序論：寫作是一種深度的自我表達(dá)。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來(lái)了七篇公積金貸款合同范文，愿它們成為您寫作過(guò)程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

您可以登錄住房公積金管理中心的官網(wǎng)查詢公積金貸款合同的編號(hào)，也可以撥打貸款銀行的客服電話查詢公積金貸款合同的編號(hào)，還可以攜帶身份證到銀行柜臺(tái)查詢公積金貸款合同的編號(hào)。

需要注意的是，每個(gè)城市的公積金頁(yè)面會(huì)有所不同，需要以具體頁(yè)面顯示的為準(zhǔn)。

（來(lái)源：文章屋網(wǎng) ）

篇(2)

公積金異地還貸購(gòu)房，條件各不同

日前，很多城市都相繼調(diào)整了有關(guān)公積金異地還貸購(gòu)房的規(guī)定。武漢從今年10月20日開始執(zhí)行調(diào)整后的公積金政策。在新調(diào)整的規(guī)定中，最大的亮點(diǎn)就是允許異地購(gòu)房可以動(dòng)用本地公積金還貸。這意味著在武漢的市民被允許在武漢市行政區(qū)域之外，可以提取住房公積金來(lái)償還商業(yè)性住房貸款。

武漢使用公積金異地還貸購(gòu)房，需要提供《房屋所有權(quán)證》和《國(guó)有土地使用證》復(fù)印件（抵押銀行蓋章）；借款、抵押合同；繳存銀行出具的職工個(gè)人信用報(bào)告（繳存銀行蓋章）、貸款銀行出具的近3年銀行還款流水明細(xì)；單位審核蓋章的《住房公積金提取申請(qǐng)表》和《武漢住房公積金提取憑證》；本人身份證原件及復(fù)印件。

另外，廣東的珠三角地區(qū)8城已實(shí)現(xiàn)異地互貸，其中包括廣州、佛山、珠海、惠州、江門、中山、東莞、肇慶。想在這些城市間實(shí)現(xiàn)異地公積金互貸操作，要看在哪個(gè)城市貸款，就按哪個(gè)城市的規(guī)定辦。因?yàn)榫唧w的異地互貸的限制條件，每個(gè)地方都不一樣。大家還要細(xì)心查看各地政策，確保自己是否符合這些細(xì)節(jié)方面的條件。

公積金貸款額度提高

多地公積金的貸款額度都有不同程度上調(diào)，武漢市民首次使用公積金買二手房，貸款限額由40萬(wàn)元提高到60萬(wàn)元，但在具體貸款時(shí)，也有不同的標(biāo)準(zhǔn)要求，不是人人都能貸到60萬(wàn)元的。

深圳市將住房公積金貸款由原來(lái)的80萬(wàn)元提高到90萬(wàn)元。大連、深圳等城市將首套房公積金貸款首付比例降至兩成。廣東江門市同意開平、鶴山兩縣調(diào)整公積金貸款額度的申請(qǐng)。按照調(diào)整后的額度，首套房貸款最高限額統(tǒng)一提高到一人25萬(wàn)元，兩人或以上50萬(wàn)元；二套房貸款最高限額一人20萬(wàn)元，兩人或以上40萬(wàn)元。昆明不僅提高了貸款最高額度，也放寬了公積金貸款還款年限，廈門、蕪湖、合肥等地也相繼上調(diào)公積金貸款額度等，為公積金貸款松綁成為了地方政府刺激樓市的主要手段。公積金貸款額度不僅可以對(duì)市場(chǎng)釋放微調(diào)信息，也不會(huì)影響限購(gòu)限貸的政策底線，是地方政府微調(diào)的最容易執(zhí)行的辦法。

父母可成為共同還款人

深圳規(guī)定在子女用公積金貸款買房時(shí)，允許將父母作為共同還款人。需要注意的是，在提取公積金還款時(shí)，提取的是公積金個(gè)人賬戶余額。父母沒(méi)有作為共同申請(qǐng)人的，才可以申請(qǐng)為共同還款人，還款時(shí)扣減其住房公積金的個(gè)人賬戶余額，用于提前償還子女的公積金貸款或公積金組合貸款中的公積金貸款部分，每年扣減一次。

在公積金貸款申請(qǐng)時(shí)，本人為公積金貸款申請(qǐng)人時(shí)，配偶應(yīng)當(dāng)為共同申請(qǐng)人，配偶父母在本市繳納公積金的，也可以成為共同申請(qǐng)人，申請(qǐng)人和父母一并申請(qǐng)公積金貸款的，另需提供戶口簿或公安部門、公證機(jī)構(gòu)出具的直系親屬關(guān)系證明。

北京可一次性提取公積金個(gè)人賬戶

雖然目前北京、上海暫時(shí)還不支持公積金異地互貸政策，但在北京繳存了公積金的購(gòu)房者，如果在外地購(gòu)房，可以一次性提取個(gè)人繳存賬戶內(nèi)的公積金余額。

篇(3)

第一條為了充分發(fā)揮住房公積金在住房保障中的作用，完善住房供應(yīng)體系，改善中低收入家庭居住條件，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，根據(jù)國(guó)務(wù)院《住房公積金管理?xiàng)l例》等有關(guān)法規(guī)、規(guī)章，制訂本辦法。

第二條本辦法適用于本市所轄范圍內(nèi)職工個(gè)人購(gòu)房申請(qǐng)住房公積金貸款的有關(guān)管理工作。

第三條住房公積金個(gè)人購(gòu)房貸款為政策性個(gè)人住房貸款。

本辦法所稱的個(gè)人住房公積金購(gòu)房貸款，是指*住房公積金管理中心，以單位及職工個(gè)人依法繳存的住房公積金為來(lái)源，按照《住房公積金管理?xiàng)l例》和中國(guó)人民銀行的有關(guān)規(guī)定,委托辦理住房公積金金融業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行,為符合條件的借款人在購(gòu)買自住普通住房時(shí)發(fā)放的專項(xiàng)委托貸款(以下簡(jiǎn)稱住房公積金貸款)。

第四條住房公積金貸款實(shí)行向中低收入職工家庭傾斜的政策和繳存住房公積金權(quán)利與義務(wù)對(duì)等的原則。凡繳存住房公積金的職工，在購(gòu)買自住住房時(shí)，均可以向*住房公積金管理中心申請(qǐng)住房公積金貸款。

第五條申請(qǐng)住房公積金貸款應(yīng)當(dāng)提供擔(dān)保。即借款人與*住房公積金管理中心、受委托銀行簽定借款合同和擔(dān)保合同后，方可辦理住房公積金貸款。

第六條*住房公積金管理中心負(fù)責(zé)受理、審查、批準(zhǔn)借款人的借款申請(qǐng)，對(duì)符合條件的借款人依法辦理貸款手續(xù)。各縣（市、區(qū)）分支機(jī)構(gòu)按*住房公積金管理中心授權(quán)，承辦住房公積金貸款相關(guān)業(yè)務(wù)。貸款結(jié)算等金融業(yè)務(wù)由受委托銀行辦理。

住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)，由*住房公積金管理中心承擔(dān)。第二章貸款對(duì)象和條件

第七條凡按規(guī)定向*住房公積金管理中心足額繳存住房公積金，具有完全民事行為能力的職工，均有資格成為住房公積金貸款申請(qǐng)人。

住房公積金貸款申請(qǐng)人應(yīng)同時(shí)符合下列條件：

（一）具有城鎮(zhèn)常住戶口或者其他有效居留身份;

（二）正常繳存住房公積金滿一年以上,且住房公積金賬戶余額應(yīng)達(dá)到*住房公積金管理中心規(guī)定的額度;

（三）購(gòu)買自住普通住房且能提供符合法律規(guī)定的購(gòu)房合同或協(xié)議；

（四）已付首期房款額占所購(gòu)住房總價(jià)的比例不低于30℅（含30%，下同），低收入家庭購(gòu)買自住性住房，首付款比例不低于20%；

（五）具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；

（六）*住房公積金管理中心依法規(guī)定的其它條件。第三章貸款額度、期限、利率

第八條住房公積金貸款額度由*住房公積金管理中心按繳貸掛鉤原則和借款人具體情況核定：

（一）借款人購(gòu)買新房的，貸款額度不超過(guò)借款人所購(gòu)住房總價(jià)款的70%（含70%，下同）；借款人購(gòu)買二手房的，貸款額度不超過(guò)借款人所購(gòu)住房總價(jià)的60%；

（二）最高貸款額為30萬(wàn)元。根據(jù)今后住房公積金歸集情況和社會(huì)發(fā)展水平，經(jīng)*住房公積金管理委員會(huì)批準(zhǔn)后，最高貸款額度可進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。

第九條住房公積金貸款期限一般為3-15年，最長(zhǎng)不超過(guò)20年。

第十條住房公積金貸款利率按照中國(guó)人民銀行頒布的個(gè)人住房政策性貸款利率執(zhí)行。第四章貸款程序

第十一條借款人申請(qǐng)住房公積金貸款應(yīng)如實(shí)填寫《職工個(gè)人住房公積金貸款申請(qǐng)表》，并連同下列材料交*住房公積金管理中心：

（一）本人或夫妻雙方具有法律效力的身份證件(身份證和戶口簿)原件及復(fù)印件，審查后留復(fù)印件；

（二）借款人所在單位出具的*住房公積金管理中心認(rèn)可的經(jīng)濟(jì)收入的書面證明；

（三）所購(gòu)住房的合法房地產(chǎn)權(quán)屬證件或購(gòu)買住房的合同；

（四）購(gòu)房首期付款的付款憑據(jù)；

（五）*住房公積金管理中心要求提供的其他證明材料。

第十二條*住房公積金管理中心應(yīng)對(duì)借款人的申請(qǐng)進(jìn)行審核，并在15日內(nèi)向借款人做出答復(fù)。

第十三條借款人在收到同意借款的批準(zhǔn)書后，應(yīng)在7個(gè)工作日內(nèi)與*住房公積金管理中心、受委托銀行簽訂借款合同，并依法辦理?yè)?dān)保手續(xù)。

第十四條借款人與*住房公積金管理中心、受委托銀行簽訂借款合同及擔(dān)保合同后，受委托銀行按合同約定發(fā)放住房公積金貸款。

第五章貸款擔(dān)保

第十五條住房公積金貸款可分別采取抵押、質(zhì)押和保證的擔(dān)保方式，上述三種擔(dān)保方式也可以并用。

質(zhì)押物指金融機(jī)構(gòu)存單、國(guó)庫(kù)券、國(guó)債。

第十六條抵押、質(zhì)押和保證擔(dān)保的范圍，包括住房公積金貸款本息、罰息、違約金、損害賠償金和*住房公積金管理中心實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用。

抵押權(quán)益自抵押物登記之日起生效，質(zhì)押權(quán)益自質(zhì)押物移交之日起生效。

第十七條抵押期內(nèi)，抵押人(借款人，下同)不得擅自將抵押物在抵押擔(dān)保的范圍內(nèi)重復(fù)抵押；質(zhì)押期內(nèi)，出質(zhì)人(借款人)不得以任何理由對(duì)質(zhì)押物掛失或追索；保證期內(nèi),保證人個(gè)人住房公積金不得支取。

第十八條抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，擅自改變抵押物結(jié)構(gòu)，使抵押物價(jià)值少于抵押權(quán)價(jià)值，以及抵押人人為造成抵押物價(jià)值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人以其它財(cái)產(chǎn)為減少的價(jià)值提供擔(dān)保。

第十九條抵押權(quán)、質(zhì)押權(quán)與其擔(dān)保的住房公積金貸款債權(quán)同時(shí)存在。債務(wù)清償完畢，住房公積金貸款債權(quán)解除時(shí)，抵押權(quán)、質(zhì)押權(quán)隨之解除，*住房公積金管理中心亦隨之將有關(guān)保管物予以歸還，抵押權(quán)由抵押雙方當(dāng)事人申請(qǐng)辦理抵押權(quán)注銷登記手續(xù)，貸款合同終止。

第二十條本辦法規(guī)定的保證人擔(dān)保為連帶責(zé)任，保證人應(yīng)具有代為償還公積金貸款本息的經(jīng)濟(jì)能力，保證范圍為貸款合同中約定的主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用。

第二十一條保證人履行保證責(zé)任后，*住房公積金管理中心應(yīng)將設(shè)定的抵押權(quán)或質(zhì)押權(quán)轉(zhuǎn)讓給保證人，保證人有權(quán)向借款人追索。第六章貸款保險(xiǎn)

第二十二條以房產(chǎn)作抵押的，借款人自愿辦理房屋保險(xiǎn)，*住房公積金管理中心為保險(xiǎn)的第一受益人。

第二十三條抵押有效期內(nèi)，已辦理保險(xiǎn)的，借款人不得以任何理由中斷或撤銷保險(xiǎn)。第七章貸款償還

第二十四條住房公積金貸款本息歸還實(shí)行逐月等額本息償還法,月還款額計(jì)算公式為：

月還款額＝貸款本金×貸款月利率×(1＋貸款月利率)還款月數(shù)(1＋貸款月利率)還款月數(shù)－1

第二十五條借款人連續(xù)3個(gè)月不按借款合同規(guī)定償還公積金貸款本息，經(jīng)書面催繳仍不還款的，*住房公積金管理中心有權(quán)依照住房公積金借款合同的約定，處分抵(質(zhì))押物清償或要求保證人承擔(dān)代為清償?shù)呢?zé)任。第八章附則

第二十六條住房公積金貸款的任何一方要求變更或提前解除借款合同，必須提前10日書面通知其他合同當(dāng)事人。任何一方要求變更借款合同的，在合同當(dāng)事人未達(dá)成變更協(xié)議前，原借款合同繼續(xù)有效。住房公積金貸款的任何一方要求解除借款合同必須符合法律的有關(guān)規(guī)定。

篇(4)

一、住房公積金貸款檔案的作用

1.貸款檔案是化解防范住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)的憑證。住房公積金貸款檔案是住房公積金管理機(jī)構(gòu)在貸款工作中形成的文件材料,它保留了當(dāng)事人的歷史真跡,具有原始性,具備法律效用。在當(dāng)事人違約、不能履行貸款權(quán)利與義務(wù),致使住房公積金貸款存在還貸風(fēng)險(xiǎn)時(shí),當(dāng)事各方均可以貸款檔案為憑據(jù),采取相應(yīng)的行為,使風(fēng)險(xiǎn)降到最低限度。同時(shí),住房公積金貸款檔案的完整程度直接決定著對(duì)逾期還款的催收力度。

2.貸款檔案是住房公積金規(guī)范化管理的需要。住房公積金涉及千千萬(wàn)萬(wàn)繳存者的切身利益,因此,住房公積金規(guī)范化管理就成了各項(xiàng)工作的重中之重。住房公積金規(guī)范管理包括歸集、支取、計(jì)息、貸款等相關(guān)業(yè)務(wù)。做好因貸款業(yè)務(wù)產(chǎn)生的各種材料而形成的貸款檔案的管理,是住房公積金貸款工作主要組成部分,是住房公積金各項(xiàng)工作的基礎(chǔ)。貸款檔案管理規(guī)范與否直接決定了住房公積金管理的規(guī)范程度。

3.貸款檔案是加強(qiáng)貸款后跟蹤管理的依據(jù)。由于個(gè)人住房公積金貸款跨越的時(shí)間長(zhǎng),經(jīng)辦人員時(shí)常變動(dòng)等因素,對(duì)貸款的管理就必須始終以原始檔案為依據(jù)。否則,住房公積金貸后跟蹤管理就無(wú)從著手。為強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),目前大多管理機(jī)構(gòu)普遍推行貸款責(zé)任終身制,而貸款檔案則是實(shí)現(xiàn)終身制的載體。

4.貸款檔案是社會(huì)誠(chéng)信體系的一部分。貸款檔案真實(shí)地反映貸款各方,尤其是借款人履行合同的真實(shí)記錄。是借款人誠(chéng)信度的具體體現(xiàn)。當(dāng)前全國(guó)各行各業(yè)都在努力營(yíng)造一個(gè)良好的誠(chéng)信氛圍,有關(guān)部門也正在著手建設(shè)資源共享的誠(chéng)信體系。住房公積金繳存和使用(包括借款),其實(shí)就是個(gè)人信用履行過(guò)程,住房公積金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)該充分利用貸款檔案這一有力形式,努力建立健全這一體系。

二、住房公積金貸款檔案的特點(diǎn)

1.貸款檔案形成的動(dòng)態(tài)性。按一般理解,檔案是在某項(xiàng)工作辦理活動(dòng)結(jié)束后形成的,而對(duì)貸款檔案來(lái)說(shuō)卻并不如此。住房公積金貸款工作由貸前、貸中、貸后三個(gè)階段組成。每宗個(gè)人住房貸款工作的完成,最長(zhǎng)需要30年的時(shí)間 (個(gè)人住房公積金貸款最長(zhǎng)時(shí)限為30年),假如等貸款的所有工作都結(jié)束后,再來(lái)整理該檔案,非常不現(xiàn)實(shí)。因此,貸款檔案應(yīng)該是在借款人提出貸款申請(qǐng)到獲得借款后形成的。當(dāng)然,貸款檔案形成后并不意味著此項(xiàng)貸款工作全部完成,它還需要不斷給該宗貸款檔案增添內(nèi)容,如還款情況,擔(dān)保情況(包括抵押物、質(zhì)押物狀況、保證變更等)及違約涉及訴訟等直到借款人全部履行完還款義務(wù)為止。之后,貸款檔案才可以納入一般檔案管理范疇。住房公積金貸款工作長(zhǎng)期性的特點(diǎn)決定了貸款檔案形成的動(dòng)態(tài)性。

2.貸款檔案材料的特殊性。貸款檔案材料的特殊性,在于一宗個(gè)人住房貸款的完成,都需要履行較多的程序,涉及較多的部門,所形成的文件材料不統(tǒng)一。以一宗住房抵押貸款為例,在借款人提出書面借款申請(qǐng)后,至少需要經(jīng)歷貸前調(diào)查、房地產(chǎn)評(píng)估、抵押登記等過(guò)程,有的還要辦理房屋保險(xiǎn)、公證等。這些程序均要有書面材料。此外,貸款人還要查驗(yàn)首付款憑據(jù)、銀行出具票據(jù)等。這些材料都沒(méi)有統(tǒng)一的格式、紙質(zhì)、紙型及書寫工具各不相同,增加了貸款檔案的整理難度和保管難度,也決定了對(duì)住房公積金貸款檔案保護(hù)的高要求。

3.貸款檔案使用的頻率高。因?yàn)橘J款工作的長(zhǎng)期性,使該類檔案調(diào)用頻率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他如文書、財(cái)務(wù)、科技類檔案。。

4.貸款檔案類別的差異大。因?yàn)閾?dān)保方式不同,使個(gè)人住房貸款需要的資料不同。目前,住房公積金個(gè)人住房貸款有抵押、質(zhì)押、保證三種方式,擔(dān)保形式的不同所需的資料自然不一樣,在整理、保管時(shí)要區(qū)別對(duì)待。

5.貸款檔案保管的責(zé)任大。住房公積金貸款涉及的金額大,牽涉到借款人、貸款人的切身利益,也直接牽涉到眾多住房公積金繳存人的利益,貸款風(fēng)險(xiǎn)防范顯得十分重要。而作為防范風(fēng)險(xiǎn)重要手段之一的貸款檔案管理就承擔(dān)著較大責(zé)任。另外,由于住房公積金貸款檔案形成材料復(fù)雜,保管時(shí)間長(zhǎng),要求高,使貸款檔案保管的責(zé)任亦加大。

三、貸款檔案歸集和管理

住房公積金貸款檔案形成的階段性和長(zhǎng)期性的特點(diǎn),決定一份個(gè)人住房貸款合同的完全履行往往需要多個(gè)部門和經(jīng)辦人共同來(lái)完成,從相互銜接,工作的連續(xù)性出發(fā),要求對(duì)貸款檔案進(jìn)行規(guī)范化、制度化的管理。在檔案歸集、管理方面應(yīng)遵循以下原則。

1.一宗一卷。一宗貸款歸集成一卷檔案是最基本的。不能因一些貸款材料少而將幾宗貸款資料匯成一卷,這不利于檔案的保管利用。當(dāng)然在裝盒時(shí),可將若干卷檔案集中在一個(gè)檔案盒,在檔案盒上做好記錄。

2.即時(shí)歸集。貸款工作的性質(zhì),使得信貸員在開展信貸工作時(shí),往往要同時(shí)辦理幾宗貸款,易使貸款資料相互混淆,時(shí)間一長(zhǎng),一些貸款材料會(huì)丟失。要求信貸員要及時(shí)、即時(shí)收集貸款過(guò)程中形成的各種材料。需要針對(duì)各種擔(dān)保形式的貸款制定檔案收集目錄(如抵押擔(dān)保貸款、質(zhì)押貸款、保證貸款等檔案歸集目錄),按目錄收集。在整理時(shí)此目錄可作為該貸款卷內(nèi)目錄。

需要補(bǔ)充一點(diǎn),因信貸員是貸款資料的第一審閱者和把關(guān)者,負(fù)有將資料收集齊全的責(zé)任,應(yīng)是住房公積金貸款檔案歸集的第一責(zé)任人。

3.統(tǒng)一格式。貸款材料五花八門,給貸款檔案整理帶來(lái)難度。整理檔案時(shí),應(yīng)遵循統(tǒng)一格式的原則。在制定合同格式時(shí)要統(tǒng)一按A4紙大小。裝訂時(shí)將其他的收款收據(jù)、銀行憑證、保險(xiǎn)單等不規(guī)則的材料統(tǒng)一粘貼在A4紙上,對(duì)以后還需要返還的材料如他項(xiàng)權(quán)利證等,要留下復(fù)印件備日后查詢,為減少檔案卷的拆開次數(shù),在裝訂時(shí),可附加空白的還款情況登記表或其他需要的附表,待日后需要時(shí)填寫。

篇(5)

等額本金還款：隨著還款時(shí)間的推移，還款負(fù)擔(dān)會(huì)逐漸減輕，最后總的利息支出較低。

等額本息還款：借款人每月月供不變，因每月承擔(dān)相同的款項(xiàng)，方便借款人安排收支。

公積金自由還款：自由還款是公積金貸款獨(dú)有的還款方式，與其他方式相比更為靈活。

篇(6)

關(guān)鍵詞住房?jī)?chǔ)蓄住房金融貸款

1中德銀行對(duì)我國(guó)住房金融的影響

1.1促進(jìn)我國(guó)住房金融制度改革

目前，提供住房貸款僅僅是各大商業(yè)銀行眾多貸款業(yè)務(wù)之一，我國(guó)尚未建立專門的住房金融機(jī)構(gòu)。眾所周知，住房是老百姓生活所不可缺少的物質(zhì)基礎(chǔ)，但由于其耗資巨大，人們大多幾乎不可能一次付清全部購(gòu)房款，這就決定了人們的購(gòu)房活動(dòng)必須借助于專門的住房金融機(jī)構(gòu)才能更好的實(shí)現(xiàn)。鑒于住房金融的特殊性，我國(guó)曾經(jīng)進(jìn)行過(guò)住房?jī)?chǔ)蓄銀行的試點(diǎn)，然而，在市場(chǎng)機(jī)制不發(fā)達(dá)，房改還不徹底的情況下以失敗告終。在此之后，我國(guó)又多次提出建立專門的住房金融機(jī)構(gòu)，進(jìn)行專業(yè)化、規(guī)模化的運(yùn)作，然而一直沒(méi)有進(jìn)入實(shí)際的操作階段。中德住房?jī)?chǔ)蓄銀行的建立無(wú)疑是對(duì)這一思路的大膽再嘗試，通過(guò)中外合作，引進(jìn)先進(jìn)的管理理念、管理方法和技術(shù)，以住宅儲(chǔ)蓄開路，為我國(guó)今后建立系統(tǒng)化、規(guī)模化、專業(yè)化的住房金融體系創(chuàng)造了條件。

1.2增加購(gòu)房貸款渠道

在我國(guó)，政府鼓勵(lì)擁有公積金的人們采取公積金貸款和商業(yè)貸款組合的住房貸款模式。而實(shí)際上，有相當(dāng)一部分城鎮(zhèn)職工，由于單位的經(jīng)濟(jì)效益差，或者因所屬單位不在公積金的覆蓋范圍之內(nèi)（包括大量非國(guó)有企業(yè)和個(gè)體人員如私營(yíng)企業(yè)、個(gè)體工商業(yè)者、一部分“三資”企業(yè)和外商駐華機(jī)構(gòu)的員工等）而被排斥在政策性住房金融體系之外。這些沒(méi)有公積金的購(gòu)房者中低收入階層只有通過(guò)高利率的商業(yè)貸款獲得支持，加重了購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)。目前，在中國(guó)住房信貸三種方式中，公積金貸款只占全部住房貸款的32％，所以其余68％的消費(fèi)需求可以由商業(yè)銀行和儲(chǔ)蓄銀行共同滿足。住宅儲(chǔ)蓄貸款則為這些人群“量身定做”住房貸款產(chǎn)品，以類似于公積金體系的低存低貸的運(yùn)作機(jī)制建立一個(gè)住房金融互助合作體系，增加房貸渠道。

1.3有利于我國(guó)對(duì)個(gè)人信用體系的建立

“人無(wú)信不利，市無(wú)信則亂。”市場(chǎng)是人們各種行為的組合體，因此個(gè)人信用是企業(yè)信用、社會(huì)信用乃至國(guó)家信用的基礎(chǔ)。住房?jī)?chǔ)蓄以最低存款額和最低貸款年限為基礎(chǔ)，通過(guò)讓人們自愿地參加住房?jī)?chǔ)蓄，根據(jù)自己的支付能力選擇儲(chǔ)蓄金額，在3～5年的定期儲(chǔ)蓄過(guò)程中，讓貸款機(jī)構(gòu)更好了解借款人的收入狀況、信用情況、支付能力及就業(yè)、家庭的穩(wěn)定性，它不但是一個(gè)個(gè)人信用建立和培養(yǎng)的過(guò)程，而且保障了存款權(quán)利與義務(wù)的對(duì)稱，同時(shí)也降低了信用風(fēng)險(xiǎn)。在我國(guó)個(gè)人信用體系剛剛起步的今天，可以考慮以這種方式建立個(gè)人信用記錄，并通過(guò)個(gè)人信用制度的建立來(lái)降低金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)我國(guó)住房抵押信貸和其他消費(fèi)信貸(如汽車、教育和耐用品消費(fèi)貸款)，完善整個(gè)社會(huì)信用體系。

2中德住房?jī)?chǔ)蓄銀行的運(yùn)作機(jī)制研究

2.1利率制定缺乏靈活性

中德住宅儲(chǔ)蓄銀行的賣點(diǎn)集中于超低的貸款利率，而且是低存低貸、不存不貸的封閉式運(yùn)作，這是以儲(chǔ)戶堅(jiān)持儲(chǔ)蓄并最終履行貸款合同為前提的。如果儲(chǔ)戶雖然達(dá)到配貸條件，但由于特殊原因放棄貸款，一方面，將無(wú)法得到正常的市場(chǎng)存款利率，另一方面，如果儲(chǔ)戶不能出具該筆存款用于住房消費(fèi)的證明，也享受不到存款時(shí)的利息補(bǔ)貼。如果儲(chǔ)戶達(dá)到配貸條件而提前支取存款，存款時(shí)交納的占合同額1％的服務(wù)費(fèi)也不予退還，儲(chǔ)戶的損失更大。目前，住宅儲(chǔ)蓄銀行業(yè)務(wù)沒(méi)有考慮這部分儲(chǔ)戶的利益，也會(huì)把一部分儲(chǔ)戶拒之門外。

2.2貸款時(shí)間短，還款壓力大

根據(jù)有關(guān)規(guī)定，國(guó)內(nèi)提供個(gè)人住房抵押貸款各大商業(yè)銀行中，貸款期限最長(zhǎng)可達(dá)30年。在國(guó)外同類銀行中：加拿大通過(guò)建房公司（CMHC）提供保險(xiǎn)的住房抵押貸款償還期可至35年，貸款額度可高達(dá)90％；英國(guó)住房抵押貸款一般可達(dá)15－25年，最常可達(dá)35年，貸款額度達(dá)80％，在有保險(xiǎn)公司擔(dān)保的條件下，最高可達(dá)100％。按照中國(guó)人民銀行規(guī)定住房公積金個(gè)人住房抵押貸款最長(zhǎng)也達(dá)到30年。貸款償還期長(zhǎng)，每年還款付息就少，這就使借款者具有充足的償還能力。而目前住房?jī)?chǔ)蓄貸款期限分別為5年1個(gè)月(AA合同)，6年8個(gè)月（AB合同）和10年2個(gè)月（AC合同）。其中AA和AB合同的貸款利率才是最優(yōu)利率，即3．3％，而AC合同貸款利率為3.9％。人們?yōu)槿〉幂^低的貸款利率，就必須考慮選擇前兩種合同類型，這無(wú)疑加重了購(gòu)房者每月的還款壓力。

2.3存款比例過(guò)高，變相限制了最高貸款額

住宅儲(chǔ)蓄銀行是以存定貨的運(yùn)作機(jī)制，客戶簽署了一定合同額的住房?jī)?chǔ)蓄合同后，只要按合同約定存夠最低存款額和存足一定期限，并同意接受配貸，住房?jī)?chǔ)蓄銀行將客戶的住房?jī)?chǔ)蓄存款，以及在落實(shí)抵押擔(dān)保和資信審查后將住房?jī)?chǔ)蓄貸款發(fā)放給客戶。如此，在貸款階段開始，客戶即獲得了與合同額等額的融資。從這個(gè)運(yùn)行機(jī)制可以看出，存足最低存款額和一定存款期限是獲得貸款的必要條件，而且最低存款額占合同總額比例越低，則貸款的可得性就越高。在德國(guó)，這一比例為30％，而且政府通過(guò)各種扶助措施給予存款者補(bǔ)貼，變相提高了儲(chǔ)戶的存款額，縮短了達(dá)到最低存款額的時(shí)間，增加了貸款的可得性。中德銀行則要求儲(chǔ)戶必須存足合同額的50％才能取得貸款，而且政府的補(bǔ)貼也僅僅限于貼息這一項(xiàng)內(nèi)容。如果初始合同額較高，或者儲(chǔ)戶不能在規(guī)定期限內(nèi)存足合同額的50％，儲(chǔ)戶達(dá)到貸款條件的時(shí)間就會(huì)拉長(zhǎng)。如果人們?yōu)榱税雌谌〉觅J款，就必須通過(guò)修改合同（減少合同額）來(lái)提高貸款的可得性，這無(wú)疑有限制了貸款的最高額。

2.4固定利率給銀行帶來(lái)高風(fēng)險(xiǎn)

低進(jìn)低出、固定利率在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行比較平穩(wěn)的時(shí)候可以起到防風(fēng)險(xiǎn)的作用，這種封閉運(yùn)作的支撐條件就是要求具有較低且穩(wěn)定的市場(chǎng)利率和通貨膨脹率，否則合同儲(chǔ)蓄很難維持吸引力。但在正常的市場(chǎng)環(huán)境中，利率是波動(dòng)的。當(dāng)市場(chǎng)通貨膨脹率持續(xù)增高的情況下，如果市場(chǎng)利率調(diào)高，若銀行仍然維持原來(lái)的存貸款利率，一方面會(huì)出現(xiàn)貸款經(jīng)營(yíng)成本增長(zhǎng)速度超過(guò)收益增長(zhǎng)速度的情況，另一方面由于人們的資金可能流向存款利率高的商業(yè)銀行，住宅儲(chǔ)蓄銀行的資金庫(kù)就有可能出現(xiàn)危機(jī)；如果中德銀行同時(shí)也調(diào)高存貸款利率，以保證正常的利潤(rùn)，那么對(duì)于已經(jīng)簽訂合同的但是尚未打算貸款或根本不打算貸款的客戶仍執(zhí)行合同利率顯然是不合理的。唯一的辦法就是修改合同，那么同時(shí)也降低了銀行對(duì)儲(chǔ)戶資金的吸引力。

2.5封閉運(yùn)作蘊(yùn)涵高風(fēng)險(xiǎn)

中德銀行的封閉式運(yùn)作系統(tǒng)一方面指資金是封閉運(yùn)作的，即它只向住房?jī)?chǔ)蓄客戶吸存，也只向自己的住房?jī)?chǔ)戶放貸，另一方面，還包括其單一的存貸業(yè)務(wù)，即利潤(rùn)僅僅從存貸利差中獲得，不進(jìn)行任何其他投資。這種系統(tǒng)在德國(guó)是以強(qiáng)大的政府支持為前提的。而在我國(guó)如1989年，為了治理通貨膨脹，國(guó)家出臺(tái)了相關(guān)政策，包括要求所有銀行三年內(nèi)不得給予房地產(chǎn)開發(fā)商貸款支持。這些都蘊(yùn)涵著政策的高風(fēng)險(xiǎn)。

3住房?jī)?chǔ)蓄銀行發(fā)展前景分析

3.1住宅儲(chǔ)蓄將來(lái)的地位

住房?jī)?chǔ)蓄銀行不能取代公積金制度。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所研究員汪麗娜指出：“由于德國(guó)施威比豪爾銀行是依據(jù)特定法律設(shè)立的專門從事個(gè)人住房抵押信貸服務(wù)的金融機(jī)構(gòu)，盡管它要求承擔(dān)為政府目標(biāo)服務(wù)的責(zé)任，卻未改變它作為獨(dú)立的金融企業(yè)的法人地位。”這說(shuō)明中德住房?jī)?chǔ)蓄銀行不是政策性銀行，而是作為專業(yè)型銀行存在，是獨(dú)立法人，最終還是以盈利為目的的，而且政府也并沒(méi)有強(qiáng)制規(guī)定其必須具有政策性職能。它與德國(guó)本土的住房?jī)?chǔ)蓄制度的根本區(qū)別是具有盈利性，政府支持力度有限，而且在資金籌措方面不具有相對(duì)壟斷性。而我國(guó)公積金制度則具有強(qiáng)烈的政策保障色彩，它服務(wù)于政府的住宅政策目標(biāo)，具有非盈利性特點(diǎn)，由政府強(qiáng)制繳存，基金來(lái)源穩(wěn)定，是保證中低收入者購(gòu)房基本需求的有效措施。盡管目前還不是狠完善，但無(wú)論在歸集總額、覆蓋面，還是在繳存比例和貸款數(shù)量上都有所增加，今后也會(huì)在存貸機(jī)制上不斷完善、使公積金制度更具人性化。由此可見(jiàn)，我國(guó)不可能也沒(méi)有必要出現(xiàn)兩種政策性住房金融機(jī)制，對(duì)于有公積金的市民，購(gòu)買住房時(shí)，還是會(huì)首選公積金貸款。住房?jī)?chǔ)蓄銀行只能作為公積金貸款和商業(yè)貸款的補(bǔ)充，為希望享受地貸款利率，不急于購(gòu)房或購(gòu)買第二套住房以及沒(méi)有公積金的群體服務(wù)。

3.2運(yùn)作機(jī)制的改進(jìn)方向

3.2.1打破封閉運(yùn)行

封閉運(yùn)行雖然可以免受市場(chǎng)波動(dòng)的影響，但是也使得住宅儲(chǔ)蓄銀行的盈利模式十分單一，在資產(chǎn)和負(fù)債兩個(gè)方面的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力都比較弱。一方面限制了存款規(guī)模，另一方面也可能增加貸款風(fēng)險(xiǎn)。

筆者認(rèn)為，在吸收存款方面，可以考慮人們的不同需要，給予靈活的存款利率。對(duì)于今后打算通過(guò)住房?jī)?chǔ)蓄貸款買房的儲(chǔ)戶實(shí)行低存款利率，而對(duì)于一開始就不打算貸款的儲(chǔ)戶直接給予市場(chǎng)利率，對(duì)于那些開始簽訂儲(chǔ)蓄貸款合同后來(lái)由于某種原因無(wú)法取得貸款貸款的儲(chǔ)戶，可以扣除一定的違約金后同樣給予市場(chǎng)利率。這樣就可以吸納各方資金，擴(kuò)大資金來(lái)源。對(duì)于沉淀下來(lái)的資金同樣可以通過(guò)購(gòu)買基金和國(guó)債來(lái)取得穩(wěn)妥的收益。在發(fā)放貸款方面，可以考慮朝著全面性住房金融機(jī)構(gòu)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)一條龍服務(wù)，通過(guò)其他商業(yè)銀行參股增資，合并提供商業(yè)性住房按揭貸款服務(wù)，從而保證存貸平衡。此外，可以考慮開展公積金貸款業(yè)務(wù)，從而減少人們的交易成本，實(shí)現(xiàn)真正一體化。

3.2.2通過(guò)客戶群體細(xì)分，設(shè)計(jì)個(gè)性化的業(yè)務(wù)品種，以滿足不同客戶的需求

如可以對(duì)住房?jī)?chǔ)蓄、商業(yè)貸款和住房公積金組合貸款進(jìn)行多種業(yè)務(wù)品種設(shè)計(jì)，從三者之間的貸款比例、償還期限。還款方式上進(jìn)行個(gè)性化設(shè)計(jì)，從而滿足不同層次的需求。

3.2.3不斷擴(kuò)大住房?jī)?chǔ)蓄銀行的覆蓋范圍

在具備條件的城市設(shè)立機(jī)構(gòu)，將住宅儲(chǔ)蓄這一住房金融模式在全國(guó)推廣。

中德合作住宅儲(chǔ)蓄銀行在進(jìn)行市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)的同時(shí)，也要積極主動(dòng)地加強(qiáng)與政府主管部門的溝通與協(xié)調(diào)，積極爭(zhēng)取政府對(duì)住宅儲(chǔ)蓄銀行業(yè)務(wù)的適當(dāng)補(bǔ)貼，以推動(dòng)中德合作住宅儲(chǔ)蓄銀行在住宅儲(chǔ)蓄業(yè)務(wù)方面不斷擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，提高核心競(jìng)爭(zhēng)力。

參考文獻(xiàn)

1么士奇．關(guān)于中德合作開辦住宅儲(chǔ)蓄銀行前瞻性的探討［J］．中國(guó)房地產(chǎn)，2003（5）

篇(7)

1、借款人提交申請(qǐng)

2、管理中心初審

3、住房?jī)r(jià)值評(píng)估

4、正式審核

5、辦理?yè)?dān)保手續(xù)

6、簽訂合同

7、管理中心與銀行簽訂協(xié)議

8、申請(qǐng)審理

9、管理中心與銀行簽訂貸款合同