序論：寫作是一種深度的自我表達(dá)。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)論文范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

1.1低碳經(jīng)濟(jì)的內(nèi)涵

低碳經(jīng)濟(jì)，其實質(zhì)是一種可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)，核心內(nèi)涵在于一方面能夠滿足當(dāng)代人的生存及發(fā)展需要；另一方面又能滿足后世子孫的生存及發(fā)展需要，集中體現(xiàn)了可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)理念。在這一理念的指導(dǎo)之下，借助一系列低碳處理技術(shù)和制度制約相關(guān)產(chǎn)業(yè)，最終實現(xiàn)減少碳排放的效果。推動低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，是我國經(jīng)濟(jì)的未來發(fā)展趨勢之一，有助于我國整體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，由粗放型逐漸轉(zhuǎn)換到集約型，從而為我國經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。

1.2低碳經(jīng)濟(jì)面臨的挑戰(zhàn)

低碳經(jīng)濟(jì)的提出和發(fā)展，給傳統(tǒng)行業(yè)帶來嚴(yán)峻考驗和挑戰(zhàn)。我國各行業(yè)的早期發(fā)展普遍存在高能耗、高污染以及低產(chǎn)出的問題，這一粗放型的發(fā)展方式已經(jīng)給我國社會的可持續(xù)發(fā)展帶來了一系列嚴(yán)重問題，尤其是環(huán)境污染以及能源危機(jī)問題。所以，推行低碳經(jīng)濟(jì)，開發(fā)新能源，同時最大程度地減少環(huán)境污染已經(jīng)成為我國的必然選擇，也是一項極具挑戰(zhàn)性的任務(wù)。

2低碳經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響

2.1有利影響

有利影響主要包括：（1）低碳經(jīng)濟(jì)能夠推動房地產(chǎn)行業(yè)朝著新的方向不斷發(fā)展，同時還能夠促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化與調(diào)整。目前，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的準(zhǔn)入門檻相對偏低，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)存在一定的不合理之處，低碳經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展能夠推動房地產(chǎn)行業(yè)展開全滿且深入的調(diào)整，走上一條真正的優(yōu)勝劣汰的發(fā)展之路，如此一來，房地產(chǎn)開放商便會將更多的注意力投入到建筑質(zhì)量、智能化水平、環(huán)保性能等諸多方面；（2）在低碳經(jīng)濟(jì)的推動之下，房地產(chǎn)行業(yè)將會更加重視建筑的智能化以及節(jié)能化。在當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)中，建材的生產(chǎn)及應(yīng)用往往伴隨著驚人的能量消耗，另外，建筑內(nèi)電器等的能耗也十分巨大。低碳化給房地產(chǎn)行業(yè)提出了更為嚴(yán)格的要求，要求其致力于低碳化和智能化的發(fā)展，通過對能耗的有效降低，以保障自身的可持續(xù)發(fā)展。對于當(dāng)前的房地產(chǎn)而言，其建筑大多采用高能耗的發(fā)展方式，無論在建筑材料方面，還是在建筑方式方面，又或者在建筑管理方面，均帶有明顯的高能耗特點，而低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展可以促使房地產(chǎn)業(yè)積極引入和應(yīng)用相關(guān)新材料與新技術(shù)，如此一來，能夠明顯降低能耗，最終達(dá)成節(jié)能減排的目的。

2.2不利影響

不利影響主要包括：（1）低碳經(jīng)濟(jì)給房地產(chǎn)行業(yè)提出了更為嚴(yán)格的要求，其中最主要的一點便是節(jié)能減排，所以，將會導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)成本的大幅增加。低碳經(jīng)濟(jì)這一概念最早由西方發(fā)達(dá)國家提出，由于起步較早，當(dāng)前一些核心的低碳技術(shù)依舊掌握在西方發(fā)達(dá)國家手中。我國房地產(chǎn)行業(yè)若想走上低碳化發(fā)展之路，不僅要面臨技術(shù)上制約，而且要面臨激烈的市場競爭，換而言之，需要付出一定的代價。由此可見，低碳經(jīng)濟(jì)將會在一定程度上增加房地產(chǎn)企業(yè)的運營成本，這將會給房地產(chǎn)整個行業(yè)的發(fā)展形成一定的阻力。對于低碳經(jīng)濟(jì)而言，新能源、新材料以及新技術(shù)的研發(fā)和應(yīng)用是核心內(nèi)容，然而現(xiàn)階段，我國在上述幾大方面的發(fā)展尚存在諸多欠缺，所以，這直接造成了低碳經(jīng)濟(jì)成本偏高的這一現(xiàn)實問題，短時間內(nèi)還無法突破這一束縛。（2）就短期視角來看，低碳經(jīng)濟(jì)將會給房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)施加一定的不利影響。房地產(chǎn)當(dāng)前采用的施工方式等普遍帶有高能耗特點，另外，隨著國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，碳排放量呈現(xiàn)出與日俱增的趨勢，然而短時間之內(nèi)又找不到適宜的能源或技術(shù)予以代替，所以，房地產(chǎn)發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)的過程中在短時間內(nèi)將會受到一定程度的束縛和影響。

3房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)的措施

對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，其未來的核心競爭力在于如何更加合理的應(yīng)用低碳經(jīng)濟(jì)，即積極推動綠色建筑的發(fā)展。隨著物質(zhì)生活水平的不斷提高，人們開始追求綠色環(huán)保型的家居環(huán)境，低碳建筑迎來了良好的發(fā)展契機(jī)。低碳建筑能夠提高人們的生活質(zhì)量，同時還能顯著降低能耗，另外，還能夠不斷強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)的使命感以及成就感，如此一來，既有利于人類社會的可持續(xù)發(fā)展，又能為企業(yè)創(chuàng)造更大的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，同時還能顯著改善居住者的生活條件。隨著人們低碳理念的不斷增強(qiáng)，低碳建筑已經(jīng)成為未來建筑的主流發(fā)展趨勢之一。

3.1推動住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展

采用工業(yè)化模式進(jìn)行住宅的建造，推動住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，一方面能夠大幅提高住宅質(zhì)量；另一方面能夠明顯降低能耗。在低碳經(jīng)濟(jì)時代，我國房地產(chǎn)企業(yè)若想獲得可持續(xù)發(fā)展，則有必要加快自身的產(chǎn)業(yè)化建設(shè)，在降低消耗的同時，為自身創(chuàng)造理想的節(jié)約效益。在推動住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的過程中，企業(yè)應(yīng)積極構(gòu)筑溝通橋梁以全面且細(xì)致地了解和掌握消費者的實際需求，指導(dǎo)資源的優(yōu)化配置，降低碳排放量，為消費者營造一個理想的居住或工作環(huán)境。

3.2合理規(guī)劃戶型布局

就現(xiàn)狀而言，我國大部分房地產(chǎn)行業(yè)采用粗放式的經(jīng)營模式，開發(fā)商比較關(guān)注經(jīng)濟(jì)效益，而沒有很好地滿足消費者的實際需求以及低碳經(jīng)濟(jì)的要求，如設(shè)計大面積的樓道、客廳以及臥室等，形成了一定程度的資源浪費問題。為加速資金回籠，再加上消費者的不同需求，開發(fā)商通常不負(fù)責(zé)房屋的室內(nèi)裝修，由消費者自行解決，如此一來，將會浪費大量的人力、物力以及財力，這和低碳經(jīng)濟(jì)的理念是相違背的。在開發(fā)低碳住宅的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該持續(xù)提升和優(yōu)化自身的開發(fā)水平以及質(zhì)量，尤其要做好戶型規(guī)劃設(shè)計工作，要盡量體現(xiàn)低碳經(jīng)濟(jì)的設(shè)計理念。開發(fā)建筑商品，適度增加精裝修的房屋占比，開發(fā)商應(yīng)具備大局觀念，在發(fā)展自身的同時兼顧消費者的實際需求，真正做到與時俱進(jìn)，如此才能在激烈的市場競爭中占據(jù)一席之地。

3.3積極應(yīng)用環(huán)保材料和節(jié)能技術(shù)

我國在推動低碳房地產(chǎn)的工作中所面臨的最大瓶頸是，建筑的保溫以及給排水問題。受起步較晚的制約，我國低碳技術(shù)相對落后，制約了低碳房地產(chǎn)的發(fā)展。在目前很多建筑中，為增大采光面積，玻璃得以大量運用，其不足之處慢慢暴露，即散熱速度較快，若想使室內(nèi)溫度保持恒定，則需要借助空調(diào)，大幅提高了電能的消耗。為規(guī)避上述問題，房地產(chǎn)企業(yè)可嘗試新型玻璃（如低輻射玻璃等），這一類玻璃既能夠滿足采光的實際需要，同時又能夠發(fā)揮隔熱保溫的效果，從而縮減空調(diào)的開機(jī)時間，降低能耗，達(dá)成低碳目的。綠色植物能夠美化環(huán)境，還能夠吸收CO2，尤其是夏季還能夠起到遮陰降溫的效果。因此，生物能源的利用也是低碳經(jīng)濟(jì)的主流研究方向之一。在再生能源開發(fā)和利用方面，太陽能以其清潔且取之不盡的特性獲得了人們的青睞，如照明和提供熱水等方面。總之，開發(fā)新能源也是低碳經(jīng)濟(jì)的重要內(nèi)容。

3.4倡導(dǎo)低碳生活

在新的時代背景下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該深刻認(rèn)識到低碳經(jīng)濟(jì)的重要意義，并落實到實際行動中去，加大人力、物力以及財力的投入和支持，同時落實宣傳工作，讓消費者了解低碳建筑及其優(yōu)勢，從而不斷提高消費者的低碳意識，進(jìn)而獲得他們的認(rèn)同和支持。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)讓廣大消費者意識到，低碳建筑的購置價格比同類普通建筑要高上一些，其優(yōu)勢也相當(dāng)明顯，即投入使用之后，低碳建筑的節(jié)能效果將會顯現(xiàn)，從而為消費者節(jié)省一大筆相關(guān)開銷，由此可見，低碳建筑的使用成本要比同類普通建筑低上很多。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)與時俱進(jìn)，立足長遠(yuǎn)，重視并做好低碳建筑的宣傳工作，讓消費者全面且深刻地了解這一類建筑的優(yōu)勢，從而刺激消費者的購買欲望。如此一來，自然而然地便推動了低碳經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展。

4結(jié)束語

篇(2)

一、不動產(chǎn)登記及其與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的關(guān)系

不動產(chǎn)登記指的是不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依據(jù)當(dāng)事人的申請與自身職權(quán)，將不動產(chǎn)的自然、權(quán)利等狀況在不動產(chǎn)登記簿中進(jìn)行記載并公示。不動產(chǎn)包括土地、房屋、草原、林地等，本文中所提到的不動產(chǎn)僅僅指房地產(chǎn)。不動產(chǎn)登記的主要原因是不動產(chǎn)具有不可移動性，而且其權(quán)利歸屬非常的復(fù)雜，需要對其產(chǎn)權(quán)關(guān)系進(jìn)行明確。對于房地產(chǎn)而言，不動產(chǎn)登記的目的與職能并不是降低房價，兩者之間并不存在直接的關(guān)系。房價的主要影響因素為房地產(chǎn)供求關(guān)系，其他因素所發(fā)揮的都是間接影響，通過對供求關(guān)系的影響來影響房價。不動產(chǎn)登記并不是單純地為了征收房產(chǎn)稅，兩者之間雖然存在內(nèi)在的邏輯關(guān)系，但不動產(chǎn)登記的目的并不是單一的房產(chǎn)稅征收。不動產(chǎn)登記僅僅是房產(chǎn)稅的技術(shù)準(zhǔn)備與支撐。不動產(chǎn)登記主要包括以下幾個方面的內(nèi)容：基礎(chǔ)——土地登記、核心——權(quán)屬、目的——物權(quán)保護(hù)、表達(dá)形式——空間信息、法律特征——勘驗取證、時態(tài)特點——現(xiàn)勢性強(qiáng)、作用——多用途性。實現(xiàn)不動產(chǎn)登記，首先能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)權(quán)人的權(quán)益進(jìn)行保護(hù)。不動產(chǎn)登記能夠從根本上解決不動產(chǎn)權(quán)屬問題，從法律層面給與不動產(chǎn)權(quán)利人以保護(hù)，同時還能夠?qū)灰装踩c交易秩序進(jìn)行維護(hù)。其次，能夠刺激二手房房源的增加，降低房屋的空置率，實現(xiàn)房屋本身的社會價值。最后，為政府的宏觀管理提供基礎(chǔ)，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

二、不動產(chǎn)登記對房價的影響

從房價的角度進(jìn)行分析，人們所關(guān)注的并不是不動產(chǎn)登記制度的內(nèi)容與實施，而是在不動產(chǎn)登記基礎(chǔ)上房地產(chǎn)政策的調(diào)整狀況。房價的決定因素主要包括市場、人口、收入、貨幣供應(yīng)等幾個方面，在對住房資源進(jìn)行調(diào)節(jié)的過程中，保有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅具有非常關(guān)鍵的作用。不動產(chǎn)登記的主要功能并不是對房價進(jìn)行調(diào)控，而是實現(xiàn)制度長遠(yuǎn)性的設(shè)計與改進(jìn)，促進(jìn)有序、規(guī)范的房地產(chǎn)市場秩序的形成，降低住房交易雙方的產(chǎn)權(quán)風(fēng)險，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運行。從短期市場沖擊方面來講，不動產(chǎn)登記為個人住房房產(chǎn)稅的征收奠定了堅實的技術(shù)基礎(chǔ)，在一定程度上會對購房者的市場預(yù)期造成影響。從這個方面來講，不動產(chǎn)登記條例的頒布確實在一定程度上增加了房價下行的壓力。但是，不動產(chǎn)登記與房價下降之間并不存在必然的關(guān)系，不動產(chǎn)登記主要的目的是對產(chǎn)權(quán)進(jìn)行明晰登記。不動產(chǎn)登記對于居民不動產(chǎn)的影響包括兩個方面：第一，老房子、舊房子的繼承問題，在房地產(chǎn)市場化之前存在著很多歷史遺留問題；第二，市場供需變化，部分只有多套住宅的人擔(dān)心房產(chǎn)稅推出，從而傾向于拋售房產(chǎn)。但這部分人數(shù)量有限，對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的沖擊也是有限的。

三、不動產(chǎn)登記對二手房的影響

不動產(chǎn)登記并沒有將房地產(chǎn)調(diào)控中作為其主要的目標(biāo)，在短期內(nèi)對房地產(chǎn)市場的影響也是有限的。不動產(chǎn)登記的主要目標(biāo)是對多個部門的工作進(jìn)行統(tǒng)一，建立全國統(tǒng)一的信息管理基礎(chǔ)平臺，實現(xiàn)審批、申請流程等方面的簡化。當(dāng)前，不動產(chǎn)登記條例的執(zhí)行對象中并未涉及到存量房地產(chǎn)，購房者在不動產(chǎn)登記信息管理平臺全面運行之前會保持觀望狀態(tài)，投資性購房者很少會出現(xiàn)大量拋售的情況。因此，不動產(chǎn)登記對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響更多的體現(xiàn)在未來市場運行規(guī)范方面。不動產(chǎn)登記條例的實施確實對二手房市場產(chǎn)生了一定的沖擊，條例中并未提及自然人為條件對其名下的房產(chǎn)狀況進(jìn)行查詢，但是能夠通過地址對房產(chǎn)持有人進(jìn)行推導(dǎo)，打破了傳統(tǒng)的房產(chǎn)信息查詢的瓶頸，可能會引發(fā)投資性購房者的拋售行為，高端二手房供應(yīng)量可能會出現(xiàn)增加的情況，有利于平抑二手房市場價格。從短期進(jìn)行分析，不動產(chǎn)登記對房價的影響是有限的，對二手房房源的增加可能產(chǎn)生更大的影響，但是對于大中城市來講，二手房房源并不會對一手房產(chǎn)生較大的影響作用。從長期進(jìn)行分析，不動產(chǎn)登記為房產(chǎn)稅的征收奠定了基礎(chǔ)，二房產(chǎn)稅的征收必然會對房價產(chǎn)生較大的影響。因此，不動產(chǎn)登記的長期影響較為顯著。不動產(chǎn)登記實施之后，政策對房價的影響將會逐漸體現(xiàn)出來，調(diào)控將更加精準(zhǔn)。總體來講，不動產(chǎn)登記對于房價過快上漲并不存在明顯的抑制作用，不動產(chǎn)登記條例的實施將增加二手房房源，但是并不會對樓市供應(yīng)產(chǎn)生巨大的“傾向力”。

四、不動產(chǎn)登記對整個房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響

不動產(chǎn)登記在短期之內(nèi)都是利空的，這會對市場成交心理造成一定的影響，導(dǎo)致大眾在心理上傾向于少買房。但是這種利空影響僅僅是短期內(nèi)的，不動產(chǎn)登記實現(xiàn)全面貫徹落實需要3-4年的時間才能夠完全實現(xiàn)，對市場真實的影響并沒有想象中的那么大。國家在政策出臺的背后更多的關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的市場化運行，不會對市場運行進(jìn)行過多的政化操作。對于整個房地產(chǎn)行業(yè)來講，不動產(chǎn)登記政策是有利的，通過計算機(jī)技術(shù)能夠進(jìn)一步實現(xiàn)行業(yè)信息分享機(jī)制的完善，解決行業(yè)內(nèi)存在的信息不對稱問題，使房地產(chǎn)企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)自由競爭。此外，通過不動產(chǎn)登記平臺的創(chuàng)建，能夠為未來房產(chǎn)稅的實施提供更多的有利影響，稅收改革將使得房地產(chǎn)行業(yè)更加成熟，消除非理性投資需求。統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度可能給樓市帶來的改變包括投資者數(shù)量降低、商品房短期供給量增加、樓市回歸理性等。從樓市的調(diào)控方面來講，不動產(chǎn)登記實際上就是通過計算機(jī)實現(xiàn)個人住房信息登記與聯(lián)網(wǎng)，個人住房信息系統(tǒng)的建立與完善能夠通過針對性的措施對樓市的分類、存量等進(jìn)行有效的調(diào)節(jié)，從而影響城市樓市的供求關(guān)系，對于樓市的健康、長期發(fā)展具有積極意義。因此，不動產(chǎn)登記工作的不斷落實與發(fā)展對房價產(chǎn)生的影響當(dāng)前僅僅局限在心理層面，并沒有過多的實質(zhì)性影響。即使實現(xiàn)了不動產(chǎn)登記與房產(chǎn)稅政策的相互結(jié)合，其最大的效用與最終的目標(biāo)也是實現(xiàn)不動產(chǎn)的精確管理與監(jiān)控，促進(jìn)房產(chǎn)使用效率的提高，對于房產(chǎn)價格的影響非常有限。

篇(3)

市場經(jīng)濟(jì)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，尤其是近幾年我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭非常好，在市場經(jīng)濟(jì)中所占比例越來越高，但是這種快速發(fā)展的勢頭存在著很多不良的因素，如果不及時的遏制住，很可能會影響市場經(jīng)濟(jì)的正常發(fā)展，因此必須有針對性的采取對策，是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)能夠和諧發(fā)展，相互促進(jìn)而不是相互產(chǎn)生消極影響。可以從以下幾方面入手：

1.1控制好房地產(chǎn)商品的價格

過高的房地產(chǎn)商品價格如果不實時的控制，使其無限的發(fā)展下去，非常容易出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)泡沫，而使整個市場經(jīng)濟(jì)陷入癱瘓狀態(tài)，從國外的歷史經(jīng)驗中我們也可以總結(jié)出這一點。控制控制好房地產(chǎn)商品的價格并不說一定要強(qiáng)制性將房產(chǎn)價格降下去，價值決定價格，市場應(yīng)該按照房地產(chǎn)商品的價值卻制定相應(yīng)的價格，真正的實現(xiàn)供需平衡，而如果價格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)的超出了價值，這種不良的現(xiàn)象，終有一天會使房地產(chǎn)陷入絕境。房地產(chǎn)價格過高目前已經(jīng)成為我國市場經(jīng)濟(jì)中最重要的矛盾，國家也采取了很多的措施來緩解矛盾，其中利用價值以及價格規(guī)律來進(jìn)行調(diào)節(jié)是主要的措施。價值與價格的合理才能實現(xiàn)供需之間的平衡，進(jìn)而使房地產(chǎn)市場處于穩(wěn)步發(fā)展的狀態(tài)中。

1.2做好金融監(jiān)督

無論是哪一行業(yè)，在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，政府以及相關(guān)部門都應(yīng)該做好金融監(jiān)督工作，以維護(hù)金融市場秩序。我國目前的房地產(chǎn)市場之所以會出現(xiàn)價格虛高的現(xiàn)象，主要就是金融監(jiān)督工作不到位，有很多的房地產(chǎn)企業(yè)自身并不具備開發(fā)大規(guī)模房地產(chǎn)的實力，但是通過向銀行借貸等方式進(jìn)行了大規(guī)模的開發(fā)，這種行為非常容易引起銀行壞賬現(xiàn)象，很多的開發(fā)商開發(fā)出來的房地產(chǎn)價格過高，無人問津，銀行貸款也就無法按時歸還，因此政府與銀行都應(yīng)該做好金融監(jiān)督工作，全方位的了解房地產(chǎn)企業(yè)的各個信息，尤其是償還能力，加強(qiáng)控制力度，并且對銀行貸款行為進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，從而使資金更加隔離的配置，從房地產(chǎn)行業(yè)逐漸的流向其他有更有希望的產(chǎn)業(yè)中，也使整個市場經(jīng)濟(jì)繁榮發(fā)展起來，而不是過度集中在某一產(chǎn)業(yè)中。為了達(dá)到金融監(jiān)督的目的，政府以及銀行都應(yīng)該對自身的很多業(yè)務(wù)進(jìn)行改進(jìn)創(chuàng)新，在改進(jìn)傳統(tǒng)的存貸模式的同時，還要引入更多的沒有任何問題的資產(chǎn)，盡可能的降低高風(fēng)險貸款的比例，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。

1.3盡快實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型

目前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與市場經(jīng)濟(jì)并沒有完全的靠攏，甚至有些脫離市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展走向，因此政府在各方面上鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，實現(xiàn)低碳環(huán)保，不再只是考慮經(jīng)濟(jì)效益問題。政府可以利用杠桿經(jīng)濟(jì)原理來對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行有效的調(diào)整。杠桿作用主要表現(xiàn)在以下兩方面：一方面，政府可以通過政策支持鼓勵更多的房地產(chǎn)企業(yè)投資智能建筑，在開發(fā)的過程中給予更多的優(yōu)惠，這樣參與智能化建筑的開發(fā)的開發(fā)商就會越來越多，進(jìn)而改變這種房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式；另一方面，政府也可以對購買低碳環(huán)保的住宅的用戶實行優(yōu)惠，進(jìn)而擴(kuò)大購買人數(shù)，購買人數(shù)的增多，又會促進(jìn)開發(fā)商開發(fā)智能化的環(huán)保的建筑，進(jìn)而完全的實現(xiàn)了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型，也促進(jìn)了我國建筑行業(yè)的良性發(fā)展。

2.結(jié)語

篇(4)

對于物業(yè)管理的概念,學(xué)術(shù)界還沒有作出完整準(zhǔn)確的定義,也沒有為物業(yè)管理提供市場化方法的指導(dǎo),可以說理論上欠缺。但是在實踐中,隨著1981年我國第一家物業(yè)管理公司在深圳建立,在將近30年里,物業(yè)管理實踐一直進(jìn)行。我們從實踐中,可以分析其市場化的現(xiàn)狀,具體可分為以下三個方面。

(一)物業(yè)管理市場定位與服務(wù)意識的缺失

物業(yè)管理雖然在走向市場化,但是其市場定位不明確,沒有搞清市場化的主旨與精髓。這種以管理者自居的后果在現(xiàn)實中表現(xiàn)為服務(wù)質(zhì)量低下。大部分房屋者對業(yè)主的服務(wù)態(tài)度不滿意,這主要是其自身意識沒有轉(zhuǎn)變,由于以前計劃經(jīng)濟(jì)條件下的慣性作用,服務(wù)還不可能完全跟上市場化的運作,加之目前物業(yè)管理成本的上升,而管理收費標(biāo)準(zhǔn)又存在偏低的現(xiàn)象,成本收益低,這就導(dǎo)致了一個惡性循環(huán),造成服務(wù)態(tài)度越差,意識逐步喪失。

而且,投資商應(yīng)該明白,由于物業(yè)管理屬于一種成本收益低、低風(fēng)險的行業(yè),理論上來要想獲得良好的發(fā)展,必須進(jìn)行規(guī)模化經(jīng)營,物業(yè)公司應(yīng)將經(jīng)營定位在規(guī)模效應(yīng)上。但是縱觀我國目前的物業(yè)管理市場,絕大部分經(jīng)營規(guī)模偏小,利潤小,形不成規(guī)模優(yōu)勢,因此發(fā)展壯大不起來。再加上政府沒有對物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)行充分的了解調(diào)查,所定收費標(biāo)準(zhǔn)仍低于物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn),所以其發(fā)展步履維艱。可以說,物業(yè)管理市場定位的不明確,服務(wù)意識的缺失,使得企業(yè)市場化的改善變得更加的艱難。

(二)物業(yè)管理隊伍水平與市場不同步

目前很多物業(yè)公司的高層管理都是家族化管理,大部分人員都為初高中學(xué)歷,由于其最初的成立期就一直隨企業(yè)主經(jīng)營,到現(xiàn)在在公司的位置已經(jīng)處于高層。但是其水平已經(jīng)老化,知識學(xué)歷偏低,觀念成就落后跟不上時代的發(fā)展。由于情分、個人關(guān)系等影響,又不能將其辭退。這極大的影響了整個企業(yè)的人力資源的建設(shè)。

同時,目前物業(yè)管理隊伍中,有的公司根本就沒有專門的技術(shù)人員,加上公司內(nèi)部沒有明顯的制度規(guī)范,人員紀(jì)律松散,服務(wù)觀念與態(tài)度較差。在現(xiàn)實中,80%的住戶感覺物業(yè)服務(wù)人員服務(wù)態(tài)度較差。而且很多行內(nèi)人員認(rèn)為,物業(yè)管理的工作無技術(shù)含量,不需要知識文化水平高的人去做都能做好,這種錯誤的觀念在很大程度上造成了現(xiàn)在物業(yè)管理隊伍水平的低下。而人力資源的更新不像物質(zhì)資本那樣,它更新速度慢,具有滯后性,其難度也很大,所以,素質(zhì)水平提高起來就非常的艱難。

(三)物業(yè)管理市場運行機(jī)制不健全

雖然我國的物業(yè)管理公司現(xiàn)在都是朝著市場化的方向在建設(shè),但是它并沒有建立起規(guī)范有效的物業(yè)管理運行機(jī)制。據(jù)資料統(tǒng)計,我國目前大概有2萬多家的物業(yè)管理公司,但是大部分都是從自己原來的房地產(chǎn)開發(fā)公司中分離出來的,管理經(jīng)驗缺乏,真正按照市場運行的還在少數(shù),很多都沒有建立起現(xiàn)代企業(yè)管理制度。

同時,在市場中存在不良競爭、壟斷經(jīng)營等現(xiàn)象。現(xiàn)在很多的房管所都變相的改成物業(yè)管理公司,其運行機(jī)制及其不規(guī)范,同時極大的排斥正規(guī)物業(yè)管理公司的市場進(jìn)入,經(jīng)濟(jì)論文他們極力奉行“肥水不流外人田”的信念。這“很大的程度上影響了許多正處于發(fā)展中的優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)的競爭和發(fā)展,同時這也將影響到整個行業(yè)推廣市場化的進(jìn)程。”這也是導(dǎo)致目前物業(yè)管理市場不景氣的一個重要原因。

二、完善我國物業(yè)管理市場的對策

(一)建立物業(yè)管理市場的三級管理體制

我國有關(guān)物業(yè)管理的行政法規(guī)十分多,如《物業(yè)管理條例》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《城市私有房屋管理條例》等,國家應(yīng)該在這些基礎(chǔ)上逐步完善其法律法規(guī)。

同時,我們應(yīng)該看到,在推動物業(yè)管理市場發(fā)展的過程中,行業(yè)協(xié)會應(yīng)該發(fā)揮自己的作用。它要積極爭取參與政府有關(guān)法律法規(guī)的建設(shè),發(fā)揮自己的影響力,同時對于物業(yè)管理市場的一些糾紛爭端,或不良競爭現(xiàn)象,給以協(xié)調(diào)與管理。而且要協(xié)助主管部門規(guī)范市場運作,完善行業(yè)的各種評測體系等。政府和協(xié)會發(fā)揮作用之外,物業(yè)管理企業(yè)自身的建設(shè)則是具有關(guān)鍵性的。

企業(yè)應(yīng)該拓展自己的經(jīng)營面,實行規(guī)模化經(jīng)營,以贏得規(guī)模效益的優(yōu)勢,同時,也應(yīng)該也應(yīng)該多方向的來發(fā)展業(yè)務(wù),多提供基本業(yè)務(wù)以外的多元化的有償?shù)姆?wù)項目,以帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展。

(二)準(zhǔn)確市場定位,確定物業(yè)管理方向

可以說,物業(yè)管理要想市場化,其準(zhǔn)確的市場地位是必須的。目前我們看到,物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)很多,但是經(jīng)營業(yè)務(wù)都相對單一,造成過分的競爭,這樣必然會導(dǎo)致一些企業(yè)破產(chǎn)倒閉。“由于物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展背景、管理特色的不同,一個企業(yè)的人、財、物、信息資源是有限的,如何將這些資源合理使用,發(fā)生規(guī)模效應(yīng),產(chǎn)生最大的效能,就需要有一個明確的、適合企業(yè)發(fā)展的市場定位,需要根據(jù)市場的發(fā)展、企業(yè)的變化,適時地調(diào)整定位。”企業(yè)要在樓盤開之前做好充分的思考準(zhǔn)備,對于整個期間的規(guī)劃要做到盡量細(xì)致,不要一味的去爭搶,因小失大。而且要找準(zhǔn)優(yōu)質(zhì)市場,積極的開放優(yōu)質(zhì)市場的消費能力。同時也要具體選擇的去考慮,地區(qū)差異也會導(dǎo)致物業(yè)管理定位與實施方法的不同。

同時不得不提的是,品牌戰(zhàn)略也是物業(yè)管理公司定位需要考慮的重要內(nèi)容之一。企業(yè)市場要細(xì)分,根據(jù)居民消費者的具體情況來做出具體合理的管理服務(wù)措施,這樣精而細(xì)的分工需求,可以有效的提高企業(yè)的管理水平,同時也更符合物業(yè)管理的市場化走向。

篇(5)

關(guān)鍵詞 人口老齡化；經(jīng)濟(jì)對策；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)；老齡產(chǎn)業(yè)

中圖分類號 F062.9

文獻(xiàn)標(biāo)識碼 A

文章編號 1002-2104(2007)01-0124-06

關(guān)于老齡化國際上的定義標(biāo)準(zhǔn)是：60歲以上的人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)的比例超過了10％(本文以此為標(biāo)準(zhǔn))，或65歲以上的人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)的比例超過7％。人口老齡化問題是帶有全局性、戰(zhàn)略性的重大問題，涉及到社會、政治、經(jīng)濟(jì)、文化等各個方面，解決得如何，對國家的穩(wěn)定與發(fā)展至關(guān)重要。截止2004年底，重慶市現(xiàn)有60周歲以上的老年人有約414萬，占全市人口的13％，這表明重慶已經(jīng)進(jìn)入人口老齡化社會。預(yù)計2036年左右將是重慶人口老齡化高峰時期，全市老年人口將突破900萬，占總?cè)丝诘?3.6%。老年人口的持續(xù)增長將帶來一系列的問題，諸如社會勞動人口減少，社會和家庭負(fù)擔(dān)加重，社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展受制；國家、社會和家庭在物質(zhì)和精神方面對老年人需求的投入增加；社會物質(zhì)財富的分配關(guān)系由此產(chǎn)生的社會福利政策的調(diào)適等等。

1 人口老齡化對經(jīng)濟(jì)的影響

人口老齡化的挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存，老年人是社會不可忽視的寶貴資源，他們對社會做出過重要貢獻(xiàn)，促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展。但人口老齡化也對經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展產(chǎn)生挑戰(zhàn)，老年人口的比重加大，勞動年齡人口比重下降，社會贍養(yǎng)比上升，財政壓力加大，將會給社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展等帶來一系列的負(fù)面影響。

1.1 人口老齡化是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會進(jìn)步的結(jié)果，是人類歷史發(fā)展的趨勢

人口老齡化是由兩個原因造成的：第一是人口年齡結(jié)構(gòu)金字塔底部收縮所引致的人口老化（生育率下降導(dǎo)致青少年人口比重下降，即底部老齡化）；第二是人口年齡結(jié)構(gòu)金字塔頂部延伸所形成的人口老化(預(yù)期壽命的延長和老年人口死亡率下降，促成老年人口比重上升，即頂部老齡化)。老年型社會象征著人類社會的成熟，是社會發(fā)展的表現(xiàn)。人口老齡化是經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、醫(yī)療衛(wèi)生條件改善、居民生活水平的顯著提高帶來的人口預(yù)期壽命延長的結(jié)果。老年群體是蘊藏著技能、經(jīng)驗、智慧的人才寶庫，是社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的資源，人口老齡化可以與社會經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。

1.2 人口老齡化將帶動老齡產(chǎn)業(yè)的興起和發(fā)展

老齡產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是社會進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然結(jié)果，而社會的進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展又是老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展的前提和基礎(chǔ)。隨著人口老齡化程度的不斷加深，人口平均預(yù)期壽命的延長，老年人口的數(shù)量將越來越多。在這部分人口龐大的數(shù)量規(guī)模背景下，其對社會的需求將越來越大，已經(jīng)并將形成一個特殊的消費市場。

老年群體特殊需求的擴(kuò)大，是經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的一種動力，需求帶動供給，可以形成可觀的消費市場。老齡產(chǎn)業(yè)的興起和發(fā)展，會給市場注入新的活力，是一個新的經(jīng)濟(jì)增長點。老年市場是競爭性極弱的市場，開發(fā)潛力巨大。不同經(jīng)濟(jì)狀況、不同文化背景、不問民族習(xí)俗、不同健康狀況、不同心理素質(zhì)、不同年齡階段、不同人生經(jīng)歷的老年人對各種商品與社會服務(wù)的需求各不相同，多層次、多元化的需求必將形成一個豐富多彩的消費市場。隨著政府的重視和引導(dǎo)，老齡產(chǎn)業(yè)必將為經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出它應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

1.3 人口老齡化具有影響消費市場的結(jié)構(gòu),深化產(chǎn)業(yè)分工、在“人口紅利”時期可化弊為利

人口結(jié)構(gòu)的改變也影響了社會儲蓄和消費的方式,老年人的消費以老年日用商品、健康醫(yī)護(hù)、精神娛樂為主，儲蓄意愿下降。實證結(jié)果表明,35～50歲年齡段的人儲蓄意愿最高,之后便逐步下降。日本的高儲蓄率曾經(jīng)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱,但隨著人口的老化,其儲蓄率持續(xù)降低,1980年為17.3%,1990年為13.9%,2003年僅為 7.5%。同時,年輕一代的負(fù)債率上升，這兩方面因素將導(dǎo)致日本的消費市場的結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。

在“人口紅利”時期，豐富的勞動力資源使勞動力價格保持在較低水平，投資的收益率較高。而勞動力年齡結(jié)構(gòu)較小，勞動者為養(yǎng)老而進(jìn)行儲蓄又為社會提供了大量的資金，壓低了利息水平，這兩者都有利于促進(jìn)投資的增長。眾多的勞動人口產(chǎn)生了大規(guī)模的市場，促進(jìn)了分工的進(jìn)一步細(xì)化，催生了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生。因此，“人口紅利”時期的經(jīng)濟(jì)將呈現(xiàn)出投資活躍，市場規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，勞動生產(chǎn)率不斷提高，經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展的局面。值得注意的是，“人口紅利”期不會長期持續(xù)，一般只有15～20年，而后老齡化的不利影響將開始加劇。因此，應(yīng)該充分利用“人口紅利”期，加速經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

乜堪雄等：人口老齡化背景下的經(jīng)濟(jì)對策與產(chǎn)業(yè)選擇中國人口?資源與環(huán)境 2007年 第1期1.4 老齡人口的增長會改變?nèi)丝诘膿狃B(yǎng)比，使勞動人口的總負(fù)擔(dān)系數(shù)提高

人口撫養(yǎng)比即平均每100個勞動年齡人口所撫養(yǎng)的老年人數(shù)量。重慶目前的平均撫養(yǎng)比是15.7，高于全國平均水平，而且全市內(nèi)表現(xiàn)出明顯的區(qū)域差異。在一般情況下，老年人口平均撫養(yǎng)費用要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于青少年人口的撫養(yǎng)費用。從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度講，青少年撫養(yǎng)費用支出可以看作人力資本投資，老年人口的撫養(yǎng)費用則是資源的重新分配，多屬于消費性的。老齡人口增多導(dǎo)致儲蓄水平下降，削弱經(jīng)濟(jì)增長的潛力，導(dǎo)致未來經(jīng)濟(jì)增長率的降低。

1.5 勞動力的老化，必將影響到勞動生產(chǎn)率的提高

人口老齡化速度加快，勞動年齡人口逐漸老化，尤其是在2025-2040年之間，是重慶人口老齡化的高峰時期和人口高齡化的高峰時期，低齡人口比重下降，高齡老年人口比重上升，人口老齡化加速，最后形成老化程度較高的老年型人口結(jié)構(gòu)。屆時勞動力將出現(xiàn)嚴(yán)重短缺，經(jīng)濟(jì)發(fā)展對勞動力的需求也開始從需求制約型向供給制約型發(fā)展。

1.6 社會保障負(fù)擔(dān)加重，公共開支增加，導(dǎo)致稅收負(fù)擔(dān)加重，進(jìn)而影響經(jīng)濟(jì)增長

隨著人口老齡化的加速，老年人口的病殘率上升，社會養(yǎng)老和醫(yī)療的壓力加大，勞動年齡人口減少，養(yǎng)老保險和醫(yī)療保險基金儲備不足，支付越來越多的老年人口的社會保障基金的風(fēng)險加大。社會保障支出的急劇增加又嚴(yán)重削弱了本市企業(yè)的競爭能力。按照現(xiàn)行的社保制度規(guī)定，企業(yè)單位必須為日益增加的老年人口支付大量費用，養(yǎng)老金支付增加了企業(yè)負(fù)擔(dān)。

1.7 人口老齡化要求調(diào)整現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，以滿足老年人口對物質(zhì)和精神文化特殊的需要

由于老年人特殊的生理、心理和行為特征，決定了其消費能力、消費偏好、消費行為、消費方式、消費觀念、消費習(xí)慣、消費決策等方面的特殊性，引起了需求結(jié)構(gòu)的變化，對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整提出新了要求。為實現(xiàn)“老有所養(yǎng)，老有所醫(yī)，老有所教，老有所學(xué)，老有所為，老有所樂”①，提高老年人口的生活質(zhì)量。我們需要改善老年人經(jīng)濟(jì)供養(yǎng)、醫(yī)療保健、照料服務(wù)、精神慰籍、文化生活、臨終關(guān)懷等，調(diào)整現(xiàn)有對老年人的供給結(jié)構(gòu)，發(fā)展老齡產(chǎn)業(yè)，增加老年人所需要的社會服務(wù)業(yè)，改造不適應(yīng)人口老齡化的住宅、社區(qū)和環(huán)境，發(fā)展老年人衣、食、住、行、用、文等各種消費品。

1.8 人口老齡化引起家庭規(guī)模和家庭結(jié)構(gòu)的變化，使家庭養(yǎng)老功能不斷弱化

老年空巢家庭增多，家庭養(yǎng)老資源減少，使后代難以承負(fù)照顧老人的重任，在社會保障制度尚不健全的狀況下，解決老年人的生活照料問題日益突出。“4-2-1”型的家庭結(jié)構(gòu)，使得一對夫婦要供養(yǎng)4位老人，不論是目前的家庭收入，還是夫婦能夠用于贍養(yǎng)的精力和時間，都難以滿足老年人的養(yǎng)老需求。據(jù)統(tǒng)計，2002年，我國家庭平均規(guī)模是3.32人／戶，家庭人口和勞動力的減少，都意味著家庭收入的減少，贍養(yǎng)老人能力的降低。而且隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，年輕人價值觀念的變化，老年人獨立意識的增強(qiáng)，都使老年人不愿意依附年輕人來養(yǎng)老。不僅使家庭養(yǎng)老的功能弱化了，而且對社會代際互動產(chǎn)生重要影響。這要求加快發(fā)展以社區(qū)為中心的各項社會福利和社會服務(wù)事業(yè)，以補充家庭養(yǎng)老功能的不足。

2 重慶市老齡化與經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r

1997年重慶直轄后，60歲以上的老人330萬，占全市總?cè)丝诎俜种?0.25%，而GDP增長7.5%；2000重慶60歲以上的老人361萬，占全市總?cè)丝诎俜种?1.32%，而GDP增長8.5%；2002重慶60歲以上的老人386萬，占全市總?cè)丝诎俜种?2.1%，而GDP增長10.1%；2004年重慶60歲以上的老人380萬，占全市總?cè)丝诎俜种?2.7%，而GDP增長12.2%；2005年重慶60歲以上的老人414萬，占全市總?cè)丝诎俜种?3.1%，全市GDP完成2650億元，年增長12%.按常住人口計算，人均國民生產(chǎn)總值達(dá)到9 550元，跨上1 000美元臺階。 預(yù)計2010年重慶60歲以上的老人500萬，占全市總?cè)丝诎俜种?5%。

2.1 重慶老年人的收支狀況

重慶市老年人的收入來源有政府統(tǒng)一發(fā)放的養(yǎng)老保障金、企業(yè)定期支付的退休養(yǎng)老金、子女支付的撫養(yǎng)費、個人其他收入等。目前重慶市城鎮(zhèn)退休老人的平均年收入8 000元左右，人均月收入在600～700之間。城鎮(zhèn)事業(yè)單位的離退休老年人年收入在12 000元左右，而大部分企業(yè)退休老年人處于月收入在400～500元左右的低收入狀態(tài)，其次是處于低保狀態(tài)的老年人；農(nóng)村老年人的收入主要是依靠土地的農(nóng)業(yè)勞動收入。收入決定了消費，這種低收入狀態(tài)使得老年人的消費指向為解決溫飽和物質(zhì)享受，很難上升到較高層次的精神享受以及人的全面發(fā)展。隨著國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，老年人收入也將逐步提高，但受傳統(tǒng)觀念的影響，老年人仍持謹(jǐn)慎的消費觀念。基本生活的消費只占其支出的一少部分，而且老年人身體狀況多較差，據(jù)統(tǒng)計，老年人特別是高齡老年人的支出除滿足溫飽外多用于醫(yī)療方面。由于重慶市現(xiàn)有的家庭結(jié)構(gòu)仍以較為穩(wěn)定的“2-2-1”形式存在，且受傳統(tǒng)“養(yǎng)兒防老”的思想影響，老年人的收入中有一大部分仍然用于支助子女后代，這直接影響到老年人用于自身的消費。

雖然直轄以來，重慶經(jīng)濟(jì)有了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，政府財政收入與居民的收入都有了大幅提高，用于個人消費的積累越來越豐厚，用于老齡事業(yè)的支出也有所提高，但相對與老年人口的迅速增加還顯的不夠。根據(jù)重慶市老齡委于2004年對全市40個區(qū)縣（自治縣、市）城鄉(xiāng)范圍內(nèi)貧困老人進(jìn)行的摸底調(diào)查，城鄉(xiāng)貧困老年人的基本狀況是：城市老年貧困人口每月退休金或其他收入300元以下的占11.2％，為11.24萬人；農(nóng)村貧困老年人數(shù)約為44.57萬人，占農(nóng)村老年人數(shù)的17.8%，合計占全市老年人總數(shù)的16％。我市貧困老年人城鄉(xiāng)貧困老人性別差異較大，農(nóng)村男性貧困老人占40％，女性占60％。城鎮(zhèn)男性貧困老人占47％，女性占53％。這是因為，在農(nóng)村女性勞動能力低，主要依靠男性勞動力來維持家庭生活，經(jīng)濟(jì)上的依賴性較強(qiáng)，一旦遇上喪偶，就會導(dǎo)致貧困，而且女性的壽命普遍高于男性，由于年齡原因再婚的可能性低。在地區(qū)分布上，全市40個區(qū)縣都有貧困老人。按地域片區(qū)統(tǒng)計，其地處三峽庫區(qū)的渝東、渝東南片區(qū)農(nóng)村貧困老人比例較高，達(dá)到農(nóng)村貧困老人的60％。

2.2 重慶居民的消費狀況

根據(jù)1985-2003年重慶市居民人均可支配收入的增長幅度變化，我們把這段時期分為3個階段：

(1)1985-1990年段。對此段時期重慶市居民人均消費與人均可支配收入的回歸及相關(guān)分析表明：Pearson 相關(guān)系數(shù)為0.984，回歸系數(shù)為1.001。

(2)1991-1997年段。對此段時期重慶市居民人均消費與人均可支配收入的回歸及相關(guān)分析表明：Pearson 相關(guān)系數(shù)為0.997，回歸系數(shù)為0.929。

(3)1998-2003年段。對此段時期重慶市居民人均消費與人均可支配收入的回歸及相關(guān)分析表明：Pearson 相關(guān)系數(shù)為0.994，回歸系數(shù)為0.797。由以上三階段的數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)隨著人口老齡化的加快人均消費與人均可支配收入之間的回歸系數(shù)呈下降趨，收入的增加對消費支出的刺激作用弱化。

可以看出，從總體上說，重慶市居民的平均消費一直比較穩(wěn)定，而消費傾向自1996-2003年的邊際消費傾向變化可以分為三個階段：

（1）1998年之前，邊際消費傾向劇烈波動。居民邊際消費傾向由1996年的0.733突升至1997年的0.863，然后急劇跌落至1998年的0.754。

（2）1999-2003年間，雖然下降幅度有變化，但總下降的趨勢比較穩(wěn)定。

顯然，從長期下降通道的圖形看，其圖形與我國經(jīng)濟(jì)增長的景氣波動相關(guān)性很差，90年代經(jīng)濟(jì)高增長與高通貨膨脹對重慶市居民邊際消費傾向變化的下降通道幾乎沒有影響，這說明決定重慶市居民消費傾向變化的因素絕非景氣波動短期因素。

（3）2003年，邊際消費傾向曲線突然呈劇烈上升趨勢，由2002的0.573 升至 0.744，這主要是因為近年由于通信業(yè)的迅速發(fā)展，人們的通信費用猛增，而且人們對教育的投入到今年進(jìn)一步達(dá)到高峰。

盡管影響消費傾向的因素是多方面的，如文化傳統(tǒng)、消費觀念、消費行為等，但影響重慶市居民消費傾向變化的因素中，老齡化卻是不可忽視的因素，老齡化使老人收入下降。隨著老齡化加快，老年人口的增加，持久收入增長緩慢，短期收入變化大使得老年人的高收入幻覺消失，老年人的收入下降，對未來收入預(yù)期樂觀者比重下降，對未來收入預(yù)期不穩(wěn)定者增加使儲蓄傾向上升。多數(shù)老年消費者持久消費增長只能根據(jù)持久收入增長來決定，他們將短期收入多數(shù)儲蓄起來以便生病養(yǎng)老備用，使得儲蓄傾向增加，帶動居民消費傾向下降。

3 人口老齡化條件下經(jīng)濟(jì)發(fā)展的對策

3.1 正確認(rèn)識老齡化問題

首先要承認(rèn)人口老齡化是社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然現(xiàn)象，辨證的看待老齡化問題，它是人類社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展，文明進(jìn)步，醫(yī)學(xué)科學(xué)水平和人民生活水平不斷提高的結(jié)果，是可以與社會經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的。同時也要認(rèn)識到老人隨著年齡的不斷增長，體弱多病，需要別人照顧的地方多了，必定會加重處于勞動期人口的負(fù)擔(dān)。發(fā)達(dá)國家和地區(qū)是“先富后老”，而重慶“未富就老”，使得重慶市的老齡化問題顯得更為突出，必須高度重視它和認(rèn)真地對待它。

3.2 構(gòu)建符合地區(qū)實際的養(yǎng)老模式,降低社會養(yǎng)老成本

重慶的養(yǎng)老模式將以家庭養(yǎng)老為基礎(chǔ)，社區(qū)養(yǎng)老為依托，社會機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為補充。

機(jī)構(gòu)式養(yǎng)老是指由專門的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)將老人集中起來，進(jìn)行全方位的照顧。家庭式養(yǎng)老是由家庭承擔(dān)老人的物質(zhì)、娛樂、醫(yī)療保健和日常護(hù)理等工作。社區(qū)式養(yǎng)老則是社會化養(yǎng)老的基本模式，指老人不離開家庭，而由社區(qū)的有關(guān)服務(wù)機(jī)構(gòu)和人士為老人提供上門服務(wù)或托老服務(wù)。現(xiàn)代社會生活節(jié)奏加快，很多家庭的子女忙于工作，經(jīng)常無暇顧及老人，社區(qū)養(yǎng)老作為家庭養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)式養(yǎng)老之間的過渡形式，將是許多老年人和家庭首選的養(yǎng)老方式。社區(qū)養(yǎng)老網(wǎng)絡(luò)主要以社區(qū)服務(wù)中心為核心，以社區(qū)敬老院、社區(qū)托老所、家政服務(wù)中心、社區(qū)衛(wèi)生康復(fù)中心為依托，社區(qū)志愿工作者為補充，以社區(qū)內(nèi)有老人的每戶家庭為服務(wù)對象，建立一個暢通的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)體系。

3.3 進(jìn)一步建立健全老年社會福利制度

社會保障體系、社會救助體系、社會福利服務(wù)體系是社會福利制度的三大支撐體系（如圖3所示）。三者之間既有區(qū)別、相對獨立，又相互聯(lián)系，互為補充。社會保障主要包括各種社會保險，以“防貧”為目的，是社會福利中最根本的制度；社會救助主要包括救災(zāi)、救濟(jì)、扶貧等，以“濟(jì)貧”為目的，是社會福利中最基礎(chǔ)的制度；社會福利服務(wù)主要為優(yōu)撫安置對象，為老年人、殘疾人、孤兒特殊群體提供福利和服務(wù)，以扶老、助殘、救孤為目的，是社會福利中極具發(fā)展的事業(yè)。

政府應(yīng)進(jìn)一步加大對貧困老年人救助的投入，凡有條件的地方應(yīng)加快建立針對老年人特殊困難的專項救助經(jīng)費，并形成制度。建立和推行依靠社會各階層和社會力量認(rèn)助、認(rèn)養(yǎng)、認(rèn)捐特困老年人的制度，逐步建立起政府和民間相結(jié)合的特困老年人救助體系。建議市政府利用減持國有股所獲資金、福彩收入、政府財政、社會上的捐助及其他各種方式籌集的資金設(shè)立社會養(yǎng)老保障基金，成立專門的機(jī)構(gòu)進(jìn)行運作和管理，這樣可以保證社會救助資金的源源不斷。在農(nóng)村要逐步建立和完善土地保障、家庭贍養(yǎng)和社會扶助相結(jié)合的農(nóng)民養(yǎng)老保障體系，并把最低生活保障制度深入農(nóng)村。

3.4 建造集多種功能于一體的老年人綜合活動場所

老年活動場所可分為室內(nèi)和露天。室內(nèi)場所主要是老年人用來聊天、下棋、打牌等；露天場所往往用來安排健身的，如跳舞、打太極、練香功等。通過老年人之間的溝通，疏解心理矛盾，通過室內(nèi)和露天活動設(shè)施的分流，解決不同層次的老年人之間需求差異的矛盾。最常見的是老年人就近在其居住小區(qū)的廣場或中庭做健身活動，但很多小區(qū)不具備這樣的廣場，而且具有條件的廣場可供老年人使用的面積又較小。像其它城市的老年公園就是一個集多種功能于一體的綜合活動設(shè)施，環(huán)境優(yōu)美、空氣清新，但這在重慶幾乎很少。建議根據(jù)重慶城市發(fā)展規(guī)劃，在各區(qū)住宅小區(qū)密集的中央地帶建老年公園。

另外在縣（市、區(qū)）要建立老年文化活動中心，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、街道要設(shè)立老年活動站，有條件的村委會、居委會要開設(shè)老年活動室，構(gòu)筑重慶市全方位、多層次的老年活動場所。

3.5 政策鼓勵引導(dǎo)民間資本進(jìn)入，建立老齡事業(yè)的多元化投入機(jī)制

面對老齡化高峰的挑戰(zhàn)，僅靠政府的財政投入擴(kuò)大社會福利和社會保險手段是不夠的。要大力推進(jìn)老年福利事業(yè)社會化、產(chǎn)業(yè)化和法制化進(jìn)程，在堅持政府主導(dǎo)，加大對老年福利事業(yè)投入的同時，要充分運用市場機(jī)制，動員社會各方面力量廣泛參與。政府要制定優(yōu)惠扶持政策，簡化項目立項和審批手續(xù)，鼓勵社會團(tuán)體、民辦非企業(yè)單位、私營企業(yè)和國內(nèi)外人士投資老齡事業(yè)，發(fā)展老年產(chǎn)業(yè)，滿足不斷增長的老年群體對設(shè)施、產(chǎn)品與服務(wù)的需求。發(fā)展多元投資主體，鼓勵社會捐助，鼓勵社區(qū)自辦經(jīng)濟(jì)實體，多種形式創(chuàng)辦老年服務(wù)機(jī)構(gòu)。另外，要充分利用現(xiàn)有資源，啟用閑置的社會設(shè)施進(jìn)行再利用，招募社會志愿者擴(kuò)充老齡事業(yè)的人力資源。

4 人口老齡化背景下產(chǎn)業(yè)調(diào)整與產(chǎn)業(yè)選擇

當(dāng)人類進(jìn)入老齡化社會以后，老年人的需求就決定了一些產(chǎn)業(yè)的生存與壯大，面對人口老齡化的嚴(yán)峻形勢，重慶市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和升級的任務(wù)十分艱巨，建議采取相應(yīng)對策：

4.1 大力發(fā)展老齡產(chǎn)業(yè)

政府應(yīng)有計劃、分步驟地大力扶持和發(fā)展老齡產(chǎn)業(yè)，堅持推進(jìn)老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展和培育老年消費市場并重。在稅收、資金、貸款等方面給予老齡產(chǎn)業(yè)各種優(yōu)惠，在政策上鼓勵全社會、企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)商和設(shè)計人員為老年人開發(fā)、研制、生產(chǎn)老年用品和老年設(shè)施，為老年人提供服務(wù)；推動老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展。老年人的消費偏好主要取決于老年用品能不能具備三個方面的功能，即保健功能、便利功能和精神滿足功能。可以根據(jù)目標(biāo)人群需求類型的不同對老齡產(chǎn)業(yè)市場進(jìn)行細(xì)分如下：

（1）養(yǎng)老助老需求市場。家庭養(yǎng)老功能的弱化已是不爭的事實，負(fù)重的中青年在強(qiáng)烈地呼吁老年服務(wù)的社會化和商業(yè)化。建立老年公寓、“老少戶”合住的新型住宅，“聚家養(yǎng)老”的方式受到很多人的歡迎。目前重慶除“三無”老人安置在敬老院、福利院，家庭照料困難的老人居住在老年公寓外，絕大多數(shù)是“居家養(yǎng)老、社區(qū)服務(wù)”。因此，開發(fā)更多方便、舒適，價格適宜的老年型住宅，應(yīng)成為城市房地產(chǎn)業(yè)一個重要的市場取向。此外，中國人壽保險市場極為寬廣，商業(yè)化養(yǎng)老前景看好，重慶也不例外。

（2）健康醫(yī)護(hù)需求市場。隨著人口的老齡化和高齡化，高齡老人患病臥床率日益增加，有的生活不能自理，需要別人護(hù)理。老年人的醫(yī)療護(hù)理和自我保健，是老年人最急需、最舍得花錢的市場，因為老年人對健康有比其它人群更為強(qiáng)烈的需求，這將促進(jìn)健身器械、運動和抗衰老產(chǎn)品的發(fā)展。老年門診、家庭病床和護(hù)理、健康咨詢、老年醫(yī)院、康復(fù)中心和臨終關(guān)懷等類服務(wù)需求面廣量大，極具發(fā)展前景。

（3）老年日用商品需求市場。老年人受自己年齡和心理特征的影響，在飲食、衣著、醫(yī)療保健和文化消費用品等方面都需要符合本年齡群體個性的老年型商品，甚至一些日常生活用品也和中青年需求有別，這些是老年市場中最重要的組成部分。

（4）精神娛樂需求市場。老年人希望的娛樂用品一般兼顧兩個方面：既好玩，又利于身心健康。如對老年玩具的開發(fā)就極富市場前景；對老年人旅游市場的開發(fā)也很有潛力。根據(jù)有關(guān)調(diào)查，大多數(shù)老人喜愛短線旅游、登山、游泳、氣功、釣魚、球類活動，還有的喜愛書畫、跳舞、收藏、花鳥養(yǎng)殖等等，企業(yè)可據(jù)此有針對性的開發(fā)相應(yīng)產(chǎn)品和服務(wù)。

（5）學(xué)習(xí)深造需求市場。隨著生活水平的不斷提高，老年人的精神文化需求也日趨突出。老年人就怕一個“空”字，無事可做，必然產(chǎn)生很多心理生理的問題。“老年教育產(chǎn)業(yè)化”是實現(xiàn)健康老齡化戰(zhàn)略的重要方面。如在老年大學(xué)里可以開設(shè)很多新興的健身娛樂知識，提倡“活到老，學(xué)到老”。

（6）生活咨詢需求市場。現(xiàn)代社會節(jié)奏的加快，知識的更新?lián)Q代日新月異，老年人畢竟是過去那個時代過來的人，有些知識落伍于時代也是必然的。而老年人遇到的問題往往又格外地多，他們有疑難就需要有人幫助解決，其中有償?shù)淖稍兎?wù)就是一種。

4.2 在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整中，要重視發(fā)展就業(yè)容量大的老齡服務(wù)業(yè)

重慶作為我國的老工業(yè)基地，有幾十萬的下崗職工，而且農(nóng)村眾多的剩余勞動力也需要轉(zhuǎn)移。就業(yè)問題已經(jīng)成為關(guān)系社會經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的重大問題②。把勞動力的數(shù)量優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為勞動力資源優(yōu)勢是重慶市目前和今后一個時期必須注意解決的大問題。在普遍的老齡化到來之際，擴(kuò)大就業(yè)，盡快健全養(yǎng)老保險制度，籌措正在勞動大軍行列中的這批人的養(yǎng)老金，以保證他們在年老退出勞動行列后，有相應(yīng)的生活保障，對緩解未來老齡化高峰的壓力具有十分重要的意義。同時，在目前撫養(yǎng)系數(shù)較低的情況下，籌措養(yǎng)老金是增加積累、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一條重要途徑，也將為解決人口與發(fā)展問題提供較雄厚的物質(zhì)基礎(chǔ)。

4.3 優(yōu)化傳媒產(chǎn)業(yè)和教育產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，構(gòu)造終身學(xué)習(xí)的市場體系

老齡化社會的到來，需要大批人員從事直接以老人為服務(wù)對象的工作。因此，中短期的服務(wù)培訓(xùn)工作就成為社會的當(dāng)務(wù)之急和一個中長期的任務(wù)。培訓(xùn)是解決老齡從業(yè)專業(yè)人員短缺最有效的方法。另外建立老年教育網(wǎng)絡(luò)，發(fā)展老年電視大學(xué)、老年網(wǎng)上學(xué)校等多種形式的老年教育，幫助老年人增長知識，倡導(dǎo)科學(xué)、文明、健康的生活方式，滿足老年人的學(xué)習(xí)教育、文化娛樂需求，同時要重視老年人才資源的開發(fā)和利用。

5 結(jié) 論

面對社會人口的老齡化，政府必須從實際出發(fā)，堅持科學(xué)發(fā)展觀，逐步建立和完善老年社會養(yǎng)老制度和福利制度，依法保護(hù)老年人的合法權(quán)益；根據(jù)老年消費市場狀況，規(guī)范、引導(dǎo)投資，調(diào)整、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)用產(chǎn)業(yè)化、市場化、社會化的新運行機(jī)制，推進(jìn)安老、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)重慶經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展；根據(jù)老年人的不同需求，有計劃地發(fā)展老齡產(chǎn)業(yè)、開發(fā)老年用品，增設(shè)老年服務(wù)項目，滿足老年人在物質(zhì)和文化方面的發(fā)展需要。

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