序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產(chǎn)用戶分析范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；銷售管理系統(tǒng)；核心模塊；設(shè)計與實現(xiàn)

中圖分類號：TP311 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）08-000-01

目前，我國房地產(chǎn)公司仍主要依靠人工來處理房地產(chǎn)信息，也由此產(chǎn)生了許多問題，如數(shù)據(jù)重復(fù)、出錯，查詢麻煩等，對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有著較大的影響。在計算機網(wǎng)絡(luò)技術(shù)基礎(chǔ)上的房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)，能夠幫助企業(yè)多渠道收集、管理、分析相關(guān)銷售信息，從而迅速發(fā)現(xiàn)潛在的客戶與業(yè)務(wù)，進一步提高企業(yè)的競爭能力。

一、房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)的功能

現(xiàn)代房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)依靠IT技術(shù)，徹底改變傳統(tǒng)的管理意識，對房地產(chǎn)的銷售進行科學(xué)有效的管理，發(fā)揮出了巨大的功能。

1.科學(xué)靈活的定價方案

依據(jù)銷售管理系統(tǒng)，房產(chǎn)的定價可結(jié)合房屋的朝向、樓層、周圍的景觀等客觀性因素，采用多種方式如差價等對房屋進行定價與核算，并且可以生成均價、最高或最低價等數(shù)據(jù)，給用戶以參考。

2.深層次的客戶資源管理

房地產(chǎn)的銷售管理系統(tǒng)對客戶資源的管理包括對客戶資料的記錄與追蹤。主要記錄客戶的來電、來訪等情況，分析客戶的購買意向；追蹤則主要是為了方便快捷地給客戶提供所需要的房產(chǎn)信息，以便在客戶預(yù)約或者購買房屋時及時更新客戶資料狀態(tài)，從而防止因現(xiàn)場售樓人員的流動性過大而造成的客戶流失狀況。

3.全面的資金管理

房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)中的財務(wù)管理中，能夠把初期的銷售計劃與資金和成本的估算相結(jié)合，同時把資金收支計劃和客戶應(yīng)收款、銷售收款計劃關(guān)聯(lián)在一起，最重要的是，系統(tǒng)能夠自動將銷售所得的款項生成財務(wù)資金收入單，并且清晰地將資金的應(yīng)收、已收和未收情況呈現(xiàn)出來，十分有利于公司決策層對整個系統(tǒng)資金流的全面掌握。

4.多角度的統(tǒng)計分析

房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)可以多層次、多方位地對客戶資料、銷售情況以及資金收入的數(shù)據(jù)信息進行報表或者圖形分析，極大地幫助了公司領(lǐng)導(dǎo)對房產(chǎn)的策劃、銷售以及財務(wù)方面進行合理決策。值得一提的是，如果客戶想要生成適合自己崗位的統(tǒng)計分析報表，就可以使用該系統(tǒng)所獨有的自定義功能來實現(xiàn)。

二、房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)核心模塊的設(shè)計與實現(xiàn)

公司信息、房產(chǎn)信息、銷售信息、統(tǒng)計信息以及系統(tǒng)用戶管理這五大模塊的管理系統(tǒng)集中反映了房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)的核心功能，因此，我們可以借助設(shè)計與實現(xiàn)這五大模塊的功能，進而完成整個房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)。

1.公司信息管理模塊的設(shè)計與實現(xiàn)

公司信息管理模塊包括添加、瀏覽、修改以及刪除公司信息，且只能由公司銷售管理系統(tǒng)的管理員完成這項工作，公司的用戶則只享有對公司業(yè)務(wù)信息的瀏覽權(quán)限。首先通過Button控件的click事件獲取每個字段的值，然后分別經(jīng)過一定的SQL語句來完成對數(shù)據(jù)的寫入與修改。

2.房地產(chǎn)信息管理模塊的設(shè)計與實現(xiàn)

與公司信息管理模塊的功能無異，房產(chǎn)信息的管理同樣主要包括添加、瀏覽、修改以及刪除房產(chǎn)信息，同樣地，這項工作只能由房地產(chǎn)公司銷售管理系統(tǒng)的管理員來做，而公司的用戶僅可以瀏覽公司的房產(chǎn)信息。房產(chǎn)信息管理模塊的設(shè)計與實現(xiàn)首先要借助Button控件的click事件來獲得每個字段的值，然后通過特定的SQL語句寫入、修改或刪除數(shù)據(jù)信息。

3.銷售信息管理模塊的設(shè)計與實現(xiàn)

房地產(chǎn)公司的銷售信息管理模塊不僅包括列出已被預(yù)約或者出售的房產(chǎn)信息，還包括記錄尚未被預(yù)約或出售的房產(chǎn)信息。房產(chǎn)管理是銷售管理的基礎(chǔ)與前提，如果想要完成房產(chǎn)的銷售，就必須完善房產(chǎn)信息，列出可預(yù)約、已預(yù)約和已出售的房產(chǎn)信息列表，從而保障用戶對該公司房產(chǎn)的預(yù)約、出售、取消預(yù)約以及取消出售的權(quán)利。值得注意的是，公司只有在確認輸入了業(yè)主的相關(guān)信息后，才能出售房產(chǎn)。

至于銷售信息管理模塊的設(shè)計與實現(xiàn)，同樣地，可借助一定的SQL語句獲得可預(yù)約的房產(chǎn)信息，然后把數(shù)據(jù)綁定到Repeater控件上，并且顯示在頁面上。用戶如果想要預(yù)約自己看中的房產(chǎn)，就點擊標(biāo)記預(yù)約的Button控件，然后核對相關(guān)信息，用戶確認后，預(yù)約頁面就會改變房產(chǎn)狀態(tài)，然后把預(yù)約用戶的姓名自動顯示在頁面上，此時預(yù)約成功。然后就可以在已預(yù)約的頁面中查看選中的房產(chǎn)信息，進而選擇是繼續(xù)進行購買還是取消預(yù)約。

4.統(tǒng)計信息管理模塊的設(shè)計與實現(xiàn)

統(tǒng)計信息管理指的是通過對房產(chǎn)的銷售量和銷售額的匯總，然后生成每個月份的銷售信息的走勢圖，公司的高層決策者可根據(jù)這些走勢圖信息盡可能作出正確的決策。

統(tǒng)計信息管理模塊的設(shè)計與實現(xiàn)是把通過操作數(shù)據(jù)庫進而獲得需要的時間和數(shù)值數(shù)據(jù)綁定到Chart控件上，然后根據(jù)事先設(shè)置的篩選條件篩選出需要的統(tǒng)計信息，最后生成銷售量或者銷售額的統(tǒng)計圖。

5.系統(tǒng)用戶管理模塊的設(shè)計與實現(xiàn)

系統(tǒng)用戶管理模塊主要針對的是對后臺用戶即已經(jīng)記錄到房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)的用戶的管理，并且能夠?qū)崿F(xiàn)對用戶的添加以及用戶權(quán)限的設(shè)定與管理，發(fā)揮的主要功能是添加、刪除用戶以及修改密碼等。一般情況下，只有系統(tǒng)管理員才有此權(quán)限，能夠?qū)θ我挥脩舨僮鳎胀ㄓ脩魟t不具備這項權(quán)限。

三、總結(jié)

總而言之，建立在現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)技術(shù)基礎(chǔ)上的房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)能夠及時有效地對員工信息、顧客信息以及房屋的相關(guān)銷售信息進行管理，創(chuàng)新公司的管理方式與經(jīng)營方式，從而極大地增強房地產(chǎn)公司的競爭力。因此，我們必須重視房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)五大核心模塊的設(shè)計與實現(xiàn)，使房地產(chǎn)地銷售管理更加規(guī)范化、有效化。

參考文獻：

[1]鄒鵬.房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)核心模塊的設(shè)計與實現(xiàn)[J].江西通信科技，2012（04）：27-28.

篇(2)

【關(guān)鍵詞】社區(qū)電商 長尾分析 房地產(chǎn)+

一、社區(qū)電商與電子商務(wù)社區(qū)化

（一）社區(qū)電商

社區(qū)電商是面向社區(qū)范圍的用戶群體，依托電子商務(wù)平臺展開的各類型服務(wù)交易的電子商務(wù)活動。對于用戶來說，既可以滿足線上交易信息獲取，又可以在線下完成消費與體驗，具有快速，高效的特點。社區(qū)電商與居民生活聯(lián)系緊密，滿足社區(qū)居民的剛性需求，所以一旦建立起與用戶的聯(lián)系，則具有很強的路徑依賴，由于是面向居民，居民特性穩(wěn)定，流動性弱，所以也更好把握用戶習(xí)慣，能夠集中用戶訂單，進行集中供給，節(jié)省物流成本。此外，社區(qū)電商高度成熟后，能夠拓展醫(yī)療，交通等公共服務(wù)等，接入智能城市系統(tǒng)，使得房地產(chǎn)企業(yè)在地區(qū)具有更強的競爭力。

（二）電子商務(wù)社區(qū)化

阿里巴巴，百度，騰訊，京東等互聯(lián)網(wǎng)巨頭，依托自身優(yōu)勢條件，以O(shè)2O模式，發(fā)力電子商務(wù)社區(qū)化，如京東分別與快客，好鄰居，良友等品牌拓展1萬多個線下合作店面。

與社區(qū)電子商務(wù)不同，電子商務(wù)社區(qū)化在本地化屬性上所需要耗費的資金與經(jīng)營管理精力更加龐大。同時社區(qū)電子商務(wù)在管理經(jīng)營方面本地化戰(zhàn)略也更為多樣，所以社區(qū)電子商務(wù)將具有更大的活力。

二、房產(chǎn)企業(yè)發(fā)展社區(qū)電商的核心優(yōu)勢

（一）豐富的業(yè)主資源，以房帶消費

房地產(chǎn)所積累起的業(yè)主資源與電商平臺的大流量相比。房地產(chǎn)業(yè)主具有真實性，基于地理上的關(guān)系將比虛擬數(shù)據(jù)更好捕捉用戶消費習(xí)慣的關(guān)聯(lián)性特征。在廣告投放上有著更為精準(zhǔn)的指向。

（二）具有定性性質(zhì)的規(guī)劃能力

房地產(chǎn)是高價值的大宗商品，本身很重要的潛在購買力區(qū)分指標(biāo)，對于社區(qū)消費水平有定性的作用，所以對消費的消費能力更加明晰與把握，從而主導(dǎo)社區(qū)電商的構(gòu)建，分析更為精確的用戶需求。房地產(chǎn)企業(yè)能夠在地產(chǎn)開發(fā)與規(guī)劃的基礎(chǔ)上，根據(jù)需要對物流布局和實體店鋪布局進行靈活設(shè)計與規(guī)劃。

（三）管理運作體系成熟

與傳統(tǒng)平臺電商的營銷核心不同，社區(qū)電商的核心在于對消費者的管理。社區(qū)居民的流動性弱，基于地理聯(lián)系的基礎(chǔ)上，可根據(jù)居民需求進行定制與管理，提高電商平臺利用效率。同時通過主導(dǎo)社交網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，如社區(qū)QQ群，論壇等，滲入居民交流之中。社區(qū)電商在線下通常包含有較多的利益關(guān)系，房地產(chǎn)企業(yè)通常在關(guān)系梳理方面有著更強的業(yè)務(wù)處理經(jīng)驗。

三、房地產(chǎn)社區(qū)電商格局的長尾分析

長尾理論基本原理是：只要存儲和流通的渠道足夠大，需求不旺盛或銷量不佳的產(chǎn)品所共同占據(jù)的市場份額可以和少數(shù)熱銷產(chǎn)品所占據(jù)的市場份額匹敵甚至更大。長尾商品正是以其冷門與不暢銷，所以尋找成本高，這就使得在培養(yǎng)用戶的購買路徑上具有更強的吸引力。

相比于房產(chǎn)銷售，社區(qū)電商所帶來的效益只能占據(jù)了屬于長尾部分，但是隨著地產(chǎn)商的市場份額的變化，社區(qū)電商規(guī)模的積累過程，則又可以形成新的房地產(chǎn)建設(shè)和盈利格局。這一新格局體現(xiàn)在，商場主導(dǎo)布局削弱，地產(chǎn)公司的基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施建設(shè)轉(zhuǎn)為終端物流建設(shè)，相對比與商城所帶來的建設(shè)費用，物流終端的運營成本與建設(shè)成本更低。另一方面，社區(qū)電商取代大型商場的作用后，這一業(yè)務(wù)將成為地產(chǎn)商的“售后”模塊分裂出來，在培養(yǎng)居民生活習(xí)慣上也有很大的作用，增強房產(chǎn)企業(yè)的品牌信任，在房產(chǎn)升級和購置中，無疑為房產(chǎn)企業(yè)增加了籌碼。

四、房地產(chǎn)企業(yè)為主導(dǎo)的社區(qū)電商發(fā)展方向――房地產(chǎn)+

“房地產(chǎn)+”是指以房地產(chǎn)為核心，展開的各種醫(yī)療，教育，社交，金融等服務(wù)需求的發(fā)展模式。社區(qū)電商是“房地產(chǎn)+”模式的核心環(huán)節(jié)，打造社區(qū)電商，是信息流動環(huán)節(jié)最重要的布局。在“房地產(chǎn)+”模式下，房地產(chǎn)為主體，打造社區(qū)電商的供應(yīng)鏈環(huán)節(jié)，以社區(qū)電商為途徑進行“房地產(chǎn)+”的內(nèi)容建設(shè) ，對于“房地產(chǎn)+”的社區(qū)電商的內(nèi)容建設(shè)主要有兩種方式。

（一）房產(chǎn)企業(yè)品牌在社區(qū)電商中的延伸

房地產(chǎn)企業(yè)憑借其管理和資金優(yōu)勢，進入其他生產(chǎn)行業(yè)。如恒大涉足的礦泉水，乳業(yè)和糧油生產(chǎn)。憑借其房地產(chǎn)企業(yè)聲譽為保證，在地產(chǎn)上的物理聯(lián)系，能夠有信任基礎(chǔ)，并借助社區(qū)電商開展?fàn)I銷，疊加與整合效應(yīng)顯著，使房地產(chǎn)企業(yè)擺脫一次性買賣的桎梏。

（二）產(chǎn)業(yè)鏈的整合模式

地產(chǎn)是重資產(chǎn)，是大宗消費品，通過這次消費客戶與企業(yè)間構(gòu)建了充分的信任，由此衍生的其他輕資產(chǎn)型消費，都可以在社區(qū)電商平臺上展開，像是理財、金融、保險、旅游、裝修家居等。同時借助社區(qū)電商平臺，進行數(shù)據(jù)的收集，為房產(chǎn)的二次買賣提供信息分析來源。

五、結(jié)語

依托房地產(chǎn)企業(yè)基礎(chǔ)與主體，開展社區(qū)電子商務(wù)，一方面是為社區(qū)電子商務(wù)找到了可靠性更高的承載實體，另一方面，社區(qū)電子商務(wù)也能為房地產(chǎn)企業(yè)帶來新的發(fā)展契機，實現(xiàn)“房地產(chǎn)+”的發(fā)展，擺脫地產(chǎn)單一化產(chǎn)品帶來的風(fēng)險制約瓶頸，打造出房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)的競爭力。

參考文獻：

[1]王劍峰.地產(chǎn)商為何搞不定社區(qū)電商[J].中國房地產(chǎn) 2015，08.

[2]劉娜.社區(qū)電子商務(wù)發(fā)展現(xiàn)狀問題及對策研究[J].商業(yè)經(jīng)濟 2014，22.

篇(3)

決策支持系統(tǒng)為解決房地產(chǎn)投資決策中出現(xiàn)的種種問題提供了解決方案。決策支持系統(tǒng)是一種基于計算機的系統(tǒng),幫助決策者通過與系統(tǒng)直接交互使用數(shù)據(jù)及分析模型解決非結(jié)構(gòu)化的決策問題。通過決策支持系統(tǒng),房地產(chǎn)開發(fā)商可以對要開發(fā)的項目的各種情況有一個更深入的了解,能綜合各方面的因素對投資的項目做出一個合理的判斷,從而減少房地產(chǎn)投資中的盲目性,使投資更準(zhǔn)確,收益率更高。本文結(jié)合房地產(chǎn)項目投資的實際情況,提出了一種房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng),可以為房地產(chǎn)項目的投資提供決策支持,實現(xiàn)企業(yè)項目管理的快速輔助決策,提高投資者的決策水平。

一、房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)

房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)是將決策支持系統(tǒng)技術(shù)應(yīng)用到房地產(chǎn)投資中,從而能有效地對房地產(chǎn)投資者進行輔助決策,提高決策的效率和準(zhǔn)確性。

(一)房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)的基本功能

本系統(tǒng)分為房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測、經(jīng)濟評價、風(fēng)險分析和可行性報告生成等四大模塊。通過房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測模塊,用戶可以方便地了解到房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀以及國民經(jīng)濟狀況,并能對將來房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況做出一個大概的預(yù)測。通過經(jīng)濟評價模塊可以對所投資項目做出準(zhǔn)確的評估,從而判斷出此項目的盈利狀況。風(fēng)險分析模塊可以對投資項目的風(fēng)險作一個大體的分析,用戶通過對各個投資方案的經(jīng)濟評價和風(fēng)險的權(quán)衡,可以做出較為準(zhǔn)確的判斷。可行性報告生成模塊則可以自動生成項目的可行性報告,用戶可以根據(jù)具體情況來添加可行性報告中的內(nèi)容。

(二)系統(tǒng)的基本結(jié)構(gòu)

在房地產(chǎn)投資中遇到的可變性因素非常多,再加上房地產(chǎn)投資本身所具有的高風(fēng)險性,這就使得傳統(tǒng)的MIS系統(tǒng)不能滿足房地產(chǎn)投資決策的需要,只有使用決策支持系統(tǒng)才能有效地解決這一問題。但是傳統(tǒng)的決策支持系統(tǒng)也有著它的不足,不能很好的對房地產(chǎn)投資進行有效的輔助決策。因此,本系統(tǒng)借鑒了最近發(fā)展起來的決策支持系統(tǒng)的新技術(shù),提出了一種新的房地產(chǎn)決策支持系統(tǒng)模型。

數(shù)據(jù)倉庫、聯(lián)機分析處理、數(shù)據(jù)挖掘是決策支持系統(tǒng)發(fā)展中的新興技術(shù),將這些技術(shù)引入到房地產(chǎn)決策支持系統(tǒng)中可增強系統(tǒng)的輔助決策功能。

其中,數(shù)據(jù)倉庫是為了決策支持的需要而在數(shù)據(jù)庫的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的一項新技術(shù)。數(shù)據(jù)倉庫可將大量的用于事務(wù)處理的數(shù)據(jù)庫中的數(shù)據(jù)進行清理、抽取和轉(zhuǎn)換,按決策主體的需要重新進行組織。數(shù)據(jù)倉庫中的各種數(shù)據(jù)可以適應(yīng)決策問題多樣性的要求,數(shù)據(jù)倉庫側(cè)重于對面向主題的數(shù)據(jù)的存儲和管理。聯(lián)機分析處理可以對數(shù)據(jù)倉庫中的大量數(shù)據(jù)進行分析,從中提取出有用的信息,從而起到輔助決策的作用。數(shù)據(jù)挖掘是從知識發(fā)現(xiàn)的概念中引申出來的,把數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)應(yīng)用到數(shù)據(jù)倉庫的分析可以有效地從數(shù)據(jù)倉庫中挖掘出有價值的東西,從而有利于輔助決策。

二、房地產(chǎn)投資決策系統(tǒng)的相關(guān)技術(shù)

傳統(tǒng)的決策支持系統(tǒng)是利用數(shù)據(jù)庫、人機交互進行多模型的有機組合,輔助決策者實現(xiàn)科學(xué)決策的綜合集成系統(tǒng)。自從決策支持技術(shù)形成以來,在全世界得到了廣泛的應(yīng)用,但是決策支持在發(fā)展中也遇到了一些問題,主要問題有以下幾個方面:(1)DSS使用的數(shù)據(jù)庫只能對原始數(shù)據(jù)進行一般的加工和匯總,而決策支持涉及大量歷史數(shù)據(jù)和半結(jié)構(gòu)化問題,傳統(tǒng)的數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)難以求解復(fù)雜的半結(jié)構(gòu),不能滿足DSS的需要;(2)決策支持系統(tǒng)以集成數(shù)據(jù)為基礎(chǔ),然而現(xiàn)實中的數(shù)據(jù)往往分散管理且大多分布于異構(gòu)的數(shù)據(jù)平臺,數(shù)據(jù)集成不易;(3)由于決策本身所涉及問題的動態(tài)性和復(fù)雜性,針對不同的情況應(yīng)有不同的處理方法,而模型庫提供的分析能力有限,所得到的分析結(jié)果往往不盡如人意;(4)決策支持系統(tǒng)的建立需要對數(shù)據(jù)、模型、知識和接口進行集成。數(shù)據(jù)庫語言數(shù)值計算能力較低,因而采用數(shù)據(jù)庫管理技術(shù)建立決策支持系統(tǒng)知識表達和知識綜合能力比較薄弱,難以滿足人們?nèi)找嫣岣叩臎Q策要求。

數(shù)據(jù)倉庫、聯(lián)機分析處理和數(shù)據(jù)挖掘技術(shù),給決策支持系統(tǒng)的發(fā)展注入了新的活力,數(shù)據(jù)倉庫、聯(lián)機分析處理和數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)的出現(xiàn),有利于解決上面?zhèn)鹘y(tǒng)的決策支持系統(tǒng)所遇到的問題,為決策支持的發(fā)展提供了一條新的途徑。

(一)數(shù)據(jù)倉庫(DW)技術(shù)

信息系統(tǒng)中有兩種類型的數(shù)據(jù):操作型數(shù)據(jù)和決策支持型數(shù)據(jù)。前者是由日常事務(wù)處理生成的,后者是把前者加工后(清理與集成)形成的。操作型數(shù)據(jù)服務(wù)于日常事務(wù)處理,決策支持型數(shù)據(jù)服務(wù)于信息增值。目前,理論界把存有決策支持型數(shù)據(jù)的系統(tǒng)稱為數(shù)據(jù)倉庫。當(dāng)需要為決策部門提供及時、準(zhǔn)確、詳細和可靠的風(fēng)險信息時,海量數(shù)據(jù)的存儲與加工便成為首要問題,而這正是數(shù)據(jù)倉庫的專長。

(二)聯(lián)機分析處理(OLAP)

OLAP是一種決策分析工具,它是針對特定問題的聯(lián)機數(shù)據(jù)訪問和數(shù)據(jù)分析而產(chǎn)生的一種技術(shù),它可以根據(jù)分析人員的要求,快速、靈活地對大量數(shù)據(jù)進行復(fù)雜地查詢處理,并以直觀的、易理解的形式將查詢結(jié)果提供給各種決策人員,從而得到高度歸納的信息。OLAP是基于數(shù)據(jù)倉庫的信息分析處理過程,是數(shù)據(jù)倉庫的用戶接口部分。通過OLAP這種獨立于數(shù)據(jù)倉庫的分析技術(shù),決策者能靈活地掌握項目進度的數(shù)據(jù),以多維的形式從多方面和多角度來觀察項目進度的狀態(tài)、了解項目進度的變化。OLAP技術(shù)分析方法有切片、鉆取、維度自由組合、圖標(biāo)自由切換,并可形成表現(xiàn)友好、豐富的報表結(jié)果。

(三) 數(shù)據(jù)挖掘(DM)技術(shù)

數(shù)據(jù)挖掘可以稱為數(shù)據(jù)庫中的知識發(fā)現(xiàn),是從大量數(shù)據(jù)中提取出可信、新穎有效并能被人理解的模式的高級處理過程,是數(shù)據(jù)庫技術(shù)、人工智能、神經(jīng)網(wǎng)路、機器學(xué)習(xí)等領(lǐng)域的交叉學(xué)科。數(shù)據(jù)挖掘是一個過程,是從大型數(shù)據(jù)庫中抽取隱藏其中的可理解的可操作的信息,目的是幫助分析、決策人員尋找數(shù)據(jù)之間的關(guān)聯(lián),發(fā)現(xiàn)被忽略的要素,而這些信息對于決策行為是至關(guān)重要的。

數(shù)據(jù)挖掘常用的技術(shù)和算法有決策樹、神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)、概念樹、遺傳算法、模糊

數(shù)學(xué)、統(tǒng)計分析、可視化技術(shù)、粗糙集、公式發(fā)現(xiàn)等。數(shù)據(jù)挖掘的作用是可以實現(xiàn)自動預(yù)測趨勢和行為、關(guān)聯(lián)分析、聚類等。數(shù)據(jù)倉庫、聯(lián)機分析處理、數(shù)據(jù)挖掘是作為三種獨立的信息處理技術(shù)出現(xiàn)的,但都是以解決決策支持分析問題為主要驅(qū)動力量發(fā)展起來的,具有一定的聯(lián)系性和互補性。其中數(shù)據(jù)倉庫用于數(shù)據(jù)的存儲和組織,聯(lián)機分析處理集中于數(shù)據(jù)的分析,數(shù)據(jù)挖掘則致力知識的自動發(fā)現(xiàn)。 三、房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)的功能模塊

(一)市場調(diào)查與預(yù)測

市場調(diào)查是房地產(chǎn)投資中的一項非常重要的內(nèi)容,常常關(guān)系著投資的成敗。在本系統(tǒng)中,市場調(diào)查與預(yù)測模塊主要包括國家經(jīng)濟狀況、城市經(jīng)濟狀況、城市綜合情況、城市氣象條件、城市發(fā)展計劃、目標(biāo)客戶住房需求調(diào)查情況、城市土地住房情況、房地產(chǎn)供給市場狀況、競爭對手和競爭樓盤狀況,以及項目自身的相關(guān)情況等。在這個模塊中,基本涵蓋了房地產(chǎn)調(diào)查的主要內(nèi)容。另外,大量的歷史數(shù)據(jù)也為房地產(chǎn)市場的預(yù)測提供了便利條件。

(二)經(jīng)濟評價

經(jīng)濟評價是房地產(chǎn)投資決策中的一項必不可少的內(nèi)容。建設(shè)項目經(jīng)濟評價是項目可行性研究的組成部分和重要內(nèi)容,是項目決策科學(xué)化的重要手段。經(jīng)濟評價的目的是計算項目的效益和費用,通過多方案比較,對擬建項目的財務(wù)可行性和經(jīng)濟可行性進行分析討論,做出全面的經(jīng)濟評價,為項目的科學(xué)決策提供依據(jù)。

經(jīng)濟評價包括項目管理、參數(shù)設(shè)置、方案計算、扶助報表、基本報表和綜合財務(wù)指標(biāo)等幾個方面。其中項目管理包括項目的建立、選擇和刪除,對項目管理庫進行操作。參數(shù)設(shè)置對房地產(chǎn)投資中的各項參數(shù)進行賦值,方案計算用現(xiàn)金流法和非現(xiàn)金流法對投資項目進行分析計算。輔助報表和基本報表用于生成各種報表。綜合財務(wù)報表生成現(xiàn)金流法綜合財務(wù)指標(biāo)匯總表和非現(xiàn)金流綜合財務(wù)指標(biāo)匯總表,在這一模塊中還生成直方圖檢驗、餅圖檢驗和拆線圖等圖表,更直觀地反映出財務(wù)狀況。

(三)風(fēng)險分析

房地產(chǎn)投資雖說有著高收益,但是同時也存在著高風(fēng)險,對其進行風(fēng)險分析非常必要。正確評價房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險可以指導(dǎo)投資者進行正確的開發(fā)決策,減少決策的盲目性和失誤。對于上述風(fēng)險,人們并不能明確的給一個答案,到底有沒有這種風(fēng)險,這是存在著模糊性的。為此可以把模糊數(shù)學(xué)方法引入到風(fēng)險分析中來,采用模糊綜合評價法可將定量與定性的指標(biāo)結(jié)合起來,〖JP+1〗可以不受指標(biāo)因量綱不同或量綱相同而量級不同的影響,對于問題比較復(fù)雜、信息不很全面的房地產(chǎn)開發(fā)投資是很適應(yīng)的。此外,房地產(chǎn)投資風(fēng)險因素層次比較多,可以采用多級模糊模型來分析。

(四) 可行性報告生成

可行性報告生成模塊的功能是根據(jù)房地產(chǎn)投資項目來生成一個可行性報告模板,這就省去了用戶編寫可行性報告的時間。用戶可以根據(jù)自己的實際情況向可行性報告模板中添加一些項目的數(shù)據(jù),甚至是根據(jù)項目數(shù)據(jù)生成的柱狀圖、餅圖等圖表。現(xiàn)在人們所用的字處理軟件一般都為微軟的Word,所以本系統(tǒng)中所生成的可行性報告為Word文檔形式,這樣便于用戶對可行性報告的編輯。

該系統(tǒng)中的四個功能模塊緊密協(xié)作,基本涵蓋了房地產(chǎn)投資中所應(yīng)考慮的各方面內(nèi)容。用戶(決策者)通過這些模塊的運作,可以得到有力的輔助決策,從而提高決策水平。

篇(4)

[關(guān)鍵詞]運營模式；盈利模式；房地產(chǎn)電商綜合平臺

[DOI]10. 13939/j. cnki. zgsc. 2016. 06. 105

1 引 言

房地產(chǎn)業(yè)正進入“白銀時代”，房屋銷量下降，市場競爭加劇；同時，“90后”正逐漸加入房地產(chǎn)消費群體，他們具有明顯的網(wǎng)絡(luò)消費特征。市場變化促使房地產(chǎn)電商迅速發(fā)展，房地產(chǎn)電商綜合平臺是互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)的新型營銷模式，改變了傳統(tǒng)房地產(chǎn)電商模式，試圖為購房者、開發(fā)商、中介搭建一個透明交易平臺，為房地產(chǎn)電商探索出新方向。

1994年，張健坤等提出房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷概念[1]，之后我國興起了研究房地產(chǎn)營銷新模式的熱潮。易勇等（1999）指出房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷24小時全天候服務(wù)、買賣雙方可互動交流等優(yōu)勢；[2]有學(xué)者將優(yōu)勢總結(jié)為時空限制少、溝通效果強等。[3]2001年，陳東錦提出房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷有整合營銷和軟營銷優(yōu)勢[4]，使研究重點轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷與傳統(tǒng)營銷整合；[5]余建國等人認為應(yīng)將傳統(tǒng)營銷與網(wǎng)絡(luò)營銷整合在一起開展房地產(chǎn)電商。[6]房地產(chǎn)電商發(fā)展迅速但效益不佳，由此房地產(chǎn)網(wǎng)站盈利模式與績效引起學(xué)者關(guān)注[7-8]，部分學(xué)者使用數(shù)據(jù)包絡(luò)分析法對房企電子商務(wù)績效進行評價。[9]張蓓蓓從房地產(chǎn)電商構(gòu)建者角度，將房地產(chǎn)網(wǎng)站劃分為房地產(chǎn)公司自建網(wǎng)站、房地產(chǎn)業(yè)門戶網(wǎng)站、綜合網(wǎng)站房地產(chǎn)欄目等；[10]而陳林杰（2015）則認為房地產(chǎn)電商類型有媒體電商、渠道電商與交易電商。[11]綜觀我國房地產(chǎn)電商相關(guān)研究，大都以傳統(tǒng)房地產(chǎn)電商為研究對象，鮮有關(guān)于新興房地產(chǎn)電商綜合平臺運營模式的研究。有鑒于此，文章從房地產(chǎn)電商綜合平臺運營模式出發(fā)，通過介紹平臺業(yè)務(wù)類型與盈利模式，指出幾點不足并提出改進建議。

2 房地產(chǎn)電商綜合平臺運營模式

房地產(chǎn)電商綜合平臺模式即搭建網(wǎng)絡(luò)平臺或開發(fā)App，與地產(chǎn)商合作獲得新盤信息，在平臺上；同時與經(jīng)紀(jì)公司合作，給原本只從事二手房的經(jīng)紀(jì)人提供新建房源信息，使其在二手房業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上向購房者推廣新房的模式。綜合平臺對開發(fā)商、二手房業(yè)主、經(jīng)紀(jì)人、購房者進行整合；建設(shè)網(wǎng)站、App、搜索引擎、微信公眾號等多樣化營銷渠道；提供線上搜索咨詢，線下看房簽約服務(wù)；并新設(shè)經(jīng)紀(jì)人評分等增值服務(wù)，為購房者打造線上查詢房源信息、初步達成購買意向，線下看房并做出決策簽約的全新購房體驗。房地產(chǎn)電商綜合平臺運營模式如圖1所示。

圖1 房地產(chǎn)電商綜合平臺運營模式

綜合平臺資源整合途徑主要有以下幾種。

2. 1 簽約經(jīng)紀(jì)人帶入客戶、房源信息

平臺最初資源積累選擇從資源豐富的經(jīng)紀(jì)公司入手，組建團隊調(diào)查拜訪經(jīng)紀(jì)公司，并與其簽署合作協(xié)議。之后，合作經(jīng)紀(jì)公司經(jīng)紀(jì)人在平臺注冊，分享購房者、房源等信息，為平臺帶入資源。

2. 2 開發(fā)商、業(yè)主投入房源

綜合平臺與開發(fā)商、商談判，承諾按效果收費，與開發(fā)商、商合作，獲取樓盤資源在網(wǎng)站或App上。同時，平臺規(guī)定業(yè)主上傳房源信息免費，吸引業(yè)主將房源聚集至平臺或App上進行交易，幫助平臺整合零散的二手房信息。

2. 3 用戶流量帶入數(shù)據(jù)資源

用戶流量隨平臺的發(fā)展逐漸增多，能夠收集大量客戶瀏覽、需求數(shù)據(jù)。在大數(shù)據(jù)時代，平臺通過處理數(shù)據(jù)，分析市場變化，能夠及時調(diào)整平臺運營方向。[12]

3 房地產(chǎn)電商綜合平臺盈利模式

3. 1 為開發(fā)商做宣傳推廣，收取傭金

綜合平臺與開發(fā)商約定按推廣效果收費，收費標(biāo)準(zhǔn)有兩種：一種是平臺承諾提升一定百分比成交率，開發(fā)商按照平臺提升的百分比支付傭金；另一種是如果平臺沒有完成承諾成交率提升比例，則開發(fā)商根據(jù)平臺推廣增加的成交套數(shù)付費。交易成功后，平臺抽取較小比例傭金作為推廣費，將大部分傭金交付給經(jīng)紀(jì)公司，作為經(jīng)紀(jì)人服務(wù)傭金。

3. 2 開展團購活動，收取服務(wù)費用

綜合平臺與開發(fā)商達成協(xié)議，拿到多于線下的房價優(yōu)惠，如購房款優(yōu)惠三萬元等，然后平臺利用房價優(yōu)惠開展團購活動，如交一萬抵三萬、交五千抵一萬等，吸引購房者注意。購房者參加團購活動繳納的保證金，開發(fā)商不再收回，而是作為平臺推廣服務(wù)費。

3. 3 投放相關(guān)廣告，收取廣告位租賃費

綜合平臺與房地產(chǎn)公司合作，將其廣告在平臺上，收取廣告位租賃費用。廣告位置、篇幅不同，平臺對應(yīng)收取的廣告費有所差別。

3. 4 以二手房傭金為本金，進行金融理財

綜合平臺規(guī)定二手房業(yè)主、購房者可免費使用二手房交易產(chǎn)品，但要求他們通過平臺電子金融產(chǎn)品交付傭金，如房多多的傭金寶。電子金融產(chǎn)品承擔(dān)支付寶等類似第三方角色，在簽訂買賣合同時，買方/賣方簽訂《傭金代收代付協(xié)議》，并將傭金提前支付到平臺。之后，平臺再分階段支付給經(jīng)紀(jì)人：如網(wǎng)簽后，支付50%傭金；過戶后，支付40%傭金；交房后，支付10%傭金。在分階段支付期間，綜合平臺以傭金作為資本，做金融理財賺取收入，積少成多，積累財富。

4 房地產(chǎn)電商綜合平臺業(yè)務(wù)類型

4. 1 新房銷售

新房銷售業(yè)務(wù)覆蓋新房、寫字樓、別墅等，交易流程如圖2所示。首先平臺與開發(fā)商合作，獲取最新樓盤信息在平臺上；然后對樓盤信息分類加工，推送在網(wǎng)站或App上，開展互聯(lián)網(wǎng)推廣工作。綜合平臺推廣方式有：與分類網(wǎng)站合作，增加平臺流量；購買關(guān)鍵詞，提升搜索引擎排名；利用微信、微博等社會化媒體進行項目推廣等。購房者可隨時通過平臺網(wǎng)站、App搜索房源信息，并自主選擇聯(lián)系經(jīng)紀(jì)人，咨詢申請看房。經(jīng)紀(jì)人收到看房申請后，將客戶信息提交至系統(tǒng)記錄，為購房者展示房源、推薦置業(yè)顧問；在后期購房過程中，平臺還會跟進購房進度，提供相關(guān)咨詢服務(wù)。

圖2 新房交易流程

4. 2 二手房買賣

平臺與經(jīng)紀(jì)公司合作，簽約大量經(jīng)紀(jì)人，匯聚二手房房源信息；同時，平臺規(guī)定個人業(yè)主在平臺上房源信息免費，可隨時與購房者聯(lián)系，吸引業(yè)主委托平臺賣房。購房者使用App或網(wǎng)站搜索、選定房源后，與經(jīng)紀(jì)人或業(yè)主聯(lián)系看房談價，完成購房交易。期間，平臺有業(yè)主服務(wù)團隊幫助業(yè)主拍攝房源照片、打理房源；并有專業(yè)服務(wù)團隊全程跟進購房者的購房流程，包括簽約交付定金、申請貸款、代辦過戶等。

同時，綜合平臺為經(jīng)紀(jì)人提供大量的新房資源，使經(jīng)紀(jì)人不僅能為購房者推薦二手房，而且可以推薦新房，實現(xiàn)“一二手聯(lián)動”。[13]

4. 3 金融產(chǎn)品

4. 3. 1 為購房者提供金融信貸產(chǎn)品

平臺為購房者提供認籌金經(jīng)營、首付貸款等金融產(chǎn)品。認籌金經(jīng)營將購房者繳納的認籌金作為投資，提供比銀行利率高的收益。針對首付款不足的購房者，平臺增設(shè)首付貸款服務(wù)，并且縮短了信貸審批時間。

4. 3. 2 為開發(fā)商提供融資服務(wù)

平臺匯聚收到的認籌資金、團購押金等，以信托方式給開發(fā)商提供大量資金，幫助其以更低成本、更快速有效的途徑填補開發(fā)資金空缺。

4. 3. 3 為經(jīng)紀(jì)人提供電子傭金結(jié)算產(chǎn)品

綜合平臺開發(fā)電子傭金結(jié)算系統(tǒng)，將經(jīng)紀(jì)人完成的交易即時登記，經(jīng)紀(jì)人帶看記錄、達成交易紀(jì)錄在結(jié)算系統(tǒng)中一目了然。一旦交易完成，平臺立即通過結(jié)算系統(tǒng)結(jié)付傭金，方便快捷。

4. 4 增值服務(wù)

平臺的增值服務(wù)有：①房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)資訊，平臺利用大數(shù)據(jù)分析房地產(chǎn)市場，為用戶提供最新房地產(chǎn)資訊；②經(jīng)紀(jì)人打分評級，鼓勵用戶對經(jīng)紀(jì)人的帶看次數(shù)、響應(yīng)速度、服務(wù)專業(yè)度等打分，分?jǐn)?shù)決定經(jīng)紀(jì)人等級、享用平臺信息權(quán)限；③移動社區(qū)增值服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容涉及線上購物、物業(yè)、家政等，將電子商務(wù)帶進購房者日常生活。[14]

5 房地產(chǎn)電商綜合平臺的不足

5. 1 綜合平臺的推廣效果不易明確

開發(fā)商按照綜合平臺提升成交量付費，但影響房地產(chǎn)成交的因素多種多樣，開發(fā)商不易辨別電商綜合平臺的推廣效果。有的電商綜合平臺買通置業(yè)顧問，截留案場正常銷售數(shù)據(jù)；或者經(jīng)紀(jì)人案場外死守售樓處門口，截留正常到訪客戶；個別中介買通置業(yè)顧問，導(dǎo)出購房者數(shù)據(jù)；平臺與營銷經(jīng)理合作，集體數(shù)據(jù)造假，甚至包抄競品樓盤，安排中介人員攔截目標(biāo)客戶等問題頻發(fā)，開發(fā)商在大量來客數(shù)據(jù)中很難辨別電商綜合平臺的有效業(yè)績信息，致使案場管理混亂，開發(fā)商營銷成本增加，不利于雙方長期合作。

5. 2 購房者需要體驗，網(wǎng)絡(luò)營銷提供的體驗不足

由于房地產(chǎn)產(chǎn)品價值量大，在做出決策前，購房者需要對房源的周邊環(huán)境、樓層、戶型、朝向、小區(qū)位置等做多方面的調(diào)查體驗，了解房屋質(zhì)量，充分感受房屋舒適程度。綜合平臺雖然可以展示房地產(chǎn)的外形和結(jié)構(gòu)，卻不能為購房者提供親身體驗服務(wù)。在現(xiàn)場看房前，購房者從App或網(wǎng)頁上獲取的房源信息不足，從網(wǎng)絡(luò)營銷渠道獲得的購買依據(jù)有限。因此，綜合平臺難以滿足購房者多方面需求，存在繼續(xù)改進的空間。

5. 3 平臺業(yè)務(wù)相對單一，經(jīng)營風(fēng)險較大

雖然大型房地產(chǎn)電商綜合平臺已經(jīng)開展新房、二手房等多項業(yè)務(wù)，但多數(shù)新建的綜合平臺仍以新房銷售為主，業(yè)務(wù)內(nèi)容相對單一。在“白銀時代”，市場整體狀況不好，開發(fā)商前期高估市場，拿地過多導(dǎo)致資金鏈緊張，供過于求的市場狀態(tài)促使開發(fā)商與平臺合作，以達到快速消化存量房，回籠資金等目的。此時，綜合平臺以新房業(yè)務(wù)為主，能夠幫助平臺快速發(fā)展。但隨著存量房消費，供需達到平衡，平臺新房業(yè)務(wù)量將減少。若平臺依然以新房為主，不重視二手房等業(yè)務(wù)開展，經(jīng)營風(fēng)險較大。

5. 4 注冊用戶參與活動積極性低

由于網(wǎng)絡(luò)信息不全面、購房者對房地產(chǎn)中介印象較差，用戶注冊App后，對綜合平臺組織的活動積極性比較低，參與比率不高。如房地產(chǎn)電商綜合平臺開展的交1萬抵3萬等團購活動，由于需要購房者先期交1萬元給平臺，導(dǎo)致購房者非常抵觸，活動效果不佳；而平臺日常組織的認籌送小禮品等活動，由于禮品價值不高，難以抵消網(wǎng)上認籌風(fēng)險，導(dǎo)致購房者興趣不大，推廣效果不好。

5. 5 其他類型房地產(chǎn)電商整合轉(zhuǎn)型，市場競爭加劇

綜合平臺發(fā)展迅速，成熟的模式、大量的利潤吸引其他類型房地產(chǎn)電商轉(zhuǎn)型。而綜合平臺的核心技術(shù)沒有申請專利，技術(shù)模擬容易，行業(yè)進入成本低廉，使得市場競爭加劇。原本只做二手房的房地產(chǎn)電商開始涉入新房推廣領(lǐng)域，如安居客等；僅以廣告為主要盈利模式的房地產(chǎn)電商也逐漸向電商綜合平臺靠攏，如搜房網(wǎng)等；此外，如房譜網(wǎng)等同類型的綜合平臺正在建立，房地產(chǎn)電商正在向相似的渠道模式發(fā)展，競爭者逐漸增多，市場競爭日益激烈。

6 對策與建議

6. 1 實行搶客模式，實現(xiàn)中介相互監(jiān)督

開發(fā)商在案場實行聯(lián)合、公平競爭，誰先搶到客戶誰接待，利用多家公司相互監(jiān)督來斷絕數(shù)據(jù)造假、截留散客信息等問題。如在同一個案場內(nèi)，A公司的張三賣給中介的客戶，可能是B公司的李四接待的，中介向開發(fā)商提交成交信息后，客戶信息與其他公司提交的信息重疊，則中介公司買入散客信息就會暴露。一旦發(fā)現(xiàn)有購買散客行為，開發(fā)商實施嚴(yán)厲的懲罰措施，能夠提升開發(fā)商辨別平臺推廣效果的能力。

6. 2 采用新型房源信息載體，提升體驗效果

房地產(chǎn)電商綜合平臺在向購房者推廣房源時，不應(yīng)局限于照片展示、文字描述，應(yīng)積極改進信息加工技術(shù)，加入新興科學(xué)技術(shù)，如flas、視頻、Web 3D虛擬全景展示技術(shù)（Imaged-based VR）、幾何式虛擬現(xiàn)實展示技術(shù)（Geometry-based VR）、基于GIS的地理信息系統(tǒng)展示技術(shù)等，打造電子沙盤，多方位、多角度展示房產(chǎn)信息，為購房者打造身臨其境的體驗和感覺，實現(xiàn)信息傳遞效率最大化。

6. 3 多項業(yè)務(wù)同時開展，分散風(fēng)險

中國很多城市二手房市場潛力巨大，如北京、上海、廣州等，綜合平臺開展二手房業(yè)務(wù)有很大發(fā)展空間。所以，房地產(chǎn)電商綜合平臺在繼續(xù)發(fā)展新房業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，應(yīng)重視二手房交易，整合中小型經(jīng)紀(jì)公司，并爭取與大型經(jīng)紀(jì)公司合作，鼓勵業(yè)主通過平臺交易，全力匯聚二手房房源，構(gòu)建線上二手房交易閉環(huán)，努力建立多項業(yè)務(wù)共同發(fā)展的線上交易市場，分散風(fēng)險。

6. 4 小活動與大活動交替開展，采取多種推廣方式

在推廣過程中，平臺可不時組織小型活動，如送小禮品、認籌抽獎活動等，使樓盤信息不間斷傳入購房者手中，提升購房者對樓盤的關(guān)注度。同時，平臺可收集分析大數(shù)據(jù)，匯總對樓盤感興趣的用戶人數(shù)，當(dāng)人數(shù)達到一定數(shù)量時，組織舉辦大型優(yōu)惠活動，營造熱烈的購房氛圍，刺激潛在購房者快速認籌。此外，面向不經(jīng)常登錄平臺的注冊用戶，平臺還可采取打電話、發(fā)信息、發(fā)微信朋友圈、發(fā)微博等多樣化推廣方式。

6. 5 打造房地產(chǎn)電商綜合平臺品牌，提高行業(yè)進入壁壘

在激烈的市場競爭中，房地產(chǎn)電商綜合平臺應(yīng)提供精準(zhǔn)房源信息，規(guī)范經(jīng)紀(jì)人服務(wù)，提高服務(wù)質(zhì)量，提升用戶滿意度，將注冊用戶轉(zhuǎn)變?yōu)橹艺\客戶，建造真實的房地產(chǎn)交易平臺，打造平臺品牌，形成口碑傳播與品牌優(yōu)勢。同時，平臺應(yīng)積極利用新興科學(xué)技術(shù)，不斷更新改善網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)設(shè)施與技術(shù)手段，并對核心技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)設(shè)施技術(shù)等申請專利，提高行業(yè)進入壁壘與成本，提升平臺競爭優(yōu)勢。

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篇(5)

關(guān)鍵詞：大數(shù)據(jù)分析；市場需求；價值信息

時代在進步，互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展極大地改變這人們的生活、工作的習(xí)慣，云時代大數(shù)據(jù)的出現(xiàn)，更是為企業(yè)提供了更多的獲取客戶需求信息的渠道。在云時代下的市場營銷，企業(yè)通過網(wǎng)絡(luò)可以更及時的與客戶溝通，了解客戶需求，與客戶建立良好的關(guān)系提供服務(wù)，可以通過維系與客戶間的關(guān)系更好的進行銷售。以南山地產(chǎn)為例，房地產(chǎn)企業(yè)通過大數(shù)據(jù)分析根據(jù)不同的客戶需求進行市場細分，同時提高本企業(yè)的自身特色，極大程度的滿足客戶需求。同時最大程度的降低成本，提高銷售利潤。

一、大數(shù)據(jù)背景下的房地產(chǎn)銷售

自媒體的發(fā)展，人們在論壇、貼吧、個人網(wǎng)站等可以發(fā)表自己的觀點和看法，網(wǎng)絡(luò)時代，人們對自身消費和購物發(fā)表意見和建議，提出暢想。而另一端的銷售者通過這些碎片化的信息可以總結(jié)消費者的各種需求，準(zhǔn)確的進行市場定位。房產(chǎn)的開發(fā)商通過大數(shù)據(jù)的整理建立一個龐大的數(shù)據(jù)庫，通過大量的數(shù)據(jù)的分析和對比，定位不同的客戶群體，根據(jù)消費者偏好制定不同的銷售方案，實行精準(zhǔn)營銷，降低成本，少走彎路，提高營銷效率。

南山地產(chǎn)就是一個非常注重現(xiàn)代營銷方式的企業(yè)，通過新的服務(wù)溝通模式，與客戶交流提供服務(wù)。從消費者利益角度來思考和決策，通過分析客戶的購買力和需求狀況，提供更適合客戶的房產(chǎn)推薦，為客戶量身定做合理的房產(chǎn)規(guī)劃。在這樣一個可以全心全意為客戶服務(wù)的理念主導(dǎo)下，客戶怎么會不選擇這樣的房產(chǎn)商呢？

二、云時代的數(shù)據(jù)分析的優(yōu)勢

（一）突破時間、地域的限制

通過網(wǎng)絡(luò)獲取信息更加快捷方便。實時的信息上傳、各地域的信息傳遞與交流，這些都是傳統(tǒng)信息獲取難以實現(xiàn)的。房地產(chǎn)開發(fā)商面對市場不再是手足無措，通過互聯(lián)網(wǎng)，開發(fā)商可以對客戶購買需求如購房位置、生活設(shè)施、住房大小等進行分析，逐漸明晰營銷的框架，根據(jù)不同消費群體的客戶制定不同的營銷項目。不僅當(dāng)?shù)氐男畔⒖梢粤私猓鐓^(qū)域的信息資源也可以獲取。南山地產(chǎn)就許關(guān)地區(qū)的地形地貌、人口分布、市場需求等做了詳細分析，推算人們的行為習(xí)慣，根據(jù)當(dāng)?shù)氐挠脩袅?xí)慣在蘇州開啟了許關(guān)項目的營銷戰(zhàn)略。

（二） 促進精細化銷售模式的轉(zhuǎn)變

房產(chǎn)開發(fā)商通過分析消費者偏好和自身經(jīng)濟水平，進行相對更加明確、細致的市場劃分。針對不同的客戶群體，選擇不同的營銷策略，更大程度的搶占市場，獲取更大的市場占有率。南山地產(chǎn)通過獲取客戶信息、整合統(tǒng)計、分析，得出地域經(jīng)營的結(jié)論，進軍江蘇的策略無疑給南山地產(chǎn)打開了通往南方市場的大門，拓寬了南山地產(chǎn)的銷售渠道和市場占有份額，針對當(dāng)?shù)厝说木幼…h(huán)境提供更加宜居的房源。

三、南山地產(chǎn)通過數(shù)據(jù)庫做了怎樣的數(shù)據(jù)分析

（一）綜合分析，選取開發(fā)區(qū)域

許關(guān)位于蘇州高新區(qū)，發(fā)展前景較好，不僅瀕臨太湖，有較好的旅游資源，而且鐵路、軌交、公交等均有分布，交通方便。當(dāng)?shù)赜谐擎?zhèn)人員分布，人口相對密集，且周圍城市配套設(shè)施較為完善，是一個十分宜居的地段。相對于較為密集的人口分布來講，該地段的市場需求也是有很大前景的。該地段較熱點地段價格低價相對較低，也是很好的利好消息。較低的價位是吸引消費者的重要因素，南山地產(chǎn)正是通過各個因素的綜合分析才做出了進軍蘇州許關(guān)的決定。這是一個具有戰(zhàn)略性的決策。南山地產(chǎn)是一個享有較高市場認知度的房地產(chǎn)企業(yè)，在打開南方市場的道路上，只要市場定位準(zhǔn)確，打開市場缺口，獲得更大市場份額是十分有前景的。在蘇州經(jīng)濟整體帶領(lǐng)下，許關(guān)經(jīng)濟發(fā)展也在進一步轉(zhuǎn)型，其當(dāng)?shù)卦O(shè)施配置正不斷完善，這對于南山地產(chǎn)后續(xù)的幾期工程十分有利。

（二） 適時的戰(zhàn)略調(diào)整

房地產(chǎn)市場競爭激烈，南山地產(chǎn)在當(dāng)?shù)厥袌龅陌l(fā)展達到一定程度后，市場較為飽和，在此境況下，及時調(diào)整市場戰(zhàn)略，由北方轉(zhuǎn)入進軍南方房產(chǎn)市場，選擇具有發(fā)展?jié)摿Φ耐恋刭Y源，通過當(dāng)?shù)厥袌鲂枨蠛腿藛T分布、土地規(guī)劃等各個因素進行分析研究，迅速作出反應(yīng)，調(diào)整發(fā)展方向，拓寬發(fā)展思路，在許關(guān)項目的選擇上，南山地產(chǎn)分析到了當(dāng)前國家政策的變化、地方的區(qū)域規(guī)劃、自身營銷周期性特點等諸多因素，作出了開發(fā)許關(guān)項目的決定。

四、從南山地產(chǎn)開發(fā)許關(guān)項目得到的啟示

（一）建立符合自身發(fā)展需要的數(shù)據(jù)庫

企業(yè)獲取信息的途徑有很多，但對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，首先要有明確的目標(biāo)，清晰的規(guī)劃，準(zhǔn)確的定位，根據(jù)這樣的自身需求獲取相對準(zhǔn)確的信息來源。可以通過官方獲取，例如中華共和國統(tǒng)計局網(wǎng)站上的統(tǒng)計年鑒、房地產(chǎn)行業(yè)各種行業(yè)信息表、房產(chǎn)行業(yè)的股票走勢、當(dāng)?shù)卣畽C關(guān)及群眾對房地產(chǎn)開發(fā)商的要求等等。這些都是房地產(chǎn)開發(fā)商需要的信息來源。房地產(chǎn)商通過信息的數(shù)據(jù)分析可以得到本行業(yè)發(fā)展的大方向、大背景也可以得到當(dāng)?shù)厥袌鲂枨筮@樣的具體詳盡的信息。除了可以直接獲取的信息來源，還有簡介的途徑。

現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)信息時代，人們可以更加便捷的發(fā)表自身觀點，發(fā)表信息的渠道和平臺漸多，對于商家而言獲取用戶信息的渠道和平臺也更多。開發(fā)商要懂得利用大數(shù)據(jù)時代的信息共享平臺獲取和提取對于自身有價值的信息。人們在論壇、微博、博客、微信等等多種平臺上用戶體驗、分享交流的使用經(jīng)驗、提出的評價和要求等等對于商家來說都是很好的消息來源。通過將這些碎片化的消息加以整理，分類總結(jié)，便可得出適用于自身發(fā)展的信息架構(gòu)。對于房地產(chǎn)商來說，通過體現(xiàn)消費者消費理念、購房需求、房源偏好、投資意向等等方面的信息數(shù)據(jù)都是有利于房地產(chǎn)商總結(jié)用戶需求、劃分市場的依據(jù)，通過互聯(lián)網(wǎng)，開發(fā)商可以足不出戶獲得全國各地的人們的用戶需求信息，極大的節(jié)省了傳統(tǒng)調(diào)研的成本。

（二） 最大程度的分析、利用數(shù)據(jù)

建立一支具有數(shù)據(jù)管理和分析的專業(yè)人才隊伍，對企業(yè)獲取的大量數(shù)據(jù)進行整理、歸類、分析，根據(jù)用戶潛在的需求進行規(guī)劃和調(diào)整產(chǎn)品，通過數(shù)據(jù)模型的建立更加生動形象的展現(xiàn)用戶需求和市場潛在發(fā)展點。在銷售之初和銷售活動結(jié)束后分布進行數(shù)據(jù)分析，將兩者進行對比，得出結(jié)論，總結(jié)在上一活動市場預(yù)測的優(yōu)勢，分析預(yù)測偏差，根據(jù)多次的分析，得出更加準(zhǔn)確的市場預(yù)測，進行更具前言和戰(zhàn)略性的市場判斷，更大程度上獲取市場收益。南山地產(chǎn)正是通過綜合分析當(dāng)前市場環(huán)境，將北方房地產(chǎn)銷售市場和南方房地產(chǎn)銷售市場作對比，根據(jù)自身發(fā)展和發(fā)展環(huán)境狀況等對比分析，作出進軍許關(guān)項目的決策。通過全方位的數(shù)據(jù)分析對比，制定了完善的房地產(chǎn)市場營銷方案，獲得了當(dāng)?shù)睾芎玫年P(guān)注，這是一次很成功的市場營銷。

五、結(jié)論

云時代的到來，為房地產(chǎn)開發(fā)商提供了更加便捷的信息獲取途徑，房地產(chǎn)開發(fā)商通過大數(shù)據(jù)分析的運用，對市場更加了解，對用戶需求把握更加準(zhǔn)確，有利于作出更加精確的市場預(yù)測，有利于企業(yè)獲取更大的經(jīng)濟收益。對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，在信息共享的網(wǎng)絡(luò)時代，既是機遇也是挑戰(zhàn)，只有實時獲取有價值的信息，迅速作出市場反應(yīng)，在市場競爭中抓住先機，針對市場中各類用戶，對不同用戶群提供更加適合、舒適的服務(wù)，才能在激烈的競爭中站穩(wěn)腳跟，促進自身企業(yè)的更好的發(fā)展。因此在市場營銷的過程中借助多種媒體平臺，獲取他們的數(shù)據(jù)的服務(wù)幫助，在不同領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)共贏也是具有戰(zhàn)略意義的。大數(shù)據(jù)時代的發(fā)展更加迅速的改變著人們生產(chǎn)、生活方式，也改變著房地產(chǎn)市場及相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。

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篇(6)

以SOLOMO為顯著特征的移動互聯(lián)時代到來，促使各行各業(yè)都在重新審視并調(diào)整商業(yè)思維方式，合理運用移動終端，創(chuàng)新營銷，將營銷從WEB1.0、WEB2.0推進到WEB3.0時代。隨著智能手機、平板電腦等智能終端快速普及，公眾對移動互聯(lián)終端的依賴越來越強，各類 APP大量涌現(xiàn)。房地產(chǎn)家居行業(yè)雖然是傳統(tǒng)的線下行業(yè)，但從市場發(fā)展趨勢以及用戶需求的角度出發(fā)，同樣不能無視移動終端的快速發(fā)展。

據(jù)樂居的數(shù)據(jù)，截至2013年3月底，通過移動設(shè)備（手機、iPad等）訪問樂居和家居網(wǎng)站的用戶超過了300萬。截至2012年10月底，口袋房產(chǎn)APP（“口袋樂居”APP前身）下載量已近百萬，在房產(chǎn)類應(yīng)用中排名第三，僅次于搜房、安居客；樂居計算器APP應(yīng)用，裝機用戶達到十多萬。由此可見，移動終端用戶需求強烈，房產(chǎn)類應(yīng)用很受用戶歡迎，其黏著度高。樂居進入移動互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域的時機已經(jīng)成熟。

2013年4月，易居中國旗下樂居互聯(lián)網(wǎng)及電商集團推出三款新的手機APP應(yīng)用，分別是“口袋樂居”、“口袋經(jīng)紀(jì)人”、“口袋家居-裝修錢管家”，將精準(zhǔn)、個性化的服務(wù)從有線終端延展到移動終端。這三項應(yīng)用突破業(yè)內(nèi)網(wǎng)站移植類APP手機應(yīng)用模式，強調(diào)實時、實用，為用戶提供信息全、功能多、服務(wù)優(yōu)的無線互聯(lián)房產(chǎn)類應(yīng)用。作為中國房地產(chǎn)流通服務(wù)領(lǐng)域的領(lǐng)導(dǎo)者和整合者，易居中國此次涉足移動端，不僅引領(lǐng)了行業(yè)趨勢，也將對房產(chǎn)家居行業(yè)在移動互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域的發(fā)展產(chǎn)生推動作用。

挖掘需求：撬動移動終端

多年來，房地產(chǎn)市場處于典型的信息不對稱狀況，信息量有限，透明度不足，加之相關(guān)利益群體的博弈、作祟，房地產(chǎn)市場信息混亂、滯后和失真。然而，不僅是購房者、賣房者、租房者，開發(fā)商、中介同樣渴望房產(chǎn)信息更加公開化、透明化與精準(zhǔn)化。因此，針對房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與各類用戶需求，解決房屋交易過程中的實際問題，提供真實、有效的信息，勢必成為房地產(chǎn)行業(yè)進入移動互聯(lián)端、搶奪用戶的必然選擇。

易居集團高級副總裁兼樂居互聯(lián)網(wǎng)集電商公司總經(jīng)理賀寅宇表示，基于對移動互聯(lián)網(wǎng)特征、發(fā)展趨勢及未來定位的深刻認識和前瞻性分析，易居中國決定布局移動端，因為未來移動互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展將呈現(xiàn)出與PC互聯(lián)網(wǎng)相似的軌跡，發(fā)展趨勢是垂直化、工具化和便捷化。

垂直化意味著行業(yè)細分將越來越充分，產(chǎn)品開發(fā)者必須更加聚焦和挖掘用戶需求，更加專業(yè)化、有針對性地滿足不同用戶的需求。“口袋樂居”、“口袋經(jīng)紀(jì)人”、“口袋家居-裝修錢管家”三款產(chǎn)品依托于專業(yè)的新浪樂居互聯(lián)網(wǎng)平臺，順應(yīng)移動互聯(lián)營銷向個性化、定制化服務(wù)轉(zhuǎn)變的趨勢，以用戶需求和價值為出發(fā)點，根據(jù)購房、中介和裝修等不同的維度，有針對性地提供解決方案，引導(dǎo)了房地產(chǎn)家居行業(yè)營銷方式的變革方向。

“口袋樂居”的前身是“口袋房產(chǎn)”，本著以用戶體驗為設(shè)計之本的宗旨，這款產(chǎn)品綜合用戶各方需求，集信息平臺、工具平臺、數(shù)據(jù)平臺和交易平臺于一體，為用戶提供全方位服務(wù)。用戶不僅可以通過手機隨時查看全部房源類型的實時更新售賣信息，該款A(yù)PP應(yīng)用還匯總了房地產(chǎn)買賣環(huán)節(jié)涉及的各類實用工具，如克而瑞房價（房屋估價）、稅費計算、房貸計算等等。此外，針對不同用戶的差異化需求，“口袋樂居”為各地用戶提供個性化的線下看房團信息和購房優(yōu)惠信息，并可以根據(jù)用戶的不同需求為其有針對性地推薦樓盤優(yōu)惠和當(dāng)?shù)貙?dǎo)購資訊。

“口袋經(jīng)紀(jì)人”定位于二手房房源管理移動平臺，針對房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的工作特性及其工作需求，按照房源類和工具類提供六項功能板塊，房源類包括二手房、查看二手房和房源管理三個板塊，工具類包括房貸計算、稅費計算、房價評估三項功能，可以讓房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人隨時隨地使用，快速搶占房源，精準(zhǔn)計算房價，在科學(xué)管理房源的同時幫助經(jīng)紀(jì)人實現(xiàn)銷售業(yè)績突破。

對于有裝修需求的消費者來說，“口袋家居-裝修錢管家”則是一個移動百寶箱。用戶可通過該軟件進行裝修預(yù)算和記賬管理，在逛家居建材賣場時記錄備選商品，同時查看新浪家居百萬網(wǎng)友的家庭裝修案例、國內(nèi)優(yōu)秀設(shè)計師的精品案例和裝修知識，而且可以低價購買家居建材商品。

工具化：“房價導(dǎo)向”新維度

易居中國推出“口袋樂居”，在“房源型”、“資訊型”、“交易型”之外，開創(chuàng)了房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品的新維度--“房價導(dǎo)向型”產(chǎn)品。眾所周知，在房產(chǎn)交易中，價格始終是消費者最敏感的一個維度。影響房屋價格的因素多種多樣，消費者非常需要一個專業(yè)的工具以便測算房屋價格，作為購房決策的重要參考。因此，“口袋樂居”APP應(yīng)用中的“克而瑞房價”功能格外引人關(guān)注。“克而瑞房價”功能依托于“中國房地產(chǎn)價格分析系統(tǒng)”，根據(jù)四大類100多項小區(qū)測評指標(biāo)和13項物業(yè)單元測評指標(biāo)，以及已經(jīng)取得專利的房價計算模型進行測算，為用戶提供新房、二手房、租房單套房屋價格測算結(jié)果，是目前國內(nèi)同類產(chǎn)品中唯一可以精準(zhǔn)計算單套房屋價格的估價系統(tǒng)。

用戶只要輸入想了解的房屋具體地址信息，即可獲得一份詳實的房屋測評電子報告，包括該套房屋的實時房價、項目信息、戶型分析、周邊設(shè)施等內(nèi)容。“克而瑞房價”功能意在為用戶提供客觀中立、信息透明的第三方房產(chǎn)價格參考。用易居集團董事局主席、總裁CEO周忻的話說，“克而瑞房價”就像一位專業(yè)的房地產(chǎn)行情分析師，幫助購房者全面掌握本地房產(chǎn)市場行情，客觀評估房產(chǎn)資訊，選擇最佳購房時機。

而關(guān)于用戶最關(guān)心的房源真實性問題，易居集團及樂居互聯(lián)網(wǎng)集團CTO崔興龍說，新房房源都是在新浪樂居掛牌的，能夠確保真實；新浪樂居二手房采用認證方式，所有房源均來自于鏈家等大品牌中介，可以確證其真實性。除此之外，用戶一鍵即可到達電子聯(lián)系或短信發(fā)送界面，快速、便捷，實現(xiàn)了用戶與房企、中介之間隨時隨地的信息溝通。

根據(jù)對手機應(yīng)用產(chǎn)品進行分析，工具類應(yīng)用的用戶留存率較高，使用體驗黏性更強。例如，2012年Apple App Store應(yīng)用排行榜上，前十位中有九個是工具類應(yīng)用；與游戲類應(yīng)用相比較，工具應(yīng)用的周留存率高出10%左右。因此，能夠留住用戶的工具類APP有機會在未來的市場上贏得更大的空間。

為了順應(yīng)市場發(fā)展趨勢，賀寅宇表示，樂居希望能夠把握移動互聯(lián)網(wǎng)快速發(fā)展的時間節(jié)點，給市場提供一個專業(yè)的垂直平臺，為老百姓購房提供多功能的實用工具，同時強化用戶體驗，讓用戶在手機上留存下來并且持續(xù)使用。

營銷創(chuàng)新：搶占移動互聯(lián)網(wǎng)

在中國房地產(chǎn)行業(yè)，易居始終走在創(chuàng)新的前沿，率先提出房地產(chǎn)流通服務(wù)商的概念，并在2011年推出國內(nèi)首個房產(chǎn)電子商務(wù)平臺，推動房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)營銷進入一個新的發(fā)展階段。從去年開始，易居相繼推出國內(nèi)首個建材數(shù)據(jù)庫、“云數(shù)據(jù)”房地產(chǎn)營銷數(shù)據(jù)體系等創(chuàng)新產(chǎn)品。今年易居剛剛推出的“克而瑞房價”系統(tǒng)，同樣是一款引起業(yè)界高度關(guān)注的開創(chuàng)性產(chǎn)品。

周忻表示，易居中國一直把創(chuàng)新作為戰(zhàn)略核心來執(zhí)行。在移動互聯(lián)網(wǎng)APP領(lǐng)域，樂居其實很早就開始做了，但之前比較分散，從去年下半年開始，樂居針對移動互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展趨勢，著手研發(fā)系統(tǒng)性的垂直領(lǐng)域產(chǎn)品，以簡單、實用的功能為核心訴求，于是就有了“口袋樂居”、“口袋經(jīng)紀(jì)人”、“口袋家居-裝修錢管家”三款新產(chǎn)品。

樂居移動應(yīng)用平臺主要有三大入口：百度LBS、微信、微博等開放平臺，APP store、機鋒、安智、安卓、360手機助手等應(yīng)用市場，以及新浪、新浪樂居、百度樂居、微房產(chǎn)等內(nèi)部資源。崔興龍認為，盡管移動端的用戶關(guān)系、數(shù)據(jù)、交易等大多還是在原有的百度、淘寶等幾大平臺上，但對于樂居而言，生存空間就是在屬于自己的垂直領(lǐng)域深耕細作，基于三大入口平臺，根據(jù)自己的應(yīng)用需求，形成獨立的移動應(yīng)用平臺。

篇(7)

關(guān)鍵詞：GIS技術(shù)；房地產(chǎn)；測繪管理；信息系統(tǒng)

中圖分類號：TP39 文獻標(biāo)識碼：A

房地產(chǎn)是城市中與人們切身利益相聯(lián)系的要素，不但人民群眾非常關(guān)注其動態(tài)，政府部分也很重視。在長期以來，房地產(chǎn)的日常管理工作都是依靠手工方式開展，導(dǎo)致測繪信息管理不善，管理的周期長，數(shù)據(jù)更新困難等，而從20世紀(jì)90年代開始，政府開始推行房產(chǎn)信息化的建設(shè)工作，我國房產(chǎn)管理信息系統(tǒng)開始發(fā)展壯大。到今天，顯示出一體集成化的發(fā)展趨勢，強調(diào)通過GIS技術(shù)加強對信息數(shù)據(jù)的管理，并基于GIS實現(xiàn)制圖的需要。開發(fā)出可行的基于GIS的房產(chǎn)測繪管理系統(tǒng)能夠有效的推進房展測繪技術(shù)的進步，同時促進城市的數(shù)字化與信息化發(fā)展。

1 GIS技術(shù)與房產(chǎn)測繪

1.1 GIS技術(shù)概述

GIS技術(shù)即地理信息系統(tǒng)技術(shù)，其基于地理空間數(shù)據(jù)庫，通過高效的計算機軟件和硬件技術(shù)，實現(xiàn)對空間地理信息數(shù)據(jù)的采集、處理、管理和顯示等，并能夠通過地理模型結(jié)構(gòu)分析方式，為各行各業(yè)提供空間的實時動態(tài)信息。其中計算機技術(shù)系統(tǒng)是為地理信息的決策而發(fā)展形成的，集合了地理學(xué)、空間幾何學(xué)、統(tǒng)計學(xué)等對門學(xué)科，具有一定的綜合性與復(fù)雜性，作為一項高新技術(shù)，計算機系統(tǒng)的突出特征就是同時能夠處理空間數(shù)據(jù)以及屬性數(shù)據(jù)。

1.2 房產(chǎn)測繪概述

在實際工作過程中，利用先進的測繪儀器、測繪技術(shù)等對房屋建筑物或者與之相關(guān)的構(gòu)筑物進行調(diào)查和測量，掌握房地產(chǎn)的區(qū)位位置、數(shù)量、所有權(quán)屬，并在此基礎(chǔ)上進行圖形的繪制，這樣的技術(shù)被稱為房地產(chǎn)測繪。而房地產(chǎn)測繪信息管理系統(tǒng)是指通過現(xiàn)代化的計算機技術(shù)、GIS技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)、數(shù)字化成圖技術(shù)以及數(shù)據(jù)庫技術(shù)等，建立一個標(biāo)準(zhǔn)化的、要準(zhǔn)確的共享型房地產(chǎn)空間數(shù)據(jù)庫，能夠為“數(shù)字房產(chǎn)”的發(fā)展提供基礎(chǔ)平臺，為公眾提供優(yōu)質(zhì)完善的地理空間數(shù)據(jù)。測繪成果能夠為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的管理、房地產(chǎn)的開發(fā)管理、交易管理以及費用收取、稅務(wù)征收、法律仲裁等房地產(chǎn)管理活動相應(yīng)的支持，同時能夠幫助城市規(guī)劃設(shè)計與建設(shè)等工作提供基礎(chǔ)性的數(shù)據(jù)信息。

1.3 基于GIS技術(shù)實施房產(chǎn)信息管理的意義

在房產(chǎn)測繪信息管理中引進GIS技術(shù)，能夠?qū)⑿畔⒐芾砉ぷ骱头康禺a(chǎn)地形圖緊密聯(lián)系在一起，對房地產(chǎn)實施精確的定位，形成以圖管證的模式，進而房地產(chǎn)辦證的流程能夠高效、準(zhǔn)確的完成。通過GIS技術(shù)，只要是區(qū)域范圍中的房地產(chǎn)都能夠?qū)嵤?shù)據(jù)信息的統(tǒng)計和分析，如對房地產(chǎn)的密度和容積率進行分析計算，便于相關(guān)部門掌握城市住房的情況，有效地改善了傳統(tǒng)房地產(chǎn)管理工作中存在的問題，減少各類糾紛的發(fā)生。

2 實現(xiàn)基于GIS技術(shù)房產(chǎn)測繪信息管理系統(tǒng)的要點

要實現(xiàn)房產(chǎn)測繪信息管理系統(tǒng)，首先要實現(xiàn)圖文一體化。房產(chǎn)測繪是當(dāng)前房產(chǎn)管理信息系統(tǒng)中的重要部分，收集的地理空間數(shù)據(jù)信息必須和房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理中的屬性信息緊密聯(lián)系在一起，二者之間能夠相互查詢。如實施圖文一體化管理過程中，將房產(chǎn)的產(chǎn)籍號作為關(guān)鍵字段將圖形數(shù)據(jù)屬性數(shù)據(jù)相連，實現(xiàn)二者的動態(tài)連接；第二個要點是滿足面積分?jǐn)偟男枨螅诜慨a(chǎn)測繪管理中面積分?jǐn)偟姆椒ㄅc手段多種多樣，但是分?jǐn)偣ぷ饕欢ㄒ谙嚓P(guān)原則和規(guī)定，因為房產(chǎn)的面積與購買者的利用是切身相關(guān)的，采用正確的分?jǐn)偡绞椒浅Ｖ匾Ｔ诜慨a(chǎn)測繪信息管理系統(tǒng)中，基于國家技術(shù)監(jiān)督局的相關(guān)規(guī)定，對于單一功能的住宅，公用面積分?jǐn)偨o整棟樓；非單一功能的住宅則需要詳細規(guī)劃，避免出現(xiàn)前后不一的現(xiàn)象；第三個要點是確定好房屋的產(chǎn)籍號，圖號、幢號等共同構(gòu)成房屋的產(chǎn)籍號，在錄入信息的過程中一定要將信息分門別類。

3 GIS技術(shù)在房產(chǎn)測繪管理及房產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)中的應(yīng)用

3.1 房產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)的設(shè)計原則與目標(biāo)

房產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)設(shè)計原則：為了確保能夠快速準(zhǔn)確的對房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)資料實施編輯處理與修改等操作，將GIS技術(shù)的要求和特征與本系統(tǒng)的開發(fā)要求結(jié)合起來擬定以下設(shè)計原則：首先是簡潔化的原則，確保用戶操作過程不會過于復(fù)雜，界面與操作流程簡化；第二是可擴展性的原則，在滿足現(xiàn)有要求的基礎(chǔ)上還要考慮到系統(tǒng)的擴充，基于用戶需求的發(fā)展留下一定的余地，便于今后的升級與擴展；第三，功能與數(shù)據(jù)的完備性原則，不會出現(xiàn)功能缺失造成用戶的體驗不佳；最后是具有較好的容錯性，系統(tǒng)不會因為操作錯誤等現(xiàn)象崩潰。

房產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)設(shè)計目標(biāo)：實現(xiàn)對房屋建筑物分層圖以及分戶圖的管理；對建筑物中每層每戶的信息管理；能夠?qū)κ占臄?shù)據(jù)信息實施計算與管理，并將計算流程保留；能夠?qū)崿F(xiàn)分層與分戶圖紙的輸出和查詢。

3.2 房產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)功能設(shè)計

房產(chǎn)數(shù)字化測圖子系統(tǒng)：通過各種測繪設(shè)備與儀器，收集房地產(chǎn)的信息與地形圖，通過dbs的形式建立房地產(chǎn)的地形庫，對其進行有效的管理，系統(tǒng)中還應(yīng)當(dāng)滿足各類格式軟件的導(dǎo)入，以及圖紙的輸出；

基礎(chǔ)測繪子系統(tǒng)：主要實現(xiàn)屬性信息數(shù)據(jù)的輸入、轉(zhuǎn)入地理空間信息資料、多種格式的數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)入，基于初始的建庫工作，提供圖形與屬性編輯的功能，建立屬性與外掛數(shù)據(jù)庫；

項目測繪子系統(tǒng)：以每幢樓作為單位，將權(quán)屬信息錄入到系統(tǒng)中建立對應(yīng)關(guān)系，利用CAD的編輯功能實現(xiàn)對分層圖與分戶圖的修改調(diào)整，同時滿足面積測算的要求；

圖形編輯子系統(tǒng)：實現(xiàn)圖像的繪制，能夠?qū)⑹盏降慕ㄖこ虉D紙或者是測到的草圖錄入到圖形編輯工具中進行繪制，同時能夠計算出各個封閉面的面積，基于查詢修改的模式將房屋的陽臺與套內(nèi)相聯(lián)系，標(biāo)注公用面積，便于分?jǐn)偣ぷ鞯拈_展，基于樓層屬性設(shè)置工作生成分層圖與分戶圖，標(biāo)準(zhǔn)其尺寸與面積。計算過程完全有系統(tǒng)實現(xiàn)，標(biāo)定工作完成后形成圖層，出圖過程中圖層的關(guān)系是一一對應(yīng)的。

查詢統(tǒng)計子系統(tǒng)：基于戶主的姓名、建筑的層型等能夠?qū)崿F(xiàn)單獨或者組合式的查詢，包含分?jǐn)偯娣e的由來。統(tǒng)計相關(guān)區(qū)域中某時間內(nèi)所辦理的建筑物的總量、總占地面積、總建筑面積、戶數(shù)等。

測繪成果管理子系統(tǒng)，實現(xiàn)房產(chǎn)信息數(shù)據(jù)的集成與匯總，將分層分戶圖導(dǎo)入到GIS的圖形庫當(dāng)中，建立屬性關(guān)聯(lián)，實現(xiàn)對丘、幢、戶之間的相互查詢，為用戶提供定位、查詢、統(tǒng)計等服務(wù)，同時可以將報表輸出；

測繪業(yè)務(wù)管理子系統(tǒng)：對房產(chǎn)管理中的業(yè)務(wù)進行分類，組織業(yè)務(wù)辦理流程，基于業(yè)務(wù)流程實現(xiàn)對數(shù)據(jù)的修改；

系統(tǒng)維護子系統(tǒng)：配置系統(tǒng)運行中的數(shù)據(jù)庫與圖形服務(wù)器的參數(shù)，保證系統(tǒng)運行的穩(wěn)定性和可靠性，并對不同用戶的使用權(quán)限進行定義。主要包含環(huán)境的配置、編碼和體系的維護管理、符號庫管理、設(shè)定用戶權(quán)限以及詞典的更新。該子系統(tǒng)能夠?qū)崿F(xiàn)房屋地址的維護，優(yōu)化改進GIS圖形數(shù)據(jù)與屬性舒數(shù)據(jù)的管理工作。

3.3 房產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)界面設(shè)計

房產(chǎn)測繪信息測繪管理系統(tǒng)面向的用戶非常多，其中包括房產(chǎn)局、測繪中心以及各個科室等，在設(shè)計界面的過程中遵照以下原則：首先，面向科室的原則，界面的設(shè)計應(yīng)當(dāng)基于不同科室的業(yè)務(wù)需要與習(xí)慣設(shè)計進行，為減少工作量和工作中的錯誤，最大限度的使用鼠標(biāo)在界面上操作，減少鍵盤輸入的需求；第二，滿足業(yè)務(wù)工作習(xí)慣，界面中的布局應(yīng)當(dāng)和用戶開展業(yè)務(wù)過程中使用的術(shù)語和工作模式相一致，符合日常的工作習(xí)慣；第三，界面設(shè)計還應(yīng)當(dāng)對用戶的任務(wù)進行跟蹤，能夠?qū)崟r為用戶提供需要的信息，報告工作狀態(tài)，讓用戶全面掌握系統(tǒng)的運行情況；第四，保持風(fēng)格的統(tǒng)一，界面風(fēng)格設(shè)計要求用戶普遍能夠接受，界面中的動態(tài)、信息與過程提示都統(tǒng)一風(fēng)格，與專業(yè)用語相符；第五，界面具有針對性，基于正常的瀏覽與維護人員的管理，界面要做出一定的區(qū)分，日常瀏覽與工作突出間接好用的原則，而維護的管理則注重功能的強大，滿足維護人員的深層需求。

結(jié)語

基于GIS技術(shù)的房產(chǎn)測繪管理與房產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)的開發(fā)，很大程度上是基于人的日常生活的實際需要，通過應(yīng)用各種計算機技術(shù)和分析工具，建立完善的數(shù)據(jù)庫，為人們的日常工作提供方便快捷的查詢服務(wù)，解決復(fù)雜的面積分?jǐn)偟膯栴}，讓人們能夠掌握房產(chǎn)信息，真正實現(xiàn)地理信息系統(tǒng)的公眾服務(wù)功能，將更好的服務(wù)于政府的決策與人們的日常工作和生活。

參考文獻

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