序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇廣告策劃策略范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

關鍵詞：房地產；廣告策劃；創(chuàng)意模式

一、廣告策劃理論基礎

1.商務策劃簡介。策劃是一種思維活動，是指作為有思想的人對于具體目標所做的計劃和安排。即為實現(xiàn)目標出謀劃策。

2.房地產廣告策劃的特點。房地產廣告策劃特點主要有目標性、系統(tǒng)性、適應性、創(chuàng)造性和可行性。

第一，廣告策劃必須要有明確的目標以明確方向和動力；第二，策劃是一項系統(tǒng)的工作，強調全程和全員策劃，而且要隨時吸納新的內容；第三，有一定的彈性和靈活性能應對瞬息萬變的樓市；第四，策劃本身就是創(chuàng)造性思維活動；最后，必須要經濟可行、技術可行。

3.房地產廣告創(chuàng)作原則。知識性的房產廣告，主要集中于對房屋屬性的真實闡述；評價性的房產廣告，主要傾情于對房屋外延的虛實映襯。知識性和評價性結合，在傳遞真實的房屋信息的過程中，提升客戶對于房產的濃烈興趣和依戀情結。這是房地產廣告創(chuàng)作的基本原則。

房產廣告的創(chuàng)意應用與城市的經濟發(fā)展狀況相吻合，而且城市的品格和氣場無疑影響策劃人員。房產廣告若能真正打動目標消費者，必須能夠體察城市的性情，知悉習俗傳統(tǒng)。廣告創(chuàng)作者對一個城市的體味，要透過文案與廣告，以文字與畫面投射到購房者的心中。也只有這樣，廣告策劃人員才是真正站在購房者的位置來思考居住的方式和格調，而不是憑空捏造出一種體驗、一種新奇。

二、廣告創(chuàng)意訴求分析

1.以產品為中心――質量是生存之本。消費者有常識而無專業(yè)知識，需要從其他方面去感受產品的質量，從品牌上去判斷，是一個重要的依據(jù)[1]。開發(fā)商愿意投入多少來維護品牌，直接影響到房屋的最終質量。優(yōu)秀而負責的開發(fā)商會在全程之中監(jiān)督樓盤的質量問題并予以改進：選址，規(guī)劃，設計，建設，監(jiān)理，驗收，環(huán)絲相扣，輪齒相合。優(yōu)秀開發(fā)商們自愿承擔社會責任，用最好的建筑質量來驗證企業(yè)的價值；他們致力于提升產品的特異性占領剩余的市場份額；他們不斷開拓產品的內涵和外延，讓房屋承載更多科技和情感，容納最多功能和文化。

2.以顧客為中心――需求能創(chuàng)造供給。房地產品必須滿足購房者的需求，迎合其獨特心理。通過記錄客戶的詳細信息，可以反映出顧客的真實愿望，體現(xiàn)購房者對于成本價格的重視程度，發(fā)掘消費者渴望溝通的深層動機，找尋實現(xiàn)便利的最佳渠道。多樣化的自覺的消費群體，使得開發(fā)商再也無力僅憑借產品和概念來實現(xiàn)價值，有針對地面向細分市場是中小企業(yè)的最終抉擇。

3.產品顧客共進――雙贏理念。現(xiàn)在，開發(fā)商同時關注顧客與產品，致力于使住宅既保障私密又相融于世，既舒適安全又怡情悅心，物質保障和情感關懷等而視之。在廣告投放上，除房屋實景和戶型效果圖外，還有生活暢想和感言等。這些舉措更貼合消費者的心靈和真實生活，還提升了居住的品格。

三、房地產廣告創(chuàng)意模式化

1.炫富的激勵――奢侈型。廣告充斥著溢美之詞，從皇家尊榮到異域情調，從品牌光華到建筑堂皇。它們針對的是富人階層。“富裕階層具有很強的消費能力和消費欲望，住宅自然成為一件重要的消費品” 。然而，房價過高刺痛了太多人的心，住房是一個用無數(shù)的心血與汗水堆砌而成夢想。“文案所一貫描繪的奢華高尚生活將成為大多數(shù)人不能釋然的身份負擔。”

奢侈型創(chuàng)意源于肯定成功和財富，但使用要適度。

2.自然的吸引――景觀型。“綠色消費和生態(tài)成為21世紀的消費主題，也成為房地產開發(fā)商們的訴求點。”山水為鄰，花草為伴，林木蒼郁，這對忙碌的工薪族而言極具親和力。

景觀型創(chuàng)意在應用時主要有兩種，一是以自然景觀為依仗適當點綴些花草林木，二是直接由人力構筑一些假山、噴泉、燈柱、道路、休閑小品等。自然與人力的巧妙結合，賦予建筑無限的聯(lián)想，讓勞碌的人們可以從工作世事的束縛中暫時解脫出來。

3.社區(qū)的凝結――人文型。人文型創(chuàng)意是對現(xiàn)代社會枯燥乏味的反抗，社區(qū)讓人們聚集在一處，在輕松的聊天品茗中減輕身心的重負。社區(qū)為我們提供一個平臺，聯(lián)絡情感，交流思想。社區(qū)推動了社會的進步，給予成員最大的認同和欣賞，這是創(chuàng)意得以成功的關鍵所在。

4.隱蔽的空間――私密型。房子最初的用途便是遮擋；隨文明變遷，房子依次隔開了各家庭和成員，從此個體有了自由穩(wěn)定的空間。

宣傳隔音好便是私密性創(chuàng)意的一例。再想象一下，擁有高大落地窗的樓房，自然要搭配一幅寬大的簾幕才能實現(xiàn)內外的溝通與隔斷，給生活最大的選擇余地。

5.居住的場所――保障型。保障型房產廣告主要以戶型小巧精致為亮點，在最小尺度的空間內實現(xiàn)完整功能。保障型創(chuàng)意其實不算是創(chuàng)意的一種，然而它卻以真實直白的方式讓購房者回到最基本的需求原點：對于房子而言，居住是第一位的。

6.齊備的設施――功能型。功能型創(chuàng)意將焦點集中在滿足購房者多樣的需要偏好，很有綜合性的意味，它不僅滿足了居住的基本需要，擁有景觀社區(qū)的關懷讓人舒心，擁有完備設施的建筑體系本身應當是極其奢侈的享受，也自然會有隱蔽性空間。

參考文獻：

[1]翟永明.洋盤貨的廣告詞[M].翟永明詩文錄?最委婉的詞，北京：東方出版社，2008，（3）.91.

[2]方英.廣告看住房消費觀念的變化-對《廣州日報》房地產廣告的內容分析[J].經濟師，2006（4）：48.

[3]孫宇.臺灣房地產廣告趣談[J].兩岸關注，2008（8）：58.

[4]高瑜，皇甫雯.西安房地產廣告文案分析[J].新西部，2010（6）：119.

篇(2)

廣告策劃人經常會遇到這樣的老板:交談剛剛開始，他就要求對方拿一套方案出來。其實這個時候廣告人連企業(yè)和產品的A、B、C還不知道呢。相當多的企業(yè)老板對策劃存在著某種程度的誤解，仿佛策劃就是想一兩個點子或創(chuàng)意，而不知策劃是在充分掌握企業(yè)實態(tài)和市場狀況之下的分析、判斷和推論過程，不知道策劃首先是一種思想，然后才是一種方案。這就好比我們做道數(shù)學試題，首先得明白它適用哪條定律這個大前提。方案固然可以拿，但如果這方案是憑空想象出來的，對于企業(yè)主又有何價值呢?所以，第一步是充分溝通。 二、提供信息不全面且有偏差

企業(yè)需要策劃人幫忙，肯定是因為企業(yè)在實際運作中遇到了難以解決的問題，否則他不會請策劃人介入。既然有問題，那么就不要向策劃人隱瞞，而是要客觀地、實事求是地擺出來，把一切可能和問題有關的情況都提供出來，好讓策劃人據(jù)以做出篩選、分析和判斷。如果只說好的，隱瞞不好的，那么很有可能由于原始信息不完整出現(xiàn)判斷失誤，據(jù)以做出的策劃方案，其價值自然大打折扣。事實上，策劃人也明白，如果真的像企業(yè)說的那樣“形勢一片大好”也就用不著做什么策劃了。我們曾遇到過這樣一個十分典型的客戶，老板說到他的產品時神采飛揚滔滔不絕，說他的產品品質如何如何好，全國無人能比;說到營銷，則以自己是幾十年的老推銷員自居。可足當我們問他:如此優(yōu)秀的產品和如此優(yōu)秀的銷售方法，為什么取得如此不優(yōu)秀的市場業(yè)績時，老板頓時語塞。策劃人是廣告主的合作者，而不是廣告的對象，這一點要明白。

本著真誠的態(tài)度，將策劃人當作推心置腹的朋友，而不是留一手，更不是防著點，這才是合作的態(tài)度。 三、只看廣告表現(xiàn)和費用預算

有些廣告主，在研判策劃人提供的策劃方案時，往往是把前面關于市場和競爭對手分析的部分一帶而過，或者干脆只奔“主題”，就看廣告創(chuàng)意表現(xiàn)和費用預算兩部分，認為其他都是虛的，只有這兩部分才是實的。“廣告創(chuàng)意表現(xiàn)如何、關系到我的廣告能否成功;費用預算多少，關系到我的錢袋子。”這種觀點是大錯特錯的。 像考試判卷一樣，既要看結果對否，還要看推理、演算過程是否正確，研讀策劃方案也是同理。廣告創(chuàng)意表現(xiàn)如何得來?正是建立在對企業(yè)或產品深入調查、分析、判斷基礎之上的，絕不是“一拍腦袋”，或者“眉頭一皺，計上心來”。或許有些廣告主會說:看什么?難道我不比你更了解我的產品和市場!一般來說是的，但卻不是絕對的。不是有句話說“不識廬山真面目，只緣身在此山中”嗎?還有句俗語叫:當局者迷，旁觀者清。廣告主不一定比策劃人看得更準確、更全面。事實上，廣告主通過策劃人對產品和市場的分析與研究，可以看出這個策劃人有沒有真正的實力，實力多大。因為如果他的分析到位，見解入木三分，則他后面的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)肯定也不差;如果他對產品的市場狀況一知半解，認識膚淺，則他的廣告創(chuàng)意也一定好不到哪里去。而且對市場分析部分的研讀，也有助于理解策劃人的創(chuàng)意思想。

看來，研讀策劃方案并不是一件輕松的事兒。 四、看誰的要價最低

是否物有所值，是我們做出取舍的依據(jù)。像判斷一件衣服貴賤不能只看其價格高低，而要參照其品質如做工、面料、款式等一樣。對策劃方案價值的判斷也不能只看策劃人開價多少，還要看方案有沒有實質內容，有沒有有份量的東西。一般而言，好東西總是要貴一些，不能因為有人開價更低就認為別人價格更合理，要引入價格性能比的概念。如果一套策劃方案相當精致新銳，貴一點也是值的。因為廣告的目的在于廣告效果，希望達到提高市場占有率、擴大銷售量的目標，最終歸結為“掙錢”，而不是“省錢”。這是再常識不過的道理，本不應當專門論述，可惜在我們和客戶打交道的過程中總是碰到一些廣告主在策劃費或廣告折扣率上一壓再壓的情況。甚至有這樣的廣告主，就是為了兩個折扣寧愿舍棄優(yōu)秀的創(chuàng)意不用。這種舍企業(yè)長遠利益不顧的做法無異于自毀前程。 五、策劃是治標之術

在廣告主的一般理解里，策劃就是解決“我的產品出來了怎么進入市場?”或者“我的產品市場狀況不好，如何予以改善?”這類問題的。總而言之，就是在產品既成事實的前提之下讓策劃人給他想辦法出主意。這種策劃是傳統(tǒng)意義上的策劃，也叫“事后策劃”。因為產前和產中都是廣告主單獨操作，策劃人不參與，只是當產品進入了市場并形成了某種客觀事實之后(比如市場狀況糟糕)策劃人才介入的，這時策劃人實際上充當了“修鞋匠”的角色:廣告主將“鞋子”穿爛了，無法走路了，于是想到策劃人。這是對策劃極其狹隘的理解。

事實上，策劃不僅有“事后策劃”，還有“事中策劃”和“事前策劃”，以及“全過程策劃”等;以策劃介人企業(yè)的深度和長度又可分為“大策劃”和“小策劃”。

由于“事后策劃”往往是企業(yè)困難已成事實，那么在這個時候策劃人就有了兩種選擇:1.不從根本上觸動造成市場困難的癥結，而是采取頭疼醫(yī)頭腳疼醫(yī)腳的辦法。比如：產品市場占有率低，就搞促銷活動；產品知名度低，就打形象廣告。這種辦法雖然投入不大，但治標本兼治本。2.是動大手術，即找出市場癥結成在，針對癥結下手，做到標本兼治。比如產品銷售不暢，是因為產品質量不高，那么就應該在提高產品質量上下大功夫，生產出真正優(yōu)秀的產品來。

“碧桂園”是一個優(yōu)秀的房地產策劃案例，對隨后的房地產策劃業(yè)產生了深刻影響。為什么“碧桂園”能如此成功呢？我認為十分重要的一點就是策劃人的全過程介入，將縝密的策劃思想實實在在地予以物化。這不容易，應當感謝開發(fā)商的開明。比如:當“碧桂園”即將死火之時，策劃人大膽提出在“碧桂園”建一所廣東一流的學校——北京景山學校廣東分校的建議，而當初開發(fā)商并無此設想，但是卻真誠地接受了這一建議;當學校轉入招生運行時，策劃入又提出“三年不賺錢”的辦學思想，開發(fā)商也接受了。正是借助這些“造勢”之策，終于給“碧桂園”插上了騰飛的翅膀。如果沒有這些建議的物化，恐怕碧桂園至今還是“芳草萋萋”呢。這就是策劃人深度介入的好處。

但是，相當多的廣告主缺乏這樣的魄力，他們往往不加分析地拒絕廣告策劃人關于廣告之外的投資建議，認為“那是我的事，用不著你操心”。他們不清楚正是因為這些該做而未做好的事情導致了其市場的困難。 真正的策劃是標本兼治，而不儀儀做些修修補補、細枝未節(jié)的事。 六、策劃法力無邊

和策劃只能做一些修修補補的細活的觀點正相反、還存在一種“策劃崇拜”的現(xiàn)象，即有些廣告主看到某產品或企業(yè)經過策劃人點拔走向興旺發(fā)達，就認為策劃具有點石成金的魅力，不怕產品質量再糟糕，不怕企業(yè)再沒錢，只妄請策劃人“策劃策劃”必定能起死回生，“錢”途輝煌。這種過分夸張策劃作用的觀點同樣是一種不成熟的表現(xiàn)。理性而客觀地看待策劃和策劃人，是現(xiàn)代企業(yè)家必備的素質。

當然，廣告主的這種認識可能和某些策劃人有意識的誤導有關。聰明的策劃人不在忘了，對策劃不切實際的幻想最終只能導致對這一行業(yè)的拒絕。 策劃人篇 一、模式化操作

相當多的策劃人在“搞策劃”之前總是先列出一個提綱:前言、市場調查、產品分析、對手分析、問題點和機會點、廣告創(chuàng)意、營銷建議、媒體計劃等，然后依照模式填空，洋洋萬言。但是，由于它人在意形式，反而忽略了實質內容。這種方案很難說不是一種形式上的應付，很難保證它有靈魂性的東西。

這樣的策劃叫“策劃八股文”。

其實，策劃的精髓在于思想，如果未能確定思路，那么就不要急于做具體的工作。這宛如一個人走路，如果不能確定方向，千萬不要“走了再說”，因為你有可能無功而返。

一般而言，接到課題之后，要盡可能地和客廣接觸、溝通、交談，盡可能詳盡地占有資訊，然后對掌握的資訊進行篩選、分析、研判，發(fā)現(xiàn)癥結，找出對策，胸有成竹之后再去形成策劃方案，在大思路指導下進行廣告創(chuàng)意。這樣搞出來的策劃方案才既有思路又有方法。由此觀之，策劃不是寫出來的，而是縝密論證出來的。策劃拒絕花拳繡腿，拒絕應景式的拼湊。 二、客戶認可就是好的

什么樣的策劃才是好策劃?這個問題常常困擾著策劃人，讓他們無所適從。

當然，依照執(zhí)行并達到預期目的的策劃是成功的策劃，可是未被客戶認可的呢?或雖被客戶認可但執(zhí)行效果不理想的呢?看來，這并不是一個簡單的問題。

如果策劃人以能否掙到客戶的錢作為判斷策劃方案成敗的標準，毫無疑問，不被認可的方案肯定是失敗的方案，因為它掙不到客戶的錢。但是如果策劃人堅持以能否實現(xiàn)客戶預期目標作為判斷標準，則是另外一種情形，因為客戶拒絕的并不一定就是不好的。客戶的拒絕可能緣于自身的欠缺，至于執(zhí)行效果不理想也可能因為客戶的執(zhí)行力不足。總之，要以客觀的態(tài)度去分析原因，而不是一概而論，策劃人也不應該因為客戶的拒絕而妄自菲薄。堅持為客戶負責的態(tài)度，堅持真理，就不應該受客戶情緒的影響，更不應當惟客戶意圖是瞻。當然這并不表示可以拒絕聽取客戶的意見和建議，事實上，任何好的方案，都是策劃人和客戶充分溝通、深入交流的結果。當然還是以策劃人為主。 三、誰也不敢打保票

當客戶小心翼翼地詢問策劃人他的方案有多大勝算時，一向牛氣十足的策劃人往往囁囁嚅地說:我也不敢保證成功。這實在是策劃人的悲哀。

廣告主掏錢給你，就是指望你能給他指出一條生路，一條康莊大道。如拿了人家的錢而不能為人消災祈福，慚愧不慚愧呢?你不能對廣告主說:“這樣吧，或者那樣，不行再試試別的”，因為客戶沒有那么多的錢任你去做試驗。如果你所能做的只是將許許多多的“可能”提供給客戶，事實上你等于什么也沒有做。當然為自己的策劃方案打保票是艱難的，甚至有很大風險，但卻是策劃人應當力求做到的，否則只能證明策劃人實力不濟。惟有敢于對客戶負責到底的人，才有可能將方案做得盡善盡美，才有可能真正投入其中不敢絲毫大意，當然不是要策劃人信口雌黃，真正有實力的策劃人總是對自己的方案充滿信心，如果連自己都表示懷疑，又怎么能說服客戶呢?任何一個老板也不情愿100元錢當50元錢花，另50元打水漂。 四、策劃的核心就是要有一個好點子

許多策劃人受客戶的影響，在進行廣告策劃時往往把著眼點集中在廣告創(chuàng)意表現(xiàn)上。策劃整體方案尚未出臺，平面設計、電視廣告腳本業(yè)已產生，這不禁讓人驟生疑惑:你這設計和腳本是憑什么做的? 策劃固然必須由廣告創(chuàng)意予以支持，但創(chuàng)意畢竟只是一個點，而策劃才是面。僅有點而沒有面的策劃是殘缺不全的。 五、廣告“千里走單騎”

策劃人易犯的毛病就是孤立地進行廣告策劃，把廣告視作一種和其他事情不相干的事情。這就像一個人發(fā)誓要做一個詩人，于是整天兩眼盯著格律、辭藻，，其它一概不聞不問一樣，這種人做不了大詩人，因為他不明白“功夫在詩外”的道理。廣告也相似，它需要多方面予以配合和支持，不能孤軍奮戰(zhàn)。如果只知道一味打硬廣告，除此之外，別無他法，則不免陷入孤立無援的境地，效果難遂心愿。 六、創(chuàng)意思路僵化

篇(3)

以下是為大家準備的2021房地產銷售工作計劃范文【三篇】，供您借鑒。

2021房地產銷售工作計劃范文__房地產公司在董事會的領導下,經過全體員工的努力,20__年的各項工作取得了豐碩的成果,"__"品牌得到了社會的初步認同。總體上說,成績較為喜人。為使公司的各項工作在新的一年里更上一個臺階,特制定本方案。

一、總體經營目標

1.完成房地產開發(fā)面積__萬平方米。

2.實現(xiàn)樓盤銷售額__萬元。

3.完成土地儲備__畝。

二、總體經營目標的實現(xiàn)

為確保20__年度經營目標的實現(xiàn),各部門需要做好如下工作。

(一)完成__項目開發(fā)及后期銷售工作

__項目是省、市的重點工程。市委、市政府對其寄予了殷切的期望。由于該項目所蘊含的社會效益和經濟效益,我們必須高質量完成。因此,公司做出如下計劃。

1.確保一季度__工程全面開工,力爭年內基本完成一期建設任務

__項目一期工程占地面積為__畝,總投資__億元,建筑面積__萬平方米。建筑物為__商業(yè)廣場裙樓、__大廈裙樓和一棟物流倉庫。

(1)土地征拆工作

春節(jié)前后務必完成第一期工程的土地征拆工作。一月份完成征地摸底調查,二月份完成征地范圍內的無證房屋拆遷,三月份完成征地范圍內有證房屋拆遷及國土儲備中心土地和集體土地的征收工作。

(2)工程合同及開工

一月份簽訂招投標合同,工程進入招投標階段。二月份確定具有實力的施工企業(yè)并簽訂施工合同,確定監(jiān)理企業(yè)并簽訂監(jiān)理合同。三月份工程正式開工建設。

(3)報建工作

工程部應適時做到工程報建報批,跟進圖紙設計。一月份完成方案圖的設計,二月份完成擴初圖的設計。在承辦過程中,工程部應善于協(xié)調與相關部門的關系,不得因報建拖延而影響工程如期開工。

2.全面啟動細化__項目招商工作

招商工作是__建成后運營的重要基礎。該工作開展得順利與否,也直接影響企業(yè)的樓盤銷售。因此,在新的一年必須實現(xiàn)招商__戶。

(二)加快__項目、__項目的施工速度

協(xié)調與施工單位的關系,加快__項目、__項目的施工速度,確保__項目的一期工程、__項目的二期工程在4月底前完成竣工驗收。

(三)完成__項目、__項目的銷售工作

__項目、__項目已全部竣工完成,為了迅速實現(xiàn)資金回流,結合項目所處地段及同類項目的價格,可以考慮采取適當?shù)膬?yōu)惠措施,提高成交量。今年的目標銷售額為__萬元,銷售率達到__%。

(四)參加土地招標

項目開發(fā)部要根據(jù)公司的實際情況,積極參與土地的招投標工作,確保企業(yè)土地儲備達到__畝以上。

2021房地產銷售工作計劃范文隨著企業(yè)之間競爭態(tài)勢的發(fā)展，企業(yè)的市場觀念發(fā)生了巨大的變化，已經有越來越多的企業(yè)放棄了以往站在自身的立場上，為生產而生產的導向，開始以市場和消費者的需求為產品生產的出發(fā)點，并且在銷售活動中，也正在放棄具有"強銷"色彩的推銷觀念，轉而根據(jù)市場需求和市場需求的變化進行市場營銷活動。

企業(yè)的廣告活動原來只擔負站在企業(yè)立場上向消費者推銷產品的任務，成為企業(yè)推銷觀念的翻版。而策劃觀念的引入，則使市場和消費者受到了高度重視，市場分析、消費行為分析、產品分析、競爭對手分析成為廣告決策的前提，從而順應了企業(yè)從推銷導向向營銷導向的變化。

在房地產行業(yè)，廣告策劃不僅要考慮地產開發(fā)項目的區(qū)域經濟情況、而且要考慮地產開發(fā)項目周圍的市場情況和區(qū)位情況。房地產策劃是一個龐大的系統(tǒng)工程，各個策劃子系統(tǒng)組成一個大系統(tǒng)，缺一不可，密切聯(lián)系，有機統(tǒng)一。同時它的理念、創(chuàng)意、手段應著重表現(xiàn)為超前、預見性。在市場調研階段，要預見到幾年后房地產項目開發(fā)的市場情況;在投資分析階段，要預知未來開發(fā)的成本、售價、資金流量的走向;在規(guī)劃設計階段，要在小區(qū)規(guī)劃、戶型設計、建筑立面等方面預測未來的發(fā)展趨勢;在營銷推廣階段，要弄清當時的市場狀況，并在銷售價格、推廣時間、樓盤包裝、廣告等方面要有超前的眼光。

另外，房地產策劃要適應市場的需求，吻合市場的需要。一是房地產策劃自始至終要以市場為主導;二是房地產策劃要隨市場的變化而變化;三是房地產策劃要造就市場、創(chuàng)造市場。它的策劃要比較和選擇多種方案。房地產策劃方案不是一成不變的，應在保持一定穩(wěn)定性的同時，根據(jù)其市場環(huán)境的變化，不斷對策劃方案進行調整和變動，以保證策劃方案對現(xiàn)實的適應狀態(tài)。

房地產策劃在房地產開發(fā)項目建設中自始至終貫穿一起，為項目開發(fā)成功保駕護航。房地產開發(fā)項目建設要完成一個項目周期，需要經過市場調研、項目選址、投資研究、規(guī)劃設計、建筑施工、營銷推廣、物業(yè)服務等一系列過程，房地產策劃參與項目的每個環(huán)節(jié)，通過概念設計及各種策劃手段，使開發(fā)的商品房適銷對路，占領市場。

目前，一些房地產開發(fā)項目策劃已初步表現(xiàn)出以上觀念的轉變，房地產策劃的思想活躍、理論豐富，這些都給房地產企業(yè)以智力、思想、策略的幫助與支持，給房地產企業(yè)出謀劃策，創(chuàng)造更多的經濟效益。基于此，我們小組對選出的三篇房地產策劃書進行了如下分析：

案例：《天河花園》

1、市場分析

1.1、區(qū)域市場分析

天河區(qū)位于廣州市東部，東與黃埔區(qū)相連，南瀕珠江，西南接東山區(qū)、北連白云區(qū)。總面積147.77平方公里，人口41.8萬人。天河區(qū)交通四通八達，是廣州市連接珠江三角洲及粵北粵東地區(qū)的要通。全區(qū)有中山大道，黃埔大道等63條主要干道，廣深高速公路共穿東西，廣州火車東站和地鐵號線天河終點位于區(qū)內。天河區(qū)是廣州的科研高教區(qū)，有超過22所大專院校，34間科研院所，15所中學、1所職中、61所小學、95所幼兒園。區(qū)內社會保障事業(yè)發(fā)展較快。

由于城市中心東移，天河區(qū)作為新興區(qū)域，也就成為了廣州市商品樓集中地。天河區(qū)樓盤分布相對集中，主要分布在以天河北、員村、天汕路、東圃為中心的集中區(qū)域。

1.2、定向市場分析

員村位于天河區(qū)南部，毗鄰天河公園和天河區(qū)政府，地理位置優(yōu)越。附近工廠較多，居民較為密集，消費群體以工薪階層為主。隨著多年發(fā)展，該外來人口越來越多，逐漸發(fā)展成了外來人口聚居地，由于天河區(qū)政府的搬遷和落成，使該區(qū)的環(huán)境和市政設施得到了逐步的完善和健全，加速了區(qū)域房地產業(yè)的發(fā)展，吸引不少在城東工作的人士在此置業(yè)安居。

1.3、項目分析

1、項目名稱：海景中心

2、項目規(guī)模：由2幢28層組成

3、推售情況：現(xiàn)推都景軒，海都軒的7～28層

4、宣傳主題：只交一成，即做業(yè)主

5、價格：4076～5598元/m2，均價4708元/m2

6、裝修標準：一級一類裝修(高級錦磚地面，雙面豪華門，全景落地玻璃門)

7、優(yōu)劣勢分析

⑴優(yōu)勢分析

1、本項目由海景公司開發(fā)，發(fā)展商實力雄厚，能給買家充足的信心。

2、位于廣州新城市中軸線，發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

3、地處交通主干道黃埔大道和華南大道交匯點，交通十分便利;

4、項目以準現(xiàn)樓發(fā)售，增強買家信心。

5、社區(qū)配套設施較完善，有學校、醫(yī)院、市場、天河公園、_場等;

(2)劣勢分析

1、珠江新城配套設施仍然未成熟，發(fā)展尚須時日。

2、競爭對手的廣告宣傳及促銷活動皆比本案強，形象已經廣為人知。

3、項目三面被樓宇包圍，景觀被遮擋了一大部分。

4、外來人員多，治安問題多，影響買家心理;

1.4、競爭對手資料分析

對手一

1、項目名稱：僑穎苑

2、項目規(guī)模：由3幢12層及一幢9層組成

3、推售情況：現(xiàn)推C棟C1～C4梯的3～12層，B2棟的2～12層

4、宣傳主題：新天河、新市民、新文化

5、價格：4481～5145元/m2，均價4655元/m2

6、優(yōu)劣勢分析

⑴優(yōu)勢分析

①該樓盤已為現(xiàn)樓，可即買即入住，易于吸引買家入住;

②價格較同區(qū)域其他樓盤為低，有競爭優(yōu)勢;

③位于內街，可避免主干道噪音及空氣污染影響，但亦可方便出入主干道，屬旺中帶靜，有一定的升值潛力;

⑵劣勢分析

①周邊外來人口較多，人流復雜，治安環(huán)境較差，影響買家購買心理;

②樓盤周圍環(huán)境欠佳，影響樓盤檔次;

③戶型設計一般，凸柱位較多，影響使用率;

對手二

1、項目名稱：紫林居

2、項目規(guī)模：由3幢連體9層組成

3、推售情況：現(xiàn)推C—H座的3～9層

4、宣傳主題：品味家在公園旁的舒適與休閑

5、價格：4511～6208元/m2，均價5320元/m2

6、優(yōu)劣勢分析

⑴優(yōu)勢分析

①該樓盤是員村一帶為數(shù)不多的小區(qū)樓盤，且內部環(huán)境優(yōu)美，易于吸引買家購買;②鄰近交通主干道黃埔大道，交通異常便利;

③該樓盤緊靠天河新區(qū)府，天河公園近在咫尺，對樓盤檔次的提升有莫大的幫助;⑵劣勢分析

①該樓盤部分單位靠近馬路，受噪音影響大，空氣污染大，影響銷售;

②周邊外來人員多，且時常有治安事件發(fā)生，影響買家入住信心;

③戶型設計上有一定的不足，有凸柱現(xiàn)象;

1.5、項目周邊配套狀況

1、社區(qū)配套

①大學：暨南大學、華師大、民族學院、廣州市環(huán)境保護學校

②中學：四十四中學、華師大附中、天華中學

③小學：昌樂小學

④銀行：中國建設銀行

⑤康體：天河體育中心、羽毛球館

1.6、項目企劃思路

由于項目為廣電成熟生活區(qū)物業(yè)，有優(yōu)良的先天條件。區(qū)域的外部條件劣勢較為明顯，做好項目的銷售企劃工作，是項目能否取得成功重點。我們得企劃思路：

1、充分利用先天優(yōu)越的交通環(huán)境

項目的交通環(huán)境較為優(yōu)越，故可利用具備的先天優(yōu)越的條件來諦造一個"天河中心區(qū)宜商宜住精品公寓典范"，塑造獨特的品牌形象。

2、把握市場需求，迎合買家心理

隨著房地產市場由賣方市場轉為買方市場后，供方面臨的嚴峻問題就是，產品的消費是否迎合客戶的需求。

3、營造現(xiàn)場舒適環(huán)境，引起客戶購買沖動

在吸引大量客流后，現(xiàn)場環(huán)境的好壞便是銷售能否成功的關健。項目應在規(guī)劃設計、園林綠化、接待中心、等方面營造舒適的內部環(huán)境。

4、體現(xiàn)"以人為本"的經營理念

面對多元化的目標客戶，我們必須抓住人的特點，規(guī)劃設計更加"人性化"。2、項目市場定位

2.1市場定位

員村附近的樓盤可謂良莠不齊，檔次不一，而且價格相差懸殊，可以說"一路之隔，樓價翻一番"。所以，本項目的區(qū)域劃歸應與珠江新城——未來新城市社區(qū)緊密掛鉤，淡化員村區(qū)域概念才是本項目獲勝的前提。結合區(qū)域市場情況和自身特點，敝司建議塑造獨特的品牌形象

——-"天河中心區(qū)宜商宜住精品公寓典范"

以此定位入市，充分迎合市場，進而突破市場，形成本區(qū)域的熱點，當然，要達到這樣的目標，必須需要合適的規(guī)劃及硬件配合。在下述項目建議中會逐一闡述。

2.2、項目形象定位

在項目形象定位上應揚長避短，抓住市民向住環(huán)境好的綠化小區(qū)的心態(tài)，帶給客戶一種"既享有成熟小區(qū)環(huán)境，又座擁未來新城中心"的雙重"抵買"價值。初步提供以下項目形象定位供貴司參考：廣州新城市中心區(qū)?宜商宜住精品公寓典范——最后一期精品。通過上述的形象定位，給本案賦予現(xiàn)代高質素生活的實質內涵，使項目從低沉的環(huán)境氣氛中擺脫出來，從而體現(xiàn)項目內外環(huán)境的優(yōu)越。

2021房地產銷售工作計劃范文一、加強自身業(yè)務能力訓練。在20__年的房產銷售工作中，我將加強自己在專業(yè)技能上的訓練，為實現(xiàn)20__年的銷售任務打下堅實的基矗進行銷售技巧為主的技能培訓，全面提高自身的專業(yè)素質。確保自己在20__年的銷售工作中始終保持高昂的斗志、團結積極的工作熱情。

二、密切關注國內經濟及政策走向。在新的一年中，我將仔細研究國內及本地房地產市場的變化，為銷售策略決策提供依據(jù)。目前政府已經出臺了調控房地產市場的一系列政策，對20__年的市場到底會造成多大的影響，政府是否還會繼續(xù)出臺調控政策，應該如何應對以確保實現(xiàn)20__年的銷售任務，是我必須關注和加以研究的工作。

三、分析可售產品，制定銷售計劃、目標及執(zhí)行方案。我在20__年的房。產銷售工作重點是___公寓，我將仔細分析可售產品的特性，挖掘產品賣點，結合對市場同類產品的研究，為不同的產品分別制定科學合理的銷售計劃和任務目標及詳細的執(zhí)行方案。

四、針對不同的銷售產品，確定不同的目標客戶群，研究實施切實有效的銷售方法。我將結合20__年的銷售經驗及對可售產品的了解，仔細分析找出有效的目標客戶群。我將通過對工作中的數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計分析，以總結歸納出完善高效的銷售方法。

五、貫徹落實集團要求，力保銷售任務_達成。我將按計劃認真執(zhí)行銷售方案，根據(jù)銷售情況及市場變化及時調整銷售計劃，修正銷售執(zhí)行方案。定期對階段性銷售工作進行總結，對于突然變化的市場情況，做好預案，全力確保完成銷售任務。