序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房產投資的特點范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

篇(1)

關鍵詞:房產“拼殺”;期望效用理論;啟發式偏差;心理賬戶

中圖分類號:F0

文獻標識碼:A

一、房產“拼殺”基本概述

(一)房產“拼殺”

房產“拼殺”活動是指一種多人集資購房,房產所有權依概率決定歸屬的房產投資活動。其特點在于:一是集資購房降低了個體的出資額,購房者們在購房中投人等額資金,資金總額為該房產價值。二是房產所有權決定方式所帶來的低投入、高風險、高回報的投資特點。因此此種投資更類似于一種賭博行為,投資者們依等額資金投入而具有相同的概率獲得房產。由于此種房產投資方法具有成本低的特點,相對于高昂的房價而言,即使投資者未能獲得房產所有權,成本損失也在可以接受的范圍內。

(二)傳統理論的局限

傳統投資理論對于投資問題的分析,主要是通過成本收益分析來進行。依照投資人為理性經濟人的假設,期望效用理論可以描述一般投資者的投資行為。以房產投資為例,假設投資者投入成本為A,獲得房產的概率為p,房產本身價值為B,那么按照房產拼殺規則,必然總有B*P=A,這一等式在任何條件下成立,也就是說投資者獲得0經濟利潤。既然依照期望效用理論投資者僅獲得0經濟利潤,那么為何還有如此多的投資者有參與此類投資的動機呢?行為經濟學的基本原理可以對此作出解釋。

二、房產“拼殺”及行為經濟學基本理論

行為經濟學認為,投資者在做投資決策時不完全依賴于腦的理性,決策本身要經歷一個心理過程,其中主要包括認知過程、情緒過程和意志過程。而在其中,由于種種因素的作用,可能會產生認知偏差、選擇偏好等非理性決策,這也就影響了投資決策的完全理性,產生資產定價偏差。房產“拼殺”就可以由上述基本理論描述。

(一)認知過程中的判斷啟發式和偏差

所謂啟發法,是指人們在做決策的時候,當我們沒有時間認真思考某個問題時;當我們負載的信息過多,以至于無法充分地對其進行加工時;當手中的問題并不十分重要,以至于我們不必太過思慮時;當我們缺乏做出決策所需的可靠的知識或信息時,由于認知上具有惰性,往往只根據以往的經驗或部分信息作出決策。因此決策有可能正確,也有可能產生較大的偏差。而在代表性偏差、可得性偏差和錨定效應中,代表性偏差更能解釋房產“拼殺”現象,投資者由于忽略了結果的貝葉斯優先,容易產生“賭徒謬誤”,無意識的夸大結果出現的概率,因而高估了投資的收益,產生非理性決策。

此外,錨定效應在決策中也扮演了重要角色,由于媒體的宣傳,在此類“拼殺”活動中,更可能被報道的一定是成功的投資,這會在將要作出投資的人中產生心理效應,將投資本身錨定在一定會以低成本獲利這一結果上,認為夸大了投資的收益。

(二)情緒過程中的過分自信和心理賬戶效應

行為經濟學認為:因為人的偏好、信念、情感、人格等因素作用,人們往往具有過度自信、損失厭惡、后悔厭惡的特性。此外,對于財產而言,同時具有一個心理賬戶來衡量財產的價值。

大量的認知心理學的文獻認為,人是過度自信的,尤其對其自身知識的準確性過度自信。人們系統性地低估某類信息并高估其他信息。Gervaris、Heaton和Odean(2002)將過度自信定義為,認為自己知識的準確性比事實中的程度更高的一種信念,即對自己的信息賦予的權重大于事實上的權重。關于主觀概率測度的研究也發現確實存在過度估計自身知識準確性的情況。當然。就房產“拼殺”活動而言,人們也表現出過度自信的狀態,系統性的高估投資會獲利的可能性。

而在衡量后悔厭惡和損失厭惡帶來的心理效應時,很明顯的人們更傾向于機會成本效應可能帶來的損失厭惡,認為自己如果不投入少量的購房資金,很可能面對較大的機會成本,而事實上這還是沒有尊重貝葉斯優先的一種表現。

更為重要的是心理賬戶對于投資決策的影響。心理賬戶與傳統的會計賬戶不同,其本質的特征是“非替代性”,也就是不同賬戶的金錢不能完全替代,這使人們產生“此錢非彼錢”的認知錯覺,從而導致非理性的經濟決策行為。投資者會過分夸大自己的投入資金的價值而看輕另一賬戶――收益賬戶資金的價值,因此將少量的成本資金與大量的收益資金等同了起來,造成決策偏差。心理賬戶效應同樣反映的是過分夸大的概率在成本和收益賬戶之間的聯系。

(三)意志過程中的羊群效應

意志過程主要指人的從眾心理和自我控制作用。從眾心理可以由羊群效應來描述,它是指由于對信息不充分的和缺乏了解,投資者很難對市場未來的不確定性作出合理的預期,往往是通過觀察周圍人群的行為而提取信息,在這種信息的不斷傳遞中,許多人的信息將大致相同且彼此強化,從而產生的從眾行為。在房產“拼殺”投資中,只要出現一定數量的投資者,其他猶豫不決的投資者就很有可能會跟風投資,這可能是因為他們心理上對于不投資帶來的機會成本過于看重的原因,也可能僅僅就是一種人的本性。羊群效應作用于此類投資的作用是十分巨大的。

三、結論

房產“拼殺”作為一種投資形式,并不是一種完全合乎理性經濟人假設的投資方式。除了腦的理性分析外,投資者的心理過程的對于投資的影響也是十分巨大的。啟發式偏差、心理賬戶效應等行為經濟學基本概念對于解釋此類問題是有很大的說服力的,而通過行為經濟學的視角來研究投資行為,也正在逐漸成為經濟學的一個重要研究方法。

參考文獻:

[1]董志勇.行為經濟學[M].北京大學出版社,2005,11

篇(2)

[關鍵字]房地產　投機性需求　限期過戶　調控措施

一　購買房產的六種心態

現實世界購房隊伍共有六種心態。第一種，自用為主的心態，年輕小伙、大姑娘結婚前的購房大多屬于此類，結婚必須有房，租房結婚感覺不是自己的家，買房就是為了結婚，幾乎沒有出租、出售的想法。第二種，投資為主的心態，年歲已高者購房大多屬于此類，投資股票感覺風險太大，興辦企業自己的體力、精力不允許，購買房產――出租他人可以獲得穩定租金，既可以保障自己養老，同時能給孩子留下一筆財產。第三種；自用、出租的心態，父母親在孩子十幾歲時的購房屬于此類，在孩子談婚論嫁前出租他人收取租金，到了孩子談婚論嫁時停止出租也不出售供孩子結婚之用。第四種；自用、出租、出售都行的心態，房價短期內大幅上漲則出售，租金較大則出租，租金太低就空放著，出售、出租、空放著留給自用都行，反正買房比把錢存在銀行要強，富得流油的人好多購房屬于此類。第五種，出租、出售的心態，購房沒打算自己使用，房價大幅上漲則出售，否則出租，較富裕的人購房大多屬于此類。第六種，賭一把、碰碰運氣賺取差價的心態，購房既沒打算自己使用，也沒有長期持有出租他人的想法，購房就是為了短期內賺取差價，形勢不妙就立刻出售。

六種心態由三種需求組合、組成：第一種，自用性需求；第二種，投資性需求，購后出租他人收取租金；第三種，投機性需求，賺取差價。

二　房地產復蘇、繁榮、衰退、蕭條的運行規律

當房地產業經過一定時期的蕭條，預期房價不會再跌時，自用性需求率先入市，房產成交數量逐漸增加，價格逐步上漲。預期房價會繼續上漲，一部分自用性需求提前購房，投資性購房和投機性購房逐漸加大購買量，致使房地產業一片繁榮景象。投機和投資進一步加大購買量，成交量嚴重大于實際剛性需求，房產價格高于價值，形成泡沫。價值中軸線的回拉作用終究會使房地產業出現拐點并走向衰退和蕭條。預期房價下跌時，投機性需求由買方變成賣方，房價下降，成交數量減少。預期房價會繼續下降，一部分自用性需求推后購房，投資性房產和投機性房產逐漸加大拋售量，致使房地產的衰退進一步擴大，成交量嚴重小于實際剛性需求，價格低于價值，形成蕭條。價值中軸線的回拉作用慢慢會使房地產升溫并走向復蘇和繁榮。如此就形成復蘇――繁榮――衰退――蕭條的房地產周期。

房地產繁榮時期超出實際剛性需求的成交數量，必然要經過蕭條時期成交量小于剛性需求來修復。繁榮時間越長，蕭條時間相應也會越長；繁榮時期的成交量越大，蕭條時期的成交量會相應越小。房產成交數量長期統計之和等于實際剛性需求總量，房產成交數量圍繞實際剛性需求上下波動是房地產業的內在規律，剛性需求是房地產業的內在中軸線。

投機性需求助漲了繁榮時期的泡沫，助跌了蕭條時期的冷清，使繁榮、蕭條時期房價、成交量嚴重偏離房產價值和剛性需求。徹底杜絕、打死投機性需求，只有自用性和投資性需求的房地產市場，房價、成交量偏離房產價值和剛性需求的偏離度會較小。偏離度較小要好于大幅度偏離，應該對投機性購房嚴格控制甚至徹底杜絕。

三　投機性需求的特點及限期過戶的調控措施

投機性購房來去匆匆，并不戀戰，賺一把后快速撤離。來去匆匆，速戰速決，這是投機性購房的顯著特點，同時也是其致命軟肋所在。“二手房的房產過戶手續，至少在原房產證填發日期18年之后才可辦理”的措施，可切中要害，能有效打擊投機行為。緣由很簡單：間隔時間不滿18年不能過戶，在18年間隔期滿之前，二手房的購買人因為擔心售房人突然某一天可能反悔――雙方發生糾紛――不能順利過戶，所以不會輕易購買。買方不買就意味著賣方難賣，二手房很難售出就意味著人們投機性購房的熱情很低。二手房在間隔期滿18年之前很難售出，直接決定個人、企業投機性購房的想法和動力很低很低，接近為零。如此，投機性購房幾乎為零，房地產市場只有自用性和投資性需求，會使成交量圍繞剛性需求小幅波動，房價圍繞房產價值中軸線上下小幅波動。

“二手房的房產過戶手續，至少在原房產證填發日期18年之后才可辦理。”的措施，還需要以下兩項配套措施，才能確保不留空子，真正發揮效力，否則針尖大小的空子會形成足球球門大的窟窿。

第一，需增補“房產登記部門，違反‘18年期限’辦理二手房產買賣過戶手續，會得到相應處罰”的條款。必須配套嚴厲的條款，才能真正震懾房產登記部門工作人員，使其不敢收受賄賂――違規、違法辦理二手房產買賣過戶手續。

第二，企業進入破產程序、人們由于工作調動居家搬遷、房產繼承以及離婚，需要出售、辦理二手房產過戶手續，不受“18年期限”的限制，但需要相關單位出具書面證明。為了防止虛假證明滿天飛，需要配套類似上述措施的條款。

篇(3)

經過十多年的發展，如今的智能家居行業已逐步完善了產品的高定位、單一化，以及服務體系的不健全等問題。智能家居行業的數字化、網絡化、集成化的發展趨勢越來越明顯，發展程度也越來越高，其產品明顯的體現出人性化、生活化、簡單化等特點。另一方面，整個行業的發展模式也越來越成熟，不管是模式，合作模式還是直接面向終端客戶進行銷售，各大商家都在謀求自身發展的同時，推動了整個智能家居行業的發展。相信，隨著2008年奧運會的到來，智能家居行業的發展道路將會越來越寬廣。

當今社會，隨著科技的迅速發展，人們對高品質生活的追求越來越強烈，對生活越來越追求舒適、智能、安全。于是，智能家居應運而生，自從80年代初期，在發達的歐美、日本等國家開始流行，90年代初期，逐步在東南亞、港澳臺地區廣泛流行，90年代中期，開始在中國出現智能小區，90年代末，智能小區、智能化樓宇等智能化小區開始迅猛發展，同時針對每個家庭的智能家居產品開始出現，智能生活已成為時展不可阻擋的新潮流，智能家居市場巨大，商機無限，誰能捷足先登，誰就先占領市場份額。根據建設部科技委智能建筑技術開發推廣中心最近的報告稱，我國智能建筑市場有著巨大的市場潛力。據統計，目前智能建筑的投資約占建筑總投資的5%至8%，在未來幾年可達到10%以上。

其中，住宅小區智能化系統投資平均為每平方米60元左右。報告預測，“十五”期間，全國城鄉住宅累計竣工面積將達57億平方米，如按城鎮住宅竣工計劃的半數實現智能化計算，“十五”期間用于智能化系統的投資就達810億元，作為智能建筑市場主力的智能住宅小區發展前景可觀。

美國權威市場調查機構Pearl Research聯合對該市場進行了深入的調查，調查研究表明：到2005年初，智能信息家電硬件產品的費用占據了網絡化家庭建設費用的85.14%，其價值約為4100億美元，其余是軟件和技術服務支持所花費的費用。目前在歐洲國家，德國約有37.68%、瑞典和英國約有36.54%、法國和意大利約有34.5%的家庭已經使用上部分智能化家居的產品。在亞洲地區，日本約有27.31%、韓國約有25.84%、中國約有4.45%的家庭具備一定的智能化家居設備。

隨著我國3111工程的推進，創建平安城市和建設和諧社會的深入，無疑會對智能社區的發展起到催化劑的作用。據相關資料統計顯示，未來5年中國的智能化小區將以30%的速度增長，預計到2010年我國大中城市中的60％住宅要實現智能化。所以，如何更快、更好的營銷這個巨大市場是擺在每一個智能家居營銷商面前的最大的課題。據目前全國各智能家居營銷商的成功營銷模式，現總結為如下十大成功營銷模式：

一、房產合作

房產合作營銷方式又分為：精裝修房產項目合作、樣品房項目合作、樓盤交房定時展示合作三大營銷方式：

精裝修房產項目合作

主要是指針對那些比較高檔的精裝修房產項目，把智能家居這一塊納入房產預算中，這樣對房產商來說，既可以讓智能家居成為樓盤的一個很好的“賣點”，又是一個贏利點，這種銷售方式，一般要在房產立項預算前進行。

銷售模式的特點：利潤最豐厚、影響面大、但投資額大、工期長、資金回收時間比較長。

貨款結算方式：跟房產商分期結算貨款。

樣品房項目合作

主要在房產樓盤造樣板房時，跟房產商合作，作為樣板房的一部分，這樣對房產商來說，既是一個宣傳點，又是一個贏利點，這種銷售方式一般在房產打樁時，就要立即考慮跟房產商的樣板房合作事宜。

銷售模式的特點：成交率高、影響面大、利潤豐厚、資金回收快。

貨款結算方式：跟房產商成交單數定額分享利潤或比例分享利潤，直接跟戶主結算貨款。

樓盤交房定點展示合作

主要在樓盤準備交房給戶主時，入住樓盤兩至三個月，在樓盤處懸掛展板等展示品，設點展示，演示智能家居，因這段時間為裝修高峰期。對房產商來說這是一個贏利點。

銷售模式的特點：成交率高、成交期最短、最直接的接觸戶主的方式，貨款可以立刻收到，是最實用、最有效、最直接、最經濟的銷售方式。

貨款結算方式：跟房產商可以交場地費、月租費；跟戶主是直接結算貨款。

二、裝修合作（讓別人為您推銷產品的最佳方法）

跟各裝修公司合作，利潤共享，由商來負責安裝及售后服務，對各裝修公司設計人員進行集中培訓，由裝修公司來負責產品推薦。

銷售模式的特點：銷售面最廣、銷售效果比較快、比較經濟快速的銷售方式，資金回收比較快。

貨款結算方式：跟裝修公司分享利潤；跟戶主直接結算貨款。

跟裝修公司合作應注意以下幾個要點：

1. 利潤分配

一定要把更多的利潤點讓給裝修公司，這樣裝修公司才有更大的熱情去推薦產品，一般宜在分享20%以上的利潤點。

2. 智能設計培訓

一定要對裝修公司的設計人員進行集中培訓，培訓2.4G T-bus智能控制系統的特點、銷售技巧及2.4G T-bus智能控制系統配置方案等。一定要非常清楚，想方設法讓裝修設計人員培訓成您產品的推銷員。

3. 尋找更多的裝修公司

如果尋找到更多的裝修合作伙伴，培訓更多的智能家居設計師，每天都有這么多人為您推銷智能家居產品，這是最重要和省力的銷售方式。

三、系統集成商合作（最佳的合作是更大成功的前提）

尋找裝修相關類合作商，分享利潤，共同推銷智能家居產品，主要是一些安防產品銷售商、建材銷售商、電子產品銷售商、電器燈具銷售商、弱電總包等，對它們來說，智能家居產品既是一個配套銷售的產品，又是一個利潤點，所以，會比較樂意去經銷和。這種銷售方式的合作跟裝修公司合作有點類似。其合作方式可以參考跟裝修公司的合作方案。

銷售模式的特點：銷售面最廣、銷售效果比較快、比較經濟快速的銷售方式，資金回收比較快。

貨款結算方式：跟系統集成商分享利潤；跟戶主直接結算貨款。

四、設立下一級經銷商（分享賺錢的方法，才能獲得更多的財富）

通過做地方性的招商廣告來尋找下一級及經銷商，分享智能家居的樂趣與投資商機，一定要做到統一的政策。

五、專業市場設點（把鋼用在刀刃上，才能事半功倍）

通過在專業市場設點來宣傳和銷售智能家居產品，例如大型建材市場、燈具電器市場、專業電子市場、安防市場等，因為到這些地方來的客戶大部分都是裝修戶，所以，都是準客戶。

銷售模式的特點：成交率比較高、客戶群比較集中、成交速度比較快、資金回收比較快、是比較經濟而且穩定的銷售方式。

貨款結算方式：跟戶主直接結算貨款。

六、智能家居專賣店（最親切的服務、最專業的品牌效應）

通過設立專業的智能家居形象店，一方面來銷售智能家居產品，另一方面也是無形的最大面積的推廣智能生活的理念，讓智能家居產品真正貼近老百姓的生活。

銷售模式的特點：影響面比較大、是比較穩健、經濟的銷售模式，能比較直接、親切的接觸戶主，資金回收快。

貨款結算方式：跟戶主直接結算貨款。

七、超市式銷售（貼近生活、貼近百姓，讓智能走進千家萬戶）

通過超市等開鋪式銷售門面，來大量銷售產品，當然，這種方式主要用在產品比較成熟期時，但在初期，可以通過展板演示和促銷員講解，來達到宣傳和更直接、更大范圍的讓普通老百姓接受智能家居生活方式。

銷售模式的特點：影響面較廣、宣傳效果較好、適合于投資不是很大的中型超市做促銷，效果比較長久、真正能深入人心、貼近百姓生活。

貨款結算方式：跟超市定期結算；跟戶主直接結算。

八、特殊戰略合作模式

通過在當地找一些跟政府有關系的人建立特殊戰略合作伙伴，主要是承接一些市政工程。目的是建立一些形象工程來打開市場，提升品牌效果，建立知名度。

銷售模式的特點：成交率高、影響面大、利潤豐厚、影響面大、但投資額大、工期長、資金回收時間比較長。

貨款結算方式：跟政府直接結算。

九、設計院合作模式

通過選擇在本地排名前幾位的設計院合作，找到該設計院的水電設計團隊合作，一定要對水電設計團隊的設計人員進行集中培訓，培訓2.4G T-bus智能控制系統的特點、銷售技巧及2.4G T-bus智能控制系統配置方案等。一定要非常清楚，想方設法讓水電設計團隊的設計人員培訓成為您公司的直接面對客戶的一線專業設計人員。

銷售模式的特點：成交率比較高、客戶群比較集中、成交速度比較快、資金回收比較快、是比較經濟而且穩定的銷售方式。

貨款結算方式：跟客戶直接結算貨款。

十、項目合作模式

通過選擇在本地排名前幾位的弱電總包合作，成為弱電總包的產品供應商，一起開發大型的項目。

篇(4)

關鍵詞：房產稅；房價；房租

2011年1月28日，一直處在預期中的房產稅政策終于落地，并且同時在上海和重慶兩地以不同的方式宣布開征，這標志著我國房產稅征收正式拉開了帷幕。房產稅的出臺寄予了全國上下對房價下跌的殷切厚望，但是房產稅的試點以及在以后的全面開征是否能真正使得一路看漲的房價趨穩或者下降，專家學者都有自己的看法，圍繞房產稅的討論也由此展開。

一、房產稅對房價影響的現有理論（觀點）

近幾年來，針對房產稅對房價影響的研究，大致可歸納為五種觀點。

1、 房產稅將推高房價

Simon（1943）和Netzer（1966）提出了房產稅與房價關系理論的“傳統觀點”。他們假設整個國家的資本回報率固定、資本自由流動，從而資本不承擔任何稅負，房產稅完全由購房者獨自承擔，從而導致高房價。

2、房產稅難以抑制房價上漲

持該觀點的學者從三個角度論證了在房產稅制度下，房價仍將上漲。

（1）供求失衡論

鄭龍佳（2006）認為，房價的上漲是各種因素共振的結果，而剛性需求則是房價上漲的根本原因，僅僅依靠對個人保有住房開征一道房產稅就試圖抑制甚至逆轉房價連年增長的趨勢，無異于天方夜譚。而賈祖國（2013）從供給角度進行分析，并得出結論：要解決目前大城市商品房價格不斷上漲的問題，最關鍵的還是大幅增加土地供應，尤其是普通商品房以及保障房的供應。在張健銘（2011）看來，房產稅改革只是目前房地產市場宏觀調控組合拳中的一個動作，只有從供需關系這個根上著手，有效打擊房地產市場上的投機行為，才能平穩房價。

再如徐寧、吳福象（2012），從房地產市場供求的穩定性角度出發，運用了帕斯奎爾-惠頓四象限模型嵌入到動態蛛網模型，評估了房產稅試點對房地產市場的影響。研究結果表明，房產稅試點雖然一定程度上起到了穩定房價作用，但不能從根本上扭轉房價的正向發散趨勢，原因是過低的稅率加之住宅需求曲線的正斜率導致房價收斂的周期延長。

（2）投資推動論

根據中國的國情和房地產行業的現狀，王晨曦，汪馳，胡燕玲（2012）認為，目前，征稅方案本身和房地產相關配套政策還不完善，它還不能成為政府調控房價的有力政策。中國的股市由于制度原因始終無法吸引大多數投資者，而其它的投資渠道又有限，所以房地產安全且收益高的特點，就使得房產稅在中國難以抑制房價。

3、房產稅會使房價下跌

抑制房價的觀點在國內大體有兩種邏輯：第一種邏輯認為，我國房價偏高的原因是當前土地政策導致房屋土地的70年租金包含在住房成本當中，最終開發商將這部分成本間接轉嫁給了購房者，因此高房價是高成本所推動的。房產稅改革后，土地政策獲得的出讓金收入會歸并到房產稅中逐年實現，于是房產稅改革會導致一次性進入住房價格中的土地出讓金演化成為70年的稅收收入，顯然這種做法會導致當前住房成本的大幅度下降，進一步形成住房的降價效應。

第二種邏輯是根據短期和長期的供求關系來分析房產稅對房價的作用。李彬（2010）認為，消費性需求只隨著租金的變化而變化，房產稅的開征不會對其造成直接影響，但會使投資（投機）性需求減少。由于房地產開發周期長，所以在短期房地產市場的供給量相對穩定。但由于房產稅的出臺，房地產的潛在投資收益率相對于其他投資標的而言，其收益下降而風險上升，這將導致資金從房產投資市場流出轉投其他資產市場，從而住房的供給量增加。根據短期內需求與供給變動的動態均衡分析，開征房產稅后，閑置房產的持有成本增加，房產投資者為轉嫁稅負，將盡量減少房產閑置時間，這將使房產租賃市場供給增加，租金下降。租金下降所產生的替代效應使部分原打算自置房產的消費性投資者暫緩或放棄購房計劃，繼續通過租賃方式解決住房問題，消費性住房需求下降。因此，短期內房產稅出臺將使房產的消費性與投資性需求同時下降且供給增加，這將使房價下降。

而對于長期而言，長期房地產供給取決于土地供給，土地作為稀缺資源，其供給權掌握在政府手中，與房價并無必然關系，但房產稅使房產長期需求下降且回歸居住本質，改變了需求結構。因此，長期看房產稅不僅使房價下降，供給結構也將發生相應轉變。

在國外，由Mieszkowski（1972）提出了房產稅對房價影響的“新觀點”，他認為，傳統觀點的局部均衡分析是高度誤導的。一方面，傳統觀點忽視了所有轄區均有房產稅；另一方面，房產稅不僅影響住房資本配置，而且影響非住房資本配置。為此，他們假定整個經濟包含高稅區和低稅區兩類，資本由高稅區向低稅區流動，并導致資本的錯誤配置，產生了“利潤稅效應”和“流轉稅效應”。而Case和Grant（1991）模擬發現，房產稅的流轉稅效應非常顯著，房產稅將會使房價下降。

4、房產稅對房價影響不大

在呂立新（2010）看來，房產稅對抑制購房需求會起到一定作用，但是作為一個稅種，不能把它看成調控房價的利器，其實它對房價的抑制作用還是有限的。中國社科院財貿所高培勇認為，房價等于成本、利潤和稅金的總和，房產稅只對稅金部分進行調節，故而對房價的影響作用不大。

國外學者對于該觀點也有自己的理論。Hamulton（1975）提出了“受益觀點”，且將其逐步發展。他們假定消費者可自由流動，不同轄區為爭奪消費者在房產稅和公共服務上展開競爭。在上述假定下，每個轄區內消費者所支付的房產稅相同，地方公共服務完全由房產稅來提供，房產稅和公共服務未資本化為住房價值。據此，他們認為房產稅僅是受益稅，僅影響地方公共支出，不影響住房價值和資源配置。

5、房產稅會使房價短期下跌長期上漲

對于以上三種主流觀點，南昌大學MPA聯合課題組（2011）提出了獨到的見解，他們認為房產稅短期具有心理威懾作用，但從長期來看并不能扭轉房價上漲的趨勢，反倒會推高房價、房租。房產稅的開征，短期內對市場無疑是利空，持房者將會對成本和收益進行審慎權衡，一部分炒房者將會被迫拋售房源，這將增加市場供應，從而供大于求使得房價下跌。另外，房產稅將會減少樓市的投機和非理性成分，逐漸擠出房地產市場的價格泡沫，使市場更多地回歸到由自主性需求、改善性需求決定的軌道上來。但從長期來看，中國很多一二線城市的工業化和城鎮化進程不斷加快，商品房的剛性需求依然很大，開征房產稅對房價中期上漲的趨勢不會造成太大影響。從抑制房價的角度講，房產稅的作用將不會是長期的，開征房產稅，只是增加房屋保有環節的成本，調整樓市供求結構。

二、對現有理論（觀點）的評述

針對房產稅對房價影響這一問題，有著五種完全不同的觀點，究其原因在于各個學者研究的角度、方法不同。有些學者從供求關系的角度分析，還有的從投資回報率、房價構成、稅負的流轉效應等視角進行解讀，再加上影響房價的因素眾多且環環相扣，所以從不同的切入點入手得出的結論也不盡相同。

對于第一種觀點――房產稅與房價關系理論的“傳統觀點”，在當時的那個年代具有一定的借鑒作用，但對于當今的中國而言我認為不太適用。第一，房產稅不一定完全由消費者承擔，轉嫁的程度需要取決于需求彈性的大小。第二，該觀點的假設與現實還存在相當大的差距，比如對資本回報固定、資本不承擔任何稅負的假設存在一定的問題。

再來看“房產稅難以抑制房價上漲”這一觀點。首先是供求失衡論，價格變動分析的最本質原因就是供給與需求的改變，從而使得均衡點移動。不過在他們的分析框架中沒有把房租市場考慮進去，房租市場與住房交易市場之間存在著聯動關系，兩者相互影響，所以忽略了這一重要因素會使得最終結論與實際之間出現偏差。其次是投資推動論，不可否認在過去10多年中，投資及投機性需要在一定程度上推高了房價，但在限購令、房產稅等各項政策下，這一需求已經被嚴重壓縮，剩下的只有改善性需求和剛性需求，所以我對這一論點持懷疑態度。

第三種觀點認為房產稅會使房價下跌。國內的第一種邏輯有一定的道理，將當前的房價進行分解，可以發現地價占的比重相當大，如果房產稅能夠在一定程度上取代地價，能提供地方財政一筆可觀的收入，那么房價必然會下降。但是就目前的政策來看，房產稅占地方財政收入的比重較低，例如重慶在房產稅試點的第一年里房產稅收入才1億元，可謂杯水車薪。另外，根據當前重慶的房產稅細則，房產稅的收入要投入到保障房的建設中，那么指望房產稅能夠撼動土地財政的期望恐怕就要落空了。

第二種邏輯運用了供求分析的方法，我個人認為此觀點在房產稅背景下對供給和需求變動情況的分析比較合理，但是對房租影響的分析思路不敢茍同。其分析的邏輯為“開征房產稅后，閑置房產持有成本增大，房產投資者為轉嫁稅負，將盡量減少房產閑置時間，這將使房產租賃市場供給增加，租金下降”。而實際上一二線城市房產的空置率并不高，開征房產稅后，房產持有者的成本增加，使得供給曲線向左上方移動，最后的結果是供給減小而租金上升。

對于國外學者提出的的房產稅對房價影響的“新觀點”，其核心思想是資本會從高稅區流向低稅區，在國外有一定的實際意義。但對中國而言，東西部貧富差距比較大，東部一線城市對住房的需求遠遠大于二三線城市的需求，這時候稅率對資本流動的影響力會大打折扣，所以流轉稅效應不會很明顯。

第四種觀點從房價構成的角度入手，分析稅金變動對房價的影響。我個人認為，房價等于成本、利潤和稅金的總和顯示的是房價的合理估值，但是當市場上供大于求或者供不應求時，房屋的價格就會偏離價值，而中國現在的情況就處在偏離的軌道上，房價存在一定的泡沫，所以該公式可能不適用。

最后，我個人更偏向于第五種觀點，房產稅對短期的影響遠遠大于長期的影響，這使得短期房價下跌但長期依然上漲。在短期，房產稅的出臺具有一定的心理威懾作用，在增大供給的同時又有效地降低了投資和投機性需求，使得房價下跌。但對于長期而言，中國的樓市依舊是供不應求的局面，如果不能有效地增加供給，那么房價上漲的趨勢就很難改變。（作者單位：浙江財經大學經濟與國際貿易學院）

參考文獻：

[1]鄭龍佳. 對滬渝兩地試行房產稅改革的思考[J]. 財稅論壇， 2013（2）.

[2]賈祖國. 房產稅對房地產價格的影響[J]. 觀察思考， 2013（1）.

[3]張健銘. 指望房產稅降房價是一廂情愿[J]. 決策探索， 2011（3）.

[4]南昌大學MPA中心聯合課題組. 房產稅對平抑房價的效應研究[J]. 熱點關注， 2011（5）.

[5]Netzer，D.，Economics of the Property Tax，1966，Washington：Brookings Institute.

篇(5)

拉動海外房產的三駕馬車

去年，華人首富李嘉誠持續變賣國內地產業務，頻頻投資歐洲市場的行為，令國內輿論一片嘩然。事實證明，隨著中國經濟增速的放緩，越來越多的國內投資者將目光投向了海外房地產市場，移民、留學、投資堪稱是拉動海外房產的三駕馬車。仔細分析其背景原因，首先，是因為受金融危機影響，歐美國家房價前幾年普遍跌幅較大，目前歐美經濟正在逐步復蘇，因此海外樓市出現了不少抄底的機會；其次，宜居養老、子女教育、跨國經商是投資者比較普遍的三大需求；最后，出于對保值及未來升值空間的信心，投資人海外置業意愿堅定，從而紛紛走出國門，成為歐美房地產市場上的新貴。

與中國相比，金融危機之后的歐洲經濟相對低迷，資產價格也較為便宜，更關鍵的是歐洲發達國家，政治環境穩定，法律有保障，經營風險較小，引得眾多世界級富豪及名企紛紛踏足歐洲樓市。而美國的房地產市場成熟完善，移民等方面的政策也吸引著諸多中國買家。“今年中國投資者海外投資總額將高于去年，甚至有望翻倍。美國、英國、葡萄牙、西班牙等國家有望受到中國資本的青睞。”萬國置地高級咨詢顧問如是說。

海外置業知多少

國外購房與國內購房之間最大區別是在土地所有權問題上。在我國，土地只能轉讓使用權，而所有權歸國家所有，使用權最長年限為70年。海外很多國家土地都為私有制，一般來說海外購置的房產都為個人永久產權，基本無年限限制，也有極個別地區的房地有產權年限，但年限也都為90年以上。因此，投資海外房產時，房產的質量好壞也許并不是最重要的，房產所占土地的升值前景和投資價值才是更關鍵的問題。

房價走勢

在購置海外房產前，一定要對當地的房價走勢作一次全面的了解，只有選擇處于上升期的房產才會獲得理想的回報。在投資海外房產前，當然不能完全聽信一些公司的一面之詞，其中難免有失偏頗甚至存在夸大隱瞞現象，投資者一定要提前做好準備工作，要對即將選擇投資地區的人文環境、社會動態、相關政策以及經濟發展狀況有所掌握。

匯率風險

這是目前多數海外置業者最看重的問題。房產貸款的期限一般都比較長，其間利率的升降對買房者會造成較大的影響，因此最好是選擇貨幣匯率相對穩定的國家進行投資。

關于稅費

海外置業者投資前必須要對房產交易時產生的稅費清晰地掌握，衡量稅費成本是否可以承擔，對將來的居住或收益有無影響。海外與房產有關的稅賦主要有契稅、土地稅、印花稅以及增值稅，其中需要說明的是，契稅只是部分國家征收，如泰國、馬來西亞等國家，征收標準為房價的1.5%左右。歐美國家主要征收土地稅，這種稅賦是每年征收一次。當然，也有部分地區是沒有稅收或者稅收極低的。

特別需要提醒海外置業者的是，一定要在充分調查和考量之后再作投資，尤其要注意開發商的品牌和實力、房產的地理位置、項目配套程度以及當地文化背景等各方面因素。在購房過程中，最好聘請專業的中介機構和律師。普通購房者對投資地的貸款政策很難吃透，因此聘請專業機構和人士可以增強交易的安全性。同時還要做好對東西方文化差異的理解和心理準備，另外，選擇哪種適合自己投資的管理物業也都是投資者需要仔細考慮并詳細了解的問題。

目前，海外房地產市場可謂是百花爭艷，各有所長，投資者比較青睞的美國、英國、法國、希臘、西班牙、葡萄牙等地由于大環境的理想以及政策上的優勢，吸引著廣大置業者。海外購房，對投資者來說挑戰多多，實地考察和綜合分析必不可少，下面就讓我們來看看這些充滿魅力的國度。

美國 定居的理想國度

優勢 / 經濟、文化發達，體制相對健全，生活方式眾多，房屋有永久產權，后代可以繼承。

安全城市 / 紐約的犯罪率在美國25座城市里排名最低。

教育資源 / 紐約市教育局管理的公立教育體系，其規模在全美首屈一指，還有著名的哥倫比亞大學、紐約大學等私立學校。

英國 古老的文化 開放的市場

優勢 / 經濟穩定，文化悠久，在英國購買房產，房產歸本人所有，而且產權通常是永久性的。英國具有一整套完善且備受尊重的法律體系能夠充分保障業主的利益。

安全城市 / 倫敦，是全球頂尖的金融中心之一，在商業、交通、文化、教育、就業、醫療等各個方面都相當發達。

有利政策 / 英國政府對海外買家持有英國房產及其轉售均不設限制，也不限制海外買家申請房貸。英國目前的稅收政策不對買家征收資本利得稅，此外，根據具體情況，還有多項稅收減免的優惠政策，是投資者公認的“避風港”。

法國 浪漫與福利并重

優勢 / 購買某些項目，可免費申請獲得全家法國非盈利性居留卡，享受法國完善的福利待遇。

安全城市 / 巴黎，是歐洲綠化最好與最適合人類居住的城市之一，繁華而美麗。

福利待遇 / 法國的各種福利制度多如牛毛，大致有400多種，為全球福利最多的國家。法國社會福利的特點是不論國籍，只要在法國有合法居留身份，就可享受。國民教育、醫療免費。

希臘 移民去看好風光

優勢 / 投資少，購買25萬歐元以上房產即可申請全家移民，購買房產獲得永久產權，出租收益穩定，無雙重征稅，消費水平低于歐洲其他國家。

安全城市 / 雅典，三面環山，一面傍海，西南距愛琴海法利龍灣8公里，至今仍保留了很多歷史遺跡和大量的藝術作品。

移民特色 / 一人申請，全家移民，享受當地福利，無移民監，無任何居住要求，需解釋商業背景及資金來源，無學歷和語言要求，子女在當地上學滿六年即可入籍。

葡萄牙 靈活自由的居住

優勢 / 葡萄牙國家統一、政局穩定、治安良好、人民友善包容，同時食品安全、空氣清新、氣候宜人，優美的海灘與歷史古跡也使得它成為世界知名的度假勝地。投資50萬歐元購買房產即可移民，拿到歐盟移民身份，也可得到一套永久產權的房子。

安全城市 / 里斯本，是葡萄牙的政治、經濟、文化、教育中心，也是葡萄牙最大的海港。里斯本是葡萄牙乃至歐洲最富庶的地區，這個地區的人均GDP遠高于歐盟平均人均GDP的水平，其西部大西洋沿岸的美麗的海濱浴場，亦是歐洲著名的旅游城市，每年接待游客超過100萬人次。

居住要求 / 取得臨時居留簽證后第一年需要累計居住7天，接下來的每兩年累計居住14天即可，居住時間可自己掌控，身份靈活自主，不需要放棄國內的事業和生活。

西班牙 盡顯皇家風范

優勢 / 西班牙的制造業和旅游業都十分發達，此外，它還是文藝復興時代歐洲最強大的國家，為世界帶來巨大影響。置業申請門檻低，不需要解釋商業背景和資金來源，無年齡要求，無外語要求，無資產要求，整體流程只需4～6個月。

安全城市 / 馬德里，是歐洲著名的歷史名城，同時也是西班牙的商業中心和“總部經濟”中心。馬德里歷史文化遺跡豐富，現代旅游設施齊全，可盡情瀏覽古跡、世界知名的博物館以及享受夜生活。

投資特點 / 房產堅挺，投資房產風險低，房產可出租，取得永居身份后即可自由出售。一人辦理，全家獲身份，全球免簽國排名保持世界前5，免簽170個國家及地區，包括英國、美國、日本、新西蘭等熱門國家。

購房小貼士

1.簽證問題

簽證問題主要體現在海外看房及買房后移民的問題上，簽證問題相對于其他問題，是完全可以忽略的問題，因為如果您找的海外房產經銷商背景夠硬，那么這些問題他們都能輕松幫您搞定。有句老話說得好，錢能解決的問題，都不是問題。

2.商的資質問題

記者從國內的海外地產一級商――萬國置地了解到，目前國內經營海外地產的公司基本上都是公司，因此選擇一級公司至關重要，一方面，一級公司的房源更多，更便于進行專業性的挑選，另一方面，一級公司的房價公道，像萬國置地在售房源的價格，就始終保持與國外當地價格一致，并且保證如果有溢價行為，雙倍返還差價。

3.物業維護和管理

物業維護和管理對于房地產投資保值、增值起著重要作用。在國內購買房產時候的商是非常重要的，例如萬國置地就擁有白金客服體系，保證5年內房產的質量，并提供金牌關鍵服務，買房后一切質量問題以及房屋租售問題，都能輕松搞定。

紐約 聯排別墅

價格 / 152469500元

面積 / 560平方米

來源 / 北京蘇富比國際房地產提供

推薦理由 / 這一獨一無二的聯排別墅坐落在紐約第五大道和格林威治村的黃金海岸，無論是去Village、SoHo，還是Chelsea 都十分便利。

踏上樓梯間，一個寬敞精美的雙客廳展現在您面前，約7.6米寬，3.7米的層高，并附有一對壁爐，陽光從寬大的窗戶灑向整個起居室，令室內通透明亮。南邊的私家花園可以滿足您任何娛樂與休閑的需要，同在花園層的大型Boffi廚房以及早餐區，可享受室外用餐的極致體驗。三樓是三個臥室、私人衣櫥和兩個浴室。四樓是主臥套房，擁有奢華浴室、多個走入式衣櫥和廣闊的朝南露臺。5樓是一個類似躍層的可支配空間。全屋共有七個壁爐，豪華典雅，精致生活。

倫敦 羅馬公寓

價格 / 350萬英鎊

面積 / 168～204平方米三居 期房

來源 / 萬國置地提供

推薦理由 / 項目位于老牌大都會――倫敦，這里是通往歐洲的黃金大門。該項目無論作為投資型、景觀型、定居型、學區型房產均十分適合，特別值得一提的是，如果您的孩子是倫敦當地居民，那么每年可省下學費15萬元人民幣。

馬德里 馬德里塔

價格 / 面議

面積 / 87～248平方米一至三居 期房

來源 / 萬國置地提供

推薦理由 / 項目位于西班牙首都馬德里地標西班牙廣場旁，周邊配套齊全，劇院、電影院、博物館、餐館和咖啡館應有盡有，讓您和家人可以享受豪華、舒適、安全的居住體驗。另外，所有住房均可以自如控制溫度、照明、百葉窗，安全中心大樓24小時與每個住房連接，保障您的安全，而且所有的裝修材料包裝質量，絕對一流。

雅典市中心 綠棟

價格 / 24萬歐元

面積 / 53～72平方米一至四居

篇(6)

【關鍵詞】小戶型；投資決策；價值指數法；投資回報率

2012年2月底、3月初，北京租賃市場部分熱點區域的小戶型出現了“閃成交”現象，許多新房源剛剛貼出，便被以戶主提出的租金成交，這一現象再一次將小戶型公寓推向了房產市場的風口浪尖。小戶型的發展也不過這兩三年的事，小戶型的崛起使它成為了投資者關注的焦點，我們不必去探討它為我們帶來了什么，它的出現必然有它存在的意義，而現在這種意義更多的體現在投資上面，怎樣獲得更高的投資回報？怎樣的小戶型更具有發展潛力？作為投資者這些問題在目前更具有實際意義[1]。

目前為止，由于小戶型需求的持續升溫，對小戶型的投資決策多停留在定性分析階段，并且與房產投資大為趨于雷同。區別于其他房型，小戶型是因為當下房產市場房價居高不下應運而成的產物。本文選取典型案例，利用價值指數法以及房產行業投資回報率的計算方法，綜合考慮了小戶型投資中需要注意的多個因素進行定量分析，便于幫助投資者針對小戶型進行投資決策。

1.小戶型的界定

1.1 小戶型的概念

對于小戶型的概念，目前沒有一個嚴格規范的說法，但業內人士比較認可的一種說法是，一居室銷售面積在60平方米以下，二居室銷售面積在80平方米以下，三居室銷售面積在100平方米以下的房屋。市場需求量大的小戶型一般具有以下特點，建筑面積最小可至20平方米，大則不過80-100平方米[2]。每個空間面積都比較小，但能滿足人們生活的基本需求。

1.2 小戶型與其它房型的區別

目前，隨著人均GDP的穩步增長，眾多購房者依然認為房地產的價格頗為偏高，這使有意愿購房的消費者望而怯步。目前中高收入購房者大都想在市中心購房，但由于房價過高購買后會給自身帶來沉重的經濟負擔，若選擇遠城區則對日常生活與工作有一定影響。小戶型的出現逐步讓更多的消費者接受而去購買。

小戶型區別與其它房型，將自己的市場的定位設定為中青年購房者，原因如下：（1）小戶型造成經濟負擔小生活壓力低，目前大部分買房者都是以貸款方式購買，選擇小戶型不僅總價低、首付低，月供也低。（2）購買小戶型的用戶若該房日后無法滿足家庭的需求能讓購房者更快的換房。（3）小戶型裝修比其他房型更省錢更節約時間，但裝修缺乏靈活性。（4）目前大多中青年約為兩口之家或三口之家，購買其他大戶型入住后往往造成空間過大。

2.小戶型在房產市場崛起的原因

在買賣市場，小戶型由于其總價低的特點，成為了年輕人熱捧的房型；在租賃市場，很多購房者都把它當作一個過度的居住場所，而更多的是以租賃為目的的投資者[3]。

投資者普遍看好小戶型的高回報率。以北京的劉先生為例：2010年3月劉先生在東亞三環中心買了4套房，一共花費了100多萬，可以分期付款：首付30萬，9月份之前再交30萬，明年3月交房前再交幾十萬，這樣一次不用占用太多資金，但今后再轉手小戶型肯定比大戶型好賣。其中60萬是劉先生的存款，其余均來自銀行貸款，而首付30萬在別的項目也就夠一套的首付。加上東亞三環房源緊俏，劉先生的4套小戶型交房后都可以立即租出，租金算下來4套零居遠大于同價值的兩居和三居。我們不妨按目前零居2400元左右的月租金計算一下這筆投資的投資回報率。

計算條件：

（1）機會成本—劉先生這筆錢分批投資于股票、基金等帶來的收益，保守估計這些金融產品的投資回報率在3%左右；

（2）期房是購買尚為完工的、沒有經過驗收、沒有取得銷售許可的準房產，由于在房屋還沒有交付使用前就購買了，并且辦理了按揭貸款手續，銀行審批完貸款手續后，將購房款轉入開發商的賬戶的之日的次月即是繳納按揭月供的時候，因此劉先生的按揭款從2010年4月開始繳納；

（3）假設劉先生選擇5年共60期貸款40萬，根據銀行公布數據，5年60期購房按揭年利率為6.65%，月利率5.42%，計算得月供為7854.59元。

按照業內算法，投資回報率=（每月租金收益-按揭月供款）12/

（首期房款+期房時間內的按揭款）=（每月租金收益-按揭月供款）*12/

（首期房款+期房時間內的按揭款）=（2400*4-7854.59）*12/（300000+7854.59*11）=5.42%

已經超過轉投其他金融產品所帶來的3%的投資回報率。

業內人士分析認為，如果房產投資收益率穩定保持在5%，當數優質投資產品，目前小戶型的房產開發商一般會承諾在5-8年內給投資者固定的回報率為7%左右。小戶型被普遍認可的高回報率使其成為了投資者們爭相購買的原因。

3.影響小戶型投資決策的因素

需求的增長和房源的相對短缺造成了本文開始提到的“閃成交”現象。據業內人士分析，小戶型在未來一段時間內還有市場的需求空間，這一點判斷是基于近期市場成交數據、房價上漲帶來的購房熱得出的。這對于開發商來說是一利好消息，但對于投資者則存在著很多不穩定因素，需要仔細分析，不可盲目跟風，以免陷入投資誤區。

房產市場，歷來受很多因素的影響，比如政治因素、國家政策、自然條件、市場因素以及來自房地產開發商的原因等。小戶型作為房產市場眾多產品中的一種，自然也具有房產市場的屬性及風險，但這些風險大部分針對的是房產開發商，作為投資者更應關注的是影響自身收益的因素。不是所有購買小戶型的投資者都能像上文提到的劉先生那樣幸運，投資小戶型有許多特有的風險，比如新開盤的樓盤或者超小戶型可能一段時間內沒有租客，尤其是那些地理位置沒有優勢的小戶型，這就導致了回報時間的滯后，進而消耗投資者已投入資金的機會成本；又比如隨著更多投資者的關注，更多的開發商開始小戶型的開發，導致供遠大于求，進而造成市場萎縮；再比如由于面積的限制，小戶型的同質化極為嚴重，如果與其他房型沒有區別或優勢，極有可能出現和第一種情況一樣的沒有租客的情形；此外，由于現在是房地產行業大熱的時機，很多開發商苦于找不到空地開發新的樓盤，于是便收購以前的爛尾寫字樓進行改造，很多投資者急于購房，只簽署了收益合同，安全協議及賠償協議等都沒有簽署，交房后發生了問題也無法要求開發商賠償[4]。何況出現問題的房產實在難有升值空間。購房時需要考慮的風險還有很多，這里不一一贅述，本文在投資決策中將會對重點因素量化，進行綜合考量。

4.價值指數法和投資回報率在小戶型投資決策中的應用

4.1 方法介紹

價值指數法通過比較各個對象（或零部件）之間的功能水平位次和成本位次，尋找價值較低對象（零部件），并將其作為價值工程研究對象的一種方法，通俗的講，通過價值指數法可以得到個對象性價比的排序。

投資回報率（ROI）反映的是投資的綜合盈利能力，且由于剔除了因投資額不同而導致的利潤差異的不可比因素，因而具有橫向可比性。而這一評價指標的不足之處是缺乏全局觀念，當一個項目的投資回報率低于某投資中心的投資回報率而高于整個企業的投資回報率時，雖然企業希望接受這個投資項目，但該投資中心可能拒絕它；當一個投資項目的投資回報率高于該投資中心的投資回報率而低于整個企業的投資回報率時，該投資中心可能只考慮自己的利益而接受它，而不顧企業整體利益是否受到損害，因此就有必要進行投資組合分析。

4.2 投資決策實例

選擇小戶型，無論是自住還是投資，都要首先考慮到交通的便捷性優先、生活設施配套成熟度，在戶型設計上宜比較方正，使得空間更加容易利用和改造，做到“麻雀雖小，五臟俱全”，為了保證投資回報率，價格的合理性也是投資者需要考慮的因素。下面具體以張女士打算在大連市投資的三處小戶型房產為例，利用價值指數及組合投資回報率進行投資方案的決策。

張女士現有存款50萬，可接受10年120期、月供低于3500元的按揭貸款，現有三處小戶型即將開盤，詳細信息如下：

A房：如圖1A房結構圖，總價42萬，按揭期限1年，首付30%，出租后租金2600/月。建筑面積32平方米，一室一廳一衛。位于大連市市中心，手續齊全，交通便捷，臨近商圈和金融圈，購物方便，但環境嘈雜，夜間受城市燈光工程影響。

房：如圖2B房結構圖，總價38萬，按揭期限1年，首付30%，出租后租金2500/月。建筑面積38平方米，一室一廳一衛。位于大連市星海廣場，手續齊全，由知名開發商萬科地產開發，附近是日企的聚集地，樓盤面朝大海，空氣清新，步行5分鐘就有公交車站，距火車站僅3站地。

圖1 A房結構圖

圖2 B房結構圖

C房：如圖3C房結構圖，總價35萬，按揭期限1年，首付30%，出租后租金2200/月。建筑面積42平方米，一室兩廳一衛。位于大連市甘井子區，手續齊全，緊挨大連海事大學，周圍生活設施完備，但距市中心及火車站、飛機場等有一定距離。

圖3 C房結構圖

4.2.1 主要評價指標的確定

確定6個主要評價指標分別為：交通便捷性（F1）、經濟合理性（F2）、結構合理性（F3）、環境舒適性（F4）、手續齊全性（F5）、生活設施配套成熟度（F6），各指標之間的重要性關系為：F3和F1同等重要，F2比F4重要的多，F3比F4重要，F4和F6同等重要，F5和F2同等重要。

對A、B、C三套住房進行評價，各指標的評價得分結果見表1三套住房的評價指標及得分。

4.2.2 用價值指數法對各房型進行排序

（1）計算各房型功能指數

各房型功能指數計算結果見表3各房型功能指數計算結果。

（2）計算各房型價值指數

各房型價值指數計算結果見表4各房型的價值指數計算結果。

以上通過價值指數法計算得出的結果可以說是綜合考慮了購房者的各種需求及小戶型購房時需要注意的因素，因此在房型的選擇上C優于B優于A。

租房者在選房時考慮的因素其實和購房者大部分是相似的，所以我們可以確定以上三處房產在對外出租時，被租出的難易程度也是C易于B易于A。

4.2.3 投資組合

已知張女士現有存款50萬，可接受10年120期、月供低于3500元的按揭貸款，通過計算10年120期的30萬元按揭貸款，月供為3452元。房產投資中每處房產作為獨立方案，可以通過組合的方式以尋求有限資金內的最大投資回報。接下來通過計算投資回報率分析組合投資的可行性。

通過上一段的分析，可以確定張女士可接受的按揭貸款最大金額為30萬元，加上其自有存款50萬元，共有80萬元可用于房產投資。我們假設張女士貸款30萬元，故月供為3452元。

分別計算三處房產不同組合情況下的投資回報率：

（1）投資方案1

投資回報率（A+B）

=（每月租金收益-按揭月供款）×12/（首期房款+期房時間內的按揭款）

=[（2600+2500）-3452]×12/（240000+345211）

=7.11%

總價=4238=80萬元

（2）投資方案2

投資回報率（A+C）

=（每月租金收益-按揭月供款）×12/（首期房款+期房時間內的按揭款）

=[（2600+2200）-3452]×12/（231000+3452*11）

=6.01%

總價=4235=77萬元，故組合A+C只需貸款27萬，月供僅3107元。

重新計算得：

投資回報率（A+C）

=（每月租金收益-按揭月供款）×12/（首期房款+期房時間內的按揭款）

=[（2600+2200）-3107]×12/（231000+310711）

=7.67%

（3）投資方案3

投資回報率（B+C）

=（每月租金收益-按揭月供款）×12/（首期房款+期房時間內的按揭款）

=[（2500+2200）-3452]×12/（219000+345211）

=5.82%

總價=38+35=73萬元，故組合B+C貸款只需貸款23萬，月供僅2647元。

重新計算得：

投資回報率（B+C）

=（每月租金收益-按揭月供款）×12/（首期房款+期房時間內的按揭款）

=[（2500+2200）-2647]×12/（219000+264711）

=9.93%

（4）投資方案4

投資回報率：（B+C）>（A+C）>（A+B）

綜上所述，張女士應當貸款23萬，選擇投資B、C兩處房產，此時的投資收益最大。

5.結論

通過對購房時考慮的眾多主要因素進行權重的計算，區分了不同因素的重要程度；采用價值指數法，可以結合房產的總價，對房產今后的升值潛力進行排序，將房產的潛力量化；通過獨立方案的投資組合，將投資者的收益最大化，這一系列的計算可以給投資者提供相對科學、合理的投資建議。

當然，這一算法也存有不足之處。由于投資者的心理偏好往往影響著投資行為[5]，且投資者的心理偏好無法準確量化，故沒有將此因素考慮進去，只是認為投資者的偏好同價值指數法得到的排序相同。

參考文獻：

[1]邵華鋒.怎樣投資小戶型[N].開放導報，2003（1）：96-98.

[2]程晨.“手把手”教你投資小戶型[J].科學之友，2008（5）：71-71.

[3]齊連山.二手房、小戶型哪種投資好賺錢[J].理財周刊，2003（6）：85-89.

篇(7)

關鍵詞 貧富差距 房產持有不平等 實體經濟 投資渠道 房產稅

〔中圖分類號〕F293.31 〔文獻標識碼〕A 〔文章編號〕0447-662X（2014）07-0030-09

一、引言

中國的貧富差距日益加劇，既表現在收入差距的不斷拉大，又表現在財產差距的持續擴大。就收入差距而言，中國的收入基尼系數已經從1981年的0.29快速提高到了2012年的0.47，①遠超過國際警戒線水平。如果將“隱性收入”考慮在內，實際收入差距將會更大：2011年城鎮最高收入組家庭與最低收入組家庭的實際收入差距是20.9倍，顯著高于官方統計的8.6倍。②就財產差距而言，城鎮家庭的財產基尼系數已經從1995年的0.52提高到了2012年的0.59。③

對城鎮家庭而言，貧富差距最直觀的表現就是房產持有不平等。房產是中國城鎮家庭財產的最重要組成部分，房產對城鎮家庭的重要性已經大大超越了傳統意義上的住房。2005年房產占城鎮家庭財產的比重高達67%，2012年也達到了56%。④但是，房產在不同家庭之間的分布極度不均勻，而且房產不平等程度已經超過了財產不平等程度，房產不平等對財產不平等的貢獻度達到了60%左右。⑤

由于房產是一種特殊的商品，兼具投資品和消費品的雙重屬性，房產持有不平等不僅導致貧富差距不斷拉大，而且不利于社會穩定。城鎮建設用地的有限供給決定了住房供給相對有限，而首次置業需求和改善性需求等剛性住房需求以及投資性住房需求卻持續旺盛，因此城鎮住房處于明顯的供不應求狀態。由于很多富裕家庭持有過量的投資性房產，進一步加劇了房產的供不應求程度。再加上中國的住房保障體系和住房租賃市場仍然很不完善，不少城鎮貧窮家庭連最基本的住房需求都無法得到滿足，這導致他們對社會產生不滿情緒，長此以往會威脅到社會穩定。正因如此，應該從經濟和社會的雙重視角來看待房產持有不平等問題，只有這樣才能找到縮小房產持有不平等的有效對策。

二、城鎮家庭房產持有不平等程度的判斷

中國社會科學院收入分配課題組城鎮住戶調查數據庫（以下簡稱CHIPS數據庫）和北京奧爾多投資研究中心“中國投資者行為調查問卷”數據庫（以下簡稱Aordo數據庫）是城鎮家庭房產相關研究中應用較為廣泛的兩個數據庫。考慮到中國房地產市場化改革的標志性年份是1998年，CHIPS數據庫擁有2002年的城鎮家庭房產調查數據，而Aordo數據庫擁有2005年和2012年等年份的城鎮家庭房產調查數據，因此綜合使用兩個數據庫來研究住房商品化以來城鎮家庭房產持有不平等的特點。結果發現，中國城鎮家庭房產持有不平等的程度在不斷加劇，集中表現為富裕家庭持有大量房產。

1.中國城鎮家庭房產持有不平等的程度不斷加劇

為了說明房產持有不平等程度，本文選用了房產基尼系數這一常用指標。表1中的計算結果顯示，2002年中國城鎮家庭房產基尼系數為0.536，到2005年已經升至0.592，2012年雖然略有回落，不過仍然居于0.563的高位。可見，中國房產持有不平等程度已經非常嚴重，總體而言呈現出不斷加劇的趨勢。

數據來源：中國的數據是根據CHIPS（2002）和Aordo（2005，2012）計算得到，英國的數據是根據家庭調查數據庫（British Household Panel Sruvey，簡稱BHPS）計算得到，美國數據根據消費者金融譜查數據庫（Swvey of Consumer Finances，下文簡稱SCF）計算得到，意大利數據引自D’Alessio（2012）。 D’Alessio， G.， “Wealth and Inequality in Italy，” Bank of Italy Occasional Papers， no.115， 2012.由于發達國家土地大都私有化，其住房價值是土地與房產市場價值之和。

通過國際對比進一步顯示，中國城鎮家庭房產基尼系數已經超過了西班牙和英國等發達國家。西班牙的房產基尼系數只有0.48，西班牙的房產基尼系數是2002年的數據，引自：Azpitarte， F.， “The Household Wealth Distribution in Spain： The Role of Housing and Financial Wealth，” Hacienda Pública Espaola， vol.194， no.3， 2010.明顯小于中國。英國2000年的房產基尼系數為0.59，尚且高于中國，但是2005年以來已經被中國超越。雖然中國房產基尼系數仍低于意大利和美國，不過這些國家擁有發達的住房租賃市場，貧困家庭可通過租賃市場就可以解決居住問題。也正因如此，雖然美國最貧窮的10%和20%家庭中無房產家庭占比分別高達84.9%和86.2%，但是他們并沒有因此而表現出對社會的不滿。數據來源：根據SCF（2010）計算得到。與之相比，中國住房租賃市場存在供給不足、租賃合同不能充分執行和承租人利益難以保障等問題，不能有效解決貧窮家庭的住房問題。所以，雖然房產基尼系數低于意大利和美國，但是中國房產持有不平等所反映的問題卻更加嚴峻。

2.房產持有不平等的重要特征是富裕家庭持有大量房產而貧窮家庭房產持有量卻相對較少

與貧窮家庭相比，富裕家庭房產持有量明顯偏高，而且二者差距不斷拉大。圖1表明，2002年中國城鎮最貧窮10%家庭房產持有量平均僅為0.5萬元，而最富裕10%家庭的房產持有量平均則為28.9萬元。到2012年，中國城鎮最貧窮10%家庭平均房產持有量增加到了7.8萬元，但是最富裕10%家庭的平均房產持有量已經躍升到了266.3萬元。十年間，兩組家庭的房產差距從28.4萬元急劇擴大到258.5萬元。

計算結果顯示，最富裕的10%城鎮家庭持有的房產占全社會房產總值的比重已經從2002年的34.1%提高到了2012年的40.3%。相比之下，2002年中國最貧窮的10%和20%家庭持有的房產占比僅為0.6%和2.1%，2012年該比例有所上升，但是依然只有1.2%和2.6%。這是因為：其一，富裕家庭往往持有多套住房，而很大比重的貧窮家庭沒有房產；其二，富裕家庭住房面積和住房質量遠遠超過貧窮家庭，所持有房產的市場價值大大高于貧窮家庭。可見，中國城鎮地區的房產絕大多數都集中到了富裕家庭。

三、房產持有不平等的形成原因分析不少文獻研究了房改對房產持有不平等的影響，發現其中的公有住房出售環節是導致房產持有不平等的重要原因。我們贊同這一觀點，但是正如表1所示，房改完成以后房產持有不平等的程度仍然呈現出明顯的上升趨勢，因此肯定還有其他重要因素導致近年來房產持有不平等加劇，而這正是本文關注的焦點。

要解釋城鎮家庭房產持有不平等的形成原因，需要回答兩個關鍵問題：一是為什么富裕家庭會持有如此大量的房產；二是為什么貧窮家庭持有房產過少甚至沒有房產。對中國城鎮家庭而言，住房不僅僅是消費品，更多的被視為投資品。要想解釋房產持有不平等的原因，應該從家庭的資產組合入手分析。通過對比中國城鎮家庭和美國家庭的資產組合（參見表2和表3），可以發現：房產是中國富裕家庭最重要的資產組成部分，而生產經營資產是美國富裕家庭最重要的資產組成部分；中國家庭更多的以現金和銀行存款的形式持有金融資產，而美國家庭則擁有股票、債券、基金和養老保險金等多項選擇。

基于中國家庭和美國家庭資產組合的上述顯著差異，可從實體經濟發展環境、金融市場發展程度、房產投資收益和家庭房產購買能力等方面，尋找中國城鎮家庭房產持有不平等的形成原因。

1.實體經濟吸引力不足，富裕家庭不愿意經營實業

中國實體經濟尤其是以中小企業為主的民營經濟所處的發展環境比較惡劣，稅負過重、融資成本過高和市場進入壁壘等不利因素的存在導致創辦實業困難重重而且盈利空間較小，大大減弱了實體經濟對富裕家庭的吸引力。

第一，中小企業承擔的稅費負擔過重。由于稅收制度不健全和稅收優惠政策不合理等問題的存在，企業需要繳納種類繁雜的稅費，不僅包括營業稅、增值稅和企業所得稅，還包括城市建設維護費等各項費用。目前，針對中小企業的收費項目多達69個大類，全國工商聯：《2011年中國中小企業調研報告》，中華工商聯合出版社，2011年。73.4%的民營企業家感覺稅負過重。零點研究咨詢集團：《2011年中國企業家生存環境指數研究》，2012年。

第二，中小企業普遍面臨“融資難”困境。間接融資方面，中小企業主要依賴于銀行貸款，但是銀行惜貸和對抵押品要求過高等問題導致信貸融資難度很高。國家統計局2011年的調查發現，只有15.5%的小微企業能夠獲得銀行貸款。李建軍、胡鳳云：《中國中小企業融資結構、融資成本與影子信貸市場發展》，《宏觀經濟研究》2013年第5期。直接融資方面，由于資產規模和信息披露等方面不符合準入條件，中小企業難以通過發行股票融資；投資人對信用風險等的顧慮使其亦難以借助債券融資。《2011年中國企業家生存環境指數研究》顯示，通過發行股票和債券融資的中型企業占比分別為4.6%和5.6%，小型企業則只有4.3%和1.4%。

第三，市場進入壁壘導致中小企業發展空間不足。長期以來，電力、電信、石油和金融等重要行業都被國有企業壟斷。盡管“舊36條”和“新36條”理論上大大提高了壟斷行業向民營經濟的開放程度，但事實并非如此，“玻璃門”和“彈簧門”等隱形障礙繼續阻擋著民營中小企業的進入。以石油行業為例，商務部的《成品油批發企業管理技術規范》規定，申請設立成品油批發的企業注冊資本應不低于3000萬元，原油一次加工能力需要在100萬噸以上，這對中小企業而言是很難跨越的。中小企業只能在有限的行業展開激烈競爭甚至是惡性競爭，發展空間被大幅壓縮。

2.金融市場發展滯后，富裕家庭投資渠道匱乏

表面上看，目前中國已經具備了比較豐富的投資渠道和投資產品，不僅有股票、債券和基金，而且還有期貨和信托等金融衍生品，但是富裕家庭能夠真正參與其中并且實現財產保值增值的投資渠道并不多。

第一，中國股票市場長期低迷，投資收益沒有保障，富裕家庭很難通過投資股市獲利。中國的上市企業大都以融資為目的，很少分紅，投資者難以享受到企業的盈利；擴容過快使得股市資金“失血”嚴重，致使市場整體低迷并進一步降低了投資收益。1992～2005年間，上證綜合指數幾乎一直位于2000點以下（僅2000年達到了2073點），深證綜合指數則始終位于500點以下（僅2000年達到了636點）；經歷了2006和2007的短暫牛市后，中國股市再次跌入低谷。國家統計局：《中國統計年鑒（2013）》，中國統計出版社，2013年。《中國家庭金融調查報告（2012）》顯示，投資于股市的中國家庭中只有22.3%能夠盈利，多達56%處于虧損狀態。

第二，與股票類似，基金盈利性同樣較差，亦不是富裕家庭的理想選擇。由于金融市場發展滯后，金融產品種類有限，基金的投資范圍僅限于股票等少數幾類，股票市場的持續低迷很大程度上決定了基金盈利性同樣不佳，而股票市場上期貨和期權等衍生工具的缺失進一步制約了基金公司的風險管理能力。陳曉虹、劉肯、楊婕：《我國證券投資基金市場發展現狀及存在的問題》，《中國貨幣市場》2008年第10期。《基金投資者情況調查分析報告》顯示，2008年以來，投資于基金的家庭中獲利家庭占比從未超過50%，2008年、2011年和2012年僅為20%左右。而且很多家庭處于虧損狀態，如果將“虧損超過30%”視為嚴重虧損，那么2008年基金嚴重虧損的家庭達到了31.2%，2011年和2012年也有20%左右。

第三，債券種類有限而且主要面向機構投資者，富裕家庭很難參與其中。中國目前發行的債券僅包括國債和金融債券等少數幾種；相比之下，發達國家債券品種繁多，例如美國除了國債等常見債券外，還有住房抵押貸款債券、資產抵押貸款債券、通貨膨脹指數型債券和金融創新產品本息剝離債券等等。此外，當前中國的債券主要面向機構投資者，富裕家庭投資機會很少。以國債為例，中國個人持有的國債僅占國債發行總額的0.08%，而美國個人投資者持有的國債占國債發行總額的10.2%，是國債的持有主體之一。郭玉潔：《債券市場產品的國際比較及其多維度改進》，《改革》2011年第6期。

第四，期貨等其他金融衍生品發展尚不充分而且專業性強，投資者很難駕馭。一方面，中國金融衍生品市場尚處于起步階段，規模有限。2008年中國金融衍生品市場規模不足GDP的15%，而美國金融衍生品市場規模是GDP的14倍之多。王屯于、金酉：《金融危機背景下中國金融衍生品市場的發展》，《金融論壇》2010年第2期。另一方面，期權、期貨等金融衍生品與股票、基金等一般金融投資產品相比，需要更為復雜的專業知識和投資經驗來控制風險，而目前中國絕大多數城鎮家庭并不具備這些條件。數字100市場研究公司調查結果表明，87%的居民根本不了解期貨投資，而且只有32.8%的期貨投資者實現盈利。數字100市場研究公司：《中國人期貨投資情況調查》，《金融博覽財富》第2013年第2期。

3.房產投資收益高、成本低，富裕家庭因此而大量投資房產

第一，房產需求持續旺盛和供給相對不足使得房價不斷走高。需求方面，城鎮化的穩步推進、家庭規模不斷小型化、適齡購房人口規模快速增加等因素共同催生了大量剛性住房需求，家庭可支配收入的不斷提高創造了大量的改善性住房需求，因此中國城鎮住房需求持續居于高位。陳彥斌、陳小亮：《人口老齡化對中國城鎮住房需求的影響》，《經濟理論與經濟管理》2013年第5期。供給方面，為了維持居住用地價格、保證土地出讓金收入，地方政府嚴格控制居住用地供應量，最終導致住房供應不足，房價因此不斷上漲。全國城鎮平均房價已經由1998年的1854元/平方米升高到了2012年的5430元/平方米，年均房價增長率達到了8%。全國主要城市的房價增長率更高，2002～2012年35個大中城市年均房價增長率達到了12.8%，福州、廈門、寧波和杭州更是在15%以上。根據歷年《中國統計年鑒》數據計算得到。

房價的持續快速上漲意味著房產投資的預期收益率很高。《中國家庭金融調查報告（2012）》將家庭持有房產的當前市場價值和購買時的價值進行了對比，發現家庭持有的第一套房產的當前市場價值是購買時價值的4.4倍，持有的第二套和第三套房產的當前市場價值也分別高達購買時價值的2.4倍和2倍。在其他投資渠道均不理想的情況下，房產投資的高收益（和低風險）刺激富裕家庭大量持有房產。

第二，房產稅的缺失使房產持有成本極低，強化了房產的投資品屬性。個人住房房產稅（以下簡稱房產稅）可以有效提高房產的持有成本，抑制投資和投機性房產需求，從而穩定房價以促進房產市場的平穩運行。目前全世界發達國家普遍征收房產稅，澳大利亞、奧地利、比利時、加拿大、芬蘭、法國、德國、愛爾蘭、意大利、丹麥、荷蘭、新西蘭、西班牙、瑞士和美國等15個OECD國家2000～2009年的平均實際房產稅率為4%，其中加拿大、意大利、西班牙、瑞士和美國實際房產稅率超過了5%，法國更是高達8.7%。況偉大：《房產稅對房價的影響：來自OECD國家的證據》，《財貿經濟》2012年第5期。不少國家針對不同地區、不同家庭和不同類型的房產制定了差異化的房產稅率，為了方便國際對比，況偉大（2012）計算了各國的實際房產稅率，即各國本年所征房產稅總額占上一年房產價值總額的比重。

與發達國家不同，中國的房產稅一直處于缺位狀態。1986年頒布的《中華人民共和國房產稅暫行條例》規定“個人所有非營業用的房產免納房產稅”。除了上海和重慶從2011年開始進行房產稅試點之外，其他城鎮并沒有開征房產稅。而且，目前上海和重慶試點的房產稅率偏低，上海房產稅率僅有0.4%和0.6%兩檔，重慶也只有0.5%、1%和1.2%三檔。

房產稅的缺失使得房產持有成本極低，富裕家庭購買房產之后幾乎可以毫無成本、毫無風險的等待房價上漲，坐享房產升值的收益，這便是中國富裕家庭大量持有房產的根本原因。根據上一節計算出的房價增長率，在不開征房產稅的情況下，扣除CPI之后，城鎮家庭持有房產的年均凈收益率將高達6%，35個大中城市更能達到10%。如果參照OECD國家的平均水平征收4%的房產稅，則相應的凈收益率就會分別下降到2%和6%，這無疑將大大削弱富裕家庭投資房產的動機。

4.購買房產需要大量資金，貧窮家庭無力支付

第一，與股票和債券等資產不同，房產具有不可分割的大宗資產屬性，購買房產需要大量資金，持續飆升的房價增加了貧窮家庭購買房產的難度。本文選用房價收入比這一常用指標來闡明貧窮家庭房產購買能力不足的問題。呂江林在綜合考慮消費傾向、按揭貸款利率水平和首付比例等因素后，計算得出中國城鎮家庭可以承受的房價收入比的合理上限在4.4～6.8之間。呂江林：《我國城市住房市場泡沫水平的度量》，《經濟研究》2010年第6期。毫無疑問，當前中國城鎮貧窮家庭的房價收入比大大超出了這一合理區間。2000～2012年城鎮最低收入戶（10%）的房價收入比一直大于20，這意味著他們要積攢20多年的所有可支配收入才能夠購買一套房子。可是，貧窮家庭還需要在日常生活中進行必要的生活開支，靠積攢收入來購買房產所需要的時間之漫長可想而知。

第二，貧窮家庭也難以借助住房貸款和住房公積金服務提升房產購買能力。由于貧窮家庭收入和財產水平極其有限，而住房抵押貸款對借款人收入和財產都有嚴格要求，因此貧窮家庭往往難以獲得住房貸款。Aordo數據顯示，2007年資產水平最低組家庭中只有8.5%獲得了住房貸款，2012年是降到了5%。富裕家庭中獲得住房貸款家庭的比重則明顯偏高，2007年資產水平最高組家庭中有37.8%獲得了住房貸款；隨著房產“限貸”政策的實施，2012年資產水平最高組家庭辦理住房貸款的比重有所降低，但是依舊達到了22.1%。

與住房貸款類似，貧窮家庭也很難使用住房公積金服務購買房產。國家住建部數據顯示，截至2011年9月，全國住房公積金的繳存人數是9100余萬，其中政府機關、事業單位和國有企業職工占到了繳存人數的67%。由此不難推測，貧窮家庭的住房公積金參與度很低。由于自身財力有限，大部分貧窮家庭即便繳納了住房公積金、能夠使用公積金貸款，也無法邁過住房首付的門檻，因此難以有效使用住房公積金服務。世界銀行的《中國經濟季報》指出，截至2005年底，只有17%的繳費者獲得了公積金貸款，并且他們基本上都是富裕家庭，而貧窮家庭很少受益。

第三，由于政策執行不力，貧窮家庭鮮有機會購買相對廉價的經濟適用房。由于房地產企業和地方政府缺乏建設經濟適用房的動機，全國經濟適用房供給量明顯不足。為了限制經濟適用房的價格，提高貧窮家庭的房產購買能力，《經濟適用住房管理辦法》規定，房地產企業建設的經濟適用房的利潤率按不高于3%核定。因此，房地產企業建造經濟適用房的盈利空間很小。同時，免征土地出讓金等規定也大大降低了地方政府的收入，使得地方政府缺乏建設經濟適用房的激勵。正因如此，全國經濟適用房一直處于供給不足的狀態。2000～2010年，城鎮經濟適用房建成量只有482.5萬套。根據歷年《中國統計年鑒》數據計算得到。根據第六次人口普查的結果，全國有2.07億個城鎮家庭，這意味著2000～2010年建設的經濟適用房只能滿足2.3%家庭的住房需求，而城鎮中實際需要經濟適用房的家庭占比顯然大大超過2.3%。說明：2000～2010年經濟適用房總共為482.5萬套，而2010年中國家庭總數為2.07億，前者占后者的比重為2.33%。

四、為什么要縮小房產持有不平等

現實生活中，城鎮家庭之間消費品（如服裝、電器）或者投資品（如股票、期貨）的持有量不平等是非常普遍的，這是市場經濟的正常表現，政府不需要做出過多干預。因為，這些商品并沒有由于富裕家庭持有過多而導致嚴重的供不應求或者價格持續高漲等問題，而且這些商品持有量不平等的事實并沒有對貧窮家庭的基本生活造成實質性的障礙。與之不同，房產兼具投資品和消費品的屬性，房產市場在一定程度上存在著“市場失靈”，需要政府加以干預，縮小房產持有不平等程度。

1.房產的特殊性決定了房產持有不平等能夠威脅到社會穩定

為了更好的理解房產持有不平等引發社會問題的作用機理，可以借助于服裝和汽車等普通商品進行比較分析。雖然服裝和汽車市場上分別存在著價格不菲的奢侈服裝和豪華汽車，其價格甚至不低于一套房產，但是居民并沒有表現出對服裝和汽車市場的明顯不滿情緒。這是因為，服裝和汽車市場上提供商品的種類和檔次繁多，市場上不僅有高檔的服裝和價值千萬的汽車，也有幾十元甚至幾元一件的服裝，有普通家庭轎車、摩托車、電動車和自行車等交通工具，因此居民可以根據自己的購買能力選擇合適的產品進行消費。

房產與普通商品在如下兩個方面的差異決定了房產持有不平等能夠威脅到社會穩定：其一，房產的大宗商品屬性決定了其供給量不可能像服裝和汽車等普通商品那樣充裕，一旦富裕家庭以投資為目的持有了大量房產，必將加重住房市場的供需矛盾繼而推高房價，這將大大提高貧窮家庭的購房難度。由于房產持有成本幾乎為零，富裕家庭持有的投資性住房很多處于閑置狀態，造成了資源的極大浪費。如果將“偶爾居住”的存量住房視為空置房，全國城鎮存量房空置率已經從2007年的2.8%大幅提高到2011年的3.8%，東部地區城鎮存量房空置率更是從3.2%提高到了4.5%。資料來源：REICO工作室的歷年《中國房地產市場報告》。其二，房產不像服裝和汽車等普通商品那樣隨著時間的推移會逐漸貶值，與之相反，房價在不斷升高，因此房產也在持續升值，導致貧富差距不斷拉大。富裕家庭只要購買房產之后便可以坐享其成、不勞而獲；而貧窮家庭卻在與房價賽跑，積攢存款的速度甚至比不過房價上漲的速度，貧窮家庭因此而產生不公平和被剝削的心理落差。不僅如此，保障性住房體系和住房租賃市場的缺陷使得很多貧窮家庭不得不通過商品房買賣市場解決住房需求，然而他們根本無力購買普通商品住房，最終處于沒有居住場所的窘境，無房家庭便產生了對社會的不滿情緒，進而威脅到社會穩定。從這個角度來講，政府所實施的房產“限購”和“限貸”政策有其存在的合理性和必要性。

2.縮小房產持有不平等可以緩解住房供需矛盾、降低房價

如果政府能夠削弱富裕家庭投資房產的動機，讓富裕家庭釋放所持有的過多投資性房產，那么無房家庭便可以通過購買或者租賃富裕家庭所釋放的房產來解決住房需求問題。而且，富裕家庭投資性住房需求的減少和其所釋放房產帶來的市場上房產供給量的增加能夠緩解房產供求矛盾，從而削弱房價的增長態勢，這也能夠在一定程度上提高貧窮家庭的房產購買能力。

調查結果顯示，中國城鎮家庭擁有兩套住房的家庭所占比重為13%，擁有三套及三套以上住房的家庭占比為2.51%，甘犁、尹志超、賈男、徐舒、馬雙：《中國家庭資產狀況及住房需求分析》，《金融研究》2013年第4期。下面以此為基準展開計算。供給方面，假設每個家庭只保留一套住房，那么擁有多套房產的家庭累計釋放的住房數量相當于當前城鎮家庭總量的18.02%。需求方面，目前城鎮主要有兩類家庭存在剛需，一類是沒有住房的城鎮常住家庭（占15.3%），還有一類是沒有住房的進城農民工家庭和“北漂”家庭（占8.8%），累計有24.1%的家庭需要住房。因此，如果能夠有效的將富裕家庭所持有的過多房產釋放出來，那么將有18.02%的城鎮無房家庭有機會獲得房產，這意味著目前住房供需缺口的3/4將會得到滿足。

富裕家庭釋放的房產能夠大大緩解房產市場的供需矛盾，從而使房價上漲態勢得以緩解，以便一定程度上提高貧窮家庭的購房能力。關于如何解決高房價的問題，目前主要有兩派代表性觀點。一派期望通過打壓投資和投機性房產需求來減少富裕家庭的住房需求，從而使房價降低。另一派則認為房價持續高漲的根本原因是住房供應不足，因此期望通過增加住房供給量來降低房價。對于前者，畢竟城鎮化和家庭規模小型化還在不斷進行，經濟發展水平的提高也在繼續催生改善性住房需求，因此剛需相對旺盛，打壓需求政策在執行過程中通常會“誤傷”剛需，而且政府越是出臺打壓需求的政策，越會使投資和投機者形成房價還會繼續上漲的預期，無益于房地產市場平穩健康發展。對于后者，雖然政策方向是對的，但是增加建設性土地供給并不符合地方政府的激勵機制，實施難度很大。本文認為要想降低房價，更加有效的措施或許是通過調整房產持有結構縮小房產持有不平等程度。決定房價走勢的除了存量住房供給和需求，還有新增需求和新增供給。圖2顯示，2014～2018年間城鎮化和家庭規模小型化等因素平均每年將催生8億平方米左右的新增住房需求。憑借房地產商現有的供應能力，再加上“十二五”期間的保障房供給，未來5年城鎮新增住房供給將會超過新增住房需求。因此，將新增住房供給和新增住房需求考慮在內之后可以發現，未來城鎮房價上漲的壓力將會進一步減小。

五、縮小房產持有不平等的具體措施

本文研究結果表明，中國城鎮家庭房產持有不平等程度非常嚴重，主要表現為富裕家庭持有大量房產，而貧窮家庭持有房產太少甚至沒有房產。究其原因：實體經濟發展不足導致富裕家庭很少從事實業，而投資渠道匱乏又使得富裕家庭難以實現資產的保值增值，房產投資的高收益吸引富裕家庭持有大量房產；貧窮家庭不僅自身的購買能力極其有限難以購買普通商品房，而且難以獲得相對廉價的經濟適用房，最終導致持有房產水平很低。富裕家庭持有的房產大大超過了自身需求，導致了住房資源的閑置和浪費，加重了房地產市場的供需矛盾。住房保障體系和住房租賃市場的不完善使得貧窮家庭的住房需求難以滿足，引發了他們對社會的不滿情緒。若能夠通過調整房產持有結構來縮小房產持有不平等狀況，富裕家庭釋放的房產將會解決住房供需缺口的3/4，從而有效緩解房地產市場面臨的問題，并且縮小貧富差距。

因此，縮小房產持有不平等的核心內容是減少富裕家庭的房產持有量。要想實現這一目標，需要提高房產持有成本，降低房產投資收益，從而降低富裕家庭的房產投資動機。

1.在全國范圍內開征房產稅，提高房產持有成本

征收房產稅可以顯著提高房產持有成本，削弱富裕家庭的房產投資激勵。然而，目前關于中國是否應該征收房產稅還存在不少爭議，不少學者反對征收房產稅。郎咸平認為，房產稅屬于財產稅，征房產稅的前提是家庭擁有土地所有權，然而中國的土地是國有的，因此不應該征收房產稅；而且目前沒有相關立法出臺，征收房產稅是不合法的。郎咸平：《郎咸平說：我們的日子為什么這么難》，東方出版社，2011年。許善達認為房產稅是在房產沒有帶來任何實際收益的情況下征收的，需要家庭用其他稅后收入來交房產稅，是不合理的。許善達：《開征房產稅不符合中國國情》，《新京報》2013年11月15日。作為回應，十八屆三中全會已經明確規定，“加快房地產稅立法”，“建立全社會房產、信用等基礎數據統一平臺，推進部門信息共享”，這將為房產稅提供法律基礎和信息基礎，有助于盡快在全國范圍內開征房產稅。

2.發展實體經濟和金融市場，拓寬投資渠道，降低房產投資吸引力

實體經濟應該成為富裕家庭資金的重要目的地。要想增加實體經濟對富裕家庭的吸引力，需要重點在三方面做出改進：一是加快稅制改革，減輕中小企業的稅費負擔；二是加快金融體制改革，拓寬中小企業融資渠道，破解“融資難”困境；三是進一步破除壟斷，為中小企業創造更加寬松的市場環境和發展空間。

由于投資渠道匱乏，富裕家庭的大量資金流向了房地產市場，要想減少富裕家庭的房產持有量，就要加快金融市場建設的步伐，拓寬富裕家庭可選擇的投資渠道。尤其需要注意，不僅應該增加投資產品的種類，更應該完善金融市場運行機制，加強市場監管，切實保證投資者的合理投資收益。如此，才能減少富裕家庭的投資和投機性房產的持有量。

3.加快住房保障體系和住房租賃市場（尤其是長期租賃市場）的發展，著力解決貧窮家庭的住房需求

政府應該繼續增加經濟適用房等保障房的供給。目前還有不少城鎮貧窮家庭亟需解決基本的住房需求，而城鎮化的快速推進意味著將有更多的貧窮家庭進入城鎮。為了增加這些家庭的房產持有量，需要政府制定政策加大經濟適用房供給量，并且提高對房地產企業的監管力度，有效控制經濟適用房的面積和價格，確保政策執行到位，讓貧窮家庭真正“有得買”，而且能夠“買得起”。