序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產合同法律法規范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

篇(1)

合同的效力，又稱合同的法律效力，是指法律賦予依法成立的合同具有約束當事人各方乃至第三人的強制力。那么，怎樣的才能對當事人或第三人產生法律上的約束力呢﹖當事人訂立合同是一種經過合意的民事行為，如果符合法律規定的條件，則是一種民事法律行為，在法律上產生約束力?！睹穹ㄍ▌t》第五十五條規定：民事法律行為應當具備下列條件：（一）行為人具有相應的民事行為能力；（二）意思表示真實；（三）不違反法律或者社會公共利益。也就是說訂立合同的行為如果符合上述條件就是民事法律行為，合同在法律上就產生了約束有關當事人和第三人的效力，否則不產生法律效力。

不產生法律效力的合同為無效合同。原《經濟合同法》第七條規定了合同無效的幾個條件：（一）違反法律和行政法規的合同；（二）采取欺詐、脅迫等手段所簽訂的合同；（三）人超越權限簽訂的合同或以被人的名義同自己或者同自己所的其他人簽訂的合同；（四）違反國家利益或社會公共利益的經濟合同。經濟合同被確認無效后，當事人依據合同所取得的財產應返還給對方，有過錯的一方應賠償對方因此所受的損失；如果雙方都有過錯，各自承擔相應的責任。1999年10月1日起施行的《中華人民共和國合同法》規定合同無效的條件是：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規的強制性規定。因無效合同所取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有要返還的，應當折價補償；有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。

房地產合同是眾類合同中性質較為特殊的一類合同，此類合同的訂立不僅要遵守《民法通則》，原《經濟合同法》、新《合同法》等的規定，所訂立的合同還應當到有關土地管理部門、房產管理部門辦理相關的批準、登記等手續，合同方能產生法律效力。作為海南特區來說也不例外。但是前些年海南房地產由于盲目開發、缺乏預見和規劃，使房地產市場發展過熱、過快，加之當時有關這方面的法律法規不健全，出臺滯后，造成海南房地產市場混亂，經濟活動無章可循，直至1995年1月1日《中華人民共和國房地產管理法》開始施行，這種現象才逐漸得以緩和，海南房地產市場也才開始逐漸步入正軌。

二、房地產合同糾紛的處理原則

盡管在95年后房地產開發經營活動有了法律的保障，但是95年之前因無法可依和客觀因素的影響而遺留下來的房地產開發經營活動方面的糾紛卻不少；而且即使是在95年之后，因整個海南大氣候仍處于轉型、過流階段，一些房地產開發經營活動和涉及房地產方面的其他活動仍然是不甚規范，法律法規在實際適用中存在沖突，如此引起的糾紛亦很多。如何解決，關鍵在于如何認定因房地產開發經營或涉及房地產活動而訂立的合同的效力。筆者認為，對《房地產管理法》施行之前和這之后當事人訂立的合同，應當根據特定的經濟環境和現實狀況，在不違背立法本意的前提下，綜合考慮，對合同效力作出準確、合法、合理的認定，以便更好地解決現存的房地產糾紛。

在此，筆者想首先介紹一個典型案件來具體分析房地產合同的效力，即原告海南省工業廳被告中華人民共和國建設部、中國房地產開發海南公司房屋買賣糾紛案。該案案情是：1991年9月25日，原告海南省工業廳與被告中國房地產開發海南公司、建設部海南咨詢服務中心簽訂了一份《合同書》，約定：兩被告將位于?？谑忻郎岷娱_發區白龍南路的宿舍樓一幢轉讓給原告，房屋為框架結構64套，建筑面積為6644平方米，共計房款為565萬元，房屋交付時間為1992年7月30日之前，付款方式為自本合同生效之日起三天之內，一次性付定金人民幣100萬元，一個月后再付100萬元，余額在工程竣工驗收交付使用一個月內付清。在原告付清房產轉讓款后五日內，雙方到房產管理部門辦理房屋產權過戶手續，費用按國家有關規定辦理。合同簽訂后，原告依約分五次給建設部海南咨詢服務中心支付共計人民幣565萬元，被告中國房地產開發海南公司于1993年1月10日將宿舍樓交付給原告使用，之后，原告以房改方式將房屋出售給本單位的職工，現均已裝修入戶居住使用達四年，因兩被告一直未能給原告辦理上述房產的過戶手續，遂成訟。再查：兩被告出售給原告的房屋的土地使用權屬于建設部海南咨詢服務中心，系行政劃撥用地，尚未辦理土地出讓手續，經原?？谑袊辆峙鷾视糜诮ㄔO綜合服務大樓，作為城市規劃、建設技術、房地產方面咨詢業務場所。建設部海南咨詢服務中心系中華人民共和國建設部于1988年7月27日在海南設立的，其經營范圍是開展城市規劃、建設技術、房地產方面的咨詢業務；1992年該中心因歇業被海南省工商行政管理局吊銷。

從上述案例可見，原、被告所訂立的合同及合同內容有幾個方面是不合法的，首先主體上建設部海南咨詢服務中心不具備房地產開發經營資格，無權訂立房屋預售合同；第二、該合同的標的物所依附的土地是行政劃撥用地，建設部海南咨詢服務中心未依照《劃撥土地使用權管理暫行辦法》的有關規定，辦理土地使用權出讓手續并繳納土地出讓金；第三，該房屋所依附的土地原批準的用途是建設綜合服務大樓，非住宅商業用地，而建設部海南咨詢服務中心未經批準即擅自更改土地用途進行商品房開發和經營；第四、合同在訂立時，所建房屋也未達到當時法律法規規定的預售條件。很顯然，原、被告訂立的合同違反了《民法通則》、《經濟合同法》有關合同生效的規定，以及違反土地使用權管理的有關辦法，完全符合認定無效合同的條件，本應當認定為是無效合同，按無效的合同來處理。但是在此案中，有一個特殊的情節，即原告已將取得的房屋以房改的方式出售給本單位職工，職工們均已裝修入戶居住達四年之久，如按無效合同來處理-返還房產給兩被告，那么無辜職工們的利益將受到嚴重的損害，而且也將嚴重影響生活和工作，而且事實上在全案的審理過程中，職工們的反響是最強烈的。另外，在合同的訂立過程中，原告及兩被告均存在不同程度的過錯。最終該案以認定合同有效來判決，并經終審維護結案，筆者認為這樣處理是完全符合立法本意的，也達到了應有的社會效果。

上述案例是眾多案例中的一個，但是具有代表性和典型性。它突出反映了房地產開發經營案件中存在的連鎖關系，它讓我們清楚地看到審理此類案件不僅僅只是處理開發商與第一手買受方之間的關系，而且還要充分考慮以標的物為焦點的一連串的合同關系，因為以買賣關系牽頭的一連串的合同關系層層相扣的，其中兼雜有抵押關系、租賃關系、合作關系等等，若處理不當，將會引起惡性循環。故結合此典型案例，筆者認為在認定合同效力時應遵循以下幾個原則：

（一）遵循立法本意，維護社會穩定原則

我國制定的原《經濟合同法》第一條規定：為保障社會主義市場經濟的健康發展，保護經濟合同當事人的合法權益，維護社會經濟秩序，促進社會主義現代化建設，制定本法。1999年制定的統一《合同法》的第一條規定：為了保護合同當事人的合法權益，維護社會經濟秩序，促進社會主義現代化建設，制定本法?！皬纳鲜龇梢幎ㄎ覀兛煽闯觯瑹o論是以前的《經濟合同法》還是現在的《合同法》，它制定的根本目的就是為了保護當事人的合法權益，維護社會經濟秩序，最終促進社會主義現代化建設。法律是發展和進步的保障，而穩定是一切社會發展和進步的前提，兩者相輔相承，共同推動社會進一步向前發展共同促進社會主義現代化建設。作為執法機關，我們的目的也就是為社會發展和進步掃清障礙，我們的任務是化解社會的矛盾，調和不利因素，所以執法機關審案判案應該通透法律的立法本意，以穩定大局為本。

當前我國社會經濟發展的速度較快，各類經濟關系也紛呈復雜，最近中國又面臨加入WTO，經驗的不足和客觀形勢的影響使我國法律法規存在不甚完善和出臺滯后的現象，使法律本身和現實狀況存在差異和予盾，這是不可避免的。比如前述的案例，如果從絕對的法律角度說，合同確訂無效是無疑的，但是一旦確認合同無效，矛盾就會激化，這就是沖突所在。

具體來說筆者認為第一、諸如此類涉及到眾多的散戶的利益或內部集體的利益、買斷產權的、具有連鎖關系的房地產開發經營方面的糾紛，如果僅僅是因為土地轉讓、報建、規劃方面的手續欠缺或不全，而依據省政府、市政府的根據經濟狀況制定的規定，可以補辦、補全這些手續的，有關的合同應該認定有效，按有效合同來處理，依據各方過錯，承擔相應的違約責任。在這里筆者還想說明一點，依照法律規定，承擔違約責任的方式是采取補救措施或賠償損失、支付違約金等等。結合上述案例，被告沒有為原告方辦妥房產證，違反了合同約定，補辦手續就是采取違約責任中規定的補救措施的一個內容，這就可以反過來說明手續的欠缺并不必然導致合同的無效，因為法律在作強制性規定的同時，是允許采取補救措施的。

第二、對于不涉及眾多散戶或內部職工利益的案件，如前，假設原、被告在訂立合同后，原告海南省工業廳并未將房屋以房改方式出售給職工，只是閑置著，或租賃予他人、或抵押予他人而他人尚未押斷產權的情況，筆者認為可以認定合同無效。因為不論是房屋被閑置著，或出租、抵押予他人，均不影響房屋所有權人行使所有權，承租人依法可以繼續承租，抵押也只是擔保的一種方式，并不必然導致抵押物的產權轉移，而且抵押權人的真正目的也不在于此，最主要的是這些情況都不盡然引起社會大面積的負面影響，而且作無效無理，在返還財產上也是實際可行的。

（二）保護善意相對人、善意第三人的合法權益原則

我國的法律、行政法規在立法上除了規定制訂法規的目的是維護社會經濟秩序外，還著重強調了要保護當事人的合法權益，這在過去的《經濟合同法》、新的《合同法》里都有所體現，比如新的《合同法》的第四十九條就規定：行為人沒有權、超越權或權終止后以被名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有權的，該行為有效；第五十條也規定：法人或其他組織的法定代表人、負責人超越權限訂立的合同，除相對人知道或應當知道其超越權限的以外，該代表行為有效。故筆者認為在處理房地產開發經濟糾紛時應與立法原則一致，也應該充分考慮保護善意相對人甚至善意第三人的利益，準確認定合同效力。下面筆者從房地產糾紛的幾個類型來具體闡述。

第一、房地產轉讓糾紛

房地產轉讓糾紛是房地產糾紛中所占比例最大的一部分，通常致使合同無效的事由是：商品房預售時，或者未領取預售許可證，或者未按規定投入工程開發建設總投資的百分之二十五以上，或者根本未領取土地使用權證等等。一般來說如果買方已經入住，并已支付大部分房款，有關欠缺的手續可以補辦的，應維護買方的利益，除非是買方主張合同無效，否則應認定合同有效，按有效合同處理。如果預售的房屋尚未交付，或工程尚未完工、不可能完工、工程欠缺有關手續、發展商亦不愿意承擔責任等情況，可按無效合同來處理。

其次，由于行政機關或發展商的原因未能及時辦理房產證，第一方買受人在未取得房產證之前又再次轉讓的情況；假如第一手賣受人已明示或此后買受人已明知這一情況以該理由主張合同無效的，不應當支持。因為作為第一手買受人并無欺瞞的意思表示，而此后的買受人已明知或應當知道房屋狀況而仍愿意購買，并非不知情，不屬善意的范疇。而且對于第一手買受人來說，未能取得產權證并非其個人原因所致，其已付足房款，可視為其已實際上取得產權，其利益應該受到保護。

如果此后的買受人確不知情，而房款已支付，也已經入住，開發商有能力辦理房產證的，合同可確認有效；如開發商無能力辦理房產證的，則確認合同無效，按無效合同處理。當然在確認合同無效時，對占用房屋居住的損失要依公平原則合理分擔。

第二、房屋租賃糾紛

在海南經濟特區，流動人口眾多，房屋租賃行為也是比較活躍。在這一塊糾紛中，合同效力的認定主要爭議在出租方和承租方是否到房產管理部門就房屋租賃辦理登記備案手續。1995年建設部《城市房屋租賃管理辦法》第13條規定：“房屋租賃實行登記備案制度?！钡?7條規定：“《房屋租賃證》是租賃行為合法有效的賃證。”在該辦法之前，房屋租賃行為沒有登記備案的要求，這之后也不甚規范，許多租賃行為并沒有辦理《房屋租賃證》。筆者認為在《辦法》之前房屋租賃行為未辦理備案登記的，如果此租賃行為一直延續至《辦法》后，而依照省內的規定可以補辦的，依此訂立的合同應認定有效，以保護各方的利益，但應責令及時補辦。而《辦法》之后的租賃行為原則上應依法辦理備案登記。但是不可否認，在海南本地，租賃行為的隨意性很大，而且租賃本身有其特殊性，即承租人只要使用了出租的房屋，即使沒有有效的租賃證明，出租人和承租人在客觀上仍然存在債的關系。所以對未辦理備案登記的租賃行為，如雙方當事人均認可，對租賃行為本身未持有異議，只是對租金的支付持有異議，一般應認定合同有效，以保證出租人能合理地獲取租金，但也應責令補辦手續。

對于一方提出異議，另一方確有過錯或雙方均存在過錯的情況可認定合同無效。需要說明的是，法律上對無效合同的處理主要是針對當事人因無效合同而提出的違約金、利息部分不予保護，對于出租人實際產生的損失可視為承租人占用所造成的損失，是可以補償的，這樣就可避免一方當事人借主張合同無效而逃避租金的給付。

第三、房屋抵押糾紛

房屋抵押與房屋租賃一樣，依法應辦理抵押登記手續。在審理案件的過程中，比較常見的矛盾發生于“先已預售，后又抵押”或“先已抵押，后又預售、轉售”的情況。一般認為如果抵押已辦理了他項權利登記而預售未預售登記，買受方沒有支付大部分房款未入住等情況，應保護抵押權人的權利，認定抵押合同有效；如果抵押已辦理了他項權利登記，但是預購方已基本付清房款入住、或購房者眾多、房屋已被多次轉售且也基本付清房款的，應認定買賣合同的有效性。因為作為購房者來說，在審查房屋的實際狀況方面是處于被動的位置，其沒有合理審查實物狀況的能力和責任，且如認定合同無效，在返還財產上也難以執行，所以在這種情況下，應著重保護購房者的利益，而且這種做法與前述維護社會穩定的原則是一致的。

第四、房屋建筑質量糾紛

房屋建筑質量糾紛近年有上升的趨勢，筆者認為有關房屋質量問題并不能影響合同效力的認定，一般認為此問題產生于有效合同基礎上，只是影響到合同的繼續履行或解除。在這方面，保證交付房屋的質量是出售方的義務，買受方通常沒有審查房屋質量的能力和責任，故此類糾紛著重保護買受方的利益。

但是不排除房屋出售方在出售房屋時故意隱瞞房屋存在瑕疵的真實情況，侵害買受方的利益致使合同無效的情況。當然所謂房屋質量上的瑕疵應有合理的解釋范圍，如果在合理范圍內的瑕疵，法律允許采取補救措施，也就不必然導致合同的無效。

三、無效合同的處理

原《經濟合同法》第7條第2款規定：“無效的經濟合同，從訂立的時候起，就沒有法律約束力……”第十六條第一款規定：“經濟合同被確認無效后，當事人依據該合同所取得的財產，應返還給對方，有過錯的一方應賠償對方因此所受的損失；如果雙方都有過錯，各自承擔相應的責任?！苯y一的《合同法》第56條規定：“無效的合同或被撤銷的合同自始沒有法律拘束力?！钡?8條規定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價被償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任?！?/p>

以上是法律對無效合同處理的規定，無效的房地產開發經營合同也應按上述規定來處理。概括起來，法律對無效合同的處理主要是一返還財產或折價賠償；二賠償損失，這些主要是針對過錯方而言的，對于非過錯方也并非不需承擔法律后果，具體處理上，筆者認為在上述前提下，也應遵循幾點。

（一）公平原則

房地產開發經營活動是一種民事活動，《中華人民共和國民法通則》第四條規定：民事活動應當遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則。在對房地產開發經營的無效合同的處理中，也應貫徹這一原則。比如因未辦理房屋租賃許可證而引致的租賃合同無效的情況，按規定，租賃關系無效，承租方將房屋交還出租方，并且有過錯的出租方仍應賠償承租方的損失。但是這里有一個不可忽略的情節就是，承租方既便沒有過錯，但其確實也是使用了出租方的房屋，屬實際受益人，出租方也是遭受了沒有實際使用房屋的損失。從這一點來說，筆者認為像有類似的情況，仍應考慮讓沒有過錯的承租人支付實際使用房屋的租金，才比較公平合理租金的確定可通過估價部門進行評估。因建筑質量引起的糾紛也有類似的情況，即在合同因此而確認無效后，出售方應賠償買受方的損失，但同時也應考慮買受方已實際使用了房屋，也有一定的受益，故可參照租賃的確認方式給予合理的使用補償。

（二）避免累訟原則

篇(2)

關鍵詞：房地產；矛盾普遍性；成因分析

中圖分類號：F293.33文獻標識碼： A 文章編號：

0引言

隨著我國社會經濟的持續穩定快速發展，城市化進程不斷加快，作為城市化的基本標志之一，房地產的開發建設如火如荼，一個個新的住宅小區（本文主要以商品房住宅小區涉及的問題為研究對象）建成銷售并交付使用。但是，在城市房地產開發建設和交付使用及管理過程中，房地產開發商（以下簡稱“開發商”）和業主地位不對稱等問題，存在不少矛盾和糾紛，甚至引發不安定因素和，影響社會治安秩序，妨礙和諧社會建設，已成為新形勢下影響城市社會穩定的一大隱患。因此，有關職能部門必須對這類問題予以高度重視，

認真履行職責，加強對城市房地產市場的監督和管理，盡量減少矛盾糾紛的產生;同時，要運用法律及其他有效手段，及時化解和處理矛盾糾紛。

一、城市房地產矛盾普遍情緒的原因分析

根據對近年因房地產引起矛盾普遍情緒的情況進行了專門調查，并對其中的原因進行了分析探討，歸納起來主要有：

（一）相關的法律法規不夠完善，操作性不夠強。在我國《合同法》、《土地管理法》等法律、行政法規相繼頒布施行后，法律體系已經初步形成。然而，由于我國處于社會的轉型期，房地產市場發展迅速，運行機制復雜，利益群體出現多元化，現行法律法規日益顯得不夠完善，房地產涉及的需要調整的各種關系，并未能完全納入法律規范之中。

（二）征地過程不透明，補償不到位、被侵占挪用甚至貪污私分，補償安置標準偏低，而且標準不一致，重復要求補償現象突出。征地是房地產開發建設的首要環節，特別容易引發矛盾糾紛。補償款，補償款被侵占挪用甚至貪污私分，導致群眾群情激憤[1]。

（三）行政管理缺位，有法不依或監管乏力。商品房是一種特殊的商品，涉及眾多消費群體，對這一領域，行政的管理和指導必不可少。然而在施行管理和指導過程中，往往缺乏行政效率，甚至存在缺位的現象。

（四）開發商缺乏自律，違法違規操作。

相對而言，開發商和業主地位是不對稱的，開發商是強者，處于強勢地位，業主是弱者，是弱勢群體。因此，開發商在房地產開發、商品房預售合同簽訂及其履行過程中缺乏自律，為追求最大的利益，甚至無視消費者的合法權益，違法違規操作，導致糾紛產生。主要表現在以下幾個方面：

1．一些開發商違法開發、建設、銷售商品房，使消費者無法取得合法房屋產權。

2．部分開發商擅自改變小區規劃、小區配套設施和公用場所用途，引起業主集體采取維權行動，甚至引發其他社會問題。

3．開發商在銷售宣傳、合同簽訂及其履行過程中缺乏自律，甚至故意設計陷阱欺騙消費者，直接侵犯購房者利益。

（五）物業管理不規范。隨著城市新建住宅小區的迅速增加，物業管理行業也方興未艾。由于多種原因，物業管理企業與業主之間的糾紛頻頻發生。目前業主集中反映的物管問題主要是：開發商與物業公司存在“裙帶”關系;物業管理收費缺乏透明度，執行的收費標準一律是物價部門指導價的上限;物業管理收費與服務不符，物業管理公司服務不到位;物業維修基金被挪用等[2]。

二、解決房地產矛盾糾紛的主要對策

城市房地產矛盾糾紛的存在是客觀事實，而且糾紛一旦產生，由于利益關系復雜，涉及的人數多，持續的時間比較長，解決的過程也相對困難。因此，要努力探尋有效的途徑和辦法，使矛盾糾紛減少發生和把可能產生的危害最大限度降低。筆者認為，解決因房地產引發的矛盾糾紛，應注重從以下幾個方面入手：

（一）完善房地產相關法律法規。隨著房地產市場的進一步發展，房地產法制化建設必須加快進程，特別是對房地產權的保護是當前房地產法制建設急需解決的問題。

（二）制定征地補償保護標準，提高征地透明度。按我國現行的法律規定和一般做法，農村集體土地并不能通過市場交易直接變為建設用地，必須先經政府征用，再行轉讓。在這一過程中，往往是政府代農民行使其權利。因此，政府理所當然地要承擔起保護農民利益的責任，并應根據城市社會經濟發展情況和當地居民生活水平，設置比較合理的征地補償保護標準。

（三）強化服務意識，嚴格行政管理，加強信息公開。國土、房管、規劃、建設和物價等行政部門嚴格依法行政，是房地產市場健康有序發展的重要保障。從我國實際情況看，保護消費者權益，相比司法途徑及社會監督，行政保護的實際效果會更好。在進一步完善有關法律法規的同時，要充分發揮行政機關的監管職能。如房管部門統一制定的格式化合同要注意保護購房者合法權益;工商部門應依《合同法》賦予的職權，主動加強對房屋買賣合同進行監督管理，對不執行規定，侵害消費者利益的要予以嚴厲處罰;建設部門對擅自變更規劃的行為要依法處理;物價部門對物業服務收費實行政府指導價管理的同時，細化物業服務和標準等。

（四）建立誠信監督機制，促進房地產業自律。有必要在政府部門指導下，通過房地產協會、物業管理協會等行業組織，建立行業誠信監督機制。具體措施包括：一是行業協會建立誠信評級制度，以此代替當前行政部門的資質等級評審制度，設立企業誠信檔案，對故意侵害消費者全法者權益的企業，及時向社會披露。當前，房地產主管部門有必要對各小區物業管理企業的資質應進行一次全面檢查審核，對不符合資質標準的物管企業，加以整頓或清除出市場，以消禍患。二是在行業內推行服務規范等級標準，使行業自律有章可循。三是在比較成熟的小區試行由業主評選開發商和物業管理企業的制度，促進開發商和物業管理企業真正樹立以人為本的服務理念，提高服務質量。

（五）提高司法效率。隨著各種涉及房地產開發、銷售、管理等法律、行政法規的施行，當事人的合法權益有了基本的法律保障。事實上，開發商和業主之間的糾紛大多屬于商業合同的糾紛，也是民事糾紛的一種，正常情況下，事主雙方應該通過法律途徑，將對方當事人的違約行為向人民法院提訟。但是，由于上法院打官司的訴訟成本較高，存在程序復雜、時間長、贏了官司執行難等問題[3]，使許多業主感覺得不償失，望而生畏。于是，有的就干脆采取游行、示威、靜坐等極端方式來向開發商、政府施壓，在爭取自身合法權益的過程中，卻又觸犯其他法律法規，破壞社會秩序，影響社會穩定。因此，應提高司法效率，采取一些切實措施（如建立巡回法庭，定期到各社區，特別是有房地產糾紛較多的社區處理法律糾紛），簡化訴訟程序，深化執行管理體制改革，解決因現行法律欠缺而造成的執行難問題，努力提高執行效率，在群眾心中真正樹立起法律的權威和尊嚴，使當事人能自覺通過法律途徑解決矛盾糾紛。

（六）強化社區居委會的調解功能，構建矛盾糾紛調解機制。在我國傳統習慣上，當矛盾糾紛產生后，人們首先考慮的并不是通過法律途徑去解決，而是求助于行政主管部門。因此，強化政府職責，構建矛盾糾紛調解機制是迅速化解矛盾糾紛的有效途徑。政府要提高管理社會的能力，必須充分組織和利用好社區資源，強化社區居委會的功能作用，因為社區居委會是一個自我管理、自我教育、自我服務、自我監督的基層群眾自治組織。涉及房地產的政府各相關職能部門要積極參與矛盾糾紛調解機制的構建，加強社會監控，發揮職能作用，當前重點是要加強鎮街綜治維穩中心建設。

參考文獻

[1]四川省公安廳.關于當前四川省征地拆遷引發的調查報告[J].公安研究, 2004, (1).

篇(3)

由于現行法律法規沒有對民間借貸有關問題做出明確的規定，協議的履行主要依靠個人之間的誠實信用，很容易引起借貸糾紛，對社會穩定產生負面影響。國土資源管理部門對于這種借貸抵押登記，應正確運用現有的法律法規，妥善處理民間借貸在抵押登記中的難點問題。筆者認為在登記過程中要注意以下問題。

確保抵押物合法有效

民間借貸抵押擔保很可能出現將不能設定抵押的財產抵押的情形，因此，在抵押登記受理審查中，應審查是否屬于《擔保法》第37條規定的不能抵押的情形（例如，已依法公告列入拆遷范圍的房地產就屬于依法不得抵押的其他財產）。另外，民間借貸雙方雖然選擇了抵押擔保方式，但如果對抵押物價值認定過高，則擔保效果難以達到。為確保抵押權人的債權對抵押的房地產進行處置時能足額受償，借貸雙方應當按照《關于土地使用權抵押登記有關問題的通知》的規定，委托專業評估機構對抵押物進行估價。

抵押期限及利率約定要合法

《合同法》第62條第1款第4項規定：“履行期限不明確的，債務人可以隨時履行，債權人也可以隨時要求履行，但應當給對方必要的準備時間?！币虼?，如果借貸合同上并沒有約定還款日期，借款方可以隨時還款，貸款方可以隨時要求還款。對于此類借貸合同，其抵押登記中的抵押期限由借貸雙方設定，但設定的期限應當在土地使用權期限內。

在民間借貸關系中，借貸雙方最容易在利息上發生矛盾?！逗贤ā返?11條規定：“自然人之間的借款合同對支付利息沒有約定或約定不明確的，視為不支付利息。自然人之間的借款合同約定支付利息的，借款利率不得違反國家有關限制借款利率的規定?！蓖瑫r，最高人民法院《關于人民法院審理借貸案件的若干意見》第6條規定：“民間借貸的利率可以適當高于銀行的利率，各地人民法院可根據本地區的實際情況具體掌握，但最高不得超過銀行同類貸款利率的四倍（包含利率本數）?！庇纱丝梢姡^限額的高利貸利息不受法律保護，因此，公民之間借款約定的利率應在法律規定范圍內。

依法糾正其他不合法條款

篇(4)

關鍵詞 房地產 上市公司 資本結構 優化策略

中圖分類號：F293. 3 文獻標識碼：A

隨著我國房地產調控政策的不斷變化，房地產市場由供不應求到漸趨飽和，上市房地產企業資本結構也面臨諸多的問題，不少企業出現資金緊張，面臨資金鏈斷裂的風險。盡管最近國家出臺一系列利好政策穩定房地產市場，但是，上市房企的股價卻在不斷創造新低，企業經營面臨很多的困境。在這樣的背景下，上市房企需要更加重視資本結構優化，結合宏觀經濟政策和市場發展現實，運用新思維、新方法不斷優化房企的資本結構，推動企業健康發展。

1積極拓展多種融資渠道，降低對銀行貸款的過度依賴

成熟的房地產市場房企的融資渠道都比較多，比如，美國房地產企業的負債比例都在三成左右，而我國大部分房企的負債比例超過七成，比美國的兩倍還要多。我國現在正處于經濟高速發展時期，我國調整產業結構的壓力比較大，對銀行對房地產企業的信貸也在壓縮，我國上市房企的融資渠道也處于發展時期，一直以來，大部分房企只能通過上市融資、銀行信貸以及企業債券等形式，銀行信貸是房企的資金的主要來源，造成當前我國房企融資方式單一，融資渠道較窄。我國政府需要做成更多的努力，鼓勵企業拓寬融資渠道，制定和完善法律法規，對金融市場做好監管，引導上市房企在較為健全的金融市場環境中獲取更多的融資渠道，減低對銀行的過度依賴，優化企業資本結構。

2增強企業償債能力，靈活應對市場變化

我國上市房企負債比例較高，短期債務和長期債務是影響企業資金鏈的重要因素，企業在發展和經營過程中需要不斷發生各種信貸關系，需要不斷獲取新的融資，又需要對已有的債務進行償還。由于我國的上市房企負債比例較高，償還本息是很多上市房企的重要問題，這樣的債務比例使得上市企業無法更好地發揮負債的杠桿作用，影響企業的發展穩定，讓企業隨時面臨一定的財務風險。房企一旦出現資金鏈斷裂，嚴重的債務危機必然是企業陷入困境甚至絕境。為此，上市房企必須未雨綢繆，一方面需要不斷提升企業的償債能力，防止企業財務危機發生；另一方面，需要積極穩妥地拓展融資渠道。我國上市房企獲取長期貸款的難度一般都比較大，由于國家政策要求房企必須具有較強的盈利能力，在資金使用和企業的凈資產等方面都有非常苛刻的要求，因此，上市房企要想獲得長期債務較為困難，房企需要不斷尋找更多的短期負債渠道，短期償債壓力非常大。所以，我國上市房企需要強化短期償債能力，優化短期債務的時間和債主結構，準確把握市場變化，合理安排短期債務的增長速度。

3提高企業盈利能力，不斷優化內部融資比例

企業資本結構的核心是盈利能力，只有企業的盈利能力提升了，企業才能更好地發展，企業的融資渠道才能暢通，才能不斷提升企業的償債能力，才能確保資本結構合理和安全。很多的上市房企都處在高速發展的關鍵時期，需要儲備大量的土地，甚至為了發展商業地產，還要100%持有物業，這樣會讓上市房企占用很多的資金。無論是以商業還是住宅為主的企業，都需要不斷提升盈利能力，不斷增強企業的收益留存，改變單一的對外融資局面，降低外部融資比重。利用上市房企每年的利潤增加自由資金投入，既能降低對外部資本的依賴，又能夠降低融資和經營成本，又有利于企業的資本優化。為此， 上市房企土地積累到一定數量以后，對土地儲備的需求可以適當降低，不必再跟風拿地或者炒地，選擇那些具有更大開發價值和發展前景的項目。在經營過程中，企業根據市場變化和自身發展積極嘗試多元化經營模式，降低或者分解經營風險，加快資金回籠，提高存貨的周轉率，增強企業資金的循環能力，不斷優化企業的資本結構，實現企業的可持續健康發展。

4積極發展金融市場，構建多元化融資渠道

我國上市房企的資金來源于國內貸款、自籌資金、購房預付款、外商直接投資以及利用外資等，我國上市房企的融資渠道貌似很多，但是渠道確實非常狹窄。要想更好地優化企業資本結構，需要不斷拓展融資渠道，需要發展完善的金融市場。首先應該健全法律法規，為上市房企營造一個較好的發展環境；其次，需要鼓勵房企積極探索各種融資模式，實現多元化融資，促進上市房企根據市場環境和自身發展優化資本結構。

5健全房地產市場法規制度，形成成熟的金融市場

我國房地產市場化起步晚，發展速度遠遠高于市場化建設速度，很多的法律制度跟不上我國房地產市場的發展，造成房地產政策管理和服務相對滯后，出現很多不規范問題，前期影響房地產質量，現在影響房地產企業融資發展壯大。尤其是當前我國房地產市場缺乏完善的融資法律法規，無法對房企資金來源和用途進行有效監控，沒有對房企自由資金、金融信貸、海外直投等比例作出統一的規定，很多的政策、法規都處在不斷變化之中，不利于整個行業的長期穩定發展。在比較成熟的歐美市場，可以更好利用房地產投資基金，可以實現房地產證券化模式經營，而在我國才剛剛研討，缺乏較為完善的政策和法規支持。為此， 我國要確保房地產市場的健康穩定發展，需要構建較為完善的適合房地產可持續發展的金融法律體系。首先應該在《公司法》《合同法》《商業銀行法》等基礎市場經濟法律法規中融入房地產金融方面的法律條款；其次，制定房地產金融專門法律，比如，房地產開發項目資金管理條例、房企融資法等，對融資方式、資金使用等方面做出嚴格規定；最后，為房地產信托、證券化、投資基金等融資模式提供較為完善的法律支撐。

總之，我國房地產走過了黃金十年，在推動我國社會經濟發展和改善人民居住條件的同時，也是實現了發展壯大和升級，房地產企業完成了上市以后，規模不斷擴大，業績不斷提升。但是，還應做好上市房企資本結構多元化，不斷拓展融資渠道，實現上市房企的健康可持續發展。

參考文獻

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關鍵詞：房地產 糾紛 問題

由于房地產糾紛案件標的額大，與當事人切身利益相關，當事人對立情緒嚴重；另一方面，房地產類法律法規種類繁多，內容復雜，如何正確適用法律，公正裁決房地產糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，是人民法院審判工作者不斷探索和追求的目標。

一、商品房買賣中的糾紛

由于預售商品房與現房買賣不同，雙方議定條件時，標的物尚不存在或尚不完全存在，從預售合同成立到合同全部履行，有一個較長的周期，購買方通常是通過房地產商的售房廣告對預售商品房的結構、環境及配套設施、物業管理進行了解，決定是否購買房屋。但是，有的開發商沒有取得開工許可證，預售許可證，土地使用權證；甚至有的開發商預售之后又將土地和房屋設定抵押貸款，致使購房者不能辦理房權手續，受到欺詐；再有就是開發商為了追求經濟利益，隨意改變規劃設計，減少小區公益設施，綠地的建設，不完成附屬工程；或者因資金不到位等問題遲延交房，由此造成了糾紛。在實踐中這類案件作到準確適用法律有一定的難度。

不過，最高人民法院2003年5月7日公布的《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）已于2003年6月1日生效實施。該《解釋》為人民法院正確、及時處理商品房買賣合同糾紛案件，公平保護當事人合法權益提供了法律依據。《解釋》對房地產交易中發生糾紛較多的一些問題如何具體適用法律做了較為明確、具體的規定。如：銷售廣告、具體的開發規劃，房屋說明，對房價構成影響的都可以視為合同內容；即尊重當事人意思自治，商品房買賣合同不輕易被認定無效，又要堅決維護國家、集體和第三人利益，對違反法律法規強制性規定的，認定無效；并且明確規定由于開發商惡意違約和欺詐行為，導致合同無效、解除、撤銷的，買房人還可獲雙倍賠償；對開發商辦理房產證的期限以及違約金的計算方法等都有較明確的規范。但是，由于《解釋》主要是針對審判工作中的問題進行規范，它并不能代替法律和行政法規，并且有些解釋條款與行政法規還相抵觸，有些在審判實踐中需要解釋的又未涉及。比如“按揭”合同引起的糾紛，“按揭”合同當事人能否轉讓房屋問題，在《解釋》中沒有涉及；而對于欺詐行為的認定和處理問題，理論界以及審判實踐中的認識和作法也不盡一致；還比如出賣人在履約過程中惡意隱瞞規劃情況、不能依約交付配套設施的違約責任該如何追究？當開發商將公益用地改作他用，是要恢復，還是承擔違約責任，違約金應如何計算等等，在審判實踐中不好把握。

二、房改房和經濟適用房的出售限制過多，影響了住房二級市場的發展

我國目前城市房屋中主要存在以下幾種類型的房屋：城市私有房屋、集資房、房改房、經濟適用房、商品房。對于私有房和商品房的管理和出售已有法律規定?！督忉尅芬矊⒄{整的范圍明確限定在商品房買賣行為。對集資房、房改房、經濟適用房等的買賣限制過多，不利于住房的流轉。例如《寧夏回族自治區已購公有住房和經濟適用住房上市出售暫行辦法》第五條規定了這類房屋出售的條件，同時規定房屋所在地政府必須制定具體辦法 ，出售必須經市、縣房改辦審批，必須按規定交納稅費和收益。由于限制條件過多，審核程序和手續較為復雜，收益調節標準過高，稅費負擔較重；有些房屋建房時手續不全等歷史遺留問題，部分住房無法登記發證，導致實踐中大量存在私下交易的現象。而在審判中，如何確認這些合同的效力成了難點。

三、私有房屋轉讓中的問題

沒有辦理產權變更登記的房屋買賣合同是否有效？是引發這一問題基本原因。過去的審判實踐中有不同的兩種觀點：一種觀點認為，未辦理登記手續的應認定為無效，所有權過戶登記是買賣生效的必備要件；另一種觀點認為，辦理所有權過戶登記手續不應是私有房屋買賣合同的生效要件，因為從《城市私有房屋管理條例》的規定看，所有權登記手續僅是房屋產權轉移的必經登記程序，而不是買賣合同的有效條件，只對房屋所有權轉移發生影響，而不能以此來認定買賣合同無效。

現在，《解釋》第9條第1款規定：“依照合同法第44條第2款的規定，法律、行政法規規定合同應當辦理批準手續，或者辦理批準、登記等手續才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準手續的。或者仍未辦理批準、登記等手續的，人民法院應當認定該合同未生效；法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移。”這就明確了房屋買賣合同是一種債權債務關系，只要依法成立即產生法律效力，過戶是轉移房屋所有權應履行的手續，不影響買賣合同的效力。

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關鍵詞：房地產經紀;發展現狀;發展對策

引言

自改革開放以來，我國經濟出現了快速平穩發展趨勢，在這個過程中，各行各業都出現了快速穩定發展的趨勢，是利用相應的技術手段進行分析和管理的過程。房地產經紀行業作為向進行房地產開發、轉讓、抵押、租賃等房地產經濟活動，是通過房地產當事人進行有償的提供相應的商品設備和管理手段進行分析與控制，通過有償的條件和方式對房地產進行經濟性經營模式。它的初步發育和發展對于聯接、溝通房地產開發，是房地產交易的過程中能夠為了增加其交易額和交易主體之間的聯系形成的控制手段和管理方式。隨著當前市場經濟發展過程中，各種競爭力的不斷加大，在房地產交易的過程中，是利用各種交易手段和交易方式進行分析和管理的過程，是采用相關的技術控制手段進行分析和管理的方法。有助于促進交易主體間的聯系，活躍房地產市場、促進當前房地產交流過程中消費者對各種房屋常識的認知有著積極的作用。、

1.我國房地產經紀行業在管理層面上的現狀

1.1 房地產經紀行業管理法律、法規不健全 目前，房地產經紀行業缺乏相應的比較完整的上位法規和行政法規。只有在城市房地產管理法、合同法中對房地產經紀的法律地位、收取報酬的條件、經紀人的法定權利和義務做了原則性的規定，但對于如何規范其經紀活動等內容幾乎沒有涉及。雖然有的城市制定了一些地方規章，但總的來說中央與地方的規章還顯得不成體系，規定過于原則，針對性不強，缺乏可操作性，面對具體的事務難以操作，許多有關方面的問題難以涵蓋。阿

1.2 政府管理部門對房地產經紀行業的市場監管不力 在對行業實施管理中，政府管理部門多，而且管理部門職能不清，各相關主管部門之間協調不暢，不同部門各自為政，職能和規定缺乏統一性，存在多頭管理的問題。由于法律、法規的滯后和部分監管職能的重疊和空白，使得房地產經紀監督管理部門不能很好地依法監管和及時有力地懲處違法、違規行為，從而助長了行業的不正之風。

1.3 房地產經紀機構市場準入機制不健全 按照有關法律規定，設立房地產經紀服務機構，僅需向工商行政管理部門申請設立登記，領取營業執照后就可開業。這種不需要前置專業行政許可的市場準入制度，對于加速發展房地產經紀行業有一定的推動作用，但由于專業化管理環節的缺失，也在一定程度上導致了上述問題。

1.4 房地產經紀機構從業人員的職業資格管理制度執行不力 目前我國已基本建立起房地產經紀人職業資格制度。但是由于缺乏對房地產經紀人的懲治機制，對房地產經紀從業人員資格管理制度執行不力，導致有關規定在現實工作中沒有很好地貫徹執行。另外，執業資格注冊制度只是執業資格管理的開始，目前還缺乏切實可行的房地產經紀從業人員經營過程管理制度和退出機制。

2.我國房地產經紀行業其自身行業發展層面上的現狀

2.1 經紀機構的無資質、無證書、無執照經營、非法異地經營根據建設部《城市房地產中介服務管理規定》，房地產經紀人必須是經過考試、注冊并取得《房地產經紀人資格證》的人員。而未取得《房地產經紀人資格證》的人員，不得從事房地產經紀業務。由于房地產經紀行服務業在我國是新興的一個行業，盡管這些條件比較低，但是，有的經紀機構也無法達到。

2.2 從業人員整體素質參差不齊，專業人員匱乏 近年來，我國房地產經紀公司大量成立，從社會各類人員中吸引了大量的從業人員，其從業人員層次繁多，人員素質參差不齊，專業人才匱乏，從業人員缺乏必要的理論知識和實踐經驗，而又沒有經過專門的職業道德教育和專業技能的培訓。其次從業人員的流動性也較大。這些都使得從業人員之間無論是在專業素質還是道德素質乃至服務意識等方面都有著較大的差距。中國社會科學院金融研究所博士、金融發展與金融制度室主任易憲容稱：“中國房地產的地產經紀行業已經越吹越大，房地產降溫刻不容緩。”而國務院發展研究中心金融研究所副所長、博士生導師巴曙松則持樂觀態度，認為：從房地產市場的發展看，我們充其量只能說，目前房地產市場正在經歷第一次完整意義上的周期波動的考驗。原來擴張階段形成的許多經營慣性有待調整，但中國房地產市場發展空間依然很大的現實是沒人能夠否認的。房地產市場是否存在地產經紀行業仍在爭論之中，但是房地產市場過熱卻已是定論。

3.房地產經紀行業的發展對策

3.1 逐步建立健全的房地產經紀管理法律法規體系 建立健全法律法規是對經紀行業進行管理的基礎和前提，要進一步健全房地產經紀專項配套法規，用健全的房地產經紀法律法規體系規范它們的服務行為，使房地產市場健康有序發展。法律法規對房地產經紀的服務及從業人員應做出全面的規定，內容要覆蓋整個房地產經紀服務領域，具體規范到每一項服務活動，使經紀行業的經營行為的每一個細節都有章可循。同時，各地還應從本地實際出發制定配套的管理制度，逐步形成國家、省、市三級法規體系，形成有效的房地產經紀管理法律法規系統。

3.2 加強對房地產經紀市場的監管 在相關法律、法規健全的基礎上，在法律賦予有關房地產管理部門強制手段的前提下，房地產管理部門應積極、主動地對房地產經紀行業及其行為進行檢查，切實履行好監管職能。為了避免各行政部門分工不清、職能混淆的現象，政府各行政部門可以建立聯合辦公制度，進行聯合監管。立在誠信基礎之上，行業才能從根本上在激烈競爭的市場中站穩腳步，獲得市場的認可。

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賣方（以下簡稱甲方）：買方（以下簡稱乙方）：

身份證號碼：身份證號碼：

賣方人：買方人：

身份證號碼：身份證號碼：

中介服務方（以下簡稱丙方）

工商注冊號：

備案證號碼：

根據《中華人民共和國合同法》、房地產交易有關法律法規及福州市有關規定，甲、乙、丙叁方遵循自愿、公平和誠實信用原則，經協商一致簽訂本合同，以資共同遵守。

第一條、本宗買賣房產狀況：

1、房屋座落：甲方房產座落于福州市區

2、建筑面積：平方米（其中：私有面積：m2、共有面積m2附屬間面積m2）。（詳見榕房權證字第號）（土地使用證_________字第______________號）

3、成交價格：甲、乙雙方議定該房產（含裝修及附屬配套設施）的買賣價格為（幣種）（大寫）：佰拾萬仟佰拾元整（￥）。

【其中：房產買賣價為（幣種）（大寫）：佰拾萬仟拾元整（￥）；裝修及附屬配套設施轉讓價為（幣種）（大寫）：佰拾萬仟佰拾元整（￥）】。

4、成交細目：

1）、配套：

2）、家電：

3）、家具：

4）、其他：

5）、固定裝修：甲方明確固定裝修指構成該房屋裝修之固定部分包括但不限于地板面、墻體、壁櫥、鐵門、門、門把、門窗、防盜網、水龍頭、嵌入式排氣扇、燈具、發光體、廚衛設施等，此等固定裝修經拆除將破壞設施的完整性，所以，甲方應保持其完整交付。

第二條、中介服務方承諾：

1、丙方的服務行為符合《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、國家工商行政管理局《經紀人管理辦法》和《城市房地產中介服務管理規定》等法律、法規及規章

2、丙方已取得工商局營業執照等合法的經營資格

3、保證誠信服務，不收取合同外的任何費用（不包含其他服務）。

第三條、委托中介服務事項：

1、丙方受甲方、乙方各自的委托，就甲、乙雙方買賣房產一事，提供中介服務；

2、丙方應甲、乙雙方的要求，為其提供房產成交后服務。

第四條、中介服務范圍：選擇下列第【】項服務。

1、為甲、乙雙方提供房產政策及法律咨詢服務；

2、向甲、乙雙方提供交易機會，協助雙方簽訂本合同及房產轉讓協議并促成交易成功；

3、房產行銷推介；

4、為當事人代辦房產評估手續；

5、代辦權屬過戶手續；

6、為乙方辦理〔注：填寫①商業銀行按揭貸款、②公積金貸款、③商業銀行和公積金組合貸款〕手續；

7、代辦房地產公證、見證手續；

8、協助甲、乙雙方收集過戶資料和為其房地產買賣契約代書；

9、協助辦理相關配套事宜，如水、電、管道煤氣、有線電視、電話、寬帶及物業交接過戶手續；

10、協助甲、乙雙方完成房屋及房產配套設施的移交；

11、其他。

第五條、中介服務段落：

1、丙方提供的中介服務自接受甲、乙雙方委托時起到甲、乙雙方達成本協議之日起結束；

2、丙方提供的相關房產成交后的服務至甲、乙雙方辦結各項交易、過戶、交房、放款之日止。

第六條、中介服務費（包含中介服務傭金和相關服務費）：

1、中介服務傭金：自甲、乙雙方簽訂本合同后日內，丙方按政府有關規定向甲、乙雙方

收取中介服務傭金。

a、丙方向甲方收取中介服務傭金為（幣種）（大寫）萬仟佰拾元（￥）。b、丙方向乙方收取中介服務傭金為（幣種）（大寫）萬仟佰拾元（￥）。*2、交易服務費：根據本合同第三條有關款項約定，本合同成立后，丙方為甲、乙雙方提供成交后服務手續。

a、丙方收取甲方交易服務費（幣種）（大寫）仟佰拾元（￥）。b、丙方收取乙方交易服務費（幣種）（大寫）仟佰拾元（￥）。

*3、按揭服務費：根據本合同第四條第六款約定，本合同成立后，丙方為乙方提供按揭服務。

丙方收取乙方按揭服務費（幣種）（大寫）仟佰拾元（￥）。

第七條、當事人配合與保密：

1、丙方承諾按交易程序（另定補充協議）規定的工作日為甲、乙雙方妥善辦理有關事項。甲、乙雙方須保證所提供的交易資料完整、真實、合法、有效，并按時向丙方交付有關資料，配合丙方共同完成有關事宜。若因甲、乙雙方提供的資料原因造成手續辦理的延誤或無法辦理，丙方無過錯的，由資料提供的延誤方承擔責任，丙方的工作日相應順延

2、對交易過程中丙方所知悉的甲方或乙方的私人事務承擔保密義務，未經甲方或乙方的書面同意不得向第三人披露。同時，甲、乙雙方對丙方所提供的信息、成交機會等商業秘密也負有保密義務，未經丙方書面同意不得擅自披露。

第八條、中介權益說明：

甲、乙一方或雙方違約，造成本合同無法履行的，且丙方無過錯，甲、乙雙方仍應全額支付丙方的中介服務傭金。

第九條、丙方的權利義務：

1、丙方在從事房地產經紀活動時，應出示工商局營業執照、《備案證》等，房地產經紀人應出示《經紀人資格證》、《房地產經紀人資格證》

2、丙方應按照甲、乙雙方的委托，據實介紹房地產信息及房地產交易價格

3、丙方對甲、乙雙方提交的文件資料進行核實并出具收件清單，對甲方提供的信息進行現場勘察和積極配合乙方到相關部門查驗

4、丙方應配合乙方到現場勘察房地產狀況，并如實告知房屋以配套設施等存在的瑕疵和房地產權利受限制等情況

5、丙方應告知甲、乙雙方進行房地產交易涉及的稅費及其他當事人應承擔的費用

6、丙方應配合甲、乙雙方簽訂房地產

轉讓合同及辦理房地產轉讓的相關手續

7、在合同履行期間，丙方應當積極告知督促相關當事人履行合同并提醒應注意的事項及瑕疵。

第十條、甲方的權利義務：

1、甲方提供真實、合法、準確的房地產轉讓信息

2、甲方在簽訂合同時向丙方提供下列資料：

（1）身份證復印件；

（2）房屋權屬證書；

（3）土地使用權證；

（4）其它相關資料：。

3、甲方應配合丙方到相關部門查驗有關資料和到現場勘察房地產現狀，并告知房屋及其配套設施所存在的瑕疵和房地產權利受限制等情況

4、甲方應配合乙、丙方簽訂房地產轉讓合同及提供辦理房地產轉讓過戶的相關手續。

第十一條、乙方的權利義務：

1、乙方有權與丙方到相關部門查驗有關資料和到現場勘察房地產現狀，并對上述房產現狀作充分了解，愿意購買上述房產

2、乙方應在簽訂本合同后日內向丙方提供辦理房地產轉讓的相關材料

3、乙方應配合丙方簽訂房地產轉讓合同及提供辦理房地產轉讓過戶的相關手續。

第十二條、定金

簽訂本合同時，甲、乙雙方約定乙方支付定金（幣種）（大寫）：萬仟元整（￥）給甲方（定金可抵作購房款）。如果甲、乙雙方同意，可以選擇下列【】種方式確保交易安全：

1、暫時將全部定金在交易過程中交丙方代管，丙方出具加蓋企業公章的收據；

2、暫時將部分定金（幣種）（大寫）萬仟元整元在交易過程中交丙方代管，其余定金直接交與甲方，丙甲兩方分別按照收取定金數額出具收據；

3、略。

第十三條、費用承擔方式：

1、交易稅費由方承擔

2、土地證費：辦理甲方名下的土地證費用承擔；過戶至乙方名下的土地證費用承擔

3、配套設施過戶費：配套設施的相關證件過戶費用由承擔

4、原始費用的結清：甲方應結清移交前的水、電、物業管理、等的費用。乙方在接收該房產時須驗收上述約定的各項交付細目，交接確認后甲方不再負責

5、略

第十四條、購房款及其他費用支付方式：按交易程序（另訂補充協議）規定的方式支付。

第十五條、違約責任

1、依照《中華人民共和國合同法》的規定，本合同簽訂后，甲、乙、丙三方應按照約定履行，否則屬違約行為，乙方違約的其定金不予返還，甲方違約的雙倍返還定金。丙方違約的應當退還當事人已交的服務費用并支付違約金給甲、乙雙方違約金數額

2、甲方保證上述房產產權清楚，若發生與甲方有關的產權糾紛或債務糾紛由甲方負責，如果丙方有過錯的，由此而造成乙方經濟損失由甲、丙承擔連帶賠償責任

*3、除甲、乙雙方另有約定外，甲方如未按本合同及房屋轉讓協議補充所約定的交易程序規定的期限將該房產交付乙方使用，乙方可以選擇本條第一款的定金罰則或要求甲方支付違約金（按日萬分之）；乙方如未能按照交易程序（另訂補充協議）規定的時間付款，甲方可以選擇本條第1款的定金罰則或要求乙方支付違約金（按日萬分之）

4、丙方作為居間及服務方應以國家法律法規政策及行業協會行規為準則為甲、乙雙方提供誠信服務的義務，若因丙方服務不當行為造成甲、乙雙方損失的，丙方退還全部服務費并承擔損害賠償責任

5、丙方作為甲、乙雙方授權的代管方，對所代管的資金及權屬資料的安全負責，若因丙方責任

造成資金損失或資料遺失、損毀的，丙方退還全部服務費并承擔損害賠償責任

6、在甲、乙雙方未改變上述交易條件，交易程序正常執行的情況下，丙方保證甲方如期收到上述全部房款，乙方如期接收該房產。因丙方工作不盡責，致使甲方不能如期收到房款或乙方不能如期接收房產過戶的丙方承擔違約責任。

第十六條、違約處理時限：自發生違約行為之日起超過10日，丙方即向違約方發出掛號信促其履約，寄出郵戳即日起超過15日仍未回復并履約的，依本合同相關條款處理。

第十七條、本合同解除條件：出現下列情況的，當事人可以單方依法解除合同，并書面告知相關當

事人（本合同解除時，房屋轉讓補充協議同時解除）：

1、在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；

2、當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；

3、當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；

4、略。

第十八條、因不可抗力或國>！

第十九條、合同爭議解決方式：本合同在履行中發生爭議，由甲、乙、丙三方協商解決，協商不成的，可以選擇下列第【】項解決：

1、向仲裁委員會提請仲裁。

2、依法向人民法院。

第二十條、生效條款：本合同及補充協議經甲、乙、丙三方簽字蓋章后生效。本合同未盡事宜當事人可以達成補充協議，補充協議與本合同具有同等的法律效力。本合同和補充協議未規定的事項，均遵守國家有關法律、法規、政策執行。

本合同及補充協議共頁，一式份，甲、乙雙方各執一份，丙方份，具有同等法律效力。

第二十一條、其它事項：

（空格如不夠用，可以另接）

甲方（賣方）：乙方（買方）：

聯系電話：聯系電話：

聯系地址：聯系地址：

郵編：郵編：

丙方（中介服務方）：

簽約代表：

經紀人資格證號碼：

房地產經紀人資格證號碼：

聯系電話：

簽訂地點：