序論：寫作是一種深度的自我表達(dá)。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房產(chǎn)繼承的相關(guān)法律范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

問題1：共同購買的房子，產(chǎn)權(quán)證上是他的名字，我能分到應(yīng)得的家產(chǎn)嗎?

我與愛人去年結(jié)婚，到現(xiàn)在整一年。現(xiàn)在我們要離婚，不知道財產(chǎn)應(yīng)該如何分配。我們的情況如下：結(jié)婚時，我們兩家共同購買一幢房子，價值六萬元，當(dāng)時他家負(fù)擔(dān)四萬元，其余為我家負(fù)擔(dān)。家里所有東西和裝修為兩家共同負(fù)擔(dān)。房產(chǎn)證上的名字為他的名字。我們也沒有財產(chǎn)公證，這種情況下，我能分到我應(yīng)得的家產(chǎn)嗎?

解答分析

根據(jù)你的情況就該房屋來說，該房屋主要是由你愛人來購買，在這種情況下如果房屋是在結(jié)婚之后購買的，那么房屋是屬于共同財產(chǎn)，你可以獲得一半的產(chǎn)權(quán)，如果是在婚前購買，可以認(rèn)為是你愛人向你借款買房，你愛人可以在償還你的借款的情況下獲得該房屋的產(chǎn)權(quán)。

相關(guān)法律規(guī)范

《最高人民法院關(guān)于人民法院審理離婚案件處理財產(chǎn)分割問題的若干具體意見》

2、夫妻雙方在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)，為夫妻共同財產(chǎn)，包括：

(1)一方或雙方勞動所得的收入和購置的財產(chǎn);

(2)一方或雙方繼承、受贈的財產(chǎn);

6、一方婚前個人所有的財產(chǎn)，婚后由雙方共同使用、經(jīng)營、管理的，房屋和其他價值較大的生產(chǎn)資料經(jīng)過8年，貴重的生活資料經(jīng)過4年，可視為夫妻共同財產(chǎn)。

8、夫妻共同財產(chǎn)，原則上均等分割。根據(jù)生產(chǎn)、生活的實際需要和財產(chǎn)的來源等情況，具體處理時也可以有所差別。屬于個人專用的物品，一般歸個人所有。

問題2：離婚時房屋拆遷收入如何分割?

女方在辦理離婚。她和丈夫結(jié)婚20年了，有一女兒19歲。女方和男方共同生活居住的平房要拆遷。那間房子是間私房，戶主寫的是丈夫父親的名字，即公公的名字。那老人家已經(jīng)去世多年了。再有女方的戶口并沒有落在那處房子處。自從準(zhǔn)備離婚時起，女方就搬出來和她爸媽住在一起。

請問：這間房子是不是應(yīng)該算做他們的共同財產(chǎn)，這間房子財產(chǎn)應(yīng)該怎么分配呢?

解答分析

1、被拆遷人可以取得拆遷補償，而被拆遷人是指房屋的所有人。本案中平房的戶主是女方的公公，那么在老人去世后，該房屋由老人的法定繼承人繼承。

2、如果女方依法繼承得一定份額，則成為該房屋得共同所有人，

可以按其繼承得份額取得拆遷補償。戶主的名字仍為老人，表明遺產(chǎn)尚未分割。如果老人是在夫妻倆結(jié)婚之前去世，依據(jù)新婚姻法及其解釋，女方繼承的份額屬于婚前財產(chǎn)，歸其個人所有;如果老人是在結(jié)婚后去世，該份額屬于夫妻關(guān)系存續(xù)期間取得，是夫妻共同財產(chǎn)。

相關(guān)法律規(guī)范

《中華人民共和國婚姻法》

第十七條　夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的下列財產(chǎn)，歸夫妻共同所有：

(一)工資、獎金;

(二)生產(chǎn)、經(jīng)營的收益;

(三)知識產(chǎn)權(quán)的收益;

(四)繼承或贈與所得的財產(chǎn)，但本法第十八條第三項規(guī)定的除外;

(五)其他應(yīng)當(dāng)歸共同所有的財產(chǎn)。

夫妻對共同所有的財產(chǎn)，有平等的處理權(quán)。

第十八條

有下列情形之一的，為夫妻一方的財產(chǎn)：

(一)一方的婚前財產(chǎn);

(二)一方因身體受到傷害獲得的醫(yī)療費、殘疾人生活補助費等費用;

(三)遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產(chǎn);

(四)一方專用的生活用品;

(五)其他應(yīng)當(dāng)歸一方的財產(chǎn)。

《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(一)》

第十九條

婚姻法第十八條規(guī)定為夫妻一方所有的財產(chǎn)，不因婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財產(chǎn)。但當(dāng)事人

另有約定的除外。

第三十三條

婚姻法修改后正在審理的一、二審婚姻家庭糾紛案件，一律適用修改后的婚姻法。此前最高人民法

院作出的相關(guān)司法解釋如與本解釋相抵觸，以本解釋為準(zhǔn)

問題3：一方為挽救婚姻作出較大努力，能夠多分財產(chǎn)嗎?

男女雙方結(jié)婚后，男方分得本單位福利房一套。

該房產(chǎn)按福利價支付8萬元，其中包含女方的工齡和其他相關(guān)政策優(yōu)惠，現(xiàn)該房產(chǎn)按市場價約折40萬元。女方認(rèn)為離婚時擁有該房產(chǎn)一半的所有權(quán)，并要求男方按市場價支付女方20萬元。一方面，男方現(xiàn)無此支持能力，否則將造成離婚后男方負(fù)債生活。此外，男方還認(rèn)為為挽救這一婚姻作出很大努力，女方顯然努力不夠。另一方面，女方擁有一定財產(chǎn)，并且在離婚的情況下可以繼續(xù)在本單位尋求房產(chǎn)。

請問這房產(chǎn)究竟該怎樣處理才合法合理?挽救婚姻的態(tài)度是否對最后的財產(chǎn)判決有影響?

解答分析

首先，對于這所房子的價值，應(yīng)按房屋離婚時的市場價格計算，這樣才符合公平原則。

其次，在男方無力給付房子一半價值給女方，而女方有能力給付男方的情況下，我認(rèn)為應(yīng)分給女方，由女方支付20萬元給男方。這樣男方可以租房居住，也不會有經(jīng)濟困難。如果將房子分給男方，男方又無力支付給女方房子一半的價值，對女方來說，顯失公正。

第三，挽救婚姻的態(tài)度對財產(chǎn)分割是否有影響，我國法律并無此類規(guī)定。但在具體案件審理中可能作為酌定情節(jié)，影響主審法官的判斷。

相關(guān)法律規(guī)范

《最高人民法院關(guān)于人民法院審理離婚案件處理財產(chǎn)分割問題的若干具體意見》

第13條：對不宜分割使用的夫妻共有的房屋，應(yīng)根據(jù)雙方住房情況和照顧撫養(yǎng)子女方或無過錯方等原則分給一

方所有。分得房屋的一方對另一方應(yīng)給予相當(dāng)于該房屋一半價值的補償。在雙方條件等同的情況下，應(yīng)照顧女方。

問題4：離婚時一方隱匿財產(chǎn)的怎么辦?

男青年張某，1997年與其妻子曾某在北京打工一年，回家時工頭共支付了8500元工錢，由妻子去領(lǐng)回，他在旁邊數(shù)過數(shù)目，后來這錢就一直存在了妻子娘家。當(dāng)張某向妻子要錢時妻子說沒有，都存了定期，存折在其娘家，但張某未見過存折。1998年張某患了腎結(jié)石，由妻子照顧他。當(dāng)時夫妻關(guān)系還很好

，所用的醫(yī)療費、生活費都是張某的母親支付的。因為當(dāng)時一人生病，另一個要照顧對方，所以都未做工。張某的母親是帶人上東北的包工頭，張某妻子的叔叔是總工頭，他還差張母3000多元工錢未結(jié)，于是妻子曾某直接到其叔叔叔手上領(lǐng)了3000元，其后錢也不知所蹤，大概也被其妻子存入了娘家。現(xiàn)曾某到法庭起訴與張某離婚。

請問：

1、曾某以結(jié)婚5、6年無小孩是男方有病為由要求離婚(只到私人診所看過未到正規(guī)醫(yī)院診斷)，法庭可以判決離婚嗎?

2、如果調(diào)解或判決離婚，男方張某可以要求其妻曾某拿出那二筆存款來，平均分割嗎?如果可以，男方張某無直接的證據(jù)可以證明那筆存款，現(xiàn)在可以通過哪種途徑取證?應(yīng)取得哪些證據(jù)?怎么取證?

3、如果其妻以那些錢都已在夫妻生活中消費殆盡，張某應(yīng)該怎么辦?舉哪些證來反駁?

解答分析

1、其妻請求判決離婚的理由并非法定必須判決離婚的理由，是否判決離婚需要法官根據(jù)實際情況裁判。

2、第一筆存款屬于夫妻共同財產(chǎn)，應(yīng)平均分割;第二筆存款則是張母的個人財產(chǎn)，歸其個人所有。如何取證，取何證據(jù)，只能依據(jù)實際情況而定，在沒有直接證據(jù)的情況下，可以取證人證言等間接證據(jù)。

3、如果其妻主張錢已在共同生活中消耗完畢，張某只能舉證證明二筆存款仍然存在。就目前情況而言，張某舉證將非常困難。

相關(guān)法律規(guī)范

《中華人民共和國婚姻法》

第三十二條

男女一方要求離婚的，可由有關(guān)部門進(jìn)行調(diào)解或直接向人民法院提出離婚訴訟。

人民法院審理離婚案件，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行調(diào)解;如感情確已破裂，調(diào)解無效，應(yīng)準(zhǔn)予離婚。

有下列情形之一，調(diào)解無效的，應(yīng)準(zhǔn)予離婚：

(一)重婚或有配偶者與他人同居的;

(二)實施家庭暴力或虐待、遺棄家庭成員的;

(三)有賭博、吸毒等惡習(xí)屢教不改的;

(四)因感情不和分居滿二年的;

(五)其他導(dǎo)致夫妻感情破裂的情形。

一方被宣告失蹤，另一方提出離婚訴訟的，應(yīng)準(zhǔn)予離婚。

第四十七條

離婚時，一方隱藏、轉(zhuǎn)移、變賣、毀損夫妻共同財產(chǎn)，或偽造債務(wù)企圖侵占另一方財產(chǎn)的，分割夫妻共同財產(chǎn)時，對隱藏、轉(zhuǎn)移、變賣、毀損夫妻共同財產(chǎn)或偽造債務(wù)的一方，可以少分或不分。離婚后，另一

方發(fā)現(xiàn)有上述行為的，可以向人民法院提起訴訟，請求再次分割夫妻共同財產(chǎn)。

人民法院對前款規(guī)定的妨害民事訴訟的行為，依照民事訴訟法的規(guī)定予以制裁。

問題5：結(jié)婚后互相經(jīng)濟獨立，離婚財產(chǎn)如何分割?

我和我愛人自1998年12月登記結(jié)婚。1999年我在單位分得二室一廳住房(單位公房)，后按照有關(guān)規(guī)定購買，作價49000元，在結(jié)婚財產(chǎn)上，女方只是購買了2樣家電和部分床上用品(共約4000元)。2000年9月辦完婚禮后，兩人才住到一起，婚前、婚后各自經(jīng)濟獨立，收入支出都由個人負(fù)責(zé)，財產(chǎn)沒有和在一起。2001年2月，女方說感情破裂，要求離婚，并且索要房款的一半(3萬元)，以及部分家電與家具。我感覺不僅受到感情的欺騙，還要遭受很大的經(jīng)濟損失，誰能幫我?我該怎么辦?

解答分析

女方的請求是不合理的。根據(jù)法律的規(guī)定，房屋等價值較大的財產(chǎn)經(jīng)過8年應(yīng)當(dāng)視為夫妻共同財產(chǎn)，因為沒有經(jīng)過8年，所以該房產(chǎn)不應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn)，因此您不用補償女方。對于貴重的家庭財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過4年，才可以視為夫妻共同財產(chǎn)，否則應(yīng)當(dāng)視為個人財產(chǎn)。由于男女雙方之間沒有財產(chǎn)約定，因此自1998年12月登記以后的收入應(yīng)當(dāng)視為夫妻共同財產(chǎn)，進(jìn)行分配。對男方的建議是同女方進(jìn)行協(xié)商，如果不能達(dá)成一致，那么就向法院起訴。

相關(guān)法律規(guī)范

《最高人民法院關(guān)于人民法院審理離婚案件處理財產(chǎn)分割問題的若干具體意見》

6、一方婚前個人所有的財產(chǎn)，婚后由雙方共同使用、經(jīng)營、管理的，房屋和其他價值較大的生產(chǎn)資料經(jīng)過8年，貴重的生活資料經(jīng)過4年，可視為夫妻共同財產(chǎn)。

《婚姻法》第十七條、第三十九條

問題6：離婚財產(chǎn)中的股票必須兌現(xiàn)嗎?

我與妻子因感情不和，雙方都同意到法院離婚。但在財產(chǎn)的分割上產(chǎn)生了爭議。我們手頭上有價值十二萬元的股票，但我年初買入時花了十六萬兩千元，現(xiàn)在行情處于低谷，隨時都會出現(xiàn)轉(zhuǎn)機。妻子一定要在離婚分割財產(chǎn)時將股票兌現(xiàn)平分，那樣的話，我們只能割肉。希望專家給我一個好的建議。

解答分析

對于這樣的問題，最好的方法是同妻子協(xié)商解決財產(chǎn)糾紛問題。如果不能協(xié)商解決，那么可以向法院起訴。對于財產(chǎn)的分割，法律規(guī)定的原則是按照財產(chǎn)的性質(zhì)和用途進(jìn)行。如果她要求變價是不太合理的，那么丈夫可以補償給妻子相應(yīng)的現(xiàn)金，從而不分割股票，也可以平分股權(quán)，如果她同意的話。

相關(guān)法律規(guī)范

篇(2)

還遷房買賣合同范文1出賣人(以下簡稱甲方)： 身份證號：

配偶： 身份證號：

買受人(以下簡稱乙方)： 身份證號：

根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購買房產(chǎn)簽訂本合同，共同信守執(zhí)行。

第一條 甲方聲明

1.1甲方所出售的房屋為：《西安市棚戶區(qū)房屋拆遷安置協(xié)議書(居民戶)拆遷安置第249號②》中(以下稱協(xié)議書)，所載建筑面積為45m2,房屋結(jié)構(gòu)為框架的私有房屋一套(以下稱房屋)。

1.2協(xié)議書表明其所載房屋為原碑林區(qū)長樂坊新慶村棚戶區(qū)改造回遷房，還未取得《中華人民共和國房屋產(chǎn)權(quán)所有證》，為甲方自有財產(chǎn)，甲方自愿出售。

1.3甲方保證該房屋產(chǎn)權(quán)無查封、無抵押、無債務(wù)糾紛，提供的材料齊全、真實有效，可以辦理權(quán)屬過戶等與交易有關(guān)的各項事宜。

第二條 乙方聲明

2.1乙方自愿購買本合同1.1所述甲方房屋，支付房款，履行本合同約定的各項義務(wù)，承擔(dān)違反本合同義務(wù)的法律責(zé)任。

2.2乙方對協(xié)議書中所載房屋已經(jīng)勘察清楚。已知曉其建筑面積、房屋結(jié)構(gòu)、周邊環(huán)境等特點，對協(xié)議書和房屋實際建設(shè)情況所能預(yù)估的交房時間已經(jīng)有清楚的了解。

第三條 交易價格

甲乙雙方同意本合同1.1所述房屋的交易價格為人民幣(大寫)貳拾萬零捌仟元整(￥208000)。

第四條 交易方式

乙方在本合同簽訂時，一次性全額支付給甲方購房款人民幣(大寫)貳拾萬零捌仟元整(￥208000)。甲方在收到全額購房款后，將協(xié)議書移交乙方，協(xié)議書歸乙方所有，協(xié)議書中所載房屋的所有權(quán)和使用權(quán)歸乙方所有。

第五條 協(xié)議書中第三款拆遷過渡期限為三十個月，若實際拆遷過渡期限超過三十個月，協(xié)議書中的拆遷人將支付甲方額外的拆遷過渡費，該費用為甲方所有。在辦理費用領(lǐng)取手續(xù)時，乙方應(yīng)持協(xié)議書配合甲方辦理。

第六條 產(chǎn)權(quán)過戶辦理

6.1在得到協(xié)議書中拆遷人房屋回遷交房的通知時，甲、乙雙方應(yīng)相互配合，提供有效資料，向房屋所在區(qū)房地產(chǎn)交易所申請辦理上市批準(zhǔn)及房屋買賣權(quán)屬過戶相關(guān)手續(xù)，按有關(guān)規(guī)定申領(lǐng)房屋所有權(quán)證。辦理上述手續(xù)時產(chǎn)生的稅費及房屋后續(xù)建設(shè)的相關(guān)費用，由乙方全部承擔(dān)。

6.2乙方如在本房屋買賣合同成立后，無論辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，土地證及其過戶手續(xù)與否，將此房出租出售，甲方不得以任何方法方式阻撓。

第七條 違約處理

自本合同簽訂后，甲乙雙方不得以任何理由違約。如違約，違約方將支付對方購房款20%的違約金。

第八條 爭議解決

因履行本合同所產(chǎn)生的爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不成，交由當(dāng)?shù)刂俨脵C構(gòu)進(jìn)行仲裁，對仲裁結(jié)果不滿的，雙方均有權(quán)向人民法院提起訴訟。

第九條 合同生效

本合同一式2份，甲乙雙方各持1份，具備同等的法律效力。本合同自甲乙雙方簽訂之日起生效。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________　法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

還遷房買賣合同范文2賣方: (以下簡稱甲方)身份證號碼：

買方:(以下簡稱乙方)身份證號碼：

買賣雙方經(jīng)過友好協(xié)商，達(dá)成如下協(xié)議：

第一條：賣方是坐落于 的房屋使用權(quán)人。賣方自愿將房屋及房屋享有的權(quán)力出售給買方，出售價款為： ;

第二條：房屋使用面積為 平方米，房屋性質(zhì)為平房地區(qū)騰退拆遷安置回遷房，房屋現(xiàn)在性質(zhì)為使用權(quán)，尚未購買產(chǎn)權(quán)，房屋未出租(注：房屋能購買為國家承認(rèn)的大產(chǎn)權(quán)房，可辦理產(chǎn)權(quán)證。辦理時間目前尚未有明確的期限,此情況買方已認(rèn)可)，買方同意按房屋現(xiàn)有情況購買該房屋。

第三條：買賣雙方承擔(dān)的義務(wù)：

第一款：買方在驗房后，于本合同簽訂當(dāng)日將全部房款 通過銀行轉(zhuǎn)帳和現(xiàn)金方式給賣方，賣方在收到錢后，將房屋及房屋相關(guān)手續(xù)原件交給買方，本合同簽訂且房款已到賣方賬戶后，坐落于 房屋歸買方所有.

第二款：自賣方將房屋交付買方之時起，如果出現(xiàn)違法、違紀(jì)、違規(guī)行為以及安全事故同時包括房屋市場的價格波動或其他人力不可為的因素造成的損壞，應(yīng)由買方承擔(dān)。

第三款：當(dāng)國家或拆遷單位出臺關(guān)于此房屋可以辦理產(chǎn)權(quán)的文件或政策時，賣方應(yīng)積極配合買方辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，但不承擔(dān)任何費用。在賣方取得產(chǎn)權(quán)證時，如因政府政策變化或其它原因?qū)е沦u方不能過戶給買方時，賣方應(yīng)協(xié)助買方過戶給買方指定符合政策的第三方,如賣方遲延或不能履行此義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)房款兩倍的違約責(zé)任。

第四條：違約責(zé)任

第一款：買賣雙方不得以由于房屋市場價格變動造成本合同的房屋升值或貶值終止此合同，如違約應(yīng)承擔(dān)房款兩倍的違約責(zé)任。

第二款：買方在此合同簽訂時，已詳知此房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，屬自愿購買，如發(fā)生產(chǎn)權(quán)性質(zhì)延遲改變、房屋 價格變化等問題，買方不得以上述理由終止此合同。

第三款：買方、賣方在本合同簽字生效后，不得以任何理由廢止此合同，否則視同買方、賣方違約。買方、賣方有權(quán)通過相關(guān)法律渠道申訴，并自違約之日起按每日5000 元(伍仟元整)向?qū)Ψ教岢鏊髻r。

第五條：賣方法定繼承人一致同意此次房屋買賣交易，并且同意本協(xié)議所有條款，賣方繼承人無此房屋的繼承權(quán)和使用權(quán)。

第六條：賣方如果在房屋使用權(quán)沒有變更到產(chǎn)權(quán)前去世，賣方的繼承人，繼承房屋后繼續(xù)辦理使用權(quán)變更產(chǎn)權(quán)，直至辦下產(chǎn)權(quán)證無條件過戶給買方或是買方指定的人，如不履行此項義務(wù)繼承人愿意賠償買方兩倍購房款。

第七條：如果在房屋沒有變更到買方名下，或是買方指定人名下，該房屋遇到拆遷，或是騰退及一切有可能得到賠償款項，與賣方和賣方的繼承人無關(guān)，賣方和繼承人必須無條件配合買方辦理一切事宜，直到拿到款項為止，如果不配合因此導(dǎo)致的所有損失都由賣方和繼承人承擔(dān)，自不配合之日起按每日5000 元(伍仟元整)向買方索賠。

第八條：賣方和繼承人必須將該房產(chǎn)里所有的戶口無條件遷走，如不遷走，每一個戶口向買方繳納100000元(壹拾萬圓整)。

第九條：本合同一式兩份，雙方各持一份。

第十條：本合同自雙方簽字后，本合同生效。

第十一:本合同生效后，此房屋辦理過戶發(fā)生的任何費用與賣方無關(guān)，均由買方承擔(dān)。

第八條：補充條款:

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________　法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

還遷房買賣合同范文3甲方(賣方)： ，身份證號碼：

乙方(買方)： ，身份證號碼：

甲、乙雙方就房屋買賣事項，經(jīng)協(xié)商一致，在平等、自愿、公平的基礎(chǔ)上，并依照相關(guān)法律、法規(guī)達(dá)成以下合同條款以供雙方遵守：

一、甲方自愿將坐落于上海市奉賢區(qū) (拆遷號：滬奉 )，建筑面積 平方米，以及地下車庫、閣樓( 平方米)附屬設(shè)施停車位等的房產(chǎn)出賣給乙方，并將與所出賣該房產(chǎn)的相關(guān)的憑證交付給乙方，該房屋以下簡稱目標(biāo)房產(chǎn)。

二、雙方議定目標(biāo)房產(chǎn)及附屬建筑物總價款為人民幣小寫 元(大寫元整)。

三、甲乙雙方確認(rèn)乙方在 年 月 日支付定金人民幣小寫 元(大寫元整)，該筆款項計入購房款。

四、乙方在 年 月 日向甲方支付其余房款人民 元(大寫元整)，甲方同時將房屋鑰匙及相關(guān)證書、憑證交付乙方，目標(biāo)房產(chǎn)同時轉(zhuǎn)移給予乙方處分。

五、甲方保證該房產(chǎn)合法、權(quán)屬清楚、有合法的所有權(quán)，能完全處分出售該房產(chǎn)，甲方保證無任何家庭成員等任何第三方向目標(biāo)房產(chǎn)主張任何權(quán)益，如因甲方的原因給乙方造成損失，甲方賠償乙方雙倍購房款的違約金和同期銀行同類貸款利率四倍的利息及目標(biāo)房產(chǎn)的裝修費用。甲方保證目標(biāo)房產(chǎn)無任何擔(dān)保，無抵押，無房產(chǎn)瑕疵，無人租住、使用，無戶口遷入。

六、由于目標(biāo)房產(chǎn)暫時無法辦理房產(chǎn)過戶等相關(guān)手續(xù)，因此特約定，在目標(biāo)房產(chǎn)具備辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)時，甲方在兩個月內(nèi)無條件協(xié)助乙方辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)所產(chǎn)生的契稅及相關(guān)費用由乙方承擔(dān)，甲方之前辦理的產(chǎn)證的費用由甲方自行承擔(dān)。

七、乙方支付購房款后，甲方應(yīng)積極配合乙方辦理有關(guān)房產(chǎn)正常居住使用的相應(yīng)手續(xù)，如：電話、水電、網(wǎng)絡(luò)安裝等等變?yōu)橐曳矫Q，如客觀原因無法辦理，則不算甲方違約。

八、本合同簽訂后，如一方違反本合同條款，違約一方應(yīng)向另一方支付雙倍購房款的違約金;如甲方未協(xié)助乙方辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，則乙方可以起訴甲方履行義務(wù)，并甲方需賠償乙方購房款雙倍的違約金和同期銀行同類貸款利率四倍的利息及目標(biāo)房產(chǎn)的裝修費用。

九、乙方在付清本合同約定的購房款后，如需要轉(zhuǎn)讓出售目標(biāo)房產(chǎn)，甲方無條件配合;如目標(biāo)房產(chǎn)遇到拆遷等相關(guān)變動，目標(biāo)房產(chǎn)所涉及的一切經(jīng)濟補償利益歸乙方所有，甲方不享有任何利益，甲方有義務(wù)配合乙方辦理相關(guān)手續(xù)。

十、目標(biāo)房產(chǎn)出售后到辦理過戶產(chǎn)證期間，目標(biāo)房產(chǎn)所產(chǎn)生的一切相關(guān)費用由乙方承擔(dān)。

十一、本協(xié)議一式三份，具有同等法律效力，自甲乙雙方簽字之日生效，如有糾紛，在目標(biāo)房產(chǎn)所在地法院管轄，敗訴一方承擔(dān)所有費用。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

篇(3)

【關(guān)鍵詞】自然人；企業(yè)財產(chǎn)；繼承公證

在不同的企業(yè)形態(tài)下，企業(yè)財產(chǎn)繼承方式呈多樣化。相關(guān)法律和合伙協(xié)議、公司章程的規(guī)定使得企業(yè)財產(chǎn)繼承問題復(fù)雜化，實踐中，確定一名合格的合伙人或股東往往須履行一定法律程序，通常無論是企業(yè)本身還是相關(guān)的登記管理機關(guān)都需要繼承人之間就有關(guān)繼承問題輸繼承公證手續(xù)。由于此類繼承公證有別于傳統(tǒng)意義上的財產(chǎn)繼承公證，需要單獨加以研究。

一、自然人企業(yè)財產(chǎn)繼承中財產(chǎn)范圍的探討

關(guān)于財產(chǎn)，學(xué)術(shù)辦認(rèn)為有三個方面的含義：一是指積極財產(chǎn)，包括物、智慧成果、物上利益、債權(quán)；二是指消極財產(chǎn)，僅指債務(wù)；三是指總合財產(chǎn)，包含積極財產(chǎn)和消極財產(chǎn)兩個方面。①而作為繼承客體的遺產(chǎn)，是公民死亡時遺留的個人合法財產(chǎn)，包括公民的收入，公民的房屋、儲蓄和生活用品，公民的林木、牲畜和家禽，公民的文物、圖書資料，法律允許公民所有的生產(chǎn)資料，公民的著作權(quán)、專利權(quán)中的財產(chǎn)權(quán)利，有價證券和履行標(biāo)的為財物的債權(quán)及其他合法財產(chǎn)。由此可見，我國相關(guān)法律法規(guī)中規(guī)定的可繼承財產(chǎn)是指包含有形財產(chǎn)和無形財產(chǎn)兩個部分的公民的積極財產(chǎn)。

我國《繼承法》法律法規(guī)采用概括式和列舉式相結(jié)合的立法例規(guī)定了遺產(chǎn)的范圍，這是在特定歷史時期社會主義尚未建立的情形下制定的，該規(guī)定已不能適應(yīng)當(dāng)今市場經(jīng)濟條件下復(fù)雜的繼承關(guān)系的要求，滯后的立法給實踐中正確理解和處理涉企業(yè)財產(chǎn)繼承的糾紛造成了一定的困難。有學(xué)者認(rèn)為，遺產(chǎn)的范圍除了法律所規(guī)定的財產(chǎn)外，尚應(yīng)包括“股權(quán)與合伙權(quán)益、商標(biāo)權(quán)和商號權(quán)等無形資產(chǎn)中的財產(chǎn)權(quán)、限制特權(quán)、占有、形成權(quán)、合同訂立過程中要約和承諾、私營企業(yè)”。②學(xué)者們主張的這些應(yīng)列入遺產(chǎn)范圍的無形財產(chǎn)有部分已為現(xiàn)有的立法所確定并在司法審判活動中被運用。

二、繼承權(quán)公證證明的自然人企業(yè)財產(chǎn)的特征

個人獨資企業(yè)的投資人，合伙企業(yè)中的自然人合伙人，有限責(zé)任公司、股份有限公司中自然人股東死亡后，作為其遺產(chǎn)的企業(yè)財產(chǎn)是否都能成為繼承權(quán)公證的證明對象呢？從理論說，只要是上述自然人的財產(chǎn)，一旦被繼承人死亡，作為其遺產(chǎn)的財產(chǎn)都可能成為繼承權(quán)公證的證明對象。但在實踐中，最終能成為繼承權(quán)公證證明對象的企業(yè)財產(chǎn)與自然人的企業(yè)財產(chǎn)相比還是有所區(qū)別的。

首先，繼承權(quán)公證證明的自然人企業(yè)財產(chǎn)僅指積極財產(chǎn)，而企業(yè)財產(chǎn)實際是一個“總合財產(chǎn)”，既含積極財產(chǎn)又含消極財產(chǎn)。其在個人獨資企業(yè)中表現(xiàn)為同時對具體的積極財產(chǎn)、消極財產(chǎn)的占有，在合伙企業(yè)中表現(xiàn)為對積極財產(chǎn)、消極財產(chǎn)相抵生“財產(chǎn)份額”的占有，而在有限責(zé)任公司、股份有限公司中則表現(xiàn)為對抽象的財產(chǎn)即股份的占有。公證機構(gòu)對上述自然人在各類型企業(yè)中的消極財產(chǎn)是不予公證證明的，這由我國《繼承法》中限定繼承之原則所決定。

其次，繼承權(quán)公證證明的自然人企業(yè)財產(chǎn)可以是某一特定的財產(chǎn)也可以是集合財產(chǎn)。自然人在企業(yè)的全部積極財產(chǎn)中，公證機構(gòu)可以僅證明某一特定的財產(chǎn)如土地使用權(quán)、房產(chǎn)等，也可以是貨幣財產(chǎn)或其他財產(chǎn)，但繼承人可能因有關(guān)部門的要求僅就自然人在企業(yè)的某一特定財產(chǎn)向公證機構(gòu)提出繼承權(quán)公證申請。我們都知道，繼承之發(fā)生并非依繼承權(quán)公證之證明，而是依一定的法律事實而發(fā)生。因此，并非每一個財產(chǎn)繼承都必須依公證程序而完成，只有在某一財產(chǎn)繼承依法必須經(jīng)某一特定機構(gòu)的登記認(rèn)可方可產(chǎn)生一定的法律效力而某一特定機構(gòu)由于自身原因又無法親自監(jiān)督、審查該繼承行為的真實性的情形下，公證證明繼承權(quán)才作為一個選擇被有關(guān)機構(gòu)所認(rèn)可。例如，在個人獨資企業(yè)和合伙企業(yè)中，屬于自然人的土地使用權(quán)、房產(chǎn)等特定財產(chǎn)，③雖然因繼承而擁有特權(quán)，但法律規(guī)定再轉(zhuǎn)移時必須補辦權(quán)屬

轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，而相關(guān)的登記機關(guān)則要求繼承人須先辦理繼承權(quán)公證手續(xù)后方認(rèn)可繼承的事實。當(dāng)然，公證機構(gòu)也可證明自然人在企業(yè)的集合財產(chǎn)如個人獨資企業(yè)中投資人在企業(yè)的全部積極財產(chǎn)、自然人合伙人在合伙企業(yè)中所享有的“財產(chǎn)份額”等；

再次，繼承權(quán)公證證明的自然人企業(yè)財產(chǎn)必須是繼承法和相關(guān)法律明確規(guī)定可以被繼承的財產(chǎn)或已為相關(guān)的司法解釋所確認(rèn)的財產(chǎn)。我們知道，從廣義上講構(gòu)成自然人企業(yè)財產(chǎn)的種類是多種多樣的，特別是有些無形的財產(chǎn)性權(quán)利。尚未為法律明確言表或為司法解釋所確認(rèn)，但在現(xiàn)實經(jīng)濟活動中卻真實的具有財產(chǎn)價值，它們同樣成為構(gòu)成自然人企業(yè)財產(chǎn)的一部分。但公證機構(gòu)只能對有法可依或有司法解釋規(guī)定的企業(yè)財產(chǎn)辦理繼承權(quán)公證。

三、不同企業(yè)形態(tài)下繼承權(quán)公證證明的自然人企業(yè)財產(chǎn)分析

在公證實踐中，涉及到自然人在企業(yè)中的財產(chǎn)繼承公證時，由于法律對有關(guān)企業(yè)財產(chǎn)繼承的規(guī)定仍過于原則和簡單，缺乏可操作性，特別是有關(guān)此類繼承的公證法律和部門規(guī)章的缺失，使得相當(dāng)多的公證人員在辦理此類涉及自然人企業(yè)財產(chǎn)繼承公證時對自然人在企業(yè)的財產(chǎn)性質(zhì)認(rèn)識上存在偏差，結(jié)果是出具的公證書中將作為遺產(chǎn)的自然人在企業(yè)的財產(chǎn)定性錯誤，影響了繼承權(quán)公證的辦證質(zhì)量和公證書的使用效果。因此，有必要對不同企業(yè)形態(tài)中可作為遺產(chǎn)繼承的自然人的財產(chǎn)性質(zhì)作逐一分析。

（一）個人獨資企業(yè)中的自然人財產(chǎn)

《中華人民共和國獨資企業(yè)法》第2條規(guī)定：“本法所稱的個人獨資企業(yè)，是指依照本法在中國境內(nèi)設(shè)立，由一個自然人投資，財產(chǎn)為投資人個人所有，投資人以其個人財產(chǎn)對企業(yè)債務(wù)承擔(dān)無限責(zé)任的經(jīng)營實體。”第17條規(guī)定：“個人獨資企業(yè)投資人對本企業(yè)的財產(chǎn)依法享有所有權(quán)，其有關(guān)權(quán)利可以轉(zhuǎn)讓或繼承。”可見，個人獨資企業(yè)本身沒有財產(chǎn)，所謂的企業(yè)資產(chǎn)實質(zhì)上是屬于投資者個人所有的，投資者對企業(yè)的一切有形和無形財產(chǎn)享有所有權(quán)。而能夠成為繼承權(quán)公證證明對象的這些有形和無形財產(chǎn)必須是投資者在企業(yè)擁有的積極財產(chǎn)，這些積極財產(chǎn)可以是某些特定的財產(chǎn)，也可以是集合財產(chǎn)即投資者在該企業(yè)的全部財產(chǎn)。但由于我國限定繼承原則的限制，繼承人尚應(yīng)按規(guī)定以所繼承之財產(chǎn)為限清償投資者生前企業(yè)依法應(yīng)繳費的稅款和所負(fù)之債務(wù)。

（二）合伙企業(yè)中的自然人財產(chǎn)

《中華人民共和國合伙企業(yè)法》中規(guī)定自然人可以成為合伙企業(yè)的普通合伙人和有限合伙人。普通合伙人對合伙企業(yè)的債務(wù)承擔(dān)無限連帶責(zé)任，而有限合伙人則以其認(rèn)繳的出資額為限對合伙企業(yè)的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。合伙人無論是以貨幣、實物、知識產(chǎn)權(quán)還是土地使用權(quán)或者其他財產(chǎn)權(quán)利甚至勞務(wù)出資，一旦入伙該出資均成為合伙企業(yè)的財產(chǎn)，合伙人均喪失了對其出資的所有權(quán)，這一點不同于個人獨資企業(yè)。無論是作為普通合伙人還是有限合伙人，合伙人死亡或者被依法宣告死亡的，對該合伙人在合伙企業(yè)中的財產(chǎn)份額，享有合法繼承權(quán)的繼承人按照合伙協(xié)議的約定或者經(jīng)全體合伙人一致同意，從繼承開始之日起取得該合伙企業(yè)的合伙人資格，自然人死亡后，依法被視為當(dāng)然退伙。自然人合伙人的繼承人如均不愿成為企業(yè)的新合伙人，或依法不具備成為合伙人的相關(guān)資格，或按合伙協(xié)議約定無法成為合伙人的，合伙企業(yè)應(yīng)當(dāng)向合伙人的繼承人退還合伙企業(yè)的“財產(chǎn)份額”。

（三）有限責(zé)任公司和股份有限公司中的自然人財產(chǎn)

《中華人民共和國公司法》第3條規(guī)定：“公司是企業(yè)法人，有獨立的法人財產(chǎn)，享有法人財產(chǎn)權(quán)。公司以其全部財產(chǎn)對公司債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。有限責(zé)任公司的股東以其認(rèn)繳的出資額為限對公司承擔(dān)責(zé)任；股份有限公司的股東以其認(rèn)購的股份為限對公司承擔(dān)責(zé)任。”無論是有限責(zé)任公司還是股份有限公司的自然人股東，其一旦出資或認(rèn)購了股份，其出資將成為該公司財產(chǎn)，不再屬于自然人股東個人。自然人股東依其出資或認(rèn)購的股份對公司財產(chǎn)享有股份權(quán)利，這同樣區(qū)別于個人獨資企業(yè)，從責(zé)任的承擔(dān)方式上也相異于合伙企業(yè)。因此，自然人股東在有限責(zé)任公司和股份有限公司中的財產(chǎn)為其在該公司享有的股份。實踐中有人認(rèn)為應(yīng)該是有限責(zé)任公司和股份有限公司的股東資格而不是股份才可以成為繼承權(quán)公證證明對象，其依據(jù)是《中華人民共和國公司法》第76條的規(guī)定，“自然人股東死亡后，其合法繼承人可以繼承股東資格；但是，公司

程另有規(guī)定的除外。”那么，股東資格可否成為繼承權(quán)公證的證明對象呢？筆者認(rèn)為，股東資格也可以成為繼承權(quán)公證的證明對象。

此外，在辦理自然人股東在有限責(zé)任公司和股份有限公司股權(quán)和股份繼承時，也不要將股東的出資額與其對公司的擁有的股份混為一談，出資額不是股東在公司的實際財產(chǎn)，當(dāng)然也就不是繼承權(quán)公證證明的對象。

四、自然人企業(yè)財產(chǎn)繼承權(quán)公證證詞的表述方式

對于個人獨資企業(yè)中的自然人財產(chǎn)繼承權(quán)公證書證詞的表述，它取決于個人獨資企業(yè)財產(chǎn)的繼承人申辦繼承權(quán)公證的具體要求。對于繼承人要求公證證明自然人在獨資企業(yè)中的全部財產(chǎn)的，公證應(yīng)機構(gòu)依照《中華人民共和國個人獨資企業(yè)》第17條之規(guī)定，按各繼承人之間達(dá)成的繼承協(xié)議，對企業(yè)的積極財產(chǎn)進(jìn)行公證證明。證詞可籠統(tǒng)表述為“被繼承人xxx生前在xxxx（企業(yè)名稱）擁有的全部財產(chǎn)由xxx繼承（或與xxx共同繼承）”。如果投資人在該企業(yè)的財產(chǎn)可以列出遺產(chǎn)清單，也可以將清單附后并在證詞中加入“詳細(xì)財產(chǎn)見所附清單”等字樣備注；如繼承人之間對企業(yè)已進(jìn)行了清算，并已從企業(yè)實際財產(chǎn)中償還字所欠職工工資、社會保險費用，繳納了所欠稅款和還清了企業(yè)所負(fù)債務(wù)且尚有盈余的，公證機構(gòu)也可應(yīng)繼承人的要求對該凈資產(chǎn)進(jìn)行了證明，證詞可表述為“被繼承人xxx生前在xxxx（企業(yè)名稱）擁有的凈資產(chǎn)價值xxx元由xxx繼承（或與xxx共同繼承）”；若繼承人僅要求對企業(yè)財產(chǎn)中的某一具體財產(chǎn)如房產(chǎn)、土地使用權(quán)、機器設(shè)備等不動產(chǎn)或動產(chǎn)進(jìn)行公證證明的，公證證詞關(guān)于遺產(chǎn)的表述中要直接表述某一具體財產(chǎn)即可。

合伙企業(yè)中自然人合伙人的財產(chǎn)的繼承權(quán)公證書證詞表述與在個人獨資企業(yè)的財產(chǎn)的繼承權(quán)公證書證詞表述是不同的。公證機構(gòu)辦理此類繼承權(quán)公證時，可要求相關(guān)繼承人提供合伙企業(yè)的全體合伙人做出的書面退還財產(chǎn)份額的決定，如退還的財產(chǎn)份額是貨幣，則公證處可依法就該貨幣形式的財產(chǎn)份額予以公證證明。公證證詞可表述為“被繼承人xxx生前在xxxx（企業(yè)名稱）擁有的財產(chǎn)份額xxx 元由xxx繼承（或與xxx共同繼承）”；若退還的財產(chǎn)份額不僅是貨幣，尚有實物、土地使用權(quán)或其他財產(chǎn)權(quán)利的，公證處可在上述證詞中加入具體的財產(chǎn)名稱一并證明。繼承人制作了遺產(chǎn)清單的，還可以將清單附后并在證詞中加入“詳細(xì)財產(chǎn)見所附清單”等字樣備注；若繼承人之間僅就退還財產(chǎn)中的部分或某一具體的財產(chǎn)要求辦理繼承權(quán)公證的，公證證詞的表述按常規(guī)格式表述即可。

有限責(zé)任公司和股份有限公司中自然人股東的財產(chǎn)繼承權(quán)公證書證詞表述與上述兩類企業(yè)的自然人財產(chǎn)財產(chǎn)繼承權(quán)公證書證詞表述是完全不同的。自然人股東僅就其出資對企業(yè)擁有股份、享有股份權(quán)利。根據(jù)公司法第三章有關(guān)有限責(zé)任公司股份規(guī)定，對自然人股東在有限責(zé)任公司股份的規(guī)定，對自然人股東在有限責(zé)任公司中的財產(chǎn)應(yīng)稱之為“股權(quán)”，公證證詞應(yīng)表述為“被繼承人xxx生前在xxxx（企業(yè)名稱）擁有的股權(quán)由xxx繼承（或與xxx共同繼承）”；根據(jù)公司法有關(guān)股份有限公司中的財產(chǎn)應(yīng)稱之為“股份”，公證證詞應(yīng)表述為“被繼承人xxx生前在xxxx（企業(yè)名稱）擁有的股份由xxx股由xxx繼承（或與xxx共同繼承）”。

總之，企業(yè)形態(tài)的不同，自然人在企業(yè)中擁有的財產(chǎn)形態(tài)也不盡相同。公證機構(gòu)在辦理這些財產(chǎn)的繼承權(quán)公證時，必須充分把握自然人在各種企業(yè)形態(tài)中所擁有財產(chǎn)的性質(zhì)，才能準(zhǔn)確地辦理好此類繼承權(quán)公證。

注釋：

①張俊浩主編：《民法學(xué)原理》，中國政法大學(xué)出版社，1997年版第8頁。

篇(4)

一、公證的法律效力

按照《公證法》及《民事訴訟法》的規(guī)定，公證的法律效力表現(xiàn)在三個方面：1.法定證據(jù)效力，經(jīng)過法定程序公證證明的法律行為、法律事實和文書，人民法院應(yīng)當(dāng)作為認(rèn)定事實的根據(jù)；2.強制執(zhí)行效力，是指對公證機構(gòu)賦予強制執(zhí)行效力的債權(quán)文書，如債務(wù)人不履行，債權(quán)人可持公證書直接向有管轄權(quán)的人民法院申請執(zhí)行，而不再經(jīng)過訴訟程序；3.當(dāng)有關(guān)法律、行政法規(guī)、規(guī)章規(guī)定某些法律行為必須采用公證形式設(shè)立、變更或終止時，公證即成為相應(yīng)的法律行為設(shè)立、變更、終止的必備要件。證據(jù)效力是公證的最基本效力，任何公證書都具有證據(jù)效力。公證的強制執(zhí)行效力和法律行為成立要件效力則不是普遍的，只有特定的公證文書或在特定的條件下才能產(chǎn)生。

二、不動產(chǎn)登記機構(gòu)要求當(dāng)事人公證的法律依據(jù)

經(jīng)公證的不動產(chǎn)登記申請材料或作為不動產(chǎn)登記原因的民事法律行為，可認(rèn)定為真實的、合法的。對登記機構(gòu)而言，公證機構(gòu)出具的公證書能有效保證申請材料或相關(guān)民事法律行為的真實性和合法性，不動產(chǎn)登記機構(gòu)只需對公證書做形式審查即可，不僅縮小了審核范圍，也大大降低了相應(yīng)的登記法律風(fēng)險。所以，不動產(chǎn)登記中的公證當(dāng)然地受到不動產(chǎn)登記機構(gòu)的歡迎。

但是，不動產(chǎn)登記機構(gòu)要求當(dāng)事人公證必須有相應(yīng)的法律依據(jù)。按照司法部、建設(shè)部《關(guān)于房產(chǎn)登記管理中加強公證的聯(lián)合通知》的規(guī)定，房產(chǎn)繼承、房產(chǎn)贈與、有關(guān)房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的涉外和涉港澳臺的法律行為，必須辦理公證。《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》規(guī)定，繼承文書、受遺贈文書、境外申請人委托他人申請房地產(chǎn)登記的委托書、父母之外其他人處分未成年人的房地產(chǎn)申請登記的，必須公證。各地的地方性規(guī)定也有不動產(chǎn)登記需公證情形的相關(guān)規(guī)定，如《北京市房地產(chǎn)管理局、北京市司法局關(guān)于私人房屋公證問題的聯(lián)合通知》、《上海市房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)定（試行）》等。

三、不動產(chǎn)登記公證中存在的問題

雖然公證具有較高的法律效力，但是不動產(chǎn)登記過程中的公證仍然存在一些問題，比如部分公證項目收費過高，公證書因內(nèi)容不真實、不合法被撤銷等。依據(jù)《公證法》的規(guī)定，公證機構(gòu)是不以營利為目的的證明機構(gòu)，但目前公證機構(gòu)采用自收自支的管理模式，即收取的公證費越多，公證機構(gòu)及公證人員的收入就越高，這必然使得公證機構(gòu)在執(zhí)行收費標(biāo)準(zhǔn)時就高不就低。1998年，《國家發(fā)展計劃委員會、司法部關(guān)于調(diào)整公證服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的通知》中規(guī)定，證明財產(chǎn)繼承，贈與和遺贈，按受益額的2%收取，最低收取200元。大多數(shù)公證機構(gòu)都是按受益額的2%收取公證費的。公證機構(gòu)的工作內(nèi)容，是審核當(dāng)事人提供的相關(guān)書面材料并走訪調(diào)查，確認(rèn)的是當(dāng)事人的相關(guān)權(quán)利，工作內(nèi)容與不動產(chǎn)價值的高低沒有必然的因果關(guān)系，無論房子是30萬還是300萬，公證人員在為其出具公證書的過程中，付出的勞動是差不多的。這一點與不動產(chǎn)登記機構(gòu)進(jìn)行不動產(chǎn)登記工作類似，因而應(yīng)該參照不動產(chǎn)登記機構(gòu)的收費標(biāo)準(zhǔn)，公證費也按件收取，而不是根據(jù)當(dāng)事人受益額的多少按比例收取。按照《公證法》的規(guī)定，公證的收費標(biāo)準(zhǔn)由國務(wù)院財政部門、價格主管部門會同國務(wù)院司法行政部門制定。在社會經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生巨變的情況下，目前公證的收費標(biāo)準(zhǔn)還是1998年的收費標(biāo)準(zhǔn)，這早已不適應(yīng)當(dāng)前的經(jīng)濟社會生活，亟需制定新的收費標(biāo)準(zhǔn)。

在不動產(chǎn)登記中也會發(fā)現(xiàn)公證機構(gòu)存在的一些問題，比如某個公證書是由假冒的權(quán)利人簽字，或某個公證書內(nèi)容違背了相關(guān)的法律規(guī)定等，一旦據(jù)此進(jìn)行不動產(chǎn)登記，就會造成嚴(yán)重后果。比如經(jīng)公證的委托他人出讓不動產(chǎn)的委托書是由假冒的權(quán)利人簽字的，就會直接損害不動產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)益。如果轉(zhuǎn)移登記之后不動產(chǎn)又被再次轉(zhuǎn)讓給善意第三人，很可能會導(dǎo)致原不動產(chǎn)權(quán)利人喪失所有權(quán)。因而，公證機構(gòu)出具錯誤的公證書會嚴(yán)重擾亂正常的不動產(chǎn)登記秩序，侵害不動產(chǎn)權(quán)利人權(quán)益，造成嚴(yán)重的社會影響。

四、如何有效發(fā)揮公證在不動產(chǎn)登記中的作用

第一，不動產(chǎn)登記引入公證程序是必要的。按照相關(guān)法規(guī)，基于不動產(chǎn)的建造、繼承、買賣、抵押等民事法律行為，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)依據(jù)當(dāng)事人的申請將相應(yīng)的不動產(chǎn)權(quán)利如實、及時記載于不動產(chǎn)登記簿。

鑒于不動產(chǎn)登記簿的公信力，不動產(chǎn)登記簿記載的不動產(chǎn)權(quán)利內(nèi)容應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確無誤，這必然要求不動產(chǎn)登記機構(gòu)對當(dāng)事人提供的申請材料及作為登記原因的民事法律行為是否真實、合法進(jìn)行必要的調(diào)查。但《物權(quán)法》第十二條規(guī)定，不動產(chǎn)登記機構(gòu)的法定職責(zé)有：1.查驗申請人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料；2.就有關(guān)登記事項詢問申請人；3.如實、及時登記有關(guān)事項；4.法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。第十三條規(guī)定，登記機構(gòu)不得有超出登記職責(zé)范圍的其他行為。法律、行政法規(guī)并沒有賦予不動產(chǎn)登記機構(gòu)相應(yīng)的調(diào)查取證權(quán)，相反，限制不動產(chǎn)登記機構(gòu)超越既定的職責(zé)范圍。因此，不動產(chǎn)登記機構(gòu)在登記過程中遇到較為復(fù)雜、可能會引發(fā)權(quán)屬爭議的登記申請，無法判斷當(dāng)事人提交的相關(guān)申請材料或作為登記原因的民事法律行為的真實性與合法性的，只能由公證機構(gòu)來審查，以此保障不動產(chǎn)登記簿的公信力。

第二，不動產(chǎn)登記中的公證范圍不能任意擴大。不動產(chǎn)登記引入公證程序是必要的，但并不等于不動產(chǎn)登記機構(gòu)可以隨意要求當(dāng)事人進(jìn)行公證。對當(dāng)事人而言，公證意味著辦理不動產(chǎn)登記時又多了一道手續(xù)。當(dāng)事人要花費較多的精力，按照公證機構(gòu)的要求提供相應(yīng)的書面材料，且要花費較長的時間。而且，最讓當(dāng)事人難以接受的是較高的公證費。所以，雖然公證程序有效避免了不動產(chǎn)權(quán)屬爭議，從根本上說是為了保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，但當(dāng)事人卻普遍不希望在不動產(chǎn)登記過程中引入公證程序。

不動產(chǎn)登記申請材料的真實性、合法性由當(dāng)事人負(fù)責(zé)，不動產(chǎn)登記機構(gòu)對當(dāng)事人提交的的材料，除房屋權(quán)屬證明是必須要實質(zhì)審查的，其余的申請材料按照《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》的要求，需盡到“合理審慎”的審查義務(wù)，因而，并非所有的不動產(chǎn)登記都需要公證。對于涉及或可能涉及不動產(chǎn)權(quán)利人權(quán)益的民事法律行為，或者較為復(fù)雜、可能會引發(fā)權(quán)屬爭議的登記申請，不動產(chǎn)登記機構(gòu)可以要求當(dāng)事人將相關(guān)申請材料或作為登記原因的民事法律行為進(jìn)行公證。例如，《物權(quán)法》規(guī)定了繼承從不動產(chǎn)權(quán)利人死亡時開始，《繼承法》規(guī)定了繼承人的范圍，但沒有相關(guān)的法律法規(guī)規(guī)定繼承人如何實現(xiàn)繼承權(quán)，因而不動產(chǎn)登記機構(gòu)只能依據(jù)公證機構(gòu)出具的繼承公證書進(jìn)行不動產(chǎn)登記。當(dāng)事人申請不動產(chǎn)登記需要公證的情形，法律、行政法規(guī)應(yīng)予以列舉式規(guī)定，這樣才能在保障當(dāng)事人不動產(chǎn)權(quán)利的同時，約束不動產(chǎn)登記機構(gòu)的登記行為。

篇(5)

關(guān)鍵詞：農(nóng)民集中居住；土地財產(chǎn)權(quán)益侵害；原因分析；解決路徑

中圖分類號：C913 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1009-0118（2012）07-0079-02

“農(nóng)民集中居住”，其本質(zhì)是通過農(nóng)村宅基地復(fù)墾與農(nóng)民集中居住而進(jìn)行的一種土地發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)移，涉及到國家、地方政府和被拆遷農(nóng)民三者的切身利益。雖然在一定程度上可以集約土地，提高土地利用效率，改善農(nóng)民生活、生產(chǎn)環(huán)境，加快農(nóng)村城鎮(zhèn)化、工業(yè)化和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的進(jìn)程，但是在實施過程中，許多地方政府及職能部門從自身利益考慮，以簡單行政命令代替國家相關(guān)法律規(guī)定，沒有充分考慮農(nóng)民的意愿，強行的、違規(guī)的“集中居住”行為不僅反映出地方政府在新農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃中存在的若干不良傾向，還侵害了農(nóng)民在土地上的財產(chǎn)權(quán)益，造成很多隱患。本文試從農(nóng)民集中居住政策推行對農(nóng)民土地財產(chǎn)權(quán)益侵害的現(xiàn)狀分析、原因論證、對策探索等角度探尋保障農(nóng)民合法土地權(quán)益的合理路徑。

一、現(xiàn)狀概述

近年來，隨著農(nóng)村城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，農(nóng)村勞動力大量向城市涌入，土地發(fā)展權(quán)流轉(zhuǎn)推進(jìn)速度明顯加快，但存在不少違背農(nóng)民意愿、損害農(nóng)民合法權(quán)益的現(xiàn)象。有些地方政府利用農(nóng)民維權(quán)意識淡薄、法律知識匱乏的弱點，通過私下與農(nóng)民簽訂土地流轉(zhuǎn)合同或半強制地征收農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的宅基地，按較低的補償標(biāo)準(zhǔn)支付補償費獲取土地后，又高價賣出，既損害農(nóng)民合法的土地財產(chǎn)權(quán)益，又無形中造成農(nóng)民間接財產(chǎn)損失，即農(nóng)民需支付更高價購買新房，損害事實具體體現(xiàn)在以下幾方面：

（一）剝奪農(nóng)民宅基地缺乏法律依據(jù)

我國《物權(quán)法》第六十條規(guī)定：“土地屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會代表集體行使所有權(quán)。”雖然依據(jù)法律規(guī)定農(nóng)村宅基地所有權(quán)主體為農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，但是農(nóng)村宅基地的繼承、轉(zhuǎn)讓和抵押已成為實踐中不斷發(fā)展的客觀事實。長久以來，在民間就一直有宅基地繼承的傳統(tǒng)，因此廣大農(nóng)民早已習(xí)慣于把宅基地和其上的房屋看作自己的私有財產(chǎn)。事實上，國家也正通過相關(guān)法律的制定來進(jìn)一步保障包括宅基地在內(nèi)的農(nóng)民土地財產(chǎn)權(quán)利。而在政策推行過程中，政府往往只對宅基地上的房屋面積給予安置補償，對宅基地本身則不予補償或補償很少，這就嚴(yán)重侵犯了農(nóng)民的合法權(quán)益。同時，依據(jù)法律既然國家不是農(nóng)村宅基地所有權(quán)的主體，就不應(yīng)享有對其的占有、使用、收益、處分權(quán)，除非是為維護(hù)公共利益的需要。而現(xiàn)實生活中，大多數(shù)政府推行集中居住都是出于自身經(jīng)濟利益、政績利益考量，因此，其處分宅基地的行為缺乏合理的法律依據(jù)。

（二）難以解決集中居住區(qū)的產(chǎn)權(quán)問題

《中華人民共和國農(nóng)村土地承包經(jīng)營法》第八條規(guī)定：“農(nóng)村土地承包應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)，保護(hù)土地資源的合理開發(fā)和可持續(xù)利用。未經(jīng)依法批準(zhǔn)不得將承包地用于非農(nóng)建設(shè)。”由于集中居住區(qū)樓房多建在承包地上，農(nóng)民就無法獲得“集體土地使用證”，甚至這些房屋的合法性都存在問題，農(nóng)民在“被上樓”過程中失去了合法取得的宅基地的使用權(quán)，新搬進(jìn)的樓房又無法取得合法的產(chǎn)權(quán)，農(nóng)民得到依法規(guī)劃的居住用地的合法權(quán)利未得到充分保障，財產(chǎn)權(quán)受到嚴(yán)重侵犯。

（三）事后補償機制致農(nóng)民經(jīng)濟利益受損

雖然各地農(nóng)民集中居住后的居住形式不一，但在政府直接的拆遷補償上卻存在類似的問題，即大多數(shù)采取對原房屋與宅基地實行一次性現(xiàn)金補償，而實際補償額往往不能夠購買集中居住地新房，且新房面積很小，令部分農(nóng)民覺得得不償失。“宅基地?fù)Q房”實際上是農(nóng)民以具有獨立產(chǎn)權(quán)的宅基地?fù)Q取沒有產(chǎn)權(quán)的住宅。因此，單純地以擁有獨立宅基地的房產(chǎn)換取沒有獨立宅基地的房產(chǎn)對于農(nóng)民是利益損失。況且，農(nóng)民擁有宅基地，可以自由從事生產(chǎn)，種植蔬果、蔬菜，豐衣足食，農(nóng)民“上樓”后，無法繼續(xù)務(wù)農(nóng)，由于又缺乏二三產(chǎn)業(yè)的扶持，農(nóng)民失去重要的收入來源——土地，農(nóng)民收入不會立即提升，水果、蔬菜都要去買，生活成本大大增加，與農(nóng)民不穩(wěn)定的收入存在沖突，又使得農(nóng)民遭受巨大的間接經(jīng)濟損失。

二、農(nóng)民土地財產(chǎn)權(quán)益侵害現(xiàn)象的原因分析

農(nóng)民集中居住政策對全面貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀、合理利用土地資源、集約基礎(chǔ)設(shè)施以及推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)都具有非常重大的意義，但由于其中涉及到包括農(nóng)民、政府、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織乃至地產(chǎn)開發(fā)商等多方利益，且多方利益互相斗爭，農(nóng)民這一處在斗爭鎖鏈最弱一環(huán)的群體，其利益必然會遭到嚴(yán)重侵害。其具體原因主要有以下幾種：

（一）城市建設(shè)用地指標(biāo)緊缺

我國現(xiàn)在正處于這樣一種矛盾狀態(tài)中：一方面，政府要加快城市化建設(shè)和推進(jìn)現(xiàn)代化，這意味著需要大量的城市建設(shè)用地來促進(jìn)工業(yè)、商業(yè)以及建造基礎(chǔ)設(shè)施和居住區(qū)，另一方面又必須守住18億畝耕地紅線，我國目前耕地數(shù)量已經(jīng)逼近18億畝，使得政府在征用農(nóng)用土地時需慎之又慎。據(jù)調(diào)查顯示，許多農(nóng)民工在城市打工積攢了一些錢，因為不能在城市安家，首要的選擇是回到自己的村莊或集鎮(zhèn)建房，以縣為單位來計算，每年農(nóng)村新增建設(shè)用地（主要是農(nóng)民建房）至少是城鎮(zhèn)新增建設(shè)用地的10倍以上，城市建設(shè)用地指標(biāo)緊缺，耕地的18億畝紅線又不能突破，于是利益的相關(guān)者都把目光瞄向了農(nóng)民宅基地，以至于在推行農(nóng)民集中居住過程中出現(xiàn)了農(nóng)民土地財產(chǎn)權(quán)利遭到嚴(yán)重侵犯的現(xiàn)象。

（二）地方政府自身利益考量

毫無疑問，農(nóng)民集中居住過程中，從資源利用和改善民生的角度來說，中央政府、地方政府和被集中居民的利益是一致的，但同時有利益就有沖突，三者在具體利益分配的過程中難免也會產(chǎn)生沖突，地方政府作為政策的直接執(zhí)行者，有時為了自身利益，就必然會侵犯到農(nóng)民的相關(guān)財產(chǎn)權(quán)益。

在推行農(nóng)民集中居住過程中，地方政府的自身利益與被集中農(nóng)民的利益產(chǎn)生沖突，表現(xiàn)為以下幾個方面：第一，在對宅基地和房屋拆遷的補償標(biāo)準(zhǔn)上，地方政府并沒有考慮農(nóng)戶的實際生活狀況，使得農(nóng)戶的生活水準(zhǔn)急劇下降和惡化；第二，在土地增值收益上，農(nóng)民的利益被剝奪。

除了合法推行農(nóng)民集中居住政策以外，有時地方政府為了獲得巨大的經(jīng)濟利益，開始以集約利用土地為名，不顧當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況，違背農(nóng)民意愿，強行推行農(nóng)民集中居住政策，然后將集約到的農(nóng)民宅基地置換為建設(shè)用地指標(biāo)，甚或以市場價值出售，獲利頗豐；還有的地方政府為了取得舊村改造、新村建設(shè)的斐然政績，因此便不顧當(dāng)?shù)厥欠褚呀?jīng)具備集中居住的條件而強制推行，而這顯然違背了經(jīng)濟發(fā)展的一般規(guī)律。

地方政府在對自身利益考量的情形下，在政策執(zhí)行的過程中難免會出現(xiàn)異化，以致于農(nóng)民的利益受到侵害。中央出臺的相關(guān)政策與規(guī)定無疑是為了最廣大人民群眾的利益的，然而，正如亞里士多德關(guān)于“法治”的解釋，其包括兩層含義：制定出的法律是良好的，并且，良好的法律要得到普遍的施行。同理，光有中央良好的政策是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，政策制定出來就要不折不扣地施行，不能將之束之高閣，“說一套，做一套”。中央文件之所以不能很好地保護(hù)農(nóng)民的土地權(quán)益，關(guān)鍵是地方的不執(zhí)行，而農(nóng)民又不熟悉文件，這樣在信息不對稱的狀況下，吃虧的必定是農(nóng)民。

（三）農(nóng)民維權(quán)意識不強

政府面對的群體是弱勢的農(nóng)民，他們文化程度不高，公民的主體意識不強，長期以來便形成了“惟命是從”的習(xí)慣，對于政府的政策，無條件執(zhí)行，即使有怨言、有不滿，大多都找不到合適的途徑去發(fā)泄，當(dāng)自身的權(quán)益受到侵害時，他們通常采取極端的方式解決，或大吵大鬧，或忍氣吞聲，不會理智地付諸法律。這也與這一群體的文化特征有關(guān)，他們大多文化程度不高，法律意識淡薄，維權(quán)意識更是缺乏，不懂得用法律武器合理維護(hù)自己合法權(quán)利。筆者在與農(nóng)民訪談的過程中發(fā)現(xiàn)，多數(shù)還算富裕的農(nóng)民是覺得對政府失望，覺得就算控告政府，也只是“雞蛋碰石頭”——徒勞無益，與其多次碰壁，不如忍氣吞聲，花錢買省心。而集中居住后，那些無力購置新房或者難以承受集中居住后生活成本的增加的農(nóng)民，更多的也只是埋怨、責(zé)怪。

三、農(nóng)民土地財產(chǎn)權(quán)利侵害現(xiàn)象的解決路徑

（一）建立健全相關(guān)法律制度

目前我國并沒有法律法規(guī)詳細(xì)規(guī)定農(nóng)民集中居住的相關(guān)問題，而僅有《憲法》、《物權(quán)法》、《土地管理法》有關(guān)于征收土地的補償問題的概括式規(guī)定，此外，江蘇省有一些零星規(guī)定和政府通知、意見，規(guī)范層次太低且缺乏系統(tǒng)的法律規(guī)定和嚴(yán)格的責(zé)任要求，可操作性差。農(nóng)用地補償尚有《土地管理法》等予以規(guī)定，宅基地的補償則幾乎沒有法律法規(guī)可以參照，這一塊的空白還亟需填補。建議國家完善相關(guān)法律法規(guī)，賦予農(nóng)民宅基地以完整的物權(quán)，同時規(guī)定宅基地進(jìn)入市場的流轉(zhuǎn)辦法，打破宅基地只能在本集體經(jīng)濟組織中轉(zhuǎn)移的限制，確保農(nóng)民的土地財產(chǎn)權(quán)利具有充分的流動性。

農(nóng)民是我國最重要同時也是最薄弱的群體，其土地財產(chǎn)權(quán)益是推行集中居住政策過程中必須首要考慮的因素。農(nóng)民集中居住政策在江蘇已推行近12年，在全國各地也有多個省市實行，且在未來很長一段時間內(nèi)也會持續(xù)進(jìn)行，出臺相關(guān)具體的法律或法規(guī)對其進(jìn)行調(diào)整已是刻不容緩的事實。政府需要有這樣一部法律法規(guī)來規(guī)制其權(quán)力行使，防止出現(xiàn)如前文所述執(zhí)行異化導(dǎo)致農(nóng)民土地財產(chǎn)權(quán)益受損的情形發(fā)生；農(nóng)民更需要這樣一部法律來保障其權(quán)利，在權(quán)利受到侵害時能指導(dǎo)其尋求司法救濟。

（二）完善監(jiān)督機制

為了保證地方上在實行“農(nóng)民集中居住”對省政府的相關(guān)法律規(guī)定能夠貫徹施行，應(yīng)該完善推行過程中的監(jiān)督管理機制，在遵守相關(guān)法律法規(guī)及規(guī)定的基礎(chǔ)上，地方政府應(yīng)接受廣大人民群眾尤其是被集中農(nóng)民的監(jiān)督。有學(xué)者建議，地方政府的相關(guān)補償措施應(yīng)該上報省人民政府審查同意后方可施行，而且省人民政府應(yīng)該派遣專職官員到被征地地區(qū)監(jiān)督，確保按有關(guān)措施得到貫徹施行。

（三）加強農(nóng)民法律維權(quán)意識

農(nóng)民的權(quán)益不僅需要政府來保護(hù)，更需要農(nóng)民發(fā)揮主觀能動作用，舉起法律武器，積極維護(hù)自己的權(quán)益，在權(quán)益受到侵害時能夠快迅速有效地找到救濟的途徑，從目前狀況來看，農(nóng)民的法律維權(quán)意識亟待加強，而引領(lǐng)農(nóng)民樹立維權(quán)意識則主要靠加大宣傳力度來實現(xiàn)，可以采取以下具體措施：第一，制作一些固定的法制標(biāo)語、橫幅、宣傳板等；第二，下發(fā)免費的法律知識手冊，運用漫畫的形式讓農(nóng)民快速學(xué)習(xí)法律知識；第三，創(chuàng)建一些縣法制培訓(xùn)中心、鄉(xiāng)鎮(zhèn)分校、村內(nèi)小組學(xué)習(xí)室等，讓基層干部和農(nóng)民隨時隨地了解法律，還可以鼓勵大學(xué)生成立志愿服務(wù)隊伍，下鄉(xiāng)或進(jìn)集中居住社區(qū)宣傳普法。

除此以外，政府也要加強與農(nóng)民的溝通工作，深入貫徹國家政策，堅持為人民服務(wù)的宗旨，推廣先進(jìn)有效的維權(quán)模式，借鑒有益于農(nóng)民維權(quán)的經(jīng)驗，并完善維權(quán)機制，提高維權(quán)效率也是非常重要的。

四、結(jié)語

中國“三農(nóng)”問題，沉疴已久。我們的調(diào)研微不足道，當(dāng)然難以撼動復(fù)雜的利益格局，而要從根本上解決農(nóng)民住房問題，除了嚴(yán)肅認(rèn)真的考察、調(diào)研，更需要加快建立健全法律法規(guī)，完善監(jiān)督機制，建立事后補償機制以及增強農(nóng)民維權(quán)意識等。

參考文獻(xiàn)：

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［2］張穎舉.農(nóng)民集中居住的利益沖突與協(xié)調(diào)機制構(gòu)建［J］.理論導(dǎo)刊,2011,(10).

篇(6)

我在結(jié)婚前后曾先后購買了多處房產(chǎn)，現(xiàn)因夫妻關(guān)系緊張，準(zhǔn)備離婚。請教律師：我們國家的相關(guān)法律對夫妻離婚時的房產(chǎn)分割有些什么規(guī)定呢？

律師解答：

根據(jù)我國新婚姻法的規(guī)定，夫妻雙方在結(jié)婚前購置的房產(chǎn)屬個人財產(chǎn)，離婚時歸各自所有，一般不存在分割的問題。而對于夫妻雙方在婚姻關(guān)系存續(xù)期間購置的房屋則屬于夫妻共同財產(chǎn)，由夫妻雙方共同共有。對于共有房屋的分割，我國婚姻法第三十九條規(guī)定“離婚時，夫妻的共同財產(chǎn)由雙方協(xié)議處理；協(xié)議不成時，由人民法院根據(jù)財產(chǎn)的具體情況，照顧子女和女方權(quán)益的原則判決。”實踐中針對夫妻共有私房的特點，分割時往往采取不同的方法。

（1）對產(chǎn)權(quán)完全私有的房屋離婚時的分割。第一，實際分割。私有房屋可進(jìn)行實際分割的，例如房屋不在一處，或者雖在一處但可分門別戶的，應(yīng)首先考慮分割產(chǎn)權(quán)。分割時一般采取平均分割原則，但如果一方?jīng)]有生活來源或有其他困難，如患有嚴(yán)重疾病，可適當(dāng)予以多分；有子女的，撫養(yǎng)子女的一方應(yīng)當(dāng)多分。如果不能平均分割的，例如面積不相等，結(jié)構(gòu)不一樣，新舊不同，在考慮雙方都能取得房屋居住的前提下，可采取折舊補償、作價補償?shù)确椒ㄟM(jìn)行分割；第二，折價分割。實際中許多房屋是不宜進(jìn)行實際分割居住的，從考慮房屋的使用效能和方便生活出發(fā)，可對這類房屋進(jìn)行折價分割。獲得房屋產(chǎn)權(quán)的一方給另一方補償，補償價款的數(shù)額要考慮房屋的現(xiàn)狀估算價，一般由雙方協(xié)商或采取雙方競價的方式確定。

（2）對產(chǎn)權(quán)部分私有房屋離婚時的分割。城市住房制度改革過程中，許多單位對職工采取優(yōu)惠售房政策，根據(jù)工資、職務(wù)、級別、實際居住年限等確定優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)發(fā)售房屋。這類房屋的特點是產(chǎn)權(quán)人享有登記產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán)，但所有權(quán)的收益權(quán)和處分權(quán)受到一定限制，稱為部分產(chǎn)權(quán)房屋，對產(chǎn)權(quán)部分私有的房屋離婚時的分割應(yīng)按以下原則進(jìn)行處理：第一，優(yōu)惠售房單位職工享有房屋產(chǎn)權(quán)。一般來說，單位優(yōu)惠售房的對象僅限于本單位職工，房屋產(chǎn)權(quán)登記人為本單位職工。夫妻雙方不在同一單位的，離婚時優(yōu)惠售房單位一般不允許非本單位職工一方享有優(yōu)惠房產(chǎn)權(quán)。因此，除非優(yōu)惠售房單位同意，一般將房屋產(chǎn)權(quán)確定給該單位職工享有，由獲得產(chǎn)權(quán)方給予對方相應(yīng)補償。第二，現(xiàn)實房價應(yīng)高于購房價。基于優(yōu)惠房屋的優(yōu)惠性，購買價遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于實際價。如果以原購房價作價補償進(jìn)行分割，對于未獲得產(chǎn)權(quán)一方來說顯失公平。在處理這類房屋時，通常考慮當(dāng)時購房的情況，結(jié)合現(xiàn)在的情況，以現(xiàn)實房價為依據(jù)，對另一方進(jìn)行補償。

篇(7)

Abstract： The inheritance tax has been collected in 2/3 countries of the world as a way to narrow the gap between the rich and the poor and balance the taxpayer's psychology. With the development of China's national economy， the people's income level increased and the gap between rich and poor is widening， and real estate inheritance tax gradually enters into people's vision. However， China's current property evaluation system is imperfect， and there are a variety of shortcomings for the real estate inheritance tax collection. This paper analyzes the current situation and development of real estate inheritance tax at home and abroad， analyzes the difficulties of assessing the taxation of real estate inheritance tax in China， and discusses the applicable solutions. Finally， the author puts forward his views and opinions， and looks forward to the tax base assessment for real estate inheritance tax in the future.

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅；稅基評估；征收制度；征收模式

Key words： real estate inheritance tax；tax base assessment；taxation system；taxation mode

中圖分類號：F812.42 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1006-4311（2017）10-0031-03

0 引言

遺產(chǎn)稅作為調(diào)整社會平衡的一種方法已在大部分國家和地區(qū)開征，其在縮小社會貧富差距、促進(jìn)社會公平、維護(hù)社會和諧穩(wěn)定方面起著重要作用。隨著我國經(jīng)濟社會快速發(fā)展，人民收入和生活水平迅速提高，特別是近幾年來，房價地價飛速上漲，房地產(chǎn)已經(jīng)成為家庭財產(chǎn)的主要構(gòu)成部分，貧富差距也日益突顯，房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅隨之成為學(xué)者和公共關(guān)注的焦點。

隨著我國不動產(chǎn)登記體系逐步完善，房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅在征稅環(huán)節(jié)的條件優(yōu)勢更加明顯，征稅條件也愈發(fā)成熟。但是，我國目前財產(chǎn)評估制度、爭端處理機制尚還不夠完善，對征收該稅帶來種種困難。通過對相關(guān)國家的對比研究發(fā)現(xiàn)，從國家層面出臺對應(yīng)法律，建立合理的稅基評估體系，完善相關(guān)信息系統(tǒng)和爭端處理機制是順利推進(jìn)該項稅收的關(guān)鍵所在。

1 我國房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅及稅基評估特點和難點

探析房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅稅基評估的特點和難點，對未來順利征收該稅有著重要的參考價值。我國在國家經(jīng)濟、政治制度和社會因素等方面的共同影響下，遺產(chǎn)稅也多次被提及，民國初期曾征收^遺產(chǎn)稅。1939年出臺了《遺產(chǎn)稅暫行條例》和《遺產(chǎn)稅暫行施行條例》，自1940年7月1日起在全國施行，但由于種種原因沒有成功。房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅是以被繼承人去世后遺留的所有房地產(chǎn)為征稅對象，向遺產(chǎn)的繼承人和受遺贈人征收的稅，通常與房地產(chǎn)贈與稅聯(lián)系在一起設(shè)立、征收。其稅基評估是以被繼承人遺留的所有房地產(chǎn)為評估對象進(jìn)行的評估，且只是一次性評估，評估基準(zhǔn)日一般為被繼承人的去世日。就我國目前的人均GDP、居民儲蓄、個人財富增長等經(jīng)濟指標(biāo)數(shù)據(jù)情況來說，已經(jīng)具備了征收房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅的基礎(chǔ)。但是也存在著以下征收難點：

①相關(guān)法律要點等制度不完善。除缺乏國家相關(guān)稅收立法以外，還存在著評估日期確定和房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)確定等難點。征收的起征時間、起征金額、征收稅率等還有待進(jìn)一步探討。國外在征收房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅時以被繼承人去世日期算起，雖然我國初步構(gòu)建了死亡信息登記制度，但相關(guān)醫(yī)療疾病監(jiān)測和戶籍管理制度仍存在著不足，目前全國只有約1/3的市區(qū)開展了死亡因素監(jiān)測和統(tǒng)計。此外，我國在不動產(chǎn)登記方面也存在一些不足，比如多年以前沒有建立房產(chǎn)檔案，對房產(chǎn)來源方式、購入住房價格等信息還未進(jìn)行審核。大批存在的小產(chǎn)權(quán)房如何界定房產(chǎn)屬性可能也是一個解決的難點。這些因素給房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅稅基評估帶來了較大的阻礙。

②稅基評估技術(shù)解決缺乏相關(guān)依據(jù)。主要困難在稅基的確定、房地產(chǎn)價值評估和稅收的監(jiān)管。我國各個城市之間房地產(chǎn)價格差距較大，如果按照統(tǒng)一的稅基進(jìn)行征收，會造成稅基標(biāo)準(zhǔn)偏低。如果按照城市分化進(jìn)行征收，如何確定標(biāo)準(zhǔn)還需要長期的討論。目前各評估機構(gòu)雖已經(jīng)具備房地產(chǎn)價值評估相關(guān)能力，但是還沒有征收過遺產(chǎn)稅，缺乏相關(guān)案例指導(dǎo)，財產(chǎn)評估制度還不盡完善，評估機構(gòu)能否客觀公正的進(jìn)行估值，對于房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅的準(zhǔn)確定位有著較大的影響。稅務(wù)機關(guān)的稅收控制能力和管理能力直接影響著納稅人會的主動性和心態(tài)。我國稅務(wù)機關(guān)在信息化管理系統(tǒng)運行下的征管能力和技術(shù)手段雖獲得了很大提升，但稅收監(jiān)測與評估能力仍然較為薄弱，特別是對跨區(qū)域的財產(chǎn)難以掌握和監(jiān)管，這不僅會造成房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅稅費流失，也可能會增加征稅成本。

③稅基評估方法不完善。我國目前對房地產(chǎn)的評估方法主要有市場比較法、資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法。但是房地產(chǎn)不可能完全相同，不同的房地產(chǎn)價值影響因素也存在差異。加拿大等國家在對房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅稅基評估時選用市場比較法，我國如用市場比較法進(jìn)行評估時，可比因素的選取及其比重的確定都比較困難，從一定意義上帶有較重的主觀色彩，對稅基評估可能不準(zhǔn)確。資產(chǎn)基礎(chǔ)法在對房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅稅基評估時一般直接采用歷史數(shù)據(jù)，我國房地產(chǎn)是升值幅度和浮動幅度都較大，容易造成數(shù)據(jù)不夠準(zhǔn)確及時。除了商鋪、出租屋等具有收益性房地產(chǎn)外，一般的住宅收益無法準(zhǔn)確量化，用收益法無法對其準(zhǔn)確評估。單純參照某種房地產(chǎn)估價方法已無法滿足我國房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅稅基評估的要求，因此應(yīng)該在現(xiàn)有評估方法的基礎(chǔ)上，結(jié)合房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅稅基評估的預(yù)估標(biāo)準(zhǔn)，完善評估方法。

④房地產(chǎn)市場的差異性和波動性較大造成評估困難。2016年期間，我國的房地產(chǎn)市場價值存在著很大的波動性。不同的地區(qū)，不同的時期房地產(chǎn)價值也存在著較大的差異性。北上廣深的房價日新月異。之前一兩萬的房價一路飆升到十幾二十萬每平方米，限購后可能又跌落很多。政策的調(diào)整會給該地區(qū)的房價產(chǎn)生巨大的影響。目前在不同的城市房價仍然會有較大程度的浮動。房價的浮動性給房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅稅基評估也會帶來一定的影響。即使是同一個城市的房價不同時期的房價也存在著較大的波動性，很可能出現(xiàn)剛評估好房地產(chǎn)的價值，繳稅之前房價就出現(xiàn)天翻地覆的變化，這可能會影響到繼承人對評估師的專業(yè)評估水平和公正性產(chǎn)生懷疑。

2 國外房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅稅基評估現(xiàn)狀

不同國家和地區(qū)在政治制度、經(jīng)濟制度等方面采取的政策都不盡相同，因此房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅稅基評估的制度、發(fā)展和現(xiàn)狀都存在著一定差異。通過對此進(jìn)行分析，可以給我國的房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅稅基評估帶來一些啟示。

①加拿大房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅稅基評估現(xiàn)狀。加拿大政府為了避免評估和稅收產(chǎn)生利益沖突，采取評估機構(gòu)和稅收機構(gòu)完全獨立的政策。在各省設(shè)立由政府撥款的皇家評估公司，負(fù)責(zé)本省的稅基評估工作。該評估公司不屬于政府部門，但是注冊資金和經(jīng)費均由政府撥款。在房地產(chǎn)價值管理方面，政府將估價周期由平常的三至五年改為一年，從而方便估價師在對房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅進(jìn)行稅基評估。同時政府加強房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅的立法工作，在不列顛哥倫比亞省通過了《評估機構(gòu)法》和《估價法》，由法律指定省物業(yè)估價局為稅房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)。

②美國房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅稅基評估現(xiàn)狀。財富的過度集中在美國被視為對民主政治的威脅，巨額遺產(chǎn)會被理解為與機會均等的民主理想相違背，而開征遺產(chǎn)稅能有效的降低社會財富的集中程度。美國國會預(yù)算辦公室的相關(guān)研究表明，在遺產(chǎn)稅率和生前贈與的比例和數(shù)量上存在正相關(guān)關(guān)系，因此，美國采取遺產(chǎn)稅和贈與稅同時征收的方式。在對遺贈的房地產(chǎn)評估時，繼承人進(jìn)行資產(chǎn)申報后由政府判斷其真實性，在起征點以上的房地產(chǎn)，由專門評估機構(gòu)對稅基進(jìn)行評估。生前贈與的稅收相對于遺贈，優(yōu)惠程度會有一定幅度降低，這就會直接減少生前贈與的數(shù)量。在對房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅稅基評估時，美國也會借鑒贈與稅的稅基評估方法和結(jié)果，根據(jù)不同的地區(qū)和稅率，采用不同的方法。此外，也會采用案例法對相似的房地產(chǎn)進(jìn)行稅基評估。

③日本房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅稅基評估現(xiàn)狀。日本作為長期征收遺產(chǎn)稅的國家，政府專門設(shè)立了官方評估機構(gòu)――地產(chǎn)估價局，并建立了完善的評估機制。房產(chǎn)所有人雖然享有土地所有權(quán)，但在遺產(chǎn)稅環(huán)節(jié)環(huán)節(jié)，要交納高達(dá)75%稅率。日本在對房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅稅基評估時，會根據(jù)不同房地產(chǎn)的特點，選擇不同的評估方法，或者同時采用幾種不同的估價方法。

④馬來西亞房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅稅基評估現(xiàn)狀。馬來西亞將遺產(chǎn)稅歸類于聯(lián)邦稅，并根據(jù)《地方政府法》在地區(qū)政府中建立獨立的評估部門。在對房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅稅基評估中采取了兩種程序和過程。一是采取群體與個體評估相結(jié)合的方式。為保證評估工作的效率，在五年一度的評估結(jié)果更新時，采用群體評估模型。在進(jìn)行特殊或單一房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅稅基評估時，采取個體評估方式。二是政府投入巨資建立了不動產(chǎn)電子計算機管理系統(tǒng)――E-Land系統(tǒng)，不僅實現(xiàn)了房地產(chǎn)的注冊和權(quán)屬變更等信息的電子化管理以及信息隨時更新，而且保證了評估部門工作有效進(jìn)行以及評估信息的及時性和準(zhǔn)確性，更降低了評估工作的成本。

3 國外房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅稅基評估對我國的啟示

2016年國內(nèi)房地產(chǎn)的瘋漲給國家經(jīng)濟帶來了巨大的風(fēng)險，相關(guān)的限制措施和征稅討論也層出不窮。我國目前財產(chǎn)評估制度不完善，以避稅和轉(zhuǎn)移資產(chǎn)為目的資產(chǎn)隱瞞或虛報資產(chǎn)現(xiàn)象屢有發(fā)生，且目前國內(nèi)不僅相關(guān)法律法規(guī)急需建立和完善，專業(yè)資產(chǎn)評估機構(gòu)也和相關(guān)配套資料乏善可陳。因此，早日立足國內(nèi)實際情況借鑒國外成熟經(jīng)驗制定我國的房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅稅基評估制度勢在必行。

①國家立法規(guī)范評估機構(gòu)。加拿大、日本等國家專門設(shè)立了遺產(chǎn)稅稅基評估機構(gòu)，并出臺一系列法律給予支持。我國可以出臺相關(guān)法律，對目前的社會評估機構(gòu)加以規(guī)范，國家成立專業(yè)評估人員組成的團體進(jìn)行指導(dǎo)。這樣既能省去大筆資金成立評估機構(gòu)節(jié)省評估成本，又可以規(guī)范社會評估機構(gòu)進(jìn)入良性建設(shè)。

②建立不動產(chǎn)管理系統(tǒng)。我國幅員遼闊，各地發(fā)展程度各有不同，在房地產(chǎn)信息的登記和管理方面也存在著較大的差異。目前各地應(yīng)可以借鑒馬來西亞的方法，結(jié)合自身的實際情況，集中力量對房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅所要求的基評估信息開展研究，對我國需要繳稅的稅基評估信息進(jìn)行登記、統(tǒng)計和分析。建立專業(yè)化、專門化的房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅稅基評估信息數(shù)據(jù)庫。

③對房地產(chǎn)進(jìn)行周期性評估。在加拿大等國一般每三至五年就要對土地、房地產(chǎn)等重要金融資產(chǎn)進(jìn)行一次價值評估。我國政府相關(guān)部門可以借鑒類似經(jīng)驗，由具有權(quán)威性和公正性的專業(yè)機構(gòu)每三到五年就對土地、房地產(chǎn)等重要金融資產(chǎn)進(jìn)行一次價值評估。確保資產(chǎn)價值的完整性和可靠性。

④建立納稅人爭議處理機制。房地產(chǎn)屬于個別性商品，在稅基評估中，因房地產(chǎn)個性因素造成的估價差異是不可避的，因此，應(yīng)建立相應(yīng)的處理機制。可以采用對評估結(jié)果進(jìn)行公示，以增強評估信息的透明度；當(dāng)納稅人對結(jié)果有異議時，應(yīng)在一定期限內(nèi)向原稅基評估機構(gòu)申請復(fù)核評估；為保證納稅人的申訴權(quán)利，地方應(yīng)成立稅基評估專家委員會，允許納稅人對有異議的評估結(jié)果向當(dāng)?shù)囟惢u估專家委員會申請鑒定等。在征稅過程中，征稅機關(guān)對申報的評估結(jié)果的審查核定后應(yīng)出示相關(guān)文件和證據(jù)，配合納稅人完成納稅業(yè)務(wù)，保護(hù)其合法權(quán)益。

目前，國家管理層面也意識到房地產(chǎn)行業(yè)的波動性對我國經(jīng)濟帶來了巨大的影響，也出臺了部分政策，努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅已勢在必行，所以，其稅基評估已逐漸成為評估界的焦點，成為社會關(guān)注的焦點。通過借鑒國外成熟的房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅征收制度，不斷完善我國房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅征收制度和方法，確立合理的房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅稅基和評估周期，推進(jìn)該稅早日落地，是努力促進(jìn)社會公平，維護(hù)社會安定的重要手段。我國征收房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅必將對我國經(jīng)濟社會帶來深遠(yuǎn)而長久的影響。

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