序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產基金范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

觸發(fā)此波房地產基金強力反彈，是有諸多利好因素支撐的。美國政府推出的多項援救房市政策開始顯現(xiàn)效果。美國30年期固定房貸利率也從去年10月6.5％的高點，降至目前的4.7％左右。在房價與房貸利率雙降效應下，房地產市場買氣明顯回升。此波全球不動產證券價格重挫70％，跌幅大大高于實體房地產的跌價，不動產證券價格或REIT股價相對于不動產的實際價值均出現(xiàn)了大幅度折價。因此，房地產基金出現(xiàn)不似牛市勝似牛市的行情則不難理解了。

在這輪海外房地產基金的大幅反彈行情中，相關基金的經理人還告訴投資人，目前投資歐芙房地產標的為主的全球型基金的反彈力度，明顯強于投資亞太標的為主的亞太房地產基金，但從稍長一段時間觀察，亞太地區(qū)的房地產基金相對抗跌。由于房地產基金與金融業(yè)關聯(lián)度高，亞太地區(qū)的銀行體系相對歐美健康，融資條件也較為寬松，亞太地區(qū)的房地產基金有后來居上的潛力。這為投資人重新檢視和配置房地產基金，提供了新視角和新機遇。

那么，美國房地產是否真的見底?回答仍是不肯定的。因為，美國的失業(yè)率和房屋銷售數(shù)據(jù)仍比預期的差，這均將影響房地產市場。這說明房地產基金的大幅反彈并沒有預示房地產市場已見底。因此，建議投資人謹慎看待此波房地產的反彈行情，甚至不建議投資人立刻買入或配置相應的資產。另外，次貸風暴使美國房地產業(yè)蒸發(fā)了約3萬億美元財富，但財富縮水率僅相當于網絡泡沫破滅時的30％左右。在整個房地產泡沫尚沒有擠干凈之前，慎言房地產投資。

其實，投資總是有不同的看法和判斷。即使是面對同樣的一個數(shù)據(jù)也會有不同的解讀，這就是投資世界中的買和賣。假如看法和判斷趨于一致，市場就會出現(xiàn)漲停或跌停。而這樣的幾率則比較低。這說明即使是在成熟市場中，投資意見也是不一致的，這就要求投資人自己有一個基奉的看法和判斷了。作為個人投資者特別是初涉全球市場的內地投資人，如何把握和判斷這些常常相左的信息和建議呢?

篇(2)

關鍵詞：房地產；投資基金；SWOT法

1引言

房地產行業(yè)是資金密集型行業(yè)，這一特點決定了房地產行業(yè)實質上是一個準金融行業(yè)，因此對于房地產行業(yè)來說，獲取資金和拓寬融資渠道是房地產業(yè)健康運行的關鍵。相對于發(fā)達國家房地產業(yè)融資渠道來說，我國的房地產金融市場不完備，我國房地產企業(yè)的融資主要途徑通過銀行貸款，資本市場和其他融資渠道相對落后，在這樣的情況下我國房地產市場存在著相當大的金融風險。因此，剖析中國房地產金融現(xiàn)狀和存在的問題并提出解決方案，是解決房地產企業(yè)融資困難，化解銀行房地產信貸風險，促進我國房地產業(yè)健康發(fā)展，提高人民生活水平的關鍵所在。

2當前房地產金融的風險

由于房地產行業(yè)融資渠道較窄，當前我國房地產金融暗藏六大風險。

第一，部分地區(qū)房地產市場過熱存在市場風險。房地產價格上漲過快容易造成市場價格過分偏離其真實價值，從而產生泡沫。一旦泡沫破滅房地產價格下跌，作為抵押物的房地產就會貶值甚至大幅縮水，給銀行帶來不小的損失。

第二，房地產開發(fā)企業(yè)高負債經營隱含財務風險。我國房地產開發(fā)商通過各種渠道獲得的銀行資金占其資產的比率在70%以上。以北京為例，2000—2002年北京市房地產開發(fā)企業(yè)平均資產負債率為81.2%。

第三，“假按揭”凸顯道德風險。假按揭已成為個人住房貸款最主要的風險源頭。據(jù)中國工商銀行消費信貸部門估計，該行個人住房貸款中的不良資產，有80％是因“假按揭”造成的。

第四，基層銀行發(fā)放房地產貸款存在操作風險。

第五，土地開發(fā)貸款有較大信用風險。

第六，房地產貸款法律風險加大。最高人民法院2004年10月26日了《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產的規(guī)定》，其中第六條規(guī)定，“對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債”，這意味著如果貸款買房者拒不還款，銀行也不能將其居住的房屋變賣以回收貸款，增大了商業(yè)銀行的房貸風險。

3房地產投資基金分析

房地產投資基金是通過集合社會散資金，使用專業(yè)人士投資、經營管理，不僅可以解決房地產公司的外部融資渠道單一和融資難問題，而且也可以促進房地產業(yè)的資金結構和產品結構的優(yōu)化，并為中小投資者參與房地產投資和收益分配提供了現(xiàn)實途徑，是房地產業(yè)發(fā)展的一條較好的融資渠道。下面就結合我國房地產市場發(fā)展現(xiàn)狀，用SWOT方法對房地產投資基金進行分析。

3.1房地產投資基金的優(yōu)勢分析(S)

（1）房地產投資基金具有房地產融資的靈活性:房地產投資基金通常在房地產項目已經開發(fā)完成、并能產生穩(wěn)定收益階段才會介入。因此，在各種資金供給者中，房地產投資基金所扮演的是一個“接盤者”的角色，可為房地產開發(fā)前期投入的各種資金提供一個有效的退出通道。

（2）房地產投資基金具有較高的流動性:它是一種房地產的證券化產品，通常采用服務或受益憑證的形式，使房地產這種不動產流動起來。在國外大多數(shù)REITS能像股票那樣在證券交易所上市交易、變現(xiàn)，對其投資具有較高的流動性優(yōu)勢。而房地產直接投資，出售物業(yè)的難度大且交易成本很高，流動性差。

（3）房地產投資基金投資組合多元化風險較小:它可以通過多元化投資組合投資于不同類別的房地產項目，同時房地產投資基金有義務定期向外界公布各期財務報表、財務運作情況，有較高的透明度。因此它可以有效地回避投資風險，投資回報相對較高，并有定期的股息收益。房地產直接投資，受各種變化的影響大；投資風險大。

（4）建立房地產投資基金不僅可以為房地產業(yè)提供新的融資渠道，客觀上也可以促進房地產行業(yè)內部的優(yōu)勝劣汰，實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。同時，深化資本市場，減低房地產貸款集中在銀行體系的負擔，化解房地產系統(tǒng)性風險。目前我國的社會大眾資本因為投資渠道狹窄而沒有得到有效運用。房地產投資基金的出現(xiàn)將房地產投資由實物投資轉向證券產品，可以提高長期收益性地產的流動性，同時房地產信托具有專家理財特征，為社會大眾資本介入房地產業(yè)提供有利條件。

3.2房地產投資基金的劣勢(W)

（1）客戶選擇上的兩難。盡管目前銀行收緊了對房地產開發(fā)的信貸供給，但一些信譽較好的大型房地產公司仍能較易獲得銀行貸款的支持和從其他渠道滿足自己的資金需求，信托公司在向這些對象提供貸款支持時，與銀行相比并不存在優(yōu)勢；而對存在融資困難的中小房地產公司提供融資又具有很大的風險，這就形成了一個在確定客戶對象上的兩難問題。

（2）缺乏專業(yè)人才運作房地產投資基金。房地產基金的成功運作，需要大量既懂房地產專業(yè)知識，又掌握投資銀行業(yè)務和相關法律法規(guī)的復合型人才，而現(xiàn)階段國內能夠符合這些條件的人才并不多，基金管理人員往往擅長單一的專業(yè)領域，很難適應大規(guī)模房產投資基金的經營運作，所以發(fā)展我國房地產投資基金迫切需要更多相關專業(yè)人才。

3.3房地產投資基金的機會(O)

(1)投資對象分析。房地產投資基金主要的資本投向是房地產業(yè)及與其緊密聯(lián)系的項目(比如城市基礎設施建設)、房地產的股票、債券等。房地產投資基金關注的是基金投資所能夠帶來的基金收益狀況和資本增值能力，它是以資本為中心的，就是房地產投資基金的投資是以基金凈值最大化為目標，關注這一最大化過程的可持續(xù)性。

(2)市場分析。一方面，目前我國有許多民間資本大量流入到房地產開發(fā)中，房地產投資者民間資金的來源主要有3個方面：自有閑置資金、企業(yè)資金、民間借貸和股權集資。這種不規(guī)則投資房地產，加重了房地產的市場風險。建立房地產信托基金，不僅可以疏散房地產炒作中集中的過多資金，同時可以降低房地產市場的風險和金融風險，對社會的安定團結也能起到積極作用。

(3)需求分析。目前我國融資渠道單一，房地產金融體系不健全，銀行嚴格控制銀行貸款。建立房地產投資基金可以拓寬房地產的融資渠道，減少房地產投資公司的高的財務風險。目前我國房地產開發(fā)企業(yè)的資金來源有55%來自銀行貸款，這本身對房地產企業(yè)就是一種很大的風險，一旦金融體系政策有變更，房地產企業(yè)就很難避免金融風險。發(fā)展房地產投資基金就可以緩解這種風險，當金融政策有變動的時候，不至于直接影響到房地產的發(fā)展。

3.4房地產投資基金的風險分析(T)

（1）經營風險。經營風險是指房地產投資基金運行過程中，在規(guī)范運作的前提下由于不可準確預知的因素所造成的收益下降。經營風險主要是由項目選擇風險、規(guī)模風險構成。項目選擇風險是指由于對投資項目選擇的失誤而造成的損失。如果房地產投資基金的規(guī)模較小，項目的選擇工作也隨之較少，基金公司和基金管理公司可以集中精力把工作做好。但與此同時，房地產投資基金的規(guī)模小，就會給組合投資帶來較大的難度，經營風險很難分散，一旦項目選擇失誤，就有可能造成對房地產投資基金的致命打擊；有些房地產投資基金的規(guī)模可能比較大，投資的回旋余地就大，有利于進行組合投資，從而分散風險。但不利的一面是，資金量大給經營管理又帶來了難度，眾多項目要一一篩選。這些由于風險投資基金本身規(guī)模所帶來的風險，我們稱之為“規(guī)模風險”。

（2）財務風險。各種風險因素綜合作用的結果，其具體表現(xiàn)為房地產企業(yè)資本不足問題能否得到解決，投資能否按期收回并獲得令人滿意的利潤；是否會出現(xiàn)較高的拖欠風險、流通風險和期限風險。為此，被投資企業(yè)應建立健全財務制度，加強財務管理，房地產投資基金公司本身也應健全財務制度。

（3）環(huán)境風險。環(huán)境風險是指由于外部環(huán)境的不確定性而產生的風險，主要有以下兩個方面的內容：一是政策風險，由于地方政府或中央政府對待房地產投資基金的政策引起的對收益的影響。二是法律風險，由于現(xiàn)行有關法律法規(guī)等的不完善，以及執(zhí)法部門執(zhí)法不力等造成對房地產投資基金損害的可能性。

4發(fā)展房地產投資信托基金的政策建議

1、我國的房地產投資信托在理論上幾乎還是空白，必須加強對房地產投資理論的研究探索，并推動政策的市場化。我國的現(xiàn)狀與日本的上世紀80年代后期比較相似，銀行大量的資金流向房地產，并且很多已經成為銀行的不良資產，給銀行的經營造成了很大風險。我們應該盡快建立一套房地產投資基金體系，完善房地產投資基金的具體操作，減輕銀行的壓力。

2、在政策上，建立完善的法律體系，保證和維持整個市場的公平、公正、公開和透明，來推進房地產投資信托業(yè)健康、理性地發(fā)展。要建立完善的法律體系，僅僅只頒布單一的《信托法》、《投資基金法》是遠遠不夠的。還必須配備一些相關的法規(guī)，例如制定一些房地產投資信托基金的專項管理措施，如對投資渠道、投資比例的限制等等。使我國的房地產投資信托基金從一開始就以較規(guī)范的形式發(fā)展。此外，還需對目前的稅法進行改革，避免雙重征稅問題，為其發(fā)展創(chuàng)造良好的稅收環(huán)境。

3、創(chuàng)造條件，加快培養(yǎng)大量的機構投資者。保險基金、養(yǎng)老基金等機構投資者資金量大而且信息靈通，投資技術高，能夠為房地產投資基金提供穩(wěn)定的資金。我國目前還沒有真正意義上的機構投資者，這對于房地產投資基金的發(fā)展非常不利，所以加快培育機構投資者勢在必行。

參考文獻：

【1】趙基堅，李睿等，淺析我國房地產融資證券化[J]，世界經濟研究，1997(1)：P34～P87。

【2】尹伯成等，房地產金融學概論[M]，復旦大學出版社，2000（07）：P72～P119

【3】王進才，房地產金融：資本市場中的新亮點[M]，中國財政經濟出版社，1998:P18～P87

【4】安瓊，房地產投資基金探析［J］，中國房地產金融，2000(1)：P88～P110

【5】于建國，余有紅等，投資基金的運作與發(fā)展［M］,上海人民出版杜1997：P68～P92

篇(3)

關鍵詞：房地產基金 銀行借貸 融資模式轉型

一、引言

2013年2月國務院公布調控房價的新五項措施無疑在中國房市掀起了軒然大波，自2003年國務院出臺 “18號文件”至今，恰是中國房地產宏觀調控10周年，且不論政府調控效果如何，對房地產行業(yè)而言，調控政策頻出銀根一再收緊，其傳統(tǒng)的單一依靠銀行貸款融資途徑受到嚴峻考驗。地產行業(yè)資金高度密集、金融屬性強，但目前存在的客觀問題是房地產開發(fā)過度依賴銀行貸款這種間接融資模式，市場缺乏其它金融工具。早在2005年行業(yè)商會會長聶梅生就曾經提出房地產行業(yè)主要向銀行借貸這種間接融資模式要轉變，應該動員社會上閑散資金通過各種形式投入進來，分享行業(yè)發(fā)展紅利、穩(wěn)定市場。

根據(jù)國際房地產發(fā)展經驗，促進融資多元化、發(fā)展地產融資市場必將是房地產行業(yè)健康發(fā)展之路。近幾年國內市場正在積極探索地產融資新途徑，房地產基金得到迅速發(fā)展。中國城鎮(zhèn)化進程持續(xù)進行中，房地產市場需求仍強勁，發(fā)展房地產基金這一有效的融資工具既能減少銀行和其它金融機構的風險又能推動房地產行業(yè)的進步，更能促進行業(yè)金融化進程。

二、房地產基金的優(yōu)勢

歐美等發(fā)達國家推出房地產基金較早，發(fā)展成熟亦有完善的法律體系支持。如美國地產業(yè)已形成房地產基金為主導，開發(fā)商、建造商、銷售商等為輔的格局，行業(yè)融資來源中銀行僅占15%，房地產基金達35%的份額，其中房地產投資信托基金（REITs， Real Estate Investment Trusts）是主要形式。REITs是指由專業(yè)人員管理的房地產類資金集合計劃，是標準的可流通的金融產品。

國外的REITs具有高收益、低波動、低稅收、流動性強等優(yōu)點，這既與當?shù)厥袌龅奶攸c和政策密不可分，也是其內在優(yōu)點所決定的。（1）房地產基金主要是股權投資，不會增加開發(fā)企業(yè)債務負擔，相比之下銀行借貸和發(fā)行債券都屬于債務融資，不但會增加企業(yè)的債務成本，并且銀行通常是嫌貧愛富，資金分配不平衡；企業(yè)發(fā)行債券則受到諸多法律法規(guī)的嚴格要求、程序復雜。（2）房地產基金的投資策略是分散投資以防范風險，因而對某個房地產企業(yè)的投資不會使得該企業(yè)喪失對項目的控制權和經營權。（3）房地產基金運作專業(yè)化，操作過程中容易積累豐富的經驗，掌握靈活的融資策略，資金來源廣泛。（4）房地產基金可以將高品質和較低品質的地產項目捆綁銷售，獲得理想的價格。（5）房地產基金是普通個人投資者參與地產投資的重要渠道，起到穩(wěn)定市場的作用。近年來，我國房地產業(yè)發(fā)展迅速、利潤可觀，若早有成熟的房地產基金使得社會閑散資金可以分享行業(yè)紅利，也許就不會有那么多炒房團了。

三、我國房地產基金的現(xiàn)狀

2010年房地產宏觀調控最為嚴厲，銀行信貸一再緊縮，使得房地產基金迅速發(fā)展，不過房地產基金在國內還是一個新興領域，加上政策環(huán)境不完善、專業(yè)人才缺乏等問題的制約，其發(fā)展模式與國外相比還有很大差別。

目前多數(shù)房地產基金以私募方式募集，通過金融機構委貸給房地產開發(fā)企業(yè)或以股權投資，與真正意義上的房地產基金有很大不同。私募股權基金由GP和LP組成，GP是普通合伙人，通常出資比例很少，主要負責基金管理，LP是有限合伙人，負責出資。國內的房地產基金主要還是以投資公司形式運作，投資公司的形式有諸多弊端：基金規(guī)模相對較小、股東容易操縱公司、投資利益得不到保障，還易陷入非法融資的風險。

另外，房地產基金的退出機制受限于國內市場環(huán)境也存在先天不足。由于國內房地產行業(yè)的特殊性，房地產基金通過IPO方式退出難以實現(xiàn)，因此多采用股權轉讓、股東回購和管理層收購等退出方式。投資人出于對風險的考慮以及管理人急于做出業(yè)績等因素導致我國房地產基金通常追求短期回報，不利于基金的長期發(fā)展。根據(jù)國外成熟經驗來看，房地產基金應該長期化甚至永續(xù)化，以投資人的退出而非基金的退出結束，這樣房地產基金才能獲得長遠發(fā)展。

四、結論

鑒于成熟的國外房地產業(yè)發(fā)展經驗來看，發(fā)展房地產基金既能實現(xiàn)我國房地產行業(yè)融資模式的轉型，又能有效的防范金融風險，對促進我國房地產行業(yè)金融化進程起到舉足輕重的作用。（1）中國政府應放眼長遠，首先要建立健全法律環(huán)境，明確稅收優(yōu)惠政策，這對房地產基金的初期發(fā)展尤為重要；其次政府應引導規(guī)范房地產開發(fā)商的行為、培育房地產中介市場；另外，除了支持大型國有企業(yè)，政府還應鼓勵民營房地產基金公司快速成長，做大做強國內房地產基金。（2）隨著宏觀調控的長期深入以及行業(yè)發(fā)展的逐漸成熟，房地產企業(yè)與房地產基金合作的需要越來越明顯，房地產開發(fā)企業(yè)應主動加強與房地產基金公司的合作，防范風險，共同促進行業(yè)發(fā)展。（3）房地產基金公司要采取“引起來”和“走出去”的戰(zhàn)略，加強與國際先進水平的專業(yè)化公司合作，這樣才能提高自身的專業(yè)資產管理水平，盡快培養(yǎng)出專業(yè)化、了解市場又精通業(yè)務的管理隊伍，促進我國房地產基金快速成長。

參考文獻：

[1]鄒毅.房地產基金：適者生存的資本游戲[J].滬港經濟，2012（2）

篇(4)

2010年被稱為房地產基金元年，基金井噴的趨勢延續(xù)到2011年。基金投資模式與投資對象呈現(xiàn)更多的多元化，沒有統(tǒng)一的行業(yè)規(guī)則，表現(xiàn)出強烈的草根特性。如此魚龍混雜的新生行業(yè)，極可能面對一場市場調整與政府監(jiān)管所帶來的洗牌。

緊縮型調控催生房地產基金

隨著政府對房地產行業(yè)調控從緊，房地產企業(yè)想要通過傳統(tǒng)的融資方式獲得資金越發(fā)困難，房企被迫尋求其他融資渠道，

可供選擇的方式主要為信托和房地產基金

2011年上半年，房地產信托瘋狂增長，在融資結構中發(fā)揮了巨大作用。上半年包括保障房在內，共發(fā)行536款房地產信托產品，發(fā)行規(guī)模達1670.1億元，同比增長137.36％，超過了去年全年資金量。但是，從2011年5月開始，銀監(jiān)會對房地產信托提出嚴格監(jiān)管要求，大部分信托計劃被迫聊肖。于是，旁地產基金也就成為了房企融資的主要方式。

基金規(guī)模增長明顯

2010年，國內房地產私募基金開始增長。根據(jù)China Venture的數(shù)據(jù)，2010年PE投資房地產項目為17例，較2009年增長29％，投資金額為10億美元，較上一年增長71％；2011年，房地產PE的投資熱度并未減退，《2011年第二季度中國PE統(tǒng)計報告》表明，2011年第二季度，中國私募股權基金投資于房地產的案例有四起，投資金額為2億美元。同時，各房地產企業(yè)也紛紛成立房地產基金。如復地、金地、華潤、中海等。

目前已有的房地產基金投資項目，主要集中于一二線城市。其中，一線城市的項目多為商業(yè)地產、商檔住宅別墅，二線城市項目中，普通住宅占更大比例。

從城市布局的情況來看，投資項目主要分布在環(huán)渤海地區(qū)、長三角地區(qū)及中西部的武漢、重慶、成都和西安四市。其中，開發(fā)商旗下的地產基金跟隨項目投資，目前分布在貴州、廣西等地區(qū)；而獨立的房地產基金，則更集中在東部發(fā)達地區(qū)、區(qū)域中心城市及省會城市，更著重于投資項目的高收益與良好的退出渠道。

從物業(yè)類型來看，大部分投資青睞于住宅這類流動性較強的項目。

如何定位

房地產行業(yè)對資金的剛性需求，需要房地產基金來滿足，但房地產基金的設立，并非單為滿足房企的融資要求。作為投資主體，房地產基金必然謀求自身的生存發(fā)展以及合理的回報。只有具有清晰定位、可持續(xù)商業(yè)模式的基金，才能經受住大浪淘沙的考驗，得以長期地生存。

首先，房地產經營具有明顯的區(qū)域性特征。對于所有基金來講，集中在相同的區(qū)域進行投資并非一件好事，但對于單個房地產基金，將投資項目集中在管理團隊所熟悉的某―個特定區(qū)域，有助于降低項目識別成本和投資風險，也方便基金管理人對項目進行監(jiān)控。早期外資基金進入內地市場投資房地產，多與當?shù)嘏缘禺a商合作開發(fā)房地產項目，就是在尋找市場的合作伙伴。

其次，房地產基金將進一步向細分專業(yè)化的方向發(fā)展。從國際經驗來看，投資于持有型物業(yè)目專注于特定物業(yè)類型是大趕勢所趨。美國在1994年可歸類為多樣化投資類型的房地產投資信托基金有48家，到2000年已減少到20家。截至2011年7月，美國共有REITs 145家，其投資已相當專業(yè)化。

專業(yè)化發(fā)展之路需要專業(yè)化的人才來運作。目前，國內少數(shù)的旁地產基金在建立之初，提出的專業(yè)化投資方向，就是其管理團隊擅長經營的領域。

持續(xù)穩(wěn)定的商業(yè)模式

成熟的行業(yè)，擁有能夠持續(xù)的商業(yè)模式。而新生的房地產基金，除了簡單的投資、銷售、退出的模式以外，也還在做著不同的嘗試。

其一，再開發(fā)增值投資型。高和投資效仿鐵獅門的商業(yè)地產運作模式，專門選擇商業(yè)地產作為投資對象，采用“整購+資產精裝修+銷售”的模式，在不到一年半的時間內先后投資凱德華璽、中莎廣場等項目。此種模式，要求基金管理團隊具有較高的商業(yè)地產經營管理經驗，能夠在短期內引入一流的物業(yè)服務等手段，井且具有強大的租戶招商能力；同時，基金還要擁有強大的銷售能力，能在短期內將改造好的資產迅速銷售出去。

高和短線投資的主要風險，是基金的退出機制的不成熟和未成型。與國際市場相比。國內房地產基金缺乏公開上市渠道，但高和采取了一種折衷的方法，即化整為零：將資產分散出售紿不同投資者，降低商業(yè)地產投資的門檻，在減小單個投資者投資規(guī)模的同時，也提高了資產的流動性。此外，近年來一些政策的出臺，也為房地產基金提供了更為便捷的退出渠道。2011年3月，發(fā)改委重啟PE基金備案，經過備案的基金能夠獲得社保基金的投資，社保基金亦明確提出有1000億資金會在未來幾年用于私募投資。優(yōu)質持續(xù)運營的商業(yè)地產，具備保值增值特性和較為穩(wěn)定的現(xiàn)金流，將成為險資與社保基金青睞的投資對象。

其二，直接從事大型城市綜合體項目的開發(fā)。2010年12月成立的星浩投資，于2011年3月募集近60億資金，投資大連東港新城。其基金有限合伙人聚集了大批民營企業(yè)，欲打造包含民企總部、購物中心主題酒店、私人會所及精品住宅在內的星光耀城市綜合體，眾多民企既充當其合伙人，也將會成為部分物業(yè)的租戶。

“打造城市綜合體”、“出售住宅和寫字樓回籠資金”、“出租購物中心形成穩(wěn)定的現(xiàn)金流入，星浩資本的投資開發(fā)模式與萬達等城市綜合體開發(fā)商雖有頗多類似之處，但是兩者還是有著顯著的區(qū)別。首先，開發(fā)過程中的主體不同。萬達地產以開發(fā)商的身份參與項目的全程開發(fā)，星浩資本只相當于投資人角色；另外、萬達的主力租戶是成為戰(zhàn)略合作伙伴的第三方品牌資源，星光耀計劃中主要物業(yè)租戶與基金合伙人掛鉤，基金投資者的選擇與項目經營密切相關。

其三，開發(fā)商系基金――業(yè)務擴張的另類方式。金地的房地產基金迥異于傳統(tǒng)基金機構，金地集團從2010年開始將房地產基金作為公司的戰(zhàn)略新業(yè)氖在天津成立了專注于基金管理的穩(wěn)盛投資天津管理有限公司，并發(fā)起成立了―系列合伙制的房地產私募基金。2011年，穩(wěn)盛天津及其投資的穩(wěn)恒基金發(fā)起設立穩(wěn)實基金，引入信托募集的資金，投資于湖南福晟99％的股權，開發(fā)長沙錢隆世家項目。在錢隆世家項目中，福晟集團獲得了房地產基金的投資。金地集團作為投資人，將取得基金的杠桿收益；作為基金管理人，將取得基金管理收入，分享投資業(yè)績；作為項目管理人，還將取得項目管理服務收入；更為重要的是，金地集團作為剛進入長沙市場的地產開發(fā)商，通過旗下房地產基金的股權投資，迅速獲得了當?shù)仨椖块_發(fā)和管理的機會，并省去了拍地等前期一系列環(huán)節(jié)：從某種角度來說，金地通過金融手段實現(xiàn)了自身業(yè)務的擴張。

2011年8月底，中國房地產基金投資聯(lián)盟提出，“我們提供增值服務，除了為其解決資金需求以外，基金利用股東單位資

源為其提供管理輸出、渠道指引、品牌輸出的增值服務；”近兩年來成立的房地產基金的發(fā)起人和管理團隊，多為旁地產行業(yè)和金融業(yè)人員組合而成，如此具有復合專業(yè)背景的團隊，能為項目公司提供從篩選、管理到咨詢、營銷等各環(huán)節(jié)的服氖這從以上三種模式中可見一斑。

制約房地產基金長期發(fā)展的問題

作為新興領域，房地產基金的發(fā)展并非一帆風順。眼下看來，有三大問題需要厘清。

其一，基金融資瓶頸需要突破。由于法律監(jiān)管因素，私募基金投資門檻較高，主要依賴機構、企業(yè)和高凈值個人，吸收公眾小額資金只能借助信托渠道；同時，由于新成立的基金管理者較少成功業(yè)績，投資人對房地產基金缺乏信心，不愿將資金交由陌生的基金管理團隊運作。房地產基金需要通過銀行、保險等大型投資機構尋找投資人，只有極少部分從品牌房企出來的基金管理者’才能夠在原有客戶渠道中募集資金。顯然，這些都不是長久之計。

篇(5)

目前，投資海外房地產的QDII基金共有5只。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至5月5日，今年以來QDII業(yè)績排名第一的是諾安全球收益不動產，收益率為14.46%；廣發(fā)美國房地產以13 .46%收益率緊隨其后；鵬華美國房地產收益率12.93%，排名第三；嘉實全球房地產收益率9. 31%，排名第五。國泰美國房地產開發(fā)虧損8.39%，在所有QDII基金中排名靠后。

“押寶”美國經濟復蘇的強勢，國內基金公司2013年推出多只QDII產品，涌入美國房地產市場抄底。當時，我與一位發(fā)行新產品的基金經理私下聊天，問他對自己管理的美國房地產基金的預期到底怎么樣，那位嚴謹?shù)耐顿Y行家的收益率目標是50%，樂觀得讓我吃驚。轉眼大半年過去，房地產QDII基金的良好表現(xiàn)，印證了這位基金經理的判斷。

《投資與理財》記者發(fā)現(xiàn)，業(yè)績領先的4只QDII基金中，諾安全球收益不動產、嘉實全球房地產和鵬華美國房地產都是以投資權益型的REITs（房地產投資信托基金）為主。3只基金的主要區(qū)別在于諾安和嘉實的投資地域更廣，從全球范圍內進行投資。當然，由于美國市場上的REITs占到了一半以上，因此兩只產品還是以美國市場為主。廣發(fā)美國房地產指數(shù)則干脆是一只指數(shù)基金

。地產QDII優(yōu)異的業(yè)績表現(xiàn)，來自美國經濟強勁基本面的支撐。全美地產經紀商協(xié)會最近公布的數(shù)據(jù)顯示，美國3月成屋簽約銷售指數(shù)月率錄得新高，創(chuàng)2 011年5月以來的最高水平，并錄得9個月以來首次走高，顯示美國房地產市場開始企穩(wěn)，整體房地產市場未來的前景仍比較樂觀。

篇(6)

3.1美國的房地產投資信托基金

REITs最早誕生于美國，美國是房地產投資信托基金（REITs）最發(fā)達的市場，其規(guī)模約占全球的76%左右。美國型REITs相比其它國家（或地區(qū)）的REITs有其自己的特點。

3.1.1稅收優(yōu)惠對美國

REITs的推動縱觀REITs在美國的發(fā)展歷史，其變化發(fā)展均受稅法變動的顯著影響。REITs傳統(tǒng)的含義是專門持有房地產、與抵押貸款相關的資產或同時持有這兩種資產的一種封閉式基金[30]。目前REITs的前身為馬薩諸塞商業(yè)信托(Massachusettstrusts)，它是為了享有稅收優(yōu)惠，規(guī)避相關法律而誕生的9，隨后這種信托投資方式很快在美國各大城市發(fā)展起來。到了1935年，美國最高法院取消了這種信托的稅收優(yōu)惠，房地產類信托在美國開始進入基本停滯狀態(tài)。1960年美國《國內稅法改革》正式批準成立REITs業(yè)務，并規(guī)定了REITs能夠享受的稅收優(yōu)惠政策，同年出臺的《房地產投資信托法案》（RealEstateInvestmentTrustActof1960）進一步明確了REITs享有與共同基金同樣的特殊稅收優(yōu)惠政策。REITs成立后，隨著美國經濟環(huán)境的變化和稅法等相關法律的不斷調整，經歷了曲折的發(fā)展過程。其中《1976年稅制改革法》（TaxReformActof1976,TRA76）和1986年的《稅收改革法案》（TaxReformActof1986,簡稱1986）對當時處于低迷的REITs起到了有利的推動作用。2001年的《REITs現(xiàn)代化法》允許REITs獲得稅后補貼，同時將REITs應納稅收益的分配比例從95%降低到90%，這使得在亞洲金融危機時期受到嚴重打擊的REITs又開始穩(wěn)步發(fā)展[31]。美國REITs稅收的變革對REITs發(fā)展的影響如圖5所示。9當時美國的法律禁止一般的公司持有與經營無關的房地產，而允許信托持有房地產，只要信托的收入被用來分配給各個受益人的，就不必納稅。-18-1971-2007年1月底美國REITs的數(shù)量與市值05010015020025019711976198119861991199620012007年份個050,000100,000150,000200,000250,000300,000350,000400,000450,000500,000百萬美元美國REITs數(shù)量美國REITs的市值來源：根據(jù)NAREIT網上資料整理編制，具體數(shù)據(jù)見附錄1圖5稅收政策與美國REITs數(shù)量和市值的變動關系

3.1.2美國REITs的法定條件自1960年《美國房地產投資信托法》起，美國多次出臺稅收改革法案，對REITs的收入來源、擁有、運營、管理、服務范圍、稅收補貼等作出了詳細的規(guī)定。稅收優(yōu)惠已經成為其主要優(yōu)勢之一：凡符合稅法規(guī)定要求的REITs具有避免雙重征稅的特征，獲準把股利支出從公司應稅收入中扣除；同時REITs在分紅時具有遞延納稅的功能。為了取得免繳公司所得稅的地位，REITs必須滿足以下5方面的法定要求。這些要求被業(yè)內稱作是取得REITs免稅資格時的一系列“測試”（見表2）。1986年稅收改革法1976年稅收改革法2001年《REITs現(xiàn)代化法》-19-表2REITs資格的法定要求資料來源：InternalRevenueCode,IRC,Secs.856-858.

3.1.3美國REITs的運營流程

美國房地產投資信托基金的基本運作模式如圖6所示[32]。根據(jù)REITs的基本運作模式，其基本運營流程如下：REITs通過在股票市場發(fā)行股票（IPO或增發(fā)）募集資金后10，持有并管理房地產資產11，投資者通過購買REITs股票間接投資于房地產，并可以在股票市場進行交易，獲得資本利得和流動性。REITs的收入主要包括出租房地產的租金、投資于其它REITs股票所得的股利、投資于房地產抵押貸款和短期債務工具的利息收益。10這里的REITs是指公開上市交易的REITs。11REITs所持有的房地產資產的類型范圍較寬，包括持有

（1）實際房地產和房地產抵押貸款資產的所有權及其他收益；

（2）其他REITs的股票。另外，REITs還可以持有不超過1年的短期投資（債務工具或股份）。主要方面具體要求組織結構（組織測試）1.必須采取公司、商業(yè)信托或者協(xié)會（association）的組織形式；2.必須由一個或多個董事或者受托人進行管理；3.征稅時視為國內公司法人；4.不屬于金融機構和保險公司。股權結構（所有權測試）1.股票或收益憑證必須可以轉讓；2.“百人原則”：股東或收益人不得少于100人；3.“五人原則”：在一個納稅年度的后半年，5個或5個以下的個人持有的REIT股份不得超過50%。資產結構（資產測試）1.房地產、現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物、政府證券必須占到總資產的75%以上；2.除了上述政府證券之外，REIT持有單個發(fā)行人的證券不得超過總資產的5%，不得超過該發(fā)行人已發(fā)行有投票權證券余額的10%。收入結構（收入測試）1.下列收益必須占到總收入的95%以上：股利、利息、房地產租金，股票、證券和房地產處理收益，房地產相關稅種的減稅或退稅，被取消贖回權的房地產拍賣所得等；2.下列收益必須占到總收入的75%以上：房地產租金，房地產或房地產抵押擔保債務孳生利息，房地產處置收益，從其他REIT投資中所得收益，房地產相關稅種的減稅或退稅，被取消贖回權的房地產拍賣所得等。3.下列收益占總收入的比例不得超過30%；處置持有期不滿1年的股票或其他證券所得，處置持有期不滿4年的房地產所得等。收益分配（分配測試）每年95%（2001年1月1日降低至90%）以上的應稅收入必須作為股利分配給股東。-20-圖6美國房地產投資基金的基本運作模式

3.2亞洲的房地產投資信托基金與擁有

40多年歷史的美國REITs相比，亞洲REITs市場如同一個“新生兒”。但近年來，以日本、新加坡和我國香港地區(qū)為代表的亞洲房地產投資基金市場發(fā)展較快。其中，馬來西亞的房地產投資信托基金問世雖已有10多年時間，但發(fā)展狀況不好。韓國和我國臺灣地區(qū)的房地產投資信托基金的經驗并不理想。下面主要以日本、新加坡和香港為代表，介紹亞洲REITs的發(fā)展情況。

3.2.1日本的房地產投資信托基金

日本房地產投資信托基金的發(fā)展背景如下：（1）房地產價格飆升，資產膨脹；（2）政府對于證券發(fā)行管制放寬；（3）住宅融資貸款余額增加；（4）企業(yè)已發(fā)行證券籌資需求增加；(5)休閑與商用不動產漸趨熱火[33]。2001年日本首只REIT(J-REIT)NipponBuildingFundInc在東京證券交易所上市，標志著亞洲REITs市場的誕生。到2006年底，日本房地產投資基金公司數(shù)量在一年內從22家上升至38家，REITs市場規(guī)模已經達到290億美元，占亞洲REITs將近65%的市場份額。1．日本REITs的運作模式和流程（1）運作模式投資者證券市場REIT(上市公司)IPO/增發(fā)投資組合投資資產管理公司委托管理持有租金股利利息資本利得（股票升值收益）買賣股票股利持有股份-21-日本REITs的基本運作模式如圖7所示。圖7日本REITs的運作模式（2）運作流程日本REITs基本運作流程如下：A.不動產公司將土地、建筑物分售給投資者；B.投資者將其持有的共有持分權信托給信托銀行；C.信托銀行給投資者發(fā)受益憑證，并將不動產全部貸給（即租賃給）不動產公司，同時向該公司收取租賃費；D.信托公司向投資者發(fā)放紅利；E.信托銀行也可以將該房地產在市場上銷售，從購買者身上獲取價款，再按比例分配給投資者。2．日本REITs的組織形式REITs在日本既可以是公司型也可以是契約型，契約型REITs根據(jù)投資管理人的不同又可分為間接型和直接型。間接型REITs的投資管理人需要聘請國內某基金管理公司負責運作。直接型RETIs不需要從外聘請基金管理人，基金經理可由信托公司內部人士擔任[34]。

3.2.2新加坡的房地產投資信托基金

新加坡早在1986年就提出了設立房地產投資信托市場的想法。1999年新加坡金融管理局頒布了房地產基金準則，為設立REITs跨出了關鍵一步。2001年11月新加坡嘗試通過SingMallPropertyTrust房地產信托（SPT）發(fā)行第一只REIT。由于首次公開募股的認購不足，導致首只REIT上市計劃無法實現(xiàn)。失敗的原因主土地所有者（委托及受益人）信托受益權信托紅利信托期滿歸還財產信托銀行土地信托銀行信托財產（土地）信托財產（建筑物）建筑公司承包合同金融機構建筑貸款支付利息承租或買受人出售出租租金價格-22-要歸咎市場時機不理想和缺乏稅收優(yōu)惠。2002年嘉德置地（CapitaLand）重組了SPT,并以“CaptiaMallTrust”（CMT）的名字再次發(fā)行12，取得了成功。隨后騰飛基金（A-REIT）在2002年11月19日也首次公開募股。新加坡國內稅務局給予的稅收優(yōu)惠是這兩只REIT獲得成功的主要因素。另一個原因是REIT客觀的收益率，CMT和A-REIT的預期收益分別是7%和8%[35]。目前新加坡有16只房產投資信托掛牌，涉及市場資金超過260億新元，使新加坡成為日本以外亞洲最大的房產投資信托市場，投資領域涉及到商場、工業(yè)廠房、辦公樓、車庫等，2006年又擴展到旅店業(yè)，甚至保健業(yè)13。

1．新加坡REITs的特點新加坡房REITs主要有以下幾個特點。

（1）很大程度上參考了美國和澳大利亞房地產信托基金的法規(guī)和實際經驗，為了使新加坡成為世界金融中心，新加坡政府放寬了很多相關的規(guī)定，包括稅務優(yōu)惠政策，如REITs將收入的90%分配給投資者后其盈利可免繳所得稅，同時個人投資者收益可免繳個人所得稅，豁免注入REITs的物業(yè)所應繳付的印花稅等。

（2）法規(guī)較齊全，業(yè)務開展較早，市場信譽較好，且近年來發(fā)展很快，前景很好。新加坡已經吸引了16只REIT股,市值約為193億美元,而香港則只吸引到了7只REIT股,市值為88億元。在吸引來自中國大陸的REIT上市方面,新加坡的優(yōu)勢變得越來越明顯。

（3）REITs的大股東都有很強的實力和房地產開發(fā)背景。這些大股東愿意在不失掉這些物業(yè)的情況下，增加資產的流動性即融到更多的資金來進一步開拓自己的主營業(yè)務。

（4）新加坡的房地產投資信托投資者中有16%是散戶，這個比例比一般股票的5%散戶投資者要多[36]。

2．新加坡REITs的運作流程新加坡REITs的基本運作流程如下。

（1）選擇包裝的物業(yè)。被選擇的物業(yè)必須能夠獲得穩(wěn)定租金收入并有較廣的增值空間。

（2）以選出的物業(yè)為基礎，發(fā)行有價證券來募集資金。12CMT的IPO定價為每單位0.96新元，據(jù)估計大約是給予了凈資產（NAV）2%的縮水。第一次的IPO的縮水大約為2.7%。13《新加坡16個REITs260億新元:位居亞洲信托市場第二》，聯(lián)合早報，2007年5月28日。-23-

（3）將募集的資金用于投資其它房地產，獲得穩(wěn)定的租金收入。

（4）房地產投資信托基金的有價證券可以在二級市場上流通轉讓，從而解決投資者的資金退出問題。

（5）以作為基金基礎的物業(yè)產生的租金收入和基金募集之后投資的物業(yè)產生的租金收入來作為基金分配的紅利。

3.2.3香港的房地產投資信托基金

2003年8月，香港證券和期貨委員會(SecuritiesandFuturesCommission,SFC)了房地產投資信托的相關規(guī)定，對房地產投資信托的設立條件、組織結構、從業(yè)人員資格、投資范圍、利潤分配等方面做出了明確的規(guī)定。2005年6月16日，香港證監(jiān)會對03年的《香港房地產投資信托基金守則》的兩處地方進行了修改:一是REITs允許的投資領域發(fā)生了變化。原來《守則》規(guī)定，在香港上市的REITs只可投資于香港的物業(yè)，現(xiàn)在改為海外的物業(yè)也可投資；二是放寬REITs的負債比率，從原來的35%放寬至45%。2005年11月18日14，香港第一只REIT，也是全球最大的房地產信托IPO——領匯基金（LinkREIT）發(fā)行，募集到1,100多億港幣，獲得19倍的超額認購15。2005年12月16、17日又分別成功推出繁榮房地產投資信托基金（ProsperityREIT）和第一只以廣州物業(yè)為基礎、跨境上市的越秀地產投資信托基金（GZIREIT）。到目前為止，香港已有七只REIT股,市值約88億元。

1．香港REITs的運作流程和特點香港房地產投資信托基金的基本運作流程與新加坡相似，將合適的物業(yè)進行包裝募集資金，通過募集的資金去投資更多的物業(yè)，分派的股息收益主要來源于物業(yè)的租金收入，基金單位可以在證券交易所上市交易。香港的房地產投資信托基金有以下特點。（1）專注投資于可產生定期租金收入的房地產項目。禁止投資于空置土地或從事和參與物業(yè)開發(fā)活動（不包括修繕、裝修）；不得以借出、承擔、擔保、加簽或以其它任何方式，直接或間接就任何人的任何責任或債務承擔責任；不得購入任何可能使其承擔無限責任的資產。（2）為了確保房地產投資信托具有較為清晰的資產隔離，香港規(guī)定房地產投資14LinkREIT曾嘗試于2004年12月公開募股，但由于房屋租戶的法律訴訟而被擱置。15“LinkREITIPOsetspriceattheupperendofrange”,BusinessTimesSingapore,2005年11月21日。-24-信托必須以信托的結構模式組成。房地產投資信托可以通過特別控股公司持有物業(yè)。（3）必須持有每項房地產項目最少2年，分派股息占稅后凈收入比率不少于90%，借貸不超過資產總值的45%，可以將資產抵押作為借入款項的抵押品。（4）對股東沒有REITs分紅、地產稅和資本利得等方面的特殊優(yōu)惠。但是越秀REITs作為香港上市的內地離岸REITs，由于越秀投資在海外注冊了六家BVI公司，根據(jù)香港有關規(guī)定，BVI公司自香港以外地區(qū)所得的租金收入一般被視為香港以外地區(qū)或源自香港以外地區(qū)的收入，免繳香港利得稅16。

2．香港REITs的實例分析鑒于香港地區(qū)的REITs對我國內地有較大的借鑒作用，下面選擇領匯（Link-REIT）房地產投資信托基金為例對香港REITs的資產選擇、運營結構和運作流程進行分析。（1）上市選擇領匯房地產投資信托基金通過在香港聯(lián)合交易所（“聯(lián)交所”）掛牌上市募集資金，公開發(fā)售集資237.06億港元。投資者購買房地產投資信托基金的基金單位，可分享及分擔房地產投資信托基金持有的房地產資產的利益和風險。（2）資產的選擇領匯基金籌集資金后，購買香港房委會旗下的物業(yè)（包括151個房委會旗下商場和178個停車場）以賺取租金收入，從而為基金單位持有人帶來穩(wěn)定的回報。領匯管理有限公司為基金管理人，領匯管理的商場、鮮活食品市場和停車場附近的公共屋及私人住宅樓宇居住的人口，接近全港一半人口，即約300萬人。領匯基金管理有限公司的主要任務是負責制定領匯房地產投資信托基金的投資和財務策略、資產提升、收購和出售資產政策，以及領匯房地產投資信托基金旗下物業(yè)組合的整體管理。（3）運營結構與運作程序領匯基金的運營結構如圖8所示。16REITs問路：越秀REITs案例解析，和越秀領跑內地首只離岸REIT分拆上市可帶來雙贏，證券市場周刊，2005年12月5日。-25-資料來源：領匯的招股說明書圖8Link-REIT運營結構領匯基金因需規(guī)避有關法律挑戰(zhàn)，結構設計相對復雜。根據(jù)領匯基金發(fā)售通函顯示,其基本運作程序是：A.香港房屋委員會組建領匯基金管理公司,領匯基金管理公司在香港注冊成立FinanceCo，在開曼群島注冊成立HoldCo和PropCo兩個公司，由PropCo作為承接香港房屋委員會旗下商場及停車場等物業(yè)的主體；B.根據(jù)有關合約，領匯基金管理公司、HoldCo公司、PropCo公司、FinanceCo公司都是香港房委會附屬公司，一旦上市成功，領匯基金管理公司和HoldCo公司所有股本都以信托方式由受托人匯豐機構信托服務（亞洲）有限公司代為擁有，并為基金單位持有人之利益而持有；HoldCo公司成為PropCo公司的控股公司；FinanceCo公司則在領匯發(fā)售后作為領匯融資工具；C.PropCo公司向香港房委會購買有關物業(yè)，以基金發(fā)行所募集的資金作為對價；D.領匯基金管理公司及受托人為投資者提供管理服務，并收取適當?shù)馁M用[37]。3.3各國（地區(qū)）REITs的比較從發(fā)展歷程看，美國REITs主要是市場廣泛需求和稅收制度驅動的結果；而亞洲REITs主要是亞洲國家為了加強本地區(qū)經濟的競爭力，政府通過專項法律法規(guī)驅動的，沒有明顯的稅收優(yōu)惠驅動。亞洲國家的REITs借鑒了美國的模式，因此和美投資者及基礎投資者受托人管理服務費用費用該等物業(yè)之擁有人、HoldCo、ProCo及FinanceCo以信托方式為基金單位持有人持有基金單位持有基金單位費用HoldCoPropCo該等物業(yè)FinanceCo管理人策略伙伴策略伙伴服務-26-國REITs有一些共同的特征，但因為各國國情的不同，在很多方面也存在明顯的差異。

3.3.1各國（地區(qū)）模式的比較表3各國（地區(qū)）REITs的比較

亞洲國家/地區(qū)美國日本新加坡香港法律結構立法法度產品結構所有權結構用于房地產投資的最少份額分紅政策(最少分配)負債杠桿限制(占總資產百分比)對開發(fā)行為投資的限制稅收優(yōu)惠地產區(qū)域限制公司稅收比較復雜5/50法則,最少100位基金投資者,根據(jù)OBR93,養(yǎng)老基金視為獨立投資者75%90%無無對分紅有優(yōu)惠無投資信托或投資公司專項法規(guī)較簡單至少1000位基金投資者,最多的3位不得持有50%以上股份。前10位投資需少于總股份的75%75%90%無無對分紅有優(yōu)惠無信托單位或共同基金專項法規(guī)較簡單至少25%的股份應被多于500位投資者所持有70%90%35%或65%(如有信用評級)，(最早25%,后逐步提高)有(工程完成時擁有該物業(yè)，不超過總資產的10%)對分紅和交易有優(yōu)惠無信托單位專項法規(guī)較簡單無90%90%45%(2005年6月17日起，原為35%)禁止對分紅無優(yōu)惠無(2005年6月17日前僅限香港)來源：筆者根據(jù)相關資料整理通過本章上述分析，我們對國外（或地區(qū)）的REITs發(fā)展做以下小結。-27-

（1）各國的REITs以封閉式為主，開放式較少。而且封閉式期限較長，有利于基金更好地運作。上市型基金成為房地產基金的主流品種，而上市的條件一般參考主板股票上市標準。對上市REITs的信息披露有嚴格要求。

（2）美國是最典型的采用公司型REITs的國家，美國的傳統(tǒng)REITs以公司型為主，大量的現(xiàn)代REITs是以契約型和公司型相結合的混合型REITs。而在亞洲契約型REITs是主流：香港REITs采用契約型組織形式；在日本和新加坡，兩種組織形式均為法律許可，但實際操作中，日本以公司型為主，新加坡目前發(fā)行的均為契約型REITs[38]。

（3）美國REITs的結構較為復雜（有UPREIT,DOWNREIT，合股和紙夾等），亞洲國家的REITs結構相對簡單。

（4）很多國家REITs發(fā)展得到了稅收優(yōu)惠，且投資者必須獲得大部分投資收益（大多為90%）。

（5）各國都要求將REITs的大部分資產投資于房地產，并對REITs資產的出售有嚴格的控制，這與一般房地產開發(fā)商通過開發(fā)出售方式盈利有較大區(qū)別。

（6）各國（地區(qū)）REITs的投資對象具有廣泛性。可以投資商業(yè)地產、倉庫、工業(yè)廠房、優(yōu)質零售商鋪、高科技園及工業(yè)園區(qū)等。同時，美國的REITs可以發(fā)放抵押貸款，而香港明文規(guī)定不允許REITs發(fā)放抵押貸款。

3.3.2對我國發(fā)展REITs的啟示

通過上文對各國（或地區(qū)）REITs的介紹和比較分析，可以從以下幾個方面得出對我國發(fā)展REITs的啟示。

1．時機的選擇房地產投資信托基金除受到整體社會經濟環(huán)境——對房地產的市場需求與總體空置水平的影響外，投資對象選擇不當、投資時機把握不好或者是管理不善等原因，都有可能造成房屋出租率的下降、營運成本的增加或貸款償還的拖欠，進而影響到房地產投資信托基金的營運業(yè)績與市場價值。如上文介紹，新加坡首次嘗試通過SingMallPropertyTrust房地產信托（SPT）發(fā)行第一只REIT，就由于市場時機不理想和缺乏稅收的優(yōu)惠而導致失敗。我國在推出REITs產品的過程中，要引以為戒，選擇合適的時機非常重要。

2．運營結構的選擇除美國的房地產投資信托基金發(fā)展比較成熟，發(fā)展結構多樣化（有限合伙、UP-28-REIT或DOWNREIT等）外，各國（或地區(qū)）的房地產投資信托基金一般都采用最簡單的信托模式。這與各國（或地區(qū)）的法律環(huán)境有關，美國的房地產信托基金相關立法已經很完善，而其它國家（或地區(qū)）的立法遠遠不及美國。而我國在考慮REITs模式選擇時，應該選擇適合我國實際情況的模式，如果采用與美國一樣的公司模式，很可能無法控制其間的關聯(lián)交易。因此，我國在開始階段宜采用最簡單的模式，建議更多地參考香港REITs的結構。

篇(7)

關鍵詞：房地產投資 基金 對比分析

自從我國進行對外開放的經濟政策后，房地產行業(yè)迅速崛起，目前已經取得了相當大的成就，同時也在發(fā)展過程中經歷了一些列的資金問題。過去的二十年，房地產開發(fā)企業(yè)主要資金來源于銀行貸款和預售房款，各大銀行的貸款幅度逐年增加，房地產企業(yè)自有資金確并沒有多上增長，這就啟示房地產行業(yè)需要另外的更科學有效的渠道來獲取資金。

一、房地產投資基金與風險投資基金

據(jù)央行歷年統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出，自跨進新世紀以來，我國居民儲蓄存款逐年增加，形成了龐大的社會閑散資金，這些資金如果能利用到房地產資金市場，不僅是房地產行業(yè)的“及時雨”，也為廣大老百姓的資金提供了滿意的投資方式，讓房地產商突破融資瓶頸就要在房地產產業(yè)投資上下功夫。

首先對產業(yè)投資進行分析，產業(yè)投資基金在我國就是直接投資于產業(yè)、對未上市企業(yè)進行股權投資和提供經營管理的利益共享和風險共擔的集合投資制度。產業(yè)投資基金通過設立專門的基金公司，向不確定的多數(shù)投資者發(fā)行基金份額，它是一個與證券投資完全對等的概念。基金的管理是由基金公司自任基金管理人或者委托另外的管理人來管理基金投產，按資產組合原理進行創(chuàng)業(yè)投資、企業(yè)重組投資或者基礎設施投資等實業(yè)投資。從產業(yè)投資的對象上看，專門從事房地產行業(yè)的產業(yè)投資基金就是房地產產業(yè)投資基金，也可以簡稱房產投資基金。那些投向新興的迅速成長的具備巨大競爭潛力但是未上市的公司的資金就是風險型產業(yè)投資基金，也就是風險投資基金。

二、兩種投資基金的比較

中國加入世貿組織以來，經濟投資形式也不斷增多，人們的投資選擇隨之增多，就目前最受關注的這兩種投資方式也各有裨益。

（一）風險性

由于投資對象的不同，所以資產投資面臨的風險不同。風險投資基金投資的是增長潛力巨大的高新技術產業(yè)，在這個投資過程中面臨的風險主要是技術、市場和人力風險，所以這樣的企業(yè)也呈現(xiàn)出高風險性。根據(jù)權威部門的統(tǒng)計，高科技企業(yè)失敗的概率總是大過成功的概率。但是少部分高科技企業(yè)運營還是較為穩(wěn)定，經營狀況良好的高科技企業(yè)大概有10%，而30%的高科技企業(yè)生命力都很短，基本上會在一兩年就倒閉了。

房地產投資的風險主要來自于市場，同樣是高風險，因為市場總是瞬息萬變，具有高度不確定性的市場總會帶來意想不到的風險，比如經營風險、政策風險、法律風險等等。基本上房地產投資不存在技術風險的因素，而房地產投資基金是由專業(yè)的房地產機構進行操作，他們豐富的房地產開發(fā)經驗和對市場的敏銳判斷，一般能使投資者獲得較高的投資收益率，降低風險。

（二）收益性

高風險總是帶著高收益，才會吸引人們冒著風險進行投資，很多人選擇風險投資基金就是為了追求背后的巨大利益，例如，美國在上世紀90年代的風險投資基金收益率高達150%，實際收益率也達到了45%，但是在本世紀遭遇了經濟泡沫和經濟危機以來，風險投資基金的收益率瞬間收縮到10%，而人們對風險投資的熱情也驟減下來，這也反映出風險投資基金的高風險性。

房地產投資基金相對于風險投資基金就會顯得較為平衡，房地產和股票是公眾投資選擇的兩種主要對象，股市價格下跌，物價上漲，貨幣貶值時，房地產的固有特性就決定了它成為保值增值的主要對象。例如，目前在我國，隨著城市化的不斷推進，商品房就成為人們的消費熱點，同時人們的經濟收入也在不斷增加，這就表示，如果房地產投資總量不盲目擴大的前提下，房地產投資的長期收益相對較高。

（三）退出機制

風險投資基金的退出渠道較窄，因為主要的投資對象是未上市企業(yè)，一般只是兩種退出方式，企業(yè)破產失敗退出或者企業(yè)上市取得其他收益成功退出。房地產投資基金的受限很小，隨著投資項目的銷售就能實現(xiàn)基金的完全退出，這也是房地產投資基金優(yōu)于其他基金的一個方面。

因為房地產投資基金和風險投資基金之間的差異，在新時期房地產投資基金興起的情況下就不能照搬風險投資基金的運作模式，但是一定要借鑒風險投資基金的運作經驗，研究出適合房地產投資基金自己的運作模式和注意事項。

（四）發(fā)展規(guī)模

房地產投資基金在目前即將迎來發(fā)展的高峰，相關的部門要對這種新興的投資模式給予充分的支持。我國目前現(xiàn)有的風險投資機構有80多個，規(guī)模超過1億元的風險投資基金有30多個，美國的風險投資機構700多個，管理基金500億美元，相比之下，中國的風險投資差距還很大。中國的風險投資業(yè)缺乏經驗，抗風險能力很弱，沒有辦法運行自我發(fā)展運行機制。所以，在房地產投資時，要充分考慮集合投資，分散風險的要求，單個基金規(guī)模不能過小也不能過大，房地產行業(yè)的現(xiàn)在的經營水平無法保證大規(guī)模基金的收益。

參考文獻：

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