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篇(1)

【關鍵詞】集體土地；房屋登記；物權法

在《房屋登記辦法》、《物權法》出臺之前，我國集體土地范圍內的房屋登記制度較為混亂。很多地方對這方面的工作幾乎是一片空白；部分有進行這項工作的地方，也僅僅只有按照《村鎮規劃條例》開展集體土地范圍內的房屋登記。但由于相關配套制度不健全、不完善，致使有關規定長期難以得到執行，國有土地范圍內的房屋登記工作已經步入正規化、制度化之路，而集體土地范圍內的房屋登記管理還未起步。集體土地范圍內的房屋登記管理滯后，使農民的財產權益被漠視，不僅嚴重阻礙農村經濟的發展，也使得農民的利益在城市化的進程中屢屢遭受侵犯。2008年1月22號建設部頒布了《房屋登記辦法》。作為與《物權法》配套的行政規章，在集體土地范圍內的房屋登記這方面，《房屋登記辦法》在具體考慮我國農村房屋的實際情況進行特別規定的同時，也堅持了房屋登記的基本程序和基本原則，實現了城鄉農村房屋登記制度的基本統一。

1、所有權初始登記

集體土地范圍內申請房屋登記的土地性質應為宅基地和其他集體所有建設用地。在其上面建造可以申請登記的房屋范圍依據《土地管理法》第四十三條規定，分為兩大類：一是村民住宅，包括農村村民在宅基地新建、改建、擴建和重建的房屋。二是利用其他集體所有建設用地建造的房屋，包括鄉鎮企業、鄉（鎮）村公共設施和公益事業建造的房屋。而且這些房屋必須是依法建造的。對于未辦理任何審批手續、私搭亂建的違法建筑不能申請房屋登記。集體土地上房屋在進行初始登記后，登記薄和房屋權屬證書上都應該注記“集體土地”的字樣。

申請村民住房所有權初始登記的，還應當提交申請人屬于房屋所在地農村集體經濟組織成員的證明；農村集體經濟組織申請房屋所有權初始登記的，還應當提交經村民會議同意或者由村民會議授權經村民代表會議同意的證明材料。辦理集體土地范圍內村民住房所有權初始登記的，應當堅持“先地后房”原則，也就是說先辦理宅基地使用權登記并取得宅基地使用權證，或經土地管理部門認可取得宅基地使用權證明，避免出現房屋所有權初始登記后因當事人無法辦理宅基地使用權登記，從而造成房屋所有權和宅基地使用權權利主體不一致的情況。對于利用集體經濟組織所有的集體建設用地建設的其他房屋，原則上也應堅持“先地后房”原則。

辦理村民住房所有權初始登記、農村集體經濟組織所有房屋所有權初始登記，房屋登記機構受理登記申請后，應當將申請登記事項在房屋所在地農村集體經濟組織內進行公告。經公告無異議或者異議不成立的，方可予以登記。

2、所有權變更登記

對不同類型的不動產，變更登記的內涵和外延也是有差別的，比如土地權屬變更登記的內涵和外延要比房屋變更登記內涵和外延寬得多。土地登記類型中的“變更登記”包括權利主體變更、權利客體變更、權利內容變更等方面，但是依據《房屋登記辦法》的規定，房屋變更登記僅僅指權利客體變更、權利內容變更以及不影響當事人權利內容的登記事項的變更。總體上說，由于土地性質不同，只要嚴格遵循“先地后房”這一總的原則，集體土地上房屋變更登記與國有土地上房屋變更登記是沒有太大的區別。

3、所有權轉移登記

申請人可以就集體土地上房屋申請轉移登記，并不意味著集體土地上房屋可以自由轉讓。目前，國家政策、法律和法規對集體土地上房屋轉移有嚴格的限制條件。集體土地上房屋所有權轉移受到限制主要是由宅基地為集體所有的性質所決定。農村的宅基地使用權是我國特有的一種物權形式，是一種帶有身份性質的財產權，與農村集體經濟組織成員的資格聯系在一起的，是農民安身立命之本，目前法律法規明確禁止農村宅基地自由流轉，禁止城市居民到農村購房。集體土地上房屋轉移登記時提交集體經濟組織的同意轉移登記的證明文件，可以避免集體土地上房屋違反規定私自流轉，從而維護和諧穩定的社會秩序，保障農民基本生存權。申請農村村民住房所有權轉移登記，受讓人不屬于房屋所在地農村集體經濟組織成員的，除法律、法規另有規定外，房屋登記機構應當不予受理。“法律、法規另有規定”是指以后可能出現的相關規定，比如非集體經濟組織成員的繼承問題等。

集體土地范圍內村民住房轉移登記也是以“先地后房”為原則，即先辦理宅基地使用權變更登記，再辦理房屋所有權轉移登記。宅基地使用權變更登記后，即表明土地管理部門已經認可了房屋受讓人可以依法取得宅基地使用權人，從而房屋登記機構可以據此辦理房屋轉移登記，避免出現宅基地使用權和房屋所有權主體不一致的情形。

4、抵押權設立登記

并非所有集體土地上所建設的房屋都可以申請抵押，依照《擔保法》和《物權法》的規定，只有鄉鎮、村企業的廠房等建筑物可以設立抵押。因此，農村村民的住房及宅基地不能設定抵押權；集體土地上的房屋，只有鄉（鎮）、村企業的廠房等建筑物及其占用范圍內的土地使用權可同時抵押。鄉鎮、村企業的廠房等建筑物抵押登記時是“先房后地”原則，不適用“先地后房”原則。隨同抵押的建設用地使用權范圍限于廠房等建筑物所占用范圍內的建設用地使用權，不一定是整塊土地的全部建設用地使用權。

目前開展村民住房抵押登記的條件還不成熟，我國地少人多的基本國情決定了應實行最嚴格的土地管理制度，所以現階段還不能允許村民住房抵押。今后，隨著經濟社會的發展，農村社會保障制度的健全，城鄉經濟社會一體化新格局的最終形成，《土地管理法》及其配套政策對村民住房抵押的限制性規定還有逐步調整的余地和空間。

5、其他登記

地役權登記、預告登記、更正登記、異議登記等登記類型是《物權法》新創設的幾個登記制度。集體土地上房屋登記和國有土地上房屋登記既有差別，也有共同點。集體土地上房屋預告登記、更正登記、異議登記，也遵循“先地后房”原則，確保土地使用權和房屋所有權主體保持一致。地役權登記可以靈活把握，不必拘泥于“先地后房”。集體土地上預告登記、更正登記、異議登記、地役權登記應優先適用《房屋登記辦法》大框架下的規范制度，比如對申請人身份限制、公告程序、村集體經濟組織（村民委員會）同意、發揮村民會議或村民代表會議作用等等，只有《房屋登記辦法》沒有規定或框架性制度難以適用的，方才參照適用國有土地范圍內的登記制度。

城鄉房屋統一登記是《物權法》提出導向性要求，也是所有不動產登記機構未來努力的方向與目標。鑒于目前集體土地范圍內的房屋登記工作的復雜性和特殊性，本著實事求是，尊重現實的態度，本人認為國有土地范圍內的房屋登記和集體土地范圍內的房屋登記暫時還不具備同一模式登記的條件。實現城鄉房屋統一登記需要一個過程，不能不顧農村實際盲目全盤套用城市房屋登記操作模式。開展集體土地范圍內的房屋登記工作，應堅持積極穩妥有序的原則。

參考文獻：

[1]住房和城鄉建設部政策法規司、住宅與房地產業司、村鎮建設辦公室編房屋登記辦法釋義 北京：人民出版社 2008 6

[2]伊春燕編著 《房屋登記辦法》實務問答 北京：法律出版社 2009 1

[3]崔建遠編著 物權法 北京：中國人民大學出版社 2009 7