時間:2023-10-12 09:50:00
序論:寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感,挖掘那些隱藏在內心深處的真相,好投稿為您帶來了七篇城市文旅發展范文,愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑,助力您的創作。
尊敬的各位領導、各位來賓、女士們、先生們:
大家好!
金秋九月,秋風送爽,在這充滿收獲和希望的季節,我們相聚在印象濟南·泉世界,共同見證“山東·濟南市首屆文旅創客節開幕式暨印象濟南·泉世界兩周年慶典啟動儀式”盛大開幕!在此,我謹代表集團,向蒞臨本次活動的各位領導、嘉賓和朋友們表示熱烈的歡迎!向長期以來關心支持集團發展的各級領導、社會各界朋友表示衷心的感謝!
天道酬勤,日新月異。作為濟南市六大投融資平臺之一,濟南城市建設集團緊緊圍繞加快打造“五個濟南”、建設“大強美富通”現代化國際大都市的總體目標,認真貫徹落實市委、市政府的工作部署,高質量推進歷城華山、天橋北湖、長清大學城、槐蔭西客站等重點片區開發建設。目前,根據我市擁河發展戰略部署,正在承建跨河橋隧工程,實施新舊動能轉換先行區安置房、市政道路等重點項目建設,同步承接了濟南機場二期擴建、中科院濟南科創城等工程。
印象濟南·泉世界作為濟南城市建設集團房地產板塊商業運營類排頭兵,開業兩年來,按照“文、住、食、購、娛、禮”六大主題業態,截止目前開業商家共計220家,已形成西城片區最大文商旅休閑集群。今年以來,先后簽約了1.2萬㎡的圣豪超市,1.1萬㎡的蠟像館等主力店;引入知名演藝品牌開心麻花、江湖藝社;通過第三方引入山東水彩畫院、喜家德等優質品牌,進一步提升城市文化生活高品質需求。
今年以來,印象濟南·泉世界響應濟南市委、市政府推進夜間經濟發展和升級打造“夜泉城”2.0版的戰略,推動園區夜間經濟提質升級,助力創建山東省特色步行街試點街區工作,積極開展工作,激發城市活力,滿足市民品質化、個性化消費需求,培育市民消費新方向、新增量。
當前,濟南市正在全力打造“五個濟南”,“文化濟南”作為目標之一推進文旅融合,槐蔭區也正在積極創建“省級旅游度假區”和“山東省全域旅游示范區”,激活文化創新動能是必不可少的,大力發展文旅融合是大勢所趨。“一花獨放不是春,百花齊放春滿園”,在濟南文旅融合發展的熱土上,我們也必將助力文商旅融合,有力推動文化濟南建設,打造齊魯文化新高地,為提升城市影響力做出自己的貢獻。
各位領導,各位來賓,各位朋友,家國共團圓,明天就是國慶和中秋雙節,在此祝各位節日快樂!
一、旅遊開發——資源型枯竭型城市轉型的重要途徑之一
大力發展旅遊業是資源型城市經濟振興與可持續發展的最主要途徑之一。資源型城市發展旅遊業的優勢和機遇在于:社會組織程度好,員工素質比較高,參與旅遊服務的能力強;在礦產資源開發過程中,個別企業先期完成了原始資本積累,資金富足,企業通過轉型,可以很方便地走上自主發展旅遊的道路;建設用地比較充裕,包括礦山跡地、礦渣堆積地等可以直接改造為旅遊用地;國家在用地政策方面也很寬松,政策支持力度大。但資源型城市搞旅遊開發也有一些先天的不足:一是環境污染大,城市形象與旅遊發展相沖突;二是社會負擔重,就業壓力大,本地旅遊市場不活躍;三是觀念保守,長期的計劃經濟體制養成了嚴重的等靠要思想,缺乏勇于創新、善于經營的高級人才。
二、資源型城市旅遊開發的一般模式
資源型城市歷史負擔重,社會矛盾復雜,應實施政府主導型旅遊發展戰略,在基礎設施建設、城市整體形象宣傳、社會環境營造、旅遊資源保護及開發規劃的制訂等方面,政府都要發揮主導作用,這不僅符合旅遊業自身特性的要求,也是資源型城市產業結構調整的迫切需要。
國內外資源型城市旅遊開發有3種典型模式,即工業旅遊模式、城市旅遊模式和工礦(林)區向旅遊區轉變模式。中國的城市、資源型城市等概念與國外不完全一樣,資源型城市本身包括很大一塊地域,實際上是資源型地區。因此,中國資源型城市的旅遊開發,實際上屬于區域旅遊開發,而不僅僅是城市旅遊開發,我們既要學習國外的先進經驗,也要注重自身的區情市情,強化城市和區域的互動融合。特色是旅遊業的生命,資源型城市的旅遊開發,要在產品打造和機制體制建設上不斷創新。
三、靈寶市和遼陽縣旅遊開發的對策和措施
(一)靈寶市:重點扶持文化旅遊和休閑健康產業
靈寶市是河南省的一個縣級市,是我國的第二大黃金生產縣,也是國家批準的資源枯竭型城市。位于豫晉陜三省交界處的河南省西部,北瀕黃河。總面積3011平方千米,總人口73.22萬,是黃金之城、蘋果之鄉、道家之源和旅遊觀光勝地。
1.發展基礎
(1)產業現狀
靈寶市歷史悠久,文化燦爛,風光秀美,旅遊資源豐富。境內有老子著《道德經》的函谷關,華夏子孫尋根祭祖圣地——荊山黃帝鑄鼎原,西坡國家史前遺址公園以及國家級森林公園亞武山、黃河奇觀鼎湖灣等旅遊景區。截至2010年年底,靈寶市有國家級地質公園1處,國家級森林公園2處,4A級景區1處,2A級景點2處;旅遊行業單位24個,旅行社10家;旅遊星級飯店6家,客房800余間,床位2000余個;旅遊直接從業人員2000余人,間接從業人員5000余人。2010年全市接待境內外遊客181.3萬人次,其中接待國內遊客180萬人/次,境外遊客1.3萬人次,國內旅遊總收入7.7億元。
(2)發展環境
靈寶市以文化旅遊產業作為重點培育的接續產業,具有良好的發展環境;歷史悠久,文化底蘊深厚,具有良好的文化環境;交通條件好,隴海鐵路(含高鐵)、連霍高速等從境內穿過,是中原地區進出關中及西北地區的咽喉要道;賓館客房、景區道路等基礎設施條件較好,具有良好的設施環境;該市經濟實力較為雄厚,是河南省十強縣,具有良好的經濟環境。
(3)存在問題
旅遊資源豐富,但分布分散,各鄉鎮旅遊資源有待整合;自然景觀資源開發保護仍處于較低水平,有待進一步提高;對外宣傳力度不足,社會知名度較低;距離大都市較遠,200千米半徑內沒有特大城市,制約了旅遊市場的發展。
2.發展對策
堅持政府主導與企業化運作相結合,積極引進國內知名企業加快開發步伐,把黃金加工與購物結合起來開發新的旅遊產品,面向都市圈周末二日遊、小長假自駕車遊,大力開發文化旅遊、休閑旅遊產品。
(1)整合文化旅遊和休閑健康資源
靈寶市的文化旅遊資源,以西坡、黃帝、老子及函谷關為精髓,自然景觀以亞武山、冠云山、鼎湖灣等為特色。應對不同類型旅遊景區進行全面梳理,各鄉鎮協調聯動,將孤立的旅遊景點串聯成中國先秦歷史文化的整體脈絡和生態休閑觀光遊精品線路,呈現給廣大遊客。
(2)開發自然景觀資源和休閑健康產品
靈寶市自然景觀資源豐富,但目前開發水平較低。要加大資金投入,積極招商引資,在不破壞生態環境的前提下,加快景區和旅遊商品的開發,不斷完善旅遊基礎設施和旅遊接待人員的服務水平,使景區的層次和質量都邁上新臺階。特別是要大力發展休閑健康產業,利用靈寶優越的山水資源和地勢較高的特點,建設省級休閑度假和避暑勝地。
(3)大力宣傳,發揮品牌效應
要精心打造包裝,加大宣傳制作水平和力度,提升知名度,走特色品牌之路。在旅遊宣傳工作方面下足工夫,多形式、多渠道地宣傳推廣,并積極與各媒體單位建立長期友好關系。關注媒體營銷工作,通過積極主動、良好有力的營銷模式,全面展示靈寶文化旅遊的面貌。
3.發展目標
積極參加全國旅遊景區質量等級評定,提升評定級別,爭取建設函谷關5A級景區,建設一個省級休閑健康度假(避暑)基地。將靈寶打造成集先秦傳統文化與秦嶺、黃河自然景觀于一體的特色旅遊城市,納入國家休閑度假勝地體系。
(二)遼陽縣旅遊開發策略
遼陽縣位于遼東半島中部,南靠鞍山市,北接遼陽市,東靠本溪,西與遼中縣搭界。全縣總面積2828.2平方千米,總人口60萬。遼陽縣是鞍鋼鐵礦石采選一供應地,鐵礦石儲量大,但品位低,屬于典型的資源型地區。
1.現狀與特點
遼陽縣旅遊休閑產業發展的優勢包括:區位交通優勢、資源比較優勢、生態環境優勢等,全縣以龍峰山風景區和核伙溝省級森林公園為代表的精品景區建設已初見成效。目前存在的主要問題是:二產強三產弱,旅遊產業發展不足;需求強供給弱,旅遊投入嚴重不足;城鎮弱景區弱,品牌形象建設不足;景點弱縣域弱,旅遊業態關聯帶動不足。此外,還面臨著空間分割(被遼陽市區分割成東西兩塊,不便于組織管理和旅遊開發)、周邊縣市同質產品競爭等問題的挑戰。
2.指導思想
堅持政府主導與企業化運作相結合的原則,面向大中城市和周邊鄉鎮開發周末自駕車遊,重點開發休閑旅遊、生態旅遊和文化旅遊產品,適當發展會展旅遊和購物旅遊;積極爭取與周邊大城市聯合,努力納入其精品旅遊線路和周末度假體系;利用鐵礦石開采跡地建設野生動物園;把洗選礦石的廢水利用起來,打造縣城水體景觀。
3.目標與指標
總體目標:把旅遊業打造成遼陽縣的支柱產業和第三產業的龍頭產業,使遼陽縣成為遼中南地區最重要的休閑旅遊目的地之一,旅遊業在地區經濟中的戰略性地位初步顯現,旅遊業在轉變經濟發展方式和調整產業結構中發揮重要作用。
(作者為該院教授;收稿日期:2013-02-27)
[本期本欄責任編輯:宋志偉;特邀責任編輯:楊振之;責任校對:吳巧紅]
·預告·
2013年筆談主題:
第5~6期“資源枯竭型城市的旅遊業發展”
第7~8期“旅遊節事的國際化與本土化”
第9~10期“旅遊規劃中的科學與藝術”
特色小鎮從本質上來說是一種以產業為核心的社區營造,產、城、人融合,生產、生態、生活兼顧的發展理念。非遺特色小鎮的營造關鍵在于一個“特”字,而“特”指特色產業,從而首先指向非遺的商品化、市場化與產業化。
不同于國內外相對較為成熟的非遺空間表達,若以非遺嫁接特色小鎮,繼而與國內外文旅小鎮進行對話,這在某種程度上也是在探討非遺存在形式的可能。
那么,當非遺遇到特色小鎮,特色小鎮的“新瓶”又將如何裝非遺的“舊酒”呢?
一、非遺產業與特色小鎮的聯姻
特色小鎮在國內緣起于浙江,浙江把建設特色小鎮作為推進供給側結構性改革的新路徑,為企業搭建新平臺,為新型城鎮化提供新樣板。所以,特色小鎮是具有明確產業定位的發展空間平臺,產業是其核心要素。如此,依托于特色產業而造就的特色小鎮,關鍵在于“特色”與“產業”。
非遺作為一個區域或族群的名片,天然具備成為特色小鎮的“特”字來源,而且以非遺為核心打造一個文化產業鏈條也完全有可能。例如浙江的黃酒小鎮、貴州的茅臺小鎮,其實都是以釀酒技藝類的非遺作為核心,進而將產業鏈條延伸至旅游、文創等范。
這種以非遺為品牌,以非遺產業為主導產業的小鎮,我們便稱之為非遺特色小鎮。
事實上,非遺的空間呈現,早在特色小鎮出現之前就有了,常見的便是以非遺為主題的街區、體驗館等。其中比較出名的有成都的寬窄巷、佛山的嶺南新天地,它們都試圖將非遺植入到現代城市空間里,進而反過來為城市增加文化內涵。但這些舊有的非遺呈現空間,往往很難形成一個完整的產業鏈條。
而非遺特色小鎮,如果試圖以非遺作為主導產業,那么就不得不思考非遺產業鏈條的打造和延伸。根據非遺特色小鎮的容量,可分為單一非遺產業的特色小鎮與多源非遺產業布局的特色小鎮。
單一型非遺特色小鎮,基于某一項非遺作為主要符號,并由此衍生出了產業鏈,同時也包括其他類型的產業,諸如服務業、金融業(如互聯網金融)以及地產業等。這種單一非遺產業的特色小鎮,其特點在于特定非遺產業的開發容量巨大,文化價值挖掘和經濟產值,這兩方面都要具備較大的發展潛力。
貴州遵義市仁懷市茅臺鎮就是比較典型的例子。這個小鎮作為住建部2016年公布的第一批中國特色小鎮,被譽為“中國第一酒鎮”,以國家級非遺茅臺酒的釀造為產業依托,開展旅游業等相關酒文化的產業。據2015年公開數據顯示,酒業對茅臺鎮GDP的貢獻達200億元,基酒約占當地財政收入的90%以上,并帶動了包裝、物流等產業的發展。
多源型非遺特色小鎮,則是指多個非遺項目的產業化開發和集聚,百花齊放,各有產值貢獻。譬如貴州省黔東南州雷山縣西江鎮,以“千年古鎮,千戶苗寨”而聞名,歷來既是當地苗人的集散地和商品流通場所,也是西江地區的政治、經濟、文化的中心,苗族蘆笙、服裝、銀飾、刺繡等非遺產業在此集中呈現。
相較于單一型特色小鎮,多源型特色小鎮有著更豐富的內容與資源。最重要的是,要思考如何將多重非遺資源進行融合與匹配,而不是讓它們各自為陣,即不同非遺產業之間要具備內在的關聯邏輯,以在地非遺產業集群來共同支撐特色小鎮的發展。
無論是單一型還是多源型特色小鎮,都說明了非遺完全有可能成為一個特色小鎮產業塑造中的關鍵支撐,而且非遺產業既可獨當一面,也能共同繁榮。
二、“非遺小鎮”的營造邏輯
2016年7月20日,住建部等三部委《關于開展特色小鎮培育工作的通知》,決定在全國范圍內開展特色小鎮培育工作,計劃到2020年,培育1000個左右各具特色、富有活力的休閑旅游、商貿物流、現代制造、教育科技、傳統文化、美麗宜居等特色小鎮,引領帶動全國小城鎮建設。
特色小鎮的培育是一個從無到有、從有到精的過程。但凡空間營造,基礎或深厚,或較薄弱。非遺特色小鎮的營造也不外如是,一是在原有建制鎮或產業園區的基礎之上的升級,二為以非遺為內容的重新營造。
其一,原有小鎮的升級。在2016年住建部的第一批特色小鎮名單中,127個特色小鎮均為建制鎮。國家發改委城市與小城鎮改革發展中心總規劃師、規劃院院長沈遲此前表示,培育特色小鎮的主要目的是促進有條件的鎮更好地發展。
前述貴州茅臺鎮,在原有基礎之上升級再造茅臺小鎮,除卻其管理模式與產業模式較為成熟外,最具特色的應是吸引多方多類資源的符號功能屬性。另外,同為首批特色小鎮的江蘇省無錫市宜興市丁蜀鎮,當地因紫砂壺制作而凝聚于此的工藝大師與初級、中級工藝師為數不少,該鎮計有紫砂專業合作社67個、紫砂企業400多家以及紫砂家庭作坊1200多家。2016年,實現產值78億元,帶動實現文化產業增加值14.5億元,實現旅游總收入7億多元。
在此基礎之上形成的特色小鎮,將成為某一項非遺的標桿所在,從而吸引更多人慕名前來,或樂業安居,或體驗休閑。這在日后也將是許多非遺產業在特色小鎮空間化探索發展的常見路徑。
此外,目前來說,一些作為建制鎮的旅游小鎮在某種程度而言也是“非遺小鎮”的角色。譬如,貴州雷山縣西江鎮、云南大理諾鄧鎮以及紅河州建水縣西莊鎮等,其下轄的自然村多有旅游村,或是古村落,或是民族/民俗文化村。作為建制鎮的特色小鎮,本身就具備旅游地的基礎功能以及集散功能,起到導流的作用。
其二,打造新的非遺特色小鎮。在當下的國內外文旅產業中,影視IP主題型的文旅小鎮遍地開花,依托影視拍攝地、影視人物、影視場景、動漫等IP元素,結合旅游產業,從而形成特定效應的主題小鎮。以非遺為內容的空間重新營造,依托于特色小鎮這樣的平臺,其實質是整合在地的文旅資源,從而構建一個綜合型平臺,這也是非遺空間化的中國模式。如此,就牽涉到特色小鎮選址的問題,以及如何再造的問題。
2017年1月,浙江省發改委公布了浙江省第二批特色小鎮創建名單,杭州灣新區濱海歡樂假期小鎮名列其中。該小鎮目前已吸引了10個重點項目,預計總投資167億元,包括寧波方特東方神畫園、非物質文化遺產傳承基地、文化創意產業基地、文化產品產權交流中心等。再比如,浙江紹興黃酒小鎮基于當地歷史傳統經典黃酒產業的優勢、馳名中外的紹興旅游品牌以及利好政策等因素,黃酒小鎮因時因地而生。
對于特色小鎮的選址問題,需要對區位進行全面分析。特色小鎮一般集中在具有特色產業基礎,基礎設施較為完備以及與中心消費城市具有親緣關系的宜居區域,一方面起到分擔城市功能的效果,另一方面努力契合最佳旅游半徑。
因此,非遺特色小鎮也是一些基礎較好又具備特色非遺產業的市域或縣域可供參考的項目。以再造“非遺小鎮”來激活當地的文旅產業,使其獲得在文旅產業界內的影響力,比如江蘇省宜興市丁蜀鎮(紫砂產業)、河北省曲陽石雕小鎮、浙江省龍泉寶劍小鎮等。值得注意的是,正在發生的互聯網與交通技術的變革對于傳統時空觀的重塑,使得非遺小鎮的營造很大程度上將不再受到地域的限制。
總之,營造“非遺小鎮”既要考慮內容與體量的問題,還要解決如何融合產、城、人的問題。特色小鎮的特征是“特”而“小”,其“特”在產業,而非遺產業本身就是最主要的在地品牌,至于“小”則強調的是“非遺小鎮”的空間不宜過大,而應與所屬城市、所轄及其輻射的鄉村相匹配,但整體要契合宜居宜業的屬性。
三、“非遺小鎮”的啟示與國際化表達
特色小鎮是在中國經濟新常態下的有益探索,在國內屬于新的實踐,生長于中國本土市場,是新型城鎮化過程中出現的一種產物。以非遺為內容的特色小鎮的營造無論是在建制鎮的基礎之上,還是啟用閑置土地資產以非遺產業充實這方面,以及在特色小鎮營造中非遺產業的單一與多源,其實都沒有離開“特色”二字,這是對于非遺多重價值的信任,優質內容從來不缺市場,否則非遺的產業化無從談起。
作為“非遺小鎮”,本身的特性既包含“無產業不小鎮”的營造邏輯,這使得規模化的非遺產業成為必然前提,又包含宜居的特性,這就要吸納非遺全產業鏈從業者的參與,包括非遺傳承人、設計人員以及各類相關機構、企業等。
作為配置全球資源的平臺,對于非物質文化遺產的挖掘、整合、升級與對外表達,才是“非遺小鎮”的價值所在。那么,在大文旅時代,非遺作為嵌合在社會文化當中的重要符號元素,其文化價值自不待言,當其見證產業化并以特色小鎮為載體,何以與國際文旅產業對話?
筆者認為,但凡旅游項目,都面臨全球的故事表述、全球的品牌營銷以及全球的資源配置等問題。毋庸置疑,無論是非遺綜合體還是以非遺為內容的特色小鎮,都具備空間表達的獨特符號意義。這意味著非遺中國在進行全球表達以及在與世界對話時,其核心價值在于其與國外同類產品的差異化或自身的不可替代性,而以非遺為代表的在地文化就是一個很重要的依托。非遺特色小鎮作為非遺內容的生產基地與資源平臺,為世界輸送與交流其產品與價值理念,并獲得巨大的商業價值或現金流,同時也是中國文旅全球品牌營銷的載體,走向世界,進而獲取更多的政治、經濟、社會與文化效益。
譬如,基于上海楓涇旅游、文化、商業等各方優勢,楓涇古鎮投資建設了上海世界非遺文化城暨中國非遺總部基地。隨著全國各地的非遺傳承人、非遺文化產業等紛紛進駐,整合非遺產業資源,孵化非遺文化產品,建立非遺總部數據庫和OID注冊中心等動作都在不斷推進,日益形成一個規模性的“世界非遺特色小鎮”。這一方面體現出上海國際化大都市的城市定位,另一方面也體現出中國在進入互聯網大數據時代的巨大創造力與影響力。這就意味著中國非遺在進行國際化表達的渠道多元化與話語權的建立,因此中國非遺正被納入具備平等發聲的平臺,這也是理論上互聯網平等社會中優質內容勝出的必然輯。此外,隨著資本要素的全球分配,中國非遺與特色小鎮的融合案例無疑是具有中國特色品牌的全球表達。
大數據,是貴州生長的“智慧樹”,開采的“鉆石礦”;
大健康,作為大數據產業的“姊妹篇”,正逐漸成為貴州省打造的又一張名片;
大文旅,作為大生態下文化與旅游的新產物,未來必定會成為一個城市新的經濟增長點;
新能源新材料,則是建設“生態文明示范區”的有力踐行。
今年以來,貴安新區開發投資有限公司(以下簡稱“開司”)按照貴安新區踐行五大發展新理念的要求部署,把“1+4”作為公司發展的主投方向,“1”即貴安新區城市綜合開發運營商,“4”即“三大一新”(大數據、大文旅、大健康、新能源和新材料),相關產業活力迸發,成為助推新區快速發展的強大動力。
招商:突出精準和創新
貴安新區堅持“先產業、后城建”,重點發展以大數據為引領的電子信息、大健康、文化旅游等主導產業。
“抓好策劃包裝,對項目定向優選,精準跟蹤目標企業,招大商、招強商、招好商。以戰略前沿產業項目、高端產業提升招商引資的質量和效益。”開司在招商上突出精準,突出創新。
聚焦重點對象,瞄準世界500強、國內500強和民營500強企業招商,讓大企業頂天立地;聚焦新興產業,大力引進高科技含量、高成長性企業,讓創新型企業勇闖天地;聚焦服務“雙創”,引入實力孵化器承接科技成果轉化利用,實施“春苗計劃”,打造上市公司總部基地,讓小企業鋪天蓋地。
推進跨境招商,通過“產業基金+高端項目”方式推進資本驅動招商;利用銀行、各類事務所及協會組織等機構招商,推進市場化專業招商;對標股票指數成分企業,以股權、債權投資代替招商補貼政策引導項目落地,力爭到2020年,引進各類500強企業100家以上。
方向既定、目標既定,必奮力前行。
2016年上半年,貴安新區新引進的重點項目包括高通服務器芯片、上海聯影醫療科技、上海華院數據、多肽口服液、五龍電動汽車、貝格大數據、新能源汽車車樁網一體化、裸眼3D等項目,涉及大數據、大健康、新能源新材料等高新技術產業。
在大文旅產業上,目前,由貴安新區置業投資有限公司負責的萬水千山貴安國際溫泉休閑度假城基地先期準備啟動80000平方米酒店、20000平方米游客服務中心建設,配套修建娛樂設施及旅游道路20公里,估算總投資50億元;由貴安新區文旅集團有限公司負責的開元森泊貴安度假村項目已形成初步框架構想,項目總面積15萬平方米,計劃修建1600間客房,預計總投資16.6億元,首期建設500間客房。
據貴安新區文旅集團有限公司董事長劉玉雙介紹,貴安新區文旅集團有限公司未來要打造九大支撐(“531”業務推進)。一是“5大核心業務群組”,包括新能源車、旅行社(貴州智慧旅游集散中心)、精品景區、文化傳媒、精品酒店;二是“3大拓展業務群組”,包括旅游地產、教育培訓、品牌賽事;三是“1大新興業務群組”,即新業態旅游。
目前,貴安新區已獲批創建國家大數據產業發展集聚區和綠色數據中心,初步形成產業集聚效應。同時,加快高端裝備制造產業園、生物科技產業園和國際休閑旅游度假區建設,與SPI新能源科技控股集團簽署了《SPI新能源科技控股集團與貴安新區戰略合作協議》,三一西南總部及工業4.0創新園等一批重大項目落地或陸續建成。
可以說,在開司的努力下,貴安新區“三大一新”產業正如雨后春筍般涌現。
落地:突出政策和服務
市場經濟也是環境經濟、服務經濟、競爭力經濟,哪里的環境好、服務好、競爭力強,哪里就能快速聚集高端要素,快速集聚大項目、好項目,實現又好又快發展。
貴安新區黨工委副書記、開司董事長宗文表示,要全力以赴為企業發展和項目建設搞好服務,想企業之所想、謀企業之所求,集中精力做好服務,大力營造親商、安商、富商的投資發展環境,推動新區建設全面提速。
7月25日,白山云科技對外宣布獲得超過一億元B輪融資,本輪融資由貴安新區新興產業發展基金和貴安金融投資有限公司領投,上海擎承投資中心、上海融璽創業投資管理有限公司等A輪投資方跟投。
“貴安新區環境好,投資形勢好,與我們在發展理念上有很多契合點。”白山云科技聯合創始人兼首席營銷官代翔認為這是與貴安新區加快合作的動力。
今年3月,白山云科技創始團隊赴貴安新區考察,并在5月舉行的2016年貴陽數博會上與貴安新區正式簽約,決定將其云鏈服務全球中心落戶貴安。
SPI新能源科技控股集團副董事長夏侯敏也表示,來到貴安新區特別是在項目合作中,充分感受到新區蓬勃向上的發展態勢和努力創業的激情。SPI新能源科技控股集團將按照專業化研發、專業化制造、專業化營銷的要求,加快項目進度,完善配套體系,發揮集聚效應,為新區經濟社會持續健康發展貢獻力量。
據介紹,開司在成立伊始,就和新區有關部門加強溝通協調,形成工作合力,完善工作機制,推動服務企業、服務項目大行動逐步實現常態化、制度化、規范化,不斷提高服務工作的質量與效率,極力為企業和項目排憂解難。同時,在認真總結服務企業服務項目大行動成效及實施經驗的基礎上,深入挖掘并宣傳工作亮點和典型事跡、典型單位、典型人物,進一步營造全社會聚焦工業、關心企業、支持企業的良好氛圍。
發展:突出前景和未來
新的事物孕育著新的希望、新的前景。就像開司的從無到有、從小到大,產業發展也一樣。
貴安新區“三大一新”產業構建依托新型城鎮化基金、地產基金、產業母基金三只基金,培育和壯大企業核心競爭力。在現有各個子公司形成互動的基礎上,不斷創造可持續發展的能力。
“公司現在把‘三大一新’產業作為主要投資方向,構建的基金也圍繞‘三大一新’產業服務。”貴安新區黨工委委員、開司總經理王春雷說。
貴安新區“三大一新”產業發展的前景不僅僅體現在投資和規劃上,也體現在“開投人”的干事激情上。
北京電莊科技CEO先越說,到貴安新區投資興業,感動于貴安速度、貴安服務、貴安精神,在投資項目建設中得到了新區各級各有關部門和單位的鼎力支持,享受到了無微不至的優質服務,確保項目落地快、建設快、發展快,讓我們有信心在這片熱土上不斷譜寫企業發展的新篇章。
一、全域旅游再認識
1.全域旅游內涵
全域旅游是在以旅游為優勢產業的行政區域,將該區域作為功能完整的旅游目的地,進行整體規劃、建設、管理、運營,通過旅游業整合推進經濟、政治、文化、社會、生態文明五位一體建設,整合多產業多業態融合發展,促進城鎮化建設,形成政府與市場、居民與游客共建共享的旅游發展模式。
在今年5月召開的全國全域旅游創建工作現場會上,來了262個縣的縣委書記,意味著旅游在中國真正成了大風口。國家搞全域旅游的原因,在于經濟進入新常態以后,旅游的井噴效應,為政府推進區域經濟發展,提供了有效的抓手。旅游給了大家通過投資帶動區域發展的理由,使得政府有可能運用旅游產業這個引擎去帶動區域經濟發展。
全域旅游提出了一些新的理念,特別提出了七大理念的轉變,七大轉變中最核心的是從景點旅游轉化為休閑式、體驗式全面融合發展的旅游結構。在運營上最關鍵是由旅游局、產業推動的要素轉化成了以黨政協調推進、中國特色下政府帶動的產業發展方式。通過研究,筆者認為全域旅游要打破“全”的概念,應該著眼于市場要素的配置,有的放矢,破“全”,立“邏輯”,找“抓手”,達“目標”。
2.全域旅游觀
全域旅游有旅游吸引物、旅游區、旅游交通、鄉村、城鎮五大基礎支撐。任何地方搞旅游必須有核心吸引物,否則單憑觀光不會形成目的地。通過吸引力、吸引核的打造,把人聚集起來,促進旅游區、休閑區的形成,引導旅游的消費升級。交通作為基礎設施,起著最重要的帶動作用。旅游交通從傳統的高速路、鐵路、城際路等轉變,形成了旅游流向過程中的運動系統,包括自行車道、馬拉松跑道等,也包括文化體驗和以文化為主體的結構都在道路系統中變成了一種混合型的產品。交通條件下的全域旅游提升,與原來的交通理念相比,發生了重大變化。鄉村和城鎮都在這個旅游發展的結構中。
全域旅游發展基本遵循全域景區化、全域度假升級、旅游新型城鎮化、美麗鄉村與精準扶貧,旅游交通五大架構。這五種架構相互融合,共同作用,也可單獨支撐,形成全域旅游的良性發展。
筆者認為,全域旅游有兩大核心理念,一個是“旅游+”,一個是“互聯網+”。“旅游+”的核心在于有效整合多產業,通過旅游把人有效地聚集到了目的地,從而發生讓農業、工業、文化、教育、養生、養老等產業轉化為消費項目。如果人不去貴州,貴州所有的文化、體育,都是本地人的消費,不能帶來區域經濟的任何變化。因此旅游是通道,是核心的渠道結構。
第二是“互聯網+”,互聯網帶來了大量的實體店關門的同時帶來了旅游體驗方式的轉變。我們不會因為互聯網而不去旅游,我們只會因互聯網而更好地旅游,這就是旅游與商業之間最大的差別。旅游是一種移動生活方式,互聯網助推旅游成為智慧化的全新移動生活,成為一切產業融合的主渠道與通路結構。互聯網、物聯網的盛行,線上線下聯動發展,移動APP的出現與發展,都將促進旅游產業融合、旅游體驗智慧化、旅游方式轉變、旅游消費升級。
移動生活方式給旅游帶來的變化主要體現在七個方面,即旅游大數據搜集及挖掘、為游客提供在線旅游服務、提升旅游產品的體驗化、為運營者或管理者提供智慧營銷方案、為游客提供LBS、為游客提供智慧服務、為運營者提供智慧管理。
二、房地產再認識
1.房地產是一個“服務整合平臺”產業
房地產已經由“制造房子”的工廠模式,發展成為以人為本、以家庭為基礎、以服務為核心的產業整合模式。以“家庭、服務”為主要內容的服務結構,包括“三個家”的結構,由三個家庭服務構成三類房地產綜合開發構架,是今天房地產發展的必然。
第一個家,是以居住為主要功能的居住之家,以社區服務為基礎的家庭服務結構。第二個家,是指郊區休閑、鄉村度假、養生養老等以旅游、休閑、娛樂、養療、避暑、避寒、度假等為主要功能和服務的第二居所、第三居所,由此構成了第二個家的服務產業整合與服務結構。第三個家是指城市綜合體、商業綜合體、部分度假接待綜合體等相關地產和場所,以公共空間的方式,為家庭提供休閑、娛樂、購物、養生等多元化的公共服務,由此構成第三個家的服務產業整合與服務結構。
2.房地產必然走向“房產融一體化”結構
房地產作為一種平臺,必須與服務產業、金融三者相結合,才是未來發展的一個綜合結構。房地產是不動產,如果沒有這種不動產,僅僅以現金流做資本,就輕資產做輕資產,缺少了不動產的要素,是非常難經營的。輕資產公司與房地產企業,都不是資本市場追求最好的東西。有效地整合房地產不動產結構、服務產業的現金流結構,以及與投融資的金融關系,是下一個階段地產發展的核心。房產融一體化,是今天房地產發展的必然結果,是任何房地產企業發展的一種必然走向。因此,房產融一體化和服務整合平臺是未來房地產發展的核心結構。
3. “旅商文體康養”已成為地產開發的主流
在這個核心結構下最重要的趨勢是產業融合。旅游地產已經不再是圍繞著土地開發和旅游而言了。旅游、文化、體育、健康、養生養老這五大幸福產業加商業,構成了一種多產業融合下的綜合地產發展趨勢。無論是國外的迪拜亞特蘭蒂斯、新加坡濱海灣花園,還是國內的西雙版納國際度假區、萬達城、成都新世紀環球中心,都說明“旅商文體康養”的地產綜合開發,已經成為當前及未來地產開發的主流。“五大幸福產業+商業+金融”的房產融一體化模式,也將成為新時期的房地產發展新架構――以家庭服務為目標,以旅游為龍頭,整合旅文體康養商五大幸福產業。地產是骨架,五大幸福產業是五臟六腑,商業是皮肉,金融是血脈。
三、人的聚集:一切商業活動及開發的基礎
人口聚集是城市化的基礎,城市化是人口聚集的變遷。從中國整個城市化進程來看,城市化已經歷經工業化初期、工業化二期、過度工業化三個階段。僅僅靠工業化帶動的聚集已經很難在中國推動城市發展,也因此很難推動地產的升級和價值。未來的城市化是以消費為主導的城市化,這樣的城市化與過去工業引導下的城市化是一個分水嶺。這個階段,是將消費產業引導下的經濟發展、城市發展、住宅產業導入到產業聚集新模式,中國整個經濟發展逐漸進入這個新的階段。
在這中間,人流人氣聚集形成商業發展聚集,商業聚集形成消費聚集。商業要發展到消費聚集期,要經歷四個階段。第一是單一購物商業發展階段的商業稀缺期,第二是批發市場及批零結合階段的商業市場化期,第三是業態多樣化的綜合體發展時期,第四便是未來的城市消費聚集化期。現在正是第四階段發展期,這個階段中,將旅游作為主體。原來商業以社區為中心研究商業的聚集,而今天尤其是郊區的商業聚集,要通過交通的穿越,依靠旅游休閑項目,帶動人的聚集。這種聚集超出了社群,甚至超出城市、目的地,旅游休閑的帶動在這里發揮了重要作用。景區+旅游消費區,古街、旅游商街,古城古鎮,旅游城市是旅游帶動的人流人氣聚集四種模式。
人流人氣聚集的首要條件是吸引力。旅游產品的吸引力來自于玩法,即游憩方式設計,它是旅游產品設計的核心技術。如何把玩變成身體的體驗、心理的過程,不斷起伏的體驗過程,這是需要設計的,這樣的設計涉及到主題及主題理念策劃、觀賞方式設計、游憩功能結構設計、獨特性賣點策劃、游線與交通工具設計、游樂與娛樂項目設計、情境與體驗方式設計、特色紀念品設計等。通過這樣精心的設計,構建出來的情景化、游樂化、主題化、本土化的旅游吸引核,是旅游聚集人氣的關鍵。
四、全域旅游下的文旅地產創新模式
以文化為魂,旅游為搬運渠道,休閑體驗消費為核心,實現多產業融合下的綜合效益,可以有效的整合起來。
今天的旅游僅僅靠觀光已經不能滿足打造吸引核的需求,全域旅游下原旅游“六要素”吃住行游購娛和新旅游“六要素”商養學閑情奇都可以作為吸引核。利用不同的要素打造不同的吸引核,成為今天旅游開發重要的課題。
一、強化產業融合,提高旅游發展沁潤力
彭水的民俗、文化、生態特征,是全縣旅游發展的基礎,實施“旅游+”戰略,促進城旅、商旅、文旅、鄉旅的融合發展是旅游產業化發展的方向和目標。
(1)創新文旅融合
厚重的歷史是彭水之根,燦爛的文化是苗都之魂,文化是旅游發展的靈魂。沒有文化,旅游發展不過空有皮囊,將難以為繼。挖掘利用好彭水的苗族文化、鹽丹文化、黔中文化、烏江文化等地域文化資源,將文化與旅游產業發展無縫對接,揚長避短彰顯出特色,實現旅游與文化融合發展。第一,挖掘好苗鄉文化,加快以蚩尤九黎城、鞍子羅家坨苗寨、高谷興隆苗寨等為代表的旅游產品的文化植入,發展節慶文化體驗、民族食品制作品嘗、歷史傳說劇目欣賞等特色文化體驗活動,積極培育精品文化品牌。旅游景區、景點的打造,突出文化重點。阿依河景區重點突出生態峽谷、溶洞探秘、親水體驗和苗族風情;烏江畫廊景區重點突出生態山水、水上運動和民俗文化;摩圍山景區重點突出森林度假、避暑納涼、黔中文化和佛教文化。結合苗族生活體驗和古文化傳說,把蚩尤九黎城建設成為中國苗族文化旅游經典品牌,集中展示蚩尤文化及苗族風情;以鞍子苗寨、興隆苗寨為核心景點,統一打造苗寨建筑,普及民族服裝穿戴、民歌和民族舞蹈,著力展現民族、民俗、民風特色和原生態苗鄉民歌的體驗,通過提升影響力,建設知名的苗族特色文化生態景區,促進彭水旅游產業化發展。第二,要充分融合“鹽丹文化”與“黔中文化”,加快郁山古鎮旅游開發,開放參觀潑爐印灶古法制鹽工程,拍攝以巴寡婦清為代表人物,以反映鹽丹文化為主要內容的電影或電視劇,將已經形成的自創自編歌曲光碟、詩詞歌賦等作為旅游商品包裝,讓彭水文化走出去,提升彭水知名度。
(2)提速發展特色鄉村旅游
推進旅游與農業、林業、體育、科技等融合發展,按照“兩線三點”發展布局,依托阿依河、摩圍山、烏江畫廊等精品旅游景區,發展生態農業觀光旅游、森林旅游、體育旅游、科技旅游等鄉村生態民俗旅游產品,不斷豐富“商養學情閑奇”拓展要素,推動旅游產品向多元化、復合型轉變,向新業態拓展,滿足廣大旅游者個性化旅游休閑需求。一是大力發展平安愛情花海、長生、巖東油菜花等生態農業觀光游,打造平安-龍射-鹿鳴生態農業觀光旅游示范帶;二是重點打造摩圍山國家級旅游度假區,創新發展生態養生體驗、森林探險、低空觀光、飛行培訓、生態信息應用體驗等新興體驗項目,以生態養生為特色,引進醫療、健康、保健等服務機構,積極打造養老、護理、長壽養生、森林養生、日光養生、水療養生以及智能健康電子應用產品體驗等特色健康服務,重點整合本地特色“太極水”、白術等中醫藥保健資源,發展中醫藥特色養生和保健服務。三是建設彭水水上運動賽場,大力發展水上運動、特色景觀、民族文化、自駕探險等旅游項目,打造“親水”體驗旅游區。四是適度發展旅游地產。
(3)推進商旅聯動
圍繞“苗鄉、山水、文化”做策劃,以“愛情治愈圣地”品牌貫穿始終,結合城市開發建設,不斷完善核心商圈、商業街區以及商貿服務體系,加快建設城市商業中心,重點推進苗族風情廣場、綜合購物中心、民俗旅游商品和生態農產品展銷特色街、特色餐飲街、娛樂休閑街建設,打造集苗族風情、購物休閑、觀光旅游、居家商務為一體的新城旅游休閑商業中心區。依托烏江畫廊、阿依河景區、摩圍山、蚩尤九黎城等精品景區,加快發展景區商貿業,加快推進摩圍山康復療養中心、旅游購物商場、會議中心等景區重點項目建設,在周家寨、鞍子苗寨等民族特色旅游名鎮名村規劃建設星級農家樂、便民超市、特色農產品售賣點,在下塘至摩圍山、關口至縣城、縣城至阿依河進出口建設4條農家樂特色街,把晶絲苕粉、搟酥餅、雞豆花、三香、都卷子、灰豆腐、糯米糍粑、米粉、大腳菌、紫蘇油等特色美食和苗家木雕、苗家刺繡、苗家銀飾、苗家服飾、苗家竹編、藤編、烏江奇石等特色民族文化旅游工藝品等作為融歷史、文化、旅游、保健于一體的特色旅游商品來開發;精心策劃和組織好“中國烏江苗族踩花山節”、“中國蚩尤文化藝術節”、“中國摩托艇聯賽及中美澳藝術滑水對抗賽”、“阿依河國際漂流大賽”、烏江垂釣大賽、及“愛情治愈圣地體驗季”等節賽活動,形成旅游、節賽、消費相互促進的良好態勢,增強旅游發展聚合力,不斷聚集旅游人氣,提升節會的實效和品牌效應。
二、完善旅游配套服務設施
為促進旅游提檔升級,提升旅游品牌影響力,必須突出景區開發,圍繞“吃住行游購娛”六大旅游要素,加快旅游景點、集散中心及交通、酒店等配套基礎設施建設。依托烏江航道、渝懷鐵路、渝湘高速等對外通道,進一步完善景區內外、縣內外旅游交通,優化旅游景點環線布局,將彭水重要旅游景區合理串聯,加快建設摩圍山旅游度假區,建設內外暢通旅游環線,構建點、線、面結合的旅游集散網絡體系,避免“縱有美景引客往,車到山前路難行”的尷尬狀況。全力打造智慧數字旅游,不斷提升智慧旅游服務水平,完善旅游區和旅游線路標識標牌、導覽系統等配套設施;推進星級酒店、特色旅游酒店、經濟型酒店建設,鼓勵發展特色餐飲、特色購物商場、電子商務、體育娛樂等配套設施建設,設置便于自駕游、背包族等的旅店和休憩場所,配套提升沿線鄉村旅游接待點服務能力。完善旅游管理模式,完成景區資源價值評價和智能化、標準化管理系統建設,推動內涵式發展,提升旅游服務意識,完善醫療急救、環境衛生等功能性設施配套,開展員工服務和應急救援技能培訓,提升旅游服務水平。
三、加強區域合作
以區域合作為重點,增強旅游發展新動力,加強與渝東南旅游經濟帶和中國武陵山旅游聯盟區域合作,打造旅游精品線路,聯合推出武陵山超長游精品旅游線路,積極推進城鄉雙向物流網絡建設,推進區域旅游一體化建設,拓展華東、北上廣、港澳臺、東南亞客源市場,擴大增量,形成優勢互補、互利共贏新格局。
本文梳理出當下主流的8種拿地模式,并試圖理清它們各自的優劣。通過分析可知,房企想要拿到優質地塊,必須要找政府的痛點――持續性的收入和政績,最終實現企業和政府的雙贏,企業經濟效益和項目社會效益共漲的格局。
一、商旅文產業與地產聯動模式
代表企業:萬達――“文旅”聚勢,以“商業”增值
萬達積極發展商旅文產業,以“文旅”聚勢,以“商業”增值,拉動消費,提升當地經濟水平,借此實現大幅低價拿地。
在任何一個城市,萬達都致力于將萬達廣場打造為城市地標。在操作上,萬達通過其強大的招商能力、訂單地產模式和資源整合能力,從儲備的5000余家商家中挑選優質資源,按照與主力店商家的要求訂單式建造萬達廣場,最快18個月完成開發,迅速產生經濟效益,實現商業增值;同時通過文旅地產帶動當地休閑、娛樂等產業發展,實現文旅聚勢。以此新增大量就業崗位,以提振當地經濟,增加稅收、就業,滿足政府政績訴求,基于此,地方政府樂于低價轉讓大規模、優質土地給萬達。
萬達在低價成本優勢的基礎上,通過房地產銷售收入反哺商業、文旅產業的發展;同時通過商業、文旅產業帶來高人氣和人口導入,拉動周邊地塊價值上升,提升地產價值,比如上海五角場在萬達廣場建成后,周邊住宅月租金漲幅達300%。在此形成良性循環基礎上,成就了資產4600億元、全球最大的不動產帝國。
代表企業:華僑城――旅游培養+地價升值+住宅開發+深耕旅游
華僑城主打文化牌,借助旅游業實現大面積低價拿地,打造“旅游培養-地價升值-住宅開發-深耕旅游”的聯動模式。
操作上,華僑城慣常做法是在進入城市后,將當地生態資源、景觀元素進行包裝,形成文化內涵;然后向政府推銷具有“文化內涵”的旅游產業,獲取大片低價土地;之后開發以主題公園為主的旅游地產項目,催熱當地經濟,提升土地價值;借助旅游產業發展,開發商場、酒店、商業配套等業態,進一步拉動消費,提高土地溢價;同時在旅游項目周邊實施分片區多次住宅開發,獲得高額地產收入,反哺旅游業發展。
通過“文化旅游-商業-地產-文化旅游”的創新模式,華僑城有效地降低了土地成本。早在2009年,華僑城的拿地成本就不足銷售價的15%,遠低于保利、萬科、金地的24%、27%、32%。藉此,華僑城提高了房地產價值,增加了企業利潤。
二、智慧產業與地產聯動模式
代表企業:世茂地產――產業集聚+智慧應用+新城開發
世茂地產通過順應中國各地產業升級的戰略需求,打造“產業集聚+智慧應用+新城開發”的造城模式,實現產智、智城、產城的全面融合。由于智慧產業與地產聯動模式對城市產業結構調整起到積極的推動作用,深受地方政府歡迎,成為其圈地、融資和戰略合作的“制勝法寶”。例如,世茂南京海峽城項目在與政府簽訂意向協議后,以底價45億元拿下先期34萬平米土地,樓面價僅4000/平方米。
成功關鍵:順應中國各地產業升級的戰略需求。
三、養老養生產業與地產聯動模式
代表企業:保利地產――醫院+專業養老公司+地產
保利與安平成立專業投資公司,與北京多家三甲醫院合作提供保健服務,積極打造養老聯盟;同時聯合專業公司推出養老服務標準體系和養老護理標準;并推廣一地入會多地養老的管理模式,實現資源共享,以此為基礎,打造“機構養老、居家養老、社區養老”三位一體的養老模式。
操圍繞養老地產,保利發展養老住宅,并將養老產業與租售結合的地產模式向融合,實現養老和地產聯動。一方面,通過適老住宅銷售反哺養老產品開發建設以及配套改造;另一方面,產權長期租賃式持有,入住老人通過15年左右的公寓長期租賃,獲得產權,如中途老人去世,則獲得部分產權變現為資金歸還給老人繼承人,公寓再重新出售產權。
成功關鍵:掐準了國家對養老產業的大力支持。
四、產業園區建設與地產聯動模式
代表企業:華夏幸福――“產業新城+X”
華夏幸福基業通過“產業新城+X”的業務模式,借助平臺嫁接產業,通過住宅開發,形成一體化聯動發展模式,帶來基地的土地成本。
華夏幸福基業以區域產業園區為龍頭,以“帶不走”的招商能力和“種樹式”產業培育為依托,打造區域經濟發展新引擎。讓當地政府前期零成本零投入,降低地方經濟負擔,而隨著入園企業經營和盈利能力提高,實現財政收入和區域GDP雙提升。通過這種與政府的協同效應,滿足政府政治、經濟訴求,反過來讓企業獲得大量優質低價土地,公司利用此優勢在產業園區周邊進行大規模房地產開發,占公司營業收入的一半。
華夏幸福北京固安工業園的拿地成本比京、滬郊縣低1/3還多。由此實現了公司高速增長,2014年上半年,毛利率達46%,遠高于普通住宅開發企業;且2014年上半年銷售額達242.13億元,同比增長52.2%。
成功關鍵:當地政府前期零投入卻可以獲得收益。
短板:產業地產在我國發展的時間還不長,缺乏規范,僅從業績上看,目前做的最好的是華夏幸福,其他成功的案例不太多,利潤也遠沒有華夏幸福高。
五、第一高樓經濟與地產聯動模式
代表企業:綠地――第一高樓經濟+地產
綠地通過摩天經濟學,聯合政府,參與住宅開發、舊城改造和綜合體開發,實現圈地造城。
綠地集團在全國各地修建第一高樓,借助超高層地標建筑,帶動當地“摩天經濟”的發展,滿足地方政府政績訴求,帶動整個區域形象和品質的提升;反過來,地方政府為降低超高層巨大投資風險,配送住宅用地,并容許綠地參與舊城改造和進行綜合體開發。超高層一旦建成,采取售租結合模式,確保2―3年回本;通過政府配送的住宅開發、銷售回籠資金,償還土地款,形成良性循環,獲取高額利潤。
操作上,由于超高層投資額巨大,綠地采取“滾動投資”的模式。建筑商墊資15%;建好的辦公樓、住宅售賣以回籠資金;持有的酒店、商場等物業做抵押貸款,以此資金再建其他超高層,實現“摩天經濟”的可持續發展。
短板:除了綠地,升龍和卓越也采用超高層辦公樓的模式拿地。但是,現在這個模式越來越難了。新城地產的王曉松認為,現在杭州、南京等地的辦公和商業市場嚴重的供過于求,除了北上廣深這些對寫字樓還有一定需求的城市,其他地方采用這種模式很艱難。
六、為政府做上層設計的拿地模式
代表企業:碧桂園――大盤造城+“一二級聯動”
通過與政府共同做規劃低價拿地,碧桂園實現了三四線城市的飛速發展,并逐步進軍一二線城市。
操作上,碧桂園選擇進入不發達地區甚至貧困縣,推銷大盤造城的策略。前期資助政府進行一級開發,后期通過拍得一級開發的土地,然后得到一級土地開發成本返還,實現零成本拿地,從而“變廢為寶”“荒地造城”。
成功關鍵:解決地方財政吃緊問題。
七、一二級開發聯動的模式
代表企業:綠地――“軌道工程+區域工程”整體開發
綠地牽頭申通地鐵、上海建工組成聯合體,以“軌道工程+區域工程”整體開發模式,進軍地鐵投資產業,以地鐵沿線土地出讓作為部分回購條件,在地鐵沿線區域打造具備商業、辦公、酒店等功能于一體的地鐵上蓋城市綜合體及配套服務設施,實現整體聯動。
綠地切準了基礎設施領域改革的脈搏。2014年,我國在建軌道線路的城市達到40個,在建里程2893公里,總投資規模達到1.6萬億元。目前,我國經歷經濟轉型階段,發展壓力逐步顯現,僅依靠政府財政撥款難以支持大規模的軌道交通建設。綠地集團的這種創新模式,不僅將減輕政策的回購資金壓力,更將帶動軌道交通及沿線功能的綜合開發,快速推進各地基礎交通建設、區域功能完善和經濟增長,實現多方共贏。
八、BT模式
由于一線城市土地資源稀缺,房企獲取核心區域開發項目愈加困難。而萬科卻以BT模式,接連順利獲得政府開發項目。
BT模式的英文全稱是Build-Transfer,即“建設-回購”模式。就是開發商與政府方簽約后,設立項目公司以階段性業主身份負責某項基礎設施的融資、建設,并在完工后即交付給政府,從而享有在一定期限內分次收回回購款(包含設施建設成本及融資回報)的權利。
通俗地說,BT模式也是一種“交鑰匙工程”,開發商投資、建設,建設完成以后“交鑰匙”,政府再回購,回購時考慮投資人(開發商)的合理收益。
政府力推BT模式的邏輯與其他模式一致,既解決沒錢的問題,同時也能提高效率。
實例:萬科深圳紅樹灣物業
紅樹灣物業位于深圳南山區深圳灣片區,位于已建成2號線紅樹灣站和在建9號線、11號線換乘站紅樹灣站(原深灣站)交匯區域,由深灣一路、深灣二路、白石三道、白石四道圍合而成的方型區域。項目面積約57.8萬平米,計劃總投資78.4億元。
該工程于2015年6月30日開工,計劃于2021年12月31日竣工,采用BT模式,由招標方深圳地鐵通過公開招標的方式確定建設方,由建設方負責項目資金籌措和工程建設。
項目包括宗地用地范圍內房屋建筑、配套基礎設施和公共配套設施及接口、園林景觀及本項目用地范圍內及由本項目建設導致的地鐵車站、出入口、站后預留空間等相關新建、改造工程等所有建安工程項目的融資、施工以及移交等工作。
2014年11月,萬科通過公開投標方式,中標紅樹灣物業開發項目合作開發及BT融資建設標書。在項目用地不發生轉移登記的前提下,由牽頭方萬科支付投標確定的對價45.3億元后獲得項目49%權益,與深圳地鐵按51%:49%的比例進行全項目投資,并獲得相應權益,承擔相應風險。
在權益分配方面,商務公寓和辦公物業等可銷售物業銷售后按權益比例分配稅后利潤,未銷售的商業和酒店等由招標人和牽頭方(開發)共同持有。雙方共同組建項目管理經營公司負責項目開發建設工作,負責全部持有型物業的后續經營管理工作。
未來萬科的收益即為銷售物業的分配稅后利潤、及持有型物業的經營性收入。這也意味著,項目銷售利潤高低及經營性物業收入的好壞決定萬科從該項目獲得的投資收益的多少。