序論：寫作是一種深度的自我表達(dá)。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產(chǎn)市場(chǎng)投資范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

尼克(Nick Leslau)，英國最富有的房地產(chǎn)企業(yè)家之一，在2007年市場(chǎng)下滑之前退出了這個(gè)領(lǐng)域。但是現(xiàn)在他和一群小規(guī)模、但人數(shù)越來越多的投資者持一樣的看法，他們認(rèn)為現(xiàn)在是時(shí)候開始買進(jìn)了。

上個(gè)月尼克設(shè)立的最大值地產(chǎn)集團(tuán)(Max Property Group)，高達(dá)2億英鎊(約3億2千900萬美元)進(jìn)行招股，這是今年英國第一個(gè)公開招募。對(duì)該股票感興趣的投資者很多，以至于尼克先生僅僅公開了一個(gè)星期就卡斷了投資者的渠道，盡管這樣，股票仍然被超額認(rèn)購。

事實(shí)上，在過去一個(gè)月里，至少有三家英國投資公司分別宣布了大約2.4億美元的購房計(jì)劃，這也預(yù)示著新房產(chǎn)出量開始趨于穩(wěn)定。

根據(jù)戴德梁行(DTZ)的消息，投資者們正返回遭受重創(chuàng)的英國商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，以2007年市場(chǎng)最高價(jià)75％的價(jià)格，搶購辦公樓和購物中心。

英國房?jī)r(jià)下降低于美國的89％，或亞太地區(qū)的80％。但是在英國，房地產(chǎn)成交量下降速度更快――在市場(chǎng)最高價(jià)三個(gè)月之后，突然下降了51％，與此相比，美國下降了35％，亞洲下降了19％。

一些分析家認(rèn)為，如此快速的糾正有助于英國市場(chǎng)比紐約、東京或法蘭克福更快地恢復(fù)過來。

“你永遠(yuǎn)不會(huì)知道市場(chǎng)的底部在哪里，直到衰退過去，但我們的感覺是，正在接近。”尼克先生說，他正在考慮數(shù)億英鎊的房地產(chǎn)投資，“我們有一個(gè)強(qiáng)烈的感覺，市場(chǎng)可能會(huì)像20世紀(jì)90年代那樣。”

在經(jīng)濟(jì)不景氣的時(shí)候，尼克通過低價(jià)購買商業(yè)地產(chǎn)并且對(duì)其重新開發(fā)獲得大量財(cái)產(chǎn)。

今天，英國正面臨第二次世界大戰(zhàn)以來最嚴(yán)重的一個(gè)衰退。銀行仍不愿貸款，各個(gè)行業(yè)復(fù)蘇緩慢，失業(yè)率繼續(xù)上升，空置率增高導(dǎo)致租金較低，尤其是在倫敦金融區(qū)，空置率上升到10％。但是過去的一年里，英鎊貶值吸引了一些外國投資者，還有一些人正在尋找對(duì)抗通貨膨脹的方法，同時(shí)被較低的房地產(chǎn)價(jià)格和銀行利率所吸引。

根據(jù)戴德梁行的消息，雖然普通住宅市場(chǎng)仍在繼續(xù)掙扎，英國還是有希望比美國更好地進(jìn)行市場(chǎng)定位，從商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中第一個(gè)復(fù)蘇。

“倫敦房?jī)r(jià)調(diào)整得非常快，”戴德梁行倫敦全球預(yù)測(cè)負(fù)責(zé)人托尼?麥高(Tony McGough)說，“壞消息已退出這個(gè)市場(chǎng)，租金下跌很多，即使我們還沒有觸底，也正在接近底部。但紐約還是沒有見底。”

紐約的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)服務(wù)機(jī)構(gòu)Real Capital Arialytics的研究主管丹?法蘇洛(Dan Fasulo)估計(jì)。倫敦的市場(chǎng)周期大概比紐約提前6個(gè)月。一些分析家認(rèn)為，原因是英國市場(chǎng)有更大的價(jià)格透明，在英國傳統(tǒng)上，房地產(chǎn)投資主要是資金規(guī)模較小的投資者。當(dāng)市場(chǎng)下跌時(shí)，許多投資者希望房產(chǎn)趕快變現(xiàn)，迫使他們的資產(chǎn)價(jià)值幾乎每月變動(dòng)一次。

英國的市場(chǎng)較少提供商業(yè)性不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款證券，更多是通過商業(yè)銀行貸款。

一些分析師仍然持懷疑態(tài)度。并且預(yù)測(cè)市場(chǎng)只會(huì)在明年年中有限恢復(fù)。但一些房地產(chǎn)投資者的投資已經(jīng)開始。

不動(dòng)產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)London & Stamford，由雷蒙德?穆爾德(Raymond Mould)和帕特里克?沃恩(Patrick Vaughan)經(jīng)營，在2007年的時(shí)候就準(zhǔn)備拿出2.85億英鎊投資房地產(chǎn)市場(chǎng)，但一直等到今年年初才作出了第一次投資。他們花7400萬英鎊購買了倫敦金融區(qū)辦公樓One Fleet Place，其價(jià)格只有原來最高價(jià)格的45％。目前為止，它已經(jīng)收購了4個(gè)以上的房產(chǎn)。

沃恩先生說：“從今年年初起，房地產(chǎn)價(jià)格下跌充分，能明顯感受到市場(chǎng)在回暖，可以肯定地說，這個(gè)市場(chǎng)有更多的機(jī)會(huì)。”

一些海外投資者也有興趣。這個(gè)月的早些時(shí)候，阿曼投資基金(Oman Investment Fund)收購了位于倫敦金融區(qū)的One Bishops Square大部分股權(quán)，據(jù)安理國際律師事務(wù)所(Allen & Overy)對(duì)房屋的評(píng)估，收購價(jià)比去年年底下跌了8％。賣主是英國最大的房地產(chǎn)投資公司之一漢森公司(Hammerson)，它迫切需要償還債務(wù)。

果園街投資管理公司(Orchard Street Investment Management)是一家以新加坡政府為背景的公司，6月8日同意以2140萬英鎊的價(jià)格，購買在同一地區(qū)的辦公樓，包括租戶12年的租契。

另一房地產(chǎn)投資者――偉大的波特蘭置業(yè)(Great Portland Estates)，上個(gè)月宣布了一項(xiàng)1.75億英鎊的增股計(jì)劃，并承諾明年年底前，資金大部分投入圍繞著倫敦牛津街重要的零售場(chǎng)所。物業(yè)投資者沙夫茨伯里(Shaftesbury)還宣布了一項(xiàng)購買折扣房產(chǎn)招股計(jì)劃。

對(duì)商業(yè)地產(chǎn)興趣的突然復(fù)蘇，造成了激烈競(jìng)爭(zhēng)，無疑將導(dǎo)致高端地產(chǎn)的長(zhǎng)期租戶很難尋找到。果園街主席克里斯?巴特拉姆(Chris Bartram)說，他注意到，從今年年初，對(duì)高端資產(chǎn)的爭(zhēng)奪開始升溫，因?yàn)橛馁Y產(chǎn)保護(hù)計(jì)劃，幫助了避免強(qiáng)行拍賣的房產(chǎn)蜂擁而至。

但是巴特拉姆警告說，如果銀行變得更加積極地清理其資產(chǎn)負(fù)債表，它將使資產(chǎn)縮水和扼殺復(fù)蘇。“如果我們現(xiàn)在有一個(gè)上升的市場(chǎng)，我們可以看到銀行將以此為借口，出售資產(chǎn)保護(hù)計(jì)劃里的所有資產(chǎn)。”他說。

篇(2)

一、房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)現(xiàn)狀分析

目前，在我國證券市場(chǎng)上市的房地產(chǎn)公司共有146家，本文在研究過程中以房地產(chǎn)兩大龍頭企業(yè)-萬科地產(chǎn)和保利地產(chǎn)為例，以2010-2014年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為依據(jù)，進(jìn)行財(cái)務(wù)分析.選擇這兩家企業(yè)的原因是它們資產(chǎn)規(guī)模大，具有一定的代表性，并且上市時(shí)間較早，獲取數(shù)據(jù)相對(duì)容易。

1、企業(yè)盈利能力分析

盈利能力是指企業(yè)獲取利潤的能力。盈利能力的大小是企業(yè)利潤相對(duì)于一定資源的投放和一定的收入而言的。主要用凈資產(chǎn)收益率、營業(yè)收入毛利率作為評(píng)價(jià)指標(biāo)。

凈資產(chǎn)收益率，指凈利潤與平均凈資產(chǎn)的比率，通常選擇凈資產(chǎn)收益率大于20%的公司進(jìn)行投資。營業(yè)收入毛利率，用以衡量企業(yè)營業(yè)收入的收益水平。通過該指標(biāo)的對(duì)比，反映企業(yè)在同行業(yè)中的地位和產(chǎn)品定位及成本控制問題。在選擇投資時(shí)，同樣也有一個(gè)20%的指標(biāo)作為參考 。2010-2014年萬科和保利的營業(yè)收入毛利率基本維持穩(wěn)定，但凈資產(chǎn)收益率在2014年大幅下降，說明2014年企業(yè)獲利能力較差。同時(shí)，企業(yè)的營業(yè)收入毛利率基本維持穩(wěn)定，說明地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格沒有太大變化，但企業(yè)凈資產(chǎn)收益率大幅下降，說明市場(chǎng)交易量大幅縮水，消費(fèi)者存觀望態(tài)度，市場(chǎng)份額減少。

2、企業(yè)營運(yùn)能力分析

企業(yè)營運(yùn)能力，主要指對(duì)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)狀況，企業(yè)營運(yùn)資產(chǎn)的效率主要指資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率或周轉(zhuǎn)速度。資金周轉(zhuǎn)得越快，說明資金利用效率越高，企業(yè)的經(jīng)營管理水平越好。一般來說，企業(yè)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率可以反映公司的營運(yùn)能力。數(shù)值越大，代表資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度越快。萬科和保利公司2010-2013年相關(guān)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均保持基本穩(wěn)定，2014年顯著下降，說明企業(yè)2014年度資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度減慢，尤其存貨周轉(zhuǎn)率下降，說明房產(chǎn)市場(chǎng)降溫，存觀望心態(tài)人群上升。

3、企業(yè)償債能力分析

企業(yè)的償債能力是指企業(yè)對(duì)到期債務(wù)的清償能力，包括短期內(nèi)對(duì)到期債務(wù)的現(xiàn)實(shí)償付能力和對(duì)未來債務(wù)預(yù)期的償付能力。企業(yè)能否償還債務(wù)，是企業(yè)能否繼續(xù)生存和發(fā)展的關(guān)鍵。通常，流動(dòng)比率、速動(dòng)比率越大，表明企業(yè)的短期償債能力越強(qiáng)。2010-2014年第三季度，企業(yè)流動(dòng)比率逐漸下降，速動(dòng)比率略下降，表明企業(yè)短期償債能力下降，資產(chǎn)負(fù)債率和產(chǎn)權(quán)比率2010-2013基本維持穩(wěn)定，但2014年卻明顯提高，地產(chǎn)行業(yè)本身就是一個(gè)高資產(chǎn)負(fù)債率的行業(yè)，萬科和保利2014年的資產(chǎn)負(fù)債率已達(dá)到80%以上，產(chǎn)權(quán)比率也在提高，同時(shí)企業(yè)流動(dòng)比率和速動(dòng)比率均略有下降，表明企業(yè)整體償債能力下降。

4、企業(yè)成長(zhǎng)能力分析

企業(yè)成長(zhǎng)能力是指企業(yè)未來生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)發(fā)展趨勢(shì)與發(fā)展?jié)撃埽靡院饬科髽I(yè)通過逐年收益增加或其他融資方式獲取資金擴(kuò)大經(jīng)營的能力。2014年行業(yè)平均的總資產(chǎn)增長(zhǎng)率為3641%，萬科和保利都略低于行業(yè)平均水平，2014年萬科的利潤增長(zhǎng)率為負(fù)值，總資產(chǎn)增長(zhǎng)率也大幅下降，表明2014年企業(yè)增長(zhǎng)緩慢。但是鑒于兩家企業(yè)均是大企業(yè)，資產(chǎn)規(guī)模較大，因此三項(xiàng)增長(zhǎng)率降低應(yīng)是正常現(xiàn)象，這也從側(cè)面反映出國家在2013年強(qiáng)力調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)之后，對(duì)地產(chǎn)企業(yè)的影響，同時(shí)也說明中國的地產(chǎn)企業(yè)和地產(chǎn)市場(chǎng)正逐步走向規(guī)范化。

二、存在的風(fēng)險(xiǎn)

1、房地產(chǎn)泡沫是以房地產(chǎn)為載體的泡沫經(jīng)濟(jì)，是指由于房地產(chǎn)過度投機(jī)引起的房地產(chǎn)價(jià)值與價(jià)格的嚴(yán)重背離。目前，我國購房者多以投資、保值為目的，而非住房需求，一、二線城市尤其如此。在國家一系列政策調(diào)控下，我國一線城市的房地產(chǎn)銷售額大幅萎縮，價(jià)格出現(xiàn)松動(dòng)，并且有價(jià)無市，中國的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)開始泄氣。但是，據(jù)此判斷市場(chǎng)下滑為時(shí)尚早，市場(chǎng)反饋的信息仍很復(fù)雜。

2、城市格局分化現(xiàn)象將繼續(xù)存在，三四線城市的樓市正在積累較大風(fēng)險(xiǎn)，將面臨著巨大的去化壓力，但出現(xiàn)崩盤的概率不大，其中一個(gè)原因在于城鎮(zhèn)化具體政策的頒布實(shí)施將有助于逐步消化三四線城市的樓市庫存；另外，一、二線城市房?jī)r(jià)已經(jīng)超越很多居民的承受能力，大量的居民可能最終還要安家在三四線城市。

篇(3)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)；宏觀調(diào)控

受到國際金融危機(jī)的影響，我國近些年以來的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了很大的問題，這就集中表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)價(jià)格逐漸出現(xiàn)了下降的趨勢(shì)，一些房地產(chǎn)產(chǎn)品成交率也呈現(xiàn)出大幅下降的趨勢(shì)。為此，政府要能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行嚴(yán)格管制，也就是宏觀調(diào)控。但是，關(guān)于一些政府要不要拯救房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)存在著諸多的歧義。一方面，人們認(rèn)為當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于平常人來說是比較高的，另外一方面認(rèn)為我國需要緊急啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，這是由于我國的房地產(chǎn)能夠有效促進(jìn)我國相關(guān)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，其中對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的回升也標(biāo)志著經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)。

1 對(duì)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析

對(duì)于我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)，特別是自從2008金融危機(jī)以來，我國政府逐步加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，這不僅可以有效促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)的健康、可持續(xù)發(fā)展。還可以帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。而準(zhǔn)確的市場(chǎng)形勢(shì)分析是進(jìn)行宏觀調(diào)控的基礎(chǔ)，在我國的學(xué)術(shù)界和經(jīng)濟(jì)專家看來，對(duì)我國當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)存在著諸多的分歧，一般存在著各種說法；例如，“泡沫經(jīng)濟(jì)論”以及“基本健康論”和“無泡沫論”這幾種不同的觀點(diǎn)，為此，筆者要能夠從以下幾個(gè)方面進(jìn)行逐一探討，去理清當(dāng)前我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)。

（一）從房地產(chǎn)市場(chǎng)的總供給和總的需求量來看。我國房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過十多年的發(fā)展和完善，我國商品房供需量上總體是處于平衡的狀態(tài)。但是進(jìn)入到新世紀(jì)以來，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了供應(yīng)與需求、投資和消費(fèi)共進(jìn)的局面。但是我國房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)關(guān)系上還是存在著不少的問題。在對(duì)于商品房的供應(yīng)關(guān)系上，目前，我國對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中商品房的投資需求主要體現(xiàn)在正常需求、被動(dòng)需求以及投機(jī)需求和投資需求這四種。其中對(duì)于我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍都存在著需求上的泡沫，因此，我們很難從表面現(xiàn)象中看出其中的問題，也就是很難從供求是否平衡老判定房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)需求情況，

（二）我國房地產(chǎn)市場(chǎng)上有些上升速度太快，漲幅速度超過市場(chǎng)上的預(yù)期，在對(duì)近三年以來，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的漲幅速度超過人們的想象預(yù)期，這些就成為了我國房地產(chǎn)市場(chǎng)中突出的問題。根據(jù)我國的相關(guān)數(shù)據(jù)，在2004年以來，我國興建的商品房的銷售價(jià)格上漲14%，到2005年以來，全國的房?jī)r(jià)逐漸上漲了15%以上，這些數(shù)據(jù)都充分表明，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的上漲速度已經(jīng)超過人們的預(yù)期，這些都將加重購房者的負(fù)擔(dān)，從而為以后的房?jī)r(jià)大起大落隱含了后患。

（三）從我國房地產(chǎn)市場(chǎng)中的供需結(jié)構(gòu)上看，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)中對(duì)于各類商品房的供求結(jié)構(gòu)來看，目前我國各種房地產(chǎn)產(chǎn)品的供求不平衡，一些商品房與高檔次的大戶型的住房相比，商品房的比例還是處于較低的水平，一些中低檔次的、中小型的房子所占的比例相對(duì)來說是比較小的，這些都與居民的收入結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平都存在一定的差異性，兩者之間產(chǎn)生了嚴(yán)重的供求矛盾。住房供給結(jié)構(gòu)的失調(diào)也是住房?jī)r(jià)格上急速上升的一個(gè)重要原因。

2 我國房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的分析

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)所存在的問題，已經(jīng)引起了中央政府的高度重視，只有堅(jiān)決抑制我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的過熱的現(xiàn)象，堅(jiān)決抑制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)這已經(jīng)成為當(dāng)前宏觀調(diào)控發(fā)展的重要內(nèi)容，為此，我國相關(guān)的政府部門已經(jīng)采取了相關(guān)的措施來加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管。針對(duì)我國一些地區(qū)存在的房地產(chǎn)投資過熱的情況，我國政府必須要對(duì)此做出相關(guān)的指示。在我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策實(shí)踐和理論還不是運(yùn)用很熟練，仍然需要在不斷的探索實(shí)踐過程中加強(qiáng)宏觀調(diào)控的研究。

（一）建立房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控體系

在對(duì)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，要能夠以國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際情況進(jìn)行仔細(xì)分析和研究，這樣更好地為我國房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控打下基礎(chǔ)。國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展可以對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展起到很強(qiáng)的制約性，所以，要能夠切實(shí)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，這就必須要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行嚴(yán)密地監(jiān)控，并對(duì)市場(chǎng)預(yù)期做出科學(xué)和理性的分析，做好是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)制定近期、中期和遠(yuǎn)期的分析，這樣對(duì)我國未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩年之內(nèi)可以進(jìn)行有效的監(jiān)管，從而能夠切實(shí)保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定運(yùn)行，能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控的及時(shí)性，對(duì)于制定房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范的五年，這就必須要能夠組織相關(guān)的房地產(chǎn)市場(chǎng)專家和學(xué)者進(jìn)行科學(xué)地分析和探討來共同完成。通過對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的中長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)形勢(shì)做出有效判斷，就可以對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的走向能夠有所了解，從而能夠?qū)ξ覈姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)做到初步把握，使得宏觀調(diào)控更加準(zhǔn)確。

（二）準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)發(fā)展的階段性和周期性

通過對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展的復(fù)蘇、繁榮以及蕭條時(shí)期的把握，可以對(duì)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)做出一個(gè)長(zhǎng)期的、總體性的認(rèn)識(shí)，能夠有效避免對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形式做出準(zhǔn)確、科學(xué)的認(rèn)識(shí)，這是對(duì)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控的關(guān)鍵性之一。這樣可以在房市處于高峰時(shí)，可以將調(diào)控的重點(diǎn)放到促進(jìn)合理需求上，通過抑制過度的消費(fèi)需求，依法打擊不合理的短期房?jī)r(jià)炒作和囤積居奇的行為上，從而有效減少對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的盲目性，當(dāng)對(duì)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)處于低谷時(shí)，這就需要能夠采取相關(guān)的刺激消費(fèi)來對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成有效的提升作用，從而鼓勵(lì)投資與開發(fā)的調(diào)控措施，這樣可以有效促進(jìn)房地產(chǎn)事業(yè)的健康發(fā)展。在實(shí)際監(jiān)控工作中，要能夠切實(shí)注重房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性，防止硬套房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性，切實(shí)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的著陸，有效避免宏觀調(diào)控的“急剎車”所造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的大起大落。

（三）建立健全我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息公開制度，

加強(qiáng)我國對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的輿論引導(dǎo)和市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，不斷增強(qiáng)政策的透明度。積極運(yùn)用信息管理系統(tǒng)，加強(qiáng)對(duì)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的研究力度，研究和完善我國房地產(chǎn)市場(chǎng)中的運(yùn)行機(jī)制和市場(chǎng)信息標(biāo)明制度，通過向社會(huì)市場(chǎng)運(yùn)行信息，建立土地成交以及商品房?jī)r(jià)格標(biāo)示制度，能夠不斷加強(qiáng)社會(huì)中各個(gè)有關(guān)部門的信息溝通與整理，從而能夠形成一個(gè)透明、公正的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，能夠積極引導(dǎo)房地產(chǎn)進(jìn)行投資和消費(fèi)。另外還要能夠不斷加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)透明度以及有效抑制人為炒房行為和抬高房?jī)r(jià)的行為。

（四）整頓和規(guī)范相關(guān)的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，嚴(yán)厲打擊違法犯罪行為

要能夠嚴(yán)格控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)進(jìn)入，依據(jù)相關(guān)的法律，對(duì)一些違法違規(guī)的銷售行為進(jìn)行嚴(yán)管嚴(yán)追。對(duì)一些虛假合同和囤積房源的行為要對(duì)相關(guān)的人員進(jìn)行查處，特別是要注意對(duì)一些不實(shí)的房?jī)r(jià)消息和銷售行為進(jìn)行依法取締，并及時(shí)向社會(huì)各界進(jìn)行公布。加強(qiáng)金融體系的監(jiān)管力度，調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金供應(yīng)量，通過調(diào)整商業(yè)銀行的存款以及利率等一系列的措施來減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的貨幣供應(yīng)量，從而可以有效降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的大起大落。

3 結(jié)語

要建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管體系，不斷加強(qiáng)我國對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的輿論引導(dǎo)和市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，增強(qiáng)政府部門決策的透明度。積極運(yùn)用信息管理系統(tǒng)，加強(qiáng)對(duì)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的研究力度，研究和完善我國房地產(chǎn)市場(chǎng)中的運(yùn)行機(jī)制和市場(chǎng)信息標(biāo)明制度，只有這樣，才能不斷促進(jìn)和強(qiáng)化我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定運(yùn)行。

參考文獻(xiàn)：

篇(4)

還有，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)是信心問題，那么說明國內(nèi)房地產(chǎn)仍然是停留在房地產(chǎn)個(gè)人投資購買上，因?yàn)椋》康耐顿Y價(jià)格不是由市場(chǎng)供求關(guān)系來決定，而是市場(chǎng)的預(yù)期及信心來決定。如果住房投資者預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)上漲及投資的風(fēng)險(xiǎn)低，投資者自然會(huì)進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)。反之，投資者當(dāng)然不會(huì)進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)。

有房地產(chǎn)開發(fā)商說，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售低迷，就在于購買住房的人對(duì)市場(chǎng)的信心不足。因此，“兩率”下調(diào)就可以恢復(fù)房地產(chǎn)的市場(chǎng)信心。假定目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)正如該商人所言，那么只能說明他對(duì)當(dāng)前政府的政策不了解，因?yàn)椋瑥?007年下半年以來，對(duì)個(gè)人房地產(chǎn)的投機(jī)炒作，所有的房地產(chǎn)政策都是嚴(yán)格遏制。其實(shí)，不僅房地產(chǎn)政策如此，只要看看這幾天房地產(chǎn)上市公司股票價(jià)格狂跌的程度，就可以看到市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的投資信心如何。在H股市場(chǎng)，不少房地產(chǎn)上市公司的股價(jià)已經(jīng)跌的不到最高時(shí)的五分之一了。這就是市場(chǎng)投資者對(duì)房地產(chǎn)的信心。這種信心是靠“兩率”下降可以恢復(fù)的嗎？

如果房地產(chǎn)是居民住房消費(fèi)的市場(chǎng)，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格則由居民購買住房的支付能力來決定。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲到80%以上居民都沒有支付能力購買的時(shí)候，當(dāng)房?jī)r(jià)頂在天花板把絕大多數(shù)居民隔離在房地產(chǎn)市場(chǎng)之外時(shí)，那么靠信心的恢復(fù)能夠把這些人吸引入市場(chǎng)嗎？根本就不可能。

現(xiàn)在的政策條件、市場(chǎng)環(huán)境、購買住房的對(duì)象等都發(fā)生了根本性的變化，不少房地產(chǎn)開發(fā)商仍然抱著早幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的夢(mèng)想，以為這種夢(mèng)想還會(huì)持續(xù)，因此寧可把房?jī)r(jià)頂在天花板上就是不下降，甚至于制造房?jī)r(jià)為什么不可下跌的無數(shù)個(gè)理由。

對(duì)于這些理由如何，只要看看早幾年國內(nèi)家電市場(chǎng)、汽車市場(chǎng)走過的路，要讓這些行業(yè)能夠真正持續(xù)的發(fā)展，哪一個(gè)行業(yè)不是通過價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)來發(fā)展強(qiáng)大的。沒有市場(chǎng)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，沒有大量的房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)勝劣汰，中國房地產(chǎn)業(yè)能夠正常的生存下來嗎？

可以說，國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮了10年，6萬家房地產(chǎn)企業(yè)沒有幾家是通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)淘汰倒閉的，這才是房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的怪事。這說明了中國房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)十分不正常，房地產(chǎn)市場(chǎng)全面改革與調(diào)整也是必然。這是誰也無法改變的。即使是一些地方政府希望用托市的方式誘導(dǎo)居民進(jìn)入，但是所起到作用不大。

篇(5)

關(guān)鍵詞：鎖定性困境；房地產(chǎn)市場(chǎng)；路徑依賴；關(guān)聯(lián)制度

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1003-854X（2016）10-0016-06

我國房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過20多年的高速發(fā)展，其市場(chǎng)波動(dòng)已成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的晴雨表，如何把握房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展方向亦引起各界關(guān)注。

一、中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展路徑與困境

1.房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展路徑

房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的困境可以用路徑依賴?yán)碚搧斫忉專鲜兰o(jì)90年代，諾思和維特等提出路徑依賴的主要思想和理論框架，強(qiáng)調(diào)某一模式或體制會(huì)由于規(guī)模效應(yīng)、學(xué)習(xí)效應(yīng)、協(xié)調(diào)效應(yīng)、適應(yīng)性預(yù)期以及既得利益約束等因素不斷自我強(qiáng)化，形成路徑依賴現(xiàn)象。該理論已在經(jīng)濟(jì)社會(huì)研究中發(fā)揮了重要作用，尤其適用于研究技術(shù)演進(jìn)、制度變遷和產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

我國房地產(chǎn)市場(chǎng)從1998年開始獲得較快發(fā)展，當(dāng)時(shí)恰逢亞洲金融危機(jī)的爆發(fā)。隨著改革開放的進(jìn)行.我國開始改革住房制度，由原有的單位分配住房逐漸改為住房市場(chǎng)化，并以此拉動(dòng)內(nèi)需，挽救財(cái)政，以應(yīng)對(duì)亞洲金融危機(jī)影響，由此房地產(chǎn)業(yè)開始獲得快速發(fā)展，并逐漸成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。縱觀房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的20多年，與其直接相關(guān)的調(diào)整政策制定和執(zhí)行始終是經(jīng)濟(jì)工作的重要內(nèi)容：從政府開放房地產(chǎn)市場(chǎng)，使其快速發(fā)展開始，當(dāng)該市場(chǎng)過熱時(shí)出臺(tái)調(diào)控政策降溫，當(dāng)其遭受挫創(chuàng)時(shí)出臺(tái)政策刺激，并由市場(chǎng)慢慢消化刺激結(jié)果。長(zhǎng)此以往。房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸形成一條與政府干預(yù)政策相互交錯(cuò)，并由政府助推的發(fā)展路徑。這是一條外生性的發(fā)展路徑，隨著路徑強(qiáng)化，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展陷入鎖定性困境。

2.房地產(chǎn)市場(chǎng)的鎖定性困境

鎖定性困境即指路徑依賴的“鎖定”狀態(tài)，制度按照某一路徑變遷可產(chǎn)生路徑依賴，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)狀況的改變，按照原有路徑變遷的制度可能逐漸變得低效，并在原有路徑上繼續(xù)下滑，甚至被“鎖定”在無效率狀態(tài)，這種狀態(tài)便是“鎖定性”困境。一旦陷入“鎖定”的困境，擺脫將變得十分困難.需要依靠強(qiáng)大的外力推動(dòng)。起源于次貸危機(jī)的全球性金融危機(jī)使我國經(jīng)濟(jì)受到一定沖擊，刺激政策作用使我國房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇中發(fā)揮了有效的拉動(dòng)作用。但隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化，按照原有路徑發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入難以擺脫的鎖定性困境，該困境下房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展背離經(jīng)濟(jì)規(guī)律。按照經(jīng)濟(jì)規(guī)律，若商品需求持續(xù)不足，供給便會(huì)減少，價(jià)格下降以達(dá)到新的均衡，而房地產(chǎn)市場(chǎng)卻違背這一規(guī)律，出現(xiàn)商品房有效需求相對(duì)不足，供給卻持續(xù)增加，同時(shí)價(jià)格仍堅(jiān)挺的資源無效錯(cuò)配狀態(tài)。

首先，從需求方面看，以居住為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)需求相對(duì)不足。我國房地產(chǎn)市場(chǎng)是從滿足居住需求開始發(fā)展起來的，居住用房在開發(fā)面積中占極大比例，而居住用房的銷售需要有需求能力的人口支撐。商品房的主要購買者是勞動(dòng)人口，然而隨著我國老齡化社會(huì)的到來，近些年勞動(dòng)人口比例呈下降趨勢(shì)，老齡人口比重卻不斷上升。由表1可見，我國人口結(jié)構(gòu)在2010年出現(xiàn)拐點(diǎn)，15―64歲的勞動(dòng)人口占比2010年上升超過一個(gè)百分點(diǎn)，并持續(xù)維持高于2009年水平。而65歲及以上老年人口占比呈逐年上升趨勢(shì)，說明我國正在經(jīng)歷老齡化過程。在勞動(dòng)人口中，25―39歲對(duì)新增住房需求最大的中青年人口比例也整體呈下降趨勢(shì)，2004年該比例為27.02%，而2013年這一比例僅為23.26%。這種人口結(jié)構(gòu)變化可對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成極深遠(yuǎn)的影響。日本90年代初及美國2007年房地產(chǎn)泡沫的破滅。恰遇兩國勞動(dòng)人口的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，是在國家政策收緊時(shí)發(fā)生的，是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的破壞性調(diào)整。我國人口基數(shù)大，較小的比例變化也會(huì)對(duì)需求結(jié)構(gòu)產(chǎn)生較明顯影響，因此我國老齡化的趨勢(shì)將從長(zhǎng)遠(yuǎn)上減少對(duì)房地產(chǎn)的實(shí)際需求。就當(dāng)前而言，我國城鎮(zhèn)人均居住面積已高于32平方米，城鎮(zhèn)住房擁有率已達(dá)到89.2%，居住用房有效需求趨近飽和。一些收入較低的務(wù)工人員主要依靠租房生活，這些人員是房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在的“剛性需求”者，但他們有購買意愿卻無購買能力，并不能真正增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效購買需求。

其次，從供給方面看，已竣工和新開工住宅面積持續(xù)增加。人口結(jié)構(gòu)的改變并未改變房地產(chǎn)商的開發(fā)慣性。近幾年，我國住宅新開工面積仍在逐年增加，增量房一直占據(jù)房產(chǎn)銷售的較大比例。如圖1所示，自1997年以來，我國住宅新開工面積除2012年和2014年之外，其他年份都在增加。住宅銷售面積2008年受金融危機(jī)影響出現(xiàn)下降，2014年因限購政策作用與新開工面積同步出現(xiàn)下降。兩條曲線的距離表明我國住宅開發(fā)與銷售面積之間的分離程度。由兩線分離程度可以看出，房地產(chǎn)市場(chǎng)新增供給始終大于有效需求。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，供需脫節(jié)逐漸嚴(yán)重，尤其在2009年之后.每年有效需求缺口更加突出。由此，隨著新增住宅面積逐年增加，開發(fā)商庫存逐漸堆積，供給持續(xù)過剩。另外，除開發(fā)商庫存之外，一些已經(jīng)銷售的不以居住為目的的投資性房產(chǎn)空置，這些空置房產(chǎn)事實(shí)上是市場(chǎng)供給的一部分，庫存房產(chǎn)及空置房產(chǎn)加劇了我國房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)能過剩，這種持續(xù)嚴(yán)重過剩成為房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的難以擺脫的困境。

再次，從價(jià)格方面看，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在產(chǎn)能過剩與價(jià)格堅(jiān)挺的局面。按照經(jīng)濟(jì)規(guī)律，在某一市場(chǎng)供需難以達(dá)到均衡時(shí)，可通過價(jià)格調(diào)整使之趨于平衡。然而在供給持續(xù)大于需求狀態(tài)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格仍然堅(jiān)挺，甚至還出現(xiàn)一些地區(qū)房?jī)r(jià)上升的情況，有價(jià)無市成為房地產(chǎn)二手市場(chǎng)的常態(tài)。與2014年相比，2015年我國70個(gè)大中城市中新建商品住宅價(jià)格上漲的城市仍有21個(gè)。就總體而言，我國新建商品房以及新建住宅商品房的均價(jià)逐年呈上升趨勢(shì)，如下圖2所示，近10年來，除2008年受金融危機(jī)影響之外，其他年份商品房?jī)r(jià)格都持續(xù)上漲。至2015年11月新建商品房均價(jià)為單位平方米6821.08元，住宅商品房均價(jià)為單位平方米6513.06元，亦分別高于2014年的6323.53元和5932.17元。

可見，房地產(chǎn)市場(chǎng)自身已處于典型的無效狀態(tài)，如今我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)需調(diào)整以脫離這種鎖定性困境，但由于高強(qiáng)度的路徑依賴

二、中國房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入鎖定性困境的自我強(qiáng)化因素

路徑依賴形成后，由于規(guī)模經(jīng)濟(jì)、學(xué)習(xí)效應(yīng)、協(xié)調(diào)效應(yīng)及適應(yīng)性預(yù)期等因素的作用將不斷得以自我強(qiáng)化，在自我強(qiáng)化過程中產(chǎn)生預(yù)期利益及沉沒成本，使原有路徑變遷難以實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以陷入“鎖定”困境并難以脫離，恰恰是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)路徑依賴存在著有力的自我強(qiáng)化因素，預(yù)期利益和沉沒成本的存在，使房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整與其他市場(chǎng)相比風(fēng)險(xiǎn)極大。房地產(chǎn)市場(chǎng)鎖定性困境難以擺脫并非不能擺脫，只是通過直接改變房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展路徑，由市場(chǎng)自由調(diào)整使房地產(chǎn)市場(chǎng)收縮，并脫離原有困境將產(chǎn)生社會(huì)難以承受的高額成本，從而使房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整存在巨大風(fēng)險(xiǎn)，也正是這些風(fēng)險(xiǎn)使我國房地產(chǎn)市場(chǎng)在當(dāng)前困境中愈陷愈深。

1.全局性的經(jīng)濟(jì)急速降檔風(fēng)險(xiǎn)

長(zhǎng)期以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)作為我國主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)作出極大貢獻(xiàn)，使經(jīng)濟(jì)從主客觀方面都對(duì)該市場(chǎng)產(chǎn)生極強(qiáng)依賴，依賴性越強(qiáng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整可能破壞經(jīng)濟(jì)的程度便越深。

首先，風(fēng)險(xiǎn)根源在于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過度依賴。我國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)從主觀和客觀兩方面都表現(xiàn)出對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的過度依賴。從主觀方面來看，我國習(xí)慣于主動(dòng)運(yùn)用政策調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)以達(dá)到影響整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)。縱觀過去近20年，從1998年住房商品化開始.各級(jí)部門在多個(gè)階段都采取過針對(duì)性調(diào)控政策。以期通過房地產(chǎn)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定增長(zhǎng)。如比較典型的“國十條”、“國十一條”、“國五條”等，表明政府極其關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展動(dòng)態(tài)，并對(duì)其帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)予以極大期望。主觀上的依賴使深入的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整難以進(jìn)行，并進(jìn)一步強(qiáng)化經(jīng)濟(jì)主體對(duì)救市政策的預(yù)期，使房地產(chǎn)市場(chǎng)原有路徑依賴加強(qiáng)。從客觀方面來看，我國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)主要依賴于固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)，而房地產(chǎn)投資總額占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額極大比重，可見房地產(chǎn)投資貢獻(xiàn)極大。如表2所示，自1999年后，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資額占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額的比重都大于15%，比重最高的年份2012年達(dá)到26.14%，2014年房地產(chǎn)進(jìn)入調(diào)整期，交易量下降，但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)年完成投資額仍達(dá)95，035.61萬億元。占當(dāng)年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額的18.93%，而5%是國際公認(rèn)的這一比重的合理水平。

經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)的依賴可以由我國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資額占GDP的比重進(jìn)一步證明.我國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的很大部分來自于房地產(chǎn)的貢獻(xiàn)。由下圖3可見，這一比重基本呈持續(xù)上升趨勢(shì)，到2013年該比例達(dá)到14.63%，2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，該比率也高達(dá)14.93%。全球金融危機(jī)以來，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)并未與世界同步調(diào)整，經(jīng)過強(qiáng)刺激后房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)我國保持較高經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)所作出的貢獻(xiàn)增大，其在整個(gè)經(jīng)濟(jì)中的主導(dǎo)地位難以取代⑦。

除此之外，房地產(chǎn)帶動(dòng)的其他行業(yè)亦為我國工業(yè)產(chǎn)值作出很大貢獻(xiàn)。與房地產(chǎn)業(yè)直接或間接相關(guān)的產(chǎn)業(yè)較多，包括房產(chǎn)中介、裝修、家具、鋼鐵、水泥、玻璃等。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)這些相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)極大，其增加1個(gè)百分點(diǎn)，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值增加可超過1個(gè)百分點(diǎn)。2014年開始的低迷使這些附帶行業(yè)陸續(xù)出現(xiàn)虧損。可見，房地產(chǎn)行業(yè)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)息息相關(guān)，新的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)尚未形成，在保持較高增長(zhǎng)速度的訴求下，經(jīng)濟(jì)難以離開房地產(chǎn)業(yè)。

其次，根本風(fēng)險(xiǎn)在于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)越級(jí)降檔及繼發(fā)性社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)業(yè)已在我國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中占據(jù)重要地位，房地產(chǎn)市場(chǎng)的收縮可引發(fā)我國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“越級(jí)降檔”，對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行造成較大破壞，并引起繼發(fā)性社會(huì)矛盾，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的路徑變遷成本。一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的最重要影響便是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度下降，由于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的依賴，使房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整必然引起經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度下降。2015年，前三季度國內(nèi)生產(chǎn)總值相對(duì)于2014年同期增加了6.9%，而2014年、2013年國內(nèi)生產(chǎn)總值環(huán)比指數(shù)分別為107.3、107.7，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度的下降與我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷有很大關(guān)系。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度的變化涉及經(jīng)濟(jì)生活的很多方面.如房地產(chǎn)市場(chǎng)帶動(dòng)的行業(yè)較多，其份額的下降亦將帶動(dòng)這些行業(yè)的波動(dòng)，從而帶來就業(yè)率的下降等不利影響，而這些是關(guān)系社會(huì)穩(wěn)定的根本，也是經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下我國經(jīng)濟(jì)調(diào)整的底線。另一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整以達(dá)到新的均衡必然要求房?jī)r(jià)下降，房?jī)r(jià)下調(diào)同樣伴隨一定風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)雖然具有投資品屬性，但這一屬性不僅是資金運(yùn)作，還必須以消費(fèi)品屬性為前提，因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)每一級(jí)市場(chǎng)交易的都是具有實(shí)物形態(tài)的房產(chǎn)，無論哪種屬性最終都要?dú)w人滿足居住需求之根本。相對(duì)于證券市場(chǎng)投資者，以投資為目的的商品房購買者更傾向于風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避。房產(chǎn)對(duì)于其投資者而言既是居住場(chǎng)所，又具有保值增值功能，相比之下作為消費(fèi)品屬性優(yōu)先于投資品屬性，因此在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格下跌時(shí)不能承擔(dān)投資固有風(fēng)險(xiǎn)。若房地產(chǎn)價(jià)格泡沫破滅，他們首選棄房或退房，將風(fēng)險(xiǎn)和損失轉(zhuǎn)移。轉(zhuǎn)移無果時(shí)他們可能將房?jī)r(jià)下跌損失歸謬于政府，而政府為解決此類問題所承擔(dān)的相應(yīng)成本通常具有不確定性，風(fēng)險(xiǎn)亦可能極大。另外，參與房地產(chǎn)市場(chǎng)集資的被集資者屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)的另類投資者，他們通常不具備風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估能力，而且涉及面大。一旦房地產(chǎn)商破產(chǎn).投入的資金基本難以收回，兩種問題的解決都需極大成本，即隱含著極大的風(fēng)險(xiǎn)。

2.地方政府債務(wù)危機(jī)

首先，風(fēng)險(xiǎn)根源在于地方財(cái)政過度依賴。土地出讓收入近些年來一直是地方政府的重要收入來源。近兩年，大部分城市超50%的財(cái)政收入來自土地轉(zhuǎn)讓。在一些發(fā)達(dá)城市，地方政府財(cái)政收入對(duì)土地的依賴更強(qiáng)。2013年我國地方政府土地出讓金收入高達(dá)39073億元，占地方財(cái)政收入的72.5%，2014年受房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)影響，地方政府的土地出讓金收入為2.34萬億元，財(cái)政收入為7.59萬億元，土地出讓金收入占地方財(cái)政收入的30.83%，而當(dāng)年地方財(cái)政支出為12.91萬億元，地方政府財(cái)政赤字增大，政府土地出讓收入減少是重要原因，相關(guān)稅收收入占地方財(cái)政收入比重亦越來越大。與房地產(chǎn)市場(chǎng)直接相關(guān)的稅種包括房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅和契稅等五項(xiàng)，這類收入在地方政府財(cái)政收入中也占有很大比重，使地方政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)更加依賴。由表3可見，與房地產(chǎn)業(yè)直接相關(guān)的五項(xiàng)小稅種占地方財(cái)政稅收收入的比重連年上升，至2014年該比例已達(dá)23.37%。除此之外，印花稅、營業(yè)稅等稅收收入的一部分也是來自于房地產(chǎn)經(jīng)營和交易。可見，房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)地方財(cái)政的影響不僅是土地出讓金收入，相關(guān)的稅收收入也是不可小視的重要部分。

除此之外，房地產(chǎn)市場(chǎng)帶動(dòng)的許多相關(guān)產(chǎn)業(yè)不但可以增加稅收，還可直接帶動(dòng)地方就業(yè)。這些收益誘使地方政府過度依賴房地產(chǎn)市場(chǎng)，由于在利益博弈中占主導(dǎo)地位，地方政府有動(dòng)力促使房地產(chǎn)市場(chǎng)路徑按原有方向持續(xù)下去，并使原有路徑依賴得以強(qiáng)化。

其次，突出風(fēng)險(xiǎn)在于地方政府債務(wù)危機(jī)。我國地方與中央在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整中存在雙重目標(biāo)矛盾。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展具有區(qū)域性特點(diǎn)，隨著該市場(chǎng)快速發(fā)展，各地方政府將其作為提高預(yù)期收益的重要產(chǎn)業(yè)。地方政府維持日常開支、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及土地出讓前的規(guī)劃、動(dòng)遷等投入較大。單純依靠正常財(cái)政收入難以抵補(bǔ)，因此不得不舉債，并通過未來土地出讓金收入償債。2010年我國地方政府債務(wù)總額已達(dá)10.7萬億元，相當(dāng)于當(dāng)時(shí)GDP的27%，而2011年、2012年和2013年地方政府債務(wù)仍然持續(xù)增長(zhǎng)，這些債務(wù)的償付主要依賴于土地收入增長(zhǎng)。2014年地方政府新增財(cái)政赤字為53338.91億元，地方政府財(cái)政壓力繼續(xù)加大。

此外，地方政府為獲取更多土地出讓金收入，會(huì)選擇動(dòng)遷之后再出讓，從而獲得規(guī)劃、動(dòng)遷期間土地繼續(xù)升值收益。這種方式使地方政府亦需承擔(dān)相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)，如：房地產(chǎn)發(fā)展受挫導(dǎo)致土地出讓收入下降的損失；政府大量舉借債務(wù)帶來的本利償還負(fù)擔(dān)等。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整還可導(dǎo)致土地出讓難以實(shí)現(xiàn)，使地方財(cái)政收入銳減，支出增加和收入下降同時(shí)出現(xiàn)，導(dǎo)致地方政府債務(wù)危機(jī)風(fēng)險(xiǎn)加大。近兩年來一些地方政府債務(wù)與當(dāng)年全部財(cái)政收入之間已經(jīng)出現(xiàn)較大缺口，地方政府債務(wù)問題成為經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整不得不被考慮的問題。

3.系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)

風(fēng)險(xiǎn)根源在于投資、投機(jī)者過度依賴。近年來我國房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，參與房地產(chǎn)投資的企業(yè)及個(gè)人大多獲得可觀收益，并使房地產(chǎn)業(yè)成為投資者最樂觀的投資領(lǐng)域。從我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)構(gòu)成來看，大型專業(yè)開發(fā)商所占比例極小，大多數(shù)開發(fā)商屬于中小型企業(yè)，其中有相當(dāng)多的企業(yè)原來從事其他行業(yè)，有一定資金儲(chǔ)備后便將其用于房地產(chǎn)開發(fā)，還有些中小房地產(chǎn)商在自有資金較少的情況下，通過集資等渠道獲得初始開發(fā)成本，參與到房地產(chǎn)投資中。如表4所示，我國近10年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除2009年外，其他年份都呈上升趨勢(shì)，而2009年的下降則是由于刺激計(jì)劃使房地產(chǎn)企業(yè)在2008年過度增加所導(dǎo)致的。大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量基本穩(wěn)定，新增的大都是一些中小型企業(yè)。房地產(chǎn)的個(gè)人投資者主要是購買房地產(chǎn)用于獲取溢值差價(jià)或租金的投資者。就購房者而言，他們的投資選擇主要根據(jù)自己或他人過去的投資經(jīng)歷做出。過去20多年我國房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速發(fā)展，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，房地產(chǎn)除了能抵消通貨膨脹對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的侵蝕，還可賺取超額收益。投資者便根據(jù)這一經(jīng)歷預(yù)期以后的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，增加房產(chǎn)投資。由于房地產(chǎn)具有使用價(jià)值，還可用于抵押投資，這種融資功能是我國股市不具備的。投資者將手頭能夠獲取的流動(dòng)性變?yōu)榉慨a(chǎn)后，再利用房產(chǎn)抵押功能獲取更多銀行貸款購房。這從事實(shí)上加劇了投資者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資依賴。

系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)在于銀行債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)商有很大的首期成本來自于銀行，房?jī)r(jià)下跌，房地產(chǎn)存貨積壓成本連年上升，一些中小房企在結(jié)構(gòu)調(diào)整中面臨破產(chǎn)倒閉，而其大部分產(chǎn)品用于抵債。銀行接手抵債的房產(chǎn)有許多僅僅是爛尾樓，近期全國多地出現(xiàn)爛尾樓群，一些爛尾別墅已淪為飼養(yǎng)場(chǎng)。就購房者而言，在房?jī)r(jià)下降低于未還貸款總額時(shí)，投資者便可棄房，銀行接手房產(chǎn)后便要承受下降后的房?jī)r(jià)與房貸差額部分損失，這是原本意義上的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，這一風(fēng)險(xiǎn)大小由房地產(chǎn)泡沫大小決定，次貸危機(jī)便因此而起。金融危機(jī)后，我國對(duì)房貸進(jìn)行較嚴(yán)格的控制，因此該成本并不會(huì)很大。

相對(duì)于上述風(fēng)險(xiǎn)，由購房方帶來的更大風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)是資金回籠損失。房地產(chǎn)市場(chǎng)若出現(xiàn)房?jī)r(jià)過高、受到購買限制以及人們預(yù)期改變等狀況，需求會(huì)變得更弱，二手房市場(chǎng)會(huì)有價(jià)無市。銀行接收的抵押房通常都需進(jìn)行多次拍賣，并伴隨多次折價(jià)才能成功實(shí)現(xiàn)資金回籠。價(jià)值減損及拍賣費(fèi)用是風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)質(zhì)來源，若棄房急劇增多，銀行風(fēng)險(xiǎn)會(huì)更大。房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍時(shí)期，銀行資金通過各種方式進(jìn)入該市場(chǎng)，若房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展路徑轉(zhuǎn)變，將所有庫存交由市場(chǎng)自行調(diào)節(jié)將是破壞性的調(diào)整，系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)難以避免。

三、中國房地產(chǎn)市場(chǎng)制度的重構(gòu)

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)險(xiǎn)大意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展路徑變遷成本大，同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)鎖定性困境也不得不解決，原有發(fā)展路徑亦需改變，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整應(yīng)力求減少其路徑變遷的破壞，降低一系列經(jīng)濟(jì)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)，最終達(dá)到房地產(chǎn)市場(chǎng)制度重構(gòu)，以實(shí)現(xiàn)該市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的目標(biāo)。

1.房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展路徑形成中的關(guān)聯(lián)制度群

按照制度經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，進(jìn)入鎖定狀態(tài)的路徑依賴幾乎不能超越，然而經(jīng)濟(jì)體發(fā)展過程中，某一制度變遷并不能孤立進(jìn)行，而是伴隨著其他制度的配合、影響及牽制，并在這些制度變遷的路徑依賴下形成新的路徑依賴，這種路徑依賴屬于多重路徑依賴，影響該變遷制度的其他制度可視為關(guān)聯(lián)制度。某一路徑依賴的突破可從與之相關(guān)聯(lián)的一系列制度改革入手，通過制度變遷主體引導(dǎo)相關(guān)聯(lián)制度改革方向，隨著關(guān)聯(lián)制度路徑變遷原有路徑依賴便可突破。

房地產(chǎn)市場(chǎng)困境涉及供需及價(jià)格，無論當(dāng)前的去庫存還是以后新路徑的形成都離不開這三個(gè)方面。我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展起步較晚，其發(fā)展路徑形成初始便是我國國有企業(yè)制度的改革。從起步至今的供給相對(duì)過剩過程中，就供給方來看，開發(fā)商從獲得建造用地至銷售，都是在遵循原有土地制度、財(cái)稅制度、金融制度等相關(guān)聯(lián)制度群下完成的；而需求方也主要是在原有醫(yī)療保障制度、教育制度、戶籍制度以及金融制度等一系列制度及其變化基礎(chǔ)上做出預(yù)期并實(shí)現(xiàn)購買需求；價(jià)格只是供需雙方做出決策后的一個(gè)相應(yīng)結(jié)果。這些關(guān)聯(lián)制度都有與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展直接相關(guān)的具體制度，如國有企業(yè)改制，不再分配住房，職工便開始買房，銀行開始提供住房按揭貸款以解決職工購房資金問題等都是與房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)的具體企業(yè)制度、金融制度。關(guān)聯(lián)制度按照各自路徑變遷，便形成房地產(chǎn)市場(chǎng)路徑依賴。由此可見，房地產(chǎn)市場(chǎng)路徑依賴是典型的多重路徑依賴。

篇(6)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng) 存在問題 優(yōu)化對(duì)策

中圖分類號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1009-5349（2017）13-0032-02

美國次貸危機(jī)帶來全球金融危機(jī)的歷史教訓(xùn)是值得深思的。我國房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于一個(gè)方興未艾的時(shí)期，連續(xù)幾年來我國房?jī)r(jià)居高不下，政府陸續(xù)提出的相關(guān)政策依然不能緩解房?jī)r(jià)高企的狀況。因而，我們有必要挖掘房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中潛在的問題，并且找到行之有效的解決對(duì)策，以確保我國房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠健康而穩(wěn)定地發(fā)展。

一、我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中存在的主要問題

（一）地區(qū)發(fā)展不平衡

近年來，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)模與增長(zhǎng)速度的地區(qū)差異愈加凸顯。這種差異主要表現(xiàn)為：與中部地區(qū)和西部地區(qū)相比，東部地區(qū)的房屋施工面積和房屋竣工面積都占據(jù)較高比例。筆者認(rèn)為，造成這種地區(qū)差異化的主要原因是東部地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較早，并且經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高。而中部地區(qū)的增長(zhǎng)速度雖不及東部地區(qū)，但較之全國平均水平而言，還是維持著領(lǐng)先地位。在這種地區(qū)差異的影響下，東部地區(qū)的土地儲(chǔ)備狀態(tài)越發(fā)緊張，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲與競(jìng)爭(zhēng)也愈演愈烈，一些房地產(chǎn)開發(fā)商陸續(xù)向中部地區(qū)和西部地區(qū)進(jìn)行移動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的地區(qū)結(jié)構(gòu)狀況因此而出現(xiàn)明顯的改變，加之中部地區(qū)經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，導(dǎo)致中部地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展速度后來居上，超越了東部地區(qū)與西部地區(qū)。

（二）市場(chǎng)供需不對(duì)稱

我國房地產(chǎn)市場(chǎng)在迅速發(fā)展過程中的結(jié)構(gòu)性矛盾愈發(fā)明顯。具體來講，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與市場(chǎng)供需不對(duì)稱，低價(jià)位的經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量較少，而高檔商品房的數(shù)量過多、比重過高，由此導(dǎo)致了高檔商品房供過于求的狀況。以整體上的供求關(guān)系為尺度，經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)數(shù)量明顯短缺，必然導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性泡沫，不利于我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步完善。另外，在推動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展中，把握我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的合理投資比例扮演著不可或缺的重要角色。基于我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)階段發(fā)展機(jī)制有待健全，一些房地產(chǎn)投資商盲目的投資行為，造成我國房地產(chǎn)市場(chǎng)投資比例失調(diào)，也嚴(yán)重影響了當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的發(fā)展。

（三）中介行為不規(guī)范

我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的完善與中介服務(wù)息息相關(guān)。在我國房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸繁榮的今天，房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)也隨之而進(jìn)步。我國房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的形式較為多樣，例如房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等。這些機(jī)構(gòu)對(duì)于我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的良好發(fā)展起到舉足輕重的作用。但是，在巨大的利潤驅(qū)使下，大量經(jīng)營者涌入這一行業(yè)，也由此引發(fā)了許多問}。具體來說，一些房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)在缺乏合法經(jīng)營執(zhí)照的情況下，通過偽造信息來謀取私利，并以提高標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)價(jià)格的手段中飽私囊。在制定合同內(nèi)容方面，以模棱兩可的態(tài)度來削弱合同的制約作用。以上現(xiàn)象都充分反映了中介行為不規(guī)范對(duì)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的不利影響。

（四）監(jiān)管體系不健全

針對(duì)近年來房?jī)r(jià)居高不下的現(xiàn)狀，國家陸續(xù)出臺(tái)相關(guān)調(diào)控政策，但始終收效甚微。究其原因，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管體系不健全這一因素不容小覷。迄今為止，在我國房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管體制亟待完善的情況下，要致力于市場(chǎng)監(jiān)控這一環(huán)節(jié)，讓消費(fèi)需求帶動(dòng)投資的積極影響充分展現(xiàn)，進(jìn)而國家對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)的一系列政策在實(shí)際落實(shí)中頻頻受阻，加之一些房產(chǎn)企業(yè)在利益的驅(qū)使下也具備相應(yīng)的蒙混過關(guān)的方法以及政策本身并非完美無缺。這些多重原因?qū)е铝藝艺邿o法行之有效，從而不能徹底地改善房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀。由此觀之，健全房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管體系勢(shì)在必行。

二、促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的優(yōu)化對(duì)策

我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與國民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行密不可分，必須給予重視。為了避免我國房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)展的過程中出現(xiàn)過冷或過熱的情況，市場(chǎng)運(yùn)作與政府干預(yù)必須兩手都要抓，而且兩手都要硬。筆者認(rèn)為，要想推動(dòng)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、健康、穩(wěn)定地發(fā)展，找到行之有效的解決對(duì)策則是刻不容緩。

（一）完善土地供應(yīng)制度

基于近年來土地市場(chǎng)供求失衡的形勢(shì)，改善土地供需結(jié)構(gòu)并使之適應(yīng)市場(chǎng)對(duì)于我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景有一定的推動(dòng)作用。因此，政府健全土地供應(yīng)體制，轉(zhuǎn)變土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)尤為關(guān)鍵。目前來看，我國一些城市的地價(jià)、房?jī)r(jià)大幅攀升，尤其以北上廣等經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速的地區(qū)最為顯著。為了更好地調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，除了要參照經(jīng)濟(jì)狀況與市場(chǎng)需求來恰當(dāng)?shù)匕盐胀恋毓?yīng)數(shù)量，還要遵循市場(chǎng)細(xì)分的原則，對(duì)于用途迥異的土地在供應(yīng)量和儲(chǔ)備量上進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，進(jìn)而來改善土地市場(chǎng)供需不對(duì)稱的情況。具體來說，可以將高檔商品房的數(shù)量控制在合適的范圍內(nèi)，并以人們的住房需求為指標(biāo)適度地提高經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)量。

（二）正確引導(dǎo)投資方向

為了避免房地產(chǎn)投資商隨波逐流，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)投資比例失調(diào)、投資總量過剩的不良后果，引領(lǐng)房地產(chǎn)投資商明確投資方向，妥善地運(yùn)用經(jīng)濟(jì)杠桿原理付諸實(shí)踐，加之政府政策的引導(dǎo)和制約，從而著重于房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控。針對(duì)高回報(bào)率吸引大量投資商盲目地進(jìn)行投資，導(dǎo)致我國房地產(chǎn)市場(chǎng)在投資比例和投資總量方面出現(xiàn)一系列問題，政府既可以憑借金融手段來控制速度，又可以通過土地規(guī)劃來掌握規(guī)模，還能夠利用經(jīng)濟(jì)杠桿的原理來平衡供求關(guān)系，以居民住房需求來衡量房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)量。

（三）規(guī)范中介機(jī)構(gòu)行為

近年來，我國部分地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)較好，這就為房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)提供了明顯的機(jī)會(huì)。然而，一些中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的工作人員素質(zhì)較低，利用不正當(dāng)?shù)氖侄沃\取私利，往往造成業(yè)主的權(quán)益受到侵害。由此可見，中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在其工作人員的選擇上要嚴(yán)格把關(guān)，最好能夠進(jìn)行職前培訓(xùn)。這樣不僅可以豐富工作人員的相關(guān)專業(yè)知識(shí)；更為重要的是，使其對(duì)自身的本職工作富有認(rèn)同感與責(zé)任感。另外，完善我國涉及房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的相關(guān)法律法規(guī)，或是成立類似于消費(fèi)者協(xié)會(huì)那種為消費(fèi)者服務(wù)的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)專業(yè)協(xié)會(huì)，為消費(fèi)者申訴提供一個(gè)妥帖的平臺(tái)，嚴(yán)懲中介工作人員的違法行為，都能夠起到規(guī)范房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的效果。

（四）加強(qiáng)房?jī)r(jià)宏觀調(diào)控

造成我國房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱、房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)的因素較多，

除了土地本身資源以外，房地產(chǎn)開發(fā)商借由政府政策的弊端改變供給量使得供不應(yīng)求來趁機(jī)提高房?jī)r(jià)等投機(jī)炒房行為也是有跡可循。綜上所述，勢(shì)必要加強(qiáng)政府的宏觀調(diào)控，以達(dá)到平衡房?jī)r(jià)的效果。一方面，要將土地價(jià)格和拆遷費(fèi)用調(diào)節(jié)到一個(gè)合理的范圍內(nèi)，也可以從信貸控制上來遏制房地產(chǎn)開發(fā)商的投機(jī)行為；另一方面，用提高銀行首付的方式，對(duì)倒房、捂房、炒房等個(gè)人投機(jī)行為進(jìn)行抵制。最后，要引導(dǎo)人們形成正確的住房觀念、投資理念以及風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。

（五）健全監(jiān)控管理體系

加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理和服務(wù)工作，進(jìn)一步健全我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控管理體系，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的違法違規(guī)行為進(jìn)行嚴(yán)厲打擊，著力維護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益不受侵害，并使房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行井然有序。除此之外，針對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)需要進(jìn)一步加以完善，而房地產(chǎn)開發(fā)商也應(yīng)該自覺規(guī)范其自身經(jīng)營行為，可以設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信譽(yù)測(cè)評(píng)體系，以公正公開為原則，并向社會(huì)公布，讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營透明化。如此一來，不僅能夠挖掘出一大批信譽(yù)良好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，還可以對(duì)一些信譽(yù)不良、經(jīng)營不善的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行整頓與治理，從而為我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展?fàn)I造一個(gè)良好的氛圍。

參考文獻(xiàn)：

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[2]陳渝文.房地產(chǎn)過快上漲的原因與房產(chǎn)政策之芻議[J].財(cái)經(jīng)論壇，2010（10）.

篇(7)

一、引言

近年來，我國房地產(chǎn)價(jià)格一直上揚(yáng)，且保持高位運(yùn)行。而當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格過分偏離內(nèi)在價(jià)值時(shí)，泡沫成份被大量轉(zhuǎn)移給了金融機(jī)構(gòu)。而當(dāng)房地產(chǎn)金融系統(tǒng)中積累的泡沫壓力太大時(shí)，系統(tǒng)運(yùn)行的內(nèi)在機(jī)制將以急性和突發(fā)性的方式來釋放壓力，泡沫破裂的最危險(xiǎn)的結(jié)構(gòu)甚至?xí)俪烧麄€(gè)金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的爆發(fā)。因此，要深入研究我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)形成的特殊機(jī)理，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，為完善我國房地產(chǎn)市場(chǎng)體制和宏觀調(diào)控提供決策支持。本文通過對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行建立演化博弈模型，并根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)化以來政府調(diào)控和利率調(diào)控的不同特點(diǎn)分階段進(jìn)行分析，基于不同階段政府的不同調(diào)控行為，房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行不同初始條件，得出不同階段二者不同的演化穩(wěn)定策略和房地產(chǎn)金融狀況。

二、房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行的演化博弈模型

1．博弈假設(shè)。根據(jù)模型的設(shè)計(jì)思想，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行的演化博弈模型做出如下假設(shè)：假設(shè)1：局內(nèi)人。博弈雙方為房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行，且均是風(fēng)險(xiǎn)中性的，博弈雙方各為相似個(gè)體組成的不同群體，且博弈過程屬于非對(duì)稱的有限理性復(fù)制動(dòng)態(tài)進(jìn)化博弈；假設(shè)2：策略空間。在不同的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段中，銀行群體只存在兩種策略集合：（寬松信貸，緊縮信貸），而房地產(chǎn)開發(fā)商也只存在兩種策略集合：（投資，投機(jī)）；假設(shè)3：支付。支付是房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行在不同的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段中得到的效用水平。

2．博弈模型。以2×2非合作重復(fù)博弈為例，對(duì)演化博弈論的思想作一些分析，如表1的支付矩陣所示。其中，假設(shè)p表示房地產(chǎn)開發(fā)商群體在一次博弈中采取策略1(投資)的概率，q表示銀行群體在博弈中采取策略1（寬松信貸）的概率，而概率可解釋為群體中選取該策略的參與人的比例；An，Bn（n=1，2，3，4）分別表示房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行采取不同策略時(shí)的收益。根據(jù)演化博弈理論，若同種群房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行選擇相同的戰(zhàn)略S，其利潤相等，則任何一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行不會(huì)改變其戰(zhàn)略。當(dāng)同種群房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行中某個(gè)參與者試驗(yàn)不同的戰(zhàn)略S'，稱之為變異房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行，而當(dāng)變異房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行獲得比同種群其它房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行更高的利潤時(shí)，其它房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行必然會(huì)模仿變異房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行。反之，當(dāng)變異房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行的利潤低于其它房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行的利潤時(shí)，其它房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行將保持原戰(zhàn)略而該變異房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行也將從戰(zhàn)略S'調(diào)整為戰(zhàn)略S這樣，戰(zhàn)略S成為有限種群演化穩(wěn)定戰(zhàn)略。房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行的復(fù)制動(dòng)態(tài)實(shí)際上是描述某一特定策略房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行中被采用的頻數(shù)或頻度的動(dòng)態(tài)微分方程。根據(jù)演化的原理，一種策略的適應(yīng)度或支付比種群的平均適應(yīng)度高，這種策略就會(huì)在種群中發(fā)展，即適者生存體現(xiàn)在這種策略的增長(zhǎng)率大于零，即房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行將持續(xù)的選擇這一策略。于是動(dòng)態(tài)復(fù)制系統(tǒng)平衡點(diǎn)所對(duì)應(yīng)的策略組合為房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行的演化均衡，而房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行演化博弈均衡的穩(wěn)定性取決于其在合作和非合作時(shí)所能帶來的收益大小比較，在達(dá)到演化穩(wěn)定策略時(shí)群體中的個(gè)體仍在不斷變化，即呈現(xiàn)出內(nèi)部不斷變化而總體不變的的過程。這樣，運(yùn)用雅克比矩陣局部穩(wěn)定性原理，通過分析房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行在房地產(chǎn)市場(chǎng)化不同發(fā)展階段中演化穩(wěn)定策略，可以系統(tǒng)地論述房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的演進(jìn)過程，從而為防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)提供一定的啟發(fā)和建議。

三、演化博弈穩(wěn)定性分析

從1998年房地產(chǎn)市場(chǎng)化以來，根據(jù)不同發(fā)展階段中政府調(diào)控的重點(diǎn)和央行基準(zhǔn)利率調(diào)控政策的特點(diǎn)，本文將房地產(chǎn)市場(chǎng)化發(fā)展階段分為四個(gè)階段：

1．1998年~2003年：初步繁榮發(fā)展階段。1998年，我國開始實(shí)行城鎮(zhèn)住房分配制度貨幣化改革，為了實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，政府提出了實(shí)施增加投資、擴(kuò)大內(nèi)需的方針政策，培育房地產(chǎn)業(yè)作為新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，中央銀行在五年內(nèi)共有五次降低存貸款基準(zhǔn)利率，推行寬松的貨幣政策，通過促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。同時(shí)由于人們改善居住條件的要求產(chǎn)生了巨大的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，而國家政策法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的限制與要求并不太高，房地產(chǎn)行業(yè)的準(zhǔn)入門檻比較低，房地產(chǎn)投資額、施工面積等指標(biāo)均出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，與此同時(shí)，房?jī)r(jià)也快速上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出一片繁榮景象。在該時(shí)期內(nèi)，當(dāng)銀行實(shí)行寬松的信貸政策時(shí)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)一片繁榮，房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升，并且處于市場(chǎng)化初期，房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)投機(jī)行為的違規(guī)成本也很小，因此當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商投資高風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目，基于巨大的市場(chǎng)需求，房地產(chǎn)開發(fā)商能夠及時(shí)賣出樓盤，能獲得巨大收益；同理在房地產(chǎn)開發(fā)商投機(jī)的情況下，銀行放出更多的貸款，則獲得利息等收益也大大高于房地產(chǎn)開發(fā)商投資時(shí)的收益。此外，若銀行實(shí)行寬松的信貸政策，貸款總額高于緊縮信貸政策下，從而銀行獲得更大的收益。當(dāng)銀行實(shí)行緊縮的信貸政策時(shí)，只有房地產(chǎn)開發(fā)商從事投資行為時(shí)，才能及時(shí)順利地獲得貸款從而取得更大的收益。當(dāng)處于1998年~2003年的房地產(chǎn)市場(chǎng)初步繁榮階段時(shí)，無論房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行初始狀態(tài)采取什么樣的博弈策略，最終都會(huì)回到演化穩(wěn)定策略，即房地產(chǎn)開發(fā)商采取投機(jī)策略且銀行采取寬松信貸的策略。在房地產(chǎn)市場(chǎng)初步繁榮發(fā)展階段，房地產(chǎn)需求旺盛，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，銀行短期內(nèi)忽略了房地產(chǎn)的貸款風(fēng)險(xiǎn)，采取寬松的貨幣政策，而房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷涌入大量的資金，這進(jìn)一步加快了房地產(chǎn)價(jià)格的上揚(yáng)，有可能會(huì)催生房地產(chǎn)價(jià)格泡沫，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)開始形成。

2．2004年~2007年：宏觀調(diào)控、抑制投機(jī)階段。2003年以來，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，大部分城市住房銷售價(jià)格上漲明顯，部分城市住房?jī)r(jià)格上漲過快，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)投資過熱的趨勢(shì)。針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的過熱現(xiàn)象，政府出臺(tái)了一系列密集的調(diào)控措施，期間房地產(chǎn)投資過熱的現(xiàn)象有所遏制，但是隨著居民住房需求持續(xù)快速增長(zhǎng)以及住房購買力的不斷增強(qiáng)，部分地區(qū)投資性購房和投機(jī)性購房大量增加。該時(shí)期內(nèi)來自國內(nèi)貸款的房地產(chǎn)開發(fā)投資快速上漲，貸款增速也基本保持較高水平。雖然受到政府宏觀調(diào)控和加息等方式，但由于房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺的勢(shì)頭強(qiáng)勁，房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商投機(jī)行為的打擊力度不夠，房地產(chǎn)開發(fā)商從事投機(jī)行為獲得的收益仍然遠(yuǎn)大于所付出的成本。因此在該時(shí)期內(nèi)，無論銀行采取何種信貸政策，房地產(chǎn)開發(fā)商的投機(jī)行為利益仍高于投資行為的利益所得。但在此時(shí)期政府目標(biāo)著重于宏觀調(diào)控、抑制投機(jī)，因此無論銀行采取何種信貸政策，房地產(chǎn)開發(fā)商的投機(jī)行為時(shí)的銀行收益將小于房地產(chǎn)開發(fā)商投資行為時(shí)的利益所得。此外，若銀行實(shí)行寬松的信貸政策，貸款總額將高于緊縮信貸政策下，從而銀行獲得更大的收益。則當(dāng)處于2004年~2007年的政府機(jī)制投機(jī)階段時(shí)，無論房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行初始狀態(tài)采取什么樣的博弈策略，最終都會(huì)回到演化穩(wěn)定策略，即房地產(chǎn)開發(fā)商采取投機(jī)策略且銀行采取寬松信貸的策略。此時(shí)處于房地產(chǎn)市場(chǎng)初步宏觀調(diào)控時(shí)期，盡管政策采取了一系列宏觀調(diào)控措施，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭有所抑制，但房地產(chǎn)需求依舊異常旺盛，房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲，在銀行采取寬松的信貸政策情況下，銀行貸款規(guī)模迅速擴(kuò)大，使得銀行貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)處于急劇積累的過程中，同時(shí)貸款規(guī)模的擴(kuò)大也進(jìn)一步助長(zhǎng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲和投機(jī)活動(dòng)的升級(jí)，二者之間形成了一種互相推動(dòng)的螺旋式前進(jìn)的惡性循環(huán)，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)不斷膨脹。#p#分頁標(biāo)題#e#

3．2008年~2009年：鼓勵(lì)合理住房消費(fèi)階段。自2007年底起，一方面受到全球金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)衰退的影響，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望情緒濃重，商品房交易量大幅下滑。其中在2008年下半年，中央銀行連續(xù)五次降息，同時(shí)采取一系列稅費(fèi)優(yōu)惠政策，以鼓勵(lì)合理住房消費(fèi)，從而能再次拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。但2009年下半年以來，基于房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速反彈，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺的勢(shì)頭明顯，政府出臺(tái)了一系列密集且嚴(yán)厲的調(diào)控政策，旨在打擊投機(jī)性住房行為，維持正常的住房需求。在此時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)商從事投機(jī)行為獲得的收益將小于其違規(guī)成本。因此，在此時(shí)期內(nèi)，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商采取投資行為時(shí)獲得的收益將大于其采取投機(jī)行為取得的收益。而在該時(shí)期內(nèi)，無論銀行采取寬松還是緊縮的信貸政策，若房地產(chǎn)開發(fā)商采取投機(jī)行為，由于懲罰力度較大，投機(jī)行為的收益很小，如果資金鏈發(fā)生斷裂，則無法保證按時(shí)還款付息，從而銀行的收益較小。而當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商采取投資行為時(shí)，若銀行采取寬松的信貸政策將比緊縮的信貸政策取得的收益大。則該階段時(shí)，無論房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行初始狀態(tài)采取什么樣的博弈策略，最終都會(huì)回到演化穩(wěn)定策略，即房地產(chǎn)開發(fā)商采取投資策略且銀行采取寬松信貸的策略。在鼓勵(lì)合理住房消費(fèi)階段，受國際整體經(jīng)濟(jì)的消極影響，房地產(chǎn)價(jià)格開始回落，房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入不景氣的局面，房地產(chǎn)抵押貸款價(jià)值降低，房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)將迅速增加，房地產(chǎn)貸款的呆賬壞賬將有所增加，如果此時(shí)銀行采取緊縮的信貸政策，提高貸款標(biāo)準(zhǔn)，減少房地產(chǎn)貸款，則將加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)的不景氣現(xiàn)象，加快房地產(chǎn)價(jià)格的下降，最終會(huì)使得房地產(chǎn)泡沫破滅，形成金融危機(jī)。

4．2010年~2011年：加強(qiáng)保障性住房建設(shè)、嚴(yán)厲打擊投機(jī)行為。自2010年起，政府出臺(tái)一系列房地產(chǎn)重拳調(diào)控政策，綜合運(yùn)用土地、信貸、稅收等手段，先后出臺(tái)了房地產(chǎn)稅、限購令等嚴(yán)厲政策，極大地加強(qiáng)和改善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，遏制房?jī)r(jià)過快上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。在此時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)商從事投機(jī)行為獲得的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于其付出的成本。因此，在此時(shí)期內(nèi)，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商采取投資行為時(shí)獲得的收益將遠(yuǎn)大于其采取投機(jī)行為取得的收益。而在該時(shí)期內(nèi)，無論銀行采取寬松還是緊縮的信貸政策，若房地產(chǎn)開發(fā)商采取投機(jī)行為，由于懲罰力度較大，投機(jī)行為的收益很小，如果資金鏈發(fā)生斷裂，則無法保證按時(shí)還款付息，從而銀行的收益較小。則當(dāng)處于該階段時(shí)，無論房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行初始狀態(tài)采取什么樣的博弈策略，最終都會(huì)回到房地產(chǎn)開發(fā)商采取投資策略且銀行采取寬松信貸的策略；或者房地產(chǎn)開發(fā)商采取投資策略且銀行采取緊縮信貸的策略。在嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)階段，房地產(chǎn)價(jià)格將會(huì)受到調(diào)控影響，價(jià)格增速回落，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為將逐漸消失，無論銀行采取寬松或緊縮的信貸政策，房地產(chǎn)開發(fā)商都將采取投資的策略，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定健康快速的發(fā)展。

四、結(jié)語