序論：寫作是一種深度的自我表達(dá)。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房屋征收賠償辦法范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

有土地證的拆遷還是按照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》進(jìn)行賠償，《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條規(guī)定，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：

1、被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；

2、因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；

3、因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

（來源：文章屋網(wǎng) ）

篇(2)

一、征收補(bǔ)償中抵押權(quán)人的權(quán)利保護(hù)

《物權(quán)法》第191條規(guī)定：“抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。”《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第38條規(guī)定：“因國(guó)家建設(shè)需要，將已設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)列入拆遷范圍的，抵押人應(yīng)當(dāng)及時(shí)書面通知抵押權(quán)人；抵押雙方可以重新設(shè)定抵押房地產(chǎn)，也可以依法清理債權(quán)債務(wù)，解除抵押合同。”第51條規(guī)定：“因國(guó)家建設(shè)需要，將已設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)列入拆遷范圍時(shí)，抵押人違反前述第38條的規(guī)定，不依法清理債務(wù)，也不重新設(shè)定抵押房地產(chǎn)的，抵押權(quán)人可以向人民法院提訟。”由此知道，抵押權(quán)人的權(quán)利保護(hù)在于：得到抵押人（被征收人）或征收補(bǔ)償部門的通知；可以由新的抵押物重新設(shè)定新的抵押；依法清理債權(quán)債務(wù)，解除抵押合同；若所擔(dān)保的債權(quán)未到期，將所得的價(jià)款提存作為擔(dān)保或交法院處置；抵押權(quán)未通過上述方法得到保護(hù)時(shí)，抵押權(quán)人可以抵押人為被告提起民事訴訟，也可以征收補(bǔ)償部門損害抵押權(quán)為由提起侵權(quán)訴訟。征收拆遷工作中，擬征收拆遷區(qū)域內(nèi)是否存在抵押，征收補(bǔ)償部門應(yīng)通過房產(chǎn)登記部門的協(xié)助做到胸中有數(shù)，對(duì)被征收人補(bǔ)償安置的同時(shí)，銜接好抵押權(quán)保護(hù)。

二、抵押權(quán)人的權(quán)利行使

其一，抵押權(quán)人作為他項(xiàng)權(quán)權(quán)利主體，無權(quán)干預(yù)所有權(quán)人選擇補(bǔ)償安置方式。產(chǎn)權(quán)調(diào)換還是貨幣補(bǔ)償由被征收房屋所有權(quán)人說了算，但是，實(shí)現(xiàn)這一權(quán)利受到抵押權(quán)的制約。從《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第38條規(guī)定來看，抵押權(quán)人沒有干預(yù)被征收拆遷人選擇安置補(bǔ)償方式的權(quán)利，抵押人有通知抵押權(quán)人的義務(wù)。根據(jù)責(zé)任政府、信賴政府的要求，政府征收補(bǔ)償安置時(shí)，應(yīng)當(dāng)確保抵押權(quán)得到有效保護(hù)：雙方可以重新設(shè)定抵押房地產(chǎn)，也可以依法清理債權(quán)債務(wù)，解除抵押合同。抵押權(quán)人作為利害關(guān)系人對(duì)政府作出的有關(guān)征收的具體行政行為可以依法提起行政訴訟。

其二，抵押權(quán)需在法定期限內(nèi)行使。《物權(quán)法》第202條規(guī)定：“抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時(shí)效期間行使抵押權(quán)；未行使的，人民法院不予保護(hù)。”可見，抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時(shí)效期限內(nèi)積極行使自己的權(quán)利，否則，人民法院就不予保護(hù)，喪失勝訴權(quán)。在征收拆遷中，征收補(bǔ)償部門有義務(wù)向房地產(chǎn)登記部門核實(shí)被征收房屋存在抵押的情況，并在征收補(bǔ)償中銜接好抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。在征收拆遷中抵押權(quán)受到侵害，抵押權(quán)人可以在訴訟時(shí)效內(nèi)向抵押人主張抵押權(quán)，也可以向征收補(bǔ)償部門主張抵押權(quán)侵權(quán)損害賠償。

其三，征收拆遷補(bǔ)償安置致使抵押物價(jià)值明顯減少，抵押權(quán)人可以尋求法律救濟(jì)。在征收資不抵債的國(guó)有企業(yè)房地產(chǎn)時(shí)，征收主體與被征收人如存在惡意串通、低價(jià)補(bǔ)償、損害抵押權(quán)人利益的嫌疑，抵押權(quán)人可以選擇私法救濟(jì)，也可以選擇公法救濟(jì)。《物權(quán)法》第193條規(guī)定：“抵押人的行為足以使抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停止其行為。抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求恢復(fù)抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，或者提供與減少的價(jià)值相應(yīng)的擔(dān)保。抵押人不恢復(fù)抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值也不提供擔(dān)保的，抵押權(quán)人有權(quán)要求債務(wù)人提前清償債務(wù)。”《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第39條規(guī)定：“抵押人占用與管理的房地產(chǎn)發(fā)生損毀、滅失的，抵押人應(yīng)當(dāng)及時(shí)將情況告知抵押權(quán)人，并應(yīng)當(dāng)采取措施防止損失的擴(kuò)大。抵押的房地產(chǎn)因抵押人的行為造成損失使抵押房地產(chǎn)價(jià)值不足以作為履行債務(wù)的擔(dān)保時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人重新提供或者增加擔(dān)保以彌補(bǔ)不足。抵押人對(duì)抵押房地產(chǎn)價(jià)值減少無過錯(cuò)的，抵押權(quán)人只能在抵押人因損害而得到賠償?shù)姆秶鷥?nèi)要求提供擔(dān)保。抵押房地產(chǎn)價(jià)值未減少的部分，仍作為債務(wù)的擔(dān)保。”由此可以看出，在抵押人主動(dòng)減少抵押物價(jià)值時(shí)，抵押權(quán)人的私法救濟(jì)途徑是：請(qǐng)求停止行為；請(qǐng)求恢復(fù)抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值或者提供擔(dān)保；請(qǐng)求債務(wù)人履行債務(wù)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)行政訴訟法〉若干問題的解釋》第12條規(guī)定，“與具體行政行為有法律上利害關(guān)系的公民、法人或者其他組織對(duì)該行為不服的，可以依法提起行政訴訟”。抵押權(quán)人的公法救濟(jì)途徑是：就政府征收的具體行政行為申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟。為了避免抵押物價(jià)值減損的嫌疑，政府在征收國(guó)有企業(yè)房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)更加規(guī)范化操作。

篇(3)

一、征收案件訴權(quán)保護(hù)時(shí)應(yīng)處理好三個(gè)關(guān)系

(一)保護(hù)訴權(quán)與維護(hù)征收法律秩序的關(guān)系

與原《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》不同，《征收條例》明確將公共利益作為房屋征收的唯一前提，即：房屋征收的根本目的并非為了完成房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，而在于實(shí)現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)及公共事業(yè)的發(fā)展。維護(hù)客觀法律秩序也是行政訴訟的應(yīng)有之義。在保護(hù)被征收人訴權(quán)的同時(shí)還應(yīng)兼顧征收法律秩序的維護(hù)。因此，在征收案件的受案范圍和原告資格等問題上，一方面，強(qiáng)調(diào)依法保護(hù)訴權(quán)，對(duì)于由征收引發(fā)的行政爭(zhēng)議盡可能給予被征收人通過行政訴訟救濟(jì)權(quán)利的渠道。另一方面也要注意選準(zhǔn)司法審查介入行政行為的時(shí)機(jī)和尺度，以免影響行政管理的連續(xù)性與穩(wěn)定性，影響行政效能和公共利益的實(shí)現(xiàn)；同時(shí)也防止當(dāng)事人濫用訴權(quán)，造成司法資源的浪費(fèi)。

（二）立案審查與案件實(shí)體審查的關(guān)系

房屋征收行政管理過程中行政法律關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，行政行為間彼此緊密相連。在遵守關(guān)于立案受理?xiàng)l件的法律規(guī)定時(shí)，還應(yīng)做到“瞻前顧后”、“左顧右盼”。“瞻前”，即審查案件的立案受理標(biāo)準(zhǔn)，“顧后”，即從實(shí)體司法審查角度予以考量。如有些案件在形式上符合受理?xiàng)l件，但是從實(shí)體審查的角度看，由于行政爭(zhēng)議政策強(qiáng)不適宜由法院審查、訴訟時(shí)機(jī)不成熟等原因，而不宜作為行政案件加以審查。“左顧右盼”，即不僅要考慮被訴行政行為的可訴性問題，還應(yīng)考察相關(guān)聯(lián)行政行為的審查問題，做好各類行政行為司法審查上的銜接，使司法審查既不重復(fù)，也不遺漏，審查的時(shí)機(jī)和程度恰到好處。從而使征收案件能積極穩(wěn)妥地“收進(jìn)來”，也能優(yōu)質(zhì)高效地“結(jié)出去”，實(shí)現(xiàn)法律效果和社會(huì)效果的統(tǒng)一。當(dāng)然，也要避免“未立先審”的錯(cuò)誤傾向，正確處理權(quán)和勝訴權(quán)的關(guān)系，不能以當(dāng)事人的訴訟請(qǐng)求明顯不成立而限制或者剝奪當(dāng)事人的訴訟權(quán)利。

（三）行政訴訟救濟(jì)與民事訴訟救濟(jì)的關(guān)系

房屋征收既涉及行政法律關(guān)系也涉及民事法律關(guān)系。行政法律關(guān)系和民事法律關(guān)系有時(shí)還交織在一起，相互牽扯，相互制約。因此，必須注意行政訴訟程序與民事訴訟程序的區(qū)別與銜接，促進(jìn)征收補(bǔ)償相關(guān)案件的迅速、妥善解決。在兩種訴訟機(jī)制競(jìng)合情況下，優(yōu)先選擇對(duì)當(dāng)事人權(quán)利救濟(jì)更為直接、有效的方式，使房屋征收補(bǔ)償引發(fā)的爭(zhēng)議分別通過行政訴訟和民事訴訟途徑加以解決。對(duì)此，行政審判庭、民事審判庭以及立案庭應(yīng)切實(shí)加強(qiáng)協(xié)調(diào)溝通，統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，做好兩種訴訟的配合與銜接，以使當(dāng)事人得到無遺漏的司法救濟(jì)，切實(shí)保障被征收人的合法權(quán)益，實(shí)現(xiàn)訴訟經(jīng)濟(jì)。

二、征收案件的受案范圍及排除

（一）受案范圍

除了《征收條例》明確規(guī)定的征收決定、補(bǔ)償決定屬于行政訴訟的受案范圍外，我們認(rèn)為還有以下行政行為也具有可訴性。

1.對(duì)未登記建筑的認(rèn)定、處理行為

根據(jù)《征收條例》第24條第2款規(guī)定，市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對(duì)認(rèn)定為合法建筑或未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑給予補(bǔ)償，否則不予補(bǔ)償。可見，從認(rèn)定行為關(guān)系到未登記建筑能否獲得補(bǔ)償，直接關(guān)系被征收人的合法權(quán)益，應(yīng)具有可訴性。

關(guān)于處理行為的內(nèi)容和形式，《征收條例》并未明確。一般認(rèn)為，對(duì)違法建筑的處理，根據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃管理法律法規(guī)的規(guī)定主要分為兩種情況：一是對(duì)于嚴(yán)重影響城市規(guī)劃的，限期拆除或者沒收；二是對(duì)一般影響城市規(guī)劃，尚可采取改正措施的，責(zé)令限期改正并處罰款。根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第64條的規(guī)定，兩種處理情形主要涉及行政處罰和行政命令行為，對(duì)當(dāng)事人權(quán)益產(chǎn)生實(shí)際影響，屬于行政訴訟受案范圍。

2.行政機(jī)關(guān)違法采取措施迫使被征收人強(qiáng)制搬遷、拆除房屋的行政事實(shí)行為

最高法院《關(guān)于執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)行政訴訟法〉若干問題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《若干解釋》）第1條的規(guī)定，使行政訴訟的受案范圍由法律行為擴(kuò)展到事實(shí)行為，即不僅包括了行政法律行為（具體行政行為），也包括了行政事實(shí)行為。因此，在房屋征收中行政機(jī)關(guān)采取違法措施（如《征收條例》第31條列舉的違法情形）侵犯被征收人人身權(quán)、財(cái)產(chǎn)權(quán)，被征收人提起行政訴訟的，人民法院應(yīng)予受理。被征收人提起行政訴訟的同時(shí)一并提起賠償請(qǐng)求的，根據(jù)最高法院《關(guān)于審理行政賠償案件若干問題的規(guī)定》第28條的規(guī)定，法院應(yīng)當(dāng)分別立案，根據(jù)具體情況可以合并審理，也可以單獨(dú)審理。被征收人直接就違法行政事實(shí)行為提起行政賠償訴訟的，人民法院也應(yīng)當(dāng)受理，并根據(jù)最高法院《關(guān)于審理行政賠償案件若干問題的規(guī)定》第34條的規(guī)定，在判決時(shí)應(yīng)當(dāng)對(duì)賠償義務(wù)機(jī)關(guān)致害行為是否違法予以確認(rèn)。

3.行政補(bǔ)助和行政獎(jiǎng)勵(lì)

《征收條例》第17條規(guī)定，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。補(bǔ)償和獎(jiǎng)勵(lì)行為屬于行政給付的范疇，是直接涉及到被征收人權(quán)益增損的具體行政行為，對(duì)此不服的，被征收人應(yīng)有權(quán)提起行政訴訟。

4.房屋征收補(bǔ)償中的行政不作為

（1）不履行或不當(dāng)履行房屋征收補(bǔ)償信息公開職責(zé)的。在房屋征收過程中，為了避免征收補(bǔ)償過程中的暗箱操作，做到公開透明、公平公正，《征收條例》對(duì)于房屋征收過程中各類政府信息的公開做了明確規(guī)定。如公布征收方案、調(diào)查登記結(jié)果、補(bǔ)償情況等。行政機(jī)關(guān)未依法履行信息公開職責(zé)的，則侵犯了被征收人的知情權(quán)。被征收人提起履行職責(zé)之訴的，屬于人民法院的受案范圍。

（2）不予辦理征收房屋范圍內(nèi)建設(shè)行為的相關(guān)手續(xù)的。《征收條例》第16條規(guī)定，房屋征收范圍確定后，不得實(shí)施擴(kuò)建等不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)。對(duì)此，被征收人認(rèn)為相關(guān)部門按照通知要求不履行辦理相關(guān)手續(xù)法定職責(zé)提起行政訴訟的，法院應(yīng)當(dāng)受理。

（3）其他損害當(dāng)事人的人身權(quán)、財(cái)產(chǎn)權(quán)的行政不作為。如房屋征收過程中遭遇非法暴力強(qiáng)拆，被征收人報(bào)警后公安機(jī)關(guān)不及時(shí)出警或不能采取有效措施制止非法強(qiáng)拆，當(dāng)事人的，屬于行政訴訟受案范圍。

（二）受案范圍的排除

1.行政程序尚未終結(jié)的不成熟行政行為

《若干解釋》第1條第2款第（六）項(xiàng)規(guī)定，對(duì)公民、法人或者其他組織權(quán)利義務(wù)不產(chǎn)生實(shí)際影響的行為，不屬于行政訴訟受案范圍。一般認(rèn)為，該規(guī)定的理論依據(jù)為“成熟原則”理論。對(duì)于尚未成熟的行政行為，法院不予審查。一般而言，判斷行政行為是否成熟的標(biāo)準(zhǔn)為：從實(shí)質(zhì)上，看行政行為是否對(duì)相對(duì)人產(chǎn)生了實(shí)際不利的影響；在形式上，則看行政行為的實(shí)施是否形成最后的決定。房屋征收中存在一系列相互關(guān)聯(lián)、彼此承接的行政行為。有些行政行為尚在行政程序運(yùn)作之中，尚未對(duì)于被征收人的合法權(quán)益產(chǎn)生實(shí)際影響，司法權(quán)介入的時(shí)機(jī)還不成熟，對(duì)此行為提訟的，人民法院不予審查。這些不成熟的行政行為主要包括：

（1）征收決定的前置階段。主要包括擬定征收補(bǔ)償方案、就補(bǔ)償方案征求意見及聽證、社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告等。

（2）房屋征收范圍內(nèi)房屋的調(diào)查登記行為。根據(jù)《征收條例》第15條規(guī)定，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記。調(diào)查登記一般在房屋征收決定前進(jìn)行，是對(duì)征收房屋進(jìn)行評(píng)估進(jìn)而確定補(bǔ)償金額的前提和基礎(chǔ)。調(diào)查登記的結(jié)果作為評(píng)估的參考因素，需經(jīng)過評(píng)估行為才能體現(xiàn)為對(duì)被征收人的補(bǔ)償金額。調(diào)查登記并非獨(dú)立的行為，未對(duì)被征收人產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響。對(duì)于調(diào)查登記結(jié)果不服的，可以通過評(píng)估的復(fù)核、鑒定程序予以解決；也可以在補(bǔ)償決定或補(bǔ)償協(xié)議案件中，將其作為事實(shí)問題一并審查、確定。

（3）暫停辦理房屋建設(shè)手續(xù)的通知。根據(jù)《征收條例》第16條規(guī)定，房屋征收范圍確定后，被征收人不得實(shí)施新建等不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將前款所列事項(xiàng)書面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)。有觀點(diǎn)認(rèn)為，該通知行為在法律上對(duì)房屋所有權(quán)人的權(quán)利義務(wù)產(chǎn)生了影響，且其作出需具備一定的法定要件，故其具有可訴性。我們認(rèn)為，該暫停通知屬于不成熟的行政行為，不可訴，理由是：首先，該通知的對(duì)象系辦理建設(shè)手續(xù)的規(guī)劃、土地、房管、工商、稅務(wù)等部門，而非被征收人。該通知的作用需通過相關(guān)部門的協(xié)力方可實(shí)現(xiàn)，屬于尚在行政程序中的行為，不直接對(duì)被征收人發(fā)生法律效果。其次，對(duì)于相關(guān)行政機(jī)關(guān)不辦理建設(shè)手續(xù)的行為，當(dāng)事人提起履行之訴的，法院應(yīng)當(dāng)受理，在案件審查中對(duì)暫停通知一并審查，從而可以有效保護(hù)被征收人的合法權(quán)益。

需要指出的是，對(duì)于上述這些不予受理的階段，應(yīng)在審查征收決定或補(bǔ)償決定時(shí)，視情形一并進(jìn)行審查。

2.征收決定公告、補(bǔ)償公告

有觀點(diǎn)認(rèn)為，公告具備具體行政行為的要件，它的做出主體是做出征收決定的市、縣級(jí)政府，針對(duì)的對(duì)象是特定的被征收人，對(duì)被征收人產(chǎn)生直接的權(quán)利義務(wù)，且不具備反復(fù)適用性，實(shí)踐中可能出現(xiàn)違法的情況，應(yīng)通過行政訴訟予以救濟(jì)。我們認(rèn)為，公告行為更多的表現(xiàn)為一種送達(dá)方式，并未對(duì)被征收人設(shè)定新的權(quán)利義務(wù)，不會(huì)對(duì)被征收人產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響，不屬于行政訴訟受案范圍。況且，這些行為經(jīng)過司法審查亦無實(shí)質(zhì)意義，徒增混亂，浪費(fèi)司法資源。至于公告可能產(chǎn)生的違法問題，完全可以通過征收決定、補(bǔ)償決定的司法審查達(dá)到救濟(jì)權(quán)利、監(jiān)督行政的目的。如征收公告主要可能影響被征收決定案件的期限問題，征收決定只進(jìn)行公告而沒有送達(dá)的，則期限自公告之日起算。既送達(dá)又公告的，期限應(yīng)當(dāng)按有利于人的方式計(jì)算。

三、征收案件的原告資格問題

征收案件中，被征收房屋的所有權(quán)人作為行政征收的行政相對(duì)人，自然具有原告的訴訟主體資格，不必贅述。下文重點(diǎn)對(duì)其他相關(guān)人的原告資格進(jìn)行分析。

（一）征收案件均具有原告資格的主體

1.公有住房承租人

公有住房（包括政府直管公房和單位自管公房）是我國(guó)長(zhǎng)期實(shí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的產(chǎn)物，體現(xiàn)的是政府對(duì)就業(yè)者廣泛實(shí)行的變相工資分配方式，具有濃厚的社會(huì)福利性質(zhì)。因此，公有住房承租權(quán)是一種“類所有權(quán)”或“相似所有權(quán)”。在以往拆遷實(shí)踐中，公有住房承租人一般以被拆遷人的身份獲得安置補(bǔ)償。為保障公房承租人的合法權(quán)益，這一做法應(yīng)繼續(xù)堅(jiān)持。同時(shí)被征收房屋為公有住房的，鑒于承租權(quán)的性質(zhì)，承租權(quán)人作為被征收人的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)可以略低于私有房屋產(chǎn)權(quán)人，具體標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)由各地方規(guī)定。

2.被征收人的繼承人與受遺贈(zèng)人

被征收人死亡的，繼承人或受遺贈(zèng)人取得房屋所有權(quán)及依附于此的獲得補(bǔ)償?shù)臋?quán)利。繼承人或受遺贈(zèng)人為多人時(shí)，在遺產(chǎn)分割前，為共有關(guān)系，各繼承人或受遺贈(zèng)人有權(quán)獨(dú)自或共同提起行政訴訟。

3.未辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)但已實(shí)際交付使用的買受人

買受人雖未辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)但實(shí)際入住的，嚴(yán)格來講，房屋所有權(quán)尚未轉(zhuǎn)移，買受人只能要求出賣人履行合同義務(wù)，協(xié)助辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)而后獲得所有權(quán)。由于房屋征收，該轉(zhuǎn)移登記已無必要。如果買受人堅(jiān)持主張要求取得房屋所有權(quán)進(jìn)而獲得被征收人資格的，出于維護(hù)法律關(guān)系穩(wěn)定、保護(hù)交易安全等因素的考量，可認(rèn)定該買受人為實(shí)際上的房屋所有權(quán)人，具有相應(yīng)的原告資格。

4.預(yù)告登記權(quán)利人

預(yù)告登記權(quán)利人經(jīng)過預(yù)告登記的權(quán)利，雖然表面上具有債權(quán)性，但這種債權(quán)由于登記的公示力，具備了對(duì)世性，成為“物權(quán)化”的債權(quán)。盡管預(yù)告登記權(quán)利人尚不具備物權(quán)人的地位，但除了征收等特殊情形，其幾乎必然取得該物權(quán)，其地位相當(dāng)于實(shí)際物權(quán)人。因此，預(yù)告登記權(quán)利人具有相應(yīng)的行政訴訟原告資格。

5.地役權(quán)人

《征收條例》第13條第3款規(guī)定,房屋被依法征收的，國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)收回。在國(guó)有土地使用權(quán)上設(shè)立的地役權(quán)亦將隨之滅失。根據(jù)《物權(quán)法》第121條規(guī)定，因不動(dòng)產(chǎn)被征收致使用益物權(quán)消滅或者影響用益物權(quán)行使的，用益物權(quán)人有權(quán)獲得相應(yīng)補(bǔ)償。《征收條例》在征收補(bǔ)償中并未明確對(duì)地役權(quán)人的補(bǔ)償。我們認(rèn)為，房屋征收直接導(dǎo)致地役權(quán)的滅失，應(yīng)按照《物權(quán)法》的規(guī)定對(duì)其進(jìn)行補(bǔ)償。因此，房屋征收、補(bǔ)償行為均會(huì)對(duì)地役權(quán)人的權(quán)利義務(wù)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響。地役權(quán)人具有提起相應(yīng)行政訴訟的原告資格。

6.抵押權(quán)人

被征收房屋的抵押權(quán)人也具有補(bǔ)償決定訴訟的原告資格，但不具有征收決定的原告資格。理由是：抵押權(quán)是為擔(dān)保債務(wù)的履行，當(dāng)債務(wù)人到期不履行債務(wù)或發(fā)生當(dāng)事人約定的情形時(shí)，以抵押財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。抵押權(quán)對(duì)抵押物的交換價(jià)值具有直接支配性。根據(jù)《物權(quán)法》第174條規(guī)定，擔(dān)保期間，抵押財(cái)產(chǎn)被征收的，抵押權(quán)人可以就獲得的補(bǔ)償金等優(yōu)先受償。被擔(dān)保債權(quán)的履行期未屆滿的，也可以提存補(bǔ)償金。因此，抵押房屋被征收過程中，涉及房屋補(bǔ)償?shù)男姓袨椋ㄈ缪a(bǔ)償決定）將影響抵押權(quán)人的合法權(quán)益，抵押權(quán)人一般應(yīng)具有這些行政行為的原告資格，但補(bǔ)償金額高于房屋擔(dān)保的債權(quán)金額時(shí)除外。

另外，由于抵押權(quán)只支配房屋的交換價(jià)值，而不涉及房屋的占有、使用、處分、收益權(quán)能。征收決定直接導(dǎo)致房屋所有權(quán)的滅失，根據(jù)抵押權(quán)的物上代位性，抵押房屋被征收的，抵押權(quán)仍代位存在于征收補(bǔ)償金上，因此，并不影響抵押權(quán)人的權(quán)利。因此，抵押權(quán)人不具備征收決定的原告資格。

（二）征收案件中原告資格的排除

1.私有房屋的承租人

與公有住房承租人有別的是，作為私有住房的承租人一般不能對(duì)征收決定、補(bǔ)償決定等行政行為提起行政訴訟。理由主要有：從《征收條例》的規(guī)定看，征收的對(duì)象系被征收人的房屋，補(bǔ)償只針對(duì)房屋的所有權(quán)人，而與承租人無關(guān)。此其一。其二，根據(jù)《合同法》第94條規(guī)定，因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，當(dāng)事人可以解除合同。因國(guó)家征收導(dǎo)致租賃合同無法履行的，出租人（被征收人）具有單方解除權(quán)，可通知承租人解除合同。相關(guān)糾紛應(yīng)通過《合同法》解決。當(dāng)然，在房屋征收過程中發(fā)生行政事實(shí)行為侵犯承租人人身權(quán)、財(cái)產(chǎn)權(quán)的行為的，承租人可就該行政事實(shí)行為提起行政賠償之訴。

經(jīng)營(yíng)用房承租人的原告資格值得探討。有觀點(diǎn)認(rèn)為，《征收條例》第17條第1款規(guī)定，政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失。如房屋征收時(shí)未解除租賃關(guān)系的，征收人宜將承租人列為第三人。承租人認(rèn)為補(bǔ)償決定侵犯其合法權(quán)益的，應(yīng)賦予承租人原告資格。我們認(rèn)為，該觀點(diǎn)有待商榷。首先，從《征收條例》第17條第1款的規(guī)定看，獲得補(bǔ)償?shù)闹黧w僅為被征收人。其次，將經(jīng)營(yíng)用房屋對(duì)外出租，本身就是一種經(jīng)營(yíng)行為。因房屋被征收而導(dǎo)致無法繼續(xù)出租，可視為“停產(chǎn)停業(yè)”。因此“停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償”應(yīng)由房屋出租人（所有權(quán)人）獲得，而與承租人無關(guān)。因此，承租人不具有征收決定的原告資格。

2.簽訂買賣合同但未辦理轉(zhuǎn)移登記也未實(shí)際入住的買受人

當(dāng)事人簽訂買賣合同后，如作為合同標(biāo)的的房屋被征收的，房屋買賣合同因不可抗力而無法履行，出賣方可單方解除合同。因此引發(fā)的糾紛當(dāng)循著民事訴訟的途徑予以解決。作為享有債權(quán)的買受人，不具備相關(guān)行政訴訟的原告資格。

篇(4)

關(guān)鍵詞：租賃房屋征收；承租人利益保護(hù)；立法完善

中圖分類號(hào)：D922.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1003-854X（2016）09-0123-07

近年來，隨著舊城改造和城市公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐的加快，在城市國(guó)有土地上征收房屋已經(jīng)成為一項(xiàng)常態(tài)性的活動(dòng)，而其中經(jīng)營(yíng)性租賃房屋的征收補(bǔ)償是法律關(guān)系最復(fù)雜、糾葛利益最多、也最容易引發(fā)糾紛乃至的問題：一方面，在補(bǔ)償項(xiàng)目上，經(jīng)營(yíng)性租賃房屋除了應(yīng)補(bǔ)償房屋本身的價(jià)值以外，還涉及停產(chǎn)停業(yè)等間接損失的補(bǔ)償，官方的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，非住宅房屋的停產(chǎn)停業(yè)損失是近年來房屋征收拆遷中群眾反映較為突出的問題之一；另一方面，在補(bǔ)償對(duì)象上，經(jīng)營(yíng)性租賃房屋的征收除了對(duì)房屋所有權(quán)人進(jìn)行補(bǔ)償外，還應(yīng)補(bǔ)償實(shí)際使用房屋進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)的承租人，而此種情形下承租人的利益訴求與房屋所有權(quán)人的利益往往并非一致，甚至沖突，因此法律關(guān)系更為復(fù)雜。鑒于此，在城市經(jīng)營(yíng)性租賃房屋征收中，協(xié)調(diào)好征收人、房屋所有權(quán)人與承租人的利益關(guān)系，并對(duì)承租人進(jìn)行妥善、公平、合理的安置不僅事關(guān)各方當(dāng)事人的自身利益，而且對(duì)于預(yù)防社會(huì)不穩(wěn)定事件發(fā)生和城市開發(fā)建設(shè)的順利進(jìn)行都具有重要意義。而有效解決此類現(xiàn)實(shí)問題最根本的路徑就是在立法上作出明確而具體的規(guī)定，為當(dāng)事人的行為提供清晰的規(guī)范指引，為法院處理此類糾紛提供有效的適用依據(jù)。但是與現(xiàn)實(shí)的迫切需求相比，我國(guó)現(xiàn)有立法并未對(duì)此類問題予以足夠的回應(yīng)和關(guān)注，甚至在2011年頒布實(shí)施的專門用以調(diào)整和規(guī)范城市房屋征收法律關(guān)系的行政法規(guī)――《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中，對(duì)于征收城市經(jīng)營(yíng)性租賃房屋中如何補(bǔ)償承租人竟然只字未提，由此造成了此類問題在立法上的無法可依，也不可避免地造成了司法實(shí)踐中法院無法適從、各行其是的混亂局面，進(jìn)而加劇了租賃房屋征收中各方當(dāng)事人的矛盾和沖突。

一、保護(hù)承租人利益之正當(dāng)性基礎(chǔ)：法理依據(jù)與現(xiàn)實(shí)背景

1.法理依據(jù)：承租人在租賃房屋征收中的獨(dú)立利益

與單純作為住宅用途使用的房屋相比，城市經(jīng)營(yíng)性租賃房屋在價(jià)值上具有以下明顯特點(diǎn)：前者純粹為生活資料，其價(jià)值全部體現(xiàn)為作為房屋本身的靜態(tài)財(cái)產(chǎn)價(jià)值；后者為生產(chǎn)資料，具有資本的性質(zhì)，其價(jià)值不僅包含有作為房屋本身的靜態(tài)財(cái)產(chǎn)價(jià)值，而且還有動(dòng)態(tài)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)價(jià)值：相應(yīng)地，對(duì)于后者的征收在價(jià)值補(bǔ)償上。應(yīng)當(dāng)既包括對(duì)靜態(tài)房屋財(cái)產(chǎn)利益的補(bǔ)償，也包括對(duì)動(dòng)態(tài)商業(yè)經(jīng)營(yíng)利益的補(bǔ)償。在房屋所有人自己使用被征收房屋從事商業(yè)經(jīng)營(yíng)的情形下。由于所有權(quán)的各項(xiàng)權(quán)能完全由房屋所有人自己?jiǎn)为?dú)行使，因此這些靜態(tài)財(cái)產(chǎn)價(jià)值和動(dòng)態(tài)使用價(jià)值的補(bǔ)償應(yīng)完全歸屬于房屋所有人自不存在疑問。但是，在房屋所有人將房屋出租給他人用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)時(shí)，房屋的所有權(quán)權(quán)能就發(fā)生了分離，即占有、使用和收益三項(xiàng)權(quán)能由承租人行使，房屋所有人僅保留表征所有權(quán)本質(zhì)的處分權(quán)能；與此相應(yīng)，由不同權(quán)能行使所產(chǎn)生的價(jià)值利益也應(yīng)歸屬于不同的主體，即因占有、使用而產(chǎn)生的動(dòng)態(tài)價(jià)值利益應(yīng)歸屬于承租人。因房屋本身所產(chǎn)生的靜態(tài)價(jià)值利益（如房屋增值）歸屬于所有權(quán)人。可見，在租期未滿時(shí)征收經(jīng)營(yíng)性租賃房屋不僅意味著對(duì)房屋所有人財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的剝奪，而且也是對(duì)承租人基于占有使用房屋而形成的用益權(quán)利的剝奪，而后者的利益是完全獨(dú)立于前者的，由此就決定了承租人在租賃房屋被征收時(shí)享有獨(dú)立的法律地位和補(bǔ)償利益。

因此，在征收城市經(jīng)營(yíng)性租賃房屋時(shí)，有一部分補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)該是專屬于承租人的，這些費(fèi)用一般包括：（1）搬遷補(bǔ)助費(fèi)。該項(xiàng)費(fèi)用用于補(bǔ)償因征收拆遷導(dǎo)致房屋實(shí)際使用人無法繼續(xù)使用房屋。需要將房屋內(nèi)的財(cái)物搬遷到其他地方所花費(fèi)的費(fèi)用。在房屋存在租賃關(guān)系的情況下，實(shí)際占有使用房屋的是承租人，需要搬遷的自然也是承租人，因此該項(xiàng)“搬遷補(bǔ)助費(fèi)用”應(yīng)當(dāng)支付給承租人。對(duì)此我國(guó)1991年頒布實(shí)施的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第31條明確規(guī)定：“被拆除房屋使用人因拆遷而遷出的，由拆遷人給付搬家補(bǔ)助費(fèi)。”2001年頒布實(shí)施的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》則更是直接將承租人明確規(guī)定為此項(xiàng)費(fèi)用的補(bǔ)償對(duì)象之一，即第31條規(guī)定的“拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)”。（2）固定設(shè)施拆除及裝修損失。在租賃房屋用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)的情形下，由于不同行業(yè)對(duì)于房屋的裝飾、裝修有不同的要求，因此在承租房屋用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)的情形下，幾乎所有的承租人都要對(duì)房屋進(jìn)行裝修改造。以適合特定的行業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)格。對(duì)此《中華人民共和國(guó)合同法》（以下簡(jiǎn)稱《合同法》）第223條第1款規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。”因此在經(jīng)出租人同意而對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝修并修建了固定設(shè)施的情況下，對(duì)于租賃房屋征收的補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)包括這一部分添附物的價(jià)值。而補(bǔ)償?shù)膶?duì)象就是承租人，因此如果承租人與房屋所有人就此項(xiàng)添附物的補(bǔ)償無特別約定或約定不明，則此項(xiàng)“固定設(shè)施拆除及裝修損失”就應(yīng)當(dāng)支付給承租人。（3）停產(chǎn)停業(yè)損失。在租賃房屋用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)的情形下，租賃房屋在租賃期未滿時(shí)被拆除，則意味著承租人無法繼續(xù)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。必然會(huì)產(chǎn)生停產(chǎn)停業(yè)損失，對(duì)此2001年《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第33條規(guī)定：“因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，拆遷人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。”因此在實(shí)際生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)人為承租人的情形下，該部分“停產(chǎn)停業(yè)損失”的補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)歸屬于承租人。（4）臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)（過渡費(fèi)）。此項(xiàng)費(fèi)用用于在房屋安置情形下，對(duì)房屋拆遷至新的安置房屋交付期間房屋實(shí)際使用人的補(bǔ)償，租賃房屋在租賃期內(nèi)被征收時(shí)，根據(jù)“買賣不破租賃”的原則，租賃合同仍繼續(xù)有效，承租人有權(quán)繼續(xù)使用新的安置房屋，對(duì)于承租人在此期間自行安排使用房屋的。征收人應(yīng)當(dāng)支付安置補(bǔ)助費(fèi)。對(duì)此1991年《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第31條規(guī)定：“在規(guī)定的過渡期內(nèi)。被拆除房屋使用人自行安排住處的，拆遷人應(yīng)當(dāng)付給臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。”2001年《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》更是以多個(gè)條文對(duì)此予以明確，例如，第31條第2款規(guī)定：“在過渡期限內(nèi)，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應(yīng)當(dāng)支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。”第32條第2款規(guī)定：“因拆遷人的責(zé)任延長(zhǎng)過渡期限的，對(duì)自行安排住處的被拆遷人或者房屋承租人，應(yīng)當(dāng)自逾期之月起增加臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。”因此在租賃房屋被征收并以產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式進(jìn)行安置的，如果承租人在過渡期間自行安排使用房屋，則該部分“臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)”應(yīng)歸屬于承租人。（5）提前搬遷獎(jiǎng)勵(lì)。在征收拆遷實(shí)踐中，為了鼓勵(lì)被征收人提前搬遷，一般都對(duì)被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內(nèi)提前搬遷的行為給予搬遷獎(jiǎng)勵(lì)。例如，《北京市城市房屋拆遷管理辦法》第32條就規(guī)定：“被拆遷私有房屋和已購(gòu)公有住房的所有權(quán)人或者租賃房屋的承租人在規(guī)定的搬遷期限屆滿前搬遷的，拆遷人可以給予提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)。”可見此項(xiàng)費(fèi)用是專門支付給房屋實(shí)際使用人的。在征收租賃房屋時(shí)，房屋的實(shí)際使用人系承租人，因此該項(xiàng)補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)歸屬于承租人。

2.現(xiàn)實(shí)背景：承租人利益被漠視的具體表現(xiàn)

雖然承租人在征收拆遷中享有獨(dú)立于房屋所有權(quán)人的利益、地位和權(quán)利，但與房屋征收人和房屋所有權(quán)人相比，其無疑處于弱勢(shì)地位，由此導(dǎo)致在征收拆遷過程中，承租人的補(bǔ)償利益經(jīng)常被漠視甚至剝奪。主要有以下兩種表現(xiàn)：

（1）承租人在房屋所有權(quán)人與征收拆遷人的“踢皮球游戲”中無所適從。雖然我國(guó)2001年《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》多個(gè)條文將承租人作為征收補(bǔ)償?shù)膶?duì)象，并且規(guī)定在對(duì)出租人進(jìn)行安置前應(yīng)先行對(duì)承租人進(jìn)行補(bǔ)償。但在征收拆遷實(shí)踐中，征收人和房屋所有權(quán)人經(jīng)常互相推諉，都拒絕向承租人履行安置或補(bǔ)償義務(wù)：征收人以承租人不是補(bǔ)償對(duì)象為由將其推給房屋所有人，而房屋所有人以自己也是受損人無義務(wù)向承租人補(bǔ)償為由將承租人推給征收人。實(shí)踐中因此類相互推諉引發(fā)的糾紛乃至暴力惡性事件時(shí)常見諸于報(bào)端。例如，2010年發(fā)生在陜西省西安市的“拆遷自焚事件”中，承租人溫某爬上一寫字樓的13樓樓頂將汽油倒在自己身上欲自焚，原因是溫某承租的商鋪?zhàn)馄谶€不到一半就要被拆遷，而“拆遷辦”對(duì)承租戶的補(bǔ)償請(qǐng)求不予理會(huì)。認(rèn)為補(bǔ)償只針對(duì)被拆遷房屋的所有人，不與承租商戶直接協(xié)商，要求承租人去找房屋出租人按照房屋租賃合同索賠。而房屋所有人西安某公司表示：“我是房東只是出租房子，至于那些商戶的損失，我不可能賠償，賠償是拆遷辦的事情。”在幾十次找“拆遷辦”和出租人均無結(jié)果的情況下，溫某最終無奈走上了汽油自焚之路。此種境況不能不讓人感到寒心，其實(shí)在我國(guó)當(dāng)今的征收拆遷現(xiàn)實(shí)中，溫某的遭遇絕不是個(gè)例，而只是眾多承租人弱勢(shì)地位的縮影；每每遇到承租房屋被征收拆遷時(shí)，承租人除了不斷地被通知盡快搬走之外，無人關(guān)注其損失如何補(bǔ)償，而承租人自己處在征收人和房屋所有人的夾縫中，不知究竟該向誰主張自己的合法權(quán)益。從而在“踢皮球游戲”中一步步被逼成“釘子戶”。

（2）在征收人與房屋所有人的“暗箱操作”中利益被侵害。在城市租賃房屋征收拆遷中，不僅存在征收人與房屋所有人“互踢皮球”、置承租人利益于不顧的現(xiàn)實(shí)，而且還經(jīng)常發(fā)生征收拆遷的實(shí)施單位故意繞開承租人，直接與房屋所有人串通起來以損害承租人利益的方式換取房屋所有人盡快達(dá)成拆遷協(xié)議的情形，其中不乏因此引發(fā)糾紛而訴諸法律的案例。例如，2009年4月27日發(fā)生在吉林省長(zhǎng)春市的全國(guó)首例給被拆遷房屋承租人賠償數(shù)額達(dá)總補(bǔ)償款60%的判例就是此種現(xiàn)實(shí)的典型表現(xiàn)。在該案中，承租人自2003年起便租賃長(zhǎng)春市朝陽(yáng)區(qū)房屋經(jīng)營(yíng)洗車養(yǎng)護(hù)店，征收實(shí)施單位長(zhǎng)春市一家房地產(chǎn)開發(fā)公司在拆遷該房屋時(shí)故意繞開承租人，同房屋所有人互相串通私下達(dá)成了120萬元的安置協(xié)議，其中包括了停產(chǎn)停業(yè)等應(yīng)歸屬于承租人的補(bǔ)償費(fèi)用，但房屋所有人拒絕向承租人支付任何費(fèi)用。而征收人也以所有補(bǔ)償款已經(jīng)全部支付給房屋所有人、承租人再無權(quán)主張為由拒絕向承租人支付任何補(bǔ)償費(fèi)用，無奈之下，承租人將征收單位和出租人至長(zhǎng)春市朝陽(yáng)區(qū)人民法院，要求分得應(yīng)屬于自己的拆遷補(bǔ)償款。2010年3月5日，法院做出民事判決，判令拆遷單位給付被拆遷房屋承租人經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償款共計(jì)人民幣567540元，占總補(bǔ)償款的60%。給被拆遷房屋承租人60%的拆遷補(bǔ)償在全國(guó)尚屬首例，到目前也是最高比例的補(bǔ)償。但實(shí)際生活中，承租人能夠得到如此高的賠償非常罕見。而且這也是通過艱辛的訴訟方式爭(zhēng)取的結(jié)果，大多數(shù)情況下，承租人的利益都被湮沒在征收人和房屋所有人兩方私下達(dá)成的“協(xié)議”中，承租人的結(jié)果是要么被“凈身出戶”，要么只能得到象征性的“補(bǔ)償”，很少能得到公平合理的補(bǔ)償。

二、現(xiàn)行《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》對(duì)承租人保護(hù)的缺失

2011年《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》刪除了補(bǔ)償承租人的有關(guān)規(guī)定。表面上看似乎簡(jiǎn)化了法律關(guān)系。但實(shí)際上造成了對(duì)承租人保護(hù)的缺失。

1.承租人的法律地位被不斷弱化直至消除

基于承租人在征收拆遷中的弱勢(shì)地位和利益被漠視的現(xiàn)實(shí)，我國(guó)的征收拆遷立法歷來都賦予了承租人在拆遷補(bǔ)償法律關(guān)系中當(dāng)事人的法律地位，使其有機(jī)會(huì)直接參與到征收拆遷法律關(guān)系當(dāng)中，以便于其維護(hù)自己的合法權(quán)益。在1991年《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》中，承租人被明確列為被拆遷人，與房屋所有人同等享有被拆遷入所應(yīng)享有的權(quán)利。例如，該條例第3條規(guī)定：“本條例所稱的被拆遷人是指被拆除房屋及其附屬物的所有人和被拆除房屋及其附屬物的使用人”，而其中的“被拆除房屋及其附屬物的使用人”一般指的就是承租人。在2001年《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》中，承租人雖然未被規(guī)定為被拆遷人，但仍然是征收拆遷法律關(guān)系的當(dāng)事人。而且該條例至少以七個(gè)條文的內(nèi)容規(guī)定了承租人的實(shí)體權(quán)利和程序權(quán)利。可見，1991年和2001年兩部征收拆遷立法在制度設(shè)計(jì)上都對(duì)承租人的利益保護(hù)問題給予了關(guān)注，但即便立法做了如此規(guī)定，在征收拆遷現(xiàn)實(shí)中承租人利益被漠視和損害的現(xiàn)象仍然比較嚴(yán)重，因此此后的立法要解決的問題是應(yīng)當(dāng)如何進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)承租人利益的保護(hù)，以改變立法規(guī)定在現(xiàn)實(shí)中難以得到真正落實(shí)的狀況。但令人遺憾的是，2011年《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》不但未沿著這一立法方向加強(qiáng)對(duì)承租人的保護(hù)，而且全部刪除了此前兩部舊條例中對(duì)承租人保護(hù)的規(guī)定，整個(gè)新條例對(duì)承租人只字未提，結(jié)果是將承租人完全排除于征收拆遷法律關(guān)系之外。這一對(duì)承租人態(tài)度的變化在三個(gè)條例的立法目的上也均有體現(xiàn)，1991年《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》將“保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益”作為立法目的之一，2001年《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》也將“維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益”作為立法目的之一，這兩部條例中的“當(dāng)事人”都包括承租人，但2011年《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》卻將“保護(hù)、維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益”改為“保障被征收房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益”，即在立法目的上就將承租人直接排除在保護(hù)對(duì)象之外。這一做法明顯是一種嚴(yán)重的倒退，遭到了學(xué)界普遍的批評(píng)和反對(duì)。

2.承租人在補(bǔ)償協(xié)商中的參與權(quán)利被剝奪

在城市租賃房屋征收中，被征收的客體是房屋所有權(quán)，而房屋所有權(quán)是屬于房屋所有人的，與承租人并無直接關(guān)系，在是否同意征收這一問題上，房屋所有人具有絕對(duì)的發(fā)言權(quán)，承租人對(duì)此并不享有實(shí)體權(quán)利。因此也無需征求承租人的意見。但是在如何補(bǔ)償這一問題上，承租人是應(yīng)當(dāng)享有發(fā)言權(quán)和參與協(xié)商權(quán)的，因?yàn)檠a(bǔ)償不僅是對(duì)房屋本身靜態(tài)價(jià)值的補(bǔ)償，而且還涉及房屋動(dòng)態(tài)使用利益的補(bǔ)償，而后者是屬于承租人的，由此也就決定了對(duì)于該部分究竟應(yīng)該如何補(bǔ)償承租人應(yīng)當(dāng)享有參與協(xié)商的機(jī)會(huì)和權(quán)利。對(duì)此2001年《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第13條就規(guī)定：“拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。”根據(jù)此項(xiàng)規(guī)定，對(duì)于存在租賃關(guān)系的房屋被征收的情況下。征收拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人和房屋承租人簽訂三方協(xié)議。而不得單獨(dú)與被拆遷人簽訂補(bǔ)償協(xié)議。值得注意的是，該條規(guī)定使用的表述是“應(yīng)當(dāng)”而不是“可以”，從法律解釋的角度而言，該條規(guī)定屬于必須遵守的強(qiáng)制性規(guī)定而不是可以選擇適用的任意性規(guī)定。由于條例的頒布部門是國(guó)務(wù)院。因此這一規(guī)定在性質(zhì)上應(yīng)當(dāng)屬于行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，根據(jù)《合同法》第52條關(guān)于“違反法律和行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效”的規(guī)定，在征收租賃房屋中，如果簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議時(shí)沒有承租人的參與。將被視為違反了行政法規(guī)的強(qiáng)行性規(guī)定而歸于無效。這就從程序上保障了承租人在補(bǔ)償協(xié)商中的參與權(quán)，但是2011年《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》卻刪除了承租人參與補(bǔ)償協(xié)商的條款，將與房屋征收部門訂立補(bǔ)償協(xié)議的另一方當(dāng)事人僅限定為“被征收人”，而按照該條例第2條的解釋，“被征收人”僅指房屋所有權(quán)人而不包括承租人。這樣的規(guī)定等于是剝奪了承租人在房屋征收補(bǔ)償協(xié)商中的參與權(quán)，使其喪失了表達(dá)意見的權(quán)利和機(jī)會(huì)。

3.承租人的法律救濟(jì)權(quán)利被剝奪

因征收拆遷租賃房屋而產(chǎn)生的停業(yè)停產(chǎn)損失、搬遷費(fèi)用等補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)歸屬于承租人，因此對(duì)于這些費(fèi)用的補(bǔ)償方案和評(píng)估辦法的確定、以及評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇應(yīng)當(dāng)有承租人的實(shí)質(zhì)性參與，而且在就這些問題無法達(dá)成協(xié)議的情況下，應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步賦予承租人以相應(yīng)的行政救濟(jì)權(quán)和司法救濟(jì)權(quán)，從程序上保證承租人的利益不受侵害。對(duì)此1991年《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第14條規(guī)定：“拆遷人與被拆遷人對(duì)補(bǔ)償形式等經(jīng)協(xié)商達(dá)不成協(xié)議的，由批準(zhǔn)拆遷的房屋拆遷主管部門裁決，當(dāng)事人對(duì)裁決不服的，可以向人民法院。”這里的“被拆遷人”包括房屋承租人，可見在該條例中，承租人享有申請(qǐng)行政裁決權(quán)和司法訴訟權(quán)。2001年《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第16條規(guī)定：“拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的。經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，由房屋拆遷管理部門裁決。”2003年《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》第6條也規(guī)定：“拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開透明。采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式。”這里的“當(dāng)事人”包括承租人，因此上述條例和指導(dǎo)意見也賦予了承租人相應(yīng)的程序參與權(quán)、申請(qǐng)行政裁決權(quán)和司法救濟(jì)權(quán)。但是這些規(guī)定在2011年《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中都蕩然無存，完全被刪去，結(jié)果是不但使承租人輸在立法的“起跑線”上，也不符合新條例第3條規(guī)定的房屋征收應(yīng)當(dāng)遵循“程序正當(dāng)”原則的要求。

4.將征收人與房屋所有人之間的“踢皮球游戲”合法化

由于在拆遷過程中，房屋所有人與征收人經(jīng)常相互推諉，無人愿意主動(dòng)面對(duì)承租人的補(bǔ)償問題，因此必須在立法上將對(duì)承租人的補(bǔ)償作為一項(xiàng)法定義務(wù)予以明確規(guī)定，才能杜絕“踢皮球游戲”現(xiàn)象的發(fā)生。對(duì)此，1991年《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第27條規(guī)定：“拆遷人對(duì)應(yīng)當(dāng)安置的被拆除房屋使用人，依照本條例規(guī)定給予安置。”據(jù)此，作為房屋實(shí)際使用人的承租人屬于明文規(guī)定的被安置人。2001年《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第27條規(guī)定：“拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對(duì)房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償；被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換：產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。”該條例將承租人的利益是否得到維護(hù)作為是否給予作為被拆遷人的房屋所有人安置的前提條件，具體而言，房屋所有人只有在符合以下兩種情況之一時(shí)才能得到補(bǔ)償：一是與承租人經(jīng)過協(xié)商就原租賃關(guān)系的解除達(dá)成一致：二是雖然未就租賃關(guān)系協(xié)商一致，但是對(duì)承租人進(jìn)行了妥善安置。可見，處理好與承租人的關(guān)系是房屋所有人獲取補(bǔ)償?shù)那疤釛l件，這就從立法上要求房屋所有人不能不顧承租人的利益而徑行與征收拆遷人達(dá)成協(xié)議損害承租人利益。但是在2011年《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中，這些規(guī)定全部被取消，使得房屋所有人在對(duì)承租人沒有進(jìn)行任何安置補(bǔ)償?shù)那闆r下即可徑行先得到補(bǔ)償或安置。如此一來，房屋所有人在獲得補(bǔ)償前首先必須安置好承租人的這一法定義務(wù)被取消，導(dǎo)致的結(jié)果只能是房屋所有人更加漠視承租人的利益，更加肆無忌憚地與征收人互相串通損害承租人的利益。

三、保護(hù)承租人利益的思考：完善《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的建議

1.以立法形式保護(hù)承租人之根據(jù)

正如2001年《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》起草者所言：“雖然承租人不是被拆遷房屋的所有權(quán)人，但拆遷活動(dòng)也會(huì)影響他們的生產(chǎn)、生活，給其帶來?yè)p失，如果不能給予其利益強(qiáng)有力的保護(hù)，有可能帶來嚴(yán)重的社會(huì)影響，不利于社會(huì)穩(wěn)定。”因此在征收租賃房屋時(shí)“既要保護(hù)房屋所有權(quán)人的利益，也要兼顧房屋承租人的權(quán)益”。值得注意的是，這一認(rèn)識(shí)在2011年《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例（征求意見稿）》中也曾得到了體現(xiàn)，該征求意見稿第15條和第28條的規(guī)定中明確使用了“利害關(guān)系人”的概念，使得承租人可以被納入其中；第29條、30條也有“房屋承租人”的相關(guān)規(guī)定，雖然這些內(nèi)容與2001年《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》相關(guān)規(guī)定如出一轍，沒有新的突破，但至少仍然承認(rèn)了承租人作為拆遷法律關(guān)系主體的法律地位。但最后正式頒布的文本還是刪除了所有與承租人有關(guān)的內(nèi)容，全部條文對(duì)承租人只字未提。完全將承租人排除于征收拆遷法律關(guān)系之外。為何要如此？立法者給出了以下兩點(diǎn)理由：第一，“征收導(dǎo)致所有權(quán)的喪失，從法律關(guān)系上講，給予補(bǔ)償?shù)膽?yīng)當(dāng)是被征收房屋所有權(quán)人，而不應(yīng)對(duì)承租人補(bǔ)償”；第二，“私房承租是私有房屋所有權(quán)人和承租人之間形成的民事法律關(guān)系，在因征收不能實(shí)現(xiàn)合同目的的情形下，對(duì)承租人如何進(jìn)行補(bǔ)償，可以在租賃合同中約定”。據(jù)此，“綜合上述情況，沒有對(duì)承租人的補(bǔ)償作出規(guī)定。對(duì)私房承租人的問題，則應(yīng)依據(jù)相關(guān)的法律規(guī)范來解決。”

筆者認(rèn)為，這些理由不足以成為將承租人排除于征收拆遷法律關(guān)系之外的根據(jù)：其一，在房屋存在租賃關(guān)系的情況下，征收不僅導(dǎo)致靜態(tài)所有權(quán)的喪失，而且還導(dǎo)致動(dòng)態(tài)租賃權(quán)的喪失，因此，補(bǔ)償?shù)膶?duì)象不僅是被征收房屋的所有權(quán)人。還應(yīng)當(dāng)包括被征收房屋的租賃權(quán)人；給予前者補(bǔ)償?shù)氖欠课荼旧硭袡?quán)滅失造成的損失，給予后者補(bǔ)償?shù)氖呛戏ㄗ赓U權(quán)被剝奪造成的損失。正如2001年《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》起草者所言，雖然承租人不是被拆遷房屋的所有權(quán)人，但拆遷活動(dòng)也會(huì)影響他們的生產(chǎn)、生活，給其帶來?yè)p失，如果不能保護(hù)其利益，有可能帶來嚴(yán)重的社會(huì)影響。不利于社會(huì)穩(wěn)定，因此在征收租賃房屋時(shí)“既要保護(hù)房屋所有權(quán)人的利益，也要兼顧房屋承租人的權(quán)益”。其二，雖然房屋租賃是一種基于合同而產(chǎn)生的民事法律關(guān)系，但承租人獲得補(bǔ)償安置的依據(jù)并非是其與房屋所有權(quán)人之間存在合法的租賃關(guān)系，而是其對(duì)被拆遷房屋的合法占有和使用。而且，在房屋存在租賃關(guān)系的情況下，除了房屋本身的價(jià)值補(bǔ)償以外，其他補(bǔ)償都屬于應(yīng)當(dāng)支付給承租人的，因此基于此種直接利益關(guān)系，承租人應(yīng)當(dāng)成為征收拆遷法律關(guān)系中的利害關(guān)系人，參與到征收拆遷補(bǔ)償活動(dòng)中。其三，在因征收不能實(shí)現(xiàn)租賃合同目的的情形下，如何補(bǔ)償承租人的損失雖然“可以在租賃合同中約定”，但是如果當(dāng)事人在租賃合同中對(duì)此沒有約定或者約定不明時(shí)該如何解決？實(shí)踐中大量存在的糾紛就是因?yàn)闆]有約定引起的，立法不能對(duì)此視而不見。其四，按照立法者的理由，在沒有約定的情況下“對(duì)私房承租人的問題，則應(yīng)依據(jù)相關(guān)的法律規(guī)范來解決”，這里的“相關(guān)的法律規(guī)范”具體是指哪些法律規(guī)定，立法者沒有任何的指引和提示。筆者認(rèn)為，除了合同法以外，現(xiàn)有的法律體系中并沒有能夠適用于此種情形的“相關(guān)法律規(guī)范”，因此“依據(jù)相關(guān)的法律規(guī)范來解決”完全是一句空話。其五，立法者認(rèn)為，根據(jù)《合同法》第94條的規(guī)定，因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，當(dāng)事人可以解除合同，國(guó)家征收導(dǎo)致租賃合同無法繼續(xù)履行的，作為出租人的被征收人對(duì)租賃關(guān)系享有法定的單方解除權(quán)，可以直接根據(jù)《合同法》第96條的規(guī)定通知承租人解除合同。自通知到達(dá)承租人時(shí)合同即解除。這些認(rèn)識(shí)表明，在立法者看來，由于房屋征收而導(dǎo)致合同解除屬于不可抗力的法定解除情形，也就意味著此種情況下的解除合同出租人無需承擔(dān)賠償責(zé)任，那么如果租賃合同對(duì)補(bǔ)償問題沒有約定，承租人該向誰主張損失補(bǔ)償呢？此時(shí)承租人面臨著兩難：一方面，出租人解除合同是基于不可抗力，因此可以免于承擔(dān)賠償責(zé)任。從而使得承租人向出租人主張損失賠償沒有合法根據(jù)：另一方面。雖然按規(guī)定要對(duì)搬遷費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失等屬于承租人的損失進(jìn)行補(bǔ)償，但由于承租人既不是被征收人也不是當(dāng)事人，因此無法直接從征收人處直接獲得補(bǔ)償。這樣一來，承租人將被置于更加不利的境地，導(dǎo)致其補(bǔ)償費(fèi)用的確定由征收人和房屋所有人兩家“說了算”，為房屋所有人與征收人“惡意串通”或“踢皮球”損害承租人利益提供了機(jī)會(huì)和可能。

2.完善《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的建議

在城市租賃房屋征收中，承租人參與征收法律關(guān)系具有充分的法理依據(jù)和現(xiàn)實(shí)背景，但僅依《合同法》和租賃合同不足以保護(hù)承租人的利益，有必要在征收立法中對(duì)承租人的利益予以適當(dāng)保護(hù)。

（1）在征收拆遷法律關(guān)系中賦予承租人以當(dāng)事人的法律地位。在1991年《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》中，承租人被明確列為被拆遷人，該條例第3條規(guī)定，“本條例所稱的被拆遷人是指被拆除房屋及其附屬物的所有人和被拆除房屋及其附屬物的使用人”，對(duì)于其中的“被拆除房屋及其附屬物的使用人”，該條例進(jìn)一步解釋為“是指在拆遷范圍內(nèi)具有正式戶口的居民和在拆遷范圍內(nèi)具有營(yíng)業(yè)執(zhí)照或者作為正式辦公地的企事業(yè)單位”。可見，在我國(guó)第一部房屋拆遷立法中。承租人和房屋所有人具有同等的法律地位，都是征收拆遷法律關(guān)系中的“被拆遷人”。在2001年《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》中，承租人雖然未被規(guī)定為被拆遷人，但仍然是拆遷法律關(guān)系的當(dāng)事人。因此，有必要在未來征收條例修改中繼續(xù)明確承租人的法律地位，具體模式可以有以下兩種選擇：一是明確規(guī)定承租人為被征收入，使其在涉及針對(duì)房屋使用權(quán)補(bǔ)償中享有與房屋所有人同等的法律地位；二是可以不將其規(guī)定為被征收入，但至少將其視為征收法律關(guān)系的當(dāng)事人，明確賦予其相應(yīng)的實(shí)體和程序權(quán)利。值得注意的是，2011年《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例（征求意見稿）》第15條和第28條曾經(jīng)使用了“利害關(guān)系人”的表述，第29條、第30出現(xiàn)了“房屋承租人”的表述，可見，將承租人作為征收法律關(guān)系當(dāng)事人曾經(jīng)是立法者的選項(xiàng)之一。

（2）賦予承租人參與征收補(bǔ)償協(xié)議簽訂的權(quán)利。在征收租賃房屋時(shí)，因剝奪房屋使用權(quán)產(chǎn)生的補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)屬于承租人，因此承租人與該部分費(fèi)用的補(bǔ)償具有最直接的利害關(guān)系，那么就該部分費(fèi)用在簽訂補(bǔ)償協(xié)議時(shí)必然應(yīng)有承租人的參與。過去的征收拆遷立法一直堅(jiān)持了此項(xiàng)原則，例如，2001年《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第13條規(guī)定：“拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。”根據(jù)該條規(guī)定，涉及租賃房屋征收拆遷的，在房屋所有人未與承租人就補(bǔ)償達(dá)成協(xié)議的情況下。拆遷人不能撇開承租人直接與房屋所有人簽訂補(bǔ)償協(xié)議，而是應(yīng)由拆遷人、房屋所有人和出租人簽訂三方協(xié)議，這樣就通過法律明文規(guī)定的方式賦予了承租人的締約參與權(quán)。2001年《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》還將房屋所有人與承租人達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議或者先行安置承租人作為拆遷人向房屋所有人補(bǔ)償?shù)那疤幔摋l例第27條規(guī)定：“拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對(duì)房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償。”這樣的規(guī)定就促使房屋所有人積極與承租人達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議，而不是將承租人推給拆遷人。隨著城市租賃房屋征收拆遷工程越來越多和我國(guó)法治社會(huì)建設(shè)的不斷加快，立法應(yīng)對(duì)承租人在此方面的參與權(quán)利進(jìn)一步加強(qiáng)，在未來的立法修改中對(duì)承租人的協(xié)議簽訂參與權(quán)利予以恢復(fù)并進(jìn)一步完善。

（3）在以產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式補(bǔ)償時(shí)賦予承租人重新訂立租賃合同的權(quán)利。在租賃合同未到期的情況下，如果征收人以產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式為房屋所有人提供新的安置房屋，該新房屋應(yīng)視為是原房屋的替代物，如果承租人愿意繼續(xù)承租，房屋所有人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)與承租人簽訂租賃合同，在民法原理上，這是“買賣不破租賃”原則的要求。這一原則在1991年、2001年兩部征收拆遷立法中都有體現(xiàn)，但這兩部征收拆遷條例都將產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置方式作為房屋所有人與承租人不能達(dá)成協(xié)議情況下的唯一選擇，不甚合理。對(duì)于具體的補(bǔ)償方式應(yīng)當(dāng)由房屋所有人選擇。只要充分照顧到了承租人補(bǔ)償利益就可以了，而不宜強(qiáng)制規(guī)定補(bǔ)償方式，否則有對(duì)承租人利益保護(hù)過度并干涉房屋所有人對(duì)補(bǔ)償方式選擇之嫌，如果房屋所有人選擇了產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補(bǔ)償方式，則應(yīng)繼續(xù)與承租人建立租賃關(guān)系，但由于現(xiàn)行2011年《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》未規(guī)定承租人的此項(xiàng)權(quán)利，在未來的修改完善中應(yīng)當(dāng)規(guī)定在以產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式補(bǔ)償?shù)那闆r下，賦予承租人重新訂立租賃合同的權(quán)利。

篇(5)

關(guān)鍵詞：征地拆遷；安置補(bǔ)償；被征拆農(nóng)戶；伊寧市

中圖分類號(hào)：F29 文獻(xiàn)標(biāo)志碼： A 文章編號(hào)：1673-291X（2011）07-0161-02

伴隨著經(jīng)濟(jì)全球化與城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的推進(jìn)，各地城市建設(shè)速度加快，城市建設(shè)用地需求也在進(jìn)一步擴(kuò)張，大批農(nóng)民宅基地被占用，由此引發(fā)的社會(huì)矛盾也越來越突出。為深入了解被征拆農(nóng)戶安置補(bǔ)償?shù)膶?shí)際情況，筆者采用發(fā)放問卷及訪談的方式對(duì)新疆伊寧市被征拆農(nóng)戶問題進(jìn)行了深入調(diào)查。

一、數(shù)據(jù)來源與方法

1.研究區(qū)概況。伊寧市位于東經(jīng)80°04′～81°29′，北緯43°50′～44°09′，地處伊犁河谷中部，伊犁河的北岸，是伊犁哈薩克自治州首府所在地。現(xiàn)轄8鄉(xiāng)、1鎮(zhèn)、1場(chǎng)、8個(gè)街道辦事處。土地總面積675.6平方公里。2009年末總?cè)丝?5.92萬，其中城市人口31.17萬，城市化率達(dá)到了67.88%，中心城區(qū)建成區(qū)面積37平方公里。

2.數(shù)據(jù)來源。選取伊寧市近郊塔什庫(kù)瑞克鄉(xiāng)、漢濱鄉(xiāng)及巴顏岱鎮(zhèn)作為調(diào)查點(diǎn)，有意識(shí)的選取農(nóng)戶進(jìn)行問卷調(diào)查。共發(fā)放問卷100份，回收問卷84份，問卷有效率為84%。

3.內(nèi)容與方法。問卷涉及兩塊內(nèi)容，第一部分是農(nóng)戶基本情況，包括性別、年齡、文化程度等八個(gè)方面，第二部分是關(guān)于征地拆遷安置情況的調(diào)查，包括農(nóng)戶征地拆遷意愿、對(duì)政府征地拆遷安置政策及程序評(píng)價(jià)等方面的內(nèi)容。在調(diào)查的過程中，主要采取發(fā)放問卷及訪談的方式。

二、伊寧市征地拆遷安置補(bǔ)償基本情況

1.征地拆遷現(xiàn)狀。2010年，伊寧市計(jì)劃征收征用土地13 158.1畝。截至2010年7月，已征收土地占72.08%。計(jì)劃拆遷總戶數(shù)345戶，其中拆遷集體土地的259戶，占計(jì)劃拆遷戶的72.18%。截至2010年7月12日，已簽訂合同的占計(jì)劃拆遷的45.22%，其中涉及拆遷集體所有的房屋130戶，占83.33%。

2.征拆安置補(bǔ)償方式。伊寧市征收集體土地上的房屋拆遷安置補(bǔ)償方式主要實(shí)行貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換的兩種方式，被拆遷人可在兩者之間選擇其一。具體情況如下：（1）房屋附屬物（指房屋用地范圍內(nèi)除房屋以外的其他建筑物、構(gòu)筑物和其他有價(jià)值的附著物以及配套的各類管線、設(shè)備等）的補(bǔ)償，一律采用貨幣方式補(bǔ)償。（2）對(duì)集體土地上的房屋拆遷實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)模凑找翆幨姓C布的當(dāng)年或上一年度的房屋市場(chǎng)重置建造價(jià)給予補(bǔ)償。（3）集體土地上房屋拆遷實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，被拆遷人可選擇伊寧市人民政府統(tǒng)一建設(shè)的農(nóng)牧民安居房或保障性住房進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。按被拆（搬）遷正房實(shí)際建筑面積的1∶1.2的范圍內(nèi)，以安居房或保障性住房進(jìn)行調(diào)換，具體調(diào)換方式如下：1）按1∶1.2比例調(diào)換安居房或保障性住房，面積不足80平方米的，按80平方米調(diào)換。2）按1∶1.2比例調(diào)換安居房或保障性住房，面積超過200平方米的，按200平方米給予調(diào)換。對(duì)原房屋超出調(diào)換比例建筑面積部分按照當(dāng)年或上一年度的房屋市場(chǎng)重置建造價(jià)格給予補(bǔ)償。

三、被征拆農(nóng)戶的調(diào)查分析

1.被拆遷戶基本情況。此次調(diào)研被訪者男女性別比例為13∶8；漢族與少數(shù)民族族別比例為71∶13；年齡30歲以下的占31%，30～49歲的占51.2%，50歲及以上的占17.9%；被訪者文化程度高中及其以上的占50%，初中學(xué)歷的占31%，小學(xué)及其以下的占19%；平均每戶4.3人；被拆遷戶房屋土木、磚木與磚混結(jié)構(gòu)比為15∶35∶14；家庭人均收入2 000元以下的占29.8%，2 000元～5 000元的占40.5%，5 000元～10 000元的占22.6%，10 000元以上的占7.1%。

2.被征地拆遷農(nóng)戶意愿分析。調(diào)查問卷顯示，40.5%的農(nóng)戶愿意房屋征收拆遷，59.5%的農(nóng)戶不愿意房屋被征收拆遷。不愿意拆遷的原因主要表現(xiàn)在補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償方案、安置地點(diǎn)等方面，其中：認(rèn)為補(bǔ)償方案不合理的占19.1%，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過低的占23.5%。

3.對(duì)征地拆遷安置補(bǔ)償程序及實(shí)施的滿意度。（1）對(duì)征地拆遷安置補(bǔ)償法律法規(guī)的主觀認(rèn)識(shí)。關(guān)于“您對(duì)伊寧市征地拆遷的安置補(bǔ)償政策的了解情況”統(tǒng)計(jì)中，沒有農(nóng)戶表示完全了解，9.5%的居民基本了解，66.7%的農(nóng)戶了解一點(diǎn)，23.8%的農(nóng)戶完全不了解。關(guān)于“您是否看過伊寧市相關(guān)的征地拆遷安置補(bǔ)償文件規(guī)定”調(diào)查時(shí)，有92.7%的農(nóng)戶選擇沒有。（2）對(duì)征地拆遷安置補(bǔ)償政策及實(shí)施程序的評(píng)價(jià)。對(duì)于“您對(duì)政府的征地拆遷安置補(bǔ)償政策及程序滿意嗎”調(diào)查時(shí)，1.2%的農(nóng)戶表示滿意，63.1%的農(nóng)戶表示一般，33.3%的農(nóng)戶表示不滿意，2.4%的農(nóng)戶表示很不滿意。對(duì)于“您對(duì)自家的征地拆遷安置補(bǔ)償總體感覺”調(diào)查時(shí)，有2.3%的農(nóng)戶感覺很滿意，15.6%的農(nóng)戶感覺較滿意，43.1%的農(nóng)戶表示一般，21.7%的農(nóng)戶表示不太滿意，17.3%的農(nóng)戶表示很不滿意。

4.拆遷的顧慮。在“您在征地拆遷安置中最關(guān)心的問題”調(diào)查時(shí)，房屋拆遷的賠償?shù)恼?0.8%，房屋確權(quán)占24.5%，就業(yè)問題占22.1%，醫(yī)療和養(yǎng)老占18.8%。

四、存在的問題及原因分析

問卷在調(diào)查農(nóng)戶拆遷意愿時(shí)，有3/5的農(nóng)戶不愿意拆（搬）遷，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)低、方案不合理、安置地點(diǎn)以及就業(yè)問題是主要原因。在對(duì)征地拆遷的安置補(bǔ)償政策的了解情況調(diào)查時(shí)，1/4的農(nóng)戶完全不了解，9/10的農(nóng)戶沒有看到過相關(guān)的安置補(bǔ)償文件規(guī)定。在對(duì)政府的征地拆遷安置補(bǔ)償政策及程序滿意調(diào)查時(shí)，63.1%的農(nóng)戶表示一般，33.3%的農(nóng)戶表示不滿意。通過問卷中的問題“您在征地拆遷中最關(guān)心的問題”的統(tǒng)計(jì)，發(fā)現(xiàn)房屋的拆遷賠償、安置房的確權(quán)、就業(yè)問題是農(nóng)戶比較關(guān)心的問題。通過訪談?wù){(diào)查了解，在整個(gè)征地拆遷過程中，真正拒不搬遷的釘子戶并不多，大多數(shù)農(nóng)戶只是選擇適合自己的合理可行的安置補(bǔ)償方案，因此政府采取強(qiáng)行拆遷的現(xiàn)象很少。

農(nóng)戶拆遷意愿調(diào)查時(shí)，3/5農(nóng)戶認(rèn)為“拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低”，這在中國(guó)土地征收拆遷中具有一定的普遍性，這是由于集體土地上農(nóng)戶房屋拆遷管理政策幾乎為零所造成的。目前中國(guó)正面臨新《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》征求意見中，而集體土地上房屋征收拆遷管理的政策幾乎為零。雖然依據(jù)現(xiàn)行的規(guī)定，農(nóng)村房屋拆遷屬于征地拆遷范疇，主要適用《土地管理法》，但《土地管理法》并未明確將農(nóng)戶房屋從土地征收中分離出來，而將其定義在“地上附著物”中。伊寧市雖然嚴(yán)格按照《新疆維吾爾自治區(qū)實(shí)施土地管理法辦法》的規(guī)定，參考新計(jì)價(jià)字[2001]500號(hào)文件、新國(guó)土資發(fā)[2009]131號(hào)《自治區(qū)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目征地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》，制訂了伊政辦[2010]188號(hào)《伊寧市城鄉(xiāng)房屋拆（搬）遷安置管理辦法（試行）》，對(duì)被征地拆遷農(nóng)戶進(jìn)行安置補(bǔ)償，但在采用貨幣補(bǔ)償時(shí)只對(duì)房屋及其附屬物按照市場(chǎng)重置價(jià)給予一定補(bǔ)償，沒有體現(xiàn)對(duì)房屋底下的土地權(quán)益、以及農(nóng)民后續(xù)生活的安置補(bǔ)償，所以一定程度上農(nóng)戶認(rèn)為“拆遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低”。

五、結(jié)論與思考

伊寧市被征拆農(nóng)戶的安置補(bǔ)償主要采取貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換這兩種方式。多數(shù)被拆遷人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換這種方式，因?yàn)檎膭?lì)這種方式，并給予按產(chǎn)權(quán)調(diào)整后的安居房或住房實(shí)際建筑面積每平方米150元的補(bǔ)助。

針對(duì)拆遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低，被征地拆遷農(nóng)戶整體滿意度不高的問題，建議政府層面從以下幾點(diǎn)做起：（1）嚴(yán)格界定公共利益，以公共利益為前提，合理實(shí)施土地征用行為，加強(qiáng)對(duì)土地使用的監(jiān)管，進(jìn)一步建立健全征地拆遷補(bǔ)償安置的法律和法規(guī)。建議國(guó)家盡快出臺(tái)《農(nóng)村房屋拆遷管理?xiàng)l例》，政府應(yīng)按照科學(xué)補(bǔ)償原則，給予被征拆人合理補(bǔ)償，規(guī)范因征地所引發(fā)的農(nóng)村房屋拆遷相關(guān)問題。（2）做好土地報(bào)批和房屋評(píng)估、測(cè)量等基礎(chǔ)性工作。土地報(bào)批是依法用地的前提。所有在建項(xiàng)目，都要依法辦理各種項(xiàng)目立項(xiàng)、報(bào)批手續(xù)，要超前謀劃，科學(xué)調(diào)度，確保依法用地。房屋評(píng)估、測(cè)量等業(yè)務(wù)工作是基礎(chǔ)性工作，要依法依規(guī)，按方案操作，精心細(xì)致，科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)，為征地拆遷工作順利實(shí)施提供扎實(shí)的基礎(chǔ)保障。（3）亮化征地拆遷整個(gè)過程，對(duì)被征拆農(nóng)戶發(fā)放征地拆遷安置補(bǔ)償相關(guān)文件，使被拆遷人充分了解政府的做法，提高征地拆遷透明度。（4）健全征地拆遷安置補(bǔ)償機(jī)制，建立完善對(duì)失地農(nóng)民重新就業(yè)培訓(xùn)的機(jī)制。完善失地農(nóng)民的社會(huì)保障體系，例如，建立最低生活保障機(jī)制、就業(yè)創(chuàng)業(yè)優(yōu)惠機(jī)制、養(yǎng)老醫(yī)療保險(xiǎn)機(jī)制和資金籌措管理機(jī)制等。

參考文獻(xiàn)：

[1]新疆伊寧市統(tǒng)計(jì)局.新疆伊寧市2010年統(tǒng)計(jì)年鑒[K]，2010.

[2]張娟.中國(guó)土地征收補(bǔ)償制度的缺陷與反思[J].特區(qū)經(jīng)濟(jì)，2007，(3)：164-166.

[3]袁凌云.征地拆遷工作需要把握的幾個(gè)問題[J].理論導(dǎo)報(bào)，2010，(3)：42.

篇(6)

關(guān)鍵詞：城市房屋拆遷     拆遷矛盾    相應(yīng)對(duì)策。

自70年代末期起，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)突破了理論與實(shí)驗(yàn)進(jìn)入了較為理性的平和發(fā)展之后，也隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展而崛起，自2003年至今進(jìn)入了發(fā)展高峰。隨著經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，城市形象建設(shè)也逐漸被重視。城市拆遷問題，成為我國(guó)目前比較重視的城市問題。妥善安排城市拆遷工作，也是我國(guó)城市建設(shè)發(fā)展的重要紐帶。

一、城市拆遷中的主要問題。

1、城市拆遷中的利益沖突。

城市拆遷中，雙方的利益沖突矛盾斗爭(zhēng)最為激烈。我國(guó)各大城市拆遷工作中，都面臨拆遷賠償安排中，雙方對(duì)彼此利益分配不滿，未能和諧調(diào)節(jié)，從而引發(fā)經(jīng)濟(jì)糾紛的實(shí)例。經(jīng)濟(jì)利益分配未滿足被拆遷方的條件，基本上拆遷工作就很難繼續(xù)進(jìn)行下去了。拆遷方與被拆遷方，各自立場(chǎng)不同，若雙方不能達(dá)成合作協(xié)議，拆遷方市場(chǎng)不能及時(shí)拓展，被拆遷方無法獲得利益，雙方均有損失，影響甚遠(yuǎn)。甚至雙方會(huì)將矛盾擴(kuò)大，引發(fā)法律糾紛。

2、城市拆遷中政府相關(guān)部門分工不明確。

城市拆遷工作中，政府各相關(guān)部分部門分工不明確，各項(xiàng)拆遷手續(xù)、拆遷證明無法及時(shí)到位；拆遷賠償條款不明確、不公開。使得部分拆遷方無法在計(jì)劃時(shí)期內(nèi)解決拆遷工作，影響市場(chǎng)開拓進(jìn)程，帶來部分損失。同時(shí)也使得被拆遷方無法明確自己應(yīng)得的賠償金額、房屋；易導(dǎo)致不必要的誤會(huì)，引發(fā)民事糾紛。

3、城市拆遷中賠償不公所引發(fā)的糾紛。

往往城市拆遷過程中，被拆遷方處于較為弱勢(shì)的一方。拆遷方難免會(huì)忽視部分被拆遷方的某些賠償要求及附加條款，引發(fā)不公賠償?shù)漠a(chǎn)生。后期未及時(shí)協(xié)商，導(dǎo)致被拆遷方做出過激行為來拖延拆遷工作進(jìn)行，甚至引發(fā)社會(huì)強(qiáng)度關(guān)注。

二、城市拆遷矛盾的相應(yīng)對(duì)策。

1、拆遷方做出相應(yīng)的賠償措施。

在城市拆遷矛盾中，比較常見的都屬于被拆遷方對(duì)于拆遷方所賠償?shù)牟粷M而引發(fā)的矛盾。一般情況下，拆遷方只要做出相應(yīng)的房屋賠償、部分的經(jīng)濟(jì)賠償就可以與被拆遷方達(dá)成協(xié)議，解決問題的。而實(shí)際工作中，往往工作的展開比較困難，多戶被拆遷戶的賠償也讓拆遷方承載著較大的經(jīng)濟(jì)壓力，從而導(dǎo)致工作中出現(xiàn)些許紕漏。致使拆遷雙方未達(dá)成利益賠償共識(shí)，引發(fā)利益矛盾。拆遷方最好在拆遷工作做，做好統(tǒng)計(jì)工作、協(xié)商工作、賠償內(nèi)容的詳細(xì)分析。從而減少矛盾的產(chǎn)生，加速市場(chǎng)拓展的工作。

2、相關(guān)賠償法則的公開。

現(xiàn)今我國(guó)正在高度關(guān)注城市拆遷工作，相關(guān)法律法規(guī)也相繼出臺(tái)，只是尚未完善。詳細(xì)具體的相關(guān)賠償標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容尚未完善。《城市拆遷管理?xiàng)l例中》表明：貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。由于國(guó)家并沒有給予詳細(xì)的賠償規(guī)定，被拆遷方無法獲知自己的應(yīng)得賠償，故矛盾也較多。

3、設(shè)立拆遷矛盾協(xié)調(diào)的相關(guān)中介部門。

在城市拆遷工作中，拆遷雙方所引發(fā)的矛盾的時(shí)候，此時(shí)雙方無法繼續(xù)協(xié)商洽談。此時(shí)就若出現(xiàn)一個(gè)中間部門進(jìn)行調(diào)節(jié)洽談工作，平復(fù)雙緒，致使雙方能在較為理智的情況下提出自己的拆遷要求，使得工作正常進(jìn)行。調(diào)節(jié)部門的產(chǎn)生，使得拆遷工作在進(jìn)行的過程中，矛盾不會(huì)急劇加增，過激抵制行為也會(huì)得到相應(yīng)的控制減少，拆遷工作的進(jìn)行也相對(duì)容易進(jìn)行些。拆遷過程中所產(chǎn)生的矛盾也較為平和些，解決矛盾也較為容易。

4、政府相關(guān)部門工作分工明確化。

城市拆遷工作中需至各個(gè)相關(guān)部門辦理相關(guān)手續(xù)，部分手續(xù)在辦理過程中相對(duì)而言較為緩慢繁瑣。由于部分部門無法得到相關(guān)答復(fù)，致使部分工作無法進(jìn)行，影響開工進(jìn)程，無法達(dá)到預(yù)期市場(chǎng)拓展目標(biāo)，造成部分經(jīng)濟(jì)損失。部分被拆遷方對(duì)自己的利益賠償不滿、對(duì)拆遷賠償無法得知相關(guān)詳細(xì)內(nèi)容，無法找到相關(guān)部門解決問題。如若有良好的政府部分分工，各項(xiàng)拆遷工作的進(jìn)行也就稍微比較容易進(jìn)行。

三、城市拆遷工作過程中問題矛盾的原因分析。

1、拆遷賠償相關(guān)制度的不明確。

現(xiàn)今我國(guó)的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》具體相關(guān)賠償經(jīng)濟(jì)利益細(xì)則的規(guī)定不是很明確。致使我國(guó)城市拆遷賠償工作落差較大，被拆遷方不明確自己應(yīng)得的賠償具體價(jià)值，以及拆遷方對(duì)賠償?shù)膬r(jià)值沒有達(dá)到被賠償方的期望值，以至于彼此雙方在進(jìn)行協(xié)調(diào)時(shí)，容易發(fā)生部分誤解，從而引發(fā)矛盾的

產(chǎn)生。

2、拆遷方的不公賠償。

由于被拆遷方現(xiàn)今處于較為弱勢(shì)的狀態(tài)，許多被拆遷方家庭收入較低，生活壓力較大，社會(huì)地位較低。而拆遷方往往社會(huì)影響力較大，在進(jìn)行拆遷工作的同時(shí)往往會(huì)動(dòng)用部分社會(huì)資源，來推動(dòng)自己工作進(jìn)度。這方面便致使被拆遷方承載的壓力更大，很容易妥協(xié)部分不公賠償條款。而部分被拆遷方會(huì)因?yàn)閴毫μ螅M(jìn)行部分過激的抵抗行為，導(dǎo)致矛盾最大化，產(chǎn)生不良后果，造成不良社會(huì)影響。

四、結(jié)束語(yǔ)。

關(guān)于城市拆遷中所產(chǎn)生的各種問題矛盾及糾紛，都有相應(yīng)的解決辦法對(duì)策。城市拆遷工作中的問題，需在工作實(shí)踐中不斷需求正確的解決方式，需要政府各個(gè)相關(guān)部門積極配合、明確分工、制度透明。

隨著我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，城市拆遷問題矛盾解決也成為了我國(guó)不可回避的一大重要問題。本文的以上觀點(diǎn)對(duì)該問題及問題產(chǎn)生的原因進(jìn)行了詳細(xì)的分析，也相應(yīng)提出了部分解決觀點(diǎn)。

參考文獻(xiàn)。

[1]徐墁臨。城市拆遷中存在問題及解決對(duì)策探究。[j]科教創(chuàng)新2010.4（361）：246

[2]施曉蘭。對(duì)新時(shí)期城市房屋拆遷中政府管理的幾點(diǎn)建議[j]中國(guó)房地產(chǎn)2005（10）：50-51

[3]邢海娜。我國(guó)政府在城市房屋拆遷中的不當(dāng)行為問題研究[j].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)2008,20（3）：245—246

篇(7)

第一條為了規(guī)范征收集體所有土地房屋拆遷工作，保護(hù)被拆遷人的合法權(quán)益，保障城鄉(xiāng)建設(shè)順利進(jìn)行，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》和其他有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

第二條在本市行政區(qū)域內(nèi)因征收集體所有土地而拆遷房屋及其附屬設(shè)施,并對(duì)被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償、安置的，適用本條例。

第三條集體所有土地房屋拆遷，應(yīng)當(dāng)遵循依法管理、合理補(bǔ)償、妥善安置的原則，并符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃，有利于土地集約和節(jié)約利用。

第四條本條例所稱的拆遷人是指各縣（市）、區(qū)人民政府設(shè)立或者指定的實(shí)施集體所有土地房屋拆遷工作的機(jī)構(gòu)。

本條例所稱的被拆遷人是指被拆遷房屋及其附屬設(shè)施的所有權(quán)人。

第五條市土地行政管理部門主管全市集體所有土地房屋拆遷管理和監(jiān)督工作，各縣（市）、區(qū)土地行政管理部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)集體所有土地房屋拆遷管理和監(jiān)督工作。

市和縣（市）、區(qū)建設(shè)、發(fā)展與改革、規(guī)劃、農(nóng)業(yè)、公安、工商、勞動(dòng)保障、民政等行政管理部門，應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，協(xié)同做好集體所有土地房屋拆遷管理工作。

第六條市和縣（市）、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定的職責(zé)，做好本行政區(qū)域內(nèi)的集體所有土地房屋拆遷管理工作。

被拆遷房屋所在地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處，應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好集體所有土地房屋的拆遷工作。

第二章拆遷管理

第七條市和縣（市）、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)依據(jù)土地利用年度計(jì)劃制定本行政區(qū)域內(nèi)的集體所有土地房屋拆遷計(jì)劃，合理控制拆遷規(guī)模。

第八條集體所有土地征收方案經(jīng)依法批準(zhǔn)并公告后，市和縣（市）、區(qū)人民政府及有關(guān)部門在拆遷范圍內(nèi)不得辦理房屋新建、擴(kuò)建、改建審批手續(xù)，不得辦理房屋和土地用途變更手續(xù)。

在拆遷范圍內(nèi)有下列情形的，房屋拆遷時(shí)不作為補(bǔ)償安置的依據(jù)：

（一）辦理入戶和分戶，但因出生、婚姻、軍人退伍、大中專學(xué)生畢業(yè)、刑滿釋放和解除勞動(dòng)教養(yǎng)等原因確需辦理入戶和分戶的除外；

（二）轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)。

第九條拆遷人應(yīng)當(dāng)依據(jù)依法批準(zhǔn)的集體所有土地征收方案、拆遷規(guī)劃紅線圖和本條例有關(guān)規(guī)定，制定集體所有土地房屋拆遷實(shí)施方案，經(jīng)縣（市）、區(qū)土地行政管理部門審核后報(bào)本級(jí)人民政府批準(zhǔn)。

集體所有土地房屋拆遷實(shí)施方案的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括：拆遷范圍、補(bǔ)償安置的對(duì)象和條件、不予補(bǔ)償安置的情形、補(bǔ)償安置的方式和標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償安置資金預(yù)算和落實(shí)、安置用房和遷建用地的安排、搬遷期限等。

前款規(guī)定的補(bǔ)償安置資金應(yīng)當(dāng)根據(jù)資金預(yù)算專戶確認(rèn)、儲(chǔ)存，安置用房和遷建用地可以折價(jià)計(jì)入，任何單位和個(gè)人不得挪用。土地行政管理部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)補(bǔ)償安置資金使用的監(jiān)督。

第十條土地行政管理部門在審核集體所有土地房屋拆遷實(shí)施方案時(shí)，應(yīng)當(dāng)公開告知被拆遷人和其他利害關(guān)系人有要求聽證的權(quán)利,但在集體所有土地征收方案批準(zhǔn)前已經(jīng)對(duì)房屋拆遷實(shí)施方案聽證的除外。被拆遷人和其他利害關(guān)系人申請(qǐng)聽證的，土地行政管理部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織聽證。

第十一條土地行政管理部門應(yīng)當(dāng)在集體所有土地房屋拆遷實(shí)施方案批準(zhǔn)之日起五日內(nèi)拆遷公告，公布建設(shè)項(xiàng)目名稱、拆遷人、拆遷范圍、補(bǔ)償安置的方式和標(biāo)準(zhǔn)、搬遷期限、救濟(jì)途徑等事項(xiàng)。

拆遷人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人公布拆遷補(bǔ)償安置的具體方案，并做好宣傳、解釋工作。

第十二條拆遷人變更拆遷范圍的，應(yīng)當(dāng)重新辦理集體所有土地房屋拆遷實(shí)施方案審核和批準(zhǔn)手續(xù)；終止拆遷項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)辦理注銷手續(xù)并由土地行政管理部門公告。

第十三條拆遷人拆遷集體所有土地房屋，可以自行實(shí)施拆遷，也可以委托具有相應(yīng)拆遷能力的其他組織實(shí)施拆遷。

第十四條拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)根據(jù)本條例規(guī)定簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。協(xié)議應(yīng)當(dāng)載明補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和金額及其支付期限、安置方式、安置用房地點(diǎn)和面積、安置用房交付期限、搬遷期限、過渡方式、過渡期限、搬家補(bǔ)助費(fèi)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)、違約責(zé)任以及當(dāng)事人認(rèn)為需要訂立的其他條款。

拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議示范文本由市土地行政管理部門統(tǒng)一監(jiān)制，并報(bào)市人民政府備案。

第十五條拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議簽訂后，一方當(dāng)事人不履行協(xié)議的，另一方當(dāng)事人可以依照約定向仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁，也可以依法向人民法院提訟。

第十六條拆遷人和被拆遷人在拆遷公告確定的搬遷期限內(nèi)經(jīng)協(xié)商達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，可以向所在地的縣（市）、區(qū)人民政府申請(qǐng)裁決。裁決機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)自受理裁決申請(qǐng)之日起三十日內(nèi)依法作出書面裁決。

當(dāng)事人對(duì)裁決不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者向人民法院提起行政訴訟。當(dāng)事人逾期拒不履行裁決確定的義務(wù)，又不申請(qǐng)行政復(fù)議或提起行政訴訟的，作出裁決的機(jī)關(guān)可以申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

實(shí)施強(qiáng)制執(zhí)行前，拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆遷房屋的有關(guān)事項(xiàng)，向公證機(jī)構(gòu)辦理證據(jù)保全。

第十七條拆遷有所有權(quán)糾紛或因其他原因產(chǎn)權(quán)不明的房屋，在拆遷公告確定的搬遷期限內(nèi)未能解決糾紛或確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的，由拆遷人提出補(bǔ)償安置方案，報(bào)縣（市）、區(qū)土地行政管理部門批準(zhǔn)后依法實(shí)施拆遷。拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆遷房屋的有關(guān)事項(xiàng)，向公證機(jī)構(gòu)辦理證據(jù)保全。

第十八條除人民法院依法強(qiáng)制執(zhí)行以外，任何單位和個(gè)人不得強(qiáng)行拆除被拆遷人的房屋。

第十九條土地行政管理部門應(yīng)當(dāng)建立和健全拆遷檔案管理制度，加強(qiáng)對(duì)拆遷檔案資料的管理。

土地行政管理部門應(yīng)當(dāng)建立信息公開制度，將土地征收的批準(zhǔn)文件、房屋拆遷實(shí)施方案的有關(guān)情況等予以公開，并接受公眾查詢。

第二十條土地行政理管部門應(yīng)當(dāng)建立拆遷管理舉報(bào)制度，公開舉報(bào)電話、來信來訪地址和其他聯(lián)系方式。收到舉報(bào)后，應(yīng)當(dāng)落實(shí)專人負(fù)責(zé)處理，并將處理結(jié)果及時(shí)告知舉報(bào)人。

第三章補(bǔ)償安置一般規(guī)定

第二十一條拆遷人應(yīng)當(dāng)根據(jù)被拆遷房屋的用途對(duì)被拆遷人按照本條例的規(guī)定給予補(bǔ)償安置。

本條例所稱的住宅用房是指依法取得的用于生活起居的房屋。

本條例所稱的非住宅用房是指依法取得的除住宅用房及其附屬設(shè)施以外的房屋。

本條例所稱的附屬設(shè)施是指住宅用房附屬的經(jīng)認(rèn)定合法的畜舍、門斗及建于宅基地以外的廁所等設(shè)施。

未經(jīng)縣級(jí)以上規(guī)劃或土地行政管理部門批準(zhǔn)改變房屋用途的，拆遷時(shí)按原房屋用途認(rèn)定。

第二十二條拆遷范圍內(nèi)未取得合法的集體建設(shè)用地土地使用權(quán)證或者房屋權(quán)屬來源證明文件的建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，使用人必須在拆遷公告規(guī)定的搬遷期限內(nèi)自行拆除，不予補(bǔ)償。逾期未拆除的，依法。

拆遷未超過使用期限的臨時(shí)建筑，按重置價(jià)格結(jié)合剩余使用期限給予適當(dāng)補(bǔ)償。

第二十三條被拆遷房屋的可補(bǔ)償安置面積，按照被拆遷人提供的合法的集體建設(shè)用地土地使用權(quán)證或房屋權(quán)屬來源證明文件記載的建筑面積計(jì)算。被拆遷人因正當(dāng)原因確實(shí)無法提供集體建設(shè)用地土地使用權(quán)證或房屋權(quán)屬來源證明文件，以及集體建設(shè)用地土地使用權(quán)證或房屋權(quán)屬來源證明文件未記載房屋建筑面積的，按照土地、規(guī)劃等行政管理部門依法認(rèn)定的建筑面積計(jì)算可補(bǔ)償安置面積。

第二十四條拆遷房屋需要價(jià)格評(píng)估的，土地行政管理部門應(yīng)當(dāng)將拆遷補(bǔ)償評(píng)估項(xiàng)目向社會(huì)公告，并在拆遷人和被拆遷人的公開監(jiān)督下從報(bào)名的具有法定資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)中隨機(jī)產(chǎn)生一家評(píng)估機(jī)構(gòu)。拆遷人應(yīng)當(dāng)與評(píng)估機(jī)構(gòu)簽訂委托評(píng)估協(xié)議，評(píng)估所需費(fèi)用由拆遷人承擔(dān)。

評(píng)估價(jià)格應(yīng)當(dāng)公示。房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將被拆遷人的姓名、評(píng)估因素、評(píng)估依據(jù)、評(píng)估價(jià)格等主要情況在拆遷范圍內(nèi)公示，接受社會(huì)監(jiān)督。公示時(shí)間不得少于十日。

被拆遷房屋價(jià)格評(píng)估的具體辦法由市人民政府另行制定。

第二十五條拆遷人提供的安置用房和安置過渡用房應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家和省規(guī)定的有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范要求和工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，并按有關(guān)規(guī)定驗(yàn)收合格。

第四章住宅用房補(bǔ)償安置

第二十六條住宅用房的拆遷補(bǔ)償安置，可以實(shí)行調(diào)產(chǎn)安置，也可以實(shí)行貨幣安置，對(duì)符合市和縣（市）、區(qū)人民政府規(guī)定條件的被拆遷人，還可以實(shí)行遷建安置。被拆遷人有權(quán)選擇具體的補(bǔ)償安置方式。

調(diào)產(chǎn)安置是指由拆遷人提供住宅用房作為產(chǎn)權(quán)調(diào)換，安置被拆遷人。

貨幣安置是指由拆遷人提供相應(yīng)的補(bǔ)償資金，被拆遷人自行選購(gòu)安置用房。

遷建安置是指由拆遷人提供遷建用地和費(fèi)用，被拆遷人自行建造安置用房。

調(diào)產(chǎn)安置和遷建安置地點(diǎn)的確定必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃的要求。

第二十七條拆遷住宅用房，應(yīng)當(dāng)以集體建設(shè)用地土地使用權(quán)證或房屋權(quán)屬來源證明文件記載的事項(xiàng)作為安置計(jì)戶依據(jù)，拆遷時(shí)符合市和縣（市）、區(qū)宅基地管理辦法規(guī)定的分戶條件的，可以作為安置計(jì)戶依據(jù)。

被拆遷住房的安置人口按照被拆遷人家庭具有常住戶口且實(shí)際居住的人口確定。雖有常住戶口，但系寄居、寄養(yǎng)、寄讀的人員，不計(jì)入安置人口。

被拆遷人家庭成員雖無常住戶口但屬下列情形之一的人員，可計(jì)入安置人口：

（一）原常住戶口在拆遷地的符合規(guī)定的現(xiàn)役軍人；

（二）原常住戶口在拆遷地的大中專院校在校學(xué)生；

（三）原常住戶口在拆遷地的勞動(dòng)教養(yǎng)、監(jiān)獄服刑人員；

（四）符合法律、法規(guī)規(guī)定以及市和縣（市）、區(qū)人民政府規(guī)定情形的其他人員。

第二十八條被拆遷人選擇調(diào)產(chǎn)安置或貨幣安置的，其住宅用房的可安置面積，按照本條例第二十三條的有關(guān)規(guī)定確定，但每戶最高不超過建筑面積二百五十平方米；對(duì)于符合宅基地申請(qǐng)條件但因未取得宅基地建房或者已建住宅用房建筑面積低于可申請(qǐng)建房建筑面積等原因而造成住房困難的村民，按每戶人均不少于三十平方米建筑面積（以下簡(jiǎn)稱低限安置標(biāo)準(zhǔn)）確定可安置面積。

低限安置標(biāo)準(zhǔn)的具體標(biāo)準(zhǔn)和操作規(guī)程由市和縣（市）、區(qū)人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際制定和公布。

第二十九條被拆遷人在拆遷范圍內(nèi)有多處集體所有土地住宅用房的，應(yīng)當(dāng)合并計(jì)算其住宅用房建筑面積。

被拆遷人在拆遷范圍外另有集體所有土地住宅用房的，在適用低限安置標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)合并計(jì)算其住宅用房建筑面積。

被拆遷人在拆遷前合法取得宅基地建造住宅用房，但未按規(guī)定拆除原有宅基地住宅用房的，其原有宅基地住宅用房不予補(bǔ)償安置，并應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的期限內(nèi)自行拆除。未在規(guī)定的期限內(nèi)自行拆除的，依法。

第三十條被拆遷人選擇調(diào)產(chǎn)安置的，其補(bǔ)償安置適用下列規(guī)定：

（一）安置用房按基本造價(jià)，被拆遷房屋按重置價(jià)格結(jié)合成新，結(jié)算差價(jià)；

（二）被拆遷房屋建筑面積超過可安置面積的部分，按重置價(jià)格結(jié)合成新再增加不超過百分之三百的比例給予補(bǔ)償；適用低限安置標(biāo)準(zhǔn)的被拆遷人，其被拆遷房屋建筑面積按照低限安置標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算；

（三）實(shí)際安置用房建筑面積低于可安置面積的部分，按照拆遷公告時(shí)被拆遷房屋所在地段與安置用房同類房屋等級(jí)的商品住宅的平均價(jià)格扣除基本造價(jià)結(jié)算；

（四）實(shí)際安置用房建筑面積超過可安置面積的部分，按照安置用房交付時(shí)所在地段同類房屋等級(jí)的商品住宅的平均價(jià)格結(jié)算。

第三十一條被拆遷人選擇貨幣安置的，其補(bǔ)償安置適用下列規(guī)定：

（一）住宅用房可安置面積的補(bǔ)償資金，按照拆遷公告時(shí)被拆遷房屋所在地段與安置用房同類房屋等級(jí)的商品住宅的平均價(jià)格扣除基本造價(jià)確定；

（二）被拆遷房屋按重置價(jià)格結(jié)合成新予以補(bǔ)償；被拆遷房屋建筑面積超過可安置面積的部分，按重置價(jià)格結(jié)合成新再增加不超過百分之三百的比例給予補(bǔ)償；適用低限安置標(biāo)準(zhǔn)的被拆遷人，其被拆遷房屋建筑面積按照低限安置標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算；

（三）拆遷人按照本款第（一）、（二）項(xiàng)補(bǔ)償金額再增加一定比例的拆遷補(bǔ)償資金。

拆遷人應(yīng)當(dāng)在與被拆遷人簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議后三十日內(nèi)將貨幣補(bǔ)償資金交付被拆遷人。

第三十二條被拆遷人選擇遷建安置的，其補(bǔ)償安置適用下列規(guī)定：

（一）拆遷人根據(jù)村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃以及市和縣（市）、區(qū)宅基地管理辦法的規(guī)定，提供遷建安置用地；

（二）拆遷人負(fù)責(zé)遷建用地的通水、通電、通路和場(chǎng)地平整，或者支付相應(yīng)的建設(shè)費(fèi)用；

（三）被拆遷人按有關(guān)規(guī)定辦理遷建用地手續(xù)和建房審批手續(xù)，拆遷人應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助；

（四）被拆遷房屋按重置價(jià)格予以補(bǔ)償。

第三十三條被拆遷住宅用房的附屬設(shè)施，不作為住宅用房安置依據(jù)，由拆遷人給予相應(yīng)補(bǔ)償。

拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷住宅用房的裝飾費(fèi)用予以補(bǔ)償。

第三十四條對(duì)利用自有合法住宅用房從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)并持有工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照的，拆遷人除按照本章的規(guī)定予以補(bǔ)償安置外，還應(yīng)當(dāng)適當(dāng)補(bǔ)償停產(chǎn)、停業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失。具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由市和縣（市）、區(qū)人民政府另行制定。

第三十五條拆遷住宅用房，被拆遷人選擇調(diào)產(chǎn)安置或遷建安置且需要臨時(shí)過渡的，拆遷協(xié)議中應(yīng)當(dāng)明確過渡期限和過渡方式，并由拆遷人提供過渡用房或臨時(shí)過渡補(bǔ)貼費(fèi)。協(xié)議約定的過渡期限不得超過兩年。被拆遷人有權(quán)選擇過渡方式，拆遷人不得強(qiáng)迫或者拒絕。

拆遷人超過協(xié)議規(guī)定的過渡期限未提供安置用房或遷建用地的，除繼續(xù)提供過渡用房或臨時(shí)過渡補(bǔ)貼費(fèi)外，還應(yīng)當(dāng)自逾期之月起另行支付臨時(shí)過渡補(bǔ)貼費(fèi)。

第三十六條拆遷人應(yīng)當(dāng)支付被拆遷人搬家補(bǔ)貼費(fèi)；實(shí)行調(diào)產(chǎn)安置或遷建安置且需要臨時(shí)過渡的，拆遷人應(yīng)當(dāng)支付雙倍的搬家補(bǔ)貼費(fèi)。

第三十七條被拆遷人應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷；提前搬遷的，拆遷人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)勵(lì)。

第五章非住宅用房補(bǔ)償安置

第三十八條拆遷非住宅用房，對(duì)被拆遷人應(yīng)當(dāng)實(shí)行貨幣安置；符合土地利用總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃以及市和縣（市）、區(qū)人民政府規(guī)定的其他條件的，也可以實(shí)行遷建安置。

第三十九條對(duì)被拆遷人實(shí)行貨幣安置的，依照本條例第二十三條規(guī)定確定被拆遷房屋補(bǔ)償安置面積，并按當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格給予補(bǔ)償。

第四十條對(duì)被拆遷人實(shí)行遷建安置的，適用下列規(guī)定：

（一）拆遷人應(yīng)當(dāng)根據(jù)市和縣（市）、區(qū)人民政府的規(guī)定，結(jié)合被拆遷房屋的補(bǔ)償安置面積，提供遷建安置用地；

（二）拆遷人負(fù)責(zé)遷建用地的通水、通電、通路和場(chǎng)地平整，或者支付相應(yīng)的建設(shè)費(fèi)用；

（三）被拆遷人按有關(guān)規(guī)定辦理遷建用地手續(xù)和建房審批手續(xù)，拆遷人應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助；

（四）被拆遷房屋按重置價(jià)格予以補(bǔ)償。

第四十一條拆遷非住宅房屋造成被拆遷人停產(chǎn)、停業(yè)以及搬遷、過渡的，拆遷人應(yīng)當(dāng)根據(jù)被拆遷房屋的建筑面積，結(jié)合被拆遷房屋的用途、地段、經(jīng)營(yíng)狀況等因素支付一次性經(jīng)濟(jì)補(bǔ)貼費(fèi)。

對(duì)被拆遷房屋中無法恢復(fù)使用的電梯、空調(diào)、通訊設(shè)備等重大設(shè)施設(shè)備以及被拆遷房屋的裝飾費(fèi)用，在評(píng)估機(jī)構(gòu)按照重置價(jià)格結(jié)合成新進(jìn)行評(píng)估后予以補(bǔ)償。

第四十二條拆遷學(xué)校、醫(yī)院、宗教場(chǎng)所、軍事設(shè)施、文物古跡等非住宅用房的，其拆遷安置補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定辦理。

第六章法律責(zé)任

第四十三條拆遷人違反本條例規(guī)定，有下列情形之一的，由土地行政管理部門責(zé)令停止拆遷，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，由有關(guān)部門依法給予行政處分；造成被拆遷人損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任：

（一）拆遷實(shí)施方案未經(jīng)審核和批準(zhǔn)而實(shí)施拆遷的；

（二）未按拆遷實(shí)施方案確定的拆遷范圍實(shí)施房屋拆遷的；

（三）未按規(guī)定與被拆遷人簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議且未經(jīng)依法裁決進(jìn)行拆遷的。

第四十四條拆遷人違反本條例規(guī)定，有下列情形之一的，由土地行政管理部門責(zé)令改正，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，由有關(guān)部門依法給予行政處分；造成被拆遷人損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：

（一）未按時(shí)將拆遷補(bǔ)償安置資金及其他補(bǔ)償資金交付被拆遷人的；

（二）將拆遷補(bǔ)償安置資金挪作他用的；

（三）提供的安置用房和安置過渡用房不符合國(guó)家和省規(guī)定的設(shè)計(jì)規(guī)范要求和工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，或者未按有關(guān)規(guī)定驗(yàn)收合格的；

（四）提供的安置用房因拆遷人的原因不能按期辦理房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證的；

（五）提供的遷建用地未取得合法批準(zhǔn)文件的；

（六）偽造、涂改或者不向被拆遷人提供規(guī)定的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議文本的。

第四十五條房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)與拆遷當(dāng)事人相互串通，故意壓低或者抬高被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格的，評(píng)估結(jié)果無效，由土地行政管理部門重新組織評(píng)估；對(duì)另一方當(dāng)事人造成損失的，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任，并由有關(guān)行政管理部門對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和有關(guān)責(zé)任人員依法給予行政處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第四十六條被拆遷人弄虛作假，偽造、涂改被拆遷房屋有效權(quán)屬證明文件的，由土地行政管理部門給予警告，責(zé)令限期改正；構(gòu)成違反治安管理行為的，由公安機(jī)關(guān)依照《中華人民共和國(guó)治安管理處罰法》的規(guī)定予以處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

阻礙國(guó)家工作人員依法執(zhí)行拆遷公務(wù)的，由公安、司法機(jī)關(guān)依法予以處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第四十七條土地行政管理部門和其他有關(guān)行政管理部門及其工作人員違反本條例，有下列情形之一的，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，由其所在單位或者上級(jí)主管部門依法給予行政處分；給被拆遷人造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：

（一）未按規(guī)定拆遷公告的；

（二）對(duì)違反本條例規(guī)定的拆遷實(shí)施方案予以核準(zhǔn)的；

（三）未按規(guī)定告知被拆遷人和其他利害關(guān)系人申請(qǐng)聽證權(quán)利的；

（四）對(duì)被拆遷人的舉報(bào)拒不受理和不依法處理的；

（五）有其他、、行為的。

第七章附則

第四十八條本條例中拆遷住宅用房再增加補(bǔ)償資金的具體比例、臨時(shí)過渡補(bǔ)貼費(fèi)、搬家補(bǔ)貼費(fèi)、裝飾補(bǔ)償費(fèi)和拆遷非住宅用房的一次性經(jīng)濟(jì)補(bǔ)貼費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)發(fā)辦法，由市和縣（市）、區(qū)人民政府另行規(guī)定。

第四十九條海曙區(qū)、江東區(qū)、江北區(qū)以及大榭開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、東錢湖旅游度假區(qū)的房屋基本造價(jià)、重置價(jià)格、商品住宅平均價(jià)格由市價(jià)格行政主管部門會(huì)同市土地、房產(chǎn)行政主管部門測(cè)定公布。其他縣（市）、區(qū)的房屋基本造價(jià)、重置價(jià)格、商品住宅平均價(jià)格，由當(dāng)?shù)貎r(jià)格行政主管部門會(huì)同土地、房產(chǎn)行政主管部門測(cè)定公布，報(bào)市價(jià)格、土地、房產(chǎn)行政主管部門備案。

第五十條征用集體所有土地以及因公益建設(shè)、農(nóng)村村莊整治、土地整理等占用集體所有土地涉及房屋拆遷的，其房屋拆遷補(bǔ)償安置可參照本條例的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。