序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產項目審計范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

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關鍵詞：房地產 項目 工程造價 控制

中圖分類號：F293文獻標識碼： A

房地產項目的工程造價控制對于工程質量和成本的控制具有重要的作用。從業主和投資商的角度而言，工程造價指的是完成某個項目所需花費的費用之和，包括固定資產再生產和無形資產，以及流動資金的一次性費用之和。在其具體的實施中，業主在選定房地產開發項目后，應對其可行性進行研究和評估，然后進行設計招標、工程施工和投資招標等一系列的活動。基于房地產項目工程造價的重要作用，我國對其較為重視，現對其控制和管理措施進行分析。

一、房地產項目工程造價失控的主要原因

（一）投資估算的作用不能夠得到有效的發揮

在房地產項目工程的造價管理中，工程投資估算對整個工程項目的費用管理具有決定性作用。相對于西方國家，我國對于投資估算的管理控制較為缺乏，致使其龍頭作用不能夠得到較好的發揮。而西方國家則極為重視工程的投資估算，在每個工程項目可行性分析的基礎上，實施嚴格準確、科學合理的投資估算，將估算確定之后，便對其進行嚴格的控制，保證不會超過，但可以減少，若是超出估算，則主管方必須承擔相應的經濟責任。

（二）工程招標投標存在不合理性

在我國現在的招標投標管理中，存在較多的問題，為我國在工程建設項目領域中治理腐敗的重點關注內容。投標和招標的原則在于擇優錄取。經過各單位之間的比較進而競爭，找出信譽良好、經驗豐富并且業績顯著、資質相符的單位。但同時，因為招標和投標過程中存在不合理的競爭，存在部分人士應用不正當、不公平的手段進行投標和招標。在工程中指定人情工程和關系戶，致使招標和投標的原則不能夠得到較好的實施，最終讓部分不能夠承當工程建設的單位奪標。在施工中，因為機械和人員不能夠及時到位，進而造成工期延后，最終導致工程造價失控。

（三）工程設計缺乏嚴肅性

在房地產工程項目的管理中，相應的工程施工圖為權威設計單位所制定，是為滿足工程需要而制定的合理工程結果，可進行較小的改動和變更。存在部分單位出于本地區利益的考慮，進而獲取更多的國家資金，對已定的設計文件進行更改，隨意增加征地數量和賠償金額，將工程量大量增加?；蚴峭ㄟ^將材料的單價提高，或是改變施工的方式，忽略工程造價的嚴肅性，尋求單位的利益，促使工程造價提高 ；或是在施工過程中，更改原計劃，將工程項目增加和擴大，促使設計標準提高，將工程造價提高。

（四）合同管理缺乏規范性

雖然我國已經頒發了相應的施工合同標準，但在具體的實踐中，部分施工單位并未按照相應的合同標準進行施工，或是部分合同條款存在表述不嚴謹的現象，促使在實施中雙方存在理解歧義的問題。如由于對工程量清單中所含的工作內容理解不同，致使工程不能夠如期完成。同時因為建設單位缺乏相應的法律意識，缺乏對合同法律的理解，存在反索賠的意識差，以及有法不依的情況。另外，因現場管理的缺位，致使相應資料的存檔、記錄、整理和保管存在問題，在需要索賠時，不具有書面證據，致使反索賠失敗。

二、房地產項目工程造價控制的優化措施

為促進房地產項目工程的造價得到有效的控制，需對其管理方法進行優化，從設計招標等環節進行管理和控制。

（一）提升房地產項目工程設計階段的工程造價控制

施工前期的設計和投資決策對項目投資的控制具有決定性作用。根據相關的調查研究顯示，由于缺乏對設計階段的控制，90% 以上均會對工程造價造成影響。房地產項目在設計階段的控制中，應將合理的設計確定作為基礎，而有效管控則為其核心。在其設計中，通過設計確定工程造價，通過結算和預算的方式，只能進行計量，但不能使工程造價發生改變，因此，需注意對其關鍵作用的控制。首先需堅持所設定的招標和投標制度。相應的競爭機制的引進需在開發單位委托后，便將其落實到位，通過招標的形式，選取優秀的設計單位，保證設計的合理性和先進性，防止由于設計質量而導致的工程糾紛 ；其次應對設計的費用進行必要的限制，其限制能夠有效的對工程項目的投資規模進行控制，對總體的工程造價控制具有重要的意義。項目設計的優劣直接關系到建設工期和費用，并且對房地產工程竣工后的經濟效益和使用價值均具有較大的影響，為此，應控制其費用。最后需將價值工程的具體應用落實到位。根據價值工程的主要特點，基于使用者的功能需求，對研究對象的具體應用功能進行分析，在滿足功能需求的基礎上，降低成本。如地下室可應用深基礎進行增加，可停放車輛和堆放雜物，不但能夠美化環境，還能夠節約用地。

（二）加強房地產項目工程的招標控制力度

招標管理在房地產項目工程的管理中具有核心作用，可促進其有效的管理和控制。在招標和投標的過程中，合同和招標文件的編寫為招標管理中最為重要的環節，并且還是工程造價控制的核心和源頭。為此，需明確招標文件的主要影響作用，在其文件中明確工程的現場情況和性質，以及工程項目的承包范圍、結算方法、計日工、水電使用、勞保統籌和地址交通等情況。同時還需特別明確甲限、甲供和甲指定材料等。在有關索賠變更的附件的簽證洽商的處理方面，需將結算方式、時間實效和量度的標準等明確。另外，還需注重質量評分優等和評定等級內容的制定，推算工期，結合實際情況制定獎懲標準。工程招標的方式應為邀請招標和公開招標，并注意招標條款的準確性、全面性和嚴謹性。將標底編制好，可自行編制，在保證標底質量的同時，控制工程標底處于合理的造價下限，并確保造價水平處于合理的投資范圍中。對于中標后合同條款的簽訂，應注意工期的合理性，明確雙方的責任。需嚴審查投標單位的優質指標、財務狀況、注冊資本、技術人員和企業形象等。

（三）促進房地產項目工程施工和審計階段的工程造價控制

在房地產項目工程的施工階段，由于施工單位通常會將部分在結算中可能發生索賠的項目隱藏，為此，應注重施工單位組織設計的管理。并且審核施工單位的施工方法，確保其與國家所實行的規范和標準相一致。保證不同施工階段中機械和人員的投入與施工設計的預期相一致。若是發生工程延期的情況，應對機械設備投入和人員投入進行調查，同時施工單位在施工期時，也應和施工組織的設計相一致。在進行房地產項目工程的造價審計工作時，應注重對整個工程項目的把控，加強對事后審計、事中審計和竣工后審計的重視度。為保證施工方案編制的合理性，還需加強事前審計。為促進工程投資效益的提升，需注重人才的任用。若是審計人員缺乏必要的責任心和業務能力，將會導致審計工作缺乏實際的應用意義，可對工程造價造成較大的損失，給企業造成較大的損失。因此，房地產投資商應注重人才的任用和管理。

綜上所述，實施房地產工程項目造價的管理，不但能夠有效的控制限額，并且對于促進建設單位、施工單位和設計單位管理方式的完善具有重要的意義，實現物力、人力和財力等有限資源的充分應用。進而促進社會效益、經濟效益的最佳提升。為實現房地產業利潤的最大化，需注重設計階段和決策階段的工程造價控制，確保投資目標的實現。

參考文獻：

[1] 張珊珊 . 談房地產項目實施階段工程造價控制措施 [J]. 中國房地產業，2012（03）.

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關鍵詞：房地產項目；設計管理；設計研發部；設計單位

中圖分類號：F293文獻標識碼： A前言：

房地產項目的設計管理工作決定著房地產項目的成敗，設計管理的不合理會影響項目的整體進度，導致工程停滯，成本增加等損失。房地產行業是需要把社會各種資源合理整合到一起才能完成一個開發的項目，而其中的設計工作是自始至終貫穿下來的，這就要求房地產開發商在選擇設計公司的時候要多方考量。下面舉例談談本人對房地產項目開發過程中設計管理的看法。

1、房地產項目開發所需的社會資源及設計單位的選擇

1.1 房地產行業是一個資源整合的行業，而在房地產開發的過程當中需要整合的企業主要包括負責市場調查的策劃公司、地質勘察院、規劃設計公司、建筑工程總承包公司、專項分包公司、園林市政工程施工單位等。1.2 一個項目從前期策劃、概念規劃、總體規劃到詳細規劃設計、單體設計、初步設計和施工圖設計，有很多個階段，每一個階段對設計的要求是不一樣的，因此作為房地產開發商要愿意出更高的成本來與一家有實力的高水平的設計單位合作。但是往往高水平的設計單位都有著豐富的相關項目的設計經驗，所以就要考察項目總設計師是否配合房地產開發商，能否聽從建設單位的指導和意見，從而能夠順利實現建設單位的設計目標和主要意圖。2、房地產項目的策劃

2.1 一個房地產項目的完成通常需要經歷三個階段：一是前期的規劃設計階段、二是施工建設階段、三是經營階段。項目的策劃和規劃設計，需要經過全面、細致、深入的市場調查和分析研究。沒有完善的調查資料，就無法了解房地產市場的現狀以及產品的分布和競爭特點，也就無法進行項目的準確定位，規劃設計也就無從談起。因此一個成功的項目取決于周密的調查研究。房地產開發商需要委托一家專業的策劃公司對當地的市場進行深入的調查研究并收集相關的基礎資料，同時要求策劃公司能及時捕捉市場的變化和發展趨勢，并體現到項目的策劃設計當中，在實際施工前做出及時有效的改變。

作者本人在工作中參與了對于鄯善縣房地產市場的調查，以此舉例闡述調查研究注意要點：鄯善縣房地產市場調查。鄯善縣堅持以經濟建設為中心，堅定不移地實施優勢資源轉換戰略和“強農、興工、促旅、活水、宜居、育人”的發展戰略，不斷深化改革，擴大開放，加大產業結構調整和基礎設施建設力度，國民經濟快速發展，社會各項事業不斷取得新的進步，城鄉面貌有了新的改善，人民生活水平顯著提高。消費者對房子的需求也更加迫切，改善居住條件仍是其購房的首要目的。保障性住房建設是一項利民利國的民生工程。近年來鄯善縣緊緊圍繞“民生建設年”活動，大力支持廉租住房、公共租賃住房、經濟適用住房、集資建房（統建住房）等保障性住房建設，為中低收入家庭改善住房條件提供更有力的保障。

并且十一·五”時期是我縣房地產業發展的重要時期，鄯善縣通過推行住房保障制度，逐步形成了普通商品住房、限價商品住房、經濟適用住房、廉租住房、集資住房等多層次住房供給體系，有效解決了城鎮中低收入居民的住房困難，城鎮人均居住面積，由“十·五”末期的13平方米，到“十·一五”末期時達到25平方米。

五年來，我縣逐步形成了普通商品住房、限價商品住房、經濟適用住房、集資住房、廉租住房、公共租賃住房等多層次住房供給體系。商品房總體上發展平穩，投資總額 5.83億元,開工面積44.86萬m2,竣工面積44.78萬m2,銷售面積40.3萬m2,銷售額7.25億元。經濟適用住房建設投資5200萬元，建設面積3.97萬m2。

3、房地產項目開發的設計過程的控制和管理

3.1 在設計管理中，房地產開發商要從根本上了解設計的過程，從而能夠控制并監督設計，最終達到項目的預期目標。然而設計院設計出來的方案須報政府部門審批通過后才可施工，這就要求設計人員對國家及地方的法律法規進行充分的了解，多借鑒同類項目的設計經驗，以保證設計方案能在最短的時間內審批通過。而這一階段所包括的內容主要有規劃報審總圖、市政設計方案、景觀綠化初步設計、建筑單體初步設計等。

3.2 在設計方案審批通過后，接下來就是要制定工程施工的總體計劃，也就是設計施工圖。施工圖設計主要包括市政道路施工圖、景觀園林施工圖、建筑單體施工圖。施工圖應該囊括整個項目的范圍，乃至各部位的節點、防水、防火等都應做好細致的說明。這就要求設計院的各專業的設計師在設計施工圖的時候，要做好溝通和協調的工作，盡量將出現問題的幾率降到最低，以免在施工過程中發現專業間的設計矛盾，從而影響施工進度。設計專業包括五個即建筑、結構、暖通、水、電等。4、房地產公司設計研發部的工作內容和重要性

4.1 在一個房地產公司里面一般都會有設計研發部，該部門就是房地產公司里面的設計部門，主要工作包括設計單位的落實、設計任務書的擬定、設計合同的洽談、設計招投標、設計的過程管理、圖紙審核、設計交底以及與設計院的溝通聯系等。同時負責產品設計過程的組織工作；負責產品設計的進度跟蹤和設計質量的控制與審查；負責協調與設計單位之間的關系，及時將“設計變更通知單”發放給相關部門；負責設計研發資料庫的建立和管理。研發部要把房地產公司的設計意圖全面系統的貫徹給設計院，以保證設計工作能夠順利有序的進行。

4.2 在相關規劃設計和施工圖紙設計完成后，設計研發部要將相關的圖紙資料提供給審計部門，審計部會根據所提供的圖紙資料列出工程量清單，確定項目的投資預算。同時設計研發部要按照設計合同中的要求對圖紙進行自審，并組織總經理、工程部、營銷部、審計部等相關部門對方案進行評審，做出評審意見，設計研發部再將圖紙的評審意見反饋給設計單位從而完善設計方案。而工程部也會組織設計單位、監理單位、施工單位進行圖紙會審和交底，由監理公司和施工單位提出圖紙中存在的問題，由設計研發部和設計單位對提出的問題予以回復。4.3 實際施工過程中需要設計發生變更的，由相關部門填寫申請單并轉交設計研發部，設計研發部負責和設計單位聯系，要求其進行更改，在得到設計單位的設計變更通知單后由設計研發部送工程部、審計部，再由工程部轉發監理公司及施工單位。若是營銷部發現設計圖紙與將來經營銷售有矛盾和沖突的時候，要與設計研發部聯系，由設計研發部針對具體的問題與設計單位進行溝通協調，提出修改方案，反饋給營銷部，經確認后將修改申請提交給設計研發部，由設計研發部和設計單位聯系，設計單位進行更改，在得到設計變更通知單后由設計研發部送工程部、審計部，再由工程部轉發監理公司及施工單位。

5、項目竣工驗收時各單位的職責

項目竣工后的驗收工作由建設單位組織，監理單位主持，施工單位重點匯報工程的基本情況，工程是否按照設計圖紙、合同內容和有關標準、規范進行施工，工程質量是否達到國家驗收規范以及自檢自評情況?？辈靻挝缓驮O計單位對設計變更作出說明，對本工程是否按照圖紙要求以及設計變更要求進行施工，是否滿足設計要求，對是否同意驗收發表意見。監理單位主要匯報對工程整個施工過程的監理情況，重點對材料、設備進行審查，各分項分部工程是否按照圖紙和有關標準、規范進行施工，工程是否達到國家驗收規范，是否同意驗收并對工程質量評估發表意見。建設單位介紹業主對勘察單位、設計單位、施工單位、監理單位等單位的監督管理情況，對工程實物的監督管理情況，就工程能否通過驗收及工程質量評定發表意見。6、結語

綜上所述，房地產項目的設計管理工作是貫穿始終的，從開始的制定策劃方案到制作設計任務書再到規劃圖紙和施工圖紙的審核以及施工工程中出現重大問題作出的設計變更，都離不開房地產公司的設計研發部和設計單位對問題做出的及時準確的反饋，從而保證工程的施工工作能夠順利進行。因此，房地產項目的設計管理工作在房地產項目開發的過程當中是起著舉足輕重的作用的。

參考文獻

[1]王劍芳.我國房地產開發企業的發展現狀、存在的問題及對策研究[J].特區經濟，2006.

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    根據目前所可知的信息資料分析,房地產開發所會遇到的風險可歸納為以下四個: 一是國家宏觀經濟調控的風險;二是項目開發的法律風險;三是市場風險;四是不可抗力的風險。在這四個風險中,法律風險是最容易控制的,也是最有可能發生的風險,而其它三個風險都是企業無法控制的,只能作事先預測盡可能地避免它發生。以下結合司法實踐就該法律風險作簡要的分析,供各位企業家參考(針對已經存在的房地產項目進行投資)。

    一,房地產項目的合法性問題

    這是介入房地產項目中首要需要解決的法律問題。一個房地產項目的成立與開發要受到法律保護,必須滿足:一有通過出讓取得的國有土地使用權;二有房地產企業資質;三有該項目已經主管部門的行政批準。具備了以上條件,則可以說明該房地產項目的主體是合法的,受法律保護。當然,實際上,光看以上幾個方面是遠遠不夠的,比如說,經常會有房地產開發商將原來審批的項目用途、項目的規劃設計參數等私自更改。如果私自更改不能獲得政府的認可,則房地產項目就無法通過竣工驗收備案,也就意味著無法將房屋對外銷售和辦理產權證。就算可以獲得政府的最終認可,那也需要承擔一筆不菲的罰款等。這里需要說明的是,對項目的規劃設計參數,并非都是無法更改的。根據我國法律規定,有的可以修改,有的屬于國家房屋工程建設強制性標準,一旦審批后就不能更改和調整。當然,還有許多其它方面的合法性也需要審查。

    二,房地產項目可投資性問題

    這里說的可投資性不是市場分析,是指房地產項目所在地與周邊單位的相鄰權關系,這是個經常被忽略的問題,而實際上對房地產項目的開發影響很大。雖然房地產開發項目已經政府規劃部門審批,但由于我國法律對建筑的相鄰權參數規定過低,不足以滿足人民的需求,因此,如果一個房地產項目建造已與周邊的單位和居民產生的矛盾時分緊張時,就需要慎重考慮,因為這矛盾的存在會造成工期大大延期,也會對房地產項目產生負面影響。如以前有報道某居民因不堪忍受施工的噪音影響,在雙方爭吵過程中發生群體沖突,造成2死數十人受傷的悲慘局面,該房地產項目被責令暫停施工整頓達8個月之久。 還有的就是前期規劃部門審批不嚴格,在周邊居民訴訟后,法院會判責令規劃部門按法律限制改正項目建造的各種參數,比如說層數減少,對會造成光污染的材料設計重新更改,消防通道的寬度需要調整等等,這些都會增加開發項目的預算外資金支出和人為的延長工期。當然,審查是否會對周邊建筑物地基造成損害,或者說是否存在因為前期勘察失誤或因技術原因無法測繪而出現項目的地基需要重新選址或采取加固措施,也是必要的。如果有以上因素存在,投資時應要求房地產開發商提出書面的切實可行的解決方案并予以實際考察審核。

    三,房地產項目資金監控問題

    這主要涉及如何保障投入項目中的資金真正應用到項目開發中去,而不被對方私下挪用或者用于其它目的。這是投資商最關心的問題,也是比較難以控制的問題,尤其在投資方沒有決策權時。一般地說,在對某項目決定進行投資時,都會要求對方提供詳細的最新的且經過法定審計事務所審計過的財務報表,從而來掌握該項目的債權債務關系。 但該報表只表明投資前的債權債務,而無法解決對注入資金后的資金流向監控問題。實踐中,常常是一方派財務人員入住監控,或者說約定資金分階段注入,但這行為并不能根本解決問題。比較妥當的辦法應是:審查該開發商是否存在不良記錄、是否有訴訟或其它爭議糾紛、開發商的主要投資人的為人品德、該項目的市場銷售預測是否樂觀等角度來分析。

    還有一點,就是在審查開發商提供的項目相關資料時,一定要仔細分析和計算整個項目最終需要的工程預算(分可行性研究投資估價、初步設計的概算、施工圖設計預算、合同實施的結算造價和竣工驗收的決策造價5種類型),否則就會吃大虧,尤其對那些手持有閑置資金并不寬裕的投資者來說。比如曾有案例:某開發商在洽談時向投資者提供整個工程預算大概為3800萬元,增幅不超過10%。該投資者手頭寬余資金有2500萬元,就投資2000萬元,雙方在正式簽訂合作協議時約明:如工程預算增幅在10%之內,雙方按比例增資,如超過10%,則由開發商負責募集資金。后該投資者才發現,開發商提供的項目資料,只是通過了立項審批手續,工程預算大概為3800萬元,只是初步設計的概算造價。而在正式通過規劃部門的施工圖核準的預算造價竟然高達5600萬。顯然,這使得該投資者陷入了困境,雖然合同約定不需他負責募集短缺的資金,但在開發商表示無法募集到時,該工程的工期必然會受到嚴重的延期。而作為投資者,當然是追求資金回籠越快越好。后幾經協商,投資者以1700萬元低價轉給了第三人才了卻此事。

    四,房地產項目開發主體問題

    分三個方面進行分析。

    (一)審查房地產項目開發的真正法人主體與審批文件中的法人主體是否相吻合。曾有過這樣的案例:某開發商為圈資,利用集團公司與投資人簽訂合作經營協議,但房地產項目的實際建造的房地產公司是由該開發商聯合幾個股東另外投資成立,集團公司只占10%的股份。后雙方發生糾紛,投資人幾乎顆粒無收。

    (二)審查投資的房地產項目與實際建造的項目是否吻合。有的開發商很狡猾,利用手中多個樓盤建設,耍移化接木之手段來套取投資額。比如說,用地段位置好的甲項目吸取投資人眼球,然后在簽訂合同時卻用地段差的乙項目來代替。而甲與乙兩項目的名稱往往非常相似,不仔細審查是無法察覺到的。

    (三)是審查房地產開發商與建筑商或監理單位的關系。有的房地產開發商往往與建筑商或監理單位關系密切或者說背后的投資者為同一人。顯然,存在這樣的關系,則該項目的投資額就無法事先準確預算或者說用合同就能約束的。

    五,審查房地產項目的當地政府態度

    這實際上是開發商是否可以利用政府的支持或消極態度來合理避免政策性損害或爭取政策性利潤。因為在我國,由于各地區的發展差異大,中央政府對房地產開發的管理只是作了一般性規定,而更多的具體實施細則是授權當地政府制訂的。這就是所謂的政府潛意識規則。 比如說對于房地產項目的超面積處理,杭州市明文規定:建筑面積1萬平方米以上的,允許1%的誤差。如果某項目建筑總面積為10萬平方米,那么有1000平方米的建筑面積,在補套費和土地出讓金后即可成為合法面積。而實際上,許多地方政府沒有此類明文規定,如果是超面積,只要繳納相關費用或罰款后即可成為合法的建筑面積。

    六,房地產項目合作方式 房地產合作開發經營,可分成立項目公司(入股)、聯建、參建等三種形式。從法律角度來說,項目公司(入股)最經濟也最安全,但該方式一般地說只適用于投資初始階段,不適合中后期加入。聯建也是一種主要方式,但需要辦理的手續比較繁瑣,過程復雜,雙方的合作關系和獲得利益都靠合同來維持和保證。參建比較少,但該方式對于小規模資金投資是一種不錯的選擇,且手續簡便,受暫時資金短缺的房地產開發商歡迎,尤其是那些在項目后期出現資金短缺的開發商歡迎。但參建合作經營常常被認為是無效合同的一種,也常常與借貸關系、非法集資、預售關系混為一談,因此,合同條款的簽訂是至關重要的。

    七,房地產項目合作合同條款

    從以上來分析,一個成功的房地產項目合作經營,離不開一個完善的房地產合作合同。實踐中發生的大量的房地產合作經營糾紛,絕大部分是因為雙方簽訂的合作合同過于草率、簡單化。筆者曾見過一份只有七個條款的房地產合同,總計字數不超過300字,但該合作項目的資金總額卻達到3000萬。真佩服這些投資人的膽量與勇氣。

    我們經常會碰到這樣的條款:樓盤經竣工驗收后,根據雙方投資比例按建筑面積進行分配。這里就存在許多方面的爭議:建筑面積的價格因所處的層數、朝向等不同而是不同的,由于沒有明確約定,則在實際分配時必然會引起訴爭;其次,該建筑面積是以核準的規劃設計面積為準,還是以實際竣工的建筑面積為準?再次,該建筑面積是只指該樓盤的銷售建筑面積還是包括公攤建筑面積在內?尤其在計算商住混合樓的公攤面積時,該系數是有明顯區分的。

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關鍵詞：房地產企業；項目融資；資金管控；對策

中圖分類號：F271 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）29-0246-02

資金是企業生存和發展的重要資源，企業的資金管理貫穿于企業發展和經營管理的各個環節。尤其是對于房地產企業而言，作為資金密集型的企業，高效的資金管理能夠充分提高資金周轉速度，降低企業成本，促進房地產企業經濟效益提升。房地產企業是專門從事房地產開發和經營管理活動的企業組織，房地產項目的開發具有投資規模大、投資成本高、資金周轉周期長等特點。因此，房地產企業相對于其他企業組織而言，資金管理顯得尤為重要，加強房地產企業的項目融資管理和資金管理與控制，對于保證房地產企業經營活動的順利進行具有重要意義。近年來，房地產項目成為推動我國經濟增長的重要項目，房地產項目的投融資問題也日益受到關注，如何加強房地產企業的融資管理，提高房地產企業資金管控水平，促進房地產企業資金管理效益的提升成為房地產企業財務管理的核心內容。研究房地產企業的項目融資和資金管理，旨在提高房地產項目的融資能力，降低房地產企業的融資成本和融資風險，提高房地產企業的資金管理水平，有效地整合房地產企業的資源，提高企業資金使用效益，實現房地產企業整體效益的最大化。

一、房地產企業在項目融資和資金管理方面存在的問題分析

1.房地產融資決策不當

在房地產項目的融資過程中，由于房地產企業缺乏科學的融資決策，造成項目融資出現融資結構不合理的情況，造成企業融資成本過高和引起債務危機的現象。房地產企業針對某一地產開發項目的投資，需要進行融資決策分析，進而確定企業的項目融資的渠道、數量、風險等要素。但是，由于房地產企業缺乏科學的決策分析流程，沒有對項目融資決策進行綜合的分析和評價，缺乏資深的融資顧問的參與，造成項目融資不夠合理和完善，不能夠滿足房地產項目融資的經濟性和安全性要求，造成巨大的融資成本和財務風險。另外，缺乏科學的審批流程和審批制度，也是造成房地產企業融資決策不當的重要原因。

2.房地產融資市場體系不健全，融資效率低

房地產項目在融資的過程中存在多種融資模式，但在實際的運行過程中，我國房地產企業尚未形成多元化的、完善的融資模式。各地的房地產企業的主要融資渠道是銀行貸款。單一的融資模式容易造成房地產企業巨大的融資風險。在我國房地產行業的融資體系還不夠健全，許多房地產企業在企業的發展過程中存在短視行為，企業過度地依賴于銀行貸款，而銀行貸款受到國家政策和市場環境的影響，受到宏觀經濟調控的影響，房地產企業的銀行貸款的融資方式嚴重制約企業的發展。同時，由于缺乏健全的融資市場體系，房地產企業在項目開發的過程中，存在融資成本過高的風險，這嚴重地制約了房地產企業項目開發資金的有效籌集，給房地產企業帶來巨大的財務風險和市場風險。另外，房地產項目在融資的過程中，缺乏對自身情況的分析和估算。對房地產項目的投資規模、融資方式、項目建設的數量、融資的時機等，缺乏充分的考慮，造成房地產項目開發盲目融資的現象，給房地產企業造成潛在的財務風險。

3.房地產企業內部控制水平不高

房地產項目建設是一項投資周期長、投資規模大、投資成本高、面臨風險多的項目。因此，房地產企業在項目開發和經營管理的過程中面臨多重風險的考驗。而當前許多房地產企業由于缺乏科學的風險管理意識，在項目融資和項目資金管控方面存在嚴重的不足和問題，造成企業存在巨大的風險和危機。房地產企業缺乏健全的內部控制體系，對企業的財務管理風險和融資風險缺乏充分的預警、識別和應對機制。企業缺乏對融資風險和資金管理風險的重視，對變幻莫測的市場環境缺乏冷靜的、科學的分析和認識。這造成房地產企業嚴重的財務風險隱患。最后，房地產企業缺乏健全的內部控制機構，對投資和資金缺乏有效的監督管理職能部門，造成房地產企業的風險。

4.資金管控不嚴和調度不合理，造成企業財務困境

在房地產企業的項目投資和開發管理過程中，資金管控水平低下，缺乏有效的資金管理制度，影響房地產項目資金管理的效率，可能導致獎金被挪用，侵占，抽逃或者遭受欺詐。另外，房地產企業資金調度的不合理，營運不暢，可能導致企業陷入財務困境或資金冗余。

對項目建設資金的使用缺乏有效的預算管理，房地產項目資金在使用的過程中不能夠按照計劃進行控制，項目資金在收付過程中缺乏有力的監督和控制，嚴重影房地產項目開發資金的正常運轉，影響和制約項目的進度和項目投資資金的周轉，不利于房地產企業的財務安全，影響房地產企業的健康發展。

二、加強房地產企業項目融資和資金管控的措施建議

1.加強房地產企業融資決策分析

科學的融資決策分析，對于提高房地產企業的項目融資水平，降低融資成本和融資風險具有重要意義。房地產企業在進行房地產項目投資之后，應該進行科學的融資決策分析，探討企業融資的方式、途徑，融資成本以及存在的融資風險和債務風險等。企業應該對項目資金的籌集途徑進行科學的比較分析，對企業的債務責任和融資規模以及融資期限進行綜合的評價分析。從而確定企業的融資目標和融資方案。企業應該充分認識自身的融資能力，提出建設性的融資方案，充分的咨詢融資顧問，降低融資風險和融資成本。

2.推進融資渠道創新，實現多元化融資

房地產企業在項目融資過程中多采用銀行貸款等信貸融資方式，隨著房地產行業的深入發展，例如，地產基金、地產投資專門機構、地產信托、地產專業投資銀行等多途徑的融資方式得到深入的發展。企業在進行項目融資中應該主動發展多元化的融資，推動房地產企業融資渠道的創新，通過多元化的融資方式，有效地降低企業的融資風險和融資成本，提高房地產企業的融資效率。其次，房地產企業可以通過股權融資的方式獲得企業發展資金。房地產企業通過上市發行股票和借殼上市的方式獲得資金，這是房地產企業有效的利用資本市場，獲得企業發展資金的方式。再次，房地產企業可以通過發行公司債券的方式融資。房地產企業雖然可以利用銀行貸款的形式解決短期的資金需求問題，但是無法滿足企業長期發展的資金需求。因此，房地產企業可以發行公司債券，為企業籌得建設資金。債券融資是一項穩定的投資方式，能夠有效滿足公司長期發展的資金需求。債券融資能夠有效地降低房地產企業對信貸融資的依賴，改善房地產企業的融資結構。房地產在融資的過程中應該合理地控制企業的資產負債率，保證良好的社會形象，穩步擴張，促進企業健康穩定發展。

3.監督資金使用過程，提高資金使用效率

通過對房地產企業的自有資金、多渠道融資籌得的資金進行合理的組織和安排，制訂科學的資金使用計劃，提高房地產項目的資金管理水平，加強對房地產建設資金的使用過程的監督，能夠有效地提升資金使用效率，避免資金使用中存在的風險因素。在房地產項目的設計、采購、施工階段的資金使用的過程中，房地產企業應該科學地制訂資金使用計劃，加強對資金過程的監督和控制，避免資金使用過程中出現浪費和流失的現象，降低資金使用的成本。另外，應該加強對項目建設資金的集中管理。房地產項目的建設資金使用主要流向工程的采購和建設成本中，因此，必須加強對工程材料采購和工程施工過程的資金使用的審批程序監督，嚴格控制資金的支出，保證資金合理安全的流動。房地產企業的財務部門應該制定滾動的預算計劃，加強對資金使用的預算管理，確保資金的合理安全流動。最后，應該加強對項目資金的收入與支付過程的監控。針對房地產項目的運作流程，加強對關鍵節點的資金流動的監控，建立完善的內部控制制度，完善相關的資金審批、嚴格用款審批制度，有效防范資金使用風險。

4.完善資金管理制度，保障房地產項目資金安全

房地產企業在進行房地產開發的過程中，由于投資額度較大、投資周期長，項目資金管理存在一定的特殊性和復雜性。因此，必須建立完善的資金管理制度，完善項目資金的保障機制。房地產企業在進行資金管理過程中，應該采用資金集中管理的方式，建立完善的項目工程款項和工程費用的計量、審批、確認以及支付程序。完善房地產項目的資金存取、費用收付制度，加強對資金流動的審批和操作流程的規范，從而保證房地產項目的資金有效管理。提高房地產項目的財務資金計劃管理水平。在房地產開發的階段，應科學地編制項目建設資金使用計劃及原材料設備等采購資金計劃通過全面的年度和月底資金使用計劃的編制，根據實際的工期需要和工程進度需要，科學合理地安排項目資金使用，從而實現科學的房地產項目的資金管理，提高資金管理和使用的效率，保證資金的安全性和穩定性，促進房地產企業財務管理的效率，降低房地產企業的財務風險。

資金對于資本密集型的房地產企業發展而言至關重要，關系房地產企業的投資、開發和戰略發展。因此，房地產企業在進行項目立項、土地儲備、房地產開發的過程中，需要大量的資金投入。房地產企業的項目融資和資金管理與控制，關系到房地產企業的生存和發展。因此，房地產企業應該建立科學的內部控制體系，實施多元化的融資模式，加強對融資渠道的創新，不斷完善企業的財務管理制度，提高對企業資金管理和使用的監控，加強對資金使用的預算管理和內部審計，提高房地產企業的資金使用的效率，保證資金的安全性和可靠性，降低企業的財務風險，促進房地產企業健康持續發展。

參考文獻：

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[3] 解秀麗.房地產企業加強資金管理對策初探[J].經營管理者，2011，（2）.

篇(5)

關鍵詞：房地產；全過程；成本控制

Abstract: The whole process of real estate project development, cost control plays an important role in lower construction costs, and improve economic efficiency. The whole process of cost control, project decision-making stage cost control, cost control of the project design phase, the project implementation phase of cost control and project completion of settlement stage cost control.

Keywords: real estate; the whole process; cost control

中圖分類號： F293 文獻標識碼： A 文章編號：

引言

隨著國民經濟的飛速發展，我國房地產項目的投資建設規模越來越大，房地產項目開發的全過程成本控制也日益迫切。房地產工程項目成本管理人員只有從全過程的角度合理控制各個環節的工程成本，才能夠有效地實現工程成本管理目標。

1投資決策階段成本控制

1.1房地產項目決策

房地產項目決策是對擬建項目的可行性與必要性進行科學論證的過程。項目決策是否具有合理性，對工程成本控制、投資效益和項目建設的成敗等有著直接的影響。房地產項目決策的科學性是項目成本有效控制的基礎，只有根據工程實際情況進行科學決策，確定最優的投資方案，優化資源配置，才能夠有效地控制項目成本。通常，決定項目成本的基礎是項目決策的內容。另一方面，工程項目的投資數量、造價高低影響著房地產項目決策。在投資前期，對房地產擬建項目進行系統地、全面地論證與技術經濟分析可行性研究可以用作項目設計文件編制的依據，與相關單位簽訂協議或合同的依據，向規劃部門、地方政府、環保部門申請項目審批的依據，安排工程進度、施工組織的依據，項目建成后進行評估、驗收的依據。

1.2成本控制措施

房地產項目開發投資決策階段成本控制的主要措施有房地產項目投資估算，組建優秀的項目團隊和詳細的成本分析。

1.2.1房地產項目投資估算

根據特定的方法與現有的資料，估計房地產項目的投資數額。項目投資估算是房地產項目決策的經濟依據。具體來講，投資估算是主管部門審批建議書，研究分析房地產項目經濟效益，控制工程設計概算，制定項目資金籌措計劃等的重要依據。房地產項目投資估算包括投資建設前期估算、建設實施期估算、竣工驗收期估算，是對項目全過程的各項成本費用的評估。在整體性民用工程或全廠性工業項目中，投資估算既包括主要生產項目、綠化、構筑物、室外綜合管網、圍墻大門、道路等，又包括供電、供水等項目相關工程費用。

1.2.2組建富有成本概念的優秀團隊

在房地產項目投資決策階段，企業組建由專業的經驗豐富的人才構成的項目組。項目組成員主要包括經營管理人員、投資分析人員、工程技術人員、營銷人員、造價工程師、建筑師等。成本控制人員負責了解、分析和判斷、貸款利率、政府費稅情況、建筑安裝工程造價狀況、經濟形勢、市場狀況等情況。

1.2.3精致的成本分析

投資決策階段需要對土地開發成本、土地出讓金、城市配套費、土地征用費、前期工程費用估算、建筑安裝工程造價成本、配套設施成本、社區管網成本、小區智能化成本、園林環境工程費、費稅以及不可預見費及風險等進行充分的分析。

2設計階段成本控制

房地產項目設計階段成本控制是項目開發全過程成本控制的關鍵。雖然房地產設計成本只占項目總成本的1.5%左右，但是房地產項目設計對工程項目的總成本有著重大的影響。做好設計階段的成本控制，就抓住了房地產項目成本控制的重點。房地產設計概算具體包括房地產項目單位工程概算、房地產項目向工程綜合概算以及房地產項目建設總概算。設計概算在房地產項目開發單的過程成本控制中發揮著重要的作用。設計概算是房地產項目投資計劃編制、建設項目投資控制的重要依。編制房地產項目設計概算必須遵循以下原則：準確地反映項目設計內容；執行國家的經濟政策與建設方針；充分考慮擬建工程項目的實際情況，反映出實際的價格水平。

在該階段成本控制的主要措施包括：

①根據房地產項目的具體情況合理確定容積率，盡可能地提高土地利用率；②加強設計方案評審工作，不斷優化設計方案；③明確獎懲辦法，嚴格實行限額施工圖設計；④加強房地產項目設計質量監督。

3實施階段成本控制

3.1招標投標控制

招標投標是房地產項目實施階段成本控制的重要方法，是促進建筑市場規范化的重要措施。通過招標投標，能夠選擇最佳的承包單位，有效地降低工程項目成本，合理控制房地產項目開發的成本，具有非常重要的意義。通常，招標投標工程項目成本管理的內容包括：確定科學的招標方式，邀請招標與公開招標是兩種主要的招標方式，建設單位應當根據工程緊迫程度、合同類型、承包形式等確定招標方式；招標文件編制，確定科學的投標報價方法、招標工程標底以及工程計量方法；投標文件編制，投標人確定合理的投標報價；發包人采用科學的方式進行評標；評標定標，發包人和中標人簽訂承包合同。

房地產項目開發商在項目招標過程中應當有效地控制工程項目成本，通過招標投標使各個競標單位有序競爭，使投標價格下降或趨于合理，有利于開發商減少投資數額，提高房地產項目投資效益，從而更加有效地控制工程項目成本。在招標投標的過程中，為了充分發揮招標投標的作用，就應當做好以下幾方面的工作：加強資格審查，需要考核、審查申請投標單位的管理水平、信譽、業績、實力等，確保優選優中；確定合理的標底價格，在保證工期、質量的基礎上壓低標價，促使合理低價中標，防止低于成本價中標；重視材料設備招標工作，單獨組織招標采購鋼筋、水泥、混凝土等材料設備，確保材料設備質量，以降低投資數額。

3.2施工監督控制

房地產項目施工階段是合同的具體化階段，是招標投標階段的延伸。雖然項目施工階段對工程成本的影響相對較小，但是因為該階段是工程實體形成的關鍵階段，所以必須加強施工監督控制。既要合理控制工程項目成本，又要確保工程項目整體質量。該階段必須加強設計變更和現場簽證的管理、監督；加強材料設備的價格和成本的管理；嚴格監控資金計劃的執行情況。

通常，施工階段項目成本控制應做好以下工作：圖紙會審工作，審查施工圖紙，查找可能存在的問題，避免由施工圖紙錯誤導致返工；優化工程項目組織施工方案，從經濟、技術等角度分析對比各種施工方案，選擇最佳的施工方案，降低工程成本；加強現場簽證管理，加強涉及成本增減的工程項目管理；科學確定設備和材料價格，加強設備和材料價格控制是降低工程成本的重要手段，在確保工程質量的前提下，爭取將材料和設備價格控制在較低的水平上；加強房地產項目工程質量監督管理；確保工程按時完工，降低工期延誤成本。

4竣工結算階段成本控制

“復雜性、集中性、大量性”是結算工作的特點。為了防止在該階段發生主觀錯誤，導致成本上升，就必須建立下列機制：獎懲制度；二次復核、審計制；合同原則及會議確認制。通常，項目竣工階段的成本工作主要包括：審查竣工結算、編制竣工決算、處理保修費用、評估建設項目等。其中，工程竣工結算審查是房地產開發企業控制工程成本的重要途徑之一，也是工程項目成本控制的有效措施?？⒐そY算的成本管理工作包括甲供材料的結算、甲供設備的結算和工程結算。成本控制的過程為初審竣工資料、結算資料；審查結算資料，會簽結算資料，初審結算；復核結算，化解結算分歧，進行結算定案。具體主要包括以下內容：合同條款核對，審核竣工工程是否符合合同要求，只有驗收合格的工程才能進行竣工結算，按照合同約定的計價定額、優惠條款、主材價格、取費標準、結算方法等審核工程竣工結算；隱蔽驗收記錄檢查；實際變更簽證落實；核實工程數量，根據現場簽證、設計變更單、竣工圖等核算竣工工程量；核實單價；合理計取房地產項目開發的各項費用?？⒐そY算工作完成后，要認真做好成本的分析、考核工作，總結經驗教訓，把具體的經濟指標經驗數據沉淀下來，為企業的未來發展項目的策劃及成本管理與控制工作提供寶貴的經驗。

5結語

綜上所述，全過程成本控制在房地產項目開發中發揮著重要的作用。為了有效地降低工程造價、減少投資數額、提高工程經濟效益，就必須堅持主動、全面、動態成本管理原則，成本控制工作前移，積極、主動圍繞目標成本的實現進行控制；全過程、全方位、全員參與的動態成本管理；目標成本管理貫穿于建設項目的每一個階段，凡事做到事先控制為主，事中、事后控制為輔，在立項、設計、施工之前發現問題，減少無效成本，提高房地產項目開發成本控制的水平。

參考文獻：

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篇(6)

關鍵詞：房地產項目開發；成本控制；問題；對策

在近幾年來，房地產行業在市場中的競爭非常激烈，房地產價格調控力度也在不斷的加強，然而產業的暴力時代已經離去，房地產利潤正向社會正常利潤水平回歸，在這樣的背景下，房地產企業加強項目開發成本控制就顯得非常重要。只有控制好房地產項目開發成本，才能在產品定價和市場競爭中占有先機，企業才能創造更多的經濟效益。

一、房地產項目開發成本的含義

房地產項目開發成本主要是指房地產企業在產品的開發過程中產生的所有費用的支出，其中包括購買土地的費用、工程施工費用、施工中的基礎設施費用、建筑安裝工程費用、水電氣費用、公建配套費用等等。在房地產項目開發成本費用中，有一些成本費用是很難進行控制的，例如，購買土地的費用。因此，房地產項目開發成本控制應該分析各項成本項目在房地產企業中所發揮的作用，并結合工程施工實際，適當的對房地產項目開發成本進行有效的控制。

二、房地產項目開發成本控制中存在的問題

房地產項目開發成本所牽涉的范圍比較廣，其中包括設計階段的成本控制、施工階段的成本控制以及融資成本控制。因此，房地產項目開發成本控制的問題主要體現在以下幾個方面：

（一）事前階段，缺乏成本控制意識

房地產項目開發事前的成本控制階段是非常關鍵的，然而我國一些房地產企業在事前控制階段沒有妥善的處理好資金的時間價值，致使累積的資金利息過于繁重，這樣就導致資金回籠的速度比較緩慢。此外，過度的重視房地產規劃指標和戶型，沒有對具體的設計方案進行審核，這樣很可能會使設計的過程出現缺陷，甚至會導致后期設計變更等問題，這樣就增加了工程成本費用。

（二）事中階段，工程預算缺乏準確性和可靠性

工程預算是屬于事中控制階段，在這個階段，工程預算的準確度和可靠性需要進一步的提高和完善，由于沒有和施工材料單位建立為伙伴關系，這樣就很難在施工材料方面降低材料的成本費用，同時在加上整個工程施工的隨意性比較大，審核的精確度必須進一步加強。

（三）事后階段，沒有充分掌握建材市場行情

建材市場行情與現場管理的力度匱乏，預算人員沒有按照一手資料將預算結算表編制出來，沒有對整個工程進行事后評價分析，沒有充分掌握建材市場行情，這樣就很難對經濟技術指標作出詳細的總結分析，最終不能提高業務水平，再加上不重視企業中成本數據庫的建設，這樣就給房地產項目開發成本控制造成了很大的影響。

三、房地產項目開發成本控制的若干對策

房地產項目開發成本控制是一項非常復雜的工作，它不僅僅要將某項規章制度落實下去，同時還要為企業的經濟效益著想，將簡約化的管理貫穿在整個成本管理的全過程中。具體來說，房地產項目開發成本控制的對策如下：

（一）增強全員的成本管理意識

房地產項目開發成本控制中，企業應該樹立正確的成本控制理念，應該在頭腦中具備成本是可以進行控制的思維，同時還要意識到成本控制所涉及的工作內容比較多，可能會涉及到企業中的各個部門，成本控制并不是個體的責任，所有員工都樹立良好的成本意識是實現房地產項目開發成本控制的前提條件。

一方面，企業領導應該起到帶頭作用，并從自身做起，積極的宣傳并且倡導并為成本控制系統的建設能夠創造一個非常好的企業文化氛圍；另一方面，應該不斷的協調各個部門掌握成本控制的相關信息，并且加強之間的信息溝通和交流，做到所有員工能夠將力量凝聚在一起，共同控制成本。例如，房地產企業中的設計部門可以與市場部門一起對房地產項目方案進行優化設計，并且對新開發的產品進行準確的定位，當成本控制部門將預算審核工作做完以后，還要通過公開招標的方式，選擇總承包施工單位，要保證所開發的項目能夠及時按期，保質完成，通過招標，能夠尋找一個具有良好市場信譽度的，而且管理能力非常強的承包單位。此外，還要加強合同管理，以控制工程量的變更。最后，在全員成本控制過程中，企業應該建立明確的監督制度，同時還要實行激勵機制，這樣可以鼓勵他們在日常的工作中加強與各個部門之間的合作關系，并且能夠更有效的將成本控制滲透到企業管理的各個環節中，并形成完整的管理鏈條。

（二）事前控制階段的成本控制措施

首先，在購買土地階段應該按照房地產發展的基本原則，對市場進行調查研究，按照最低利潤保底、最低銷售和最高綜合成本為目標，將房地產的土地儲備工作順利完成，并貫徹在整個房地產項目開發的全過程中。同時企業應該將項目開發的周期縮短，并且對資金時間價值進行全面的關注，盡量是在保證項目質量的基礎上將開發周期縮短，將銷售工作提前，這種方法有利于房地產企業在一定程度上將財務資本降低，同時還有利于資金回籠。

其次，事前控制階段的設計階段有利于減少項目成本，同時對工程造價有很大的影響，對建設投資和建設工期都會產生直接的影響。因此，企業必須反復的強調管理，通過有效的管理來提高管理效率。一是加強設計，必須把建筑方案和經濟方案進行相互間結合，同時進行多家投標，并由專家進行評審，以保證所設計的方案的合理性，這樣也能夠促使設計單位對整個建筑的造型和布局進行合理的規劃，然后選擇一個最優的投資方案。二是努力實施限額設計，在項目開發的過程中建立具體的設計經濟責任制度。將項目成本進行劃分，可以分解成部門項目成本，對投資限額進行規范的分解和使用，在設計施工圖時，必須將施工圖的設計與施工預算緊密的連接起來，根據所耗費的施工材料，確定工程造價，設計限額，在這個過程中要減少設計的浪費。

最后，在招投標階段購買材料，控制項目投資和施工進度同樣起著關鍵性作用。因此，要求業主在招標成本控制過程中應該堅持公正和公開的基本原則，必須對投標單位的資質進行嚴格的審查，同時造價管理人員必須分析影響工程造價的各種因素，這樣才能為以后的造價控制創造有利條件。此外，不能過分追求低價中標，避免投標單位之間進行惡意競爭，應該確定一個比較合理的低價中標，以控制項目的質量。

（三）事中控制階段的成本控制措施

事中控制階段的成本控制也就是指施工階段的成本控制。具體來說，施工階段的成本控制主要是加強合同的管理、建立健全的監理機制，對項目的投資進行有效的控制，同時還包括在材料和技術方面控制項目投資，以縮短施工工期。此外，還可以運用經濟手段對投資進行有效的控制。

（四）事后控制階段的成本控制措施

事后控制階段的成本控制主要是做好竣工的結算工作，這是建安造價控制的最后一個階段。在竣工結算之前，必須按照竣工驗收手續，及時整理相關材料，并且嚴格按照合同條款，合理的計算工程量，以確保結算費用真實準確。

總結：

綜上所述，要做好房地產項目開發成本控制這項復雜的工作。企業必須利用創新成本的管理方法，提高全員的成本控制意識，同時在設計階段和施工階段加強成本控制，嚴格按照工程竣工驗收程序，這樣做不僅僅能提高項目開發的經濟效益，同時還能夠提高企業在市場中的地位。

參考文獻：

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篇(7)

關鍵詞：房地產開發；項目管理；全過程控制

我國房地產開發領域所使用的項目成本控制與管理模式，都是來自于其他領域所使用的成本管理與控制模式，這種照搬照抄的模式，在最初階段可以實現房地產開發中成本管理的基本目標，也提高了房地產企業的經濟效益。但是，隨著時間的推移，房地產項目開發過程中總會遇到許多新的問題，而這種新的問題確實在以往成本管理與控制模式中所不能夠解決的，而且，出現的新問題在其他領域根本無法尋找答案，這就使得房地產公司在進行房地產項目開發的過程中，失去了對于成本動態信息的獲取途徑，導致開發過程中出現某些不可挽回的損失。筆者一直在所在單位從事房地產開發的工程項目管理工作，能夠了解到如今社會環境下，房地產開發市場的競爭日趨激烈，如果不從成本上下手，那么就會失去競爭的核心力量。因此，面對不斷變化的市場競爭環境以及成本不斷變化的形勢，我們必須要在房地產項目開發過程中實施全過程的成本控制模式，實現對于項目開發周期、運營成本的有效控制，盡最大限度對于浪費成本進行控制，從而提高企業的經濟效益。

1房地產開發項目成本控制的原則

1.1全面控制原則

全面控制原則就是需要企業在成本管理中要充分和完整實現統一成本全過程的控制。具體來說，就是要調動開發建設過程中所有人員對于成本控制的主觀能動性和積極性，完善成本控制方面的流程及制度。因為每個員工對于成本管理的要求和特點都會不一樣，所以，就需要實施全面控制原則，保證成本管理中各個方面的成本都得到有效控制。

1.2講求效益原則

在房地產項目開發過程中，對于全過程成本的控制，我們需要將其與管理服務有機結合起來，不能夠被控制所控制，也不能為了降低成本，從而減少和停止對于高品質管理服務及優秀建筑產品的提供。換句話說，也就是要在成本控制的范圍之內，利用最小化的成本費用實現最大化的管理服務高品質水平，或者說在相同成本費用水平上，實現最大化的管理服務質量水平的目標。

1.3經濟原則

經濟原則在很大程度上決定了房地產公司在重要領域中只會選擇控制那些關鍵的因素，而不是對所有房地產項目的全部業務成本都進行控制或者進行相同細致安排的控制。在落實經濟原則中，我們要重視經濟原則的重要性，應該將其資源集中在重要的問題上，可以省略那些對成本產生微妙或者極少數影響的整體成本和無關事項。

1.4因地制宜原則

對于因地制宜的基本原則而言，它完全符合房地產開發公司在項目開發過程中項目管理任一部門的要求。房地產公司內部存在許多部門，比如，銷售部、設計部，行政部，財務部等，這些部門所產生的成本計劃和成本消耗都是不同的。所以，在對這些部門進行全過程成本控制的時候，我們就需要分別對待，不能使用統一的成本管理方法。比如，像項目開發中的工程管理部，他們所產生的成本主要是來自于項目開發所需要的材料和施工服務，所以，我們應加強對于工程部在開發施工各階段資源配置計劃的有效成本控制，而且還可以加之一些招投標方法作為輔助手段。而對于銷售部而言，他們所產生的費用主要是來自于銷售活動的支持成本，我們可以采取按照定期投入和產出的比例來進行成本控制。所以，對于不同部門而言，采取不同的成本控制方法，能夠起到意想不到的結果。

2房地產開發項目管理中全過程成本控制的要點

2.1設計階段的成本控制

2.1.1工程造價和設計方案相結合的設計招標

對于設計招投標而言，它能夠起到提高設計招投標水平、促進良性競爭的作用。實施的工程造價和設計相結合的設計招標方法，能促進設計單位和設計師不僅在建筑風格、使用功能上達到和諧一致，而且還能夠降低工程造價，實現確保項目經濟利益的目標。

2.1.2成立成本評估審核部門，加強圖紙審核

有必要成立專門的內部工程審核部門，該部門由經驗豐富的建筑、結構、水電專家和經濟分析師組成。制定詳細的設計要求、設計任務，對設計單位所設計的施工圖進行全面的審核。加強設計圖紙審核管理工作，提高設計質量，減少不必要由于設計問題、設計缺陷導致的施工階段的反復調整所造成的浪費。

2.2招投標階段的成本控制

房地產項目招標中包括設備、材料的采購招標和施工招標兩個方面。通過招標競爭過程，開發商可以選擇優秀的承建商和優質的供應商，這樣有利于降低建設成本，也是成本管理和控制的一個重要工具。要做到房地產項目開發的全過程成本控制需要做到以下三個任務。首先，我們必須堅持公開、公平、公正的原則，規范招投標過程，以加強招投標過程的監督力度；其次，制定詳細的招標文件和合同，以確保該條款的嚴謹性，有效預防發生合同糾紛，減少、避免施工索賠情況的出現，從而降低了項目的總體成本；第三，選擇規范化的優秀承建商授予施工合同，簽訂嚴格的施工合同，在進行合同變更的審批流程中要嚴格按照要求執行，建立和完善合同跟蹤檢查制度，加強監督，對于合同和補充協議等具有同等法律效力的合同文件應保存好，確保嚴格執行合同控制條款。

2.3施工階段的成本控制

施工階段是施工項目預算中投入資金最大的一部分，是合同文件中內容實現具體化的重要部分。在整個成本控制與管理中房地產項目施工階段的投資占了很大的比例。房地產開發不應該僅僅只重視施工階段的進度、質量等粗放式工程項目管理，也應付出更大努力來降低項目建設過程中的成本，核算分析變更成本的成因，為企業降耗規范管理提供管理思路，提高房地產企業經濟效益和社會效益。

首先，加強施工現場管理，優化施工組織設計，選擇比較先進的施工技術，實現經濟合理的施工方案，當然這是施工承包單位的工作內容，但作為業主方應該在施工方案階段以自身的成本控制目標來提出合理優化的意見和建議。

其次，施工過程中對于合同文件中的動態信息進行分析，根據分析結果采取積極措施，實現更有效地控制工程造價。嚴格把控工程變更、簽證限額的審批制度和程序，盡量減少因為變更而產生的費用，以及因為審計評估原因而造成的理賠等成本浪費的情況。

最后，嚴格控制材料、設備采購的價格。做好市場價格管理工作，掌握大宗物資和設備訂單的價格變動，而且在采購的過程中應該貨比三家，在滿足施工要求的前提下，盡可能的減少采購的成本。訂單的時機要把握好，一般情況下，項目的材料和設備成本費用通常占預算的70%，占直接成本的80%左右，因此必須嚴格控制施工階段，合理確定材料價格，從而有效地控制工程造價。

2.4竣工階段的成本控制

對于任何項目而言，其項目的成本控制最后一步都是竣工完成之后的階段。而對于竣工完成的房地產項目來說，需要對竣工項目進行嚴格的審核審計，對施工單位的申報工程量、項目價格、取費程序的準確性進行審核，避免出現重復取費的情況，從而進行審核竣工結算編制范圍，使審核后的預算能夠真正反映實際的項目成本造價。

參考文獻：

[1]程鐵信， 霍吉棟， 劉源張. 項目管理發展評述[J]. 企業管理， 2011，（2）.