這部分稅金在經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中都未涉及，但在電站運(yùn)營(yíng)期是需按年繳納的。

從2006年1月起,根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知,凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。水電站的地下廠房都納入了房產(chǎn)稅的征收范圍。雖然業(yè)內(nèi)一直對(duì)水電站的地下廠房征收房產(chǎn)稅有異議，無(wú)論是從地下廠房工程結(jié)構(gòu)特點(diǎn)（結(jié)構(gòu)形態(tài)、施工組織、投資造價(jià)、功能形態(tài)），水電站臨時(shí)工程費(fèi)用的分?jǐn)傔€是從國(guó)家的能源政策、清潔能源的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展、水電產(chǎn)業(yè)的政策導(dǎo)向來(lái)看都不適宜，但是財(cái)稅[2005]181號(hào)的要求從2006年1月起已經(jīng)執(zhí)行。對(duì)于造價(jià)較高的地下廠房和綜合辦公樓等都應(yīng)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。

六、流域水情分析

來(lái)水量、發(fā)電用水量與發(fā)電量之間的相關(guān)性密切，相關(guān)密切程度高，充分體現(xiàn)了水電“以水定電”的特性。從電站運(yùn)行結(jié)果來(lái)看,來(lái)水量是制約電站發(fā)電及經(jīng)濟(jì)效益最根本的因素.所以投資前的水情與水情資料的收集、分析相當(dāng)重要。

水電站水情自動(dòng)測(cè)報(bào)系統(tǒng)的水文氣象情報(bào)站網(wǎng)站所進(jìn)行的水文氣象要素觀測(cè)項(xiàng)目包括：雨量、水位、流量等。從流域洪水特點(diǎn)及傳播時(shí)間可以看出：要充分利用電站洪水預(yù)報(bào)系統(tǒng)提供短期預(yù)報(bào)的水情信息，提前1-2天預(yù)知每一次洪水過(guò)程。即便在電站洪水預(yù)報(bào)系統(tǒng)失靈，也可充分發(fā)揮水文站的作用，人工點(diǎn)繪洪水過(guò)程線，也可提前5-7小時(shí)預(yù)知洪峰到達(dá)壩前時(shí)間和可能的入庫(kù)洪量。

因此，在洪水起漲階段，結(jié)合壩前實(shí)際運(yùn)行水位，推算本次洪水可能出現(xiàn)的最高壩前水位，若推算造成棄水，可提前與調(diào)度溝通協(xié)調(diào)，加大機(jī)組出力運(yùn)行，提前騰出庫(kù)容，調(diào)蓄洪水，避免造成過(guò)多的棄水或不棄水。在洪水退水階段，把握好蓄水時(shí)機(jī)，及時(shí)攔蓄尾洪，力爭(zhēng)將水庫(kù)蓄至較高水位，提高水能利用率、增發(fā)電量。

七、結(jié)束語(yǔ)

7.1重視項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)后評(píng)價(jià)工作，規(guī)范管理流程

各項(xiàng)目建設(shè)單位必須高度重視項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)后評(píng)價(jià)工作，并不是電站正常發(fā)電交付使用，竣工決算歸檔后項(xiàng)目建設(shè)就終結(jié)，而要在統(tǒng)一的指導(dǎo)下進(jìn)行系統(tǒng)性地項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)后評(píng)價(jià)工作。將此項(xiàng)工作納入項(xiàng)目建設(shè)管理的常規(guī)性步驟。為有效地節(jié)省評(píng)估成本和時(shí)間，對(duì)于水電站這種建設(shè)周期相對(duì)較長(zhǎng)的工程，可以在階段性地進(jìn)程中引入后評(píng)估工作，納入項(xiàng)目管理的日常工作任務(wù)。為電站的經(jīng)濟(jì)可行性提高更可靠的保證。

7.2注重項(xiàng)目后評(píng)估結(jié)果的反饋應(yīng)用

項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)后評(píng)價(jià)發(fā)揮作用的關(guān)鍵在于所總結(jié)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)在新立項(xiàng)項(xiàng)目投資的決策、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、建設(shè)管理等過(guò)程中被采納和應(yīng)用的效果。遇到類似的、同規(guī)模、同區(qū)域、同特性的在建項(xiàng)目是否可以將后評(píng)估結(jié)論中差異較大的項(xiàng)目進(jìn)行修正，有效避免同類差異。同時(shí)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)后評(píng)估的反饋和應(yīng)用還是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程，因此必須建立一個(gè)使項(xiàng)目后評(píng)估信息得以反饋和應(yīng)用的機(jī)制與平臺(tái)。企業(yè)應(yīng)在相應(yīng)的工作流程中明確規(guī)定后評(píng)估結(jié)果的應(yīng)用制度。為新項(xiàng)目的決策和提高投資決策管理水平提供參考，確保項(xiàng)目的立項(xiàng)成功。