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篇(1)

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn) 經(jīng)濟周期 綜述

一、引言

20世紀(jì)30年代以來，房地產(chǎn)市場在世界市場中經(jīng)歷了幾次大型的波動。房地產(chǎn)經(jīng)濟周期與各國經(jīng)濟周期及全球經(jīng)濟周期有著高度的相關(guān)性。迄今為止，經(jīng)濟學(xué)界對房地產(chǎn)經(jīng)濟周期進行了持續(xù)系統(tǒng)的研究，取得了很多成果。國外對房地產(chǎn)經(jīng)濟周期的研究以實證分析方法為主，分析了房地產(chǎn)周期波動的影響因素，建立了指標(biāo)體系，探討了房地產(chǎn)泡沫的形成和破滅及其在國際間的傳導(dǎo)。國內(nèi)對房地產(chǎn)經(jīng)濟周期的研究起步較晚，前期的研究以定性分析為主，主要包括對房地產(chǎn)周期概念和階段的界定，房地產(chǎn)周期波動與宏觀經(jīng)濟波動的關(guān)系分析。進入21世紀(jì)后，國內(nèi)開始嘗試用實證分析工具對房地產(chǎn)周期波動機制及其影響因素進行分析，并初步建立了反映房地產(chǎn)經(jīng)濟周期的指標(biāo)體系。

二、國外房地產(chǎn)經(jīng)濟周期研究綜述

1、國外房地產(chǎn)經(jīng)濟周期研究階段劃分及其主要內(nèi)容

國外房地產(chǎn)經(jīng)濟周期的研究，大致可分為四個階段：起源階段；沉寂階段；專業(yè)化發(fā)展階段；多樣化發(fā)展階段。

（1）起源階段。20世紀(jì)30年代，世界經(jīng)濟的大蕭條引發(fā)了人們對經(jīng)濟周期的關(guān)注，房地產(chǎn)周期作為經(jīng)濟周期的一個重要組成部分，自然也就成為了經(jīng)濟學(xué)界的研究對象。如霍伊特確立了房地產(chǎn)周期波動的概念，這一階段被稱為這一研究的起源階段。

（2）沉寂階段。二戰(zhàn)后的20世紀(jì)50―70年代，西方各國經(jīng)濟復(fù)蘇，在凱恩斯主義擴張政策的推動下，經(jīng)濟進入了較長時期的高速增長階段。對未來經(jīng)濟的樂觀預(yù)期，使這個時期經(jīng)濟學(xué)界對經(jīng)濟周期的研究幾乎不重視，因而房地產(chǎn)周期研究就進入了沉寂階段。

（3）專業(yè)化發(fā)展階段。20世紀(jì)80年代，“滯漲“再度引發(fā)對經(jīng)濟周期波動的研究，經(jīng)濟學(xué)家們開始認(rèn)識到房地產(chǎn)經(jīng)濟周期對國民經(jīng)濟的重要作用。一些經(jīng)濟學(xué)家開始致力于西方房地產(chǎn)市場的周期研究，對房地產(chǎn)周期進行識別和解釋，區(qū)分研究各種類型的房地產(chǎn)周期波動規(guī)律。在此基礎(chǔ)上，許多新的理論工具被應(yīng)用在房地產(chǎn)經(jīng)濟周期的研究上，將房地產(chǎn)經(jīng)濟周期的研究帶入了一個專業(yè)化發(fā)展的時代。如布朗考察了1968―1983年間美國單棟住宅的銷售周期波動情況，發(fā)現(xiàn)國民經(jīng)濟的周期波動與房地產(chǎn)周期波動之間存在很高的相關(guān)性。赫克曼分析了1979―1983年間美國14個城市寫字樓市場的綜合數(shù)字，發(fā)現(xiàn)寫字樓的減少和租金之間有著非常強的相關(guān)性，而租金又和當(dāng)時的空置率有很大的關(guān)聯(lián)。

（4）多樣化發(fā)展階段。進入20世紀(jì)90年代，三個經(jīng)濟事實改變了國外房地產(chǎn)周期研究的傳統(tǒng)方式，使房地產(chǎn)周期研究開始進入了多樣化深入發(fā)展的新時期。首先，日本房地產(chǎn)泡沫破裂引發(fā)了人們對房地產(chǎn)周期波動機理研究的重視。其次，發(fā)達國家資本市場的新發(fā)展引發(fā)了“投資導(dǎo)向”型房地產(chǎn)周期研究的出現(xiàn)。最后，發(fā)達國家房地產(chǎn)周期波動的普遍存在，以及1997年爆發(fā)的東南亞金融危機，使得對國際房地產(chǎn)周期的研究得到重視。

一是對房地產(chǎn)周期波動機理的研究。如唐斯在研究美國房地產(chǎn)周期和宏觀經(jīng)濟周期的關(guān)系后指出，房地產(chǎn)周期受到3種經(jīng)濟周期波動的影響，即社會體制變革周期、技術(shù)革命周期和經(jīng)濟革命周期。埃德爾斯坦和保羅利用土地價格預(yù)期模型解釋了日本在20世紀(jì)90年代初期出現(xiàn)的房地產(chǎn)泡沫破裂。保羅對OECD17個國家的國民經(jīng)濟增長率、利率、宏觀經(jīng)濟周期等因素進行分析，作出了這些國家商品房價格可能在2007年到達頂峰的預(yù)測。

二是對“投資導(dǎo)向”型房地產(chǎn)周期的研究。如魯拉克指出，房地產(chǎn)投資決策應(yīng)考慮影響市場周期的5種相互作用力，即經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整、物業(yè)供給、物業(yè)需求、資本流動和投資特征。凱澤通過比較房地產(chǎn)總收益率與機構(gòu)房地產(chǎn)投資回報率，發(fā)現(xiàn)了波長30年、50―60年和上百年的房地產(chǎn)長周期。彼特在對美國房地產(chǎn)周期和經(jīng)濟周期研究的基礎(chǔ)上，探討了不動產(chǎn)投資對策。

三是對國際房地產(chǎn)周期的研究。如伯特蘭分析了形成周期的國際因素和國內(nèi)因素，認(rèn)為國際資本流動、各國資本市場自由化、金融管制的放松、扭曲的財政政策和土地使用制度是全球房地產(chǎn)周期波動的主要因素。

2、對國外房地產(chǎn)經(jīng)濟周期研究的主要評價

縱觀國外房地產(chǎn)經(jīng)濟周期研究，可以發(fā)現(xiàn)國外比較偏重實證研究，旨在通過對房地產(chǎn)行業(yè)運行的歸納性總結(jié)，試圖規(guī)避行業(yè)運行風(fēng)險。通過過去幾十年的研究，建立了許多確定房地產(chǎn)經(jīng)濟周期的指標(biāo)體系，但沒有建立一個統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)和指標(biāo)體系，一些專業(yè)研究方面缺乏連續(xù)性。對經(jīng)濟周期的判定和預(yù)測方面的研究工作也相對較少。另外，國外學(xué)者對理論的研究具有現(xiàn)實意義，但在一定程度上缺乏廣泛性和普遍性。

三、國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟周期研究綜述

1、國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟周期研究的歷程及其主要內(nèi)容

（1）起步。我國房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，國內(nèi)經(jīng)濟學(xué)界對房地產(chǎn)周期波動的關(guān)注，始于20世紀(jì)80年代末90年代初。80年代以前，由于房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展時間過短且資料不全，我國房地產(chǎn)周期研究基本空白。唯一可以追溯到的研究是薛敬效1987年在《南開學(xué)報》上發(fā)表的的《試論建筑周期》一文。相對與西方國家對于這一領(lǐng)域的研究，我國是起步晚、差距大。

（2）初期發(fā)展。20世紀(jì)90年代中期以后，我國住房制度的改革和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為房地產(chǎn)周期研究提供了現(xiàn)實的經(jīng)濟環(huán)境。但剛開始有關(guān)房地產(chǎn)周期波動的研究大多停留在對房地產(chǎn)周期概念的探討以及現(xiàn)象的描述上。如譚剛對房地產(chǎn)概念進行界定，指出房地產(chǎn)周期包括擴張和收縮兩個階段。梁桂用年商品房銷售面積來刻畫中國不動產(chǎn)供給與需求相互產(chǎn)生的波動情況，認(rèn)為年銷售量波動率和增長率曲線清楚地反映了我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的內(nèi)在波動。劉洪玉從房地產(chǎn)市場總供求相互作用的原理出發(fā)，對房地產(chǎn)周期進行定義。他認(rèn)為，房地產(chǎn)市場自然周期可分為四個階段，第一階段始于市場周期的谷底；第二階段超過平衡點，需求繼續(xù)增長；第三階段是供求平衡之后供給增長速度高于需求增長速度；第四階段供給大于需求。同時，他還根據(jù)對應(yīng)的資本流動給出了房地產(chǎn)市場投資周期的概念。

（3）新發(fā)展。進入21世紀(jì)，中國房地產(chǎn)進入了一個前所未有的快速發(fā)展時期，學(xué)者和業(yè)界人士對房地產(chǎn)周期的研究越來越多。從近幾年發(fā)表的文獻上看，國內(nèi)學(xué)者對于房地產(chǎn)周期波動的研究主要集中在以下幾個方面。一是關(guān)于房地產(chǎn)波動的周期研究。如汪曉宇、華偉的文章提出了房地產(chǎn)市場周期的理論，并對我國1987―1998年間房地產(chǎn)市場周期進行了實證研究。曲波、謝經(jīng)榮、王瑋以商品房銷售面積增長率為指標(biāo)，得出中國房地產(chǎn)周期的基準(zhǔn)周期。

二是關(guān)于關(guān)于房地產(chǎn)周期波動機制及其影響因素的研究。如譚剛提出房地產(chǎn)周期波動的沖擊―傳導(dǎo)模型。任棟梁提出了房地產(chǎn)業(yè)周期波動的外部沖擊機制和內(nèi)部傳導(dǎo)機制，分析了影響中國房地產(chǎn)周期的宏觀政策因素、經(jīng)濟因素、產(chǎn)業(yè)因素和心理因素。倪鵬飛通過對房地產(chǎn)周期的成因分析，發(fā)現(xiàn)我國歷次房地產(chǎn)周期波動均有國家重大經(jīng)濟政策或房地產(chǎn)制度改革背景，得出結(jié)論：我國房地產(chǎn)周期是典型的“政策性周期”，它與成熟的市場經(jīng)濟國家的房地產(chǎn)周期具有顯著差異。張瑜從房地產(chǎn)經(jīng)濟周期的角度出發(fā),分析了我國房地產(chǎn)經(jīng)濟周期的特征,進而從宏觀經(jīng)濟、投資、消費、政策等方面分析了不同因素對房地產(chǎn)周期波動的影響。

三是關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟周期與宏觀經(jīng)濟周期關(guān)系研究。如王勉、唐嘯峰根據(jù)我國的有關(guān)數(shù)據(jù)，從定量和定性兩方面對我國房地產(chǎn)投資波動與經(jīng)濟周期存在一定的相關(guān)性進行實證分析。尹惠媛采用GDP增長率作為反映經(jīng)濟周期的指標(biāo)，選取國房景氣指數(shù)作為反映房地產(chǎn)周期的指示指標(biāo)，實證分析了我國房地產(chǎn)周期與宏觀經(jīng)濟周期的關(guān)系。才元實證研究了房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟各個層面之間的聯(lián)動關(guān)系，包括房地產(chǎn)投資和經(jīng)濟增長之間的關(guān)系,房地產(chǎn)價格和居民消費的關(guān)系以及房地產(chǎn)價格和經(jīng)濟體系其他資產(chǎn)價格的關(guān)系。

四是關(guān)于具體城市房地產(chǎn)周期波動的研究。譚剛通過選擇相應(yīng)指標(biāo)，具體分析了改革開放以來深圳房地產(chǎn)周期波動現(xiàn)象，并與宏觀經(jīng)濟周期和全國房地產(chǎn)周期進行比較，最后探討了影響深圳房地產(chǎn)周期波動的主要因素。沈公律、鞠成曉、李倩、余健、顧建發(fā)則分別對杭州、大連、北京、南京、上海等主要城市的房地產(chǎn)周期波動問題進行了實證研究。

2、對國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟周期研究的主要評價

綜上所述，近年來，國內(nèi)學(xué)者對房地產(chǎn)經(jīng)濟周期研究主要貢獻是對國內(nèi)房地產(chǎn)周期波動的存在性取得了共識，初步探討了國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟周期的傳導(dǎo)機制和影響因素，并建立了國房景氣指數(shù)。但與國外的研究相比，國內(nèi)對于房地產(chǎn)周期的研究還存在許多不足。一是確定中國房地產(chǎn)經(jīng)濟周期的指標(biāo)不完全，同時由于統(tǒng)計數(shù)字的完整性、真實性有限，使得關(guān)于這個方面的研究也受到很大的限制。二是中國計算周期的標(biāo)準(zhǔn)并不統(tǒng)一，許多專家計算出的周期數(shù)不一致。三是中國房地產(chǎn)市場跟發(fā)達國家房地產(chǎn)市場有很大的不同，在考慮和研究房地產(chǎn)經(jīng)濟周期時，以往關(guān)于中外房地產(chǎn)市場差異對中國房地產(chǎn)經(jīng)濟影響的研究非常薄弱，應(yīng)進行深入的對比研究。四是應(yīng)把對房地產(chǎn)經(jīng)濟周期的研究建立在基于市場供需的研究之上，從市場角度出發(fā)看問題。五是應(yīng)從宏觀經(jīng)濟利益角度出發(fā)，進一步建立和完善反映房地產(chǎn)市場周期波動的指標(biāo)體系，充分發(fā)揮指標(biāo)對國民經(jīng)濟的監(jiān)測和預(yù)警作用。

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篇(2)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)，房建單位，成本管理，質(zhì)量管理體系

 

房地產(chǎn)產(chǎn)品不同于一般產(chǎn)品,由于產(chǎn)品造價高、壽命期較長,其投資額較大、建設(shè)和使用周期長等特點，其產(chǎn)品的質(zhì)量直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益和業(yè)主的利益。從房地產(chǎn)的物質(zhì)結(jié)構(gòu)來看,房建不僅包括土地和建筑物,而且包括有關(guān)配套設(shè)備與設(shè)施,如水、電、煤氣、通訊、交通及智能化管理等。因此,房地產(chǎn)成本管理是一個綜合指標(biāo),除了工程質(zhì)量外,規(guī)劃布局、功能設(shè)計、綜合配套、居住環(huán)境、物業(yè)管理、價格水準(zhǔn)等,都要納入房地產(chǎn)質(zhì)量管理的范圍。所以，加強房地產(chǎn)工程項目成本管理要從工程建設(shè)成本控制入手，主要集中在工程設(shè)計、項目施工這兩個階段。總的說來，房建費用的大小以及費用的發(fā)生是否合理，更大程度上取決于建設(shè)方進行的成本管理。

1.房地產(chǎn)工程項目成本管理存在的現(xiàn)象和問題

1.1房地產(chǎn)的生產(chǎn)和使用涉及政府部門、規(guī)劃部門、設(shè)計單位、開發(fā)商、施工單位、監(jiān)理單位、物業(yè)管理單位、業(yè)主和公共服務(wù)部門等,它們之間是相互獨立的,共同參與房地產(chǎn)項目的生產(chǎn)和使用過程,對房地產(chǎn)質(zhì)量都具有相應(yīng)的影響力。就目前來看，成本管理方法雖然很多，但是，一些房建單位并沒有根據(jù)自身特點，形成一套切實可行的成本管理方法。而且，還有部分單位仍然沿用一些傳統(tǒng)的、過時的成本管理方法和手段，許多房建項目的成本管理只有事后的成本核算和簡單的成本分析，缺乏科學(xué)的事前成本預(yù)測和決策，缺乏嚴(yán)格的事中控制和事后成本考核等。同時，房地產(chǎn)的質(zhì)量環(huán)是一個超企業(yè)的質(zhì)量環(huán)。房地產(chǎn)質(zhì)量管理不能單純依靠開發(fā)商、施工單位和監(jiān)理單位,而要建立全社會和全行業(yè)廣泛參與的系統(tǒng)質(zhì)量管理體系。

1.2成本管理體制問題。論文參考網(wǎng)。成本管理作為一種經(jīng)濟管理活動，也必須有一套與其相適應(yīng)的管理體制，才能真正發(fā)揮其效果。對于房地產(chǎn)建設(shè)來說,生產(chǎn)和使用周期較長,更新?lián)Q代不可能很快。面對市場競爭的沉重壓力，有很多房建單位沒有深入調(diào)查所處的市場環(huán)境，與同類競爭對手沒有比較，對項目施工所需物料的市場價格了解不夠，對價格隨著市場變化發(fā)生的變動沒有充分的心理準(zhǔn)備和足夠的應(yīng)付能力。使得各部門基礎(chǔ)資料的收集、分析和處理不及時、不準(zhǔn)確，從而對成本發(fā)生和形成中存在的問題，不能及時采取相應(yīng)的改進措施，難以達到降低成本提高效益的目的。雖然房地產(chǎn)建成后,通過裝修和設(shè)備更新改造來也可以改進工程質(zhì)量,但總是受到原有建筑物的制約。區(qū)位質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量等更不是微觀力量所能改變的。論文參考網(wǎng)。因此,房地產(chǎn)的質(zhì)量和成本控制必須有較長的時間。并在規(guī)劃、布局、設(shè)計和建設(shè)過程中，做好房地產(chǎn)工程項目成本管理工作。

2.房建項目成本管理的措施和方法

2.1房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟各行各業(yè)和人民生活的基本生產(chǎn)和生活資料,其質(zhì)量好壞關(guān)系到人民生命財產(chǎn)的安全。因此, 更新成本管理理念要從房地產(chǎn)單位的角度去考慮。論文參考網(wǎng)。在房地產(chǎn)質(zhì)量形成過程中,政府行業(yè)管理部門和社會積極參與房地產(chǎn)質(zhì)量管理,審核企業(yè)資質(zhì)、審批工程項目、制定質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn)、監(jiān)督工程質(zhì)量、組織工程竣工驗收等,形成了企業(yè)外部的宏觀質(zhì)量管理體系。

房建施工項目仍然是國土資源管理部門的一部分。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品具有具有投資額較大、產(chǎn)品固定性、建設(shè)和使用周期長的特點,決定了房建項目從成立項目部之后就具有一定的獨立性。從中標(biāo)開始，經(jīng)過組織施工生產(chǎn)到工程竣工直至保修期滿為止，整個運行過程都將影響其成本的變化。并且伴隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)外部環(huán)境的變化不斷向深度和廣度擴展，而現(xiàn)代成本管理正是緊緊圍繞影響成本變化的各個因素去實施運作的。因此，樹立新的成本管理理念將是搞好成本管理工作的前提條件。

2.2正確地選擇成本管理方法。房地產(chǎn)建設(shè)是一個廣泛的社會系統(tǒng)工程,單靠政府部門、開發(fā)商和施工企業(yè)自身的努力是不夠的,應(yīng)該在房地產(chǎn)業(yè)中建立全產(chǎn)業(yè)參與、全方位控制、全過程協(xié)調(diào)的質(zhì)量管理體系,開展政府管理、社會管理與企業(yè)管理相結(jié)合的房地產(chǎn)質(zhì)量系統(tǒng)工程。同時，還要根據(jù)項目自身特點和實際情況，濟實力、技術(shù)狀況、人員因素以及項目的工期、質(zhì)量要求等各方學(xué)合理的管理方法，才能真正達到降低成本、提高效益的目的。

2.3建立科學(xué)的成本管理保障體系。成本管理體系中，目的成本管理工作，在成本管理體系中，是極其重要的。政府在房地產(chǎn)業(yè)政策的制定和實施過程中,要突出質(zhì)量政策和質(zhì)量目標(biāo)。要通過制定、宣傳和實施房地產(chǎn)質(zhì)量政策和質(zhì)量目標(biāo),在全社會形成重視和追求質(zhì)量的風(fēng)氣,使質(zhì)量第一、質(zhì)量興業(yè)、以質(zhì)取勝等觀念深入人心,形成政府有關(guān)部門和企業(yè)的行為準(zhǔn)則。發(fā)地產(chǎn)開發(fā),要考慮我國經(jīng)濟增長和人民生活水平提高的實際情況,有關(guān)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)適當(dāng)超前。對于民建住宅,如果標(biāo)準(zhǔn)太低,會縮短淘汰周期,造成很大浪費。房地產(chǎn)使用單位和消費者也要增強質(zhì)量意識,在市場行為中不能忽視內(nèi)在質(zhì)量,更不能在裝修和使用過程中損害房地產(chǎn)的整體質(zhì)量。從根本來說,如果社會對房地產(chǎn)質(zhì)量需求提高,就能引導(dǎo)和迫使房地產(chǎn)供給注重質(zhì)量、品牌、形象和長遠(yuǎn)效益。同時，房地產(chǎn)開發(fā)、建筑規(guī)劃設(shè)計、建筑施工、項目監(jiān)理等企業(yè)要充分面向市場,以規(guī)范的市場經(jīng)濟體制為基礎(chǔ),用有效的約束機制來保證，使得房地產(chǎn)行業(yè)向著健康穩(wěn)定的方向發(fā)展。

3.建立完善的房地產(chǎn)質(zhì)量保證體系

房地產(chǎn)成本控制要從企業(yè)內(nèi)部加強成本管理，建立完善的信息體系，結(jié)合房地產(chǎn)建筑市場和競爭對手的情況，進行成本預(yù)測，提出投標(biāo)決策意見。要在房建施工準(zhǔn)備階段，制定出科學(xué)先進、經(jīng)濟合理的施工方案，勞動定額、材料消耗定額和技術(shù)組織措施的節(jié)約計劃，編制明細(xì)而具體的成本計劃，為今后的成本控制作好準(zhǔn)備。同時，要根據(jù)房建項目建設(shè)時間的長短和參加建設(shè)人數(shù)的多少，編制工程項目預(yù)算，為今后的成本控制和績效考核提供依據(jù)。特別要做好每一個分部分項工程完成后的驗收，以保證施工任務(wù)單和限額領(lǐng)料單的結(jié)算資料絕對正確，為成本控制提供真實可靠的數(shù)據(jù)。工程建成后，要重視竣工驗收工作。對驗收中業(yè)主提出的意見，應(yīng)根據(jù)設(shè)計要求和合同內(nèi)容認(rèn)真處理，如果涉及費用，應(yīng)請業(yè)主簽證，列入工程結(jié)算。

總之，房地產(chǎn)項目作為房建單位的成本中心，要實現(xiàn)項目成本管理的目標(biāo)就必須以先進的管理思想為指導(dǎo)。房建項目管理者要有戰(zhàn)略的思維應(yīng)對成本管理中所遇到的問題，從整體利益出發(fā)，對項目實施全面成本管理。同時，房地產(chǎn)工程項目成本管理是個系統(tǒng)工程，需要有相應(yīng)完善的組織管理體系、切實可行的規(guī)章制度、運轉(zhuǎn)高效的信息網(wǎng)絡(luò)等做保障，才能取得顯著的效果。

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[4] 郭峰.工程項目管理[M].貴陽:貴州科技出版社,2001：(185-194.)

篇(3)

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)　行業(yè)周期　房地產(chǎn)周期　統(tǒng)計分析

一、分析房地產(chǎn)行業(yè)周期的必要性

在經(jīng)濟社會里，周期性的經(jīng)濟波動現(xiàn)象勢必會直接影響到各種產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展。會使其出現(xiàn)同樣的周期性波動現(xiàn)象。其中，房地產(chǎn)經(jīng)濟的增長和國民經(jīng)濟的增長一樣，是呈現(xiàn)波浪方式來前進的，這種在波動中隨著時間的變化而出現(xiàn)的擴張和收縮交替反復(fù)運動的過程，就被稱為房地產(chǎn)經(jīng)濟周期。

中國自從在1995年對城鎮(zhèn)住房制度改革以來，房地產(chǎn)業(yè)就逐漸走向市場化，成為我國經(jīng)濟的支柱型產(chǎn)業(yè)。對于房地產(chǎn)行業(yè)進行周期性的分析研究，是市場經(jīng)濟發(fā)展的現(xiàn)實需要。研究周期波動規(guī)律既可以為宏觀調(diào)控提供參考性依據(jù)，使政府能采取必要的干預(yù)措施。又能進一步促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。除此之外，也有利于國家制定更準(zhǔn)確完善的房地產(chǎn)相關(guān)政策，以使能選擇合適的投資時機。避免遭受因周期波動而造成的損失。

總的來說，研究房地產(chǎn)周期能更有效地進行調(diào)控，延長上升期。縮短下降期。

二、我國房地產(chǎn)周期的波動原因

在研究房地產(chǎn)周期的波動時，必須注意到一點，就是目前我國的房地產(chǎn)行業(yè)既處于產(chǎn)業(yè)恢復(fù)期，又處于宏觀經(jīng)濟高速成長期，需求極其旺盛。由此可見，除了受市場本身的供求關(guān)系變化的影響之外。房地產(chǎn)業(yè)投資過快擴張，引起宏觀經(jīng)濟失調(diào)，使得政府采取宏觀調(diào)控措施等等因素，都同樣對房地產(chǎn)周期波動有所影響。

如圖1所示，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟周期一般認(rèn)為是5年。自上個世紀(jì)90年代房改以來總共出現(xiàn)了四個明顯的波峰，分別是1993年、1998年、2003年以及2008年，恰好是5年為一個周期。我們仔細(xì)研究就不難發(fā)現(xiàn)到，1993年、2003年房地產(chǎn)業(yè)從波峰下滑，均是由于房地產(chǎn)投資擴張過快，超越了國民經(jīng)濟發(fā)展總體水平而使得國家對其進行宏觀調(diào)控的結(jié)果，與供大于求的市場效應(yīng)無關(guān)。另外，1998年的下滑則是因為亞洲金融風(fēng)暴的波及，使得投資和需求都下降。現(xiàn)在許多城市里的“爛尾樓”，大部分都是那個時期所遺留下來的，直到現(xiàn)在仍然有待解決。至于2008年的下滑，表面看來似乎是受世界金融危機的影響，但實際上卻是因為房地產(chǎn)投資過熱和宏觀調(diào)控的結(jié)果。

自進入21世紀(jì)以來，從2000到2008年這九年間，根據(jù)國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，我國房地產(chǎn)的開發(fā)投資平均增長率達到24.1％，而同一階段內(nèi)的GDP平均增長率為9.6％，比之高出了足有14.5個百分點，并且比全社會的固定資產(chǎn)平均投資的增速21.1％高出了3個百分點。在全社會固定資產(chǎn)投資的比率當(dāng)中，房地產(chǎn)開發(fā)投資一直穩(wěn)定在17個百分點左右。

下面我們以2008年的樓價波動來舉例：

在2008年1月23日，備受矚目的上海市楊浦區(qū)新江灣城F地塊公開出讓，以底價67.5億元、折合樓板價僅為7502元／平方米成交。這一成交數(shù)據(jù)可謂震驚國內(nèi)，僅僅就在一個月前，媒體還預(yù)測此地塊成交價約在180億元左右，如今地價卻已從2萬多元，平方米驟降到7502元／平方米，下跌的幅度確實很大。

然而實際上從2007年9月份開始，我國房地產(chǎn)市場交易量就在迅速下降，住房投資變現(xiàn)難的弱點逐漸浮現(xiàn)。由于房價持續(xù)快速的上漲勢必?fù)p害民生、累積房地產(chǎn)泡沫，政府從民生和經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的角度考慮。只能加大抑制炒房行為的力度。以出臺嚴(yán)厲的調(diào)整政策或是促使銀行提高貸款利率和首付，以及加大對社會保障性住房的投資力度等方法，來對地價、樓價進行宏觀調(diào)控。

三、房地產(chǎn)行業(yè)周期研究狀況的分析

1.外部宏觀政策分析

首先我們應(yīng)該要意識到，宏觀政策本身就存在著周期，那么房地產(chǎn)政策受整個宏觀經(jīng)濟政策的影響。同樣也會出現(xiàn)周期性波動，并且房地產(chǎn)政策的波動會直接導(dǎo)致整個房地產(chǎn)行業(yè)的周期波動。基于中國的國情，政府不單只是經(jīng)濟體制改革的推動者和經(jīng)濟制度變遷的供給者，更是產(chǎn)業(yè)政策的制定者和宏觀經(jīng)濟的調(diào)控者。政府行為將成為影響經(jīng)濟運行的重要因素。結(jié)合中國現(xiàn)行的制度和經(jīng)濟情況，這種因為產(chǎn)業(yè)調(diào)控不當(dāng)、宏觀管理失誤而對房地產(chǎn)經(jīng)濟正常運行的沖擊就會特別明顯，它會加劇房地產(chǎn)經(jīng)濟波動趨勢與波動振幅。

我們以深圳的情況來舉例，2007年樓價迅速攀高，僅僅深圳一市的房價，在短短半年內(nèi)的漲幅就超過了50％，其中還有大部分屬于投機性購房。因此國家在2008年不斷出臺嚴(yán)厲的調(diào)控政策。并加大了實施住房保障的力度，迫使房價下跌。根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2008年深圳樓市整體呈低迷態(tài)勢，其商品住宅的銷售面積為408.75萬平方米，與2007年同比減少18.3％，銷售套數(shù)為44315套，同比減少12.4％，成交均價是12657元／平方米，同比下跌達5.3％。到了第四季度，深圳地方政府出臺了一系列的救市措施，《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》的，將保障性住房的建設(shè)納入政府未來重要的職責(zé)范圍，放開改善性質(zhì)的二套房貸政策，降低和減免房產(chǎn)交易的營業(yè)稅等。這樣的政策扶持和房地產(chǎn)商的主動降價促銷。就催生了歲末的井噴行情。其中11月成交59.2萬平方米(6345套)，12月成交72.9萬平方米(7898套)，這兩個月的成交量之和占了全年成交量的近1／3。

其中，我們需要關(guān)注兩個方面，一是市場原則和民生本位的矛盾，二是中央政策與地方政策的矛盾。

(1)民生本位和市場原則都是房地產(chǎn)市場的根本基礎(chǔ)。當(dāng)前，政府應(yīng)該落實其承擔(dān)社會保障住房的責(zé)任，并結(jié)合市場需要制定好土地出讓計劃并完善其制度，以減輕在宏觀調(diào)控時期各房地產(chǎn)開發(fā)商，以及購房者的經(jīng)濟負(fù)擔(dān)。房地產(chǎn)開發(fā)商也應(yīng)該主動下調(diào)價格以重啟市場需求。重新建立起良好的市場規(guī)則，讓民生本位得到回歸。對此，政府應(yīng)該要更有作為一些，對政策的出臺應(yīng)該更具有前瞻性才對。宏觀調(diào)控政策必須以保持房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展為目的，與國民經(jīng)濟發(fā)展相適應(yīng)，防止房地產(chǎn)業(yè)過熱或過冷，關(guān)注民生本位。實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

(2)我國各地房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期的差異性。與宏觀調(diào)控政策的統(tǒng)一性之間具有一定的矛盾。當(dāng)前我國各個地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展程度都有所不同，也有著發(fā)揮各地經(jīng)濟特點的側(cè)重性，特別是東、中、西部差距很大。因此導(dǎo)致了房地產(chǎn)業(yè)具有極其明顯的區(qū)域性特點，使得各地房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展程度不一。由此分析，不難看出房地產(chǎn)業(yè)在我國的周期特征上來講，既擁有著全國性的周期，也有著各地的發(fā)展波動周期。而且，宏觀調(diào)控政策是我國經(jīng)濟的指導(dǎo)性政策，那么在進行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的時候，就應(yīng)盡量保證地方政府能有效地執(zhí)行，讓各個地方結(jié)合本地的實際情況來參照實施。

然而在實際上，房地產(chǎn)市場價格并沒有調(diào)整到以消費者為主導(dǎo)

的價格水平上來。當(dāng)?shù)鼐用窕臼杖氲乃讲攀且韵M為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場的價格基礎(chǔ)，當(dāng)房地產(chǎn)市場的價格脫離于當(dāng)?shù)鼐用駥嶋H收入水平，那么這個價格就不會被市場所認(rèn)同。可以說這點是我國當(dāng)前房地產(chǎn)市場的一大頑癥。我們對影響房地產(chǎn)周期的宏觀政策進行分析，就希望能使這些引起各級地方政府部門的重視及認(rèn)識

2.從內(nèi)部經(jīng)濟進行分析

當(dāng)前我國的宏觀經(jīng)濟周期屬于投資主導(dǎo)型，因此投資波動是導(dǎo)致經(jīng)濟波動的主要原因。從短期效果來看，投資規(guī)模及結(jié)構(gòu)可以通過投資需求總量和結(jié)構(gòu)去影響社會供給與需求的總量及結(jié)構(gòu)：而從長遠(yuǎn)來看，供給總量結(jié)構(gòu)的形成將對社會供給與需求的總量及結(jié)構(gòu)產(chǎn)生重要的決定作用。投資是促進總供給增加的第一推動力，而投資規(guī)模是要受到社會需求總量的約束的。在經(jīng)濟蕭條階段，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)慢慢調(diào)整至趨于平衡。投資就會開始抬頭，然后啟動新一輪的經(jīng)濟增長。

因此，可以得出這樣一個認(rèn)知，我國房地產(chǎn)周期波動的主要原因就是房地產(chǎn)的投資狀況。尤其是結(jié)合我國當(dāng)前投資主導(dǎo)型的經(jīng)濟周期來看，就知道投資波動對房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的影響作用會更加明顯。由于受過去一段長時間里的計劃經(jīng)濟體制的影響，使得我國經(jīng)濟增長也具有資源約束的特征。那么房地產(chǎn)投資作為關(guān)鍵的投入要素，就將是引起房地產(chǎn)經(jīng)濟周期波動的主要因素。

3.房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟周期波動的互動效應(yīng)分析

因為房地產(chǎn)的獨特性質(zhì)，國民經(jīng)濟發(fā)展水平的周期性波動對房地產(chǎn)的供求關(guān)系將會產(chǎn)生較強的影響，而同樣的，房地產(chǎn)業(yè)的周期波動也會通過對建筑、建材、冶金等其他上下游產(chǎn)業(yè)的影響，從而對整個國民經(jīng)濟的周期波動產(chǎn)生作用。然而，提高利率、緊縮通貨等等銀根緊縮性政策卻會使得社會資源迅速從房產(chǎn)領(lǐng)域中退出。使得房地產(chǎn)市場先于宏觀經(jīng)濟調(diào)控作用的產(chǎn)生進入到行業(yè)收縮期。

在這種互動效應(yīng)下，一旦房地產(chǎn)經(jīng)濟的泡沫發(fā)生崩裂，房價急轉(zhuǎn)直下，甚至是跌破購房者辦理按揭貸款時的首付款。那么，銀行系統(tǒng)必將會出現(xiàn)大量不良貸款或壞賬，而當(dāng)壞賬比例達到一定程度時就很有可能拖垮銀行系統(tǒng)，從而最終造成整個國民經(jīng)濟的危機。

4.世界經(jīng)濟波動造成的影響

在當(dāng)前全球經(jīng)濟一體化的大環(huán)境下，世界經(jīng)濟格局對于中國的經(jīng)濟尤其是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起著很大的影響作用。現(xiàn)在最緊迫的是美國的金融危機，它不但影響到美國的經(jīng)濟發(fā)展，也波及到世界經(jīng)濟的狀況，并且同樣對中國經(jīng)濟帶來負(fù)面影響。這些變化都不可避免地會對中國房地產(chǎn)業(yè)起到一定的抑制作用。特別是人民幣受美國經(jīng)濟衰退的影響而不斷升值，也會對中國房地產(chǎn)市場造成巨大的沖擊力。盡管在短期內(nèi)，人民幣升值是個負(fù)面因素，但從長遠(yuǎn)發(fā)展來看。卻利于房價整體水平的上升。

四、我國房地產(chǎn)行業(yè)周期未來幾年的走向預(yù)測

根據(jù)國家統(tǒng)計局最新公布的數(shù)據(jù)，在2010年里全國商品住房銷售的面積同比增長了10.1％，價格同比上漲為6.4％。其中，全國70個大中城市的房屋銷售價格指數(shù)在去年7、8月環(huán)比持平之后，從9月開始直到年底連續(xù)4個月呈現(xiàn)出上漲之勢，房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人按揭貸款總量再創(chuàng)歷史新高，同比多增了近10％。到了201 1年，部分熱點城市的房地產(chǎn)市場再度升溫，在2011年1月份得前三周。北京新房的成交套數(shù)同比增長了17％，其成交均價同比上漲率達19％。上海方面，新房的成交套數(shù)同比大漲76％之多，而豪宅成交價格更是持續(xù)不斷地攀升。由此可見，在這些經(jīng)濟熱點的城市，房產(chǎn)剛性需求壓力較大。

未來五年里，預(yù)計因城市化進程的發(fā)展所帶來的新增城鎮(zhèn)人口約達到8000萬，也就是說將有近2500萬個家庭需要新增住房。其總需求預(yù)計大概在9億平方米左右。同時，受人均收入快速增長的影響，預(yù)計在未來五年將出現(xiàn)近18.4億平方米的改善型購房需求。

五、結(jié)語

通過全文的分析論述，我們可以總結(jié)出以下兩點內(nèi)容：

1.中國房地產(chǎn)業(yè)的周期現(xiàn)象總是客觀存在的，尤其國家政策出現(xiàn)變化、國內(nèi)或國外的金融市場環(huán)境也發(fā)生改變的時候，人們對于房地產(chǎn)市場的預(yù)期就會發(fā)生根本性改變，房地產(chǎn)市場就會出現(xiàn)價格調(diào)整。

2.房地產(chǎn)市場調(diào)整不是可以一步解決到位的事情，而且房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)變化，以及國內(nèi)外經(jīng)濟環(huán)境的演變，都對這個周期有所影響。

我們應(yīng)該通過分析國內(nèi)房地產(chǎn)的周期，對其下滑時機進行預(yù)測，以防止房地產(chǎn)業(yè)在繁榮期后急劇下滑，做到防患于未然。

參考文獻：

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[2]張元端，房地產(chǎn)業(yè)周期波動又探――中國房地產(chǎn)業(yè)步入新周期[J]，房地產(chǎn)導(dǎo)刊，2005，(07)

篇(4)

摘要：城市化的進程加快了中小城市房地產(chǎn)的發(fā)展，大的房地產(chǎn)公司向中小城市發(fā)展對地方經(jīng)濟起到了促進作用。但與其他產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟不同的是，房地產(chǎn)周期波動現(xiàn)象受著一定的外部宏觀政策和內(nèi)部行業(yè)經(jīng)濟的影響，如何理解中小城市的房地產(chǎn)經(jīng)濟周期是值得廣大房地產(chǎn)商、群眾、政府等思考的問題。

關(guān)鍵詞：中小城市；房地產(chǎn)；經(jīng)濟周期；分析

中國社科院的2006年《城市競爭力藍(lán)皮書》指出：房地產(chǎn)是城市經(jīng)濟的重要組成部分，是城市重要的產(chǎn)業(yè)，是城市最基本的生活條件環(huán)境，也是城市發(fā)展的基本載體條件和重要投資環(huán)境。可見房地產(chǎn)業(yè)與城市競爭力關(guān)系的密切性，分析房地產(chǎn)業(yè)與城市競爭力之間的關(guān)系也是當(dāng)下的一個熱點和焦點話題。

一、中小城市房地產(chǎn)

從1978年到2003年，中國城市數(shù)量增長了4.1倍，城市面積擴展了4倍。中國城市數(shù)量近700座，城市化率達到了36.9%。城市的擴張直接受益者就是房地產(chǎn)行業(yè)，中小城市房地產(chǎn)落后局面，蘊藏著難以預(yù)知的商機和利潤。

（一）房地產(chǎn)公司到中小城市發(fā)展的原因

大的房地產(chǎn)公司在大城市尋找新開發(fā)區(qū)域很難，國家對土地政策的調(diào)整，使得大城市的土地變成了稀缺產(chǎn)品；中小城市確實需要一些大城市的開發(fā)公司給他們帶去新的住宅理念和小區(qū)物業(yè)管理的模式，大的房地產(chǎn)公司在中小城市具有不可競爭的優(yōu)勢；大的房地產(chǎn)公司為了更好的開疆拓地，有意識的將品牌向全國性拓展。

城市化的進程加快了中小城市房地產(chǎn)的發(fā)展，由于大城市房地產(chǎn)發(fā)展的空間越來越窄，房地產(chǎn)界將目光開始向不發(fā)達、可開發(fā)潛力大的中小城市轉(zhuǎn)移。中小城市多樣性、復(fù)雜性大，發(fā)展規(guī)劃難度大，想要到中小城市發(fā)展的房地產(chǎn)商要充分考慮異地發(fā)展的困難和風(fēng)險。

（二）中小城市發(fā)展房地產(chǎn)的問題

大房地產(chǎn)商在中小城市進行一些新設(shè)計的項目投資，為中小城市的房地產(chǎn)起到示范作用，這是一個方向。不僅對地方經(jīng)濟起到了促進作用，而且能幫助中小城市走出落后的局面，改變中小城市民眾的居住環(huán)境。但是，目前中國的中小城市房地產(chǎn)發(fā)展基本不理想，住宅小區(qū)的規(guī)模都很小，合理規(guī)劃和正規(guī)物業(yè)管理的小區(qū)概念沒有形成。中小城市目前房地產(chǎn)的滯后導(dǎo)致了城市無特色和極大的資源浪費。中小城市不僅需要好的房產(chǎn)項目來支撐城市形象，改變居住環(huán)境，最關(guān)鍵的就是政府的合理規(guī)劃。

二、城市房地產(chǎn)經(jīng)濟周期

在經(jīng)濟發(fā)展過程中，不同時段經(jīng)濟總量的增長率有時快有時慢，有時高有時低，這樣經(jīng)濟總量在時間序列上總會呈現(xiàn)波浪式上升或下降的波動現(xiàn)象。這種具有不同表現(xiàn)特征的經(jīng)濟波動便會構(gòu)成所謂的經(jīng)濟周期。這種呈周期性的經(jīng)濟波動現(xiàn)象會直接影響到各種產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展，會使其出現(xiàn)同樣的周期性波動現(xiàn)象。房地產(chǎn)業(yè)在實際經(jīng)濟運行中就存在著較為明顯的周期波動現(xiàn)象。但與其他產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟不同的是，房地產(chǎn)周期波動現(xiàn)象受著一定的外部宏觀政策和內(nèi)部行業(yè)經(jīng)濟的影響，給其波動賦予了一定歷史意義和經(jīng)濟意義。

城市房地產(chǎn)規(guī)模與城市競爭力的各個表現(xiàn)指標(biāo)都存在一定的正相關(guān)性，房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模大的城市，其競爭力也較強，房地產(chǎn)市場發(fā)展速度與城市競爭力的相關(guān)性是不確定的。房地產(chǎn)業(yè)的高速增長會導(dǎo)致城市經(jīng)濟較快地增長。但是，若房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度過快，超過了有效需求，就會降低經(jīng)濟運行效率，而城市經(jīng)濟的低效率，也會影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度。從房地產(chǎn)周期的成因看，我國兩次房地產(chǎn)周期波動均有國家重大經(jīng)濟政策或房地產(chǎn)制度改革背景，因此，我國的房地產(chǎn)周期其實是典型的“政策性周期”，它與成熟的市場經(jīng)濟國家的房地產(chǎn)周期具有顯著差異。

我國房地產(chǎn)業(yè)既處于產(chǎn)業(yè)恢復(fù)期，又處于宏觀經(jīng)濟高速成長期。在多數(shù)時段，波動并不是因為供求關(guān)系變化形成，而是由于在需求拉動之下，房地產(chǎn)市場不穩(wěn)定，引起宏觀經(jīng)濟失調(diào)，政府采取宏觀調(diào)控措施的結(jié)果。

三、如何理解中小城市的房地產(chǎn)經(jīng)濟周期

我國重點城市房地產(chǎn)市場基本實現(xiàn)市場化，但離完全市場化還有很大差距。東南沿海城市房地產(chǎn)市場化程度相對較高，中西部市場化程度相對較弱。東部沿海地區(qū)，特別是江浙、廣東等地區(qū)的城市的房地產(chǎn)業(yè)市場化水平在國內(nèi)處于領(lǐng)先地位。

（一）加快經(jīng)濟和政治體制改革，促進良性發(fā)展

2006年《城市競爭力藍(lán)皮書》的具體衡量指標(biāo)中，政府分配、黑市活動、壟斷程度等指標(biāo)表現(xiàn)相對較好。從各指標(biāo)縱向來看，11項指數(shù)得分中，政府分配、黑市活動、壟斷程度這幾個指標(biāo)我國35個大中城市的得分較高，也就是70%的市場化程度以上。在公有制經(jīng)濟、市場健全度、訴訟保障方面，35個大中城市整體表現(xiàn)中規(guī)中矩，大多數(shù)城市得分達到了6分，基本上達到了市場化的要求；在市場秩序、政府服務(wù)、價格管制、審批管制整體表現(xiàn)相對較差。指數(shù)顯示雖然體現(xiàn)出一定的進步，但與國際上的先進城市相比仍然較為落后，這意味著這幾個方面將是我國經(jīng)濟體制改革和政治體制改革的重要內(nèi)容。

（二）掌握規(guī)模、找準(zhǔn)定位發(fā)展，促進良性發(fā)展

投資中小城市房地產(chǎn)無論是對地方經(jīng)濟和民眾的居住理念都有好處，但是不建議大規(guī)模的建設(shè)。單位分房、私建房占據(jù)了中小城市居民住房市場的主流，另一方面房地產(chǎn)公司的進入中小城市多為異地投資。異地投資的風(fēng)險大，但是利潤的誘惑吸引著房地產(chǎn)商們蜂擁而至。

入駐中小城市一定要找準(zhǔn)定位，房地產(chǎn)公司要有三只眼睛，一只眼睛盯著管理，一只眼睛盯著市場，一只眼睛盯著政策的變化，特別是中國的土地政策。我國目前土地政策已經(jīng)落入了計劃經(jīng)濟時代的惡性循環(huán)。宏觀調(diào)控的三個不準(zhǔn)——2004年12月份前不準(zhǔn)批地、不準(zhǔn)立新項目等等，都是違背市場經(jīng)濟原則的。眼下我國的土地政策急需改革，要從稅制上、機制上解決土地管理問題，特別是大的房地產(chǎn)商到異地投資，常常受土地政策的影響。

（三）抑制炒房和空置現(xiàn)象，促進良性發(fā)展

大規(guī)模開發(fā)的背后，中小城市出現(xiàn)炒房和空置兩種現(xiàn)象。現(xiàn)在的炒資已經(jīng)對中小城市滲透過深。炒房和空置率的出現(xiàn)，其結(jié)果必然會是炒房的血本無歸，空置的繼續(xù)空置，最終賤賣。雖然在有規(guī)模的一二線城市里面，投資房屋其實是不錯的一種贏利模式，且回報豐厚而穩(wěn)固，但是在小城市尤其是經(jīng)濟極不發(fā)達的小城市里面就恰恰相反。中國的經(jīng)濟欠發(fā)達中小城市，眼下幾乎全部依靠內(nèi)需來拉動消費增長和經(jīng)濟發(fā)展，沒有非常大的外資流動和吸納能力。

從欠發(fā)達中小城市的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模、空置率和房價漲幅情況來看，持續(xù)近兩年的房地產(chǎn)調(diào)控在這些城市里顯然沒有起到任何效應(yīng)，絕大多數(shù)城市依然我行我素。宏觀調(diào)控政策對此無濟于事，無法進行行之有效的約束，這個后果將會是災(zāi)難性的。

隨著我國稅制的改革，一些房地產(chǎn)商壓在手里的空房實施繳稅制度。這樣可能會抑制房屋空置不受限制、無償空置等的現(xiàn)象。

（四）建立完善的房地產(chǎn)市場體系，促進良性發(fā)展

篇(5)

論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)集團公司,全面預(yù)算管理

隨著近幾年房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，吸引了眾多的參與者，行業(yè)競爭不斷加劇的同時，市場化程度逐步提高，無論是企業(yè)內(nèi)部資源或外部因素，均要求房地產(chǎn)企業(yè)特別是大中型房地產(chǎn)集團公司應(yīng)對其自身經(jīng)營管理實行全面預(yù)算管理。本文將結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)特點，系統(tǒng)闡述房地產(chǎn)集團公司全面預(yù)算管理系統(tǒng)的構(gòu)建。

一、實行全面預(yù)算分級管理

從集團公司的整體來看，預(yù)算工作應(yīng)實行分級管理，主要應(yīng)做好以下四個方面的工作：

（一）建立企業(yè)各級全面預(yù)算管理組織機構(gòu)，負(fù)責(zé)組織各項預(yù)算的討論、修改、報批、下達、考核以及通報分析預(yù)算的執(zhí)行情況，以保證整個預(yù)算編制體系有條不紊地進行；

（二）根據(jù)土地資源狀況和開發(fā)理念，全面預(yù)算管理委員會負(fù)責(zé)把預(yù)算與集團公司戰(zhàn)略聯(lián)系在一起，分析市場機遇和風(fēng)險，制定整體和各分項的收益目標(biāo)；

（三）項目預(yù)算管理委員會應(yīng)根據(jù)企業(yè)定性目標(biāo)，組織各部門對目標(biāo)進行細(xì)化、分解，并做出預(yù)測，編制出定量預(yù)算，評價項目開發(fā)期經(jīng)營預(yù)算和資本預(yù)算與企業(yè)期望值是否存在差距，計算落實方案所需資源，提出可供選擇方案；

（四）自上而下，匯總各項目預(yù)算，根據(jù)企業(yè)集團資源狀況進行整合并確定最終方案。

二、完善全面預(yù)算管理的制度建設(shè)

（一）完善制度。針對房地產(chǎn)集團公司預(yù)算管理中的難題，完善明確責(zé)任中心的權(quán)責(zé)，界定預(yù)算目標(biāo)，編制預(yù)算，匯總，復(fù)核與審批，預(yù)算執(zhí)行與控制管理、業(yè)績報告及差異分析、預(yù)算指標(biāo)考核等一系列全面預(yù)算管理制度。

（二）制定標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)集團管理模式和房地產(chǎn)行業(yè)特點以及經(jīng)驗數(shù)據(jù)分析，建立一套房地產(chǎn)項目開發(fā)成本，費用科目體系，做好成本數(shù)據(jù)積累。同時，在標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行過程中，不斷改進、完善，逐步形成企業(yè)自身的成本，費用定額標(biāo)準(zhǔn)。

三、改進預(yù)算編制方法。

傳統(tǒng)的預(yù)算側(cè)重的是短期效應(yīng)，以年度作為預(yù)算周期。對房地產(chǎn)項目來說，由于其開發(fā)的特殊性(即周期長達2～3年或以上。不確定性因素多，如設(shè)計變更、政策變化、進度延緩等)，編制預(yù)算不僅是對年度財務(wù)狀況做出的反映，而且是對項目綜合情況做出的反映。因此，集團預(yù)算應(yīng)做好以下四個環(huán)節(jié)的工作：

（一）做好匯總分解工作。

一是總體構(gòu)成的分解。它包括三個方面的內(nèi)容：1、收入總體構(gòu)成的分解，需與開發(fā)的房產(chǎn)品類型、面積、擬銷售均價掛鉤，然后分解、預(yù)測出各房型的銷售總價。2、開發(fā)成本總體構(gòu)成的分解，需將土地、前期、基礎(chǔ)、建安、配套等成本項目根據(jù)工程逐步分解，然后一一對應(yīng)到相關(guān)成本項目中，最終預(yù)測總成本。如在編制滾動預(yù)算時，有已結(jié)算或新增加的工程項目，應(yīng)及時補充、修訂成本預(yù)算依據(jù)。3、費用、稅金等按國家相關(guān)政策和集團公司財務(wù)制度等進行費用科目、稅金科目的分解，然后測算費用、稅金總價(這里需注意費用項目是整個開發(fā)期的)。

二是構(gòu)成項目按年度、月份的分解。將總體構(gòu)成的各項科目按照工程進度和預(yù)計付款方式以及工程總額控制點的要求等，結(jié)合項目開發(fā)周期進行各個年度、月份的分解，將預(yù)算責(zé)任落實到各個項目公司。

（二）加強部門之間的合作。

房地產(chǎn)項目預(yù)算涉及項目開發(fā)前期研發(fā)、營銷策劃、工程管理、物業(yè)管理等各個部門，涉及項目開發(fā)經(jīng)營活動的方方面面和各個環(huán)節(jié)，因此，預(yù)算講究的是部門合作、共同努力，而非財務(wù)或某個部門孤軍奮戰(zhàn)。應(yīng)在預(yù)算管理委員會的組織下，各相關(guān)部門人員共同研究項目目前的狀態(tài)和可能發(fā)生的情況，分工編制預(yù)算。

（三）掌握好編制周期。

房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)周期長、不確定因素多，要注意預(yù)算在執(zhí)行過程中隨時出現(xiàn)的問題并及時加以解決。為緩解資金壓力，保證各項目正常開展．并保證后續(xù)項目開發(fā)的資金儲備，預(yù)算編制工作一定要做深做細(xì)，考慮周全。在編制周期上應(yīng)按年、季、月，甚至按周安排資金預(yù)算的編制、調(diào)整、分析和監(jiān)控。保持資金鏈的正常運行。

（四）注重現(xiàn)金流量預(yù)算的管理。

預(yù)算管理一頭連著市場，一頭連著企業(yè)內(nèi)部。而不同的市場環(huán)境和不同的企業(yè)規(guī)模與組織，其預(yù)算管理的模式又是不同的。房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金密集程度很高的行業(yè)。資金緊張是整個行業(yè)的普遍現(xiàn)象，因此預(yù)算控制不僅是成本控制體系或多個項目的管理體系，而且是一個整合全部經(jīng)營活動的完整管理體系。其聚焦點在目標(biāo)成本和現(xiàn)金流量的預(yù)算與管理上。合理、有效地控制現(xiàn)金流量才能保證企業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定地發(fā)展。

四、加強房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算的預(yù)警管理。

（一）根據(jù)全面預(yù)算制度，對項目設(shè)置預(yù)警控制指標(biāo)，設(shè)定預(yù)警級別，并針對實際運行結(jié)果與預(yù)算目標(biāo)之間的偏差，設(shè)置兩大控制線，即預(yù)警控制線和調(diào)整控制線，進行實時監(jiān)控。再根據(jù)監(jiān)控的結(jié)果，與各部門績效掛鉤。

（二）對于超預(yù)算和預(yù)算外的支出項目應(yīng)例外管理，按以下原則處理：1、分析其產(chǎn)生原因，是必需的還是可有可無的，不能隨意增減；2、將超預(yù)算和預(yù)算外的支出項目的每個變化細(xì)化、分解，由組織技術(shù)部門、預(yù)決算部門、財務(wù)部門等進行成本費用測算，分析其對總目標(biāo)的利弊影響，提出多個認(rèn)證方案；3、按一定的審批流程選擇確定最優(yōu)方案。

（三）預(yù)算調(diào)整的原則。隨著客觀情況的變化，對預(yù)算進行及時調(diào)整是必要的。調(diào)整預(yù)算主要應(yīng)掌握三項原則：第一，不隨意調(diào)整原則。預(yù)算方案一經(jīng)批準(zhǔn)，一般情況下不得隨意調(diào)整預(yù)算。第二，內(nèi)部挖潛原則。當(dāng)不利干預(yù)算執(zhí)行的重大因素出現(xiàn)后，應(yīng)首先通過內(nèi)部挖潛或采取其他措施彌補．只有在無法彌補的情況下，才能提出預(yù)算調(diào)整申請。第三，積極調(diào)整原則。當(dāng)外部環(huán)境和內(nèi)部條件發(fā)生重大變化，應(yīng)積極主動地提出預(yù)算調(diào)整申請，以保證預(yù)算方案符合客觀實際情況。在經(jīng)濟上能夠?qū)崿F(xiàn)最優(yōu)，達到實現(xiàn)企業(yè)價值最大化目的。

總之，房地產(chǎn)集團公司的全面預(yù)算管理是一千系統(tǒng)工程，是企業(yè)治理的重要組成內(nèi)容，是與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略相配合的戰(zhàn)略保障體系，集團應(yīng)該根據(jù)自身的特點，形成適合本企業(yè)的全面預(yù)算管理制度，真正達到實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，整合企業(yè)資源、提高經(jīng)濟效益的目的。同時，在推行全面預(yù)算管理的時候，要做到權(quán)責(zé)利的統(tǒng)一。約束機制和激勵機制的統(tǒng)一，必須切實實行現(xiàn)金收支兩條線管理，深化目標(biāo)成本管理，把企業(yè)管理的方法策略全部融匯貫通于執(zhí)行預(yù)算的過程中。最終形成全員和全方位的預(yù)算管理體系。

參考文獻

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篇(6)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟；安全；調(diào)控；監(jiān)管

一、引言

房地產(chǎn)市場已成為我國市場發(fā)展條件下的主要組成部分，同樣房地產(chǎn)經(jīng)濟也成為我國國民經(jīng)濟的重要成分。隨著我國社會經(jīng)濟發(fā)展及房地產(chǎn)市場的快速成長壯大，房地產(chǎn)經(jīng)濟由于發(fā)展過快及我國地區(qū)現(xiàn)狀的限制出現(xiàn)了不安全狀態(tài)，主要包括了經(jīng)濟不穩(wěn)定、不匹配市場需求規(guī)律、不符合國內(nèi)人民生活結(jié)果層次等，進而房地產(chǎn)經(jīng)濟安全直接影響了我國國民經(jīng)濟安全及社會穩(wěn)定發(fā)展。因此，對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟安全進行研究，政府調(diào)控監(jiān)管其安全健康發(fā)展具有重要意義。

房地產(chǎn)經(jīng)濟安全受多種因素的影響，要對其安全性及確保其安全的房地產(chǎn)市場調(diào)控方法進行研究就需要了解我國基本國情現(xiàn)狀，本文結(jié)合我國國情，主要從市場出發(fā)進行研究，對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟安全具有穩(wěn)定作用。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟安全分析

（一）相關(guān)概念

房地產(chǎn)經(jīng)濟安全是從經(jīng)濟安全引用而來，主要針對房地產(chǎn)市場發(fā)展而言，它是指一種狀態(tài)，在這個狀態(tài)下，國家或地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)帶動的經(jīng)濟能夠呈現(xiàn)平穩(wěn)、持續(xù)增長的一種現(xiàn)狀。具體包括兩方面含義：一是房地產(chǎn)市場經(jīng)濟能夠保持穩(wěn)定和持續(xù)增長狀態(tài)，符合社會經(jīng)濟發(fā)展趨勢；二是房地產(chǎn)經(jīng)濟不受一些局部或外在風(fēng)險影響而出現(xiàn)較大的波動損失。

對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟安全的認(rèn)識要深入，要結(jié)合我國基本國情。首先，房地產(chǎn)經(jīng)濟安全實質(zhì)上是處于的一種狀態(tài)，是相對社會發(fā)展和國民經(jīng)濟而言，并非絕對的概念；其次，深入理解地方城市房地產(chǎn)經(jīng)濟安全與國家整體發(fā)展的關(guān)系；再次，在研究房地產(chǎn)經(jīng)濟安全時要針對當(dāng)前調(diào)節(jié)當(dāng)前階段進行分析；最后，房地產(chǎn)經(jīng)濟安全在不同階段呈現(xiàn)不同狀態(tài)，對波動、跳躍、增長、不變、倒退等界定不同。

（二）房地產(chǎn)經(jīng)濟安全影響因素分析

本文從我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀和我國基本國情出發(fā)，對房地產(chǎn)經(jīng)濟安全的影響因素進行綜合分析，從房地產(chǎn)波動與周期循環(huán)、市場需求、投資投機三方面進行分析。

1.房地產(chǎn)波動與周期循環(huán)的影響。房地產(chǎn)經(jīng)濟波動是指經(jīng)濟上升與下降范圍大、階段式出現(xiàn)，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟不穩(wěn)定發(fā)展的現(xiàn)象。主要由國民經(jīng)濟波動、房地產(chǎn)市場供給與需求矛盾、政府關(guān)于房地產(chǎn)的各項政策出臺、房地產(chǎn)商經(jīng)營策略等引起，這些原因出現(xiàn)就容易引起房地產(chǎn)經(jīng)濟出現(xiàn)周期性波動，，也就是說房地產(chǎn)安全問題會不定期出現(xiàn)。房地產(chǎn)波動的出現(xiàn)及循環(huán)給我國房地產(chǎn)經(jīng)濟安全造成直接的影響，由于房地產(chǎn)經(jīng)濟占據(jù)整體經(jīng)濟的重大部分，其經(jīng)濟安全容易引起國民經(jīng)濟安全、人民生活幸福度、社會穩(wěn)定性等問題。因此，政府加強調(diào)控和監(jiān)管有助于落實房地產(chǎn)經(jīng)濟安全。

2.房地產(chǎn)市場供需的影響。隨著我國城市化進程及經(jīng)濟發(fā)展的加快，城市土地市場供需出現(xiàn)各種失控現(xiàn)象，城市房地產(chǎn)市場發(fā)展出現(xiàn)不平衡的特點，房地產(chǎn)供給與人們需求出現(xiàn)各種矛盾，這一矛盾給房地產(chǎn)經(jīng)濟帶來了不安全影響。房地產(chǎn)市場供需的矛盾影響主要體現(xiàn)在：房產(chǎn)供給不斷增加，供大于求；房產(chǎn)價格過高，造成無效供給與有效供給的矛盾；房產(chǎn)占有在富人和窮人間出現(xiàn)兩極分化，供需不均衡。房地產(chǎn)供需不平衡就容易出現(xiàn)諸如房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟、房地產(chǎn)價格大漲經(jīng)濟總量激增、房產(chǎn)開法規(guī)模擴大，從而出現(xiàn)房產(chǎn)帶動的經(jīng)濟財產(chǎn)被富有人群大肆占有，經(jīng)濟出現(xiàn)分化，導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟安全問題突出，甚至引起國民經(jīng)濟安全問題。

3.房地產(chǎn)投資投機的影響。房地產(chǎn)投資投機是影響房地產(chǎn)經(jīng)濟安全的一個最主要因素，它對房地產(chǎn)經(jīng)濟增長、國民經(jīng)濟發(fā)展具有決定性作用。房地產(chǎn)投資投機包括房地產(chǎn)商和業(yè)主兩類，房地產(chǎn)商根據(jù)市場、國家政策、自身財力、集團利益進行房地產(chǎn)經(jīng)濟操控，以期獲取更大的利益，并沒有估計到社會發(fā)展穩(wěn)定和大眾人民需求。同時，業(yè)主大肆囤房、購房、商鋪等，進行出租或擱置等待漲價。這種投資投機現(xiàn)象嚴(yán)重擾亂了房地產(chǎn)經(jīng)濟穩(wěn)定良好發(fā)展，投資投機行為完全導(dǎo)致了房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展及走向，從根本上影響了房地產(chǎn)經(jīng)濟安全。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟安全與調(diào)控監(jiān)管的關(guān)系

在當(dāng)今社會，房地產(chǎn)經(jīng)濟是我國城市化發(fā)展下國民經(jīng)濟的主要支柱，房地產(chǎn)經(jīng)濟安全在一定程度上影響了國家經(jīng)濟安全，因此，政府主導(dǎo)對當(dāng)?shù)禺a(chǎn)市場進行調(diào)控和監(jiān)管是保證房地產(chǎn)經(jīng)濟安全的有效手段。

1.政府調(diào)控監(jiān)管是促進房地產(chǎn)經(jīng)濟安全的手段。房地產(chǎn)所依賴的土地屬于國家、房地產(chǎn)經(jīng)濟所屬于的國民經(jīng)濟屬于國家制定，因此政府對房地產(chǎn)市場發(fā)展及其經(jīng)濟發(fā)展進行調(diào)控和監(jiān)管是必然趨勢和方法。政府可以從宏觀上出現(xiàn)，針對我國房地產(chǎn)整體，結(jié)合我國基本國情和社會發(fā)展現(xiàn)狀制定各項房地產(chǎn)市場調(diào)控措施，在落實措施過程中政府還要對房地產(chǎn)發(fā)展進行監(jiān)督管理，保障各項工作能夠恰到好處的落實到位，符合國家經(jīng)濟發(fā)展方向，這樣才能從根本上促進我國房地產(chǎn)經(jīng)濟更加安全。

2.房地產(chǎn)市場的波動決定的政府調(diào)控監(jiān)管的必要性。房地產(chǎn)市場周期性出現(xiàn)各種波動和變化是導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟的一個主要因素，而國家作為經(jīng)濟發(fā)展方向的主導(dǎo)者，有責(zé)任對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控監(jiān)管。政府通過調(diào)控監(jiān)管手段解決或降低房地產(chǎn)市場的波動造成的影響，或者提前預(yù)知和避免大的波動出現(xiàn)，以確保房地產(chǎn)經(jīng)濟安全和穩(wěn)定。因此，房地產(chǎn)經(jīng)濟波動從其造成的影響上決定了政府調(diào)控監(jiān)管的必要性。

3.調(diào)控監(jiān)管是我國房地產(chǎn)現(xiàn)狀發(fā)展的需要。我國是以公有制經(jīng)濟為主體的社會主義市場經(jīng)濟，實行的是土地公有制、國民經(jīng)濟公有制，這就決定的我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的獨有國情。國家的統(tǒng)一規(guī)劃、合理分配、有效利用等決定了我國房地產(chǎn)市場的國家主導(dǎo)型，同時房地產(chǎn)發(fā)展時間短、速度快等引起的問題和矛盾較為突出，就需要政府從大體上對其進行調(diào)控監(jiān)管。

四、政府調(diào)控監(jiān)管模式分析

（一）實施多方面全方位調(diào)控模式

我國房地產(chǎn)經(jīng)濟及國情十分復(fù)雜，政府調(diào)控要從多方面進行全方位實施，才能保證取得較好的成效。本節(jié)針對前文的影響房地產(chǎn)安全的因素出發(fā)對調(diào)控監(jiān)管模式進行分析。

1.對房地產(chǎn)經(jīng)濟波動調(diào)控。由于我國房地產(chǎn)波動形成的原因、時期、造成的影響各不相同，因此對房地產(chǎn)經(jīng)濟波動調(diào)控監(jiān)管需要根據(jù)實際現(xiàn)狀進行。首先，政府要根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)濟波動及周期循環(huán)的不同階段確定調(diào)控監(jiān)管的方向；其次，根據(jù)房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的運行狀況和趨勢制定調(diào)控時間，調(diào)控時間要嚴(yán)格，要符合實際發(fā)展特征，不能超前也不能滯后；最后，根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的幅度情況，確切把握和落實調(diào)控監(jiān)管的程度及力度。

2.對房地產(chǎn)市場需求規(guī)律調(diào)控。對房地產(chǎn)市場需求規(guī)律的調(diào)控監(jiān)管主要以我國房地產(chǎn)的獨特性為原則依據(jù)，分三方面進行落實。一是完善房地產(chǎn)市場體制及工作機制，有效發(fā)揮機制的協(xié)調(diào)作用；二是對土地資源的調(diào)控監(jiān)管，根據(jù)城市發(fā)展需求進行土地資源分配和利用；三是對物業(yè)管理市場的調(diào)控監(jiān)管，嚴(yán)禁物業(yè)及業(yè)主擾亂房地產(chǎn)經(jīng)濟安全。

3.對房地產(chǎn)投資行為調(diào)控。政府對房地產(chǎn)投資行為的調(diào)控主要以健康市場經(jīng)濟為主，對投機行為以監(jiān)管為主。對投資市場以投資規(guī)模、投資對策、投資結(jié)構(gòu)等進行調(diào)控，保證其不偏離國家主體發(fā)展道路及經(jīng)濟方向；對房地產(chǎn)投機行為進行強力監(jiān)管，對違法違紀(jì)和不合市場的行為進行處罰，以確保房地產(chǎn)的最初目的和經(jīng)濟安全。

（二）成立政府垂直監(jiān)管工作方式

根據(jù)我國政府結(jié)構(gòu)及房地產(chǎn)現(xiàn)狀，提出成立政府垂直監(jiān)管機制模式。該垂直機制要求以國務(wù)院為主導(dǎo)，向下逐層逐級實施房地產(chǎn)經(jīng)濟管控，各層級部門負(fù)責(zé)各自的職責(zé)任務(wù)，完成各自的工作內(nèi)容，具體監(jiān)管模式如圖1所示。

（三）落實各社會團體合作調(diào)控監(jiān)管模式

我國地大物博，最主要的人多、房多、分布廣等，因此，要政府一律進行調(diào)控監(jiān)管十分困難。以此，政府作為主導(dǎo)對房地產(chǎn)經(jīng)濟進行調(diào)控，社會各團體機構(gòu)協(xié)助政府進行監(jiān)督，包括各企事業(yè)單位、公司、協(xié)會、公益組織、社會大眾等，可以更加突出成效，保證房地產(chǎn)經(jīng)濟安全穩(wěn)定發(fā)展。

五、結(jié)論

1.我國房地產(chǎn)經(jīng)濟安全問題突出，主要受到房地產(chǎn)經(jīng)濟波動與周期循環(huán)、房地產(chǎn)供需矛盾、房地產(chǎn)投資投機行為的影響。

2.明確房地產(chǎn)經(jīng)濟安全與政府調(diào)控監(jiān)管的關(guān)系，提出多方面調(diào)控、政府垂直監(jiān)管機制、社會各界團體合作監(jiān)管的調(diào)控監(jiān)管模式。

參考文獻：

1.徐宇.房地產(chǎn)宏觀調(diào)控問題分析及對策研究[J].企業(yè)技術(shù)開發(fā)，2011，30（9）.

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3.周江.我國房地產(chǎn)經(jīng)濟安全與政府控管研究[D].華中科技大學(xué)博士學(xué)位論文，2008.

4.李莊容.我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控常態(tài)化歷程與思考[J].中國房地產(chǎn)，2011（8）.

篇(7)

我國的房地產(chǎn)行業(yè)是隨著經(jīng)濟發(fā)展和住房體制的改革而逐步興起的一個行業(yè)，在國民經(jīng)濟中有著重要的地位和作用。房地產(chǎn)上市公司作為行業(yè)中的佼佼者和代表者更是受到各方的關(guān)注。房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型產(chǎn)業(yè)，其對資金的需求量比較大而且資金的使用周期也較長。房地產(chǎn)業(yè)直接和每一個城鎮(zhèn)居民相關(guān)，因此保持房地產(chǎn)的平穩(wěn)發(fā)展是一國政府宏觀調(diào)控的重要目標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績的影響因素很多，可以分為外因與內(nèi)因。本文研究的外因主要有物價水平、GDP、貨幣發(fā)行量、貸款利率等，內(nèi)因主要是股權(quán)結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)規(guī)模。本文首先提出研究的意義和背景，接著對本研究的國內(nèi)外近年來的理論及實踐成果進行回顧和綜述，通過對深滬兩市56家房地產(chǎn)上市公司的統(tǒng)計分析，本文構(gòu)建了基于logit模型的房地產(chǎn)企業(yè)影響因素的模型，并進行實證檢驗。最后，結(jié)合本文分析的結(jié)果及江蘇A房地產(chǎn)公司案例對我國中小型房地產(chǎn)上市公司的發(fā)展提了幾點建議。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)，上市公司，業(yè)績，logit模型

目錄

摘要

Abstract

1緒論

1.1研究背景

1.2研究意義

1.3己有研究的回顧

1.3.1關(guān)于企業(yè)業(yè)績的影響因素研究狀況

1.3.2房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績影響因素研究現(xiàn)狀

1.4研究思路

2業(yè)績影響的相關(guān)理論

2.1業(yè)績

2.1.1業(yè)績的定義

2.1.2公司業(yè)績

2.2業(yè)績影響因素的相關(guān)理論

2.2.1規(guī)模經(jīng)濟理論

2.2.2股權(quán)結(jié)構(gòu)理論

2.2.3貨幣傳導(dǎo)機制理論

3我國房地產(chǎn)上市公司業(yè)績影響因素的實證研究

3.1指標(biāo)的選擇

3.1.1被解釋變量

3.1.2解釋變量

3.2樣本的選擇及數(shù)據(jù)來源

3.2.1樣本的選擇

3.2.2數(shù)據(jù)來源.

3.3LoGIsTIc模型說明

3.4實證研究及分析

3.4.1因子分析

3.4.2業(yè)績變化顯著的Logit回歸分析

3.4.3小結(jié)

4分析及建議

4.1公司概況.

4.2總股本對江蘇A房地產(chǎn)公司業(yè)績的影響

4.3貨幣政策對江蘇A房地產(chǎn)公司業(yè)績的影響

4.4股權(quán)結(jié)構(gòu)對江蘇某某房地產(chǎn)公司業(yè)績的影響

4.5對以江蘇A房地產(chǎn)企業(yè)為代表的中小型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展建議

5結(jié)束語

6本文局限性

致謝

參考文獻

附錄

1緒論

1.1研究背景

房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為中國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，對經(jīng)濟的發(fā)展和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整都發(fā)揮著越來越重要的作用。房地產(chǎn)業(yè)是集房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營管理和維修服務(wù)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，具有單位價值高、投資大、生產(chǎn)周期長等特點。房地產(chǎn)業(yè)直接和每一個城鎮(zhèn)居民相關(guān)，因此保持房地產(chǎn)的平穩(wěn)發(fā)展是一國政府宏觀調(diào)控的重要目標(biāo)，從市場發(fā)達國家的經(jīng)驗教訓(xùn)來看，房地產(chǎn)市場和金融市場的宏觀調(diào)控也往往是聯(lián)系在一起的。由于房地產(chǎn)業(yè)存在生產(chǎn)周期長，占用資金較大的特點，屬于資金密集型的行業(yè)，因此公司規(guī)模對于房地產(chǎn)企業(yè)的影響很大。由于銀行借貸、發(fā)行債券、上市募集資金等方式成為房地產(chǎn)公司獲得資金的重要渠道，所以貨幣政策、利率政策必然影響房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績。綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)不僅受內(nèi)部因素的影響，如企業(yè)股權(quán)結(jié)構(gòu)等的影響，還受到企業(yè)外部環(huán)境的影響。現(xiàn)階段，房地產(chǎn)業(yè)具有以下特點:

l)房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域差異大、級差收益明顯。我國是一個幅員遼闊、各地區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展水平極不平衡的國家。現(xiàn)實的地區(qū)差異使房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟活動在地區(qū)差異方面相當(dāng)巨大，而且這種差異將會隨著地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展變化處于不斷的變動和發(fā)展之中。房地產(chǎn)業(yè)自身這種區(qū)域性的產(chǎn)業(yè)特征，會使得各個地區(qū)房地產(chǎn)價格、房地產(chǎn)業(yè)及其房地產(chǎn)企業(yè)的收益有較大的區(qū)別，從而形成明顯的級差收益現(xiàn)象。

2)高度綜合性和高度關(guān)聯(lián)性。房地產(chǎn)業(yè)的綜合性和高度關(guān)聯(lián)性體現(xiàn)在它是橫跨生產(chǎn)、流通和消費的產(chǎn)業(yè)部門。

3)高投資、高收益、高風(fēng)險。房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟活動過程，是大量資金的投入及其運作過程。與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)業(yè)是一個高投資的行業(yè)。但同時，因為房地產(chǎn)業(yè)的投資數(shù)量巨大、投資周期相對較長、資產(chǎn)變現(xiàn)能力差、受宏觀經(jīng)濟和政策影響較大，因此容易出現(xiàn)較大的價格波動變化，其涉及到的風(fēng)險如金融風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、政策風(fēng)險等既較為復(fù)雜又往往牽一發(fā)而動全身。因此，房地產(chǎn)業(yè)也是一個高風(fēng)險的行業(yè)。

4)對國家政策和法律制度具有很強的依賴性。其產(chǎn)業(yè)的特殊性和產(chǎn)品的特殊性使國家的投資、財政稅收、金融政策，土地、住房政策決定和影響著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

5)在相當(dāng)程度上關(guān)系到社會和政局的穩(wěn)定。房地產(chǎn)以其獨特的功能在社會穩(wěn)定中發(fā)揮著相當(dāng)重要的作用。住房問題是一個社會生活水平和社會保障的重要標(biāo)志，在一定情況下，房地產(chǎn)還成為一種政治問題，關(guān)系政局的穩(wěn)定。

綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)是一個與外界關(guān)聯(lián)性很強的行業(yè)，其業(yè)績受很多因素影響，是眾多因素資源之間博弈的結(jié)果。研究其業(yè)績影響因素對國家制定政策，房地產(chǎn)企業(yè)管理有重要意義。

1.2研究意義

影響房地產(chǎn)公司的業(yè)績的因素很多，為了獲取數(shù)據(jù)方便，本文以上市公司為研究對象。對深滬房地產(chǎn)上市公司的影響因素進行實證研究。在實證研究的基礎(chǔ)上進行分析，比較有說服力。對于單一因素或兩個因素對于房地產(chǎn)業(yè)績的影響的研究較多，本文選取的影響因素較多，且考慮因素之間的多重共線性，分析更為真實。并在此基礎(chǔ)上結(jié)合案例分析，對國家政策制定，房地產(chǎn)企業(yè)管理有參考價值，特別是中小型房地產(chǎn)企業(yè)有較大研究意義。

1.3已有研究的回顧

1.3.1關(guān)于企業(yè)業(yè)績的影響因素研究狀況

關(guān)于企業(yè)業(yè)績的影響因素是多方面，在國內(nèi)外都作了相關(guān)的研究。經(jīng)濟學(xué)者對影響公司業(yè)績因素的研究較多，大多數(shù)研究認(rèn)為影響公司業(yè)績的因素為公司規(guī)模、公司市場份額、公司發(fā)展戰(zhàn)略、金融環(huán)境和國家經(jīng)濟環(huán)境等宏觀因素。其中國外有Bergeretal(1995)等證實產(chǎn)品市場的多元化與企業(yè)績效存在相關(guān)性。SteenThomsen與TorbinPedersen(1998)等驗證了公司績效與股權(quán)集中度有顯著相關(guān)性。國內(nèi)有研究了中國上市公司股權(quán)結(jié)構(gòu)與公司績效的關(guān)系。林浚清、黃祖輝等驗證了我國上市公司的薪酬差距和公司績效存在正相關(guān)。關(guān)于企業(yè)資本結(jié)構(gòu)與企業(yè)業(yè)績的關(guān)系，其主要是從1958年Modigliani和”iller在《美國經(jīng)濟評論》上發(fā)表《資本結(jié)構(gòu)、公司財務(wù)和投資理論》，他們首先提出定理“任何企業(yè)的市場價值與其資本結(jié)構(gòu)無關(guān)”開始，首次提出現(xiàn)代資本結(jié)構(gòu)的理論，后來圍繞這個問題經(jīng)歷幾十的爭論與發(fā)展，其主要有引入破產(chǎn)成本的巴克特、斯蒂格利茨等，探討破產(chǎn)成本資本結(jié)構(gòu)的關(guān)系，同時法拉、塞爾文、貝南等引入稅率不同對資本結(jié)構(gòu)的影響;后來引進信息不對稱的原理，詹森和麥林提出成本說，羅思與蘭等發(fā)展成信號模型財務(wù)契約論等。理論發(fā)展的同時，實證也在不斷的前進，其中主要有LinS和RoPer(2001)的實證研究表明債務(wù)資金與股東價值存在正相關(guān)，但也有人作出相反的實證，其中主要有Friend和Land，Titman和weSSels(1998)，Rajan和等，他們通過實證發(fā)現(xiàn)獲利與杠桿負(fù)相關(guān)。關(guān)于資本結(jié)構(gòu)與企業(yè)業(yè)績的關(guān)系在我國也有不少的實證分析。其中主要有發(fā)現(xiàn)資產(chǎn)收益率與負(fù)債率并非呈一種簡單的單調(diào)關(guān)系，總資產(chǎn)收益率不受負(fù)債率的影響。但通過實證證實了公司債務(wù)融資與公司市凈率、凈資產(chǎn)收益率存在正相關(guān)，公司業(yè)績對債務(wù)融資的影響顯著性為正。通過實證驗證了公司的規(guī)模和成長性與財務(wù)杠桿正相關(guān)，而流動性和盈利能力與財務(wù)杠桿負(fù)相關(guān)。對我國上市公司中的30家ST公司與非ST公司進行比較分析發(fā)現(xiàn)，上市公司的資本結(jié)構(gòu)與企業(yè)的盈利能力負(fù)相關(guān)，與非ST公司的成長性、資產(chǎn)的營動能力和資產(chǎn)變現(xiàn)能力正相關(guān)，而與ST公司不相關(guān)。

1.3.2房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績影響因素研究現(xiàn)狀

運用線性回歸的方法，選取流動負(fù)債率和長期負(fù)債率、有息融資率和無息融資率、長期借款率和短期借款率分別作為資本結(jié)構(gòu)的衡量指標(biāo)，而將總資產(chǎn)貢獻率和總資產(chǎn)利潤率分別作為公司業(yè)績的衡量指標(biāo)。研究結(jié)果表明:總體來看，各項指標(biāo)相關(guān)性不顯著，但是就所有指標(biāo)而言，正負(fù)相關(guān)的傾向還是比較明顯的。就這一實證結(jié)果，本文結(jié)合我國房地產(chǎn)行業(yè)的實際情況，分別從房地產(chǎn)行業(yè)所處的階段特征、政策面的影響以及公司治理結(jié)構(gòu)方面進行了分析。運用數(shù)據(jù)包絡(luò)分析(DEA)模型評價房地產(chǎn)上市公司績效，關(guān)注房地產(chǎn)上市公司的經(jīng)營效率、管理效率及資本配置總體效率的價值評判標(biāo)準(zhǔn)，以我國房地產(chǎn)業(yè)23家具有代表性的房地產(chǎn)上市公司為研究對象，通過設(shè)立多輸入和多輸出的指標(biāo)進行綜合評價，找出相對有效的行業(yè)標(biāo)桿，同時分析行業(yè)整體和單個公司的資源配置效率，并提出了優(yōu)化資源配置和提高房地產(chǎn)上市公司績效的途徑。從我國上市公司績效影響因素及貨幣政策、物價變動與績效相關(guān)性的一般理論思考出發(fā)，揭示出了我國上市公司績效受國家宏觀政策影響的理論依據(jù)。(嚴(yán)格意義上來說績效評價體系包括業(yè)績目標(biāo)、業(yè)績輔導(dǎo)和業(yè)績評價。但是現(xiàn)在一般都模糊了這種概念，把兩者視為一樣)從MM理論出發(fā)，引進貨幣傳導(dǎo)機制理論和兩權(quán)分離的相關(guān)理論，得出房地產(chǎn)這個行業(yè)的所有績效指標(biāo)都與貨幣政策、CP工存在一定相關(guān)性。得到物價上漲會對房地產(chǎn)這個行業(yè)的經(jīng)濟績效產(chǎn)生一定的負(fù)面影響，國家的宏觀政策對地產(chǎn)行業(yè)影響甚微的結(jié)論。分析比較了目前上市公司經(jīng)營業(yè)績評價的主要方法，并剖析其存在的不足之處，在此基礎(chǔ)上引入因子分析模型，并構(gòu)建評價上市公司經(jīng)營業(yè)績的指標(biāo)體系，然后應(yīng)用該模型對我國房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營業(yè)績做實證研究，最后得出研究結(jié)論，并指出了由于會計信息失真等因素的存在，使得該研究方法存在一些局限性，從而在一定程度上影響了研究結(jié)果的現(xiàn)實指導(dǎo)意義。《我國房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營業(yè)績實證研究》選取GDP作為衡量經(jīng)濟發(fā)展的數(shù)據(jù)支持，以房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額作為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的適合量度，運用協(xié)整分析方法對我國房地產(chǎn)行業(yè)與經(jīng)濟增長之間的動態(tài)均衡關(guān)系作相關(guān)研究。結(jié)論是:房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r對當(dāng)前GDP變動的影響并不是很顯著，我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與經(jīng)濟增長之間不存在明顯的因果關(guān)系。認(rèn)為人民幣升值通過兩種途徑對不同行業(yè)產(chǎn)生影響。一是因人民幣升值所導(dǎo)致的資本成本和收入的提升，將在長時期內(nèi)改變我國的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，重新賦予行業(yè)不同的成長速度，并使不同行業(yè)的企業(yè)業(yè)績出現(xiàn)分化。二是人民幣升值在短期內(nèi)改變行業(yè)內(nèi)企業(yè)的資產(chǎn)、負(fù)債、收入、成本等賬面價值，通過外匯折算差異影響其經(jīng)營業(yè)績。最后認(rèn)為人民幣升值將使房地產(chǎn)行業(yè)受益。而從理論分析的角度得出人民幣升值對房地產(chǎn)行業(yè)的影響有利好、利空兩方面。利空影響:貨幣持續(xù)過度升值會導(dǎo)致經(jīng)濟減速(因為FDI下降、凈出口下降)，外資需要下降，從而使房地產(chǎn)需求下降并會導(dǎo)致通脹水平下降，從而使房地產(chǎn)價格漲速下降。利好影響:第一，升值預(yù)期導(dǎo)致外資對房地產(chǎn)的投資需求加大。貨幣升值預(yù)期會導(dǎo)致外資的涌入，并大量投資到房地產(chǎn)上。從而增加房地產(chǎn)投資需求，推高房價，這是貨幣升值過程中必然發(fā)生的;第二，收入效應(yīng)及財富效應(yīng)導(dǎo)致國內(nèi)房地產(chǎn)需求增加。張敏利用理論結(jié)合模型回歸分析研究了股權(quán)結(jié)構(gòu)的三個關(guān)鍵因素(股權(quán)集中度、股權(quán)屬性及股權(quán)流通性)與公司治理績效的關(guān)系。得到結(jié)論(1)房地產(chǎn)行業(yè)的股權(quán)集中度低于市場平均水平，而且股東之間的力量比較均衡，大多數(shù)公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)都呈現(xiàn)出多元共治的局面，并且第一大股東控股比例與公司績效沒有明顯關(guān)系。(2)分析股權(quán)控制類型時，發(fā)現(xiàn)國有控股企業(yè)與法人控股企業(yè)、流通股主導(dǎo)型企業(yè)的公司績效都沒有明顯的差別。(3)國有股比重、流通股比重與經(jīng)營績效沒有顯著相關(guān)關(guān)系。而法人股比重與公司績效有著顯著負(fù)相關(guān)關(guān)系。(4)控股股東相對控制權(quán)越大，公司績效越差。采用單位根檢驗、協(xié)整分析、誤差修正模型以及Granger因果關(guān)系檢驗等現(xiàn)代經(jīng)濟學(xué)計量方法，對湖北省房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與經(jīng)濟增長的關(guān)系進行實證研究。發(fā)現(xiàn)湖北省經(jīng)濟增長是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的Granger原因，經(jīng)濟的快速增長帶動了房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展，反之房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟拉動作用卻不顯著。介紹房地產(chǎn)開發(fā)投資與GDP關(guān)系的研究方法，并通過近十年來浙江省房地產(chǎn)開發(fā)投資對GDP增長的貢獻和貢獻率進行分析，以反映房地產(chǎn)市場發(fā)育程度及經(jīng)濟增長的穩(wěn)定性和風(fēng)險性。應(yīng)用協(xié)整分析、誤差修正模型技術(shù)以及Granger因果分析對我國房地產(chǎn)價格與GDP之間的關(guān)系進行了實證分析。實證結(jié)果表明:我國的房地產(chǎn)價格與GDP之間存在長期穩(wěn)定的動態(tài)均衡關(guān)系;無論長期還是短期，我國的GDP波動都是房地產(chǎn)價格波動的Granger原因，GDP的走勢對于房地產(chǎn)價格的漲跌起著決定性的影響，GDP的波動有助于預(yù)測房地產(chǎn)價格的走勢;短期內(nèi)經(jīng)濟的過熱容易引起房地產(chǎn)價格的過快增長。利用誤差修正模型對三者關(guān)系進行計量分析，得出協(xié)整關(guān)系的結(jié)論。定量結(jié)果表明，GDP、FDI對房地產(chǎn)價格有正向的推動作用，但GDP是主要影響因素。這個結(jié)果基本排除了境外“熱錢”對房地產(chǎn)市場的沖擊威脅假說。

選取一系列房地產(chǎn)價格指標(biāo)與宏觀經(jīng)濟指標(biāo)進行研究分析，總體看，我國房地產(chǎn)價格趨于合理，居民的住房購買能力逐漸加強。房地產(chǎn)價格的增長速度已經(jīng)受到來自其他價格指數(shù)增長緩慢的壓力，開始進入調(diào)整階段;隨著城鎮(zhèn)居民可支配收入的逐漸提高，房價收入比不斷降低，居民的購房能力逐步提高。在相當(dāng)長的一段時間內(nèi)，對房地產(chǎn)的需求仍將維持在一個較高的水平。房地產(chǎn)價格是基于宏觀經(jīng)濟發(fā)展水平的平臺上的，一旦價格增長過快，超過國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的承受能力和消化能力，將帶來非常嚴(yán)重的后果;但價格下降，也會對國民經(jīng)濟的發(fā)展帶來一定的負(fù)面影響，并不是越低越好。從資本結(jié)構(gòu)、股權(quán)結(jié)構(gòu)、公司規(guī)模和公司風(fēng)險等四個方面選取了可能影響企業(yè)盈利能力的多個指標(biāo)變量運用因子模型進行了實證分析，但在財務(wù)指標(biāo)的選取上，只是建立在規(guī)范研究的基礎(chǔ)上，對影響經(jīng)營業(yè)績的變量只局限于財務(wù)指標(biāo)本身，一些與經(jīng)營業(yè)績有重大因果關(guān)系的變量未選人，比如說國家的產(chǎn)業(yè)政策、宏觀經(jīng)濟條件、公司管理者的能力、職工的技能水平等等因此此文使用因子分析方法對我國房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營業(yè)績的分析在實際指導(dǎo)方面的作用有所下降。從房地產(chǎn)市場的過度需求、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理、法律法規(guī)不完善、政府的執(zhí)行效率有待完善、地產(chǎn)信息不對稱、人民幣升值等方面進行了理論分析，并提出一些建議。建立我國近年來房地產(chǎn)價格宏觀經(jīng)濟影響因素的線性模型，選取6個宏觀經(jīng)濟指標(biāo)作為方程初始導(dǎo)入自變量，與房地產(chǎn)價格進行初步多元線性回歸分析，以解決自變量之間多重共線性問題;進而選取出兩個自變量與房地產(chǎn)價格建立多元線性回歸方程，并對回歸結(jié)果進行分析在一個簡單的局部均衡模型基礎(chǔ)上，利用1999一2003年全國31個省市的房地產(chǎn)市場的面板數(shù)據(jù)分析了中國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)和價格問題。從房地產(chǎn)價值的自然增長、市場供求關(guān)系和心理預(yù)期三個方面探討了房價波動的構(gòu)成、機制和影響因素，并提出了相應(yīng)的房價調(diào)控對策。運用2001一2003年中國上市公司年報中披露的分行業(yè)信息，研究了房地產(chǎn)類上市公司多元化水平與財務(wù)績效和企業(yè)價值之間的關(guān)系。實證結(jié)果表明，多元化水平與財務(wù)績效之間存在顯著的負(fù)相關(guān)，但是與用托賓Q衡量的公司價值之間不存在顯著的相關(guān)性。針對我國目前房地產(chǎn)泡沫膨脹可能波及金融安全的現(xiàn)狀，提出了如何優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)資本結(jié)構(gòu)的問題，并根據(jù)2000一2002年深滬兩地A股房地產(chǎn)上市公司資料，對我國房地產(chǎn)企業(yè)上市公司的資產(chǎn)負(fù)債率與公司規(guī)模、經(jīng)營業(yè)績之間的相關(guān)關(guān)系以及資本結(jié)構(gòu)效應(yīng)進行了實證分析，并提出相關(guān)的建議。論文從影響企業(yè)的緒論碩一七論文外部因素入手，分析外部因素對公司績效的影響程度。結(jié)合我國的物價變動、貨幣政策與對上市公司的績效的相關(guān)性進行實證性分析。并運用了實證分析法中的OSL分析法，得到上面的結(jié)論。這些結(jié)論可以幫助企業(yè)在我國當(dāng)前的形勢下如何提高自身的績效與價值。可以為上市公司在物價變動時和當(dāng)前貨幣政策條件如何利用財務(wù)杠桿來提高企業(yè)的績效的目的提供幫助。通過聚類分析找出我國房地產(chǎn)上市公司的差距大小，并將其歸為幾類，以此總結(jié)出影響房地產(chǎn)上市公司盈利能力的因素所在，并提出企業(yè)發(fā)展對策和政策建議。論文由六章組成，本研究所采用聚類分析方法，具體分為兩個步驟，首先，在不明確房地產(chǎn)上市公司能夠分為幾類的情況下，為避免主觀誤差，采用系統(tǒng)聚類的方式，從SPSS輸出的樹狀圖直觀的看出不同公司之間的距離;在此基礎(chǔ)上，確定分為幾類，然后采用快速聚類的方式，將房地產(chǎn)上市公司分類，找出房地產(chǎn)上市公司的特點和共性。從房地產(chǎn)價格的相關(guān)理論出發(fā)，主要從房地產(chǎn)需求、房地產(chǎn)供給、房地產(chǎn)金融和房地產(chǎn)宏觀調(diào)控等角度對影響房價的因素展開分析。以房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，采用計量經(jīng)濟學(xué)方法和統(tǒng)計分析方法，主要從實證角度分析各因素對房價的影響。首先，分析房地產(chǎn)需求各因素對房價的影響，明確了城鎮(zhèn)住房制度改革、居民可支配收入增加、城市化、房地產(chǎn)投機和人民幣升值預(yù)期等因素導(dǎo)致的房地產(chǎn)需求擴張是房價上漲的首要因素。隨后，從房屋建造成本、土地價格等角度分析供給因素對房價的影響，并以北京、上海和武漢三城市為例分析了房價和地價的關(guān)系。接下來，以房地產(chǎn)開發(fā)投資來源及構(gòu)成為基礎(chǔ)，分析了房地產(chǎn)金融對房價的影響，指出個人住房貸款推動了房價的上漲。

1.4研究思路

第一部分主要介紹了本文的研究背景，研究意義，已有研究的回顧以及總體研究思路。

第二部分相關(guān)理論分析。