序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產成本控制范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

篇(1)

關鍵詞：限額設計工程量清單隱性成本

一、房地產開發成本管理現狀

稍上規模的房地產企業都設有成本控制部門，專門負責責項目的預算、結算和工程招標，而成本管理基本都歸屬于財務部門，但財務部門對具體的工程預結算不是很懂行，財務部門不知道成本的降低點在哪里。很多房地產企業根本回答不出來，房地產開發的成本管理包括置地、設計、施工、市場、銷售、物業、融資等多個環節，所以房地產成本控制越來越難。

二、房地產開發項目成本管理存在的問題

1、缺乏規范的目標成本管理體系及相關程序支持性文件

成本控制就是項目實施過程的全費用支出控制，沒有建立目標成本、責任成本和動態成本跟蹤聯動管理體系。

2、成本控制忽視重點及關鍵點

只重視“看得見”的控制，比如：工程需要購買物品的費用審核非常嚴格，能省盡量省，對工程上的很多簽證和變更卻視而不見，忽略對“看不見成本”的控制，而這一部分成本在整個項目建設中比例不高；理不清成本、工期、質量、安全幾者之間的對立統一關系，成本控制工作往往被趕工期、抓質量、抓安全為由被綁架、導致成本控制工作難度大。

3、成本控制的忽視前期階段

通常只關注項目施工階段過程的“事中”成本控制，而這個階段成本變化只有5%，而缺乏對前期決策、規劃設計、招標、合約等前期運營階段“事前”成本，多數中小型房地產企業都沒有做限額設計工作，就算有也是有名無實。限額設計是一個很重要的環節，鋼筋的浪費，設計的不專業導致變更過多，簽證過多，不僅浪費工期，更增加了很多隱形成本。

4、建設工程成本管理人員的緊缺

目前從事工程造價活動的注冊造價師不超過12萬人，而房地產行業對該類人才的需求遠遠不止這個數字，導致很多非專業造價人員從事成本管理工作，使整個成本管理水平不高；工程系統綜合性成本管理人員缺少，建設工程成本組成部分相當多，有的部分成本財務人員懂，有的部分成本管理工程造價管理人員懂，往往是懂財務的不懂工程造價管理，懂工程造價的不懂財務管理。

5、壟斷行業對工程造價的影響

從事建設工程的人都知道，一些壟斷行業對建設工程造價的影響相當大，比如說在房地產開發活動中，水、電、氣、暖、消防等等設計到相關部門的壟斷利益，開發商的成本控制手段在這些方面毫無作用。

三、房地產開發項目成本管理的弊端問題

成本管理工作不夠全面和系統。成本控制偏重于事后的反饋，而沒有事前、事中控制的意識和行動。成本管理基礎薄弱，缺少一套標準的完善的切實可行的成本管理制度和標準運營體系一及相關支持性文件。甚至只求形式，不講實效。考核制度不完善，力度不大。表現在：考核只是企業內部考核，沒有很好的跟市場聯系起來；獎罰措施力度不大，達不到調動員工積極性的目的。沒有做到全過程成本控制。另外和房地產成本控制人才缺少以及流動性較大有關系。成本控制的關鍵在于控制隱性成本！很多房地產老板錢到自己口袋的時候都覺得是自己應賺的，員工的獎罰到最后根本得不到落實，導致他的成本管理越來越散。

四、提高房地產成本控制措施

由于房地產開發環節較多，周期長，橫縱向交叉業務廣，設計專業較廣，很難由一個單獨的部門去控制。因此，需要公司各個部門相互配合、信息溝通共同完場成。如何將房地產開發各個環節的成本控制形成一個整體聯動系統，需要建立一個目標成本控制體系。在項目開發前期盡量準確測算出目標成本指標，再按照不同的項目分解到各個責任部門，進行層層分解，最終落實到人，形成責任成本目標，輔以PDCA信息跟蹤、監控、調整等措施，利用好合同措施、管理措施、技術措施、經濟措施糾偏最終實現房地產成本的控制目標。

1、成本控制意識觀念要用發展的眼光看問題

樹立全成本價值觀念、確定成本管理體系健康運作標準、開發階段與成本控制要關聯互動、用發展的眼光去看待成本管理、知曉“省錢”“花錢”的誤區。成本控制并不是一味的去省錢，它是一門如何去花錢的藝術。

2、制定房地產企業成本管理戰略體系

房地產企業想要獲得更多的經營利潤，除了必須提供適銷對路的房源外，還應該降低開發成本，嚴格控制各項費用支出。

1、確立“全生命周期成本”管理戰略

2、工程招采制度是控制工程造價的核心

3、實行績效考核方式加強成本管理

五、地產開發項目招投標環節成本控制存在問題及解決措施

招投標環節的成本控制涉及到工程、設計、預算合約、銷售等多個部門的實際運作，在程序上沒有太多變數，但具體內容特別是招投標評審人員的選擇則須有很強的針對性。這個環節成本控制的難點在于標書編制，敏感點在于資源參考，重點在于評標。現在招標工作也是一個很難控制的階段，部分工作人員伙同工作單位聯合串標，某領導介紹，政府監管不力、施工單位聯合串標等等很多情況給成管理帶來了很多坎困難。

1、招標方式的選擇公開招標、邀請招標和議標

房地長公司控制工程成本最有效的方式是采取外行控制內行的方法！貨比三家。加大對擬投標單位的考察力度。一般房地產企業議標的情況比較多，公開招標增加了成本。

2、計價方法的確定定額計價招標、工程量清單計價招標

實行定額計價，項目最終成本沒有清晰的標準在量價上容易發生糾紛和扯皮，核對時間長；簽證處理難度大，施工方以時間緊任務重為由要求提高新增項目單價；對于不合理的技術經濟指標不能及時發現；即使能及時發現也沒有整改的可能，對成本控制人員的個人水平依賴性較大，所以對于業主而言，存在一定的風險，房地產開發企業采用工程量清單計價模式，工程量清單計價模式要對前期限額設計非常重視，必須對工程量清單的編制的準確性負責，且必須前期工作開展順利，圖紙齊全，修改可能性小。工程量清單是量價分離原則，由市場整體水應其報價，便于快速合理選擇承建單位，縮短中間支付計價流程，規范解決簽證量價問題，縮短竣工結算時間，便于房地產開發企業依照市場整體商品進行成本控制。

六、房地產開發項目工程施工環節的成本控制要點

施工環節的成本控制主要應注意以下三點，一是因各種變更、現場簽證增加的費用，二是材料價格上漲、價款調整以及因工程款引起的費用；三是工程索賠增加的費用。由于市場變化與市場把握的原因，施工階段不可避免由于各種情況而要對施工計劃和內容進行改動，而在變更時明確目的和遵循程序都是必須的。

結語

房地產項目中的成本控制是整個管理的核心任務，有效降低成本與企業經濟效益直接掛鉤，通過成本管理手段的加強，能夠減少甚至杜絕房地產企業中的資金浪費現象，對促進社會與經濟資源的節約意義重大。我們應該對公司各個部門進行培訓，部門間相互合作，從每一個步驟做起，我國房地產項目管理中的成本意識不強、控制手段落后，還需要創新手段加強控制，才能促進房地產企業在激烈的市場競爭中始終立于不敗之地。

⒖嘉南祝

[1]《房地產項目全過程成本細化管理實務》（馬楠第10版2013.8）

篇(2)

【關鍵詞】房地產；工程成本；對策

隨著當前市場經濟的快速發展，企業之間的競爭也變得更加激烈，當然房地產行業也不例外。加強房地產的成本控制，尤其是建筑施工企業的成本控制，對于房地產企業的發展起著重要作用。為社會提供高質量、工期短且造價低的建筑產品，在施工過程中實行項目成本管理是房地產工程需著重考慮的問題。

一、房地產項目開發成本及成本控制概述

任何企業的經營活動都要發生一些經營費用，對于房地產企業，其主要的經營費用發生于房地產項目的開發和經營過程中。一般我們將房地產項目在開發和經營過程中發生的各項費用稱之為房地產的開發成本。因此，我們將房地產項目的開發成本定義為，在某個特定的房地產項目開發和經營過程中，所發生的關于人力、物力和財力等方面的費用，包括土地購買費、工程辦理協調費、工程安裝費用、房屋建筑所需的設施配套費用、向國家上繳的各種稅費、雇傭工人的工資、貸款所需付的利息等各種費用。

在房地產企業的發展中，只有加強成本的控制才能為其更好的發展提供便利。在房地產企業的項目經營中，實施項目成本管理是其重要的管理手段，其中最重要的就是進行成本控制。在此，我們將房地產項目開發過程中的成本控制定義為，項目經理根據項目合同的規定，遵循項目的內在規律，對施工項目實行資源的優化配置和對各生產要素進行有效的管理控制，實現企業經營利益最大化的目的。在房地產工程中進行成本控制，主要目的就是通過降低項目成本而實現企業經濟效益。

二、目前房地產項工程成本控制存在的問題

1、成本控制的各階段比重出現偏差

房地產項目的開發包括施工前的決策、設計、計劃等階段和施工階段，在當前的房地產項目管理中，存在偏重對施工階段成本的控制，忽略對施工前各階段的控制問題。據統計分析，在房地產項目開發過程中，設計階段的成本費用占總成本的比重不高，但對工程造價的影響卻是最重要的。如初步設計對工程造價的影響達到65%-70%左右，施工圖設計對工程造價的影響達到25%-35%，而施工階段對工程造價的影響卻僅為5%-10%。因此，應該注重設計階段的成本控制。

2、成本控制中忽視項目經理的作用

在房地產項目開發和經營過程中，項目經理作為項目的委托人，對項目工程的實施起著決定性的作用。房地產項目的完成不僅需要在工程質量、工程進度、工程安全性等方面進行合理控制，而且還要加強對工程的成本控制，這期間項目經理承擔著主要責任。在我國的現行房地產企業中，沒有制定完善的權力責任制度，使得項目經理在實施項目管理過程中，只注重項目的質量和工期，而較少考慮項目的開發成本，造成房地產開發過高的成本支出。

3、成本控制中存在計劃的嚴重不合理現象

在房地產的開發和經營過程中，雖然已經事先制定了詳細的經營計劃，可是在實施過程中卻發現計劃存在嚴重的不合理現象，且計劃缺乏長遠規劃，使得在開發經營過程中，往往出現臨時制定計劃的情況，造成資源的浪費。如，房地產企業制定的年度計劃缺乏實施的可操作性，使得在土地儲備、資金運營和周轉等方面存在多重浪費。又如，房地產企業涉及較多的房地產貸款，可是由于計劃的不周，使得貸款和項目出現不協調，帶來資金周轉困難等問題。

三、房地產工程成本控制策略

1、完善工程招標投標制度

房地產企業的施工需要制定詳細的招標文件，來吸引多方施工單位來進行投標，爭取工程的施工權力。因此招標文件的各項內容必須保證詳盡、準確，要詳細列明各項費用名單和費用額，要制定合理的房地建造標價。良好的招標文件的制定可以減少房地產企業的投資。各施工單位對房地產項目競相追逐，承攬項目的過程稱為房地產投標，因此也需要制定相應的投標文件。房地產投標文件主要涉及到承攬工程的價格和工程的內容，便于各建筑施工單位進行競價招標。房地產的項目開發所采用的這種招投標制度，不僅有利于降低房地產企業的投資費用，也可以通過投標行為，調動各建筑單位對建筑成本的控制積極性，在保證工程質量的有效完成的同時降低造價費用。

2、嚴格按基建程序處理事務

在房地產的項目工程實施過程中，要嚴格按照基本建設的程序來進行施工處理，即按照工程建設的客觀規律辦事。主要包括兩個方面的程序，即合理安排開工順序和提高交用標準。一方面，在合理安排開工順序方面，主要指在項目施工期間，要充分考慮與房屋建設相關的基本配套設施的建設，如水、電、氣、熱等設施的配置，做到滿足房屋室內外工程和市政條件的要求，并做好相應的設施器材的回收、保管以及周轉等工作，防止各方面的浪費。另一方面，在提高交用標準方面，主要指在工程驗收中要能夠做到責任明確，對于項目的每一個部分都能找到對應的負責人和負責部門，如若發生工程問題或者在工程完工后又發生其他的費用支出，要按照責任到人的制度進行處理，防止因無法落實到人的制度造成的資源浪費等情況發生。如有些排練場地的工程建設項目，往往會出現不按施工程序進行的現象，工程的實施經常和施工圖同步，造成施工過程中問題百出，臨時的拆建過程造成資源的巨大浪費，增加了工程項目的成本支出。

3、加強對房地產銷售推廣費用的控制

在房地產的經營過程中，銷售起著決定性的作用，只有所建房屋能夠很好的賣出去，房地產企業才能得以更好的生存。因此，房地產經營中，對銷售推廣這一環節非常重視，銷售推廣的費用控制也成為房地產成本控制中的重要一環。房地產的銷售推廣費用主要包括與銷售有關的各個環節發生的費用，如銷售中心的裝修設計、樣板房的設計、相關的廣告制定和推廣、策劃相關銷售資料以及各種銷售活動等花費的成本。銷售推廣費用的合理支出能為房地產企業帶來豐厚的利潤，否則會影響樓盤銷售，造成資金回籠困境，影響房地產企業的正常經營。如何做到花最少的錢來受到最好的效果，將是房地產企業成本控制考慮的重要問題。因此，在房地產的項目開發過程中，需要調動公司營銷部門各員工對成本控制的積極性，努力提高自身營銷水平，在員工的規范化、制度化管理中大道控制銷售成本的目的。

4、加強對成本控制經驗的總結和學習

房地產企業在努力提高自身經營管理水平，實現成本控制的同時，也要注重對各種經驗的總結，逐漸形成一套適合本企業的成本控制管理方法體系。而且，也要注重學習的重要性，不能一味地自己開發研究，還要時刻關注其他企業的先進經驗，取其精華去其糟粕，為自身的成本控制管理服務。

5、嚴格執行成本考核制度

成本控制能否受到好的效果，對成本考核制度的執行也起著重要作用。在項目工程施工完成后，公司要對項目部上交的工程結算收入和各項成本支出核算進行詳細審核，然后提出針對性的意見返回項目部。項目部要嚴格按照成本考核制度，對于相關負責人進行績效考核，獎勵那些在成本控制方面做出突出貢獻的負責人，并對那些造成成本浪費的負責人給予相應的懲罰，以便引起全體員工在心中對成本控制的重視。

四、結論

隨著我國經濟的逐漸對外開放，房地產企業也逐漸迎來外來企業的激烈競爭。對于我國當前數量居多的中小型房地產企業，面臨實力雄厚的大房地產企業和外資房地產企業的綜合競爭，生存壓力變得越來越大。在這種情況下，只有尋求房地產工程成本的合理控制，獲得成本方面的競爭優勢，方能在激烈的競爭環境中贏得立足之地，為其以后的長期、持續發展贏得核心競爭力。

參考文獻：

[1]尤佳. 基于目標成本管理的房地產開發項目成本控制[J]. 財會通訊, 2010,(02) .

[2]王志英. 論工程項目成本管理體系的建立[J]. 產業與科技論壇, 2009,(03) .

[3]許丹超. 論動態控制房地產項目目標成本[J]. 福建建筑, 2010,(01) .

[4]劉素榮. 企業全面動態成本管理系統的設計[J]. 中國管理信息化, 2008,(08) .

篇(3)

一、供應鏈管理與房地產供應鏈成本

(一)供應鏈管理的概念。供應鏈管理(簡稱SCM)是指在滿足一定的客戶服務水平的條件下，為了使整個供應鏈系統成本最小而把上下游企業(組織)有效地組織在一起來進行的產品研發、制造、銷售及服務的管理方法。從供應鏈管理的概念中不難發現，出于對成本的考量，無疑是供應鏈管理的出發點和實質。

(二)房地產供應鏈成本。廣大房地產企業實務中，房地產開發企業的成本項目主要包括項目開發成本和期間費用兩大類。項目開發成本包括六大項：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費以及開發間接費用。房地產企業的期間費用包括管理費用、財務費用和銷售費用。

在供應鏈思想下，房地產企業上述所有成本費用在由上下游所組成的業務鏈條中則以供應鏈成本的形態存在，并可以運用供應鏈管理的思想來加以管理和控制。房地產開發過程中的各個環節是相互聯系、相互影響的，供應鏈成本的構成和形態取決于具體房地產開發企業供應鏈的具體結構。

二、X房地產開發公司成本控制存在的問題

(一)土地征用環節。X房地產開發公司在做征地方案可行性論證時，僅僅從靜態上基于對各項成本及預計商品房售價來測算整個項目的經濟可行性，而缺乏對項目后續各環節實際運作的全面考量。比如該公司早在一年前就繳納了M市一塊土地的轉讓金，但由于土地手續遲遲辦理不到位，導致項目計劃嚴重拖延，僅占用的土地轉讓金資金利息一年就400多萬元，這無形中增加了該項目的整體成本。

(二)設計環節。X房地產開發公司在設計環節成本控制中存在的主要問題有：

1、設計人員由于專業素質及經濟意識的欠缺，產品設計缺陷及后續設計變更較多，造成后期窩工、返工和工期延誤等。

2、設計手段較落后，工程造價和設計方案缺乏有效結合，導致工程造價控制不力。

(三)政府報建環節。X房地產開發公司在該環節成本控制存在的主要問題是：各項政府報建手續進展緩慢，從而嚴重延誤后續各環節，尤其是導致項目預售時間推遲，這樣一方面大額土地款占用資金，另一方面預售款回籠時間推后又變相地增加了資金的機會成本。

(四)施工、材料設備采購環節

1、在進行設計招標時過分依賴絕對低價選擇中標單位，結果日后經常導致索賠、變更及質量問題。

2、沒有確定一批具有戰略合作關系的供應商，導致在施工及材料的質量和價格方面控制力不強。

3、在施工過程中，對工程變更及現場簽證的管理較盲目，比如變更程序及決策機制不完善。

(五)銷售環節。X房地產開發公司物業的銷售由本公司成立的營銷團隊來進行，該環節成本控制中存在的問題有：

1、銷售與工程施工節奏不一致，導致存貨過大，造成大量資金占用成本。

2、各項銷售政策的制定和執行較隨意，銷售禮品等管理較混亂。

(六)物業管理環節。X房地產開發公司的物業管理由其下屬物業公司來管理，該環節常常由于前期物業質量存在設計、施工等質量問題，從而導致業主索賠、拖欠物業費，物業與開發商扯皮現象以及其他后續成本的追加，更重要的一點在于公司的品牌形象受到了損壞。

三、X房地產開發公司供應鏈成本控制體系構建

(一)X房地產開發公司供應鏈結構。X房地產開發公司的供應鏈成本劃分為上游成本、房地產公司內部成本和下游成本。具體結構見圖1：X房地產開發公司供應鏈結構模型。(圖1)結合X房地產開發公司的項目組織結構，其供應鏈中的上游成本包括土地征用費和拆遷補償費，政府綜合報建費用、規劃設計費等;開發商內部成本包括基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費、管理費用、財務費用、不可預見費等;下游成本包括銷售費用、前期物業管理費、保修期內維修費用等。

(二)X房地產開發公司供應鏈成本控制體系構建。針對上述X房地產開發公司在成本控制方面存在的問題，引入供應鏈的思想，建立從前期土地取得，到物業銷售及物業管理各環節的供應鏈成本體系，從而達到在時間、成本、質量等方面為業主提供綜合性價比最佳的產品與服務。

1、土地征用環節成本控制。經分析，X房地產開發公司土地成本占項目開發成本比例約為15%左右，可見土地征用環節的成本控制非常重要。但由于土地通常走的是招拍掛形式，地價的可控性較差。因此，該環節的土地控制重點應放在控制土地閑置資金占用成本上面，具體要考慮：

(1)在做土地征用可行性方案論證時，系統論證從土地取得到最終物業實現銷售整個供應鏈的時間，減少土地款占用的資金利息成本。

(2)運用價值工程等技術手段，提高土地使用效益，降低單位建筑面積分攤的土地成本。

(3)規避土地閑置費的繳納。

2、設計環節成本控制。根據有關資料分析，在初步設計階段，影響工程造價的程度為65%，施工圖設計階段，影響工程造價的程度為25%~35%。而施工階段對造價的影響一般僅為5%~12%，這表明設計階段的造價控制是建安工程費控制的關鍵。加強設計階成本控制要做到如下幾點：

(1)提高設計人員素質，加強設計人員經濟意識。

(2)引入競爭機制，實行設計方案招標、方案競賽，可以對同一個工程進行多方案的技術經濟比較，并應用價值工程最優方案。

(3)引入目標成本理論，推行限額設計。也就是在保證工程實體功能的前提下按分解的目標成本嚴格控制技術設計和施工圖變更，保證項目成本及分解的各項經濟技術指標不被突破。

(4)運用價值工程的原理，進行多方案的技術經濟分析和比較，推行工程造價和設計方案相結合的設計招標，在保證項目市場定位和品質的同時，有效控制工程造價。

(5)提高設計質量，減少或避免施工時的變更造成的浪費以及由此造成的窩工、返工和工期延誤。在此特別說明的是，讓后期物業管理部門介入招標階段同樣可以防范后期物業管理階段相當一部分質量成本的發生。

(6)推行產品標準化，以此減少開發新產品的研發等投入成本。

3、政府報建環節成本控制。該環節的成本控制要點是加緊辦理項目五證，及早進入項目預售回籠資金，降低資金使用成本。

4、融資活動成本控制。不同的融資渠道，其利率水平差異較大，分析X房地產開發公司現有的幾種不同的融資渠道，利率水平由低到高分別是銀行項目開發貸款、個人委托貸款、第三方公司拆借、集團公司內部拆借款、股權合作等。這樣，公司在安排融資方案時，就可以優先考慮利率水平較低的融資模式。另外，在此基礎上，還要權衡不同融資模式的風險水平高低，對成本和風險加以平衡，設計公司最佳融資結構。

5、施工、材料設備采購環節成本控制

(1)招標階段堅持合理低價原則。推行工程量清單計價報價與合理低價中標，做好資格預審，選擇有實力、有信譽的企業參與投標，在此基礎上采取合理低價中標，以避免投標方以低于成本價進行惡意競爭。同設計階段一樣，讓后期物業管理部門介入招標階段同樣可以防范后期物業管理階段相當一部分質量成本的發生。

(2)嚴格控制工程變更。建立工程變更的相關流程和制度，工程設計和合同簽訂階段要盡可能考慮周全，防止人為疏漏造成的后期變更，做到事前預防。在發生工程變更時，嚴格審核工程變更，從對總投資的影響、使用功能和經濟美觀等多角度確定變更的必要性。

(3)加強現場簽證的審查，減少現場簽證的盲目性。現場簽證是施工過程中一項不可避免的工作，是甲、乙雙方認可的工程實際變更記錄，是辦理工程竣工決算的重要依據之一。為保證洽商簽證的嚴肅性，必須嚴格現場簽證管理制度。

(4)推行三級收料及限額領料。材料成本的節約是降低工程成本的關鍵。對施工主要材料實行限額發料，按理論用量加合理損耗的辦法與施工作業隊結算，節約時給予獎勵，超出時由施工作業隊自行承擔，從施工作業隊結算金額中扣除，這樣施工作業隊將會更合理地使用材料，從而減少浪費損失。

(5)組織材料合理進出場。一個項目往往有上百種材料，所以合理安排材料進出場的時間特別重要。首先，應根據定額和施工進度編制材料計劃，并確定好材料的進出場時間;其次，應把好材料領用關和投料關，降低材料損耗率。

6、銷售環節成本控制

(1)引入資金成本概念，合理設計各項銷售方案，在銷售價格及銷售回款上做一平衡，尋求綜合成本最低方案。

(2)嚴控各項銷售費用，做好各種促銷禮品的采購、發放管理，合理選取廣告宣傳媒介，提高廣告宣傳的投放效果，使各項銷售費用產生實效。

7、物業管理環節成本控制

(1)物業管理前置到設計階段及招標環節，參與項目設計方案論證及關鍵物資的招標等活動。由于物業管理是直接面向業主的末端環節，對業主在物業實際使用中反饋的各類產品缺陷最具發言權，此項安排可以減少由于設計缺陷、絕對低價招標等而導致的后期質量成本的發生。

(2)做好備品備件的采購、保管、領用管理，提高實物使用率，減少物料浪費。

篇(4)

一般而言，成本控制大體可分為事前成本預算制定的控制、事中成本預算執行和調整控制、事后預算差異分析總結控制。同時，也應考慮到房地產行業成本發生的特殊性。房地產企業成本大體可分為土地成本、前期費用、工程成本、營銷成本、管理費用和財務費用六大部分，其中，土地成本和工程成本所占比較比重較大，合計可達80%—90%，土地成本因政府控制價格使得壓縮空間較小，而工程成本、營銷成本因涉及因素復雜使得壓縮空間較大，前期費用也存在一定的壓縮空間。因此，工程成本控制是房地產企業成本控制的關鍵所在，同時也應關注前期費用和營銷成本的控制。下面將對上述六大項成本的控制要點進行詳細解說。

1.土地成本

土地成本的控制要點應重點關注項目前期的可行性研究和合作方的盡職調查，保證土地成本支出的可行性，同時也應關注一些市政費用的支出。控制要點控制什么

怎么控制

投資決策

可行性研究

深入調研，收集項目信息和市場信息

編制可行性研究報告

投資決策

組織公司領導和各部門進行項目論證

公司領導層決策

新征土地

征地費用

建立科學的土地評估體系

投標評審，確定合理報價

爭取政府優惠

拆遷安置費用

在法律范圍內盡量控制費用

市政費用

自建部分按照公司工程管理體系控制。政府部分按規定或與政府協商辦理

合作開發

合作能力和誠意

合同洽談

開展盡職調查，減少操作風險

合作方式、分成比例的選擇以雙贏為目的

付款總額、付款時間上選擇利于公司利益的方式，盡量延長付款時間和增加付款次數

2.前期費用

前期費用包括報批報建費用、勘測費用、設計費用等，其本身成本支出并不多，但其間決定了工程成本可能高達80%的成本支出，因此，該階段除了關注前期費用本身的支出更應關注規劃方案的確定，材料設備的選型。控制要點

控制什么

怎么控制

報批報批報建費用

開展社會公關，爭取政策優惠，合理提高容積率

設計單位采購

采購策劃

制定采購方式選擇規則，明確各類設計應采取的采購方式

根據各類供應商進場計劃制定采購計劃，提前準備，為招標采購爭取更多時間空間，對直接委托項目嚴格審查

名單建立與入圍單位選擇

建立合格供方名錄、可試用供方名錄和不合格供方名錄，不合格供方不得入圍，外來單位組織嚴格資格預審通過方可入圍

入圍單位由公司高層確認，尤其供方名單外單位由更高級領導審核

招標文件

嚴格招標文件審核，由招標小組評審確定招標文件

供方選擇

招標項目由招標小組對投標方案評選打分確定供方，遵循技術標書優先經濟標書

議標、直接委托項目由部門會簽、分管副總審批確定供方，名錄外單位由總經理審批確認供方

概念設計和方案設計

設計任務書

要求設計輸入充分，收集項目概況、規劃要點、產品定位報告、成本測算等資料

概念性方案和方案設計方案

盡可能的采取招標方式選取方案，采取直接委托形式也應提供3個以上的方案供選擇

組成評審小組，對方案進行評審、確定，分管副總審核，總經理最終審批

概念設計和方案設計

設計成果

根據實際情況進行細節調整

設備選型方案提前確定

擴初設計

擴初設計要求

限額設計，制定擴初設計限額和成本控制建議并組織評審會通過

擴初設計評審

組成評審小組，對方案進行評審、確定，高層審批

成本概算

根據擴初設計方案和設備選型等因素對建安成本作出概算

施工圖設計

施工圖設計要求

采用限額設計，制定施工圖設計限額和成本控制建議并組織評審會通過，促使設計單位提高設計質量，降低工程費用

施工圖評審、會審

嚴格評審，確保圖紙質量，減少不必要的設計變更

互審互簽，明確修改意見，設計洽商

施工圖預算

關注預算與概算的差異

3.工程成本

工程成本是房地產企業的重中之重，在施工階段應重點關注采購成本的支出和工程變更成本的支出。控制要點控制什么

怎么控制

材料進場計劃

訂貨時間、供貨時間

考慮招標采購和簽訂合同時間、運輸周期、驗收及安裝周期，保證與工程進度相配合

施工單位和材設供應單位采購

采購策劃

制定采購方式選擇規則，明確各類設計應采取的采購方式

根據各類供應商進場計劃制定采購計劃，提前準備，為招標采購爭取更多時間空間，對直接委托項目嚴格審查

名單建立與入圍單位選擇

建立合格供方名錄、可試用供方名錄和不合格供方名錄，不合格供方不得入圍，外來單位組織嚴格資格預審通過后方可入圍

入圍單位由公司高層確認，尤其供方名單外單位由更高級領導審核

招標文件

嚴格招標文件審核，由招標小組評審確定招標文件

供方選擇

招標項目由招標小組對投標方案評選打分確定供方，遵循技術標書優先經濟標書

議標、直接委托項目由部門會簽、分管副總審批確定供方，名錄外單位由總經理審批確認供方

材料設備供應

選型

在擴初圖確定前確定材料設備

數量和質量驗收

多方共同確認貨到現場數量

注重外觀質量、投入使用后的質量驗收

設計變更

論證

設計部門統一收集設計變更的信息，組織相關進行設計變更論證

審批

設計變更由預算部門測算，根據變更額度履行相關審批手續后才能進行變更

現場簽證

簽證的必要性

項目現場工程師審核簽證，認定確需發生

預算復核

預算工程師對簽證工程預算進行復核，確保合理低支付

審批

根據預算額度大小分級審批

復查

組織復查施工單位簽證執行情況

付款

工程款支付

按合同、按工程進度付款

材料款支付

預付款額度控制，保修款控制不低于合同額5%

4.營銷成本

營銷階段的操作會直接影響物業管理等后續服務的支付，因此，在此結算除了關注營銷本身所產生的費用控制，還應有營銷管理的長線考慮。控制要點控制什么

怎么控制

營銷方案

營銷預算

促銷方案

合理確定營銷預算并進行動態控制

在預算范圍內，制定最有效的產品推廣方案和銷售政策，方案超預算時進行例外管理，嚴格審批

推廣方案結束后進行總結分析

現場費用

現場宣傳資料、包裝費、模型、展銷費等

制定費用支出標準

建立超額審批制度

銷售合同

合同樣本

嚴格執行合同樣本審批程序，請專業法律人員出具意見

銷售補充條款及承諾

合同審核，尤其對有關補充條款、設計變更的承諾、保修期和質量補償的承諾重點審核

客戶交房

交房日期、保修期、質量補償

晚交房原因分類處理

與施工隊洽商延長保修期

交房驗收協議

廣告公司、媒體采購

廣告公司的資質

媒體的有效性

加強營銷類供應商管理，嚴格執行公司采購流程

廣告、媒體投放后評估分析

5.管理費用和財務費用

管理費用的控制主要體現在日常行政管理費用的支付，可考慮提高全民節約的思想意識，以責任成本和成本支出標準的形式進行約束，而財務費用則主要體現在公司的利息支付上，需要公司加強資金管理，增加資金控制的計劃性。控制要點控制什么

怎么控制

行政費用支出

成本標準體系

根據公司實際情況，建立合理的成本費用支出標準

嚴格按費用支出審批程序執行成本費用的審批

考核標準

考核部門行政費用支出，費用控制作為部門考核的指標之一

資金運作

資金運作

融資管理

集中資金管理，減少資金沉淀

做好財務預測，增強資金使用的計劃性，減少利息負擔

稅務成本

稅收籌劃

公共關系

篇(5)

摘要：隨著房地產行業步入新常態，行業內企業間的競爭壓力與日俱增，這客觀上要求房地產行業的企業要加強成本控制，以進一步增強企業核心競爭力。本文對于房地產企業成本構成以及成本控制的重要意義進行了分析，針對當前房地產企業成本控制中存在的問題，提出了具體的成本控制策略，以期為房地產企業成本控制水平的整體提升帶來有益的理論思考。

關鍵詞：房地產企業；成本控制；問題；策略

引言

成本控制對于房地產企業持續穩定發展來說意義重大，房地產屬于典型的資金密集型行業，涉及到的項目投資周期都較長，開發專業性也要求較高，這就對企業成本控制水平提出了更高的要求。長期以來我國房地產行業蓬勃發展，很多企業在成本管理方面都比較粗放，成本支出控制乏力，而伴隨著整個行業供求形勢的逆轉以及行業環境的巨變，企業在成本控制方面的短板已越來越明顯，在這種背景之下，如何推進房地產企業成本控制水平的提高，這成為了企業管理的重中之重。

一、房地產企業成本控制

做好房地產企業成本控制的工作，首先需要我們了解房地產企業成本構成以及成本控制的重要意義，只有這樣才可以有效的幫助企業更好的明確成本控制的方向以及重心，有利于企業制定更加合理科學的成本控制策略。

1.房地產企業成本構成

房地產企業成本構成主要包括以下幾塊：一方面是土地購置價款，隨著我國地價的不斷攀升，這一部分成本占到了房地產企業成本支出的很大比例，統計數據顯示，這部分成本一般占到房地產企業總成本的一半左右，且這一成本是剛性的，很難降低。第二方面是建安成本，建筑安裝成本大概占到房地產企業總成本20%左右，目前房地產每平米建安成本在1500元/平方左右。第三方面是各種契稅成本，具體來說包括了營業稅、所得稅、城建稅、教育附加稅等。最后一塊就是管理成本，這包括了企業用于營銷策劃支出的費用，還有財務費用等。

2.房地產企業成本控制意義

對于房地產企業來說成本控制的重要意義體現在以下兩個方面：一方面可以有助于企業提升收益水平，對于房地產企業來說，收益等于收入減去成本開支，在收入變化不大的情況下，成本的下降必然會給企業帶來收益的提升，在房地產企業收入乏力的情況下，控制成本支出對于企業收益來說更加意義重大。另外一方面就是可以幫助企業優化資源配置，減少不必要的浪費，提升資源的使用效率，減少企業資金閑置或浪費，加快資金的周轉；成本控制可以將那些無用成本支出降低甚至消除，幫助企業更加科學合理的管理有限資源，這將對企業的快速發展起到重大的推進作用。

二、房地產企業成本控制存在的問題

我國房地產企業成本控制水平整體偏低，也存在著很多問題，這些問題不能很好地解決就直接導致了房地產成本控制效果的持續下降。

1.成本控制理念落后

很多房地產企業的管理者在成本控制方面，存在著一個嚴重不足，那就是思想僵化，觀念陳舊，不能做到與時俱進，落后的成本控制理念導致了這一工作開展出現了很多的偏差。目前房地產企業對于成本控制工作也存在著重視不足的問題，絕大多數房地產企業管理者將工作重心放在了如何開拓市場、獲取市場份額方面，而忽視成本控制，甚至很多房企高管根本就沒有意識和認識到此項工作對于企業發展的重要性。企業領導的不重視，也造成在企業內部成本控制方面沒有形成全員參與、全面控制的基本理念，這使得成本控制工作開展困難，也使得成本控制乏力，最后影響到了企業整體效益水平的提高。

2.成本控制制度缺失

成本控制制度缺失是很多房地產企業普遍存在的一個問題，成本控制工作的有效開展，離不開完善、科學、合理的成本控制度。很多房地產企業沒有根據成本控制工作開展的需要，制定出來相應完善的成本控制制度，在企業實際開展成本控制工作中，更多的是帶有人治色彩，粗放式的管理依然突出，結果這就放大了個人意志在成本控制方面的重要影響，拖累了成本控制水平的提升。

3.成本控制手段低效

成本控制本身專業性、技術性很強，可以說成本控制效果的好壞，在很大程度上都是取決于企業所采取的成本控制手段是否合適有效。成本控制手段得當，則意味著成本控制效果的提升，但是如果手段不當的話，就很難對企業成本支出進行有效的管理。目前房地產企業成本控制手段比較單一，大多是根據涉及到的項目投資來粗略估算成本，然后再進行成本分解，這種成本控制手段在當前市場環境多變的背景下就顯得過于僵化，因為它沒有考慮到項目建設中環境變化對成本支出可能會帶來的影響，結果導致可能某些成本本來能節省下來，卻依然被支出，給企業造成不必要的浪費。

三、房地產企業成本控制具體策略

針對房地產企業成本控制中存在的各種問題，本文認為房地產企業管理者想要做好企業內部成本控制管理工作，首先需要正確認識到成本內部控制的重要性，在管理觀念上要與時俱進，針對成本控制存在的問題要及時處理和解決，具體問題具體分析，并在成本控制理念、成本控制手段以及成本控制度建設等方面不斷努力。

1.更新成本控制理念

房地產企業需要與時俱進樹立正確的成本控制理念，以正確的理念來指導成本控制工作具體開展，從而確保這一工作效果的持續提升。在具體理念方面，成本控制關鍵是要樹立全員參與、全面控制的理念，全員參與是指將其所有員工都納入到成本控制體系中去，讓每一個員工都認識到自身所承擔的成本控制責任，并積極努力的進行成本控制。全面控制原則是指成本控制應貫穿企業運作的各個方面，具體對于房地產企業來說，成本控制要貫穿于每一個項目投資的整體項目設計、籌備、開發、銷售等過程，努力減少每一個環節的成本。

2.完善成本控制制度

完善的制度對于企業成本控制取得成效來說必不可少，制度設計以及執行是企業成本控制的重要內容，企業需要引入成本控制診斷體系，全面分析現有成本控制方面存在的不足，在依據自身企業的實際來制定可操作性強的相關制度。成本控制制度還應具有適用性、可操作性強等特點，將管理制度相關內容納入到崗位職責的界定中去，讓每一個員工都能夠根據制度要求開展自身的工作，從而實現成本全員的有效控制。

3.創新成本控制手段

房地產企業在成本控制方面需要做到不斷創新，根據此項工作開展的需要，積極引入新的成本控制手段，通過方法的創新來形成一個科學的成本控制體系，實現對成本的有效控制。從具體方法來說，關鍵是要引入全面預算、精益生產、定量分析等方法，借助與這些新的成本控制方法與手段來實現成本控制效果的提升。

隨著未來房地產市場競爭的進一步加劇，加上市場經濟環境遭遇的挑戰增多，成本控制對于房地產企業進一步發展成長是十分重要的一環。為了更好的在激烈的市場環境生存、發展，對于房地產企業來說，首先應認清企業成本控制中存在各種問題，然后對于這些發現的各種問題既不回避，也不夸大，而是要積極努力的解決，需要根據企業的實際情況，結合成本控制相關理論，不斷進行成本策略探索創新，制定符合企業實際的成本控制制度，從而實現企業成本的持續下降，為企業的健康、穩定、快速發展奠定堅實的基礎。（作者單位：綠地集團重慶置業有限公司）

參考文獻：

[1] 盧凱黃益錦.房地產成本控制路徑探討[J].房地產導刊，2014年31期.

[2] 王達.房地產成本控制與管理研究[J].現代經濟信息，2014年22期.

[3] 劉通.房地產企業加強和完善內部審計工作的有效策略分析[J]；財經界（學術版）；2012年02期

篇(6)

【關鍵詞】房地產企業；成本控制；控制措施

引言

目前，房地產企業面臨著來自社會經濟環境的雙重壓力。一是來自政府為壓制通貨膨脹而持續出臺的宏觀調控政策，其中包括一系列針對房地產行業的法規文件，這意味著房地產的高利潤將會受到抑制，企業效益會有所降低。二是來自行業內激烈的競爭壓力，由于房地產行業高額利潤的巨大誘惑、行業進入者進入壁壘較低以及二手房的代替作用日趨明顯，使得企業間的競爭愈演愈烈，品牌效應更加凸顯。為了能夠實現最大的投入產出比，在激烈的競爭中取得可觀的經濟效益，其關鍵在于實施有效的成本控制措施。如何在現階段國內經濟過熱的外部環境和保證工程質量的前提下，加強成本控制、提高企業效益、增強企業核心競爭力，達到雙贏的效果，已成為房地產企業面臨的重大課題。

1.房地產企業成本控制的必要性

成本控制是指在企業生產經營過程中，利用所掌握的信息對影響成本的因素和條件采取一系列預防和調節措施的管理行為，主要針對生產經營過程中涉及到成本費用的經濟業務的控制。成本控制貫穿于企業生產經營的全過程，具有全面性、連續性和系統性，凡是企業的生產過程活動中涉及到的價值運動，都包括在成本控制的范圍之內。因此，在企業生產開發的過程中，成本控制是不可忽視的重要環節，它不僅能夠緩解目前政府對房地產行業抑制的壓力，更重要的是，房地產企業能夠借此提高生產效率，增加企業經濟效益，進而增強企業核心競爭力。

2.房地產企業成本控制的目的

2.1提高房地產企業的投資收益

企業進行房地產投資的目的在于獲得投資收益。投資產生的利潤等于房地產的銷售價格減去房地產的成本。國家為了調控房價過高的趨勢，逐步出臺房產“限購令”，使得房地產的銷售價格繼續保持強勁勢頭增長的期望幾乎化為泡沫。因此要想增大房地產企業的投資收益只能從成本控制方面著手。企業在保證房地產工程質量的同時，合理地降低成本，不僅可以提高房地產企業的投資收益，也可以進一步加強企業的市場競爭力。

2.2提高房地產企業的管理效率

對于房地產企業來說，成本控制是成本管理的一個重要的方面。成本管理的主要目的是最大程度的調動企業全體工作人員，在保證工程質量的前提下，對企業生產經營全過程的環節進行科學有效的管理，從而達到以最少生產資料耗費取得最大的產品成果。成本控制水平的高低直接影響著成本管理水平的高低，進而影響著企業生產經營效率的高低。

3.我國房地產企業成本控制存在的問題

3.1對成本控制缺乏全面性

據調查，我國的眾多房地產企業中，大部分企業都沒有系統的成本控制制度和實施措施，很少企業能夠實行全方位、全過程的成本控制。大部分企業沒有實行成本控制或只是實行最基礎、最簡單的成本核算，根本原因是這些房地產企業的管理者對成本控制缺乏足夠重視，他們認為房地產企業成本的關鍵影響因素就是房地產的設計、大宗材料設備的采購等幾個大的環節，而開發過程的其他環節，如前期選址、整體規劃、開發進度、房屋銷售等，對企業成本的影響較小，因此對成本的控制也只停留在幾個大項成本方面，而沒有將各個細微的能夠產生成本的要素納入成本控制體系之中。而且，企業成本控制參與人員主要是財務工作人員，而實際上他們只能對事后成本進行控制，而事前控制卻做不到或力所不能及，這也影響了企業成本控制的整體性。

3.2成本控制制度管理缺失

制度總是確保工作有效順利進行的重要保障，很多房地產企業雖然也有成套的成本控制方法，但是由于制度管理不到位，導致很多有效的措施難以落實。房地產從選址、設計、施工、裝修到銷售、入住，需要很長的時間，開發的周期較長，成本產生的范圍廣，但是我國不少房地產企業沒有成文的成本控制流程，沒有嚴格的獎懲機制，使得制度措施失效，成本控制在很大程度上無法發揮實效，成為了擺設。

4.房地產企業優化成本控制的措施

4.1企業樹立科學的成本控制觀念

企業的管理人員尤其是財務管理人員應該加強對成本控制的學習，充分認識到企業成本控制并不僅僅是審核、核算那么簡單，要把成本控制與企業的經營目標掛鉤，以嚴格的成本控制來提高企業的經營管理水平，實現企業財務戰略目標。

4.2優化企業成本控制體系

企業成本控制要盡量做到全面化、精細化，對項目的事前規劃、項目的施工階段都要進行控制，要認識到成本控制在整個房地產開發過程中意義，將成本控制擴展到前期土地選擇、購置、建筑設計及施工、基礎設施建設、工程進度和管理等各個環節，對事前和開發后的各項成本都要進行控制。

4.2.1注意事前控制

在項目的規劃階段就要進行成本預算編制工作。要對項目進行充分的評估分析，根據市場預測預計銷售均價，以確定該項目的盈利能力及利潤率，選擇可行的投資方案，進而確定成本控制目標，在此基礎上對成本控制目標進行細化編制成本預算，形成一整套的成本評估目標體系。

4.2.2關注項目施工階段的成本

房地產成本的主要產生環節就是項目的施工階段，這一步驟是人力、物力、財力大量產生的階段，其中的材料、設備的采購、地質的勘查、工程的設計等，都是房地產開發項目成本產生的重要環節，所以這一階段的成本控制必須非常謹慎，要與施工企業簽訂規范、細致、嚴密的合同文本，對施工企業的報價、索賠等都要進行嚴格的核查，在工程建設過程中，要盡量減少工程變更，減少不必要的費用產生。

4.2.3加強對工程進度的控制

工程進度的控制可以有效的降低資金成本和勞動成本，主要措施包括縮短開發周期，減少資金占用時間，提高管理效率，從而實現對財務費用和管理費用的控制。

4.3完善成本控制的制度建設

建立一個有效的成本控制措施的保證機制，做到成本控制責任落實到人，防止由于權責不清而導致的無人負責狀況，將權、責、利相結合，將成本控制工作情況與管理人員的實際利益聯系起來，對成本控制工作做得好的人員，要給予一定的獎勵，對導致企業成本額外增加的人員，要進行一定的處罰，以這種獎懲機制來明確企業對成本控制的重視和做好成本控制的決心，從而使企業成本始終處于有效控制之下，保證成本控制政策得到有效落實。

另外，成立專門的成本控制部門非常有必要，并且為成本控制部門配備經驗豐富的財務、預決算及工程管理等相關人員，利用這一部門，可以保證項目的事前、運行期間、竣工結算階段等都有專門人員對成本進行監督，通過統計、核算、分析等步驟，能夠使企業更加準確地掌握成本信息，并及時進行調控。

5.總結語

房地產企業進行有效成本控制有利于企業減少成本，在激烈的市場競爭中擁有更大的優勢，房地產企業的管理人員要充分認識到成本控制的意義，不斷發現和解決成本控制工作中的問題，提高成本控制工作的有效性。

參考文獻

篇(7)

關鍵詞：房地產開發， 成本控制 ， 意義 ， 措施

中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A文章編號：

Abstract: the real estate to low profit windfall profits era by time, makes the high cost of real estate industry facing the crisis, in order to reduce costs; To improve the enterprise market competitiveness; There must be cost control, this article in view of the real estate development of the cost control of the connotation and significance of the brief do, and from the real estate development decision stage cost control, the design phase of the cost control, construction stage of the cost control, the completion of the cost control settlement stage four, put forward the concrete measures of cost control, so as to provide reference for real estate development.

Key words: real estate development, cost control, meaning, measures

1前言

作為投資熱點的房地產業，在發展初期，由于其暴利使得許多企業一擁而上，成本控制意識的缺乏，使得一些企業被淘汰，特別是近年來，政府針對房地產業的宏觀調控力度的加大使得房地產業面臨著需要成本控制的巨大壓力。因此企業要在房地產競爭中取得優勢地位，就必須優化對成本的控制。

2房地產開發成本控制的內涵和意義

房地產開發中的成本控制，指通過對開發中的投資政策、設計、承包 、施工和竣工等各項目中涉及的各個階段均對成本實行控制，從而確保開發中成本控制整體目標的實現。成本控制涉及時間長，需要考慮的內容多，因此要多方參與才能取得最終目的，它對于企業參與競爭是非常有意義的，特別是房地產即將進入低利潤時代，這種成本控制所具有的意義與投資規模的擴大相比較，是同樣重要的。目前，由于我國房價居高不下，這在一定程度上導致了房地產業銷售額的萎靡，如果房價可以降低，那么房產銷售量必然增加。但房地產高價位，并不是單純的由于開發商為了牟取高額利潤，一定意義上，成本控制環節的薄弱，導致成本過高致使開發商無法降價。因此，如果可以優化房地產業開發中的成本控制，就可以減少空樓的現象，實現土地資源的合理利用。房地產業暴利時代的遠去；并不是紙上談兵；據調查，目前在房地產業，利潤能維持在10％以上已經很困難。房地產業發展初期，其土地和資本在市場化進程中操作的不規范，導致房地產業粗放式經營的普遍存在，隨著國家對非法競爭和暗箱的嚴打，房地產企業要想獲得土地出讓權，就必須遵從市場規范，房地產開發商逐漸意識到粗放式經營已經畫上句號，面臨的是更加激勵的競爭，在投標的條件下，企業只有具有好的成本控制，才能具有較大的優勢，贏得競爭，反之，只會失敗；面臨被淘汰的境地。

3成本控制的措施

3.1房地產開發決策階段的成本控制

決策階段其對于投資額的估算，是選擇投資方案的重要依據，是成本控制的最大目標。在開發前期，要做好實地調查，通過各種科學方法分析其市場可行性，針對所處地理位置的房地產走勢做出預測。對于房地產開發來說，可行性的研究事實上是至關重要的，但是由于對其的不理解，許多房地產企業認為可行性研究的投資是冤枉錢，是不必要的，往往處于形式主義去做，甚至還有跟著感覺走的，這些都是非常錯誤，會造成嚴重的后果，要獲得最大利益，就必須進行成本控制。通過對消費者的心理和市場飽和度等進行分析，準確估計然后是否應該施工，財務分析也是必須認真考慮的。對于投機規模也要認真考慮，規模大于市場容量，會導致房產賣不出去，效益低；規模小，其資源不能合理高效配置，單位成本高，效益低，因此市場容量是考慮投資規模的重要前提。項目建設方案要達到合理化、最優化的要求，一般步驟是先做出市場分析，然后據此做出若干個方案，在進行全面分析對比的基礎上，得出最優的方案，然后進行可行性分析，之后決策。

3.2設計階段的成本控制

設計階段也是需要進行成本控制的關鍵階段，盡管設計費用僅占工程總費用的 1％，但是它對工程總造價的影響是非常大的，是次于項目決策階段的第二大影響因素，因此在設計階段做好投資控制，是非常必要的，可以事半功倍。需要注意一下幾點：在方案和工程設計方面采用競爭制度，即招投標，通過設計招標；根據質量遴選設計單位，可以采用分階段招標，如果全委托外單位設計，往往會出現設計成本過高的狀況；在小區規劃設計方面，要注意節約土地和成本，但是要滿足人們的居住環境和生活要求的基本前提下，比如綠化、體育設施、配套工程等等，而對事實表明；對小區的面積進行合理規劃，可以節約投資20％以上；對建筑平面形狀合理設計，因為平面形狀越復雜，建筑物形狀越不規則，其室外工程會復雜，導致單位造價增高；對建筑物樓層高度和樓層數也要進行合理設計，在總面積不變的情況下，層高越高，其相關的各種費用都會增加，單位造價也變高，樓層數越多，則單位造價降低；出圖前的審核工作要嚴把關．這樣可以將工程施工的變化控制在施工之前，這時候所需要花費的成本最低，如果在施工之后變更，可能會大大增加成本費用；限額設計，即只要是能夠進行定量分析的方面，都要通過計算推斷；在建筑材料和儀器的選用上；要選用技術過硬、質量可靠有保證、運輸便捷、施工簡單的儀器；重要的結構數據，如鋼筋含量等，要進行設計預算；保證其真實性。

3.3施工階段的成本控制

施工合同的簽訂是施工階段造價控制的依據，合同是否完備對結算的影響很大，要采用標準合同和注意明細條款和措辭的嚴謹程度，這是進行施工階段成本控制的條件，否則可能會導致糾紛。在施工中，容易發生工程變更，對工程變更進行控制是關鍵。如建設單位在實際中可能會進行設計、工程進度、施工條件等的變更，因此施工單位要加強約束，如需要變更可按照洽商變更程序辦理，同時對于預算等各個職能部門的權限要明確，以保證洽商質量。對承包商的索賠要求，要依據合同處理，嚴格核查索賠理由和依據的充分性、合理性，正確計算索賠費用，及時處理索賠事件。工程變更的索賠往往較多發生，在設計階段要合理設計，這樣可以減少工程變更，減少索賠，進行成本的有效控制。對材料和設備做好訂貨工作；行情行價要掌握，這樣才能預算，而對于施工單位采購的材料也要做好監督工作，對質量進行把關。

3.4竣工結算階段

在結算階段要嚴格按照設計的圖紙和合同進行驗收，對于材料和儀器差價要做好審核，要求施工單位提供竣工驗收單。按照合同和相關協議的規定，做好結算復審，總之，要確保工程結算階段的質量。

4.結語

總之，房地產開發中做好成本控制是非常重要的，由于其涉及多個環節，具有復雜性、科學性，因此，項目中的參與者整體需要共同努力，對項目成本進行有效控制，才能達到總體目標。

參考文獻

「1］張麗；李啟明基于供應鏈管理的房地產開發企業成本控制研究「J］.建筑管理現代化，2004，（6）：12－15.

「2］萬大偉.房地產開發成本控制「J］.會計之友，2007（4）：15－16.

「3］馮偉.論房地產開發項目全面成本管理與控制「J］.四川建筑2005， 25（5）：148－149.

「4］費樹林.房地產項目開發建設過程中的成本控制「J］.住宅科技，2005，（3）：35－36.