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篇(1)

[關(guān)鍵詞]不動產(chǎn)登記制度；物權(quán)變動；實質(zhì)審核

[DOI]1013939/jcnkizgsc201711187

在我國物權(quán)法中不動產(chǎn)登記制度是其非常重要的組成部分，它主要指的是通過權(quán)利人或與其有緊密關(guān)系的人申請之后，然后再把不動產(chǎn)權(quán)變更事宜由相關(guān)的職能部門記載到登記簿上。就其本質(zhì)而言，不動產(chǎn)登記就是物權(quán)公示。如果不動產(chǎn)權(quán)有變動就應(yīng)該將變動的信息資料公開，從而充分地發(fā)揮不動產(chǎn)的排他作用?，F(xiàn)階段我國的不動產(chǎn)登記制度還存在很多不足，因此，積極完善我國的不動產(chǎn)登記制度具有非常重要的現(xiàn)實意義。

1現(xiàn)階段我國不動產(chǎn)登記制度存在的不足

11機構(gòu)缺乏整合力度

盡管我國制定的不定產(chǎn)有明確的規(guī)定，即不動產(chǎn)登記工作不管是國家還是省級的都應(yīng)該由國土資源部來監(jiān)督和指導(dǎo)，而對于市級或縣級的不動產(chǎn)登記工作應(yīng)該由當(dāng)?shù)卣付ㄏ嚓P(guān)部門來負(fù)責(zé)，基于這樣的情況就很難將機構(gòu)統(tǒng)一。據(jù)調(diào)查，部分區(qū)域的國土資源部門并沒有積極地設(shè)立負(fù)責(zé)不動產(chǎn)登記的機構(gòu)，而且他們認(rèn)為在沒有明確劃分各部門的登記職能和管理職能的前提下，很難協(xié)調(diào)好各部門，開展工作也具有很大的難度。而且各地區(qū)的國土資源管理工作非常繁雜，所以他們也更愿意把登記不動產(chǎn)的機構(gòu)隸屬于當(dāng)?shù)卣?，然后通過國土資源部門指導(dǎo)。不僅如此，把各地區(qū)市級和縣級登記不動產(chǎn)的機構(gòu)設(shè)置于當(dāng)?shù)氐膰临Y源部門也是非常困難的。

12技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和信息未實現(xiàn)統(tǒng)一

隨著我國頒布不動產(chǎn)登記條例及其正式施行，制定不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度已經(jīng)變得迫在眉睫。不動產(chǎn)登記的登記依據(jù)、登記簿冊、信息平臺以及登記機構(gòu)應(yīng)該要實現(xiàn)“四統(tǒng)一”，同時還必須要逐步地規(guī)范不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的權(quán)籍調(diào)查、信息平臺建設(shè)、操作規(guī)范等。但是現(xiàn)階段部分地區(qū)在登記不動產(chǎn)的過程中卻沒有嚴(yán)格根據(jù)“四統(tǒng)一”的要求進(jìn)行，反而更多的是結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況來進(jìn)行不動產(chǎn)登記。這就造成國家制定的關(guān)于不定產(chǎn)登記的相關(guān)規(guī)范也不能順利徹底地執(zhí)行，相關(guān)數(shù)據(jù)也得不到兼容。這就導(dǎo)致在統(tǒng)一登記不動產(chǎn)之后還必須重新整理相關(guān)數(shù)據(jù)，這無形之中就加大了工作量。

13不動產(chǎn)登記制度缺乏公信力

在進(jìn)行不動產(chǎn)登記的過程中，信息交易的安全在很大程度上是由登記制度的公信力來保護(hù)和決定的?；谖覈壳笆┬械年P(guān)于不動產(chǎn)登記方面的法律法規(guī)，不動產(chǎn)登記制度公信力方面的法規(guī)還比較缺乏。這種問題具體表現(xiàn)為：其一，關(guān)于推定權(quán)利正當(dāng)性制度沒有；其二，信賴登記制度缺乏明確的規(guī)定來確保買受人可以安全交易。像這樣缺乏公信力的不動產(chǎn)登記制度會在很大程度上影響那些從事不動產(chǎn)登記信息交易的人員。如果登記不動產(chǎn)的名義人在將其真實權(quán)利隱瞞的前提下出賣了不動產(chǎn)，而在不動產(chǎn)交易的時候則是根據(jù)登記的信息進(jìn)行的，等完成交易之后，不動產(chǎn)真實的權(quán)利人卻展開抗辯，這將在很大程度上損害買受人的財產(chǎn)。

14相關(guān)的法律十分混亂

現(xiàn)階段，我國在不動產(chǎn)登記方面的司法解釋、部門規(guī)章、地方法規(guī)及其法律法規(guī)等沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)且內(nèi)容十分混亂，更有甚者有的法律法規(guī)還互相矛盾。諸如土地管理法、礦產(chǎn)資源法以及物權(quán)法等法律主要是關(guān)于不動產(chǎn)登記的，而城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和出讓條例和土地管理法實施條例則主要是關(guān)于不動產(chǎn)登記的行政法規(guī)的。此外，還有土地登記資料公開查詢制度和土地登記規(guī)則等是涉及不動產(chǎn)登記的地方性政策和法規(guī)。盡管這些政策和法規(guī)詳細(xì)地規(guī)定了不動產(chǎn)登記的相關(guān)問題，但是相對比較分散。像這樣雜亂不堪的不動產(chǎn)登記，相關(guān)的政策法規(guī)在很大程度上增加了地方財政支出和申請不動產(chǎn)登記相關(guān)人員的負(fù)擔(dān)，同時還對不動產(chǎn)登記工作的效率起到阻礙作用，很有可能出現(xiàn)很多錯誤的登記信息，這在很大程度上不利于不動產(chǎn)信息的查閱。盡管我國制定的關(guān)于不動產(chǎn)登記條例已經(jīng)開始施行，但是它還需要有相關(guān)的法律法規(guī)和制度來輔助和保障，該條例還存在與礦產(chǎn)資源法、草原法、城市管理法以及土地管理法等不匹配的現(xiàn)象。

2完善我國不動產(chǎn)登記的建議

21專門制定規(guī)范不動產(chǎn)登記程序的政策法規(guī)

要想規(guī)范不動產(chǎn)登記的程序，首先要在國家制定的物權(quán)法中統(tǒng)一不動產(chǎn)的登記規(guī)范、登記模式及其物權(quán)模式。同時不僅要嚴(yán)格實施不動產(chǎn)登記條例，而且還必須要對不動產(chǎn)登記的其他法律法規(guī)進(jìn)行積極的完善。盡管現(xiàn)存的關(guān)于不動產(chǎn)的法律法規(guī)也有很多，但是部分法律法規(guī)之間存在互相矛盾、不協(xié)調(diào)以及重復(fù)的現(xiàn)象。因為不動產(chǎn)登記在人們?nèi)粘Ｉ钪杏兄浅Ｖ匾淖饔?，所以修改和完善不定產(chǎn)登記相關(guān)的政策法規(guī)是非常必要的。一方面要明確不動產(chǎn)登記的程序、效力以及性質(zhì)，構(gòu)建完善的不動產(chǎn)登記制度；另一方面還必須要制定一些關(guān)于不定產(chǎn)統(tǒng)一登記配套的制度和政策。相關(guān)部門可以制定一些能夠支持不動產(chǎn)統(tǒng)一登記相關(guān)的金融財政政策，同時國家還需要制定不定產(chǎn)登記相關(guān)的管理制度和操作程序，從而最大限度地確保不動產(chǎn)登記法律體系的邏輯性、科學(xué)性以及統(tǒng)一性。

22盡快制定不動產(chǎn)的技術(shù)規(guī)程及其統(tǒng)一登記標(biāo)準(zhǔn)體系

為了確保我國各地區(qū)的不動產(chǎn)登記工作能夠更好地_展，使各個部門之間盡量不會出現(xiàn)不定產(chǎn)登記數(shù)據(jù)信息不兼容的現(xiàn)象，應(yīng)該盡快制定不動產(chǎn)的技術(shù)規(guī)程及其統(tǒng)一登記的標(biāo)準(zhǔn)體系。通過統(tǒng)一建立不定產(chǎn)登記的平臺使不定產(chǎn)登記信息可以實現(xiàn)信息化管理。但是因為不動產(chǎn)登記的信息是由各個部門分別負(fù)責(zé)管理的，所以應(yīng)該盡快建立一個不動產(chǎn)的管理系統(tǒng)，該系統(tǒng)可以實現(xiàn)不動產(chǎn)檔案信息查詢的管理和不動產(chǎn)統(tǒng)一登記發(fā)證系統(tǒng)，從而有效地實現(xiàn)了不動產(chǎn)登記信息的共享和整合。通過有效運用GIS技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)等現(xiàn)代技術(shù)構(gòu)建完整的不動產(chǎn)登記管理系統(tǒng)，從而使不動產(chǎn)的管理實現(xiàn)內(nèi)外聯(lián)動，最大限度地提升所登記信息資料的準(zhǔn)確性。

23專門制定不動產(chǎn)登記的審查制度

不動產(chǎn)物權(quán)變動的公信效力對其交易的穩(wěn)定性具有決定性的作用，而不動產(chǎn)登記的信息是否真實則決定了不動產(chǎn)登記的公信效力，檢驗不動產(chǎn)登記信息是否真實的前提是實質(zhì)審查制度的實施。但是考慮到物權(quán)法處于起步階段，我國的實質(zhì)審查仍然需要有大量的人力和資金作為保障。雖然物權(quán)法沒有對不動產(chǎn)登記時是否進(jìn)行實質(zhì)審查做強制性要求，但是基于目前的情況而言，在進(jìn)行不動產(chǎn)登記的時候并沒有全面落實實質(zhì)審查工作，這就造成不動產(chǎn)登記出現(xiàn)很多錯誤的信息，從而極大地?fù)p害了不動產(chǎn)登記人的利益。由此可見，專門制定不動產(chǎn)登記的審查制度是非常必要的。首先，開展實質(zhì)審查工作可以在很大程度上提高不動產(chǎn)登記資料信息的準(zhǔn)確性和真實性，從而避免在進(jìn)行不動產(chǎn)交易的時候出現(xiàn)不必要的交易風(fēng)險；其次，開展實質(zhì)審查工作還可以督促相關(guān)部門認(rèn)真履行自己的職責(zé)，一心一意為人民服務(wù)。

3結(jié)論

綜上所述，隨著我國社會的快速發(fā)展，不動產(chǎn)登記制度也逐漸成為人們?nèi)粘Ｉ畈豢扇鄙俚闹匾糠?。但是目前我國的不動產(chǎn)登記制度還存在著一些諸如機構(gòu)缺乏整合力度、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與信息沒有統(tǒng)一、缺乏公信力、相關(guān)法律比較混亂等問題，我國的相關(guān)職能部門應(yīng)該不斷努力，積極完善不動產(chǎn)登記制度，確保其能夠充分發(fā)揮自身的職能。

參考文獻(xiàn)：

[1]向明我國不動產(chǎn)登記薄制度研究[J].政治與法律，2011（2）：152-160

篇(2)

早在2007年《物權(quán)法》頒布時就提出要建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，但由于歷史原因一直進(jìn)展緩慢。一方面，各地不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記長期分散于國土、住房、農(nóng)業(yè)、林業(yè)等多個部門，多頭管理，標(biāo)準(zhǔn)不一，阻力重重；另一方面，對個人私有財產(chǎn)保護(hù)的相關(guān)法律制度缺失，也造成信息平臺的建立過程不順暢，沒有真實準(zhǔn)確的信息系統(tǒng)，統(tǒng)一登記等于紙上談兵，難以落實。

直至2013年3月28日，國務(wù)院辦公廳《關(guān)于實施〈國務(wù)院機構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案〉任務(wù)分工的通知》（〔2013〕22號），要求整合房屋登記、林地登記、草原登記、土地登記職責(zé)，出臺并實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，2014年6月底前出臺不動產(chǎn)登記條例。隨后，在同年11月20日召開的國務(wù)院常務(wù)會議上決定，由國土資源部負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)，基本做到登記機構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺“四統(tǒng)一”。

從這一過程中不難看出，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是國務(wù)院機構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案的重要內(nèi)容，也是完善社會主義市場經(jīng)濟體制、建設(shè)現(xiàn)代市場體系的必然要求，對于保護(hù)不動產(chǎn)權(quán)利人合法財產(chǎn)權(quán)，提高政府治理效率和水平，具有重要意義。

篇(3)

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)登記 瑕疵 救濟

【中圖分類號】D923 【文獻(xiàn)標(biāo)識碼】A 【文章編號】1004-7069（2009）-04-0022-02

不動產(chǎn)是人類社會極其重要的物質(zhì)財產(chǎn)，它既是人類賴以生存的生產(chǎn)要素，也是人們維持生活必要的物質(zhì)保障。在我國目前的法律制度下，因登記機關(guān)的工作疏忽或登記申請人的故意或過失等情形，不動產(chǎn)登記錯誤或疏漏較為常見，因此下面對我國不動產(chǎn)登記瑕疵的法律救濟現(xiàn)狀以及需要完善的地方發(fā)表一點個人的見解。

一、我國現(xiàn)有立法中對登記瑕疵的法律救濟

2007年我國《物權(quán)法》頒布實施，其中對不動產(chǎn)登記瑕疵的救濟規(guī)定主要有以下三方面:

（一）預(yù)告登記制度

預(yù)告登記是為了保全以發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)得喪、變更效果為目的的債權(quán)請求權(quán)而為的一種登記制度，預(yù)告登記并不導(dǎo)致不動產(chǎn)物權(quán)發(fā)生任何變動，其意只在增強登記背后的債權(quán)請求權(quán)的效力。概括地講，預(yù)告登記有下列幾種效力:保全效力，即旨在使發(fā)生不動產(chǎn)變動的合同債權(quán)請求權(quán)屆時能實際上發(fā)生物權(quán)變動的效果;順位保護(hù)效力，即順位在先的優(yōu)先保護(hù);預(yù)警效力，即第三人不得無視預(yù)告登記的存在，不得以善意而為抗辯;滿足的效力，例如在相對人破產(chǎn)時，經(jīng)預(yù)告登記的債權(quán)請求權(quán)排斥他人而保障其優(yōu)先實現(xiàn)。

（二）異議登記制度

異議登記的作用并不是涂銷或變更不動產(chǎn)記載的事項,也不發(fā)生變更不動產(chǎn)登記的效力,而只是將有關(guān)利害關(guān)系人的異議記載于不動產(chǎn)登記簿上,從而使不動產(chǎn)登記的真實性受到質(zhì)疑起到阻確登記公信力的作用。因此，異議登記的法律效力可以概括為以下兩方面:保全真正權(quán)利人的權(quán)利；警示第三人謹(jǐn)慎進(jìn)行交易行為。

（三）更正登記制度

不動產(chǎn)登記固然可以保護(hù)交易的動的安全，但這種保護(hù)在有些情況下卻可能是以對靜的安全的犧牲為代價的。為了平衡交易安全和真正權(quán)利人之間的利益，設(shè)立了更正登記制度。更正登記通過對登記簿上不正確登記的糾正，使登記權(quán)利狀態(tài)符合事實權(quán)利狀態(tài)，進(jìn)而避免真正權(quán)利人因登記公信力受到損害。更正后的登記自始即發(fā)生效力。

二、關(guān)于完善我國不動產(chǎn)登記瑕疵法律救濟的建議

現(xiàn)有法律中對不動產(chǎn)登記瑕疵救濟除了以上三條外，規(guī)定比較少，但是眾所周知，不動產(chǎn)是人類生活的重要物質(zhì)資料，其價值和作用之巨大是其他生活資料所無法比擬的，一旦不動產(chǎn)體系混亂(尤其是確認(rèn)不動產(chǎn)自然狀況、歸屬等的登記活動出現(xiàn)瑕疵)，人類正常的生活秩序?qū)⒃馐艿絿?yán)重的沖擊。因此下面對完善我國不動產(chǎn)登記瑕疵提出一些個人的建議：

（一）建立回復(fù)登記制度

回復(fù)登記是指與實體權(quán)利關(guān)系一致的登記，因不當(dāng)原因而從登記簿上消滅時，對消滅的登記予以回復(fù)，以保持原有登記效力的一種登記類型。對“不當(dāng)原因”的理解為登記簿的全部或一部分因水災(zāi)、地震等原因而發(fā)生物理上的滅失，或者是登記事項的全部或一部分被不適法地涂銷。目前我國的不動產(chǎn)登記法律法規(guī)中對此沒有明確規(guī)定，以四川汶川大地震為例，在這次大地震中各受災(zāi)地區(qū)登記薄受損，對這種地震所引起的登記瑕疵，在現(xiàn)行的法律上并沒有救濟的規(guī)定，當(dāng)前我國正在提倡“依法治國”，因此我們有必要在法律上加以明確規(guī)定做到有法可依。

（二）統(tǒng)一登記機關(guān)

實踐中大量的不動產(chǎn)登記瑕疵都是由于登記機關(guān)不統(tǒng)一、登記權(quán)限不明確等原因造成的，因此，統(tǒng)一登記機關(guān)、確定唯一的登記機關(guān)對消除不動產(chǎn)登記瑕疵是大有裨益的。我認(rèn)為，登記機關(guān)的選擇在符合法理的基礎(chǔ)上，要充分考慮到登記制度變遷的路徑依賴特征，充分考慮現(xiàn)有制度狀況，我們過去的選擇決定了現(xiàn)在的選擇。我國當(dāng)今的土地登記是以國土資源管理部門為基礎(chǔ)，因此最優(yōu)的選擇方案必須考慮到土地登記制度變遷已進(jìn)入由“行政機關(guān)”登記的路徑，選擇法院或其他中介組織進(jìn)行登記，都是十分不現(xiàn)實的，理由如下:不動產(chǎn)在本質(zhì)上要么是直接指向土地的物權(quán)，要么是建立在土地物權(quán)之上的，因此物權(quán)由地政部門負(fù)責(zé)不動產(chǎn)登記有一定理論依據(jù)；地政部門進(jìn)行登記可以輻射到中國城鄉(xiāng)全部土地，并且十幾年來的地籍管理工作，不僅提供了較為全面和詳實的土地產(chǎn)權(quán)資料，同時也造就了一支熟悉土地登記業(yè)務(wù)的專業(yè)隊伍，這具有其它部門無法比擬的優(yōu)勢；法院作為登記機關(guān)有一定的弊病，目前我國司法改革尚未完成，司法機關(guān)的獨立性尚未達(dá)到，各地法院又承擔(dān)著繁重的審判任務(wù)，如果把法院作為登記機關(guān)，當(dāng)物權(quán)發(fā)生爭議的情況下，法院要確定真正的權(quán)利人，必須要審查登記的真實性問題，如此的登記現(xiàn)狀必然對法院最后的裁判產(chǎn)生影響；公證部門作為登記機關(guān)將無法解決重復(fù)登記等登記瑕疵的問題，因為它并非國家機關(guān)，無上下級隸屬關(guān)系，當(dāng)事人可以在其所在地自愿選擇公證部門。

因此登記機關(guān)統(tǒng)一的基本思路是以國土資源管理部門為基礎(chǔ)，將建設(shè)部管理下的房產(chǎn)登記劃歸國土部門，并逐步將林業(yè)、草原、灘涂等納入土地登記。

（三）不動產(chǎn)登記信息公開

在司法審判的實踐中，常常遇到需要查詢當(dāng)事人不動產(chǎn)登記的情況。掌握不動產(chǎn)登記的部門因其信息主要是為執(zhí)行政府的管理職能，因此不愿提供不動產(chǎn)登記的信息，或者提供信息不及時、不準(zhǔn)確，甚至設(shè)置種種障礙。這些情況的出現(xiàn)主要是不動產(chǎn)登記的相關(guān)法律法規(guī)未明確規(guī)定不動產(chǎn)登記信息資料應(yīng)當(dāng)公開，不動產(chǎn)登記的公示性在目前法律法規(guī)中得不到體現(xiàn)。而一個具有普遍公信力的登記系統(tǒng)必須達(dá)到:登記內(nèi)容準(zhǔn)確無誤并適時更新、公眾獲取記錄的渠道暢通、數(shù)據(jù)存儲環(huán)境安全無憂。因此必須改變把不動產(chǎn)登記信息當(dāng)作“政府信息”而不予公開的現(xiàn)象。

（四）建立信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)

從不動產(chǎn)登記的性質(zhì)講，進(jìn)行不動產(chǎn)登記的根本目的所在是完成不動產(chǎn)的公示。然而，當(dāng)前我國登記機關(guān)分散的現(xiàn)狀必然造成登記簿不統(tǒng)一、不完整，很難給不動產(chǎn)權(quán)利關(guān)系人提供全面而準(zhǔn)確的信息，而登記機關(guān)的統(tǒng)一雖是大勢所趨，短時間內(nèi)卻難以完成。因此，在當(dāng)前可以由國家制定標(biāo)準(zhǔn)、協(xié)調(diào)各登記機關(guān)建立“不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍網(wǎng)絡(luò)信息系統(tǒng)”，以此面向公眾提供一個完整的不動產(chǎn)登記信息的公示平臺。不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理信息系統(tǒng)，是以計算機和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)為基礎(chǔ)，運用現(xiàn)代管理學(xué)理論和信息技術(shù)建立起來的為不動產(chǎn)管理業(yè)務(wù)服務(wù)的信息系統(tǒng)。同傳統(tǒng)的管理方法相比，管理信息系統(tǒng)具有高效率、高質(zhì)量和高效益等優(yōu)越性，并可以對房地產(chǎn)交易、權(quán)籍信息的內(nèi)部管理活動提供服務(wù)，對產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍?dāng)?shù)據(jù)進(jìn)行自動的即時更新，并為房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控提供決策依據(jù)。

（五）完善實質(zhì)審查制度

實質(zhì)審查是與公示公信原則相協(xié)調(diào)的制度。實質(zhì)審查的優(yōu)點是它可以最大限度地保證登記權(quán)利與真實權(quán)利的一致，防止登記瑕疵的出現(xiàn)，從而使公示力得以確定，并最大限度地防止公信力帶來的對真實權(quán)利人不利的可能性，保護(hù)真實權(quán)利人的利益，不致因公信力而使其權(quán)利喪失。我們在討論如何完善實質(zhì)審查制度時，可考慮借鑒德國的經(jīng)驗。德國在登記中有幾個基本原則，對我國具有重要參考價值。分別是：合法原則是對不動產(chǎn)登記局進(jìn)行各項工作的一般要求；申請原則是指登記機關(guān)不允許在沒有申請人申請的情況下就進(jìn)行登記的涂銷或者更正；形式同意原則是只要登記申請人提供的資料能夠滿足法律所規(guī)定的程序性條件，不動產(chǎn)登記機關(guān)即為其登記，而對申請人與相對人之間的關(guān)于實體法律關(guān)系的意思表示不予審查；精確性原則是指對涉及的登記事宜必須使用確切的文字表述的原則；證據(jù)原則是指要求登記申請人及不動產(chǎn)登記機關(guān)提供必要的證據(jù)的原則。

（六）完善不動產(chǎn)登記薄

登記簿是登記行為的最終成果，是直接表彰物權(quán)變動公示效力的物質(zhì)載體，因而必須明確、科學(xué)地規(guī)定登記簿的內(nèi)容、外在形式及編制。首先，登記簿必須使用確切的文字、數(shù)字、圖表，不動產(chǎn)登記簿所記載的一切內(nèi)容，只能使用官方文字，而不能使用其他諸如劃線、涂改、加括號或加線條等等不具有公信力的工具或符號等技術(shù)手段。其次，不動產(chǎn)登記簿冊的組成應(yīng)根據(jù)所登記權(quán)利的不同而單獨分冊。例如德國的不動產(chǎn)登記簿的設(shè)置就是根據(jù)民法典的物權(quán)體系，按所有權(quán)、用益物權(quán)及其他權(quán)利限制、擔(dān)保物權(quán)三部分建立的，而且每一部分都設(shè)置了專門的簿冊。最后，登記簿的每一頁都應(yīng)由登記官員親筆簽名，并記載登記的具體日期，這樣一旦發(fā)生錯登或漏登時便于確定責(zé)任人員，同時也能增強登記簿的公信力。

總之，不動產(chǎn)登記瑕疵法律救濟制度作為不動產(chǎn)登記制度的一項重要內(nèi)容，它的完善與否關(guān)系到我國物權(quán)法能否完善，而完善的不動產(chǎn)登記法律制度對于保護(hù)物權(quán)、維護(hù)交易安全具有重要意義。在我國物權(quán)變動采登記生效主義的模式和實質(zhì)審查的方式下，在登記瑕疵引發(fā)的案件層出不窮的現(xiàn)狀下，完善不動產(chǎn)登記瑕疵救濟是十分必要的。

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[3]鄭沖、賈紅梅.德國民法典(修訂本)[M].北京:法律出版社2001

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1、我國不動產(chǎn)登記的現(xiàn)狀及弊端

我國在很長一段時間實行的城鄉(xiāng)分割及指令性的計劃經(jīng)濟，造成了我國不動產(chǎn)登記制度的不統(tǒng)一。具體表現(xiàn)為：城鄉(xiāng)登記不統(tǒng)一、不動產(chǎn)登記范圍不統(tǒng)一、登記機構(gòu)不統(tǒng)一、登記程序不統(tǒng)一、不動產(chǎn)登記依據(jù)的法律法規(guī)政策繁雜等。例如，我國的土地、房屋、海域、礦產(chǎn)資源、森林資源等的登記發(fā)證分別由相應(yīng)的行政管理部門或其下設(shè)的登記部門負(fù)責(zé)。除了《物權(quán)法》外，土地上的所有權(quán)和他物權(quán)分別由土地行政管理部門和農(nóng)業(yè)行政管理部門負(fù)責(zé)登記，主要法律依據(jù)為《土地法》、《土地登記辦法》;房屋上的物權(quán)由房屋行政管理部門下設(shè)的登記機構(gòu)進(jìn)行登記，主要法律依據(jù)為《城市房地產(chǎn)管理法》、《房屋登記辦法》;海域使用權(quán)由海洋行政管理部門登記，主要法律依據(jù)為《漁業(yè)法》、《海域使用管理法》;礦產(chǎn)資源由礦產(chǎn)資源管理部門登記，主要法律依據(jù)為《礦產(chǎn)資源開采登記管理辦法》;森林草原等資源由林業(yè)管理部門登記，主要法律依據(jù)為《草原法》、《森林法》、《林木和林地權(quán)屬登記管理辦法》。

總之，我國的不動產(chǎn)長期以來處在分散登記狀態(tài)，由不同機構(gòu)負(fù)責(zé)登記，這些不動產(chǎn)登記機構(gòu)互不隸屬，特別是房屋和土地分別登記，實際上很難保證房地權(quán)利一致的原則，容易產(chǎn)生房、地分別抵押，土地使用權(quán)和土地上的房屋使用權(quán)相互沖突，也容易導(dǎo)致農(nóng)林用地、農(nóng)牧用地及林牧用地之間權(quán)屬界線不清、權(quán)利歸屬不明、權(quán)利界限不清等弊端，產(chǎn)生大量矛盾和糾紛。

2、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的可行性及必然性

《物權(quán)法》第10條第2款規(guī)定：國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。

2006年建設(shè)部組織佳木斯市等城市作為試點城市進(jìn)行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記。實踐證明，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是可行的。

世界各國或地區(qū)在設(shè)立登記機構(gòu)時普遍遵循兩個準(zhǔn)則：一是不動產(chǎn)登記機構(gòu)的獨立性，登記機構(gòu)多為司法機關(guān)，也有行政機關(guān)，但都是獨立的部門;二是不動產(chǎn)登記機構(gòu)的統(tǒng)一性，法律一般規(guī)定區(qū)域內(nèi)實行統(tǒng)一不動產(chǎn)登記制度，即不論是土地房屋，還是其他不動產(chǎn)均由統(tǒng)一的登記機構(gòu)負(fù)責(zé)。這兩個準(zhǔn)則都是物權(quán)公示原則決定的。

當(dāng)前， 我國不動產(chǎn)物權(quán)變動制度是一個龐大且錯綜復(fù)雜的體系，政出多門、分散登記，已不能適應(yīng)形勢發(fā)展的需要。整合不動產(chǎn)登記職責(zé)、建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，是國務(wù)院機構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案的重要內(nèi)容，也是維護(hù)市場經(jīng)濟秩序、完善社會主義市場經(jīng)濟體制、建設(shè)現(xiàn)代市場體系的必然要求，對于明晰物權(quán)歸屬、發(fā)揮物的效用，保護(hù)不動產(chǎn)權(quán)利人合法財產(chǎn)權(quán)、保障不動產(chǎn)交易安全、維護(hù)正常的市場交易秩序、提高政府治理效率和水平，尤其是方便企業(yè)、方便群眾，促進(jìn)社會和諧穩(wěn)定都具有十分重要的現(xiàn)實意義。

3、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記遇到的問題及解決思路

實施統(tǒng)一登記可以更好地厘清當(dāng)事人之間的不動產(chǎn)權(quán)利界限，減少權(quán)屬糾紛，提高登記的準(zhǔn)確性和權(quán)威性。目前，我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記面臨的最大問題是登記機構(gòu)不統(tǒng)一、登記簿冊不統(tǒng)一、登記辦法(依據(jù))不統(tǒng)一、登記查詢制度不統(tǒng)一和信息平臺不統(tǒng)一。

解決不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的基本思路是：統(tǒng)一法律依據(jù)、登記機構(gòu)與登記效力和信息平臺。

(1)統(tǒng)一法律依據(jù)

由于沒有統(tǒng)一法律依據(jù)，我國不動產(chǎn)登記形成了多頭掌管的局面。我國目前的不動產(chǎn)登記制度內(nèi)容主要是按照計劃經(jīng)濟的規(guī)范制制定的，已經(jīng)不適應(yīng)社會發(fā)展的需要。因此，我們有必要建立以民法典物權(quán)篇為基礎(chǔ)的不動產(chǎn)登記法律制度。在我國實現(xiàn)不動產(chǎn)物權(quán)法統(tǒng)一的同時，也應(yīng)統(tǒng)一不動產(chǎn)登記法律規(guī)定，使之與物權(quán)法相適應(yīng)。

(2)統(tǒng)一登記機構(gòu)

我國不動產(chǎn)登記出現(xiàn)的四個不統(tǒng)一的根源在于登記機構(gòu)的不統(tǒng)一。因此，完善登記制度的一個重點任務(wù)就是統(tǒng)一不動產(chǎn)登記機構(gòu)。統(tǒng)一了不動產(chǎn)登記機構(gòu)，登記根據(jù)、程序、簿冊自然便統(tǒng)一了。目前我國關(guān)于不動產(chǎn)登記的部門有多個，它們都是有關(guān)不動產(chǎn)的行政管理部門，所進(jìn)行的登記主要表現(xiàn)為行政管理性，而缺乏物權(quán)公示性，難免損害權(quán)利人的正當(dāng)利益。2014年12月22日正式公布的《不動產(chǎn)登記暫行條例》明確了我國不動產(chǎn)登記機構(gòu)的統(tǒng)一是必然趨勢?，F(xiàn)在，統(tǒng)一登記機構(gòu)已成為人們的共識，但由哪個部門具體負(fù)責(zé)不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記工作還是大家爭論的焦點。根據(jù)《物權(quán)法》第十條規(guī)定，不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記，并授權(quán)行政法規(guī)對統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法作出規(guī)定。

(3)統(tǒng)一登記效力

我國法學(xué)界對是否采用德國物權(quán)行為理論存在比較大的分歧，但在不動產(chǎn)物權(quán)變動上采取以登記為生效要件上看法是一致的。我國民法學(xué)者認(rèn)為，為了完善我國不動產(chǎn)物權(quán)登記制度，應(yīng)賦予不動產(chǎn)物權(quán)登記如下效力：決定因法律行為發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)變動能否生效的效力、權(quán)利正確性推定的效力、善意保護(hù)的效力、風(fēng)險警示的效力。這四項效力，是法律對不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)保護(hù)的重要理論基礎(chǔ)，依據(jù)這些理論基礎(chǔ)建立起來的不動產(chǎn)登記制度，是不動產(chǎn)權(quán)利公示原則的具體表現(xiàn)，是不動產(chǎn)交易安全的法律保障。為了維護(hù)我國法律體系的連續(xù)性，保證交易安全和穩(wěn)定經(jīng)濟秩序，我國不動產(chǎn)登記應(yīng)該采取實質(zhì)主義原則，采行公信力主義立法，這不僅是產(chǎn)權(quán)法理的要求，也是國際不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)保護(hù)的趨勢。但是對于不是基于產(chǎn)權(quán)變動行為引起的權(quán)利變動應(yīng)設(shè)有例外法例，可以采行形式主義(登記對抗)原則。

(4)統(tǒng)一登記信息平臺

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論文關(guān)鍵詞 法定繼承制度 遺囑繼承制度 繼承法律沖突 解決途徑

我國由于歷史原因，成為一個復(fù)合法域國家。在一個中國里面，大陸施行社會主義制度，港，澳，臺實行資本主義制度，內(nèi)地與港，澳，臺施行各自的法律，進(jìn)而成為四個法制互不相同的獨立的法域。在不同的法域里，區(qū)際法律沖突在所難免。因為繼承關(guān)系的基礎(chǔ)是人身關(guān)系且產(chǎn)生于親屬之間，涉及物權(quán)上的關(guān)系，調(diào)整不同法域之間繼承關(guān)系所涉及的準(zhǔn)據(jù)法的確定及其適用變得十分復(fù)雜，因為我國沒有解決區(qū)際法律沖突方面的法律使得我國區(qū)際法律沖突變得特殊和復(fù)雜。對于我國不同法域之間的區(qū)際繼承法律沖突問題，成為了當(dāng)前我們急需解決的問題。

一、我國大陸與港澳臺繼承制度方面的差異

我國的區(qū)際繼承法律沖突就是大陸與港，澳，臺之間的不同法域的繼承法調(diào)整同一區(qū)際法律關(guān)系而發(fā)生的沖突。主要是因為我國各法域之間在繼承法律制度存在差異進(jìn)而產(chǎn)生了區(qū)際繼承法律適用上的沖突。

（一）關(guān)于法定繼承制度

1.關(guān)于法定繼承人的范圍

內(nèi)地《繼承法》規(guī)定：法定繼承人包括：配偶、子女、父母、祖父母、外祖父母、兄姐，和喪偶兒媳或是喪偶女婿其對公婆、岳父母必須是盡了主要贍養(yǎng)義務(wù)。在香港的繼承法律規(guī)定，法定繼承人的范圍除以上人員以外，其余均為法定繼承人?！鞍拈T民法典”規(guī)定：法定繼承人的范圍包括：“配偶和直系血親卑親屬，直系血親尊親屬，與死者有事實婚關(guān)系的人，兄弟姐妹及其直系血親卑親屬，四親，以內(nèi)的其他旁系血親?！倍芭_灣民法典”規(guī)定：“臺灣地區(qū)的法定繼承人包括配偶，直系血親的親屬，父母，兄姐，祖父母以及外祖父母?！?/p>

2.關(guān)于法定繼承順序的規(guī)定

法定繼承人在內(nèi)地《繼承法》分為兩個順序：“第一順序是配偶、子女、父母；第二順序是兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。”同時還規(guī)定：“對公婆或岳父母主要盡了贍養(yǎng)義務(wù)的喪偶兒媳以及女婿，同為第一順序繼承人?！薄跋愀劾^承法”將法定繼承人分為六個順序。“澳門民法典”規(guī)定，法定繼承人分為六個不同順序。在臺灣，繼承順序分為血親繼承和配偶繼承兩種。

（二）關(guān)于遺囑繼承制度

在我國不同法域關(guān)于遺囑繼承的規(guī)定，主要體現(xiàn)在遺囑能力和遺囑方式上。

1.對遺囑能力規(guī)定的差異

內(nèi)地《繼承法》第22條規(guī)定如下：“無行為能力人或限制行為能力人立的遺囑是無效的?！毕愀邸斑z囑條例”規(guī)定：“立遺囑人必須是成年人，未達(dá)法定年齡的人所立遺囑無效?！痹凇鞍拈T民法典”對遺囑能力的規(guī)定較為具體。原則上，只要有訂立遺囑能力的人，都能訂立遺囑。但是下列兩類人員無立遺囑的能力：“一是親權(quán)沒有解除的未成年人；二是由于精神失常導(dǎo)致禁治產(chǎn)的人。無遺囑能力人所立遺囑是無效。”“臺灣民法典”規(guī)定，下列兩種人沒有遺囑能力：“一為無行為能力人；二為未滿16周歲限制行為能力人?！?/p>

2.對遺囑方式規(guī)定的差異

遺囑是要式法律行為，依法定形式訂立的才具有法律上的效力。大陸《繼承法》規(guī)定了五種遺囑包括：“公證遺囑，自書遺囑，代書遺囑，錄音遺囑和口頭遺囑。”同時具體規(guī)定了五種遺囑的適用條件和效力。香港“遺囑條例”規(guī)定：遺囑的形式主要為自書遺囑，必須是書面形式的遺囑，同時也規(guī)定了書寫遺囑的文字，署名以及見證等方面。“澳門民法典”規(guī)定：“遺囑的方式分為普通方式和特別方式。”“臺灣民法典”關(guān)于遺囑方式的規(guī)定：“遺囑方式包括自書遺囑，公證遺囑，密封遺囑，遺囑和口授遺囑。”這與大陸頗為相似?！芭_灣民法典”還規(guī)定了各種遺囑的具體要求和生效要件。

二、我國類推適用國際私法處理區(qū)際繼承應(yīng)注意一些問題

由于法域不同，致使對國際私法在涉外繼承準(zhǔn)據(jù)法的確定上必然存在不同，所以在利用法律制度解決區(qū)際繼承法律沖突時，應(yīng)依據(jù)自有的法律規(guī)定來解決。

（一）法定繼承準(zhǔn)據(jù)法的確定

國際上在解決涉外法定繼承準(zhǔn)據(jù)法確定上主要有兩種制度，即“區(qū)別制”和“同一制”?！皡^(qū)別制”在涉外繼承關(guān)系中也叫分割制，它把被繼承人的遺產(chǎn)劃分為不動產(chǎn)和動產(chǎn)，由被繼承人的屬人法規(guī)定動產(chǎn)，由不動產(chǎn)所在地法規(guī)定不動產(chǎn)。而“同一制”就是依照被繼承人的屬人法，不區(qū)分動產(chǎn)和不動產(chǎn)，只把遺產(chǎn)當(dāng)做一個整體來規(guī)制。我國大陸和香港同樣采用“區(qū)別制”。根據(jù)國際私法的有關(guān)規(guī)定，如果死者沒有立遺囑，在遺產(chǎn)繼承發(fā)生時，由永久居留地法律支配其動產(chǎn)，不動產(chǎn)所在地法律支配其不動產(chǎn)?！巴恢啤眲t為我國澳門法定繼承所采用，其中“澳門民法典”規(guī)定，法定繼承由繼承人死亡時的屬人法所規(guī)范。臺灣在涉外法定繼承上與其他地方不同。其立法偏傾向“同一制”，但另行規(guī)定了調(diào)整海峽兩岸繼承關(guān)系時的法律法規(guī)。比如《涉外民事法律適用法》中強調(diào)，必須由本國法規(guī)定被繼承人死亡時的繼承問題。

（二）遺囑繼承準(zhǔn)據(jù)法的確定

遺囑繼承以遺囑內(nèi)容為依據(jù)，故其本身并沒有適用何種法律的選擇問題。但在法律上確定遺囑繼承的問題上，遺囑繼承得以實現(xiàn)是以其有法律效力為前提的，所以其效力的定奪，我們可以三方面加以考慮，立遺囑人的立遺囑能力、遺囑方式和遺囑的內(nèi)容，故遺囑繼承的準(zhǔn)據(jù)法確定也應(yīng)該從這三方面分析。在立遺囑能力方面，大陸在實踐上采用“區(qū)別制”，主要是由于它沒有明確規(guī)定有關(guān)立遺囑能力方面的準(zhǔn)據(jù)法。其規(guī)定動產(chǎn)遺囑適用的法律必須是被繼承人死亡時住所地的法律，不動產(chǎn)遺囑所適用的法律必須是不動產(chǎn)所在地法律。香港在此問題上采用了“區(qū)別制”，是否有能力對動產(chǎn)訂立遺囑是由遺囑人居住地決定的。而澳門采用的“同一制”指的是訂立遺囑的能力應(yīng)由處分人對遺囑作出意思表示時，當(dāng)時的屬人法所規(guī)范。臺灣地區(qū)采用了“同一制”，特別之處在于，在有關(guān)大陸的遺囑方面作了較為特殊的規(guī)定。臺灣“涉外民事法律適用法”明確規(guī)定，人的行為能力，必須依照其本國法律。

三、解決我國區(qū)際繼承法律沖突的途徑及構(gòu)想

港澳臺與大陸交往的頻繁，也加強了各法域之間的文化交流，而區(qū)際繼承的問題越來越頻繁，只有各法域以平等協(xié)商為基礎(chǔ)，加強法制的溝通，訂立一個統(tǒng)一的、協(xié)調(diào)的區(qū)際繼承沖突法或法律協(xié)議，才能更好的解決當(dāng)前所面臨的問題。

（一）關(guān)于法定繼承

眾所周知，事物皆有利弊，法定繼承的方法亦如此，即采用“區(qū)別制”和“同一制”各有其優(yōu)勢和缺陷?！巴恢啤币詮娬{(diào)繼承的身份法上的性質(zhì)為主，它的的優(yōu)點是簡單，方便；缺點是遺產(chǎn)的歸屬的確定是由遺產(chǎn)所在地不同法域的法律規(guī)定的，與遺產(chǎn)所在地的利益相悖。“區(qū)別制”主要強調(diào)繼承財產(chǎn)法上的性質(zhì)，“區(qū)別制”的主要作用是維護(hù)遺產(chǎn)所在地的公共利益?！皡^(qū)別制”的缺點體現(xiàn)在如下方面：如果遺產(chǎn)分布在幾個不同的法域，則需要由這幾個不同的地區(qū)共同支配遺產(chǎn)的繼承，結(jié)果會使繼承關(guān)系變得更加復(fù)雜。綜上，根據(jù)我國現(xiàn)存的不同狀況，筆者做如下歸納：在法定繼承的問題上，我國應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一區(qū)際沖突法，采取“區(qū)別制”是最好的選擇。原因如下：首先，四個法域中采取“區(qū)別制”的占大多數(shù)，這樣有助于法制的協(xié)調(diào)和統(tǒng)一，其中大陸與香港采取了“區(qū)別制”，臺灣地區(qū)兩種制度并用，只有澳門自己仍采用“同一制”。其次，“同一制”有很大的缺陷，它以住所地法為標(biāo)準(zhǔn)，所以，事實上即使采取同一制，也是難以確定屬人法的。

（二）關(guān)于遺囑繼承

立遺囑的能力，遺囑的方式以及遺囑的內(nèi)容三個方面夠成了判斷遺囑繼承是否有效的要件，所以解決遺囑繼承沖突問題也要從這三個方面來分析來。

1.立遺囑的能力

依據(jù)國際私法上的理論規(guī)則，人的能力，尤其是人的立遺囑的能力，應(yīng)當(dāng)是人的行為能力的問題，應(yīng)該依據(jù)本人的屬人法。針對此問題，筆者認(rèn)為，“同一制”在解決區(qū)際沖突法上，在確定立遺囑能力準(zhǔn)據(jù)法上，具有更好的效用。由于在我國各法域、各地區(qū)普遍認(rèn)為在解決區(qū)際繼承立遺囑能力的方面，如若本國法規(guī)定相同，則應(yīng)以住所地法為標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)實中會遇到人們時常變更住所，住所依不同沖突法相互沖突，而且會遇到，根據(jù)立遺囑所在地法律有遺囑能力，但是依據(jù)其住所地法該人無遺囑能力等問題，對于以上情況遺囑是否有效，筆者認(rèn)為應(yīng)適用以下幾種方法：假定立遺囑地法律認(rèn)為遺囑人有能力，則認(rèn)定其有遺囑能力；住所變更時，可以借鑒英國法，改變立遺囑人的連接點，如果立遺囑的人的住所地法認(rèn)為其有遺囑能力，而后來住所地法律認(rèn)為沒遺囑能力，則適用立遺囑時的住所地法來規(guī)制，例如立遺囑人立遺囑時的住所地法認(rèn)為其沒有能力，但是最后住所地法認(rèn)為其有能力，則適用最后住所地法。

2.立遺囑的方式

強行法適用于“場所支配行為”的原則，并為立遺囑行為地則主張。適用立遺囑人的屬人法，其認(rèn)為遺囑制度從自身來說應(yīng)當(dāng)尊重立遺囑人的意愿來處理遺產(chǎn)，其身份性的特性決定了它應(yīng)適用立遺囑人的屬人法。那些以區(qū)分動產(chǎn)遺囑和不動產(chǎn)遺囑來選擇準(zhǔn)據(jù)法的堅持：“不動產(chǎn)遺囑適用不動產(chǎn)所在地的法，動產(chǎn)遺囑可以選擇適用立遺囑人屬人法和立遺囑地法?！笨傊陨献龇ǜ饔欣?。對于此我們可以比照1961年的《關(guān)于遺囑方式法律沖突公約》來做如下規(guī)定：凡是遺囑人的立遺囑地法；遺囑人立遺囑時或死亡時的本國法或住所地法亦或經(jīng)常居所地法；不動產(chǎn)遺囑方式的財產(chǎn)所在地法都被視為符合遺囑方式的法律法規(guī)。

3.立遺囑的內(nèi)容

篇(6)

在紐約這個城市，如果政府要動用國家征收權(quán)征收土地，就要嚴(yán)格按照相關(guān)法律、遵守程序規(guī)定，然而這并不意味著事情會一帆風(fēng)順。我們會遇到很多困難和挑戰(zhàn)，梅爾羅斯公地的征收過程就足以證明這一點。從中也不難發(fā)現(xiàn)，這些困難和挑戰(zhàn)與中國的情況有很多相似之處。

我所在的紐約市法律局，是紐約市市長和所有政府部門的代表，法律局共有700名左右的律師。這些律師各有專長，其中13名律師是專門從事跟國家征收權(quán)有關(guān)的法律法規(guī)工作。我作為其中的一員，在這個領(lǐng)域工作已超過10年。

我們代表的市政府部門，包括交通部、房屋保護(hù)發(fā)展部、衛(wèi)生部、警察部門、消防防火部門等。只要這些部門認(rèn)為確有必要采用國家強制征收權(quán)征收某項不動產(chǎn)用來做公用目的，那么我所在的法律局就會馬上跟征收部門進(jìn)行合作：為他們考量此次征收所需的成本、有多少的不動產(chǎn)會受到影響，以及這個項目將會帶來的環(huán)境影響。

在美國，政府動用征收權(quán)是要受到憲法和其他法律法規(guī)限制的。根據(jù)美國憲法第五修正案的規(guī)定，任何人不得在不給予公正補償?shù)臈l件下把私有財產(chǎn)充做公用。征收條款是為了防止政府強迫某些民眾單獨承擔(dān)那些本應(yīng)由全體公眾共同承受的公共負(fù)擔(dān)而設(shè)計的。同時在紐約州一級別，我們還有《不動產(chǎn)征收程序法》，在州內(nèi)各城市進(jìn)行征收都必須遵照程序法的規(guī)定。具體說到紐約這個城市還有自己的兩部法規(guī)，《紐約市》和《紐約市行政法》，這兩部法規(guī)做出了更具體的程序規(guī)定。動用征收權(quán)，我們要實現(xiàn)公眾利益和保護(hù)私人產(chǎn)權(quán)利益的平衡，這一方面確保人們由于征收權(quán)的動用能夠獲得某種利益，又不至于讓某一部分人為此付出太大的代價和犧牲；同時征收的過程要保證公平，因為過程的公平是最后結(jié)局公平的最大保障。

聽證，為征地決議把關(guān)

梅爾羅斯公地的征收發(fā)生在上世紀(jì)90年代，這塊城市改造區(qū)是由毗臨的30個街區(qū)所組成的，占地面積是46英畝（約18.6萬平方米），離紐約市的揚基火車站非常近。一直以來，這個公地都是混合地區(qū)，既有居民居住，也有工業(yè)發(fā)展，但總體來說是比較落后和衰敗的。許多房屋老化，不少的業(yè)主因拖欠房地產(chǎn)稅，其不動產(chǎn)已經(jīng)為市政府所有了。

當(dāng)時紐約市政府經(jīng)過考察，認(rèn)為梅爾羅斯公地是城市改造的最佳選擇，為此要動用國家征收權(quán)，征收梅爾羅斯地區(qū)的很多私人財產(chǎn)，將其用于組建更適合發(fā)展的綜合項目。

1993年，紐約市政府拿出了一份針對梅爾羅斯公地規(guī)劃的新草案，同時遵照紐約市1976年頒布的土地使用統(tǒng)一審議程序進(jìn)行審議，以確定動用國家征收權(quán)要舉行什么性質(zhì)的公眾聽證會，以及聽證會相關(guān)的規(guī)則。

聽證會是征收權(quán)行使的關(guān)鍵，在政府當(dāng)局正式?jīng)Q定征收某塊不動產(chǎn)的權(quán)利之前，所有召開的公眾聽證會討論的焦點只有一個，就是征收問題本身。而關(guān)于公正補償問題的討論要推遲到后一階段來進(jìn)行。按照法律規(guī)定，社區(qū)委員會必須舉行公眾聽證，區(qū)長決定規(guī)劃之前也要舉行聽證，雖然區(qū)長決定規(guī)劃不是必須舉行聽證但是實際上他也經(jīng)常會舉行聽證。市規(guī)劃委員會要舉行聽證，市議會也要舉行聽證。我們直寄郵件或通過出版物將聽證會舉行的信息公開告知給相關(guān)業(yè)主。

其實，在紐約市舉辦的聽證會的數(shù)目確實是比較多的，在美國其他的城市，舉辦的公開聽證會也許只有1～2次。但除了聽證會，在一對一的情況下，有關(guān)機構(gòu)跟個人業(yè)主之間接觸和磋商機會仍然很多。在這個過程中，我會始終給這個征收主體以及開發(fā)商提出我們的建議，比如說在舉行公眾聽證會的時候，征收主體什么話可以說，什么話最好不要說，而且還要告訴他們，在舉行公眾聽證會的時候，最好不要有律師在現(xiàn)場，因為普通公眾看到紐約市的律師都有焦慮感。所有要舉行的聽證會結(jié)束之后，工作就交由紐約市法院局來做，提出相關(guān)的申請。

聽證會有很高的透明性質(zhì)，這樣的聽證會存在，使得征地過程變得比較容易。梅爾羅斯公地項目在1994年1月到4月間一共舉行了6次公眾聽證會，給予業(yè)主足夠機會具體了解梅爾羅斯公地的改造計劃，并可以充分地表達(dá)內(nèi)心的擔(dān)憂、恐懼、滿意或不滿。經(jīng)過多次的表達(dá)，他們在精神層次上已經(jīng)做好了自己不動產(chǎn)要被國家征收的準(zhǔn)備。

相反來說，如果雙方經(jīng)過多次聽證會仍不能達(dá)成一致，業(yè)主甚至可以越過基層法院直接向中級法院申訴。但是中級法院的審查范圍是非常有限的，審查只能針對征地是否出于公共目的、征收規(guī)劃是否做了足夠的環(huán)境影響評估，或者這一征地計劃是否符合聯(lián)邦和州一級的法律要求。如果法院駁回市政府征收土地的請求，就意味著市政府如還要繼續(xù)征收，就必須回到整個流程的最原始起點，即最初的公眾聽證會開始。

根據(jù)統(tǒng)一審議程序法規(guī)，走完整個程序一般需要9個月。但據(jù)我個人的經(jīng)歷，在開始舉行聽證會到最后產(chǎn)權(quán)真正轉(zhuǎn)移到市政府的手里，往往是需要2～3年的時間。總體來說，如果市政府征收某塊不動產(chǎn)的決議有著合理的公共理由，而且這個地點的選擇是最合適的，那么動用強制性國家征收權(quán)應(yīng)該說是唯一獲得產(chǎn)權(quán)的方式。在有的案例中使用國家強制征收權(quán)顯然是必須的，但是在那些人口不那么密集、比較偏僻的地方，有其他更好的辦法讓政府獲得不動產(chǎn)的所有權(quán)，而不一定非要啟動國家征收。

在協(xié)商中確定補償

土地使用統(tǒng)一審議程序完成之后，市政府可以馬上啟動征收不動產(chǎn)所必須的法庭程序。但在市政府從法院那里要求獲得土地產(chǎn)權(quán)之前，必須要對受到影響的不動產(chǎn)所有者提出補償報價。這個報價必須是以該不動產(chǎn)的公平市場價值為基礎(chǔ)，以征收當(dāng)日該不動產(chǎn)用于最高、最佳用途的價值來確定。而不局限于被征時的土地用途，這個情況可能跟中國不大一樣，比如說如果該不動產(chǎn)所在的區(qū)域規(guī)劃將來可能會發(fā)生變化，然而無論其價值在日后是升高抑或降低，變動的部分都是不可以被當(dāng)作是賠償?shù)幕A(chǔ)。

就市政府而言，非常愿意在征收之前就能夠跟業(yè)主就相關(guān)的補償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行談判，并且達(dá)成一致意見。所以，市政府會在進(jìn)行征地前寫一封信給相關(guān)的業(yè)主，明確提出市政府的賠償金額。如相關(guān)業(yè)主對這個出價有興趣，市政府就會邀請他們就最終出售的價格進(jìn)行談判。而且市政府當(dāng)局在最終的出價方面是有比較大的談判尺度的，如在紐約相關(guān)征地涉及到城市改造更新，那么市樓宇保護(hù)發(fā)展局的談判尺度可以比評估價再高出20%。

當(dāng)然，一般來說雙方達(dá)成和解是最好的結(jié)局。但是在有的情況下，如不動產(chǎn)所有者對不動產(chǎn)擁有太多的感情因素，或者是對于所獲賠償有不合理的過高期望，那么雙方只能是把案件訴諸法庭，最后由法官決定這筆不動產(chǎn)最終的價值。每一項不動產(chǎn)都是特殊的個體，看到鄰居所獲得的補償金額比自己高，決不能成為反抗市政府對你的補償金額決定的理由。

補償金額一旦送到業(yè)主手中，就意味著業(yè)主承認(rèn)這個補償金額是公正的，同時在這方面也有訴訟時效的規(guī)定。如果法院已經(jīng)對公正補償金額做出了裁決，已經(jīng)把這筆金額支付給了相關(guān)業(yè)主，業(yè)主在法律規(guī)定的時效之內(nèi)沒有提出上訴的話，以后就不能提出復(fù)議或上訴的要求。

說到公正補償?shù)膯栴}，大多數(shù)人首先想到的是那些被征收人，被征收人應(yīng)該獲得公平、公正的補償，但是作為紐約市政府的一名律師，我想說最終的補償金額也必須對支付補償?shù)恼畽C構(gòu)來說是公平和公正的。因為這里往往有很多的挑戰(zhàn)，市政府當(dāng)局征收土地是用于建造房屋、基礎(chǔ)設(shè)施、學(xué)校、警察局等，如業(yè)主對自己的不動產(chǎn)真實價值有著過高的、不合理的期望，而造成支付的賠償金額過高、不合理的話，也就意味著這些公眾性質(zhì)的基礎(chǔ)設(shè)施的項目花費代價太高，以至于在今后的經(jīng)營中會碰到困難。

堅持征地程序的規(guī)范與正義

如果經(jīng)過征收之前的談判，雙方就不動產(chǎn)最終出售的價格達(dá)成了一致，市政府當(dāng)局就會起草簽署購買案書，但必須要經(jīng)過市法律顧問辦公室、市長辦公室和市樓宇保護(hù)發(fā)展局的批準(zhǔn)。不過，盡管存在這種談判購買不動產(chǎn)的可能性，大多數(shù)情況最后還是會進(jìn)入到同法性質(zhì)的征收程序中去，因為雙方都希望確保土地最后的所有權(quán)是清晰的。

接下來市政府當(dāng)局請求法院賦予自己國家強制性的征收權(quán)。但在這之前，市政府必須通過郵寄、公布在公開出版物、在被征收不動產(chǎn)所在地張貼海報并且通知相關(guān)業(yè)主的四種方式，表明自己要把這個案件交到法院去。如果法院的裁決是賦予市政府當(dāng)局征收權(quán)利的話，征收就會正式開始。

在梅爾羅斯公地項目中，雖然之前經(jīng)過6次聽證，但法官仍然要不厭其煩地對250名左右的業(yè)主再一次解釋征收的程序、流程和相關(guān)的問題。大多數(shù)的業(yè)主經(jīng)過了這么多聽證會表達(dá)的意見，已經(jīng)知道自己的土地是會被征收的，所以并不會表現(xiàn)出過多反抗的情緒。

法院正式簽署相關(guān)命令，賦予政府對不動產(chǎn)的所有權(quán)之后，產(chǎn)權(quán)就正式轉(zhuǎn)移了。但并不能說市政府馬上就擁有了這塊產(chǎn)權(quán)的占有權(quán)，因為還必須提供公正的補償給原先的業(yè)主。同時產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移之后，有可能原來的業(yè)主或者是租戶仍然不愿意自動搬遷，在這種情況下，我們唯一可以做的事，就是請求法院的協(xié)助和執(zhí)行。法院一般會命令警察部門出面加以干預(yù)，由警察護(hù)送這些釘子戶離開不動產(chǎn)。

梅爾羅斯最后的產(chǎn)權(quán)是在1998年的7月份轉(zhuǎn)移到市政府手里，但仍然有10―12個索賠案件沒有達(dá)成最終的裁決，所以即使在1998年7月產(chǎn)權(quán)已經(jīng)過渡之后，市政府當(dāng)局仍然為這些沒有做出決定索賠的案件支付利息。即從征收發(fā)生到賠償金額支付到業(yè)主手中的時間差給業(yè)主帶來的利息收入。這也就是說，在征收中拖的時間越長，對市政府當(dāng)局來說越不利。時間越長，就意味著市政府要支付給業(yè)主的利息費用就會越高。還有一條規(guī)定，如果法庭最終裁決判給索賠者或業(yè)主的補償金額大大超出預(yù)付金的話，法庭還會要求由市政府當(dāng)局來承擔(dān)律師費、工程師費和評估師費等一系列的費用。最后在梅爾羅斯公地項目中，截止到2006年市政府為這次征收總共的花費超過了3700萬美元。

篇(7)

關(guān)于集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)司法拍賣的若干意見（試行）

為基本解決執(zhí)行難，適應(yīng)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記需要，進(jìn)一步推進(jìn)集體經(jīng)營性建設(shè)用地上資產(chǎn)拍賣工作，依照《中華人民共和國土地管理法》、《不動產(chǎn)登記暫行條例》、《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》、最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》的規(guī)定，宜興市人民法院、宜興市國土資源局經(jīng)充分協(xié)商，就集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)司法拍賣達(dá)成以下統(tǒng)一意見:

一、人民法院在拍賣集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)地上建筑物、構(gòu)筑物等不動產(chǎn)時，原則上應(yīng)按不動產(chǎn)統(tǒng)一登記原則，對集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)一并評估拍賣。

二、人民法院在評估拍賣集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)前，應(yīng)發(fā)出征詢函，征求集體土地所有權(quán)人及屬地鎮(zhèn)（園區(qū)、街道）政

府同意。

三、人民法院在啟動評估程序前，應(yīng)對集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)的租賃情況，包括租賃合同、租金支付情況等進(jìn)行調(diào)查。國土局不動產(chǎn)登記科在接到法院調(diào)查函后，應(yīng)向法院提供備案的集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)租賃合同，并提供相關(guān)政策性咨詢意見。

四、人民法院應(yīng)當(dāng)委托具有專業(yè)評估資質(zhì)的評估機構(gòu)對集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行評估，并在委托評估時，告知評估機構(gòu)在進(jìn)行充分市場調(diào)查后，應(yīng)當(dāng)征求宜興市國土資源局意見。

五、人民法院對集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物、構(gòu)筑物一并拍賣時，應(yīng)當(dāng)在拍賣公告須知中明確告知參加競買的具體要求、限制范圍、原租賃使用集體建設(shè)用地使用權(quán)陳欠租金等情況。

六、人民法院通過網(wǎng)絡(luò)司法拍賣平臺公開拍賣被執(zhí)行人集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)成交且買受人付清競買款后，應(yīng)當(dāng)及時出具移權(quán)裁定書及協(xié)助執(zhí)行通知書。不動產(chǎn)登記機構(gòu)在收到法院移權(quán)裁定書、協(xié)助執(zhí)行通知書以及相關(guān)材料后應(yīng)及時辦理協(xié)助事項。

七、國有租賃土地使用權(quán)的司法拍賣原則上適用上述規(guī)定，具體內(nèi)容應(yīng)當(dāng)根據(jù)宜興市國土資源局的反饋意見進(jìn)行操作。