序論：寫作是一種深度的自我表達(dá)。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產(chǎn)開發(fā)分類范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

關(guān)鍵詞：城市規(guī)劃,房地產(chǎn)開發(fā),科學(xué)發(fā)展觀, 可持續(xù)發(fā)展

Abstract: with the development of the industrialization, the city generation and development, and formed an independent industry. And real estate in the society and economy of the important role of practice activities, mainly in the city this environment embodies also come to. Based on analysis of urban planning and real estate development of relations and mutual influence, and based on the science development view, discusses the harmonious development between the way, points out that the urban planning forward-looking, on real estate development and urban planning guide.

Keywords: the city planning, real estate development, the scientific concept of development, sustainable development

中圖分類號：TU984文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

引言：隨著中國城市化快速來臨和科學(xué)發(fā)展觀的確立, 追求城市綜合效益的最大化是成為現(xiàn)代化城市發(fā)展的最終目標(biāo), 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營協(xié)調(diào)發(fā)展則是實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的現(xiàn)實(shí)選擇。因此,在科學(xué)發(fā)展觀的指導(dǎo)下,尋求促進(jìn)城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營協(xié)調(diào)發(fā)展的有效途徑,已經(jīng)成為當(dāng)前城市建設(shè)工作的重點(diǎn)之一。深入分析、正確把握城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)調(diào)發(fā)展的內(nèi)在機(jī)制，對于探求協(xié)調(diào)發(fā)展的有效路徑具有重要理論和現(xiàn)實(shí)意義。

1.城市規(guī)劃對房地產(chǎn)用地開發(fā)強(qiáng)度的影響

1.1 城市建設(shè)用地的開發(fā)強(qiáng)度

受到其使用性質(zhì)和對周圍環(huán)境的要求以及周圍建筑物、構(gòu)筑物對其制約關(guān)系等的影響。城市規(guī)劃可對確定建設(shè)用地的開發(fā)強(qiáng)度起到指導(dǎo)作用。通過制定開發(fā)地段的控制性詳細(xì)規(guī)劃，并根據(jù)城市空間景觀要求和環(huán)境要求以及群體之間的關(guān)系，確定該地段的建筑高度、建筑密度和容積率等技術(shù)經(jīng)濟(jì)控制指標(biāo)，明確各類用地的最大開發(fā)強(qiáng)度，以限制開發(fā)過密的傾向，保證良好的生活居住環(huán)境質(zhì)量。這對于實(shí)現(xiàn)城市土地利用、城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展和居民生活質(zhì)量提高相一致的城市規(guī)劃目標(biāo)，是非常重要的。

1.2房地產(chǎn)開發(fā)對城市規(guī)劃作用的內(nèi)在機(jī)制

近年來，城市建設(shè)逐步引入了房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)制，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逐漸成為城市建設(shè)的重要力量，扮演著城市發(fā)展者的重要角色。隨著城市化快速發(fā)展期的來臨，城市建設(shè)和城市發(fā)展的速度將大大加快。為了有效地帶動城市建設(shè)，促進(jìn)城市布局結(jié)構(gòu)的完善，加快城市舊區(qū)的更新和新區(qū)開發(fā)，以保證城市規(guī)劃的有效實(shí)施，必須重視和研究房地產(chǎn)開發(fā)對城市規(guī)劃的作用機(jī)制。

1.3．房地產(chǎn)開發(fā)對城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響

一般而言，在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，房地產(chǎn)開發(fā)可以帶動或影響許多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而加強(qiáng)或改變城市的性質(zhì)，由此帶來城市規(guī)劃的改變。房地產(chǎn)開發(fā)對城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用，主要表現(xiàn)以下兩方面：一方面，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)作用。房地產(chǎn)開發(fā)通過后向、側(cè)向和前向關(guān)聯(lián)效應(yīng)帶動國民經(jīng)濟(jì)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。后向關(guān)聯(lián)是指帶動為房地產(chǎn)建筑提供各種原材料的產(chǎn)業(yè)。側(cè)向關(guān)聯(lián)是指帶動與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的建筑業(yè)和城鎮(zhèn)公用公共事業(yè)的發(fā)展。這兩類產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)的開發(fā)具有直接關(guān)聯(lián)效應(yīng)。房地產(chǎn)開發(fā)的前向關(guān)聯(lián)是指為國民經(jīng)濟(jì)各部門特別是工業(yè)與城市第三產(chǎn)業(yè)中的許多服務(wù)性行業(yè)提供場地、空間和建筑物。

從城市規(guī)劃的不同分類對房地產(chǎn)開發(fā)的指導(dǎo)來看。房地產(chǎn)開發(fā)中的商品房建設(shè)是城市建設(shè)的主要組成部分之一。房地產(chǎn)開發(fā)和商品房建設(shè)，也要接受城市規(guī)劃的指導(dǎo)，納入到城市統(tǒng)一規(guī)劃之中。但是，城市規(guī)劃是有層次的，各層次的規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的指導(dǎo)作用是不同力度的。

1.4 城市總體規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的指導(dǎo)

主要體現(xiàn)在三方面：指明房地產(chǎn)開發(fā)用地的方向和地段；確定房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)規(guī)模、時(shí)序和步驟；安排房地產(chǎn)項(xiàng)目用地周圍的環(huán)境和配套設(shè)施。分區(qū)規(guī)劃的指導(dǎo)作用更加具體，尤其是在如下兩方面：要更加明確：確定居住區(qū)、片區(qū)、組團(tuán)的劃分，大致框定各居住區(qū)、片區(qū)、組團(tuán)的用地范圍和人口規(guī)模；指明各居住區(qū)、片區(qū)、組團(tuán)的建筑及用地容量控制指標(biāo)。詳細(xì)規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的指導(dǎo)性、控制性更強(qiáng)，規(guī)定各地塊建筑密度、容積率等控制指標(biāo)，規(guī)定建筑后退紅線距離，建筑間距；提出各地塊建筑體量、色彩等要求。因此，以為有了總體規(guī)劃就可以對房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行完全的指導(dǎo)，或者要求總體規(guī)劃就做到像詳細(xì)規(guī)劃那樣來指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)都是不切實(shí)際和無法做到的。

2. 城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系

1)城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)起著規(guī)范和管制作用。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地使用和各項(xiàng)建設(shè)必須符合城市規(guī)劃, 服從規(guī)劃管理。因?yàn)樵谑袌鼋?jīng)濟(jì)條件下, 房地產(chǎn)開發(fā)商由于受到自身利益的驅(qū)使, 往往只考慮到自己的經(jīng)濟(jì)效益, 而忽視全局和社會利益。體現(xiàn)在具體的開發(fā)過程中就是房地產(chǎn)開發(fā)商任意提高容積率或建筑密度或占用公共綠地。因此, 有必要通過城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)行為進(jìn)行規(guī)范和管制。

2)城市規(guī)劃影響房地產(chǎn)開發(fā)的效益。

影響房地產(chǎn)開發(fā)效益的因素很多, 城市規(guī)劃就是其中的主要因素。城市規(guī)劃通過影響地價(jià)從而影響房地產(chǎn)開發(fā)的效益。城市的性質(zhì)、職能、規(guī)模, 城市土地配置的合理程度、用地功能布局,以及城市建設(shè)總體容量控制標(biāo)準(zhǔn)從總體層面上決定了城市地價(jià)的高低。而這些因素主要都是由城市規(guī)劃決定的。

3)城市規(guī)劃指導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)。

由于城市規(guī)劃是一個城市在比較長的一段時(shí)間內(nèi)的發(fā)展藍(lán)圖。因此, 城市規(guī)劃都是建立在詳細(xì)調(diào)查和科學(xué)論證的基礎(chǔ)上的, 具有一定的前瞻性和指導(dǎo)性。

4）從城市規(guī)劃的不同分類

對房地產(chǎn)開發(fā)的指導(dǎo)來看房地產(chǎn)開發(fā)中的商品房建設(shè)是城市建設(shè)的主要組成部分之一。房地產(chǎn)開發(fā)和商品房建設(shè), 也要接受城市規(guī)劃的指導(dǎo), 納入到城市統(tǒng)一規(guī)劃之中。但是, 城市規(guī)劃是有層次的, 有總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃, 后二者又統(tǒng)稱為詳細(xì)規(guī)劃。各層次的規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的指導(dǎo)作用是不同力度的。有了總體規(guī)劃就可以對房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行完全的指導(dǎo),或者要求總體規(guī)劃就做到像詳細(xì)規(guī)劃那樣來指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)都是不切實(shí)際和無法做到的。

2 城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)的協(xié)調(diào)發(fā)展

2. 1 城市規(guī)劃應(yīng)加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)的管理

必須增強(qiáng)規(guī)劃的超前意識。城市規(guī)劃超前不僅能使房地產(chǎn)開發(fā)部門有一定的時(shí)間和思想, 物質(zhì)準(zhǔn)備按照規(guī)劃進(jìn)行開發(fā)建設(shè),而且能影響房地產(chǎn)開發(fā)的投資方向、策略, 促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。各城市應(yīng)根據(jù)各地的實(shí)際情況,以市場經(jīng)濟(jì)為前提,以《城市規(guī)劃法》為依據(jù), 制定《城市規(guī)劃法》實(shí)施細(xì)則、城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)范等地方法規(guī), 使城市規(guī)劃的法律效力對房地產(chǎn)開發(fā)的全過程起到重要的宏觀制約作用。必須增強(qiáng)規(guī)劃行政主管部門的職能意識。規(guī)劃行政主管部門還應(yīng)加強(qiáng)對開發(fā)區(qū)的規(guī)劃管理。

2. 2 房地產(chǎn)開發(fā)要符合城市規(guī)劃

房地產(chǎn)開發(fā)要符合城市規(guī)劃, 就要配合政府宏觀調(diào)控和規(guī)劃,不能違規(guī)操作。其次, 在政府的領(lǐng)導(dǎo)下, 小區(qū)規(guī)劃、建筑風(fēng)格定位、產(chǎn)品定位、產(chǎn)品配套等方面, 也要結(jié)合市場以及城市規(guī)劃、城市發(fā)展定位、城市的人文文化和風(fēng)土人情。

2. 3 重視市場需求, 促進(jìn)城市運(yùn)作

現(xiàn)代城市規(guī)劃除了注重其系統(tǒng)功能, 形象功能,商業(yè)功能, 居住功能,交通及其基礎(chǔ)設(shè)施等常規(guī)功能外,還應(yīng)重視其經(jīng)營和市場需求功能, 在布局合理的前提下, 提高城市的運(yùn)作效率和經(jīng)營效益。由于城市規(guī)劃及建設(shè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)與房地產(chǎn)開發(fā)密切相關(guān),對一些重要的城市中心區(qū)建設(shè)工程項(xiàng)目, 應(yīng)注意規(guī)劃部門與房地產(chǎn)商的協(xié)同與配合。

2. 4 符合城市需求, 達(dá)到可持續(xù)發(fā)展

將項(xiàng)目開發(fā)與城市運(yùn)營結(jié)合起來, 自覺圍繞城市的總體發(fā)展目標(biāo),獲得可持續(xù)發(fā)展,而且房地產(chǎn)開發(fā)要與城市的規(guī)劃、發(fā)展相一致。這個城市發(fā)展需要什么, 就做相應(yīng)的開發(fā)。一個項(xiàng)目的定位一定要符合這個城市、片區(qū)的發(fā)展需求,也要符合片區(qū)消費(fèi)的需求。

2. 5 城市規(guī)劃應(yīng)具有彈性

現(xiàn)代城市規(guī)劃應(yīng)具有一定的彈性。由于市場及環(huán)境是在不斷變化中的, 為適應(yīng)這種變化,提高經(jīng)營效益在總體規(guī)劃布局不發(fā)生重大改變的前提下, 局部應(yīng)具有一定的可調(diào)性, 這樣可促進(jìn)城市與環(huán)境也應(yīng)注重創(chuàng)新, 特別應(yīng)考慮具有地方的資源優(yōu)勢和支柱產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)民族風(fēng)特色結(jié)合, 增強(qiáng)城市的吸引及輻射功能。另外,在規(guī)劃指導(dǎo)下的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司,也必須構(gòu)建不斷創(chuàng)新的經(jīng)營理念, 以獨(dú)特的環(huán)境文化,經(jīng)營文化, 經(jīng)營技巧的運(yùn)作手段提升自身的核心優(yōu)勢, 增強(qiáng)自身競爭能力。

結(jié)語：城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)調(diào)發(fā)展的內(nèi)在機(jī)理應(yīng)該是：城市規(guī)劃從總體上對城市開發(fā)和建設(shè)進(jìn)行有序的安排，對房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)活動起著最直接、最具體、最有影響的調(diào)控作用；房地產(chǎn)開發(fā)作為城市規(guī)劃的落腳點(diǎn)和得以實(shí)施的執(zhí)行者，則是在追求自身利潤最大化的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)著城市規(guī)劃，進(jìn)而提高城市綜合效益。只有這樣，才能實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)的共同目標(biāo)符合科學(xué)規(guī)劃的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目得以完滿實(shí)施取得經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境效益時(shí)，政府獲得最佳政績，開發(fā)商獲得最佳業(yè)績。房地產(chǎn)開發(fā)按城市規(guī)劃的指導(dǎo)而進(jìn)行才能使得城市建設(shè)有條不紊的建設(shè),實(shí)現(xiàn)科學(xué)發(fā)展的觀念。

參考文獻(xiàn)：

篇(2)

關(guān)鍵詞房地產(chǎn)會計(jì)核算問題對策

隨著市場經(jīng)濟(jì)在我國的逐步完善，新的會計(jì)制度、會計(jì)準(zhǔn)則不斷，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，目前適用的會計(jì)制度和會計(jì)準(zhǔn)則主要有《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》、《房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)制度》和《企業(yè)會計(jì)制度》等，如何在門類眾多的制度、準(zhǔn)則、規(guī)定之下，結(jié)合企業(yè)自身特點(diǎn)，改進(jìn)現(xiàn)有會計(jì)核算方法，更好地發(fā)揮會計(jì)職能，是會計(jì)人員的職責(zé)。筆者從以下幾個方面論述目前房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算中存在的問題及其改進(jìn)方法。

1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)核算存在的問題

1.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)的復(fù)雜性

房地產(chǎn)商品的銷售包括兩種，一種是自行開發(fā)并銷售，另一種是事先與買方簽訂合同，按合同要求進(jìn)行開發(fā)。對于后者，應(yīng)按照建造合同的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收入的確認(rèn)。而對于企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)商品，由于其開發(fā)的周期較長，耗資巨大，其商品具有較高的價(jià)值性。這些特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)商品銷售往往采用預(yù)售、分期收款銷售等多種銷售方式。房地產(chǎn)商品銷售的前提是首先取得預(yù)售許可證和銷售許可證，在此基礎(chǔ)上，一般要經(jīng)過簽訂預(yù)售合同并預(yù)收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗(yàn)收合格并交付買方驗(yàn)收確認(rèn)、收取房款、辦理產(chǎn)權(quán)過戶等銷售環(huán)節(jié)。因此，房地產(chǎn)收入的確認(rèn)同其它的生產(chǎn)收入相比具有一定特殊性。《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)制度》中規(guī)定以結(jié)算賬單提交買方并得到認(rèn)可作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，該規(guī)定比較簡單，宜于實(shí)際工作中的操作，但沒有反映銷售的實(shí)質(zhì)，理論上不夠合理；《企業(yè)會計(jì)制度》和《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則——收入》中規(guī)定以風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，理論上具有合理性，但要求會計(jì)人員具有較高的職業(yè)判斷能力。在會計(jì)實(shí)務(wù)中如何運(yùn)用這一標(biāo)準(zhǔn)則比較混亂，核心問題在于應(yīng)在哪一環(huán)節(jié)確認(rèn)為收入，其分歧的焦點(diǎn)集中在:商品房所有權(quán)上的重要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移。

1.2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品成本與售價(jià)的不配比性

首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)周期較長，開發(fā)項(xiàng)目從獲得土地并開發(fā)完成到確認(rèn)收入短則1~2年，長則4~5年，必然使得企業(yè)投入產(chǎn)出比例呈階段性不合理；在項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)大量投入資金，并發(fā)生大量費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期；由于項(xiàng)目尚未完工，即使開發(fā)產(chǎn)品已預(yù)售完畢，其預(yù)售款項(xiàng)也無法確認(rèn)為收入，其結(jié)果是為配比原則的應(yīng)用造成了困難。

其次，房地產(chǎn)開發(fā)商品的成本載體是整個建設(shè)工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，這樣就造成單個樓層或戶型的售價(jià)明顯與其成本不配比。如同一結(jié)構(gòu)的房屋，低層建筑施工成本低于高層建筑施工成本，但銷售時(shí)低層售價(jià)卻高于高層售價(jià)；又如“丁字形”樓房雖然同樓層成本一樣，由于朝向不同，其售價(jià)相差也很大。

通常房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法是:按當(dāng)期竣工后的核算對象的總成本除以總開發(fā)建筑面積，得出每平米建筑面積成本，然后再乘以銷售面積得出本期銷售成本。這樣均攤計(jì)算的結(jié)果沒有考慮房屋樓層、朝向的因素，得出的經(jīng)營成果不具有真實(shí)性。

1.3收益評價(jià)指標(biāo)不能真實(shí)反映企業(yè)業(yè)績

房地產(chǎn)企業(yè)投入產(chǎn)出周期具有較強(qiáng)的特殊性，表現(xiàn)在會計(jì)年報(bào)中往往是業(yè)績波動較大——項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)業(yè)績不佳,驗(yàn)收售出后，大量預(yù)收款確認(rèn)為收入，期間間隔在一個會計(jì)期內(nèi)還好，但一個項(xiàng)目往往要跨4、5個會計(jì)期，故不適用一般的公司業(yè)績評價(jià)指標(biāo)，如凈利潤指標(biāo)就不能正確、客觀、全面地反映其真實(shí)經(jīng)營情況，尤其是上市公司，極可能誤導(dǎo)投資者。一個經(jīng)營情況很好的開發(fā)公司，其凈利潤可能很小甚至是負(fù)數(shù)，但有大量的在建工程和很好的預(yù)售情況，現(xiàn)金流狀況極佳，有很強(qiáng)的盈利能力。同理一個盈利的公司也可能正危機(jī)四伏:面臨著因施工質(zhì)量導(dǎo)致的巨額賠償，大筆銀行貸款到期而無力償還，尚未結(jié)清的擔(dān)保金，由于市政規(guī)劃調(diào)整，地價(jià)變化導(dǎo)致的土地風(fēng)險(xiǎn)等等；故此，評價(jià)一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)績，千萬不要以指標(biāo)論好壞，應(yīng)透過指標(biāo)看實(shí)質(zhì)，看其資質(zhì)信譽(yù)、實(shí)力、現(xiàn)金流量、資產(chǎn)質(zhì)量，還有更重要的表外風(fēng)險(xiǎn)等等。當(dāng)然，這有賴于我們會計(jì)界同仁對會計(jì)信息的真實(shí)反映與充分披露。

2完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)核算規(guī)范的對策

2.1正確確定和應(yīng)用收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)

房地產(chǎn)商品銷售收入的確認(rèn)應(yīng)符合兩個標(biāo)準(zhǔn)，即法律標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)標(biāo)淮。

(1)法律標(biāo)準(zhǔn)。法律標(biāo)淮是指我國相關(guān)法規(guī)中規(guī)定的房地產(chǎn)銷售必須符合的條件或標(biāo)淮:如對于以出讓方式取得土地使用權(quán)的，未按照出讓合同規(guī)定支付全部土地使用權(quán)出讓金，未取得土地使用權(quán)證書，或未按照出讓合同規(guī)定進(jìn)行投資開發(fā)的，以及權(quán)屬有爭議的、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得買賣。凡是不符合上述標(biāo)準(zhǔn)的，即使房地產(chǎn)商品已經(jīng)開發(fā)完畢，甚至取得了相關(guān)報(bào)酬，并轉(zhuǎn)移了風(fēng)險(xiǎn)，也不能作為收入予以確認(rèn)。法律標(biāo)淮是專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的前提條件。

(2)專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是指會計(jì)準(zhǔn)則、會計(jì)制度中規(guī)定的商品銷售收入確認(rèn)標(biāo)淮，即收入確認(rèn)的4個必要條件:企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購買方；企業(yè)沒有對已售出的商品實(shí)施控制；與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計(jì)量。上述規(guī)定中，收入確認(rèn)以風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬實(shí)質(zhì)的轉(zhuǎn)移為標(biāo)準(zhǔn)，理論上比較合理，但由于房地產(chǎn)業(yè)銷售方式的多樣性和復(fù)雜性，為實(shí)際工作中收入確認(rèn)帶來了困難。

筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)銷售合同是在房屋尚未建成竣工前的預(yù)先銷售行為，不論是否收取了款項(xiàng)，均不屬于實(shí)際發(fā)生的銷售業(yè)務(wù)。因此，簽訂預(yù)售合同并收取預(yù)收貨款不符合收入確認(rèn)條件，不能作為銷售實(shí)現(xiàn)依據(jù)；簽訂正式房屋銷售合同則如同一般工商企業(yè)產(chǎn)品銷售合同一樣，從法律意義上講也只是一種合約，房屋未經(jīng)買方驗(yàn)收認(rèn)可，商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬尚未轉(zhuǎn)移給買方，不符《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則——收入》的有關(guān)規(guī)定，故也不能確認(rèn)收入；購買方取得商品房產(chǎn)權(quán)證的環(huán)節(jié)較為特殊，盡管房地產(chǎn)商品最終是以產(chǎn)權(quán)證上權(quán)利人主體的更替為所有權(quán)變更的主要標(biāo)志，但由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)前根據(jù)規(guī)定需要支付土地出讓金，取得土地使用證，并辦理領(lǐng)取預(yù)售許可證、在工程獲得有關(guān)部門竣工驗(yàn)收領(lǐng)取銷售許可證、簽訂正式房屋銷售合同，并向客戶收取房款、交付買主辦理入住手續(xù)的情況后才辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，且產(chǎn)權(quán)證的辦理涉及到房地產(chǎn)管理、土地管理等政府有關(guān)部門，辦妥產(chǎn)權(quán)證書的時(shí)間并非開發(fā)企業(yè)所能控制。如果此時(shí)確認(rèn)收入，會導(dǎo)致收入滯后，同樣不符合收入確認(rèn)原則。所以，盡管房屋產(chǎn)權(quán)證書是房屋所有權(quán)的標(biāo)志，但并非是確認(rèn)收入的必要條件。

2.2引入計(jì)劃銷售價(jià)格的概念，使銷售收入與成本配比

建議引入計(jì)劃銷售價(jià)格的概念，解決銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)錯位，與銷售收入不配比這一特殊問題。即當(dāng)開發(fā)的房屋達(dá)到可銷售狀態(tài)時(shí)，企業(yè)根據(jù)成本、市場、地段、樓層、朝向等因素制定一個計(jì)劃銷售價(jià)格，作為成本分配標(biāo)準(zhǔn)。

(1)實(shí)際售價(jià)成本率法，是在季度前兩個月按實(shí)際售價(jià)乘以計(jì)劃銷售成本等于季末銷售成木的方法調(diào)整。具體操作順序是:分類明細(xì)賬按開、竣工時(shí)間相同或相近且一并辦理決算的項(xiàng)目設(shè)置賬戶，在此分類明細(xì)賬基礎(chǔ)上，再按計(jì)劃價(jià)格相同的房屋分類設(shè)戶，價(jià)格不同的分別設(shè)置。季度前兩個月可按分類明細(xì)賬結(jié)轉(zhuǎn)成本，即按分類明細(xì)賬記載的當(dāng)月實(shí)際銷售額乘以計(jì)劃銷售成本率得出當(dāng)期成本結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)，對銷售房屋只登記數(shù)量，待季末將未銷售房的計(jì)劃售價(jià)乘以計(jì)劃銷售成本率得出月末留存成本，用倒擠的方法結(jié)出銷售成本。這種方法適用于開發(fā)規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)，優(yōu)點(diǎn)是可以減少工作量，缺點(diǎn)是季度前兩個月受房價(jià)影響會產(chǎn)生一定誤差，且不能及時(shí)、準(zhǔn)確提供較詳細(xì)的成本資料。

(2)計(jì)劃售價(jià)成本率法，就是始終按計(jì)劃售價(jià)乘以計(jì)劃銷售成本率進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)。只要是開發(fā)建設(shè)工程已辦理了竣工決算手續(xù)，就可以把商品房成本按樓棟、樓層、單元予以確定，甚至可以計(jì)算出每平米建筑面積成本。因此可以按單元設(shè)置賬戶，也可以把每平米建筑面積成本相同的商品房歸類計(jì)入同一賬戶。銷售成本按單元設(shè)置賬戶的房號直接對號入座結(jié)轉(zhuǎn)，按每平米建筑面積成本歸類設(shè)戶的，可按銷售面積乘以每平米建筑面積成本得出銷售成本。這種方法的缺點(diǎn)是結(jié)轉(zhuǎn)工作量較大，但遵循了一貫性原則，提供信息可靠及時(shí)，并能將結(jié)轉(zhuǎn)成本工作量分散在日常工作中，適用于一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

2.3擴(kuò)大信息披露內(nèi)容，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量

(1)增加土地儲備量及成本構(gòu)成的信息。房地產(chǎn)開發(fā)成本中土地成本的比例一般占有較大的比重。因此，能否擁有土地儲備以及土地儲備的成本狀況，從一定程度上決定了開發(fā)企業(yè)未來的發(fā)展。對于擁有大量優(yōu)質(zhì)低價(jià)的土地儲備的企業(yè)來說，土地成本低本身隱含著巨額的利潤，在土地出讓市場向招標(biāo)拍賣過渡以后，相對于其它公司具有先天的競爭優(yōu)勢，能在未來三到五年內(nèi)保持良好的增長，從而具有一定的投資價(jià)值。而信息使用者通過企業(yè)披露的土地使用權(quán)總額無法判斷其土地儲備的信息。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)告附注中增加土地儲備量及取得成本情況的披露是必要的。

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[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；開發(fā)投資；政策建議

[中圖分類號]F293　[文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A　[文章編號]1005―6432(2011)18―0009―01

1、北京房地產(chǎn)開發(fā)投資發(fā)展現(xiàn)狀

近年來北京房地產(chǎn)開發(fā)投資增長迅猛，成為社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展一個重要增長點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)在全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位和作用日益突出。

1.1　北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資總量變化情況

2005－2009年北京房地產(chǎn)開發(fā)投資額呈不斷上升的態(tài)勢。2005年，北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資額為1525.0億元，2009年上升至2337.7億元，增長53.3％。除2008年有小幅減少外，其余各年均有穩(wěn)定增長。

從年均增長來看，2005－2009年，北京市地區(qū)生產(chǎn)總值的年均增長率為12.0％，而同期固定資產(chǎn)投資的年均增長率為11.4％，房地產(chǎn)投資的年均增長率僅為8.9％。北京房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)出與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對應(yīng)的快速增長特征，(見表1)。

1.2　房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)變化情況

按房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)來劃分，總投資可以分為建筑安裝工程費(fèi)用、設(shè)備工器具購置費(fèi)用以及土地購置費(fèi)用三大類。北京市近幾年房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)情況如表2所示。

2005－2009年，北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資中土地購買費(fèi)用從600.9億元增加到1496.1億元，增長149.0％，同期房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的增長率僅為53.3％，而建筑安裝工程和設(shè)備工器具購置兩項(xiàng)費(fèi)用則相對穩(wěn)定，沒有出現(xiàn)大幅上漲，并且在2008年和2009年兩年反而出現(xiàn)了不升反降的現(xiàn)象。

從土地購置費(fèi)用占房地產(chǎn)開發(fā)投資總額百分比變動情況來看，2005年該比例僅為39.4％，隨后逐年增加，2009年北京房地產(chǎn)土地購置費(fèi)為1496.1億元，房地產(chǎn)開發(fā)投資總額為2337.7億元，土地購置費(fèi)用占房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的比例為64.0％，比2005年高出24.6個百分點(diǎn)。

2、北京房地產(chǎn)開發(fā)投資存在的問題及政策建議

根據(jù)行業(yè)發(fā)展規(guī)律，在房地產(chǎn)快速發(fā)展期，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資25％～35％是合理區(qū)間，房地產(chǎn)投資占GDP比重在8％～12％是合理區(qū)間(劉春蘭，2007)，超過上限，過熱特征開始出現(xiàn)。2005－2009年北京房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重均超過35％，在2008年達(dá)到最高值62.2％，2005－2009年北京房地產(chǎn)投資占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重平均在20％左右，顯示出房地產(chǎn)開發(fā)投資比例高出正常比例，應(yīng)引起重視。另外，房地產(chǎn)開發(fā)的投資比例發(fā)生了較大變化，房地產(chǎn)市場中土地價(jià)格有了大幅增長，房地產(chǎn)開發(fā)商加大了對于土地的投資。

20世紀(jì)90年代初的日本經(jīng)濟(jì)崩盤，90年代末的亞洲金融危機(jī)，以及2007年以來的美國金融危機(jī)，都與房地產(chǎn)泡沫的形成與破滅有著直接關(guān)系。為此，相關(guān)部門應(yīng)積極調(diào)控，將房地產(chǎn)投資比重控制在合理的范圍內(nèi)，確保北京房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。要進(jìn)一步完善北京市房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策，避免樓市過熱造成的不利影響，通過稅收、金融等手段限制房地產(chǎn)投機(jī)，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)投資以適度的規(guī)模增長，這既關(guān)系到房地產(chǎn)行業(yè)的供給能力，也影響著固定投資的規(guī)模，從而影響整體的宏觀經(jīng)濟(jì)。同時(shí)，由于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是項(xiàng)系統(tǒng)工程，要從全局、根本上控制房地產(chǎn)投資規(guī)模過快增長就需要加強(qiáng)政策的規(guī)劃性和系統(tǒng)性，加以政策管理和長期監(jiān)督。未來北京市房地產(chǎn)調(diào)控的任務(wù)仍十分艱巨，因此有必要對長期的調(diào)控目標(biāo)作出進(jìn)一步明確，并根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況及時(shí)有效地進(jìn)行調(diào)整。

參考文獻(xiàn)：

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一、房地產(chǎn)開發(fā)完成情況

2009年，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資36232億元，比上年增長16.1%。其中，商品住宅完成投資25619億元，增長14.2%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為70.7%。

2009年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積31.96億平方米，比上年增長12.8%；房屋新開工面積11.54億平方米，增長12.5%；房屋竣工面積7.02億平方米，增長5.5%。其中，住宅竣工面積5.77億平方米，增長6.2%。

2009年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積31906萬平方米，比上年下降18.9%；完成土地開發(fā)面積23006萬平方米，下降19.9%。

二、商品房銷售情況

2009年，全國商品房銷售面積93713萬平方米，比上年增長42.1%。其中，商品住宅銷售面積增長43.9%；辦公樓銷售面積增長30.8%；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長24.2%。2009年，商品房銷售額43995億元，比上年增長75.5%。其中，商品住宅銷售額增長80.0%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售額分別增長66.9%和45.5%。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源情況

2009年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源57128億元，比上年增長44.2%。其中，國內(nèi)貸款11293億元，增長48.5%；利用外資470億元，下降35.5%；企業(yè)自籌資金17906億元，增長16.9%；其他資金27459億元，增長71.9%。在其他資金中，定金及預(yù)收款15914億元，增長63.1%；個人按揭貸款8403億元，增長116.2%。

四、70個大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)

12月份，全國70個大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲7.8%，漲幅比11月份擴(kuò)大2.1個百分點(diǎn)；環(huán)比上漲1.5%，漲幅比11月份擴(kuò)大0.3個百分點(diǎn)。

新建住宅銷售價(jià)格同比上漲9.1%，漲幅比11月份擴(kuò)大2.9個百分點(diǎn)；環(huán)比上漲1.9%，漲幅比11月份擴(kuò)大0.4個百分點(diǎn)。

分類型看，與上年同月相比，經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格上漲0.8%；商品住宅銷售價(jià)格上漲10.1%，其中普通商品住宅銷售價(jià)格上漲11.0%，高檔住宅銷售價(jià)格上漲7.2%。與上月相比，經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格上漲0.1%；商品住宅銷售價(jià)格上漲2.2%，其中普通商品住宅銷售價(jià)格上漲2.4%，高檔住宅銷售價(jià)格上漲1.3%。

分套型看，90平方米及以下的新建住宅銷售價(jià)格同比上漲11.6%，環(huán)比上漲2.0%。

分地區(qū)看，與上年同月相比，新建住宅銷售價(jià)格上漲的城市有69個，其中漲幅最大的5個城市是：廣州19.9%、金華14.9%、深圳14.3%、海口13.4%、北京13.2%；價(jià)格下降的城市有1個：唐山下降2.0%。

與上月相比，新建住宅銷售價(jià)格上漲的城市有66個，其中漲幅最大的5個城市是：三亞5.1%、北京4.5%、溫州4.1%、海口3.3%、蚌埠3.1%；價(jià)格下降的城市有1個：錦州微降0.1%。

二手住宅銷售價(jià)格同比上漲6.8%，漲幅比11月份擴(kuò)大1.3個百分點(diǎn)；環(huán)比上漲1.0%，漲幅比11月份擴(kuò)大0.4個百分點(diǎn)。

分地區(qū)看，與上年同月相比，二手住宅銷售價(jià)格上漲的城市有69個，其中漲幅最大的5個城市是：深圳23.9%、溫州19.2%、杭州13.9%、廈門13.2%、金華12.1%；價(jià)格下降的城市有1個：唐山下降1.8%。

與上月相比，二手住宅銷售價(jià)格上漲的城市有60個，其中漲幅最大的5個城市是：三亞3.3%、惠州2.6%、吉林2.4%、海口2.3%、廈門2.0%；價(jià)格下降的城市有1個：昆明微降0.1%。

新建非住宅銷售價(jià)格同比上漲4.3%，漲幅比11月份擴(kuò)大0.3個百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.6%，漲幅比11月份縮小0.3個百分點(diǎn)。

與上年同月相比，辦公樓銷售價(jià)格上漲6.4%，商業(yè)營業(yè)用房銷售價(jià)格上漲2.7%，其他用房銷售價(jià)格上漲4.1%。與上月相比，辦公樓銷售價(jià)格上漲0.6%，商業(yè)營業(yè)用房銷售價(jià)格上漲0.6%，其他用房銷售價(jià)格上漲0.3%。

四季度，全國70個大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲5.8%，其中新建住宅銷售價(jià)格上漲6.4%，二手住宅銷售價(jià)格上漲5.6%；房屋租賃價(jià)格與上年同期價(jià)格持平；物業(yè)管理價(jià)格同比上漲0.4%；土地交易價(jià)格同比上漲13.8%，其中住宅用地交易價(jià)格同比上漲19.4%。

五、全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；投資決策；設(shè)計(jì)施工成本；經(jīng)濟(jì)效益；提高

Abstract: with the development of social economy in our country, as a pillar industry of the real estate industry becomes the multitudinous enterprise pursuit of the goal, and because the real estate development has a long life cycle, large investment, and the characteristic of income received political environment, economic environment, natural environment and social environment have national policy, and many other factors, the comprehensive influence in capital the pursuit of the biggest real estate industry, how to use the least investment, the smallest risk and obtain the biggest benefits and economic benefits is the final purpose of real estate development. Therefore, real estate development enterprise how to in the fierce competition in the real estate market in an invincible position, has become the most real estate development enterprises are facing an important problem. Based on the impact of the real estate development in several aspects, and discusses how to improve the economic benefits of real estate development project the author puts forward his own views and opinions, only supplies the reference.

Keywords: real estate projects; Investment decision; Design and construction cost; Economic benefit, improve

中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：2095-2104（2012）

隨著社會和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、科學(xué)和技術(shù)的不斷進(jìn)步，尤其是在我國實(shí)行改革開放政策以來，國民的收入在不斷的增長，我國的房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場也伴隨著國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的腳步得到了更好的發(fā)展。并且由于近年來住房制度的改革、土地使用制度以及銀行住房資金貸款等制度的不斷深化，也為我國的房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展提供了保障和前提。國家為了保證經(jīng)濟(jì)的快速增長，已經(jīng)把住房建設(shè)作為了提高國民經(jīng)濟(jì)水平的新的增長點(diǎn)，這也為房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)步一的發(fā)展提供了良好的大環(huán)境。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前全國住房特困房將近400多萬戶，全國尚有3500萬平方米危舊房需改造，由此可見，城市的住宅需求是一個巨大的、潛在的市場。更因?yàn)檫@些利民、惠民政策的實(shí)施也使得當(dāng)前人們對住房的需求量增加，因?yàn)楦鄷r(shí)候人們更把住房看作是一種投資。

房地產(chǎn)開發(fā)是指依法取得國有土地使用權(quán)的土地上，按照城市規(guī)劃的要求進(jìn)行基礎(chǔ)建設(shè)、房屋建設(shè)的行為。因此房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃緊密的聯(lián)系在一起，是城市建設(shè)規(guī)劃的有機(jī)組成部分。房地產(chǎn)開發(fā)與其他的商品開發(fā)有著投資大、周期長、風(fēng)險(xiǎn)大、綜合性強(qiáng)等特點(diǎn)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)具有周密詳細(xì)的規(guī)劃，并且要求各個環(huán)節(jié)之間相互銜接、緊密派和、協(xié)調(diào)進(jìn)行、保證工程質(zhì)量、控制好投資成本、合理縮短其開發(fā)周期，降低風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而以求項(xiàng)目開發(fā)獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益。下面本文主要是從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資決策、設(shè)計(jì)、施工角度等方面出發(fā)，來簡單論述如何提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)要有正確的投資決策

項(xiàng)目決策是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成敗與否的關(guān)鍵，它是以投資分析為依據(jù)，正確的把握房地產(chǎn)開發(fā)的價(jià)值和取得期望經(jīng)濟(jì)效益的可靠性。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)市場的投資環(huán)境日益復(fù)雜，潛在著各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)，一旦決策失誤，將會給企業(yè)帶來不可估量的損失。如何減少由于投資決策失誤給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來的風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)損失，應(yīng)做到以下幾點(diǎn)。

對市場進(jìn)行充分的調(diào)查分析，降低房地產(chǎn)開發(fā)的投資風(fēng)險(xiǎn)。

風(fēng)險(xiǎn)是指在投資經(jīng)營過程中出現(xiàn)的各種不確定因素，使實(shí)際收益偏離預(yù)期收益的可能性。只有盡量減少這種不確定性，也是減少由于不確定性造成的收益偏離的最好方法，最主要的手段就是做好市場調(diào)查，然后充分利用信息化手段，獲得盡可能詳盡和準(zhǔn)確的信息，把不確定性降低到最低限度，從而較好地控制在房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險(xiǎn)因素。通過房地產(chǎn)市場的供求狀況和趨勢進(jìn)行全面的調(diào)查分析，擬定出開發(fā)項(xiàng)目的類型定位，從中選擇社會最需要的并且能夠取得較大收益的投資項(xiàng)目，這部分工作可以由房地產(chǎn)投資企業(yè)的相關(guān)部門對房地產(chǎn)市場進(jìn)行全面細(xì)致的調(diào)查，也可通過委托咨詢公司等中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行。

篇(6)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；生態(tài)足跡；生態(tài)承載力；生態(tài)赤字

Abstract: Based on the ecological footprint theory and analysis method, proposed the real estate development ecological footprint and real estate development of the ecological carrying capacity concept, now all residential development in the severe ecological deficit and sustainable state, its ecological footprint is about 116 times of the ecological carrying capacity, it should be by improving the residential floor area ratio, the construction of ecological residential building materials, improve the use efficiency, the development of circular economy and means to reduce residential development ecological deficit, promote residential development and the sustainable development of real estate industry.

Key words: real estate; ecological footprint; ecological carrying capacity; ecological deficit

中圖分類號：F293.3；X32.013文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

房地產(chǎn)業(yè)是我國新的發(fā)展階段的一個重要支柱產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展受到全社會的廣泛關(guān)注，有關(guān)其可持續(xù)發(fā)展的研究非常多，但只有少數(shù)采用計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型進(jìn)行定量研究，而大多數(shù)是定性的研究，由于生態(tài)足跡理論與分析方法具有簡單易懂等特性并且直接與全球可持續(xù)發(fā)展?fàn)顩r相關(guān)聯(lián)，因此已經(jīng)被廣泛應(yīng)用于不同尺度區(qū)域的可持續(xù)發(fā)展測度及進(jìn)行水產(chǎn)養(yǎng)殖、旅游、交通|、淡水供應(yīng)、手機(jī)等相關(guān)領(lǐng)域生態(tài)足跡研究，但目前該方法鮮見應(yīng)用于產(chǎn)業(yè)尤其是房地產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域。

一、基本概念

1、生態(tài)足跡是于20世紀(jì)90年代初提出并發(fā)展起來的，其含義是指為了持續(xù)提供人類所需資源并吸收人類產(chǎn)生廢棄物而必需的生態(tài)生產(chǎn)性土地的總面積，其中生態(tài)生產(chǎn)性土地的用途是相互排斥的且主要為能源地、可耕地、牧草地、林地、建成地、水域等。相應(yīng)地，房地產(chǎn)開發(fā)生態(tài)足跡可以界定為持續(xù)提供某區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)所需資源并吸收開發(fā)期間產(chǎn)生廢棄物而必需的生態(tài)生產(chǎn)性土地的總面積。類似地，可以將房地產(chǎn)開發(fā)生態(tài)承載力界定為某區(qū)域范圍內(nèi)所能提供用于房地產(chǎn)開發(fā)的生態(tài)生產(chǎn)性土地的面積。當(dāng)某一區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)生態(tài)足跡大于生態(tài)承載力時(shí)產(chǎn)生房地產(chǎn)開發(fā)生態(tài)赤字，表明該區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)處于不可持續(xù)發(fā)展?fàn)顟B(tài)；反之，則產(chǎn)生房地產(chǎn)開發(fā)生態(tài)盈余，處于可持續(xù)發(fā)展?fàn)顟B(tài)。

2、房地產(chǎn)開發(fā)生態(tài)足跡

房地產(chǎn)開發(fā)生態(tài)足跡受建筑面積及建筑類型的影響很大，因此為了便于計(jì)算分析并與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目造價(jià)估算指標(biāo)相一致，房地產(chǎn)開發(fā)生態(tài)足跡劃分為多層磚混生態(tài)足跡、多層框架生態(tài)足跡、小高層(14層以下)生態(tài)足跡和高層生態(tài)足跡等。

房地產(chǎn)開發(fā)還會產(chǎn)生大量的有害氣體、粉塵、噪音、振動、污水、渣土、建筑垃圾等副產(chǎn)品，由于缺乏全面的綜合管理和有效的回收利用，這些副產(chǎn)品目前都應(yīng)被視為需要占用生態(tài)足跡的廢棄物。鑒于數(shù)據(jù)的可獲取性，本文僅計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)所產(chǎn)生建筑垃圾的生態(tài)足跡。據(jù)估計(jì)，每平方米的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)會產(chǎn)生廢棄磚和水泥塊等建筑垃圾約60kg。

房地產(chǎn)開發(fā)生態(tài)承載力無法直接計(jì)算得到，計(jì)算所得區(qū)域生態(tài)承載力的一部分。因此，可通過適當(dāng)?shù)恼鬯阆禂?shù)對區(qū)域生態(tài)承載力進(jìn)行折算，以間接求得房地產(chǎn)開發(fā)生態(tài)承載力。由于區(qū)域的土地面積和房地產(chǎn)開發(fā)總建筑面積分別是該區(qū)域生態(tài)承載力和房地產(chǎn)開發(fā)生態(tài)承載力的物理空間占用和體現(xiàn)，故可將某區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)總建筑面積與該區(qū)域的土地面積之比作為折算系數(shù)。

二、住宅開發(fā)嚴(yán)重性

住宅開發(fā)處于嚴(yán)重的生態(tài)赤字和不可持續(xù)狀態(tài)，其生態(tài)足跡與生態(tài)承載力之比接近116倍。雖然生態(tài)足跡分析方法的一個基本假設(shè)——生態(tài)生產(chǎn)性土地在空間上是互斥的存在缺陷并最終導(dǎo)致生態(tài)承載力的偏低估計(jì)和生態(tài)赤字的偏高估計(jì)，但若將住宅開發(fā)時(shí)耗用的其它資源和排放的其它廢棄物占用的生態(tài)足跡全部算出并納入分析，住宅開發(fā)的生態(tài)赤字仍將十分驚人。

另外，現(xiàn)在的住宅開發(fā)的嚴(yán)重生態(tài)赤字也與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)活躍、人口密度大及其導(dǎo)致的住宅需求量大等原因有關(guān)．但絕對不能因此而停止住宅開發(fā)，否則將無法滿足社會和經(jīng)濟(jì)發(fā)展對增量住宅的需要．

為降低區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)的生態(tài)赤字并促進(jìn)其可持續(xù)發(fā)展，應(yīng)從以下方面人手：

1、提高其生態(tài)承載力．具體措施包括提高生態(tài)生產(chǎn)性土地的產(chǎn)量因子，改變高消費(fèi)的生產(chǎn)和生活方式，發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)，約束城市建設(shè)對生態(tài)空間的占用等。

2、降低其生態(tài)足跡．具體措施包括提高住宅開發(fā)科技水平，建設(shè)生態(tài)住宅，提高建筑材料利用效率，加大建筑垃圾的減量化、資源化、無害化等“三化”處理力度。

三、 結(jié)論

1、生態(tài)足跡分析方法可被用來構(gòu)建房地產(chǎn)開發(fā)(包括住宅開發(fā))生態(tài)足跡模型，并以此為基礎(chǔ)測度區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)的可持續(xù)性。

篇(7)

[論文關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)合作開發(fā)合同 掛靠開發(fā)合同 實(shí)質(zhì)上掛靠開發(fā)合同 形式上掛靠開發(fā)合同

一、問題的提出

原告淮安市甲房地產(chǎn)開發(fā)公司與乙房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下稱甲公司、乙公司）于2000年8月22日與12月9日分別簽訂了兩份聯(lián)合開發(fā)商品房合同。合同約定，由雙方聯(lián)合開發(fā)某綜合樓。合同簽訂后，甲公司在立項(xiàng)審批、土地手續(xù)辦理、拆遷安置及項(xiàng)目建設(shè)等方面做了大量工作，最終使整個開發(fā)項(xiàng)目得以順利完成，項(xiàng)目完成后，乙公司獲得巨大收益，但拒不依約向甲公司支付聯(lián)營中應(yīng)得收益。為此甲公司訴至法院。庭審中，甲公司雖然訴稱其在立項(xiàng)審批、土地手續(xù)辦理、拆遷安置及項(xiàng)目建設(shè)等方面做了大量工作，但甲公司在聯(lián)合開發(fā)中并無實(shí)質(zhì)性投入，本案合同實(shí)際上為乙公司掛靠甲公司進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)、甲公司收取管理費(fèi)的掛靠性質(zhì)的聯(lián)合開發(fā)合同。由此該案爭議點(diǎn)被歸納為：房地產(chǎn)掛靠開發(fā)合同是否有效。

二、類型化視角：合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的效力區(qū)分

依照合作開發(fā)房地產(chǎn)合同主體是否具有相應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同一般可分為三類：第一類為雙方都具有相應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級的合作開發(fā)合同；第二類為僅有一方具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級掛靠開發(fā)合同；第三類為雙方都不具有相應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級的合作開發(fā)合同。

依照《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第10條的規(guī)定，“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同當(dāng)事人一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。但起訴前當(dāng)事人一方已經(jīng)取得相應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)資經(jīng)營資質(zhì)或者已經(jīng)依法合作成立具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。”由此不難認(rèn)定，上述第一類合同為有效合同，第三類合同以起訴時(shí)至少一方具備相應(yīng)資質(zhì)等級來確定合作開發(fā)合同的效力。

對于第二類合作開發(fā)合同效力問題，司法實(shí)務(wù)中又區(qū)分為兩類：一是合作開發(fā)雙方都進(jìn)行了實(shí)質(zhì)性投入的合作開發(fā)合同；一類是一方不具備相應(yīng)資質(zhì)等級以具有資質(zhì)等級的企業(yè)名義進(jìn)行開發(fā)，并向?qū)Ψ嚼U納管理費(fèi)的掛靠開發(fā)合同。其中對于第一類合同依法應(yīng)認(rèn)定為有效合同，而對于第二類掛靠開發(fā)的合同是否有效實(shí)務(wù)中有兩種觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，掛靠開發(fā)合同為無效合同，理由在于掛靠開發(fā)名為合作開發(fā)實(shí)為資質(zhì)借用，違反了法律行政法規(guī)有關(guān)企業(yè)資質(zhì)的強(qiáng)制性規(guī)定。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，掛靠開發(fā)合同有效。筆者認(rèn)為后一見解為正確見解。

三、構(gòu)成要件的視角：掛靠開發(fā)房地產(chǎn)合同的效力認(rèn)定

依照民法原理，掛靠開發(fā)為雙方法律行為中的合同行為。依照《民法通則》第58條的規(guī)定下列民事行為無效：“（一）無民事行為能力人實(shí)施的；（二）限制民事行為能力人依法不能獨(dú)立實(shí)施的；（三）一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實(shí)意愿情況下所為的；（四）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的；（五）違反法律或者社會公共利益的；（六）經(jīng)濟(jì)合同違反國家指令性計(jì)劃的；（七）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的。”

就本案合同而言，判斷掛靠開發(fā)合同的效力應(yīng)考慮以下要件：第一，合同主體是否適格，即合同主體是否具備民事權(quán)利能力及民事行為能力；第二，合同內(nèi)容是否違法，即是否存在以合法形式掩蓋非法目的情形；第三，是否存在違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定；第四是否損害社會公共利益。

（一）合同主體適格性問題

筆者認(rèn)為，對實(shí)踐中存在的掛靠開發(fā)房地產(chǎn)合同，可區(qū)分為兩類：一類是不具備相應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級一方借用具有相應(yīng)資質(zhì)等級的企業(yè)名義及資質(zhì)進(jìn)行開發(fā)，被掛靠企業(yè)僅收取管理費(fèi)而對開發(fā)經(jīng)營活動不做任何實(shí)質(zhì)性貢獻(xiàn)的掛靠開發(fā)合同；一類是不就被相應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級一方掛靠具有相應(yīng)資質(zhì)等級的企業(yè)，以其名以及資質(zhì)進(jìn)行開發(fā)，被掛靠企業(yè)收取管理費(fèi)并對開發(fā)經(jīng)營活動以自己名義進(jìn)行實(shí)質(zhì)性管理的掛靠開發(fā)合同。其中，第一類應(yīng)認(rèn)定為單純的名義借貸合同，即形式上的掛靠開發(fā)合同。第二類則為掛靠開發(fā)合同，即實(shí)質(zhì)上的掛靠開發(fā)合同。本案中，甲公司作為被掛靠企業(yè)，不僅僅收取了管理費(fèi)，而且在立項(xiàng)審批、土地手續(xù)辦理、拆遷安置及項(xiàng)目建設(shè)管理方面做了大量工作，最終使整個項(xiàng)目開發(fā)得以順利完成。這表明，甲公司在掛靠開發(fā)中不僅僅進(jìn)行了名義及資質(zhì)的借出，而且以自己名義進(jìn)行了開發(fā)流程的實(shí)質(zhì)性管理工作。性質(zhì)上應(yīng)認(rèn)定為實(shí)質(zhì)性掛靠開發(fā)合同。依照前述最高人民法院司法解釋，此類掛靠開發(fā)合同，雖然掛靠一方不具有相應(yīng)資質(zhì)等級，但該掛靠開發(fā)合同應(yīng)認(rèn)定為有效。

（二）合同內(nèi)容合法性問題

從本案合同來看，本案合同約定掛靠開發(fā)的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容為特定房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項(xiàng)目。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項(xiàng)目并非國家禁止經(jīng)營、限制經(jīng)營及特許經(jīng)營范圍。最高人民法院1993年《全國經(jīng)濟(jì)審判工作座談會議紀(jì)要》第2條第3點(diǎn)規(guī)定：“合同約定僅一般違反行政管理性法規(guī)規(guī)定的，例如一般地超范圍經(jīng)營、違反經(jīng)營方式等，而不是違反專營、專賣及法律禁止性規(guī)定的，合同標(biāo)的物也不屬于限制流通的物品的，可按照違反有關(guān)行政管理規(guī)定進(jìn)行處理，而不因此確認(rèn)合同無效。”最高人民法院《合同法司法解釋（一）》第10條也規(guī)定：“當(dāng)事人超越經(jīng)營范圍訂立合同，人民法院不因此認(rèn)定合同無效。但違反國家限制經(jīng)營、特許經(jīng)營及法律、行政法規(guī)禁止經(jīng)營規(guī)定的除外。”江蘇省高級人民法院民二庭也持此觀點(diǎn)。江蘇省高級人民法院《全省合同法疑難問題研討會研討問題報(bào)告》第1條“合同效力問題”第（二）點(diǎn)“無證（照）經(jīng)營所簽訂的合同效力問題”認(rèn)為，“如果交易本身并不違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，那么應(yīng)認(rèn)定合同有效，而在行政管理上，如稅收等可以補(bǔ)充。”意義即為：合同有效，但在行政管理法上可以補(bǔ)充之。所謂補(bǔ)充包括限期辦理手續(xù)，直至吊銷營業(yè)證照。依照法理，即使該企業(yè)營業(yè)證照被吊銷，吊銷前所為民事行為的效力也不應(yīng)受到影響。

（三）是否違反強(qiáng)制性法律

對于合同合法性審查主要是審查合同是否存在違反法律、行政法規(guī)效力性強(qiáng)制性規(guī)定。對于掛靠開發(fā)房地產(chǎn)合同而言，持合同無效觀點(diǎn)的學(xué)者的主要理由就在于，掛靠開發(fā)房地產(chǎn)合同規(guī)避了法律、行政法規(guī)對于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)等級的強(qiáng)制性規(guī)定。筆者認(rèn)為，這一觀點(diǎn)有待商榷，理由如下：

第一，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)等級規(guī)范性質(zhì)上為行政管理規(guī)范。我國《城市房地產(chǎn)管理法》第30條規(guī)定了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的設(shè)立應(yīng)經(jīng)過登記、備案程序。但對未取得營業(yè)執(zhí)照從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的行為僅規(guī)定了“責(zé)令停止房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)活動，沒收違法所得，可以并處罰款”等行政責(zé)任。《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第9條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主管部門應(yīng)當(dāng)對備案的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核定資質(zhì)等級，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照核定的資質(zhì)等級承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。該《條例》第35條對不具備相應(yīng)資質(zhì)等級而從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)規(guī)定了“處5萬元以上10萬元以下罰款；逾期不改正的，由工商行政部門吊銷營業(yè)執(zhí)照”的行政責(zé)任。從上述法律與行政法規(guī)對于欠缺相應(yīng)資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為僅處以行政處罰，而未涉及其所從事的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同效力問題。因此，此類資質(zhì)規(guī)定性質(zhì)上為行政管理規(guī)范，而非民事規(guī)范。違反此類規(guī)范僅應(yīng)承擔(dān)行政管理法上的責(zé)任。實(shí)踐中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因不具備相應(yīng)資質(zhì)等級，從而采取掛靠具備資質(zhì)等級的企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，以該企業(yè)名義進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，并以繳納管理費(fèi)的方式作為對價(jià)的模式并不鮮見。筆者認(rèn)為，由于前述法律、行政法規(guī)對欠缺資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)的民事行為的效力并未作出規(guī)定，因此，以上述法律、行政法規(guī)認(rèn)定掛靠開發(fā)合同無效，于法無據(jù)。

第二，行政規(guī)章及地方性法規(guī)對掛靠開發(fā)合同效力的影響問題。對于合同效力認(rèn)定的法律依據(jù)問題。當(dāng)前理論與實(shí)務(wù)界存在兩種不同觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，不能依據(jù)行政規(guī)章、地方性法規(guī)認(rèn)定合同無效。理由在于，《合同法》第52條僅規(guī)定了違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同可以認(rèn)定無效。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，視情況可以依據(jù)行政規(guī)章、地方性法規(guī)認(rèn)定合同無效。

江蘇省高級人民法院民二庭在《全省合同法疑難問題研討問題報(bào)告》中持第二種觀點(diǎn)。其理由在于：“一般情況下不能引用行政規(guī)章地方性法規(guī)認(rèn)定合同無效，地方政府文件不能作為認(rèn)定合同效力的依據(jù)。但如果該行政規(guī)章、地方性法規(guī)對應(yīng)是對上位法，即法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的具體補(bǔ)充，或者是根據(jù)有權(quán)授權(quán)制定的，可以作為認(rèn)定合同效力的依據(jù)；在上位法沒有規(guī)定時(shí)，如果該規(guī)定符合社會公共利益，可以依據(jù)合同法52條第四項(xiàng)的規(guī)定認(rèn)定合同效力；如果合同目的和合同內(nèi)容都不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不能僅因合同違反行政管理規(guī)定，或者受到行政處罰而認(rèn)定合同無效。”可見，司法實(shí)務(wù)中確實(shí)存在著以行政規(guī)章及地方性法規(guī)認(rèn)定合同無效的情形存在。

筆者認(rèn)為，即使依照行政規(guī)章及地方性法規(guī)，一方欠缺相應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級的房地產(chǎn)實(shí)質(zhì)性掛靠合同也應(yīng)認(rèn)定為有效合同，理由在于，作為國家行政規(guī)章的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》中雖然規(guī)定了未取得相應(yīng)資質(zhì)等級的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得從事相應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，但在法律責(zé)任條款僅規(guī)定了限期整改、罰款、吊銷營業(yè)執(zhí)照及吊銷資質(zhì)等級證書等行政責(zé)任，而未規(guī)定此類行為的民事效力。基于這一規(guī)章僅為行政管理規(guī)范，同時(shí)基于該規(guī)章對于不具備相應(yīng)資質(zhì)等級的開發(fā)經(jīng)營行為僅規(guī)定了行政處罰責(zé)任，因此，以此類規(guī)范作為掛靠開發(fā)合同無效顯然于法無據(jù)。《江蘇省城市房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》對此未作規(guī)定。因此即使承認(rèn)行政規(guī)章、地方性法規(guī)可以作為認(rèn)定合同無效的依據(jù)，本案掛靠開發(fā)合同也應(yīng)認(rèn)定為有效。

（四）公共利益要件

認(rèn)定不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)等級的企業(yè)掛靠具備資質(zhì)等級的企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是否違反公共利益得到問題，可以從立法對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級與建筑企業(yè)資質(zhì)等級性質(zhì)及責(zé)任規(guī)定不同角度進(jìn)行考察。

依照《建筑法》第13條規(guī)定，建筑企業(yè)只有經(jīng)資質(zhì)審查合格，取得相應(yīng)等級資質(zhì)證書后，方可在其資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事建筑活動。對于沒有資質(zhì)、超越資質(zhì)、沒有資質(zhì)而借用資質(zhì)所簽訂的建設(shè)工程承包合同，除了應(yīng)承擔(dān)行政管理法上的責(zé)任外，所簽訂的合同應(yīng)認(rèn)定為無效合同。最高人民法院法釋（2004）12號文即持此觀點(diǎn)。

而對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)欠缺相應(yīng)資質(zhì)，最高人民法院僅規(guī)定了在雙方都不具備資質(zhì)，且在起訴前仍無法取得的情形下才認(rèn)定合作開發(fā)協(xié)議無效。對于僅有一方不具備相應(yīng)資質(zhì)等級所簽訂的合作開發(fā)合同，最高人民法院法釋（2004）12號文持合同有效觀點(diǎn)。筆者認(rèn)為，依照前述對掛靠開發(fā)合同的分類，其中實(shí)質(zhì)性掛靠開發(fā)合同是有效的，至于單純名義借貸的形式上掛靠開發(fā)合同，起訴前為取得相應(yīng)資質(zhì)等級的，應(yīng)認(rèn)定為無效。