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序論:寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感,挖掘那些隱藏在內心深處的真相,好投稿為您帶來了七篇土地出讓合同范文,愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑,助力您的創作。
第一條 本合同當事人雙方:
出讓人:_________
受讓人:_________
根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國合同法》、《天津市土地管理條例》和其他法律、行政法規、地方性法規,雙方本著平等、自愿、有償、誠實信用的原則,訂立本合同。
第二條 出讓人根據法律的授權出讓土地使用權,出讓土地的所有權屬中華人民共和國。國家對其擁有憲法和法律授予的司法管轄權、行政管理權以及其他按中華人民共和國法律規定由國家行使的權力和因社會公眾利益所必需的權益。地下資源、埋藏物和市政公用設施均不屬于土地使用權出讓范圍。
第二章 出讓土地的狀況與出讓金的繳納
第三條 出讓人出讓給受讓人的宗地位于天津市_________,宗地編號為_________,宗地總面積_________平方米。宗地位置及四至范圍見附件《出讓宗地界址圖》。
第四條 本合同項下出讓宗地的用途為_________.
第五條 本合同項下的土地使用權出讓年期為_________年,自合同簽訂之日起算。
第六條 本合同項下宗地的土地使用權出讓金為人民幣大寫_________萬元整(小寫_________萬元)
第七條 本合同簽訂時,受讓人應當向出讓人繳付人民幣大寫_________萬元整(小寫_________萬元)作為履行合同的定金。定金抵作部分土地使用權出讓金。
第八條 受讓人同意自本合同簽訂之日起60日內,一次性繳付清上述土地使用權出讓金,計人民幣大寫_________萬元整(小寫_________萬元)
第三章 土地利用
第九條 本合同簽訂后60日內,當事人雙方應依附件《出讓宗地界址圖》及界址點坐標實地驗明各界址點界樁。受讓人應妥善保護土地界樁,不得擅自改動。界樁遭受破壞或移動時,受讓人應立即向出讓人提出書面報告,申請復界測量,恢復界樁,所需費用由受讓人承擔。
第十條 受讓人在按本合同約定支付土地使用權出讓金之日起30日內,應持本合同和土地使用權出讓金支付憑證,按規定向土地行政主管部門申請辦理土地登記,領取《國有土地使用證》,取得出讓土地使用權。
土地行政主管部門應在受理土地登記申請之日起30日內,依法為受讓人辦理出讓土地使用權登記,頒發《國有土地使用證》。
第十一條 受讓人使用該宗地的現狀條件為:
(一)主體建筑物性質_________;
(二)附屬建筑物性質_________;
(三)建筑面積:_________平方米。
第十二條 受讓人同意政府為公用事業需要而敷設的各種管道與管線進出、通過、穿越受讓宗地。
第十三條 受讓人應當依法合理利用土地,其在受讓宗地上的一切活動,不得損害或者破壞周圍環境或設施。造成國家或他人遭受損失的,受讓人應負責賠償。
第十四條 在出讓期限內,受讓人應當按照本合同規定的土地用途和土地現狀條件利用土地,確需要改變本合同規定的土地用途和土地現狀條件的,應當依法辦理有關批準手續,并向出讓人申請,取得出讓人同意,簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同,相應調整土地使用權出讓金,辦理土地變更登記。
第十五條 政府保留對本合同項下宗地的土地利用規劃、城市規劃調整權,原規劃如有修改,該宗地已有的建筑物不受影響,但在使用期限內該宗地建筑物、附著物改建、翻建、重建或期限屆滿申請續期時,應當按屆時有效的規劃執行。
第十六條 出讓人對受讓人依法取得的土地使用權,在本合同約定的使用年限屆滿前不收回;在特殊情況下,根據社會公共利益需要提前收回土地使用權的,有關部門應當依照法定程序報批,根據收回時地上建筑物、其它附著物的價值和剩余年期土地使用權價格給予受讓人相應的補償。
第四章 土地使用權轉讓、出租、抵押
第十七條 受讓人按照本合同約定支付土地使用權出讓金,領取《國有土地使用證》,取得出讓土地使用權后,有權將本合同項下的全部或部分土地使用權轉讓、出租、抵押。
第十八條 土地使用權轉讓、抵押,轉讓、抵押雙方應當簽訂書面轉讓、抵押合同;土地使用權出租,出租期限超過6個月的,出租人和承租人也應當簽訂書面出租合同。
土地使用權的轉讓、抵押及出租合同,不得違背國家法律、法規和本合同的規定。
第十九條 土地使用權轉讓,本合同和登記文件中載明的權利、義務隨之轉移。土地使用權轉讓后,其使用年限為本合同約定的使用年限減去已經使用年限后的剩余年限。
本合同項下的全部或部分土地使用權出租后,本合同和登記文件中載明的權利、義務仍由受讓人承擔。
第二十條 土地使用權轉讓、出租、抵押,地上建筑物、其它附著物隨之轉讓、出租、抵押;地上建筑物、其他附著物轉讓、出租、抵押,土地使用權隨之轉讓、出租、抵押。
第二十一條 土地使用權轉讓、出租、抵押的,轉讓、出租、抵押雙方應在相應的合同簽訂之日起30日內,持本合同和相應的轉讓、出租、抵押合同及《國有土地使用證》,到土地行政主管部門申請
辦理土地登記。
第五章 期限屆滿
第二十二條 本合同約定的使用年限屆滿,土地使用者需要繼續使用本合同項下宗地的,應當至遲于屆滿前1年向出讓人提交續期申請書,除根據社會公共利益需要收回本合同項下土地的,出讓人應當予以批準。
出讓人同意續期的,受讓人應當依法辦理有償用地手續,與出讓人重新簽訂土地有償使用合同,支付土地有償使用費。
第二十三條 土地出讓期限屆滿,受讓人沒有提出續期申請或者雖申請續期但依照本合同第二十二條規定未獲批準的,國家收回土地使用權,受讓人應當交回《國有土地使用證》,并依照規定辦理土地使用權注銷登記。
第二十四條 土地出讓期限屆滿,受讓人未申請續期的,本合同項下土地使用權和地上建筑物及其他附著物由國家無償取得,受讓人應當保持地上建筑物、其他附著物的正常使用功能,不得人為破壞,地上建筑物、其他附著物失去正常使用功能的,出讓人可要求受讓人移動或拆除地上建筑物、其他附著物,恢復場地平整。
第二十五條 土地出讓期限屆滿,受讓人提出續期申請而出讓人根據本合同第二十二條之規定沒有批準續期的,土地使用權由國家無償收回,但對于地上建筑物及其他附著物,國家應當根據收回時地上建筑物、其他附著物的殘余價值給予受讓人相應補償。
第六章 不可抗力
第二十六條 任何一方對由于不可抗力造成的部分或全部不能履行本合同不負責任,但應在條件允許下采取一切必要的補救措施以減少因不可抗力造成的損失。當事人遲延履行后發生不可抗力的,不能免除責任。
第二十七條 遇有不可抗力的一方,應在48小時內將事件的情況以信件、電報、電傳、傳真等書面形式通知另一方,并且在事件發生后15日內,向另一方提交合同不能履行或部分不能履行或需要延期履行理由的報告。
第七章 違約責任
第二十八條 受讓人必須按照本合同約定,按時支付土地使用權出讓金。如果受讓人不能按時支付土地使用權出讓金,自滯納之日起,每日按遲延支付款項的0.3‰向出讓人繳納滯納金,延期付款超過6個月的,出讓人有權解除合同,收回土地,受讓人無權要求返還定金,出讓人并可請求受讓人賠償因違約造成的其他損失。
第八章 通知和說明
第二十九條 本合同要求或允許的通知和通訊,不論以何種方式傳遞,均自實際收到之日起生效。
第三十條 當事人變更通知、通訊地址或開戶銀行、帳號的,應在變更后15日內,將新的地址或開戶銀行、帳號通知另一方。因當事人一方遲延通知而造成的損失,由過錯方承擔責任。
第三十一條 在締結本合同時,出讓人有義務解答受讓人對于本合同所提出的問題。
第九章 適用法律及爭議解決
第三十二條 本合同訂立、效力、解釋、履行及爭議的解決均適用中華人民共和國法律。
第三十三條 因履行本合同發生爭議,由爭議雙方協商解決,協商不成的,按本條第_________項規定的方式解決:
(一)提交_________仲裁委員會仲裁;
(二)依法向人民法院。
第十章 附則
第三十四條 本合同項下宗地出讓方案業經_________人民政府批準,本合同自雙方簽訂之日起生效。
第三十五條 本合同一式_________份,具有同等法律效力,出讓人、受讓人各執份,其余由出讓人報備。
第三十六條 本合同和附件共_________頁,以中文書寫為準。
第三十七條 本合同的金額應當同時以大、小寫表示,大小寫數額應當一致,不一致的,以大寫為準。
第三十八條 本合同于_________年_________月_________日在中華人民共和國天津市簽訂。
第三十九條 本合同未盡事宜,可由雙方約定后作為合同附件,與本合同具有同等法律效力。
出讓人(章)_________
受讓人(章)_________
住所:_________
住所:_________
法定代表人(簽字)_________
法定代表人(簽字)_________
電話:_________
電話:_________
傳真:_________
傳真:_________
開戶銀行:_________
開戶銀行:_________
賬號:_________
賬號:_________
郵政編碼:_________
郵政編碼:_________
_________年____月____日
_________年____月____日
簽訂地點:_________
關鍵詞:土地出讓金;收繳;問題
中圖分類號:F301;F812.43 文獻標志碼:A 文章編號:1673-291X(2016)02-0137-03
一、甘肅省土地出讓金收入的基本情況
2006年,為規范國有土地使用權出讓收支管理,國務院辦公廳了《關于規范國有土地使用權出讓收支管理的通知》([2006]100號)等有關通知。規定從2007年1月1日起,土地出讓收支全額納入地方基金預算管理。即收入全部繳入地方國庫,支出一律通過地方基金預算從土地出讓收入中予以安排,實行徹底的“收支兩條線”。近年來,甘肅省土地出讓步伐加快,土地出讓收入大幅增長。
(一)土地出讓宗數、面積不斷擴大,土地出讓收入規模快速增長
近年來,隨著土地市場的活躍,土地出讓宗數、面積、收入規模不斷增加,分別從2007年的2 528宗、6 298.98公頃、29.27億元增長到2013年的3 847宗、19 116.53公頃、266.03億元,增長了52.18%、203.49%、808.88%。土地出讓收入增速從2008年的48.17%震蕩上升至2013年的118.90%。見圖1。
(二)土地交易以出讓方式為主,交易收入主要來源于拍賣和掛牌
土地儲備中心收儲土地并開發整理后,按政府批準的用地計劃,分期在土地交易中心交易。土地出讓收入包括劃撥收入、出讓收入(協議、招標、拍賣、掛牌)、租賃收入、其他供地方式收入、變更補繳收入。就甘肅省而言,實際繳納價款以拍賣和掛牌兩種方式為主。2010年、2011年、2012年、2013年僅拍賣和掛牌兩類交易金額就占土地出讓收入總額的89.82%、87.51%、82.32%、84.98%,占比均在80%以上,金額占出讓總額的絕大部分。分開看,拍賣交易方式出讓占比逐年下降,從2010年的47.85%下降到2013年的12.98%,而掛牌交易方式出讓占比逐年上升,從2010年的41.97%上升到2013年的71.99%,到2013年掛牌交易已成為土地出讓中最主要的交易方式。見表1。
二、土地出讓金收繳入庫中存在的問題
(一)地方財政對于土地出讓收入的依存度不斷增強,影響地方財政收入的可持續發展
近年來,伴隨著土地市場的活躍,土地出讓收入成為地方財政收入的重要來源,土地出讓收入占地方財政收入的比重有所提高:2007年這一比重僅為12.22%,2013年已提升至27.09%(見表2)。一是地方財政增長對土地依存度的增強,使土地出讓金具有的分配和調節功能沒有得到體現。土地資源的稀缺性決定了其是不可能無限期持續供給,在可預期的將來所獲得的賣地收入將不能得到持續保障,影響地方財政收入的可持續發展。二是土地出讓金容易引發地方政府的債務風險。在地方政府負有償還責任的債務余額中,承諾用土地出讓收入作為償債來源的債務余額比例較大,使一些地方財政和金融體系面臨較大考驗。三是土地出讓金是構成商品房價格的重要組成部分,土地價格的高漲進而導致商品房價格的不斷攀升,既影響中央對房價的調控效果,又加劇房地產泡沫的形成,激化社會矛盾,引發社會不穩定。
(二)土地出讓收入多采用專戶匯繳形式,且繳庫時滯較長
《關于進一步加強土地出讓收支管理的通知》(財[2009]74號)規定,土地出讓收入原則上采取就地直接繳庫方式,商業銀行應當把收繳的土地出讓收入及時足額劃轉地方國庫。市縣財政部門已將土地收入收繳至非稅收入匯繳專戶的,要嚴格執行10個工作日劃轉地方國庫的規定,不得超時滯留已收繳的土地出讓收入。但在實際收繳過程中,大多數土地出讓收入先繳入商業銀行的財政專戶,由財政部門開具一般繳款書將資金劃轉國庫,至于何時劃轉、劃轉金額多少則由財政部門綜合考慮收入進度和財政庫款情況來控制入庫時間,很多土地出讓收入在財政專戶停留期限較長,有的超過了1個月,甚至更長,嚴重影響了土地出讓金收入入庫進度。同時,開設的用于核算土地出讓收入的財政專戶數量較多,而且存在未經批準和報備違規開設等情況。據調查,2013年,嘉峪關市財政局下發了《關于調整非稅收入匯繳結算專戶的通知》(嘉財字[2013]3號),批準開設非稅收入財政專戶4個,實際開設非稅收入結算專戶共6個。其中,在嘉峪關市建行開設的62001600108050429602賬戶和在嘉峪關農村合作銀行開設的660030122000069690賬戶,未經批準和報備。天水市本級2011年初土地出讓結余34 717.70萬元,2011―2013年共征收土地出讓金143 070.15萬元,3年累計入庫154 986.80萬元,至2013年底,天水市非稅收入管理局土地出讓金結余22 801.05萬元未上繳地方國庫。
(三)土地出讓收入欠繳問題嚴重,未能做到應收盡收
一是出讓合同約定或政府承諾分期付款。為了切實推進地方經濟發展,減輕企業項目落地的資金壓力,在土地供應中,按照國家政策規定,在簽訂合同時,土地出讓金采取分期繳納的方式,造成部分企業土地出讓金暫緩繳納。例如,崇信縣支庫在2014年底應繳納出讓金1 119.65萬元,但實際繳納了 1 104.26萬元,少繳15.39萬元,主要原因是企業按照合同的約定分期進行繳納。二是土地已供應,合同已簽訂,但由于拆遷未完成,在土地出讓條件并不成熟的前提下“帶病”出讓土地,影響競買者(開發商)對土地的開發,造成無法供地或因規劃調整地塊發生變更導致欠繳出讓金。三是由于國家宏觀政策調整、企業資金緊張、經營不善等原因,土地使用權人無法按照合同約定支付土地出讓金,造成土地出讓金欠繳。據統計,截至2013年底,甘肅省土地出讓收入合同價款為280.96億元,實際繳庫價款為266.03億元,欠繳14.93億元。
(四)土地出讓制度執行力弱,未按規定收繳違約金
《甘肅省國有土地使用權出讓收支管理辦法》(甘肅省人民政府令第42號)第十一條規定,國有土地使用權受讓人不按照土地出讓合同和征地協議等約定時限繳納土地出讓收入的,國土資源部門應根據其欠繳金額按日加收1‰的違約金。《國有土地使用權出讓收支管理辦法》(財綜[2006]68號)第三十四條和《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十四條也有相關規定。而實際情況是,部分地區國土資源部門并未按規定收繳違約金,這就為受讓人欠繳土地出讓收入提供了“溫床”。據調查:2011―2013年期間,嘉峪關市國土資源局99宗土地的出讓金未按規定時間繳納土地出讓金,也未按規定加收滋生的違約金。
(五)不按規定上解中央農田水利建設資金,少提“教育資金”
根據《財政部、教育部關于從土地出讓收益中計提教育資金有關事項的通知》(財綜[2011]62號)及《財政部、水利部關于從土地出讓收益中計提農田水利建設資金的有關事項的通知》(財綜[2011]48號)文件規定,各級財政應統一按照當年實際繳入地方國庫的土地出讓金收入,按照10%的比例計提兩項費用。由于教育資金屬于政府性基金,專款專用,而計提的農田水利建設資金20%應上劃中央,一些地方財政為了資金使用方便和給自己多留資金,盡量少提“兩項費用”或不按規定上解中央農田水利建設資金。據調查,2011―2013年嘉峪關市少計提“兩項資金”3 253.6萬元(教育資金1 626.3萬元,農田水利建設資金1 626.3萬元),其中影響中央財政統籌的農田水利建設資金226.57萬元。
(六)土地出讓收入管理不透明,監管難到位
長期以來由于缺乏必要的監管措施和手段,難以發揮相應的職能作用對土地出讓金的收繳、入庫、流向及真實使用情況實施有效地監控。地方政府相關職能部門對土地出讓收支情況一般不作官方的公布,相關信息不公開、不透明、不對稱,土地出讓收支過程缺乏社會性、公眾性的應有監管,為某些土地出讓相關管理部門進行暗箱操作提供可能性。如我國政策明文規定,任何地區、部門和單位不得以“招商引資”、“舊城改造”等各種名義減免土地出讓收入。但受拉動地方經濟發展、城市建設等利益驅動,通過土地換項目、先征后返、財政補貼等多種形式變相減免企業繳納土地出讓金的現象時有發生。另外,各地的土地出讓金使用與政府融資平臺有著千絲萬縷的聯系,部分資金去向的合規性也值得商榷。
三、相關對策建議
(一)減少對土地收入的依賴,增強財政收入的可持續性
建立科學長遠的土地出讓收支管理機制,按照科學發展觀的要求,改革現行對政府政績考核的機制,遏制地方政府偏賴以地生財、以地融資的動機。以土地政策為杠桿,積極培植稅源,利用好各類產業政策,發展既符合國家產業政策又具有地方特色的支柱,優化產業結構,轉變經濟結構發展模式,促進地區經濟發展和地方經濟增長方式的轉變,實現土地利用和財政收入的可持續發展。
(二)強化土地出讓收支監管,嚴格執行責任追究制度
強化對落實土地出讓收支管理政策的監督檢查,切實維護土地出讓收支管理政策的嚴肅性,對于違反規定拖欠土地出讓收入、越權減免緩繳或變相減免土地出讓收入等行為,要嚴格依照相關規定進行處罰,并依法追究相關責任人員的行政責任。強化部門之間的聯動,加大對土地出讓金及滯納金的征收和催繳力度,確保土地出讓金及時足額上繳國庫。
(三)優化土地出讓收繳流程,提高繳庫效率
土地出讓金作為目前主要的財政資金,其繳撥流程應遵循“集中、便捷、安全”的原則,改變部分地區匯總商業銀行財政匯繳專戶再劃繳國庫的方式,使土地出讓收入直接繳入國庫,從而簡化繳庫流程,杜絕在財政專戶中的時滯、延壓現象,全面清理財政專戶,加強收入繳庫管理,加快土地出讓金收繳入庫的速度。
(四)加強土地出讓金收支管理透明度,接受社會監督
地方政府應切實增強土地出讓金收支管理透明度和控制機制,定期公開土地出讓金收支情況,并進行政策披露,受社會監督,杜絕各種形式的非公開出讓土地造成國家財政資金流失現象的發生。
(五)建立信息資源共享平臺,提高征管電子化水平
采用現代化的征管手段,建立由規劃部門、國土、土地儲備機構、建設、房管、財政等部門的部門相互聯網、信息共享的管理平臺,通過信息共享平臺對土地征收、儲備、報批、供地及出讓收支等環節進行全面的監測,確保信息對稱,程序規范,有效防范風險。
參考文獻:
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二、明確職責分工,切實做好土地出讓收支管理工作。市財政部門負責土地出讓收支管理;市國土資源部門具體負責土地出讓收入的征繳工作;市級國庫負責辦理土地出讓收入的收納、劃分、留解和撥付等各項業務,并及時向市財政部門、市國土資源部門提供相關報表和資料。
三、嚴格土地出讓收入上繳程序。國有土地使用權出讓收入屬于財政性資金,全額納入政府基金預算管理,由市土地儲備中心將土地出讓總價款(含土地成本),按政府收支分類科目規定的“目級”收入項目開具繳款書,直接繳入市級國庫。
四、嚴格土地成本審核制度。市土地儲備中心嚴格審核土地成本(含土地征購成本、建筑物拆遷成本、貸款利息及相關費用),并填制土地成本及各項費用核算表,經市國土資源部門和市財政部門(或市審計部門)復審后,報市土地儲備和招拍掛出讓委員會審核。經市土地儲備和招拍掛出讓委員會審核批準的土地成本,市財政部門在確認該宗土地總價款已入庫的前提下,在3個工作日內將資金(征地拆遷成本)通過國庫集中支付方式直接支付到市土地儲備中心專戶。
1.出讓行為不規范。主要表現在:一是土地出讓形式混亂。二是先占用后辦手續現象嚴重。三是土地出讓多頭管理。
2.征繳不力,欠繳嚴重。主要表現在:一是部分國有企業在改制、破產過程中,原劃撥土地改變了用途,應補交的土地出讓金不按規定上繳。二是部分企業在取得土地使用權后不講誠信、久拖不繳。三是征收機關手段不硬、措施不力。
3.多家供地、挪用土地出讓金。一段時間內,我縣除國土部門可以供地外,其他如縣城東區指揮部、西區指揮部等單位均可供地。多家供地,必然形成多頭管理,特別是指揮部為了保證招商引資、城市建設項目的完成,截留、挪用土地出讓出金的現象時有發生。
4.土地儲備機構形同虛設。我縣雖然成立了土地儲備中心,但土地儲備資金無來源,應當進入儲備中心的土地不進入。土地儲備中心的職能被指揮部瓜分殆盡,中心人員成了指揮部的打工仔。
二、關于土地出讓金征管的幾點思考
1.明確征管責權。根據《國務院辦公廳關于規范土地使用權出讓收支管理的通知》([2006]100號)“土地出讓收入由財政部門負責征收管理,可由國土資源管理部門負責具體征收”之規定:國土部門主要是嚴把土地出讓政策關,負責土地價格評估、招拍掛、出讓收入征收等工作;財政部門主要是嚴把土地出讓資金關,負責土地出讓收入的征收、管理、使用等工作。在日常管理工作中,財政和國土部門應相互支持、相互配合,真正使土地出讓收入征管工作分工明確、權責分明、有條不紊,做到事事有人管、人人有其責。
2.強化土地統一監管。要建立土地出讓收入征管新秩序,防止國有土地資產流失,就必須嚴格按照《土地管理法》的規定,由國土部門統一負責土地的管理和監督工作,進一步壟斷土地一級市場,截斷多家供地的源頭。
3.建立土地儲備制度。首先,要加強土地儲備機構,進一步明確土地儲備中心的職責,充分發揮其職能作用。其次,加大對土地儲備資金的投入。第三,土地儲備只能由土地儲備中心進行,其他單位不得從事此項業務。
4.加強土地出讓金管理。第一,國土資源管理部門應當督促土地使用者嚴格履行土地出讓合同,確保將應繳的土地出讓收入及時足額繳入國庫。第二,財政部門根據國務院的文件精神,一是將土地出讓收支全額納入基金預算管理。二是在國庫中設立專賬,專門核算土地出讓收入和支出情況。三是建立健全年度土地出讓收支預決算管理制度。
為進一步規范國有土地使用權出讓收支管理,根據《土地管理法》、《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》(國發〔*〕31號)以及《國務院辦公廳關于規范國有土地使用權出讓收支管理的通知》(〔*〕100號),財政部、國土資源部、中國人民銀行關于印發《國有土地使用權出讓收支管理辦法》的通知(財綜〔*〕68號),省財政廳、國土資源廳、人行南京分行《轉發財政部、國土資源部、中國人民銀行關于國有土地使用權出讓收支管理辦法的通知》(蘇財綜〔*〕25號)等有關規定,結合我市實際,現就加強我市國有土地使用權出讓收支管理提出如下意見:
一、執行時間
凡從*年1月1日起簽訂的國有土地出讓合同應嚴格按本《意見》要求執行,即土地出讓收支全額納入地方基金預算,全面實行“收支兩條線”管理。
二、國有土地使用權出讓收入管理
國有土地使用權出讓收入(以下簡稱土地出讓收入)是指政府以出讓等方式配置國有土地使用權取得的全部土地價款。具體包括:以招標、拍賣、掛牌和協議方式出讓國有土地使用權所取得的總成交價款(不含代收代繳的稅費);轉讓劃撥國有土地使用權或依法利用原劃撥土地進行經營性建設應當補繳的土地價款;處置抵押劃撥國有土地使用權應當補繳的土地價款;轉讓房改房、經濟適用住房按照規定應當補繳的土地價款;改變出讓國有土地使用權土地用途、容積率等土地使用條件應當補繳的土地價款,以及其他和國有土地使用權出讓或變更有關的收入等。
國土資源部門依法出租國有土地向承租者收取的土地租金收入;出租劃撥土地上的房屋應當上繳的土地收益;土地使用者以劃撥方式取得國有土地使用權,依法向市政府繳納的土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費等費用(不含征地管理費),一并納入土地出讓收入管理。
三、征管方式
按照非稅收入收繳管理制度改革的要求,土地出讓收入屬非稅收入管理范圍。財政部門在銀行設立財政非稅收入(土地出讓收入)專戶,專門用于土地出讓收入的歸集。國有土地使用權受讓人按財政、國土資源部門的要求將土地出讓金直接繳入財政非稅收入(土地出讓收入)專戶。財政部門應對繳入的土地出讓收入按宗地和鎮(開發區)進行明細核算(可委托國土部門具體辦理),按旬辦理繳庫手續,并設立專賬按政府收支分類科目進行核算。
四、土地出讓收支預決算管理
建立健全年度土地出讓收支預決算管理制度,由財政部門牽頭,國土資源、建設、交通、勞動保障等相關部門配合共同編制年度土地出讓收支預決算。編制年度土地出讓收支預算要堅持“以收定支、收支平衡”的原則。
各鎮、開發區每年10月底前向國土資源部門上報次年用地計劃,國土資源部門根據上年土地出讓收入情況、年度土地供應計劃、地價水平等因素,負責編制下年度土地出讓收入預算,并按照年度征收計劃以及規定的用途、支出范圍和支出標準等因素,編制與出讓供地成本相關的年度土地出讓支出項目預算;財政、建設、交通、勞動保障等部門按照規定的用途、支出范圍和支出標準等因素編制相關的土地出讓支出項目預算,其中支出范圍屬于政府采購的,應當按照規定編制政府采購預算。土地出讓收支預算分別納入全市政府性基金收支預算,財政部門按規定程序批準后執行。
每年年度終了,由國土資源、建設、交通、勞動保障等相關部門按規定編制土地出讓收支決算,并分別納入政府性基金收支決算,財政部門審核匯總后,向市人民政府報告。市人民政府依法向同級人大報告。
五、土地出讓收入的使用管理
土地出讓收入的使用要足額保障征地拆遷補償支出,重點向新農村建設傾斜,嚴格按批準的預算執行,逐步提高用于農業土地開發和農村基礎設施建設的比重,逐步改善農民的生產、生活條件和居住環境,努力提高農民的生活質量和水平。
國有土地出讓收入的使用范圍主要包括征地和拆遷補償支出、土地開發支出、支農支出、城市建設支出以及其他支出。
(一)征地和拆遷補償支出。包括土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費等。土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費等按照市人民政府*年第20號市長令執行,即:土地補償費每畝14000元、安置補助費每人13000元、地上附著物和青苗補償費每畝980元。
(二)土地開發支出。包括前期土地開發性支出以及財政部門規定的與前期土地開發相關的費用等,含土地出讓涉及的需要進行相關道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、土地平整等基礎設施建設支出,以及相關需要支付的銀行貸款利息等支出。
(三)支農支出。
1.農業土地開發支出。根據省政府辦公廳蘇政辦〔2004〕104號《轉發省財政廳、省國土資源廳關于將部分土地出讓金用于農業土地開發的意見的通知》的有關規定,我市從出讓國有土地使用權取得的總成交價款中,按7.05元/平方米的標準計提作為市級農業土地開發資金,實行專賬核算,用于安排農業土地開發的支出。
2.補助被征地農民基本生活保障支出。根據省政府《江蘇省征地補償和被征地農民基本生活保障辦法》(江蘇省人民政府令第26號)規定,從土地出讓金等土地有償使用收益中提取并納入被征地農民基本生活保障資金專戶管理,我市屬于三類地區,執行工業用地每畝不低于9000元,商業用地每畝不低于20000元。
3.扶持被征地農民就業支出。根據省政府《關于貫徹國務院進一步加強就業再就業工作通知的實施意見》(蘇政發〔*〕24號)有關規定,我市按每個被征地農民1000元一次性安排劃出。
(四)城市建設支出。包括完善國有土地使用功能的配套設施建設以及城市基礎設施建設支出。
(五)其他支出。包括計提國有土地收益基金、繳納新增建設土地有償使用費、計提土地出讓業務費、城鎮廉租住房保障支出以及支付破產或改制國有企業職工安置費支出等。
1.國有土地收益基金。根據省財政廳、國土資源廳、人民銀行南京分行蘇財綜〔*〕25號文件規定,從出讓國有土地使用權取得的總成交價款中劃出5%用于建立國有土地收益基金,實行專賬核算,資金封閉運轉管理,專項用于政府國有土地收購儲備。
2.繳納新增建設用地有償使用費。根據省財政廳、國土資源廳、人民銀行南京分行蘇財綜〔*〕91號文件規定,我市
按34元/平方米繳納新增建設用地有償使用費。
3.土地出讓業務費。包括出讓土地的相關業務支出。土地出讓業務費按照不超過當年招、拍、掛和協議出讓土地總價款的1.5%列入部門預算,實行以收定支,據實列支。
4、廉租住房保障支出。根據省財政廳蘇財綜〔*〕105號文件規定,我市按4.7元/平方米計提廉租住房保障資金(土地出讓凈收益的10%),專賬核算,專項用于安排廉租住房保障的支出。
5.其他支出。未列入上述支出內容、經財政部門批準的在土地出讓過程中發生的其他費用,其中包括:按照國家規定,從破產或改制國有企業國有土地使用權出讓收入中,安排用于支付破產或改制國有企業職工安置費用支出;鎮國土所從所在地組織土地出讓收入中按5%提取事業經費等。
在執行上述政策規定后,我市各鎮、開發區地塊的出讓收入的剩余部分全額安排各鎮、開發區預算支出,按國家規定用于保持被征地農民原有生活水平補貼支出以及農村基礎設施建設支出,其中用于農村基礎設施建設的資金,主要安排農村飲水、道路、環境、衛生、教育以及文化等基礎設施建設和公益事業項目。
為保證城建、交通及政府安排其他項目的資金日常需求,在市土地儲備中心承擔收購儲備的地塊出讓時,先按到帳土地出讓收入的20%預提專項資金,用于上述項目的日常支出,待土地出讓結束后按宗地進行結算。
六、財政、國土資源、國庫部門職責
財政部門是國有土地出讓收入征收管理機構,負責土地出讓收支管理,確保將應繳的土地出讓收入及時足額繳入地方國庫;按年度土地出讓支出預算從國有土地出讓收入中安排各專項支出;負責牽頭編制年度土地出讓收支預決算;會同國土資源部門、人民銀行建立土地出讓收支統計報表以及分季度收支統計明細報表體系,及時提供土地出讓收支核算情況。
國土資源部門是土地出讓的具體征收部門,具體負責土地出讓收入的征收工作,會同財政部門督促土地使用者嚴格履行土地出讓合同,確保土地出讓收入應收盡收;加強土地出讓成本控制,監督各鎮(區)土地出讓規范運作;對未按照合同約定足額繳納土地出讓金并提供有效繳款憑證的,不予核發國有土地使用證;按市政府財政部門要求編制年度土地出讓金收入預算、與土地出讓供地相關的支出預算以及編報與出讓供地相關的土地出讓收支決算;及時提供年度土地供應計劃、年度土地儲備計劃以及簽訂的國有土地出讓合同中有關土地總價款、約定的繳款時間、繳款通知書等相關資料。
國庫負責辦理土地出讓收入的收納、劃分和留解等各項業務;在國庫中設立專賬,專門核算土地出讓收入和支出情況;定期與財政部門、國土資源部門進行數據核對,確保有關數據的準確無誤。
七、監督檢查
市政府成立由國土、財政、建設、監察、審計等部門共同參加的“市土地出讓審核領導小組”,對國有土地出讓價格和成本支出實行監督管理,下設辦公室,掛靠市國土局,日常工作由市國土局牽頭組織。要建立健全對土地出讓收支情況的定期和不定期監督檢查制度,強化對土地出讓收支的監督管理,確保土地出讓收入及時足額上繳國庫,支出嚴格按照財政預算管理規定執行。
任何地區、部門和單位都不得以“招商引資”、“舊城改造”、“國有企業改制”等各種名義減免土地出讓金收入,實行“零地價”,甚至“負地價”,或者以土地換項目、先征后返、補貼等形式變相減免土地出讓收入,嚴禁以各種名義向用地單位和個人返還或“借出”土地資金;也不得違反規定通過簽訂協議等方式,將應繳的土地出讓金由國有土地使用權受讓人直接將征地和拆遷補償費支付給村集體經濟組織或農民等,禁止“上征下租”等土地違法行為。工業用地出讓價格不得低于省公布的出讓最低價標準。
土地使用者不按時足額繳納土地出讓金的,按日加收違約金額1‰的違約金。違約金隨同土地出讓收入一并繳入地方國庫。如發生不可預見事件或因自然等因素造成受讓人不能按時足額繳納土地出讓金的,由征收部門報經市人民政府批準后處理。
對違反規定,擅自減免、截留、擠占、挪用應繳國庫的土地出讓收入,不執行國家統一規定的會計、政府采購等制度的,要嚴格按照《土地管理法》、《會計法》、《審計法》、《政府采購法》和《財政違法行為處罰處分條例》(國務院令第427號)和《金融違法行為處罰辦法》(國務院令第260號)等有關法律法規規定進行處理,并依法追究有關責任人的責任。觸犯《刑法》的,要依法追究有關人員的刑事責任。
二、加強國有土地出讓收支管理。要嚴格實行土地收支預決算管理。實行全市土地集中統一管理后,土地儲備機構要嚴格實行宗地核算。在各宗土地出讓前,為合理確定土地成本和凈收益,由房產管理部門負責對國有土地拆遷成本進行審核(不含宗地內只有企事業單位的土地),由規劃和國土資源管理部門對集體土地拆遷成本進行審核,作為確定土地出讓價格和財政局返還成本的依據。對城區原獨立操作區的出讓收入,在扣除土地成本和“三金”(國有土地收益基金、農業土地開發資金和城鎮廉租房保障資金)后,凈收益部分由市財政局在規定時間內返還該區。繼續維持城市基礎設施配套費征收體制,市本級以外的配套費仍由各區(開發區)收取并用于本地區基礎設施建設。
三、加大閑置土地處置力度。市規劃和國土資源局要在土地出讓合同中明確宗地開發建設時間、項目開竣工時間、土地閑置費收取標準、違約責任等內容。宗地開發建設時間原則上不得超過3年,對超出合同約定期限外滿1年未動工開發的,要依法征收土地閑置費用,并責令限期動工、竣工。土地閑置費原則上按出讓或劃撥土地價款的20%征收。滿2年未動工開發的,要堅決收回。對雖按合同約定期限動工開發,但開發建設面積不足三分之一或已投資不足四分之一,且未經批準中止開發建設滿1年的,要嚴格按閑置土地依法進行處理。對土地閑置滿2年,但不符合法定收回條件的,也應采取改變用途、等價置換、安排臨時使用、納入政府儲備等辦法及時處置。市政府將把建設項目依法用地和履行土地出讓合同情況作為建設項目竣工驗收的重要內容,未經核驗或者核驗不合格的,不得通過竣工驗收。
市政府將組織市規劃和國土資源、監察等部門開展用地情況的執法檢查,專項清理土地閑置、土地批而未供、未批先用等土地違法問題。要重點查處嚴重破壞、浪費、閑置土地資源的違法違規案件,依法依紀追究有關人員的責任,嚴格落實耕地保護責任制,對發生違法用地行為嚴重地區的區縣政府實行問責制。要將企業違法用地、閑置土地等信息納入有關部門信用信息基礎數據庫,并定期向社會公示。閑置土地清查工作要于20*年6月底前完成。各地區要在20*年年底之前對本地區的閑置土地處理完畢。
四、強化土地利用規劃控制。各地區政府所確定的項目建設用地規模,必須符合土地利用總體規劃,年度用地必須控制在市政府確定的農轉用計劃指標范圍之內。市政府制定的農轉用指標分配計劃,將重點用于先進裝備制造業、高新技術產業、現代服務業、縣域經濟和解決歷史遺留問題等方面,依據項目實際用地情況確保項目落地。
五、嚴格控制房地產用地規模,認真執行工業用地控制指標。凡經營性房地產開發用地單宗出讓面積不得超過20公頃,工業用地必須執行國家和省的工業項目建設用地控制指標。工業項目用地綠地率不得超過20%,建筑系數不得低于30%,行政辦公及生活服務設施用地面積不得超過用地總面積的7%,投資強度及容積率不得低于控制指標規定的標準。對現有已出讓的工業用地,在符合規劃、不改變用途的前提下,提高土地利用率和容積率的,不再增收土地價款;對新增工業用地,要進一步提高工業用地控制指標,廠房建筑面積高于容積率控制指標的部分,不再增收土地價款。工業項目用地供地前,需投資主管部門和環境保護部門對擬供應項目用地提出投資和環保要求,待項目用地成交后,依法辦理項目投資審批、核準及環境評價等相關報批手續,并在投資主管部門和環保部門批準后,辦理土地出讓手續。
六、規范土地交易及供應方式。經營性用地和工業用地全部進入市土地交易市場交易,實行“招拍掛”方式出讓。經營性用地出讓底價不得低于土地成本與我市確定的土地出讓金標準之和;工業用地的出讓底價不得低于最低限價標準;廉租住房、經濟適用住房建設用地以行政劃撥方式供應;嚴禁用地者與農村集體經濟組織或個人簽訂協議圈占土地,通過補辦用地手續規避“招拍掛”方式出讓;對原以劃撥方式取得的土地使用權,因轉制、轉讓等原因不再符合《劃撥用地目錄》的,土地使用者須到國土資源管理部門申請土地出讓,自申請獲得批準之日起實行有償使用。經營性用地與工業用地的土地出讓價格需由市土地招標拍賣掛牌價格評審委員會確定。
七、加強對土地分割發證管理。按照《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》(國土資源部第39號令),在辦理土地使用權證時必須付清全部土地價款,不能按照付款進度分割發證。對20*年11月1日后成交的地塊,嚴格按照規定執行;對20*年10月31日前已成交項目,在合同中約定可以分期付款的,為履行合同,在辦理土地審批手續過程中,仍按原合同(成交書)約定分期付款,分期辦證,截止時間為20*年7月31日。
八、擬定土地出讓方案。國土資源管理部門要按照出讓計劃擬定土地出讓方案,報經同級政府批準后,由國土資源管理部門組織實施。經同級政府批準的土地出讓方案主要包括出讓地塊的位置、用途、面積、出讓年限、土地使用條件、供地時間、供地方式等內容。
九、實施新的基準地價。進一步加強土地價格管理,全市統一制定土地級別、基準地價、土地出讓金標準。市政府將頒布城市新規劃區范圍內土地級別、基準地價、土地出讓金標準,作為土地出讓的量化依據。
十、地下空間使用權實行有償使用。按照國土資源部39號令的規定,將地下國有建設用地使用權列入“招拍掛”出讓范圍。市政府將制定《關于*市地下空間土地使用權開發利用管理規定》,進一步明確地下空間土地使用權出讓方式、出讓年限、出讓價格的確定方法、規劃審批和土地登記發證等有關事項。
一、主要工作
(一)經營性用地招拍掛出讓工作全部納入網上交易,進一步規范和完善土地交易工作。嚴格依據國土資源部39號令、《省土地使用權和礦業權統一網上交易管理辦法》及其他法律法規,經營性用地招拍掛出讓工作全部納入網上交易,規范土地市場秩序,優化配置土地資源,杜絕土地出讓異常情況,規范操作,探索新的工作方法,不斷完善土地招拍掛出讓程序。全年至今共供應國有建設用地使用權30宗,出讓面積30.6940公頃,獲得土地出讓價款47262.6萬元;其中工業用地17宗,出讓面積11.1462公頃,出讓價款1082.04萬元。
(二)加強了土地交易的監管力度。我縣土地招拍掛出讓活動全部進入網上交易,并邀請縣檢察、監察部門對每宗地出讓活動都進行全程監督。對土地出讓公告、成交公示、成交結果,出讓合同在中國土地市場動態監測與監管系統上及時外,還完善更新了土地出讓金的繳納和土地開竣工日期的數據填報,為進一步加強土地供后監管提供數據。
(三)服從我縣經濟發展、城市建設的要求出發,密切配合縣委、縣政府對招商引資項目的用地安排,特事特辦,積極主動地做好供應縣重點項目用地的勘查、制定方案的前期準備工作和土地的供應。
(四)加大房地產項目的供應力度,進一步遏制房價過高現象。為響應國家調控房價過高的政策要求,全年加大了房地產項目的供應力度,共供應了11宗房地產開發項目,面積共計17.052公頃,有效遏制房價過快上漲趨勢,進一步穩定我縣房價。
(五)加大查處土地閑置等違規違約行為處置力度。根據國家法律法規和政策,結合我縣實際,進一步加強了閑置土地和違規違約用地的處置工作。目前已收回玉福能源有限公司100畝閑置土地;由于歐森達木業有限公司未能履行合同約定及時繳納土地價款,現已解除與其簽訂的土地出讓合同,并收回其65畝土地。
二、工作建議
1、加強開展土地批后監管工作。土地批準后,開發商未能很好地按土地出讓合同約定的開竣工時間和容積率等建設用地指標進行開發建設,延期開竣工、超容積率,增加建筑密度等現象比較普遍,建議今后加強這一方面的工作力度,規范土地供應后的正常開發建設。
2、我縣土地儲備工作一直沒有很好地發揮應有的作用,建議今后加強對企事業單位的閑置存量土地進行盤活,建立縣土地儲備庫,再按供地計劃分批投入市場。
3、加大閑置土地的處置力度。實際工作中,對土地開發商故意拖延土地開竣工時間,或沒有能力進行開發土地的,建議政府制定相應的處置辦法,杜絕開發商的投機行為,維護土地市場的健康發展。
4、制定機制。加強對違約拒絕簽訂土地成交法律文件的競買人、故意拖延繳納土地出讓價款的受讓人的懲罰機制,規范土地出讓市場,維護土地出讓工作的嚴肅性。
三、明年的工作方向
一、進一步完善國有建設用地使用權招拍掛網上交易工作;
二、進一步完善土地市場動態監測與監管系統,加大土地供應信息的宣傳力度;
三、根據土地市場需求,加大商品住宅、商業等用地的供應,緩解我縣房價偏高的問題;
四、配合土地執法監察大隊,進一步加強土地批后監管力度,建立健康有序的交易市場;