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篇(1)

（廣東外語外貿大學南國商學院，廣州 510545）

（South China Business College，Guangdong University of Foreign Studies，Guangzhou 510545，China）

摘要：我國已經進入老齡化社會，老齡化問題越來越受到社會關注。針對廣州老年公寓質量和服務無法很好服務老年人群的狀況，文章通過分析美國和日本老年公寓的發展經驗，從政府和企業兩個方面提出廣州老年公寓發展的建議。

Abstract： Along with China has entered the aging society， society pays more attention to the aging problem. Focusing on the quality and service of apartments for the elderly in Guangzhou can′t serve the elderly population well， this article analyzes the development experience of the United States and Japan′s apartments for the elderly to suggests some advices to governments and enterprises on the apartment development.

關鍵詞 ：美國；日本；老年公寓；經驗；啟示

Key words： America；Japan；apartment for the aged；experience；enlightenment

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2015）19-0257-03

基金項目：本文為2014年廣東省大學生創新訓練計劃項目（201412620012）：人口老齡化背景下廣州市老年公寓住宅問題研究——基于白云區的調查數據階段性成果。

作者簡介：劉俊偉（1994-），男，廣東潮州人，廣東外語外貿大學南國商學院2013級市場營銷專業學生；潘嘉楠（1994-），女，廣東興寧人，廣東外語外貿大學南國商學院2013級市場營銷專業學生；蘇明（1983-），男，湖南永州人，廣東外語外貿大學南國商學院教師，碩士，講師，研究方向為工商管理。

1 老年公寓定義及其分類

1.1 老年公寓定義 老年公寓指的是專供老年人集中居住，符合老年體能心態特征的公寓式老年住宅。它具備餐飲、清潔衛生、文化娛樂、醫療保健等服務體系，是綜合管理的住宅類型，[1]也是現代老人頤養天年的重要場所。

1.2 老年公寓分類及特點 根據老年人自主能力的差異，老年公寓分為三種類型：獨立型老年公寓、集合型老年公寓和護理型老年公寓。[1]它們在各自的設施配備和適用居住的老年人群有所不同。獨立性老年公寓往往造價較低，適合有自理能力的老年人居住，如日本北浦和老年公寓。它與城市社區服務設施距離較近，有著交通便捷的特點；集合型老年公寓是集合護理服務、社交娛樂場所、公共食堂和完備的保衛和警報系統于一體的老年公寓，適合有較強自理能力的老人居住，如廣州友好老年公寓；護理型老年公寓的建筑都是按無障礙設計，有獨立的臥室和衛生間，但起居室和廚房往往是共用的，并提供全日制的護理和醫療服務，如美國的The Terraces。

2 日本老年公寓發展的經驗

2.1 老年人法律法規的支持 日本老年人福利法律體系逐步完善，從經濟收入、社會福利，醫療保健和老年保險等多個方面對老年人的權益給予了保障。早在1959年，日本便頒布了《國民年金法》，強制20歲以上60歲以下的日本人必須加入25年期的國民年金的交付，以便在規定的年齡享受老齡基礎年金。[2]這部法律的頒布意味著社會養老的開始，為后來老年產業的出現奠定了基礎。后來，日本相繼頒布了《老人福利法》和《老人保健法》，兩部法律意在促進老年人的身心健康和醫療保健，繼而推動了老人住宅和保健事業的發展；而《護理保險法》的出現，使得使用者可根據自己的意愿選擇保健和福利服務。《護理保險法》的出現為商業性老人護理公司的發展提供了法律保障。[2]

此后，日本在規范養老市場的發展也出臺了若干法律政策，如《養老企業資質審批條例》、《養老設施驗收規范》、《養老企業從業人員資格驗證條例》等。[2]養老法律不僅保障了人們晚年安定的生活，也給老年企業的誕生和護理行業發展提供了契機。在國家法律政策下，日本老年服務企業不斷發展壯大，提供高質老年服務的老年公寓應運而生。

2.2 與社區相結合，小規模連鎖經營 開發商在社區內建立連鎖小型老年公寓，如日本醫學館的墨田項目。此類項目主要吸引社區周邊老年居民的入住。此種經營方式優點是利用了社區醫院、超市、銀行和一些公共設施等資源，大大減少開發和建設公寓外部環境的費用。同時，小型公寓連鎖分布在不同區域，能保證快速擁有高入住率和盡快盈利。再者，項目能快速得到政府允許并投入建設，具備銷售周期短、配備人員少和靈活性好等優勢，而且老年的入住成本比大型老年公寓低。最重要的是老人能夠時常得到探望，從經濟和精神上得到子女的支持，有益老人愉快溫暖地度過晚年。

值得注意的是小型公寓一般將餐飲、飲食等基礎服務采取外包，但公寓內部必須配置介護設施，同時和周邊醫院達成合作聯盟。最后，選址盡量在公共配套便利且較為安靜的地方。高素質員工和高入住率是養老地產運營的關鍵要素，而與社區結合、小規模連鎖經營極大減低了養老地產的風險。

2.3 多行業進行聯合開發 大型老年公寓的開發和運營需要大量資金和資源，單個企業難以維持。而多行業的聯合開發，能夠很好解決融資和運營服務的問題。SunCity是日本少有的提供大型養老地產的公司，由日本100家企業聯合出資，股東涉及銀行、保險、商業、酒店和實業等。以其旗下的銀座為例，銀座是自理、介護型混合住宅單元，是位于市中心的大型養老公寓。在建設運營方面，銀座使用高規格的酒店式裝修，酒店式的運營管理由酒店行業的股東提供，裝修材料由實業公司提供，醫護人員由相應的醫療機構培訓。醫療方面則有提供日常健康管理診察的西崎診所，同時還與專門給日本皇室就醫的圣路加國際醫院合作，提供每年一次的體檢和醫療救治服務。

銀座的多行業對老年公寓的聯合開發，不僅能解決融資和運營管理的問題，提供了專業化服務，而且聯合過程中會形成一條老年產業的服務鏈，從養老保險開始，各個行業的加入會促使服務鏈更加的細致、完善，推動老年服務的提升。

3 美國老年公寓發展的經驗

3.1 養老方式多樣化 美國早在1944年就已步入老齡化國家的行列，因而老年社會福利事業發展較早。美國政府對老年社會福利事業采取“補缺”政策，即國家的社會福利機構只有在發展不能維持時，國家才會給予幫助，競爭式發展促進養老方式的多樣化。[3]

美國依靠市場的自動調節，讓整個產業自由發展。競爭令美國老年服務產業較發達。企業針對老年人的需求開發老年服務產品，分支較細。例如，針對喜歡參加身體和社會活動并有年齡限制的活躍老人社區、安全而又保留個人空間和隱私的獨立生活社區、提供上門服務幫助老人料理生活的協助生活機構等。

美國政府鼓勵老年人居家養老，而居家養老也是美國目前老年人最普遍的養老方式。當老年人需要照顧時，協助生活機構就會提供上門服務，幫助老年人照料生活起居。[4]服務包括洗澡喂飯；老年人心靈安慰和醫藥管理等活動。

3.2 政府機構的支持 在美國紐約，老年公寓大部分屬于廉租房的一種。光是接受聯邦政府資助的就有170多家，大約每3條街道就會有一棟老年公寓。

克林頓花園是一座位處紐約曼哈頓黃金地段的老年公寓，由美國聯邦政府提供援助建造的，公寓周圍的生活設施、交通都極為方便。[5]以下是該公寓所具有的特色：

①該公寓只接收紐約市年收入低于25100美元的65歲以上的老年夫婦，或年收入低于22000美元的62歲以上單身老人。只收取老人月收入1/3的費用作為入住資金。

②醫療方面，公寓內的社工可幫助老人們申請醫療補助、護工等，若入住老人的月收入低于一定標準（每年都會有變化）時，醫療費用全部由政府出資。

③公寓內設備維修工人素質要求高，因此，當公寓內扶手、警報器等出現故障，都會在很短的時間內得到跟換或維修以及其他的服務設備都為老年人提供一個舒適、方便的養老環境。

而克林頓花園的開支來源除了入住老人的租金，還有一部分主要來源于“老人局”的補貼。老人局是美國聯邦政府為老人們解決衣食住行和提供服務與幫助而設的一個部門，遍布各個州市。許多老年社會福利機構每年都會向老人局申請經費。老人局目前在美國老年社會福利事業中扮演著一個不可或缺的角色。

3.3 老年產業的集中化 “太陽城”始建于20世紀60年代初，地產商德爾創新地將專供老年人居住的樣板房與療養醫療中心相結合，形成了一種新型養老地產項目。截止到2012年，美國“太陽城”住戶達1.6萬戶。作為全球知名的大型養老地產，值得注意的點：[6]

3.3.1 打造專屬于老年人的城市，一切以“老人”為本

城內明文規定，所有的居民年齡要求55歲以上，65歲以上的老年人人口占全城總人口的79.8%。汽車時速最高為48公里/時。公寓為豐富住戶的老年生活而開設的各類課程與活動80多種。老年服務機構穿插各個街區，創造了一個省心、貼心的養老環境。

3.3.2 住宅類型多樣，房價合理實惠 “太陽城”常年溫暖舒適，適合老年人居住。城內有多種住宅類型，大致有別墅、多層公寓、獨立居住中心等，老人們可以根據自己的需求來進行選擇，由于無須向政府繳納稅金，因此房價便宜，一般老年人都可入住。

3.3.3 老年服務模式創新 創新式的將“居家”養老與不同的老年服務產品相結合是“太陽城”最大的特色，除了使得老人們很好的保留了個人獨立空間的同時，住宅內的無阻礙設施也照顧到了老人們行動不便的地方。

“太陽城”的成功因素之一就是它很好的將養老地產、老年醫療、老年服務和教育等機構很好的結合推向美國老年人消費者，很好的迎合了目前美國老齡化趨勢。

4 廣州老年公寓發展所面臨的主要問題

“銀色浪潮”下的廣州，“老年公寓”這一新型的養老服務設施具有良好的發展前景，然而廣州老年公寓質量參差不齊，存在以次充好的現象，政府沒有制定嚴格的管理機制，監管不足，以致政府和養老機構不能很好地協同服務老年人群。主要原因為：

4.1 退休、醫療保障體制不健全 據我們實地探訪和網上查詢，廣州市內老年公寓的費用普遍較高，基本月費在5000元以上。廣州自2014年1月起調整城鎮企業職工基本養老金，月均額達到3019元/月，依舊難以支付。且一旦老人生病，要想報銷醫療費用必須到指定醫院進行治療，其他城市的老人在廣州養老，醫療費可能得自掏腰包或報銷的金額較少。因而，養老保障制度的“適用性”和“便攜性”差。[7]

4.2 養老資源與需求的矛盾 廣州養老設施總量不足，90%老人還需依賴家庭養老；但廣州老年公寓整體入住率只達到80%左右。其一是公寓價格太高，其二是公寓質量與定價的不協調加劇了供需的矛盾。更嚴重的是老年服務專業人員的缺乏，位于白云山麓一家老年公寓曾因用非專業護工的導致老人夜間發病，使客戶對老年公寓的服務質量存在質疑，高素質護理員的缺乏已成為養老企業服務的短板。

4.3 老年產業未形成系統全面的老年服務體系 老齡產業涉及廣泛，除了養老服務，還包括老年教育，老年旅游，老年用品，老年文化娛樂，老年房地產等。[7]廣州絕大部分老年公寓未設立老年大學，老人文化娛樂節目少之又少。廣州目前還未系統全面的老年服務體系，主要原因：除老人醫療保健外，老人專用品和精神文化用品開發不足；管理和扶老政策落后，政府的支持跟不上老年產業發展的步伐。各個行業對老年領域產品市場不熟悉，需要引導；而已發現老年市場的企業則對老年產品研究開發不夠深入，主要著重于老年地產。

5 美日老年公寓發展經驗對廣州的啟示

5.1 政府方面

5.1.1 完善老年人相關法律法規 完善的法律有益老年產業的規范和良性發展，廣州還未制定關于《養老設施驗收規范》和《養老企業從業人員資格驗證條例》等相關政策法規，出臺這些法律法規能夠令老年公寓在硬件設施和服務質量上有所提高；且設立并緊抓市場準入機制，讓老年產業成為廣州高質量服務的行業。此外，至關重要的是，廣州政府及相關部門需落實法律，根據正確的法律執法，建立良好的市場秩序，監督并管理整個老年產業市場。

5.1.2 要設立貼近老人生活的服務機構 功能類似于美國老人局的廣州養老服務產業協會于2014年4月是成立，主要關注老年產業宏觀問題，如廣州老年人的合法、合理權益，加強與養老產業的聯系和維護行業規范。建議協會要多關注老年生活細節問題，協會下加設研究老年人生活問題部門，關注老年人衣、食、住、行等細致問題，探索他們生活習慣和心理世界。再者，協會應有效地管理當地的老人服務機構，設立舉報和評價機制，接受老人投訴，查驗后催促企業整改。協會定期對老人生活進行調查報告，為給養老企業和福利機構提供指導。

5.1.3 鼓勵居家養老 2014年，廣州市60歲以上老年人有130多萬，只有約4%的老年人可入住養老機構，90%需通過家庭養老。另一方面，廣州市老年人人均收入低，導致大部分老年人無法支付高昂的公寓費用。因而，廣州政府應鼓勵家居養老，每月補貼一定金額用于家庭護理員的支出。廣州市雖然有社區居家養老服務部107家，覆蓋全市142個街（鎮），但只有7977名老年人享受到這種服務。因而，廣州應擴大社區養老服務部的規模和護理人員招募，或者招引護理企業進駐社區，提供更多的上門生活照料和康復護理服務。其中，專業護理員的缺乏也是居家養老的一大限制因素。居家養老節省了養老費用的支出，也為老年人營造了一種輕松舒適晚年生活。

5.1.4 政府給予老年公寓經營優惠政策 老年公寓的建設具有福利性質，政府和社會在人力和物力給予支持。為此廣州政府可以在土地政策、貸款年限和利率、營業稅等方面實行一定的政策傾斜，讓企業對老年產業產生熱情和信心。也可像服兵役般頒布法定義工時間，年滿18周歲的公民需到老年公寓等服務機構服務一定時間，減輕老年公寓勞動力問題。[8]

5.2 企業方面

5.2.1 聯合建立老年產業商會 像萬科等地產龍頭企業，可帶頭建立老年產業商會，意在吸引廣州各行業的資源共同開發投資。廣州的紅堡頤養公寓投資主體中囊括了產業投資、醫藥科技、新能源、養生保健、科研究機構等十多家企業。多企業的聯合開發降低了單個企業的投資風險，此舉能很好解決融資和運營服務的問題。為了能讓更多的企業參與并受益于老年公寓的投資，老年產業商會的建立是必要的。此外，老年產業商會可聯手老年產業協會共同開發老年產品和老年市場，并對老年公寓建立系統的評級，從而規范老年公寓市場，細化老年市場和完善老年服務。

5.2.2 品牌化、規模化經營 品牌化經營是樹立公寓形象，得到社會公眾認可的最佳方式。廣州頤景老年公寓以醫療優勢凸顯特色；友好老年公寓以多樣化服務，優美環境色為自己打造品牌；紅堡頤養公寓欲打造廣州首家星級酒店式養老寓。品牌化可依完備的醫療條件、打造活躍的陽光社區、或可護理老人癡呆癥人群等特色加以推廣宣傳。規模化也是老年公寓的成功之路，除去可聯合其他企業開設大型老年社區，也可像日本建連鎖小型老年公寓，其投資少；風險低；與小區醫院合作，為小區周圍老人提供老年照顧服務。規模化的同時，也可以采取多品牌經營模式，滿足不同層次顧客需要。[8]

5.2.3 培養專業化服務人才 無論是福利機構還是老年公寓，專業護理人員都是稀缺的。因服務對象的特殊性，要求從業者必須具備專業的生活照料及技術護理能力，如睡眠照料、排泄照料以及給藥、觀察、消毒、臨終護理等。今年，國際大健康養老產業（廣州）信息港欲籌備建立中國第一家護理學院，并且將會頒發教育部認證的專業學位。任重道遠，信息港要積極聯合廣州老年產業協會組織人員全面培訓并頒發護理能力認證等級證書，填補護理人才在市場上的缺口，專業的優質服務是公寓發展的根本。

5.2.4 人本化設計+豐富的老年人活動 企業需要人本化設計將老年公寓打造成舒適溫馨的居住地、用豐富的活動開展老人新的活力生活。老年公寓環境的選擇、戶型設計及配套的設施從老人的需求和特點出發，如廣州市荔灣區頤和養老豪廷公寓落位于花地河畔，環境優美，交通方便。建筑采用低層或配電梯的小高層設備，道路以無障礙設計，緩斜坡為主。房間內部有充足的采光和適宜的通風條件，并配有小陽臺；室內鋪設了木質地板，床邊、廁所和走廊兩邊都設置了扶手欄。除此，公寓也開展各類活動鼓勵老人參與娛樂、群體生活。廣州的老年公寓應積極開展各種教育、興趣、藝術、體育等活動，營造陽光向上氛圍，吸引老人入住。

參考文獻：

[1]白秀娜.老年住宅市場需求分析與開發對策的研究[D].吉林大學碩士論文，2008.

[2]彭莉莉.日本養老福利制度及服務設施運營的啟示[J].湖北社會科學，2011（08）：59-61.

[3]夏艷玲.老年社會福利制度：補缺模式與機制模式的比

較——以美國和瑞典為例[J].財經科學，2015（1）：125-134.

[4]朱青，羅志紅.中外老年住宅供給模式的比較與借鑒[J].特區經濟，2007（11）：105-106.

[5]沈克明.紐約市的老年公寓和管理[J].城市開發，2012（21）：40-42.

[6]王志成.他山之石2美國人怎么做養老地產[J].滬港經濟，2015（01）：82.