序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產泡沫論文范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

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關鍵詞:住房改革;經濟適用房;制度

我國自1994年全國城鎮住房體制改革以來，房地產行業已經成為我國經濟的重要支柱，對經濟增長的貢獻率保持在2個百分點以上，房地產業和建筑業增加值占GDP的比重超過10%。雖然各界對房地產是否存在泡沫一直沒有定論，但我國房地產投資增速和房地產開發投資占全國社會固定資產投資比重都超過了國際公認的警戒線。持續高漲的房價逐漸超出了消費者的承受能力，終究會引起社會矛盾的暴露。

1926年，美國以佛羅里達州為龍頭的房地產泡沫幻滅，間接引發上世紀30年代世界經濟危機。九十年代初，日本房產泡沫破滅使日本房價因此持續15年下跌，并直接導致日本經濟十年的蕭條。而東南亞金融危機使香港平均每位業主損失267萬港元。我國雖然沒有經歷過全國性的房地產泡沫危機，但20世紀90年代初期，我國海南和北海房地產泡沫破滅，留下了大量的“爛尾”工程和閑置土地，造成銀行損失慘重。

一般來看，土地資源的稀缺性、房地產產品的特殊性、經濟環境的變化、金融過度支持等原因是引起房地產泡沫的一般性因素，適用于各種經濟體制，我國也不例外。但我國一些特殊的制度和文化也賦予了我國房地產行業一些新的特征，本文將重點分析這些有可能引起房地產行業泡沫的特殊誘因。

一、保障性住房缺失

我國自全國城鎮住房體制改革以來，福利分房政策改為貨幣化、商品化的住房政策，是符合我國從計劃體制經濟向市場經濟轉變的經濟體制的。但由于沒有有效區分住房改革政策和房地產政策，另外地方政府對無償劃撥土地建設經濟適用房缺乏積極性，使得商業房過度發展，而住房保障嚴重缺位。我國94%的住房開發定性為商品房，經濟適用房不到6%。我國經濟適用房建設從1994年“國家安居工程”開始起步，經歷了高峰之后迅速下滑，特別是2003到2005年，經濟適用房占商品住宅投資額比例下降到不足5%。截止到2005年度，全國累計用于最低收入家庭收入住房保障資金為47.4億元，僅有32.9萬戶最低收入家庭被列入廉租房保障范圍。

二、土地制出讓制度缺陷

從房價的長期規律來看，土地價格可以說是唯一的決定因素。土地一直屬于稀缺資源，特別是中國正處于城鎮化快速發展時期，面臨世界歷史上最大規模的城鄉人口遷移，城鎮住房需求大，但土地資源承載力相對不足。在這種情況下，土地出讓市場是否健康，決定了是否能形成有效的土地供給機制，從而最終決定了房地產市場的供求價格。在我國1994年分稅制改革后，土地出讓金的分配中除了中央政府分割很小一部分，大部分成為地方政府的財政外收入，這成為地方政府熱衷經營土地的驅動力。我國對城市經營土地實行招標、拍賣和掛牌方式出讓使用權，這對于顯化土地價值和消除土地協議出讓中的尋租具有重大意義，但同時在房地產行業的上升周期，竟拍中的地價往往被炒得很高，拍賣價格遠遠高出了土地價值。統計表明，在整個房地產建設交易過程中，政府稅費收入占到房地產價格的50%;而在歐美，地價稅費相加大約占到住房價格的28%。

三、房屋供給結構不合理

我國房地產市場上房屋供給結構不合理推動了房價的不合理增長，主要表現在:一是房地產存量市場和增量市場結構不平衡。房屋二級市場發展嚴重滯后，新增房產需求主要集中在增量市場。這樣不但導致存量房屋得不到充分利用，也使增量房屋變得相對稀缺，抬高了房價。二是房地產銷售市場和租賃市場發展不平衡。房產租賃市場并沒有提供更多更好的租賃服務來分流消費者的住房需求，從而將壓力都集中在銷售市場，導致房價上漲。三是住房產品供給結構不合理。具體表現在:大戶型住房多，中小戶型住房少;高檔住房多，中低檔住房少;一般商品住房多，限價商品房、經濟適用房以及政府廉租房少。低費用支出房屋供給不足，一方面導致其價格上升，另一方面也迫使部分消費者轉而購買高費用支出房屋，對高費用房屋維持其高價起到了支持作用，從而拉動住房平均價格上升。

四、特殊文化背景下的投資偏好

高漲的房價逐漸超出了我國普通消費者的承受能力，但其購房沖動和熱情依然沒有明顯得衰減，中國也是世界上自有房率最高的國家之一。截止2005年底，我國個人購買商品住房達1.42萬億，居民自有住房比例達72.8%。

中國百姓偏好住房投資，有以下幾個原因:第一，中國歷史文化傳統建構了中國人熱衷住房投資的特定慣習，住房過度投資是人們在這種慣習制約下的選擇。第二，在中國，住房已經成為階層區分和日常生活中一個重要的“信號”，是個人社會身份和生存能力的體現，這使得人們呈現過度投資的非理性傾向。

以上列舉的我國的一些特殊制度和文化，如果不加以限制和引導，必然會導致房地產市場的泡沫，給經濟發展和社會穩定帶來隱患。我國應盡早改善現有的土地出讓制度、加強住房保障體系、優化住房供給結構以及引導消費者的合理住房觀念，使房地產市場能夠健康持續的發展下去。

參考文獻:

[1]余宏:房地產經濟學[M]，北京:人民交通出版社，2008

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[關鍵詞]房地產泡沫原因對策

當前，我國房地產存在投資比重過高，房地產貸款增長過快，商品房空置率過高，房價收入比過高等泡沫狀況，究其原因主要是以下因素所引起:

一，我國房地產泡沫的形成原因

1.土地價格壟斷。土地是房地產業的基礎，房地產業的發展離不開土地政策的配套。土地要素市場的缺失使我國的房地產市場形成典型的壟斷市場特征，使房地產價格普遍偏離其價值，呈現虛高狀態。而房地產開發市場的壟斷，使壟斷效應更加明顯。

2.房地產開發市場行政壟斷。房地產行業是資金密集型行業，沒有巨額的資金，企業無法進入這一行業。弱化了房地產行業的競爭。加上我國根深蒂固的地方保護意識，形成了房地產開發企業的局域性壟斷。

3.地方政府經濟利益影響下的房地產價格。政府應該主要充當房地產市場的協調者、管理者和服務機構，但是在中國的房地產市場，地方政府成了經濟利益的最大獲取者。政府在房地產上的收入約占整個房地產價格的50%～80%，于是，地方政府在利益的驅動下，或明或暗助推房價上漲，這是造成房地產市場秩序極不規范的根源。

4.城市化進程加速促使住房需求剛性化。隨著我國政治、經濟體制的改革，原有的城鄉二元戶籍壁壘被打破，我國的城市化進程大大加快。城市經濟快速發展，聚集了大量的城市人口;城市建成區的迅速擴大，使大量的農村變為城市;城市基礎設施的改善，大量低矮破舊的房屋建筑被拆遷改造;住房消費的更新換代，住房消費潛力被激發。所有這一切都使得城市對住房的需求加大。

5.房地產租賃市場不完善。我國房地產租賃市場很不完善?，F有的房屋租賃市場的供應主體是城市城中村和郊區農村的農民自住房，租賃市場的需求主休是進城打工的農民。由于用于出租的房屋條件差、環境差、交通條件差，加之又缺乏有效的市場管理，使正常的租賃市場需求者望而卻步。

6.房地產投資與投機。我國經濟高速發展，居民手中積累了大量的貨幣資金，住房消費成為了新的消費熱點。住房價格呈現穩定的增長，住房消費兼具消費和投資雙重功能，這進一步促進了房地產市場的繁榮。我國居民本就有購房置業的習慣，為了擴大內需，鼓勵先富起來的家庭購買第二或第二套住房，這就使得房地產消費迅速高漲。再者，我國近幾年房地產需求的增長帶動了房價的攀升，從而為房地產投機奠定了基礎。我國投資渠道的狹窄和股票市場的長期低迷使得房地產市場幾乎成了這部分資金的惟一投資渠道。

二，我國房地產泡沫治理的對策

1.盡快建立土地要素市場。建立土地要素市場，通過市場發現土地的價值，避免政府壟斷造成的不利影響。在土地的利用中，政府壟斷造成了土地價值的低估與高估的雙重影響。一方面，村民的集體土地在政府征用過程中被價值低估，在我國各地競相建設的開發區里，地價驚人的低廉，其基礎就是土地價值的嚴重低估;另一方面，在城市開發中，土地價值則存在壟斷操作下的價值高估。房地產開發商通過在政府機構中尋求其行政人、行業性壟斷、區域性壟斷、集體合謀壓低低價、壟斷性信息優勢、強制拆遷等手段，以遠低于市場價值的批租拿到優良位置土地開發權。利潤越大投資越大，產業往往在暴利刺激下過度膨脹。盡快改變土地所有者權屬和入市方式，培育土地要素市場，是從根本上改變我國房地產市場人為控制，保證房地產市場健康穩定發展的關鍵。2.割斷地方政府與房地產市場的經濟、政治利益。統計表明，在整個房地產的建設、交易的過程中，政府稅、費收入占到了房地產價的將近30%～40%左右。如果再加上占房地產價格20%～40%的土地費用，地方政府在房產上的收入將近占到整個房地產價格的50%～80%。在歐美國家，地價、稅費相加大約占到住房價格的20%左右。而這些滾滾而來的財富大都流進地方政府以及房地產相關部門的口袋。如此誘人的暴利，難怪地方政府要對房地產業趨之若鶩。不改變以經濟發展速度為主要指標考核政績的傳統，不斬斷地方與房地產業之間的利益紐帶，就很難從根本上扭轉房地產過熱的現象。

3.綜合運用稅收、金融政策，控制入市資金量。經濟泡沫形成的前提是非理性預期，而基礎則是資金聚集。治理泡沫的最有效手段就是抽緊銀根，控制入市資金量。在當前貨幣資金供應總量一時難以控制的情況下，不如改變思路，以更有針對性的稅收、金融政策對房地產泡沫進行精確打擊。在當前情況下，建議:(1)盡快征收物業稅(不動產稅)，抑制住房的盲目需求。(2)對房地產商征收暴利稅或空置稅，促進住房供給的釋放。(3)提高居民住房轉讓所得的稅率。(4)可考慮征收遺產稅，改變居民的心理預期。(5)取消期房銷售制度，改為現房銷售制度。(6)對居民購買第二套以上的住房采取抑制性的金融政策。

4.大力發展住房租賃市場。對出租住房的業主實行稅收豁免政策。對低收入者購房和租房的稅收優惠政策。對為低收入者開發租用住房的私人公司實行稅收抵扣。

5.分化城市功能，延伸住房供應空間。過多的基礎設施集中于主城區，強化了人地矛盾，抬高了地價、房價，成為房地產沫的催化劑。分散基礎設施，分化城市功能，延伸大城市的地理空間，既是我國城市進一步發展的明智之舉，也不失位平抑房價，解決住房困局的良方。

總之，伴隨我國經濟發展和城市化的加速，我國房地產市場需求的旺盛局面還會持較長時間。如何進一步改善我國居民的住房條件，讓“居者有其屋”，是我國和諧社會建立的重要目標。房地產業持續健康發展，離不開對房地產市場的有效調控，而房地產泡沫的治理則是房地產宏調控的主要目標，對此我們必須有清醒的認識。

參考文獻：

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論文關鍵詞：上海，房地產泡沫，檢驗，估量

 

一、 引言

近年來我國房地產市場的急劇升溫引起了社會的廣泛關注，房價持續飆升的同時，不同利益集團基于自己的立場也發出了截然相反的聲音。住宅市場有沒有泡沫及泡沫度到底有多大已成為全社會共同的話題。但是，泡沫理論的研究尚未成熟，具有說服力且得到廣泛認可的泡沫檢驗及估量方法還處于探討層面。然而，隨著上海市房價每天突破性的上漲，房地產市場泡沫檢驗及測量已成為一個無法回避的話題。政府一攬子調控政策到底是釜底抽薪還是揚湯止沸需要相應的理論支撐與實踐檢驗。因此，全面、客觀檢驗、估量上海市房地產泡沫不僅具有一定的理論價值，還具有明顯的實踐意義和現實針對性。

二、 泡沫檢驗

（一）理論分析與制度背景

檢驗理性泡沫的基本方法根據國際經驗主要分為直接檢驗與間接檢驗。直接檢驗的基本思路是主要是利用實際經濟數據，直接檢驗特定形式理性泡沫的顯著性，并據此判斷是否存在該種形式的理性泡沫。間接檢驗方法的理論是基于用未來各期基礎現金流收益的理性預期貼現值所表示的理論價值作為零假設。若檢驗結果拒絕零假設，則可以認定存在泡沫。間接檢驗方法一般包括超常易變性檢驗（excess volatility）即方差邊界檢驗、設定檢驗等。

1、直接檢驗

直接檢驗的基本思路是明確分析一個具體的泡沫過程，并直接檢驗泡沫解的有效性。泡沫解的有效參數則可以得出這樣的結論：設定的泡沫過程比簡單的現值模型或許能夠更加具體的解釋泡沫資產價格的變動幅度，而泡沫解的無效參數意味著不存在這一設定的泡沫過程。到目前為止國內外學者只進行了兩種設定性泡沫的直接檢驗：一種是由奧布斯特菲爾德和弗如特通過對美國股票價格的分析，進行了一種內在性泡沫的檢驗；另一種是由加勃和弗魯德通過對德國惡性通貨膨脹的分析，首次提出確定性泡沫的檢驗。

2、間接檢驗

（1）超常易變性檢驗

當不存在泡沫時，假設實際利率r唯一，則資產價格為：

式中，表示期的基礎現金流收益。如果能夠計算出資產正常時的理論價格，并與存在泡沫時的實際價格進行比較，他們之間的實際差額就是價格泡沫的大小。

（2）設定性檢驗

設定性檢驗方法是由West（1987）首先提出。他提議利用Hausman檢驗來比較兩組估計參數。第一組參數是從一組方程通過數學模型間接套算獲得的；另一組是利用ARIMA方程推算的股票紅利過程的一組套利均衡方程。根據這組參數的穩定性，其無論是否存在泡沫都不會發生變化。第二組參數來自于股票價格對合時的一組阻滯后期紅利進行的回歸。因回歸方程模型假定股票價格不含有理性泡沫分量，自然這組參數對于理性泡沫的反映是極度敏感的。在零假設下，股票市場價格符合市場有效性模型，上述所有方程的回歸系數應該都將是一致的，因而對兩組參數的估計值進行比較時，除了樣本誤差以外都是相等的。如若出現不等，則意味著存在著泡沫。所以判斷兩組參數的差別是否顯著可利用Hausman檢驗。

（二）樣本變量與描述性統計

房地產的供給及需求，從經濟學角度來講主要由價格及預期決定，也是由房地產供給與需求共同作用的結果。根據古典經濟學理論，房地產需求與房價增長呈反比，需求隨著房價的增長而降低；而供給與房價成正比，隨著房價的上漲而上漲。因此，為探尋房價與需求、供給的真實關系，本文從房地產供需角度入手，結合我國政策因素，在國家政策的限制下，一定時期的房價與供給及需求的關系可用以下公式表示：

其中，為房地產的需求量，為房地產的供給量，為房價。

本文通過選取房價指數的數據為年度數據。由于我國從1998年開始住房改革，故1998年之前的數據不具有參考價值，數據選取從1998年開始。房地產受政府政策影響較大，政府政策會引起房地產市場預期的逆轉，從而對需求市場引起極大的波動。在1998-2009年這段期間，由于國家面臨次貸危機的沖擊，為保證經濟的平穩發展，中央在2009年初又對2004年以來房地產調控的政策進行入利率優惠、二套放貸優惠的調整。房地產市場前后進行了大幅度的波動，所以，為不影響參數值的客觀性，本文對個別異常數據進行了加權平均調整。如下圖：

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[關鍵詞]房地產 價格 原因

短短10年時間,“買房難”已經成為讓中國老百姓最頭疼的問題之一。到底是什么在推動著中國房地產價格的迅速上漲?筆者認為,有如下幾個因素。

一、 宏觀因素。決定樓市走向的因素很多,包括人口結構、宏觀調控政策和房價泡沫程度等,下面我將逐個展開分析

1.人口結構的變化

這里的人口結構包括25―40歲人口占整個國家人口的比例和城市中城鎮人口與農村人口之比。從統計數據看,我國的生育高峰在1965年前后,1962年的出生率是3.71%,1965年是3.78%,1970年是3.3%,一直到1978年之前出生率都在3%以上。但在1978年,由于計劃生育政策的實施,這一數據下降到了2%以下。上世紀六七十年代出生的人們,在2000年左右正好是處于買房高峰――這是導致2000年以來我國房地產市場持續升溫的重要原因。

此外,98年開始的大學擴招使得近十年來每年都有幾百萬來自農村的大學生畢業生到城里工作,其中絕大部分人會成為永久城市居民。而且,隨著中國城鎮化不斷加速,農村人口大量涌入城市。這些人雖然大部分不會永久留在城市,但他們在城里一樣需要住房,他們產下的第二代也會有相當部分留下。以上兩個城市人口構成的變化使得人們對商品房仍有巨大的需求。

2.國家政府的宏觀調控政策

在美國房價大跌引發危機后,中國決策層終于清晰地看到樓市泡沫破裂時的巨大危害,從2007年7月開始陸續出臺措施,調整銀行的信貸政策、收緊房地產資金的源頭。銀行的信貸政策是影響資金供應直接的重要的因素,而資金供應又決定著房價走勢――當流向房地產的資金足夠多時,就可能同時在三個方面拉動房價:(1)開發商利用充足的資金囤積土地,導致土地供應緊張,推高地價,從而推高房價;(2)在房價將持續上漲的良好預期鼓舞下,開發商會故意囤積成品房,坐等房價上漲;(3)投機者、自住者和投資者可以更便利地買房,這必然刺激需求,推高房價。因此,資金是影響房價的“生命之源”,限制了資金供應,住房消費必然受到巨大影響。而上述措施的確在08年收到一些成效,但隨著次貸危機的加劇,政府再次放松了銀根,扶持房地產行業,由此引發了再一輪房價瘋長,甚至波及到了二、三線城市。

3.房地產的泡沫程度

2008年以前的10年,中國房地產處于“暴利時代”。何為暴利?根據已故諾貝爾經濟學獎獲得者詹姆斯•托賓提出的托賓Q比率判斷,目前我國商品房的市場價值與重置成本的比率,大約在3―5倍之間,遠大于1,表明房地產業仍有200%―400%的暴利,房屋售價中約有67%―80%的泡沫。而且,沒有證據顯示這一比率在未來有下降的趨勢。

二、中觀因素。中觀因素指房地產行業內部的影響因素

1.房地產的市場完全程度

房地產的固定性決定了其市場是地區性市場,不同國家、不同城市甚至一個城市不同地區之間都沒有可比性。同時,房地產市場的交易對象僅是一種權益,即所有權或部分所有權,這就使買賣雙方都不能及時了解市場的變化。此外,絕大多數購房者都是以自用為目的,并且很少有買者一生中多次購買,對市場供求信息了解不足;而投資或投機者由于人數較少,對諸如市場上是否存在足夠多的買家,區域內房產替代性是否強等信息同樣較難獲得。但開發商對供給信息卻心中有數,彼此容易結成壟斷或價格默契(同盟)。因此,房地產市場是標準的不完全市場,市場不完全,壟斷高價就很容易產生。

2.信息對稱程度

目前,與房地產相關的信息基本掌握在開發商與政府有關部門手中,既得利益集團把這些信息利用得可謂淋漓盡致。無論是地方政府、有關部門還是開發商,公布信息時都是最大限度地讓數據“體現”自己的利益,于是不僅開發商提供的數據與政府部門經常沖突,地方政府與有關部門提供的數據也往往有巨大差別。各種數據互相打架,各種信息彼此沖突,在這種信息極度不對稱、極度缺失的局面下,民眾無法得到真實的信息,謊言因此彌漫中國樓市。其結果就是民眾被既得利益集團牽著鼻子走了一程又一程。理論上房地產利潤是30%―40%,但開發商利用信息優勢,一方面對大眾質詢的房屋成本避而不談,另一方面大肆炒作,使利潤達100%甚至300%以上!

3.管理機制

中國房地產開發實行資質管理制度,對房地產實行專營。開發商只要拿到資質,通過前期運作,憑借優勢投入少量現金就可拿到土地,拿到土地就可在銀行進行土地抵押貸款付上地價款,開工建設后又可將在建工程抵押給銀行,房子完工時又可以進行按揭銷售刺激消費,每個環節都可實現空手套白狼,利用強大的銀行體系支持,大肆圈地,循環操作。管理機制的不合理加劇了房地產市場不完全性。高額的利潤使每個城市有限的幾片新規劃建設土地全被幾個開發商壟斷,高價幾乎不可避免。

中國人其實直到今天還是很傳統的,骨子里對家的歸屬感和認同感讓他們拼了命也要買下一套房子,這便成為了地產商們坐擁高價房的自信來源。在這場一個愿打、一個愿挨的游戲里,中國房價要降,依然長路漫漫。

參考文獻:

[1]學位論文 人口年齡結構對住房需求的影響――以廣州市為例 蔡春 中山大學 2008

[2]期刊論文 未來我國房地產價格變動的趨勢分析 王世杰 中國市場2009.(35)

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關鍵詞：房地產泡沫；實證分析；指數

中圖分類號：F293.3文獻標志碼：A文章編號：1673-291X（2008）07-0139-02

一、房價增長率與GDP增長率之比

房價增長率與GDP增長率之比這個指標是測量房地產經濟相對實體經濟(GDP) 增長速度的動態相對指標，它可以衡量房地產行業擴張程度，顯示房地產經濟與實體經濟的偏離程度，進一步可以判斷房地產市場是否存在由于對未來房價預期過高而出現的投資過熱現象。經濟的發展是虛擬經濟發展的基礎，用實際GDP增長率反映實體經濟的發展，因此可以把房地產價格增長率與經濟增長率進行比較，反映虛擬經濟與實體經濟的偏離程度。該指標值越大，房地產泡沫的程度就越大。

房價增長率與GDP增長率可以由國家統計局的資料求出，該指標在計算中的異議較少，但是對于我國房地產泡沫臨界值卻意見不一，倪鵬飛（2005）在其供需30項指標中選用的是1，其他大部分學者（如余小勇［2007］）認為對于我們發展中國家而言，當房價上漲幅度是GDP 增幅的1.3倍以上時存在泡沫，2 倍以上時認為房價很不正常，有較大泡沫。本文就以1.3作為評定泡沫的標準。

1993年為中國房地產泡沫經濟最嚴重的時期，該年房價增長率與GDP增長率之比達到了歷史最高點2.3，而我國前一輪房地產開發高峰期(1988―1993年)的指標平均值為2.0。根據最新資料統計，2004年上半年該指標值已接近1.0，[ZW（DY]數據來源: 網絡轉載，.[ZW）]從上漲趨勢看，GDP的上漲趨于平緩，而房地產價格則有明顯的增幅上揚趨勢。因此必須做出泡沫預警，以防止房價持續大幅增長而引發嚴重的經濟泡沫。就區域而言，目前我國已有一些城市的房價出現了超常規增長。

自2004年開始，房價增長率與GDP增長率之比急劇上升，2004年上海房地產價格增長率為23.8%，與GDP增長率(15.6%)之比已達到1.5，2006兩者比值也超過1.5，由此可以看出，上海地區雖然沒有嚴重的泡沫存在（標值未達到2），但的確已存在一定的房價泡沫（標值超過了1.3）。所以我們對上海等發達地區的房地產業要加以重視。

二、房地產投資占GDP比重

大多數學者認為在發展中國家該指標應該在3%~8%之間，如：復旦大學宋忠敏（2004）在他的博士論文《上海房地產泡沫的實證研究》中指出“房地產開發投資占GDP比重一般在3%~8%之間，建筑高峰期在8%左右。

從中國房地產投資占GDP的份額來看，已經從2000年的5.48%持續上漲到了2005年的近9%，其中2004年就已經達到9.6%，一些城市甚至于高達50%以上。[ZW（DY]數據來源：網絡轉載 省略/forum/redirect.php?tid=546&goto=lastpost.

收稿日期：2008-02-10

作者簡介：王浩（1966-），男，安徽蚌埠人，副教授，從事金融市場研究。[ZW）]我國目前雖然較2004、2005年該比例有所下降，但是總體趨勢還是比較高。五大城市房地產開發投資額占GDP的比重中，北京、上海和重慶比重最高，尤其是北京，2000 年以來一直徘徊在20%~30% 的高位。上海在15% 左右，2005 年后逐步回落；重慶房地產投資占GDP 的比重和上海不相上下，出現開發投資泡沫的征兆；廣州和深圳的投資比重處于較低水平，且呈現穩步減緩的趨勢。據此我們可以認為，北京、上海、重慶已出現房地產開發投資泡沫或過熱現象，需引起警惕。如果借房地產為支柱產業來將其推向極端，給中國經濟帶來的影響將不言而喻。盡管表面上會出現暫時的繁榮，但中長期之困境和問題將會隨之而來。

三、房價收入比

一個家庭年收入與一套房屋的價格之比，稱為房價收入比。房價收入比這個指標是根據房地產泡沫生成機理投機需求因素選取，反映了居民對房產的相對購買能力以及家庭對于當年房價的承受能力。比值越高，居民的支付能力就越低。如果這個指標不斷擴大到居民支付能力的上升已經不能滿足房地產價格的上漲，整個市場卻仍然呈現出不斷擴大的跡象，這就表明市場中的投機成分較大，從而可能導致泡沫。

20世紀90年代初世界銀行專家安瑞荷馬（An-drewHamer）來華進行房改研究時，引用B.雷諾的一份研究報告（見世界銀行亞洲區中國局環境、人力資源和城市發展處編，《中國：城鎮住房改革的問題與方案》）提出：世界銀行認為房價收入比1∶4~1∶6是比較理想的比例。然而由于各國的國情和經濟的發展水平都有所不同，以及對于購買住房的能力不同，所以房價收入比的合理范圍也說法不一，中國住房協會副會長包宗華（2002）認為，房價收入比3~6倍主要是依據美國和部分西方發達國家的經驗數據推斷而來，由于各國國情不盡相同，該數據不能統一而論；余豐慧 （2006）在《“房價收入”比3~6倍比較合理中國應與國際接軌》一文中指出國際上公認的合理的房價收入比為3~6倍，本文以余豐慧所定范圍來討論我國房地產泡沫的嚴重程度。

我國部分大中城市房價收入比居高不下，達到國際平均水平的6倍以上，有的城市甚至超過了10倍。一些城市居民有購買住房改善居住條件的愿望，卻因房價過高難以承受，不能成為現實的購買者。2005年上海、北京、廣州該比例分別為10.7∶1、12.4∶1、10.1∶1，全國平均7.8∶1。以上海為例，目前上海市商品住宅均價大約是7 000元每平方米，一套100平方米住宅約70萬元，而上海市每戶平均每年可支配收入接近6萬元，就是說上海市的房價收入比達到了11∶1，遠遠高于發達國家通常為3~6倍的水平，可見上海等城市房價中已經存在泡沫現象。

目前雖然房價收入比有遞減的趨勢，但我國的房價/家庭年平均收入都在6以上，高于國際水平，房價收入比是國際公認的衡量房地產市場是否存在泡沫現象的指標，從這方面看中國的房價已經在某種程度上超過了居民的實際支付能力，出現了泡沫跡象，特別在上海、北京、杭州等重點監測的城市，這一比例都超過了12 以上，應時刻警惕目前過高房價中的泡沫成分。

四、房價指數與商品零售物價指數之比

房價指數是將市場價格轉化之后的統計系統，是指一定區域在一定時間內的整體價位水平，研究價格指數的變化可以看出價格的升降趨勢。商品零售價格指數是反映城鄉商品零售價格變動趨勢的一種經濟指數，零售物價的調整變動直接影響到城鄉居民的生活支出和國家的財政收入，影響居民購買力和市場供需平衡，影響消費與積累的比例，計算零售價格指數，可以從一個側面對上述經濟活動進行觀察和分析。

根據2006年上海商業網―上海市商業信息中心的資料，從2001年到2006年，上海的零售商品物價指數增幅呈下降趨勢，而房地產物價指數增幅卻呈上升趨勢。商品零售物價指數下降和我國從緊的宏觀政策相適應，而房地產價格指數上升則與宏觀形勢背道而馳。這說明房地產經濟存在畸形發展，這既反映了宏觀調控失靈，又會降低宏觀調控的效果，最終會拖累整體物價，從而導致整個物價水平的上揚，形成一定程度的通脹。事實上，房地產價格指數居高不下，從而引發相關建材價格指數的上揚，最終導致整個價格水平的反彈。

自2001年以來，我國每年的商品房價指數與商品零售價格指數之比都超過1，都高于臨界值，從該比例來看房地產泡沫確實存在。

五、房地產貸款增長率與貸款總額增長率之比

房地產貸款增長率與貸款總額增長率之比的計算公式是房地產貸款增長率/貸款總額增長率，這個指標是用來衡量房地產業對銀行資金的依賴程度。人們在考慮房地產泡沫的時候，很少會涉及到信貸因素，實際上泡沫經濟的形成在很大程度上都依賴于信貸杠桿的推動。信貸的增長會使房地產市場升溫，同時隨著地產價格的上漲，信貸規模又會隨之擴大。另外，房地產商如果過渡的依賴貸款會增大金融風險。因此，我們可以選擇房地產貸款增長率和貸款總額增長率的比值這個預示指標來預測房地產經濟活動的非正常變化。

張大亮（2006）在對房地產泡沫測評體系的研究中通過專家打分法對該指標進行了確定。中國的貸款增長率/貸款總額增長率指標波動很大，但每一次的漲落都與國家的政策短期效應有關，如1998、1999 年由于我國處于機構改革、緊縮階段，2001 年國家金融機構貸款驟減，房地產貸款同比上升，2004 年由于“121”等強勁措施的出臺。2004年后，這一比例又逐步開始上升，至2006 上半年達到了4.37，說明我國房地產貸款額增長過快，房地產業的發展過多依賴于銀行資金支持，當前的我國房地產業存在著投機泡沫成分。[ZW（DY]數據來源: 網絡轉載，info.省略/2007/110301/c000084574.shtml.[ZW）]

根據以上指標分析可以得出，我國房地產出現過熱現象，已經超出了正常價格，存在房地產泡沫。

參考文獻：

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［2］倪鵬飛.關注中國房地產市場的泡沫――房地產泡沫的30個特征.［J/OL］bbs.省略/dispubbs asp? Boarded=32&id=3621,2005.

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［7］包宗華.關于房價收入比的再研究［J］.城市開發,2003,(1).

篇(6)

【關鍵詞】經濟新常態 房地產泡沫 預警系統 功效系數法

一、引言

當前我國經濟進入新常態，經濟發展模式正在轉型升級，我國房地產業既要防范化解現存的房地產泡沫風險，又要為經濟增長和轉型升級提供穩定的動力。建立房地產泡沫預警系統既可有效地評判市場所處的狀態，也可為房地產業提供相關的參考指標，促進房地產業的協調發展，在一定程度上避免房地產業的過度泡沫對居民經濟造成沖擊。

國內學者關于房地產泡沫相對有代表性的專著是中國人民大學謝經榮教授主編的 《地產泡沫于金融危機》以及徐G慶教授編寫的《泡沫經濟與金融危機》，兩本書的側重點也不同，前者主要研究房地產泡沫產生的背景、原因等，后者側重于泡沫經濟與金融危機。兩者對泡沫經濟的預警都沒有進一步的研究。

由此可知，國內對于房地產泡沫預警系統的研究僅僅剛開始，還未有相對系統的研究，目前國內仍缺乏系統、深入的研究。因此，本文基于河北省房地產泡沫產生的原因，通過收集并分析數據，采用功效系數法構造預警系統，并計算綜合預警值，最后判定預警級別。

二、河北省房地產泡沫預警體系構建

（一）預警系統指標的選取

本文根據房地產預警指標的選取原則以及河北省房地產業市場的發展狀況，將房地產預警指標分為四大類，即投資類預警指標、生產類預警指標、交易類預警指標和金融類預警指標，然后用主成分分析法在一級指標的基礎上選取了10個二級指標（具體指標如下表所示）。

（二）預警系統各指標數據的收集

本文所采用的數據選自于《中國統計年鑒》，經過整理得到本文所選取的10個指標2001-2014年的相關數據，并通過圖表說明數據的變化趨勢。

房地產開發投資額/全社會固定資產投資額X12：它反映的是房地產開發投資規模是否合理的基礎性指標。查閱中國統計年鑒可得到該指標相關數據，數據變化如下圖所示。

根據歷年的數據可知房地產在整個城市固定資產投資結構中是否合理，并且可以看出2003年、2007年、2008年、2009年、2010年、2013年、2012年的比值范圍處于大于37%、小于15%的區間范圍內，即在以上時間段內，房地產在整個城市的固定資產結構中是不合理的。而由圖1的比值趨勢也可以看出，國家和政府一直在嘗試著、摸索著想辦法改善房地產的泡沫狀況。

商品房施工面積/竣工面積X21：指的是以上一年全年統計的施工面積除以竣工的房地產面積為準。查閱中國統計年鑒可得到該指標相關數據，數據變化如圖2所示。

由圖2竣工面積的趨勢（低-高-低）可知，河北省的房地產市場一直處于調控和摸索狀態，房地產市場在經歷高峰期后更趨于穩定，未來的供應日趨理性。而施工面積的直線上升則說明了企業對房地產的投資力度逐漸加大，意味著未來可售的商品房面積逐年增加。但是綜合來看，施工面積直線上升，而竣工面積卻沒有跟上施工面積的節奏。也就是說，未來幾年河北省的商品房供應量會增大，而爛尾樓的風險也在提高。

房地產開發投資額增長率：它是指當年房地產企業投資的總額與前一年投資額度的比值。如果一段時間內房地產投資增長過快，那么說明房地產存在虛擬泡沫的情況。

根據房地產開發投資額增長率相關數據可知2002年-2003年、2006年-2008年、2009年-2010年以及2012年-2014年的時間內房地產投資額增長過快，說明了在以上時間段內房地產是存在虛擬泡沫的，需要加強防范的措施。

（三）房地產銷售額/房地產開發投資額

主要測量的是房地產行業相對國民經濟的擴張速度，根據所統計數據可知，2009年數據比值大于2了，說明2009年房價虛長泡沫顯現；2005年、2007年、2012年、2013年、2014年的數據比值介于1-2之間，說明以上時間短內出現泡沫預警，應該提起重視并加強措施預防。

三、實證研究

（一）預警系統的各指標臨界值的確定

查閱相關文獻，綜合大多數學者的研究，本文建立了房地產泡沫預警系統五級量化指標的數值范圍，其分別為：“異?！?、“基本正?！?、“正常”、“ 基本正?！?、“異?！薄?/p>

本文根據河北省房地產市場的基本情況，將各指標區間及其對應的泡沫測度值進行劃分，具體劃分區間如下表所示。

（二）各指標功效系數的計算及其權重的確定

各指標功效系數的計算查閱相關文獻可知，功效系數的計算公式為：

其中，Yi為對應Xi的功效系數值；Xi為第i個指標的功效系數；Xia為第i個指標的不允許值；XiA為第i個指標值的滿意值。

各指標權重的確定。本文利用層次分析法（AHP法）對本文以上所選取的預警指標進行兩兩比較，確定其權重。根據本文所選預警指標的重要程度等，對以上10個預警指標進行了排序，構造兩兩判斷矩陣，并計算可得特征向量為：

利用Matlab可得判斷矩陣的最大特征根為：λmax=10.113985，根據一致性指標公式：

計算可得：CI=0.012665。查表可知，R.I=1.49。

根據相關公式：

計算可得：CR=0.0085

因此本文的10個指標X11，，X12，X13......X41，X42的權重如表4所示。

表4 各個指標的權重列表

（三）綜合預警值的計算以及預警級別的確定

綜合預警值的計算。根據表12中各個指標的功效系數計算綜合預警值，將每個指標的功效系數進行簡單算數平均或是加權平均便可求出綜合預警值K。

其公式為：

其中，i為預警系統中所選取的指標個數，Wi為功效系數Yi的權重。

預警級別的確定。由綜合預警系數K的大小，可確定河北省2001-2014年房地產泡沫預警級別如下表所示：

表5 河北省2001-2014年房地產泡沫預警級別

已知，當綜合預警值K60，則表示可能沒有警情，也可能房地產泡沫處于崩潰狀態，需根據河北省房地產具體運行情況進行分析。

四、結論和政策建議

通過上面分析得到的主要結論， 可以歸納總結如下：

（1）2002年以后，綜合預警指標一直在臨界值左右變化，表明了雖然房地產業的市場變化程度不斷加深，市場力量的拉動推動了近幾年房地產業的大發展，但是我國經濟體制市場化過程中的種種弊端，仍然在困擾著房地產業的進一步發展。

（2）2003年后，直到2007年在河北省政府的調控下，一直處于安全狀態。

（3）自2008年起，河北房地產市場就已經出現泡沫現象，處于泡沫危險跟警戒的級別，因引起河北省政府的重視，需要采取相關措施進行調控，防止河北省房地產泡沫程度加深。

根據以上結論， 本文認為應該采取以下政策措施，防止河北省房地產泡沫的危險：

第一，調整產業結構，改善供求關系。X21說明了河北省房地產市場的需求關系，可知2001年-2006年河北省商品房需求相對較旺盛，供應略緊，從而能夠拉動房價的上漲，2008年以后，其值逐年上升，可見河北省房地產投資商投資熱度不斷高漲，有泡沫的危險。

第二，規范土地市場，加快。政府就應該不斷進行，并且涉及到土地資源配置的各個細小環節，引導土地資源的合理開發利用，嚴厲抑制投機行為的產生。

第三，完善健全住房體系。政府應根據社會經濟的不斷發展，適時調整住房保障范圍，切實落實住房服務體系。政府要完善住房租賃市場，引導居民能夠根據實際情況進行合理適度消費。

參考文獻：

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[2]金長宏.論房地產泡沫測度方法.技術經濟，2005.

[3]中國統計年鑒[M].北京：中國統計出版社，2014

[4]吳艷霞，土楠.房地產泡沫成因及其投機度測度研究[J].預測，2006.

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論文摘要:我國的房地產市場是伴隨著改革開放而發展起來的，20世紀90年代以來，隨著社會主義市場經濟體制的確立，城鎮住房制度的改革進一步深化，房地產行業迅猛發展。但是2008年在國內國外經濟環境的雙重影響下，迎來了房地產整體行業的“寒冬”，使“中國房地產泡沫”成為社會關注的熱點問題。因此，加強房地產市場監管成為當前房地產市場的重要問題之一。

一、房地產市場現狀分析

2008年10月，國房景氣指數連續10個月回落，達到99.68點，兩年來首次處于“不景氣”線以下。1-10月全國商品房銷售面積4.5億平方米，同比下降16.5%，商品房空置面積同比增長了13.1%(截至10月末)。北京、上海成交量嚴重萎縮，分別達到了49.6%和40.4%。全國70個城市中，有35個城市新建住宅銷售價格下降，深圳和廣州的新建住宅銷售價格降幅較大，同比下跌15%和7.4%。一連串的灰色數字，讓整個市場信心全面受挫。地產全行業陷入了數年來最為艱難的蕭條局面。6萬多家地產公司，數以萬計的員工的就業，眾多白領和農民工的收入，都系于一條產業鏈的興衰。作為“重要支柱產業”，房地產業有著最廣泛的關聯影響，其低迷狀態必將傳導到下游的建材、建筑施工、家居等行業，上溯至上游的鋼鐵、水泥、土地等行業，乃至金融安全。地產行業在信貸政策重負下的蕭條，遠比想象的后果更為嚴重。

為應對危機，國務院連續三次降息，并推出擴大內需的“4萬億元”計劃。也加大了保障性住房的建設力度，且出臺了一系列放松首次房貸的政策。同時，在不斷出臺各種“救市”措施過程中，國家相關部門也在加強對整個房地產市場的監管力度，避免出現更大的“危機”。

二、房地產市場政府監管的必要性分析

(一)房地產市場存在壟斷性

房地產的壟斷性是由房地產特性決定的，房地產的主要特性是位置的不可移動性，一幢房屋一旦確定位置，其它建筑就不可替代，而且因存在樓層、朝向不同等因素，決定了一幢住宅中的每套住宅都具有獨立性，因此物業在出租和出售時，帶有地域性和壟斷性，從而形成壟斷價格。由于房地產投入大，回收期長，因而能進入房地產市場的只能是少數企業。再加上土地供應的有限性和房地產開發經營的規模要求等，很容易形成部分的或地域性的壟斷，土地一級市場由政府壟斷，經濟適用住房和廉租住房由政府提供。為了穩定住房價格，保護消費者利益，房地產市場必須要政府進行監管。

(二)房地產交易存在信息不對稱

由于房地產市場交易的高價值性，與土地附著物相聯系的房產等方面的信息擁有差異造成了信息嚴重不對稱。對開發商來說，其對商品質量(內在和外在的)了解的更清楚，從而信息的相對擁有量較多。而對一般的需求者來說，既沒有能力也沒有精力去尋求這些信息。信息不對稱一方面提高了房地產市場的交易成本，另一方面降低了市場的流動性。