序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產項目投資分析范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

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摘要隨著中國經濟建設規模的不斷擴大，我國房地產市場體制正在步入規范階段，房地產作為一個高投入、高回報、高風險的行業，房地產投資過程中面臨的各種風險因素，直接影響到房地產投資項目的成功與否。本文通過對房地產投資風險分析，并對此提出防范對策，從而有效地規避和降低房地產投資風險，以保證房地產投資收益。

關鍵詞房產項目投資分析風險控制房地產業國民經濟發展趨勢

隨著近幾年國民經濟的快速增長，房地產業已成為國民經濟中重要的支柱性產業，由于其過快發展與投資過熱，部分城市已經出現房地產泡沫，勢必給房地產投資者帶來巨大的風險。對房地產投資風險的研究也成為理論界和實業界面臨的重要課題。

一、房地產投資風險的含義

1901年在美國的A?M?Willet 的博士論文《風險與保險的經濟理論》中給出了最初的風險定義：“風險是關于不愿意發生的事件發生的不確定性之客觀體現”。在這一定義中主要強調的是不確定性和客觀性的風險特點。根據相關的風險理論研究，一般定義為：也即是人們對未來的行為不確定性，從而導致最終后果與之前所預定的目標發生的負偏離。用通俗的話來講，風險就是人們不愿發生的不幸事件的概率，再或許就是未來損失所發生的不確定性。房地產項目的投資風險既是在房地產項目投資過程中所引起的損失產生的相關不確定性?？陀^世界充滿了不確定性且變化多端的，任何一個房地產投資項目都存在一定的風險和損失的不確定性，通常情況下，房地產項目投資風險主要來自獲取信息的不完全性、投資項目周期長短、收益預期及房地產政策等投資環境的變異性。

二、房地產投資風險的細分及識別

為了保證房地產風險分析的最終質量，我們有必要對房地產投資過程中的每個可能存在的風險因素進行綜合科學的細分與辨識，使房地產投資決策者能有效且更好地把握風險的變化規律和本質，從而采取有效的預防措施或相關對策從而減少風險和損失（圖-1 房地產投資風險因素系統結構圖）。

（一）自然風險，即是因一些自然因素的不確定性，從而對房地產商品在生產經營過程帶來或直接造成的影響，或對房地產商品直接產生的破壞，對房地產經營者和開發商帶來的經濟損失。這些風險是人們對自然力無法控制或自然本身發生的異常變化導致的。我們通常所說的自然風險主要包括：洪水、火災、地震、滑坡、風暴以及施工現場的地質條件等。雖然這些因素所引起的風險發生幾率比較小，但風險

一旦發生，往往給房地產業帶來非常嚴重的危害。針對這些自然風險的防范，開發商往往通過利用投保來避免或減少相應損失。但投保之前，如果房地產開發商能對該地區的天文資料、環境條件、氣候條件、地質地貌等作一定的分析與了解，就可適當減少投保成本，并增加房地產投資收益。

（二）政治風險，既由于國家政策、法律法規的潛在變化給房地產市場商品經營者與交換者帶來的不同形式的經濟利益損失。它通常會給房地產投資收益帶來間接或直接的影響。如國家控制農業用地向非農業用地的轉化以及土地的有償使用權，可能會減少土地的供給，也將直接導致開發成本的增加；再譬如國家相關稅收政策的變化，也將直接影響著房地產投資收益的高低。政府這些政策對房地產投資所帶來的影響是全局性的，因此，由于政府相關政策的更改或變化而帶來的相應風險最能影響房地產市場效益的變化。尤其是市場環境不完善的情況下，政府政策變化的風險對房地產商品最終效益的影響尤為重要，目前我國的房地產市場還有待加強和進一步完善。因此房地產開發投資商必須密切關注房地產政策局勢的相關變化趨勢，以便及時順應發展趨勢對可能引發的風險進行及時處理。避免因政府政策變化而引起的房地產投資風險，最有效的辦法就是選擇國家政府有收益保證的、鼓勵的、有稅收優惠政策的項目實施投資。

（三）經濟風險，由于經濟形勢變化而引起的且對于市場需求存在一定的不利影響，通常這種影響可能是因經濟的滑坡對整個物業市場的影響，或許是因經濟的發展對某一類型的物業或者某一特定地區物業所造成的相關影響。等這一系列與經濟發展和經濟環境息息相關的不確定因素，一旦它們出現，往往會對房地產市場帶來巨大的影響。常見的經濟風險包括：財務風險、融資風險、市場供求風險、工程招投標風險、地價風險、國民現存經濟狀況發生變化的風險等。

（四）技術風險，這種技術風險就是指因科技進步、技術結構以及相關變量的變化帶給房地產經營者和開發商的損失。如：因市場科技的進步給房地產商品的適用性構成的相關威脅，迫使房地產開發商通過不斷投資來進行房產商品的不斷改造和翻修等因素造成的經濟損失。常見的技術風險包括：建筑工藝和施工技術革新、材料改變和更新、設備故障或損壞、施工事故、建筑計算失誤或設計變動、建筑的相關生產力因素短缺、信用等風險因素。

（五）社會風險，通常指因人文社會環境因素的不斷變化對房地產市場帶來的相關影響，并使得從事房地產商品經

營和生產的投資者帶來了相應的損失。通常如一些社會治安、區域發展、公眾干預、城市規劃、文物保護等都會給房地產商品帶來社會性的風險。

（六）國際風險，主要是指因國際經濟環境的相應變化，從而給區域性經濟活動帶來的影響，這種風險對整個社會所有經濟都會有很大的影響。對房地產商品來說，通常說的國際風險包括：國際投資環境風險、國家風險、貨幣匯率變化風險、國際經營風險、國際貨幣利率變化帶來的風險等等。

（七）內部管理和決策風險，通常指因房地產開發商的決策出現失誤或經營管理的過程不完善而導致與預期收入水平不相符以及預期效益不能夠實現的風險，通常所說的內部管理和決策風險有：投資地點、投資方式、投資類型的選擇風險以及人、物、財組織管理的風險等等。

有上可知，引起房地產投資過程中發生風險的因素比較多，且帶來的嚴重后果程度也非常迥異。如果在房地產投資時，忽略或完全不考慮這些主要風險因素，那風險分析必定失去了它應有的價值和意義。但如果把每個風險因素都包羅萬象的加以考慮，也勢必會導致問題的復雜性，不但不現實而且也不恰當。房地產投資風險分析以合理科學的縮小風險因素的不確定性為主要目標，通過尋找影響房地產投資風險的主要因素，來合理為投資決策者提供最合理科學恰當的風險對策。

三、房地產開發風險的防范對策

房地產的開發風險防范，大體上分為兩種途徑：一是在經濟損失發生之前，通過采取各種預防控制手段，也即是通常說的事前控制，力求將經濟損失的發生防患于未然；二是在經濟損失發生之后，通過采取相應的補救措施，進行及時補償，也即是我們常說的事后控制。

（一）投資風險回避。投資風險回避既房地產投資者在對房地產投資風險進行具體分析和識別以后，發現若對某項房地產活動進行投資將會帶來經濟利益風險的損失時，通過事前控制手段，改變原有的行為方式或事先避開風險源地，采用拒絕實施或主動放棄這些將會導致風險損失存在的相應投資活動，事前消除房產投資風險隱患。

（二）投資風險減輕。投資風險減輕是通過降低房地產風險的可能性或減少風險后果的不利影響。通過對已知的風險、不可預測風險或可預測風險的預測，項目管理者可以在很大程度上加以控制，并最大限度的降低投資風險。

（三）投資風險預防。風險預防是投資者在房地產風險發生前采取的某些具體措施以消除或減少引致風險損失的各項風險因素，實現降低風險損失發生的概率，同時起到減小風險損失程度的作用。風險防范的對象一般有：自然災害、社會風險和政策風險，在房地產投資系統風險防范策略中，應以經濟風險作為控制的中心，把政治和社會風險作為預測的重點，把自然風險作為災后緩解的主要對象。

（四）投資風險轉移風險轉移。是指房地產投資者在開發過程中，以某種合理、合法的方式將某些自己不能承擔或不愿承擔的風險的后果連同對風險應付的權力和責任轉移給他人。房地產風險轉移可以采用很多方法，主要有契約性轉移、購買房地產保險轉移和項目資金證券化轉移等。

（五）投資風險分散與組合：風險分散。房地產投資分

散是通過開發結構的分散，達到減少風險的目的，一般包括投資區域分散、投資時間分散和共同投資等方式。風險組合。風險組合投資是從證券業和保險業發展出來的一種投資理論。在房地產投資方面同樣適用。

（六）投資風險自留：當采取其他風險規避方法的費用超過風險事件造成的損失數額時，可采用自留風險的方法。風險自留是指房地產投資者以自身的財力來負擔未來可能的風險損失。風險自留包括自我承擔風險和自我保險風險。

四、小結

綜上所述，投資者在對房地產投資的風險分析和管理時，應該同時從主觀以及客觀兩方面同時采取必要措施，以提高投資效益，從根本上降低投資風險。主觀上，投資者必須重視投資可行性研究，樹立強烈的風險意識，從多層不同角度對風險問題進行總體把握。客觀上，投資者還必須對當前今后國內、國際上經濟形勢、政治、社會發展趨勢以及國家地方政策進行全盤了解，并以此為基礎，對投資設計方案進行定量的數據測算分析，獲得較準確的經濟測算結果；此外，投資者還應充分了解該城市擬開發地區的情況，如工商業狀況、人口結構與密度、居住條件、基礎設施現狀、建設規劃、交通和污染情況等，了解和掌握該地區商業服務業、住宅、工業分布情況以及未來的發展趨勢，理性的判斷該類房地產市場供求情況并進行科學的項目可行性研究。只有這樣，投資者才能準確的把握時機，選中極具升值潛力的地段，并在合適的地段開發合適的物業，使投資決策盡可能準確而高效，贏取房地產投資的高效益。

總之，房地產投資項目分析是一項非常復雜的系統工程，不但需要扎實的理論功底更需要社會經濟現象的深刻剖析。并由此得出切實可行的項目決策。

參考文獻：

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[9]Appraisal Foundation．Uniform Standards of ProfeSSional Appraisal Practice.2003.

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關鍵詞：房地產;項目管理;問題對策

近年來，房地產業正迅速發展為國民經濟的一個重要產業群體，成為國民經濟的基礎性、先導性和支柱性產業。房地產項目作為房地產企業發展的基本元素，對任何一個國家及企業的發展都起到至關重要的作用。房地產項目管理作為一種現代化的管理方式，它是伴隨社會建設和管理大型項目的需要而產生，房地產項目管理的水平的高低對項目的成敗起到至關重要的作用，并影響到房地產企業整體的發展。我國加入WTO后，已日益融入全球經濟體系，國際競爭日趨激烈，全球經濟一體化趨勢越來越明顯，國內外形勢的發展要求房地產開發管理逐步與國際接軌，以適應市場經濟的發展需求。同時，由于房地產需求的增加，房地產業及相關行業的發展空間增大，國外企業對我國投資幅度加大，促進了酒店業、寫字樓、住宅業的發展，帶動整個房地產業逐漸與國際接軌。在經濟一體化的情況下，中國將成為國際建設市場最大的熱點之一，強勁的國外競爭對手，新增加的市場需求及原有的市場份額有被國外同行搶占的可能，對國內同行來說，競爭壓力陡然增加，當前，國際慣例的項目管理知識對我國業主、工程咨詢業和施工企業顯得更加重要。我們要從產業生存的高度認識我國項目管理與國際接軌的迫切性，切實而深入的了解國際慣例的項目管理機制與運作，由此分析我國項目管理的癥結及我國施工企業功能的匱乏，進而再造我國投資與建設全新的項目管理體制，提高我國建設企業的國際競爭力。在這樣的國際國內背景下，對房地產企業項目運行管理進行研究就顯得極為重要。

一、我國房地產企業項目管理存在的問題

我國房地產項目管理近年來雖已取得重要的進展，但是基本上還停留在粗放式的經驗管理階段。存在質量事故多發、工期拖延、費用超支等問題，和國際先進水平比較，我國房地產項目管理仍然處于較低水平，存在不少問題。主要是管理體制不完善，缺少高素質的項目管理專業人才，不能全面系統地采用先進方法，法律法規也不健全等。這些都是中國目前房地產項目管理比較粗放的重要原因，也是一些房地產企業投資效益不高，競爭能力不強，發展速度不快的關鍵所在。

1.可行性研究缺乏

(1)項目目標和工程任務分解不足

在項目啟動之初，作為項目所有者的房地產企業由于缺乏大型工程建設的實踐經驗，沒有很好的對整個項目進行細致研究分析，并提出項目的總體目標，也沒有將工作任務進行分解，并加以落實分配，這導致項目出現以下問題：

①項目在初期無法向下進行；

②項目預期經濟目標不能實現；

③項目延期交房；

④部分功能配套不全。

(2)市場定位不準、缺乏創新能力

在項目開始前，房地產企業往往忽視了市場作用，沒有做充分的調查研究，不做設計研究，只是根據周邊項目戶型、樓型照貓畫虎，造成產品同質化嚴重，缺乏創新能力，從而使項目銷售不暢、價格不高、回款緩慢、效益不好。主要體現在：

①市場定位工作主體發生偏差；

②運用差異化戰略模仿有余而創新不足；

③偏離市場定位的理論和原則，片面強調概念式定位；

④目標客戶群不明確或目標市場需求判斷錯誤。

2.設計監理缺失

由于對設計單位相應的監督管理體制無法跟上，造成在項目的施工中發現大量設計中存在的問題。由于施工中發現的設計問題很多，有些工程從開工到竣工都發生了設計變更，變更圖紙比原設計圖紙還多。設計過程中出現的問題主要表現在：

(1)缺乏合理的設計招標程序

房地產市場發展還不規范，未形成公正、公平、公開競爭的良好環境，造成了設計招標往往流于形式。

(2)忽視設計對項目投資控制的重要性

未認識到設計對項目整個運作過程的重要影響，公司對項目設計普遍存在一種“輕設計控制，重施工控制”的思想。

(3)設計監理缺失

對于設計監理工作，由于對設計單位相應的監督管理體制不健全，加上設計單位的工作量較大，部分設計人員素質較差導致設計圖紙很難做到精心勘探、精心設計，達到一流的施工質量，造成在施工中發現大量設計中存在的問題。

(4)文檔資料缺乏制度化、規范化管理

尚未制定有關工程文檔資料、工程竣工資料等的管理制度和規定，項目檔案管理管理混亂，尤其是對工程項目的合同管理方面，未能實現以合同為主線、以合同為核心實施工程項目管理。二、加強房地產企業項目管理的對策建議

要加強項目前期開發管理，項目前期研究分析工作一般包括：投資機會尋找與篩選、市場調研、市場定位、項目構思、目標設計、方案策劃、可行性研究及投資決策分析。其中，關鍵是項目可行性研究和投資決策。

1.進行詳細的項目可行性研究

市場調研的目的是對所篩選的項目進行客觀分析，驗證項目定位的準確性與科學性，為開發決策提供技術依據，從根本上避免決策中的隨機性而強調科學性。項目經理應按照一定的市場調研程序對房地產市場進行以下三方面的調研：

(1)房地產市場的供給與需求調研

充分調查投資地區各類地產商品供給量及需求量、價格水平、地區分布、投資地區房地產開發能力及技術水平，也就是要理解在市場經濟條件下房地產作為商品必然依據房地產市場的需求情況來確定是否投資，投資什么項目，這是房地產投資決定性因素，也是調研的根本點。項目經理應從專業角度提出合理建議。

(2)要進行環境調研

主要指項目的自然環境、社會環境、經濟發展水平、地區產業結構、居民收入水平、消費水平、社會購買力、文化環境、社會治安、社會職業分布、文化教育、社會風氣、習俗等，使得對項目從政治、經濟、文化的高度來認識，這也是為社會服務的同時獲取社會效益及良好經濟效益的基礎。

(3)要進行開發場地調研

場地是產品定位前期調研極其重要的內容，要充分認識到一塊位置優越的土地會給開發帶來巨大的效益。這其中，開發土地所處區域位置、環境條件、交通條件、開發場地使用現狀、大小形狀、地質等都要引起重視，項目管理隊伍應參與土地選擇與分析，參加有關的洽談，在此基礎上提出開發初步建議方案并評價綜述方案的優缺點，同時對未來項目產品定位提出初步設想方案。

2.進行項目的投資決策與預算

進行房地產開發，建設資金一般都需幾億元人民幣以上，若沒有切實可行，的投資方案和融資還貸方案，也就談不上立項。因此，在項目可行性研究時對項目進行投資分析和融資決策是項目經理必須重視的問題。

(1)重視投資分析

項目經理在對市場供求關系、競爭環境、市場可接受的樓盤價格水平、投資成本進行經濟分析的基礎上，對項目的資金使用、回收及相應措施進行詳細的計劃和控制，是投資分析管理的主要內容。通過投資分析對項目整體運作的計劃性和目標性進行有效控制，是房地產開發建設成效的關鍵，投資分析是今后項目管理運作的工作指南。

(2)重視融資決策

房地產開發建設周期長，一般要幾年時間，融資的財務費用可能高達總固定費用的5%—25%以上。因而，融資決策主要是確定融資方案的合理性,它對建設總費用有很大的影響，一定要請有經驗的專家參與制訂。首先需根據投資總額及自有資金、預計預售收入，測算出需融資額度，然后確定該項款項的還款方案，并根據開發過程中可籌集、回收的資金及需支出的資金進行分析，確保項目的資金流量有盈余，從而保證項目開發的順利實施。

3.加強項目控制管理

項目實施階段房地產企業項目管理的工作是按合同規定為項目順利實施提供必要的條件，并在實施過程中督促檢查并協調有關各方（監理、設計、承包商、供應商、政府職能部門）的工作，定期為項目進展情況進行研究分析，該階段的項目管理可描述為：在項目實施階段，業主的項目組人員，按照有關法律、法規、技術規范要求，根據簽訂的工程承包合同、工程監理合同、其他合同及合同性文件，調動各方面的綜合資源，對項目從開工至竣工的工程進度、質量、成本及其他方向的目標進行全面控制的管理過程，本階段的工作重點是項目的進度、質量、成本的控制管理。

(1)加強項目進度控制管理

進度控制是指對工程實施階段的工作內容、工作順序、持續時間及工作之間的相互銜接關系等進行計劃并付諸實施，然后在計劃實施過程中經常檢查實際進度是否按計劃進行，一旦發現有偏差出現，應在分析偏差產生原因的基礎上有采取有效措施排除障礙或調整、修改原進度計劃后再付諸實施，如此循環，直至工程項目竣工、交付使用的過程。

(2)加強項目質量控制管理

工程項目的質量是指項目能夠滿足業主或客戶需求的特性與指標，一個項目的實現過程就是工程項目質量的形成過程。項目實施階段開發商的項目組要開展多方面的工作，對工程項目的質量進行控制和監督，概括地說有審查確認承包商的質量保證體系，進場材料、設備的質量控制、監理規劃、監理實施細則以及對監理工程師日常監理工作的監督和檢查等方面。

參考文獻:

[1]王文群:房地產經濟學[M].北京:經濟管理出版社,2003:3-4.

[2]張華:實行項目化管理提升房地產企業的核心競爭力[J].開發天地,2004(10):50-54.

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關鍵詞：房地產開發投資抗風險的能力

Abstract: on analysis of uncertainty of real estate can not only help investors to make the right investment decision, still can predict the project of the ability of the risk.

Keywords: investment in real estate development of the ability of the risk

中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A 文章編號：

由于環境、條件以及有關因素的變動和主觀預測能力的局限，所確定的基礎數據、基本指標和項目的經濟效益結論，有時不符合評價者和決策者所作的某種確定的預測和估計，這種想象成為不確定性。對房地產進行不確定性分析不僅可以幫助投資者做出正確的投資決策，還可以預測項目的抗風險的能力。

房地產開發投資項目中主要的不確定性因素包括租售價格、土地費用、開發周期、建安工程費、融資成本、建筑面積和資本化率等。投資分析有必要對上述因素或參數的變化對財務評價結果產生的影響進行深入研究，從而為房地產投資決策提供科學的依據。房地產項目的不確定性分析主要包括臨界點分析和敏感性分析。

敏感性分析及作用

敏感性分析是研究和預測項目的主要變量發生變化時，導致項目投資效益的主要經濟評價指標發生變動的敏感程度的一種分析方法。在房地產投資分析中，其主要經濟指標是凈現值、內部收益率、開發商利潤等。

敏感性分析的作用和目的主要包括三個方面：

一是通過敏感性分析，尋找敏感性因素，觀察其變動范圍，了解項目可能出現的風險程度，以便集中注意力，重點研究敏感因素產生的可能性，并制定出應變對策，最終使投資風險減少，提高決策的可能性。

二是通過敏感性分析，計算出允許這些敏感性因素變化的最大幅度（或極限值），或者說預測出項目經濟效益變化最樂觀的最悲觀的臨界條件或臨界數值，以此判斷項目是否可行。

三是通過敏感性分析，可以對不同的投資項目（或某一項目的不同方案）進行選擇敏感程度小、承受風險能力強、可靠性大的項目或方案。

敏感性分析的方法主要有單變量敏感性分析和多變量敏感分析。

房地產投資項目的風險分析

房地產開發風險具有客觀性、多樣性、補償性和可測性等特征。房地產投資風險的主要類型有以下幾種：

1.自然風險與意外風險，是指由于自然因素的不確定性對房地產商品的生產過程和經營過程造成的影響，以及對房地產商品產生直接破壞，從而對房地產開發商和經營者造成經濟上的損失。這些損失通常都是由不可抗力的因素所引起的，主要包括:火災風險、風暴風險、洪水風險、高溫和低溫風險等。

2.財務風險，是指房地產投資者運用財務杠桿即在使用貸款的條件下，既擴大了投資的利潤范圍，同時也增加了不確定性，即增加的現金收益不足以償還未來到期債務的可能性。

3.經營風險，是指由于房地產投資經營上得失誤（或其可能性），造成的實際經營結果偏離期望值的可能性。主要包括經營不善、銷售不力、管理水平低下等。

4.市場風險，是由于房地產市場狀況變化的不確定性給房地產投資者帶來的風險。主要包括材料價格上漲、材料供應緊張、銷售價格定位不準以及房地產市場競爭激烈等。

5.政策風險，是指由于國家或地方政府的有關房地產投資的各種政策變化而給投資者帶來的損失。主要是指法律手續的變化，城市規劃政策、企業政策和土地政策的變化。

以上風險，很多都是投資者無法控制，但是投資者可以通過控制財務風險和經營風險，減少投資決策的失誤，保證投資項目能夠獲得既定的收益。

房地產開發項目風險管理

風險管理是房地產企業的一項非常重要的業務管理活動，它具有專業性強、技術性強和橫跨多領域、多部門的特點。通過有效的風險管理可以消除風險發生的隱患，減少風險損失的影響，為企業生產和獲取最大利益提供保證。房地產項目的風險管理與一般的風險的管理程序基本一致，房地產風險識別的程序主要包括以下幾個方面：

一是風險的識別。這是風險管理中最困難的事，指對風險發生的可能性進行判斷，在這個過程中需要對可能發生的風險進行科學的歸類，弄清各個因素之間的相互關系，尋求合適的方法來識別特定的風險。具體可以采用風險分析問詢法、財務報表法、現場視察法等。

二是風險的衡量。這個過程主要是對對上一個環節中識別出的風險進行定量描述，測算風險發生的概率，并據此分析風險發生的可能損失及對項目或整個的企業的影響。

三是風險管理對策。在上面兩個環節的基礎上，針對識別和衡量的風險制定出相應的風險管理措施，以便盡最大努力降低風險發生的概率和可能帶來的損失。

四是風險管理的實施與評估。這是風險管理中的最后一個階段，主要是根據風險管理的任務制定切實可行的風險管理計劃，通過有效的指揮與協調，保證風險管理目標的實現。

風險控制具體到風險的控制方式主要有回避風險、風險損失的減輕、風險轉移及保險。風險回避就是避開風險較大的項目，選擇風險較低的項目；風險損失的減輕，指企業在風險損失發生或者發生后采取有效措施減輕損失的程度，比如企業應盡量準確預測開發項目的費用，減少開發過程中的盲目性，盡量縮短開發周期，盡早完成開發項目；風險轉移，主要指企業在能夠預測存在的風險情況下，將面臨的風險轉嫁給別人承擔，對房地產來說可以選擇與其他企業合作開發某些項目；保險，指房地產企業將自己面臨的某些風險轉移給保險公司的行為。房地產項目的投資者可以選擇投保各種工程保險、質量保證保險、技術保險和責任保險等，在相應的保險事故發生以后，房地產公司可以從相應的保險公司獲得資金的補償。

參考文獻

[1] 林文俏.項目投資經濟評價與風險分析[M].廣東:中山大學出版社，1995

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【關鍵詞】價值工程；房地產項目投資；應用

1、引言

價值工程不僅關注工程管理中的局部環節和特性的管理技術，作為一種整體性管理技術，其獨有的整體功能成本分析方法和多學科團隊工作方法，在高速發展的中國房地產工程界、管理界具有非常大的應用空間。

2、價值工程

2.1價值工程的定義

按照國家標準局的國際GB8223-87《價值工程基本術語和一般工作程序》的定義，價值工程（Value Engineering）的概念可敘述如下：價值工程是通過各相關領域的協作，對所研究對象的功能與費用進行系統分析，不斷創新，旨在提高研究對象價值的思想方法和管理技術。

價值工程（V）=功能（F）÷成本（C），功能（F）就是產品能夠滿足消費者某種需求所具備的功能；成本是指產品的全壽命周期成本，它是為實現功能所要消耗的一切資源的貨幣表現。產品的價值與產品的功能成正比例關系，與產品的成本成反比例關系。要提高產品的價值，可以采取以下措施：即功能不變，成本降低；成本保持不變，功能提高；提高產品功能，同時降低產品成本：產品功能略有提高，成本有大幅度下降：產品成本略有提高，功能有大幅度提高。

因此，價值工程的定義包括四個方面：

（1）著眼于壽命周期成本

壽命周期成本（Life Cycle Cost）是指產品在其壽命期內所發生的全部費用（Charged in Full），包括生產成本（Production Cost）和使用成本（Use-cost）兩部分。

生產成本是指發生在生產企業內部的成本，包括開發、設計、制造的費用；使用成本是指使用過程中的各種費用的總和，它包括運輸、安裝、調試、管理、維修、耗能等方面的費用。

在壽命周期成本的構成中，一般由于生產成本在短期內集中支出并且體現在價格中，容易被人們認識，進而采取措施加以控制。而使用中的人工、能源、環境、維修等耗費常常是生產成本的許多倍，但由于分散支出，易被人們忽視.如果單純追求生產成本的降低，粗心設計，偷工減料。那么其建造質量就會非常低劣，使用過程中的維修費用就會很高，甚至有可能發生重大事故，給社會財產和人身安全帶來嚴重的損害。因此，價值工程中對降低成本的考慮，是要綜合考慮生產成本和使用成本的下降，兼顧生產者和用戶的利益，以獲得最佳的社會綜合效益。

（2）價值工程的核心是功能分析（Fuctional Analysis）

功能是指研究對象能滿足用戶某種需求的一種屬性，即產品的具體用途。功能可分為必要功能（Necessary Function）和不必要功能（Unnecessary Function），其中必要功能是指用戶所要求的功能，以及與實現用戶所需求功能有關的功能。

價值工程對產品的分析，首先是對其功能的分析。通過功能分析，從而在改進方案中去掉不必要的功能，補充不足的功能，使產品的功能結構更加合理，達到可靠地實現使用中所需功能的目的。

（3）價值工程是一項有組織的管理活動

價值工程研究的問題涉及產品的整個壽命周期，涉及面廣，研究過程復雜，如一項房地產產品從設計、開發到完工，要經過房地產企業內部的許多部門，一個降低成本的改進方案，從提出、實驗，到最后付諸實施，要經過許多部門的配合，才能收到良好的效果。因此企業在開展價值工程活動時，以適當的組織形式組織起來，共同研究，發揮集體智慧，靈活運用各方面的知識和經驗，才能達到既定的目標。

（4）價值工程的目標

價值工程的目的是要從技術經濟的結合上去改進和創新產品，使產品既要在技術上可靠實現，又要在經濟上所支付費用最小，達到兩者的最佳結合。而“最低的壽命周期成本”是價值工程中的經濟指標，“可靠地實現所需功能”是價值工程中的技術指標，因此，產品的價值越高其技術與經濟的結合也就越難，從這個角度上講，價值工程的目標體現為產品價值的提高上。

價值工程與一般的投資決策理論不同，一般的投資決策理論研究的是項目的投資效果，強調的是項目的可行性，而價值工程是研究如何以最少的人力、物力、財力和時間獲得必要的功能的技術經濟分析方法，強調的是產品的功能分析和功能改進。

2.2價值工程的工作程序

綜合研究（Comprehensive Study）是綜合各方面情況來制定解決問題的方案。

方案評價（Evaluating Schemes）是對提出的多種設想和方案進行評價、篩選、擇選，以確定和選擇最佳方案。最后，方案還要付諸實施，以達到價值工程改進價值工程對象、滿足用戶要求的目的。

3、房地產項目投資目標優化的理論

工程造價管理目標的優化是指以系統工程的理論和方法為指導，從全局的觀念出發，通過一系列的方法和手段達到工程造價管理目標的行為.系統工程則是用科學的方法規劃和組織人力、物力和財力，通過最優的途經選擇已獲得最理想、最經濟、最有效的效果。

房地產行業是我國國民經濟的重要支柱產業，在整個國民經濟運行中占有重要地位。房地產項目投資管理目標優化對于提高固定資產投資的效益具有十分重要的作用，其意義在于可以為項目決策提供可靠的依據，有利于促進資源的有效利用，有利于降低房地產項目投資成本。

4、價值工程房地產項目投資管理目標優化中的應用

價值工程兼顧了產品的價值、功能、成本三者之間的關系，它重在提高價值。目前而言，價值工程在房地產工程項目投資管理目標優化中主要應用于兩個方面：一是方案的優選，即對若干方案通過價值工程理論選出價值（V）最大的方案；二是方案功能成本的改進，即對方案的各項功能成本進行分析，通過價值僅（V）大小提出改進意見。

價值工程可以為建設節約型社會以及企業持續創新提供新的思路和科學方法。通過使用價值工程進行決策分析，在投資項目的可行性研究、設計、施工和運營等環節，可以確保項目能夠最大限度地節約材料、能源，優化工作流程，提高房地產項目的投資可靠性。

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[3]駢永富，閻俊愛.房地產投資分析與決策[M].中國物價出版社，2003.

篇(5)

本文結合成都市××項目為例，對實踐工作中總結出的一套項目前期階段投資估算的方法及經驗指標進行分析，作為房地產業界同行參考。項目基本信息如下：位于成都二環路內側，二類居住用地，項目占地55畝，容積率4.5，建筑密度≤25%，綠化率≥30%，航空限高100米，兼容商業不超過20%，該項目在某項目公司名下，土地取得成本5.5億元，擬以股權轉讓方式轉讓，轉讓總價8.5億元。

一、經濟技術指標分析

項目投資分析的第一步是分析本項目主要經濟技術指標，包括項目總建筑面積、地上計容建筑面積（包括住宅面積、商業面積、物管用房面積等）、地下建筑面積、停車位數量、小區戶數等。實踐工作中，筆者一般將項目經濟技術指標歸納為。

計容面積（即地上建筑面積）：根據項目凈用地和容積率指標推導而出，即計容面積=55×4.5×666.67=165000.00平米；

商業面積：由于前期投資階段，如還未獲取項目用地紅線圖，也未對項目進行現場踏勘，可按經驗值對項目商業配比進行估算（通常情況下，如不修建大型集中式商業，僅修建社區性商業，一般商業配比比例較難達到10%以上）。一般而言，一層社區商業配比僅能達到項目計容面積4%-6%左右，本項目暫按兩層商業配比估算（實踐中一般可修局部修3-4層，由于尚處前期分析階段，可不作深入分析考慮），預計商業配比達到8%，共計13200.00平米。

物管用房：根據《成都市規劃技術管理規定》（2008）規定，本項目須按總建筑面積3‰配建物業管理用房（623.16平米）。除物管用房以外，規劃或國土部門可能會要求配建社區服務中心、公廁等，具體情況須依據項目《規劃設計條件通知書》規定而定；

住宅面積：地上建筑面積扣除商業面積和物管用房以及其他公建配套面積，本項目住宅面積151176.84平米。目前，成都市對住宅項目一般有90/70政策要求，因此，本項目戶型面積按平均90平米/戶計，故小區總戶數約1680戶。

地下車位及地下建筑面積：根據成都市相關規定，二環內住宅停車位須按每100平米配比0.7個車位，商業按每100平米配比0.5個車位。因此，本項目須配比地下停車位1124個（部分地區可能同意地面配比部分停車位，并計入停車位配比指標）。根據實踐經驗，地下停車位建筑面積一般在35平米～40平米/個，前期投資估算階段一般按38平米/個估算，故本項目地下建筑面積為42721.04平米。一般來說，在項目前期預判階段，未考慮地下人防面積，而是視為直接繳納人防異地建設費。

通過上述分析，本項目主要的經濟技術指標均逐一分析得出。當然實踐工作中，有可能還會涉及到以下指標，如：一是住宅項目可能會分高層電梯、多層洋房和別墅等產品，具體要視容積率指標判斷；二是可能會修建醫院、學校和代建公共綠地等，這些也應作為公建配套設施進行指標分析。三是可能要求配建廉租房或經濟適用房，這些指標也應予以體現；四是要綜合判斷項目航空限高、容積率指標和建筑密度等指標是否配比。如某項目容積率4.5，限高65米，建筑密度20%。項目建筑層數=容積率÷建筑密度=22.5層，而限高65米，通常層高3米計，項目允許修建層數僅21層，再考慮底層商業層高一般要達到3.6米以上和女兒墻等因素，實際修建層高僅能按20層考慮，故項目實際僅能達到容積率4.0（20×20%）。其他指標的具體分析就不在此一一列舉。

二、項目銷售收入分析

分析項目銷售收入主要是確定項目物業銷售售價。在前期估算階段，物業銷售價格通常采取市場比較法確定。在采取市場比較法確定項目物業售價時，一是要對本項目周邊在售樓盤（或二手房）進行現場詢價；二是應查詢各樓盤當地房管局的備案價，并再結合當前市場趨勢進行預判。一般而言，在房市較好時，可在綜合考慮現場詢價和備案價的基礎上，考慮一定的銷售預期，在周邊樓盤基礎上將本項目物業銷售均價上浮5%～10%左右。根據調研及實際情況預判，本項目住宅銷售均價預估10000元/平米，1層商業銷售均價為35000元/平米，2層社區商業銷售均價20000元/平米，地下停車位按12萬/個。由于地下停車位銷售較慢，且考慮到人防和部分位置較差的地位出售較為困難，一般地下停車位按50-80%比例銷售（因本項目地處成都二環內，通常住宅車位按70%計算銷售收入，商業車位不計銷售）。本項目銷售收入總計196366萬元。

三、項目開發成本分析

不同房地產企業建立的投資測算模型雖有一定差別，但在測算項目開發成本時，通常都包括以下幾項成本：前期費用，土地成本、建安成本、配套設施成本、期間費用和其他成本及費用等幾大項。

1.前期費用

前期費用主要包含三通一平費、報建費、設計費、圖審費、招標費、地勘費等。項目場地平整、打圍等三通一平費用須視項目具體情況而定，一般而言政府公開拍賣土地所發生的三通一平費均較少；項目報建費主要指政府收取的城市基礎設施配套費、人防異地建設費、新建房屋白蟻防治費、散裝水泥基金、異地綠化建設費等（目前成都市按220元/平米收?。?；項目設計費主要包括方案設計、施工圖設計、景觀設計、裝飾裝修設計等，普通高層住宅項目的設計費一般在50元/平米（其中方案設計10元/平米，施工圖設計20元/平米，景觀設計10元/平米，裝飾裝修設計5元/平米）。地勘費在實際工作中一般按地勘點位和深度收取，前期估算階段通常按10-15元/平米估算。此外，其他圖審費、檢測費、招標費通常按10元/平米估算。因此，在成都地區住宅房地產開發的前期費用一般要達到280～300元/平米。

2.土地成本

土地成本是房地產項目中投入較大的一項成本。如通過招拍掛方式拿地，國土部門應開具全額的土地成本票據。但以招拍掛方式拿地時，在前期估算階段，除土地直接成本以外，還應考慮須繳納3%的土地交易契稅和土地交易服務費用。但如以股權收購方式獲取土地，則應注意有票據部分的土地成本金額（主要考慮土地溢價對土地增值稅清算的影響）。本項目以8.5億元轉讓項目公司股權（樓面地價約5152元/平米），但其土地票據成本為5.5億元，土地溢價3億元，這部分土地溢價款是不能計入土地增值稅的清算，在計算項目土地增值稅時應予以剔除。

3.建安成本

由于容積率4.5，如按建筑密度25%鋪滿其基底面積，本項目住宅產品平均樓層為18層，但如扣除社區商業所占用的基底面積，住宅部分的建筑密度可能僅能達到15%左右，住宅層數須修建33層。根據筆者的實踐經驗值，18層至33層普通住宅地上建安成本約1600～1800元/平米，社區底商由于層高高等因素，建安成本一般略高于普通住宅部分，地下室工程涉及樁基工程、基坑支護、土方工程、人防工程、防水工程、頂板覆土等，其造價一般是2800～3000元/平米，相對來說，地下室2-3層經濟性會比1層要好一些。當然，別墅、多層、小高層、超高層和寫字樓等建筑的建安成本同普通高層住宅又有著較大的差別，需具體估算。

4.室外總平綠化及道路管網成本

主要包括小區安防工程、管網工程、道路景觀工程、以及散水以外的水電氣建設費和規劃要求的公建配套工程等。散水以外的水電氣建設費一般由經營性單位自行施工，并向開發商收取，目前成都地區收取標準在每戶10000萬元左右。小區安防、管網及道路景觀工程（通常稱室外總平部分）等造價成本按實鋪面積估算。本項目室外總平實鋪面積27500萬米（即扣除建筑占地以外的其他部分），普通住宅室外總平建設成本通常在300-400元/平米，故本項目室外總平建設成本約需963萬元。

5.項目期間費用

項目期間費用主要包括管理費、營銷費和財務費等三項費用。

項目管理費包括工資、社保福利、辦公費、業務招待費等費用。根據實踐工作經驗，主城區房地產開發項目的管理費一般占銷售收入1-2%（旅游地產項目可能要達到3%以上），項目管理費也可按照年度管理費支出情況進行估算。如本項目占地55畝，開發周期約3年，約需管理人員25人左右，如按人均年管理費支出30萬（含人員工資、社保福利和辦公費支出等），每年管理費支出約750萬元，三年管理費支出預計2250萬元，考慮到項目后期辦產權等情況，管理費可調整為2500萬元。

項目營銷費包括營銷策劃、銷售、廣告推廣、售樓部和樣板房裝修建設等費用。通常住宅項目的營銷費占項目銷售收入的2-4%。主城區剛需項目的營銷費用占銷售收入約2.5%左右，旅游地產以及郊區項目營銷費占比可能達到4%。

財務費用是指企業為籌集生產經營所需資金等而發生的費用，包括利息支出（減利息收入）、匯兌損失（減匯兌收益）以及相關的手續費等。在房地產項目前期估算階段一般僅作靜態分析，分析方法如下：首先根據土地成本及前期費用估算項目啟動資金，再根據企業自有資金確定融資金額。由于本項目股權轉讓總價85000萬元，加上前期費用以及部分管理費用、資金成本支付等，項目啟動資金需95000萬元。本項目計容面積165000萬平米，考慮本項目處于成都市二環路內，屬典型剛需項目，按年均去化量8～10萬平米（月均銷售80～110套）估算，預計項目整體銷售周期1.5-2年。按房地產企業正常開發速度，本項目可實現拿地后10個月開盤（目前市場上速度較快企業可達到4-6個月開盤），預計項目開盤后1.5年內可全部償還完畢股東投入或銀行借款。因此，預計項目啟動資金占用整體占用期限約1.5年，利率按10%/年估算。實踐工作中，如股東投入資金利率較高，可待項目取得“四證”后向銀行申請開發貸款，從而利用開發貸款盡快償還股東投入資金，以降低項目財務費用。當然，在進行詳細可行性研究分析階段時，須進一步結合項目開發計劃、銷售計劃、投融資節點等詳細編制項目現金流量和籌資融資情況而對財務費進行動態分析。

6.其他成本和費用

除上述列舉的幾項成本和費用以外，一般同不房地產企業還會歸納出如下幾項成本和費用：

不可預見費：主要指建設期可能發生的風險因素（如人工材料調差等）而導致的建設費用增加的費用。房地產投資估算階段，不可預見費通常工程成本的3%左右估算。

監理費：指支付的工程監理公司的費用。通常在10元/平米左右。

前期物管費：指支付給物業管理公司的開辦費、彌補物管公司虧損的費用以及竣工交房后空置房支付的物管費等，一般取值為10～15元/平米。

產權及公維基金：主要包括房屋竣工測繪、綜合驗收以及辦理國土證、房屋產權證等發生的費用，以及開發商須繳納的住房專項維修基金。目前，成都市規定普通住宅開發商須繳納38.5元/平米的住房專項維修基金。項目測繪、驗收以及辦理產權證等費用預計在12元/平米，兩項通常按50元/平米估算。

四、項目繳納的稅金分析

住宅房地產項目開發涉及的稅種包括營業稅及附加、土地增值稅和企業所得稅，此外土地使用稅、房產稅等通常進入管理費用科目。按照經驗值估算，三項稅在項目銷售收入的占比達到10-15%，如土地成本過低，甚至有超過15%的可能。下面，簡要闡述三項稅分析方式：

1.營業稅及附加

是對提供應稅勞務、轉讓無形資產或銷售不動產的單位和個人，就其所取得的營業額征收的一種稅。營業稅屬于流轉稅制中的一個主要稅種，營業稅附加包括城市維護建設稅、教育費附加、地方教育費附加、地方水利建設基金等，營業稅金及附加不能計入房地產開發成本，一般按銷售收入5.65%繳納。

2.土地增值稅

是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅實行的是四級超率累進稅率，應納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數。土地增值稅實行過程預征，項目結案清算。在這里重點討論前期投資估算階段土地增值稅的計算方式。

土地增值稅的計算按“清算與預征誰大取誰”的原則進行，即按項目開發完后進行土地增值稅清算和按政策預征取值進行比較，取最大值作為土地增值稅取值。因普通住宅增值額未超過20%可免征土地增值稅，故應將住宅部分和商業部分按建筑面積分攤進行計算。需注意的是清算稅收時，進入項目土地成本的只能是土地票據成本（本項目進入增值清算的土地成本為5.5億元）。對于土地增值稅預征比例，各地方稅務機關均有正式文件規定。成都地區普通住宅土地增值稅按1%預征，商業和車位按2.5%預征。本項目土地增值稅計算及比較情況。

3.企業所得稅

企業所得稅是對我國內資企業和經營單位的生產經營所得和其他所得征收的一種稅。房地產開發企業所得稅的稅率按25%征收。

在實踐工作中，在項目詳細可行性研究階段，可考慮部分稅收策劃因素進一步分析判斷土地增值稅和企業所得稅，從而進一步判斷項目可行性。因房地產企業稅收策劃較復雜，這里就不詳細論述。

五、項目收益分析

項目收益分析主要包括項目凈利潤、投資利潤率、銷售利潤率、啟動資金年回報率、財務凈現值、自有資金內部收益率等指標分析。根據上述分析，本項目，預計銷售收入196366萬元，項目開發成本161548萬元，應繳稅金27813萬元，項目凈利潤7005萬元，投資利潤率4.34%，銷售利潤率3.57%，啟動資金年回報率14.90%，財務指標一般。但由于本項目未考慮稅收籌劃因素，且商業未配比到20%，故項目開發價值尚有挖掘空間，故可對本項目進行深入論證分析，并同合作方深入談判商務條件。

六、結束語

房地產前期投資估算階段主要是作靜態投資分析，未考慮現金流的動態過程和資金貼現等因素，因此暫時還難以計算項目凈現值和內部收益率等指標。但是，如果投資分析人員充分利用好上述投資估算方法，項目投資分析估算結果仍然可達到較高的準確度，從而可在短時間內迅速判斷出項目財務指標是否可行，是否深入同合作伙伴商談項目合作條件，進而避免花較長時間判斷分析項目可行性。當然，在項目進入詳細可行性研究階段，還應充分結合項目規劃設計條件、宗地線紅圖、地形圖等全面分析項目設計方案，編制項目銷售及開發計劃，準確編制項目現金流量和籌資融資安排，進而深入分析項目財務凈現值和內部收益率等指標，以進一步判斷項目經濟可行性。

參考文獻

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【abstract 】invest in the stirring risk concept in the real estate, make real estate development the company set up risk consciousness and decline the risk to the lowest degree for raising science of real estate item development and make the real estate item able to carry out it to be worth of a target most adequately and promise that the item has economic, social, the environment efficiency has profound strategic meaning.

【關鍵詞】房地產；投資分析；風險防范

【Keyword 】real estate;Invest analysis;The risk guards against

中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A 文章編號：

1房地產投資過程風險分析

房地產投資周期，是一個動態過程，充滿著不確定性。任何一個環節的疏忽都可能導致投資的失敗，投資者必須對各個環節的不確定因素進行識別并加以防范。

1.1 投資決策階段的風險

房地產投資決策階段風險主要源于政策、經濟、區域社會環境、開發時機等四方面。

1.1.1 政策風險

產業政策風險。國家強調大力發展第三產業會直接促進城市商業和服務業、樓宇市場的繁榮；政府通過產業結構調整，降低房地產業在國民經濟中的地位，緊縮投資于房地產業的資金，將會減少房地產商品市場的活力，給房地產投資商帶來損失。

金融政策風險。房地產投資絕大部分依靠銀行貸款而進行，國家金融政策的調整對房地產業發展有著不可替代的影響。

土地政策風險。土地產權制度的變更、不確定，不同的土地取得方式（公開拍賣、招標和協議房市）、土地調控制度以及不同的土地政策執行力度都會帶來房地產投資風險。稅收政策風險。房地產投資中，各種稅費名目繁多，占開發成本的相當大的比例，因此，一旦提高稅率，房地產商將面臨巨大成本風險。

城市規劃風險。城市規劃導致的布局調整和城區功能調整、交通的變化等來對房地產業帶來重大影響。

1.1.2 經濟風險

市場供求風險。任何一項投資都始于市場，終于市場。房地產項目建設周期一般較長，房地產商在投資決策前，必須關注市場行情的變化，預測未來房地產市場的走勢。投資決策準確與否，直接關系到房地產商品的利潤能都實現。房地產投資周期較長，期間可能遭受由于物價下降帶來的通貨緊縮風險，也可能遭受因物價上漲而形成的通貨膨脹風險。

開發時機風險。由于房地產開發周期長，易受國民經濟的影響，因此經濟發展趨勢就成為影響開發時機的主要因素。在經濟發展的成長期，各類房地產需求旺盛，房地產可望獲得較好的收益。當經濟不景氣時，房地產市場供過于求，房價下跌，房產難于租售，導致巨額資金占用和成本上升，預期的收益變成了實際的虧損。

1.2 土地獲取階段的風險

在此階段，征地拆遷耗資費神，風險較大。征地拆遷涉及許多法律和安置補償等社會問題，由于我國法律建設以及個別民眾的心理因素，使拆遷很難順利進行，最終投資者不得不付出比預期更多的金錢和時間，承受更大的機會成本。

1.3 項目建設階段的風險

1.3.1 工期拖延風險

工期延長，一方面房地產市場狀況可能會發生較大的變化，錯過最佳租售時機，如已預售，會承擔逾期交付的違約損失、信譽損失；另一方面，會增加投入資金利息支出，增加管理費。

1.3.2 項目質量風險

質量是企業的生命。開發項目質量主要體現在項目的適用性、可靠性、經濟性、美觀與環境協調五個方面。企業一旦因質量問題失去了市場或被告上法庭，就很難再維系，最后只能淡出房地產界。

1.3.3 開發成本風險

房地產項目開發成本風險源于開發的各個階段。建設前期對項目成本的影響程度達95%～100%，越到后期影響程度越小。

1.4 經營管理階段的風險

1.4.1 營銷策劃風險

在房地產營銷策劃中，價格定位、銷售渠道、營銷方式等都是很重要的方面。因為消費者對價格最敏感，價格過高遠離市場會引起房地產銷售困難，難以實現利潤；而價格過低不僅會減少房地產上的利潤，還可能致使消費者懷疑商品房的質量，從而影響房地產商在市場中的形象和信譽風險。

1.4.2 物業管理風險

房地產開發投資競爭日益激烈，消費者不僅注重其價格和質量，而且還十分注重其售后服務，即物業管理。不良的售后服務以及不合理的得物業管理收費都是導致企業信譽不佳、難以發展的重要原因。

2 房地產風險防范建議

2.1 進行充分的市場調查分析以做出科學的項目決策

由于房地產投資一旦展開進行，所面臨的將是一個相對狹窄的消費市場，這就具有較大的風險性。通過房地產市場的供求狀況和趨勢進行全面的調查分析，從中選擇社會最需要的并能夠取得較大收益的投資項目，這將直接影響到房地產投資項目的成功與否。

2.2風險回避

在房地產投資過程中, 選擇風險小的投資項目或者放棄那些風險較大的投資項目, 這是一種相對最為徹底的處理房地產投資風險的方法, 能夠將風險概率保持為0。這種策略的一個不良后果是, 得到高額利潤的機會也減少了。預期收益值隨著風險的大小而增降是純粹市場經濟中一個不可避免的特性。

2.3 采取有效措施轉移風險

①投資者通過合同, 將風險損失轉由另一方承擔和賠償。例如, 可通過房地產開發建設合同轉移風險。據《中國合同范本》 ,“建筑施工合同” 由“建設工程施工合同條件” 和“ 建筑工程施工合同協議條款“ 組成。在“ 協議條款” 中涉及許多具體的責任問題,合同雙方可以充分利用它, 巧妙地轉移風險損失責任。投資者可在協議條款中載明, 若承建方造成工期延誤及其他損失時, 責任和費用由承建方承擔。

②保險型轉移即通過參加保險, 以小數額的保費為代價, 避免所承受的風險。在現實中, 一項房地產投資實質上是一項博弈活動。然而, 即使是一場公平的博弈, 投資者贏得這場博弈所獲得益將小于輸時所產生的痛苦, 因為從預期看, 盡管得益相等, 但從效用上看, 輸時所產生的痛苦更嚴重。所以, 一些人往往是避免參與博弈, 甚至愿意支付一些費用以避免參加即使是公平的博弈。這就是購買保險的原因。不過, 不是所有的風險都是可通過保險來轉移的。保險公司經營的范圍只包括純粹保險。所以, 房地產投資風險的轉移, 部分性地受到限定。

2.4運用投資組合巧妙減小風險

不同類型房地產的商業風險不一樣，獲利能力不一樣，為了降低投資的商業風險，又要保證獲取預期的投資收益，較理想的對策是進行房地產類型組合投資。利用不同類型房地產功能的相互補充，以及不同類型房地產資金的調劑作用，適應市場需要，能提高總體抗風險能力和獲利能力。

2.5健全監管機制，加強工程建設管理

工程建設既是投資項目資金的消耗過程，又是工程項目建設完成過程。在這一過程中節約資金的可能性很小，但增加資金的可能性很大。因此房地產商要認真簽訂施工合同，保證經濟利益，聘請工程監理對項目施工進行全面的監督和管理，在施工過程中不對施工圖做較大的修改等有效的管理措施，減少因工期、質量、成本所引起的風險。

2.6風險自留

風險自留, 系指投資者預期某些風險不可避免時, 自行設立基金, 自行承擔風險變現后的財務后果。在實踐中, 風險自留有主動與被動之分。主動自留是通過風險的分析, 明確風險的性質及其預期變現損失, 對多種預計方式之優劣明了之后, 投資都主動選擇風險自留措施, 同時做好財務準備。被動自留風險恰好相反, 它是在風險變動帶來損失之后, 被迫采取自身承擔損失的風險的方法, 這往往是造成嚴懲的財務后果。

2.7 創新營銷方法來控制風險

目前，房地產商通常采用的方式有分期付款、貸款購房、預租預售等。分期付款是目前大多數國家房地產業銷售主要方式。貸款購房也稱為按揭方式，是指由金融機構或其他機構提供給消費者用于購買住房的貸款及其擔保，促進了住宅的商品化，購房者可以在貸款銀行先存入全部房屋價款的30%或40%的存款，以此作為購房的首期付款，其余由銀行貸款墊付，并且由開發公司為購房者提供不可撤銷的全部擔保。

3.結束語

房地產投資的風險評價與房地產項目可行性研究之間有不可分割的關聯性, 因為, 不管項目環境分析和財務分析的效果有多好, 對于風險的分析, 將直接決定著項目的投資意義。這就意味著風險分析在項目的決策、實施等階段也占有極其重要的地位。

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篇(7)

關鍵詞：房地產企業； 投資決策分析 ；成本控制

中圖分類號： F830.59 文獻標識碼：A

一、房地產業投資決策對成本控制的影響

1、影響投資決策的因素分析

（1）社會因素

房地產業與國家政策、金融政策以及國民經濟發展水平密切相關，因此其投資時機受國家產業政策、金融政策及國民經濟發展水平的影響。政策的變化對房地產開發項目的影響較大，如對控制固定資產投資規模的政策變化，將會影響到市場對房屋的需求量；實行新的土地政策，將會對房地產開發成本造成影響，稅收政策及貸款利率的變化將會引起投資效益的變化。國民經濟發展水平對市場購買力造成影響，也會影響房地產的投資。

（2）成本因素

影響房地產項目開發的成本因素主要包括所需要資源價格的變化、項目周期以及項目的產出率等。由于在建筑過程中的施工消耗，建筑所需材料等價格都在不斷變化，投資收益會受到一定影響。房地產項目周期長，資金占用量大，而資金的占用對成本的影響直觀的體現就是利息的支出，開發項目的周期越長，銀行貸款的數額就越大，而如果開發項目的周期短，房地產企業的資金周轉次數多，其產生的效益也就越大。

（3）投資區位

房地產作為一種特殊的商品，具有不可移動的特點，因此房地產的區位因素是客戶最為關心的內容之一。對于房地產開發來說，地段位置是影響項目投資效益的關鍵性因素。隨著社會經濟的不斷發展，人們對生活質量提出了更高要求，追求高品質生活。而任何一個房地產項目都與其周邊的人文、自然環境發生著各種互動關系。因此不同區位的房地產項目，會產生不同的經濟效益。

（4）投資時機

選擇合適的投資時機是房地產投資收益的關鍵。經濟發展趨勢是影響開發時機的關鍵性因素，在經濟發展的成長期，房地產市場需求旺盛，市場處于上升勢頭，此時推出合適的房地產項目較易獲得較高的收益；當經濟處于低迷期，市場需求下降，不能達到預期收益，因此房地產投資者必須具有敏銳的判斷力，進行項目可行性分析，把握投資時機。

2、投資決策失誤對成本控制的影響

面臨日益復雜的市場環境，房地產投資潛在著各種風險，如果決策失誤，將會給企業帶來很大的投資風險。

（1）市場因素對成本控制的影響

房地產市場的動蕩會使房地產開發企業帶來巨大的經濟損失，市場供需關系、市場購買力以及利率匯率等都會對成本控制造成影響。房地產企業周期長，在從項目可行性研究到開盤期間，市場需求發生變動的可能性很大，如客戶對戶型結構及單元面積的喜好等都會發生變化，從而使收益難以達到預期目標。

（2）政策因素對成本控制的影響

金融政策及財政政策對房地產企業開發的成本影響最為直接，貨幣政策的緊松都會直接影響到房地項目開發者以及購買者所持有的資本，影響了項目的開發和銷售，使房地產開發企業所需的成本受到影響。如國家出臺的一系列土地增值稅條例和房地產開發相關辦法，都使增加了項目開發的成本。

（3）項目開發團隊人員素質對成本控制的影響

項目開發團隊人員的素質對成本的影響較大，如果沒有專業的投資分析，很難作出正確的決策，而決策的失誤導致的項目投資失誤給企業帶來不可估量的損失，增加了項目的開發成本。決策者如果沒有敏銳的市場洞察力，無法正確對項目進行定位，盲目進行投資開發，在開盤后出現銷售瓶頸，成本的收回速度較慢，使開發成本增加。

二、完善房地產企業投資決策階段的成本控制措施

1、進行充分的市場調查，降低投資風險

在房地產投資經營過程中會存在很多不確定因素，潛藏著風險，從而使投資實際收益偏離預期收益。這就要求投資者在投資決策前要充分利用信息化手段進行市場調查。調查住房銷售價格、戶型需求、環境要求以及市場競爭情況等進行調查，對正在開發的樓盤進行產品、客戶群、價格以及市場購買力等進行分析。根據項目的使用要求、建設目標和規劃技術條件等組織項目前期工作組的相關人員對項目進行研究并提出初步投資建議，為他們的投資決策提出科學依據，降低投資風險。

2、重視房地產開發項目可行性研究及投資估算

投資階段重點是進行項目的可行性研究，對項目的投資估算精確度進行控制，并采用合理的估算方法進行編制，從而確保項目上投資決策的可靠性。

（1）重視房地產開發項目可行性研究

房地產開發項目投資數額大，建設周期長，要使開發項目達到預期經濟效果，就必須實現項目決策科學性，減少或避免投資決策的失誤，做好可行性研究，解決并落實項目開發過程中經濟技術原則和基礎資料?？尚行匝芯康膬热莅ㄊ袌龅墓┬桕P系、客戶群及產品定位分析、項目選址與方案規劃、產品的建筑方案分析、投資估算與資金籌措以及財務效益等。對市場進行研究，了解客戶需求，對項目進行定位；在技術研究階段要結合設計方案對比項目功能，從中選擇出經濟與技術結合較好的方案。進行科學的可行性研究可以提高決策的可靠性，使投資者更好的了解市場以及項目本身的定位，盡可能避免投資風險，有效控制項目成本。

（2）重視房地產開發項目投資估算

投資估算是擬開發建設項目建議書和可行性研究報告的重要組成部分，是進行投資決策的重要依據之一，是否進行項目開發取決于開發項目的投資估算。投資估算必須保證準確性，如果出現的誤差太大，將會導致投資決策的失誤。在初步決策階段，允許估算誤差在30%左右，但在最終決策階段，其估算誤差必須控制在10%以內。只有保證投資估算的方法和數據資料可靠性，才能保證項目開發過程中其他階段的成本控制在合理的范圍之內，實現成本控制的預期目標。

3、采取組合投資策略，利用保險規避經濟風險

（1）采取組合投資策略

目前，多數房地產企業為了分散風險，采用組合投資的策略，同時運作多個房地產項目。如何利用有限的企業資源通過合理的投資組合，選擇投資時機、項目類型、投資區域等，規避風險并且盡可能多的獲取經濟效益和社會效益，具有重要的現實意義。

首先，采取組合投資要選擇恰當的時機。房地產業具有投資時間長、資金占用量較大等特點，因此在項目開發過程中最容易遇到的就是財務危機，如果后續資金無法及時到位，很容易出現資金鏈斷裂的問題。因此在采取組合投資策略時要避免幾個項目的同時啟動，避免由于幾個項目一起啟動占用大量資金給企業帶來的整體性經營風險。在組合投資時，要注意對開發周期不同的項目進行組合，注意開發周期的多元化，使其相輔相成，增加抵御風險的能力，在保持企業效益長期穩定的情況下，提升企業形象和融資能力。

其次，采用組合投資策略時要注意投資產品的組合。房地產企業選擇的投資產品包括商業地產、住宅地產以及工業地產等。由于市場供需的多變，因此不同類型的房地產商品在同一時期內的供需關系是不相同的。在分析激烈的市場競爭環境的基礎上充分掌握各種產品的市場狀況和企業實力進行科學、準確、系統的評價，從而對投資產品組合作出調整。

再次，投資區位的組合。不同區域的經濟發展水平不一、實施的政策不同、社會環境、人文地理不同，房地產開發企業的發展機會和生存空間也是不一樣的。實施投資區位組合，可以使企業打破房地產不可移動的地域限制，從而為企業贏得更多的市場份額和發展機會，避免一失均失、一敗俱敗的局面，盡可能的防范和分散風險。

（2）利用保險規避經濟風險

保險作為一種及時、合理的分攤經濟損失和實施經濟補償的方法，可以有效處置房地產項目開發過程中的風險。房地產保險是指在房屋設計、建造、銷售以及消費和服務等環節中以房屋及其相關利益與責任為保險標的的保險。房地產企業可以通過向保險公司投保，以繳納保費為代價，將開發過程中或已經開發完成的項目存在的風險轉嫁給保險公司來承擔。但同時值得注意的是保險的可保范圍是有限的，在多數情況下，保險也并不能提供充分的補償。因此企業也需要采用其他非保險手段來轉嫁風險。

4、加強項目團隊建設，提高成本管理水平

（1）加強投資項目團隊人員素質建設

房地產可行性研究和開發策略是一個非常專業、系統的工作。面臨新的經濟形勢，房地產開發企業要適應新時期的變化，提高項目團隊的整體素質，加強項目團隊的建設，積極探索新的發展模式和管理方法。成本管理人員除了對城市的市場狀況和經濟形勢、建筑工程造價狀況、貸款利率等做充分的了解、分析和判斷，還要樹立以客戶為中心的思想，為客戶創造更大的價值。要加強團隊人員的專業素質能力和良好的協調溝通能力，善于利用各方資源，與公司內部各部門合作伙伴溝通。

（2）提高成本管理水平

在房地產開發投資決策階段，投資者要進行嚴格的成本管理，建立有效的成本控制激勵機制，實施相應的成本控制措施，避免或降低投資風險。

首先，要建立利于成本控制的激勵機制。要充分發揮成本管理體系中的“監督”職能，分析成本失控的原因并采取相應措施。要調動全員參與成本控制的積極性，對于提出成本控制有良好建議的員工要進行獎勵，對于由于個人原因造成的成本失控要進行處罰。優秀的企業文化具有激勵功能，拉近企業與員工之間的關系，使企業與員工同呼吸共命運，自覺節約成本。

其次，控制房地產開發成本。房地產開發成本主要包括前期的土地開發成本、項目設計成本、建筑安裝工程造價成本、配套設施成本等。土地開發成本一般占到項目總支出的20%～30%左右，因此對土地的位置選取及出價的確定都應充分考慮開發風險和升值空間。要根據項目設計的先進性、經濟性、可靠性及實用性等來確定最佳設計方案，確保投資成本的最低。建筑安裝工程造價成本會占到項目總支出的45%～55%左右，在進行建筑安裝工程成本的控制時，要根據當前區域經濟的發展形勢，對類似的項目造價標準進行調研，把握項目施工的總體情況，對影響成本的主要因素進行深入的分析，制定出科學合理的成本指標，在施工過程中對成本進行分析優化，將成本控制在最小范圍。

第三、財務費用及稅金的控制。在投資決策階段要對財務費用做好充分估計，正確利用企業財務杠桿作用，在滿足項目資金鏈連續性的前提下，最大限度的減少財務費用。稅費的減免對于房地產開發企業來說是至關重要的，可以降低企業的開發成本，因此在投資決策前，要根據相關政策規定估算，努力獲得政府支持。此外，還要預測其他一些因素的影響，如開發周期的變動等，確保項目成本最小化。

項目成本控制的實施是實現企業組織目標、達到預期經濟效益、提高競爭力的關鍵。房地產開發項目運作周期長、資金占用量大、成本核算多、投資風險高等特點，因此提高投資決策水平，加強成本控制就顯得尤為重要。企業要組建一支高水平專業項目開發團隊，提高成本控制管理水平，盡量避免風險，從而達到企業的預期經濟效益。

參考文獻：

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