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篇(1)

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)投資項(xiàng)目；實(shí)物期權(quán)；價(jià)值評(píng)估；B-S期權(quán)定價(jià)模型

一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的實(shí)物期權(quán)概述

（一）實(shí)物期權(quán)的涵義

期權(quán)是一種讓擁有者以特定的價(jià)格在未來(lái)特定的日期或之前購(gòu)買(mǎi)或賣(mài)出一定數(shù)量的基本證券的一種合約。期權(quán)被劃分為金融期權(quán)和實(shí)物期權(quán)，金融期權(quán)是一種衍生產(chǎn)品，它是以金融產(chǎn)品為標(biāo)的物的。實(shí)物期權(quán)是金融期權(quán)在實(shí)物領(lǐng)域的發(fā)展，其標(biāo)的物不再是金融資產(chǎn)，而是某一項(xiàng)投資的價(jià)值。而它賦予的權(quán)利也往往是某項(xiàng)投資的選擇權(quán)，即選擇投資還是不投資，或者是現(xiàn)在投資還是延遲投資。擁有實(shí)物期權(quán)，投資者就可以在一定時(shí)期內(nèi)根據(jù)某些價(jià)值變動(dòng)靈活選擇投資方案。實(shí)物期權(quán)與在市場(chǎng)上公開(kāi)交易的以金融產(chǎn)品（比如股票、債權(quán)）為標(biāo)的資產(chǎn)的金融期權(quán)相類(lèi)似，是一種將期權(quán)的基本理論應(yīng)用到企業(yè)實(shí)物資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理和投資決策的，它是一種不公開(kāi)交易的選擇權(quán)。由于這種期權(quán)的標(biāo)的物不是金融資產(chǎn)，而是實(shí)物投資項(xiàng)目或企業(yè)，因此將其稱(chēng)之為實(shí)物期權(quán)。

（二）房地產(chǎn)投資項(xiàng)目涉及的實(shí)物期權(quán)種類(lèi)

1.延遲期權(quán)。受到國(guó)家或者社會(huì)經(jīng)濟(jì)和政治狀況、地區(qū)或城市經(jīng)濟(jì)狀況地段以及市場(chǎng)環(huán)境的影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商很難準(zhǔn)確的掌握這些因素是如何影響投資項(xiàng)目的價(jià)值并且很難進(jìn)行精確的定性和定量的預(yù)測(cè)。這時(shí)市場(chǎng)情況不確定，那么開(kāi)發(fā)商就可以推遲作出決策。

2.放棄期權(quán)。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在很多時(shí)候可能不能夠達(dá)到原有目標(biāo)甚至有可能產(chǎn)生損失。那么這時(shí)候放棄投資有可能還會(huì)有項(xiàng)目?jī)r(jià)值的凈殘值可以回收，所以選擇放棄是明智的。

3.分階段投資期權(quán)。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的投資比一般項(xiàng)目要大得多。理性的決策者不會(huì)把資金一次性投入房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，這樣風(fēng)險(xiǎn)會(huì)很大。所以分階段投資并且令其滾動(dòng)發(fā)展是最明智的選擇。

（三）房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的實(shí)物期權(quán)特點(diǎn)分析

1.投資的風(fēng)險(xiǎn)性。高風(fēng)險(xiǎn)性是房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的一個(gè)主要特性之一，主要是因?yàn)樗遣粍?dòng)產(chǎn)，一旦建成便不可移動(dòng)。還有就是它在短期內(nèi)變現(xiàn)的可能性很小并且難以流動(dòng)。

2.運(yùn)營(yíng)的不確定性。大型的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，尤其是對(duì)于跨區(qū)域和投資金額大的項(xiàng)目而言。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中的不確定性會(huì)比一般項(xiàng)目高，對(duì)于一項(xiàng)用傳統(tǒng)方法計(jì)算出其價(jià)值為負(fù)的項(xiàng)目而言，并不等于就永遠(yuǎn)放棄該項(xiàng)目的投資，而是用實(shí)物期權(quán)的思想靜等市場(chǎng)的變化。

3.實(shí)施的多階段性。大型項(xiàng)目想要在短時(shí)間內(nèi)一次開(kāi)發(fā)完成，其可能性極小。所以房地產(chǎn)投資項(xiàng)目一般都是分階段進(jìn)行的。并且各個(gè)階段之間也不是獨(dú)立的，前一個(gè)階段是后一個(gè)的前提和基礎(chǔ)。前一個(gè)階段產(chǎn)生的現(xiàn)金流對(duì)于后一階段的決策有借鑒意義。

二、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的實(shí)物期權(quán)定價(jià)模型

（一）B-S實(shí)物期權(quán)定價(jià)模型

B-S模型假設(shè)：假設(shè)一：期權(quán)在買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中無(wú)交易成本。假設(shè)二：短期的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率在期權(quán)壽命期內(nèi)保持不變。假設(shè)三：期權(quán)到期日才能行權(quán)。假設(shè)四：標(biāo)的股票不分紅。假設(shè)五：對(duì)賣(mài)空沒(méi)有如保證金等任何限制，投資者可自由使用賣(mài)空所得資金。假設(shè)六：所有交易隨機(jī)發(fā)生，價(jià)格隨機(jī)游走。B-S模型的的主要公式：

式中：C0——看漲期權(quán)的當(dāng)前價(jià)值；S0——標(biāo)的股票的當(dāng)前價(jià)格；N（d）——標(biāo)準(zhǔn)正態(tài)分布中離差小于d的概率；PV（x）——期權(quán)的執(zhí)行價(jià)格的現(xiàn)值；e——約等于2.7183；t——期權(quán)到期日前的時(shí)間；σ——股票回報(bào)率的標(biāo)準(zhǔn)差。

（二）房地產(chǎn)投資項(xiàng)目實(shí)物期權(quán)參數(shù)的修正

1.標(biāo)的資產(chǎn)的價(jià)值（S）。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的標(biāo)的資產(chǎn)可以看作是開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，譬如寫(xiě)字樓、商鋪、住宅、酒店等。在實(shí)物期權(quán)的計(jì)算中，標(biāo)的資產(chǎn)就是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)期現(xiàn)金流量的現(xiàn)值。

2.期權(quán)的執(zhí)行價(jià)格（X）。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的執(zhí)行價(jià)格就是初始投資成本，主要包括借款的財(cái)務(wù)費(fèi)用、施工建造費(fèi)用、土地費(fèi)用等?？梢砸罁?jù)預(yù)計(jì)投入資本計(jì)算投資成本現(xiàn)值。

3.期權(quán)的期限（T）。開(kāi)發(fā)商在決策的時(shí)候要對(duì)決策的最后時(shí)間作出界定。每一房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的的周期不一樣，可以根據(jù)周期的長(zhǎng)短來(lái)決定，也可以根據(jù)自己估計(jì)的出租和出售期來(lái)確定。

4.無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率（r）?！闱闆r下，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率是無(wú)風(fēng)險(xiǎn)投資的回報(bào)率。在B-S期權(quán)定價(jià)模型中，一般采用的是同期國(guó)庫(kù)券收益率來(lái)計(jì)算。在計(jì)算房地產(chǎn)投資項(xiàng)目?jī)r(jià)值的時(shí)候，應(yīng)該選擇國(guó)內(nèi)與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期限相同的國(guó)庫(kù)券利率的加權(quán)平均數(shù)。

5.標(biāo)的資產(chǎn)的波動(dòng)率（σ）。標(biāo)的資產(chǎn)的波動(dòng)率表現(xiàn)為投資項(xiàng)目?jī)r(jià)值的波動(dòng)率。在B-S期權(quán)定價(jià)模型中，主要方法有以下幾種：一是使用同期同區(qū)域近1～2年的房產(chǎn)價(jià)格的歷史數(shù)據(jù)作為依據(jù)，再根據(jù)公式計(jì)算得出。二是與市場(chǎng)類(lèi)似房產(chǎn)進(jìn)行比較得出波動(dòng)率。

三、“盛世華庭”投資項(xiàng)目分析

（一）案例背景介紹

M房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司位于武漢，于2009年底取得一塊土地，用來(lái)建設(shè)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅項(xiàng)目，該項(xiàng)目名為“盛世華庭”。其中普通住宅占地面積156000M2，商鋪占地面積87000M2。決策時(shí)點(diǎn)：2009年12月。開(kāi)始建設(shè)時(shí)間：2010年6月。第一期開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2011年4月。該公司估計(jì)的銷(xiāo)售回款情況如下：2010年為10%，2011年為50%，2012年為30%，2013年為10%。

（二）NPV法評(píng)估該項(xiàng)目?jī)r(jià)值

根據(jù)當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)的平均價(jià)格估價(jià)，普通住宅的價(jià)格為6500元/平方米，商鋪的價(jià)格為10500元/平方米。假設(shè)在回款期內(nèi)所有住宅和商鋪全部出售（車(chē)庫(kù)作為固定資產(chǎn)出租，不出售）。那么銷(xiāo)售收入總額為：6500×156000+10500×87000=192750萬(wàn)元。對(duì)于成本的發(fā)生，不是在2009年一次性付出，而是隨著時(shí)間的推移發(fā)生（具體見(jiàn)現(xiàn)金流量計(jì)算表）。該項(xiàng)目投資10億元，其中自有資金投資為5億占50%，貸款5億，占50%。根根當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)的的平均收益率為15%左右，當(dāng)?shù)劂y行貸款平均貸款利率為5.28%和資本資產(chǎn)定價(jià)模型的公式可以得出折現(xiàn)率R為10.14%，在實(shí)際計(jì)算中取折現(xiàn)率為10%（所得稅稅率：25%，房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅稅率：5%）。

用傳統(tǒng)NPV法計(jì)算得出該投資項(xiàng)目的價(jià)值為—24488.91萬(wàn)元。對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，不會(huì)實(shí)施該項(xiàng)目。

（三）B-S實(shí)物期權(quán)法評(píng)估該投資項(xiàng)目?jī)r(jià)值

選用B-S模型進(jìn)行該項(xiàng)目的期權(quán)價(jià)值分析。為了便于計(jì)算，將項(xiàng)目期限細(xì)分，以決定不同時(shí)點(diǎn)的決策的項(xiàng)目?jī)?nèi)含價(jià)值。假設(shè)把該項(xiàng)目分為兩期開(kāi)發(fā)。假設(shè)該項(xiàng)目所具有的期權(quán)期限為兩年，第二期的決策時(shí)點(diǎn)為兩年后。對(duì)于該項(xiàng)目，參數(shù)的確定如下：第一期決策日期：2010年1月；第二期決策時(shí)期：2012年1月；（t=2），無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率r：國(guó)庫(kù)券到期收益率（3.53%）。標(biāo)的價(jià)值S0：未來(lái)現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值；執(zhí)行價(jià)格x：選擇日的項(xiàng)目投資額；波動(dòng)率σ：用歷史數(shù)據(jù)分析計(jì)算。如下表。該項(xiàng)目所在區(qū)域歷史售價(jià)以及波動(dòng)率測(cè)算表如下：（以2010年6月～2011年6月為時(shí)間段來(lái)測(cè)算）波動(dòng)率的計(jì)算公式為：σ=■■（Vt-■）■，計(jì)算得出σ=13.18%，根據(jù)NPV法計(jì)算“盛世華庭”第一期的凈現(xiàn)值為—24488.91?？梢钥吹剑谝黄诘膬衄F(xiàn)金流量為負(fù)數(shù)，不會(huì)進(jìn)行第二期開(kāi)發(fā)。但是根據(jù)實(shí)物期權(quán)的思想，就會(huì)在兩年后進(jìn)行第二期的開(kāi)發(fā)。這就好比是投資一項(xiàng)第一期的凈現(xiàn)值為負(fù)的項(xiàng)目，使得房地產(chǎn)投資商有權(quán)利從第二期的項(xiàng)目中獲利。第一期的凈現(xiàn)值—24488.91萬(wàn)元是為了第二期獲利而付出的對(duì)價(jià)。隨著未來(lái)市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)率成正比增長(zhǎng)，期權(quán)的價(jià)值會(huì)越高。其執(zhí)行價(jià)格X是將要在兩年后支付的項(xiàng)目的建設(shè)費(fèi)用50000萬(wàn)元。第2期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流折現(xiàn)到第1年初的現(xiàn)值為下表所計(jì)算金額：t第二期決策時(shí)點(diǎn)為2012年1月，于2012年初開(kāi)始建設(shè)，管理層預(yù)測(cè)的凈現(xiàn)金流量如下：

未來(lái)現(xiàn)金流量折現(xiàn)到2010年為65257.42萬(wàn)元，即S0。

選擇日項(xiàng)目投資額50000萬(wàn)元，折現(xiàn)到2010年初為41320萬(wàn)元。即PV（X）。

用B～S模型計(jì)算出的該項(xiàng)目的期權(quán)價(jià)值大于零。顯然，傳統(tǒng)的凈現(xiàn)值法低估了該投資項(xiàng)目的價(jià)值。

四、結(jié)論

通過(guò)以上案例可以看出，對(duì)于一項(xiàng)投資，可以延期決策。延期決策就可以充分的利用等待帶來(lái)的價(jià)值，為企業(yè)管理者的投資決策帶來(lái)一定的靈活性。實(shí)物期權(quán)在項(xiàng)目?jī)r(jià)值評(píng)估的應(yīng)用使人們逐漸意識(shí)到不確定性的投資決策。使用實(shí)物期權(quán)理論進(jìn)行分析研究，會(huì)適當(dāng)?shù)臏p低不確定性。對(duì)于投資項(xiàng)目的不確定性，用實(shí)物期權(quán)理論為投資決策增加其靈活性。實(shí)物期權(quán)的定價(jià)模型在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目評(píng)估的應(yīng)用是對(duì)傳統(tǒng)方法的改進(jìn)。

對(duì)于實(shí)物期權(quán)在我國(guó)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目?jī)r(jià)值評(píng)估的應(yīng)用需要一個(gè)逐步認(rèn)識(shí)和完善的過(guò)程。項(xiàng)目?jī)r(jià)值的評(píng)估方法是多樣性的，實(shí)物期權(quán)方法不是萬(wàn)能的，傳統(tǒng)的方法也不是一無(wú)是處的。對(duì)于如何有效的利用這些方法來(lái)有效評(píng)估項(xiàng)目?jī)r(jià)值，有待更深入研究。

參 考 文 獻(xiàn)

[1]李創(chuàng)，胡德朝.基于實(shí)物期權(quán)的企業(yè)價(jià)值評(píng)估模型比較研究[J].現(xiàn)代管理科學(xué).2009（3）

[2]中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)協(xié)會(huì).財(cái)務(wù)成本管理[M].北京：中國(guó)財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社，2012

[3]劉云萍.關(guān)于企業(yè)價(jià)值評(píng)估中收益法的探討[J].企業(yè)導(dǎo)報(bào).2010（3）

篇(2)

關(guān)鍵詞：協(xié)同管理 房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)管理 成本控制 關(guān)系

在我國(guó)二十年代八十年代后期房地產(chǎn)企業(yè)得到了快速的發(fā)展，逐漸成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主要力量之一。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)財(cái)務(wù)管理和成本控制，可以實(shí)行精細(xì)化管控，及時(shí)準(zhǔn)確向股東、董事會(huì)、經(jīng)理層提供決策信息，合理保證經(jīng)營(yíng)目標(biāo)如期實(shí)現(xiàn)，保護(hù)各方合法權(quán)益。但是傳統(tǒng)的成本管理方法已經(jīng)不能完全適應(yīng)時(shí)展的需要，因此房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過(guò)程中堅(jiān)持協(xié)同管理是有一定的現(xiàn)實(shí)意義的。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理與成本控制的作用

（一）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的作用

隨著房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)化、專(zhuān)業(yè)化的發(fā)展，財(cái)務(wù)管理在房地產(chǎn)日常經(jīng)營(yíng)管理中的重要性越來(lái)越突出，逐漸成為房企決勝白銀時(shí)代的關(guān)鍵能力。一方面它是企業(yè)內(nèi)部管理中的重要組成，是企業(yè)實(shí)行集團(tuán)管控的有效手段；另一方面它是企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值最大化的有利保證，同時(shí)實(shí)現(xiàn)所有者的財(cái)富最大化。房地產(chǎn)企業(yè)由于自身存在的開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)、上下游客戶(hù)供應(yīng)商較多、建設(shè)環(huán)節(jié)緊密、投資額較大、受市場(chǎng)波動(dòng)影響較為敏感等特點(diǎn)，不可避免地存在資金管理、項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)、財(cái)務(wù)控制能力等風(fēng)險(xiǎn)。因此提高財(cái)務(wù)管理對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)可以起到至關(guān)重要的作用。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的作用

首先，保證作用。房地產(chǎn)企業(yè)在日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)成本費(fèi)用可以以成本費(fèi)用預(yù)算為標(biāo)準(zhǔn)實(shí)時(shí)監(jiān)控，通過(guò)環(huán)環(huán)相扣的成本管理，定期或不定期的進(jìn)行成本分析，有效監(jiān)督動(dòng)態(tài)成本，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)糾偏。保證成本費(fèi)用在規(guī)定的范圍內(nèi)得到有效的利用，更好的實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，財(cái)務(wù)成本控制可以保證房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)盡快得到實(shí)現(xiàn)。

其次，協(xié)調(diào)作用。房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)方面利益受到了財(cái)務(wù)成本控制水平的影響，同時(shí)相關(guān)物質(zhì)利益協(xié)調(diào)水平的高低也會(huì)影響到財(cái)務(wù)成本控制，從房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本目標(biāo)來(lái)看，由于一些客觀(guān)原因?qū)е铝嗽诰唧w的實(shí)施過(guò)程總就會(huì)略顯不公平、合理，通過(guò)財(cái)務(wù)成本控制可以協(xié)調(diào)好房地產(chǎn)企業(yè)各方的利益，實(shí)現(xiàn)各個(gè)子系統(tǒng)的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。

再次，監(jiān)督作用?？梢哉f(shuō)財(cái)務(wù)成本控制是全方位、全過(guò)程的系統(tǒng)控制，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)過(guò)程可以得到很好的監(jiān)控，主管人員可以通過(guò)資料信息系統(tǒng)更好的反映出一些違法行為、浪費(fèi)行為，可以避免一些不必要的浪費(fèi)和違法行為。

二、協(xié)同管理視角下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理與成本控制的關(guān)系

在房地產(chǎn)企業(yè)日常的經(jīng)營(yíng)工作中，財(cái)務(wù)管理與成本控制是主要的工作之一，因此如何以協(xié)同管理的視角分析財(cái)務(wù)管理與成本控制的關(guān)系，主要表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面：

（一）資金預(yù)算管理與成本控制

首先，由于房企開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)、資金投入巨大，并且會(huì)受到很多主客觀(guān)因素的影響，其中很多因素是不可以控制的，例如房地產(chǎn)企業(yè)的建筑成本不斷攀升，國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控直接降低了房?jī)r(jià)，這樣就造成了房地產(chǎn)企業(yè)投資成本很難回收；由于受到了國(guó)家信貸政策的嚴(yán)格監(jiān)管，房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用受到了很大的限制，容易造成資金的短缺，加大了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

其次，從房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展歷史來(lái)看，近幾年來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展的速度較快，然而在這種經(jīng)濟(jì)背景下，有一些房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)判斷市場(chǎng)情況和形勢(shì)還不夠準(zhǔn)確，一味的進(jìn)行開(kāi)發(fā)、擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，不能夠科學(xué)合理的控制好開(kāi)發(fā)節(jié)奏，導(dǎo)致資金占?jí)?、形成大批存量房、資金成本疊加，企業(yè)逐漸走入困境。

（二）財(cái)務(wù)監(jiān)督與成本控制

房地產(chǎn)企業(yè)要想在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境下獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的發(fā)展，就必須建立一支開(kāi)放、統(tǒng)一、誠(chéng)實(shí)的領(lǐng)導(dǎo)班子，加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)督職能。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員必須具備較強(qiáng)的責(zé)任感，通過(guò)財(cái)務(wù)人員敬業(yè)愛(ài)崗的財(cái)務(wù)精神，提高企業(yè)財(cái)務(wù)監(jiān)督的能力，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生成本進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督，提高成本控制水平。

（三）項(xiàng)目投資決策與成本控制

伴隨著行業(yè)的發(fā)展與國(guó)家、地方政府陸續(xù)出臺(tái)的政策，單純依靠土地溢價(jià)帶來(lái)的紅利正在逐漸消失，選擇與國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展、企業(yè)本身管控能力相匹配的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，是企業(yè)發(fā)展重中之重。房地產(chǎn)企業(yè)錯(cuò)誤項(xiàng)目決策主要由以下因素影響：

首先，法律政策風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)的商品特殊屬性，受法律、法規(guī)政策調(diào)整變化較為敏感。例如金融政策和財(cái)政政策不斷調(diào)整對(duì)房企銷(xiāo)售、融資產(chǎn)生巨大影響。在寬松的貨幣政策下，房地產(chǎn)項(xiàng)目的購(gòu)買(mǎi)者和開(kāi)發(fā)者手中的資金相對(duì)充裕，房地產(chǎn)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)良好，資金回籠快，財(cái)務(wù)成本較低，工程配套資金充足，從而會(huì)降低項(xiàng)目成本。

其次，決策人員的專(zhuān)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。一方面有的房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目決策者缺乏敏銳的市場(chǎng)洞察力，沒(méi)有從市場(chǎng)的需求出發(fā)進(jìn)行投資建設(shè)，也沒(méi)有對(duì)項(xiàng)目未來(lái)的發(fā)展做出科學(xué)合理的預(yù)測(cè)，使項(xiàng)目建設(shè)達(dá)不到預(yù)期的效果；另一方面一些房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目分析人員的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)不高、市場(chǎng)定位不準(zhǔn)確，因此做出的項(xiàng)目決策的科學(xué)性較差，可能會(huì)給企業(yè)帶來(lái)直接經(jīng)濟(jì)損失。

三、協(xié)同管理視角下加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理與成本控制關(guān)系的對(duì)策

（一）構(gòu)建協(xié)同管理的前提條件

首先提高對(duì)人協(xié)同管理的重視程度。人才是促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的動(dòng)力之一，因此房地產(chǎn)企業(yè)為了獲得更好的發(fā)展就要堅(jiān)持“以人為本”，人是企業(yè)所有財(cái)富的創(chuàng)造者，人有著無(wú)限的潛力和創(chuàng)造能力，企業(yè)中最寶貴的財(cái)富也是人力資源，因此房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行協(xié)同管理的過(guò)程中也要加大對(duì)人管理，要對(duì)人進(jìn)行智能的協(xié)同管理。

其次做好部門(mén)之間的協(xié)調(diào)管理工作。房地產(chǎn)企業(yè)是由多個(gè)關(guān)聯(lián)部門(mén)構(gòu)成的，當(dāng)平行部門(mén)之間遇到糾紛的時(shí)候就很難進(jìn)行協(xié)調(diào)，然而在協(xié)同管理的視角下，協(xié)同的涵義既是合作也是競(jìng)爭(zhēng)，是有序的競(jìng)爭(zhēng)，因此房地產(chǎn)企業(yè)要做好部門(mén)之間的協(xié)調(diào)管理工作，促進(jìn)各個(gè)部門(mén)之間的合作和競(jìng)爭(zhēng)，這也是推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的動(dòng)力之一。

再次加強(qiáng)對(duì)企業(yè)動(dòng)態(tài)管理的重要性認(rèn)識(shí)。在傳統(tǒng)企業(yè)管理中比較側(cè)重的是穩(wěn)定性，平均平衡是其最終的目標(biāo)，然而從現(xiàn)實(shí)來(lái)看企業(yè)有序發(fā)展的目標(biāo)并沒(méi)有得到很多的實(shí)現(xiàn)，同時(shí)也降低了企業(yè)員工的積極性，房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者要認(rèn)識(shí)到協(xié)同管理并不是一層不變的，應(yīng)該是一個(gè)隨著時(shí)代變化而變化的動(dòng)態(tài)調(diào)整的過(guò)程，在管理中要注重對(duì)動(dòng)態(tài)性的管理。

（二）適當(dāng)引入ERP系統(tǒng)

隨著信息時(shí)代的到來(lái)，在協(xié)同管理的管理模式下也要在財(cái)務(wù)管理和成本控制中引入ERP系統(tǒng)，ERP系統(tǒng)最主要的特點(diǎn)是網(wǎng)絡(luò)通訊技術(shù)和計(jì)算機(jī)技術(shù)為手段，以?xún)r(jià)值鏈思想為基礎(chǔ)，對(duì)企業(yè)供應(yīng)鏈上的資源進(jìn)行有效的控制。在ERP系統(tǒng)中也將傳統(tǒng)的成本管理方法的功效發(fā)揮了出來(lái)，例如運(yùn)用了標(biāo)準(zhǔn)成本、成本流和成本對(duì)象、差異分析等，同時(shí)也利用了強(qiáng)大的計(jì)算機(jī)功能，對(duì)成本核算實(shí)現(xiàn)了量化的分析，提高了財(cái)務(wù)管理和成本控制的效率和質(zhì)量。

（三）加強(qiáng)制度建設(shè)

在處理好財(cái)務(wù)管理與成本控制關(guān)系的過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要建立起嚴(yán)格的財(cái)務(wù)制度，例如要建立關(guān)于材料的財(cái)務(wù)管理制度，房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制部門(mén)在材料采購(gòu)合同簽訂之前，財(cái)務(wù)部門(mén)要將嚴(yán)格的審核報(bào)送上來(lái)的采購(gòu)合同，審核的內(nèi)容主要要包括材料采購(gòu)的數(shù)量、價(jià)格等，同時(shí)房地產(chǎn)成本控制中心也要對(duì)材料入庫(kù)單進(jìn)行嚴(yán)格的審核，保證入庫(kù)單的內(nèi)容與材料采購(gòu)合同中的內(nèi)容相一致。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)在繁榮經(jīng)濟(jì)等方面做出了巨大貢獻(xiàn)，在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中起到重要性作用。但是如果房地產(chǎn)企業(yè)仍然沿用傳統(tǒng)的管理模式，顯然已經(jīng)無(wú)法適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。因此房地產(chǎn)企業(yè)要堅(jiān)持在協(xié)同管理模式下，正確認(rèn)識(shí)和處理好財(cái)務(wù)管理和成本控制之間的關(guān)系，采用科學(xué)合理的方法提高財(cái)務(wù)管理和成本控制的水平，保證企業(yè)得到長(zhǎng)期穩(wěn)定的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]于慧慧.關(guān)于新時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理和控制的探析[J].財(cái)經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2014（22）