序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產(chǎn)開發(fā)論文范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

【論文摘要】著重從房地產(chǎn)項目的可行性研究、項目建設(shè)全過程管理、品牌戰(zhàn)略和人力資源管理等方面入手，對新經(jīng)濟時代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理進行了深入探討。

房地產(chǎn)開發(fā)具有投資數(shù)額大、風(fēng)險系數(shù)大、綜合性強的特點。每一個房地產(chǎn)項目的開發(fā)都是一個系統(tǒng)工程，具有很強的綜合性。無論是單體開發(fā)還是小區(qū)綜合開發(fā)，都要經(jīng)過很多程序：選址和征地一前期策劃一工程建設(shè)一產(chǎn)品出售一售后物業(yè)管理，每一環(huán)節(jié)都包含許多工序，而且都需要依靠特定的專業(yè)人士完成。這要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷加強管理，成立各個事業(yè)部，去完成各個階段的任務(wù)。

1可行性研究是房地產(chǎn)開發(fā)的先決條件

在做出投資決策前，先對有關(guān)的技術(shù)、經(jīng)濟、社會、環(huán)境等方面進行調(diào)查研究，對項目各種可能的擬建方案進行技術(shù)經(jīng)濟分析論證，對項目建成投產(chǎn)后的經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益進行科學(xué)地預(yù)測和評價，據(jù)此提出該項目是否應(yīng)該投資建設(shè)。并選定最佳投資建設(shè)方案等結(jié)論性意見。

2項目建設(shè)全過程的管理

2．1建立項目品質(zhì)管理體系

(1)進行小區(qū)整體規(guī)劃及單體方案招標(biāo)，從中選擇最佳方案，由中標(biāo)單位負責(zé)項目的施工圖設(shè)計任務(wù)。這樣利用競爭機制，使設(shè)計單位在競爭中提高設(shè)計水平，公司從中選擇經(jīng)濟實用、品質(zhì)優(yōu)秀的方案。有些企業(yè)往往利用設(shè)計招標(biāo)選擇好的方案，再委托另外的設(shè)計單位進行施工圖設(shè)計，這種方式不可取。因為一是損害中標(biāo)單位的積極性，不利于知識產(chǎn)權(quán)的保護；二是局部設(shè)計需要和整體設(shè)計吻合，由不同單位設(shè)計會影響整體效果。

(2)組織設(shè)計人員踏勘現(xiàn)場，提高對現(xiàn)場的感性認(rèn)識，同時避免設(shè)計圖紙脫離實際、與現(xiàn)場環(huán)境不協(xié)調(diào)。

(3)設(shè)計招標(biāo)時可以把方案的造價作為評標(biāo)的一項內(nèi)容，促使設(shè)計單位改變設(shè)計方法，由以往的單純設(shè)計變?yōu)樵O(shè)計與預(yù)算同時進行，根據(jù)預(yù)算調(diào)整設(shè)計。在設(shè)計階段控制投資最有效的方法是利用優(yōu)化設(shè)計，國內(nèi)最常用的方法是在方案設(shè)計階段進行多方案比較來對方案優(yōu)化，而國外最常用的優(yōu)化設(shè)計方法是業(yè)主在施工圖紙完成之后，再聘請另外一個設(shè)計公司或者就由原來的設(shè)計公司從控制投資的目的出發(fā)，以第一次的設(shè)計圖紙為基礎(chǔ)，再對建筑物結(jié)構(gòu)的選型、材料設(shè)備的選擇、施工方案及施工的可行性等方面進行詳細的分析和論證，然后由原設(shè)計公司或者另外聘請的設(shè)計公司對第一次的圖紙進行二次優(yōu)化設(shè)計，這樣做可能會增加項目的工期，但是進行二次優(yōu)化設(shè)計給業(yè)主帶來的收益要遠高于由于工期的延長帶來的損失，因此可以大大節(jié)省項目的造價。

(4)組織設(shè)計評審小組對各個專業(yè)的設(shè)計進行審核，評審工作主要在規(guī)劃及方案設(shè)計階段。評審小組由項目策劃、銷售、監(jiān)理等各方面負責(zé)人及各專業(yè)的專家組成，對設(shè)計提出全面的意見。對設(shè)計的評審許多開發(fā)公司往往依據(jù)個人的意見，由領(lǐng)導(dǎo)拍板，這樣缺乏科學(xué)性。

(5)合理安排設(shè)計進度，使出圖的時間與招標(biāo)、施工計劃吻合。

(6)通過合同明確規(guī)定設(shè)計的職責(zé)，規(guī)定設(shè)計質(zhì)量獎懲方法。并要求項目負責(zé)人必須在工程進展過程中親臨現(xiàn)場對施工進行必要的監(jiān)督和指導(dǎo)。

2，2建立完善的進度計劃管理體系

(1)設(shè)計報建進度計劃：主要包括規(guī)劃設(shè)計及報建進度、單體方案設(shè)計及報建進度、單體施工圖設(shè)計及報建進度、市政園林設(shè)計及報建進度；

(2)施工準(zhǔn)備階段進度計劃：主要內(nèi)容包括工程招投標(biāo)、材料設(shè)備、分項工程招標(biāo)、施工臨時水電安裝和施工臨時設(shè)施進度計劃、辦理施工前手續(xù)計劃；

(3)施工進度計劃：主要包括土建施工和水電設(shè)備安裝、材料定板定貨計劃、鋁合金門窗工程和木門及防火門工程進度計劃等；

(4)配套設(shè)施工程進度計劃：主要包括永久供水供電報裝及施工、電信工程、防盜系統(tǒng)工程、有線電視工程、煤氣工程、市政工程和綠化園林工程進度計劃等。

2．3建立完善的項目投資管理體制

(1)建設(shè)用地成本：土地有償使用費、征地拆遷費等；

(2)工程建設(shè)成本：土建費、水電設(shè)備安裝費、市政永久水電、電信、煤氣、防盜、天線、道路、綠化等配套工程費、設(shè)計監(jiān)理費、向政府交納的配套設(shè)施建設(shè)費、人防易地建設(shè)費、檔案保證金、勞動保險金等；

(3)銷售費用：銷售營業(yè)、售樓中介費、廣告宣傳費等；

(4)財務(wù)費用：貸款利息、資金運作利息等。

(5)工程計量控制；主要負責(zé)工程的預(yù)算與結(jié)算工作，審核工程量及工程價款，編制工程招標(biāo)文件及標(biāo)底，編制工程款支付計劃，控制工程款的支付。計量工作是成本控制中最繁瑣的工作，這要求計量人員有豐富的經(jīng)驗及專業(yè)知識。此外還應(yīng)做到：

(1)了解施工現(xiàn)場、了解工程量實際發(fā)生變化情況，及時對工程量的變化進行核實。

(2)要參與材料設(shè)備的定貨洽商，據(jù)市場價格變化情況來確定材料設(shè)備預(yù)算價，不能盲目照搬定額或文件價。另外，地產(chǎn)公司可以委托有資質(zhì)的監(jiān)理公司履行工程計量職責(zé)及工程執(zhí)法招標(biāo)工作，地產(chǎn)公司只需負責(zé)對其結(jié)果審核及支付工程款。

(3)建立完善的合同管理體系。在項目的開發(fā)實施工程中，開發(fā)公司會與設(shè)計院、監(jiān)理公司、施工單位、材料設(shè)備供貨等單位發(fā)生合同關(guān)系。通過合同形式來約束雙方的責(zé)任、義務(wù)與利益關(guān)系，共同完成項目建設(shè)過程。開發(fā)公司通過合同對各單位進行監(jiān)控，以保證項目按計劃完成。同時，對違約方要依據(jù)合同進行索賠。

(4)組織對各單位的協(xié)調(diào)工作。開發(fā)公司必須在項目進展的各個階段都真正起組織者作用，通過組織召開定期例會的方式，加強各方的溝通。例如，在設(shè)計階段要定期組織設(shè)計例會及方案討論會，通過例會協(xié)商解決設(shè)計中出現(xiàn)的問題。在施工階段，項目經(jīng)理應(yīng)組織工程例會，及時解決工程有關(guān)問題。項目經(jīng)理親自組織召開例會，是督促各方的工作進度最有效方法，是一種主動監(jiān)控方式，但開發(fā)公司的組織作用應(yīng)與監(jiān)理公司的組織作用明確劃分開來，監(jiān)理公司的工作應(yīng)著重在對各施工單位、設(shè)備安裝單位、材料供應(yīng)商等的組織協(xié)調(diào)管理，目的在于保證工程的施工質(zhì)量、進度及投資達到計劃要求。而開發(fā)公司著重對整個項目全面管理，使項目的品質(zhì)、進度及總成本滿足計劃的控制目標(biāo)。所以對施工單位的管理應(yīng)委托監(jiān)理公司負責(zé)，而開發(fā)公司應(yīng)著重在對設(shè)計的監(jiān)控，使整個項目的策劃意圖通過圖紙表達出來。(5)負責(zé)申請并獲取項目開發(fā)建設(shè)工程中的有關(guān)批文及許可證等。如土地規(guī)劃許可證、土地使用證、建設(shè)規(guī)劃許可證、建筑施工許可證等。

(6)負責(zé)有關(guān)配套設(shè)施的報裝工作。如電信、煤氣、公共天線、門牌、施工臨時水電及永久生活水電等報裝工作。

(7)組織項目的有關(guān)驗收工作。如竣工驗收、建管驗收、小區(qū)綜合驗收等工作。

3房地產(chǎn)企業(yè)必須重視品牌發(fā)展戰(zhàn)略

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)行業(yè)正處于高增長、高需求、高品位的發(fā)展階段。未來房地產(chǎn)市場，只能靠精品和品牌來占領(lǐng)，品牌是房地產(chǎn)市場發(fā)展到一定程度的產(chǎn)物。隨著中國正式加入WTO，外國房地產(chǎn)名牌企業(yè)對中國市場虎視眈眈，有的公司甚至規(guī)劃要每年開發(fā)上千萬平米。中國的房地產(chǎn)企業(yè)必須加快品牌化的步伐，把房地產(chǎn)品牌做好，牢牢扎根在中國大地，迎接新的挑戰(zhàn)。

決策者應(yīng)對企業(yè)品牌進行長期性、全面性和總體性的謀劃和運籌。品牌策劃有其自身的規(guī)律，其策劃者必須樹立創(chuàng)新意識，在經(jīng)營管理上要有超前意識、運作和實施過程中必須具備高超的組織協(xié)調(diào)能力、資源統(tǒng)籌能力、挖掘和吸引顧客能力、綜合市場競爭能力。要提升企業(yè)核心、房地產(chǎn)企業(yè)競爭力，就必須牢固地樹立品牌意識，并按照品牌策劃的自身規(guī)律運作。

4高素質(zhì)人才至關(guān)重要

新經(jīng)濟時代的市場競爭，歸根結(jié)底是人才的競爭。對人才的重視和開發(fā)，是新經(jīng)濟時代的重要特征之一，搞好人才資源開發(fā)，是新經(jīng)濟時代的客觀要求。但在大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的人力資源管理工作中仍存在著下列的問題和誤區(qū)：

(1)人力資源管理者的素質(zhì)低，管理理念落后。許多企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)尚未充分認(rèn)識到人力資源管理在現(xiàn)代企業(yè)管理中的核心地位。

(2)缺乏完善、科學(xué)、規(guī)范的人力資源體系。沒有從開發(fā)人的能力的角度，制定出符合企業(yè)未來發(fā)展需要的系統(tǒng)的人力資源管理制度，人力資源管理工作缺乏制度性和規(guī)范性。

(3)人力資源開發(fā)工作不力。一般來說，人力資源開發(fā)是考慮個人的個性特征、性格、氣質(zhì)、能力等內(nèi)在素質(zhì)如何配合組織的發(fā)展需要，簡單地說，就是事得其人，人盡其才，才盡其用。

在新經(jīng)濟時代，針對人力資源開發(fā)出現(xiàn)的新問題，只有采取新的人力資源開發(fā)方式，才能取得成效。

首先，提高人力資源管理者自身的知識水平。要實現(xiàn)從傳統(tǒng)人事管理到現(xiàn)代人力資源管理的轉(zhuǎn)變，只有依靠一批既懂理論又有實踐經(jīng)驗的人力資源管理專門人才才能完成。

其次，完善激勵機制。今天社會經(jīng)濟生活較以往已發(fā)生了重大的變化，單純應(yīng)用傳統(tǒng)的激勵方式已不能滿足需要。只有樹立以人為本的思想，建立起多維交叉的員工激勵體系，給員工發(fā)揮潛能、施展才能提供舞臺，并將企業(yè)的奮斗目標(biāo)和員工的個人目標(biāo)相結(jié)合，從而讓員工同企業(yè)一起成長，使員工能夠分享企業(yè)成長所帶來的好處，感受到成功的幸福，他們才能自覺自愿開拓創(chuàng)新，敬業(yè)敬職。

第三，建立科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膯T工培訓(xùn)體系，真正實現(xiàn)由傳統(tǒng)企業(yè)向?qū)W習(xí)型組織的轉(zhuǎn)變。在新經(jīng)濟時代，企業(yè)人力資源的開發(fā)應(yīng)著眼于人的健康人格的培養(yǎng)，包括持久的工作熱情、堅韌不拔的意志力、人際關(guān)系的協(xié)調(diào)和團隊合作精神等。

第四，營造良好的企業(yè)氛圍，加強企業(yè)文化的建設(shè)。企業(yè)文化是全體員工衷心認(rèn)同和共有的企業(yè)核心價值觀，它規(guī)定了人們的基本思維模式和行為模式。在我們所面臨的新經(jīng)濟時代，企業(yè)人才資源管理的核心對象將是層次較高的知識工作者，企業(yè)在實踐中只有塑造以尊重人、關(guān)心人、信任人、培養(yǎng)人為核心的企業(yè)文化，才能集聚人才，從而在經(jīng)濟競爭中成為贏家。超級秘書網(wǎng)：

篇(2)

(一)缺乏完善的規(guī)劃管理體制土地利用規(guī)劃失控是當(dāng)前土地資源管理中存在的主要問題。一方面，在土地資源管理過程中沒有一整套完整的規(guī)劃體系和制度，導(dǎo)致規(guī)劃行政缺位和控制詳細規(guī)劃缺失。我國現(xiàn)行的法律法規(guī)僅僅提到了詳細規(guī)劃，但是并沒有控制詳細規(guī)劃的編制問題，導(dǎo)致詳細規(guī)劃與城市具體規(guī)劃脫節(jié)。另一方面，行政權(quán)內(nèi)部配置存在不合理。這種不協(xié)調(diào)體現(xiàn)在部門規(guī)劃權(quán)之間因為土地資源管理問題而發(fā)生沖突，比如城建部門與國土資源部門在對土地利用總體規(guī)劃與城市規(guī)劃方面就造成了沖突。長期以來，我國土地總體利用規(guī)劃和城市規(guī)劃始終難以協(xié)調(diào)，引發(fā)部門之間、上下級之間的各種矛盾不斷，導(dǎo)致規(guī)劃管理的不科學(xué)性。

(二)政府對土地供給監(jiān)管不力土地資源的稀缺性決定了土地資源供不應(yīng)求現(xiàn)象的發(fā)生。政府對土地資源供給監(jiān)管缺乏力度更加促進了土地資源的嚴(yán)重不足。首先體現(xiàn)在政府對用地審批不嚴(yán)，甚至越級批地造成土地資源國有化流失;其次是政府對土地的供應(yīng)缺乏應(yīng)有的調(diào)控措施，從而導(dǎo)致很多不能得到利用，同時又沒有收回土地資源，影響了土地資源市場的健康發(fā)展。

(三)違法征地現(xiàn)象的存在當(dāng)前土地利用不合理現(xiàn)象十分嚴(yán)重，其中最明顯的就是違法征地現(xiàn)象，主要表現(xiàn)為對公共土地資源的限定不夠，一些企業(yè)利用農(nóng)業(yè)園區(qū)、科技園區(qū)等名義變相圈地。政府部門存在、越級批地的狀況，這種行政行為嚴(yán)重影響了土地資源的合理利用，導(dǎo)致國有土地資源浪流失。同時，還有一些企事業(yè)單位對土地資源征而不用，導(dǎo)致土地資源浪費。

二、房地產(chǎn)開發(fā)中土地資源保護法律制度的完善方法與對策

(一)努力強化房地產(chǎn)開發(fā)中的土地利用規(guī)劃制度土地是每個人賴以生存與發(fā)展的基礎(chǔ)。在人口不斷增加，城市化進程不斷加快的今天，房地產(chǎn)開發(fā)力度將逐年加大，這也就對土地資源保護法律制度提出了新的要求。只有合理、科學(xué)的規(guī)劃配置土地資源才是土地資源法律制度的落實基礎(chǔ)，通過從實體上構(gòu)建完整協(xié)調(diào)的土地利用規(guī)劃權(quán)利體系;從程序上建立科學(xué)民主的土地利用規(guī)劃制度等方面提高規(guī)劃土地利用率，實現(xiàn)節(jié)約用地的目的。

(二)完善房地產(chǎn)開發(fā)中的土地供給制度完善房地產(chǎn)開發(fā)中的土地供給制度是健全土地資源保護法律制度的一個重要內(nèi)容。土地供給制度的建立和完善需要結(jié)合市場發(fā)展需求，合理的消除和規(guī)避傳統(tǒng)土地資源使用制度的種種弊端，通過科學(xué)有效的方式方法建立起一整套有利于經(jīng)濟發(fā)展，同時能夠保證土地資源得到合理利用的土地供給制度。一方面要嚴(yán)格審批制度，強化政府的監(jiān)管職能，通過政府的力量實現(xiàn)土地資源的合理供給;另一方面要堅持收回制度，不斷加強審批后的管理。將未能有效利用或者閑置的土地資源進行收回，能確保每一塊土地資源都能發(fā)揮作用。最后，要加強土地供應(yīng)量的調(diào)控，通過在量上的監(jiān)管來實現(xiàn)土地資源的合理利用。

篇(3)

關(guān)鍵詞房地產(chǎn)開發(fā)造價控制

我國加入WTO后，房地產(chǎn)業(yè)將會面臨新的競爭和挑戰(zhàn)。國外房產(chǎn)商將憑借較強的融資能力、較高的技術(shù)裝備水平和管理水平以及靈活的經(jīng)營機制等優(yōu)勢進入我國市場。而國內(nèi)大部分房地產(chǎn)開發(fā)商手頭的流動資金非常有限，即使有很大的一筆流動資金在手，他們也不愿輕易被“套牢”。因此，在新的市場面前，精明的開發(fā)商除了要學(xué)會腦筋急轉(zhuǎn)彎，從規(guī)模化、集團化、品牌化等方面發(fā)展自己外，尚應(yīng)從內(nèi)部著手，通過加強工程質(zhì)量管理與監(jiān)督，嚴(yán)格控制工程成本，爭取以最低的投入，獲得最佳的經(jīng)濟效益，從而提高企業(yè)在市場中的競爭能力。而控制工程成本的關(guān)鍵就在于合理確定與有效控制工程造價。

對房地產(chǎn)開發(fā)商而言，如何有效地確定與控制建設(shè)工程的造價問題，是每一個房地產(chǎn)商面臨的重大問題。一般來講，工程造價的確定與控制可分為四個階段，即決策階段、設(shè)計階段、施工階段、竣工階段。要合理確定與有效控制工程造價，就必須從這四個階段入手。

1決策階段的造價控制

可行性方案的選定和投資估算的定位是建設(shè)項目的核心，這一階段不僅關(guān)系到目標(biāo)實現(xiàn)時間的長短、質(zhì)量的優(yōu)劣，也是全過程造價控制的源頭，對以后各階段的造價控制起指導(dǎo)作用。如何在這一階段把質(zhì)量、造價和工期結(jié)合好，就需要進行充分的市場調(diào)研、詳細的資料收集和反復(fù)的方案比較，盡可能選出最佳組合，作出科學(xué)的決策。

1．1完善投資決策機制

要成立投資策劃部門，造價工程師根據(jù)公司現(xiàn)有的資金、土地儲備情況及融資能力，結(jié)合當(dāng)前市場行情，進行必要的、專業(yè)的分析論證，確定項目的可行性。

1．2建立項目審查制

公司內(nèi)部員工做的投資分析報告還應(yīng)聘請專業(yè)咨詢公司的有關(guān)專家進行審查。謹(jǐn)之又謹(jǐn)，慎之又慎，取長補短，提出自己相應(yīng)的改進措施，供決策層決定。

1．3隨行就市，及時修正

隨著決策內(nèi)容的一步步深入，投資估算也要隨之調(diào)整。造價工程師必須密切注意決策報告中的每一條建議及修改情況，及時地調(diào)整因此而產(chǎn)生的價格的變化。只有做好了這一點，投資估算才能真正起到有效控制工程造價和正面影響決策的作用。

2設(shè)計階段的造價控制

優(yōu)秀的工程設(shè)計是有效控制工程造價的前提，因此，筆者認(rèn)為可從以下五個方面來控制：

2．1實行設(shè)計方案招投標(biāo)制度

在市場經(jīng)濟的今天，開發(fā)單位在委托設(shè)計時應(yīng)大力引入競爭機制，加強管理工作。通過設(shè)計招投標(biāo)來選擇優(yōu)秀的設(shè)計單位，從而保證設(shè)計的先進性、合理性、準(zhǔn)確性，避免因設(shè)計質(zhì)量問題出現(xiàn)的工程洽商。同時通過招投標(biāo)還可能選擇到優(yōu)秀的設(shè)計方案，避免因建筑產(chǎn)品設(shè)計落后，影響銷售，造成資金長期得不到回收，經(jīng)濟效益無法保證的事情發(fā)生。

2．2實行限額設(shè)計

項目設(shè)計的優(yōu)劣將直接影響建設(shè)費用的多少和建設(shè)工期長短，同樣也影響建設(shè)項目今后的使用價值和經(jīng)濟效益，對于一個建設(shè)項目，發(fā)商要做到心中有數(shù)。而作為設(shè)計單位，在設(shè)計中凡是能進行定量分析的設(shè)計內(nèi)容，均要通過計算，要用數(shù)據(jù)說話，充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟性，在設(shè)計技術(shù)與經(jīng)濟分析上要改變設(shè)計完后再算賬、功能決定造價的習(xí)慣做法、開發(fā)商應(yīng)對設(shè)計方案提出限額設(shè)計要求，并為之創(chuàng)造外部條件。

2．3開展價值工程的應(yīng)用

價值工程是用來分析產(chǎn)品功能和成本關(guān)系的，是力求以最低的產(chǎn)品壽命周期成本實現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能的一種管理方法。一般來悅，提高產(chǎn)品價值的途徑有5種：一是提高功能，降低成本。這是最理想的途徑；二是功能不變，降低成本；三是成本不變，提高功能；四是功能略有下降，但帶來成本大幅度降低；五是成本略有升漲，但帶來功能大幅度提高。運用價值工程原理，在科學(xué)分析的基礎(chǔ)上，對方案實行科學(xué)決策，選擇技術(shù)上可行、經(jīng)濟上合理的建設(shè)方案。價值工程的主要特點是：以使用者的功能需求為出發(fā)點，對所研究對象進行功能分析，使設(shè)計工作做到功能與造價統(tǒng)一，在滿足功能要求的前提下，降低成本。

2．4加強圖紙會審工作

加強圖紙會審，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。在設(shè)計階段，克服設(shè)計方案的不足或缺陷，所花費的代價最小，可取得的效果最好。我們在工程施工前，組織總工辦、工程部、經(jīng)營部和預(yù)決算部，對施衛(wèi)圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、工程造價的經(jīng)濟性進行審核，從各個不同角度對設(shè)計圖紙進行全面的審核管理工作，以求得提高設(shè)計質(zhì)量，避免因設(shè)計考慮不周或失誤給施工帶來洽商，造成經(jīng)濟損失。

2．5加強洽商管理

杜絕不合理的設(shè)計洽商。對確實必須發(fā)生的設(shè)計變更，我們采取的方法是審核會簽制，組織公司各部門討論決定。這樣可以大大減少由于設(shè)計人責(zé)任心不強所發(fā)生的洽商，給工程增加成本。杜絕施工單位利用設(shè)計洽商增加工程造價。

3施工階段的工程造價控制

3．1嚴(yán)格工程合同的簽訂與執(zhí)行

簽訂工程合同時，最重要的要根據(jù)各工程的特點，應(yīng)選擇恰當(dāng)?shù)陌l(fā)包方式和價款調(diào)整條件，因為不同的發(fā)包方式和價款調(diào)整條件，直接關(guān)系工程造價的控制效果。

合同文本應(yīng)盡可能選用由國家頒發(fā)的通用性合同文本，再根據(jù)擬建工程的特點和招標(biāo)文件以及發(fā)包人承包商雙方談判結(jié)果來起草。合同文本必須準(zhǔn)確表達雙方談判確定的意思，做到條款不漏項；標(biāo)的物表達清楚、標(biāo)的額計算準(zhǔn)確；質(zhì)量有標(biāo)準(zhǔn)，檢驗有方法；包裝物、提(交)貨或移交工程成品、運輸方式和結(jié)算方式明確；違約責(zé)任及違約金(或賠償金)計算方法準(zhǔn)確；文字表達嚴(yán)謹(jǐn)，不使用模棱兩可、含糊不清詞語。

工程造價一般是由工程招標(biāo)合同價及合同外項目價款（即工程增項、施工索賠、材料調(diào)價、費用調(diào)整等）所構(gòu)成。合同價是承發(fā)包雙方充分運用價值規(guī)律，反復(fù)進行價格比較，實現(xiàn)個別勞動消耗和社會必要平均勞動消耗的統(tǒng)一，基本上是等價交換的價格。它高于社會必要勞動耗費時，對承包方有利，低于社會必要平均勞動耗費，對發(fā)包方有利。但不論承包方獲得利益或發(fā)包方節(jié)約投資，都要通過市場競爭來實現(xiàn)，并符合價格規(guī)律的要求。工程現(xiàn)場施工條件受到種種復(fù)雜因素的影響和干擾，使工程造價波動的幅度也非常大。施工合同中的合同價款包括了國家及地方定額管理部門頒發(fā)的標(biāo)準(zhǔn)定額中的人工、材料（設(shè)備）、施工機械、管理費用及政策性調(diào)價外，凡是由承包方負責(zé)的，其費用必須全部無一遺漏地包括在工程價款中。承包方承諾的條件和費用一般在雙方招投標(biāo)過程談判，雙方依據(jù)工程的承包方式予以確認(rèn)并在簽訂工程施工合同時，據(jù)以確定工程的合同價款在工程結(jié)算時還能否進行調(diào)整。

3．2嚴(yán)格材料、設(shè)備的定價和訂購

一般來說，鋼筋、水泥、木材、磚、砂、石這些主要用于主體施工的材料，價格相對穩(wěn)定，市場透明度大，以建設(shè)工程造價管理站公布的信息價再結(jié)合市場行情進行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整即可。但市場裝飾材料品種繁多，價格差別大。對于這部分材料，一般由甲方訂購或者由施工單位推薦三種以上的同類型材料的品牌和價格由甲方確認(rèn)后，方可購買。這樣，才能既控制造價又保證工程質(zhì)量。安裝專業(yè)中預(yù)埋、預(yù)留的管線等一般都是由施工單位購買，但設(shè)備主要由甲方采購的。設(shè)備造價涉及金額大，占整個工程造價的30％以上。設(shè)備訂購計劃必須與工程實際進度緊密配合，以免影響工期。

3．3工程款的控制

目前，建筑市場競爭激烈，僧多粥少，開發(fā)商一般不需支付工程預(yù)付款，甚至要求承建商對工程主體進行部分或全部墊資。這樣，既緩解甲方的資金占用壓力又能考察施工單位實力，還對約束施工企業(yè)如期按合同履約起到積極作用。另外，工程進度款的支付比例是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不容忽視的問題。通用做法是：①按每月實際已完工程造價的80％支付工程進度款；②待工程竣工驗收合格后，支付總造價的85%；③工程驗收合格交付使用后，甲、乙雙方在合同規(guī)定的期限內(nèi)完成結(jié)算，再支付至總造價的97％的工程款，留3％作為工程保修款，待保修期滿后支付乙方保修金。

4竣工階段的工程造價控制

竣工結(jié)算是工程造價控制的最后一個階段，它是反映建設(shè)項目實際造價和投資效果的文件，也是竣工驗收報告的重要組成部分，必須予以高度重視，嚴(yán)格把關(guān)。根據(jù)本人這幾年的工作經(jīng)驗，認(rèn)為重點應(yīng)做到以下幾個方面：

（1）嚴(yán)格核對合同條款，防止重復(fù)計算及收費等問題。

（2）檢查隱蔽驗收記錄及施工日記，確認(rèn)隱蔽驗收手續(xù)是否齊全，是否按圖施工。

（3）落實設(shè)計變更及簽證，檢查這些設(shè)計變更是否符合既定的程序，是否經(jīng)設(shè)計單位及建設(shè)單位的同意批準(zhǔn)，并且嚴(yán)格查實變更簽證，防止一些莫須有的簽證、重復(fù)簽證等。

（4）按圖嚴(yán)格核實工程量。一般而言，施工單位均會有意高估工程量，建設(shè)單位的審核人員必須嚴(yán)格把關(guān)，按實結(jié)算。

（5）嚴(yán)格執(zhí)行投標(biāo)過程中所報的單價或簽證價格，禁止高套單價的情形出現(xiàn)。

（6）嚴(yán)格按規(guī)定和合同套取計費程序，計取各項費用。

（7）認(rèn)真審查、復(fù)核，防止各項計算誤差。綜上所述，工程造價控制是一個系統(tǒng)的、全面的動態(tài)管理過程，只有對工程建設(shè)的每一個階段采用科學(xué)的、系統(tǒng)的管理方法加以嚴(yán)格控制，才能達到全面控制工程造價的預(yù)期目的。

工程竣工時，根據(jù)合同文件中計價方式及允許調(diào)整費用范圍的規(guī)定，發(fā)包方對承包方提出的竣工結(jié)算文件必須要進行認(rèn)真的審核，避免承包方在工程結(jié)算中高估冒算，以便合理的確定工程造價。

5結(jié)語

總而言之，工程造價的確定與控制是一門博大精深的學(xué)問，本文所論及的僅是筆者幾年來的工作體會，一得之愚而已。隨著我國造價理論的進一步完善和發(fā)展，造價工程師制度的推行，提高投資效益的要求將使合理確定與控制工程造價的地位更加重要。

參考文獻

1吳秋菊，姜金劍．合同管理對工程造價的影響及對策［J］．德州學(xué)院學(xué)報，2002（12）

篇(4)

隨著濟南市整體“東拓西進”的規(guī)劃大力推進實施，濟南高新片區(qū)產(chǎn)業(yè)集群逐步成型，帶動濟南市東部房地產(chǎn)市場進一步擴容，本案例所處區(qū)域內(nèi)在售項目呈現(xiàn)集中趨勢，競爭極為激烈。通過周邊競爭樓盤調(diào)研分析可以看出，區(qū)域市場呈現(xiàn)以下特點：1）競爭樓盤在高新區(qū)位價值挖掘上形式較為單一，多以簡單的片區(qū)范圍的堆砌為主，缺乏對地理區(qū)位深層意義的追加研討及提煉。2）樓型產(chǎn)品多以高層為主（除國華印象外），小高層及洋房產(chǎn)品為片區(qū)內(nèi)稀缺產(chǎn)品。3）項目戶型的設(shè)計亮點均能得到市場認(rèn)可，如恒生伴山的連廊設(shè)計、中間戶南北通透、保利華庭的戶均贈送8m2等方案，但戶型設(shè)計的基礎(chǔ)功力參差不齊，均好性較差，部分賣點存在一定風(fēng)險。4）定價方面，區(qū)域中端項目高層成交價格集中在7500～8500元/m2，高端項目的高層價格在9000～10000元/m2，低密度產(chǎn)品僅國華印象有供應(yīng)。項目首次開盤多以較野蠻的低價位肉搏戰(zhàn)博取剛需客戶，從保利華庭到萬科城，趨勢愈發(fā)明顯。首開成功后逐漸提升價格。因此，充分利用區(qū)位優(yōu)勢，開發(fā)洋房、小高層和高層的綜合大型社區(qū)可以有效對區(qū)域稀缺市場進行補充。

二項目SWOT分析及項目定位整體策略

1項目SWOT分析

1）優(yōu)勢（S）。項目位于高新片區(qū)核心位置，地理位置較為優(yōu)越。周邊配套齊全，交通便捷，3min可至經(jīng)十路，可達性良好。生態(tài)自然環(huán)境優(yōu)越，地塊南側(cè)傍山，具備較好的山體景觀資源，空氣清新，宜于居住。中海地產(chǎn)具有良好的品牌優(yōu)勢，在濟南連續(xù)4年銷售金額第一名，品牌在濟南有較強影響力。

2）劣勢（W）。土地成本劣勢，從成本測算角度分析，本項目地價比區(qū)域內(nèi)主要競品項目地價成本高出200～1000元/m2。從區(qū)域內(nèi)12年以來成交的土地來看，未來主要競品保利華庭、萬科城均低于我公司項目。其他區(qū)域內(nèi)競品項目拿地較早，地價全部在3000元/m2以下，而我公司項目拿地價格為3943元/m2，土地成本劣勢明顯。配套成本較高，按征地條約須無償建設(shè)小學(xué)、幼兒園，建設(shè)費用5500～6500萬元，增加了項目成本壓力。小學(xué)、幼兒園處于社區(qū)中央位置，噪音問題突出，影響社區(qū)品質(zhì)。

3）機會（O）。濟南東部持續(xù)快速發(fā)展，漢峪金谷、總部基地等重點項目將相繼竣工，大量高新產(chǎn)業(yè)、金融企業(yè)將涌入高新區(qū)，區(qū)域內(nèi)購買力將持續(xù)旺盛，具有良好的片區(qū)發(fā)展前景。項目配套建設(shè)幼兒園和小學(xué)，社區(qū)內(nèi)具備引入濟南市名校的可能性，教育資源配套完善。與本項目僅相鄰500m的國華印象項目，定位為150m2以上大戶型產(chǎn)品，但開盤至今銷售速度緩慢，項目定位欠妥，為本項目大戶型的開發(fā)提供了機會。

4）威脅（T）。在土地成本較高的前提下，為實現(xiàn)較高利潤率必須開發(fā)高端物業(yè)，但因宏觀調(diào)控的影響，消費者對于房地產(chǎn)市場的觀望心態(tài)較為濃厚，對高端物業(yè)的消費更是持謹(jǐn)慎、保守的態(tài)度，增加了項目運作風(fēng)險。區(qū)域內(nèi)樓盤加快名校簽約節(jié)奏，保利華庭與解放路第一小學(xué)簽約，萬科城與歷下區(qū)第一實驗幼兒園簽約，可簽約的優(yōu)質(zhì)教育資源所剩無幾。區(qū)域市場競爭風(fēng)險加劇，項目所在5km區(qū)域范圍內(nèi)，知名房企林立，供給量持續(xù)放大，競爭壓力加大。

2項目定位整體策略

1）利用優(yōu)勢，把握機會。突出項目地段、配套、環(huán)境優(yōu)勢，開發(fā)高品質(zhì)住宅社區(qū)，借助中海的品牌優(yōu)勢，宣揚項目價值。在社區(qū)內(nèi)引入知名幼兒園、小學(xué)，提供區(qū)域內(nèi)主流客戶所需產(chǎn)品。

2）利用優(yōu)勢，消除威脅。打造高品質(zhì)社區(qū)，為客戶提供高附加值產(chǎn)品，提升產(chǎn)品性價比，在競爭中脫穎而出。

3）把握機會，規(guī)避劣勢。開發(fā)洋房等高品質(zhì)項目，打造經(jīng)典戶型，提升產(chǎn)品價值，進而提升項目利潤率。在環(huán)山道路設(shè)計上避免影響洋房產(chǎn)品的私密性，并在學(xué)校建設(shè)中采取有效手段降低噪聲影響。

4）規(guī)避劣勢，消除威脅。努力降低項目各類成本。因地制宜發(fā)掘產(chǎn)品優(yōu)勢，做出差異化特征。

三項目客戶定位分析

通過對周邊項目的對比以及對此項目可研報告的論證分析，大體確定出本項目的客戶定位有3類

1）主力客戶。項目周邊高新區(qū)企事業(yè)單位的中高層職員是本項目的主力客源。他們工作區(qū)域主要位于奧體片區(qū)和高新片區(qū)，年齡在25~50歲之間，從事金融、電力、醫(yī)藥、軟件、高新產(chǎn)業(yè)等行業(yè)，家庭年收入在10~30萬元。此類人群將會成為本案的主力軍。

2）次主力客戶。東部高新區(qū)私營業(yè)主和高新區(qū)原住村民是本項目的次主力客戶。私營業(yè)主一般收入較高且穩(wěn)定，對于生活的品質(zhì)有著較高的要求。其次原住民主要泛指因拆遷富裕的周邊劉志遠村等原住村民，其擁有較強的購買力。

3）其他客戶。二環(huán)東路以東改善置業(yè)者大都為壟斷行業(yè)、外企員工、教師、律師等，年收入較為可觀，對于住房有著較高的要求，急于改善現(xiàn)有的居住環(huán)境，有著較強的購房需求。為了充分了解目標(biāo)客戶對本項目的購買意向,我們采用了分層抽樣調(diào)研法，用問卷調(diào)研的方式針對不同客戶的戶型需求進行了采樣調(diào)研。通過近兩年是否有購房需求進行篩選，判斷是否為有效樣本，最終確定有效樣本298組。通過匯總統(tǒng)計分析得出潛在消費者的需求整體以兩房和三房為主，占到總比例的95%，具體相應(yīng)數(shù)據(jù)匯總。通過對本項目的定位分析發(fā)現(xiàn)，濟南高新區(qū)地緣客戶占據(jù)絕大多數(shù)，在東部片區(qū)企業(yè)事業(yè)單位工作的客戶是主力目標(biāo)客群，其次為東部片區(qū)拆遷的劉智遠村等原住村民等需求為輔。客戶年齡段整體偏低，大都在25~40歲之間，客戶文化層次較高，對濟南發(fā)展有長遠眼光，認(rèn)可高新片區(qū)發(fā)展。此外，剛性需求仍占主導(dǎo)，改善性需求也有一定比例。

四項目產(chǎn)品定位分析

項目定位的本質(zhì)在于凸顯自身的差異性和特色優(yōu)勢，以此形成明確的競爭優(yōu)勢和市場區(qū)隔,從而在競爭激烈的區(qū)域市場上脫穎而出。因此，尋找并制造與類似項目的差異優(yōu)勢是進行本項目產(chǎn)品定位設(shè)計的關(guān)鍵。本項目位于濟南高新區(qū)的核心區(qū)域，依托的大山坡山景資源是濟南高新區(qū)保存最完好，山體形態(tài)最優(yōu)美，植被覆蓋最完善的山景公園。項目絕佳的地理優(yōu)勢構(gòu)筑了其打造“一山之隔、出則繁華、入則靜謐”核心價值的天時與地利，其一經(jīng)推出，必將獲得區(qū)域樓盤中鶴立雞群的地位。

1項目整體形象定位

通過上文對項目周邊在售樓盤狀況和項目SWOT分析，本項目形象定位方案如下：充分發(fā)揮項目的地段優(yōu)勢（出則繁華，入則靜謐）和山景優(yōu)勢，通過高品質(zhì)、高附加值的產(chǎn)品，結(jié)合高水平的營銷策劃，形成項目的核心競爭力，定位為“濟南東部CBD后花園，半山觀景高檔社區(qū)”。該主題充分突出了項目的地段、配套、環(huán)境優(yōu)勢，開發(fā)高品質(zhì)住宅社區(qū)，并借助中海的品牌優(yōu)勢，宣揚項目價值。

2項目產(chǎn)品及戶型定位

本項目的產(chǎn)品定位于分高層、小高層、花園洋房、社區(qū)商鋪4類產(chǎn)品,實現(xiàn)項目產(chǎn)品的豐富多樣化，滿足不同客戶的需要，構(gòu)建東部核心高檔綜合社區(qū)。項目戶型面積定位上，經(jīng)過對周邊在售樓盤置業(yè)顧問深度訪談信息反饋發(fā)現(xiàn)，對于高層和小高層，區(qū)域內(nèi)客戶咨詢需求的戶型主要集中在80～100m2兩房和100～120m2小三房。其中，兩房產(chǎn)品戶型在90～95m2面積區(qū)間銷售好于80～90m2區(qū)間，原因在于高新區(qū)客戶多為外地人口，考慮90m2以上落戶需要，故90m2以上兩房更受青睞。90m2以下兩房產(chǎn)品購買人群主要為對價格敏感的剛需人群，單價低，不利于提升項目利潤率。95～120m2經(jīng)濟型小三房為區(qū)域內(nèi)最受歡迎產(chǎn)品，應(yīng)適當(dāng)增加小三房產(chǎn)品配比。區(qū)域內(nèi)140m2產(chǎn)品為稀缺產(chǎn)品，少量配置有利于把握稀缺市場機會，拔升單價。戶型設(shè)計上，應(yīng)充分借鑒保利華庭、恒生伴山等項目戶型設(shè)計，高層采用北連廊設(shè)計，顯著提升端戶與中戶戶型的均好性。小高層、花園洋房采用經(jīng)典布局，戶型極佳。此外，小高層不封閉陽臺，贈送客戶約2～3m2面積，有效增加產(chǎn)品附加值。洋房戶型設(shè)計定位為面積140m2的三室，采用5+1層，三開間朝陽。整體戶型方正、朝陽、南北通透，滿足了濟南購房者對戶型評價的最重要的3個要素。

3本項目定位

可行性評估本項目在產(chǎn)品定位方面主要具有3個突破：1）定位的突破。本項目將奠定高新核心區(qū)域唯一的擁山美宅,獨樹一幟,不僅打破了區(qū)域同質(zhì)化嚴(yán)重的狀況,也將為區(qū)域住宅發(fā)展提供有益的借鑒,促進了區(qū)域影響力的提升。2）產(chǎn)品開發(fā)的突破。天悅府力求項目的開發(fā)理念與產(chǎn)品的完善融合。一方面，追求產(chǎn)品戶型上的創(chuàng)新突破；另一方面，從建筑風(fēng)格到園林規(guī)劃都賦予其濃郁、純正的歐式藝術(shù)韻味,著力將其打造為精神層次的理想家園。3）項目定位通過與山體美景的嫁接,將“綠色地產(chǎn)”概念滲入至產(chǎn)品的靈魂之中，在濟南市高新區(qū)域的房地產(chǎn)市場中具有適度超前的優(yōu)越性,確立了項目獨一無二的核心競爭力,必將成為濟南市場標(biāo)志性的高端文化擁山社區(qū)。

五結(jié)語

篇(5)



關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；融資；房地產(chǎn)信托；房地產(chǎn)金融體系

房地產(chǎn)業(yè)在其生產(chǎn)過程中的生產(chǎn)、流通、消費的各個環(huán)節(jié)都離不開大量的貨幣資金，離不開金融機構(gòu)的支援和配合。房地產(chǎn)業(yè)的資金融通，猶如房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的血液流動，一刻不能停止。過去二十多年來，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要外部資金來源是依賴銀行貸款和預(yù)售房款。2001年中國人民銀行關(guān)于房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險管理政策出臺，獲得銀行貸款和預(yù)售款的難度也越來越大。因此，現(xiàn)在的開發(fā)商在融資方面必須學(xué)會“兩條腿走路”，一是從銀行取得貸款即間接貸款，二是從資本市場直接融資，離開其中任何一項都不能做大。但是我國的房地產(chǎn)金融起點低、基礎(chǔ)差，間接融資還很不夠，而直接融資才剛剛起步。在加快金融體制改革的今天，如何通過有效融資促進企業(yè)發(fā)展，是擺在全行業(yè)面前的重大課題。

1我國房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀

（1）從融資來源上看，主要包括以下幾個渠道：一是注冊資本金、資本公積金及其他自有資金；二是銀行貸款，它包括企業(yè)信用貸款和項目貸款；三是上市發(fā)行股票募集資金；四是發(fā)行企業(yè)債券；五是房地產(chǎn)信托，它包括資金信托和資產(chǎn)信托等形式；六是房地產(chǎn)基金，基金的收入來源包括資產(chǎn)增值、房租收入等等，可分為私募和公開發(fā)行兩種；七是商業(yè)信用，如建筑施工企業(yè)的短期墊款等。

（2）從總量上看，近幾年，我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源持續(xù)保持快速增長勢頭，2005年1～11月房地產(chǎn)開發(fā)到位資金達到17533億元，同比增長22.2%。但在國家宏觀調(diào)控的政策影響下，增長速度有所下降，比年初的增長速度減少了7.1%，這表明房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策在房地產(chǎn)資金來源方面已經(jīng)起到了一定的效果。

（3）從結(jié)構(gòu)上看，我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金來源呈現(xiàn)三足鼎立的局勢，銀行貸款、自籌資金和其他資金來源共占據(jù)了房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的98%以上。其中，其他資金來源一直占據(jù)著資金來源的龍頭地位，但增長勢頭已逐月減緩，2005年1～11月其他資金來源達到了8041.73億元，同比增長速度由年初的47.2%下降到11月的14%；而自籌資金則一直保持在第二大資金來源的位置，并保持著較快的增長速度，1～11月達到6065.21億元，同比增長速度達到了38.9%，其中開發(fā)商自有資金為3378.16億元，同比增長速度為42.1%，開發(fā)商自有資金的比重比去年同期上升了2.7個百分點；國內(nèi)貸款則占據(jù)著第三位的資金來源，1～11月銀行貸款部分達到3187.45億元，與2004年同期相比增長了16.5%。

2我國房地產(chǎn)業(yè)融資面臨的問題

（1）政策上——國家宏觀調(diào)控，增大融資難度。

近年來，國家對房地產(chǎn)業(yè)逐步實施了一系列的宏觀調(diào)控政策，如緊縮銀根，控制土地出讓面積，一次清土地出讓金等。各地方政府也針對中央政府出臺的政策制定了具體的實施細則，加大了宏觀調(diào)控力度，這些都對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)造成了嚴(yán)重的打擊，特別是日趨嚴(yán)格的土地和金融信貸政策，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資帶來了前所未有的困境。

就我國目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金運作模式來看，各種銀行貸款成了他們的“生命線”——完全靠滾動的銀行貸款來運作其項目，而銀行在這種狀況下承擔(dān)了大量風(fēng)險。“央行121號文件”《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》從房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲備貸款、建筑施工企業(yè)流動資金貸款、個人住房貸款等7個方面切實加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的管理，旨在減少銀行的風(fēng)險。比如《通知》規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金不得低于其項目投資總額的30%”和“商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款”，這就對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開展初期的資金來源提出了嚴(yán)格的要求；對房地產(chǎn)企業(yè)之前另外一個主要的融資渠道——預(yù)售房款也作了嚴(yán)格規(guī)定，“商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款”。并進一步強調(diào)要“嚴(yán)格防止建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開發(fā)項目”，這對房地產(chǎn)在項目開發(fā)過程中資金運作也提出了極高的要求，必須保證“資金鏈”不斷裂。同時，《通知》還規(guī)定,商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請的貸款,只能通過房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目發(fā)放,嚴(yán)禁以房地產(chǎn)開發(fā)流動資金貸款及其他形式貸款科目發(fā)放；同時,針對一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在當(dāng)?shù)刭J款、異地使用,一定程度上加劇了部分地區(qū)的房地產(chǎn)炒作,帶動了土地價格和房價過快上漲的情況,《通知》規(guī)定商業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款,只能用于本地區(qū)的房地產(chǎn)項目,嚴(yán)禁跨地區(qū)使用。121號文件從房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動資金貸款、消費者按揭貸款等方面，控制了房地產(chǎn)企業(yè)的銀行融資，使大部分房地產(chǎn)企業(yè)陷入到了資金鏈條斷裂的邊緣。

（2）結(jié)構(gòu)上——融資渠道單一，風(fēng)險集中。

目前，我國傳統(tǒng)的房地產(chǎn)融資渠道主要有銀行信貸、證券融資、信托融資三種。在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)融資渠道中，銀行信貸一直是我國房地產(chǎn)業(yè)的主要融資渠道。從20世紀(jì)80年代的商業(yè)性房地產(chǎn)進入中國以來，中國房地產(chǎn)業(yè)的資金來源十分單一，完全依靠銀行信貸來維持行業(yè)的發(fā)展，走的完全是一條“獨木橋”路線。

我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展所需要的大部分資金來源于商業(yè)銀行體系的支持，房地產(chǎn)業(yè)融資渠道相對比較單一，而其他融資渠道，如房地產(chǎn)信托、上市發(fā)行股票、發(fā)行債券、房地產(chǎn)基金等融資渠道發(fā)展十分緩慢，多元化融資體系遠未形成，沒能構(gòu)成資金支持體系和風(fēng)險分擔(dān)體系，商業(yè)銀行體系承擔(dān)著房地產(chǎn)發(fā)展中的巨大風(fēng)險。這樣的融資體系，無論是對房地產(chǎn)企業(yè)，還是對金融體系，乃至國家的整個宏觀調(diào)控和宏觀經(jīng)濟都有著十分不利的影響。具體地說，存在四個方面的潛在風(fēng)險：

①對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，由于房地產(chǎn)業(yè)融資過度依賴于銀行，那么銀行信貸政策的變化與調(diào)整必然會對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生巨大的沖擊和影響，這將十分不利于房地產(chǎn)業(yè)自身的良性健康發(fā)展。

②對于銀行體系來說，給高風(fēng)險高收益行業(yè)以資金支持并不是銀行的優(yōu)勢所在。而目前我國房地產(chǎn)融資體系的現(xiàn)狀卻恰恰相反，銀行占據(jù)著超過一半的融資任務(wù)，而銀行業(yè)從中所獲得的收益卻微乎其微，僅僅是固定的利息而已，銀行業(yè)所承擔(dān)的風(fēng)險與其收益完全不對稱，這將十分不利于銀行體系的穩(wěn)定。

③對于國家的宏觀調(diào)控來說，房地產(chǎn)業(yè)的高債務(wù)依存度導(dǎo)致企業(yè)形成軟約束預(yù)算，極其不利于國家宏觀調(diào)控政策的實施。

④從國民經(jīng)濟的角度分析，房地產(chǎn)業(yè)的自有資本偏低導(dǎo)致行業(yè)投資過度，形成了對其他產(chǎn)業(yè)的擠出效應(yīng)，這將不利于國民經(jīng)濟的協(xié)調(diào)穩(wěn)定發(fā)展。

（3）環(huán)境上——房地產(chǎn)金融市場尚待完善。

總體來看，目前我國的房地產(chǎn)金融市場尚處于起步階段，有關(guān)的制度和體系處于建設(shè)中，具有明顯的市場建設(shè)和制度創(chuàng)設(shè)等初級階段的特征，這些與我國房地產(chǎn)市場處于初創(chuàng)期和金融業(yè)的間接金融主導(dǎo)特征相一致。存在的主要問題有：①房地產(chǎn)金融機構(gòu)單一，系統(tǒng)性風(fēng)險集中在銀行。

目前我國的房地產(chǎn)金融市場機構(gòu)比較單一，以提供信貸資金的銀行為主，缺乏許多發(fā)達國家經(jīng)濟體常見的、旨在分擔(dān)住房抵押貸款違約風(fēng)險責(zé)任的保險(擔(dān)保)機構(gòu)。

②房地產(chǎn)金融交易集中在一級市場上。

我國房地產(chǎn)金融市場發(fā)展還很不充分，主要以傳統(tǒng)的銀行信貸產(chǎn)品為主，缺乏直接融資產(chǎn)品，存在著明顯的滯后和不均衡。我國房地產(chǎn)金融市場結(jié)構(gòu)不完善，盡管一級市場已初具規(guī)模，但能夠解決房地產(chǎn)金融流動性的二級市場正處于萌芽狀態(tài)，發(fā)展很不成熟。相對全國1.84萬億元的住房抵押貸款，住房抵押貸款支持證券僅有30億元，需要進一步擴大試點證券規(guī)模和機構(gòu)范圍。

篇(6)

目前大部分集團房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開展財務(wù)核算電算化，提高了財務(wù)部門的工作效率，但也存在一個共同的缺陷，它只是簡單模仿和照搬手工流程，將一項項相對獨立的工作搬到計算機中，并通過一個個相對獨立的子系統(tǒng)（如工資核算系統(tǒng)、固定資產(chǎn)核算系統(tǒng)）完成相應(yīng)的工作，它所反映的資金流信息往往滯后于物流信息，缺乏會計數(shù)據(jù)傳輸?shù)膶崟r性。在經(jīng)濟環(huán)境瞬息萬變的今日，信息的實時性決定了它的有用性和控制力度。當(dāng)一筆超標(biāo)準(zhǔn)的采購費用發(fā)生時，或一筆非法事件的發(fā)生，會計信息的滯后性使資金流不在嚴(yán)格地受控運行。隨著集團房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)務(wù)做大做精，管理層對信息的需求和預(yù)期發(fā)生改變，傳統(tǒng)的財務(wù)管理信息系統(tǒng)必須更新。實現(xiàn)財務(wù)、業(yè)務(wù)一體化是集團房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息化建設(shè)中最關(guān)鍵的問題。怎樣實現(xiàn)財務(wù)、業(yè)務(wù)一體化，以達到真正有效的經(jīng)營運作控制，實現(xiàn)信息高度集成，這就是筆者所探討的主題。

一、立項、規(guī)劃環(huán)節(jié)的預(yù)算控制

新項目開發(fā)應(yīng)進行財務(wù)預(yù)算管理，即以資本預(yù)算為中心的預(yù)算管理模式。新項目的開發(fā)面臨極大的經(jīng)營風(fēng)險，這是因為必須投入大量的資本，而未來收益又具有極大的不確定性。因此在新項目開發(fā)初期必須以資本投入為中心進行財務(wù)預(yù)算管理。

1.立項環(huán)節(jié)的控制

各開發(fā)公司新項目立項時須向集團總部提交《立項請示》和詳細的《可行性研究報告》，并經(jīng)集團立項聽證會討論通過。《可行性研究報告》除應(yīng)具備地塊基礎(chǔ)資料、周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢、合作方背景、合作方式及條件、初步規(guī)劃設(shè)計方案、開發(fā)節(jié)奏及市場定位等基礎(chǔ)內(nèi)容外，還須包括以下內(nèi)容：

成本費用估算和控制目標(biāo)及措施；

投資及效益測算、利潤體現(xiàn)安排；

稅務(wù)環(huán)境及其影響；

資金計劃；

《競投方案》；

投資風(fēng)險評估及相應(yīng)的對策；

項目綜合評價意見。

2.規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)的控制

總體規(guī)劃設(shè)計方案，應(yīng)首先上報集團領(lǐng)導(dǎo)牽頭組織的“規(guī)劃設(shè)計方案聽證會”審查，獲通過后進入下一設(shè)計階段（如小區(qū)設(shè)計、單體設(shè)計、施工圖設(shè)計）。每一階段都須要求設(shè)計單位出具《設(shè)計概（預(yù)）算》，并在與上一階段的概（預(yù)）算進行認(rèn)真分析、比較的基礎(chǔ)上，編制《建造成本概（預(yù)）算》，確定各成本單項的控制目標(biāo)。

關(guān)于施工招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制、施工過程的成本控制、設(shè)備管理、竣工交付環(huán)節(jié)的成本控制、工程結(jié)算管理等一般均由各開發(fā)公司依據(jù)各自的特點在預(yù)算范圍內(nèi)靈活處理。

由此可見，集團總部的成本管理工作前期最為關(guān)鍵。新開發(fā)項目經(jīng)認(rèn)證審核后，各開發(fā)公司在財務(wù)分析子系統(tǒng)中，編制有關(guān)項目的階段性預(yù)算，從財務(wù)管理的角度，把各種控制項用相應(yīng)的科目和部門進行反映和控制，因此，在管理軟件中需要進行預(yù)算管理科目的設(shè)置，如“在建工程”設(shè)置為“部門核算”以便在各成本費用發(fā)生的同時，可以在總賬中按部門錄入其發(fā)生額，在進行數(shù)據(jù)處理時，可以按照部門進行歸類匯總，在將數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)化為信息輸出時，按部門、科目將預(yù)算和實際發(fā)生額進行對比分析。以便集團公司高級管理層根據(jù)管理需要，對項目進行預(yù)算控制二、項目開發(fā)環(huán)節(jié)的財務(wù)控制

1.房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算

（1）成本歸集對象。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行成本核算時，像其他行業(yè)一樣。首先應(yīng)該確定成本歸集對象，即成本核算單位。對于小規(guī)模的開發(fā)，如單幢或幾幢房屋的開發(fā)，這個問題比較容易解決，可以將全部開發(fā)量作為成本歸集對象，設(shè)立一個成本核算單位。但是對大規(guī)模的開發(fā)，如街坊改造或小區(qū)開發(fā)，就必須科學(xué)地確定成本歸集對象。在這種情況下，筆者認(rèn)為成本核算對象不能過細（如以單幢為單位），因為這樣做勢必會增加工作量，使核算工作繁瑣化。相反，也不能簡單地以整個小區(qū)為核算單位，因為一個小區(qū)從開始建設(shè)到完全建成往往需要幾年的時間，這樣做勢必使成本核算資料滯后，失去其在管理上的作用。筆者認(rèn)為：應(yīng)該以房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程內(nèi)容和工期進度作為確定成本歸集對象的主要依據(jù)。對大的開發(fā)項目應(yīng)該適當(dāng)分塊，比如將一個小區(qū)內(nèi)不同類型的商品房按不同的開發(fā)期進行分塊，利用信息系統(tǒng)對集團公司所屬的分公司、分小區(qū)、分區(qū)塊進行編碼分級管理，明確所屬級次及隸屬關(guān)系。

（2）成本項目的設(shè)立。正確劃分成本項目，可以客觀地反映產(chǎn)品的成本結(jié)構(gòu)，便于分析研究降低成本的途徑。按現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定，“開發(fā)成本”作為一級成本核算科目，企業(yè)應(yīng)在該科目下，根據(jù)自己的經(jīng)營特點和管理需要，選擇成本項目，并據(jù)此進行明細核算。如何確定成本項目？筆者認(rèn)為成本項目不能太多，對于發(fā)生次數(shù)較少，特別是單筆發(fā)生的費用，應(yīng)盡量合并。如各種配套費用支出，可設(shè)立一個“配套費用”明細科目進行核算。而對金額較大并陸續(xù)發(fā)生的費用應(yīng)單獨設(shè)立科目核算。如土地費用、土建費用及設(shè)備費用，特別是土建費用，如系分合同發(fā)包的還應(yīng)該按合同進行明細核算，以便能隨時了解工作量進度和付款情況，并為工程的竣工決算提供資料。對公司要求的項目進行分類、分級核算。

企業(yè)的間接費用主要包括管理費用、財務(wù)費用和銷售費用。按現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定，這些費用應(yīng)作為期間費用，直接計入當(dāng)期損益。筆者認(rèn)為，這樣處理，對部分費用來說，有悖于會計的配比性原則。比如，為項目貸款而支付的利息以及項目的前期銷售費用，這些費用的特點是數(shù)額較大、受益對象明確，如果在受益對象實現(xiàn)銷售之前，就將其列入損益類科目進行核算，勢必會形成虛假的財務(wù)成果，不能客觀地反映企業(yè)的實際經(jīng)營情況。因此，筆者認(rèn)為，對受益對象明確的貸款利息和前期銷售費用應(yīng)視同資本性支出進行核算。前者列入“開發(fā)成本”，作為成本項目的一個組成部分；后者可在“遞延資產(chǎn)”科目下開設(shè)明細專戶進行核算，待開發(fā)產(chǎn)品實現(xiàn)銷售后，再轉(zhuǎn)入“銷售費用”科目。然后按成本對象進行歸集分配。

2.網(wǎng)絡(luò)化反饋式成本控制

公司高級管理層根據(jù)管理需要，根據(jù)期初編制有關(guān)項目的預(yù)算信息系統(tǒng)，隨著項目的進展，將有關(guān)業(yè)務(wù)信息錄入賬務(wù)系統(tǒng)，使用資金單位在旬末的3日前，將需求資金計劃按類別填報、錄入資金數(shù)據(jù)庫，經(jīng)各開發(fā)公司、總公司經(jīng)理等授權(quán)逐級批準(zhǔn)后，由網(wǎng)上到執(zhí)行分公司或部門，按批準(zhǔn)計劃分配資金。計算機系統(tǒng)通過不相容崗位分離和權(quán)限的設(shè)置，使各業(yè)務(wù)崗位相互稽核，資金在授權(quán)范圍內(nèi)審批和使用，杜絕先斬后奏現(xiàn)象，以往具有權(quán)力特征的資金使用，通過資金計劃管理信息系統(tǒng)得到規(guī)范。資金的使用在網(wǎng)絡(luò)上向公司決策層公開，堵塞資金使用中的漏洞。系統(tǒng)對超預(yù)算的項目給予報警提示，實現(xiàn)對項目的事中控制。通過項目計算機系統(tǒng)功能提供多種條件進行統(tǒng)計與查詢，給公司高級管理層提供查詢分析的依據(jù)。同時可以就成本控制情況進行跟蹤分析，不僅可以了解該項目的當(dāng)前狀況，而且可以跟蹤了解形成目前狀態(tài)的明細事項，從而可以從源頭對異常現(xiàn)象進行分析，有針對性地采取措施。期末，管理者通過項目進行預(yù)算分析，為對相關(guān)責(zé)任中心和責(zé)任人進行業(yè)績考核提供定量分析資料。辦公自動化使資金運作效率大大提高，同時也對高層管理人員形成了制約。

三、銷售環(huán)節(jié)的財務(wù)控制

篇(7)

【關(guān)鍵詞】城市規(guī)劃；房地產(chǎn)開發(fā)；城市化；關(guān)系；措施

引言

近年來房地產(chǎn)領(lǐng)域開發(fā)建設(shè)迅猛開展，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟的重要增長推動力。房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)不僅可以有效的促進經(jīng)濟建設(shè)的前進，同時也可以改善城市居住生活質(zhì)量，對于保障城市化建設(shè)的順利開展具有重要的基礎(chǔ)作用。然而，由于房地產(chǎn)項目開發(fā)與城市規(guī)劃由于理念以及價值觀念的不同，導(dǎo)致房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)與城市規(guī)劃出現(xiàn)較多的矛盾，進而難以形成房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃的協(xié)調(diào)發(fā)展，制約了城市化的進一步開展。因此，必須協(xié)調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃之間的關(guān)系，保證房地產(chǎn)開發(fā)項目滿足城市規(guī)劃要求，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)較好的社會效益、經(jīng)濟效益以及環(huán)境效益。

1房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃概述

城市規(guī)劃是根據(jù)《城市規(guī)劃法》等相關(guān)法律依據(jù)作為基礎(chǔ)，對城市用地布局以及功能作出合理的籌劃安排。城市規(guī)劃管理主要有以下幾方面特點：

（1）屬于中遠期規(guī)劃管理，是綜合分析了國家城市建設(shè)政策、城市經(jīng)濟發(fā)展要求以及實際情況所做出的規(guī)劃，對城市發(fā)展的指導(dǎo)性強。

（2）城市規(guī)劃的主要內(nèi)容在于對城市本質(zhì)屬性、城市不同時期的規(guī)模、城市的用地布局進行詳細明確的規(guī)定。

（3）城市規(guī)劃統(tǒng)籌分析了城市建設(shè)經(jīng)濟、生態(tài)環(huán)境以及文化要求，具有覆蓋面廣，管理對象豐富的特點，科學(xué)合理的規(guī)劃管理與有效落實，能夠大幅提高城市的整體管理水平。

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)則是至房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出于獲得經(jīng)濟利益的目的，在遵循相關(guān)法律規(guī)定的基礎(chǔ)上，對土地進行使用并將房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售獲利的經(jīng)營活動，屬于一種開發(fā)建設(shè)行為，也是對城市規(guī)劃管理的具體執(zhí)行措施。

1房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃關(guān)系研究

1.1城市規(guī)劃對于房地產(chǎn)開發(fā)的影響

（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目收到城市規(guī)劃管理的規(guī)范與節(jié)制。房地產(chǎn)項目開發(fā)實質(zhì)就是對土地資源的使用建設(shè)，而土地資源的建設(shè)使用則需要受到城市規(guī)劃部門的綜合規(guī)劃管理。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)作為一種商業(yè)經(jīng)濟活動，部分開發(fā)商在商業(yè)利益的驅(qū)使下，不顧城市建設(shè)的全局要求，導(dǎo)致建筑密度以及綠地面積等硬性指標(biāo)違規(guī)。而城市規(guī)劃則通過明確的條文及要求，對房地產(chǎn)的各種開發(fā)建設(shè)項目進行規(guī)范與約束。

（2）房地產(chǎn)建設(shè)項目的整體效益受城市規(guī)劃管理的影響較強。城市規(guī)劃管理是影響到房地產(chǎn)項目開發(fā)效益的主要因素，這是由于城市規(guī)劃管理可以對土地價格產(chǎn)生直接的影響，對于具有不同功能的土地以及不同規(guī)劃布局的土地，其價格差別較大，因而可以通過城市規(guī)劃的總體調(diào)節(jié)，影響到房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的效益。

（3）城市規(guī)劃管理對房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)具有一定的指導(dǎo)作用。城市規(guī)劃是對城市一段時期的整體建設(shè)的規(guī)劃指導(dǎo)，城市規(guī)劃方案都是結(jié)合城市結(jié)構(gòu)特點、經(jīng)濟布局以及地理條件等綜合分析考慮后的規(guī)劃，因而具有前瞻作用，能夠為下一步房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)提供科學(xué)的指導(dǎo)。

1.2房地產(chǎn)開發(fā)對于城市規(guī)劃的影響

（1）房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)是實現(xiàn)城市規(guī)劃管理的基本手段。在市場經(jīng)濟作用下，房地產(chǎn)的建設(shè)開發(fā)會遵循城市規(guī)劃建設(shè)逐步開展，進而作為組成元素對城市的整體用地、產(chǎn)業(yè)布局、住宅布局等形成調(diào)整，確保城市規(guī)劃目標(biāo)得以實現(xiàn)。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)可以確保城市規(guī)劃用地合理布局。房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)用地通常情況下是對土地進行有償?shù)睦茫蚨诮?jīng)濟效益的驅(qū)動下，房地產(chǎn)開發(fā)商會合理的安排用地結(jié)構(gòu)，通過綜合開發(fā)提高土地的使用效率，進而作為反饋作用促進城市規(guī)劃過程中對土地管理的科學(xué)性。

（3）房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)可以改變城市結(jié)構(gòu)。由于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)能夠?qū)Τ鞘行纬山Y(jié)構(gòu)重建或者是區(qū)域拓展的作用，進而對城市的用地分布以及產(chǎn)業(yè)分布進行重組，實現(xiàn)城市空間結(jié)構(gòu)的平衡，為城市建設(shè)提供良好的發(fā)展基礎(chǔ)。

2房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)與城市規(guī)劃不協(xié)調(diào)原因分析

現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)與城市規(guī)劃管理仍然存在較多不協(xié)調(diào)的方面，這對于城市化的進一步推進是十分不利的，綜合分析導(dǎo)致兩者難以協(xié)調(diào)的原因主要有以下幾方面：

（1）房地產(chǎn)建設(shè)對有限土地過度開發(fā)。為了提高整個開發(fā)建設(shè)項目的經(jīng)濟效益，部分房地產(chǎn)商對土地資源過度開發(fā)建設(shè)，在城市規(guī)劃中的住宅容積率、建筑密度以及綠地面積等基本指標(biāo)得不到實現(xiàn)，造成居住環(huán)境質(zhì)量下降，違背了城市規(guī)劃建設(shè)的初衷。

（2）城市規(guī)劃管理力度薄弱，導(dǎo)致部分房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目具有隨意性。房地產(chǎn)項目開發(fā)是在經(jīng)濟利益的驅(qū)動下開展的，然而一些地區(qū)由于城市規(guī)劃管理對于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目的指導(dǎo)性不強，因而用地開發(fā)過于隨意，沒有形成規(guī)范化、合理化的布局。

（3）對于與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)配套的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度不足。部分房地產(chǎn)開發(fā)商在項目建設(shè)開發(fā)過程中，注重建筑設(shè)施的建設(shè)而對于配套使用的綠化、道路等其他公用設(shè)施建設(shè)投入不足，影響了項目開發(fā)整體質(zhì)量，對于進一步的城市規(guī)劃管理十分不利。

3房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃協(xié)調(diào)管理方式

（1）制定全面、科學(xué)、合理的城市總體規(guī)劃，為房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)指明大方向。為了協(xié)調(diào)城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)之間的關(guān)系，首先應(yīng)該按照國家頒布的相關(guān)規(guī)劃法律，結(jié)合城市的實際特點，并考慮中遠期要求，制定具有城市文化特色的總體規(guī)劃，進而形成對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的整體制約與規(guī)范。其次，總體規(guī)劃的制定過程中應(yīng)該注意經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)、生態(tài)環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施以及配套附屬設(shè)施等多方面的要求，確保整體規(guī)劃的全面合理與切實可行。

（2）房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)要遵循誠實整體規(guī)劃目標(biāo)。在房地產(chǎn)項目建設(shè)開發(fā)過程中，應(yīng)該注意遵循城市規(guī)劃的整體要求，不能只顧眼前經(jīng)濟利益的短視建設(shè)。在對住宅小區(qū)的設(shè)計、建筑物的樣式風(fēng)格、環(huán)境設(shè)施的改造等方面，不僅需要考慮市場的要求，同時也應(yīng)該注意與城市的規(guī)劃要求、城市的發(fā)展要求以及城市的文化特色要求相適應(yīng)。

（3）城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)必須注重可持續(xù)性。可持續(xù)行駛進行城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的基本要求，也是實現(xiàn)城市建設(shè)能夠長遠發(fā)展的必然條件。實現(xiàn)兩者的可持續(xù)性，必須充分理解城市以及區(qū)域規(guī)劃的本質(zhì)要求，并在具體落實措施上，注重長遠可持續(xù)要求，將近期的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)與遠期的城市規(guī)劃目標(biāo)一致化。

（4）不斷補充完善城市規(guī)劃管理理論以及制定方法。社會是不斷發(fā)展進步的，房地產(chǎn)開發(fā)所面的市場條件也是復(fù)雜多變的，因此在城市規(guī)劃的管理上，必須充分考慮這些可變因素，對現(xiàn)行的城市規(guī)劃理論以及工作方法進行補充完善，以便于能夠為房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)提供作為科學(xué)合理的指導(dǎo)，確保城市規(guī)劃能夠為下一步的城市建設(shè)提供作為合理的布局基礎(chǔ)。

結(jié)語

從本質(zhì)上講，城市規(guī)劃是對城市的建設(shè)進行全局的指導(dǎo)，而房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)則是對城市規(guī)劃具體的執(zhí)行，兩者之間的關(guān)系是緊密聯(lián)系的。因此，必須注重對城市規(guī)劃以及房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)的協(xié)調(diào)管理，明確城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的本質(zhì)聯(lián)系。在進行城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)管理上，確保兩者之間形成一致的建設(shè)目標(biāo)，從而實現(xiàn)城市化進程的不斷優(yōu)化與前進。

參考文獻：

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