序論：寫作是一種深度的自我表達(dá)。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 控制

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)

（一）房地產(chǎn)企業(yè)籌資難度和償債壓力巨大

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，因此籌資活動(dòng)是支持房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營，促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資和再投資效率的重要環(huán)節(jié)。目前我國房地產(chǎn)行業(yè)用于運(yùn)轉(zhuǎn)的資金的主要來源有自籌資金、銀行融資、銷售回款三個(gè)主要方式，其他方式的資金來源不足融資總額的10%。而銷售回款中約有60%的資金來源于銀行按揭貸款，由此可見我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展對(duì)銀行的依賴程度。由于我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段和資本市場成熟程度的限制，歐美國家房地產(chǎn)行業(yè)的多渠道融資模式在我國難以推廣，加之國內(nèi)證券市場對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)上市的限制嚴(yán)格，信托受限，房地產(chǎn)行業(yè)資金需求規(guī)模的不斷增加和融資方式的單一使房地產(chǎn)企業(yè)在籌資融資環(huán)節(jié)上面臨巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）投資活動(dòng)對(duì)企業(yè)經(jīng)營管理水平要求高

房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資活動(dòng)是以資金為資本通過對(duì)項(xiàng)目投資的手段以獲取投資收益的行為，是企業(yè)經(jīng)營管理水平、戰(zhàn)略決策和資金運(yùn)用能力的綜合體現(xiàn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資回收期長、資金需求量大，因此在項(xiàng)目投資決策時(shí)要十分謹(jǐn)慎，一般的房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行投資決策的過程中都會(huì)進(jìn)行可行性研究分析和投資測算，從主觀方面來說，不管是公司管理層還是專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)對(duì)市場走勢和競爭環(huán)境的預(yù)測均來源于對(duì)歷史數(shù)據(jù)的分析和主觀經(jīng)驗(yàn)假設(shè)，因此企業(yè)管理能力和專業(yè)水平的高低對(duì)投資成敗有著不小的影響。從外部政策環(huán)境來說，投資決策中對(duì)政策條件和經(jīng)濟(jì)環(huán)境的因素變化的分析不可能面面俱到，外部環(huán)境的不確定性很大。因此這些投資決策過程中的不確定性因素會(huì)引發(fā)較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）項(xiàng)目銷售資金回收情況受市場波動(dòng)影響大

房地產(chǎn)行業(yè)的投資回收取決于銷售收入額和其轉(zhuǎn)化為資金流入的速度，資金回收是企業(yè)償還債務(wù)和再投資的基礎(chǔ)。銷售收入的實(shí)現(xiàn)主要受房地產(chǎn)市場供求狀況和購房者的心理預(yù)期影響，圖1為2008年-2014年我國房地產(chǎn)開發(fā)面積和銷售面積增長率變化情況。

由圖1可見，除去2008年度金融危機(jī)到2009年度房地產(chǎn)行業(yè)反彈過程中我國房地產(chǎn)開發(fā)面積和銷售面積均存在較大增幅以外，其余年度我國房地產(chǎn)行業(yè)新開發(fā)面積和銷售面積均呈現(xiàn)下降趨勢，但是銷售面積下降幅度和波動(dòng)程度遠(yuǎn)高于新開發(fā)面積的變動(dòng)程度，由此可以分析判斷出，我國房地產(chǎn)的總體供求關(guān)系還是供應(yīng)量高于市場需求。進(jìn)入2015年以來購房者仍持觀望態(tài)度，一邊是高企的庫存，一邊是濃厚的觀望情緒，不少中小型房地產(chǎn)企業(yè)的資金回收不足，在加上融資能力的欠缺和較高的融資成本，使其資金鏈越來越脆弱，而為了確保資金鏈條，這些企業(yè)紛紛降價(jià)促銷，導(dǎo)致購房者強(qiáng)烈的降價(jià)預(yù)期，在這一過程中有不少中小房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)不堪重壓，面臨破產(chǎn)。企業(yè)資金回收中面臨的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)直接導(dǎo)致資金鏈緊張，引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，企業(yè)應(yīng)采用加強(qiáng)銷售戰(zhàn)略制定和收款管理的雙重機(jī)制，降低資金回流風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的主要環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制應(yīng)該在結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的主要環(huán)節(jié)進(jìn)行企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的把控。

（一）投資風(fēng)險(xiǎn)控制

房地產(chǎn)企業(yè)的投資管理水平與房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制水平有著密切的關(guān)系，投資管理主要體現(xiàn)在對(duì)整個(gè)投資項(xiàng)目的事前投資策略制定、事中控制、事后反饋三個(gè)過程，通過聘請(qǐng)具有豐富行業(yè)經(jīng)驗(yàn)的高管團(tuán)隊(duì)、建立科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臎Q策流程、扎實(shí)細(xì)致的預(yù)算工作等手段可以有效降低項(xiàng)目投資管理中的非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，因此科學(xué)的投資管理體系是房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)控制的有效手段。

（二）籌融資風(fēng)險(xiǎn)控制

根據(jù)房地產(chǎn)面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的具體特點(diǎn)，可知融資風(fēng)險(xiǎn)把控是與投資風(fēng)險(xiǎn)控制密切相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)控制環(huán)節(jié)。從房地產(chǎn)經(jīng)營的開發(fā)時(shí)序性來說，在投資策略制定后最重要的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制就是融資風(fēng)險(xiǎn)控制。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的投資主要來源就是外部融資，而投資策略能否按步驟實(shí)施完全取決于融資風(fēng)險(xiǎn)的控制能力，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在健全投資管理體系的基礎(chǔ)上，理性客觀地評(píng)價(jià)企業(yè)的資金需求和資金平衡能力，將融資工作的控制細(xì)化到每一個(gè)節(jié)點(diǎn)。不僅僅是將成功實(shí)現(xiàn)融資作為主要目標(biāo)，對(duì)于融資的償還和再融資安排也要形成具有系統(tǒng)管理能力的體系，這樣才能完成既定的投資管理目標(biāo)，降低籌融資風(fēng)險(xiǎn)及整體財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）營運(yùn)資金風(fēng)險(xiǎn)控制

作為房地產(chǎn)項(xiàng)目投資最重要的資金來源及投資效果評(píng)價(jià)最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，營運(yùn)資金風(fēng)險(xiǎn)控制始終是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的重中之重。目前，我國對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的流動(dòng)資金控制愈加規(guī)范和嚴(yán)格，房地產(chǎn)企業(yè)無法將所有的銷售回款進(jìn)行再投資或進(jìn)行企業(yè)間拆借。因此，要控制好房地產(chǎn)營運(yùn)資金風(fēng)險(xiǎn)首先要確保資金來源，加強(qiáng)回款管理保證資金回流速度。其次，在做好回款管理的基礎(chǔ)上，合理制定營運(yùn)資金滾動(dòng)計(jì)劃管理機(jī)制，確保對(duì)于項(xiàng)目整體投資策略的細(xì)化目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。最后，合理利用流動(dòng)資金進(jìn)行融資還款及再投資，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資金的良性循環(huán)，降低整體財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

除了上述三方面在房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在且影響較大的風(fēng)險(xiǎn)以外，房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)一樣還面臨著利益分配風(fēng)險(xiǎn)、內(nèi)控管理風(fēng)險(xiǎn)等，雖然每個(gè)企業(yè)的綜合管理能力有所不同，但是每個(gè)企業(yè)都應(yīng)該重視風(fēng)險(xiǎn)控制，避免嚴(yán)重危機(jī)的產(chǎn)生。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的主要措施

（一）建立完善的投資預(yù)算體系控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資建設(shè)期間，一些預(yù)算及分析體系不完善的企業(yè)往往偏向關(guān)注項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度及銷售進(jìn)度，對(duì)項(xiàng)目前期的財(cái)務(wù)測算及事中事后的財(cái)務(wù)預(yù)算管理重視程度不高，導(dǎo)致項(xiàng)目開發(fā)過程中出現(xiàn)資金鏈斷裂和清算，造成整個(gè)投資失敗。

因此，必須通過進(jìn)行概率分析法和例舉法在項(xiàng)目開發(fā)前期進(jìn)行整體現(xiàn)金流量可靠預(yù)測，避免項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在項(xiàng)目開發(fā)的過程中應(yīng)該實(shí)時(shí)根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度及市場情況的變化及時(shí)調(diào)整整體預(yù)算及資金預(yù)算，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)過程中出現(xiàn)的意外情況的把控能力，保障整體預(yù)算目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，體現(xiàn)出財(cái)務(wù)管理工作的監(jiān)督和保障職能。

（二）多方面開拓籌融資渠道，合理配置資金結(jié)構(gòu)

基于健全項(xiàng)目開發(fā)預(yù)算體系，通過對(duì)項(xiàng)目開發(fā)整體資金需求的分析，求出資金需求缺口峰值，根據(jù)資金需求峰值出現(xiàn)所處的項(xiàng)目開發(fā)階段，考慮項(xiàng)目所處開發(fā)階段對(duì)融資的局限性，客觀分析籌資缺口，如果項(xiàng)目自身融資能力不足以滿足，通過合理的方式尋求自有資金需求，避免籌資額度不足帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

通過多渠道的融資方式間的互相彌補(bǔ)，降低資金成本，消減獲利能力風(fēng)險(xiǎn)。由于項(xiàng)目開發(fā)類融資有獲取難度大、期限長、資金成本高的特點(diǎn)，而短期經(jīng)營類融資有著易于獲得、期限短、成本低的特點(diǎn)，因此通過長短期融資的高低搭配以實(shí)現(xiàn)長期融資為基礎(chǔ)，短期融資為輔助，利用短期融資流動(dòng)性強(qiáng)的特點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)長期融資和短期融資之間的置換和互動(dòng)，降低整體資金成本，減少償債風(fēng)險(xiǎn)。

（三）增強(qiáng)流動(dòng)性資金管理，使資金利用率最大化

房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)資金投入的要求較為密集和持續(xù)，假如在某一個(gè)環(huán)節(jié)上，出現(xiàn)資金投入困難的問題，項(xiàng)目投資很可能難以為繼，嚴(yán)重時(shí)甚至?xí)侠壅麄€(gè)企業(yè)的發(fā)展。所以在日常運(yùn)營時(shí)，流動(dòng)管理資金就更加應(yīng)該得到充分的重視，加強(qiáng)各方面的營運(yùn)資金管理。

1.加強(qiáng)回款管理提高銷售回款率縮短回款時(shí)間

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來說，銷售回款是整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的命脈，銷售回款的速度直接影響整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)資金鏈的穩(wěn)定程度及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制水平。因此，需要構(gòu)建完善的營銷與財(cái)務(wù)的對(duì)接機(jī)制，形成對(duì)銷售未回款部分按期梳理和逐筆清理的具體措施，并制定合理的任務(wù)目標(biāo)與具有激勵(lì)性的考核機(jī)制，最大限度地提高銷售回款比例。

2.經(jīng)營性資金流入用于籌資業(yè)務(wù)有關(guān)的支出管理

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，其籌資成本必然在其整體項(xiàng)目獲利能力預(yù)期和項(xiàng)目投資評(píng)價(jià)中起到舉足輕重甚至是決定性的作用。因此，當(dāng)項(xiàng)目進(jìn)入銷售期和經(jīng)營期以后，將一定的經(jīng)營性現(xiàn)金流入用于歸還融資本金，降低資金成本就成為增強(qiáng)項(xiàng)目獲利能力的重要途徑。從經(jīng)營性現(xiàn)金流入的類別來說，項(xiàng)目銷售類資金流入雖然有著資金流入量大、回收期限短的特點(diǎn)，但其受市場波動(dòng)和政策調(diào)整等不確定因素的影響較大，如果在項(xiàng)目銷售情況比較好的情況下去預(yù)測未來較長一段時(shí)間的銷售資金流入，很可能出現(xiàn)過于樂觀的判斷和假設(shè)，在此階段使用過多的銷售類回款用以提前償付籌資本金，極有可能使整個(gè)項(xiàng)目在市場波動(dòng)或政策調(diào)控情況下面臨開發(fā)資金短缺。而此部分資金缺口由于在短時(shí)間內(nèi)需求量較大，難以通過短期融資來彌補(bǔ)，從而使企業(yè)面臨較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

針對(duì)這一特點(diǎn)，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)銷售性資金流入進(jìn)行妥善管理，在較為理性保守的財(cái)務(wù)預(yù)測分析下，對(duì)波動(dòng)性較強(qiáng)的銷售回款和較為穩(wěn)定的持續(xù)經(jīng)營類收入做好統(tǒng)籌安排，在優(yōu)先保證項(xiàng)目開發(fā)和到期融資的資金需求前提下，再考慮提前償付融資。

3.利用經(jīng)營性資金盈余進(jìn)行再投資管理

由于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的特性及近年來我國房地產(chǎn)行業(yè)的市場發(fā)展模式，我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)均會(huì)在其投資項(xiàng)目的中后期利用項(xiàng)目自身產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流量進(jìn)行再投資，主要的投資資金用途包括摘取新土地、為其他項(xiàng)目開發(fā)提供資金支持等，但是不管是摘取土地還是進(jìn)行其他項(xiàng)目開發(fā)投資，其對(duì)資金的占用期限均較長，而且被投資項(xiàng)目的投資效果不確定性很強(qiáng)，在短時(shí)間內(nèi)無法產(chǎn)生足量的現(xiàn)金流入。因此，從項(xiàng)目本身來說，對(duì)于利用項(xiàng)目盈余資金進(jìn)行投資的控制應(yīng)在絕對(duì)滿足項(xiàng)目自身開發(fā)經(jīng)營的前提下，利用多種假設(shè)及敏感性分析的模型同時(shí)對(duì)資金輸出項(xiàng)目和被投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流量情況進(jìn)行預(yù)測，避免由于過度投資產(chǎn)生的資金流動(dòng)性弱而導(dǎo)致的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)論

篇(2)

一、房地產(chǎn)行業(yè)背景分析

房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)十分典型的資金密集型行業(yè),它具有資金巨大、投資收益周期長、資金套牢時(shí)間久、資金應(yīng)變能力差等特點(diǎn),并且很容易受到國內(nèi)外的競價(jià)發(fā)展形勢和國內(nèi)宏觀政策的影響。從二十世紀(jì)九十年代以來,由國家福利房分配的結(jié)束而激發(fā)了商品性住房的需求,到2000年中國的房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展。如在2007年至2008年,我國的金融政策使得房地產(chǎn)行業(yè)先揚(yáng)后抑直至以觀望落幕。央行的六次加息和房產(chǎn)信貸政策,首付比例和貸款利率的提高,使得市場交易量面臨冰期。因此房地產(chǎn)行業(yè)自身所具有的特點(diǎn)使其在發(fā)展中隱藏了很大的風(fēng)險(xiǎn),我們需要有效的分析房地產(chǎn)行業(yè)可能面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),并在不斷的發(fā)展中學(xué)會(huì)有效合理的控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀

房地產(chǎn)行業(yè)因?yàn)槠渥陨淼男再|(zhì)就會(huì)存在諸多的內(nèi)部和外部風(fēng)險(xiǎn),都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來影響,主要是以下幾個(gè)方面:

1.負(fù)債率高

通過一些調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,我國房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率均為75%以上, 超出了60%的警戒線15個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的過程中需要運(yùn)用大量的資金來維持運(yùn)轉(zhuǎn),在選擇項(xiàng)目時(shí)已出現(xiàn)盲目性,出現(xiàn)不規(guī)范的高額借債,導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率高。

2.資金結(jié)構(gòu)不合理和境外資金運(yùn)用少

根據(jù)資料顯示,在房地產(chǎn)投資的過程中有將近約45%的資金都是源于銀行貸款,這樣單一的融資方式,導(dǎo)致對(duì)銀行依賴性大,使得很多風(fēng)險(xiǎn)都?jí)涸阢y行身上。同時(shí),主要是運(yùn)用國內(nèi)的資金發(fā)展企業(yè)而對(duì)國際上的規(guī)則不了解,難以從國際上獲得資金。這使得風(fēng)險(xiǎn)全部集中在國內(nèi)銀行身上,不利于分散風(fēng)險(xiǎn)。

3.財(cái)務(wù)涉及面廣,管理較難

企業(yè)成功首先需要一個(gè)規(guī)范的財(cái)務(wù)活動(dòng)。而房地產(chǎn)行業(yè)中的財(cái)務(wù)關(guān)系較為復(fù)雜,涉及的主體較多,包括房地產(chǎn)企業(yè)、稅務(wù)、審計(jì)單位、企業(yè)職工等,再加上房地產(chǎn)的資金量大、來往頻繁、結(jié)算較多,這些也就使得財(cái)務(wù)管理上復(fù)雜程度較高。

三、控制房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的有效措施

1.構(gòu)建正確的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)體系

首先需要有科學(xué)正確的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo),要能夠準(zhǔn)確的反映房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)水平,把握企業(yè)對(duì)資金的發(fā)展能力以及償還能力,以便正確恰當(dāng)?shù)膶?duì)其風(fēng)險(xiǎn)及時(shí)預(yù)防和提出相對(duì)應(yīng)的措施,這樣也會(huì)給房地產(chǎn)行業(yè)在財(cái)務(wù)上樹立一個(gè)標(biāo)準(zhǔn),使得財(cái)務(wù)評(píng)估工作更加具有針對(duì)性、目的性。

2.開發(fā)多渠道的融資方式

只憑借傳統(tǒng)的融資方式不利于分散風(fēng)險(xiǎn),會(huì)造成銀行壓力過大。因此要不斷的挖掘更新的融資渠道,形成新的融資方案,來解決我國房地產(chǎn)行業(yè)中負(fù)債率高的問題。首先要不斷的加強(qiáng)對(duì)債券、股票、房屋預(yù)售款等的管理,其次要擴(kuò)大自身的資金擁有情況,逐步的開發(fā)自引外資的條件:比如,可以根據(jù)發(fā)那個(gè)地產(chǎn)的信托計(jì)劃,在保持公司原有負(fù)債率的情況下,來吸引外來投資者的眼光,要降低融合資金的成本,這樣既可以節(jié)省財(cái)務(wù)管理的費(fèi)用,也可以不斷的優(yōu)化公司的內(nèi)部結(jié)構(gòu)。通過多元化的融資、合理搭配資本權(quán)益等,來不斷的控制企業(yè)成本,逐步提升企業(yè)的價(jià)值來降低財(cái)務(wù)面臨的風(fēng)險(xiǎn)。

3.要完善財(cái)務(wù)管理策略,加強(qiáng)內(nèi)部控制并且要完善監(jiān)督體系

作為企業(yè)經(jīng)營的核心就是對(duì)于財(cái)務(wù)成本的管理,要以讓客戶滿意為宗旨,來時(shí)間空間兩個(gè)維度上來動(dòng)態(tài)的監(jiān)測成本管理,約束與非約束相結(jié)合來創(chuàng)造合理的成本管理戰(zhàn)略,以便更好地控制成本。在內(nèi)部的控制上,要形成有最高決策人帶頭、財(cái)務(wù)部門為核心的內(nèi)部控住小組,對(duì)財(cái)務(wù)進(jìn)行定期的考核和監(jiān)督,實(shí)現(xiàn)內(nèi)部控制的完善。另外,還要在房地產(chǎn)服務(wù)的開發(fā)和設(shè)計(jì)上,對(duì)成本進(jìn)行預(yù)先規(guī)劃,以便使圖紙上的成本與實(shí)際成本更接近,減少誤差。也要成立一個(gè)專門的財(cái)務(wù)監(jiān)督小組,在各個(gè)環(huán)節(jié)按制度和目標(biāo)嚴(yán)格監(jiān)督,盡量減少人為因素的干擾,提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的保障。

4.要做好市場調(diào)研,降低外部風(fēng)險(xiǎn)

篇(3)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 內(nèi)部控制 風(fēng)險(xiǎn) 管理

作為與國民經(jīng)濟(jì)與金融安全息息相關(guān)的支柱性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)將其整體風(fēng)險(xiǎn)水平控制在合理區(qū)間內(nèi)是保證其自身安全發(fā)展需要和維持整個(gè)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的必要舉措。然而，房地產(chǎn)業(yè)相比其他行業(yè)，具有企業(yè)經(jīng)營規(guī)模大、資本投入高度集中的特點(diǎn)，這使得本行業(yè)企業(yè)的經(jīng)營情況經(jīng)常受制于諸多影響因素，除企業(yè)本身的經(jīng)營管理模式與戰(zhàn)略決策水平外，還有國家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r等，這加大了房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行有效的風(fēng)險(xiǎn)管理的難度。在房地產(chǎn)行業(yè)相對(duì)發(fā)展成熟的各國，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的個(gè)體和全行業(yè)的整體風(fēng)險(xiǎn)都有系統(tǒng)的研究和嚴(yán)格的控制規(guī)范，但我國房地產(chǎn)行業(yè)起步晚，對(duì)這方面的研究相對(duì)稀缺，房地產(chǎn)企業(yè)普遍風(fēng)險(xiǎn)控制水平有限，這引發(fā)了學(xué)界和業(yè)界的諸多擔(dān)憂。

一、企業(yè)內(nèi)部控制與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的關(guān)系

企業(yè)的內(nèi)部控制與風(fēng)險(xiǎn)管理的共同目標(biāo)是保證企業(yè)的合理、健康發(fā)展，避免或最小化因?yàn)橥獠炕騼?nèi)部因素的影響而使企業(yè)遭受不必要的損失。然而，就兩者之間的關(guān)系的討論在國內(nèi)外都沒有產(chǎn)生過明確一致的結(jié)論。國外的相關(guān)研究者對(duì)兩者關(guān)系一般持三種觀點(diǎn)：其一是認(rèn)為企業(yè)的內(nèi)部控制體系是風(fēng)險(xiǎn)管理工作的基礎(chǔ)，而后者是對(duì)前者的拓展應(yīng)用；其二認(rèn)為企業(yè)的內(nèi)部控制包含了風(fēng)險(xiǎn)管理，風(fēng)險(xiǎn)管理是內(nèi)部控制工作內(nèi)容之一；三是認(rèn)為內(nèi)部控制與風(fēng)險(xiǎn)管理相互融合，互為補(bǔ)充。而在理論文獻(xiàn)和業(yè)界工作之中，兩者的界限正變得越來越模糊，很多時(shí)候表示同樣概念。

相較國外文獻(xiàn)，國內(nèi)對(duì)企業(yè)內(nèi)部控制與風(fēng)險(xiǎn)管理關(guān)系的探討起步相對(duì)晚，但近些年發(fā)展得較快。總結(jié)國內(nèi)學(xué)者在這方面的研究，大概觀點(diǎn)與國外類似。另外結(jié)合我國房地產(chǎn)行業(yè)的特有情況，國內(nèi)學(xué)者提出：對(duì)風(fēng)險(xiǎn)暴露的指示工作比關(guān)注企業(yè)經(jīng)營控制細(xì)節(jié)更重要，設(shè)計(jì)執(zhí)行科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)管理體系比單純關(guān)注于內(nèi)部控制體制的建立更有意義。從《配套指引》中可見，企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理往往伴隨著內(nèi)部控制策略的實(shí)施，而內(nèi)部控制框架的建立很多時(shí)候是為了更好地進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理。很多房地產(chǎn)企業(yè)和其他企業(yè)經(jīng)營失敗的教訓(xùn)也告訴我們，企業(yè)所承受的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)很大一部分根源于良好內(nèi)部控制的缺失，如企業(yè)沒有實(shí)現(xiàn)內(nèi)部職務(wù)的合理分離，或存在大量的尋租、舞弊等現(xiàn)象。所以，若企業(yè)不能根據(jù)自身財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)設(shè)置、建立并嚴(yán)格執(zhí)行合理的內(nèi)部控制框架和方案，則可以認(rèn)為該企業(yè)的內(nèi)部控制是失效的，不但無法進(jìn)行有效的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，還會(huì)使得企業(yè)處于不必要的風(fēng)險(xiǎn)暴露之中。

二、房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類別分析

在設(shè)計(jì)內(nèi)部控制體系以實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)之前，首先要分析影響房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的主要風(fēng)險(xiǎn)因素，經(jīng)總結(jié)包括以下幾種：

（一）日常運(yùn)營的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

主要包括房地產(chǎn)公司日常運(yùn)營中的事務(wù)性支出，不少房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)轭A(yù)算制度不完善，財(cái)務(wù)報(bào)表制度與會(huì)計(jì)、審計(jì)制度建設(shè)不成熟，導(dǎo)致運(yùn)營過程中費(fèi)用過高，效率低下，形成持久性的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與利率風(fēng)險(xiǎn)

此兩類風(fēng)險(xiǎn)來自于房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源的不確定性與利率的變動(dòng)。房地產(chǎn)企業(yè)資金需求量大，我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在過度依賴債務(wù)融資現(xiàn)象，這使得房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源具有脆弱性與不穩(wěn)定性，一旦銀行信用窗口收緊或者出現(xiàn)利率的持續(xù)性上漲，房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本必將大幅度提升，資金來源縮小，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)激增。

（三）財(cái)務(wù)投資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)公司的特性決定其每一個(gè)項(xiàng)目的資金占用量是巨大的，則單個(gè)項(xiàng)目的成功與否有時(shí)候可能直接決定著房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)安全，無論是選擇錯(cuò)誤的投資項(xiàng)目，或者從合作方或客戶處承受高的信用風(fēng)險(xiǎn)，都可能給房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理帶來巨大的負(fù)擔(dān)。

三、從內(nèi)部控制的角度實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)管理的措施

從上文的分析中可見，為應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所承受的不同類型的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，在對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分門別類之后，針對(duì)性地設(shè)計(jì)內(nèi)部控制策略提示并解決來自各個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)因素，最終形成一個(gè)相輔相成、全面應(yīng)對(duì)各類風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)部控制框架。基于這一思想，我們對(duì)我國房地產(chǎn)企業(yè)基于內(nèi)部控制的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測與管理給出以下建議：

首先，應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)資金的管理與控制。企業(yè)的內(nèi)部控制體系應(yīng)當(dāng)同時(shí)保證資金使用的透明與資金調(diào)度的高效，同時(shí)建立定期的財(cái)務(wù)報(bào)告制、會(huì)計(jì)審計(jì)制與全面預(yù)算制度，監(jiān)控資金狀況。針對(duì)自身行業(yè)特性，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)用本公司數(shù)據(jù)定期計(jì)算財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)，如損失率，在險(xiǎn)價(jià)值等；其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在內(nèi)部控制體系中建立嚴(yán)格的成本核算體系，考慮利息率和原料采購成本價(jià)的變動(dòng)；第三，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該構(gòu)建財(cái)務(wù)信息資料庫并及時(shí)更新，對(duì)于合作銀行、合作伙伴與客戶的信用狀況等因素都要考慮在內(nèi)。通過建立穩(wěn)健的財(cái)務(wù)決策系統(tǒng)。在新上馬項(xiàng)目與研發(fā)過程中，使用合適的財(cái)務(wù)手段如對(duì)沖或分散投資的方式，防止大的政策風(fēng)險(xiǎn)為房地產(chǎn)企業(yè)招致難以承受的損失；最后，加強(qiáng)房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)人員的挑選與培訓(xùn)，以保持合理的治理結(jié)構(gòu)和自上而下的高執(zhí)行力，這可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)避免由于財(cái)務(wù)人員任用不當(dāng)和執(zhí)行力不足、運(yùn)行效率低下造成的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)束語

有效地進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的目標(biāo)之一，而同時(shí)合理的內(nèi)部控制框架也有利于房地產(chǎn)企業(yè)有效地監(jiān)控財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。本文通過分析房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要來源，從內(nèi)部控制框架構(gòu)建的角度，提出科學(xué)的內(nèi)部控制體系的建立應(yīng)充分考慮企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)暴露，與風(fēng)險(xiǎn)控制科學(xué)地相結(jié)合，達(dá)到統(tǒng)一的目標(biāo)，即保證企業(yè)的健康、長遠(yuǎn)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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[2]德勤華永會(huì)計(jì)事務(wù)所有限公司.中國上市公司內(nèi)部控制調(diào)查分析報(bào)告. 2010

篇(4)

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);財(cái)務(wù)管理;風(fēng)險(xiǎn)問題

近年來隨著我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)得到了飛速發(fā)展，數(shù)量越來越多，規(guī)模也越來越大，隨之而來面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也越來越多。目前，財(cái)務(wù)管理已經(jīng)成為房地產(chǎn)管理中的重要內(nèi)容，其中最為重要的就是風(fēng)險(xiǎn)的問題，只有做好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防工作、采取有效措施面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)，才能提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理效率，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀

財(cái)務(wù)管理面臨著一個(gè)重要的問題就是理財(cái)風(fēng)險(xiǎn)。在信息化時(shí)代下，計(jì)算機(jī)憑借其自身的優(yōu)勢，在企業(yè)中得到了普遍應(yīng)用，并且逐漸承擔(dān)著越來越重要的任務(wù)。企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作同樣如此，計(jì)算機(jī)技術(shù)的引進(jìn)，使得財(cái)務(wù)管理實(shí)現(xiàn)了虛擬化，近些年，計(jì)算機(jī)技術(shù)的快速發(fā)展，使得消息的種類和數(shù)量不斷增加，從目前來看，企業(yè)財(cái)務(wù)管理還無法完全應(yīng)對(duì)復(fù)雜的網(wǎng)絡(luò)環(huán)境，因此，使得財(cái)務(wù)管理工作面臨著一定的風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)為了進(jìn)一步提高經(jīng)濟(jì)效益，往往把大部分資產(chǎn)投入到虛擬領(lǐng)域中，而保護(hù)措施不當(dāng)，無疑增加了企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)。過去，企業(yè)主要是通過有形資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)增長，而在新時(shí)期下，企業(yè)經(jīng)濟(jì)增長是有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的共同作用，且無形資產(chǎn)比重要更大。傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理，忽視了無形資產(chǎn)的重要作用，如果還采用傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理，肯定會(huì)增加企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。此外，隨著現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入，企業(yè)的規(guī)模和人才隊(duì)伍不斷擴(kuò)大，因此，企業(yè)財(cái)務(wù)管理的工作范圍和內(nèi)容也呈現(xiàn)逐漸擴(kuò)大的趨勢，財(cái)務(wù)管理工作在企業(yè)中的作用越來越突出。但是，在實(shí)際的運(yùn)行過程中，企業(yè)在財(cái)務(wù)管理人才方面存在著諸多問題，企業(yè)在聘用財(cái)務(wù)管理人員方面，門檻較低，被聘用的工作人員，沒有堅(jiān)實(shí)的理論基礎(chǔ)，幾乎沒經(jīng)過任何專業(yè)的訓(xùn)練就直接上崗，更不用說財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理能力。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)問題成因分析

（一）籌資風(fēng)險(xiǎn)

具體體現(xiàn)在三個(gè)方面：（1）負(fù)債金額巨大。房地產(chǎn)行業(yè)本身特點(diǎn)決定了其需要大量的籌資金額。通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)在成立初期階段往往需要大量投入債務(wù)資金，自有資金占有很少一部分，其運(yùn)營資金大部分來自銀行貸款。近幾年，貸款率正在持續(xù)走高。受到所謂的高回報(bào)驅(qū)使，一些企業(yè)在盲目地四處舉債，使其資金成本提高，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也隨之增加；（2）房地產(chǎn)企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目能夠滾動(dòng)開發(fā)往往會(huì)選擇再次籌資。但是很少有房地產(chǎn)企業(yè)能夠?qū)ζ鋬?nèi)部資金潛力進(jìn)行挖掘，沒有做到對(duì)積累資金做到有效利用，而是一味地進(jìn)行貸款。對(duì)于一些規(guī)模較大的房地產(chǎn)集團(tuán)，甚至產(chǎn)生連鎖籌資擔(dān)保鏈，一旦某一環(huán)出現(xiàn)斷裂，就會(huì)給企業(yè)帶來巨大生存危機(jī)，而原有風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大；（3）我們知道市場及利率是不斷變化的，而這一變化也會(huì)或多或少的增加財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，在房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的諸多風(fēng)險(xiǎn)中也是最為致命的，并且該風(fēng)險(xiǎn)不可預(yù)測。從國內(nèi)外來看，出現(xiàn)了明顯的通貨膨脹，中央銀行為了使通貨膨脹降低到合理水平，曾連續(xù)加息多次。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，匯率編導(dǎo)意味著資金成本增加，預(yù)期收益減少。

（二）項(xiàng)目投資

一些房地產(chǎn)企業(yè)錯(cuò)誤地認(rèn)為，土地使用權(quán)是獲取收益的重要保障，只要能夠得到它，然后在進(jìn)行圖紙?jiān)O(shè)計(jì)、施工、投入施工所需資金，就能夠在規(guī)定期限內(nèi)交工，從而獲得經(jīng)濟(jì)效益。所以，很多房地產(chǎn)企業(yè)不惜花費(fèi)巨資獲取土地使用權(quán)，開展“圈地運(yùn)動(dòng)”。但是如果土地權(quán)使用權(quán)購置之后在資金運(yùn)作、回報(bào)率等方面并沒有做出科學(xué)預(yù)算，那么其預(yù)期利潤目標(biāo)也就無法實(shí)現(xiàn)，更別說對(duì)每項(xiàng)成本的測算和具體落實(shí)了。很有可能導(dǎo)致企業(yè)盲目操作，增加投資成本。

（三）項(xiàng)目經(jīng)營

一些房地產(chǎn)企業(yè)只關(guān)注項(xiàng)目施工質(zhì)量和施工進(jìn)度，對(duì)財(cái)務(wù)管理工作不重視，往往沒有做好財(cái)務(wù)監(jiān)督工作，財(cái)務(wù)部門自身對(duì)財(cái)務(wù)管理認(rèn)識(shí)不到位，其作用也沒有充分發(fā)揮出來。在成本核算方面只是大概進(jìn)行簡單的計(jì)算，計(jì)算過程粗糙，缺乏計(jì)算依據(jù)，大部分房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門并沒有結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況開展成本管理工作，對(duì)成本核算不重視，從而導(dǎo)致實(shí)際成本與預(yù)算存在較大的偏差，從而增加企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)管理的有效措施

（一）樹立正確的財(cái)務(wù)管理理念

企業(yè)的健康發(fā)展離不開有效的財(cái)務(wù)管理工作，因此，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)階層必須樹立正確的財(cái)務(wù)管理理念，高度重視財(cái)務(wù)管理工作，嚴(yán)格按照相關(guān)要求，對(duì)財(cái)務(wù)管理工作第一責(zé)任人進(jìn)行確立，不斷提高對(duì)各項(xiàng)制度重要性的認(rèn)識(shí)，采取有效措施，最大限度減少人為對(duì)財(cái)務(wù)管理的干擾，將資金的來源逐項(xiàng)理清，對(duì)資金的支出結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化。除此之外，增強(qiáng)財(cái)務(wù)管理中的無形資產(chǎn)管理，并將其作為重點(diǎn)內(nèi)容，提高企業(yè)人力資源的質(zhì)量，不斷增強(qiáng)企業(yè)的綜合生產(chǎn)能力和創(chuàng)新能力。

（二）完善風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制

資產(chǎn)在使用的過程中，必然面臨著諸多風(fēng)險(xiǎn)，因此，需要建立健全風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制。首先，企業(yè)要聘用或內(nèi)部選拔專人建立風(fēng)險(xiǎn)管理委員會(huì)，對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)防、分析。其次，要建立完善的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，由于企業(yè)的財(cái)務(wù)面臨著內(nèi)部環(huán)境和外部環(huán)境的雙重風(fēng)險(xiǎn)，因此，必須建立起行之有效的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，做到財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)早發(fā)現(xiàn)、早解決。第三，事業(yè)單位要對(duì)財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行時(shí)時(shí)掌握，對(duì)于資金的使用要進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)定，以此保證資金的高效運(yùn)轉(zhuǎn)。

（三）建立財(cái)務(wù)預(yù)警體系

所謂財(cái)務(wù)預(yù)警體系的簡單來說就是企業(yè)能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，盡可能規(guī)避或減少風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)任何一個(gè)環(huán)節(jié)都離不開風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系。在實(shí)際運(yùn)行中，企業(yè)要根據(jù)自身經(jīng)營和財(cái)務(wù)情況、市場競爭情況以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策等，準(zhǔn)確、及時(shí)的判斷是否進(jìn)行預(yù)警。

四、結(jié)語

綜上所述，本文以房地產(chǎn)行業(yè)為例，圍繞財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)問題展開研究，提出了有效的解決方法。房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)問題也是其它行業(yè)需要面對(duì)的。因此，其它行業(yè)可以根據(jù)其自身實(shí)際情況，對(duì)本文所提出的措施進(jìn)行合理利用。如果沒有及時(shí)采取行之有效的方法，就很有可能導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)增加，降低企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，甚至對(duì)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生重大影響。

作者:李亞東 單位:鄭州清華園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

參考文獻(xiàn)

篇(5)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)戰(zhàn)略；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展時(shí)間不是很長，但是已經(jīng)在國民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)著重要地位、發(fā)揮著重要作用。一方面房地產(chǎn)行業(yè)自身的發(fā)展速度較快，另一方面房地產(chǎn)行業(yè)所生產(chǎn)的產(chǎn)品與人民生活密不可分。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)越來越受到社會(huì)的關(guān)注，房地產(chǎn)行業(yè)也在關(guān)注中成長。同時(shí)，行業(yè)參與的主體數(shù)量越來越多，房地產(chǎn)行業(yè)之間的競爭力越來越大。我國房地產(chǎn)行業(yè)要想在激烈的市場競爭環(huán)境下贏取發(fā)展，制定科學(xué)合理的發(fā)展戰(zhàn)略顯的尤為重要。企業(yè)戰(zhàn)略可以按照層次不同進(jìn)行劃分，職能戰(zhàn)略、競爭戰(zhàn)略和公司戰(zhàn)略是企業(yè)發(fā)展的三個(gè)重要戰(zhàn)略。職能戰(zhàn)略主要發(fā)揮財(cái)務(wù)戰(zhàn)略、營銷戰(zhàn)略和人事戰(zhàn)略作用，財(cái)務(wù)戰(zhàn)略在企業(yè)發(fā)展中發(fā)揮重要的作用，財(cái)務(wù)戰(zhàn)略需要以價(jià)值分析為基礎(chǔ)，在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略統(tǒng)籌下完成。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略在促使企業(yè)發(fā)展中發(fā)揮戰(zhàn)略作用，可以實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)資金均衡流動(dòng)和有效配置，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略目標(biāo)是維持企業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)，也是企業(yè)處于長期盈利狀態(tài)下的戰(zhàn)略性思維活動(dòng)。財(cái)務(wù)活動(dòng)是企業(yè)若干戰(zhàn)略活動(dòng)之一，所以房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略就是企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，因此財(cái)務(wù)戰(zhàn)略是房地產(chǎn)企業(yè)總體戰(zhàn)略的重要組成部分，與企業(yè)整體發(fā)展戰(zhàn)略形成一個(gè)有機(jī)組合。[1]從房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展角度看，總體戰(zhàn)略主要分為財(cái)務(wù)戰(zhàn)略和企業(yè)戰(zhàn)略，財(cái)務(wù)戰(zhàn)略在企業(yè)戰(zhàn)略中發(fā)揮特殊作用，從房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部發(fā)展角度分析，可以保證企業(yè)內(nèi)部戰(zhàn)略能夠有效執(zhí)行。通過分析可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略在推動(dòng)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的同時(shí)，對(duì)企業(yè)其它戰(zhàn)略順利實(shí)現(xiàn)發(fā)揮重要作用。所以房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中需要把財(cái)務(wù)戰(zhàn)略與其它戰(zhàn)略有機(jī)結(jié)合起來，把其看成是企業(yè)發(fā)展的根本戰(zhàn)略。財(cái)務(wù)戰(zhàn)略需要按照房地產(chǎn)企業(yè)其他戰(zhàn)略的規(guī)定指定相應(yīng)的措施和戰(zhàn)略規(guī)劃，保證房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略在企業(yè)發(fā)展中發(fā)揮重要作用。

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)籌資戰(zhàn)略分析

籌資是企業(yè)發(fā)展的重要活動(dòng)，籌資的目的是滿足企業(yè)發(fā)展過程中資金的需要，企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中對(duì)資金需求較大，因此籌資是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的重要活動(dòng)之一。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略籌資需要解決資金流轉(zhuǎn)和企業(yè)生產(chǎn)特點(diǎn)的周期性問題、企業(yè)的總體戰(zhàn)略與財(cái)務(wù)戰(zhàn)略籌資的關(guān)系問題、企業(yè)經(jīng)營過程中可利用籌資方式問題等。籌資被看成是房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的重要戰(zhàn)略之一，房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集性行業(yè)，籌資工作直接關(guān)系到企業(yè)的發(fā)展。當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)大都采取擴(kuò)張性戰(zhàn)略，具體表現(xiàn)為不斷擴(kuò)大項(xiàng)目開發(fā)，企業(yè)在擴(kuò)張過程中需要財(cái)務(wù)杠桿的支撐，具體實(shí)施過程中只有不斷籌資資金才能更好的滿足項(xiàng)目擴(kuò)張的需要。[2]房地產(chǎn)企業(yè)融資最終是為了解決發(fā)展過程中的資金問題，進(jìn)行融資工作的前提需要對(duì)資金狀況進(jìn)行預(yù)算，從房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)，所擁有的資金狀況與項(xiàng)目開發(fā)所處的階段有著緊密的關(guān)系，只有通過準(zhǔn)確判斷才能從根本上改變預(yù)算資金與實(shí)際項(xiàng)目開發(fā)資金相差很大的狀況。如何預(yù)算不準(zhǔn)確，一方面會(huì)導(dǎo)致資金過剩，另一方面導(dǎo)致資金短缺。兩種狀況對(duì)企業(yè)發(fā)展來說都會(huì)產(chǎn)生損失。房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流入項(xiàng)目和現(xiàn)金流出項(xiàng)目之間不平衡，對(duì)資金鏈會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重影響。因此房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理者應(yīng)該準(zhǔn)確把握企業(yè)資金運(yùn)轉(zhuǎn)狀況，才能更好的做好融資工作。

我國的金融市場與西方國家相比發(fā)展速度相對(duì)較慢，各種政策性限制較多，因此我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道相對(duì)單一。從房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道分析，銀行仍然是房地產(chǎn)企業(yè)融資過程中的主要渠道。隨著我國金融市場的發(fā)展和完善，銀監(jiān)會(huì)對(duì)銀行的監(jiān)管力度越來越大，銀行的風(fēng)險(xiǎn)控制體系逐步建立，因此房地產(chǎn)市場的銀行融資門檻越來越高，單一的銀行途徑融資已經(jīng)不能滿足房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。同時(shí)，采取單一的銀行融資方式也會(huì)加大銀行投資的風(fēng)險(xiǎn)。隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國經(jīng)濟(jì)的開放程度越來越強(qiáng)，一些現(xiàn)金的融資工具逐步在我國形成，隨著金融資政策的完善和發(fā)展，我國房地產(chǎn)企業(yè)多元化的融資模式正在形成。從房地產(chǎn)行業(yè)自身特點(diǎn)看，所需資金密度大，項(xiàng)目開發(fā)周期長，資金回收周期長。按照國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控策略，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展關(guān)鍵在于土地和資金，所以房地產(chǎn)行業(yè)在實(shí)施過程中能否順利融資時(shí)關(guān)系到發(fā)展的根本問題。

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的問題分析

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略具有自身的特點(diǎn)，財(cái)務(wù)戰(zhàn)略與其他相關(guān)戰(zhàn)略之間的整合能力差。企業(yè)戰(zhàn)略應(yīng)該是從企業(yè)發(fā)展的根本問題出發(fā)，代表企業(yè)的最高戰(zhàn)略思想。其主要特點(diǎn)是從企業(yè)的全局出發(fā)，對(duì)影響企業(yè)發(fā)展的內(nèi)部、外部資源進(jìn)行合理配置，保證各種資源處于優(yōu)化狀態(tài)。企業(yè)職能戰(zhàn)略主要是從生產(chǎn)、研發(fā)、財(cái)務(wù)、營銷、人事等職能部門按照企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)制定的策略和規(guī)劃，可以看成是企業(yè)戰(zhàn)略的細(xì)化，主要是從職能具體狀況出發(fā)進(jìn)行分析。[3]企業(yè)戰(zhàn)略中財(cái)務(wù)戰(zhàn)略發(fā)展重要作用，財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的制定和規(guī)劃必須以企業(yè)戰(zhàn)略為依據(jù)，同樣需要與企業(yè)職能戰(zhàn)略相比配，企業(yè)戰(zhàn)略體系是企業(yè)發(fā)展重要指導(dǎo)方針，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中同樣需要戰(zhàn)略體系作指導(dǎo)，房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略體系主要是從企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略和企業(yè)總體發(fā)展戰(zhàn)略兩個(gè)角度出發(fā)，對(duì)企業(yè)進(jìn)行整體規(guī)劃。只要解決企業(yè)發(fā)展過程中各種職能整合性差的問題。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中只有把財(cái)務(wù)戰(zhàn)略放在突出的位置，才能協(xié)調(diào)好各種職能，才能保證整個(gè)企業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。

從我國房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略狀況看，財(cái)務(wù)激勵(lì)機(jī)制不健全，激勵(lì)措施不到位等問題突出。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的順利實(shí)施與企業(yè)的激勵(lì)機(jī)制存在緊密的聯(lián)系。當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)雖然已經(jīng)形成一套完整的財(cái)務(wù)管理制度，但是缺乏必要的財(cái)務(wù)管理激勵(lì)機(jī)制，所以對(duì)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的實(shí)施產(chǎn)生嚴(yán)重的影響。從房地產(chǎn)企業(yè)的所有者和經(jīng)營者的關(guān)系看，只存在委托的關(guān)系。房地產(chǎn)企業(yè)的狀況決定了信息的不對(duì)稱，因此股東和經(jīng)理人之間存在相關(guān)的道德風(fēng)險(xiǎn)問題。具體表現(xiàn)為，一是偷懶現(xiàn)象，主要體現(xiàn)為經(jīng)營者的付出與獲取存在不協(xié)調(diào)性；二是機(jī)會(huì)擁有現(xiàn)象，具體體現(xiàn)為經(jīng)營者所付出的一切努力不是為了所有者利益而是為了自身利益。如此狀況必然導(dǎo)致企業(yè)的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略無法順利實(shí)施和執(zhí)行。

房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)體系存在一定的問題。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)體系不健全導(dǎo)致財(cái)務(wù)戰(zhàn)略無法順利實(shí)施。當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)體系相對(duì)比較落后，仍然采取傳統(tǒng)的方式，無法滿足新形勢下財(cái)務(wù)管理的需要。當(dāng)前財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)存在的問題是過于注重短期效果，因此知識(shí)資本等無形資產(chǎn)無法順利實(shí)現(xiàn)，傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方法存在一定的問題。房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方法對(duì)公司財(cái)務(wù)業(yè)績的評(píng)價(jià)較多，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的指標(biāo)采取直接計(jì)價(jià)的模式，因此從根本上忽略了非財(cái)務(wù)指標(biāo)不可直接計(jì)價(jià)的特點(diǎn)，對(duì)非財(cái)務(wù)指標(biāo)的計(jì)價(jià)因素沒有考慮。如果按照此模式對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行評(píng)價(jià)，會(huì)出現(xiàn)全面財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的不準(zhǔn)確性，嚴(yán)重影響企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的實(shí)施，財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的有效性很難實(shí)現(xiàn)。

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的改進(jìn)策略

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略需要在實(shí)施和監(jiān)管方面加大力度。財(cái)務(wù)戰(zhàn)略需要合理的監(jiān)管和實(shí)施才能實(shí)現(xiàn)效果，才能全面有序的向前推進(jìn)，房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目實(shí)施周期長，資金周轉(zhuǎn)時(shí)間長，因此實(shí)施全面的預(yù)算管理尤為重要。財(cái)務(wù)戰(zhàn)略主要是從目標(biāo)和方向角度實(shí)施，政策是實(shí)現(xiàn)目標(biāo)和方向的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。[4]房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算過程中必須把政策規(guī)范和戰(zhàn)略目標(biāo)放在突出的位置，全面落實(shí)各種策略和方案，才能保證財(cái)務(wù)戰(zhàn)略順利實(shí)施。房地產(chǎn)企業(yè)只有實(shí)現(xiàn)全面預(yù)算管理才能保證財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)，全面預(yù)算必須堅(jiān)持廣泛性和全面性原則。實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)預(yù)算與銷售預(yù)算和生產(chǎn)預(yù)算的全面結(jié)合，才能從根本上解決財(cái)務(wù)戰(zhàn)略與人事、生產(chǎn)、營銷等職能部門的戰(zhàn)略目標(biāo)同時(shí)實(shí)現(xiàn)，才能促使房地產(chǎn)企業(yè)全面發(fā)展。主要全面協(xié)調(diào)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的各種戰(zhàn)略目標(biāo)，才能保證各種戰(zhàn)略順利實(shí)現(xiàn)。

全面實(shí)施房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)激勵(lì)機(jī)制，只有完善財(cái)務(wù)激勵(lì)機(jī)制才能保證財(cái)務(wù)戰(zhàn)略順利轉(zhuǎn)化為企業(yè)發(fā)展的動(dòng)力。從現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展特點(diǎn)看，所有者與經(jīng)營者之間只是一種委托的關(guān)系，信息不對(duì)稱現(xiàn)象表現(xiàn)明顯，因此道德風(fēng)險(xiǎn)問題會(huì)發(fā)生。所以企業(yè)應(yīng)該根據(jù)按照經(jīng)營索取權(quán)的分享模式建立現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)激勵(lì)機(jī)制，把人的潛力充分發(fā)揮出來。財(cái)務(wù)激勵(lì)機(jī)制在具體實(shí)施中可以采取一些手段，比如對(duì)部分核心員工實(shí)現(xiàn)股票期權(quán)制，從根本上避免傳統(tǒng)薪酬分配的不足，核心員工的積極性得到充分體現(xiàn)。實(shí)現(xiàn)管理者利益與投資者利益互動(dòng)完全綁定，從而促使管理者長期關(guān)注企業(yè)的價(jià)值實(shí)現(xiàn)和發(fā)展問題。另外還可以通過獎(jiǎng)金與企業(yè)業(yè)務(wù)完成率之間的關(guān)聯(lián)性促使企業(yè)發(fā)展，促使相關(guān)人員竭盡全力完成企業(yè)財(cái)務(wù)目標(biāo)。

房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中需要具備戰(zhàn)略意識(shí)和競爭觀念，從財(cái)務(wù)文化和財(cái)務(wù)意識(shí)角度看，財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理必須要求企業(yè)上下按照競爭意識(shí)的標(biāo)準(zhǔn)處理問題，把企業(yè)戰(zhàn)略管理作為核心任務(wù)，必須重視知識(shí)和智力資源的充分發(fā)揮。只有協(xié)調(diào)好企業(yè)內(nèi)部發(fā)展的各種資源，才能提升企業(yè)發(fā)展的競爭力。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略應(yīng)該堅(jiān)持以人為本的理念，只有從根本上實(shí)現(xiàn)人的發(fā)展與企業(yè)發(fā)展相協(xié)調(diào)，才能全面樹立理財(cái)經(jīng)營理念，才能全面收集和利用有價(jià)值的財(cái)務(wù)信息，為企業(yè)實(shí)現(xiàn)跨越發(fā)展創(chuàng)造條件。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中要重視財(cái)務(wù)決策、籌資、投資等工作的協(xié)調(diào)，實(shí)現(xiàn)合理的利潤分配。房地產(chǎn)企業(yè)的理財(cái)環(huán)境是實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的根本出發(fā)點(diǎn)。企業(yè)在發(fā)展過程中必須高度重視理財(cái)環(huán)境，充分把握企業(yè)財(cái)務(wù)管理的內(nèi)在規(guī)律，同時(shí)需要結(jié)合外部環(huán)境的變化，制定合理有效的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略。按照房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)策略制定相應(yīng)的財(cái)務(wù)目標(biāo)，才能保證財(cái)務(wù)戰(zhàn)略順利實(shí)施。

房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制體系的形成可以有效解決企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)問題。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要是指企業(yè)經(jīng)營發(fā)展過程中出現(xiàn)的各種無法預(yù)料的風(fēng)險(xiǎn)問題。[5]企業(yè)的實(shí)際財(cái)務(wù)狀況與預(yù)計(jì)的財(cái)務(wù)狀況存在很大的不同，房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)戰(zhàn)略中應(yīng)該采取積極的短期財(cái)務(wù)預(yù)警措施，才能保證項(xiàng)目投資的順利開展，從根本上防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)體系的建立可以有效防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，其主要是從企業(yè)長期投資的角度出發(fā)對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防范和控制。房地產(chǎn)企業(yè)在投資過程中，需要對(duì)項(xiàng)目投資的可行性進(jìn)行分析，最終形成可行性分析報(bào)告，可以有效降低投資風(fēng)險(xiǎn)，從源頭上解決企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)問題。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析工作需要進(jìn)一步完善，只有對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行全面分析和評(píng)測，才能在企業(yè)的不同發(fā)展階段制定合理的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略。

參考文獻(xiàn)：

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[3]、劉廣仁編著，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制[M]，北京：北京大學(xué)出版社，2009，67-69

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篇(6)

［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；防范策略

［中圖分類號(hào)］F29333［文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼］A［文章編號(hào)］1005-6432（2014）24-0123-02

1房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)涵

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)企業(yè)在各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)中,由于各種不確定因素的影響,使房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際收益與預(yù)期收益發(fā)生偏離,導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營成果下降,給房地產(chǎn)企業(yè)帶來損失的可能性。

2房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因

21法律、政策環(huán)境

首先,國家會(huì)出臺(tái)相關(guān)的政策,對(duì)土地的使用和土地的開發(fā)做出一系列的規(guī)定,會(huì)影響到房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地的開發(fā)。其次,政府征收的各種稅費(fèi),會(huì)影響到房地產(chǎn)的價(jià)格,進(jìn)而影響到房地產(chǎn)的成交量。再次,政府還出臺(tái)了其他的政策,也影響到房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),比如提高銀行的貸款利率,通過提高貸款利率,可以提高房地產(chǎn)企業(yè)的資本成本,使房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增大；國家還提高了房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅和企業(yè)所得稅的預(yù)征率,增大了房地產(chǎn)企業(yè)的成本。最后,政府還制定了房產(chǎn)買賣的政策,影響到了房地產(chǎn)的銷售量。

22行業(yè)和經(jīng)營特征方面

房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè),具有資金投入量大、開發(fā)周期長等一系列特點(diǎn),在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資建設(shè)的時(shí)候,房地產(chǎn)企業(yè)首先要對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行合理的規(guī)劃,還要購買土地、施工建設(shè)、綠化環(huán)境等,才能把已經(jīng)完工的房產(chǎn)進(jìn)行銷售,投資回報(bào)期比較長。另外,房地產(chǎn)企業(yè)在投資建設(shè)前期,要投入大量資金,如果建造的商品房最后出現(xiàn)積壓,就無法獲得投資回報(bào),那么前期投入的資金也就白白浪費(fèi),給房地產(chǎn)企業(yè)帶來資金壓力。

3房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范策略

31建立財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng),防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)建立財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng),就是利用企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表的相關(guān)數(shù)據(jù),設(shè)置一些敏感的財(cái)務(wù)指標(biāo),構(gòu)建數(shù)學(xué)模型,對(duì)企業(yè)未來可能出現(xiàn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)警。通過構(gòu)建財(cái)務(wù)預(yù)警模型,如果一旦預(yù)測到房地產(chǎn)企業(yè)存在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),就會(huì)給管理者提示,從而就可以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)未來可能存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行提前的預(yù)測。由于我國房地產(chǎn)企業(yè)在構(gòu)建財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)這方面起步晚,缺乏相關(guān)的經(jīng)驗(yàn),因而房地產(chǎn)企業(yè)的管理者可以向我國的其他行業(yè)和國外的相同行業(yè)進(jìn)行借鑒,學(xué)習(xí)他們?cè)跇?gòu)建財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)方面先進(jìn)的經(jīng)驗(yàn),以此為借鑒,加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)建設(shè)。

32融資渠道多元化,優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該適度舉債,合理調(diào)整資本結(jié)構(gòu)。在能夠保證房地產(chǎn)企業(yè)償債能力不降低的情況下,盡可能滿足營銷資金和項(xiàng)目建設(shè)資金的需求,保證房地產(chǎn)投資項(xiàng)目能夠順利實(shí)施,這樣才有助于保護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益。房地產(chǎn)企業(yè)還要拓展融資渠道,保證融資渠道的多元化,一方面,房地產(chǎn)企業(yè)可以繼續(xù)使用傳統(tǒng)的融資渠道,通過向銀行舉債,獲得可以周轉(zhuǎn)流動(dòng)的資金,保障房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的需求,另一方面,除了采用傳統(tǒng)的融資渠道以外,還可以通過股票、債券融資,這樣不僅有助于使房地產(chǎn)企業(yè)做大做強(qiáng),吸引外部的債權(quán)人對(duì)其進(jìn)行投資,還有助于優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu),降低房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

33采取有效措施規(guī)避利率風(fēng)險(xiǎn)

為了有效地規(guī)避利率風(fēng)險(xiǎn),房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)銀行貸款利率的分析,對(duì)銀行貸款利率提高可能帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面預(yù)測,提前做好預(yù)防工作,采取一系列有效措施,對(duì)可能存在的利率風(fēng)險(xiǎn)提前進(jìn)行防范,同時(shí)還要加強(qiáng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)警,一旦發(fā)現(xiàn)未來可能存在利率風(fēng)險(xiǎn),可以盡早給房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)及高管人員發(fā)出警示信號(hào),以便房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)及高管人員可以及時(shí)有效的做好防范準(zhǔn)備。除此之外,房地產(chǎn)企業(yè)在與銀行簽訂合同的時(shí)候,盡可能選擇簽訂固定利率的合同,因?yàn)楦?dòng)利率的合同很容易受到市場經(jīng)濟(jì)的影響,浮動(dòng)利率隨時(shí)變動(dòng),更容易給房地產(chǎn)企業(yè)帶來利率風(fēng)險(xiǎn)。

34加強(qiáng)資金管理,提高資金的利用效率

房地產(chǎn)企業(yè)要重視加強(qiáng)資金的管理,認(rèn)識(shí)到資金管理的重要性,對(duì)資金的運(yùn)用要做好合適的計(jì)劃,避免鋪張浪費(fèi),避免不必要的支出,做好資金的節(jié)流,保證資金能夠用到恰當(dāng)?shù)奈恢谩Ａ硗?還要對(duì)資金的使用進(jìn)行嚴(yán)格的控制,對(duì)資金的投資、營運(yùn)要做好適當(dāng)?shù)陌才?這樣可以確保房地產(chǎn)企業(yè)日常活動(dòng)對(duì)資金的要求,保證房地產(chǎn)企業(yè)的投資項(xiàng)目能夠順利施工。除此之外,還要控制好存貨資金的使用規(guī)模,存貨占用的資金量不能太大,否則同樣會(huì)影響到資金的流動(dòng)性。房地產(chǎn)企業(yè)要保證其支付水平,房地產(chǎn)企業(yè)的支付能力要得到相應(yīng)的提高,保證資金能夠合理高效的使用。房地產(chǎn)企業(yè)還要對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析,避免盲目投資,保證投資的安全性。

35提高房地產(chǎn)企業(yè)高管及財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平與房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)及高管人員的綜合素質(zhì)息息相關(guān)。如果一家房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)及高管人員綜合素質(zhì)比較高,那么該家房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平也不會(huì)差。相反,如果一家房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)及高管人員綜合素質(zhì)不高,那么該家房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平可能會(huì)比較差。因而,房地產(chǎn)企業(yè)的高管人員要不斷學(xué)習(xí)先進(jìn)的管理方法,提高管理水平,高管人員還要學(xué)習(xí)一些基礎(chǔ)的財(cái)務(wù)知識(shí),比如強(qiáng)化對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的分析閱讀能力,這樣才有利于高管人員更好的作出財(cái)務(wù)決策。房地產(chǎn)企業(yè)的高管人員要注重選拔高素質(zhì)的財(cái)務(wù)人員,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)人員要加強(qiáng)專業(yè)培訓(xùn),高管人員還可以組建一支優(yōu)秀的財(cái)務(wù)人員團(tuán)隊(duì),發(fā)揮團(tuán)隊(duì)集體的優(yōu)勢。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員還應(yīng)該增強(qiáng)解決實(shí)際問題的能力,不斷培養(yǎng)創(chuàng)新意識(shí),提高自身的職業(yè)道德。另外,房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)及高管人員還要學(xué)習(xí)工程造價(jià)、竣工結(jié)算等與房地產(chǎn)相關(guān)的理論知識(shí),這樣才能更好地維護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益。

參考文獻(xiàn)：

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篇(7)

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn);特征指標(biāo)

進(jìn)入本世紀(jì)以來,中國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了一個(gè)前所未有的快速發(fā)展時(shí)期,在發(fā)展過程中表現(xiàn)出房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展快、利潤高等特點(diǎn),但是由于房地產(chǎn)企業(yè)的快速擴(kuò)張與房地產(chǎn)行業(yè)的政策導(dǎo)向性,使房地產(chǎn)企業(yè)在快速發(fā)展的同時(shí)也面臨著較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此,從中國具體國情出發(fā),深入研究如何在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中發(fā)現(xiàn)所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)特征,進(jìn)而采取措施來避免、減輕財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等方面的理論和實(shí)踐的研究則顯得尤為必要。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)概念

目前理論界對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的理解,大體上有廣義和狹義兩種:

狹義財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指由企業(yè)負(fù)債引起的,具體來說指企業(yè)因借入資金而增加的喪失償債能力或減少企業(yè)利潤的可能性,通常也稱為籌資風(fēng)險(xiǎn)。一般資本的來源有兩個(gè)方面:企業(yè)的所有者出資和企業(yè)向外界借入的資本。企業(yè)向外界借入的資本主要是向銀行、其他企業(yè)或個(gè)人借入。企業(yè)在經(jīng)營過程中,可以完全用自有資本來經(jīng)營,即企業(yè)全部負(fù)債為零。但是,這會(huì)導(dǎo)致企業(yè)盈利機(jī)會(huì)的減少和發(fā)展的緩慢。在市場經(jīng)濟(jì)體制下,是找不到這樣的企業(yè)的,在實(shí)際經(jīng)濟(jì)生活中,負(fù)債經(jīng)營在企業(yè)中是普遍存在的。

廣義財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),是指企業(yè)在經(jīng)營及各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)中,由于各種無法預(yù)計(jì)或不可控因素的存在,及財(cái)務(wù)狀況的不確定性,使企業(yè)的實(shí)際收益與預(yù)期收益發(fā)生偏離而蒙受損失可能性。這一解釋反映了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是個(gè)綜合性極強(qiáng)的概念。首先,它涉及到企業(yè)資金運(yùn)動(dòng)的各個(gè)環(huán)節(jié)、企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營的各個(gè)方面以及企業(yè)環(huán)境中的各個(gè)因素。其次,企業(yè)的其它風(fēng)險(xiǎn)對(duì)企業(yè)的影響最終也會(huì)通過財(cái)務(wù)成果得到反映。所以說,財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)過程中各種不確定性的綜合反映,是企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的貨幣化的集中體現(xiàn)。

通過比較我們可以看出,廣義財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)概念更為符合人們對(duì)財(cái)務(wù)概念的理解,又便于人們站在更寬廣的角度來研究財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是有著廣泛外延的一個(gè)概念,而不僅是籌資風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)涵義的界定應(yīng)按照廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)觀來理解,更適合房地產(chǎn)行業(yè)。因此,房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)企業(yè)由于經(jīng)營不善和財(cái)務(wù)狀況惡化而致使企業(yè)的投資以及其報(bào)酬無法全部收回的可能。基于定義,房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)涵蓋投資風(fēng)險(xiǎn),籌資風(fēng)險(xiǎn),償債風(fēng)險(xiǎn)及營業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因分析

(1)投資風(fēng)險(xiǎn)成因分析

投資決策失誤是產(chǎn)生投資風(fēng)險(xiǎn)的重要原因。決策過程中,往往由于企業(yè)對(duì)投資項(xiàng)目的可行性缺乏周密系統(tǒng)的分析和研究,加之決策所依據(jù)的經(jīng)濟(jì)信息不對(duì)稱及決策者決策能力等原因,導(dǎo)致投資決策失誤頻繁發(fā)生。決策失誤使投資項(xiàng)目不能獲得預(yù)期的收益,投資無法按期收回,為企業(yè)帶來巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。具體可分為兩個(gè)階段:

第一階段,企業(yè)要支付取得、開發(fā)土地并進(jìn)行房地產(chǎn)建設(shè)所花費(fèi)的各種成本費(fèi)用。從企業(yè)為房地產(chǎn)項(xiàng)目投入第一筆資金開始,就會(huì)面臨著投資支出無法收回的風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)具有地域限制性,而且受規(guī)劃限制樓層高度,周邊環(huán)境的影響,常具有專用性,一旦建成完工,便很難更改。如果進(jìn)行改建,投入將更大。因此如果投資者判斷失誤,房地產(chǎn)的投資支出便會(huì)有無法收回的可能性。另外,房地產(chǎn)投資周期長,一個(gè)新建項(xiàng)目由于建設(shè)周期較長,在建設(shè)過程中也會(huì)遇到投資支出增加或周轉(zhuǎn)失靈的情況,這可能導(dǎo)致企業(yè)不堪重負(fù),從而造成項(xiàng)目停工停建,使企業(yè)蒙受損失。

第二階段是指在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)即生產(chǎn)與出租、出售這兩個(gè)流通過程中的經(jīng)營管理可能面對(duì)的投資風(fēng)險(xiǎn)。主要的風(fēng)險(xiǎn)為售價(jià)和租金、空置率。進(jìn)行房地產(chǎn)出售經(jīng)營主要面對(duì)售價(jià)變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn),能否正確預(yù)測未來房地產(chǎn)價(jià)格是有效進(jìn)行房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)防范的關(guān)鍵。對(duì)于進(jìn)行房地產(chǎn)出租經(jīng)營的投資者來說,房地產(chǎn)租金價(jià)格和空置率大小是影響投資效益的兩個(gè)重要的不確定性因素。客觀上講,由于售價(jià)、租金和空置率的不確定性而帶來的風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)投資者最不易控制的,從而也是最具有威脅性的投資風(fēng)險(xiǎn)之一。

(2)償債風(fēng)險(xiǎn)成因分析

舉債盲目性加重成本負(fù)擔(dān)。房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目投資,需要大量的資金參與投入運(yùn)作,一些房地產(chǎn)企業(yè)為了使項(xiàng)目上馬,沒有真正從現(xiàn)有的企業(yè)內(nèi)部挖掘資金潛力,利用自己的積累和設(shè)法追回外欠的債款,而是千方百計(jì)地向銀行貸款和向其他單位借款,加大了房地產(chǎn)項(xiàng)目的償債風(fēng)險(xiǎn)度。房地產(chǎn)項(xiàng)目開工后,又沒有對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的資金使用作全盤計(jì)劃,盲目使用,分不清資金使用的輕重緩急,只考慮了個(gè)別項(xiàng)目的用款,影響了整體的收益目標(biāo)。加之,在償債順序上,籌資時(shí)要求發(fā)行債券必須置于流通股融資之后,并要求注意保持間隔期,在舉債時(shí)也要考慮到債務(wù)到期的時(shí)間安排及舉債方式的選擇,使企業(yè)在債務(wù)償還期不至于因資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)困難而無法償還到期債務(wù)。還有就是銀行貸款上盲目抵押,既影響了銷售收入的實(shí)現(xiàn),又影響償還貸款能力,使企業(yè)成本負(fù)擔(dān)加重,償債風(fēng)險(xiǎn)增大。

(3)籌資風(fēng)險(xiǎn)成因分析

①籌資規(guī)模策略不當(dāng)。企業(yè)籌資規(guī)模的選擇不當(dāng)會(huì)形成籌資風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身生產(chǎn)經(jīng)營的規(guī)模大小來確定需要籌集資金的數(shù)額。投資規(guī)模大則籌資就要多,規(guī)模小則籌資就要少。倘若投資規(guī)模大而籌入資金過少,企業(yè)就可能因此而失去良好的獲利機(jī)會(huì),或者使已投資在建的項(xiàng)目停工,企業(yè)無法獲取預(yù)期收益,甚至蒙受重大經(jīng)濟(jì)損失。與此相反,如果投資規(guī)模小而企業(yè)籌入過多的債務(wù)資金,企業(yè)自身不能有效運(yùn)用和支配這些資金,就會(huì)造成資金閑置,不但不會(huì)增加企業(yè)的獲利,反而會(huì)加大企業(yè)債務(wù)負(fù)擔(dān),增加企業(yè)資金成本,造成企業(yè)的籌資風(fēng)險(xiǎn)。

②資本結(jié)構(gòu)不當(dāng)。這是指企業(yè)資產(chǎn)總額中自有資金和借入資金比例不恰當(dāng)對(duì)企業(yè)收益產(chǎn)生負(fù)面影響而形成的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。我國現(xiàn)在大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營資金主要依靠自有資金和銀行借入資金。資本結(jié)構(gòu)不合理,必然會(huì)給企業(yè)帶來現(xiàn)時(shí)的和潛在的籌資風(fēng)險(xiǎn)。

(4)營業(yè)風(fēng)險(xiǎn)成因分析

①經(jīng)營各部門協(xié)調(diào)能力不強(qiáng)。企業(yè)經(jīng)營過程,表現(xiàn)為物資流、資金流和信息流的三個(gè)相互交織的運(yùn)動(dòng)過程。由于企業(yè)內(nèi)部和外部的各種原因的存在,都可能使企業(yè)的這三大運(yùn)動(dòng)過程出現(xiàn)時(shí)間上的間斷和形式上的停滯。這種可能性的存在,決定了營業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的存在。例如,對(duì)經(jīng)營環(huán)節(jié),房地產(chǎn)開發(fā)包括土地使用權(quán)的獲得、建筑施工、營銷推廣等一系列過程,涉及大量的相關(guān)部門和環(huán)節(jié),任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)差錯(cuò),都將導(dǎo)致項(xiàng)目工期延長、成本增加、預(yù)期收益大幅降低。

②對(duì)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)。有的房地產(chǎn)企業(yè)只注重工程進(jìn)度和質(zhì)量,忽視了財(cái)務(wù)部門的成本管理。沒有發(fā)揮財(cái)務(wù)部門自身擁有的成本管理優(yōu)勢。在財(cái)務(wù)的成本核算上簡單、粗糙,使企業(yè)的財(cái)務(wù)人員成為簡單的機(jī)械算賬,致使整個(gè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的成本核算無從做起。有些個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為成本管理和核算是財(cái)務(wù)部門的事情,忽視了內(nèi)部各職能部門進(jìn)行全過程的成本核算的重要作用,致使財(cái)務(wù)部無法收集第一線成本基礎(chǔ)資料,導(dǎo)致成本管理工作與財(cái)務(wù)預(yù)算偏差大,資金管理跟不上,影響了企業(yè)預(yù)期收益。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)特征指標(biāo)分析

(1)有財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)的篩選

本文選擇A股房地產(chǎn)上市公司作為研究樣本,樣本選擇是根據(jù)大智慧軟件萬國測評(píng)結(jié)果作為基礎(chǔ)樣本,截止到2009年3月31日,中國滬深股市共有102家房地產(chǎn)上市公司。考慮到現(xiàn)金流量表于1998年才要求編制,所以樣本數(shù)據(jù)選自1999―2008年滬深兩市證交所網(wǎng)站所提供的上市公司十年的年報(bào)。本文以房地產(chǎn)類收入占主營業(yè)務(wù)收入的比重不小于50%作為判斷房地產(chǎn)企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)。又因?yàn)槭曛蟹康禺a(chǎn)企業(yè)數(shù)動(dòng)態(tài)變動(dòng),所以對(duì)102家上市公司按上述標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行篩選,結(jié)果如下圖1所示。

然后對(duì)圖1中的房地產(chǎn)行業(yè)中的上市公司進(jìn)行再次篩選,篩選條件為:第一,公司連續(xù)五年的凈資產(chǎn)收益率低于同期(一年)的基準(zhǔn)貸款利率;第二,基于研究需要,貸款利率為每年年初的一年期的基準(zhǔn)貸款利率為準(zhǔn)。如下圖2所示。

由篩選結(jié)果可得到歷年符合標(biāo)準(zhǔn)公司數(shù)如表1。

(2)有財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)特征指標(biāo)分析

為了能準(zhǔn)確靈活反映房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前所面臨的生存風(fēng)險(xiǎn)的強(qiáng)弱,基于指標(biāo)構(gòu)建原則的考慮,在設(shè)計(jì)研究變量時(shí),借鑒了我國財(cái)政部等四部委聯(lián)合頒布的“國有資本績效評(píng)價(jià)規(guī)則”中廣泛應(yīng)用的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系,以及財(cái)務(wù)指標(biāo)獲取的難易程度和成本效益原則,并結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身的特點(diǎn),根據(jù)1996年財(cái)政部頒布的關(guān)于《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系(試行)》的通知,選擇體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的財(cái)務(wù)指標(biāo)。

數(shù)據(jù)來源:中國人民銀行網(wǎng)

因?yàn)橐粋€(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的整體財(cái)務(wù)狀況不是單一的一方面,而是一個(gè)綜合整體,所以在以上財(cái)務(wù)指標(biāo)設(shè)計(jì)原則的指導(dǎo)下,反映房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系,應(yīng)包括企業(yè)的盈利能力指標(biāo)、運(yùn)管能力指標(biāo)、償債能力指標(biāo)、基于現(xiàn)金流量的指標(biāo)。經(jīng)綜合數(shù)據(jù)分析后發(fā)現(xiàn)特征指標(biāo)如下:

①主營業(yè)務(wù)凈利率。該指標(biāo)反映每一元銷售收入帶來的凈利潤是多少。房地產(chǎn)企業(yè)在增加銷售收入的同時(shí),必須要相應(yīng)獲取更多的凈利潤才能使銷售凈利率保持不變或有所提高。

在十年中,通過分析該指標(biāo)的升降變動(dòng),企業(yè)主營業(yè)務(wù)凈利率偏低甚至連續(xù)幾年出現(xiàn)負(fù)數(shù)時(shí),反映出企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)增大,需加以警戒。同時(shí)企業(yè)在擴(kuò)大銷售的同時(shí),應(yīng)注意改進(jìn)經(jīng)營管理,提高盈利水平。

分析該指標(biāo)的同時(shí),結(jié)合了國家總體經(jīng)濟(jì)狀況,行業(yè)發(fā)展趨勢,企業(yè)所處競爭環(huán)境等具體條件進(jìn)行客觀判定,另外企業(yè)一定時(shí)期實(shí)際的資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)應(yīng)該與預(yù)期標(biāo)準(zhǔn)的指標(biāo)、和同行業(yè)的、歷史狀況的指標(biāo)等進(jìn)行比較,才能真正了解企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債狀況所面臨的實(shí)際風(fēng)險(xiǎn)。因此,應(yīng)該正確地確定企業(yè)合理的主營業(yè)務(wù)利潤率水平,并確定一定的比例標(biāo)準(zhǔn),給予一定的波動(dòng)范圍,如果超出其波動(dòng)范圍,就應(yīng)及時(shí)進(jìn)行控制。所以偏離行業(yè)主營業(yè)務(wù)凈利率向下偏離不能超過Y主營偏離率,如表2所示。

②資產(chǎn)負(fù)債率。該指標(biāo)反映了企業(yè)資產(chǎn)對(duì)債權(quán)人權(quán)益的保障程度。

從十年趨勢分析來看,有財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率(46.64%-54.41%),遠(yuǎn)低于行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率(47.72%-62.87%)整體水平。對(duì)其從以下三個(gè)角度進(jìn)行分析:

從股東的角度看,由于企業(yè)通過舉債籌措的資金與股東提供的資金在經(jīng)營中發(fā)揮同樣的作用,所以,股東所關(guān)心的是全部資本利潤率是否超過借人款項(xiàng)的利率,即借入資本的代價(jià)。在企業(yè)全部資本利潤率超過因借款而支付的利息率時(shí),股東所得到的利潤就會(huì)加大;相反,如果運(yùn)用全部資本所得的利潤率低于借款利息率,則對(duì)股東不利,因?yàn)榻枞胭Y本的一部分利息要用股東所得的利潤份額來彌補(bǔ)。因此,從股東的立場看,在全部資本利潤率高于借款利息率時(shí),負(fù)債比例越大越好,否則相反。

從經(jīng)營者的立場看,如果舉債很大,超出債權(quán)人心理承受程度,則被認(rèn)為是不保險(xiǎn)的,企業(yè)就借不到錢。如果企業(yè)不進(jìn)行舉債,或負(fù)債比例很小,說明企業(yè)畏縮不前,對(duì)前途信心不足,利用債權(quán)人資本進(jìn)行經(jīng)營活動(dòng)的能力很差。因此,借款比率越大(當(dāng)然不是盲目地借款),越是顯得企業(yè)活力充沛。

從財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的角度來看,企業(yè)應(yīng)當(dāng)審時(shí)度勢,全面考慮,再利用資產(chǎn)負(fù)債制定借入資本決策時(shí),必須充分估計(jì)可能增加的風(fēng)險(xiǎn),在兩者之間權(quán)衡利害得失,做出正確決策。

所以,如果資產(chǎn)負(fù)債率過低,也會(huì)加大企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率低于行業(yè)平均水平時(shí),企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率向下偏離不能低于Y負(fù)債偏離率;高于行業(yè)水平時(shí),不能低于Y負(fù)債偏離率。具體數(shù)值如表3所示。

③籌資凈現(xiàn)流與凈資產(chǎn)比率

從籌資凈現(xiàn)流與凈資產(chǎn)比率的走勢來看,可以分析企業(yè)未來短時(shí)間內(nèi)潛藏的風(fēng)險(xiǎn)因素。自1999年以來,有財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)平均籌資能力一直處于行業(yè)水平之下,而資產(chǎn)負(fù)債率反映總資產(chǎn)中有多少是借款籌來的,體現(xiàn)公司長期償債能力。所以資產(chǎn)負(fù)債率不高原因,在這里可以得到進(jìn)一步的印證。其向下偏離率不能低于Y籌資偏離率,如表4所示。

④管理費(fèi)用率。管理費(fèi)用率是指管理費(fèi)用與主營業(yè)務(wù)收入的比率,反映了管理費(fèi)用的有效性。由于管理費(fèi)用中固定費(fèi)用的比重較大,因此,管理費(fèi)用在絕對(duì)規(guī)模上會(huì)保持一定的穩(wěn)定性。在企業(yè)經(jīng)營規(guī)模相對(duì)穩(wěn)定的情況下,管理費(fèi)用率也應(yīng)保持相對(duì)穩(wěn)定,不易發(fā)生巨大波動(dòng)。在這種前提下,如果管理費(fèi)用率升高,通常表明由于主營業(yè)務(wù)收入的下降,使得管理費(fèi)用支出的有效性降低了,否則相反。

管理費(fèi)用率如果在行業(yè)值以上,則不能高于行業(yè)Y管理偏離率,如表5所示。

⑤營業(yè)費(fèi)用率是指營業(yè)費(fèi)用與主營業(yè)務(wù)收入的比率,反映了營業(yè)費(fèi)用的有效性,及其變動(dòng)與主營業(yè)務(wù)收入變動(dòng)的相關(guān)性。營業(yè)費(fèi)用率保持一定范圍內(nèi)的穩(wěn)定性,表明營業(yè)費(fèi)用的投入是相對(duì)有效的,其變動(dòng)與主營業(yè)務(wù)收入的變動(dòng)是相關(guān)的。營業(yè)費(fèi)用率上升在一定程度上可能反映企業(yè)所面臨的市場競爭環(huán)境更加嚴(yán)峻,也可能反映企業(yè)營業(yè)費(fèi)用(如展覽費(fèi)和廣告費(fèi)的投入等)支付的浪費(fèi)和無效。營業(yè)費(fèi)用率如果在行業(yè)值以上,則不能高于行業(yè)Y營業(yè)偏離率,如表6所示。

通過以上有財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)特征指標(biāo)的分析,我們可以看出財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理是一項(xiàng)艱巨而又復(fù)雜的系統(tǒng)工程。對(duì)待房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),應(yīng)是一種對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行動(dòng)態(tài)的控制。只要企業(yè)通過加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理,不斷提高風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)和能力,才能使企業(yè)的經(jīng)營管理更加有序、有效,才能使企業(yè)在市場競爭中立于不敗之地。

參考文獻(xiàn)

[1]單敏.上市公司財(cái)務(wù)報(bào)表分析[M].復(fù)旦大學(xué)出版社,2005.